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5 楼市调控政策效应释放 房价继续稳步上升 中央明确房地产长效机制建设, 地方公积金政策加紧落实 1- 月四大行业供应指标持续收缩 1- 月商品房销售量同比跌幅大幅收窄 月房价环比跌幅继续收窄 1

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核心观点 1 楼市调控政策效应逐步释放, 房价继续稳步上升 宏观经济 2 国民经济运行仍处合理区间, 政策措施效果显现 政策环境 3 中央明确建立房地产长效机制, 地方政策因地制宜更趋灵活 市场供应 6 6 7 8 9 一 全国房地产开发投资增幅创六年来新低, 今年上半年将趋于平稳二 全国土地购置面积跌幅平缓, 上半年跌幅将逐步收窄三 全国房屋新开工面积同比继续下跌, 全年新开工跌幅将逐步收窄四 房企到位资金同比仍处历史低位, 销售回款资金占比继续上升五 35 城库存规模连降两月, 房价上涨的逻辑更为清晰 市场需求 11 12 一 商品房销售面积跌幅大幅收窄 二 月成交同比增三成, 交易活跃将促房价反弹 市场价格 1 1 16 17 19 一 商品房成交均价增幅创 201 年以来新高二 房价下跌无遐想空间,5 月或将止跌反弹三 城市分类中, 一线城市房价领涨全国四 二手房连跌 11 个月后首次上涨 趋势研判 0

核心观点 楼市调控政策效应逐步释放, 房价继续稳步上升 一 中央明确房地产长效机制建设, 地方公积金政策加紧落实 月底, 中共中央政治局会议提出 完善市场环境, 盘活存量资产, 建立房地产健康发展的长效机制, 进一步体现了中央提振房地产行业的政策和思想 此外, 关于地方不动产登记职责整合的指导意见 的下发, 也为房地产长效机制建设打下了基础 从地方政策看, 继北京 福建 浙江和上海之后, 其他地区如四川 南京 无锡 宁波 宁夏等地区亦相继出台公积金新政, 展开积极提振房地产 促进经济发展的计划, 首套房公积金贷款首付两成成为主流 二 1- 月四大行业供应指标持续收缩根据国家统计局公布的房地产行业数据,1- 月份, 全国房地产开发投资 23669 亿元, 同比增长 6., 增速比 1-3 月份回落 2.5 个百分点 ; 房地产开发企业土地购臵面积 569 万平方米, 同比下降 32.7%, 降幅比 1-3 月份扩大 0.3 个百分点 ; 房地产开发企业房屋新开工面积 35756 万平方米, 同比下降 17.3%, 降幅较 1-3 月份收窄 1.1 个百分点 ; 房地产开发企业到位资金 36279 亿元, 同比下降 2.5%, 降幅比 1-3 月份收窄 0. 个百分点 三 1- 月商品房销售量同比跌幅大幅收窄 1- 月份, 商品房销售面积 26385 万平方米, 同比下降.8%, 降幅比 1-3 月份收窄. 个百分点 从商品房销售面积同比增幅走势看, 今年前 个月虽然仍处于负增长区间, 但跌幅大幅收窄 四 月房价环比跌幅继续收窄 月份,70 个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅 0.1%, 相比 3 月份 0.2% 的跌幅继续收窄, 这和 月份市场成交量持续上升的态势有关 同时, 同比跌幅 6.6%, 目前已出现连续八个月同比下跌的现象, 且跌幅在扩大, 相比 3 月份 6.% 的跌幅水平增加了 0.2 个百分点 其原因是, 受此前几个月持续性的环比下跌态势影响, 房价下跌的累计水平比较大, 进而使得越来越多城市面临房价同比下跌的态势 1

宏观经济 国民经济运行仍处合理区间, 政策措施效果显现 月份, 国民经济运行整体处在合理区间, 推动经济平稳增长的政策积极因素继续显现并不断积累 但国内外经济发展环境依然复杂严峻的状况没有改变, 从国际上看, 多数新兴经济体经济增长回落, 经济政策和运行态势出现明显分化, 我国扩大出口的难度较大 从国内看, 一些指标增速仍在回落, 工业生产者出厂价格和进口持续下降, 不同地区 行业 市场主体分化态势明显, 保持经济平稳增长仍需付出艰辛努力 从经济先行指标 PMI 的走势看, 月中国制造业采购经理指数 (PMI) 为 50.1%, 与上月持平, 连续两个月高于临界点 由于国内外市场积极因素的积累, 加之近期原油等大宗商品价格震荡回升, 企业对未来经济发展预期谨慎乐观 从物价角度看, 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.5%, 环比下降 0.2% 1- 月平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 1.3% 据测算, 在 月份 1.5% 的居民消费价格总水平同比涨幅中, 去年价格上涨的翘尾因素约为 0.8 个百分点, 新涨价因素约为 0.7 个百分点 从消费角度看,1- 月份, 社会消费品零售总额 93102 亿元, 同比名义增长 10.% 月份, 社会消费品零售总额同比增长 1, 增速比上月略降 0.2 个百分点, 回落幅度比上月有所收窄, 表明消费品市场总体上继续保持平稳增长 从工业增速看, 月份, 规模以上工业增加值同比实际增长 5.9 %, 比 3 月份加快 0.3 个百分点 从环比看, 月份, 规模以上工业增加值比上月增长 0.57% 1- 月份, 规模以上工业增加值同比增长 6.2% 工业增加值同比增幅小幅增长, 显示工业生产增长有所加快 分行业看, 月份,1 个大类行业中有 38 个行业增加值保持同比增长 ; 分地区看, 月份, 东部地区增加值同比增长 6.5%, 中部地区增长 6.5%, 西部地区增长 7.3%, 东北地区下降.2% 从投资增速看,1- 月份, 全国固定资产投资 ( 不含农户 )119979 亿元, 同比名义增长 12., 增速比 1-3 月份回落 1.5 个百分点 但在投资增速放缓的同时, 国家政策措施的效果正在显现, 部分行业投资增长较快 从环比速度看, 月份固定资产投资 ( 不含农户 ) 增长 0.89% 从货币供应看, 月末, 广义货币 (M2) 余额 128.08 万亿元, 同比增长 10.1%, 增速分别比上月末和去年同期低 1.5 个和 3.1 个百分点, 月末人民币贷款余额 86.61 万亿元, 同比增长 1.1%, 增速分别比上月末和去年同期高 0.1 个和 0.3 个百分点 初步统计, 月份社会融资规模增量为 1.05 万亿元, 分别比上月和去年同期少 1881 亿元和 88 亿元 2

