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遇凌
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3 入和房地产基金等金融业务的深入将对公司住宅业务和整体业绩形成较为有力的支撑全年业绩增长 2010 年公司实现结算金额亿元, 销售金额亿元, 分别较上年增长 63.21% 和 34.41%, 高于行业平均水平此外, 截至 2010 年末, 公司预收账款为亿元, 与 2010 年结算金额基本持平, 为公司 2011 年业绩提供一定保障极强的担保实力本期债券的担保主体建设银行作为中国四大国有商业银行之一, 拥有极强的综合实力和抗风险能力, 可为本期债券到期偿还提供强有力保障关注作为政策导向性非常明显的行业, 需要注意短期内政策波动对房地产市场的影响房地产企业融资渠道日益收紧和近期部分地方政府出台严厉的限购政策将对 2011 年中国房地产市场带来一定影响项目布局及定位使公司易受政策调控影响公司主要在核心一二线城市布局项目,2011 年热点城市限购政策的实行可能对公司销售增速带来一定影响流动性面临挑战公司拟建在建项目较多, 资金需求较大, 且商业地产开发也将占用部分资金, 而 2011 年市场信贷紧缩和调控政策持续, 公司流动性可能面临一定挑战 2

4 行业关注频繁出台的房地产调控政策降低了 2010 年中国房地产市场的热度, 但三四线城市需求增长市场房屋供应增加及部分投资性需求的存在支撑了行业整体增长, 投资和新开工大增使 2011 年商品房供给充足 2010 年 4 月 17 日中央发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,2010 年 9 月 29 日又出台多项措施进一步加大 4 月新政的执行力度, 两个政策具体措施包括实行差别化房贷政策提高首套和二套房首付比例提高二套房贷利率限制三套房贷款发放部分城市一定时期内限购等自 4 月份政策发布以来, 房地产市场过热态势得到了遏制, 成交量减少, 房价高位小幅波动, 至 2010 年底市场才重现集中成交的活跃态势从全年的情况看, 在调控政策的影响下, 国房景气指数全年持续走低, 但仍保持在 100 点以上的景气区间内 4 月份政策出台后, 房价涨幅趋缓, 商品房销售价格指数逐月回落, 但全年房价依然保持增长图 1:2008 年 6 月以来中国部分国房景气指数国房景气指数商品房销售价格分类指数资料来源 : 国家统计局, 中诚信评估整理房地产开发投资分类指数土地开发面积分类指数成交量方面,2010 年全国商品房实现销售面积和销售额分别为亿平方米和 5.25 万亿元, 分别较上年增长 10.1% 和 18.3%, 增速较上年大幅降低 32 和 57.2 个百分点, 国家遏制房价过快上涨的政策极大降低了成交量的增速在调控政策频出的背景下, 主要城市的成交量普遍下滑, 占全国市场的比重也明显下降, 与之相对应的, 是三四线城市成交量的增长从区域分布来看, 经济较为发达的东部区域成交面积增长减速的情况最为明显, 而中部和西部区域受影响则相对较小另一方面, 尽管市场销售速度在政策出台后普遍降低, 但随着 2009 年市场回暖后新增加的开工从 2010 年三季度开始陆续转化为市场供应, 市场可售资源量有所增长, 这为 2010 年底成交量上升奠定了一定基础图 2:2010 年中国各省区及直辖市商品房销售增长情况 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源 : 国家统计局, 中诚信评估整理此外, 通货膨胀也催生出一部分投资需求 2010 年中国 CPI 持续上涨,2010 年 11 月升至 5.1%, 而同期金融机构一年期存款基准利率为 2.5%, 由此, 增持房产也成为一部分居民选择抵御通胀的重要手段整体看, 虽然调控政策使房地产市场降温, 但三四线城市的需求增长新房供应增加以及部分投资性需求的存在仍然支撑了行业的整体增长图 3:2009~2010 年 CPI 同比增速与基准利率的对比北京上海天津广东 % 江苏浙江福建安徽四川云南西藏陕西海南重庆商品房销售面积增长率 CPI 同比增速资料来源 : 国家统计局, 中诚信评估整理湖北江西山东河南河北山西广西湖南商品房销售额增长率内蒙古辽宁吉林黑龙江甘肃青海宁夏新疆一年期存款基准利率从投资和新开工情况看,2010 年中国房地产开发投资增速达 33.2%, 较上年快 17.1 个百分点, 超全社会固定资产投资增速 9.4 个百分点同时,2010 年市场新开工面积亿平方米, 较上年大幅增长 40.7%, 是近十年来的高点 2010 年房地产开发投资的恢复和新开工面积的大幅增长反映了房地 3

