INDUSTRIES 产 近10年来中国地级及以上城市 房地产依赖度时空分异 潘竟虎 摘 要 利用位序 规模分析法 ESDA GIS和趋势面分析方法 对2003年 2007 年和2012年全国343个地级及以上城市房地产依赖度的空间分异格局 总体趋势 空间 异质性和自相关性进行研究 结果表明 中国地级单元房地产依赖度空间分异显著 2003年房地产依赖度呈现东高西低 北高南低的态势 2007年表现为东高西低 南高北 低的空间特征 2012年则为东部>中部>西部 南方>北方>中部 近10年来 地级单元 的房地产依赖度整体呈扩大趋势 一线城市的房地产依赖度逐渐降低 而二线城市的 房地产依赖度快速增加 房地产依赖度的自相关性前5年减小 后5年增加 房地产的投 资属性 金融市场不健全 经济结构失调和地方财政弊端是造成地方经济对房地产 过度依赖的重要原因 关键词 房地产依赖度 ESDA-GIS 时空分异 中国 中图分类号 F2 3.3 doi: 0.3 6 /j.issn. 674-7 78.20 5.03.0 0 住房与饮食 医疗 就 教育等一 房地产依赖度和住房可支付性等问题亦 样 始终是人类生存与发展的基本需求 成为学术界关注的热点问题 [1] 当前房价 也是最重要的民生问题之一 中国自1990 居高不下的一个重要原因在于房地产 绑 年代开始进行住房制度改革 取消福利 架 了地方政府的利益 这既是因为土地 分房 住房逐步进入商品化的时代 房地 一级市场垄断的因素 也是由于地方财政 产快速发展 城市商品住宅价格也随 收入对房地产市场存在很大的依赖性 之水涨船高 大城市房价居高不下 房 土地出让金成为地方财政收入的主要来 奴 蚁族 蜗居 等新名称相继 源 甚至于许多地方政府财源已变成 房 出现 引发社会的广泛关注 房价泡沫 地产财政 过去10年 受益于全球化红 基金项目 国家自然科学基金项目 41361040 西北师范大学青年教师科研能力提升计划项目 SKQNYB12021 城市观察 2015年第3期 Urban Insight, No. 3, 2015 87
产 INDUSTRIES 利 人 口 红 利 以 及 房 地 产 市 场 改 革 红 利 等 因 素, 中 国 城 市 房 地 产 市 场 空 前 繁 荣, 与 此 同 时, 地 方 政 府 财 政 对 房 地 产 的 依 赖 程 度 也 越 来 越 深 房 地 产 本 身 具 有 鲜 明 的 周 期 性 特 征, 单 纯 依 靠 行 政 手 段 不 能 保 证 房 地 产 市 场 不 产 生 波 动, 地 方 财 政 如 若 过 度 依 赖 于 房 地 产 行, 不 仅 会 引 发 房 价 居 高 不 下 招 致 民 怨, 也 直 接 影 响 到 地 方 财 政 收 入 的 持 续 增 长 1990 年 代 初 日 本 爆 发 的 房 地 产 泡 沫 破 裂,1990 年 代 中 后 期 东 南 亚 和 香 港 房 地 产 泡 沫 破 裂 引 发 的 大 恐 慌, 以 及 2008 年 美 国 房 地 产 过 热 诱 发 的 次 贷 危 机, 均 为 我 们 敲 响 了 警 钟 房 地 产 具 有 显 著 的 区 域 特 征, 研 究 地 方 政 府 房 地 产 依 赖 度 及 其 时 空 演 化, 具 有 重 要 的 理 论 和 实 践 意 义 房 地 产 依 赖 度 的 相 关 研 究 国 外 起 步 较 早, 研 究 内 容 主 要 集 中 在 房 地 产 泡 沫 房 地 产 经 济 周 期 房 地 产 依 赖 度 与 金 融 危 机 住 宅 投 资 与 经 济 增 长 关 系 房 地 产 [1-4] 宏 观 调 控 等 方 面 ; 研 究 方 法 多 采 用 了 调 查 统 计 计 量 分 析 数 学 建 模 等 国 内 学 者 侧 重 于 实 证 研 究, 提 出 了 房 地 产 泡 沫 检 测 方 法 房 地 产 依 赖 度 分 区 经 济 增 长 [5-8] 的 房 地 产 依 赖 模 型 等, 但 对 房 地 产 依 赖 度 的 空 间 分 异 格 局 少 有 研 究 从 研 究 方 法 来 看, 多 采 用 基 于 计 量 经 济 学 理 论 的 统 计 模 型, 基 于 GIS 的 空 间 分 析 较 少 见 从 研 究 视 角 看, 主 要 从 经 济 学 社 会 学 和 政 治 学 等 多 角 度 分 析, 以 地 理 学 视 角 开 展 的 研 究 尚 不 多 见 从 研 究 对 象 看, 呈 现 两 极 化 趋 势 : 或 针 对 单 个 城 市, 或 以 省 级 或 大 区 域 为 基 本 研 究 单 元, 缺 乏 中 观 层 面 上 的 研 究, 以 地 级 城 市 为 单 元 的 时 空 分 异 研 究 更 是 鲜 见 房 地 产 是 不 动 产, 其 与 其 他 资 产 的 最 大 区 别 在 于 空 间 的 固 定 性 和 不 可 移 动 性, 具 有 强 烈 的 地 域 性 研 究 房 地 产 依 赖 度 不 但 要 关 注 时 间 维 度 上 的 某 个 ( 些 ) 年 份, 还 需 深 入 挖 掘 空 间 维 度 上 的 区 域 差 异 中 国 地 域 辽 阔, 城 市 众 多, 城 市 之 间 发 展 程 度 差 异 较 大, 房 地 产 依 赖 度 的 城 市 分 异 也 极 为 显 著 此 外, 房 地 产 依 赖 度 不 仅 在 区 域 间 存 在 着 差 异, 在 各 线 城 市 间 也 呈 现 出 分 化 的 格 局 中 国 实 行 市 管 县 体 制, 地 级 市 均 为 所 在 区 域 的 经 济 文 化 中 心, 在 地 级 市 整 体 层 面 上 和 各 线 城 市 层 面 上 探 索 房 地 产 依 赖 度 的 空 间 分 异 格 局, 有 助 于 认 清 中 国 区 域 房 地 产 市 场 的 空 间 结 构, 对 政 府 因 地 制 宜 地 实 行 差 别 化 的 房 地 产 发 展 政 策 有 着 重 要 的 参 考 意 义 基 于 此, 本 文 以 2004 和 2012 年 中 国 343 个 地 级 及 以 上 城 市 为 