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1 37 82 Journal of Taiwan Land Research Vol. 3, pp. 37~ 82 * (tax holiday ) ( ) 8.9% 37.6% 22.71% 76.63% ( 0.1%) ( 10%) (lock-in effect) * TEL: (02) FAX: (02) yuantsai@gate.sinica.edu.tw 37

2 Land Taxes in Taiwan: Problems, Impact and Reforms Tsai, Chi-yuan Abstract The tax base for land transaction tax is determined by the official present value (OPV) before and after the transaction. The official present value may be either larger or smaller than the transaction price; furthermore, it does not fully take into consideration the seller's improvement costs and management expenses during the period in which they held the land. There is thus a considerable gap between this system and fair, equitable taxation. This is particularly true because no tax need be paid on transactions (and transfers of title) during tax holidays (i.e. the period between consecutive annual adjustments of the official present value), creating a serious flaw in the taxation system. The reason why such a serious failing has developed is because of the confusion in the land valuation system under Taiwan's land rights equalization tax system. For example, when land value tax is levied on the ownership of land, the tax base, official land value, is derived mainly from the official present value. On average, official land value (OLV) in Taiwan is only one quarter of official present value. On urban land subject to land value tax, the official land value varies between 8.9% and 37.6% of the price that the land would reach if sold by court auction or by the government; official present value varies between 22.71% and 76.63% of the price at which land is sold by the National Property Bureau. In other words, there is neither an open land market price nor a reasonable appraised market value. Owing to the fact that information is not made freely available, the prices paid in ordinary market transactions are kept secret. As one of the most important bases for market value appraisal - the regular market sale price - is not available, the official present value and official land value become meaningless, and the economic and fiscal functions of land value tax (LVT) and land value increment tax (LVIT) are warped. Even more serious, the effective land value tax rate is too low, while the effective land value increment tax rate is too high. If one studies the two in combination, 38

3 one can see that the combination of an excessively low average effective land value tax burden (around 0.1%) and an excessively high effective land value increment tax burden (around 10%) results in a serious lock-in effect, causing a loss of equilibrium in market supply and demand. In this article, simple mathematical models are used to show that the current tax system encourages land speculation and the pushing up of land prices. I believe that the reform of the land tax system is an urgent task if fairness and justice are to be achieved. The method of reform adopted should be to reduce the land transaction tax burden, while raising the tax burden on the ownership of land, in order to eliminate land speculation, revitalize the real estate market and promote economic development. Keywords: lock-in effect, site rent tax, land value tax, land value increment tax 1% 2% 9% (improvements) (property tax) (site-value tax, or land value tax, LVT) (assessed market value) 39

4 (land development tax) ( ) 60% (betterment levy) ( ) 30% (tax base) (tax holiday ) ( ) 8.9% 37.6% 22.71% 76.63% ( (land value increment tax, LVIT) ) ( ) ( 1% 0.2% 5.5%) ( 40% 50% 60%) ( 0.1%) ( 10%) (lock-in effect) (Henry George Society) (Pugh, 1997) 40

5 ( )

6 42 - ( ) 1. (1) (2) (3) ( (90.75 ) ( )) 10% 90 (Tsai, 1998) 2. (1) (2) (3) 3.

7 43 ( ) % 40% 100% 200% 50% 201% 60% % % % /100 ( ) / ( / ) [ ( ) ] (40%) [ ( ) ] (50%) ( 0.10) [ ( ) ] (60%) ( 0.30)

8 % % ( ) (economic agent) ( ) (t 1...T) (R t ) (site rent tax) (land value tax, LVT) (t T) (P T ) (land value increment tax, LVIT) ( 1994) TLRT R p 0 = t ( 1 LRT) + P T ( P T P 0 )LVIT 1 + i ( 1 + i) T...(1) t = 0 R t LRT t P t 200 t 10% R t 20 t 2 10% 1% t 4 20% 2% 10 i i r + DP e e DP P r P P T (t T) ( ) (offer price) P 0 (t 0 ) (bid price) LVIT LVIT 270/500 54% (1) (assessment ratio) (2) (P T P 0 ) (3) (4) (tax holiday) 1. 44

