研究院 2022 年 7 月 8 日 2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 中银研究产品系列 Ω 经济金融展望季报 中银调研 宏观观察 银行业观察 国际金融评论 国别 / 地区观察 作者 : 叶银丹中国银行研究院 电话 :010 6659 6874 签发人 : 陈卫东 审稿 : 周景彤梁婧 联系人 : 刘晨 电话 :010 6659 4264 当前房地产市场运行新情况 * 及政策效果研判 2022 年以来, 中国房地产市场持续走低, 相关指标全面 下滑 受疫情 资金等因素制约, 房地产投资 开工 竣工 降幅持续扩大 销售降幅扩大, 中西部和东北地区二三线城 市房价跌幅更大, 疫情对东部地区销售的影响正在减弱 全 国土地市场遇冷, 土地出让金规模 溢价率和楼面价均大幅 下降 房企资金状况持续恶化, 各类债务到期持续高位, 上 半年兑付压力更加集中 债务风险突出 针对房地产市场低 迷现状, 各地纷纷出台楼市提振政策 一线城市以跟随 LPR 下 调房贷利率为主, 预计未来进一步显著放松的可能性较低 二线城市以放松限购限售为主, 市场多有边际改善 三四线 城市放松力度最大, 限购限售叠加降首付, 政策效果不一 当前房地产调控政策仍存在供给端放松不及需求端 改善型 需求限制依然较多 房地产市场化调节机制仍有待完善等问 题 未来, 政策有必要在坚持房住不炒的前提下, 继续从供 给和需求两端推出有力举措, 维持房地产市场平稳运行 * 对外公开 ** 全辖传阅 *** 内参材料
宏观观察 2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 当前房地产市场运行新情况及政策效果研判 2022 年以来, 中国房地产市场持续走低, 相关指标全面下滑 受疫情 资金等因素制约, 房地产投资 开工 竣工降幅持续扩大 销售降幅扩大, 中西部和东北地区二三线城市房价跌幅更大, 疫情对东部地区销售的影响正在减弱 全国土地市场遇冷, 土地出让金规模 溢价率和楼面价均大幅下降 房企资金状况持续恶化, 各类债务到期持续高位, 上半年兑付压力更加集中 债务风险突出 针对房地产市场低迷现状, 各地纷纷出台楼市提振政策 一线城市以跟随 LPR 下调房贷利率为主, 预计未来进一步显著放松的可能性较低 二线城市以放松限购限售为主, 市场多有边际改善 三四线城市放松力度最大, 限购限售叠加降首付, 政策效果不一 当前房地产调控政策仍存在供给端放松不及需求端 改善型需求限制依然较多 房地产市场化调节机制仍有待完善等问题 未来, 政策有必要在坚持房住不炒的前提下, 继续从供给和需求两端推出有力举措, 维持房地产市场平稳运行 一 2022 年上半年全国房地产市场运行情况 ( 一 ) 房地产投资 开工 竣工持续恶化 第一, 房地产景气大幅下降, 投资 开工 竣工降幅持续扩大 2021 年二季度以来, 房地产市场景气程度持续下行, 2022 年一季度为 109.4, 创下 2020 年一季度以来的新低 投资方面,1-5 月房地产开发投资额 5.21 万亿元, 同比下降 4%, 降幅较上月扩大 1.3 个百分点 ( 表 1) 尽管 5 月当月, 新开工和投资降幅均有小幅收窄, 但改善幅度有限 未来, 随着一 二线城市销售逐步回暖, 三季度一 二线城市楼市的开工和投资意愿或有好转, 进而带动全国地产投资逐步恢复 开工方面,1-5 月房地产新开工面积 5.16 亿平方米, 同比下降 30.6%, 降幅较上月扩大 4.3 个百分点 竣工方面,1-5 月累计竣工面积 2.34 亿平方米, 同比下降 15.3%, 降幅较上月扩大 3.4 个百分点 5 月竣工面积同比下降 31.3%, 降幅较上月大幅扩大 17.1 个百分点 一方面, 房企资金压力仍然较大, 部分房企根据自身现金流情况主动对部分项目采取停缓工的策略 ; 另一方面, 突发疫情使得部分项目实质性停工, 因此竣工节奏短期明显放缓 1
