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3 收 账 款 规 模 较 大, 形 成 较 大 资 金 占 压, 项 目 回 款 较 慢, 未 来 随 着 土 建 施 工 项 目 建 设 的 推 进, 公 司 对 外 筹 资 压 力 将 加 大 3. 公 司 计 提 坏 账 准 备 比 例 在 同 行 业 处 于 中 等 偏 低 水 平, 存 在 一 定 程 度 应 收 款 项 坏 账 计 提 不 充 分 的 风 险 年, 公 司 存 货 规 模 进 一 步 加 大, 存 货 周 转 率 有 所 下 降, 公 司 可 能 面 临 一 定 的 去 化 压 力 分 析 师 周 馗 电 话 : 邮 箱 范 文 豪 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 2

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5 一 主 体 概 况 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 住 总 集 团 ) 前 身 为 由 中 国 建 设 总 公 司 二 局 北 京 建 筑 工 程 总 公 司 及 北 京 房 管 局 于 1983 年 5 月 成 立 的 北 京 市 住 宅 建 设 总 公 司 1992 年 11 月, 更 名 为 北 京 住 宅 开 发 建 设 集 团 总 公 司, 并 于 1993 年 10 月 5 日 正 式 领 取 企 业 法 人 营 业 执 照 1995 年 10 月, 北 京 市 政 府 按 照 北 京 市 国 有 资 产 授 权 经 营 管 理 试 点 办 法 授 权 公 司 经 营 管 理 所 属 单 位 的 国 有 资 产 1996 年 10 月 北 京 市 人 民 政 府 批 复 ( 京 政 函 [1996]54 号 ) 公 司 改 制 为 国 有 独 资 公 司, 并 更 名 为 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 历 经 多 次 增 资 后, 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 注 册 资 本 亿 元, 北 京 市 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 持 有 公 司 100% 的 股 份, 是 公 司 的 唯 一 股 东 和 实 际 控 制 人 2015 年, 公 司 主 营 业 务 未 发 生 变 更, 采 取 以 建 安 与 市 政 施 工 和 房 地 产 开 发 为 主, 文 体 贸 易 与 现 代 服 务 行 业 为 辅 的 综 合 业 务 框 架, 建 筑 板 块 项 目 以 北 京 天 津 等 区 域 为 重 点 发 展 区 域, 涵 盖 安 置 房 项 目 商 品 房 项 目 及 市 政 轨 道 交 通 建 设 项 目 等, 房 地 产 开 发 板 块 项 目 主 要 以 北 京 区 域 为 主, 涵 盖 危 改 小 区 住 宅 开 发 廉 租 房 经 济 适 用 房 两 限 房 等, 文 体 贸 易 与 现 代 服 务 板 块 主 要 涵 盖 混 凝 土 生 产 钢 材 贸 易 物 业 管 理 工 程 监 理 等, 业 务 主 要 集 中 在 北 京 区 域 截 至 2015 年 底, 公 司 拥 有 北 京 住 总 第 一 开 发 建 设 有 限 公 司 北 京 住 总 市 政 工 程 有 限 责 任 公 司 北 京 住 总 装 饰 有 限 责 任 公 司 北 京 住 总 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 天 津 京 城 投 资 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 京 城 投 资 ) 等 78 家 子 公 司, 纳 入 合 并 范 围 的 二 级 子 公 司 共 计 26 家 ( 较 上 年 增 加 5 家 ), 公 司 在 册 员 工 8,935 人 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )82.38 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 2015 年, 公 司 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )3.31 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 2.86 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 为 亿 元 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )83.11 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 亿 2016 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )0.82 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 0.82 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 2.52 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 为 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 慧 忠 里 320 号 ; 法 定 代 表 人 : 王 宝 申 二 债 券 概 况 经 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 证 监 许 可 号 文 核 准, 公 司 获 准 向 合 格 投 资 者 公 开 发 行 面 值 不 超 过 15 亿 元 的 公 司 债 券 2016 年 2 月 24 日, 公 司 成 功 发 行 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 2016 年 公 开 发 行 公 司 债 券, 并 于 2016 年 3 月 24 日 在 上 海 证 券 交 易 所 上 市, 共 募 集 资 金 15 亿 元, 债 券 期 限 5 年, 含 第 3 年 底 公 司 上 调 票 面 利 率 选 择 权 和 投 资 者 回 售 选 择 权, 发 行 利 率 为 3.55%, 该 公 司 债 已 于 2016 年 03 月 24 号 上 市, 债 券 简 称 16 住 总 01, 上 市 代 码 :136227, 募 集 资 金 用 于 偿 还 公 司 银 行 贷 款 和 补 充 营 运 资 金 截 至 2016 年 3 月 底, 本 次 债 券 募 集 资 金 已 使 用 完 毕, 全 用 于 偿 还 银 行 借 款 截 至 报 告 出 具 日, 本 次 债 券 未 到 付 息 兑 付 日 期, 无 付 息 兑 付 情 况 发 生 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 4