案 例, 运 用 基 于 GIS 的 空 间 计 量 测 度 方 法, 分 析 房 地 产 依 赖 度 的 时 空 分 异 格 局, 并 比 较 其 总 体 分 异 趋 势 空 间 异 质 性 和 空 间 相 关 性 格 局, 以 期 为 认 清 中 国 房 地 产 依 赖 度 的 空 间 结 构, 为 相 关 政 策 制 定 提 供 科 学 借 鉴 一 研 究 方 法 与 数 据 来 源 ( 一 ) 研 究 区 域 与 数 据 来 源 我 国 实 行 ( 地 级 ) 市 管 县 的 行 政 体 制, 地 级 行 政 区 的 管 辖 范 围 相 对 较 为 稳 定 考 虑 到 统 计 数 据 的 可 获 取 性 和 行 政 单 元 空 间 完 整 性, 本 文 以 2012 年 地 级 行 政 区 ( 地 级 市 地 级 单 元 自 治 州 和 盟 ) 为 尺 度 进 行 分 析, 不 包 括 台 湾 香 港 和 澳 门 地 区, 为 便 于 比 较,2004 年 尚 未 地 改 市 的 地 级 单 元 和 盟, 仍 以 原 行 政 区 作 为 研 究 单 元 为 保 持 空 间 的 连 续 性 和 便 于 分 析, 将 4 个 直 辖 市 和 个 别 属 于 省 直 辖 的 县 级 行 88
INDUSTRIES 产 政 区 ( 河 南 省 济 源 市, 湖 北 省 仙 桃 市 天 门 市 潜 江 市 和 神 农 架 林 区, 新 疆 石 河 子 市 ) 也 纳 入 分 析 的 范 畴 此 外, 海 南 省 除 海 口 和 三 亚 外 的 省 直 辖 区 域 合 并 为 一 个 单 元, 其 数 据 采 用 除 去 上 述 2 市 以 外 的 全 省 平 均 值 替 代 极 少 数 地 级 单 元 的 个 别 数 据 缺 失, 采 用 省 区 统 计 年 鉴 的 数 据 补 齐 或 通 过 相 邻 年 份 数 据 插 值 获 得 据 此, 得 到 343 个 地 级 及 以 上 行 政 单 元 ( 为 描 述 方 便, 下 文 统 称 为 地 级 市 ) 参 与 研 究 数 据 来 源 于 2004 2008 和 2013 年 的 中 国 区 域 经 济 统 计 年 鉴 [9-11], 个 别 缺 失 的 数 据 由 各 省 份 相 应 年 份 的 统 计 年 鉴 各 市 统 计 公 报 等 检 索 获 得 行 政 界 线 城 市 位 置 信 息 等 获 取 自 国 家 基 础 地 理 信 息 中 心 1:400 万 数 据 库 考 虑 到 数 据 的 可 获 取 性, 研 究 时 点 选 择 最 近 的 2012 年 和 前 溯 至 最 大 的 2003 年 ( 二 ) 研 究 方 法 1. 房 地 产 依 赖 度 计 算 方 法 区 域 房 地 产 依 赖 度 一 般 用 房 地 产 开 [12] 发 投 资 占 区 域 GDP 产 出 的 比 重 来 衡 量, 但 直 接 以 房 地 产 开 发 投 资 和 GDP 去 比, 结 果 不 尽 合 理, 因 为 在 统 计 口 径 上 二 者 并 非 从 属 关 系, 而 是 互 为 交 集 而 如 果 简 单 地 用 区 域 房 地 产 开 发 投 资 占 固 定 资 产 投 资 的 比 例 来 计 算 房 地 产 依 赖 度, 则 又 忽 视 了 经 济 发 展 程 度 为 此, 本 文 综 合 考 虑 区 域 GDP 固 定 资 产 投 资 总 额 和 财 政 收 入 与 区 域 房 地 产 开 发 投 资 的 比 例 关 系, 构 建 区 域 房 地 产 依 赖 度 指 数 和 综 合 指 数, 力 求 多 角 度 地 衡 量 区 域 经 济 发 展 与 房 地 产 行 之 间 的 关 系 为 了 得 到 房 地 产 依 赖 度 综 合 指 数, 本 文 将 GDP 固 定 资 产 投 资 总 额 和 财 政 收 入 对 房 地 产 依 赖 度 的 影 响 同 等 对 待, 即 在 计 算 时 将 上 述 3 个 指 标 等 权 加 和 取 平 均 值 计 算 : (1) 其 中,RED 为 区 域 房 地 产 依 赖 度 综 合 指 数,D GDP 为 区 域 GDP 房 地 产 依 赖 度,D FAI 为 区 域 投 资 房 地 产 依 赖 度,D FR 为 区 域 财 政 收 入 房 地 产 依 赖 度,REI 为 区 域 房 地 产 开 发 投 资 额 ( 亿 元 ),GDP 为 区 域 生 产 总 值 ( 亿 元 ),FAI 为 区 域 固 定 资 产 投 资 总 额 ( 亿 元 ),FR 为 区 域 财 政 收 入 ( 亿 元 ), 变 量 上 的 横 线 代 表 归 一 化 处 理, 本 文 采 用 极 差 标 准 化 无 量 纲 方 法 2. 位 序 规 模 分 析 位 序 规 模 分 析 法 是 城 市 地 理 学 中 分 析 城 市 等 级 的 经 典 方 法,1949 年 Zipf [13] 提 出 了 城 市 位 序 规 模 分 布 法 则 本 文 引 入 位 序 规 模 法, 用 于 分 析 房 地 产 依 赖 度 的 城 市 差 异 计 算 式 为 : (2) 式 中,RED i 是 第 i 位 城 市 的 房 地 产 依 赖 度 ;RED 1 为 HPIR 排 名 第 一 的 城 市 房 地 产 依 赖 度,lnRED 1 是 一 个 常 数, 体 现 城 市 体 系 最 高 等 级 的 城 市 在 位 序 规 模 二 维 坐 标 系 纵 轴 上 的 截 距,lnRED 1 变 化 反 映 了 最 高 等 级 房 地 产 依 赖 度 的 城 市 在 体 系 中 的 变 化 ;r i 为 第 i 位 城 市 的 位 序 ;q 为 回 归 曲 线 的 斜 率, 其 值 的 大 小 可 以 反 映 出 城 市 房 价 收 入 等 级 结 构 的 变 化, 若 其 值 变 大, 说 明 规 模 集 中 的 力 量 大 于 分 散 的 力 量, 反 之, 则 说 明 分 散 的 力 量 大 于 集 中 的 力 量 3. 探 索 性 数 据 分 析 (ESDA) 常 用 的 区 域 差 异 分 析 方 法 包 括 统 计 法 公 理 法 社 会 安 全 函 数 以 及 模 型 法, 89
