年度房地产行业研究报告

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1 年度房地产行业研究报告

2 2018 年度房地产行业研究报告时间 :2018 年 12 月 25 日工商二部房地产小组邮箱电话 : 传真 : 地址 : 北京市朝阳区建国门外大街 2 号中国人保财险大厦 17 层 (100022) 报告概要 2018 年以来, 在中央政治局会议强调坚持房住不炒和坚决遏制房价上涨的基调下, 各地调控政策仍以稳字为先受政策持续深入的影响, 购房者预期大幅回落, 市场逐步调整, 销售增速有所减缓 ; 土地市场流拍增多, 土地成交均价下跌 ; 受融资端严控政策的影响, 房企纷纷加快施工节奏, 加大推盘力度, 以期实现资金的快速回笼其中一二线城市销售趋稳, 普通三四线城市销售开始下行 ; 价格方面, 各线城市相继进入调整期, 三四线城市上行空间已较为有限 ; 受市场预期和资金端的双重影响, 三四线城市土地市场在 2018 年下半年也开始降温, 随着 2017 年以来高价项目逐渐入市, 部分三四线城市的后续去化或面临一定风险 2019 年, 中国经济仍面临一定压力, 预计房地产调控政策仍以稳为主, 地方调控政策因城施策有小幅边际改善空间, 房地产行业融资限制仍会较严在房地产销售整体趋稳投资韧性较足融资环境难有大幅改善的情况下, 房地产行业集中度有望继续提高三四线城市销售降温部分房企前期大规模拿地导致的债务增长债务结构不合理以及再融资受限等因素带来的信用风险值得关注联合资信对房地产行业的评级展望为稳定 -1-

3 一 2018 年前三季度行业运行情况 1 行业运行概况延续 2017 年以来房地产市场的严控形势, 各地调控政策密集出台, 不断完善限购限贷政策 2018 年 3 月, 两会政府工作报告提出, 要落实地方主体责任, 继续实行差别化调控, 促进房地产市场平稳健康发展在相关政策的指导下, 各地针对地方房地产行业情况制定了相应的调控政策 : 调整土地供应结构, 热点城市加大保障类住房供应, 因地制宜推进棚改货币化安置等总的来看, 此次政策调控有别于以往, 周期更长范围更广手段更灵活, 地产成交继续降温, 市场预期出现转变从销售来看,2018 年前三季度全国商品房销售面积亿平方米, 同比增长 2.84%, 增速同比回落 7.46 个百分点 ; 其中, 商品住宅销售面积为亿平方米, 同比增长 3.40% 2018 年前三季度全国商品房销售金额万亿元, 同比增长 13.28%, 增速同比回落 0.98 个百分点 ; 其中商品住宅销售金额 8.84 万亿元, 同比增长 15.72% 图年以来全国商品房销售面积及销售额同比增速变动情况 ( 单位 :%) 资料来源 :Wind 从土地成交情况来看, 随着房地产市场政策趋近, 房企拿地普遍持谨慎态度 2018 年 1~9 月, 全国 300 城市共推出各类用地 16.6 亿平方米, 同比增长 29.9%, 其中住宅用地共推出 7.9 亿平方米, 同比增长 31.4%; 土地成交量 13.6 亿平方米, 同比增长 23.8%, 其中住宅用地成交 6.4 亿平方米, 同比增长 21.5% 进入 2018 年以来, 土地出让政策频出, 部分热点城市增加竞配建竞自持等推地要求, 加之房地产企业资金压力加大, 企业拿地更趋理性, 土地成交规模增速不及供地增速, 土地流拍情况较 2017 年明显增加价格方面,2018 年 1~9 月, 全国土地成交价款亿元, 同比增长 22.74%, 较