6 三 行 业 分 析 1. 建 筑 行 业 建 筑 业 发 展 状 况 与 国 内 经 济 水 平 固 定 资 产 投 资 规 模 变 动 密 切 相 关, 近 年 来 宏 观 经 济 下 行 固 定 资 产 投 资 增 速 放 缓 给 建 筑 业 发 展 带 来 了 一 定 的 负 面 影 响 2015 年, 全 年 国 内 生 产 总 值 676, 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 比 上 年 增 长 6.90%, 增 速 创 近 几 年 新 低 ; 面 对 不 断 下 行 的 经 济 压 力,2015 年 全 国 建 筑 业 总 产 值 180, 亿 元, 比 上 年 增 长 2.29%, 与 2014 年 增 长 10.92% 相 比, 建 筑 业 总 产 值 增 速 大 幅 跳 水, 国 内 经 济 下 行 对 建 筑 业 发 展 影 响 较 大 2015 年, 全 年 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 )551,590 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 10.0%, 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 12.0%, 实 际 增 速 比 上 年 回 落 2.9 个 百 分 点 三 次 产 业 投 资 同 比 分 别 增 长 31.8% 8.0% 和 10.6% 从 到 位 资 金 情 况 看,2015 年 全 年 到 位 资 金 573,789 亿 元, 比 上 年 增 长 7.7% 其 中, 国 家 预 算 资 金 增 长 15.6%, 国 内 贷 款 下 降 5.8%, 自 筹 资 金 增 长 9.5%, 利 用 外 资 下 降 29.6% 全 年 新 开 工 项 目 计 划 总 投 资 408,084 亿 元, 比 上 年 增 长 5.5% 2015 年 全 国 固 定 资 产 投 资 增 速 也 明 显 回 落, 这 也 对 建 筑 业 增 速 的 大 幅 下 降 产 生 较 大 的 影 响 从 竞 争 状 况 来 看,2015 年, 受 宏 观 经 济 下 行 的 影 响, 小 型 建 筑 企 业 被 兼 并 重 组 或 退 出, 建 筑 业 企 业 个 数 为 80,911 家, 较 2014 年 小 幅 下 降 ;2015 年 建 筑 业 总 产 值 为 180,757 亿 元, 增 速 由 上 年 的 10.92% 下 降 至 2.28%, 增 速 放 缓 近 年 来, 建 筑 业 行 业 总 利 润 呈 波 动 增 长 态 势, 除 2008 年 受 全 球 金 融 危 机 影 响 建 筑 行 业 利 润 大 幅 下 降 外, 建 筑 行 业 利 润 均 保 持 增 长, 但 增 长 率 本 身 呈 下 降 趋 势 这 反 映 出 行 业 竞 争 的 相 对 激 烈 原 材 料 方 面,2015 年, 受 钢 铁 行 业 产 能 过 剩 影 响, 钢 铁 价 格 持 续 走 低 截 至 2015 年 底,Myspic 综 合 钢 价 指 数 跌 至 的 最 低 点 2016 年, 随 着 我 国 经 济 开 始 企 稳 回 升 国 内 大 中 型 钢 企 连 续 上 调 出 厂 价 格, 我 国 钢 价 指 数 在 经 历 了 长 时 间 的 价 格 下 跌 后, 在 2015 年 触 底 反 弹, 从 2015 年 底 的 的 最 低 点 持 续 上 涨, 截 至 2016 年 3 月 底, 已 经 上 涨 至 点 从 水 泥 价 格 来 看, 水 泥 行 业 作 为 周 期 性 很 强 的 行 业, 其 产 品 价 格 与 整 个 经 济 周 期 关 系 密 切 2014 年 2015 年, 水 泥 价 格 延 续 了 波 动 下 降 的 态 势 总 体 看, 受 建 筑 行 业 上 游 原 材 料 供 应 比 较 充 足 的 影 响,2015 年, 上 游 原 材 料 价 格 有 所 下 降, 有 利 于 建 筑 企 业 控 制 成 本 总 体 看, 短 期 内, 受 经 济 不 确 定 性 增 大 的 影 响, 中 国 宏 观 经 济 存 在 增 速 持 续 放 缓 的 压 力 基 于 建 筑 行 业 与 宏 观 经 济 的 高 相 关 性, 基 建 投 资 疲 软, 以 及 房 地 产 投 资 继 续 下 滑, 加 之 其 举 债 经 营 的 特 性, 建 筑 企 业 经 营 压 力 加 大 ; 但 从 未 来 来 看, 区 域 经 济 的 持 续 发 展 城 镇 化 建 设 等 都 为 建 筑 业 企 业 提 供 了 广 阔 的 市 场 空 间, 建 筑 行 业 仍 将 伴 随 着 中 国 城 市 化 发 展 需 求, 保 持 良 好 的 发 展 前 景 2. 房 地 产 行 业 2015 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95, 亿 元, 较 上 年 名 义 增 长 1.0%, 增 速 较 上 年 同 期 下 滑 9.5 个 百 分 点, 为 近 五 年 来 的 最 低 点 其 中, 住 宅 投 资 64, 亿 元, 同 比 增 长 0.38%; 办 公 楼 投 资 6, 亿 元, 同 比 增 长 10.1%; 商 业 营 业 用 房 投 资 14, 亿 元, 同 比 增 长 1.82% 从 土 地 供 应 量 来 看, 土 地 作 为 房 地 产 的 主 要 成 本 来 源, 主 要 受 到 地 方 政 府 供 地 意 愿 开 发 商 购 地 能 力 和 意 愿 以 及 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 的 影 响, 其 中, 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 对 土 地 市 场 的 影 响 力 度 最 大 2015 年, 土 地 市 场 整 体 下 行, 土 地 供 应 量 和 土 地 成 交 量 分 别 为 5.79 亿 平 方 米 和 4.68 亿 平 方 米, 分 别 较 上 年 下 降 11.74% 和 18.04%;2015 年, 土 地 平 均 溢 价 率 为 16.81%, 较 上 年 增 加 5.06 个 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 5

7 百 分 点 在 去 库 存 压 力 下, 房 企 拿 地 速 度 有 明 显 放 缓 趋 势, 土 地 供 求 量 均 出 现 较 大 下 滑, 但 土 地 溢 价 率 出 现 上 涨 资 金 来 源 方 面,2015 年, 我 国 经 济 增 速 放 缓, 存 在 一 定 下 行 压 力, 但 政 府 持 续 实 行 适 度 宽 松 的 货 币 政 策, 央 行 多 次 降 准 降 息,A 股 再 融 资 活 跃 延 续, 房 企 银 行 间 市 场 中 期 票 据 发 行 开 闸, 证 监 会 推 出 的 公 司 债 发 行 与 交 易 管 理 办 法 将 发 行 主 体 由 上 市 公 司 扩 展 到 所 有 制 法 人, 大 大 降 低 发 行 债 券 门 槛, 且 在 港 交 所 上 市 的 内 地 房 企 也 得 以 通 过 境 内 子 公 司 发 行 公 司 债, 房 地 产 企 业 资 金 来 源 有 所 拓 宽 2015 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 125,203 亿 元, 比 上 年 增 长 2.6% 其 中, 国 内 贷 款 20,214 亿 元, 下 降 4.8%; 