5 产企业对市场的信心, 同时保障未来一年的房屋供给充足图 4:2005~2010 年全国房地产开发投资情况 300, , , , ,000 50,000 0 亿元房地产开发投资完成额资料来源 : 国家统计局, 中诚信评估整理从供求指标来看,2010 年施工面积新开工面积与销售面积的比重较 2009 年均有所恢复, 未来一年的市场供应比较充足表 1:2008~2010 年全国商品房供需相关指标施工面积 / 新开工面积 / 销售面积销售面积资料来源 : 国家统计局, 中诚信评估整理土地市场方面,2010 年购置土地面积 4.10 亿平方米, 较上年增长 28.4%, 土地购置费 9,992 亿元, 较上年增长 65.9% 尽管土地成交保持较高增速, 但是土地市场的整体热度较 2009 年地王频出已降温很多, 随着政策调控力度加大, 房地产企业的拿地行为将更加理性短期内持续紧缩的融资渠道以及愈发严厉的调控政策将影响市场成交量, 但行业长期看好, 行业整合有加速趋势 2010 年, 作为房地产调控的配套政策, 资本市场和银行均收紧了房地产融资资本市场上进行股权和债权融资均需经土地管理部门审批,2010 年没有一家房地产企业或含房地产业务的企业在中国资本市场上融资成功银行方面, 严格执行四证齐全的放款条件从房地产开发投资资金来源看, 2010 年来自国内贷款的资金较上年仅增长 10%, 增速较上年大幅下降 39 个百分点, 而国内贷款在总的资金来源的中占比也下降约 2.5 个百分点至 % 全社会固定资产投资完成额同比增长 ( 房地产 ) 同比增长 ( 全社会 ) 17.3% 相反, 预售款以及信托委托贷款等其他形式的自筹资金的增速加快表 2:2009~2010 年房地产开发投资资金来源资金来源合计 ( 亿元 ) 57, , 增速 44.2% 25.4% 其中 : 自筹资金 ( 亿元 ) 17, , 占比 31.34% 36.84% 增速 16.9% 48.8% 国内贷款 ( 亿元 ) 11, , 占比 19.77% 17.30% 增速 48.5% 10.3% 利用外资 ( 亿元 ) 占比 0.82% 1.10% 增速 -35.5% 66.0% 其他来源 ( 亿元 ) 27, , 占比 48.07% 44.77% 增速 71.9% 15.9% 资料来源 : 国家统计局, 中诚信评估整理我们认为,2011 年国家调控房地产的决心未变, 房地产企业在资本市场上的融资依然较难突破同时管理通货膨胀是 2011 年政府工作的重点, 货币政策由适度宽松转为稳健, 市场流动性将持续收紧,2011 年前三个月央行连续 3 次上调大型金融机构存款准备金率至 20% 的高点, 且一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点至 6.06% 信贷收紧和可能的进一步加息都将使房地产企业的银行融资更加艰难, 融资成本上升在政策方面,2011 年 1 月末更为严厉的房地产调控政策新国八条出台, 二套房首付比例进一步提高至 60% 随后各地方落实新国八条的严厉的限购政策细则出台我们认为, 限购政策的出台和严格执行将极大抑制房地产市场的投资投机性购房需求, 市场短期内可能会出现成交迅速放缓的态势未来, 该政策导致的成交量和价格的下跌幅度将取决于限购政策执行期限力度和具体措施的调整 4