政策环境 中央明确建立房地产长效机制, 地方政策因地制宜更趋灵活 一 不动产登记职责整合意见出台, 中央明确建立房地产健康发展长效机制受房地产下滑 工厂产能过剩和地方债务问题拖累, 中国一季度 GDP 增速放缓至 7%, 创六年新低, 重回 2009 年金融危机后的水平 房地产是拉动投资提振经济的重要砝码, 而稳定促进房地产市场发展的关键是增加住房消费需求 在此背景下, 中共中央政治局会议提出 完善市场环境, 盘活存量资产, 建立房地产健康发展的长效机制, 进一步体现了中央提振房地产行业的政策和思想 此外, 关于地方不动产登记职责整合的指导意见 的下发, 也有助于房地产长效机制的建设 第一, 月 13 日, 国土资源部 中央机构编制委员会办公室联合下发 关于地方不动产登记职责整合的指导意见 ( 以下简称 意见 ), 加快推进整合不动产登记职责和机构, 确保年内完成各级不动产登记职责和机构整合 人员业务划转 工作流程再造和技术管理的衔接 意见 强调, 认真落实 物权法 的规定, 以整合不动产登记职责和机构为重点, 加快形成权界清晰 分工合理 权责一致 运转高效 法治保障 方便企业和群众的不动产登记体系, 保障不动产交易安全, 有效保护不动产权利人的合法财产权 意见 要求, 加快推进不动产登记职责整合 充分利用现有资源, 将土地 房屋 林地 草原 海域登记等职责整合由一个部门承担 此项政策的出台, 将加快实现不动产统一登记机构的有机重组和工作流程再造, 不动产登记机构将拥有更多的力量和资源有效开展不动产统一登记工作, 为建立房地产健康发展的长效机制打下基础 第二, 月 30 日, 中共中央政治局召开会议指出, 高度重视应对经济下行压力, 加快改革开放步伐, 保持稳增长 促改革 调结构 惠民生 防风险综合平衡 会议同时对房地产市场发出了明确的信号, 提到 要完善市场环境, 盘活存量资产, 建立房地产健康发展的长效机制 可以预见, 未来在保增长的情况下, 中央各部委有望继续出台鼓励购房的税收和信贷政策, 以起到消化住房库存, 进而提振房地产行业的作用 二 地方房地产政策 : 各地公积金新政继续落地, 地方性优化房地产政策初现端倪继北京 福建 浙江和上海之后, 其他地区如四川 南京 无锡 宁波 宁夏等地区亦相继出台公积金新政, 展开积极提振房地产 促进经济发展的计划, 首套房公积金贷款首付两成成为主流 而南昌 重庆分别出台了 百亩以上成片商住用地不须配建公租房 和 重庆市避暑休闲地产规划 等转型发展类的房地产新政, 因地制宜地从多角度促进房地产健康发展长效机制的构建 3

四川公积金贷款首付款比例下调至最低 2, 且省内各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续, 旨在刺激房地产市场消费 四川省 月 13 日出台 关于进一步提高住房公积金使用效率促进住房消费的实施意见, 主要内容涉及 : 第一, 首套房和二套房的首付款比例下调 缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房, 最低首付款比例为 2; 对拥有 1 套住房并已结清相应购房款的缴存职工家庭, 为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房, 最低首付款比例为 3 第二, 住房公积金个人住房贷款保险 公证 新房评估和强制性机构担保等都将取消 第三, 四川省各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续, 而且可用住房公积金租住商品房 四川省此次公积金新政从降低首付比例 取消普通民众的购房 中间费用 和避免公积金长期 沉睡 等方面激活房地产市场复苏, 刺激购房消费需求入市 南京 无锡两市, 几乎同一时间将公积金贷款调整为首套房首付两成, 二套三成 月 21 日起, 南京住房公积金管理中心对本市住房公积金贷款政策做出如下调整 : 一 缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房, 最低首付款比例为 2; 二 对拥有 1 套住房并已结清住房公积金贷款的缴存职工家庭, 现有住房人均建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的, 为改善居住条件再次购买普通自住房申请住房公积金贷款, 最低首付款比例仍为 3 月 21 日, 无锡市住房公积金管理中心下发 关于调整住房公积金贷款部分政策的通知, 内容涵盖 : 第一, 首次公积金贷款, 首付比例不得低于房屋总价的 2; 第二次公积金贷款, 首付比例不得低于房屋总价的 3 第二, 首次及第二次公积金贷款均执行基准利率 第三, 在商业贷款转换公积金贷款业务基础上, 逐步开展商业贷款转换住房组合贷款业务 南京 无锡两市公积金政策的调整, 也是对 330 中央政策的进一步落实, 对于楼市将带来积极作用 宁夏住房公积金政策 " 松绑 ", 子女可用父母公积金贷款购房 月 27 日, 宁夏住房和城乡建设厅 财政厅 中国人民银行银川中心支行联合印发了 关于进一步调整全区住房公积金提取及贷款业务办法的通知, 进一步加大了对缴存职工使用住房公积金改善住房条件的支持力度 : 第一, 扩大了租房提取范围 ; 第二, 延长了购房提取年限 ; 第三, 放宽直系亲属间的使用条件 ; 第四, 确定住房装修提取条件及额度 ; 第五, 提高了住房公积金贷款额度 ; 第六, 统一了商业贷款对住房公积金贷款限制额度 ; 第七, 调整了还贷提取方式 预计在该 通知 下发后, 宁夏各地方住房公积金管理中心将加紧制定实施细则, 便于各地在近期全面实施公积金新政 宁波调整公积金政策, 最高贷款额度提至 100 万元 月 27 日, 宁波公积金贷款新政落地 宁波市住房公积金管理委员会发布消息称, 自 5 月 1 日起, 宁波市职工首次申请公积金贷款购买首套房, 贷款上限提高至 100 万元, 首套房最低首付比例降至 2 另外, 自 6 月 1 日起, 宁波市将进一步放宽提取公积金支付房租条件 本次公积金政策的调整, 有利于 市场刚需的进一步释放, 也提升了公积金的适用性

