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缎内花
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公司研究调研报告 2006 年 12 月 14 日 3+2 模式的滨海龙头爆发增长在后年津滨发展 (000897) 调研报告 http://ewww.com.cn/ 房地产强烈回避回避中性推荐强烈推荐研究员陈慧 +86 22 2845 1135 cdong2002@sohu.com 基础数据当前价 :5.37 元月换手率 :56.6% 月股价区间 :4.81-5.

1 公司研究调研报告 2006 年 12 月 14 日 3+2 模式的滨海龙头爆发增长在后年津滨发展 (000897) 调研报告房地产强烈回避回避中性推荐强烈推荐研究员陈慧基础数据当前价 :5.37 元月换手率 :56.6% 月股价区间 : 元总股本 ( 万股 ): 已上市流通股本 ( 万股 ): 市场走势图公司完成了资产结构调整明确了以工业房地产为基础, 以商用和民用房地产为重点, 积极培育后备主导产业的发展方向, 逐步形成 3 种业态并存 ( 工业商业民用 ) 2 种收入模式 ( 出售租赁 ) 的经营方针公司主要项目的收益期在年, 爆发增长在即公司项目金融街 06 年清盘, 玛歌庄园一期 06 年结转 ;07 年结转收入的项目是亲亲家园天泽园天元居 A 座 ;08 年结转的有广东珠江新城一期开发区 11 万平米部分收入 ;09 年结转的有梅江南项目一期广东珠江新城二期开发区 11 万平米剩余部分, 大项目集中在年进入收获期, 爆发增长在即土地储备支持公司长期发展除了在公开资料中已经表明的储备资产外, 公司还有许多已经比较确定的项目土地储备, 如二股东抵债作价的汉沽 6-7 万平米土地西青区大寺镇王村 300 亩开发区边上 100 多亩总共约有储备土地 130 多万平米作为房地产上市公司, 公开资料显示的储备资产已足够未来 2-3 年的开发, 新谈下来的项目储备更使公司具备长期发展空间强烈推荐受益于滨海新区开发建设, 公司主要土地及房产都具有很大的升值潜力预计年每股收益为元给予强烈推荐的评级盈利预测 ( 万元 ) E 2007E 2008E 主营收入相关研究报告收入增长率 122.3% 13.5% 30.0% 444.0% 净利润净利润增长率 7.0% 135.0% 28.5% 409.4% 每股收益市盈率

2 1. 完成资产结构调整, 确立 3+2 模式津滨发展由天津开发区建设集团和天津华泰集团联合发起设立, 实际控制人为天津开发区政府,1999 年 4 月在深交所上市上市之初, 公司业务极其分散,2003 年开始, 公司将盈利能力不强与主业无关的业务以股权转让和出售方式逐步剥离明确了以工业房地产为基础, 以商用和民用房地产为重点, 积极培育后备主导产业为发展方向的企业发展战略, 逐步形成 3 种业态并存 ( 工业商业民用 ) 2 种收入模式 ( 出售租赁 ) 的经营方针公司先后投资兴建了天大科技园软件大厦津滨高科技园区一二三期滨海金融街津滨雅都天元居滨海发展大厦津滨创辉玛歌庄园等重点项目, 使房地产业作为津滨公司的主导产业的地位日益凸显经过 7 年的发展, 津滨公司已经在工业园区商用地产和中高端民用房地产等不同的物业形态树立了津滨公司在业内的品牌形象, 成为天津开发区国有控股上市公司从事房地产建设开发的旗舰企业 2. 主要项目分析 2.1 商品房项目表 1: 民用住宅项目分析民用地产所在地及类别基本情况亲亲家园西青区, 普通住宅建筑面积 2 万平米, 均价 4600 元 / 平米预计 07 年确认收入约 9200 万元实现现金最大化, 加快现金回笼雅都天元居 B C 座开发区, 住宅 05 年 12 月底竣工,05 年确认净利润万元雅都天元居 A 座 * 开发区, 写字楼 A 座即津滨发展大厦, 预计 07 年确认收入 7000 万元雅都天泽园大港区, 住宅 + 底商临近大学, 总建筑面积 6.59 万平米,380 套,4400 元 / 平米商铺面积平米预计 07 年底确认收入约 3 个亿, 净利润万元玛歌庄园西青区, 别墅占地 560 亩, 一期 : 主体项目 05 年完工,06 年结转收入万元, 利润万元已售出 70 套, 每月销售不超过 3 套, 以确保利润最大化二期 :06 年下半年开工, 预计 100 套,07 年底或者 08 年结转收入约 8 亿资料来源 : 渤海证券研究所整理请参阅正文之后的免责条款, 未经渤海证券同意, 不得抄袭或剪辑本文资料 1