利 用 外 资 297 亿 元, 下 降 53.6%; 自 筹 资 金 49,038 亿 元, 下 降 2.7%; 其 他 资 金 55,655 亿 元, 增 长 12.0% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 32,520 亿 元, 增 长 7.5%; 个 人 按 揭 贷 款 16,662 亿 元, 增 长 21.9% 2016 年 1~3 月, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 31,992 亿 元, 同 比 增 长 14.7% 其 中, 国 内 贷 款 6,226 亿 元, 增 长 6.5%; 利 用 外 资 18 亿 元, 下 降 80.6%; 自 筹 资 金 11,740 亿 元, 增 长 4.7%; 其 他 资 金 14,007 亿 元, 增 长 30.4% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 7,882 亿 元, 增 长 25.9%; 个 人 按 揭 贷 款 4,670 亿 元, 增 长 46.2% 总 体 看, 对 房 地 产 业 偏 紧 的 信 贷 支 持, 使 房 地 产 业 的 资 金 较 为 紧 张 ; 但 2015 年 以 来, 房 企 融 资 呈 现 出 大 规 模 低 成 本 多 渠 道 外 转 内 等 特 点, 资 金 压 力 获 得 一 定 缓 解 从 商 品 房 市 场 供 求 情 况 看,2015 年, 房 地 产 企 业 主 动 把 握 政 策 改 善 机 遇, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 增 速 由 负 转 正, 销 售 额 增 长 主 要 由 价 格 增 长 带 动, 整 体 销 售 仍 以 去 库 存 为 主 2015 年, 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 6.5%, 增 速 比 11 月 份 回 落 0.9 个 百 分 点 ; 商 品 房 销 售 额 87,281 亿 元, 同 比 增 长 14.4%, 增 速 回 落 1.2 个 百 分 点 2016 年 一 季 度, 受 政 策 回 归 正 常, 以 及 去 库 存 压 产 能 减 首 付 减 利 率 的 影 响, 深 沪 京 在 限 购 政 策 环 境 下 领 涨 并 影 响 全 国,2016 年 1~3 月, 商 品 房 销 售 面 积 24,299 万 平 方 米, 同 比 增 长 33.1%, 增 速 比 1~2 月 提 高 4.9 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 面 积 增 长 35.6%, 办 公 楼 销 售 面 积 增 长 34.4%, 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 增 长 8.5% 商 品 房 销 售 额 18,524 亿 元, 增 长 54.1%, 增 速 提 高 10.5 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 60.3%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 69.4%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 增 长 8.2% 整 体 来 看,2015 年 以 来, 房 地 产 调 控 政 策 转 向, 多 重 政 策 利 好 刺 激 住 房 需 求 持 续 释 放, 楼 市 逐 步 回 暖 趋 势 已 基 本 确 定 从 商 品 房 销 售 价 格 看,2015 年 以 来, 房 地 产 行 业 受 到 多 重 宽 松 政 策 调 整 影 响, 重 点 城 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 明 显 回 升, 市 场 呈 现 回 暖 迹 象 2015 年 12 月, 百 城 住 宅 平 均 价 格 为 10, 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 4.15%, 增 速 较 上 年 同 期 增 加 6.84 个 百 分 点 ; 环 比 增 长 0.74% 2015 年 以 来 一 线 城 市 房 价 基 本 保 持 持 续 增 长 态 势, 且 增 幅 相 对 较 大 ; 二 线 城 市 房 价 自 2014 年 4 月 份 以 来 连 续 12 个 月 下 跌,2015 年 5 月 份 开 始 有 所 好 转,11~12 月 份 回 暖 趋 势 较 为 明 显 ; 三 线 城 市 房 价 自 2014 年 至 2015 年 7 月 连 续 下 跌,8 月 份 开 始 虽 有 所 回 升, 但 回 升 趋 势 并 不 明 显 2016 年 3 月, 全 国 100 个 城 市 ( 新 建 ) 住 宅 平 均 价 格 为 11,303 元 / 平 方 米, 环 比 上 涨 1.90%, 涨 幅 较 上 月 扩 大 1.30 个 百 分 点 从 涨 跌 城 市 个 数 看,60 个 城 市 环 比 上 涨,38 个 城 市 环 比 下 跌,2 个 城 市 持 平 总 体 看, 房 地 产 销 售 平 均 价 格 增 速 自 2015 年 5 月 起 由 负 转 正, 需 求 进 一 步 释 放 ; 同 时, 不 同 城 市 房 地 产 市 场 价 格 持 续 分 化 2016 年 3 月, 百 城 价 格 指 数 环 比 同 比 涨 幅 均 明 显 扩 大, 楼 市 呈 小 阳 春 态 势 房 地 产 政 策 方 面,2015 年, 中 央 定 调 稳 定 住 房 消 费, 密 集 出 台 金 融 信 贷 政 策, 改 善 房 地 产 市 场 运 行 环 境 3 月, 两 会 召 开, 确 定 2015 年 政 府 工 作 主 要 任 务 之 一 是 稳 定 住 房 消 费 ; 坚 持 分 类 指 导, 因 地 施 策, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 的 发 展 在 信 贷 支 持 上, 央 行 则 五 次 降 息 降 准 相 应, 地 方 政 府 除 放 松 限 购 限 贷 调 整 公 积 金 外, 也 在 财 政 补 贴 税 费 减 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 6

