马来西亚 住宅项目 房地产数据走势 依斯干达 : 集工作, 娱乐, 生活于一身 橙易研究与咨询电邮 : research@orangetee.com 网站 : www.orangetee.com 1. 依斯干达有哪些热点区域? 依斯干达特区成立于 2006 年, 是柔佛州为了振兴马来西亚经济推行的一个最新发展计划 依斯干达位于柔佛州最南端, 占地 22 万 1734 公顷 (2217 平方公里 ) 更形象地说明, 它的面积相当于三个新加坡或两个香港 依斯干达立志成为一个强大且可持续发展的国际大都市 依斯干达区域发展机构 ( 简称 IRDA) 负责制定该项目的发展与方向 依斯干达共有五个旗舰区 这些区域已被确定为发展重点, 每个区都将优先发展特定产业 图表 1: 依斯干达地图 来源 :IRDA, OrangeTee Research A 区 新山市中心 : 柔佛的金融区与柔佛州首府 研究与咨询 丁纯高级分析师 黄显洋高级分析师 李敏雯主管 国际项目 叶俊庆高级经理 B 区 努沙再也与美迪尼 : 艺术创作, 娱乐, 医疗, 教育, 旅游生物科技及高科技制造中心 作为依斯干达计划的新主要增长中心, 该旗舰区将发展最多起催化性作用的项目 美迪尼是依斯干达特区唯一一个没有外国人限额, 允许外国投资者购买私宅售价低于 50 万令吉私宅的地区 C 区 西部门户 : 物流, 港口与海事服务, 粮食生产与石油加工产业将落户于此 D 区 东部门户 : 工业及制造业中心 E 区 士乃 / 士古来 : 农业与食品加工, 信息交流科技以及零售旅游业中心 士乃国际机场和马来西亚工艺大学 (UTM) 也将坐落于此 2. 依斯干达目前发展如何? 自 2006 年以来, 依斯干达也经历了漫长的道路 起初, 依斯干达的投资资本仅为 110 亿令吉, 但在过去 7 年半, 投资增长已达到年率化 36.9% 的速度 截至 2013 年 6 月, 投入资本总额已到达 1189 亿令吉, 超过了第二阶段 730 亿的投资目标 依斯干达的最终目标是到 2025 年投入 3830 亿令吉 到目前为止,1189 亿中的 537 亿已经实现, 约占总投入的 45% 近年来, 私人投资者的投资意愿激增, 至 2013 年 6 月, 私人与政府投资比例已达 13 对 1, 与 2006 年的 1 对 1 形成了鲜明对比 这表明依斯干达成功吸引了私人企业的支持与投资者的加入 Please note the terms of use on last page. Page 1 of 7
图表 2: 累计投入资本 图表 3 显示, 年度投资总额节节攀升 最初 3 年, 制造业吸引到的投资额最高 在累计投资金额到达 217 亿令吉后, 增长速度开始放缓 然而, 该产业每年仍然能够吸引 20 亿至 43 亿令吉的投资 从 2009 年开始, 其他产业, 如房地产, 共用事业和旅游业, 开始后来居上 鉴于房地产发展商普遍看涨情绪, 依斯干达的房地产发展加快了步伐 发展商在 2012 年共投入了 91 亿令吉, 创下历史新高 但是, 这一纪录将很快被打破 数据显示,2013 年上半年面的房地产投资就已到达 88 亿令吉, 仅略低于 2012 年全年的总额 如果这种势头持续到下半年, 那么本年度投资总额将超越此前的纪录 图表 3: 年度投入资本, 按产业 3. 谁在购买依斯干达房产? 2010 年之前, 依斯干达的主要投资者以外国人居多 然而, 在看到外资兴趣不断升温后, 越来越多的本地投资者也开始加入 截至 2013 年 6 月, 本地投资占据私人投资总额的 64%, 而外资则下降到 36% 尽管如此, 外资投资额已从 2008 年的 228.3 亿令吉增长至了 2013 年 6 月的 400 亿令吉 Please note the terms of use on last page. Page 2 of 7
图表 4: 私人领域投资额, 外国与当地人对比 到目前为止, 制造业和房地产业依然是投资的主力军, 其比重分别达到了 31% 和 38% IRDA 预计制造业将引领投资增长向前迈进 图表 5: 截至 2013 年 6 月所投入资本, 按产业 4. 有哪些优势及风险? 优势 较之新加坡, 价格门槛较低 投资者购买依斯干达房产的主要原因之一是它的价格门槛较低 新加坡私宅价格自 2009 年以来大幅度上涨, 价格指数比 2009 年第二季度的低谷高出了 60% 而比较之下, 柔佛的房价较同期仅上涨了约 31% 随着过去 3 年中一系列房地产降温政策的出台, 一些潜在的投资者因无法取得较高数额的贷款或须支付更高额的首期付款而被踢出局 对他们来说, 依斯干达房产自然成了他们投资房地产的下一个选择 尽管依斯干达特区早在 2006 年设立, 当地的房价在 2012 年才刚见起色 从 2012 年至 2013 年第一季度, 柔佛房价已上涨 16% 这可能意味着投资者需要对依斯干达房产有一个较长的投资周期 图表 6: 新加坡私人住宅价格指数与柔佛住宅价格指数 来源 :URA, NAPIC, OrangeTee Research Please note the terms of use on last page. Page 3 of 7