4 年同期增速减少个百分点 ;300 个城市成交楼面均价为 2220 元 / 平方米, 同比下跌 8.2%; 平均溢价率为 18.3%, 较 2017 年同期下降 21.1 个百分点总体看, 进入 2018 年以来, 全国 300 城市土地成交量仍呈增长态势, 但土地流拍明显增多, 成交价款增速大幅回落, 土地成交楼面均价和溢价率均有所下降图年以来土地成交价同比增速变动情况 ( 单位 :%) 资料来源 :Wind 从房地产开工情况来看,2018 年前三季度, 房屋新开工面积亿平方米, 同比增长 16.4%, 增速较去年同期大幅加快, 其中住宅新开工面积亿平方米, 同比增长 19.4%; 新开工面积每月累计同比增速呈持续增长的趋势, 由年初的 2.9% 增长到了 9 月的 16.4% 在施工节奏加快的影响下, 建安成本的增长带动房地产开发投资额仍保持增长态势,2018 年 1~9 月, 全国房地产开发投资 8.87 万亿元, 同比增长 9.9%, 较 2017 年同期增长 1.8 个百分点, 较 2018 年 1~8 月增速回落 0.2 个百分点, 其中住宅投资 6.28 万亿元, 同比增长 14.0%, 住宅投资仍占房地产开发投资较大比重图年以来房屋新开工面积同比增速变动情况 ( 单位 :%) -3-

5 资料来源 :Wind 从地产开发资金到位情况来看,2018 年 1~9 月, 房地产开发企业开发资金万亿元, 同比增长 7.8%, 较 2017 年同期下降 0.2 个百分点资金来源中, 自筹资金和定金及预付款仍为主要来源方式, 分别占资金来源的 33.31% 和 33.03%, 且两者的占比均进一步增长, 分别增长 11.4 和 16.3 个百分点 ; 国内贷款利用外资和个人按揭贷款的占比均有所下降, 分别占房地产开发资金来源的 14.80% 0.04% 和 14.38% 2018 年以来, 证券投资基金业协会证监会银保监会等监管部门对房地产企业融资政策持续收紧, 通道业务全面叫停, 各类非标准化产品持续受到政策限制, 资金难以流向房地产行业, 银行对房地产企业的各类表内外融资也都纷纷收紧 ; 债券市场上, 房地产企业在交易所和银行间市场均存在较大发行难度, 成功发行债券的主要以龙头企业为主 ; 个人按揭贷款方面, 各地区贷款利率各地区均持续走高, 贷款额度审批趋严, 放款速度减缓, 为房地产企业的回款造成更大阻碍在此情况下, 房地产企业加快开发进度, 加大推盘力度, 促销售抓回款, 以实现资金快速周转整体看, 受调控政策持续深入的影响, 购房者预期大幅回落, 市场逐步调整, 销售增速有所减缓 ; 土地市场流拍增多, 土地成交均价下跌 ; 受融资端严控政策的影响, 房企纷纷加快施工节奏, 加大推盘力度, 以期实现资金的快速回笼 2 分能级城市地产市场运行情况一线城市 2018 年二季度以来, 一线城市商品房销售仍处低位, 但随着一线城市的新房供货量增加和需求回流, 销售同比增速呈回暖态势 2018 年 1~10 月, 一线城市商品房累计销售额同比增速回正至 0.70%, 累计销售面积同比仍下降 9.96% 在严格的调控政策和开发商以价换量的背景下, 一线城市新房销售价格变化不大但从一线城市二手房交易情况来看, 一线城市二手房成交价仍有一定下行趋势, 显示市场预期的变化从土地市场来看,2018 年 1~9 月, 一线城市土拍供求双降, 成交土地面积 1699 万平方米, 同比减少 18%, 平均溢价率为 8%, 同比下降 10 个百分点 ; 累计流拍土地 43 宗, 占地面积 97 万平方米图 4 一线城市商品房销售面积和销售额图 5 一线城市二手房价格指数累计同比情况 ( 单位 :%) 环比情况 ( 单位 :%) -4-

6 资料来源 :Wind 二线城市资料来源 : 中国指数研究院 2018 年二线城市商品房销售呈分化态势强二线城市如杭州南京成都受严格调控政策影响,2018 年前三季度销售面积累计同比均有较大幅度的下降, 四季度南京成都苏州均有所回暖合肥天津中山等城市进入 2018 年下半年后销售面积同比变化趋稳, 预计全年商品房销售同比跌幅在 20% 以内 2018 年前 11 月, 长沙沈阳和西安商品房销售面积仍呈增长态势, 但青岛 2018 下半年降温明显, 商品房销售面积累计同比由正转至 11 月的 -7.50% 整体看,2017 年以来销售下滑的二线城市商品房销售同比变化率呈现企稳态势, 部分弱二线城市商品房销售增速仍有下行空间图年以来主要二线城市商品房销售面积累计同比情况 ( 单位 :%) 资料来源 :Wind 从价格来看, 二线城市房价 2018 年整体有所上涨, 涨幅较 2017 年有所收窄, 厦门中山等城市价格有所回调二手房价格作为市场预期的先行指标较新房更快进入调整期, 六个典型二线城市中, 仅天津 2018 年 1~11 月中房二手房指数累计同比下跌 3.86%; 杭州武汉成都和重庆虽二手房价格指数仍较 2017 年底有所增长, 但增幅均大幅收窄 ; 除南京以外五个城市 2018 年 8 月以后二手房价格指数环比均为负, 其中成都累计涨幅 -5-

