2015 年 浙 江 省 土 地 市 场 发 展 报 告 浙 江 工 业 大 学 房 地 产 研 究 所 2016 年 1 月 18 日
目 录 一 宏 观 环 境... 1 1 宏 观 经 济 趋 稳... 1 2 行 业 政 策 调 整... 1 二 出 让 规 模... 2 1 总 体 情 况 描 述... 2 2 城 市 状 况 分 析... 3 三 出 让 金 额... 4 1 总 体 情 况 描 述... 4 2 城 市 状 况 分 析... 5 四 价 格 水 平... 6 1 总 体 情 况 描 述... 6 2 城 市 状 况 分 析... 7 五 用 途 结 构... 9 1 总 体 情 况 描 述... 9 2 城 市 状 况 分 析... 10 六 趋 势 分 析... 10 1 供 应 规 模 持 平, 价 格 稳 中 有 升... 10 2 地 块 小 型 化 出 让, 溢 价 率 走 高... 11 3 区 域 分 化 持 续, 部 分 城 市 土 地 市 场 升 温... 11 浙 江 省 房 地 产 协 会 I 浙 江 工 业 大 学 房 地 产 研 究 所
2015 年 浙 江 省 土 地 市 场 发 展 报 告 一 宏 观 环 境 1 宏 观 经 济 趋 稳 全 国 经 济 下 行 压 力 增 大 2015 年 以 来, 外 部 需 求 疲 软 人 口 红 利 减 少 落 后 产 能 淘 汰 等 问 题 使 我 国 经 济 下 行 压 力 持 续 加 大, 在 党 中 央 国 务 院 坚 持 稳 中 求 进 的 工 作 总 基 调 的 领 导 下, 预 计 全 年 GDP 增 长 6.9%,CPI 涨 幅 1.5% 总 体 来 看, 2015 年 经 济 增 长 速 度 回 落, 经 济 面 临 了 较 大 的 下 行 压 力, 但 同 时, 产 业 结 构 优 化 升 级 民 生 持 续 改 善 等 方 面 体 现 出 经 济 由 高 速 增 长 转 向 高 质 中 速 的 趋 势, 中 国 经 济 将 逐 步 完 成 软 着 陆 浙 江 经 济 高 开 走 稳 2015 年 前 三 季 度, 浙 江 省 地 区 生 产 总 值 29684.2 亿, 同 比 增 长 8.0%, 其 中 第 一 产 业 1161.2 亿, 同 比 增 长 1.1%, 第 二 产 业 13664.8 亿, 同 比 增 长 5.4%, 第 三 产 业 14858.3 亿, 同 比 增 长 11.3% 可 见, 浙 江 省 产 业 结 构 逐 步 优 化, 第 三 产 业 增 长 势 头 强 劲, 成 为 推 动 浙 江 省 经 济 发 展 的 主 要 因 素 2015 年 以 来, 浙 江 省 经 济 增 长 呈 现 出 高 开 稳 走 的 总 态 势, 产 业 结 构 调 整 推 进 稳 中 有 进, 服 务 业 装 备 制 造 业 高 新 技 术 产 业 战 略 性 新 兴 产 业 增 长 较 快 2015 年 浙 江 省 经 济 增 长 的 质 量 和 效 益 较 好, 在 新 常 态 的 经 济 大 环 境 中 平 稳 过 渡 2 行 业 政 策 调 整 个 人 转 让 两 年 以 上 住 房 免 征 营 业 税 2015 年 3 月 30 财 政 部 推 出 新 政 策, 个 人 将 购 买 不 足 2 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 二 套 房 贷 款 首 付 比 降 至 四 成 央 行 住 建 部 银 监 会 联 合 下 发 通 知, 对 拥 有 一 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭 购 二 套 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40% 使 用 住 房 公 积 金 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 20%; 拥 有 一 套 住 房 并 已 结 清 贷 款 的 家 庭, 再 次 申 请 住 房 公 积 金 购 房, 最 低 首 付 30% 房 地 产 政 策 全 面 转 向, 去 库 存 成 为 政 策 的 聚 焦 点 1
