1 房 地 产 天 气 预 报 所 有 的 用 途 办 公 楼 租 赁 房 商 业 设 施 物 流 设 施 现 在 2015 上 半 期 2015 下 半 期 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时
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1 房 地 产 市 场 发 展 趋 势 Real Estate Market Status 2015 Spring 谷 泽 综 合 鉴 定 所 ( 房 地 产 评 估 公 司 )
2 1 房 地 产 天 气 预 报 所 有 的 用 途 办 公 楼 租 赁 房 商 业 设 施 物 流 设 施 现 在 2015 上 半 期 2015 下 半 期 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 多 云 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 晴 有 时 阴 概 述 2014 年 12 月 房 地 产 天 气 预 报 ( 所 有 的 用 途 ) 为 晴 有 时 阴, 接 下 来,2015 年 上 半 期 和 2015 年 下 半 期 也 都 是 晴 有 时 阴 的 预 测 结 果, 估 计 晴 天 的 状 态 会 继 续 下 去 按 用 途 来 预 测,2015 年 以 来, 坚 挺 的 租 赁 市 场 也 是 晴 有 时 阴 出 租 房 屋 和 物 流 设 施 2015 年 以 来 的 预 测 也 是 晴 有 时 阴 虽 然 商 业 设 施 收 到 了 消 费 税 的 短 期 负 面 影 响, 但 是 预 测 转 成 了 晴 有 时 阴 T-Max 房 地 产 天 气 预 报 T-Max 房 地 产 天 气 预 报 是 市 场 趋 势 的 一 种 定 性 表 达 方 式 提 取 J-REIT(Japan Real Estate Investment Trust/ 日 本 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 房 地 产 的 标 准 样 本 ( 这 次 调 查 抽 出 了 250 件 ), 并 预 测 了 半 年 和 7 个 月 到 12 个 月 之 后 的 各 NOI(Net Operating Income/ 净 收 益 ) 这 NOI 和 中 长 期 的 安 定 基 准 的 NOI 比 较, 有 多 少 偏 离 就 比 喻 成 天 气 预 报 这 次 公 布 了 2014 年 末 和 2015 年 上 半 期 (2015 年 1-6 月 ) 下 半 年 (2015 年 7-12 月 ) 的 天 气 预 报 (Source) T-MAX Co., Ltd The Tanizawa Sogo Appraisal Co.,Ltd. All Rights Reserved.
3 2 东 京 中 心 办 公 区 租 金 呈 恢 复 趋 势 ( 大 手 町 丸 之 内 有 乐 町 ) 租 金 上 涨 空 置 率 上 升 空 置 率 低 租 金 高 租 金 下 降 空 置 率 上 升 左 图 显 示 了 平 均 租 金 报 价 与 空 置 率 之 间 的 关 系 从 中 可 以 确 认 得 知 这 样 的 周 期 : 如 果 空 置 率 升 高, 租 金 就 会 降 低, 如 果 空 置 率 开 始 改 善 ( 降 低 ) 的 话, 租 金 逐 步 恢 复 空 置 率 高 租 金 上 涨 空 置 率 下 降 租 金 低 租 金 下 降 空 置 率 下 降 东 京 中 心 办 公 区 的 趋 势 大 型 写 字 楼 的 空 置 房 间 得 到 利 用, 利 用 率 呈 改 善 趋 势 可 以 确 认 得 知 免 租 期 呈 缩 短 的 趋 势 还 有, 关 于 现 有 租 户 的 租 金, 有 一 部 分 呈 现 出 上 涨 的 动 向 租 金 呈 现 恢 复 上 涨 趋 势 ( 来 源 ) 根 据 各 种 公 布 的 数 据, 谷 泽 综 合 评 估 事 务 所 编 辑