6 表 3:2011 年 1 月以来各地方出台的主要限购政策城市限购政策已有 1 套房的本地户籍居民家庭 5 年个税或社保缴纳证明限购一套 ; 已有 2 套房的本地户北京籍居民家庭已有 1 套的非本地户籍居民家庭不能提供 5 年以上本市个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民家庭, 暂停向其售房已有 1 套房的本地户籍居民家庭 2 年个税或社保缴纳证明限购一套 ; 已有 2 套房的本地户上海籍居民家庭已有 1 套的非本地户籍居民家庭不能提供 2 年以上本市个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民家庭, 暂停向其售房已有 1 套房的本地户籍居民家庭 1 年个税或社保缴纳证明限购一套 ; 已有 2 套房的本地户青岛南京籍居民家庭已有 1 套的非本地户籍居民家长春庭不能提供 1 年以上本市个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民家庭, 暂停向其售房广州十区二市全部行政区域范围都将执行限广州购政策 ; 明确户籍家庭限购第三套房, 非户籍家庭限购第二套房成都贵阳对主城区暂时实行住房限购措施南宁资料来源 : 中诚信评估整理在国内融资渠道持续收紧和调控政策愈发严厉的环境下房地产企业面临较大的资金压力和流动性风险同时 2011 年房屋供给增长而需求被抑制, 供需关系的变化使行业竞争加剧产品定位经营策略与市场调控政策不相适应以及规模小资金实力和外部支持弱的企业面临较大流动性风险, 竞争力弱 ; 而能够顺应市场和政策方向, 综合实力强品牌影响力大的专业房地产企业抵御风险的能力更强, 同时面临更多的并购机会, 竞争优势明显, 行业整合将加速, 行业集中度有望提高同时, 在城市化进程加快经济增长居民住房需求增长等因素的推动下, 中国房地产行业增长趋势仍将在较长时期得以维持业务运营增加可售资源调整营销策略等措施使公司及时扭转上半年销售业绩下滑态势, 实现全年业绩增长从结算业绩来看,2010 年公司加大竣工力度且房价整体上涨, 使公司当年结算面积和结算金额均大幅上涨 2010 年房地产业务收入占公司营业收入的 97.15%, 房地产结算业绩的增长也提升了公司整 5 体业绩 2011 年公司计划实现竣工面积万平方米, 较 2010 年竣工面积增长 50.50%, 若计划实现, 则能够提升公司 2011 年的结算业绩从结算区域看, 长三角地区收入和利润贡献分别达 45.6% 和 50.6% 从 2011 年主要在建项目来看, 长三角珠三角仍是主要项目区域, 其中北京上海深圳广州四个一线城市的可售面积占比约达 29% 公司热点城市可售项目仍较多, 易受房地产调控政策的影响图 5: 公司 2011 年主要开发项目总可售面积区域分布西安 8.23% 武汉 10.82% 环渤海 10.18% 沈阳 14.59% 资料来源 : 公司提供, 中诚信评估整理从运营指标来看,2008~2009 年公司合计销售面积超过新开工面积, 使得 2010 年上半年公司出现可售房源不足的状况, 一定程度影响销售业绩由此, 公司加大新开工力度,2010 年新开工面积较 2009 年大幅增长 %, 为 2010 年下半年销量大幅增长提供了房源保障 2011 年公司计划新开工万平方米, 与公司的销售规模相匹配表 4:2008~2010 年公司项目运营情况单位 : 万平方米亿元同比变动新开工面积 % 竣工面积 % 结算面积 % 结算金额 % 销售面积 % 销售金额 % 已售未结转面积 % 已售未结转金额 % 资料来源 : 公司提供, 中诚信评估整理珠三角 25.08% 长三角 31.10% 从销售业绩来看,2010 年上半年在公司可售房源不足和房地产调控政策影响下,2010 年前七个月公司累计实现销售面积和销售金额万平方米和亿元, 同比分别下滑 44.9% 和 41.6% 下半年公司采取增加可售房源调整营销管理策略等措

7 施最终使公司全年的销售业绩实现增长, 销售面积和销售金额增速分别较全国商品房销售增速快 6.35 和个百分点截至 2010 年末, 公司预收账款亿元, 较上年同期增长 52.67%, 与 2010 年结算金额基本持平, 公司 2011 年业绩得到一定保障总体看, 在房地产调控政策频出的背景下, 2010 年公司的结算和销售业绩均实现了高于行业平均水平的增长, 显示了公司良好的业务运营能力和抗风险能力土地储备充足, 但项目主要布局核心一二线城市更易受房地产调控政策影响在新增土地储备方面,2010 年, 公司择机拿地, 截至 2010 年末, 公司新增项目 14 个, 合计建筑面积 368 万平方米, 较 2009 年减少约 30%, 土地购置成本 115 亿元, 较 2009 年降低约 44% 截至 2011 年 3 月末, 公司尚未支付土地价款 67 亿元, 以目前公司的资金持有量来看支付压力不大 2010 年公司新增项目的平均楼面地价为 3,125 元 / 平方米, 较 2009 年的 3,947 元 / 平方米降低 20.83%, 主要由于 2010 年公司在一线城市新增建筑面积仅占全部新增的 15.5%, 较上年降低 11 个百分点, 公司的拿地策略更加理性截至 2010 年末, 公司共有在建拟建项目 54 个, 土地储备 ( 剩余可售面积 )1,688 万平方米, 其中公司权益土地储备面积 1,443 万平方米, 较上年末增长 6.26% 公司目前的土地储备能够满足其未来 3 年以上的开发需求, 土地储备充足从项目区域分布来看,2010 年公司新进入了大连烟台长沙常州等二线城市, 使得公司的项目区域布局趋于均衡, 有利于规避对单一城市的依赖风险但总体看公司的项目布局仍以一二线核心城市为主,2011 年热点城市限购政策的实行可能对公司销售增速带来一定影响公司住宅开发策略更加适应市场需求和政策要求, 战略架构进一步明晰 2010 年, 在项目开发上公司呈现出更加顺应市场的经营策略 2010 年公司项目开发效率明显提高, 金地武汉西岸故事项目拿地到开盘销售用时不到一年, 销售率为 96%; 建筑面积 16 万平方米的沈阳檀郡项目从拿地到竣工仅用时一年同时, 为应对持续的房地产调控政策, 公司加大刚性需求产品的比例, 实行灵活的定价策略, 加快项目推售节奏另外, 公司开始参与旧村改造和保障房项目建设,2010 年, 公司获取了西安市 1,241 亩城中村改造项目, 并在北京深圳开始了保障房建设公司在住宅项目开发运营方面的变化更加适应市场需求和政策要求, 有利于公司住宅开发业绩的稳定和公司抗风险能力的提升另外,2010 年公司确立了新的战略架构, 明确以以住宅业务为核心, 以商业地产和金融业务为两翼, 协同发展, 成为复合型的房地产开发商的战略 2010 年公司商业地产业务发展平台建立, 公司多年对商业地产的规划进入实际操作阶段, 商业地产的开发一方面与住宅配套能够提升住宅的溢价, 同时商业地产本身能够提供长期稳定的现金回报房地产金融方面,2010 年公司一方面继续与 UBS 平安信托等战略伙伴在沈阳武汉深圳等多个项目上展开合作, 为公司房地产项目开发提供资金保障, 另一方面, 公司通过独自募集和管理美元基金人民币基金实现投资收益, 为公司开拓新的盈利点未来几年, 公司将致力于成为一家综合性地产公司, 商业地产和房地产金融将在公司业务中占据更加重要的角色总体看,2010 年公司经营业绩增长,2011 年结算收入得到保障, 住宅开发策略优化, 业务发展战略进一步明晰, 土地储备充足而新增储备价格合理但同时, 我们注意到, 公司项目布局集中于核心一二线城市, 短期内产品销量易受房地产调控政策影响, 而公司正式启动的商业地产开发也将占用公司部分资金,2011 年持续的房地产调控和趋紧的信贷环境使公司业务运营面临更多挑战财务分析下列财务分析基于金地集团提供的经德勤华永会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见的 2008~2010 年审计报告 6