8 免 等 方 面 加 大 支 持 力 度 2016 年, 财 政 国 家 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 三 门 联 合 发 布 关 于 调 整 房 地 产 交 易 环 节 契 税 营 业 税 优 惠 政 策 的 通 知, 通 知 明 确 规 定 了 最 新 房 产 契 税 政 策, 自 2016 年 2 月 22 日 起 执 行 2016 年 2 月 2 日, 央 行 联 合 银 监 会 发 文 下 调 不 限 购 城 市 购 房 首 付 比 例 行 业 关 注 方 面, 目 前 商 品 房 待 售 面 积 依 然 较 高, 企 业 开 工 意 愿 仍 然 较 低, 根 据 国 家 统 计 局 数 据,2015 年 底, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 71,853 万 平 方 米, 比 11 月 底 增 加 2,217 万 平 方 米, 总 体 待 售 面 积 仍 然 保 持 在 较 高 水 平, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 同 比 增 速 已 连 续 7 个 月 增 加 房 屋 新 开 工 面 积 同 比 增 速 自 2014 年 2 月 起 始 终 保 持 负 增 长 ; 近 些 年 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展 以 及 房 地 产 调 控 的 持 续 推 进, 国 内 房 地 产 市 场 出 现 了 明 显 分 化, 目 前 一 线 和 重 点 二 线 城 市 库 存 相 对 较 低, 而 大 多 数 三 四 线 城 市 库 存 非 常 不 乐 观 ; 目 前, 房 地 产 企 业 的 利 润 已 经 到 了 一 个 饱 和 程 度, 由 于 地 产 项 目 的 土 地 成 本 高 企, 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 涨 带 来 的 机 会 利 润 愈 发 难 以 持 续, 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 整 体 而 言, 房 地 产 调 控 政 策 转 向, 资 金 压 力 获 得 缓 解, 多 重 政 策 利 好 刺 激 住 房 需 求 持 续 释 放, 楼 市 逐 步 回 暖 趋 势 已 基 本 确 定 同 时, 房 地 产 业 告 别 了 高 速 增 长 态 势, 开 发 投 资 增 速 逐 步 放 缓, 土 地 供 求 量 均 出 现 下 滑, 不 同 城 市 房 地 产 市 场 价 格 持 续 分 化, 预 计 未 来 房 地 产 行 业 将 会 持 续 分 化, 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势, 同 时 具 有 特 色 和 区 域 竞 争 优 势 的 中 小 房 地 产 企 业 也 会 获 得 比 较 大 的 生 存 空 间 四 管 理 分 析 2015 年, 公 司 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 未 发 生 变 化, 目 前 公 司 高 管 及 核 心 技 术 人 员 稳 定 公 司 主 要 管 理 制 度 连 续, 管 理 运 作 正 常 五 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 拥 有 建 安 与 市 政 施 工 房 地 产 开 发 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 三 大 板 块, 整 合 上 下 游 资 源 优 势, 形 成 了 一 体 化 的 运 营 模 式 : 公 司 同 时 拥 有 建 筑 设 计 房 地 产 开 发 物 业 管 理 等 配 套 能 力, 形 成 了 集 采 购 设 计 施 工 服 务 于 一 体 的 全 产 业 链 业 务 2015 年, 公 司 主 营 业 务 收 入 依 然 较 为 突 出, 达 亿 元, 在 营 业 收 入 中 占 比 为 99.38% 建 安 与 市 政 施 工 是 公 司 主 营 业 务 收 入 最 重 要 的 来 源,2015 年 公 司 建 安 与 市 政 施 工 收 入 亿 元, 同 比 增 长 3.84%, 在 主 营 业 务 收 入 中 占 比 48.17%, 较 上 年 增 长 0.73 个 百 分 点 ; 房 地 产 开 发 业 务 收 入 达 亿 元, 同 比 增 长 0.08%, 较 上 年 变 化 不 大, 在 主 营 业 务 收 入 中 占 比 24.75%, 较 上 年 减 少 1.32 个 百 分 点 ; 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 业 收 入 达 亿 元, 同 比 增 长 14.08%, 主 要 系 受 建 筑 施 工 及 房 地 产 开 发 业 务 稳 步 增 长, 上 下 游 辅 助 业 务 及 相 关 服 务 包 括 物 业 管 理 工 程 监 理 物 流 钢 材 贸 易 等 收 入 规 模 进 一 步 增 长 所 致, 在 主 营 业 务 收 入 中 占 比 分 别 为 27.08%, 较 上 年 增 长 2.05 个 百 分 点 公 司 其 他 业 务 为 商 品 混 凝 土 免 增 值 税 收 入 其 他 咨 询 费 收 入 等,2015 年 其 他 业 务 收 入 合 计 达 1.38 亿 元, 较 上 年 增 长 7.90% 总 体 看, 公 司 各 板 块 业 务 收 入 相 对 稳 定, 收 入 结 构 变 化 不 大 从 毛 利 情 况 来 看,2015 年, 公 司 建 安 与 市 政 工 程 业 务 的 毛 利 率 为 12.33%, 较 上 年 降 低 0.92 个 百 分 点 ; 公 司 房 地 产 开 发 业 务 毛 利 率 达 27.50%, 较 上 年 增 长 2.48 个 百 分 点 ; 公 司 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 业 务 毛 利 率 达 5.76%, 较 上 年 增 长 0.93 个 百 分 点, 毛 利 率 水 平 较 低 其 他 业 务 方 面,2015 年, 受 人 工 成 本 上 升 影 响, 公 司 其 他 业 务 毛 利 率 降 至 59.39%, 毛 利 率 水 平 较 高 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 7

9 表 ~2015 年 公 司 主 营 业 务 收 入 构 成 ( 单 位 : 亿 元 %) 业 务 板 块 2014 年 2015 年 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 建 安 与 市 政 施 工 房 地 产 开 发 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 主 营 业 务 合 计 其 他 业 务 合 计 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 其 中 主 营 业 务 收 入 亿 元, 实 现 净 利 润 0.82 亿 元 公 司 主 营 业 务 收 入 中, 建 筑 施 工 收 入 亿 元, 同 比 下 降 5.11%; 房 地 产 开 发 收 入 3.88 亿 元, 同 比 下 降 55.96%; 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 收 入 亿 元, 同 比 增 长 66.65% 总 体 看,2015 年, 公 司 营 业 收 入 有 所 增 长, 仍 以 建 安 与 市 政 施 工 为 主, 公 司 文 体 贸 易 与 现 代 服 务 行 业 收 入 规 模 有 所 增 长, 未 来 随 着 房 地 产 行 业 的 回 暖, 公 司 营 业 收 入 有 望 进 一 步 增 长 ; 毛 利 率 方 面, 公 司 主 要 业 务 板 块 毛 利 率 及 综 合 毛 利 率 较 上 年 变 化 不 大, 相 对 稳 定 2. 