二 出 让 规 模 1 总 体 情 况 描 述 2015 年 浙 江 省 11 地 市 共 成 交 土 地 4462 宗, 数 量 比 2014 年 上 升 21.38% 成 交 土 地 面 积 103499.31 亩, 比 2014 年 下 降 23.04% 成 交 可 建 面 积 13297.51 万 平 方 米, 成 交 总 价 款 1915.72 亿 元 ( 见 表 1) 表 1 2015 年 浙 江 省 土 地 成 交 情 况 全 省 用 地 类 型 2015 年 成 交 宗 数 成 交 土 地 面 成 交 可 建 比 积 比 面 积 成 交 总 价 ( 宗 ) (%) ( 亩 ) (%) ( 万 平 米 ) ( 亿 ) 660 2.33% 15548.08-24.31% 2068.40 253.75 住 宅 852 63.85% 20570.42 3.86% 2865.06 1046.68 综 合 189-1.56% 9765.49 0.03% 1521.25 428.89 工 业 2761 19.06% 57615.32-31.71% 6842.80 186.40 合 计 4462 21.38% 103499.31-23.04% 13297.51 1915.72 注 释 :1 数 据 为 浙 江 省 2015.1.1-2015.12.31 宗 地 交 易 数 据, 包 括 11 地 市 的 市 辖 区 及 所 属 市 县 数 据 来 源 于 中 国 指 数 研 究 院, 由 课 题 组 整 理 而 成, 下 同 2 用 地 即 商 业 办 公 用 地, 包 括 了 商 业 办 公 批 发 零 售 住 宿 餐 饮 商 务 金 融 以 及 其 他 商 服 等 主 要 用 于 商 业 服 务 业 的 土 地 ; 住 宅 用 地 包 括 了 城 镇 住 宅 普 通 商 品 住 宅 保 障 性 住 房 中 低 价 位 住 宅 等 主 要 用 于 人 们 生 活 居 住 的 房 基 地 及 其 附 属 设 施 的 土 地 ; 综 合 用 地 包 括 了 商 住 用 地 以 及 其 他 兼 有 两 种 或 者 两 种 以 上 用 地 类 型 的 土 地 ; 工 业 用 地 包 括 了 工 业 仓 储 采 矿 等 主 要 用 于 工 业 生 产 物 资 存 放 场 所 的 土 地 3 对 于 公 共 管 理 与 公 共 服 务 用 地, 包 括 用 于 机 关 团 体 新 闻 出 版 科 教 文 卫 风 景 名 胜 公 共 设 施 等 的 土 地, 由 于 数 量 较 少, 同 时 价 格 的 波 动 性 较 大, 这 里 排 除 不 计 2015 年 下 半 年 出 让 宗 地 总 量 比 上 半 年 增 长 53.81%( 详 见 图 1), 住 宅 综 合 和 工 业 用 地 成 交 量 比 上 半 年 呈 现 不 同 程 度 的 增 长, 分 别 为 38.27% 40.68% 42.31% 和 63.20% 从 成 交 土 地 面 积 看 来, 下 半 年 比 上 半 年 成 交 土 地 面 积 总 量 增 长 97.05%, 住 宅 综 合 和 工 业 用 地 分 别 增 长 77.28% 148.41% 106.30% 86.03%( 详 见 图 2) 2
2704 1712 1758 1049 277 383 354 498 78 111 住 宅 综 合 工 业 合 计 2015 上 半 年 2015 下 半 年 图 1 土 地 成 交 宗 数 的 对 比 ( 单 位 : 宗 ) 68656.69 14666.32 9940.64 5607.45 5904.10 6577.28 3188.20 20142.87 37472.45 34842.62 2 城 市 状 况 分 析 住 宅 综 合 工 业 合 计 2015 上 半 年 2015 下 半 年 图 2 土 地 成 交 面 积 的 对 比 ( 单 位 : 亩 ) 2015 年 11 地 市 土 地 成 交 宗 数 和 面 积 变 化 情 况 不 一, 土 地 市 场 仍 处 于 调 