一房地产市场现状一线调控收紧, 二三线宽松依旧 3 月房地产整体指标趋势向好, 投资指标新开工指标均迎来了久违的回升但待售面积仍呈上行趋势, 行业库存风险未降在 3 月初召开的两会上, 中央再次强调了去库存大方针不变, 并要求继续支持自住性住房消费, 明确表示, 因城施策在 20

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遐干
7 years ago
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1 房地产月报 2016 年 4 月 9 日 2016 年 4 月房地产月报小阳春显现, 但分化加剧明显审核 : 金海年报告摘要 : 1 政策 : 政策加速分化 : 一线城市调控收紧, 二三线城市仍将保持宽松, 整体楼市的基调仍是因城施策去库存 2 市场 :3 月房地产整体指标持续向好, 部分指标迎来回升整体市场成交火热, 供求双双大涨北京上海南京合肥等热点城市成交量依然大增但值得注意的是, 行业库存风险未降 3 企业 : 百强房企表现全面提升, 千亿级房企表现更为突出, 多数房企提前正确判断了市场的前景和变化, 随着去库存的持续开展, 房企间的竞争将更加激烈城市间的分化情况将更为明显, 对城市市场前景的预判将成为房企未来发展的关键 4 投资建议 : 城市选择建议 : 城市整体分化更加显著, 一线城市项目需要考虑价位较高造成的利润压缩, 重点二三线城市警惕市场过热引发的系统性高位风险交易对手方面 : 着重分析房企盈利能力和偿债能力等综合运营能力, 更多的结合现金流进行敏感性测算分析, 根据评级结果进行严格筛选研究部张珺 Zhangjun4@noahwm.com 研究部黄琳珊 huanglinshan@noahwm.com 1

2 一房地产市场现状一线调控收紧, 二三线宽松依旧 3 月房地产整体指标趋势向好, 投资指标新开工指标均迎来了久违的回升但待售面积仍呈上行趋势, 行业库存风险未降在 3 月初召开的两会上, 中央再次强调了去库存大方针不变, 并要求继续支持自住性住房消费, 明确表示, 因城施策在 2016 年将深入实施月内各地政策的不同导向也体现了这一点, 一方面, 房价暴涨城市陆续收紧调控, 并将非自住投机性需求作为调控重点, 以上海和深圳为例, 本月 25 日双双发文, 提高非本地户籍购房社保年限, 其中上海更是将二套房非普通住房首付比例提至七成, 从市场短期表现来看效果显现, 不过需求侧严控毕竟没有实质性解决问题, 还是给市场埋下了再次波动的隐患另一方面, 更多的二三线城市还在促需求去库存, 大部分城市楼市政策以去库存为主主要表现在 :1 加大住房公积金贷款支持力度, 或降低公积金贷款首付比例, 或提高贷款年限, 或放宽公积金异地贷款的条件, 本月政策调整的城市有沈阳杭州和宁波 2 降低交易税费, 落实税收优惠政策, 实施交易税费新政的有沈阳甘肃成都等等 3 鼓励农民进城购房具体来看, 一线城市限购政策依然保持收紧的态势, 而二三线城市依然以去库存为首要任务预计后市将保持政策宽松大格局, 若部分二线城市出现房价暴涨迹象, 不排除会有相关调控政策出台 2 城市表现 : 本月整体市场供求双双大涨供应方面 :3 月重点城市商品住宅供应同环比双双大涨, 仅个别城市出现同比下滑整体来看, 供应在经历了传统的淡季之后回归常态尤其是目前市场受政策因素影响较大, 特别是调控预期的影响, 原本捂盘的房企纷纷加紧入市而多数城市供应量同比显著增长也预示着目前市场看好的预期要好于去年同期具体来看, 一线城市虽环比大涨, 但同比下滑, 除上海同比上涨 28% 以外, 其余三城均下滑二三线城市整体供应环比大涨, 仅少数城市环比下滑同比来看, 仅沈阳西安等少数城市下滑库存高企的城市纷纷减少了供应量, 从供给端化解去库存风险而杭州苏州南京合肥等库存较少的城市则纷纷加大供应量预计二季度房企仍将加大推盘力度, 市场供应量将进一步上升成交方面 : 在经历了首两月的低谷后,3 月市场迎来小阳春重点城市的成交量基本高于去年月均值主要受两会因素的影响, 宽松预期不变以及前期政策的落地使得购房者持币观望情绪变淡, 出手入市, 另外, 供应高峰的到来也带动成交量的上扬具体来看, 一线城市中, 北京上海表现亮眼, 同环比均大幅上涨, 尤其是上海, 本月成交量创下近 3 年月度成交之最, 日光盘频现这与 25 日出台的沪九条不无关系, 政策出台之前传闻四起, 使得购房者加快购房和备案速度, 尤其是政策出台当周即创下周度成交新高记录另外, 二三线城市表现亦不俗除重庆郑州海口外, 其余重点城市成交环比同比皆上涨 2