建 安 与 市 政 施 工 业 务 公 司 建 安 与 市 政 施 工 业 务 按 业 务 类 型 分 为 建 安 工 程 市 政 工 程 2015 年, 受 公 司 业 务 扩 张 影 响, 公 司 建 安 工 程 收 入 合 计 亿 元, 同 比 增 长 19.08%; 市 政 工 程 收 入 合 计 亿 元, 同 比 增 长 23.76%;2015 年, 公 司 建 安 工 程 收 入 主 营 业 务 占 比 达 41.46%, 较 上 年 增 长 4.75 个 百 分 点, 市 政 工 程 收 入 占 比 6.69%, 较 上 年 增 长 0.99 个 百 分 点 总 体 看,2015 年, 公 司 建 安 工 程 与 市 政 工 程 收 入 规 模 有 所 增 长, 建 安 板 块 收 入 构 成 中 以 建 安 工 程 为 主 具 体 情 况 如 下 表 : 表 ~2015 年 及 2016 年 第 一 季 度 建 安 与 市 政 施 工 板 块 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 项 目 2014 年 2015 年 2016 年 1-3 月 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 建 安 工 程 市 政 工 程 合 计 从 新 签 合 同 来 看,2015 年, 公 司 新 签 合 同 额 达 亿 元, 较 上 年 增 长 14.98%, 新 签 合 同 以 建 安 工 程 为 主 2015 年, 公 司 新 签 合 同 中 较 大 项 目 主 要 以 安 置 房 旧 村 改 造 限 价 房 以 及 地 铁 土 建 工 程 项 目 为 主, 公 司 业 务 结 构 保 持 稳 定, 具 体 情 况 见 下 表 : 表 ~2015 年 及 2016 年 第 一 季 度 建 安 与 市 政 板 块 新 签 合 同 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 2014 年 2015 年 2016 年 1-3 月 建 安 工 程 市 政 工 程 合 计 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 8

10 (1) 建 安 工 程 从 项 目 的 地 域 分 布 来 看, 公 司 建 筑 施 工 业 务 仍 以 北 京 天 津 区 域 为 主, 并 呈 现 出 逐 渐 由 京 津 区 域 向 外 扩 展 的 趋 势 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 在 建 建 安 工 程 主 要 包 括 广 华 新 城 居 住 区 617 地 块 职 工 住 宅 建 设 项 目 朝 阳 区 百 子 湾 保 障 房 项 目 公 租 房 地 块 第 一 标 段 等, 主 要 在 建 建 安 工 程 合 同 合 计 额 为 亿 元, 较 上 年 同 期 增 长 39.80% 项 目 分 布 集 中 在 北 京 天 津 和 河 南 区 域, 其 中 北 京 地 区 合 同 金 额 合 计 亿 元, 占 比 为 81.95% 公 司 主 要 在 建 建 安 工 程 具 体 如 下 表 所 示 : 表 4 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 主 要 在 建 建 安 工 程 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 名 称 合 同 额 业 主 项 目 地 点 住 总 物 流 中 心 5.00 北 京 住 总 物 流 有 限 公 司 北 京 市 首 都 医 科 大 学 附 属 北 京 天 坛 医 院 迁 建 工 程 4.70 首 都 医 科 大 学 附 属 北 京 天 坛 医 院 北 京 市 广 华 新 城 居 住 区 617 地 块 建 设 项 目 9.10 门 头 沟 区 采 空 棚 户 区 改 造 城 子 D 地 块 定 向 安 置 房 项 目 (1 标 段 ) 6.60 中 央 国 家 机 关 公 务 员 住 宅 建 设 服 务 中 心 北 京 市 门 头 沟 采 空 棚 户 区 改 造 建 设 中 心 北 京 市 北 京 市 温 哥 华 时 代 广 场 工 程 8.00 郑 州 枫 华 商 业 管 理 有 限 公 司 河 南 郑 州 朝 阳 区 百 子 湾 保 障 房 项 目 公 租 房 地 块 第 一 标 段 8.90 北 京 市 保 障 性 住 房 建 设 投 资 中 心 北 京 市 丰 台 区 高 立 庄 西 城 区 旧 城 保 护 定 向 安 置 房 项 目 三 期 工 程 北 京 广 安 融 达 置 业 有 限 公 司 北 京 市 北 京 市 档 案 馆 新 馆 5.90 北 京 市 档 案 局 北 京 市 北 京 银 行 顺 义 科 技 研 发 中 心 6.00 北 京 银 行 股 份 有 限 公 司 北 京 市 大 光 明 商 城 4.60 天 津 京 城 投 资 开 发 有 限 公 司 天 津 市 合 计 (2) 市 政 工 程 公 司 市 政 工 程 建 设 包 括 轨 道 交 通 建 设 南 水 北 调 工 程 建 设 机 场 快 轨 建 设 等 2015 年, 公 司 市 政 工 程 项 目 以 地 铁 建 设 的 土 建 工 程 为 主 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 主 要 在 建 市 政 工 程 合 同 总 金 额 为 亿 元, 较 上 年 同 期 下 降 8.84%, 主 要 包 括 北 京 地 铁 6 号 线 西 延 工 程 土 建 施 工 03 合 同 段 北 京 地 铁 16 号 线 工 程 土 建 施 工 05 合 同 段 天 津 地 铁 1 号 线 东 延 至 国 家 会 展 中 心 项 目 土 建 施 工 第 5 合 同 段 等 工 程 从 区 域 分 布 来 看, 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 市 政 工 程 项 目 主 要 集 中 在 北 京 地 区, 其 中 北 京 项 目 合 同 额 达 亿 元, 占 比 达 56.88%, 公 司 其 他 市 政 项 目 分 布 在 天 津 西 安 等 地 公 司 主 要 在 建 市 政 工 程 如 下 表 所 示 : 表 5 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 主 要 在 建 市 政 工 程 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 名 称 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 9 合 同 额 北 京 地 铁 14 号 线 工 程 土 建 施 工 06 合 同 段 3.10 西 安 市 地 铁 三 号 线 一 期 工 程 鱼 化 寨 至 保 税 区 土 建 施 工 项 目 D3TJSG-12) 标 段 4.10 北 京 地 铁 16 号 线 工 程 土 建 施 工 05 合 同 段 5.70 北 京 地 铁 6 号 线 西 延 工 程 土 建 施 工 03 合 同 段 6.50 业 主 北 京 市 轨 道 交 通 建 设 管 理 有 限 公 司 西 安 市 地 下 铁 道 有 限 责 任 公 司 北 京 城 市 快 轨 建 设 管 理 有 限 公 司 北 京 市 轨 道 交 通 建 设 管 理 有 限 公 司 项 目 地 点 北 京 市 陕 西 省 西 安 市 北 京 市 北 京 市 北 京 地 铁 16 号 线 二 期 工 程 土 建 施 工 04 合 同 段 2.20 北 京 城 市 快 轨 建 设 管 理 有 限 北 京 市