南昌出台发展房地产新政, 百亩以上成片商住用地不须配建公租房 月 23 日上午, 南昌市政府 2015 年第 9 次常务会议, 讨论研究了 南昌市人民政府关于稳增长促发展的若干政策措施 ( 送审稿 ), 其中涉及到房地产方面的政策思想是 : 第一, 要取消房地产 70/90 政策, 对于未开工或在建商品住房项目, 在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下, 允许房地产开发企业适时调整套型结构, 国土 规划 房管等部门依企业申请予以办理调整审批手续 暂停执行 面积 100 亩以上成片的商住用地中原则上要求配建一定数量公共租赁住房 的规定 第二, 对符合住房公积金贷款条件的职工, 南昌市公积金中心可采取和铁路分中心公积金贷款互贷互认政策或利用商业性贷款贴息政策办理, 有效发挥住房公积金制度作用 重庆市正式发布 重庆市避暑休闲地产规划 (201-2020), 以房地产为基础, 培育各区域内产业发展增长点 月 21 日, 重庆市正式发布 重庆 ( 楼盘 ) 市避暑休闲地产规划 (201-2020), 拟优先集中打造 8 个片区 重点开发 20 个片区的避暑休闲地产梯度发展, 到 2020 年新建避暑休闲地产 57 万套 总建筑面积 3000 万平方米 规划 旨在培育各区域内产业发展增长点, 发挥其示范效应, 辐射带动区域内其他开发条件较好片区开发的有序推进 这样既能形成一定的开发规模, 整体规划建设基础设施和公共配套设施, 降低建设成本, 又能避免一哄而上, 无序发展 5

11.01-02 11.01-03 11.01-0 11.01-05 11.01-06 11.01-07 11.01-08 11.01-09 11.01-10 11.01-11 11.01-12 12.01-02 12.01-03 12.01-0 12.01-05 12.01-06 12.01-07 12.01-08 12.01-09 12.01-10 12.01-11 12.01-12 13.01-02 13.01-03 13.01-0 13.01-05 13.01-06 13.01-07 13.01-08 13.01-09 13.01-10 13.01-11 13.01-12 1.01-02 1.01-03 1.01-0 1.01-05 1.01-06 1.01-07 1.01-08 1.01-09 1.01-10 1.01-11 1.01-12 15.01-02 15.01-03 15.01-0 市场供应 一 全国房地产开发投资增幅创六年来新低, 今年上半年将趋于平稳 1- 月份, 全国房地产开发投资 23669 亿元, 同比增长 6., 增速比 1-3 月份回落 2.5 个百分点 其中, 住宅投资 15870 亿元, 增长 3.7%, 增速回落 2.2 个百分点 月份, 全国房地产开发投资 7018 亿元, 同比增长 0.5% 其中住宅投资 71 亿元, 同比下降 1.2% 35% 3 25% 2 15% 1 5% 图 1 全国年初累计城镇固定资产投资与房地产投资同比增幅走势 城镇固定资产投资同比 房地产开发投资同比 数据来源 : 国家统计局 从房地产投资额同比增幅走势看, 今年前 个月延续了去年以来整体逐步回落的态势 主要是当前宏观经济情况依旧未明显改善, 经济下行压力较大, 虽然近期中央不断推出经济刺激政策, 特别是 330 房贷放松以及营业税减免等房地产政策的出台, 以达到稳楼市提振经济的作用 但房企由于受到市场库存较高 资金压力大等影响, 将重心放在了去库存方面, 导致投资力度继续放缓 预计今年上半年随着各地地方楼市细则的推进和落实, 市场将进一步趋稳, 房地产投资同比增幅也将趋于平稳 二 全国土地购置面积跌幅平缓, 上半年跌幅将逐步收窄 1- 月份, 房地产开发企业土地购臵面积 569 万平方米, 同比下降 32.7%, 降幅比 1-3 月份扩大 0.3 个百分点 ; 土地成交价款 1571 亿元, 下降 29.1%, 降幅扩大 1.3 个百分点 从土地购臵面积增幅走势看, 前 个月延续了今年以来下行的走势, 但下跌幅度趋于平稳 主要是近期市场处于淡季, 地方政府推地较少, 另外, 房企受战略决策以及市场谨慎预期的影响, 拿地意愿也不强, 导致了土地成交仍处于较低水平 预计今年上半年随着去年同期基数的回落以及土地供应的逐步回升, 土地购臵面积同比跌幅将逐步收窄 6

