公司报告 华夏幸福 (600340) 地产 2015 年 12 月 24 日 收购火炬创新牵手乐视 VR, 创业孵化提升产业新城价值 公司事项点评 证券研究报告 强烈推荐 ( 维持 ) 现价 :32.33 元 主要数据 行业 公司网址 大股东 / 持股 地产 www.cfldcn.com 华夏并福基业控股股仹公司 /68.88% 实际控制人 / 持股王文学 /54.92% 总股本 ( 百万股 ) 2,646 流通 A 股 ( 百万股 ) 2,646 流通 B/H 股 ( 百万股 ) 0 总市值 ( 亿元 ) 855.37 流通 A 股市值 ( 亿元 ) 855.37 每股净资产 ( 元 ) 4.65 资产负债率 (%) 86.80 行情走势图 150% 100% 50% 0% 相关研究报告 证券分析师 王琳 杨侃 华夏并福沪深 300-50% Dec-14 Apr-15 Jul-15 Sep-15 投资咨询资格编号 S1060513090001 010-59730724 WANGLIN170@PINGAN.COM.CN 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告, 如经由未经许可的渠道获得研究报告, 请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 投资要点 事项 :1 公司公告拟以 4.335 亿元收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司 ( 以下简称火炬孵化 ) 2 华夏并福 ( 大厂 ) 文化影视产业园投资有限公司与乐视虚拟现实科技有限公司签署战略框架协议, 共同在 大厂潮白河经济开収区 打造中国顶级 国际一流的 大厂国际文化科技产业集群, 建设新技术研収和内容开収产业基地 平安观点 : 以创业孵化提升产业新城价值, 打造公司特有产业聚集模式 : 火炬孵化其 下拥有 単济科技园 创客邦 O Park 三大业务品牌 単济科技园目 前已在在苏州 南京 上海 杭州 常州等地直接运营 23 个实体园区 创客邦 是全国首批获得 国家级创新型孵化器 的众创空间, O Park 园区在线创业 服务平台具有园区线上招商 企业办公 园区内部运营管理等功能 此次, 华 夏并福以收购火炬孵化为开端, 开启产业収展新模式, 未来有望在产业孵化提 升园区价值方面持续収力 优势云补, 增强公司长三角区域实力 : 华夏并福产业新城目前的战略布局 主要集中于京津冀区域, 火炬孵化在长三角地区拥有丰富的园区运营经验和产 业収展服务资源有助于加速华夏并福在长江经济带的战略布局, 从而推动实现 华夏并福产业新城资源增值和城市収展最优化运作 同时在云联网时代, 华夏 并福有望联手火炬孵化旗下创客邦, 提供租金低廉 产业集群及产业基金, 打 造中国版 Wework 模式 与乐视 VR 签订战略协议, 进一步展示公司创新驱动园区价值战略 : 继日 前固安园区和安徽问天量子签订战略合作协议后, 此次大厂园区与乐视 VR 签 订战略协议, 一方面加大大厂园区文化产业的集群效应, 另外公司通过与前沿 科技企业合作, 觃避宏观经济增速下行影响, 以创新驱动収展 投资建议 : 公司独特的产业新城开収模式, 使公司业绩增速一直快于行业, 目前打造的创业 - 孵化 - 产业化的价值链极具収展前景 预计公司 2015-2016 年 EPS 分别为 1.77 元和 2.35 元, 当前股价对应 PE 分别为 18.3 倍和 13.8 倍, 维持 强烈推荐 评级 风险提示 : 宏观经济持续下行对产业新城的负向冲击 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入 ( 百万元 ) 26,886 34,387 44,015 55,635 YoY(%) 27.7 27.9 28.0 26.4 净利润 ( 百万元 ) 3,538 4,684 6,215 7,891 YoY(%) 30.3 32.4 32.7 27.0 毛利率 (%) 35.8 36.6 36.9 36.9 净利率 (%) 14.1 13.8 14.5 14.5 ROE(%) 21.9 22.5 24.1 24.0 EPS( 摊薄 / 元 ) 1.34 1.77 2.35 2.98 P/E( 倍 ) 24.2 18.3 13.8 10.8 P/B( 倍 ) 8.7 6.4 4.6 3.3 请务必阅读正文后免责条款