整 期 (1) 土 地 成 交 宗 数 7 城 市 增 长,4 城 市 负 增 长 7 个 城 市 的 成 交 宗 数 都 比 2014 年 增 长, 其 中 温 州 (56.47% 56.47%) 绍 兴 (317.19%) 台 州 (257.02%) 和 金 华 (131.01%) 增 幅 都 在 50% 以 上, 丽 水 (23.50%) 衢 州 (23.97%) 和 舟 山 (3.03% 3.03%) 也 呈 现 不 同 幅 度 的 增 长 成 交 宗 数 比 2014 年 下 降 的 4 个 城 市 分 别 为 杭 州 (-58.10%) 宁 波 (-16.36%) 湖 州 (-2.03%) 与 嘉 兴 (-7.27%) (2) 土 地 成 交 面 积 6 城 市 正 增 长,4 城 市 负 增 长 6 个 城 市 的 成 交 面 积 均 高 于 2014 年, 其 中 温 州 (55.07%) 和 台 州 (123.84%) 增 幅 在 50% 以 上, 绍 兴 (7.77% 7.77%) 丽 水 (10.09%) 金 华 (29.46% 29.46%) 和 舟 山 (48.77%) 也 呈 现 不 同 幅 度 的 增 长 5 个 城 市 成 交 面 积 呈 现 负 增 长, 只 有 嘉 兴 (-63.84%) 下 降 超 过 50% 杭 州, 其 余 城 市 下 降 幅 度 相 对 较 小, 分 别 为 杭 州 (-37.48%) 宁 波 (-21.05%) 湖 州 (-18.11% 18.11%) 和 衢 州 (-9.75%) 3
城 市 表 2 浙 江 省 11 地 市 土 地 成 交 宗 数 面 积 及 变 动 情 况 成 交 宗 数 成 交 土 地 面 积 比 比 ( 宗 ) (%) ( 亩 ) (%) 2015 年 2014 年 2015 年 2014 年 杭 州 411 981 宁 波 537 642 温 州 266 170 绍 兴 922 221 湖 州 386 394 嘉 兴 472 509 台 州 407 114 丽 水 247 200 衢 州 150 121 金 华 596 258 舟 山 68 66-58.10% 15606.39 24961.74-37.48% -16.36% 15472.33 19598.19-21.05% 56.47% 7017.90 4525.54 55.07% 317.19% 9503.20 8818.19 7.77% -2.03% 10304.36 12582.67-18.11% -7.27% 15019.04 41529.32-63.84% 257.02% 9083.05 4057.81 123.84% 23.50% 3790.68 3443.25 10.09% 23.97% 4763.02 5277.32-9.75% 131.01% 9830.51 7593.73 29.46% 3.03% 3108.83 2089.75 48.77% 三 出 让 金 额 1 总 体 情 况 描 述 186.40, 10% 253.75, 13% 2015 年 全 省 11 个 地 市 土 地 成 交 金 额 为 1915.72 亿 元 428.89, 22% 1046.68, 55% 住 宅 综 合 工 业 其 中, 住 宅 用 地 成 交 金 额 最 大, 达 1046.68 亿 元, 占 总 成 交 金 额 的 55%; 其 次 是 综 合 用 地, 完 成 成 交 金 额 428.89 亿 元, 占 总 成 交 金 额 的 22%; 第 三 是 商 业 办 公 用 地, 完 成 图 3 2015 年 土 地 成 交 金 额 分 布 ( 单 位 : 亿 ) 成 交 金 额 253.75 亿 元, 占 总 成 交 金 额 的 13%; 工 业 用 地 的 成 交 金 额 最 少, 完 成 成 交 金 额 186.40 亿 元, 占 总 成 交 金 额 的 10%( 见 图 3) 4