9 1 ( reference price) (discretion) (rule) (appeal and defend) 1. ( 1994a 1991) 45

10 (disclose) ( ) (2) (3) 101.2% 114.3% 3,513 (4) 76.63% 22.71% 45.04% 46.88% 50% (assessment ratio) 100% 30% 50% Arizona 100% Arizona 25% 16% 10% (comprehensive land holding tax) (capital value) 0.3% 5% (OVSP, official value of standard parcels) 30% (OVIP office value of individual parcel) OVIP 20% 40% ( ) 50% OVIP 20% 100% % (national land value tax) % 46

11 % (1) (2) (3) (4)

12 75% (assessed value) GIS(geography information system) GIS 2. (P T P 0 )/P 0 (1) t 0 t T ( ) ( ) ( GNP ) P P T 600 (P T P 0 )/P 0 5 P 0m 400 P Tm ( 100 ) (loss offset) (lock-in effect) 3. 48

13 (1) T R P 0 = t ( 1 LVT) P + T ( P T c P 0 )LVIP ( 1 + i) t ( 1+ i) t...(2) t =0 c ( ) / ( %) 250/ ( % %) 150/ ( % %) 40.00% 41.66% 48.75% 135%( ( )) 90%( ( )) 67.5%( ( )) 40% 60% ( 1%) ( ) ( ) ( ) D 0 D 0 P 0 P (Eckert, ; Rosen, 1992) Muth(1968) 1.3 ( S 1 S ) 1 (P 1 P ) D 0 0 D 0 P 1 D S 0 0 S 1 49

14 ( 5) ( P 0 P ) (tax holiday) ( ) ,000 (A ) 2,000 (A ) ,000 (B ) 1,000 (A ) 3,000 (BB ) (2000 ) 9 4,000 (C ) EF ( ) 50

15 ( ) (land value tax, site-value tax) (improvements) (a plot of land) (market value) (Henry 51

16 George) 1878 (improved value tax) ( 1994) (LVIT, land value increment tax) ( ) ( ) ( 1994) ( 1994b 1994) (capital value) (annual rental value) (current value) ( ) (Hicks, 1961) ( ) (risk factor) ( ) ( ) ( 52

17 ( ) (Muth, 1968) Mieszkowski(1972) 40% 75% Pittsburgh (William, 1963; Oates and Schwab, 1998) ( 70%) ( ) (Mieszkowski, 1972) (capital tax effect) (excise tax effect) (factor immobility effect) Mieszkowski ( ) (net returns) 53

18 ( ) (relative factor mobility) ( ) ( ) ( ) (John Stewart Mill) (capital gain tax) ( ) (neutrality) (Netzer, 1996) ( ) (Bentick, 1979; Mills, 1981) (bad mistake) (current rental income) 100% ( ) ( ) (earlypayoff income) (future income) (resource cost) ( / ) (neighbor) ( ) (land owner) (land user) 54

19 ( ) 1. (critical progressive point of land value) (Tsai, 1982, Appendix 1-2) (excise effect) 2, , % , % 1%(19 ) (189 ) [ ] 1.5%(19 ) (1) (2) 2.5% (3) 3.5% (4) 4.5% (5) 5.5% 0.3% 0.2% (1) (79/1/1 )(20 ) (2) 0.3% (3) ( 1% ) (83) , %

20 (economic agent) ( ) ( ) (tax squeeze effect)(tsai, ) %( (41, , ) 2) 9, , % 5.5% 1,059, ,512, % 56