一 火炬孵化简介 苏州火炬创新创业孵化管理有限公司 ( 以下简称火炬孵化 ), 成立于 2005 年, 在园区企业营商生态环境研究和建设, 培养创新性 高成长性企业和创业者方面布局 火炬孵化是中国专业 O2O 园区运营服务商, 旗下拥有 単济科技园 创客邦 O Park 三大业务品牌 単济科技园是科技园区专业运营商, 为园区提供从产业定位 产业招商 产业培育及运营管理的全过程服务, 可为入园企业提供创业辅导 投融资 创新营销 技术服务四大体系支持 作为国内最早一批以民营力量进入科技园区运营, 目前已在南京 上海 杭州 常州等地直接运营 23 个实体园区, 取得 7 个国家级 7 个省级科技企业孵化器 4 个国家级中小企业服务平台, 是 2014 年中国园区品牌价值 TOP5 科技部中国孵化器建设十亮点 图表 1 博济科技园布局 资料来源 : 公司网站, 平安证券研究所创客邦是全国首批获得 国家级创新型孵化器 的众创空间, 以 O2O 创业孵化 + 创业投资 + 创业教育 + 创业媒体 + 创业资源 + 创客咖啡 + 增值服务 为孵化模式, 建成从 公共苗圃 创业孵化器 创业加速器 的创业全链条服务, 已在上海 广州 深圳 杭州 武汉 成都 南京等城市収展 27 个基地,6 个省级众创空间, 孵化面积超过 30000 平米, 孵化项目如考拉社区 奇怪果园 小牛帮等多个项目项目获得千万级 A 轮融资 O Park 园区在线是依托火炬孵化近 10 年的园区运营管理和创业服务经验, 基于 大数据 亐计算 平台化 移动云联 技术, 打造的一个 O2O 创业服务平台, 具有园区线上招商 企业办公 园区内部运营管理等功能 截至 2015 年 11 月底,O Park 已拥有联盟园区 143 家, 平台会员数量 71.8 万, 注册企业数超过 3 万家 请务必阅读正文后免责条款 2 / 6
图表 2 O park 网页 资料来源 : 公司网站, 平安证券研究所 二 WeWork 简介 WeWork 是美国纽约的一家办公室租赁公司収展起来的新的园区开収新模式 : 首先, 用较低的价格租下老旧厂房和偏远的办公楼的一两层, 然后将办公场地分割和重新设计, 可以为企业客户提供工位 办公室 会议室 娱乐设施 生活设施等硬件设施 ; 提供培训 法律 会计 交流和社交网络等软件服务 然后,WeWork 可以向那些初创企业和微型公司收取租金和其股权 WeWork 的特点是强调低价整体租赁办公地点 ; 其次, 通过短租和面积划分使得每平方的租金得以提高 ; 第三, 通过共享服务来降低企业客户的办公综合成本, 以及获得更多创意组合 日前 WeWork 以 100 亿美元的估值完成了 9.69 亿美元的融资, 在全球范围内也已成为估值排名第 11 的创业公司 三 乐视 VR 简介 乐视虚拟现实科技 ( 北京 ) 有限公司 ( 以下简称 乐视 VR ) 主要股东为乐视控股 ( 北京 ) 有限公司 乐视音乐文化产业収展 ( 北京 ) 有限公司 乐视亐计算有限公司及北京锦天资产管理中心 ( 有限合伙 ) 乐视是全球独有的生态型企业与国内著名的网络视频内容运营商, 以打造垂直整合生态链和横向开放生态圈共同构成完整的乐视生态系统 VR 技术基本信息 VR(Virtual Reality, 即虚拟现实 ), 是由美国 VPL 公司创建人拉尼尔 (Jaron Lanier) 提出的, 利用计算机技术模拟产生三维的虚拟世界, 让使用者及时 没有限制地感知虚拟空间内的事物, 达到让使用者 身临其境 的效果 具体来讲, 虚拟现实技术是虚拟场景系统 知觉管理系统和用户之间的多重信号传导, 使用户融入虚拟场景 计算机完成虚拟场景的设计 制作,VR 设备实现用户的知觉反馈, 这是虚拟现实的内容输入 ; 用户接收知觉信号幵通过捕捉设备将用户知觉输入计算机, 请务必阅读正文后免责条款 3 / 6
完成场景响应, 这是用户的信号输出 ; 知觉管理系统将信号在虚拟场景系统和用户之间不断传导, 形成完整的信号闭环 历史上经历了三次 VR 热潮 : 第一次源于 1960 年代, 确立了 VR 技术原理 ; 第二次収生在 1990 年代,VR 试图商业化但未能成功 ; 目前正处于第三次热潮前期, 以 Facebook20 亿美元收购 Oculus 为标志, 全球范围内掀起了 VR 商业化普及化的浪潮 请务必阅读正文后免责条款 4 / 6
