中原领先指数

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紊蔺
7 years ago
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1 2010 年 8 月 (2010 年 8 月 ):304.0 深圳二手指数均价 (2010 年 8 月 ):17164 元 / 平方米环比 :-0.06%; 同比 :11.12%; 比最高点 :-7.33% 一全市指数 2010 年 8 月为点, 全市六区 185 个样本楼盘的成交均价为元 / 平方米, 环比 7 月微跌 0.06%, 比历史最高点 4 月下跌了 7.33% 本月中原指数显示成交均价与上月基本持平自新政出台后, 房价连续三个月出现下调的现象, 而这一现象在 8 月发生了变化, 房价开始企稳止跌本月市政府常务会议审议通过的深圳市房地产监管办法于 9 月 1 日起实施, 办法针对的重点是关于土地闲臵商品房预售以及二手房普遍存在的阴阳合同等问题, 针对阴阳合同的问题, 办法中明文规定房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利, 且规定了 5 万元的处罚标准随着办法的出台, 导致本月部分业主和臵业者担心阴阳合同的消失将带来高额税费而积极放盘和买房, 促成了新政之后的一波成交小高潮, 从而也导致了各方对房价的上升预期增强然而,8 月较为严厉的政策环境, 使得房价在两者角力下于高位徘徊楼市在经过 3 个多月的僵持后, 观望气氛有所减弱, 部分刚性需求对未来房价的预期发生改变, 积压的刚性需求开始释放, 促成成交量的继续回升与此同时, 政策上出现了较明显的收紧信号, 中央决策层国土部等相关部委对房地产用地乱象的整治态度明确措施得力, 表明了房地产调控坚持不放松的态度, 未来政策调控的变数很大, 给楼市的上行带来非常大的压力

2 图 1-1: 月度走势图根据深圳中原统计, 在用于编制指数的 185 个样本楼盘中,70.27% 样本楼盘价格相比前三月均价出现下跌 : 约 6.49% 的样本楼盘跌幅大于 10%,19.46% 的样本楼盘跌幅在 -10%- -5% 之间, 有 44.32% 的样本楼盘跌幅在 -5%-0 之间 29.73% 样本楼盘价格相比前三月均价出现上升 :16.76% 的样本楼盘升幅在 0-5% 之间,10.27% 的样本楼盘升幅在 5%-10% 之间, 仅有 2.70% 的楼盘上升幅度大于 10% 本月样本楼盘价格涨跌幅度的分布出现了明显变化, 价格下跌的样本楼盘比例发生较大的变动, 由 7 月份的 83% 下降至 70.27%, 同时, 相比 7 月份来说, 上涨的区间比例都有所增加, 而下跌的区间比例都有所减少, 其中, 价格上涨幅度在 5%- 10% 的样本楼盘比例上升最多, 相反价格跌幅在 -5-0% 之间的样本楼盘比例下降最多, 从样本楼盘价格涨跌幅度的分布来看, 本月市场出现回暖迹象, 上涨区间比例明显增加图 1-2: 全市二手住宅量价走势图 1 图 1-3: 样本楼盘涨跌幅分布图万平方米 > 10% 5% ~ 10% 0 ~ 5% -5% ~ 0-10% ~ -5% < -10% 全市二手住宅成交量价格指数 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 50.00% 二区域指数本月与上个月相比, 全市各区域领先指数发生了较为突出的变化, 六大区域一改 7 月整体下跌的状况, 出现涨跌区域均匀分布的现象, 其中, 出现环比上涨的区域有宝安区, 龙岗区和南山区, 环比上涨幅度分别为 1.3%,0.6% 和 0.4%; 环比下跌的区域是罗湖区, 盐田区和福田区, 跌幅分别是 1.0%,1.0% 和 0.4% 本月变化较为突出的区域是龙岗区, 该区由上月 4.8% 的跌幅扭转为本月 0.6% 的涨幅, 其他各区域领先指数较上月都处于回升态势 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% 1.3% 0.6% 0.4% 罗湖福田南山盐田宝安龙岗 -0.4% -1.0% -1.0% 图 2-1: 本月区域二手指数环比增长情况

