目录第一章总论... 1 第一节项目概况... 1 第二节项目单位概况... 1 第三节研究依据... 1 第四节主要技术经济指标... 1 第五节研究结论... 2 第二章市场分析... 2 第一节 x 市总体经济状况... 2 第二节 x 市房地产现状分析... 2 第三节 x 市房地产需求分

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妍孔
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案例分析编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司联系电话 :010-82885739 13671328314(

1 案例分析编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司联系电话 : ( 陈经理 ) 传真 : 邮箱 :hfchen@shangpu-china.com 北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室深圳分公司 : 南山大道 1153 号天源大厦 A 座 1602 室 / 公司网址 :

2 目录第一章总论... 1 第一节项目概况... 1 第二节项目单位概况... 1 第三节研究依据... 1 第四节主要技术经济指标... 1 第五节研究结论... 2 第二章市场分析... 2 第一节 x 市总体经济状况... 2 第二节 x 市房地产现状分析... 2 第三节 x 市房地产需求分析... 3 第四节 x 市房地产价格分析... 3 第五节项目周边环境分析... 3 第六节项目优劣势分析... 3 第七节本项目市场前景分析... 4 第八节市场定位... 4 第三章项目选址... 5 第一节项目现状... 5 第二节场址条件... 5 第三节施工条件... 5 第四章建设内容... 5 第一节项目概况... 5 第二节设计依据... 6 第三节目标及设计构想... 6 第四节本项目的特点... 6 第五节主体工程设计... 6 第六节公用辅助工程设计... 6 第七节总体布局... 6 第八节主要经济技术指标... 6 第五章建筑节能节水... 6 第六章环境影响评价... 6 第七章劳动安全卫生与消防... 6 第八章组织机构与项目管理... 6 第九章项目实施进度及招投标... 6 第十章投资估算... 6 第一节估算编制范围 hfchen@shangpu-china.com 联系人 : 陈经理北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室深圳分公司 : 南山大道 1153 号天源大厦 A 座 1602 室 /

3 第二节估算编制依据... 7 第三节估算条件... 7 第四节估算说明... 7 第五节投资估算... 7 第十一章经济效益分析... 8 第一节盈利能力分析... 8 第二节收入估算... 8 第三节费用支出... 8 第四节盈亏平衡分析... 8 第五节偿债能力分析... 9 第六节财务评价结论... 9 第十二章资金筹措... 9 第十三章风险分析... 9 第一节风险分析概况... 9 第二节风险因素识别第三节风险评价第四节风险防范对策及建议第十四章国民经济评价社会评价第一节项目对社会的影响评价第二节社会评价第十五章研究结论与建议第一节推荐方案总体描述第二节结论与建议 hfchen@shangpu-china.com 联系人 : 陈经理北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室深圳分公司 : 南山大道 1153 号天源大厦 A 座 1602 室 /

4 第一章总论第一节项目概况一项目名称 xx 住宅小区二项目建设单位 xxx 地产开发有限公司三项目建设地点 x 市 x 教场路与解放路交叉处东南侧四项目负责人 xxx 地产开发有限公司第二节项目单位概况一项目建设单位单位名称 :x 市 xx 地产开发有限公司单位住所 :x 市永定办事处回龙居委会金海岸第三节研究依据第四节主要技术经济指标 1

5 项目主要经济技术指标如下表 1-1 图表 1: 项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注一项目概况 1 总用地面积 m2 规划建设用地面积 m2 2 居住户 ( 套 ) 数 642 套 3 总建筑面积 m2 4 按功能性质划分第五节研究结论一项目建设必要性和可行性 1 项目建设符合国家现行宏观经济政策, 符合 x 市 x 市十五时期城市基础设施总体发展规划 2 项目建成有利于发挥该项目自身优势, 改变此地段居住环境第二章市场分析第一节 x 市总体经济状况 2009 年,x 市国内生产总值突破二百亿元大关, 达到亿元, 比上年增长 13.7%, 连续 7 年实现两位数增长增速比全省和去年同期分别快 0.1 和 0.5 个百分点其中, 第一产业增加值亿元, 增长 5.6%; 第二产业增加值亿元, 增长 17.7%; 第三产业增加值亿元, 增长 13.8% 对经济增长的贡献率分别为 5.0% 29.4% 65.6%, 三次产业的比重由上年的 14.6:23.5:61.9 调整为 13.2:23.2:63.6 按常住人口计算,x 市人均生产总值元, 增长 12.9% 第二节 x 市房地产现状分析 2

