wwwww1 公司评级买入保利地产 (648.SH) 当前价格 9.45 元 踩点准确, 政策窗口期积极推货加快去化 核心观点 : 预判准确, 推货积极, 单月销售规模近新高 216 年 3 月, 保利地产销售金额 222 亿, 同比升 197%, 单月销售规模创同期历史新高, 并仅次于 215 年 6 月为历史单月第二高 公司在年初对行业的判断就是上半年比下半年更加看得清楚, 因此上半年推货计划较多, 而政策窗口期的市场热度使公司在执行层面进一步加大了一季度的新推货力度, 可售资源充裕 目前来看, 公司也将在二季度进一步上调推货计划, 把握窗口期积极去化 销售均价约 1348 元 / 平, 环比升 13%, 同比升 15% 合理补充储备资源, 拿地方式多元化 216 年 3 月, 保利地产主要在长三角和珠三角地区获取项目资源, 在南京 上海 广州 东莞 湛江等城市拿到 5 个项目, 合计建面 123 万平, 总地价 82 亿 3 月拿地建面 (123 万平 ) 低于销售建面 (166 万平 ), 不过从整个一季度的情况来看, 公司合计获取项目资源建面 46 万平, 是超过同期销售建面 344 万平, 受益于项目去化良好, 补库存意愿依然较积极 从投资力度上看,3 月土地投资总地价 82 亿, 占同期销售金额 222 亿的 37%, 较 2 月略有下降, 不过整体仍在温和回暖, 并且基本没有去拿很贵的土地 除招拍挂市场外, 也更加积极地通过合作或者并购方式获取资源 预计公司 15 16 年 EPS 分别为 1.32 1.48 元, 维持 买入 评级作为行业龙头之一, 公司一季度的整体销售表现优异, 对市场的预判准确且敏锐度较高, 在政策窗口期积极把握项目快速去化的机会 同时, 在市场热度较高时没有去拿很贵的土地, 体现逆周期投资能力 我们看好房地产白银时代公司的发展, 再融资将进一步奠定公司发展的资金基础 风险提示下半年市场热度回落 养老地产推进进度低于预期 盈利预测 : 213A 214A 215E 216E 217E 营业收入 ( 百万元 ) 92,356 19,56 129,463,557 172,241 增长率 (%) 34.% 18.1% 18.7% 16.3% 14.4% EBITDA( 百万元 ) 16,727 19,993 22,774 25,91 29,779 净利润 ( 百万元 ) 1,747 12, 14,135 15,876 17,489 增长率 (%) 27.4% 13.5% 15.9% 12.3% 1.2% EPS( 元 / 股 ) 1. 1.14 1.32 1.48 1.63 市盈率 (P/E) 9.43 8.31 7.17 6.39 5.8 市净率 (P/B) 1.3 1.65 1.34 1.11.93 EV/EBITDA 7.43 1.11 8.4 6.16 5.11 数据来源 : 公司财务报表, 广发证券发展研究中心 1 / 6 前次评级 公告点评 房地产开发 Ⅲ 证券研究报告 买入 报告日期 216-4-7 相对市场表现 保利地产 沪深 3 28% 6% -16% -38% -6% 215-4 215-8 215-12 216-4 分析师 : 乐加栋 S2651391 21-67562 lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 S2651483 21-675-637 guoz@gf.com.cn 分析师 : 金山 S26591 21-675652 jinshan@gf.com.cn 相关研究 : 坚实走好脚下的每一步 215-8-25 珠三角布局优势显现, 上半年 215-7-8 销售超预期行胜于言, 大步向前 215-3-17 联系人 : 李飞 gflifei@gf.com.cn
Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 Oct-11 Apr-12 Oct-12 Apr-13 Oct-13 Apr-14 Oct-14 Apr-15 Oct-15 wwwww2 预判准确, 推货积极, 单月销售规模近新高 216 年 3 月, 保利地产实现销售面积 166 万平米, 同比上升 159%, 销售金额 222 亿元, 同比上升 197%, 单月销售规模创同期历史新高, 并且销售金额的数字仅次于 215 年 6 月为历史单月第二高 保利地产在年初对于行业的判断就是上半年比下半年 更加看得清楚, 因此上半年的推货计划较多, 而政策窗口期的市场热度, 使得公司在 执行层面进一步加大了一季度的新推货力度, 可售资源充裕 目前来看, 公司也将在 二季度进一步上调推货计划, 把握窗口期积极去化 图 1: 保利地产单月销售面积 ( 万平米 ) 图 2: 保利地产单月销售金额 ( 亿元 ) 3 25 1 5 1 5 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 214 年 215 年 216 年 214 年 215 年 216 年 销售均价方面,26 年 3 月, 保利地产签约销售均价约 1348 元 / 平米, 环比上升 12.5%, 同比上升 14.5%, 作为全国开发的房企, 销售均价的变动情况基本与全国重 点城市整体相一致 图 3: 保利地产签约均价及其指数 * 图 4: 百城住宅价格指数 13 11 9 7 18 12 9 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% -.5% -1.