4 3 MAP s 写 字 楼 的 价 格 10K( 万 ) 日 币 /3.3m2 1,600 1,400 1,200 1, MAP s available/ 有 效 面 积 ( 可 出 租 面 积 ) 的 单 价 东 京 中 心 办 公 区 / S A class 2015 年 4 月 1 日 总 结 Cap Rate/ 资 本 化 率 的 下 降 和 租 金 提 高, 引 起 了 有 效 面 积 ( 可 出 租 面 积 ) 的 单 价 水 平 的 整 体 上 涨 Around Tokyo Station 660 Kanda 690 Yotsuya 630 ginza 770 Akasaka 730 Roppongi 700 Aoyama 估 价 方 法 在 各 办 公 区 各 抽 出 了 几 个 写 字 楼, 假 设 各 写 字 楼 的 租 金 和 Cap Rate ( 资 本 化 率 ), 估 算 了 各 写 字 楼 的 价 格 各 写 字 楼 的 价 格 有 效 面 积 ( 可 出 租 面 积 ) 来 计 算 有 效 面 积 的 单 价 通 过 统 计 这 些 数 据, 估 算 了 该 办 公 区 的 中 间 值 最 大 值 和 最 小 值 每 年 更 新 两 次
5 办 公 & 房 屋 租 金 和 空 置 率 4 租 金 /3.3m2 20,000 OFFICE/ 办 公 空 置 率 16, 租 金 /3.3m2 20,000 Residence/ 房 屋 空 置 率 , , , ,000 11, , m2 per rent Capacity utilization 03S 04F 04S 05F 05S 06F 06S 07F 07S 08F 08S 09F 09S 10F 10S 11F 11S 12F 12S 13F 13S 14F 14S 90 5, m2 per rent Capacity utilization 05F 05S 06F 06S 07F 07S 08F 08S 09F 09S 10F 10S 11F 11S 12F 12S 13F 13S 14F 14S 90 办 公 写 字 楼 的 出 租 率 在 2010 年 下 半 年 走 出 低 谷, 到 了 2014 年 上 升 至 96.5% 实 际 租 金 从 2009 年 上 半 期 连 续 下 降, 但 2014 年 下 半 期 开 始 回 升, 可 见 有 了 恢 复 的 迹 象 房 屋 出 租 率 在 2014 年 下 半 期 为 96.1%,2011 年 下 半 期 以 来 一 直 保 持 95% 以 上 的 较 高 水 平 实 际 租 金 基 本 持 平, 保 持 在 一 个 稳 定 的 状 态 2014 The Tanizawa Sogo Appraisal Co.,Ltd. All Rights Reserved.
6 房 地 产 流 动 性 1 J-REIT 房 地 产 交 易 数 量 (%)DI 之 间 的 关 系 5 日 本 央 行 已 宣 布 了 DI(diffusion index)/ 扩 散 指 数, 是 指 金 融 机 构 对 于 房 地 产 贷 款 的 态 度 指 标 根 据 DI 显 示 2014 年 第 四 季 度 为 +10, 在 接 下 来 2015 年 第 一 季 度 为 +15, 这 记 录 了 J-REIT(Japan Real Estate Investment Trust/ 日 本 不 動 產 投 資 信 託 基 金 ) 成 立 以 来 的 最 高 值 2014 年 J-REIT 交 易 房 地 产 的 数 量 虽 然 在 第 三 季 度 出 现 了 稍 低 的 水 平, 但 由 于 IPO 和 PO 的 增 加, 到 了 2013 年 转 成 了 高 水 平 的 状 态 2015 年 第 一 季 度 交 易 数 量 已 经 达 到 了 190 件, 这 与 2007 年 第 一 季 度 的 水 平 一 致 2014 The Tanizawa Sogo Appraisal Co.,Ltd. All Rights Reserved.