6 x 市房地产开发投资持续增长, 开发规模不断扩大, 占固定资产投资总额的比重逐年攀升, 成为有效扩大内需推动国民经济稳步发展的新增长点, 为城市经济发展居民居住水平的提高做出了巨大贡献房地产业作为国民经济支柱产业, 其健康发展对国民经济发展起着举足轻重的作用第三节 x 市房地产需求分析 x 市房地产需求十分旺盛, 开发潜力巨大 1 消费升级转型带动住房改善型需求增长从消费水平看, 城镇居民收入的增长, 消费水平的提高, 无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础 2 城市化发展所带来的人口增长, 将提供巨大的自动型住房需求第四节 x 市房地产价格分析 x 市的房地产消费在全省范围内是相对较高的, 低于省会长沙, 与常德市房地产消费相当, 商品房单价 1800 元 / m2 至 3500 元 / m2 第五节项目周边环境分析一项目地理位置分析本项目位于教场路与解放路交叉处东南侧, 三面临街东侧为 2000 年开发的物流小区 ; 南侧为天门路 ; 西侧为教场路 ; 北侧为解放路本地场是 x 市城市的经济文化中心二项目周边配套设施现状 1 医疗配套设施 : 教场中路距项目 500 米处有 x 市妇保健院门珍部 ; 天门路距项目 600 米处有 x 宏任医院 ; 天门路距项目 1000 米处有 x 市人民医院第六节项目优劣势分析 3

7 一优势 (strength) 地段优势本项目座落在三条城市主干道上, 对面是商业大楼中心绿化广场和商业大楼, 这有着不可复制的优势文化和人文环境对本项目的开发至关重要, 其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作本项目让生活与购物在商业大楼绿化广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲开发商优势二劣势 (weakness) 第七节本项目市场前景分析在市场调查过程中, 可以发现目前的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态, 并且以住高层为时尚, 这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟消费者普遍对目前楼市看好, 能够接受一些适度创新并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动, 前提是所购买高层住宅的创新要到位第八节市场定位一市购房群体的现状大众住房消费将逐渐演变为市场主流随着 x 旅游经济的飞速发展, 城市化建设的步伐不断加快, 城市居民收入大幅提高, 购房能力逐渐增强, 由于居民收入逐年增多, 年收入在 3-6 万元之间的中等收入家庭, 已成为市场购房主力, 因此推动了 x 市当前整体住宅消费结构发生重大变化同时,x 实行的拆迁政策也为 x 购房整体消费结构发生重大变化增加催化剂居民住房相间梯次消费结构已经形成, 由以往金领阶层银领阶层购房为主, 向铜领阶层购房为主转化占居民总数 40% 左右 4

8 的铜领阶层大量进入购房市场, 这就标志着 x 市住房消费结构发生了重大变化, 大众住房消费将逐渐演变为房地产市场的主流二可以承受的价格第三章项目选址第一节项目现状项目用地原为居民私宅, 经 x 市土地储备中心收储, 三通一平基本完成第二节场址条件第三节施工条件 1) 施工要求本工程建筑物结构形式为框架结构, 对施工技术无特殊要求, 用常规施工方法就可解决 2) 施工期水电供应第四章建设内容第一节项目概况 xx 建设工程项目位于 x 市 x 教场路与解放路交叉处东南侧项目规划用地面积 m 2 ( 合亩 ), 总建筑面积 m 2, 其中住宅建筑面积 m 2, 商业建筑面积 m 2, 地下车库 :26282 m2 ( 车位 665 个 ) 5