表 3 土 地 成 交 金 额 及 变 动 情 况 ( 单 位 : 亿 ) 用 地 类 型 2015 上 半 2015 下 半 同 2014 年 2015 年 年 年 97.11 156.65 61.31% 536.82 253.75-52.73% 住 宅 281.04 765.64 172.43% 726.48 1046.68 44.07% 综 合 103.70 325.19 213.60% 463.00 428.89-7.37% 工 业 65.56 120.85 84.34% 238.70 186.40-21.91% 合 计 547.40 1368.32 149.97% 1965.01 1915.72-2.51% 2015 年 总 成 交 金 额 比 下 降 2.51% 除 住 宅 用 地 增 长 44.07% 外, 商 办 综 合 工 业 三 种 用 地 类 型 的 土 地 成 交 金 额 均 呈 现 不 同 程 度 的 下 降, 其 中 用 地 下 降 幅 度 最 大, 下 降 52.73%( 详 见 表 3) 与 2015 年 上 半 年 相 比, 下 半 年 住 宅 用 综 合 和 工 业 四 种 用 地 类 型 的 土 地 成 交 金 额 均 呈 现 大 幅 上 涨, 特 别 是 住 宅 和 综 合 用 地, 增 幅 分 别 达 到 了 172.43% 和 213.60% ( 详 见 图 4) 1200.00 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 536.82 97.11 156.65 281.04 726.48 765.64 463.00 103.70 325.19 238.70 65.56 120.85 住 宅 综 合 工 业 2014 年 2015 上 半 年 2015 下 半 年 图 4 土 地 成 交 金 额 的 对 比 ( 单 位 : 亿 ) 2 城 市 状 况 分 析 2015 年 浙 江 省 11 地 市 土 地 出 让 金 相 比 6 个 城 市 呈 现 负 增 长, 嘉 兴 (-50.36%) 舟 山 (-46.94% 46.94%) 下 降 明 显, 杭 州 湖 州 丽 水 衢 州 和 舟 山 降 幅 都 在 25% 以 下 宁 波 金 华 呈 现 小 幅 增 长, 而 温 州 绍 兴 和 台 州 大 幅 上 涨, 增 幅 分 别 为 150.94% 79.53% 和 94.57% 与 上 半 年 相 比,11 个 城 市 土 地 成 交 金 额 均 有 不 同 幅 度 的 增 长 杭 州 宁 波 温 州 绍 兴 湖 州 丽 水 衢 州 和 舟 山 增 幅 均 在 100% 以 上, 其 中 温 州 上 涨 幅 度 最 大, 达 到 了 368.47%( 详 见 表 4),, 反 应 出 5
下 半 年 土 地 市 场 有 显 著 回 升 ( ( 见 表 4) 表 4 浙 江 省 11 地 市 土 地 成 交 金 额 及 变 动 情 况 ( 单 位 : 亿 ) 城 市 2015 上 半 年 2015 下 半 年 涨 跌 (%) 2014 年 2015 年 杭 州 205.24 506.44 146.76% 932.12 711.67-23.65% 宁 波 70.98 202.49 185.30% 264.51 273.47 3.39% 温 州 50.19 235.10 368.47% 113.69 285.29 150.94% 绍 兴 28.30 126.34 346.35% 86.14 154.64 79.53% 湖 州 26.18 62.69 139.45% 93.83 88.86-5.29% 嘉 兴 49.95 64.44 29.01% 230.43 114.39-50.36% 台 州 45.12 57.56 27.57% 52.77 102.69 94.57% 丽 水 9.50 19.69 107.22% 32.32 29.19-9.67% 衢 州 7.72 19.78 156.17% 29.50 27.50-6.78% 金 华 50.61 59.23 17.03% 95.43 109.84 15.09% 舟 山 3.61 14.57 302.99% 34.26 18.18-46.94% 四 价 格 水 平 1 总 体 情 况 描 述 2015 年 全 省 住 宅 用 地 的 楼 面 地 价 水 平 最 高, 为 3653.26 元 / 平 方 米 