8 资本结构从资产来看, 截至 2010 年末公司总资产达亿元, 同比增长 31.16%, 主要源于销售回款增长和借款增加带来的货币资金增加及运营规模扩张带来的存货预付土地款增长从杠杆比率看, 由于公司 2010 年新开工较多, 开发规模扩大增大了资金需求, 外部融资增加, 截至 2010 年末, 公司总负债和总债务分别为亿元和亿元, 较上年同期增长 33.99% 和 39.99% 公司整体负债水平较上年有所上升, 但仍在可控范围内截至 2010 年末, 公司资产负债率上升 1.5 个百分点至 71.15%, 扣除预收账款后的资产负债率微涨 0.1 个百分点至 61.06%, 总资本化比率升 2.89 个百分点至 53.64% 总体看, 公司杠杆比率处于行业中游水平图 6:2008~2010 公司资本结构资料来源 : 公司提供, 中诚信评估整理表 5: 截至 2010 年末部分上市公司资本结构指标公司亿元资产负债率总资本化比率扣除预收账款的资产负债率短期债务 / 长期债务万科 A 74.69% 46.48% 61.35% 0.55 保利地产 78.98% 64.68% 68.23% 0.14 金地集团 71.15% 53.64% 61.06% 0.26 招商地产 64.65% 38.65% 56.44% 0.33 华侨城 A 69.69% 56.17% 67.32% 0.36 首开股份 74.73% 63.41% 69.39% 0.61 中华企业 77.29% 65.16% 74.07% 0.34 资料来源 : 中诚信评估整理长期债务所有者权益长期资本化比率短期债务资产负债率总资本化比率 80% 60% 40% 20% 债务期限结构方面,2010 年公司长短期债务比 ( 短期债务 / 长期债务 ) 为 0.26 在行业融资环境趋紧的情况下, 公司目前的债务期限结构有利于保持运营资金来源的稳定总体看, 销售和开发规模的增长使公司资产规模扩大, 杠杆比率有所升高, 但公司资本结构整体 0% 表现较为稳健流动性从资产的流动性来看, 截至 2010 年末, 公司流动资产占总资产的比重为 97.33%, 流动资产中货币资金存货和预付账款的占比分别为 19.23% 64.14% 和 12.53% 具体看, 货币资金方面, 截至 2010 年末, 公司的货币资金总额为亿元, 同比上升 41.42%, 主要由于 2010 年公司销售回款和借款增加截至 2010 年末, 货币资金 / 短期债务为 2.70 充裕的货币资金能够保障公司的稳定运营, 增强了其短期内抵御不利市场环境的能力存货方面, 由于开发规模增长迅速, 截至 2010 年末, 公司存货余额同比增加了 12.11%, 达亿元, 其中开发成本占 94.46%, 开发产品占 5.53%, 存货销售压力不大同时,2010 年末公司预付账款亿元, 是 2009 年的 5 倍, 主要由于 2010 年 12 月公司大规模拿地形成较多预付土地账款尚未计入存货因此总体看, 公司拟建在建项目较多, 未来的开发资金需求较大周转率方面,2010 年公司的存货周转率和总资产周转率分别为 0.28 和 0.31, 资产运营效率明显改善, 升至同行业较好水平另外, 在现金获取能力上, 由于 2010 年新开工大幅增加, 经营活动现金支持较多, 公司 2010 年的经营性净现金流仍为净流出亿元, 处于行业中等水平表 6:2010 年部分上市公司运营指标单位 : 亿元存货周转率总资产周转率货币资金经营性净现金流万科 A 保利地产金地集团招商地产华侨城 A 首开股份中华企业资料来源 : 中诚信评估整理总体看,2010 年公司保持了较好的流动性, 资金实力进一步增强, 资产周转效率改善 2011 年市场信贷紧缩和调控政策持续, 公司流动性可能面临 7