3 房价方面, 重点城市房价持续上涨, 而房价下滑的城市数量环比出现减少根本的推动力仍是去库存的政策导向, 各种有利新政的落地, 引导更多需求入市, 在市场走出淡季之后, 随着市场供求规模的恢复, 在量涨价升的市场规律下, 新房成交价格仍有一定的上涨空间表 1:2015 年 3 月全国重点城市商品住宅供求变化 ( 单位 : 万m2,%) 能级一线二线能级城市 3 月供应 3 月成交环比同比量量环比同比北京 28 / -34% % 101% 上海 % 28% % 208% 广州 49 44% -16% % 62% 深圳 13 21% -27% 54-8% 7% 重庆 % -3% % -7% 武汉 % 158% % 99% 成都 % 7% % 4% 南京 % 72% % 161% 西安 % -34% % 36% 昆明 % 11% % -2% 沈阳 28-7% -11% % 34% 长沙 % -31% % 16% 天津 89 55% 15% % 199% 佛山 % 41% % 126% 南宁 % 82% % 79% 杭州 % 69% % 279% 郑州 41 44% 221% 46 6% -14% 苏州 % 73% % 107% 青岛 % 42% % 86% 常州 % 55% % 113% 济南 % 242% % 183% 合肥 % 50% % 42% 大连 % 220% % 23% 海口 13-1% -19% 17 1% -33% 无锡 % 3% % 300% 福州 % 719% % 40% 长春 % -13% % 63% 南昌 % 140% % 118% 东莞 % 41% % 128% 厦门 11 22% 45% % 106% 备注 : 城市供应数据重庆市数据为商品房数据受房屋备案的滞后性, 不排除数据有一定的偏差资料来源 :CRIC 诺亚研究表 2:2016 年 3 月全国重点城市一手房交易价格指数 3

4 % 1.20% % 1.00% % 0.80% % % 0.50% % % 0.39% % 0.45% % 0.20% % -0.06% 0.05% 0.00% -0.10% -0.01% -0.01% -0.20% -0.26% -0.40% 指数环比资料来源 :CRIC 诺亚研究 3 企业表现: 百强房企表现全面提升, 强者恒强在大市场回暖的背景下, 百强房企表现全面提升, 千亿级房企表现更为突出, 像 TOP100 房企的面积门槛同比大增 184%, 金额同比大涨 132% 万科依然位居龙头地位, 一季度业绩同比大涨 75% 金地表现抢眼, 首次进入 TOP10 恒大碧桂园保利销售金额较去年均出现倍增, 绿地和中海同比分别大涨 79% 74% 而万达由于战略调整, 一季度销售额同比减少 6%, 跌出 TOP10 表现出色的房企基本上都是提前正确判断了市场的前景和变化, 踏准了节奏, 而一些业绩明显下滑的房企大都是由于对市场误判所致因此,2016 年剩余三个季度, 销售压力依然存在, 去库存始终是房企的首要任务城市间的分化情况将更为明显, 对城市市场前景的预判将成为房企未来发展的关键图 1:2016 年 1-3 月房地产企业销售金额及面积 4