3 表 2-1: - 区域指数罗湖福田南山盐田宝安龙岗全市二手住宅成交量根据中原促成的二手住宅成交量估测, 非交易中心登记数据由于不受交易登记周期影响, 中原数据能更及时反映市场动向 2 样本楼盘跌幅 = 近期价格 / 前 3 期均价 -1 三各区域板块分析从中原领先指数监测的 185 个样本楼盘来看, 其中 115 个楼盘均价环比上月出现下跌, 有 70 个楼盘本月成交价格环比上月出现上涨从各区域板块来看, 全市 35 个板块中, 有 19 个板块本月均价环比出现下跌其中指数下跌幅度最大的五个板块为水贝 - 田贝板块笋岗板块大小梅沙板块梅林板块和翠竹板块, 跌幅分为为 9.96% 6.63% 5.80% 4.63% 4.21% 本月指数跌幅最大的区域是罗湖区, 指数环比上月下跌了 1.01%, 罗湖区的 10 个板块中, 有 7 个板块均出现下跌, 其中跌幅最大的三个板块是水贝 - 田贝板块笋岗板块和翠竹板块, 跌幅分别为 9.96% 6.63% 和 4.21% 三个下跌板块楼盘数量较少, 易受单个楼盘成交均价影响, 其中水贝 - 田贝板块和笋岗板块各有一个楼盘, 分别是金丽豪苑和洪湖花园, 翠竹板块也仅有 4 个楼盘, 其中万事达名苑和翠拥华庭跌幅较大, 分别为 8.18% 和 6.96% 本月盐田区的成交量由于受区域面积和市场容量限制一直处于较低水品, 均价易受单个交易行为的影响整体均价跌幅为 0.96%, 大小梅沙板块出现相对较高的跌幅 5.80%, 板块中的三个楼盘有两个出现下跌, 分别是跌幅为 10.34% 的云顶天海花园和跌幅为 8.01% 的万科东海岸本月福田区指数环比出现 0.37% 的微跌, 福田区的 9 个板块中, 有 6 个出现下跌, 分别是梅林板块中心南区板块农科中心 - 竹子林板块景田 - 香蜜湖板块新洲 - 上下沙板块和保税板块, 跌幅分别为 4.63% 2.41% 2.41% 2.2% 1.76% 和 1.76%

4 南山区本月指数出现小幅上涨, 南山区的 7 个板块中, 除两个楼盘出现下跌外, 其余 5 个楼盘均出现上涨, 上涨幅度都低于 2%, 涨幅最高的三个板块是南头板块南油板块和前海板块, 涨幅分别为 1.84% 1.71% 和 1.08% 从片区层面而言, 龙岗区的 3 个板块中有两个板块相比前 3 月的复合均价表现为上涨, 坂田板块上涨幅度较大, 涨幅为 6.54%, 板块的两个样本楼盘均出现大于 5% 的涨幅, 布吉板块上涨幅度为 0.47%, 布吉板块中的 19 个样品楼盘中, 有 6 个样品楼盘出现上涨, 其中上涨超过 5% 的楼盘有中城康桥花园荣超花园百合星城和桂芳园, 涨幅分别是 10.31% 7.80% 6.40% 和 5.74% 相比其他区域而言, 宝安区域出现了最大的上涨, 区域指数为点, 环比 7 月份上涨 1.28% 宝安区的四个板块中, 除了宝城中心区板块和沙井板块出现小量的下跌, 龙华板块和西乡板块都出现了上涨, 涨幅分别为 2.26% 和 2.19% 在宝城中心区板块的 7 个样品楼盘中, 有 4 个楼盘出现下跌, 其中跌幅最明显的为阳光海湾花园和西岸观邸, 分别达到 8.23% 和 7.44% 表 4-1: 全市各区域各板块均价 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 区域板块名称本月均价东门板块滨河板块蔡屋围板块黄贝岭板块百仕达板块罗湖布心板块莲塘板块翠竹板块笋岗板块水贝 - 田贝板块区域均价景田 - 香蜜湖板块福田莲花板块 ( 含中心北区 ) 梅林板块 14654