11.01-02 11.01-03 11.01-0 11.01-05 11.01-06 11.01-07 11.01-08 11.01-09 11.01-10 11.01-11 11.01-12 12.01-02 12.01-03 12.01-0 12.01-05 12.01-06 12.01-07 12.01-08 12.01-09 12.01-10 12.01-11 12.01-12 13.01-02 13.01-03 13.01-0 13.01-05 13.01-06 13.01-07 13.01-08 13.01-09 13.01-10 13.01-11 13.01-12 1.01-02 1.01-03 1.01-0 1.01-05 1.01-06 1.01-07 1.01-08 1.01-09 1.01-10 1.01-11 1.01-12 15.01-02 15.01-03 15.01-0 11.01-02 11.01-03 11.01-0 11.01-05 11.01-06 11.01-07 11.01-08 11.01-09 11.01-10 11.01-11 11.01-12 12.01-02 12.01-03 12.01-0 12.01-05 12.01-06 12.01-07 12.01-08 12.01-09 12.01-10 12.01-11 12.01-12 13.01-02 13.01-03 13.01-0 13.01-05 13.01-06 13.01-07 13.01-08 13.01-09 13.01-10 13.01-11 13.01-12 1.01-02 1.01-03 1.01-0 1.01-05 1.01-06 1.01-07 1.01-08 1.01-09 1.01-10 1.01-11 1.01-12 15.01-02 15.01-03 15.01-0 7 6 5 3 2 1-1 -2-3 - 图 2 全国年初累计土地购臵面积同比增幅走势 数据来源 : 国家统计局 三 全国房屋新开工面积同比继续下跌, 全年新开工跌幅将逐步收窄 1- 月份, 房地产开发企业房屋新开工面积 35756 万平方米, 同比下降 17.3%, 降幅较 1-3 月份收窄 1.1 个百分点 其中, 住宅新开工面积 25081 万平方米, 下降 19.6% 3 2 1-1 -2-3 - 图 3 全国年初累计房屋新开工面积同比增幅走势 数据来源 : 国家统计局从房屋新开工面积同比走势看, 今年前 个月同比继续下降, 但跌幅有所收窄 主要是 月当月房屋新开面积大幅上升所致, 显示房企开工进度有所加快 但近期行业整体仍处于调整中, 房地产投资的持续放缓也给新开工量的上升带来了较大影响 因此, 预计今年上半年, 房屋新开工面积同比仍将呈现负增长态势, 而随着去年同期基数的逐步回落, 新开工面积同比跌幅将有所收窄 7

11.01-02 11.01-03 11.01-0 11.01-05 11.01-06 11.01-07 11.01-08 11.01-09 11.01-10 11.01-11 11.01-12 12.01-02 12.01-03 12.01-0 12.01-05 12.01-06 12.01-07 12.01-08 12.01-09 12.01-10 12.01-11 12.01-12 13.01-02 13.01-03 13.01-0 13.01-05 13.01-06 13.01-07 13.01-08 13.01-09 13.01-10 13.01-11 13.01-12 1.01-02 1.01-03 1.01-0 1.01-05 1.01-06 1.01-07 1.01-08 1.01-09 1.01-10 1.01-11 1.01-12 15.01-02 15.01-03 15.01-0 四 房企到位资金同比仍处历史低位, 销售回款资金占比继续上升 1- 月份, 房地产开发企业到位资金 36279 亿元, 同比下降 2.5%, 降幅比 1-3 月份收窄 0. 个百分点 其中, 国内贷款 731 亿元, 下降.8%; 利用外资 108 亿元, 下降 6.8%; 自筹资金 1386 亿元, 增长 0.1%; 其他资金 1 亿元, 下降 3.7% 在其他资金中, 定金及预收款 861 亿元, 下降 6.2%; 个人按揭贷款 327 亿元, 增长 2.1% 从月度累计情况看, 今年前 个月房地产开发企业到位资金同比增幅处于负增长区间, 跌幅小幅收窄, 但仍处于历史较低水平, 也显示出房企资金压力依旧突出 虽然今年以来央行连续进行了两次降息和两次降准, 但对于房企的积极作用有限, 受房地产市场风险较大的影响, 银监会及商业银行普遍对于开发贷较为谨慎, 因此房企融资环境并未明显改善 预计今年随着金融政策的进一步宽松以及楼市的整体复苏, 房企资金同比增幅也将平稳上行 35% 3 25% 2 15% 1 5% -5% 图 年初累计房地产开发企业本年资金来源同比增幅走势 数据来源 : 国家统计局 从开发企业资金来源的构成分析,1- 月份, 国内贷款占 20.2%; 利用外资占 0.3%; 自筹资金占 39.7%, 其他资金占 39.8% 销售回款占比持续上升 与今年前 3 个月相比, 前 个月各项资金来源占比中, 除了利用外资占比不变外, 自筹资金 国内贷款占比均不同程度回落 而其他资金占比明显上升, 显示近期在融资渠道以及信贷环境未明显改善的情况下, 市场成交的上升使销售回款成为房企资金来源增长的重要保证 8