11 天 津 地 铁 1 号 线 东 延 至 国 家 会 展 中 心 项 目 土 建 施 工 第 5 合 同 段 5.80 贵 阳 市 轨 道 交 通 2 号 线 一 期 工 程 土 建 施 工 6 标 5.10 翠 湖 南 路 道 路 工 程 3# 标 段 工 程 1.09 门 头 沟 采 空 棚 户 区 市 政 配 套 三 期 工 程 1.20 合 计 公 司 天 津 市 地 下 铁 道 集 团 有 限 公 司 贵 阳 市 城 市 轨 道 交 通 有 限 公 司 北 京 市 公 联 公 路 联 络 线 有 限 责 任 公 司 北 京 市 门 头 沟 区 市 政 市 容 管 理 委 员 会 天 津 市 贵 州 省 北 京 市 北 京 市 总 体 看,2015 年, 公 司 建 筑 施 工 板 块 运 营 稳 定, 经 营 规 模 有 所 扩 大, 作 为 国 有 独 资 性 质 的 企 业, 公 司 在 获 取 市 政 施 工 项 目 方 面 优 势 明 显 3. 房 地 产 开 发 业 务 公 司 房 地 产 开 发 板 块 主 要 经 营 主 体 是 北 京 住 总 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 北 京 金 第 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 北 京 金 第 ) 北 京 祥 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 北 京 祥 业 ) 和 天 津 京 城 投 资 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 京 城 投 资 ) 其 中, 北 京 住 总 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 具 有 国 家 一 级 房 地 产 开 发 资 质, 主 要 从 事 北 京 市 危 改 小 区 的 住 宅 开 发 以 及 廉 租 房 经 济 适 用 房 两 限 房 等 保 障 性 住 房 的 开 发 等, 同 时 有 少 量 商 品 房 开 发 ; 北 京 金 第 北 京 祥 业 主 要 从 事 商 品 房 的 开 发 ; 京 城 投 资 主 要 从 事 土 地 一 级 开 发 公 司 房 地 产 业 务 收 入 包 括 保 障 房 开 发 收 入 商 品 房 开 发 收 入 及 土 地 一 级 开 发 整 理 收 入 2015 年, 公 司 三 项 业 务 收 入 分 别 为 9.59 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 中 保 障 房 收 入 与 上 年 基 本 持 平, 商 品 房 受 项 目 周 期 影 响, 收 入 有 所 下 降, 同 比 下 降 8.28%, 土 地 开 发 整 理 收 入 较 上 年 有 所 增 加, 同 比 增 长 3.35%, 具 体 情 况 见 下 表 : 表 ~2015 年 公 司 房 地 产 开 发 板 块 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 类 型 2014 年 2015 年 收 入 毛 利 率 收 入 毛 利 率 保 障 房 开 发 商 品 房 开 发 土 地 一 级 开 发 其 他 合 计 (1) 保 障 房 开 发 公 司 保 障 房 业 务 主 要 为 销 售 型 保 障 房 ( 包 括 经 济 适 用 房 双 限 房 三 定 三 限 项 目 定 供 应 对 象 定 销 售 价 格 定 套 型 面 积 ; 限 定 销 售 价 格 限 定 套 型 面 积 限 定 建 设 标 准 ) 和 租 赁 型 保 障 房 ( 包 括 公 共 租 赁 房 ) 等 盈 利 模 式 上, 对 于 产 权 型 保 障 房, 通 过 北 京 市 住 房 保 障 办 公 室 统 一 对 特 定 人 群 销 售, 并 按 协 议 将 销 售 收 入 的 一 分 返 还 给 开 发 公 司, 公 司 一 次 性 收 回 投 资 并 获 得 盈 利 约 3% 左 右, 此 外 对 项 目 周 边 商 业 地 产 拥 有 优 先 开 发 的 优 势 ; 对 于 租 赁 型 保 障 房, 往 往 由 地 方 政 府 下 属 企 业 与 开 发 商 联 合 出 资 修 建, 政 府 采 取 一 次 性 回 购 方 式 或 者 无 偿 交 给 政 府 使 用 一 定 期 限, 政 府 返 还 租 金 收 入 并 给 予 补 偿 的 方 式, 保 障 开 发 商 的 利 益 此 外 租 赁 型 保 障 房 还 可 以 通 过 出 售 保 障 房 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 10

12 配 套 商 业 房 产 获 得 收 入 和 商 品 房 相 比, 保 障 性 住 房 的 建 设 具 有 利 润 低, 市 场 稳 定 性 高, 风 险 可 控, 现 金 流 有 保 障 等 特 点, 保 障 性 住 房 市 场 较 为 稳 定 2015 年, 公 司 保 障 房 开 发 完 成 投 资 额 合 计 4.17 亿 元, 较 上 年 大 幅 下 降 68.72%; 保 障 房 竣 工 面 积 0.93 万 平 方 米, 较 上 年 大 幅 下 降 96.49% 2016 年 1~3 月, 公 司 保 障 房 完 成 投 资 0.78 亿 元, 保 障 房 竣 工 面 积 约 2.00 万 平 方 米 2014~2015 年 及 2016 年 1~3 月, 公 司 累 计 完 成 保 障 房 建 设 投 资 亿 元, 完 成 建 筑 面 积 万 平 方 米 的 保 障 房 开 发 总 体 看,2015 年, 公 司 保 障 房 开 发 规 模 回 落 较 大 具 体 情 况 见 下 表 : 表 年 ~2015 年 及 2016 年 1~3 月 公 司 保 障 房 已 完 成 投 资 建 设 情 况 ( 单 位 : 亿 元 万 平 方 米 ) 项 目 2014 年 2015 年 2016 年 1~3 月 保 障 房 完 成 投 资 保 障 房 竣 工 面 积 受 保 障 房 建 设 周 期 影 响,2015 年, 公 司 保 障 房 项 目 共 实 现 收 入 9.59 亿 元, 基 本 与 上 年 持 平 具 体 情 况 见 下 表 : 项 目 名 称 沙 河 镇 北 区 居 住 项 目 西 三 旗 项 目 总 投 资 常 营 项 目 9.73 康 庄 项 目 翠 城 E 区 项 目 翠 城 ABC 区 项 目 翠 城 D 区 项 目 ( 一 期 ) 晨 光 C 区 定 向 安 置 房 马 驹 桥 两 限 房 怀 柔 杨 宋 镇 公 租 房 东 铁 营 定 向 安 置 房 项 目 表 8 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 已 完 成 主 要 保 障 房 项 目 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 隶 属 的 国 家 保 障 房 建 设 项 目 昌 平 区 沙 河 巩 华 城 及 北 区 ( 立 项 批 号 : 京 发 改 [2010]963 号 ) 瑞 旗 家 园 ( 期 房 预 售 证 号 : 京 房 售 证 字 (2008) 限 12 号 ) 宏 仁 家 园 ( 期 房 预 售 证 号 : 京 房 售 证 字 (2011) 限 18 号 ) 