9 一定挑战盈利能力 2010 年, 公司营收规模大幅上涨, 全年实现营业收入亿元, 同比增长 61.95%; 而营业成本同比增长 58.47% 公司 2010 年营业毛利率为 38.07%, 仅同比增长 1.36 个百分点, 主要由于公司结算了部分 2007 年的地价较高项目 2010 年, 随着整个市场房价上涨, 公司产品的销售单价也有所上涨, 我们预计 2011 年公司的营业毛利率将进一步攀升图 7:2008~2010 公司营业毛利率情况 44% 40% 36% 32% 资料来源 : 公司提供, 中诚信评估整理期间费用方面, 销售规模增长和公司实施股权激励使 2010 年公司的销售和管理费用同比增长较多, 而由于利息支出受开工项目增多导致资本化率增加使得当年财务费用大幅减少总体看, 在销售规模增长的情况下, 公司期间费用收入占比继续降低表 7:2009~2010 公司三费分析销售费用 ( 亿元 ) 管理费用 ( 亿元 ) 财务费用 ( 亿元 ) 三费合计 ( 亿元 ) 销售收入 *( 亿元 ) 三费收入占比 (%) 5.05% 4.74% 注 : 销售收入 * 为当年房地产销售合同收入与其它业务收入之和资料来源 : 公司提供, 中诚信评估整理利润方面,2010 年公司盈利水平持续大幅提升当期实现利润总额亿元, 净利润亿元, 较上年分别增长了 69.18% 和 62.04% 总体来看,2010 年公司的盈利能力和盈利水平均得到较大幅度提升, 未来营业毛利率将进一步提升 2011 年公司的盈利水平能否保持将取决于计划竣工面积的实现程度偿债能力随着经营规模的扩张, 公司总债务增加,2010 年公司总债务升至亿元, 同比上升了 39.99% 其中, 短期债务增长 55.14% 至亿元, 长期债务增长 36.50% 至亿元截至 2010 年末, 公司长期借款亿元, 同比增长了 39.84%, 其中约 114 亿元于 2012 年到期, 存在较大的到期偿还压力表 8:2008~2010 年公司长期偿债能力指标总债务 ( 亿元 ) 长期债务 ( 亿元 ) EBITDA( 亿元 ) EBITDA 利息倍数 (X) 长期债务 /EBITDA(X) 总债务 /EBITDA(X) 资料来源 : 公司提供, 中诚信评估整理从偿债指标来看,2010 年公司 EBITDA 利息倍数长期债务 /EBITDA 总债务/EBITDA 和 5.56, 由于当期 EBITDA 增幅超过了债务规模的增幅, 各项偿债指标较 2009 年有所改善, 偿债压力进一步减轻或有负债方面, 截至 2010 年末, 公司对外担保余额 2.78 亿元, 占公司净资产 ( 含少数股东权益 ) 的比例为 1.32% 公司担保比率很低, 或有负债风险很小融资渠道方面, 公司拥有多元化的融资渠道公司与银行保持良好的合作关系, 拥有较多银行授信, 截至 2011 年 2 月末, 公司拥有银行授信总额 622 亿元, 尚未使用额度亿元除此, 公司将大力开展项目层面的股权合作, 同时与平安信托和瑞银等战略伙伴在房地产投资基金方面继续深入合作, 为公司住宅开发业务提供资金支持总体看,2010 年, 在房地产市场持续调控的背景下, 公司仍实现了业务运营稳步增长, 综合财务实力进一步增强短期内, 公司财务实力的进一步提升受到信贷紧缩和政府调控政策的挑战担保实力本期债券由中国建设银行股份有限公司 ( 以下简称建设银行 ) 提供无条件不可撤销连带责任保证担保 8