11.01-02 11.01-03 11.01-0 11.01-05 11.01-06 11.01-07 11.01-08 11.01-09 11.01-10 11.01-11 11.01-12 12.01-02 12.01-03 12.01-0 12.01-05 12.01-06 12.01-07 12.01-08 12.01-09 12.01-10 12.01-11 12.01-12 13.01-02 13.01-03 13.01-0 13.01-05 13.01-06 13.01-07 13.01-08 13.01-09 13.01-10 13.01-11 13.01-12 1.01-02 1.01-03 1.01-0 1.01-05 1.01-06 1.01-07 1.01-08 1.01-09 1.01-10 1.01-11 1.01-12 15.01-02 15.01-03 15.01-0 图 5 年初累计房地产开发资金来源构成对比 10 9 8 7 6 5 3 2 1 其他资金企业自筹资金利用外资国内贷款 数据来源 : 国家统计局 五 35 城库存规模连降两月, 房价上涨的逻辑更为清晰 截至 2015 年 月底, 易居房地产研究院监测的 35 个城市新建商品住宅库存总量为 2637 万平方米, 环比下降 0.6%, 同比增长 11% 月份整体市场成交相对比较活跃, 这使得库存继 3 月份出现下滑后继续下行 这和我们的预计也基本一致 201 年第四季度库存开始构筑高位盘整态势, 观察之后几个月的数据, 总体看,35 个城市库存持续攀升的动力开始削弱 此前虽 2 月份库存出现微增, 但 3 月份库存均出现环比下跌, 这将继续利好后续去库存目标的实现 2015 年 月份,35 个城市新建商品住宅月度新增供应量为 1776 万平方米, 环比增加 91.8%, 同比减少 15.2% 月房企推盘节奏比 3 月明显加快, 这是由于 3 月份市场成交相对活跃, 甚至一些楼盘表现出量价齐升的局面, 加上一系列的政策利好, 均在一定程度上增加了房企入市的信心, 因此推盘节奏有明显的加快 月份,35 个城市月度新增成交量大于新增供应量 ( 其中 月份新增成交量为 1903 万平方米, 环比增加 27.8%, 同比增加 35.7%) 新增成交略大于新增供应, 所以促使 月份的库存出现微幅环比下降 月份,35 个城市新建商品住宅存销比为 15., 这也意味着市场需要用 15. 个月的时间才能消化完这些库存 而在 2015 年 3 月份, 该存销比数值为 15.5 个月 这说明 月份去库存的速度有所加快, 这与市场成交行情相比 3 月份开始好转有直接关系 可以预计的是, 在各类救市政策效应积极释放的背景下, 包括改善型购房需求将积极释放, 这将促使后期存销比依然具备下滑的动力 该存销比的数值大致相当于 201 年 月份的水平, 说明本轮降 9

烟台北海天津荆门西安茂名兰州淮南常州沈阳长春马鞍山济宁西宁温州福州青岛长沙宁波厦门南通杭州上海广州贵阳苏州北京太原九江济南南京南宁南昌合肥深圳 12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 1.01 1.03 1.05 1.07 1.09 1.11 15.01 15.03 温周期大致经历了 12 个月 回顾 201 年的房地产市场走势,-5 月份恰是房价由涨到跌的时间 因此从经验值判断, 目前存销比的数字含义是明确的, 即房价基本上已走出下跌区间, 进而步入了止跌反弹的通道中 从 35 个城市的具体数值看, 烟台的存销比数值最高 而天津作为二线城市, 其去化速度相对慢也值得关注 当然, 天津目前已从 2015 年 3 月份的 28.6 个月下降到 27.5 个月, 去库存压力仍然较大 烟台 北海 天津 荆门和西安五个城市的存销比数值偏大, 此类城市房价下跌的概率也相对较大 相比而言, 深圳 合肥 南昌 南宁和南京的存销比较小, 而作为一线城市的深圳存销比数值最低, 为 7. 个月, 预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间 2015 年全国市场继续坚持去库存导向 在各类宽松政策效应释放的基础上, 去库存周期持续收窄 对于 月份而言, 在 3.30 新政 后, 改善型购房者积极入市, 成为各大城市去库存方面的主力军 各地也积极推出相关细则, 比如上海在 月 9 号出台了相关政策, 涉及公积金贷款额度上调的内容 此类宽松政策会带来市场成交量的上升, 进而加快库存去化速度 我们预计, 随着 5 月 11 日央行 2015 年的第二次降息, 供需双方入市节奏将继续加快 政策叠加效应将继续释放, 包括限购政策的取消 二套房贷政策的放宽 公积金贷款额度的 提高等 去库存周期收窄后, 房价上涨的逻辑将更清晰,5 月份市场基本面也将继续改善 我们选取的 35 个城市为 : 北京 上海 广州 深圳 长春 沈阳 天津 太原 济南 青岛 南京 苏州 杭州 宁波 合肥 南昌 长沙 福州 厦门 贵阳 南宁 西安 兰 州 西宁 淮南 马鞍山 济宁 烟台 常州 南通 温州 九江 荆门 茂名 北海 图 6 35 个典型城市新建商品住宅库存及存销比 图 7 35 个典型城市新建商品住宅存销比排名 万平方米 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 月 30 25 20 15 10 5 0 月 0 35 30 25 20 15 10 5 0 库存量 ( 左轴 ) 存销比 ( 右轴 ) 数据来源 : 上海易居房地产研究院数据库 10