2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 但 6 月为半年度节点, 全年在 保交付 的任务下, 竣工面积有望回升 表 1: 房地产投资 开工 竣工情况 单月数据 单月同比增速 (%, 百分点 ) 累计数据 累计同比增速 (%, 百分点 ) 指标 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 房地产开发投资 ( 亿元 ) 11389 12980-10.1-7.8 2.3 39154 52134-2.7-4.0-1.3 其中 : 住宅 8766 9994-8.1-5.6 2.5 29527 39521-2.1-3.0-0.9 其中 : 东部地区 5960 6802-8.2-7.0 1.2 21711 28513-1.8-3.0-1.2 中部地区 2769 2938-4.3-3.2 1.1 8502 11440 2.1 0.7-1.4 西部地区 2395 2746-15.1-10.6 4.5 8220 10966-6.3-7.4-1.1 东北地区 265 492-41.4-25.9 15.5 722 1214-30.5-28.7 1.8 房屋施工面积 ( 万方 ) 12329 12937-38.7-39.7-1.0 818588 831525 0.0-1.0-1 其中 : 住宅 8647 9226-42.0-39.7 2.3 577692 586918-0.1-1.1-1 房屋新开工面积 ( 万方 ) 9901 11889-44.2-41.8 2.4 39739 51628-26.3-30.6-4.3 其中 : 住宅 7319 8905-44.9-41.3 3.6 28877 37782-28.4-31.9-3.5 房屋竣工面积 ( 万方 ) 3101 3332-14.2-31.3-17.1 20030 23362-11.9-15.3-3.4 其中 : 住宅 3408 2388 28.0-28.3-56.3 14662 17050-11.4-14.2-2.8 资料来源 : 国家统计局 ( 二 ) 销售持续下行, 房价下跌幅度增大 第一, 销售降幅持续扩大, 单月量价边际改善有限, 预计销售底部或将在三季度出现 从累计来看,1-5 月销售面积 5.07 亿平方米, 同比下降 23.6%, 降幅较 1-4 月扩大 2.7 个百分点 ; 销售金额 4.83 万亿元, 同比下降 31.5%, 降幅较 1-4 月扩大 2 个百分点 ; 销售均价 9527 元 / 平方米, 同比下降 10.3%, 降幅较 1-4 月收窄 0.5 个百分点 ( 表 2) 从单月来看,5 月商品房销售量价跌幅均有所收窄, 但尚不能确认是否进入改善通道 5 月全国商品房销售面积 销售额 销售均价降幅分别收窄 7.2 个 10.9 个和 3.8 个百分点, 总体边际修复幅度有限 未来, 前期政策的逐步显效 疫情负面影响的消散, 将有利于市场信心以及居民就业 收入预期的稳定恢复, 高线城市有望率先进入企稳回升通道, 带动全国市场情绪的恢复 但 6 月存在高基数因素, 因此销售底或将在三季度出现 2
宏观观察 2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 表 2: 房地产销售情况 单月数据 单月同比 (%, 百分点 ) 累计数据 累计同比 (%, 百分点 ) 指标 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 商品房销售面积 ( 万方 ) 8722 10970-39.0-31.8 +7.2 39768 50738-20.9-23.6-2.7 其中 : 住宅 7417 9181-42.4-36.6 +5.8 33722 42903-25.4-28.1-2.7 其中 : 东部地区 3355 4424-45.7-35.5 +10.2 15502 19926-28.0-29.8-1.8 中部地区 2726 3202-32.7-25.7 +7.0 11787 14989-13.9-16.7-2.8 西部地区 2477 3010-30.1-30.1 +0.0 11616 14626-14.5-18.2-3.7 东北地区 166 333-68.6-44.3 +24.3 864 1197-42.7-43.2-0.5 商品房销售额 ( 亿元 ) 8134 10548-48.6-37.7 +10.9 37789 48337-29.5-31.5-2.0 其中 : 住宅 7175 9069-48.6-41.7 +6.9 33248 