其 次 为 综 合 用 地, 楼 面 地 价 达 到 了 2819.31 4000.00 3500.00 3000.00 2500.00 2000.00 1500.00 1000.00 500.00 0.00 1226.80 3653.26 住 宅 2819.31 综 合 272.40 工 业 元 / 平 方 米 商 业 办 公 用 地 的 楼 面 地 价 为 1226.80 元 / 平 方 米, 工 业 用 地 楼 面 地 价 最 低, 仅 为 272.40 元 / 平 方 米 ( 详 见 图 5) 图 5 2015 年 浙 江 省 楼 面 地 价 水 平 ( 单 位 : 元 /m2) 相 比 2014 年, 四 类 用 地 波 动 明 显 平 均 成 交 楼 面 地 价 有 所 下 降, 其 中 商 业 办 6
公 用 地 降 幅 最 大, 达 到 41.51%, 综 合 用 地 和 工 业 用 地 的 楼 面 地 价 分 别 下 降 18.09% 和 10.87%, 只 有 住 宅 用 地 出 现 增 长, 较 2014 年 增 长 15.63% 一 方 面 因 为 政 府 土 地 出 让 政 策 进 行 了 调 整, 减 少 土 地 出 让 数 量 和 规 模, 使 得 优 质 地 块 更 为 稀 缺 ; 另 一 方 面 由 于 个 人 转 让 两 年 以 上 住 房 免 征 营 业 税 及 二 套 房 贷 款 首 付 降 低 等 利 好 政 策, 刺 激 了 市 场 需 求 与 上 半 年 相 比, 下 半 年 住 宅 用 地 和 综 合 用 地 楼 面 地 价 水 平 出 现 上 涨, 综 合 用 地 的 涨 幅 较 大, 为 45.23%, 商 业 办 公 用 地 和 工 业 用 地 出 现 了 略 微 的 下 降 ( 见 表 5) 表 5 浙 江 省 楼 面 地 价 水 平 及 波 动 情 况 ( 单 位 : 元 /m2) 用 地 类 型 2015 上 半 年 2015 下 半 年 同 比 涨 跌 (%) 2014 年 2015 年 1230.48 1224.53-0.48% 2097.57 1226.80-41.51% 住 宅 3372.11 3768.60 11.76% 3159.40 3653.26 15.63% 综 合 2153.58 3127.61 45.23% 3441.78 2819.31-18.09% 工 业 280.50 268.20-4.38% 305.64 272.40-10.87% 2 城 市 状 况 分 析 从 商 业 办 公 用 地 的 楼 面 地 价 水 平 来 看,2015 年 温 州 绍 兴 丽 水 3 个 城 市 比 2014 年 大 幅 上 升, 其 中 丽 水 增 幅 最 大, 达 到 123.48% 而 杭 州 宁 波 湖 州 嘉 兴 衢 州 金 华 和 舟 山 比 2014 年 有 所 下 降 其 中 温 州 的 楼 面 地 价 最 高, 为 3664.80 元 / 平 方 米, 增 长 90.93%; 金 华 的 楼 面 地 价 最 低, 为 728.04 元 / 平 方 米, 下 降 23.76%( 详 见 表 6) 从 住 宅 用 地 的 楼 面 地 价 水 平 来 看,2015 年 杭 州 宁 波 温 州 嘉 兴 和 丽 水 5 个 城 市 比 都 呈 现 正 增 长, 而 绍 兴 湖 州 台 州 衢 州 金 华 舟 山 呈 现 负 增 长 其 中 杭 州 的 楼 面 地 价 最 高, 为 9966.57 元 / 平 方 米, 比 2014 年 上 涨 44.73%; 衢 州 的 楼 面 地 价 最 低, 为 761.82 元 / 平 方 米, 下 降 55.80% 从 综 合 用 地 的 楼 面 地 价 水 平 来 看,2015 年 温 州 绍 兴 湖 州 嘉 兴 衢 州 和 金 华 等 6 个 城 市 都 比 2014 年 有 所 上 升, 而 呈 现 负 增 长 的 城 市 有 杭 州 宁 波 台 州 丽 水 和 舟 山 其 中 温 州 的 楼 面 地 价 最 高, 为 8192.70 元 / 平 方 米, 比 2014 年 增 长 23.04%; 舟 山 的 楼 面 地 价 最 低, 为 1041.15 元 / 平 方 米, 比 2013 年 下 降 82.08%( 详 见 表 7) 表 6 浙 江 省 11 个 地 市 与 住 宅 用 地 楼 面 地 价 水 平 及 波 动 情 况 7