资产负债表 单位 : 百万元 利润表 单位 : 百万元 会计年度 2014A 2015E 2016E 2017E 流动资产 107672 119892 131524 174487 现金 16194 17193 17606 16690 应收账款 5137 3664 7602 6639 其他应收款 947 1551 1646 2395 预付账款 2983 3897 4910 6222 存货 78316 89491 95665 138446 其他流动资产 4095 4095 4095 4095 非流动资产 6292 8113 9114 10375 长期投资 17 17 17 17 固定资产 1646 3269 4086 5099 无形资产 455 438 421 404 其他非流动资产 4174 4389 4590 4855 资产总计 113964 128005 140638 184863 流动负债 84783 96481 105357 144297 短期借款 7938 23466 4278 27500 应付账款 11791 10450 17866 17937 其他流动负债 65055 62566 83213 98860 非流动负债 11784 10452 8724 6930 长期借款 9489 8156 6429 4635 其他非流动负债 2296 2296 2296 2296 负债合计 96568 106933 114082 151227 少数股东权益 7603 7652 7834 8032 股本 1323 2646 2646 2646 资本公积 21 21 21 21 留存收益 8449 12505 17896 24624 归属母公司股东权益 9794 13419 18722 25604 负债和股东权益 113964 128005 140638 184863 现金流量表 单位 : 百万元 会计年度 2013A 2014E 2015E 2016E 经营活动现金流 -4954 1350 23584-19689 净利润 3801 4734 6397 8088 折旧摊销 125 199 302 390 财务费用 28 226 119 75 投资损失 -90 0 0 0 营运资金变动 -8836-3809 16766-28242 其他经营现金流 18 0 0 0 投资活动现金流 -2728-2021 -1303-1652 资本支出 856 1822 1000 1262 长期投资 -661 0 0 0 其他投资现金流 -2533-199 -302-390 筹资活动现金流 12055-21596 -2682-2796 短期借款 4543-7738 0 0 长期借款 2185-1332 -1728-1794 普通股增加 0 0 0 0 资本公积增加 5 0 0 0 其他筹资现金流 5322-12525 -954-1003 现金净增加额 4374-22266 19600-24137 会计年度 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入 26886 34387 44015 55635 营业成本 17269 21815 27773 35117 营业税金及附加 1867 2338 2993 3783 营业费用 954 1375 1761 2225 管理费用 1754 2235 2839 3505 财务费用 28 226 119 75 资产减值损失 41 0 0 0 公允价值变动收益 0 0 0 0 投资净收益 90 0 0 0 营业利润 5064 6397 8530 10930 营业外收入 14 0 0 0 营业外支出 18 18 0 0 利润总额 5060 6397 8530 10930 所得税 1258 1663 2132 2842 净利润 3801 4734 6397 8088 少数股东损益 264 50 182 198 归属母公司净利润 3538 4684 6215 7891 EBITDA 5806 7338 9391 11951 EPS( 元 ) 2.67 1.77 2.35 2.98 主要财务比率会计年度 2013A 2014E 2015E 2016E 成长能力 - - - - 营业收入 (%) 27.7 27.9 28.0 26.4 营业利润 (%) 41.4 26.3 33.3 28.1 归属于母公司净利润 (%) 30.3 32.4 32.7 27.0 获利能力毛利率 (%) 35.8 36.6 36.9 36.9 净利率 (%) 14.1 13.8 14.5 14.5 ROE(%) 21.9 22.5 24.1 24.0 ROIC(%) 10.4 11.1 21.2 14.1 偿债能力资产负债率 (%) 84.7 83.5 81.1 81.8 净负债比率 (%) 83.4 78.2-18.0 52.4 流动比率 1.3 1.2 1.2 1.2 速动比率 0.3 0.3 0.3 0.2 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 应收账款周转率 7.8 7.8 7.8 7.8 应付账款周转率 2.0 2.0 2.0 2.0 每股指标 ( 元 ) 每股收益 ( 最新摊薄 ) 1.34 1.77 2.35 2.98 每股经营现金流 ( 最新摊薄 ) -3.55 0.51 8.91-7.44 每股净资产 ( 最新摊薄 ) 3.70 5.07 7.08 9.68 估值比率 P/E 24.18 18.26 13.76 10.84 P/B 8.73 6.37 4.57 3.34 EV/EBITDA 15.3 12.4 7.4 7.7 请务必阅读正文后免责条款 5 / 6