11.01-02 11.01-03 11.01-0 11.01-05 11.01-06 11.01-07 11.01-08 11.01-09 11.01-10 11.01-11 11.01-12 12.01-02 12.01-03 12.01-0 12.01-05 12.01-06 12.01-07 12.01-08 12.01-09 12.01-10 12.01-11 12.01-12 13.01-02 13.01-03 13.01-0 13.01-05 13.01-06 13.01-07 13.01-08 13.01-09 13.01-10 13.01-11 13.01-12 1.01-02 1.01-03 1.01-0 1.01-05 1.01-06 1.01-07 1.01-08 1.01-09 1.01-10 1.01-11 1.01-12 15.01-02 15.01-03 15.01-0 11.01-02 11.01-03 11.01-0 11.01-05 11.01-06 11.01-07 11.01-08 11.01-09 11.01-10 11.01-11 11.01-12 12.01-02 12.01-03 12.01-0 12.01-05 12.01-06 12.01-07 12.01-08 12.01-09 12.01-10 12.01-11 12.01-12 13.01-02 13.01-03 13.01-0 13.01-05 13.01-06 13.01-07 13.01-08 13.01-09 13.01-10 13.01-11 13.01-12 1.01-02 1.01-03 1.01-0 1.01-05 1.01-06 1.01-07 1.01-08 1.01-09 1.01-10 1.01-11 1.01-12 15.01-02 15.01-03 15.01-0 市场需求 一 商品房销售面积跌幅大幅收窄 1- 月份, 商品房销售面积 26385 万平方米, 同比下降.8%, 降幅比 1-3 月份收窄. 个百分点 其中, 住宅销售面积下降 5. 商品房销售额 17739 亿元, 下降 3.1%, 降幅比 1-3 月份收窄 6.2 个百分点 其中, 住宅销售额下降 2.2% 月份, 商品房销售面积 8131 万平方米, 同比增长 7%; 商品房销售额 5716 亿元, 同比增长 13.3% 6 5 3 2 1-1 -2 图 8 全国商品房年初累计销售面积同比增幅走势 数据来源 : 国家统计局从商品房销售面积同比增幅走势看, 今年前 个月虽然仍处于负增长区间, 但跌幅大幅收窄 主要是 3 月底以来中央和地方政策一系列楼市放松政策的推出, 刺激了楼市需求的释放, 月当月市场成交同比明显上升, 进一步带动了前 个月成交跌幅的收窄 预计随着去年同期基数的逐步回落, 以及中央及地方相关政策的逐步落实, 未来几个月, 商品房同比跌幅整体将继续收窄, 并有望回到正增长区间 6 图 9 全国商品房各类物业年初累计销售面积同比增幅走势 2-2 - 住宅办公楼商业营业用房 数据来源 : 国家统计局 11

从各物业类型看, 今年前 个月除了商业营业用房销售面积同比继续上升外, 住宅和办公楼仍呈现同比下降态势 其中, 住宅销售面积下降 5., 销售额下降 2.2%; 办公楼销售面积下降 13.6%, 销售额下降 13.3%; 商业营业用房销售面积增长 5.2%, 销售额增长 0.1% 住宅销售量同比虽处于负增长区间, 但跌幅大幅收窄, 显示近期随着政策效应的逐步释放, 市场需求得以提升 二 月成交同比增三成, 交易活跃将促房价反弹 2015 年 月份, 易居房地产研究院监测的 30 个典型城市新建商品住宅成交面积为 1657 万平方米, 环比增长 15.1%, 同比增长 30.8% 201 年下半年,30 个城市成交面积逐月攀升 2015 年 1-2 月份房企推盘力度有所减弱, 市场成交量随之下滑 到了 3 月份, 房企推盘力度有所加大, 购房者的入市节奏也开始加快, 这使得成交量得以上升 月份积极吸收 3.30 新政 效应, 市场成交同比增三成符合预期 在 30 个城市中, 有 19 个城市的成交量出现了环比增长态势 月份, 个一线城市新建商品住宅成交面积为 31 万平方米, 环比增长 36.%, 同比增长 59.2% 15 个二线城市新建商品住宅成交面积为 105 万平方米, 环比增长 12.%, 同比增长 25. 11 个三线城市新建商品住宅成交面积为 270 万平方米, 环比增长.3%, 同比增长 25.5% 2015 年 1-2 月份典型城市成交量和预期一样, 出现了较明显的下跌 而到了 3- 月份 则有比较明显的复苏 3.30 新政 后, 改善型购房者积极入市, 促使中高端物业成交量 上升 因此 30 城成交量同比增三成符合预期 目前市场参与者的入市节奏在加快, 和其市场预期的转变有关系 受此影响,5 月份市 场成交量有望继续攀升 其直接效应是, 房价反弹具备更扎实的基础 尤其对于部分一二线 城市而言, 二季度市场成交的反弹力度将更大, 房价止跌反弹的节奏也会更快 我们选取的 30 个城市为 : 北京 上海 广州 深圳 天津 石家庄 青岛 南京 苏 州 杭州 福州 长春 武汉 长沙 南昌 成都 兰州 贵阳 南宁 唐山 淮安 扬州 常州 莆田 泉州 惠州 东莞 茂名 九江 北海 12

12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 1.01 1.03 1.05 1.07 1.09 1.11 15.01 15.03 12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 1.01 1.03 1.05 1.07 1.09 1.11 15.01 15.03 12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 1.01 1.03 1.05 1.07 1.09 1.11 15.01 15.03 12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 1.01 1.03 1.05 1.07 1.09 1.11 15.01 15.03 图 10 30 个典型城市新建商品住宅成交量及同比增幅 图 11 一线城市新建商品住宅成交量及同比增幅 20 15 10 5-5 万平方米 2500 2000 1500 1000 500 0 16 12 8 - -8 万平方米 600 500 00 300 200 100 0 成交面积 ( 右轴 ) 同比增幅 ( 左轴 ) 成交面积 ( 右轴 ) 同比增幅 ( 左轴 ) 图 12 二线典型城市新建商品住宅成交量及同比增幅 图 13 三线典型城市新建商品住宅成交量及同比增幅 12 万平方米 1500 15 万平方米 00 9 6 3 1200 900 600 300 10 5 300 200 100-3 0-5 0 成交面积 ( 右轴 ) 同比增幅 ( 左轴 ) 成交面积 ( 右轴 ) 同比增幅 ( 左轴 ) 数据来源 : 上海易居房地产研究院计算整理 13