5 >400 亿亿亿 <140 亿年 1-3 月销售金额预估 ( 亿元 ) 2016 年 1-3 月销售面积预估 ( 万方 ) 资料来源 :CRIC 诺亚研究二房企新动态重金夺地 : 房企不断在热点城市重金夺地, 导致多地楼板均价居高不下, 预计热点区域楼板价仍将再度攀升企业融资 : 地产企业融资总量显著上升,3 月总量为亿元, 环比大涨 122% 票据债券增长明显, 但公司债依然占主导地位本月碧桂园发行了第一批金额为亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券, 表明为了追求低成本的融资方式, 房企正不遗余力的开展着多样化的尝试营销策略 : 规模化营销成主流, 如恒大在无理由退房一周年活动发布会上提出全线特惠 85 折, 引起市场较大反响融创中国在 11 城展开健走计划等, 之所以大规模营销能受到房企亲睐在于自上而下统筹实施, 可充分整合集团内部资源, 达到宣传效果的最大化房企人事变动 : 万科人事发生大调整, 首次设立了首席风险官, 在内地房企中也是首例战略动态 : 绿地碧桂园加码资产证券化, 通过金融创新优化战略管理三投资建议 1 城市选择建议城市选择建议 : 城市整体分化更加显著, 一线城市项目需要考虑价位较高造成的利润压缩, 重点二三线城市警惕市场过热引发的系统性高位风险表 3:2016 年 2 月城市风险评级结果序号城市分数风险序号城市分数风险 1 上海低 31 盐城中高 5

6 2 广州低 32 徐州中高 3 北京低 33 惠州中高 4 深圳低 34 泉州中高 5 重庆中低 35 宜昌中高 6 成都中低 36 唐山中高 7 合肥中低 37 大连中高 8 南京中低 38 哈尔滨中高 9 杭州中低 39 昆明中高 10 厦门中低 40 贵阳中高 11 苏州中低 41 石家庄中高 12 南昌中低 42 安庆中高 13 长沙中低 43 金华中高 14 武汉中 44 呼和浩特中高 15 西安中 45 太原中高 16 青岛中 46 赣州中高 17 郑州中 47 长春中高 18 无锡中 48 秦皇岛中高 19 宁波中 49 银川中高 20 福州中 50 海口中高 21 中山中 51 蚌埠高 22 扬州中 52 温州高 23 佛山中 53 保定高 24 济南中 54 汕头高 25 南宁中 55 西宁高 26 东莞中 56 廊坊高 27 常州中 57 兰州高 28 烟台中 29 天津中 30 沈阳中高数据来源 : 同花顺统计局诺亚研究图年 2 月城市风险对比图 6

7 数据来源 : 中指 CRIC 诺亚研究数据说明 : 横轴 : 去化周期, 体现当前阶段去化风险 :12 个月以下, 去化风险较低 ; 去化周期越长, 去化风险越高 ; 纵轴 : 市场未来供求比 ( 未来供求比 = 近三年住宅土地成交建面均值 / 住宅成交面积均值 ), 考虑到土地从拿地到上市有平均 2-3 年的周期, 通过该指标我们对城市未来几年的供求关系进行预判,1.0 以下表示未来预计将供不应求,1.0 以上则表示将供大于求 ; 气泡颜色 : 蓝色表示增速较快的城市, 未来市场有较好的成长空间, 黄色为增速中等的城市, 红色为增速较慢的城市, 未来市场需求支撑相对乏力气泡越大代表成长空间越好气泡大小 : 代表市场规模, 越大表示城市整体市场容量较大 2 交易对手选择建议交易对手方面 : 着重分析房企盈利能力和偿债能力等综合运营能力, 更多的结合现金流进行敏感性测算分析, 根据评级结果进行严格筛选 7

8 研究员简介 : 张珺现任职诺亚财富地产研究员, 负责房地产研究黄琳珊, 现任职诺亚财富地产研究员, 负责房地产研究研究员承诺 : 负责本研究报告全部或部分内容的每一位研究员, 在此申明, 本报告清晰准确地反映了研究员本人的研究观点作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于本人的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观公正, 结论不受任何第三方的授意影响作者薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关产品评价风险提示对于理财产品的评级是对其已有信息的评价, 并不表示对产品未来表现的预测理财产品评级变化并不一定表示产品业绩趋于上升或下降, 或者绝对风险较小或较大, 也可能是该产品与其它同类产品的相对排名发生变化由于投资者的风险偏好有所差异, 高星级的产品未必适合所有投资者, 投资者需结合产品收益风险特性及自身需求进行选择免责声明本报告的信息均来源于公开资料, 本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更, 本公司已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考, 不代表任何确定性的判断投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告相关知识产权归诺亚控股有限公司及其关联公司所有, 未经诺亚控股有限公司及其关联公司许可, 任何个人或组织, 均不得将本报告内容以转载复制编辑上传或发布等任何形式使用于任何场合如引用刊发需注明出处为诺亚 ( 中国 ) 财富管理中心, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改诺亚控股有限公司及其关联公司保留追究侵权者法律责任之权利 8

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