% -1.5% 12% 8% 4% % -4% -8% -12% 销售均价 ( 元 / 平米 ) 销售均价指数 * 环比 ( 左轴 ) 同比 ( 右轴 ) 数据来源 : 中指院, 广发证券发展研究中心 *12 个月移动平均,9 年 1 月 =1 2 / 6
Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 wwwww3 合理补充储备资源, 拿地方式多元化 216 年 3 月, 保利地产主要在长三角和珠三角地区获取项目资源, 分别在南京 上海 广州 东莞 湛江等城市拿到了 5 个项目, 合计土地面积 48 万平米, 合计建筑面积 123 万平米, 总地价 82 亿元, 保利地产权益地价 5 亿元 表 1: 保利地产 216 年 3 月新增项目情况 时间项目 / 土地城市 总地面积 ( 万平米 ) 建筑面积 ( 万平米 ) 总地价 ( 亿元 ) 楼面价 ( 元 / 平米 ) 权益 216 年 3 月 南京市浦口区江浦街道广电路西侧地块 江苏南京 8.17 13.98 31.2 2232 1% 216 年 3 月 上海市临港南汇新城 NNW-C4C-2 地块 上海 8.6 9.46 7.5 7452 7% 216 年 3 月 广州市白云区棠槎路穗花水泥厂地块 广州白云 4.9 2.11 25.59 12725 17% 216 年 3 月 东莞市洪梅镇创力片区旧改项目地块 广东东莞 11.73 27.68 4.33 1565 87% 216 年 3 月 湛江市水上运动中心项目 广东湛江 14.67 51.35 13.4 261 4% 小计 48.8 122.58 81.57 保利地产 3 月拿地建面 (123 万平米 ) 低于销售建面 (166 万平米 ), 不过从整个一季度的情况来看, 公司合计获取项目资源建面 46 万平米, 是超过同期销售建面 344 万平米, 受益于项目去化情况良好, 因而公司目前补库存意愿依然较为积极 从投资力度上看,3 月土地投资总地价 82 亿元, 占同期销售金额 222 亿元的 37%, 较 2 月略有下降, 不过整体仍在温和回暖, 并且基本没有去拿很贵的土地 图 5: 保利地产去库存 or 补库存 图 6: 保利地产拿地力度 5 4 3 1 4% 3% % 1% % 25 1 5 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 拿地建面 ( 万平米 ) 拿地建面 / 销售建面 * 拿地金额 ( 亿元 ) 拿地金额 / 销售金额 * *12 个月移动平均, 不含海外地产项目 *12 个月移动平均, 不含海外地产项目 拿地权益方面基本与 212 年以来持平, 维持在 6%-7% 的水平, 因此, 未来净利润 中的少数股东损益的占比仍可能在相对较高水平 此外, 保利地产除招拍挂市场外, 也更加积极地通过合作或者并购方式获取资源 3 / 6
wwwww4 图 8: 保利地产少数股东损益占净利润比重 3% 图 7: 保利地产拿地权益占比 1% 9% 25% 8% 2% 7% 15% 6% 1% 5% 5% 4% 8 9 21 211 212 213 214 215 216* % 9 21 211 212 213 214 215 按建面 按地价 少数股东损益占净利润比重 *216 年 1-3 月, 不含海外地产项目 盈利预测与投资评级 作为行业龙头之一, 保利地产一季度的整体销售表现优异, 公司对于市场的预判准确且敏锐度较高, 在政策窗口期积极把握项目快速去化的机会 同时, 在市场热度较高的时候并没有去拿很贵的土地, 体现了公司一如既往的逆周期拿地的能力 我们看好房地产白银时代公司的发展, 再融资的推进将进一步奠定公司发展的资金基础 预计 15 16 年 EPS 分别为 1.32 1.48 元, 维持 买入 评级 风险提示 下半年市场热度回落 养老地产推进进度低于预期 4 / 6