42317-32.2-34.5-2.3 其中 : 东部地区 4412 6006-50.6-38.5 +12.1 20899 26905-34.2-35.2-1.0 中部地区 1875 2230-41.2-32.3 +8.9 8295 10525-20.8-23.5-2.7 西部地区 1724 2057-35.5-38.8-3.3 7923 9980-21.8-26.1-4.3 东北地区 124 253-71.6-49.3 +22.3 673 926-46.9-47.6-0.7 商品房销售均价 ( 元 / 平 ) 9326 9615-12.5-8.7 +3.8 9502 9527-10.8-10.3 +0.5 其中 : 住宅 9674 9877-10.8-8.0 +2.8 9859 9863-9.1-8.8 +0.3 其中 : 东部地区 13151 13576-9.1-4.7 +4.4 13481 13502-8.6-7.7 +0.9 中部地区 6880 6963-12.6-8.8 +3.8 7037 7022-8.0-8.1-0.1 西部地区 6960 6834-7.7-12.5-4.8 6821 6823-8.6-9.6-1.0 东北地区 7485 7605-9.6-8.9 +0.7 7789 7736-7.3-7.8-0.5 资料来源 : 国家统计局第二, 中西部和东北地区三 四线城市房价下跌严重, 疫情对东部地区销售的影响正在减弱 从二手房房价下跌城市数量占比来看, 东部核心区域一 二线城市优势明显 2022 年一季度房价下跌城市比例仅为 10%-20% 左右, 远低于全国 50%-60% 的平均水平 ( 表 3) 4 月由于疫情冲击, 东部核心区域房价下跌城市比例上升到 42% 但 5 月疫情影响已经明显减弱 5 月东部地区销售面积同比降幅收窄 10.2 个百分点, 修复程度显著好于全国平均 ( 表 2) 中西部和东北地区二手房市场价格下跌城市比例持续增加, 部分地区高达 80%-90% 3
2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 表 3:308 城二手房价同比下跌城市数量占比 308 城东部核心东部核心中部 中部 西部 西部 东北 东北 汇总 一二线 三四线 二线三四线二线三四线二线三四线 20/04 24% 25% 26% 60% 13% 27% 24% 25 19% 20/05 24% 17% 26% 0% 30% 27% 20% 25% 13% 20/06 25% 17% 23% 20% 32% 27% 21% 0% 23% 20/07 29% 25% 23% 0% 32% 27% 32% 0% 29% 20/08 33% 25% 28% 40% 42% 36% 37% 0% 26% 20/09 34% 25% 26% 40% 43% 27% 36% 0% 29% 20/10 32% 25% 32% 0% 37% 36% 31% 25% 29% 20/11 26% 25% 25% 0% 33% 27% 30% 25% 13% 20/12 24% 8% 15% 0% 23% 18% 32% 25% 19% 21/01 22% 17% 23% 20% 20% 9% 27% 0% 13% 21/02 25% 17% 23% 0% 22% 9% 32% 25% 32% 21/03 33% 17% 25% 20% 47% 9% 38% 50% 32% 21/04 31% 8% 13% 20% 38% 18% 38% 50% 52% 21/05 33% 17% 19% 40% 40% 9% 43% 50% 32% 21/06 30% 17% 21% 40% 37% 9% 39% 50% 35% 21/07 32% 8% 26% 20% 40% 18% 39% 50% 35% 21/08 34% 0% 21% 20% 38% 27% 48% 50% 32% 21/09 38% 8% 25% 20% 47% 36% 48% 50% 39% 21/10 49% 17% 32% 40% 65% 45% 56% 50% 52% 21/11 51% 8% 30% 40% 73% 45% 56% 75% 61% 21/12 55% 17% 34% 60% 72% 45% 56% 75% 