7 6 房 地 产 流 动 性 2 房 地 产 投 资 流 动 性 指 数 /Investment real estate liquidity index 房 地 产 投 资 流 动 性 指 数 流 动 性 高 扩 大 期 日 本 东 北 大 地 震 流 动 性 低 恢 复 期 扩 大 期 房 地 产 流 动 性 指 标 在 2007 年 底 至 2008 年 年 初 迅 速 下 降, 到 2009 年 下 半 期 的 时 候, 迎 来 了 最 坏 的 结 果 由 于 2011 年 3 月 11 日 日 本 发 生 了 东 北 大 地 震, 所 以 房 地 产 交 易 推 迟 了, 受 此 影 响 房 地 产 的 流 动 指 数 呈 下 降 趋 势 2012 年 开 始 进 入 恢 复 期, 于 2013 年 12 月 达 到 了 过 去 最 高 的 记 录 值 (724.9) 2014 年 暂 时 减 缓 了 交 易 数 量, 因 此 出 现 了 流 动 性 下 降 的 趋 势 但 是 交 易 数 量 又 开 始 增 加, 也 看 到 了 流 动 性 指 数 的 改 善 注 ) 2015 年 3 月 までのデータ 2007 金 融 危 机 The Tanizawa Sogo Appraisal Co.,Ltd. All Rights Reserved.
8 7 多 种 多 样 的 评 估 实 绩 我 们 通 过 房 地 产 评 估 咨 询 解 决 业 务, 希 望 对 社 会 做 出 一 点 儿 自 己 的 贡 献 房 地 产 估 价 Appraisal 房 地 产 估 价 建 筑 的 工 程 报 告 酒 店 市 场 调 查 Engineering Report on Building Research into Hotel Market 调 查 Investigation 公 司 自 成 立 以 来, 我 们 评 估 了 各 种 各 样 的 房 地 产, 帮 助 很 多 客 户 实 现 了 他 们 的 目 的 我 们 想 通 过 做 房 地 产 评 估, 对 社 会 做 出 一 点 儿 自 己 的 贡 献 咨 询 我 们 公 司 有 各 种 各 样 不 同 类 型 的 人 才, 我 们 也 与 相 关 公 司 合 作, 进 行 了 各 种 各 样 的 调 查 ( 比 如, 法 定 再 开 发 项 目 等 ) 我 们 不 仅 实 地 调 查 房 地 产 项 目 和 资 产 项 目, 还 进 行 问 卷 调 查 等 多 种 调 查 因 此, 我 们 一 定 会 满 足 大 家 多 样 化 的 需 求 调 查 咨 询 Consulting 法 定 再 开 发 项 目 Consulting services for urban redevelopment 我 们 公 司 有 各 种 各 样 不 同 类 型 的 人 才, 我 们 也 与 相 关 公 司 合 作, 进 行 了 各 种 各 样 的 调 查 ( 例 如, 建 筑 的 工 程 报 告 ) 我 们 不 仅 实 地 调 查 房 地 产 项 目 和 资 产 项 目, 还 进 行 问 卷 调 查 等 多 种 调 查 因 此, 我 们 一 定 会 满 足 大 家 多 样 化 的 需 求 解 决 Solution 评 估 资 产 ( 动 产 ) 和 船 Evaluation of movable properties and ships 解 决 Solution 为 了 满 足 各 种 需 要, 我 们 通 过 与 相 关 公 司 以 及 其 他 行 业 的 公 司 展 开 业 务 合 作, 还 与 其 他 专 家 形 成 网 络, 因 此, 我 们 能 提 供 各 种 解 决 方 案 研 究 和 信 息 管 理 Research and Information Management Service 国 际 关 系 International 和 Colliers INTERNATIONAL JAPAN 搞 协 作 Business tie-up with Colliers INTERNATIONAL JAPAN 国 际 关 系 我 们 基 于 过 去 的 业 绩 和 未 来 的 发 展, 通 过 与 海 外 评 估 机 构 的 协 作 ( 现 在 和 多 家 海 外 评 估 机 构 搞 协 作 ), 增 加 说 外 语 的 工 作 人 员, 研 究 海 外 评 价 方 法 等, 我 们 正 在 进 行 各 种 国 际 业 务 研 究 和 信 息 管 理 本 公 司 建 立 了 内 部 研 究 委 员 会, 同 时 通 过 集 中 化 管 理 进 行 高 效 灵 活 的 信 息 管 理 我 们 对 房 地 产 评 估 时 所 需 要 的 资 料 进 行 了 收 集 和 整 理 并 且 管 理 和 分 析 这 些 信 息, 希 望 能 提 供 给 您 更 多 的 帮 助