21 !"#$%&'()!*+,-./01!"#$%&'(#)*+,-./!!"# 1-6!" 7-12!" 1-6!" 7-12!"!"#!"# (1) (2) ( )(3) (4) ( )(5) ( )(6) ( )(7) ( )(8) ( )(9) (10) 5,655,036 11,449, , ,174,111 4,539,641 21,534,839 23,589,114 45,123, !"# 2, ,862 7, , ,749 1,367,014 1,508,292 2,875, ( )! 2, ,938 6, , ,300 1,255,101 1,384,699 2,639, ( )!" 139 1, ,147 16,623 15,147 16,623 31, ( )!"# ,899 4,221 19,495 21,106 40, ( )!" 50 12, ,743 28,605 77,271 85, , !"# 5,652,727 11,311, , ,880,894 4,215,892 20,167,825 22,080,822 42,248, ( )! 3,738,651 7,707,880 77, ,302,428 2,514,680 17,240,032 18,918,179 36,158, % 3,576,816 6,678,804 41, ,281,642 1,392,157 6,408,089 6,960,668 13,368, % 147, ,879 18, , ,890 3,574,920 3,900,936 7,475, % 8,675 93,754 4, , ,377 1,034,565 1,157,327 2,191, % 2,383 35,782 2, ,339 69, , ,760 1,425, % ,391 1, ,851 42, , ,327 1,098, % 2,549 80,270 9, , ,535 5,015,573 5,582,161 10,597, ( )!" 1,892,792 3,307,605 16, ,213,854 1,306,315 1,213,751 1,306,213 2,519, ! 1,669,036 2,858,081 12, ,142,701 1,228,718 1,142,612 1,228,629 2,371, !" 223, ,524 3, ,153 77,597 71,139 77, , ( )!"# 8,488 74,453 21, , ,874 1,550,528 1,679,367 3,229, ( )!" 12, ,384 1, ,506 59, , , , !"#$%&'((1998) 57

22 !"#!"#$%&'(#)*+,-./ ( )!!"# 1-6!" 7-12!" 1-6!" 7-12!"!"#!"# (1) (2) ( )(3) (4) ( )(5) ( )(6) ( )(7) ( )(8) ( )(9) (10) 5,655,036 11,449, , ,174,111 4,539,641 21,534,839 23,589,114 45,123, !"# 2, ,862 7, , ,749 1,367,014 1,508,292 2,875, ( )! 2, ,938 6, , ,300 1,255,101 1,384,699 2,639, ( )!" 139 1, ,147 16,623 15,147 16,623 31, ( )!"# ,899 4,221 19,495 21,106 40, ( )!" 50 12, ,743 28,605 77,271 85, , !"# 5,652,727 11,311, , ,880,894 4,215,892 20,167,825 22,080,822 42,248, ( )! 3,738,651 7,707,880 77, ,302,428 2,514,680 17,240,032 18,918,179 36,158, % 3,576,816 6,678,804 41, ,281,642 1,392,157 6,408,089 6,960,668 13,368, % 147, ,879 18, , ,890 3,574,920 3,900,936 7,475, % 8,675 93,754 4, , ,377 1,034,565 1,157,327 2,191, % 2,383 35,782 2, ,339 69, , ,760 1,425, % ,391 1, ,851 42, , ,327 1,098, % 2,549 80,270 9, , ,535 5,015,573 5,582,161 10,597, ( )!" 1,892,792 3,307,605 16, ,213,854 1,306,315 1,213,751 1,306,213 2,519, ! 1,669,036 2,858,081 12, ,142,701 1,228,718 1,142,612 1,228,629 2,371, !" 223, ,524 3, ,153 77,597 71,139 77, , ( )!"# 8,488 74,453 21, , ,874 1,550,528 1,679,367 3,229, ( )!" 12, ,384 1, ,506 59, , , , !"#$%&'((1998) 58

23 59 2. ( ) (destabilizer) ( ) % % 0.6% 2%( 0.2% ) (improper use) 9% 24%(Harrison, 1983) ( ) ,000 ( ) 25,000 ( ) 40,000 ( ) 55,000 ( ) (0.01 0) ( ) ( ) ( )