58% 22/01 59% 17% 40% 40% 73% 73% 62% 75% 68% 22/02 63% 17% 53% 60% 72% 73% 65% 75% 71% 22/03 56% 8% 42% 60% 72% 64% 58% 75% 65% 22/04 60% 42% 51% 80% 65% 91% 61% 75% 58% 资料来源 : 中国房地产业协会 ( 三 ) 土地市场持续偏冷 第一, 全国土地市场持续低迷 2022 年 1-5 月, 土地出让金合计为 12776 亿元, 仅相当于 2021 年全年出让金的 17% 左右, 累计同比下滑 55%( 表 4) 扣除集中供地 4
宏观观察 2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 城市后,2022 年 1-5 月出让金 5740 亿元, 较 2021 年同期下滑 52%, 相当于 2021 年全 年出让金 34098 亿元的 17% 单月来看, 扣除集中供地城市后, 除 1 月份土地出让金 同比下滑 41% 外,2-5 月单月土地出让金同比下滑幅度均超过 50% 表 4:2022 年 1-5 月全国土地市场表现 1-5 月累计 5 月当月 2022 年 2021 年 2020 年 2022 年 2021 年 2020 年 全国出让金 ( 亿元 ) 12776 28567 25263 2903 9056 7130 同比 (%) -55 13 6-68 27 6 集中供地城市出让金 ( 亿元 ) 7036 16560 13253 1688 6406 3832 扣除集中供地城市 资料来源 : 中指研究院 同比 (%) -58 25 30-74 67 48 出让金 ( 亿元 ) 5740 12007 12010 1215 2650 3299 同比 (%) -52 0-13 -54-20 -20 第二, 大部分省份土地出让金规模大幅下滑, 土地溢价率和楼面价下降 2022 年 1-5 月全国仅海南出让金同比为正, 其他省市均同比下降, 部分省市降幅超过 50%( 表 5) 具体来看,1-5 月海南出让金同比增长 7%; 福建 新疆 江西出让金同比降幅在 20% 以内 ; 四川 湖南 山西 安徽 湖北出让金同比降幅在 20%-40% 之间 ; 其余 22 个省市 1-5 月出让金同比降幅超过 40%, 其中 16 个省市降幅超过 50% 受疫情影响, 浙江 广东 江苏 3 个经济大省降幅均在 55% 以上 5
2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 表 5:2022 年 1-5 月各省市土地市场表现 资料来源 : 中指研究院 ( 四 ) 房地产企业资金来源持续恶化, 债务风险高企 第一, 房企资金来源状况持续恶化 1-5 月全国房企到位资金 6.04 万亿元, 同比减少 25.8%, 降幅较 1-4 月扩大 2.2 个百分点 ( 表 6) 5 月到位资金单月降幅虽小幅收窄, 但房企资金供给状况仍然较为紧张 5 月房企到位资金 1.19 万亿元, 同比减少 33.4%( 前值 -35.5%) 一是销售大幅下滑导致房款资金来源降幅依然较大 5 月房款资金来源同比下降 44.9%, 降幅虽较上月小幅收窄 4.9 个百分点, 但整体降幅仍然较大 其中定金及预收款 个人按揭贷款降幅分别为 48.7% 和 34.3%, 降幅分别收窄 4.3 和 8 个百分点, 改善幅度有限 二是市场风险偏好难以转变, 非房款资金来源降幅持 6
宏观观察 2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 续扩大 5 月非房款 6350 亿元, 降幅较上月扩大 3.6 个百分点至 18.6%, 房企外部融资环境宽松效果并不明显 其中国内贷款 自筹资金 5 月同比降幅分别扩大 6 和 6.6 个百分点至 -34.0% 和 -13.2%, 表明前期对房企的信贷支持尚未实质性显效 叠加此前房企爆雷事件频出, 金融机构和债券投资人的风险偏好降低, 整体融资端仍处于缓慢修复中 表 6: 房地产开发企业到位资金 ( 亿元 ) 及拆分情况 单月数据 ( 亿元 ) 单月同比增速 (%, 百分点 ) 累计数据 ( 亿元 ) 