7 较去年同期大幅收窄个百分点在中央持续释放的坚决遏制房价上涨信号的背景下, 二线城市房价已进入调整阶段土地市场方面, 根据中国指数研究院的统计, 2018 年 1~9 月, 二线城市成交土地 2.64 亿平方米, 同比增加 22%; 土地平均溢价率为 14%, 较去年同期下降 19 个百分点 ; 流拍土地 4606 万平方米, 流拍土地面积同比增长 20% 图 7-1 二线城市中房价格指数之杭州南京和成都图 7-2 二线城市中房价格指数之天津合肥中山和厦门图 7-3 二线城市中房价格指数之图 8 主要二线城市二手房价格指数沈阳西安长沙和青岛环比变化情况 ( 单位 :%) 资料来源 : 中国指数研究院三四线城市市场供需方面,2018 年三四线城市商品房销售明显降温随着棚改货币化安置力度的减弱,2017 年销售大增的三四线城市商品房销售累计同比增速出现不同程度的下滑, 部分由正转负仍有部分棚改货币化安置力度较大的城市 ( 如安庆等 )2018 年商品房销售达到历史新高, 对全国商品房销售形成支撑 -6-

8 价格方面, 三线城市房价 2018 年 1~11 月整体有所上涨, 涨幅较 2017 年大幅收窄其中,2018 年整体销售表现较好的中西部三四线城市 ( 如绵阳银川昆明 ) 房价补涨幅度较大 ; 值得关注的是, 汕头淄博保定等城市房价指数在四季度出现环比下跌, 后续需求支撑较弱, 三四线城市价格或逐步回归理性图 9-1 三四线城市中房价格指数之保定鞍山银川和淄博图 9-2 三四线城市中房价格指数之常州湖州湘潭和宜昌图 9-3 三四线城市中房价格指数之绵阳湛江汕头昆明和赣州资料来源 : 中国指数研究院从土地市场情况来看,2018 年三四线城市土地供求保持增长, 根据中国指数研究院的统计,2018 年 1~9 月, 中国 300 城市中三四线城市成交土地 4.59 亿平方米, 同比增长 20%; 土地出让总价 1.18 万亿元, 同比增长 37%; 土地平均溢价率为 21%, 较去年同期下降 23 个百分点 2018 年前三季度, 中国 300 城市中三四线城市流拍土地 1.01 亿平方米, 同比增长 21% 整体看,2018 年以来, 中国房地产市场在严格调控背景下, 一二线城市销售趋稳, -7-