wwwww5 5 / 6 资产负债表单位 : 百万元现金流量表单位 : 百万元 至 12 月 31 日 213A 214A 215E 216E 217E 213A 214A 215E 216E 217E 流动资产 33,8 35,858 42,39 445,645 495,62 经营活动现金流 -9,754-1,458 21,279 21,264 18,418 货币资金 33,753 4,7 53,793 6,163 67,241 净利润 11,864 14,231 16,436 18,9 21,328 应收及预付 29,348 43,596 46,928 49,62 52,544 折旧摊销 31 332 26 276 292 存货 239,97 267,192 31,317 335,861 375,835 营运资金变动 -27,958-28,753 4,163-4,7-9,851 其他流动资产 其它 6,29 3,731 421 6,788 6,649 非流动资产 1,932 14,98 18,653 23,3 27,822 投资活动现金流 -2,226-3,169-1,993-1,942-2,343 长期股权投资 3,382 3,546 5,53 7,11 9,21 资本支出 -12-81 -1,39-959 -97 固定资产 1,985 2,478 2,62 2,758 2,923 投资变动 -1,541-3,141-683 -983-1,373 在建工程 52 1,2 1,52 其他 -583 53 无形资产 52 6 6 6 6 筹资活动现金流 12,56 19,891-5,563-12,952-8,997 其他长期资产 5,512 8,824 1,418 12,182 14,135 银行借款 6,681 63,577 31,923 24,57 28,917 资产总计 313,94 365,766 42,691 468,675 523,442 债券融资 -43,7-35,976-28,669-28,745-29,331 流动负债 166,635 187,313 229,9 262,131 293,966 股权融资 4,512 3,956 短期借款 1,37 3,257 1,596 1,229 1,446 其他 -8,986-11,665-8,818-8,777-8,583 应付及预收 145,64 158,644,264 232,8 265,846 现金净增加额 532 6,24 13,723 6,37 7,78 其他流动负债 19,625 25,412 27,148 28,12 26,674 期初现金余额 32,58 33,112 39,352 53,75 59,445 非流动负债 78,152 97,58 94,374 9,336 91,941 期末现金余额 33,112 39,352 53,75 59,445 66,523 长期借款 75,11 9,495 93,674 88,913 89,71 应付债券 2,99 7,3 其他非流动负债 61 54 7 1,423 2,23 负债合计 244,787 284,893 323,383 352,467 385,97 股本 7,138 1,73 1,73 1,73 1,73 资本公积 1,964 6,917 9,744 12,919 16,417 主要财务比率 留存收益 33,661 43,763 55,71 67,771 81,762 至 12 月 31 日 213A 214A 215E 216E 217E 归属母公司股东权 51,763 61,41 75,544 91,42 18,99 成长能力 (%) 益少数股东权益 17,39 19,463 21,764 24,788 28,627 营业收入增长 34.% 18.1% 18.7% 16.3% 14.4% 负债和股东权益 313,94 365,766 42,691 468,675 523,442 营业利润增长 19.5% 18.6% 17.% 14.9% 12.8% 利润表 单位 : 百万元 归属母公司净利润增长 27.4% 13.5% 15.9% 12.3% 1.2% 获利能力 (%) 毛利率 32.2% 32.% 31.5% 3.6% 3.6% 至 12 月 31 日 213A 214A 215E 216E 217E 净利率 12.8% 13.% 12.7% 12.6% 12.4% 营业收入 92,356 19,56 129,463,557 172,241 ROE 2.8% 19.9% 18.7% 17.4% 16.1% 营业成本 62,655 74,123 88,638 14,526 119,551 ROIC 9.2% 9.% 1.3% 11.3% 12.1% 营业税金及附加 9,522 11,148 13,576 15,266 17,463 偿债能力 销售费用 2,185 2,42 2,835 3,174 3,551 资产负债率 (%) 78.% 77.9% 76.9% 75.2% 73.7% 管理费用 1,576 1,723 1,899 1,957 2,19 净负债比率 94.5% 16.5% 7.5% 5.