9 第二节设计依据第三节目标及设计构想第四节本项目的特点第五节主体工程设计第六节公用辅助工程设计第七节总体布局第八节主要经济技术指标第五章建筑节能节水第六章环境影响评价第七章劳动安全卫生与消防第八章组织机构与项目管理第九章项目实施进度及招投标第十章投资估算第一节估算编制范围本估算主要包括土地费建筑安装工程费配套建设费工程其他费和不可预见费但不包括以下各项费用 : 1 业主开业流动资金 ; 6

10 第二节估算编制依据第三节估算条件第四节估算说明 1 土地费用本项目土地费用为项目建设用地土地购置及拆迁补偿费, 按国家和 x 市有关规定及本项目的实际情况估算 2 建筑安装工程费第五节投资估算 1 项目开发建设成本费用投资估算表本项目概算投资万元, 其中土地购置费用万元, 占建设投资 38.85%; 建安工程费万元, 占 41.07%; 配套建设费万元, 占 4.95%; 图表 2: 投资估算构成表序号项目名称金额 ( 万元 ) 所占比例 (%) 1 土地费用建筑安装工程费配套建设费合计项目投入总资金估算汇总表项目计算期投入总资金估算为万元, 其中开发建设投资万元, 占 84.07%; 图表 3: 项目投入总资金估算汇总表编码项目费用项目费用和造价 ( 万元 ) 占总投资比例 (%) 1 项目总资金固定资产折旧固定资产投资

11 第十一章经济效益分析第一节盈利能力分析经计算, 本项目计算期内经营收入为万元, 全投资税前利润总额为万元, 投资利润率为 68%; 全投资税后利润为万元, 利润率为 51% 详见附表 11-1 xx 住宅小区建设项目损益表附表 11-2 xx 住宅小区建设项目全投资现金流量表第二节收入估算本项目主要建筑为高层住宅商铺地下停车位等, 其中 : 本项目高层住宅均价按 3200 元 / 平方米计取, 可销售建筑面积平方米 ; 商铺均价按元 / 平方米计取, 可销售面积平方米 ; 地下车库按元 / 个计取, 可销售套数为 665 套初步估算, 本项目销售收入为万元详见附表 11-3 xx 住宅小区项目销售收入表第三节费用支出一销售税金及附加营业税及附加按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定计算经计算, 本项目营业税及附加为万元详见附表 11-4 xx 住宅小区项目销售收入与经营税金及附加表二成本费用本项目成本费用主要是销售成本费用和销售管理费用初步估算, 项目成本费用为万元详见附表 11-5 xx 住宅小区项目销售成本费用计算表第四节盈亏平衡分析假定本项目一次性售完, 根据项目总成本费用的构成, 以及盈亏平衡点计算公式, 盈亏平衡点为 : 8

12 ( ) ( ) 100%=54.07% 产值 = %= 万元当本项目实现销售总额的 54.07% 时, 项目可以保本, 说明本项目具有一定的抗风险能力第五节偿债能力分析按照项目的借款条件和还款计划, 项目建设期不还本金, 从 2012 年 11 月起开始还款, 1 年之内还清贷款本息详见附表 11-6 xx 住宅小区项目还款付息表第六节财务评价结论一财务效益指标初步计算, 本项目主要财务评价指标如下 : 全投资财务内部收益率税前为 118.6%, 税后为 90.8%; 全投资财务净现值 (Ic=12%) 税前为万元, 税后为万元 ; 全投资静态回收期税前为 1.46 年, 税后为 1.51 年 ; 全投资动态回收期税前为 1.52 年, 税后为 1.59 年 ; 全投资利润率税前为 68%, 税后为 51% 本项目各项财务评价指标详见附表 11-7 xx 住宅小区项目经济分析表二财务评价结论本项目财务评价说明, 项目具有一定的盈利和抗风险能力, 财务上可行第十二章资金筹措第十三章风险分析第一节风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上, 进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风 9