10 建设银行是我国四大国有商业银行之一, 于 2004 年 9 月 14 日完成改制成立股份有限公司 2005 年 10 月 H 股发行上市,2007 年 9 月 A 股发行上市截至 2010 年末, 建设银行控股股东为中央汇金投资有限责任公司, 持有建设银行 57.10% 的股份 ; 2005 年引入的境外战略投资者美国银行公司和淡马锡全资子公司富登金融控股私人有限公司分别持有其 10.23% 和 5.65% 的股份截至 2010 年末, 建设银行拥有遍及全国的 13,415 个营业网点, 居同行业第三位, 包括总行 38 个一级分行 297 个二级分行 7,988 个支行 5,090 个支行以下网点以及专业化经营的总行信用卡中心同时, 该行在香港新加坡法兰克福约翰内斯堡东京首尔纽约胡志明市及悉尼设有分行, 在莫斯科设有代表处业务运营 2010 年, 建设银行的各部分业务中, 公司银行业务收入仍占据主导, 占比 50% 以上同时, 该行 2010 年的资金业务利润贡献占比较上年同期增加 7.39 个百分点, 中间业务经营能力显著提升表 9:2009~2010 建设银行主要业务分部利润总额情况单位 : 百万元 % 金额占比金额占比公司银行业务 84, , 个人银行业务 23, , 资金业务 30, , 其他业务及未分配项目 , 利润总额 138, , 资料来源 : 建设银行公司银行业务方面,2010 年建设银行继续深入推进信贷结构调整, 促进新兴战略业务发展针对不同区域客户产品实行差别信贷政策, 大力加强信贷结构调整和风险控制钢铁平板玻璃煤化工等六大产能过剩行业及造船业贷款余额较上年末减少亿元 ; 房地产业贷款余额 4, 亿元, 增幅 12.34%, 低于公司类贷款增幅 6.33 个百分点 ; 新兴信贷业务和涉农贷款快速增长, 其中, 中小企业贷款余额为 15,852.2 亿元增幅 28.6%, 大幅高于整个公司类贷款增速涉农贷款余额 8,221 亿元, 新增 2,326 亿元, 新农村建设信贷业务正在稳步推进试点中此外, 建设银行中间业务收入快速增长, 全年实现手续费及佣金净收入亿元, 增幅达 43.65%, 占该行中间业务收入的 43.19% 个人银行业务方面, 建设银行为个人客户提供全方位的个人银行产品和服务截至 2010 年末, 个人存款余额为 40, 亿元, 增速达 12.22%, 新增存款呈现活期化趋势新增存款中, 活期存款占比达 63.82%, 比上年同期增加了个百分点个人贷款增长 25.76% 至 13, 亿元, 其中, 个人住房贷款重点支持居民购买自住住房, 增长 27.99% 至 10, 亿元, 资产质量表现优异, 贷款利率稳步提高该行的委托性住房金融业务市场份额继续保持同行业领先建设银行的资金业务主要包括货币市场交易投资组合管理代客资金交易债券承销和资金产品创新开发该行资金业务在满足资产管理流动性管理和利率管理要求同时, 实现资金收益的最大化随着投资总额和市场利率的企稳回升, 利息净收入较上年大幅增长 92.24%; 伴随着财务顾问理财业务等产品的快速发展, 手续费及佣金净收入较上年增长 25.01%, 这些都有益于资金业务利润总额的增长财务分析盈利能力及经营效率方面,2010 年, 建设银行实现营业收入 3, 亿元, 较上年同期增长 21.07%; 净利润 1, 亿元, 较上年同期增长 26.39%, 收入和利润的快速增长主要得益于利息净收入和中间业务的增长 2010 年, 该行实现利息净收入 2,515 亿元, 较上年同期增长 18.70%; 手续费及佣金净收入亿元, 增幅 37.61%, 中间业务发展较快, 有利于该行减少对传统业务的依赖 2010 年, 该行平均资产回报率为 1.32%, 较上年同期增长 8 个基点 2010 年, 建设银行生息资产结构优化市场利率持续走高及定价能力提升, 净利差和净利息收益率分别为 2.40% 和 2.49%, 较上年分别提高 10 个基点和 8 个基点建设银行的息差水平通常处于同行业高位, 是该行的传统优势中国已经进入加息周期, 我们预期 2011 年该行息差仍将上行, 增强盈利能力 9