产 INDUSTRIES 前 3 种 方 法 均 为 基 于 数 字 挖 掘 的 分 析 推 导 法, 缺 乏 空 间 视 角, 无 法 实 现 地 域 差 异 空 间 格 局 的 可 视 化 表 达, 也 忽 视 了 邻 域 的 影 响 本 文 采 用 基 于 GIS 平 台 的 ESDA 技 术, 包 括 全 局 Moran s I 指 数 和 局 域 Moran s I 指 数 (LISA) ESDA 是 得 到 学 界 认 可 的 较 为 理 想 的 数 据 驱 动 分 析 方 法, 已 被 广 泛 用 于 区 域 差 异 的 研 究 中, 篇 幅 所 限, 计 算 公 * 式 详 见 文 献 [14] 引 入 Getis-Ord G i 来 判 别 不 同 空 间 位 置 上 的 高 值 与 低 值 集 聚 状 况, 计 [15] 算 式 见 文 献 4. 三 维 趋 势 分 析 用 于 揭 示 空 间 物 体 的 总 体 分 布 规 律, 忽 视 局 部 变 异 一 般 来 说, 任 一 表 面 可 分 为 两 部 分 : 确 定 性 的 全 局 趋 势 和 随 机 性 的 [16] 短 程 变 异 三 维 趋 势 分 析 反 映 了 描 述 对 象 在 空 间 区 域 上 变 化 的 主 体 特 征 在 趋 势 分 析 图 中, 每 一 条 竖 线 代 表 某 个 数 据 点 的 属 性 值 ( 高 度 ) 和 空 间 位 置, 数 据 点 被 投 影 到 一 个 由 东 西 向 和 南 北 向 轴 构 成 的 正 交 平 面 上 投 影 点 可 以 在 某 平 面 上 拟 合 出 一 条 曲 线, 并 于 模 拟 特 定 方 向 上 数 据 的 趋 势 (3) 式 中 :N(h) 是 分 割 距 离 为 h 的 样 本 量, 当 空 间 变 异 函 数 大 时, 空 间 自 相 关 性 减 弱 以 h 为 横 坐 标, 以 γ(h) 为 纵 坐 标, 可 绘 制 半 变 异 函 数 曲 线 图 5. 房 价 收 入 比 指 住 房 价 格 与 城 市 居 民 家 庭 年 收 入 之 比, 是 衡 量 是 衡 量 居 民 住 房 价 格 承 受 能 力 和 房 地 产 是 否 存 在 泡 沫 的 重 要 指 标 计 算 [17] 式 为 : (1) 其 中,HP 为 单 套 商 品 住 宅 销 售 价 格 ( 元 ),AP 为 商 品 住 宅 单 位 面 积 平 均 销 售 价 格 ( 元 /m 2 ),AS 为 城 镇 人 均 住 宅 建 筑 面 积 (m 2 ),AI 为 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 二 房 地 产 依 赖 度 时 空 分 异 特 征 ( 一 ) 总 体 分 异 特 征 1. 位 序 规 模 分 析 2003 年 2007 年 和 2012 年 房 地 产 依 赖 度 的 位 序 规 模 回 归 曲 线 如 图 1 所 示 回 归 拟 合 的 决 定 系 数 R 平 方 值 均 在 0.57 以 上, 拟 合 较 好, 系 数 以 及 方 程 在 1% 水 平 上 均 高 度 显 著 图 1 表 明,2003-2012 年, 中 国 地 级 城 市 的 房 地 产 依 赖 度 是 符 合 位 序 规 模 分 布 的, 说 明 城 市 之 间 的 差 异 巨 大, 尤 其 体 现 在 位 序 靠 前 城 市 的 房 地 产 依 赖 度 明 显 地 高 于 位 序 靠 后 城 市 的 房 地 产 依 赖 度, 这 意 味 着 位 序 靠 前 城 市 面 临 更 大 的 房 地 产 泡 沫 压 力 回 归 方 程 斜 率 绝 对 值 头 5 年 先 大 幅 减 小, 后 5 年 略 有 增 加, 说 明 城 市 房 地 产 依 赖 度 先 趋 于 集 中 后 趋 于 分 散 整 体 而 言, 中 国 城 市 房 地 产 依 赖 度 仍 然 呈 现 出 扩 大 态 势, 政 府 需 要 采 取 积 极 措 施 加 大 对 房 地 产 市 场 的 调 控 力 度, 避 免 房 地 产 泡 沫 引 发 一 系 列 经 济 和 社 会 问 题 2. 空 间 分 异 格 局 目 前 对 房 地 产 依 赖 度 的 合 理 区 间 划 分 尚 无 统 一 的 判 断 标 准, 本 文 将 RED<0.2 定 为 低 房 地 产 依 赖 度,HPIR>0.4 定 为 高 房 地 产 依 赖 度, 其 中,RED>0.6 为 极 高 房 地 产 依 赖 度 据 此, 绘 制 RED 空 间 分 布 图 ( 图 2) 由 图 2 可 发 现 : 我 国 高 房 地 产 依 赖 度 的 城 市 数 量 并 不 多, 而 低 房 地 产 依 赖 度 的 城 市 数 量 较 多 2003 年, 有 27 个 地 级 90
INDUSTRIES 产 图 1 中 国 城 市 房 地 产 依 赖 度 的 位 序 规 模 分 析 单 元 的 房 地 产 依 赖 度 较 高 (>0.4), 占 地 级 单 元 总 数 的 7.87%, 散 布 在 长 江 中 下 游 地 区 以 及 辽 宁 陕 西 等 北 方 省 份 ; 其 中, 仅 有 3 个 地 级 单 元 的 房 地 产 依 赖 度 极 高 (>0.6), 分 别 是 北 京 丽 江 和 银 川, 其 RED 分 别 为 0.846 0.768 和 0.708 2007 年, 有 16 个 地 级 单 元 的 房 地 产 依 赖 度 较 高, 占 地 级 单 元 总 数 的 4.67%, 分 布 在 14 个 省 份 ; 其 中, 仅 三 亚 的 房 地 产 依 赖 度 极 高, 达 0.758 2012 年, 有 34 个 地 级 单 元 的 房 地 产 依 赖 度 较 高, 占 地 级 单 元 总 数 的 9.91%, 空 间 上 主 要 集 中 在 著 名 的 黑 河 - 腾 冲 一 线 的 东 侧 ; 其 中, 有 3 个 地 级 单 元 的 房 地 产 依 赖 度 极 高, 分 别 是 三 亚 贵 阳 和 伊 春, 其 RED 分 别 为 0.91 0.764 和 0.63 3 个 时 点 上, 房 地 产 依 赖 度 均 较 高 的 城 市 有 7 个 : 三 亚 北 京 成 都 福 州 西 安 沈 阳 和 合 肥, 除 三 亚 外, 均 为 省 会 城 市 或 直 辖 市 我 国 的 房 地 产 市 场 较 之 国 际 上 存 在 着 一 定 的 特 殊 性, 体 现 在 我 国 人 口 的 基 数 庞 大 导 致 住 房 需 求 量 巨 大, 加 之 国 人 置 传 统 观 念 的 影 响, 城 市 房 地 产 依 赖 度 普 遍 偏 高 ; 此 外, 我 国 城 市 间 发 展 极 不 平 衡, 不 同 城 市 间 的 经 济 发 展 水 平 差 异 巨 大, 使 得 不 能 用 同 一 标 准 衡 量 所 有 城 市, 客 观 上 要 求 对 不 同 类 别 城 市 的 房 地 产 依 赖 度 进 行 具 体 分 析 为 此, 本 文 在 前 人 研 究 的 基 础 [18,19] 上, 以 品 牌 进 入 密 度 和 数 量 GDP 人 均 收 入 211 高 校 全 球 500 强 数 量 机 场 吞 吐 量 城 市 排 名 使 领 馆 数 量 以 及 国 际 航 线 数 量 等 作 为 主 要 指 标, 将 中 国 城 市 划 分 为 一 线 二 线 三 线 四 线 五 线 和 民 族 地 区 城 市 六 种 类 型 计 算 各 线 城 市 的 房 地 产 依 赖 度 均 值 情 况 ( 表 1), 结 果 发 现, 各 时 间 截 面 上, 房 地 产 依 赖 度 均 表 现 为 一 线 > 二 线 > 三 线 > 四 线 > 五 线 > 民 族 地 区 的 递 减 态 势, 尤 其 是 一 线 城 市 的 房 地 产 依 赖 度 各 年 份 均 远 高 于 其 他 类 型 城 市 2003-2012 年, 一 线 城 市 的 房 地 产 依 赖 度 逐 渐 降 低, 而 二 线 城 市 的 房 地 产 依 赖 度 却 在 快 速 增 加, 表 明 城 市 房 地 产 投 资 的 热 度 逐 渐 从 一 线 城 市 向 二 线 城 市 转 变 三 线 四 线 五 线 和 民 族 地 区 城 市 的 房 地 产 依 赖 度 在 2003-2007 年 间 减 少, 但 在 2007-2012 年 间 大 幅 度 增 加, 整 体 来 看, 2012 年 的 房 地 产 依 赖 度 均 远 高 于 2003 年 的 数 值 10 年 间, 地 级 单 元 的 房 地 产 依 赖 度 整 体 呈 扩 大 趋 势, 前 5 年 略 有 下 降, 但 后 5 年 明 显 上 升 343 个 地 级 单 元 房 地 产 依 赖 度 的 平 均 值 由 2003 年 的 0.192 略 微 降 低 到 2007 年 的 0.18, 然 后 急 剧 上 升 到 2012 年 的 91
产 INDUSTRIES 图2 2003-2012年地级以上城市房地产依赖度分布及其变动 表1 各类城市房地产依赖度统计值 92 城市分级 个数 2003年RED 2007年RED 2012年RED 一线城市 19 0.440 0.385 0.373 二线城市 36 0.255 0.269 0.316 三线城市 59 0.222 0.194 0.233 四线城市 61 0.205 0.181 0.219 五线城市 121 0.159 0.149 0.213 民族地区 47 0.075 0.085 0.118 0.224 具体而言 2003-2007年 房地产 0.337 和迪庆州 0.207 2007-2012 依赖度减小的地级单元有178个 减小最 年 房地产依赖度减小的地级单元有111 明显的是泸州市 房地产依赖度由2003年 个 减小最明显的是赤峰市 房地产依 的0.425下降为2007年的0.194 其次是深 赖度由2007年的0.451下降为2007年的 圳市和葫芦岛市 均减少了0.222 减少 0.219 整个10年间波动剧烈 其次是南宁 较多 0.2 的城市还包括伊春 阜新 市和廊坊市 分别减少了0.212和0.168 眉山 西宁和石河子 图1 房地产依 房地产依赖度增大的地级单元则有232 赖度增大的地级单元有165个 其中显著 个 其中显著增加的地级单元有81个 空 增加 房地产依赖度增加0.1以上 的地 间上集中分布在黑龙江 云南 豫皖及 级单元有28个 空间上集中分布在西南 甘青宁4大片 增加最多的是伊春市 房 地区的云贵桂 增加最多的是赤峰市 房 地产依赖度增加了0.585 其次是临夏州 地产依赖度增加了0.343 其次是贵阳市 0.515 和大兴安岭地区 0.465 增加 城市观察 2015年第3期 Urban Insight, No. 3, 2015
INDUSTRIES 产 较 多 (>0.3) 的 城 市 还 包 括 贵 阳 滁 州 亳 州 和 黑 河 2003-2012 年 综 合 来 看, 房 地 产 依 赖 度 减 小 的 地 级 单 元 有 128 个, 减 小 最 明 显 的 是 北 京 市, 减 少 了 0.393; 其 次 是 景 德 镇 市 和 丽 江 市, 分 别 减 少 了 0.389 和 0.358; 减 少 较 多 (>0.2) 的 城 市 还 包 括 抚 州 衢 州 深 圳 泸 州 银 川 和 眉 山 ; 房 地 产 依 赖 度 增 大 的 地 级 单 元 则 有 215 个, 其 中 显 著 增 加 的 地 级 单 元 有 80 个, 空 间 上 集 中 分 布 在 3 大 片 : 北 纬 28 以 南 地 区 鄂 豫 皖 和 东 北 ; 增 加 最 多 的 是 贵 阳 市, 房 地 产 依 赖 度 增 加 了 0.696, 其 次 是 临 夏 州 (0.584) 和 防 城 港 市 (0.428); 增 加 较 多 (>0.4) 的 城 市 还 包 括 滁 州 市 和 海 南 省 其 他 地 区 简 