13 险因素, 揭示风险来源, 判别风险程度, 提出规避风险对策, 降低风险损失本项目的风险分析过程总体分为三个阶段 : 风险辨识风险估计和风险评价, 第二节风险因素识别本项目虽然工程复杂性一般, 但投资较大, 受资金风险的影响较大另外本项目的成败还受到工期销售原材料价格等因素的影响, 必须对风险进行充分的估计与认识, 以避免造成不必要的损失下面用图框说明本项目面临的风险第三节风险评价一专项风险评价 1 政策风险主要受国家宏观调控影响, 如 : 国家有关九部委房改政策国八条银行利率的调整, 土地政策的变化等物业税的开征等 2 市场风险二综合风险评价项目的土地成本和建安成本较高商场规模较大高层住宅户数较多根据以往经验, 大规模商场难以短期被市场消化高层住宅没有价格方面的竞争优势, 如果简单照搬目前一般房地产开发运作的模式 ( 指店铺卖完就算不太管经营, 住宅卖完就算物业管理简单移交 ), 同商业整体运营相比, 在项目的市场商业业态定位及营销策划上, 存在着较大的难度, 甚至使整个项目存在着一定风险第四节风险防范对策及建议 1 项目实施前期 : 抓好各项目标管理, 高起点高品位对项目进行建设本项目工程量大, 工程建设工期紧, 因此对各项工作需进行目标管理前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实 10

14 2 施工阶段 : 第十四章国民经济评价社会评价第一节项目对社会的影响评价一对社会民生的影响 1 本项目建成后, 可以满足 x 市城区及周边一部分中高收入家庭的住房需求, 提高居民居住生活质量, 为这些中高收入家庭提供一个安全舒适环保宜居健康幸福具有巨大升值潜力的生活环境 2 本项目建成后, 可以为社会提供多个劳动就业岗位二对城市发展的影响本项目建成后, 可以改善该地段城市风貌, 对于提升城市品位, 优化投资环境, 具有积极作用第二节社会评价一项目与所在地互适性分析 1) 不同利益群体对项目的态度及参与程度项目的利益相关群体主要包括 : a)x 市人民政府及相关职能部门 ; 二社会风险分析对所在地不同利益群体的影响表明, 项目建设对社会没有任何不良影响, 不会出现社会矛盾社会动荡等风险可能的风险在于项目工程施工过程中可能由于道路堵塞噪声施工事故等原因造成社会冲突 11

15 三社会评价结论第十五章研究结论与建议第一节推荐方案总体描述该项目交通方便, 环境优美, 小区整体规划, 采用科学先进的人车分流设计本项目的建设符合城市发展的需要, 是拉动内需促进国民经济发展的需要, 是配合旧城改造全面建设小康社会的需要, 是 x 市房地产开发行业发展上质量上水平的需要 ; 也是 x 市房地产行业质的飞跃的一个良好契机第二节结论与建议 12

目录第一章项目基本情况... 1 第一节项目说明...1 一项目名称...1 二项目建设单位...1 三项目选址...1 四项目建设背景...1 五项目生产规模...1 六项目用地...1 第二节项目单位简介...1 一企业名称...1 二注册地址...2 三成立时间...2 四

目录第一章项目基本情况... 1 第一节项目说明...1 一项目名称...1 二项目建设单位...1 三项目选址...1 四项目建设背景...1 五项目生产规模...1 六项目用地...1 第二节项目单位简介...1 一企业名称...1 二注册地址...2 三成立时间...2 四编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司邮编 :100083 邮箱 :hfchen@shangpu-china.com 北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室网址 :http://plan.cu-market.com.cn/ http://www.shangpu-china.com/ 目录第一章项目基本情况... 1 第一节项目说明...1 一项目名称...1