一房地产市场现状首月促需求新政持续, 二月新政密集上台举措一 : 推动新型城镇化, 放宽农业转移人口落户条件探索进城落户农民对土地承包权宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制, 除极少数超大城市外, 全面放开高校毕业生技术工人留学归国人员等落户限制举措二 : 加快城镇棚户区

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滑赖
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房地产月报 2016 年 3 月 7 日 2016 年 3 月房地产月报楼市近疯狂, 几家欢喜几家愁审核 : 金海年报告摘要 : 1 政策 : 首二月一线城市限购政策依然没有放松的痕迹, 而二三线城市去库存新政已经全面爆发预计后市将保持政策宽松大格局 2 市场 : 首两月供求环比双下滑, 虽然 2 月底回暖明显, 但无力扭转整月表现受高地价及看涨情绪影响,2 月价格上涨明显 3 企业

1 房地产月报 2016 年 3 月 7 日 2016 年 3 月房地产月报楼市近疯狂, 几家欢喜几家愁审核 : 金海年报告摘要 : 1 政策 : 首二月一线城市限购政策依然没有放松的痕迹, 而二三线城市去库存新政已经全面爆发预计后市将保持政策宽松大格局 2 市场 : 首两月供求环比双下滑, 虽然 2 月底回暖明显, 但无力扭转整月表现受高地价及看涨情绪影响,2 月价格上涨明显 3 企业 : 多数重点房企喜迎开门红, 房企参与的新型创新模式不断涌现, 未来发展空间可持续性及潜在风险值得关注 4 投资建议 : 城市选择建议 : 城市总体分化持续, 一线城市项目需要平衡项目去化及投资利润, 重点二三线城市看重项目去化, 区域交通规划等作为考虑因素交易对手方面, 对于信用债而言, 须特别注意房企的存量债务偿还能力以及在项目期内, 未来房企所有在售项目能够提供的现金流入除信用债外, 更多地需要结合用于项目回款的基础资产现金流进行合理性及敏感性分析测算收益研究部张珺 Zhangjun4@noahwm.com 研究部黄琳珊 huanglinshan@noahwm.com 1

2 一房地产市场现状首月促需求新政持续, 二月新政密集上台举措一 : 推动新型城镇化, 放宽农业转移人口落户条件探索进城落户农民对土地承包权宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制, 除极少数超大城市外, 全面放开高校毕业生技术工人留学归国人员等落户限制举措二 : 加快城镇棚户区和危旧房改造, 将棚改政策支持范围扩大到全国重点镇这是自 2014 年 3 月国家新型城镇化规划公布以来, 国家首次发布新型城镇化指导政策中央意图借助户籍制度改革和农村土地制度改革来推动农民工进城买房举措三 :2 月, 降低非一线城市首付比例, 分类降低一线城市和非一线城市的契税和营业税税率举措四 : 住建部提出, 今后原则上不再建设封闭住宅小区已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开举措五 : 财政部提出, 各地必须清理压缩现有土地储备机构进一步规范土地储备行为合理确定土地储备总体规模, 旨在通过规范土地储备, 从源头上为去库存减压举措六 : 教育部明确提出, 在教育资源配置不均衡择校冲动强烈的地方, 根据实际情况积极稳妥采取多校划片, 意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象举措七 : 部分地方政府对进城买房的农民给予财政补贴举措八 : 部分地方政府开始用购租并举政府购买等手段促去化鼓励民众机构购买存量房, 鼓励将存量房改造成众创平台养老机构等等举措九 : 上海出台新规要求今后一手住宅中小户型比例至少 60-70% 以上, 旨在不增加用地的前提下, 通过控制户型来增加供应, 缓解供需矛盾, 减轻房价上涨压力举措十 : 多个省市迅速落地中央新契税和营业税政策, 也有部分省市重点落实之前的中央政策新年前两月促需求去库存新政进一步推进, 土地市场信贷方面全年发力具体来看, 一线城市限购政策依然没有放松的痕迹, 而二三线城市去库存新政已经全面爆发预计后市将保持政策宽松大格局, 更多倾向于三四线城市的救市政策仍将陆续出台 2 城市表现: 首两月供求环比双下滑 1 月供应量方面, 重点城市的商品住宅供应环比大幅下滑其中一线城市降幅明显, 仅深圳出现同比上涨二三线城市中, 大部分城市供应下滑明显, 2