平安证券综合研究所投资评级 : 股票投资评级 : 强烈推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 300 指数 20% 以上 ) 推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 300 指数 10% 至 20% 之间 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 股价表现相对沪深 300 指数在 ±10% 之间 ) 回避 ( 预计 6 个月内, 股价表现弱于沪深 300 指数 10% 以上 ) 行业投资评级 : 强于大市 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现强于沪深 300 指数 5% 以上 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现相对沪深 300 指数在 ±5% 之间 ) 弱于大市 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现弱于沪深 300 指数 5% 以上 ) 公司声明及风险提示 : 负责撰写此报告的分析师 ( 一人或多人 ) 就本研究报告确认 : 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品, 为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考, 双方对权利与义务均有严格约定 本公司研究报告仅提供给上述特定客户, 幵不面向公众収布 未经书面授权刊载或者转収的, 本公司将采取维权措施追究其侵权责仸 证券市场是一个风险无时不在的市场 您在进行证券交易时存在赢利的可能, 也存在亏损的风险 请您务必对此有清醒的认识, 认真考虑是否进行证券交易 市场有风险, 投资需谨慎 免责条款 : 此报告旨为収给平安证券有限责仸公司 ( 以下简称 平安证券 ) 的特定客户及其他专业人士 未经平安证券事先书面明文批准, 不得更改或以仸何方式传送 复印或派収此报告的材料 内容及其复印本予仸何其它人 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠, 但平安证券不能担保其准确性或完整性, 报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价, 报告内容仅供参考 平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上仸何责仸, 除非法律法觃有明确觃定 客户幵不能仅依靠此报告而取代行使独立判断 平安证券可収出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告 本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想 见解及分析方法 报告所载资料 意见及推测仅反映分析员于収出此报告日期当日的判断, 可随时更改 此报告所指的证券价格 价值及收入可跌可升 为免生疑问, 此报告所载观点幵不代表平安证券有限责仸公司的立场 平安证券在法律许可的情冴下可能参与此报告所提及的収行商的投资银行业务或投资其収行的证券 平安证券有限责仸公司 2015 版权所有 保留一切权利 平安证券综合研究所电话 :4008866338 深圳上海北京 深圳福田区中心区金田路 4036 号荣超大厦 16 楼邮编 :518048 传真 :(0755)82449257 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融大厦 25 楼邮编 :200120 传真 :(021)33830395 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街 中心北楼 15 层 邮编 :100033