9 普通三四线城市销售开始下行 ; 价格方面, 各线城市相继进入调整期, 三四线城市上行空间已较为有限 ; 受市场预期和资金端的双重影响, 三四线城市土地市场在 2018 年下半年也开始降温, 随着 2017 年以来高价项目逐渐入市, 部分三四线城市的后续去化或面临一定风险二行业政策走向与关注 2018 年 3 月, 两会政府工作报告提出, 要落实地方主体责任, 继续实行差别化调控, 促进房地产市场平稳健康发展 ; 启动新的三年棚改攻坚计划, 加大公租房保障力度 ; 支持居民自住购房需求, 培育住房租赁市场, 发展共有产权住房在相关政策的指导下, 各地针对地方房地产行业情况制定了相应的调控政策, 热点城市如海南成都西安青岛长沙深圳等地的限购限售政策全面升级, 部分三四线城市也出台了规范制度此后,2018 年 5 月, 住建部发布住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知, 其中提出 3~5 年内热点城市租赁住房共有产权住房用地占新增住房用地供应 50% 以上 2018 年上半年, 各地已在持续推进租赁住房和政策性住房建设租赁住房方面, 国土部和住建部联合发函同意南京杭州合肥厦门武汉广州等 11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案后, 各地持续发力集体建设用地建设租赁住房, 北京上海深圳重庆成都郑州等城市相继加大租赁住房供应力度, 并针对地区房地产市场情况, 制定有针对性的引导政策政策性支持住房方面, 北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于 85% 的, 收购转化为共有产权住房, 从供给端增加共有产权住房的规模深圳着力构建长周期住房供应体系, 明确商品房人才住房和安居型商品房租赁住房比例分别为 40% 40% 20% 上海大幅增加住房土地供应规模, 增加政策性支持住房及租赁住宅的土地供应广东提出在广州深圳珠海佛山茂名 5 市先行探索试点共有产权住房政策, 试点时限为 1 年 2018 年 6 月, 国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行, 住建部对于未来棚户区改造货币化安置提出了明确要求, 即商品住房库存不足房价上涨压力较大的地区, 应有针对性的及时调整棚改安置政策, 更多采取新建棚改安置房的方式各地区要因地制宜推进棚改货币化安置, 部分地区新项目不予专项贷款支持棚户区改造货币化安置力度的减弱将一定程度上影响当地房地产市场需求及后续销售资金回流情况 2018 年 7 月 31 日, 中共中央政治局会议提出, 坚决遏制房价上涨, 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制, 坚持因城施策, 促进供求平衡, 合理引导预期, 整治市场秩序, 确定了 2018 年下半年稳中求进的总基调但同样在 2018 年下半年, 部分地区调控政策迎来小幅放松 :7 月太原宣布取消二手房限售,12 月菏泽取消新购房和二手房限售降低预售资金监管额度, 广州部分取消商住房销售对象限制, 珠海金湾区和 -8-

10 斗门区放松限购条件在 2018 年 12 月 13 日召开的中共中央政治局工作会议中, 并未针对房地产行业提出具体指示从资金层面来看, 进入 2018 年以来, 房地产企业融资环境持续收紧, 融资难度和融资成本均有所提升银行方面, 延续了 2017 年四季度资金强监管的态势, 加大专项检查, 规范银信类业务全国银行业监督管理工作会议提出继续防控金融风险, 严格控制高负债企业融资的同时, 控制居民杠杆率的过快增长, 打击挪用消费贷款等行为, 严控个人贷款违规流入房市, 继续遏制房地产泡沫化在相关政策的影响下, 银行流向房地产行业的资金普遍降至低位, 对房企授信持续收紧, 银行在按揭贷执行层面上持续趋严, 对揭贷额度的审批趋紧, 按揭贷利率持续上调, 放款速度放缓, 使得房地产销售现金回流难度加大时间延长 2018 年 9 月, 多个城市出台调整住房公积金政策, 规范和限制住房公积金的提取与使用, 公积金贷款进一步收紧在直接融资市场中, 房企发债受到限制, 多笔公司债终止发行, 监管机构不断加强对募资项目和资金用途的监管海外融资市场在上半年成为很多房企热衷的融资方式, 发债规模持续攀升,2018 年 5 月, 国家发改委和财政部联合发布关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知, 其中针对引导规范房地产企业境外发债资金投向问题提出, 房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务, 避免产生债务违约, 限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目补充运营资金, 并要求企业提交资金用途承诺进入 2018 年 10 月以来, 金融市场上货币政策出现松动 11 月 15 日, 国家发改委表示支持民营企业市场化融资, 并将积极研究出台有利于民营企业通过债券市场开展市场化融资的政策措施, 拓展民营企业融资渠道还将配合金融管理部门实施民营企业债券融资支持计划和股权融资计划此外,2018 年 10 月以来, 多个一二线热点城市部分银行房贷利率上浮幅度出现小幅回调, 如北京上海武汉杭州广州等地, 利率调整主要涉及首套房贷, 贷款审批速度也有所加快总体看, 虽然近期部分城市调控政策出现短暂松动迹象, 财政金融定向微调, 但在 7 月 31 日中央政治局会议强调坚决遏制房价上涨的基调下, 各地调控政策仍以稳字为先未来一段时期, 政策大幅度宽松可能性不大, 但各种微调出现频率或将升高, 目的在于维持各地区房地产市场的稳定发展, 进一步推进土地供应结构与住房结构调整 ; 房企随着到期债务的增加和开发投资的持续投入, 融资方面仍将维持较大压力, 限制政策难以大幅松动三房地产发债企业信用状况及信用等级迁移情况 1 发债企业信用状况 -9-