11 资产质量方面, 截至 2010 年末, 建设银行总资产为万亿元, 较年初上涨 12.33%, 仅次于工商银行, 位于行业第二位得益于不断增强的风险管理能力和谨慎的经营策略,2010 年该行的不良结论综上所述, 中诚信评估维持公司主体评级 AA, 债项评级 AAA, 评级展望正面贷款额和不良贷款率双降, 拨备覆盖率大幅提升至 %, 资产质量持续改善分行业看, 除采矿水利电力等个别行业不良贷款率有小幅上升外, 其他包括个人住房贷款和海外业务在内的各类贷款的不良贷款率均较年初有所下降在国家严厉的调控政策下房地产市场可能出现短期政策风险, 我们将持续关注房地产行业相关贷款可能出现的坏账风险表 10:2009~2010 建设银行贷款五级分类单位 : 百万元 % 余额占比余额占比正常 4,546, ,405, 关注 200, , 次级 21, , 可疑 42, , 损失 7, , 客户贷款总计 4,819, ,669, 不良贷款余额 72,156 64,712 不良贷款比率资料来源 : 建设银行流动性方面,2010 年, 客户贷款和垫款净额为 5.53 万亿元, 较上年末增长 17.75%; 客户存款为 9.08 万亿元, 较上年末增长 13.42%; 存贷比率为 62.47%, 较上年同期增长了 2.23 个百分点, 远小于 75% 的监管要求, 流动性风险低资本充足性方面,2010 年 11~12 月建设银行进行了 A 股和 H 股配股融资, 募集资金约 613 亿元, 有效补充了该行的核心资本截至 2010 年末, 建设银行资本充足率为 12.68%, 核心资本充足率为 10.40%, 分别较上年末提升 0.98 个百分点和 1.09 个百分点, 资本充足率与核心资本充足率提高, 为业务的健康发展提供了资本保障综上, 建设银行各项业务和财务指标均持续向好, 作为中国银行业龙头之一, 具有很强的综合实力同时, 考虑到中央政府的控股地位在一定时期内不会发生改变的承诺以及建设银行在国家金融体系中的重要地位, 中诚信评估认为建设银行能够为本期债券的偿还提供强有力的保障 10

12 附一 : 金地 ( 集团 ) 股份有限公司股权结构图 ( 截至 2010 年 12 月 31 日 ) 深圳市福田区国有资产管理委员会 100% 深圳市福田建设股份有限公司 3.71% 深圳市福田投资发展公司 7.85% 公众投资者 88.44% 金地 ( 集团 ) 股份有限公司 11

13 附二 : 金地 ( 集团 ) 股份有限公司主要财务数据及指标财务数据 ( 单位 : 万元 ) 货币资金 444, , ,363, 应收账款净额 1, , , 存货净额 2,844, ,054, ,545, 流动资产 3,441, ,430, ,087, 长期投资 24, , , 固定资产合计 16, , , 总资产 3,510, ,551, ,281, 预收款项 538, ,236, ,886, 短期债务 388, , , 长期债务 898, ,410, ,925, 总债务 ( 短期债务 + 长期债务 ) 1,287, ,735, ,430, 总负债 2,469, ,866, ,181, 所有者权益 ( 含少数股东权益 ) 1,040, ,685, ,100, 营业总收入 976, ,209, ,959, 三费前利润 302, , , 投资收益 1, , , 净利润 109, , , 息税折旧摊销前盈余 EBITDA 181, , , 经营活动产生现金净流量 -175, , , 投资活动产生现金净流量 1, , , 筹资活动产生现金净流量 351, , , 现金及现金等价物净增加额 178, , , 财务指标营业毛利率 (%) 所有者权益收益率 (%) EBITDA/ 营业总收入 (%) 速动比率 (X) 经营活动净现金 / 总债务 (X) 经营活动净现金 / 短期债务 (X) 经营活动净现金 / 利息支出 (X) EBITDA 利息倍数 (X) 总债务 /EBITDA(X) 资产负债率 (%) 总债务 / 总资本 (%) 长期资本化比率 (%)

14 附三 : 中国建设银行主要财务数据及财务指标财务数据 ( 单位 : 百万元 ) 客户贷款和垫款总额 3,793,943 4,819,773 5,669,128 贷款损失准备 -110, , ,102 客户贷款和垫款净额 3,683,575 4,692,947 5,526,026 关注贷款 217, , ,722 不良贷款 ( 五级分类 ) 83,882 72,156 64,712 总资产 7,555,452 9,623,355 10,810,317 风险加权资产 4,196,493 5,197,545 6,015,329 存款总额 6,375,915 8,001,323 9,075,369 总负债 7,087,890 9,064,335 10,109,412 总资本 ( 股东权益 ) 467, , ,905 净利息收入 224, , ,500 手续费及佣金净收入 38,446 48,059 66,132 汇兑净损益 2, 证券交易净收入 ( 公允价值变动收益 ) 1, ,659 投资净收益 ,897 4,015 其他净收入 ( 其他业务收入 ) 营业收入 267, , ,489 业务及管理费用 82,162 87, ,793 利润总额 119, , ,156 净利润 92, , ,031 财务指标核心资本充足率资本充足率不良贷款率 ( 不良贷款 / 总贷款 ) ( 不良贷款 + 关注贷款 )/ 总贷款拨备覆盖率 ( 贷款损失准备 / 不良贷款 ) 不良贷款 /( 资本 + 贷款损失准备 ) 平均资本回报率 ( 净利润 / 平均总资本 ) 平均资产回报率 ( 净利润 / 平均总资产 ) 存贷比

