2015 年 10 月房地产研究简引一房地产市场现状 1 政策表现: 利好为主线, 但小有分化从中央层面政策看, 不管是短期还是中长期都出台利好政策 9 月 30 日, 在不实施限购措施的城市, 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为不低于 25% 的政策发

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翁屠
7 years ago
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1 房地产月报 2015 年 11 月 9 日 2015 年 11 月房地产月报十月惊喜, 后市无疑审核 : 金海年赵乐峰报告摘要 : 1 政策 : 930 新政商贷首付 25% 政策逐步落实央行双降及二胎全面放开为重大利好地方政策现分化, 绝大部分选择公积金等手段促进楼市发展, 上海则因地制宜控房价 2 市场 : 供应受到 9 月集中放量及去库存压力而缩减, 成交分化愈发明显, 价格维持平稳, 但需密切关注上海房价的上涨及深圳房价的下跌 3 企业 : 大房企年度销售目标完成较好, 将较大改善现金流状况, 未来两月继续增长 4 投资建议 : 城市角度, 性价比高且安全系数相对较高的当属排名靠前的重点二线城市另外, 杭州宁波等去化风险持续降低, 值得关注当然, 区域及项目周边竞品的成交表现亦是筛选项目的关键要素企业角度, 需遵循 3 大原则 : 第一, 当房地产处于上行市场时, 积极关注业务稳步增长, 资产营收及净利润均稳健增长的优质房企当房地产处于下行市场时, 亦可特别关注营收及净利润虽无显著增长, 但债务结构改善及债务率明显下降的房企第二, 积极关注创新业务逐步推进并取得可观成绩的房企, 甑别创新业务的发展周期及前景第三, 积极关注拥有丰富土地储备并快速应对市场方向的房企除此之外, 需要考虑存量债务对外担保体现的整体偿债压力, 同时, 注重房企的融资渠道的多寡及融资效率的高低诺亚财富管理中心研究部黄琳珊 huanglinshan@noahwm.com 研究部孙一如 sunyiru@noahwm.com 1

2015 年 10 月房地产研究简引一房地产市场现状 1 政策表现: 利好为主线, 但小有分化从中央层面政策看, 不管是短期还是中长期都出台利好政策 9 月 30 日, 在不实施限购措施的城市, 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为不低于 25% 的政策发布对此政策, 广州和无锡响应最快 10 月 29 日闭幕的十八届五中全会决定,

2 2015 年 10 月房地产研究简引一房地产市场现状 1 政策表现: 利好为主线, 但小有分化从中央层面政策看, 不管是短期还是中长期都出台利好政策 9 月 30 日, 在不实施限购措施的城市, 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为不低于 25% 的政策发布对此政策, 广州和无锡响应最快 10 月 29 日闭幕的十八届五中全会决定, 全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策市场期盼已久的全面二孩政策终于尘埃落定从量看, 未来年均预计将增加上亿平方米的住房需求从结构看, 刚需及改善的定义将慢慢转变, 利好四方等目前认定的大户型的去化 10 月的地方政策呈现出新特点, 即各地仍在普通住宅标准及公积金等方面做出利好文章, 但值得注意, 上海则明确表示要严控房价, 因地制宜, 不失为稳定房地产市场的明智之举另外, 中国央行 10 月 10 日决定在上海天津辽宁江苏湖北四川陕西北京重庆等九省 ( 市 ) 推广信贷资产质押再贷款试点, 逐步放宽楼市资金端 2

资料来源 : 诺亚研究 2 城市表现: 供应缩量, 成交分化, 价格平稳由于 9 月集中供应, 加之国庆黄金周新入市项目大幅减少, 受制于新开工不见起色且仍旧需要去库存, 故 10 月供应量有所下滑亦在市场预料之中, 但预计年底供应量仍会回升 10 月成交喜忧参半, 受益于政策利好加倍释放及货量充足, 一线城市中上海成交绝对量抢眼, 二线城市中武汉成交绝对量为 248 万方, 且同环比均佳