11.01-02 11.01-03 11.01-0 11.01-05 11.01-06 11.01-07 11.01-08 11.01-09 11.01-10 11.01-11 11.01-12 12.01-02 12.01-03 12.01-0 12.01-05 12.01-06 12.01-07 12.01-08 12.01-09 12.01-10 12.01-11 12.01-12 13.01-02 13.01-03 13.01-0 13.01-05 13.01-06 13.01-07 13.01-08 13.01-09 13.01-10 13.01-11 13.01-12 1.01-02 1.01-03 1.01-0 1.01-05 1.01-06 1.01-07 1.01-08 1.01-09 1.01-10 1.01-11 1.01-12 15.01-02 15.01-03 15.01-0 市场价格 一 商品房成交均价增幅创 201 年以来新高 1- 月份, 全国商品房成交均价同比增长 1.8%, 而 1-3 月为同比下降 0.1%, 前 个月增幅创造了 201 年以来的新高 其中住宅成交均价增长 2.9%, 办公楼成交均价增长 0.1%, 商业营业用房成交均价下降.8% 今年前 个月, 除了商业营业用房价格增幅处于负增长区间外, 住宅和办公楼价格同比均呈现上涨态势 从价格增幅走势看, 办公楼增长最为明显, 而住宅整体相对平稳, 延续了去年全年以来逐步上行的态势 预计今年上半年, 随着去年同期基数的逐步回落, 住宅价格增幅仍将呈现小幅上升态势 图 1 全国商品房各类物业销售均价同比增幅走势 3 2 1-1 -2-3 住宅商业营业用房办公楼 数据来源 : 根据国家统计局数据测算 二 房价下跌无遐想空间,5 月或将止跌反弹 易居房地产研究院根据国家统计局 5 月 18 日公布的 2015 年 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况, 对 70 个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均, 计算得知, 2015 年 月份,70 个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅 0.1%, 相比 3 月份 0.2% 的跌幅继续收窄, 这和 月份市场成交量持续上升的态势有关 二季度市场成交量将继续上升,70 城房价或在 5 月份顺利完成止跌反弹态势 同时, 若按照国家统计局的测算结果, 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨 0.3% 同时, 同比跌幅 6.6%, 目前已出现连续八个月同比下跌的现象, 且跌幅在扩大, 相比 3 月份 6.% 的跌幅水平增加了 0.2 个百分点 其原因是, 受此前几个月持续性的环比下跌态势影响, 房价下跌的累计水平比较大, 进而使得越来越多城市面临房价同比下跌的态势 1

12.01 12.02 12.03 12.0 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.0 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 1.01 1.02 1.03 1.0 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 1.12 15.01 15.02 15.03 15.0 11.01 11.02 11.03 11.0 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01 12.02 12.03 12.0 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.0 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 1.01 1.02 1.03 1.0 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 1.12 15.01 15.02 15.03 15.0 图 15 70 个大中城市新建商品住宅价格环比与同比涨幅走势 1.5% 1. 0.5% 0. -0.5% -1. -1.5% 15% 1 5% -5% -1-15% 环比增幅 ( 左轴 ) 同比增幅 ( 右轴 ) 数据来源 : 国家统计局根据国家统计局的数据, 与 2015 年 3 月相比, 月 70 个大中城市中, 新建商品住宅价格下降的城市有 8 个, 上涨的城市有 18 个, 持平的城市有 个 受 月份市场成交量较好的影响, 房价上涨的城市数量在增加, 预计二季度将会有更多城市加入涨价的大军中 环比价格变动中, 最高涨幅为 1.8%, 最大跌幅为 0.7% 而在 3 月份, 环比价格变动中, 最高涨幅为 0.7%, 最大跌幅为 0.9% 这反映了 月份房价最高涨幅在扩大, 最大跌幅在收窄 图 16 新建商品住宅价格上涨 下降和持平城市个数 个 70 60 50 0 30 20 10 0 3 9 1 2 2 3 3 3 3 2 21 20 17 10 8 10 1 1 2 3 5 2 2 2 1 2 6 8 9 10 11 2 7 8 7 18 8 5633 35 1 18 55 508 2 15 6686969 6766666 50 53553666867656362 6665656665 62 5756 20 36 31 35 22 2116 2 21 8 25 7 0 8 3 6 15 8 12 18 2 1 0 1 0 1 0 3 1 3 2 2 环比价格下降环比价格持平环比价格上涨 数据来源 : 国家统计局国家统计局数据显示,2015 年 月份,70 个城市中, 有 22 个城市房价止跌或上涨 其中深圳 北京和上海三个城市的房价环比增幅最大 而温州 杭州 金华和宁波四个浙江板块的房价开始趋于强硬, 说明其经历了楼市萧条后, 房价处于跌无可跌的态势, 月份房价涨势分别为 0.7% 0.% 0.% 和 0.2% 其中温州涨势和上海并列, 即排名全国第三 15