24 (1) c (P 0 ) LVIT (1) T R t 1 LRT P 0 LVIT = t =0 ( ) ( 1+ i) ( 1 + i) T + P T 1 ( 1+ i) T ( 1+ i) LVIT ( ) (3) 4. ( LRT) ( LVIT) P 0 = ( ) T t =0 R t ( 1 LRT) 1 +i + P P T ( P T 0 )LVIT ( 1+ i) T P 0 ( ) P T ( ) R i T R P 0 = t ( 1 LRT) + P ( T 1 LVIT ) + P 0 LVIT ( 1+ i) t ( 1 +i) T t =0 P 0 P LVIT 0 = ( 1+ i) T P 0 T t =0 1 LVIT ( 1+ i) T = P 0 = = = T t =0 P 0 LVIT = T t =0 T t =0 R t ( 1 LRT) + P ( T 1 LVIT ) ( 1+ i) t ( 1+ i) T T t= 0 R t ( 1 LRT) ( 1+ i) t T t= 0 R t ( 1 LRT) + P T ( 1 LVIT) ( 1+ i) t ( 1+ i) T ( 1+ i) T ( 1 +i) T LVIT [ ] + P T ( 1 LVIT ) ( 1+ i) T ( ) ( 1 +i) T ( 1) ( 1+ i) t ( 1+ i) T LVIT ( 1 + i) T ( 1+ i) T LVIT [ ] [( 1 + i) T LVIT] 0 R t 1 LRT [( 1 +i) T LVIT] + P T [ ] 2 [( 1 + i) T LVIT] 2 R t ( 1 LRT) ( 1+ i) T ( 1+ i) t ( 1+ i) T LVIT [ ] 2 + P T R t ( 1 LRT) ( 1+ i) T + P ( 1+ i) t T 1 ( 1+ i) T ( 1+ i) T LVIT [ ] 2 [( 1 LVIT) + LVIT ( 1+ i) T ] ( 1+ i) T LVIT [ ] 2 [ ] ( ) P T ( 1 LVIT) 1% ( ) 60

25 (P 0 ) T ( ) P T 200 R t 10 ( 10% 100 ) T 20 i 10% LRT LVIT (1) LRT 10% LVIT 20% (2) LRT 10% LVIT 10% LVIT (3)LRT 10% LVIT 30% LVIT (4)LRT 20% LVIT 20% LRT LRT 20% LVIT 10% LRT LVIT 1.04% (LRT) 10% 40.65%( ) (LVIT 20% (P 0 ) LVIT P 0 LRT P 0 LVIT (1)LRT 10% LVIT 20% (2)LRT 10% LVIT 10% (3)LRT 10% LVIT 30% (4)LRT 20% LVIT 20% (2) c 0 2 LVIT - P 0 LVIT = T t =0 R t ( 1 LRT) ( 1 + i) ( 1 + i) T + P T ( 1 + i) T ( 1 + i) T LVIT ( ) 0...(4) [ ] 2 2 ( T 23 ) LVIT ( ) P 0 c 0 LVIT P 0 (4) (P T c)( (1 i) T ) LVIT case(1)lrt 10% LVIT 20% P 0 LVIT T 1 T 20 (P 0 ) T P 0 LVIT case(2)lrt 10% P 0 LVIT 10% LVIT case(1) P 0 P 0 61

26 ( ) c 0 1 (1)LRT 10% (2)LRT 10% (3)LRT 10% (4)LRT 20% (5)LRT 20% LVIT 20% LVIT 10% LVIT 30% LVIT 20% LVIT 10% case(1)lrt 10% LVIT 30% (2) LVIT case(1) case(4)lrt 20% LVIT 20% T T (P 0 ) T 1 P LVIT P 0 62

27 ( ) c 0 1 (1)LRT 10% (2)LRT 10% (3)LRT 10% (4)LRT 20% (5)LRT 20% LVIT 20% LVIT 10% LVIT 30% LVIT 20% LVIT 10% case(5) % 63

28 (development land tax) (planning permission fee) ( ) (matrix of land tax reform) ( ) ( ) ( ) 64

29 (1) (1) (1) (2) (2) (3) (4) (4) (1) (1) (1) (2) (2) (3) (1) (1) (2) (2) (3) (2) (2) (assessed value) 50% % 50% 35% 35% 50% 30% 30% 25% 25% 30% 40% 50% 10.9% 12.0% ( 89 ) 65