3 资料来源 : 诺亚研究 2 城市表现: 供应缩量, 成交分化, 价格平稳由于 9 月集中供应, 加之国庆黄金周新入市项目大幅减少, 受制于新开工不见起色且仍旧需要去库存, 故 10 月供应量有所下滑亦在市场预料之中, 但预计年底供应量仍会回升 10 月成交喜忧参半, 受益于政策利好加倍释放及货量充足, 一线城市中上海成交绝对量抢眼, 二线城市中武汉成交绝对量为 248 万方, 且同环比均佳预期年底成交量仍维持增长态势 10 月价格指数基本平稳, 上海控房价及深圳陷入房价下跌均在指数中有所表现预期未来房价指数将继续平稳, 不会大幅冲高能级一线二线表 1:2015 年 10 月全国重点城市商品住宅供求变化 ( 单位 : 万m2,%) 城市 10 月成 10 月供应 10 月消化环比同比环比同比交量量周期北京 % 31% 36-61% -50% 9.5 上海 132-4% 21% 170-7% 43% 6.4 广州 91-12% -2% 79-62% 7% 9.7 深圳 60 33% 27% 55-42% 19% 8.6 南京 123 0% 44% % 42% 6 杭州 120 9% -4% 90-25% -25% 9.9 沈阳 % 23% 42-81% -60% 26.2 合肥 71 0% 19% 62-23% -31% 6.6 宁波 45 0% -12% 25-73% -44% 11.8 厦门 30 15% 23% 25-17% -12% 9.9 无锡 50 1% -24% 25-17% -12% 19.4 青岛 % 27% % 316%

4 长春 63-19% 13% 65 24% -17% 16.4 福州 33 35% 36% 22-23% -46% 12.9 长沙 101 3% -27% % -40% 12.4 大连 50-4% 2% % 113% 24 贵阳 50-5% -24% 42-8% -4% 12.5 武汉 % 34% 220 7% 146% 6.4 重庆 % -25% % -9% 8.2 常州 43 2% -20% 20-18% -5% 14.5 济南 % 61% 69-36% -5% 10.4 南宁 85 25% 30% 70-38% -3% 8.7 苏州 120-3% 37% 75-47% -20% 5.9 昆明 48-17% 0% 42-8% 145% 13.9 成都 % -17% 30-80% -28% 10.7 海口 28-7% 70% 39-46% 154% 19.1 备注 : 城市供应数据重庆市数据为商品房数据资料来源 :CRIC 诺亚研究表 2:2015 年 10 月全国重点城市一手房交易价格指数能级城市指数环比同比城市指数环比同比一线二线北京 % 9.10% 上海 % 13.25% 广州 % 7.57% 深圳 % 29.10% 长春 % 1.38% 南宁 % 1.68% 成都 % 1.13% 青岛 % 3.69% 长沙 % 0.32% 宁波 % 6.39% 大连 % -2.74% 沈阳 % 1.70% 福州 % 4.32% 石家庄 % -0.87% 贵阳 % 3.89% 苏州 % 8.24% 哈尔滨 % -1.06% 太原 % -0.50% 海口 % 0.80% 天津 % 7.73% 杭州 % 5.14% 乌鲁木齐 % -5.69% 合肥 % 9.22% 武汉 % 9.03% 呼和浩特 % -7.75% 西安 % 3.72% 济南 % 3.69% 西宁 % 3.72% 昆明 % 5.01% 厦门 % 8.19% 拉萨 % -5.20% 银川 % -2.53% 兰州 % -0.43% 郑州 % 2.29% 南昌 % 3.25% 重庆 % 1.65% 南京 % 7.71% 数据说明 :288 指数以 2013 年 1 月为基数, 计 1000 点资料来源 :CRIC 诺亚研究 4

3 企业表现: 大房企银十捞金, 更待后市发力 TOP20 房企销售业绩可圈可点, 金九银十过后, 企业销售业绩明显增加,1-10 月, 基本上都完成了年度目标的 70%, 而后 2 个月房企将集中发力, 快速去化, 冲击本年度销售总目标, 预期未来销售将进一步向好图 1:2015 年 1-10 月房地产企业销售金额及面积

5 3 企业表现: 大房企银十捞金, 更待后市发力 TOP20 房企销售业绩可圈可点, 金九银十过后, 企业销售业绩明显增加,1-10 月, 基本上都完成了年度目标的 70%, 而后 2 个月房企将集中发力, 快速去化, 冲击本年度销售总目标, 预期未来销售将进一步向好图 1:2015 年 1-10 月房地产企业销售金额及面积亿元亿元 500 亿元以下资料来源 : 亿翰智库诺亚研究二房企新动态在精装概念下, 房企乐于与家居品牌合作, 降低未来成本同时, 互联网平台亦主动增强房地产线上服务另外, 金融和社区 O2O 仍然是未来发展方向但需要提醒的是, 越来越多房企忙着转型, 仍需较长时间才能甑别个中好坏 5