3 商品房项目主要是指民用住宅, 该部分收入以销售收入形式确认 06 年能够确认的收入是玛歌庄园一期 ;07 年能够确认收入的项目是亲亲家园津滨发展大厦雅都天泽园玛歌庄园二期 2.2 商业地产项目表 2: 商业地产项目分析商业地产所在地及类别基本情况滨海金融街开发区一期二期全部交付使用, 处于租售经营期 05 年一期确认部分收入万元, 二期不确认 ; 06 年预计一期收入万元, 二期万元津滨广东珠江新城广东 06 年 11 月开工, 预计 08 年底完工,8 万多平米,1 万 / 平米, 预计确认收入时间 09 年投资服务中心开发区租给开发区管委会, 建筑面积平米年租金约 7800 万元租赁期限 2003 年 10 月至 2013 年 9 月资料来源 : 渤海证券研究所整理 06 年能够确认收入的是滨海金融街一期二期租售收入和投资服务中心的租金收入 ;07 年只有服务中心的租金收入 ; 广东珠江新城项目要到 09 年才能确认 2.3 工业地产项目表 3: 工业地产项目分析工业地产所在地及类别基本情况天大科技园软件大厦开发区开发区作为整体出售给开发区管委会, 每年减少租赁收入 4280 万元津滨高科技园开发区 05 年实现租赁收入 2408 万元, 微电子工业区西青区有三块地攻击平米, 收购价万元,05 年租赁收入 1513 万元合计工业厂房大约 17 万平米, 投资服务中心 6.54 万平米, 两者合计租金收入 1.34 亿元 / 年, 其中包含投资服务中心的 7800 万, 剩余部分为工业房产租赁收入资料来源 : 渤海证券研究所整理 17 万平米的工业厂房和 6.54 万平米的投资服务中心, 两者合计租金收入 1.34 亿元 / 年, 其中包含投资服务中心的 7800 万, 剩余部分为工业房产租赁收入请参阅正文之后的免责条款, 未经渤海证券同意, 不得抄袭或剪辑本文资料 2

4 2.4 储备土地土地储备表 4: 储备资产分析基本情况汉沽 25 万平米属于商业综合用地, 原本用作北方游乐港项目, 当时单位面积土地价格 578 元 / 平米, 现在至少升值到 1000 元 / 平米, 预计收入 20.8 亿元, 净利润 5.10 亿元开发区 5.2 万平米开发区 11 万平米梅江南 860 亩, 约 57 万平米二股东抵债 6~7 万平米开发区边上 100 多亩,6-7 万平米西青大寺镇王村 300 亩, 约 20 万平米工业产品厂房 4000 平米合计属于住宅用地储备是 06 年 8 月份定向增发募集项目该地块位于开发区 CBD 核心位置, 升值潜力巨大, 预计最终利润 4.5 亿元是 06 年 8 月份定向增发募集项目规划商务洋楼商业酒店金融办公楼等分四期滚动开发, 投资 50 亿元, 一期 07 年 7.8 月份开工, 预计 09 年开始见效益预计整个项目最终利润 10 个亿, 一期收益 3.3 亿左右二股东占用上市公司资金, 以土地使用权作价抵偿, 该土地在汉沽, 约 6-7 万平米用途未定用途未定或出租, 或作它用约 130 多万平米资料来源 : 渤海证券研究所整理除了在公开资料中已经表明的储备资产外, 本次调研了解到, 公司还有许多已经比较确定的项目土地储备, 如二股东抵债作价的汉沽 6-7 万平米土地西青区大寺镇王村 300 亩开发区边上 100 多亩作为房地产上市公司, 公开资料显示的储备资产已足够未来 2-3 年的开发, 新谈下来的项目储备更使公司具备长期发展空间 2.5 工业产品项目房地产项目是公司收入和利润的主要贡献者, 而工业产品项目主要是生产销售磁性材料, 工业厂房占地 4000 平米, 目前处于亏损状态, 每年亏损 1000 万左右这块业务逐渐萎缩, 公司有意将其停产设备出租或转让, 房产出租请参阅正文之后的免责条款, 未经渤海证券同意, 不得抄袭或剪辑本文资料 3