单 地 看 一 个 指 标 往 往 得 出 片 面 的 结 论, 为 此, 本 文 分 别 分 析 区 域 GDP 房 地 产 依 赖 度 投 资 房 地 产 依 赖 度 和 财 政 收 入 房 地 产 依 赖 度, 篇 幅 所 限, 仅 以 2012 年 为 例, 自 然 断 裂 分 类 1GDP 房 地 产 依 赖 度 ( 图 3a): 依 赖 度 高 的 城 市 有 31 个, 主 要 包 括 旅 游 城 市 ( 三 亚 丽 江 黄 山 海 口 滁 州 ) 西 部 省 会 城 市 ( 贵 阳 西 安 昆 明 成 都 银 川 ) 和 安 徽 辽 宁 等 省 的 地 级 城 市 ; 依 赖 度 最 高 的 是 三 亚, 房 地 产 投 资 与 GDP 的 比 值 达 到 0.72, 其 次 是 贵 阳 (0.531) 和 黄 山 (0.375) 值 得 注 意 的 是, 一 线 城 市 的 GDP 房 地 产 依 赖 度 普 遍 不 高, 如 广 州 0.101, 上 海 0.118, 深 圳 仅 0.057, 这 是 由 于 这 些 城 市 大 都 已 经 经 过 了 依 靠 投 资 拉 动 经 济 增 长 的 阶 段, 高 新 技 术 高 附 加 值 未 来 型 产 逐 步 成 为 各 自 的 主 导 产 相 反, 贵 阳 昆 明 西 安 合 肥 银 川 等 中 西 部 二 三 线 城 市 则 拥 有 高 GDP 房 地 产 依 赖 度, 主 要 原 因 是 这 些 城 市 目 前 正 处 于 城 镇 化 和 工 化 快 速 推 进 的 阶 段, 加 之 省 内 经 济 发 展 不 均 衡, 省 会 城 市 占 据 了 过 多 资 源 禀 赋, 而 省 会 往 往 是 所 在 省 的 单 极 核 心 城 市, 省 内 最 好 的 教 育 文 化 医 疗 资 源 均 集 中 于 此, 对 省 内 其 他 区 域 有 很 强 的 吸 引 力 2 投 资 房 地 产 依 赖 度 ( 图 3b): 依 赖 度 高 的 城 市 有 56 个, 主 要 分 布 在 华 东 华 南 和 西 南 地 区, 包 括 除 天 津 外 的 3 个 直 辖 市 和 11 个 副 省 级 城 市 投 资 房 地 产 依 赖 度 高 的 城 市, 房 地 产 发 展 状 况 却 呈 现 出 两 个 极 端, 其 一 是 北 上 广 等 一 线 城 市, 土 地 资 源 稀 缺 而 市 场 需 求 持 续 旺 盛, 其 二 则 是 区 域 房 地 产 市 场 发 育 并 不 完 善 和 成 熟, 然 而 由 于 恰 好 处 于 城 市 加 速 发 展 的 阶 段, 受 益 于 新 区 开 发 旧 城 改 造 和 建 成 区 扩 展, 房 地 产 投 资 占 社 会 固 定 资 产 投 资 的 比 重 也 因 此 而 大 幅 攀 升, 房 地 产 行 渐 渐 成 为 区 域 经 济 的 支 柱, 海 南 安 徽 云 南 贵 州 等 省 份 的 许 多 城 市 均 属 此 类 北 上 广 深 等 人 口 吸 引 力 强 经 济 转 型 更 为 深 入 的 城 市, 固 定 资 产 投 资 房 地 产 依 赖 度 高, 但 GDP 房 地 产 依 赖 度 却 远 低 于 全 国 平 均, 这 些 城 市 的 经 济 发 展 反 而 较 少 地 依 赖 于 房 地 产, 经 济 发 展 也 较 为 健 康 3 财 政 收 入 房 地 产 依 赖 度 ( 图 3c): 依 赖 度 高 的 城 市 有 41 个, 大 部 分 分 布 在 长 江 以 北 地 区, 以 黑 龙 江 四 川 甘 肃 和 河 南 省 为 多 这 些 城 市 的 财 政 收 入 渠 道 单 一, 总 量 较 少, 而 房 地 产 投 资 渐 趋 火 热, 导 致 财 政 收 入 房 地 产 依 赖 度 较 高 福 州 温 州 厦 门 宁 波 等 沿 海 城 市 房 地 产 依 赖 度 之 所 以 高, 主 要 与 这 些 城 市 服 装 轻 工 等 产 发 展 密 切 相 关, 民 营 企 发 达, 积 累 了 雄 厚 的 民 间 资 本, 但 近 些 年 实 体 经 济 不 景 气 加 之 产 升 级 缓 慢, 而 房 地 产 赚 钱 快, 因 此 大 量 资 金 流 向 房 地 产 行, 这 也 是 目 前 浙 江 和 福 建 不 少 城 市 房 价 甚 至 高 于 传 统 一 线 93
产 INDUSTRIES 图3 房地产依赖度各因子分级图 城市的重要原因 和2012年房地产依赖度的全局Moran s I值 3.宏观趋势特征 分别为0.254 0.224和0.338 而且3个年份 采用ArcGIS的全局趋势分析方法 以 上Moran s I的正态统计量Z值均超过0.05 正西和正南方向为X和Y轴 以中国地级 置信水平的临界值1.96 表明全国地级单 单元房地产依赖度为Z轴 制作三维透视 元房地产依赖度存在着全局空间自相关特 图 将透视角度合理旋转后用以揭示中国 征 房地产依赖度较高的地级单元趋于集 地级单元房地产依赖度空间特征及其趋势 聚 房地产依赖度较低的地级单元也趋于 图4 在空间分布上 2003年房地产 集聚 用GS+构造距离权重矩阵 计算不 依赖度空间分异呈现东高西低 北高南低 同距离带内的点数据间的Moran I 结果 的态势 且东西差异大于南北差异 2007 发现343个地级单元的平均距离在280 km 年地级单元房地产依赖度空间特征是东高 左右开始出现空间自相关 西低 南高北低 2012年房地产依赖度在 为进一步研究房地产依赖度的局部空 空间上则表现为东部 中部 西部 南方 间相关性 计算得到地级单元房地产依赖 北方 中部的趋势 10年间 东高西低 度的Moran散点图 图5 由图5可知 在 的格局没有发生变化 但南北方的差异则 两个时间截面上房地产依赖度的波动均大 变动较大 于其空间滞后量 特别是房地产依赖度为 二 空间相关性 经GeoDa软件计算 2003年 2007年 较高值时 空间滞后量却为较低值 而房 地产依赖度为低值的地级单元其空间滞后 却往往较高 图5中房地产依赖度处于2~6 图4 地级及以上城市房地产依赖度全局趋势图 94 城市观察 2015年第3期 Urban Insight, No. 3, 2015