3 整体供应环比下滑逾三成, 同比涨跌各半 2 月供应由于是传统的市场淡季, 开发商推盘意愿变淡, 因此重点城市的供应环比全面下降, 多数城市降幅较大, 像深圳苏州青岛等地环比降幅甚至超过 90% 以上, 北京长沙佛山等地环比降幅也超 80% 成交方面,1 月商品住宅成交环比整体下跌约三成, 大部分城市成交环比下跌一线城市表现迥异, 仅上海同比大涨, 北京广州深圳则出现不同程度下降而二三线城市涨多跌少, 部分城市涨幅超 1 倍由于受春节因素的影响, 2 月成交环比几乎全线下滑, 虽然月底市场翘尾回暖明显, 但由于备案的滞后性无力扭转整月的下滑趋势房价方面,1 月商品住宅成交价格整体现上行趋势, 一线城市增幅最快, 主要是高端项目的带动 ; 二线城市中大部分城市房价仍持续上行, 仅西部区域的部分城市出现下跌 2 月房价依然持续上涨态势, 主要受地价上涨的影响, 推升了新房的开盘价格, 加上 2 月各种去库存的新政, 民众普遍看涨房价, 因此各重点城市房价保持上涨能级一线二线表 1:2015 年 2 月全国重点城市商品住宅供求变化 ( 单位 : 万m2,%) 城市 2 月供应 2 月成交环比同比量量环比同比北京 10-83% 40% 30-58% -18% 上海 19-57% -68% 55-59% 31% 广州 28-64% -67% 40-60% -7% 深圳 4-93% 21% 15-1% 180% 重庆 75-30% -47% % 15% 武汉 % 16% % 39% 成都 60-31% 25% 96-46% -21% 南京 42-64% 64% 83-42% 113% 西安 32-58% -71% 74-32% 41% 昆明 28-41% 59% 50-32% 16% 沈阳 39-32% 82% 48-32% 6% 长沙 12-85% 44% 47-47% -26% 天津 % 18% 佛山 16-84% -68% 41-67% -23% 南宁 37-27% 99% 39-35% 35% 杭州 26-42% -42% 39-62% 13% 郑州 9-51% -63% 36-48% -4% 苏州 6-90% -68% 35-73% 1% 青岛 2-95% -95% 32-64% -22% 常州 4-87% -86% 30-21% 8% 济南 21-76% -9% 29-71% -27% 合肥 26-42% -42% 24-72% -33% 大连 10-7% 176% 23-44% 39% 海口 15-85% 44% 23-33% 53% 3

4 无锡 3-84% -81% 23-59% -4% 福州 6-51% -73% 21 19% 15% 长春 10-63% 19% 20-58% -25% 南昌 2-92% -88% 17-19% -12% 东莞 8-90% -77% 15-90% -14% 宁波 9-31% -43% 10-73% -37% 厦门 4-60% -5% 8-28% -12% 备注 : 城市供应数据重庆市数据为商品房数据受房屋备案的滞后性, 不排除数据有一定的偏差资料来源 :CRIC 诺亚研究表 2:2016 年 2 月全国重点城市一手房交易价格指数 % 0.86% 0.80% % % 0.50% % 0.45% 0.30% 0.39% 0.40% % 0.31% % % 0.05% 0.00% -0.01% -0.01% -0.10% -0.20% -0.26% -0.40% 指数环比资料来源 :CRIC 诺亚研究 3 企业表现: 部分企业开门红, 业绩突出部分企业首两月业绩喜人, 迎来开门红具体来看, 由于春节因素, 房企 2 月的业绩较 1 月有所下滑, 但首 2 月销售金额同比大增 40% 另外,43 家典型房企中, 有 80% 的房企完成年度销售业绩目标的 10%, 越秀中骏鲁能恒大复地已经完成全年业绩目标的 15% 以上图 1:2016 年 1-2 月房地产企业销售金额及面积 4

450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 405 >200 亿 100-200 亿 70-100 亿 <70 亿 300 245 224 210 180 179 108 100 85 78 72 70 69 68 67 63 58 55 55 2016 年 1-2 月销售金额预估 ( 亿元 ) 2016 年 1-2 月销售面积预估 ( 万方 ) 资料来源 :