5 3. 几大看点 3.1 三种地产业态都具有很大升值潜力在住宅被宏观调控之后, 地产投资转向了写字楼商铺等物业 ; 而当写字楼商业地产调控风声吃紧时, 地产投资又及时转向了工业地产从下面历史数据统计看, 公司主要项目及土地所在的开发区地价房价逐步提高我们有理由相信, 随着滨海新区列入国家发展战略, 公司民用商用工业用地都具有很大升值潜力图 1: 开发区房地产价值变化单位 : 元 / 平米年 2003 年 2004 年 2005 年住宅类非住宅类资料来源 : 相关公开资料图 2: 开发区楼面地价变化 3000 单位 : 元 / 平米资料来源 : 相关公开资料请参阅正文之后的免责条款, 未经渤海证券同意, 不得抄袭或剪辑本文资料 4

6 公司所处的民用项目主要集中在西青区大港区西青区和大港区房价水平较其它地区比还有较大提升空间表 5: 天津各区县住宅交易均价 (06 年 12 月 13 日 ) 单位 : 元 / 平米地区新建商品新建商品二手住宅地区住宅住宅二手住宅和平区北辰区河东区塘沽区河西区汉沽区南开区大港区河北区武清区红桥区宝坻区东丽区蓟县西青区宁河县津南区静海县资料来源 : 焦点房产网, 渤海证券整理商业和工业用地主要集中在开发区滨海金融街和投资服务中心及滨海发展大厦处于开发区核心地段按照开发区功能布局规划, 现在所处的区域为扩张后的开发区东区 ( 母区 ) 母区将成为行政中心金融中心文化中心和商务中心, 因此处于这部分的土地及房产升值将不可限量目前来看, 进驻金融街的租户主要是银行保险信托证券贸易和实力集团律师行会计师行跨国咨询公司经济代理公司等, 大型机构集聚在此, 也证明了他们看重该地块的价值此外, 汉沽的储备土地, 无论是用作商用还是民用, 都有巨大的提升空间 3.2 西青别墅利润最大化国土资源部 2006 年 5 月 31 日下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知, 对房地产开发用地的供应结构进行调整一方面优先保证中低价位中小套型普通商品住房 ( 含经济适用住房 ) 和廉租住房的土地供应 ; 另一方面严格限制低密度大套型住房的土地供应, 坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应公司在西青区开发建设的玛歌庄园是天津市最后一批批准建造的别墅, 公司有意放慢销售速度, 即每个月销售不超过 3 套, 等待升值, 保证别墅项目利润最大化当然, 保证现金回笼也是至关重要的, 公司方面称, 现金回笼通过亲亲家园项目实现, 亲亲家园是保证现金流最大化的请参阅正文之后的免责条款, 未经渤海证券同意, 不得抄袭或剪辑本文资料 5

7 3.3 滨海新区开发开放为公司提供广阔发展空间滨海新区被列为国家级新区后, 在金融和土地方面获得优惠政策其中土地优惠政策可能是新区可以自行调整区域内土地规划如果该项政策获批, 则现开发区所处的 33 万平方公里区域有望转工业区为商业和住宅区, 而原工业厂房搬迁至开发区西区和北区, 则工业厂房必将升值表 5: 天津开发区功能布局规划区域发展定位规划面积开发区东区 ( 母区 ) 开发区西区开发区北区东区将会成为开发区发展的核心区, 定位为高新技术成果转化基地和滨海新区金融商务行政中心文化中心西区将以工业为主体, 是开发区的现代制造业中心它的功能是承接工业制造业的引进与转移同时, 天津工业东移项目以及开发区二产从东区退出的项目也将集中于西区西区将建设成滨海新区现代加工业示范基地北区将为开发区未来的发展提供强有力的保障北区因其独特的地理位置, 适宜建设港口, 发展现代物流业和精细化工业, 也有可能形成新的居住卫星城北区定位以主题公园为特征的海滨旅游区资料来源 : 渤海证券研究所整理现在 33 平方公里, 总规划 40 平方公里总规划 48 平方公里总规划 68 平方公里 4. 业绩预测假设前提 : (1) 房地产市场平稳运行, 不发生重大变化 ; (2) 已知项目按预定时间完工结算 ; (3) 已知项目按预定规划建设, 不改变项目用途 ; (4) 金融街 06 年清盘, 玛歌庄园一期 06 年结转 ;07 年结转收入的项目是亲亲家园天泽园天元居 A 座 ;08 年结转的有广东珠江新城一期开发区 11 万平米部分收入 ;09 年结转的有梅江南项目一期广东珠江新城二期开发区 11 万平米剩余部分 ; (5) 费率水平保持稳定, 未发生重大变化 ; (6) 不考虑汉沽等现在暂无明确规划的其它项目对盈利的影响 ; (7) 所得税率不发生重大调整请参阅正文之后的免责条款, 未经渤海证券同意, 不得抄袭或剪辑本文资料 6

