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攒羡黄
5 years ago
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1 2018 年 CPA 税法基础班讲师 : 陈老师

2 第七章房产税法契税法土地增值税法

3 第三节土地增值税法知识点 1 纳税人征税范围税率一纳税义务人 : 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税不论自然人法人 ; 不论经济性质 ; 不论内资与外资中国公民与外籍个人 ; 不论部门

4 二征税范围 ( 一 ) 基本规定土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税基本征税范围不属于征税范围 1 转让国有土地使用权, 包括出 1 不包括国有土地使用权出让所售交换和赠与 ; 取得的行为 ; 2 地上的建筑物及其附着物连同 2 不包括未转让土地使用权房国有土地使用权一并转让 ; 产产权的行为, 如房地产的出租 3 存量房地产的买卖

5 ( 二 ) 具体征税范围有关事项是否属于征税范围 (1) 继承 : 不征 ( 无收入 ) 1 继承赠予 (2) 赠予 : 公益性赠予赠予直系亲属或承担直接赡养义务人, 不征 ; 非公益性赠予, 征 2 出租不征 ( 无权属转移 ) 3 房地产抵押抵押期不征 ; 抵押期满, 偿还债务本息不征 ; 抵押期满, 不能偿还债务, 而以房地产抵债, 征

6 有关事项是否属于征税范围单位之间换房, 征 ; 个人之间互换自有住房, 免 4 房地产交换征 (1) 房地产 ( 房地产企业除外 ) 转让到投资联营企业, 暂免征 ; 将投资联营房地产再转让, 征 5 以房地产投资联营 (2) 投资联营的企业属于从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 应当征收土地增值税 6 合作建房建成后自用, 暂免征 ; 建成后转让, 征

7 有关事项是否属于征税范围 7 兼并转让暂免 8 代建房不征 ( 无权属转移 ) 9 重新评估不征 ( 无收入 ) 10 改制重组符合条件不征, 但不适用于房地产开发企业

8 考题单选题 (2016 年 ) 下列房地产交易行为中, 应当计算缴纳土地增值税的是 ( ) A 县城居民之间互换自有居住用房屋 B 非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让 C 房地产开发企业代客户进行房地产开发, 开发完成后向客户收取代建收入 D 房地产公司出租高档住宅

9 考题单选题 (2016 年 ) 下列房地产交易行为中, 应当计算缴纳土地增值税的是 ( ) A 县城居民之间互换自有居住用房屋 B 非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让 C 房地产开发企业代客户进行房地产开发, 开发完成后向客户收取代建收入 D 房地产公司出租高档住宅正确答案 B 答案解析选项 A, 居民之间互换自有住房, 免征 ; 选项 C D, 房屋权属未发生转移, 不用计算缴纳土地增值税

10 三计算步骤 1 确定收入题目给出 2 确定扣除项目金额 3 确定增值额 4 确定增值额与扣除项目的比率 5 找税率四级超率累进税率 6 算税额 : 应纳税额 = 增值额税率 - 扣除项目金额速算扣除系数

11 增值率 = 增值额 / 扣除项目合计增值率 0 50% 税率 30% 速算扣除系数 0 增值率 50% 100% 税率 40% 速算扣除系数 5% 增值率 100% 200% 税率 50% 速算扣除系数 15% 增值率 200% 以上税率 60% 速算扣除系数 35%

12 知识点 2 应税收入与扣除项目一应税收入的确定 -- 题目给出属于征收范围的收入, 包括货币收入实物收入其他收入 ; 该收入不含增值税不含增值税 = 含税收入 (1+5% 或 11%) 5% 或 11%

13 直播休息中

14 二扣除项目的确定计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目, 根据转让项目的性质不同, 可进行以下划分 :

15 转让项目的性质扣除项目 1 取得土地使用权所支付的金额 -- 题目给出 ( 含契税 ) 2 房地产开发成本 -- 题目给出 ( 一 ) 对于新建房地产转让 3 房地产开发费用 4 与转让房地产有关的税金 -- 题目给出 ( 注意印花税 ) 5 财政部规定的其他扣除项目 -- 计算加计扣除 ( 房地产企业独有 ) 1 房屋及建筑物的评估价格 ( 存量房 ) ( 二 ) 对于存量房地产转让评估价格 = 重置成本价成新度折扣率 2 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 ( 存量房地 ) 3 转让环节缴纳的税金 ( 存量房地 )

16 ( 一 ) 新建房地产转让项目的扣除 : 1 取得土地使用权所支付的金额, 包括 : (1) 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 ; (2) 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用 ( 包含契税 ) 地价减, 契税不减

17 2 房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本, 包括 6 项 : (1) 土地征用及拆迁补偿费 ( 包含耕地占用税 ) (2) 前期工程费 (3) 建筑安装工程费 (4) 基础设施费 (5) 公共配套设施费 (6) 开发间接费用等