深圳房价在 201 年 11 月开始止跌, 在 12 月份成为全国首个房价上涨的城市 2015 年 1- 月份继续上涨, 扮演房价上涨的 领头羊 角色 深圳房价之所以上涨明显, 在于供求关系和市场预期发生了微妙变化 深圳目前面临了供应乏力的尴尬, 去库存周期也比较小, 月份新建商品住宅库存去化周期仅为 7. 个月 下表给出了环比增幅前 10 位和增幅后 10 位城市排序 表 1 新建商品住宅价格环比涨幅排序 增幅前 10 位的城市 增幅后 10 位的城市 城市 增幅 城市 增幅 深 圳 1.8% 惠 州 -0.7% 北 京 0.8% 秦皇岛 -0.7% 上 海 0.7% 兰 州 -0.6% 温 州 0.7% 常 德 -0.6% 杭 州 0.% 泸 州 -0.6% 广 州 0.% 襄 阳 -0.5% 金 华 0.% 湛 江 -0.5% 石家庄 0.3% 韶 关 -0.5% 南 京 0.3% 遵 义 -0.5% 武 汉 0.3% 大 理 -0.5% 数据来源 : 国家统计局 三 城市分类中, 一线城市房价领涨全国 根据国家统计局 5 月 18 日公布的 2015 年 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况, 对一二三线 70 个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均, 计算得知,2015 年 月份, 一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为 0.9% -0.1% 和 -0.3%, 而 3 月份分别为 0.2% -0.1% 和 -0.3% 这反映了三类城市房价下跌的动力都在削弱, 而且一线城市领涨全国市场 根据易居研究院的库存报告, 月份一线城市去库存周期为 11.6 个月, 已经连续 个月出现去库存周期低于 12 个月水平的现象, 反映了一线城市去库存压力得到有效释放, 进而缺乏降价动机 二三线城市的跌幅和 3 月份持平, 预计随着后续去化周期的持续收窄, 房价也有望步入止跌反弹的通道中 16

11.01 11.02 11.03 11.0 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01 12.02 12.03 12.0 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.0 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 1.01 1.02 1.03 1.0 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 1.12 15.01 15.02 15.03 15.0 11.01 11.02 11.03 11.0 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01 12.02 12.03 12.0 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.0 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 1.01 1.02 1.03 1.0 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 1.12 15.01 15.02 15.03 15.0 图 17 一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅走势 3.2% 2.8% 2.% 2. 1.6% 1.2% 0.8% 0.% 0. -0.% -0.8% -1.2% -1.6% 一线城市二线城市三线城市 数据来源 : 国家统计局 四 二手房连跌 11 个月后首次上涨 根据国家统计局 5 月 18 日公布的 2015 年 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况, 对 70 个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均, 计算得知,2015 年 月份,70 个大中城市二手住宅价格环比增幅 0.1%, 是 11 个月连跌后的首次上涨 与 3 月相比, 70 个大中城市中, 价格下降的城市有 3 个, 上涨的城市有 28 个, 持平的城市有 8 个 这意味有 36 个城市房价处于止跌或上涨态势 环比价格变动中, 最高增幅为 2.%, 最大跌幅为 1. 相比 3 月份的数值, 可以看出最高增幅在扩大 图 18 一二手房价格指数环比涨幅走势 1.2% 1. 0.8% 0.6% 0.% 0.2% 0. -0.2% -0.% -0.6% -0.8% -1. -1.2% 一手房 二手房 数据来源 : 国家统计局 17

二手房领先一手房而涨价, 和目前的政策调整有密切关系 对于二手房的房东而言, 在目前营业税免征期从过去的五年调整为两年后, 住房出售的税负成本降低, 所以涨价也符合常理 尤其一线城市二手住房成交量比较可观, 月份成交面积环比增长 71.%, 同比增长 70.%, 此类市场成交较好, 确实会加快二手房的价格上涨速度 背后也反映了房东不大愿意在定价上继续 迁就 购房者的心态 18

趋势研判 一 今年房地产行业整体复苏将加快, 区域分化依旧明显今年前 个月, 全国楼市整体处于低位调整态势 随着 3 月底以来一系列楼市放松政策效益的逐步释放, 市场需求得到进一步提振 预计未来一段时间, 在政策环境整体趋于放松的背景下, 随着地方楼市政策的逐步落实, 房地产行业整体复苏将加快, 但地区分化也将趋于明显 二 预计 1-5 月供应指标将有所企稳从四大行业供应指标看,1- 月房地产投资增幅继续放缓, 房屋新开工面积同比继续下跌, 土地购臵面积同比跌幅平缓, 开发企业到位资金同比仍处历史低位 前 个月供应端的几个指标持续收缩, 显示房地产行业仍然处于调整态势 预计未来几个月这些指标将逐步企稳 三 预计 1-5 月商品房成交量同比跌幅继续收窄从成交量看, 今年前 个月商品房销售量同比跌幅大幅收窄 主要是 3 月底以来中央和地方政策一系列楼市放松政策的推出, 刺激了楼市需求的释放, 其中 月当月市场成交同比明显上升, 进一步带动了前 个月成交跌幅的收窄 预计未来几个月, 商品房同比跌幅整体将继续收窄, 并有望回到正增长区间 四 预计第二季度房价将呈现 慢牛市 特征自 2012 年 6 月份之后,70 个大中城市房价连续上涨 23 个月 201 年 5 月份开始, 房价指数出现环比下跌,6-8 月份跌幅持续扩大,9-12 月份跌幅持续收窄 到了 2015 年 1-2 月份, 房价跌幅收窄的态势停止, 但这是一个暂时现象 随着 3 月份市场成交量的持续上升, 房价环比跌幅持续收窄 到了 月份房价跌幅几乎为零, 反映了房价上涨已是铁板钉钉 随着第二季度市场成交量的继续上升, 房价走势将呈现 慢牛市 的特征, 幻想房价继续下跌的想法并不科学 19

2015 年 3 月 20