用 地 类 型 用 地 住 宅 用 地 城 市 2014 年 2015 年 2014 年 2015 年 杭 州 4399.63 2556.39-41.90% 6886.33 9966.57 44.73% 宁 波 1499.19 729.52-51.34% 2776.33 5394.04 94.29% 温 州 1919.47 3664.80 90.93% 3819.54 5432.73 42.24% 绍 兴 794.53 1155.04 45.37% 1868.69 1429.77-23.49% 湖 州 1303.99 1157.73-11.22% 1663.42 1070.32-35.66% 嘉 兴 1554.32 1012.58-34.85% 1425.61 1543.60 8.28% 台 州 1247.79 754.28-39.55% 4183.51 2145.55-48.71% 丽 水 637.21 1424.06 123.48% 1720.64 2570.41 49.39% 衢 州 1037.46 396.18-61.81% 1723.55 761.82-55.80% 金 华 954.91 728.04-23.76% 2131.71 2120.95-0.50% 舟 山 1186.78 695.45-41.40% 4308.42 2979.29-30.85% 从 工 业 用 地 的 楼 面 地 价 水 平 来 看,2015 年 仅 杭 州 湖 州 和 丽 水 比 2014 年 有 所 增 长, 其 余 城 市 均 出 现 不 同 程 度 的 负 增 长 其 中 台 州 的 楼 面 地 价 最 高, 为 337.50 元 / 平 方 米, 比 2014 年 下 降 23.56%; 金 华 的 楼 面 地 价 最 低, 为 189.24 元 / 平 方 米, 比 2014 下 降 25.21%( 详 见 表 7) 表 7 浙 江 省 11 地 市 综 合 与 工 业 用 地 楼 面 地 价 水 平 及 波 动 情 况 用 地 类 型 综 合 用 地 工 业 用 地 城 市 2014 年 2015 年 2014 年 2015 年 杭 州 4584.57 3678.47-19.76% 251.54 333.62 32.63% 宁 波 2662.94 1512.42-43.20% 328.39 292.90-10.81% 温 州 6658.81 8192.70 23.04% 456.54 265.96-41.74% 绍 兴 1109.40 1520.51 37.06% 369.65 301.43-18.46% 湖 州 1158.05 1690.14 45.95% 252.29 287.53 13.97% 嘉 兴 1511.54 1867.12 23.52% 312.52 237.92-23.87% 台 州 4569.21 1537.43-66.35% 441.53 337.50-23.56% 8
丽 水 5574.33 2100.52-62.32% 194.75 204.04 4.77% 衢 州 647.73 1355.69 109.30% 316.44 281.46-11.05% 金 华 2298.81 3613.40 57.19% 253.02 189.24-25.21% 舟 山 5810.32 1041.15-82.08% 483.84 289.65-40.13% 五 用 途 结 构 1 总 体 情 况 描 述 从 土 地 成 交 数 量 来 看,2015 年 全 省 共 成 交 土 地 4462 宗, 其 中 住 宅 用 地 582 宗, 占 19.09%; 商 业 办 公 用 地 660 宗, 占 14.79%; 综 合 用 地 189 宗, 占 4.24%; 工 业 用 地 2761 宗, 占 61.88%( 见 图 6) 从 土 地 成 交 面 积 来 看,2015 年 全 省 共 成 交 土 地 103499.31 亩, 