11 根据联合资信整理的样本, 截至 2018 年 12 月 15 日, 中国银行间和交易所市场房地产行业中具备有效主体长期信用评级的企业共 223 家, 其中以房地产开发销售为主营业务 205 家, 房地产开发自持运营企业 ( 收入以租金为主 )18 家从主体长期信用等级分布看, 房地产发债企业中 AAA 级别企业 58 家 ( 占比 26.01%) AA + 级别企业 56 家 ( 占比 25.11%) AA 级别企业 99 家 ( 占比 44.39%) AA - 及以下级别企业 10 家 ( 占比 4.48%), 共有 83 家房地产企业拥有多家评级结果, 其中有 19 家企业获得了不同的评级结果房地产行业是资本密集型行业, 资产和销售规模是企业主体信用等级重要的参考指标, 目前发债房企基本以大型房地产开发销售企业和地方国企为主大型房企在资金运作实力资金成本区域布局产品设计和经营效率等方面具有较为显著的优势近年来前 100 和前 30 房企销售金额集中度持续走高,2018 年前三季度, 分别为 66.4% 和 45.8%, 较 2017 年同期分别上升 12 个和 7 个百分点, 中小型房企与大型房企继续差距拉大预计在经济形势和融资环境依然严峻的 2019 年, 中小房企经营和偿债压力仍较大, 依然面临被收购兼并的可能从已披露三季报发债房地产开发销售企业财务数据来看, 各信用等级的房企存货呈增长态势, 其中信用等级越高增长速度较快, 我们统计的样本中, 截至 2018 年 9 月底,AAA AA + 和 AA 主体信用等级企业存货规模平均值分别较 2017 年底分别增长 18.98% 20.26% 和 12.21% 而从库存压力来看,2018 年 9 月底 AA 和 AA + 主体信用等级发债房企预估货值预收款项比均较 2017 年底有所下降, 而 AAA 房企发债房企预估货值预收款项比均较 2017 年底有所上升综合存货和货值预收比来看,AA 和 AA + 房地产企业 2018 年以来拿地偏谨慎, 同时为了加快周转速度积极开工, 导致存货增长较快但库存压力有所下降 ;AAA 房企的补库存意愿不弱,Top10~30 房企冲击规模意愿强烈, 加之高能级城市布局较多去化受调控政策影响放慢, 库存仍呈上行趋势, 但去化压力仍维持在可控水平从现金流情况来看, 发债房企销售现金回流仍呈增长态势, 其中 AA + 房企增速最高, 2018 年前三季度同比增长 37.94%;AAA 房企销售基数较大, 增速有所放缓, 前三季度同比增长 17.42% 各信用等级房企筹资活动前净现金流均值仍为负, 显示发债房企经营投资和债务周转对外部资金依赖性仍高, 但依赖度同比有所减轻从筹资活动现金流入量来看,AAA 房企的 2018 年前三季度增幅显著高于 AA + 和 AA 房企, 显示出高信用等级房企融资环境相对于低信用等级房企的优势级别 2017 年底表 1 各级别房地产开发销售企业财务数据平均值 ( 单位 : 亿元, 倍 ) 存货 2018 年 9 月底预估货值 / 预收 2017 年底 2018 年 9 月底销售商品提供劳务现金年 1~9 年 1~9 月月筹资活动前现金流净额 2017 年 1~9 月 2018 年 1~9 月筹资活动现金流入量年 1~9 年 1~9 月月 AA AA