5 >200 亿亿亿 <70 亿年 1-2 月销售金额预估 ( 亿元 ) 2016 年 1-2 月销售面积预估 ( 万方 ) 资料来源 : 亿翰智库诺亚研究二房企新动态与地产相关的创新业务日新月异, 新型的创新模式不断涌现 : 联合办公模式电商商铺模式轻社区模式以及互联网 + 租赁模式等等更多房企加入创新阵营, 创新模式的关键在于与房企自有业务的结合程度, 成败关键在于盈利模式的持续性由于这些新模式几乎是一窝蜂似的密集出现, 不免有盲目跟风炒作的嫌疑, 未来发展空间可持续性及潜在风险值得关注资料来源 : 诺亚研究三投资建议 5

6 1 城市选择建议城市总体分化持续, 一线城市项目需要平衡项目去化及投资利润, 重点二三线城市着重项目去化, 区域交通规划及户型等作为考虑因素表 3:2016 年 1 月城市风险评级结果序号城市分数风险序号城市分数风险 1 上海低 31 盐城中高 2 广州低 32 徐州中高 3 北京低 33 惠州中高 4 深圳低 34 泉州中高 5 重庆中低 35 宜昌中高 6 成都中低 36 唐山中高 7 合肥中低 37 大连中高 8 南京中低 38 哈尔滨中高 9 杭州中低 39 昆明中高 10 厦门中低 40 贵阳中高 11 苏州中低 41 石家庄中高 12 南昌中低 42 安庆中高 13 长沙中低 43 金华中高 14 武汉中 44 呼和浩特中高 15 西安中 45 太原中高 16 青岛中 46 赣州中高 17 郑州中 47 长春中高 18 无锡中 48 秦皇岛中高 19 宁波中 49 银川中高 20 福州中 50 海口中高 21 中山中 51 蚌埠高 22 扬州中 52 温州高 23 佛山中 53 保定高 24 济南中 54 汕头高 25 南宁中 55 西宁高 26 东莞中 56 廊坊高 27 常州中 57 兰州高 28 烟台中 29 天津中 30 沈阳中高数据来源 : 同花顺统计局诺亚研究图年 1 月城市风险对比图 6

7 数据来源 : 中指 CRIC 诺亚研究数据说明 : 横轴 : 去化周期, 体现当前阶段去化风险 :12 个月以下, 去化风险较低 ; 去化周期越长, 去化风险越高 ; 纵轴 : 市场未来供求比 ( 未来供求比 = 近三年住宅土地成交建面均值 / 住宅成交面积均值 ), 考虑到土地从拿地到上市有平均 2-3 年的周期, 通过该指标我们对城市未来几年的供求关系进行预判,1.0 以下表示未来预计将供不应求,1.0 以上则表示将供大于求 ; 气泡颜色 : 蓝色表示增速较快的城市, 未来市场有较好的成长空间, 黄色为增速中等的城市, 红色为增速较慢的城市, 未来市场需求支撑相对乏力气泡越大代表成长空间越好气泡大小 : 代表市场规模, 越大表示城市整体市场容量较大 2 交易对手选择建议交易对手方面, 对于信用债而言, 须特别注意房企的存量债务偿还能力以及在项目期内, 未来房企所有在售项目能够提供的现金流入除信用债外, 更多地需要结合用于项目回款的基础资产现金流进行合理性及敏感性分析测算收益 7

8 研究员简介 : 张珺现任职诺亚财富地产研究员, 负责房地产研究黄琳珊, 现任职诺亚财富地产研究员, 负责房地产研究研究员承诺 : 负责本研究报告全部或部分内容的每一位研究员, 在此申明, 本报告清晰准确地反映了研究员本人的研究观点作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于本人的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观公正, 结论不受任何第三方的授意影响作者薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关产品评价风险提示对于理财产品的评级是对其已有信息的评价, 并不表示对产品未来表现的预测理财产品评级变化并不一定表示产品业绩趋于上升或下降, 或者绝对风险较小或较大, 也可能是该产品与其它同类产品的相对排名发生变化由于投资者的风险偏好有所差异, 高星级的产品未必适合所有投资者, 投资者需结合产品收益风险特性及自身需求进行选择免责声明本报告的信息均来源于公开资料, 本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更, 本公司已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考, 不代表任何确定性的判断投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告相关知识产权归诺亚控股有限公司及其关联公司所有, 未经诺亚控股有限公司及其关联公司许可, 任何个人或组织, 均不得将本报告内容以转载复制编辑上传或发布等任何形式使用于任何场合如引用刊发需注明出处为诺亚 ( 中国 ) 财富管理中心, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改诺亚控股有限公司及其关联公司保留追究侵权者法律责任之权利 8

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