兴 康 家 园 ( 期 房 预 售 证 号 : 京 房 售 证 字 (2009) 限 25 号 ) 翠 城 馨 园 ( 期 房 预 售 证 号 : 京 房 售 证 字 (2005) 经 26 号 京 房 售 证 字 (2007) 经 33 号 京 房 售 证 字 (2009) 经 2 号 ) 8.56 朝 阳 区 十 里 堡 居 住 定 向 安 置 房 8.61 宏 仁 家 园 ( 期 房 预 售 证 号 : 京 房 售 证 字 (2011) 限 18 号 ) 属 于 的 保 障 房 类 别 定 向 安 置 房 限 价 商 品 住 房 廉 租 房 限 价 商 品 住 房 限 价 商 品 住 房 经 济 适 用 房 经 济 适 用 房 经 济 适 用 房 定 向 安 置 房 限 价 商 品 住 房 - 怀 柔 杨 宋 镇 公 租 房 公 租 房 东 铁 营 定 向 安 置 房 定 向 安 置 房 销 售 对 象 三 定 三 限 客 户 住 保 办 配 售 住 保 办 配 售 住 保 办 配 售 有 经 济 适 用 房 购 房 指 标 的 客 户 住 保 办 配 售 住 保 办 配 售 三 定 三 限 客 户 住 保 办 配 售 公 租 房 配 租 客 户 三 定 三 限 客 户 2014 年 实 现 收 入 2015 年 2016 年 1-3 月 合 计 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 11

13 截 至 2016 年 3 月, 公 司 在 建 保 障 房 项 目 2 个, 项 目 总 投 资 额 亿 元, 较 上 年 同 期 下 降 44.14%, 主 要 系 2015 年 东 铁 营 定 向 安 置 房 项 目 竣 工 交 付, 同 时 无 新 增 保 障 房 项 目 所 致 截 至 2016 年 3 月 底, 在 建 项 目 已 完 成 全 投 资, 具 体 情 况 见 下 表 : 表 9 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 在 建 保 障 房 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 项 目 名 称 项 目 性 质 建 筑 面 积 总 投 资 已 完 成 投 资 翠 成 馨 园 经 济 适 用 房 D 北 区 经 济 适 用 房 翠 成 馨 园 经 济 适 用 房 D 南 区 定 向 安 置 房 总 计 总 体 看,2015 年, 保 障 房 项 目 受 政 府 政 策 影 响, 在 建 规 模 有 所 减 少 (2) 商 品 房 开 发 2015 年, 受 项 目 周 期 影 响, 公 司 商 品 房 开 发 收 入 亿 元, 同 比 减 少 8.28% 毛 利 率 方 面, 与 公 司 保 障 房 业 务 相 比, 公 司 商 品 房 业 务 毛 利 率 相 对 较 高 2015 年, 受 结 转 项 目 土 地 成 本 影 响, 房 地 产 开 发 业 务 毛 利 率 达 40.34%, 较 上 年 下 降 7.09 个 百 分 点 土 地 储 备 方 面, 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 土 地 储 备 量 共 计 万 平 方 米, 较 上 年 同 期 减 少 57.03%, 新 增 土 地 储 备 较 少 表 10 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 商 品 房 土 地 储 备 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 %) 土 地 名 称 土 地 面 积 成 都 双 流 县 胜 利 镇 白 塔 村 1 2 号 地 地 区 成 都 双 流 县 胜 利 镇 获 得 时 间 获 得 价 格 获 取 方 式 公 司 持 有 比 例 拍 卖 黑 庄 户 朝 阳 区 划 拨 门 头 沟 区 门 头 沟 新 城 MC 怀 柔 杨 宋 镇 项 目 ( 除 0024 地 块 与 0026 地 块 外 ) 3.39 门 头 沟 区 收 购 金 第 嘉 苑 二 三 期 7.28 北 京 市 怀 柔 区 杨 宋 镇 鞍 山 铁 东 区 越 岭 路 155 号 白 俄 天 鹅 小 区 白 俄 明 斯 克 合 计 挂 牌 挂 牌 股 权 收 购 商 品 房 经 营 方 面,2015 年, 公 司 新 项 目 签 约 面 积 达 万 平 方 米, 较 上 年 增 长 %; 新 项 目 签 约 金 额 为 亿 元, 较 上 年 增 长 %, 主 要 系 2015 年 公 司 分 土 地 储 备 达 到 预 售 条 件, 实 现 销 售 增 长 所 致 销 售 回 款 方 面,2015 年, 公 司 商 品 房 销 售 回 款 亿 元, 较 上 年 增 长 84.99%; 销 售 均 价 达 2.06 万 / 平 方 米, 较 2014 年 变 化 不 大 2016 年 1~3 月, 公 司 商 品 房 新 项 目 签 约 面 积 5.29 万 平 方 米, 新 项 目 签 约 金 额 亿 元 ; 公 司 实 现 销 售 回 款 合 计 亿 元 具 体 情 况 如 下 表 : 表 11 公 司 2014~2016 年 3 月 商 品 房 经 营 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 万 元 / 平 方 米 亿 元 ) 项 目 2014 年 2015 年 2016 年 1~3 月 开 复 工 面 积 其 中 : 新 开 工 面 积 房 屋 竣 工 面 积 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 12

14 在 建 面 积 新 项 目 签 约 销 售 面 积 新 项 目 签 约 金 额 销 售 均 价 销 售 回 款 金 额 注 : 公 司 新 项 目 签 约 金 额 为 当 年 已 取 得 预 售 许 可 证, 并 与 客 户 签 订 购 销 合 同 时 约 定 的 合 同 销 售 额 ; 销 售 回 款 金 额 为 当 年 确 认 销 售 收 入 的 金 额 商 品 房 开 发 一 般 以 公 司 自 筹 资 金 作 为 项 目 资 本 金, 自 筹 比 例 一 般 为 30%, 剩 余 资 金 通 过 股 东 投 入 金 融 机 构 贷 款 方 式 筹 集 商 品 房 需 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 才 能 对 外 出 售 北 京 市 要 求 土 地 证 规 划 许 可 证 施 工 许 可 证 等 证 照 齐 全 且 投 入 开 发 建 设 的 资 金 达 到 工 程 建 设 总 投 资 的 25% 以 上 的 项 目 可 以 申 请 获 得 商 品 房 预 售 许 可 证 公 司 一 般 根 据 取 得 商 品 房 预 售 证 的 时 间 以 及 当 时 市 场 情 况 安 排 商 品 房 预 售 时 间, 一 般 来 说 从 资 本 金 投 入 到 取 得 商 品 房 预 售 证 周 期 约 十 个 月, 到 获 得 消 费 者 回 款 时 间 约 1 年 到 1 年 半 待 1~2 年 以 后 项 目 竣 工 结 算 交 房 确 认 收 入 后, 预 收 款 结 转 为 收 入, 存 货 结 转 为 成 本 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 主 要 在 建 商 品 房 项 目 规 划 面 积 合 计 万 平 方 米, 总 投 资 亿 元, 已 完 成 投 资 亿 元 序 号 表 12 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 主 要 在 建 商 品 房 项 目 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 项 目 名 称 1 门 头 沟 亚 华 2 门 头 沟 砖 厂 3 门 头 沟 新 城 项 目 所 在 地 北 京 门 头 沟 区 石 龙 工 业 区 北 京 市 门 头 沟 区 永 定 镇 冯 村 北 京 市 门 头 沟 区 规 划 面 积 预 计 总 投 资 截 至 2016 年 3 月 底 已 完 成 投 资 怀 柔 梦 想 山 地 块 地 块 怀 柔 区 杨 宋 镇 桂 林 润 鸿 水 尚 6 金 润. 