% 36.8% 财务费用 986 1,271 1,361 1,375 1,756 流动比率 1.82 1.87 1.76 1.7 1.69 资产减值损失 6 563 速动比率.26.33.33.31.31 公允价值变动收益 营运能力 投资净收益 635 1,153 1,64 1,263 1,52 总资产周转率.33.32.33.34.35 营业利润 16,7 18,981 22,217 25,523 28,782 应收账款周转率 43.85 38.39 37.96 42.54 46.76 营业外收入 182 167 存货周转率.29.29.31.33.34 营业外支出 87 115 每股指标 ( 元 ) 利润总额 16,12 19,32 22,217 25,523 28,782 每股收益 1. 1.14 1.32 1.48 1.63 所得税 4,237 4,8 5,781 6,623 7,454 每股经营现金流 -1.37 -.97 1.98 1.98 1.72 净利润 11,864 14,231 16,436 18,9 21,328 每股净资产 7.25 5.72 7.4 8.52 1.15 少数股东损益 1,117 2,31 2,31 3,24 3,839 估值比率 归属母公司净利润 1,747 12, 14,135 15,876 17,489 P/E 9.4 8.3 7.2 6.4 5.8 EBITDA 16,727 19,993 22,774 25,91 29,779 P/B 1.3 1.7 1.3 1.1.9 EPS( 元 ) 1. 1.14 1.32 1.48 1.63 EV/EBITDA 7.4 1.1 8. 6.2 5.1
wwwww6 广发房地产行业研究小组 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 七年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心 分析师, 清华大学工学硕士, 三年房地产研究经验,213 年加入广发证券发展研究中心 乐加栋 : 郭镇 : 金山 : 分析师, 复旦大学经济学硕士, 两年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心 李飞 : 研究助理, 中国科学技术大学金融工程硕士,215 年进入广发证券发展研究中心 广发证券 行业投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 1% 以上 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -1%~+1% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 1% 以上 广发证券 公司投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 15% 以上 谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-15% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们 广州市深圳市北京市上海市 地址广州市天河区林和西路 9 号耀中广场 A 座 141 深圳市福田区福华一路 6 号 免税商务大厦 17 楼 北京市西城区月坛北街 2 号 月坛大厦 18 层 上海市浦东新区富城路 99 号 震旦大厦 18 楼 邮政编码 5162 518 145 12 客服邮箱 服务热线 gfyf@gf.com.cn 免责声明 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证 报告内容仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价 广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任, 除非法律法规有明确规定 客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告 本报告反映研究人员的不同观点 见解及分析方法, 并不代表广发证券或其附属机构的立场 报告所载资料 意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士 未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版 复制 刊登 转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版 复制 刊登 转载和引用者承担 6 / 6