18 3 房地产开发费用期间费用, 即销售费用管理费用财务费用 (1) 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出, 并能提供金融机构的贷款证明的 : 房地产开发费用 = 利息 +( 取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本 ) 5% 以内利息扣除 1 提供金融机构证明 ; 2 不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额 ; 3 不包括加息罚息

19 (2) 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出, 或不能提供金融机构贷款证明的 : 房地产开发费用 =( 取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本 ) 10% 以内

20 4 与转让房地产有关的税金全面营改增后, 增值税为价外税, 税金不在计税收入中, 不得扣除 (1) 房地产开发企业 : 扣一税两费 ( 城建税教育费附加地方教育费附加 ) 房地产开发企业印花税在开发费用中扣除 (2) 非房地产开发企业 : 扣两税两费 ( 印教育费附加地方教育费附加 )

21 5 财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计 20% 的扣除 : 加计扣除费用 =( 取得土地使用权支付的金额 + 房地产开发成本 ) 20%

22 例题计算题某房地产开发公司,2017 年 3 月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收, 可售建筑面积共计平方米该项目的开发和销售情况如下 : (1) 该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为 8000 万元, 政府减征了 10%, 该公司按规定缴纳了契税 ( 税率 5%) (2) 该公司为该项目发生的开发成本为万元 (3) 该项目发生开发费用 600 万元, 其中利息支出 150 万元, 但不能按转让房地产项目计算分摊 (4)4 月销售平方米的房屋, 共计取得收入万元 ; 另外 5000 平方米的房屋出租给他人使用 ( 产权未发生转移 ), 月租金为 45 万元, 租期为 8 个月要求 :(1) 计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额 (2) 计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本 (3) 计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用

23 (1) 计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额正确答案 [8000 5%+8000 (1-10%)] ( ) =6080( 万元 ) (2) 计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本正确答案 ( )=9600( 万元 ) (3) 计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用正确答案 ( ) 10%=1568( 万元 )

24 ( 二 ) 存量房地产转让项目的扣除 : 1 房屋及建筑物的评估价格即 : 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格评估价格 = 重置成本价成新度折扣率 2 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 3 转让环节缴纳的税金 ( 附加 ( 城建税和教育费附加 ) 印花税 )

25 考试易出现的情况 (1) 凡不能取得评估价格但能提供购房发票 : 旧房及建筑物的评估价格, 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5% 计算扣除计算扣除项目时每年按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止, 每满 12 个月计一年 ; 超过一年, 未满 12 个月但超过 6 个月的, 可以视同为一年 (2) 对纳税人购房时缴纳的契税, 凡能提供契税完税凭证的, 准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除, 但不作为加计 5% 的基数 (3) 对于转让旧房及建筑物, 既没有评估价格, 又不能提供购房发票的, 地方税务机关可以实行核定征收

26 例题单选题位于县城的某商贸公司 2016 年 12 月销售一栋旧办公楼, 取得不含增值税收入 1000 万元, 缴纳印花税 0.5 万元, 因无法取得评估价格, 公司提供了购房发票, 该办公楼购于 2012 年 8 月, 购价为 600 万元, 缴纳契税 18 万元该公司销售办公楼计算土地增值税时, 可扣除项目金额的合计数为 ( ) 万元 A B C D 760.1

27 正确答案 C 答案解析销售旧的办公楼需要交增值税 =( ) 5%=20( 万元 ), 附加税费 =20 (5%+3%+2%)=2( 万元 ); 因为无法取得评估价格, 按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5% 扣除,600 (1+4 5%)=720( 万元 ); 对纳税人购房时缴纳的契税, 凡能提供契税完税凭证的, 准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除, 但不作为加计 5% 的基数, 所以可以扣除的金额合计数为 =740.5( 万元 )

28 谢谢观看! 如有疑问请在会计学堂官网提问

(1) 以房产联营投资, 共担经营风险的, 以房产余值为计税依据计征房产税 ; (2) 以房产联营投资, 收取固定收入, 不承担经营风险, 只收取固定收入的, 实际是以联营名义取得房产租金, 因此应由出租方按租金收入计征房产税第二融资租赁房屋的, 以房产余值为计税依据计征房产税第三房屋附属设

(1) 以房产联营投资, 共担经营风险的, 以房产余值为计税依据计征房产税 ; (2) 以房产联营投资, 收取固定收入, 不承担经营风险, 只收取固定收入的, 实际是以联营名义取得房产租金, 因此应由出租方按租金收入计征房产税第二融资租赁房屋的, 以房产余值为计税依据计征房产税第三房屋附属设第七章房产税法契税法和土地增值税法序号考点考频考点一房产税税率计税依据和应纳税额的计算考点二房产税税收优惠及纳税义务发生时间考点三契税法考点四土地增值税征税范围考点五扣除项目的确定考点六土地增值税应纳税额的计算及清算 2017 年注册会计师税法高频考点 : 房产税税率计税依据和应纳税额的计算我们一起来学习 2017 年注册会计师税法高频考点 : 房产税税率