累计同比增速 (%, 百分点 ) 指标 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 房地产企业到位资金 10363 11882-35.5-33.4 2.1 48522 60404-23.6-25.8-2.2 其中 : 国内贷款 1312 1208-28.0-34.0-6 6837 8045-24.4-26.0-1.6 利用外资 28 13 392.0 52.0-340 38 51 123.5 101.0-22.5 自筹资金 3876 4790-6.6-13.2-6.6 16271 21061-5.2-7.2-2 定金及预收款 3105 3784-53.0-48.7 4.3 15357 19141-37.0-39.7-2.7 个人按揭贷款 1668 1748-42.4-34.4 8.0 8037 9785-25.2-27.0-1.8 资料来源 : 国家统计局第二, 房企各类债务到期持续高位, 上半年压力更加集中 2022 年房地产各类融资合计到期回购量 1.3 万亿元, 较 2021 年的 1.8 万亿元有一定减少 1, 但仍位于高位 其中, 境内债 美元债 信托到期回售量分别为 4438.8 亿元 518.4 亿美元 5591.6 亿元, 较 2021 年分别下降 39% 增长 7% 下降 29% 从到期节奏看, 上半年压力较大 境内债券方面,2022 年房企境内债券主要到期在 3 月和三季度, 到期回售量占到全年的一半 ( 图 1) 信托方面, 到期量分布较为平均, 单月到期量在 300-600 亿元左右, 单季到期量在 1300-1600 亿元左右 ( 图 2) 美元债方面, 上半年到期压力较大, 占到全年的 60% 左右 ; 除了 2 月 5 月 12 月外, 其他月份每月到期量为 50 亿美元左右 ( 图 3) 综合各类到期量来看,4 月是各个渠道融资到期的高峰期, 境内债 美元债 信托到期量分别为 223.8 亿元 70.4 亿美元 536 亿元,5 月美元债到期量明显下降至 12.46 亿美元 1 没有包含尚未发行的短期限产品 7
2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 图 1: 房地产境境内债到期和回售统计 资料来源 :Wind 图 2: 房地产信托到期统计 资料来源 : 用益信托网 图 3: 房地产美元债到期和回售统计 资料来源 :Wind 二 2022 年上半年房地产政策调整效果及存在问题 ( 一 ) 当前房地产政策调整效果 自 2021 年四季度以来, 全国多城出台了各类楼市提振政策 根据中指研究院监测 8
宏观观察 2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 数据, 仅 2022 年以来已有超百城放松调控政策, 政策频次超 300 次, 但不同城市的政策效果差异较大 第一, 一线城市以跟随 LPR 下调房贷利率为主, 预计未来进一步显著放松可能性较低 北 上 广 深四大一线城市的需求侧房地产政策调整主要为跟随 5 年期 LPR 下调房贷利率 15 个基点, 调整政策力度有限 从 6 月数据来看, 各一线城市商品房成交面积同比和环比均有不同程度的改善 当前北京 上海疫情仍对楼市产生一定制约, 未来一线城市房贷利率随 LPR 下调对楼市的提振作用可能进一步显现 ( 表 7) 考虑到一线城市的需求弹性较大, 未来需求侧政策仍将以微调为主, 进一步显著放松的可能性不大 表 7: 一线城市商品房成交面积 月份 2021 2022 同比环比 2021 2022 同比环比 ( 平方米 ) ( 平方米 ) (%) (%) ( 平方米 ) ( 平方米 ) (%) (%) 上海 北京 1 月 2203069.9 2045000-7.17-8.03 1202173.8 949535.61-21.02-27.39 2 月 1013764.6 1326173 30.82-35.15 645144.55 489814.53-24.08-48.42 3 月 2043148.5 977847.97-52.14-26.27 1381194.2 974989.46-29.41 99.05 4 月 1981254.5 123943.98-93.74-87.32 