30 (60%) (49.40%) (246,522.3 ) 28, % (161,042.5 ) 56.07% 76.89% (66 10 ) 104 2, % ( ) 287,620 ( [(2, ) 60% %] ) ,000 / ( 40% 100%) 35.14% 8.75% 8.57% 143,810 ( ) 40% 60% 50% 40% 40% 30% 20%

31 !"#$%&'()!*+,-./01!"#$1997!"#$%&$'(!!"!! 10,000 m 2 % $ $ $ $ % $ % $ %!" 79, , , , , , ! 10% 40% 213,859 1, , , , , , % 43, , , , , , % 173,102 2, , , , , , , ,790 5, , , , , , , ! 12,424 3, , , , ! 339,801 33, , , , , !"#$%&'()*+,-1997!"# $% (1) 10, ,025 1 (2)!"#$%&'()*( )!"# $%&'()*+ (3)!"#$%&&'=!"!#$%&"'!(40.65% (4)!"#$%&45%!"#$%1,376,266.8!"#$%&'(&)*+,235,405.7!"#$%&10,978.6!"!"#$1,129,882.5!"#$%&'()*+,-./012%% % (5)!"#$%&'($) (6)!10,978.6!"#$%&%619,302.1!1.77%!"#$%&'()*+,-./ : 67

32 68 20% % 10% 0% 15% 5% 0% , , % 20% 10% 10% 5% 0% 1, ,515.9 ( a) 25% 10% 20% ( ) , % 1,376, ,129, , % 10% 1, (1) (2) 40% 30% 20% (3) (50%) (4) ( ) ( ) (1) (2) 10% 20% (3) (4) ( ) ( )

33 ( ) 1982 (Tsai, 1982) ( 1987) ( a) ( ) 1.044%( ( ) 40, ) (1) (2) 17.37% (3) ( ) % Arizona ( ) ( (25%) (16%) (10%)) 7. (assessed value) (monocentric) (1) (2) (rent gradient) (3) (4) 69

34 70 ( 5.5%) 9, (2, ) 8.04% % (Tsai, 1982) % 61.06% (impact) (repercussions) 71.42% 61.06% ( ) (impact) (Henry George rule) 2,481.5 ( ) , ( ) ( ) (

35 1997 2, ( ) ( ) * ( ) ( ) ( ) , , , ,455 / , * , ,451 71

36 ) ( ) , ( ( )) 1, ( ( )) 1, ( ( )) , ( 100 ) (90.14 ) ( 300 ) (672.4 ) ( ) ( ) ( ) ( ) GNP 1.18% 4.08% 3.5% 3.48% 2.42% 1998

37 73 IMD ( ) 1. Muth ( ) ( ) (Muth 1968) Mieszkowski(1972) ( 2% ) 25% 75% 70% %( 1994) 2. ( 1.0% 0.2%) ( 3% 5% 1.38% 2% 3% 1.38%) % % ( 3% 1%) ( 1.38% 0.2%) ( ) (urban renewal)

38 ( ) ( ) 17.37% (lock-in effect) (1883) 1977 (real price) ( c 0 1) (c 0 1) c 0 1 (P 0 ) c 0 1( ) (P 0 (19 20 ) (P 0 ) 40% 30% 20% 10% 40% 30% 20% ( 15% 5% 0%) 74

39 ( 30% 10% 0%) 30% 20% 10% 10% 5% 0% ( 1, ,515.9 ) 10% ( ) 100 ( ) ( ) 1. ( ) GIS ( ) ( ) ( ) ( )

40 76 ( ) ( ) ( ) ( ) 2. ( 10% 20%) 10% % ( 5.5%) 23.49% 300 ( 672.4

41 ) (adverse effect) 4. ( ) ( ) (Case 1994 Lin 1994 Yen Pugh 1997) (1993) (Public Finance Review ) (1993) (1991) 4 6 (1993) (1994a) (Journal of Social Sciences and Philosophy) (1994b) (1993) (1994) (1995) (1987)

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