12 AAA 资料来源 : 联合资信整理表 2 各级别房地产开发销售企业财务数据中位数 ( 单位 :%, 倍 ) 级别净负债率现金类资产 / 短期债务核心资产 / 全部债务 2017 年底 2018 年 9 月底 2017 年底 2018 年 9 月底 2017 年底 2018 年 9 月底 AA AA AAA 资料来源 : 联合资信整理注 : 样本为已披露 2018 年前三季度财务数据的发债房地产企业 ; 预估货值 = 存货 /(1- 过去三年加权平均毛利率 ); 核心资产 = 预估货值 + 投资性房地产 *0.6+ 现金类资产从整体债务负担情况来看, 截至 2018 年 9 月底,AAA 样本发债房企净负债率中位数较 2017 年底上升个百分点, 主要系部分房企冲击规模意愿强烈, 债务快速增长所致 ;AA + 和 AA 样本发债房企净负债率中位数较 2017 年底分别下降 9.87 个和 8.34 个百分点, 主要系销售回款增长以及债务融资增速放缓所致 ; 高等级发债房企整体债务负担仍重,AA+ 级别企业的债务负担仍显著高于其他信用等级企业从短期偿债压力情况来看, 截至 2018 年 9 月底 AA 和 AA + 样本发债房企现金类资产 / 短期债务中位数较 2017 年底均有所上升,AAA 企业的现金类资产 / 短期债务中位数较年初有所下降, 发债房企现金类资产对短期债务保障程度整体一般从长期偿债压力情况来看,AA 和 AAA 级别房企核心资产对全部债务的保障情况均有所下降,AAA 房企下行最为明显整体来看, 在 2018 年融资环境收紧的大背景下, 房地产企业整体债务负担变化不大, 对外部资金依赖性仍高, 中低信用等级房企筹资活动流入资金下滑加大了房企债务周转压力 ; 但前三季度发债房企销售回款情况较好, 有助于缓解偿债压力 2018 年 9 月底各等级房企现金类资产对短期债务保障程度一般,2019 年考虑回售选择权房地产企业到期债券规模约 6900 亿元, 随着这些债务的回售和到期, 若销售情况不尽理想, 房企短期流动性将有所恶化 2 发债企业信用等级迁徙情况截至 2018 年 12 月 15 日, 房地产发行人 2018 年主体级别以调升为主, 级别上调次数 18 次, 涉及发行人 16 家 ; 级别下调次数 11 次, 仅涉及 3 家主体, 分别为中弘控股股份有限公司 (4 次 ) 北京华业资本控股股份有限公司(5 次 ) 国购投资有限公司(2 次 ), 中弘控股股份有限公司和北京华业资本控股股份有限公司均已实际发生违约事件, 多家评级机构多次连续下调其主体级别 ; 展望上调次数 1 次, 涉及 1 家主体 ; 展望下调 -11-

13 次数 1 次, 涉及 1 家主体其中, 级别和展望调升主要原因包括股东背景良好且股东支持力度较大 ; 销售规模快速增长且资金回笼情况良好 ; 土地储备规模充裕且区位良好 ; 土地储备区位布局得到优化, 风险有所分散 ; 债务期限结构得到优化等级别调降的中弘控股股份有限公司 ( 以下简称中弘控股 ) 国购投资有限公司 ( 以下简称国购投资 ) 都面临商办项目去化缓慢融资环境收紧资产受限问题, 债务出现逾期或违约中弘控股还存在重大项目暂停内控存在重大缺陷等问题华业资本则是在主业由房地产向金融业务转型过程中, 风险控制能力资金运营能力等方面的专业经验缺乏, 企业内控管理和信披都存在较大瑕疵主体名称表年以来房地产发行人主体级别迁移情况调整时间调整前级别调整前展望调整后级别调整后展望评级机构中弘控股股份有限公司 A+ 负面 BBB- 负面大公国际资信评估有限公司四川蓝光发展股份有限公司 AA 稳定 AA+ 稳定中诚信证券评估有限公司上海大名城企业股份有限公司 AA 稳定 AA+ 稳定联合信用评级有限公司信达地产股份有限公司 AA 稳定 AA+ 稳定中诚信国际信用评级有限责任公司旭辉集团股份有限公司 AA+ 稳定 AAA 稳定联合信用评级有限公司旭辉集团股份有限公司 AA+ 稳定 AAA 稳定中诚信证券评估有限公司北京城建投资发展股份有限公司 AA+ 稳定 AAA 稳定联合信用评级有限公司复地 ( 集团 ) 股份有限公司 AA+ 稳定 AAA 稳定中诚信证券评估有限公司四川蓝光发展股份有限公司 AA 稳定 AA+ 稳定中诚信国际信用评级有限责任公司中冶置业集团有限公司 AA+ 稳定 AAA 稳定中诚信证券评估有限公司深圳市新南山控股 ( 集团 ) 股份有限公司 AA 稳定 AA+ 稳定联合信用评级有限公司中弘控股股份有限公司 BBB- 负面 B 负面大公国际资信评估有限公司广州市时代控股集团有限公司 AA 稳定 AA+ 稳定上海新世纪资信评估投资服务有限公司中粮置业投资有限公司 AA+ 稳定 AAA 稳定中诚信证券评估有限公司合生创展集团有限公司 AA+ 稳定 AAA 稳定联合信用评级有限公司金科地产集团股份有限公司 AA+ 稳定 AAA 稳定中诚信证券评估有限公司花样年集团 ( 中国 ) 有限公司厦门禹州鸿图地产开发有限公司 AA 稳定 AA+ 稳定中诚信证券评估有限公司 AA 稳定 AA+ 稳定东方金诚国际信用评估有限公司光大嘉宝股份有限公司 AA 正面 AA+ 稳定联合信用评级有限公司中弘控股股份有限公司 B 负面 CCC 负面大公国际资信评估有限公司光明房地产集团股份有限公司上海新黄浦置业股份有限公司 AA 稳定 AA+ 稳定 AA 稳定 AA 负面华鑫置业 ( 集团 ) 有限公司 AA 负面 AA 稳定上海新世纪资信评估投资服务有限公司上海新世纪资信评估投资服务有限公司上海新世纪资信评估投资服务有限公司 -12-