8 表 5: 盈利预测表万元 2009E 2008E 2007E 2006E 主营业务收入增长率 70.7% 444.0% 30.0% 13.5% 122.3% 15.5% 主营业务成本主营业务税金主营业务利润增长率 66.3% 417.5% 30.0% 29.2% 61.3% 15.8% 主营利润率 19.0% 19.5% 20.5% 20.5% 18.0% 24.8% 24.8% 其他业务利润营业费用管理费用财务费用营业利润投资收益补贴收入营业外收支利润总额所得税少数股东损益净利润增长率 54.6% 409.4% 28.5% 135.0% 7.0% 43.8% 净利率 2.7% 3.0% 3.2% 3.2% 1.6% 3.3% 2.6% 总股本 EPS 资料来源 : 渤海证券研究所 4. 投资建议公司爆发增长在年预计年每股收益为元给予强烈推荐的评级请参阅正文之后的免责条款, 未经渤海证券同意, 不得抄袭或剪辑本文资料 7

9 渤海证券股票投资评级说明 1 强烈推荐: 未来 12 个月内股价超越大盘 15% 以上 ; 2 推荐 : 未来 12 个月内股价超越大盘 5%~15% 之间 ; 3 中性 : 未来 12 个月内股价相对大盘波动在 -5%~5% 之间 ; 4 回避 : 未来 12 个月内股价落后大盘 5%~15% 之间 ; 5 强烈回避: 未来 12 个月内股价落后大盘 15% 以上渤海证券行业投资评级说明 1 看好 : 行业股票指数超越大盘 ; 2 中性 : 行业股票指数基本与大盘持平 ; 3 看淡 : 行业股票指数明显弱于大盘重要声明 : 本报告中的信息均来源于已公开的资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 不保证该信息未经任何更新, 也不保证本公司做出的任何建议不会发生任何变更在任何情况下, 报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价在任何情况下, 我公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发表之前已经使用或了解其中的信息本报告的版权归渤海证券有限责任公司所有, 未获得渤海证券有限责任公司事先书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布复制如引用刊发, 需注明出处为渤海证券有限责任公司, 也不得对本报告进行有悖原意的删节和修改请参阅正文之后的免责条款, 未经渤海证券同意, 不得抄袭或剪辑本文资料 8

10 渤海证券有限责任公司研究所所长周华敏 (022) 副所长谢富华 (022) 副所长策略研究员马静如 (022) 所长助理券商发展研究员李滨 (022) 金融食品饮料行业研究员田辉 (022) 医药行业研究员李柏 (022) 机械行业研究员高晓春 (022) 房地产建材行业研究员曹旭特 (022) 电子信息行业研究员崔健 (022) 交通运输行业研究员齐艳莉 (022) 石油与化工行业研究员叶云燕 (022) 商业零售与旅游行业研究员陈慧 (022) 金融工程与策略研究员何翔 (022) 资产证券化与债券研究员周喜 (022) 债券研究员闫亚磊 (022) 产品设计与策略研究员张铁鹏 (022) 基金研究员郭鹏 (022) 权证研究员张立宁 (022) 期货研究员徐莉莉 (022) 宏观经济研究员胡天彤 (022) 综合管理部经理朱艳君 (022) 营销主管郭靖 (022) 营销主管马霏霏 (022) 博士后工作站 : 股票估值研究房振明博士 (022) fangzhenm@eyou.com 股权分置研究张超博士 (022) tonnyzc@163.com 地址 : 中国天津市河西区宾水道 3 号渤海证券有限责任公司邮编 : 请参阅正文之后的免责条款, 未经渤海证券同意, 不得抄袭或剪辑本文资料 9

序号单位名称岗位名称岗位代码拟招 / 报名工作地点 442 D 陆军装备部某单位助理工程师 /30 天津市 449 D 陆军装备部某单位助理会计师 /34 天津市 1005 D 陆军某部队助理工程师

序号单位名称岗位名称岗位代码拟招 / 报名工作地点 442 D 陆军装备部某单位助理工程师 /30 天津市 449 D 陆军装备部某单位助理会计师 /34 天津市 1005 D 陆军某部队助理工程师序号单名称岗名称岗代码拟招 / 报名工作地点 442 D190093- 陆军装备部某单助理工程师 2019000442 1/30 天津市 449 D190093- 陆军装备部某单助理会计师 2019000449 1/34 天津市 1005 D190209- 陆军助理工程师 2019000995 1/1 天津市 1006 D190209- 陆军主治医师 2019000996 1/1 天津市