其 中 住 宅 用 地 20570.42 亩, 占 19.87%; ; 商 业 办 公 用 地 15548.08 亩, 占 15.02%; 综 合 用 地 9765.49 亩, 占 9.44%; 工 业 用 地 57615.32 亩, 占 55.67%( 见 图 7) 660, 15% 15548.0 8, 15% 2761, 62% 189, 4% 852, 19% 住 宅 综 合 工 业 57615.3 2, 56% 20570.4 2, 20% 9765.49, 9% 住 宅 综 合 工 业 图 6 2014 年 土 地 成 交 数 量 的 结 构 分 布 图 7 2014 年 土 地 成 交 面 积 的 结 构 分 布 ( 单 位 : 宗 ) ( 单 位 : 亩 ) 从 2014 年 和 2015 年 土 地 成 交 面 积 的 结 构 分 布 对 比 可 以 发 现, 用 地 + 综 合 用 地 ( 经 营 性 公 建 用 地 ) 的 投 放 量 均 明 显 大 于 住 宅 用 地 根 据 对 香 港 新 加 坡 台 北 东 京 伦 敦 等 大 城 市 住 宅 用 地 与 经 营 性 公 建 用 地 投 放 比 例 统 计, 如 果 经 营 性 公 建 用 地 投 放 量 为 1, 则 住 宅 用 地 的 投 放 量 在 2.5-4 之 间, 住 宅 用 地 量 应 该 大 于 经 营 性 公 建 用 地 量 100% 80% 60% 40% 20% 0% 62.74% 55.67% 9.44% 7.26% 14.73% 19.87% 15.27% 15.02% 2014 2015 工 业 综 合 住 宅 9 而 我 省 持 续 出 现 公 建 用 地 大 于 住 宅 用 地, 反 映 出 我 省 经 营 性 公 建 未
来 面 临 着 巨 大 供 给 压 力 与 市 场 风 险 另 外, 相 比,2015 年 我 省 工 业 用 地 的 供 应 量 有 所 下 降 ( 详 见 图 8) 图 8 土 地 成 交 面 积 的 结 构 分 布 对 比 2 城 市 状 况 分 析 相 比,2015 年 人 口 与 经 济 规 模 较 大 的 城 市 如 杭 州 温 州 等 经 营 性 用 地 的 供 应 基 本 保 持 不 变, 减 少 了 工 业 用 地 的 供 应 而 一 些 规 模 较 小 的 城 市 如 丽 水 衢 州 舟 山 等, 则 出 现 了 经 营 性 用 地 供 应 减 少 工 业 用 地 供 应 增 加 的 情 况, 11 个 地 市 各 类 用 地 的 供 应 比 例 见 表 8 表 8 浙 江 省 11 地 市 各 类 用 地 所 占 的 比 重 (14 15 年 对 比 ) 用 地 用 地 住 宅 用 地 综 合 用 地 工 业 用 地 类 型 比 例 比 例 比 例 比 例 城 市 2014 年 2015 年 2014 年 2015 年 2014 年 2015 年 2014 年 2015 年 杭 州 14.12% 16.62% 13.56% 21.29% 17.55% 14.74% 54.77% 47.36% 宁 波 17.07% 19.97% 15.94% 16.85% 10.06% 12.64% 56.93% 50.54% 温 州 15.58% 10.60% 24.72% 18.51% 10.32% 13.92% 49.39% 56.98% 绍 兴 18.07% 9.96% 26.45% 45.18% 7.02% 14.06% 48.45% 30.80% 湖 州 25.23% 21.28% 16.54% 20.77% 4.10% 3.97% 54.13% 53.97% 嘉 兴 9.12% 12.35% 7.17% 10.70% 2.18% 7.04% 81.53% 69.91% 台 州 9.68% 9.00% 13.80% 17.96% 7.12% 10.27% 69.40% 62.77% 丽 水 22.08% 7.66% 37.33% 14.97% 1.11% 0.83% 39.47% 76.55% 衢 州 29.47% 12.93% 15.19% 25.39% 2.69% 7.41% 52.65% 54.28% 