INDUSTRIES 产 图 5 房 地 产 依 赖 度 的 Moran 散 点 图 范 围 内 的 点 表 现 出 显 著 的 离 群 分 布 态 势, 特 别 是 落 入 第 一 象 限 ( 高 - 高 ) 的 地 级 单 元 向 周 边 扩 散 分 布 的 幅 度 很 大, 而 落 入 第 三 象 限 ( 低 - 低 ) 的 地 级 单 元 则 呈 聚 集 在 很 小 的 范 围 内, 这 反 映 了 全 国 地 级 单 元 房 地 产 依 赖 度 较 高 的 单 元 集 聚 性 个 体 差 异 较 大, 而 房 地 产 依 赖 度 较 低 的 单 元 集 聚 性 个 体 差 异 则 较 小 为 进 一 步 分 析 各 地 级 单 元 在 空 间 上 的 相 互 关 联 类 型, 依 据 样 本 单 元 与 其 相 邻 单 元 的 空 间 关 系, 在 5% 显 著 水 平 下, 把 各 单 元 归 为 下 述 4 类 ( 图 6):1 高 - 高 地 级 单 元 自 身 与 相 邻 单 元 房 地 产 依 赖 度 均 较 高, 二 者 呈 正 相 关 关 联 2 低 - 低 地 级 单 元 自 身 与 相 邻 单 元 房 地 产 依 赖 度 均 较 低, 二 者 呈 显 著 正 相 关 关 联 3 低 - 高 地 级 单 元 自 身 房 地 产 依 赖 度 较 低, 而 相 邻 单 元 含 金 量 较 高, 空 间 上 表 现 为 中 心 低 而 四 周 高 的 负 相 关 联 特 征 4 高 - 低 地 级 单 元 自 身 房 地 产 依 赖 度 较 高, 而 相 邻 单 元 收 入 差 距 较 低, 二 者 负 相 关 关 联 性 显 著, 空 间 上 表 现 为 中 心 高 而 四 周 低 的 关 联 特 征 从 地 级 单 元 数 量 分 布 来 看,2003 年 低 - 低 (40)> 高 - 高 (33)> 高 - 低 (8)> 低 - 高 (5),2007 年 低 - 低 (41)> 高 - 高 (22)> 低 - 高 (11)> 高 - 低 (7),2012 年 低 - 低 (38)> 高 - 高 (26)> 高 - 低 (8)> 低 - 高 (4) 这 说 明 中 国 地 级 单 元 房 地 产 依 赖 度 呈 现 非 均 衡 的 发 展 格 局, 表 现 在 房 地 产 依 赖 度 高 的 地 级 单 元 往 往 也 和 房 地 产 依 赖 度 高 的 地 级 单 元 为 邻, 而 房 地 产 依 赖 度 低 的 地 级 单 元 则 大 多 也 与 房 地 产 依 赖 度 低 的 地 级 单 元 为 邻 2003 年, 高 - 高 区 域 在 空 间 上 聚 为 3 片 : 浙 皖 闽 环 渤 海 和 川 陕 ; 低 - 低 区 域 集 中 在 青 藏 地 区, 分 散 在 晋 陕 豫 甘 肃 和 云 贵 地 区 2007 年, 高 - 高 区 域 聚 集 区 仅 剩 浙 皖 闽 一 片, 分 散 在 粤 桂 辽 等 地 ; 低 - 低 区 域 则 趋 图 6 房 地 产 依 赖 度 空 间 关 联 类 型 95
产 INDUSTRIES 于 聚 集, 聚 为 两 大 片 : 青 藏 新 和 黄 河 中 下 游 2012 年, 高 - 高 区 域 继 续 趋 于 分 散, 集 中 区 转 移 至 豫 皖 交 界 地 带 ; 低 - 低 区 域 除 青 藏 新 外, 被 分 割 为 晋 陕 鄂 中 赣 西 和 巴 彦 淖 尔 4 处 研 究 时 段 内, 低 - 高 型 单 元 多 分 布 在 高 - 高 型 周 围, 高 - 低 型 单 元 则 多 在 低 - 低 型 外 缘 分 布 双 变 量 局 域 空 间 自 相 关 分 析 用 于 探 讨 空 间 单 元 的 同 一 指 标 在 不 同 时 期 的 空 间 格 局 变 动, 或 空 间 单 元 的 指 标 A 与 相 邻 空 间 单 元 指 标 B 的 空 间 匹 配 模 式 采 用 双 变 量 局 域 空 间 自 相 关 法 分 析 2012 年 本 地 与 周 边 房 地 产 依 赖 度 房 价 收 入 比 (PIR) 空 间 互 相 影 响 关 系 运 用 Geoda 软 件 的 Multivariate LISA 功 能 进 行 两 年 份 房 地 产 依 赖 度 房 价 收 入 比 双 变 量 局 域 空 间 自 相 关 分 析, 得 到 双 变 量 LISA 集 聚 图 ( 图 7) 根 据 房 地 产 依 赖 度 房 价 收 入 比 空 间 自 相 关 分 析 结 果 :1 高 房 地 产 依 赖 度 高 房 价 收 入 比 的 显 著 正 相 关 城 市 有 18 个, 包 括 苏 浙 皖 交 界 海 南 省 广 州 市 以 及 黑 龙 江 鹤 岗 市 这 些 地 区 政 府 对 房 地 产 的 依 赖 度 较 大, 而 且 由 于 房 价 较 高, 居 民 购 房 压 力 很 大, 容 易 引 发 房 地 产 泡 沫, 是 房 地 产 宏 观 调 控 的 最 主 要 区 域 2 低 房 地 产 依 赖 度 低 房 价 收 入 比 的 显 著 正 相 关 城 市 有 28 个, 包 括 新 疆 西 藏 青 海 四 川 等 民 族 地 区 的 大 部 分 城 市, 晋 陕 蒙 沿 黄 城 市, 甘 肃 张 掖 市 和 江 西 吉 安 市, 这 类 地 区 经 济 欠 发 达, 尚 处 于 城 镇 化 工 化 的 成 长 阶 段, 房 地 产 依 赖 度 不 高, 居 民 购 房 压 力 也 不 大 3 低 房 地 产 依 赖 度 高 房 价 收 入 比 的 显 著 负 相 关 区 域 仅 有 11 个, 含 东 北 地 区 西 北 部 的 呼 伦 贝 尔 黑 河 绥 化, 豫 皖 交 界 的 商 丘 亳 州 铜 陵 等, 以 及 广 东 韶 关 和 广 西 钦 州, 多 为 农 占 比 较 大 的 新 兴 城 市, 房 地 