提升依斯干达的便捷性及基础设施即将到来新马高铁 (HSR) 和新山 - 新加坡捷运系统 (RTS) 将使往来新山更便利 如果依斯干达成为主要车站之一, 依斯干达将进一步受益, 更具吸引力 然而,HSR 和 RTS 目前都还在筹建阶段, 预计于 2018 年及以后才竣工 根据计划,RTS 将与未来汤申线的北兀兰站衔接, 靠近兀兰的共和理工学院 马来西亚与新加坡政府的政治意愿随着新加坡与马来西亚的双边关系不断改善, 依斯干达的成功将有利于两个国家 新马两国政府和投资者已经在依斯干达投入了数十亿令吉 值得注意的是, 淡马锡控股, 凯德马来西亚及马国的依斯干达海滨控股, 将在金海湾 (Danga Bay) 共同开发总额为 32 亿新元的城区发展项目 另外, 腾飞置地与马国 UEM 置地也在努沙再也合作开发了一个综合环保科技园区 依斯干达土地资源丰富, 劳动力又相对低廉, 因此, 新加坡经济发展局 (EDB) 鼓励跨国公司考虑将依斯干达作为一个与新加坡经济体可以相辅相成的投资地点 经发局希望这些公司能将它们的总部, 价值高技术含量高的部门保留在新加坡, 把工厂运作转移到邻国 IRDA 数据显示, 自 2006 年, 新加坡公司已在依斯干达设立超过 300 个制造业项目 风险安全与保障新加坡人最大的顾虑是依斯干达的安全与保障 最近柔佛接连发生的抢劫案让许多新加坡人打消了在依斯干达置业定居的想法 为了解决这个问题,IRDA 宣布了依斯干达安全与安保蓝图 目前, 共有 15 个新的警察哨所已建成, 另有 4 个在建设中 闭路电视摄像也将覆盖依斯干达 为了扩充警力, 依斯干达将建立一支协警队 根据马来西亚政府的统计, 街头犯罪率在 2010 年与 2011 年间下降了 47% 货币风险在依斯干达投资的同时, 也无疑是对它的货币下赌注 由于租金和资产出售都是用马来西亚令吉, 买家需要承担货币风险 若令吉兑新元贬值, 那么投资者可能无法获得预期的租金或转售价格 在过去的五年里, 新元的增值比令吉高出 6.78% 缺乏透明度和历史数据在新加坡, 投资者可通过市区重建局 (URA) 数据库,REALIS 获取房地产市场信息 可是, 在马来西亚, 公众无法获得依斯干达特区的官方交易数据, 尤其是像努沙再也这样一个刚刚开始兴建住宅项目的地区, 许多楼宇尚在建设中 因此, 几乎没有任何历史数据来追踪分析市场 对于未来的租金收益, 现在大家也只是凭猜测 可能供应过剩投资者对依斯干达房产表现出了浓厚的兴趣, 从 2012 年起激发了投资需求 为了迎合大众需求, 发展商推出了许多住宅项目 然而, 随着大批供应在未来几年进入市场, 仅靠当地人口需求难以消化项目 因此, 一大部分的需求需要来自外国人 到 2012 年底, 新加坡投资者引领着购房需求, 是最大的外国投资者 马来西亚政府也已注意到潜在供应过剩的可能性 据媒体报道, 政府已在上月宣布暂且进一步终止依斯干达土地销售 停止土地销售将限制可建土地的供应量, 挑起对依斯干达房产的需求 5. 在依斯干达购置房产前, 买家需要了解些什么? 房地产收益税若买家想要在买入房产后的 5 年内售出套利, 那么他们必须支付房地产收益税 (RPGT), 类似于新加坡的卖方印花税 若在购入后的两年内售出, 那收益税为资本利得的 15%, 在之后三年卖出, 收益税减少到资本利得的 10% 在第五年之后出售房产, 将无需支付任何的房地产收益税 转售若买家想要在项目竣工前转售, 则需先征得发展商的同意 另外, 发展商可能会收取一些行政费 如果是商用地产, 那么发展商可能还会收取 2% 的售价 Please note the terms of use on last page. Page 4 of 7