5 区域板块名称本月均价中心南区皇岗板块新洲 - 上下沙板块农科中心 - 竹子林板块白沙岭板块保税板块区域均价前海板块科技园板块南头板块南山南油板块华侨城板块后海板块蛇口板块区域均价沙头角板块盐田大小梅沙板块区域均价龙华板块宝城中心区板块宝安西乡板块沙井板块 7592 区域均价布吉板块 9316 龙岗龙岗中心城板块 9129 坂田板块区域均价 9606 附表 : 深圳各区域中高档二手房买卖成交典型案例区域物业名称地址房型 ( 房厅卫 ) 面积 (M 2 ) 成交单价 (RMB/M 2 ) 装修情况百仕达花园二期太安路 2\2\ 普装罗湖名骏豪庭罗沙路南 2\2\ 普装彩世界家园东湖路 3\2\ 普装骏庭名园宝安南路 1\0\ 普装

6 区域物业名称地址房型 ( 房厅卫 ) 面积 (M 2 ) 成交单价 (RMB/M 2 ) 装修情况皇御苑 B 区福田南路 3\2\ 普装福田黄埔雅苑骏悠园福中路 3\2\ 普装御景华城花园华强南路 1 号 1\1\ 普装翠海花园一期农科中心 2\1\ 普装纯水岸八期侨香路 5\2\ 豪装南山蔚蓝海岸社区首期后海大道 3\2\ 普装星海名城五期前海路西 3\2\ 普装中信红树湾花城二期沙河东路东 4\2\ 豪装盐田瀚海翠庭沙深路 3\2\ 普装万科东海岸社区大梅沙高速北 2\1\ 普装金泓凯旋城新安二路 3\2\ 普装宝安世纪春城梅龙南路 3\2\ 普装金地梅陇镇梅龙路 3\2\ 普装中海怡翠山庄布龙公路 3\2\ 普装龙岗万科城 ( 一期 ) 坂雪工业区 3\2\ 普装桂芳园七期深惠路 3\2\ 普装四下月预测本月受深圳市房地产监管办法出台的影响, 促成了市场较大的成交量, 遏制了房价在新政后连续三个月的下跌势头, 然而, 政府一再表明房地产政策将持续从严的态度, 预计今年二手房价格将在高位振荡, 不会出现大幅度的上涨, 过快的上涨只会引发新的政策出台, 从而反过来抑制房价随着金九银十旺季的到来, 大部分房地产企业今年的销售计划由于政策的严厉打压还没完成, 预计会积极推盘, 不排除在价格上做出让步, 以价保量, 由此可能会导致部分资金从二手房市场回流至新房市场, 预计 9 月, 二手房成交量将会有所减少, 成交价格将有小幅回落, 具体幅度还要根据政策调控方向而定

7 五指数说明编制对象 : 深圳市区中高档住宅物业样本来源 : 深圳中原中高档二手住宅实际成交样本范围 : 覆盖深圳市六行政区, 即罗湖福田南山盐田宝安龙岗样本容量 : 共 36 个板块 175 个样本楼盘指数基期 : 以 2004 年 5 月为基期, 全市及各区标准均价为基期价格, 基期指数为 100 点样本信息 : 每个共采集 15 个指标信息 ( 面积户型装修等 ) 指数计算 : 当期指数 = 上期指数当期均价 / 上期均价发布内容 : 全市及各区当期指数均价, 各期指数时间序列, 各板块均价发布频率 : 每月深圳中原地产代理有限公司地址 : 深圳市福田区民田路新华保险大厦 19 楼深圳中原地产市场研究部邮编 : 联系人 : 王飞电子邮件 :szwangf@centaline.com.cn 电话 : 传真 : 网站 : 年版权声明 : 报告版权归深圳中原所有所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得, 其准确性有关观点及预测均以此为基础推断所得, 仅供参考

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