产 依 赖 度 低, 由 于 人 口 多 城 镇 化 推 进 较 快 使 得 住 房 需 求 大, 但 人 均 收 入 水 平 不 高, 房 价 上 涨 较 快 导 致 居 民 购 房 压 力 很 大, 居 民 购 房 压 力 较 大 4 高 房 地 产 依 赖 度 低 房 价 收 入 比 的 显 著 负 相 关 城 市 有 17 个, 空 间 上 分 布 极 为 分 散, 包 括 乌 鲁 木 齐 西 宁 太 原 济 南 南 昌 武 汉 等 中 西 部 省 会 城 市 及 其 周 边 的 城 市 群 影 响 区, 如 襄 阳 昌 吉 宜 春 天 门 等, 此 类 地 区 城 镇 化 处 于 起 飞 加 速 阶 段, 房 地 产 开 发 的 增 量 较 大, 房 地 产 一 般 都 是 地 方 经 济 的 支 柱 产, 但 由 于 城 市 存 量 土 地 相 对 东 部 一 线 城 市 并 不 紧 张, 且 居 民 收 入 可 观, 购 房 压 力 不 大 这 些 城 市 要 积 极 加 快 产 调 整 步 伐, 降 低 过 度 依 赖 房 地 产 拉 动 经 济 的 比 重 三 讨 论 近 年 来, 政 府 先 后 出 台 了 一 系 列 宏 观 调 控 政 策, 如 改 革 土 地 使 用 权 出 让 制 度, 完 善 以 保 障 性 住 房 经 济 适 用 房 廉 租 房 限 价 房 为 代 表 的 住 房 供 给 结 构, 调 整 税 收 政 策, 加 强 金 融 监 管 等, 在 政 府 的 大 图 7 2012 年 人 房 地 产 依 赖 度 与 房 价 收 入 比 的 双 变 量 空 间 自 相 关 LISA 集 聚 图 96
INDUSTRIES 产 力 调 控 下, 房 价 反 而 屡 调 屡 高, 一 个 重 要 原 因 在 于 地 方 经 济 过 度 依 赖 房 地 产 的 发 展 经 济 金 融 社 会 等 学 科 的 专 家 对 房 地 产 依 赖 度 给 出 了 不 同 解 释, 本 文 从 地 理 学 空 间 差 异 的 视 角 分 析 地 方 经 济 过 度 依 赖 房 地 产, 甚 至 被 房 地 产 绑 架, 可 能 导 致 以 下 问 题 : 其 一, 会 导 致 房 价 畸 高, 由 于 地 价 收 入 以 及 房 地 产 的 带 动 效 应, 地 方 政 府 在 最 大 效 用 和 政 绩 观 的 诱 惑 下, 会 借 助 多 种 手 段 扩 大 对 房 地 产 的 直 接 或 间 接 投 资, 将 直 接 推 高 地 价 和 房 价 上 涨 ; 投 资 者 对 未 来 房 地 产 发 展 前 景 的 预 期 也 加 剧 了 大 量 资 金 涌 入, 成 为 房 价 高 涨 的 重 要 推 手 其 二, 会 产 生 金 融 风 险, 近 年 来, 受 国 际 金 融 危 机 影 响, 实 体 经 济 受 到 重 创, 大 量 民 营 资 本 转 入 楼 市, 形 成 房 地 产 泡 沫 和 股 市 泡 沫 其 三, 会 滋 生 地 方 政 府 腐 败 第 四, 会 引 起 经 济 增 长 失 调, 投 机 性 资 金 及 热 钱 的 流 入 引 发 房 地 产 市 场 过 热, 扭 曲 了 资 源 合 理 配 置, 容 易 形 成 泡 沫 第 五, 对 工 消 费 增 长 等 其 他 产 产 生 挤 出 效 应 造 成 部 分 城 市 房 地 产 依 赖 度 过 高 的 原 因 很 多, 宏 观 因 素 主 要 是 我 国 房 地 产 的 投 资 属 性 决 定 了 土 地 的 供 给 由 政 府 垄 断, 地 价 和 房 地 产 价 格 的 本 质 是 一 种 产 权 价 格, 由 供 求 关 系 来 决 定, 但 在 目 前 国 内 土 地 市 场 所 决 定 的 地 价 更 倾 向 于 是 一 种 价 格 需 求 融 资 渠 道 狭 窄, 住 房 金 融 机 构 体 系 不 健 全, 缺 乏 全 面 性 的 房 地 产 信 息 系 统 平 台 和 预 警 机 制, 也 是 重 要 的 影 响 因 素 我 国 长 期 的 城 乡 二 元 经 济 结 构 使 得 投 资 者 将 过 冷 部 门 的 资 金 汇 集 起 来 形 成 虚 拟 资 金 投 资 房 地 产, 以 获 得 高 额 的 回 报 微 观 层 面 上, 房 地 产 对 于 地 方 财 政 来 说 是 一 块 肥 肉, 营 税 土 地 出 让 金 其 他 地 方 税 种 和 政 府 进 行 市 政 规 划 收 取 的 费 用 都 会 增 大 土 地 财 政 的 基 数 因 此, 在 调 控 政 策 方 面, 国 家 层 面 上 要 完 善 房 地 产 市 场 制 度, 健 全 房 地 产 法 规 体 系, 加 强 金 融 信 贷 监 管, 拓 宽 融 资 渠 道 ; 地 方 政 府 也 应 转 变 经 济 发 展 方 式, 发 挥 地 方 特 色, 扶 持 优 势 产, 大 力 发 展 高 附 加 值 产 另 一 方 面, 尽 管 在 我 国 部 分 城 市 出 现 了 房 地 产 发 展 过 热, 房 地 产 依 赖 度 过 高 的 现 象, 但 总 体 来 看 我 国 房 地 产 还 处 于 初 级 发 展 阶 段, 其 对 经 济 建 设 的 贡 献 功 不 可 没, 不 能 一 味 地 打 压 房 地 产 投 资 积 极 性, 避 免 出 现 硬 着 陆, 而 应 就 重 点 放 在 提 高 房 地 产 集 中 度, 确 保 房 地 产 与 其 他 产 协 调 发 展 上 此 外, 政 府 统 计 公 报 和 部 分 学 者 的 研 究 结 论 往 往 与 民 众 实 际 感 受 存 在 较 大 落 差, 除 了 抽 样 方 法 和 中 国 社 会 存 在 较 大 收 入 差 距 的 现 实 外, 采 用 全 国 或 省 级 尺 度 的 指 标 口 径 抹 平 了 微 观 尺 度 下 不 同 城 市 或 城 市 不 同 区 位 间 的 房 地 产 依 赖 度 差 距, 加 之 公 共 媒 体 和 社 会 舆 论 导 向 经 常 存 在 主 观 的 尺 度 放 大 现 象, 把 某 些 城 市 的 高 房 地 产 依 赖 度 可 能 存 在 的 泡 沫 现 象 夸 大 为 全 国 房 地 产 市 场 普 遍 存 在 的 泡 沫 本 文 的 研 究 也 表 明, 房 地 产 依 赖 度 存 在 空 间 关 联 和 邻 近 溢 出 效 应, 因 此 在 制 定 调 控 措 施 时, 要 区 域 联 动, 共 同 发 力 本 文 并 未 将 国 家 和 省 域 尺 度 研 究 结 果 与 市 域 尺 度 的 结 果 进 行 对 比, 研 究 时 间 也 仅 限 于 3 个 时 点, 对 于 房 地 产 依 赖 度 的 影 响 机 理 也 仅 进 行 了 初 步 探 讨, 这 些 问 题 有 待 今 后 深 入 研 究 97