1192865.3 999503.44-16.21 2.51 5 月 1525930.7 331933.2-78.25 167.81 835764.59 682085.28-18.39-31.76 6 月 2136604.4 1764898.82-17.4 431.7 1514822.4 1206559.91-20.35 76.89 深圳 广州 1 月 966564.16 525224.3-45.66-13.64 1695815 880480-48.08-54.08 2 月 351806.21 266375.06-24.28-49.28 861448 724665-15.88-17.70 3 月 574915.95 446860.02-22.27 67.76 1694205 768932-54.61 6.11 4 月 496070.86 472377.7-4.78 5.71 1400196 434966-68.94-43.43 5 月 389447.47 264397-32.11-44.03 1320487 903600-31.57 107.74 6 月 475571.86 431616.34-9.24 63.25 1316047 1391519 5.73 54 资料来源 :Wind, 中国银行研究院第二, 二线城市以放松限购限售为主, 市场多有边际改善, 修复程度主要取决于政策力度 二季度以来, 二线城市是楼市 松绑 主力, 杭州 武汉 佛山 苏州等城市相继发布楼市新政, 各城市 5 月环比均有不同程度的改善 ( 图 4-7 表 8-11) 本轮二线城市楼市放松, 更强调定向松绑 从政策方向看, 放松限购限售的城市数量 9
2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 较多, 对于提高公积金贷款额度 降首付等刺激性更强的政策, 出台城市不多 从政策效果上来看, 市场修复程度主要取决于政策力度 例如苏州继 4 月限售和公积金政策放松后,5 月调控进一步松动,5 月苏州商品住宅成交规模环比大幅回升至 41%,6 月环比回升 221%, 同比增速由负转正 例如杭州, 5.17 新政 除 三孩政策 以外, 主要针对二手房市场, 对新房影响有限,5 月杭州商品住宅成交规模环比 15%, 6 月环比回升 48%, 同比增速依然为负 图 4: 苏州 (4.11 5.9 放松限购 ) 表 8: 苏州商品房成交面积 ( 平方米,%) 资料来源 :Wind, 中国银行研究院图 5: 杭州 (5.17 放松限购 ) 表 9: 杭州商品房成交面积 ( 平方米,%) 资料来源 :Wind, 中国银行研究院 月份 2021 2022 同比环比 1 月 1069548 908270.04-15.08-0.76 2 月 624894.7 588154.17-5.88-35.24 3 月 1209991.56 925831.57-23.48 57.41 4 月 1106303.96 502026.44-54.62-45.78 5 月 1307851.13 710311.22-45.69 41.49 6 月 1637366.4 2281454.04 39.34 221.19 月份 2021 2022 同比环比 1 月 1081461.07 1439809.69 33.14-18.24 2 月 1040299.35 534241.23-48.65-62.90 3 月 1417485.24 698928.42-50.69 30.83 4 月 1379104.02 682106.9-50.54-2.41 5 月 1651363.5 782264.99-52.63 14.68 6 月 1432750.36 1159723.67-19.06 48.25 10