金 华 17.12% 20.57% 23.77% 17.32% 4.67% 2.62% 54.45% 59.49% 舟 山 19.27% 12.28% 16.00% 6.11% 3.70% 5.01% 61.04% 76.60% 六 趋 势 分 析 1 供 地 规 模 逐 步 下 降, 价 格 稳 中 有 升 通 过 对 比 2015 年 11 地 市 土 地 供 应 面 积, 发 现 2015 年 土 地 供 应 面 积 呈 现 大 幅 度 的 下 降 2015 年 属 于 去 库 存 元 年, 消 化 存 量 去 库 存 仍 然 是 当 下 的 首 要 任 务 地 方 政 府 通 过 放 缓 和 减 少 土 地 供 应, 不 仅 能 够 减 轻 商 品 房 市 场 未 来 的 供 给 量, 也 可 以 提 升 当 前 市 场 的 信 心 另 一 方 面, 随 着 房 地 产 利 好 政 策 频 频 推 10
出, 刺 激 市 场 需 求, 将 进 一 步 改 善 供 需 关 系 降 低 库 存 展 望 2016 年, 去 库 存 降 风 险 是 房 地 产 市 场 的 主 要 任 务, 房 地 产 市 场 仍 将 处 于 调 整 期 在 此 背 景 下, 2016 年 浙 江 省 土 地 供 应 规 模 将 比 2015 年 持 平, 继 续 维 持 较 低 的 供 应 规 模 有 利 于 市 场 的 健 康 发 展, 而 土 地 供 应 价 格 则 将 稳 中 有 升 2 地 块 小 型 化 趋 势 明 显, 土 地 溢 价 率 更 加 理 性 大 面 积 地 块 减 少, 出 让 地 块 呈 现 小 型 化 的 特 点 2015 年 用 地 的 平 均 面 积 为 24 亩, 住 宅 用 地 为 24 亩, 综 合 用 地 为 52 亩, 工 业 用 地 为 21 亩 与 前 几 年 相 比,100 亩 以 上 规 模 的 地 块 很 少 见, 地 块 小 型 化 成 为 各 市 土 地 出 让 的 重 要 特 点 在 2015 年 浙 江 省 土 地 供 应 数 量 增 长 而 规 模 下 降 的 情 况 下, 土 地 出 让 价 格 有 不 同 程 度 的 波 动 四 类 土 地 中, 只 有 住 宅 用 地 楼 面 地 价 上 涨, 其 余 三 类 土 地 纷 纷 下 跌, 尤 其 是 商 业 办 公 用 地 出 现 大 幅 下 降, 土 地 溢 价 率 趋 于 更 加 理 性 2015 年, 在 维 持 土 地 供 给 规 模 的 前 提 下, 继 续 推 出 中 小 地 块 和 优 质 地 块 将 是 各 市 土 地 供 应 的 重 要 特 点, 小 型 化 与 精 细 化 将 是 未 来 的 房 地 产 市 场 的 重 要 趋 势 3 区 域 分 化 持 续, 部 分 城 市 土 地 市 场 略 有 回 升 目 前, 我 国 的 土 地 市 场 呈 现 出 区 域 间 差 异 化 的 趋 势, 一 线 城 市 土 地 资 源 仍 是 竞 争 的 重 点, 二 线 城 市 分 化 明 显, 一 些 热 点 二 线 城 市 的 优 质 地 块 受 捧, 而 一 些 土 地 消 化 时 间 较 长 的 二 线 城 市 则 受 冷, 住 房 存 量 较 多 的 三 四 线 城 市 因 市 场 风 险 较 大, 投 资 者 多 持 观 望 状 态 部 分 城 市 土 地 价 格 开 始 回 暖 以 温 州 为 例,2015 年 土 地 成 交 金 额 285.29 亿 元, 比 2014 年 增 长 了 150.94%; 而 2015 年 下 半 年 土 地 成 交 金 额 235.10 亿 元, 比 上 半 年 (50.19) 亿 元 增 加 了 368.47%, 幅 在 浙 江 省 11 地 市 中 最 大 除 工 业 用 地 楼 面 地 价 出 现 下 跌 外, 住 宅 综 合 三 种 类 型 用 地 的 平 均 都 有 了 不 同 程 度 的 上 涨 其 中, 商 业 用 地 的 上 涨 幅 度 最 大, 达 到 了 90.93%, 其 他 依 次 为 住 宅 用 地 (42.24%) 综 合 用 地 (23.04%) 11