15 附四 : 基本财务指标的计算公式货币资金等价物 = 货币资金 + 交易性金融资产 + 应收票据长期投资 = 可供出售金融资产 + 持有至到期投资 + 长期股权投资固定资产合计 = 投资性房地产 + 固定资产 + 在建工程 + 工程物资 + 固定资产清理 + 生产性生物资产 + 油气资产短期债务 = 短期借款 + 交易性金融负债 + 应付票据 + 一年内到期的非流动负债长期债务 = 长期借款 + 应付债券总债务 = 长期债务 + 短期债务净债务 = 总债务 - 货币资金三费前利润 = 营业总收入 - 营业成本 - 利息支出 - 手续费及佣金收入 - 退保金 - 赔付支出净额 - 提取保险合同准备金净额 - 保单红利支出 - 分保费用 - 营业税金及附加 EBIT( 息税前盈余 )= 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 EBITDA( 息税折旧摊销前盈余 )=EBIT+ 折旧 + 无形资产摊销 + 长期待摊费用摊销资本支出 = 购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金 + 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额营业毛利率 =( 营业总收入 -( 营业成本 + 利息支出 + 手续费及佣金支出 + 退保金 + 赔付支出净额 + 提取保险合同准备金净额 + 保单红利支出 + 分保费用 ))/ 营业总收入 EBIT 率 =EBIT/ 营业总收入三费收入比 =( 财务费用 + 管理费用 + 销售费用 )/ 营业总收入所有者权益收益率 = 净利润 / 所有者权益流动比率 = 流动资产 / 流动负债速动比率 =( 流动资产 - 存货 )/ 流动负债存货周转率 = 主营业务成本 ( 营业成本 )/ 存货平均余额应收账款周转率 = 主营业务收入净额 ( 营业总收入净额 )/ 应收账款平均余额资产负债率 = 负债总额 / 资产总额总资本化比率 = 总债务 /( 总债务 + 所有者权益 ( 含少数股东权益 )) 长期资本化比率 = 长期债务 /( 长期债务 + 所有者权益 ( 含少数股东权益 )) EBITDA 利息倍数 =EBITDA/( 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 ) 14

附五 : 信用等级的符号及定义债券信用评级等级符号及定义等级符号含义 AAA 债券信用质量极高, 信用风险极低 AA 债券信用质量很高, 信用风险很低 A 债券信用质量较高, 信用风险较低 BBB 债券具有中等信用质量, 信用风险一般 BB 债券信用质量较低, 投机成分较大, 信用风险较高 B 债券信用质量低, 为投机性债务, 信用风险高 CCC 债券信用质量很低, 投机性很强, 信用风险很高

16 附五 : 信用等级的符号及定义债券信用评级等级符号及定义等级符号含义 AAA 债券信用质量极高, 信用风险极低 AA 债券信用质量很高, 信用风险很低 A 债券信用质量较高, 信用风险较低 BBB 债券具有中等信用质量, 信用风险一般 BB 债券信用质量较低, 投机成分较大, 信用风险较高 B 债券信用质量低, 为投机性债务, 信用风险高 CCC 债券信用质量很低, 投机性很强, 信用风险很高 CC 债券信用质量极低, 投机性极强, 信用风险极高 C 债券信用质量最低, 通常会发生违约, 基本不能收回本金及利息注 : 除 AAA 级和 CCC 级以下 ( 不含 CCC 级 ) 等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示信用质量略高或略低于本等级主体信用评级等级符号及定义等级符号含义 AAA 受评主体偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA 受评主体偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响较小, 违约风险很低 A 受评主体偿还债务的能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 受评主体偿还债务的能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 受评主体偿还债务的能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小, 基本不能保证偿还债务 C 受评主体不能偿还债务注 : 除 AAA 级和 CCC 级以下 ( 不含 CCC 级 ) 等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示信用质量略高或略低于本等级评级展望的含义正面负面稳定待决表示评级有上升趋势表示评级有下降趋势表示评级大致不会改变表示评级的上升或下调仍有待决定评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向给予评级展望时, 中诚信评估会考虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动 15

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013