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INDUSTRIES 产 Spatiotemporal Differentiation of Dependence on Real Estate at Prefecture Level Cities in China during the Recent Decade Pan Jinghu Abstract: Taking the RED as the measuring indicator, this paper analyses the spatiotemporal pattern, global trends, spatial heterogeneities and correlations of RED for 343 prefecturelevel cities or above in China from 2003 to 2012 by use of rank-size, ESDA-GIS and trend surface analysis systematically. Results show that: the spatial difference of RED is significantly, manifesting a tendency of higher in the north than in the south, and higher in the east than in the west in 2003; a tendency of higher in the south than in the north, and higher in the east than in the west in 2007; and a tendency of eastern China > middle China > western China, the South > the North > the Central in 2012. On the whole, RED at prefecture level cities showed an increasing trend in the recent decade. RED decreased gradually in the first tier cities and increased markedly in the second tier cities. Investment property of real estate, financial market imperfection, imbalanced industrial structure and local financial drawbacks accounts for local economy s excessive dependence on real estate development. Keywords: dependence on real estate; ESDA-GIS; spatiotemporal disparity; China 上接86页 Spatial Restructuring in Transitional Xi an City: Trends and Driving Factors Li Wubin Abstract: Space is an important productive factor in urban society, and spatial restructuring in transitional period is a significant subject of urban geography research In a transitional Xi an, there have been four tendencies in the reconstructing of urban space: suburbanization, perpendicularity, landscaping and poverty. The driving factors of space reconstruction of Xi an include many types: historical gene, institutional reform on the land and household registration, economic development pattern, structural adjustment, urban planning and self-organizing. A review of the transformation of Xi an s urban space could provide a beneficial reference for its sustainable construction Keywords: social transformation period; urban space; spatial restructuring; Xi an 城市观察 2015年第3期 Urban Insight, No. 3, 2015 99