9 8 我 们 的 评 估 体 制 可 以 覆 盖 全 日 本 谷 泽 综 合 鉴 定 所 作 为 日 本 最 大 的 三 家 房 地 产 评 估 公 司 之 一, 将 继 续 对 社 会 做 出 自 己 的 贡 献 谷 泽 综 合 鉴 定 所 自 1967 年 成 立 以 来 我 们 设 立 了 7 个 办 事 处 ( 东 京, 大 阪, 名 古 屋, 神 户, 广 岛, 福 冈, 仙 台 ), 评 估 了 很 多 的 房 地 产, 在 日 本 民 间 房 地 产 评 估 公 司 中, 取 得 了 非 常 多 的 评 估 实 绩 ( 近 年 的 评 估 实 绩 约 为 1 年 3000 件 ) 另 外, 我 们 也 与 3 个 相 关 公 司 (T-MAX, Japan Hotel Appraisal, Union Research) 展 开 了 合 作, 因 此, 我 们 的 评 估 体 制 可 以 作 出 更 专 业 的 判 断 此 外, 我 们 已 获 得 了 ISO27001 信 息 安 全 管 理 认 证, 我 们 会 继 续 不 断 地 维 持 及 改 善 信 息 管 理 安 全 系 统 仙 台 资 格 者 数 量 ( 包 括 相 关 公 司,2015 年 3 月 统 计 ) 广 岛 神 户 大 阪 名 古 屋 东 京 房 地 产 估 价 师 71 名 一 级 建 筑 师 7 名 二 级 建 筑 师 8 名 补 偿 业 务 管 理 师 20 名 除 此 以 外, 我 们 还 有 其 他 各 种 各 样 的 资 格 者 福 冈 我 们 评 价 证 券 化 房 地 产 的 经 验 很 丰 富, 包 括 日 本 Building Fund ( 在 J-REIT/ 日 本 房 地 产 投 资 信 托 基 金 首 次 公 开 发 行 的 公 司 ) 在 上 市 时 的 评 估 评 估 实 绩 (2015 年 3 月 统 计 ) 在 上 市 J-REIT( 日 本 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 中 我 们 的 评 估 份 额 调 查, 补 偿 和 工 程 报 告 等 66% 1 房 地 产 尽 职 调 查,FF 指 数 等. 酒 店 咨 询, 酒 店 市 场 调 查, 评 估 酒 店 等 在 Private REIT( 没 上 市 的 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 中 我 们 的 评 估 份 额 83% 2 1 上 市 J-REIT( 日 本 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 的 50 家 公 司 中, 有 33 家 公 司 委 托 我 们 公 司 进 行 评 估 在 所 有 的 委 托 评 估 数 量 中 (2958 件 ), 我 们 的 评 估 数 量 为 454 件 2 Private REIT( 没 上 市 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ) 的 12 家 公 司 中, 有 10 家 公 司 ( 包 括 最 大 的 3 家 ) 委 托 我 们 进 行 了 评 估 评 估 数 量 的 具 体 比 例 为 42%
10 9 客 户 服 务 商 谈 研 讨 委 托 事 项 确 认 掌 握 内 容 做 费 用 预 算 表 费 用 预 算 表 委 托 者 委 托 书 承 诺 书 确 认 书 提 供 资 料 内 部 审 查 收 集 分 析 资 料 实 地 调 查 和 其 他 调 查 估 价 进 行 房 地 产 评 估 做 出 估 价 报 告 做 出 估 价 报 告 一 般 要 3 ~ 估 价 报 告 的 利 用 提 出 支 付 报 酬 估 价 报 告 4 个 星 期
11 10 联 系 方 式 谷 泽 综 合 鉴 定 所 东 京 总 公 司 地 址 东 京 都 港 区 赤 坂 赤 坂 Intercity 电 话 国 际 部 门 ( 小 川 真 市 / 石 原 晋 志 ) Phone / FAX /
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