宏观观察 2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 图 6: 武汉 (3.27 下调利率,5.22 放松限购 ) 表 10: 武汉商品房成交面积 ( 平方米,%) 月份 2021 2022 同比 环比 1 月 2330346.76 1608630.12-30.97-51.21 2 月 1183514.88 813855.29-31.23-49.41 3 月 2389062.75 1429563.13-40.16 75.65 4 月 2721745.41 1341513.92-50.71-6.16 5 月 2709400.31 1450484.81-46.46 8.12 6 月 2905100.71 1952824.56-32.78 34.63 资料来源 :Wind, 中国银行研究院 图 7: 佛山 (3.27 下调利率,5.22 放松限购 ) 表 11: 佛山商品房成交面积 ( 平方米,%) 月份 2021 2022 同比 环比 1 月 166.55 156.5-6.04-19.94 2 月 84.31 62.34-26.05-60.16 3 月 185.82 138.02-25.73 121.38 4 月 170.46 96.97-43.11-29.74 5 月 178.89 117.38-34.39 21.04 6 月 140.65 145.67 3.57 24.1 资料来源 :Wind, 中国银行研究院 第三, 三 四线城市放松力度最大, 限购限售叠加降首付, 政策效果不一 相对 于一 二线城市, 三 四线城市政策调整的幅度更大, 力度也更强, 多地已全面放开 限购 限售, 并同步将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平 同时, 三 四线城市 还重视结合当地产业 人才需求等情况出台相关楼市优惠措施, 不断促进地方产业经 济发展, 提升人才吸引力 从政策效果上来看, 镇江 连云港 5 月商品房成交面积环 比增速分别为 88% 和 69%,6 月环比 ( 图 8-9, 表 12-13) 但同样是降低首付比例, 六盘水在政策实施后, 商品房成交面积上升幅度较小 ( 图 10, 表 14) 11
2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 图 8: 镇江 (5.24 降低首付比 ) 表 12: 镇江商品房成交面积 ( 平方米,%) 资料来源 :Wind, 中国银行研究院 月份 2021 2022 同比 环比 1 月 509259.4 379811.07-25.42-49.40 2 月 389343.62 341842.93-12.20-10.00 3 月 798968.26 634071.29-20.64 85.49 4 月 770633.01 235671.54-69.42-62.83 5 月 646650.28 443259.67-31.45 88.08 6 月 605650.26 497659.23-17.83 12.27 资料来源 :Wind, 中国银行研究院 图 9: 连云港 (5.2 首付比例降低到 20%) 表 13: 连云港商品房成交面积 ( 平方米,%) 资料来源 :Wind, 中国银行研究院 月份 2021 2022 同比 环比 1 月 992423 432241-56.45-33.00 2 月 891618 436723-51.02 1.04 3 月 947920 126889-86.61-70.95 4 月 603026 216744-64.06 70.81 5 月 641824 365292-43.09 68.54 6 月 604695 770558 27.43 110.94 图 10: 六盘水 (5.24 降低首付比 ) 表 14: 六盘水商品房成交面积 ( 平方米,%) 资料来源 :Wind, 中国银行研究院 ( 二 ) 当前房地产政策仍存在的问题 月份 2021 2022 同比 环比 1 月 83845.41 45813.2-45.36-0.22 2 月 56718.53 29840.96-47.39-34.86 3 月 83790.27 54948.68-34.42 84.14 4 月 90042.26 44430.93-50.66-19.14 5 月 74788.24 49009.54-34.47 10.31 6 月 64305.74 51103.42-20.53 4.27 第一, 相对于各地需求端政策放松幅度和范围, 供给端政策放松相对不足 2022 12