6 资料来源 : 诺亚研究三投资建议 1 城市选择建议城市继续维持分化表现, 性价比高且安全系数相对较高的当属排名靠前的重点二线城市另外, 杭州宁波等去化风险持续降低, 值得关注当然, 区域及项目周边竞品的成交表现亦是筛选项目的关键要素表 3:2015 年 9 月城市风险评级结果序号城市分数风险序号城市分数风险 1 上海低 31 盐城中高 2 广州低 32 徐州中高 3 北京低 33 惠州中高 4 深圳低 34 泉州中高 5 重庆中低 35 宜昌中高 6 成都中低 36 唐山中高 7 合肥中低 37 大连中高 8 南京中低 38 哈尔滨中高 9 长沙中低 39 昆明中高 10 苏州中低 40 贵阳中高 11 杭州中低 41 石家庄中高 12 厦门中低 42 安庆中高 13 武汉中低 43 金华中高 14 南昌中 44 呼和浩特中高 15 宁波中 45 太原中高 16 青岛中 46 福州中高 17 济南中 47 赣州中高 18 长春中 48 秦皇岛中高 19 郑州中 49 银川中高 20 无锡中 50 海口中高 21 常州中 51 蚌埠高 22 西安中 52 温州高 23 中山中 53 保定高 24 烟台中 54 汕头高 25 扬州中 55 西宁高 26 佛山中 56 廊坊高 27 天津中 57 兰州高 28 沈阳中 29 烟台中 30 南宁中高 6

7 图年 9 月城市风险对比图数据来源 : 同花顺统计局诺亚研究数据来源 : 中指 CRIC 诺亚研究数据说明 : 横轴 : 去化周期, 体现当前阶段去化风险 :12 个月以下, 去化风险较低 ; 去化周期越长, 去化风险越高 ; 纵轴 : 市场未来供求比 ( 未来供求比 = 近三年住宅土地成交建面均值 / 住宅成交面积均值 ), 考虑到土地从拿地到上市有平均 2-3 年的周期, 通过该指标我们对城市未来几年的供求关系进行预判,1.0 以下表示未来预计将供不应求,1.0 以上则表示将供大于求 ; 气泡颜色 : 蓝色表示增速较快的城市, 未来市场有较好的成长空间, 黄色为增速中等的城市, 红色为增速较慢的城市, 未来市场需求支撑相对乏力气泡越大代表成长空间越好气泡大小 : 代表市场规模, 越大表示城市整体市场容量较大 2 交易对手选择建议交易对手选择需遵循 3 大原则 : 第一, 当房地产处于上行市场时, 积极关注业务稳步增长, 资产营收及净利润均稳健增长的优质房企当房地产处于下行市场时, 亦可特别关注营收及净利润虽无显著增长, 但债务结构改善及债务率明显下降的房企第二, 积极关注创新业务逐步推进并取得可观成绩的房企, 甑别创新业务的发展周期及前景第三, 积极关注拥有丰富土地储备并快速应对市场方向的房企除此之外, 需要考虑存量债务对外担保体现的整体偿债压力, 同时, 注重房企的融资渠道的多寡及融资效率的高低 7

8 研究员简介 : 黄琳珊, 现任职诺亚财富地产研究员, 负责房地产研究孙一如, 现为诺亚财富管理培训生, 负责房地产研究研究员承诺 : 负责本研究报告全部或部分内容的每一位研究员, 在此申明, 本报告清晰准确地反映了研究员本人的研究观点作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于本人的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观公正, 结论不受任何第三方的授意影响作者薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关产品评价风险提示对于理财产品的评级是对其已有信息的评价, 并不表示对产品未来表现的预测理财产品评级变化并不一定表示产品业绩趋于上升或下降, 或者绝对风险较小或较大, 也可能是该产品与其它同类产品的相对排名发生变化由于投资者的风险偏好有所差异, 高星级的产品未必适合所有投资者, 投资者需结合产品收益风险特性及自身需求进行选择免责声明本报告的信息均来源于公开资料, 本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更, 本公司已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考, 不代表任何确定性的判断投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告相关知识产权归诺亚控股有限公司及其关联公司所有, 未经诺亚控股有限公司及其关联公司许可, 任何个人或组织, 均不得将本报告内容以转载复制编辑上传或发布等任何形式使用于任何场合如引用刊发需注明出处为诺亚 ( 中国 ) 财富管理中心, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改诺亚控股有限公司及其关联公司保留追究侵权者法律责任之权利 8

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