前期购买费用图表 7 列出了一系列在马来西亚购买房产时需要支付的费用 不过, 值得注意的是, 为了吸引买家, 部分依斯干达的发展商给予不同的折扣 / 回扣, 折扣可高达初始售价的 16% 图表 7: 在依斯干达购买新私宅时, 需支付的前期费用 费用 备注 1. 签署销售 & 购买协议后, 需支付 10% 的购买价格 首付款 2. 销售 & 购买协议的律师费用 0.4% - 0.7% 的购买价格 3. 贷款印花税 0.5% 的贷款总额 4. 贷款律师费用 0.4% - 0.7% 的贷款总额 5. State Consent Fee ( 外国人产权税 ) 各州不等 目前, 柔佛州的外国人产权税是 1 万令吉, 另加 500 令吉申请费. 6. 假设贷款 80%, 支付剩下余额 10% 的购买价格 7. 转让印花税 ( 这个印花税通常在项目竣工, 把所有权移交给屋主时支付 ) 一间售价为 100 万令吉的私宅, 贷款 80% ( 假设没有回扣和折扣 ) 以 2.5 的汇率转换成新元来源 :OrangeTee Research 最初 10 万令吉 1% 的购买接下来 40 万令吉 2% 的购买价格 50 万令吉以上 3% 的购买价格 25 万 6600 令吉 10 万 2640 新元 租金所得税对于马国非居民, 政府将征收 26% 的租金所得税 任何人在马来西亚一年内逗留的时间少于 182 天, 将被视为非居民, 无论其公民身份或国籍 马国新贷款限制措施在 2013 年 7 月 5 日, 马来西亚中央银行出台了一套新的贷款措施, 以抑制家庭过度贷款和打击炒房现象 值得注意的是, 贷款期限从原来的 45 年缩短至 35 年 新措施意味着买家每月支付的款项将提高, 可能使部分高负债买家却步, 减少市场中的一些需求 6. 即将推出的主要催化剂项目有哪些? 以下是一些即将在依斯干达努沙再也推出的项目 摩托车运动城新加坡亿万富豪林荣福 (Peter Lim) 在努沙再也投资了总额为 35 亿令吉的摩托车运动城 运动城将拥有 4.5 公里长的赛道, 被誉为 马来西亚依斯干达发展区的纽伯格林 (Nurburgring) 赛道将符合一级方程式 (F1) 规格, 并且由国际著名一级方程式赛车跑道设计师设计 美迪尼鹰阁医院美迪尼鹰阁医院将配备齐全的医疗设施, 设有 300 个床位, 养老院和康复中心 医院将坐落在 Afiniti 和乐高乐园 (Legoland) 附近 美迪尼松林制片厂松林制片厂是一个综合型的媒体制作工作室, 意将依斯干达打造成全球电影人之家 Afiniti 与 Avira 养生项目 Afiniti Medini 城市养生项目的发展计划由英达岛创投 (PIV) 负责 国库控股 (Khazanah) 和淡马锡 (Temasek Holdings) 分别持有英达岛创投 50% 的股权 Avira 度假养生项目由英达岛和马国东方有限公司 (Eastern & Oriental) 的合资公司 Nuri Merdu Sdn Bhd 负责开发 Afiniti Medini 与 Avira Wellness 意在为居民们提供全面的轻松休闲的生活方式, 让购物娱乐和周到的服务近在咫尺 教育城教育城立志成为区域教育枢纽 目前, 马来西亚马尔伯勒学院 (Marlborough College Malaysia) 和马来西亚纽卡斯尔大学医学院 (Newcastle University Medicine Malaysia) 已经正式开学 更多的学院也将在未来几年陆续开学, 如依斯干达莱佛士大学 (Raffles Please note the terms of use on last page. Page 5 of 7
University Iskandar), 雷丁大学 (University of Reading), 莱佛士美国学校 (Raffles American School), 马来西亚克鲁伊夫研究所 (Johan Cruyff Institute Malaysia, 简称 JCIM) 以及新加坡管理发展学院 (MDIS) 腾飞 -UEM 科技园区这家由腾飞置地和 UEM 置地共同开发的科技园拥有永久地契, 占地 210 公顷, 投资总价值 15 亿新元 园区将建造基础设施支持各个行业, 如电子, 物流, 工程服务等 这里将会是距离新马第二通道最近的工业用地 乐高水上乐园这是亚洲第一家乐高水上乐园, 也是世界上最大的乐高水上乐园, 拥有超过 20 个景点, 70 个模型 水上乐园即将完工, 它将成为去年 9 月在依斯干达开幕的马来西亚乐高乐园的新成员 愤怒的小鸟主题公园预计 2014 年 5 月开幕, 这将是东南亚地区第一个愤怒的小鸟主题公园 7. 即将推出的新项目位于何处? Please note the terms of use on last page. Page 6 of 7
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