宏观观察 2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 年以来, 针对房企资金困难情况, 中央部委和地方政府出台了相关政策给予支持 一方面,3 月底, 证监会发文将完善民营企业债券融资支持机制, 为包括民营房企在内的债券融资提供增信支持等 另一方面, 南京 长沙 青岛 厦门等地出台商品房预售款资金监管新规, 其中南京新规中最高可向房企拨付 60% 的监管资金 但较之于需求端放松政策的实施范围 力度和效果, 实施供给端放松政策的城市较少 力度和效果也相对有限, 当前房企资金链形势依然较为严峻 第二, 改善型需求限制依然较多 随着生活水平的提高以及鼓励生育政策的出台, 居民改善型住房需求日益增大 但当前大多数一 二线城市对二套住房的首付比例 贷款利率都有显著高于首套住房的要求, 并且在二套房认定上采取认房又认贷等严格标准 这在一定程度上抑制了改善型住房需求的释放 第三, 房地产市场化调节机制仍有待完善 尽管当前多地正利用房地产下行周期的窗口期, 逐步放开需求侧非市场化行政管理手段, 但我国房地产市场总体来看行政调控烙印依然较深 此外, 相关调控政策往往直接根据房地产周期逆向操作, 价格上涨时实行限涨令 价格下跌时实行限跌令, 缺乏政策的可持续性 协同性和前瞻性, 缺乏市场自主调控的长效机制 三 政策建议 由于人均住房面积上升 人口进入低增长甚至负增长 居民部门杠杆上升 广义货币增速随经济增速逐渐下行等原因, 当前中国房地产正逐步进入下行周期 但考虑到房地产及其相关产业在经济中的占比, 有必要在坚持房住不炒的前提下, 针对各地房地产市场差异化特征, 进一步从供需两端推出有力度的政策举措, 改善房地产企业资金链状况, 释放市场购房需求, 促进房地产市场平稳健康发展, 避免硬着陆对经济造成严重冲击 第一, 继续适度下调首套房房贷利率, 降低购房负担 尽管近期 5 年期 LPR 下调 15 个基点, 带动了房贷利率下降 但较之于企业贷 消费贷等其他贷款利率, 当前中国房贷利率依然较高 在当前居民对未来收入预期较为悲观的情况下, 进一步通过降 13
2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 低加点 调降 LPR 等方式降低房贷利率, 有利于降低居民长期贷款负担, 刺激居民需求释放 第二, 推动经济基础较好 居民还贷能力较强的二线 新一线等重点城市定向下调刚需 改善性住房的房贷首付比例 针对二线 新一线等重点城市首付比例较高, 尤其是改善性二套房首付比例高的问题, 建议针对首套首贷 出售首套置换二套 结清首套贷款购买二套等情况, 适当放松认房又认贷的限制并适度下调首付比例 第三, 进一步减少非市场化限制性购房政策 建议尽快有序取消不合理的限购 限价 限贷措施, 更多地运用市场化的手段来管理房地产市场 第四, 创造更加宽松的金融环境, 缓释房企现金流和债务压力 金融机构要完善名单制管理机制, 合理评估房企信用状况和还款能力, 合理拓展授信房企范围, 对资质优良的房企提供足够的贷款支持, 改善房企融资环境 加快开发贷审批发放速度, 实施定向调整, 稳妥有序增加并购贷款 第五, 对优质民营房企加大直接金融支持 房企发债不畅与当前房企资信情况不佳 商品房销售疲软和预期偏弱有关 年内已经有不少大型 优质的央企 国企房企通过增加开发贷 并购贷款 发行债券等方式获得了相关金融资源的支持, 但民营房企得到的政策支持相对有限 建议后续增加对优质民营房企的直接金融支持力度, 缓释相关房企的债务风险 第六, 放松预售资金监管标准 此前, 为防止开发企业因资金不足导致项目烂尾, 诸多地方加强了监管力度, 部分非重点监管资金也被纳入严格管控, 导致部分开发商经营艰难 建议加快恢复非重点监管资金的自由使用, 例如, 适度降低预售资金监管比例 调降预售门槛 加快预售证审批等, 在一定程度上减轻房地产开发企业资金压力, 提高拿地和开工积极性 第七, 完善土拍规则, 平衡好房企利润空间 资金转圜余地和地方政府收支压力 建议各城市酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整, 提高企业拿地积极性 例如, 调整竞高标准建设方案 现房销售等部分较为严苛的条款, 为房企留出适 14
宏观观察 2022 年第 36 期 ( 总第 433 期 ) 当的利润空间 适当降低保证金缴纳额度 延长出让金缴纳周期 下调部分地块起拍 价以及降低土地溢价率上限, 助力房企控制拿地成本, 提高企业参拍积极性 15