14 中弘控股股份有限公司 CCC 负面 C 负面大公国际资信评估有限公司北京华业资本控股股份有限东方金诚国际信用评估有限 AA 稳定 BBB- 负面公司公司北京华业资本控股股份有限 AA 稳定 BBB- -- 联合信用评级有限公司公司北京华业资本控股股份有限东方金诚国际信用评估有限 BBB- 负面 CC 负面公司公司北京华业资本控股股份有限 BBB- -- CC -- 联合信用评级有限公司公司北京华业资本控股股份有限东方金诚国际信用评估有限 CC 负面 C -- 公司公司国购投资有限公司 AA 稳定 A -- 联合信用评级有限公司国购投资有限公司 A -- BBB -- 联合信用评级有限公司资料来源 : 联合资信整理总体看,2018 年以来, 中小型民营房企的信用风险事件增多, 房地产发债企业的信用资质分化程度仍在加剧四房地产行业信用展望 2019 年, 中国经济仍面临一定压力, 从政策角度来看, 参考近期中央政治局会议和住建部会议精神, 预计在坚持房住不炒的基调下, 房地产调控政策仍以稳为主, 地方调控政策因城施策有小幅边际改善空间, 房价不会出现大幅波动金融环境方面, 央行近期在释放宽松信号, 但是对于房地产行业限制并未放松, 房企尤其是中小房企再融资压力仍大在这样的预期下, 全国地产销售会进一步趋稳, 尤其是三四线城市大概率继续降温另一方面, 房企为收回 2017~2018 年在三四线城市的大规模拿地投资,2019 年新开工有望继续增长, 但受制于融资和销售, 增速会有所放缓由于销售回款和筹资流入是房企的主要偿债资金来源, 在分析房企信用品质应重点关注其销售和再融资情况销售方面, 未来应重点关注重仓三四线城市的房企, 警惕销售下滑带来的现金流入不足问题 ;2017 年以来拿地支出大幅增长的企业, 销售增长速度若与债务规模出现大幅的差异, 也容易暴露风险融资方面, 中小民营房企融资环境仍较为严峻 ; 债务渠道和期限结构过于集中的企业对于外部融资环境敏感度高, 易出现流动性风险另外,2018 年的信用风险事件中暴露出房企的业务转型内部控制资产变现能力等方面存在的问题, 同样值得关注总体看, 在房地产销售趋稳投资韧性较足融资环境难有大幅改善的情况下, 房地产行业集中度有望继续提高综合考虑, 联合资信认为房地产行业信用展望为稳定 -13-

2016年中国债券市场信用风险回顾与2017年展望

2016年中国债券市场信用风险回顾与2017年展望联合资信评估有限公司刘珺轩 2017 年 11 月 9 日联合资信评估有限公司电话 : 010-85679696 传真 : 010-85679228 地址 : 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 17 层邮箱 : lianhe@lhratings.com 网址 :www.lhratings.com 2017 年房地产行业信用回顾与展望一 2017 年前三季度行业运行情况自