凤 凰 洲 7 金 第 嘉 苑 ( 一 期 ) 8 大 兴 旧 宫 3 号 地 C-14 地 块 9 亦 庄 金 域 东 郡 10 顺 义 高 丽 营 项 目 ( 观 承 别 墅 ) 桂 林 市 象 山 区 凯 风 路 8 号 天 津 市 宝 坻 区 马 家 店 镇 鞍 山 铁 东 区 越 岭 路 155 号 北 京 大 兴 区 旧 宫 镇 亦 庄 开 发 区 河 西 区 X86 地 块 北 京 市 顺 义 区 高 丽 营 镇 尚 清 湾 天 津 武 清 区 ( 未 含 税 ) 12 西 大 望 路 北 京 市 朝 阳 区 白 俄 天 鹅 小 区 白 俄 罗 斯 明 斯 克 市 七 里 渠 北 京 市 昌 平 区 合 计 总 体 看,2015 年, 公 司 商 品 房 项 目 实 现 签 约 销 售 增 长, 销 售 回 款 规 模 有 所 扩 张 ; 项 目 土 地 储 备 虽 有 所 减 少, 仍 能 满 足 未 来 几 年 的 发 展 需 求 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 13

15 (3) 土 地 一 级 开 发 公 司 土 地 一 级 开 发 业 务 目 前 主 要 集 中 在 天 津, 由 京 城 投 资 负 责 运 营 京 城 投 资 是 由 公 司 与 天 津 市 武 清 区 政 府 共 同 出 资 设 立, 运 作 武 清 区 旧 城 改 造 一 级 整 理 项 目 其 中, 公 司 以 自 有 资 金 现 金 出 资 1.96 亿 元, 武 清 区 政 府 下 属 天 津 运 城 投 资 有 限 公 司 以 现 金 出 资 2.04 亿 元 该 项 目 总 投 资 亿 元, 涉 及 天 津 市 武 清 区 杨 村 街 道 17 个 村 街, 总 占 地 面 积 10,300 亩, 其 中 用 于 回 迁 安 置 用 地 约 2,300 亩, 拟 解 决 1 万 余 户 3 万 多 人 的 还 迁 住 楼, 建 筑 面 积 万 平 方 米 公 司 与 天 津 市 武 清 区 政 府 签 订 合 作 协 议, 该 项 目 范 围 内 还 迁 用 地 为 无 偿 划 拨 方 式, 土 地 性 质 为 住 宅 商 业 性 经 营 用 地, 土 地 出 让 后 所 获 区 级 土 地 出 让 收 益 ( 包 括 整 理 成 本 和 政 府 净 收 益 ) 全 返 还 京 城 投 资 住 总 集 团 与 天 津 运 城 投 资 有 限 公 司 按 对 京 城 投 资 所 持 股 权 比 例 分 配 收 益 公 司 以 土 地 整 理 中 心 给 开 发 商 拿 地 发 票 和 公 司 收 到 的 土 地 转 让 款 作 为 做 账 依 据, 从 土 地 挂 牌 到 收 到 土 地 转 让 款 周 期 约 1 个 月 左 右 截 至 2016 年 3 月 底, 武 清 项 目 已 完 成 投 资 亿 元, 较 2015 年 3 月 底 增 加 亿, 已 完 成 出 让 建 筑 面 积 万 平 方 米, 较 2015 年 3 月 底 增 加 万 平 方 米, 形 成 收 入 亿 元 项 目 名 称 武 清 旧 城 改 造 项 目 表 13 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 土 地 一 级 开 发 业 务 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 建 筑 面 积 总 投 资 已 完 成 投 资 已 完 成 出 让 建 筑 面 积 已 形 成 收 入 项 目 计 划 竣 工 时 间 年 后 续 出 让 计 划 及 预 计 回 收 金 额 分 阶 段 开 发 整 理, 目 前 与 天 津 市 政 府 签 署 整 理 万 平 方 米 的 地 块, 预 计 该 地 块 回 收 金 额 为 亿 元 合 计 总 体 看,2015 年, 公 司 房 地 产 开 发 板 块 整 体 收 入 规 模 保 持 稳 定, 其 中 保 障 房 开 发 业 务 受 开 发 周 期 影 响, 收 入 规 模 有 所 减 少 ; 商 品 房 开 发 业 务 收 入 实 现 较 快 增 长, 规 模 有 所 扩 大 ; 一 级 土 地 开 发 业 务 相 对 平 稳 4. 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 业 务 公 司 的 文 体 商 贸 和 现 代 服 务 业 务 主 要 是 围 绕 建 筑 施 工 房 地 产 开 发 的 上 下 游 辅 助 业 务, 包 括 混 凝 土 生 产 钢 材 物 资 贸 易 设 计 物 业 管 理 工 程 监 理 以 及 装 饰 等 业 务 业 务 经 营 主 体 为 北 京 住 总 物 流 有 限 公 司 住 宅 建 设 设 备 物 资 公 司 及 北 京 市 住 宅 建 筑 设 计 研 究 院 有 限 公 司 北 京 住 总 劳 务 开 发 有 限 公 司 等 公 司 该 板 块 收 入 主 要 来 自 于 贸 易 物 流 (1) 贸 易 物 流 公 司 贸 易 物 流 业 务 经 营 主 体 是 北 京 住 总 物 流 有 限 公 司 和 住 宅 建 设 设 备 物 资 公 司, 主 要 为 公 司 建 筑 施 工 和 房 地 产 开 发 提 供 物 资 供 应 和 物 流 服 务 经 营 模 式 上, 主 要 包 含 贸 易 和 物 流 + 粗 加 工 两 种 运 营 模 式 : 贸 易 模 式 指 公 司 从 各 供 应 商 采 购 各 种 类 型 的 钢 材 红 酒 润 滑 油 木 材 等 物 资 对 外 销 售 ; 粗 加 工 物 流 模 式 主 要 指 公 司 对 外 采 购 成 卷 的 钢 板, 在 粗 加 工 厂 进 行 压 平 切 割 成 客 户 需 要 的 规 格 尺 寸 再 销 售 给 客 户 盈 利 模 式 上, 公 司 主 要 依 靠 采 购 大 宗 商 品 与 销 售 物 资 价 格 差 获 取 利 润, 其 中 又 分 为 代 理 模 式 和 自 营 两 种 盈 利 方 式 代 理 的 产 品 公 司 仅 通 过 自 身 渠 道 销 售, 无 定 价 权, 利 润 较 低 自 营 的 商 品 公 司 买 进 再 对 外 销 售, 拥 有 销 售 定 价 权 ; 公 司 自 营 的 产 品 又 分 为 销 往 集 团 内 ( 自 用 ) 和 销 往 集 团 外 ( 外 销 ) 两 种 模 式 结 算 模 式 上, 公 司 主 要 采 用 银 行 承 兑 汇 票 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 14

16 入 2015 年, 公 司 贸 易 物 流 板 块 实 现 收 入 亿 元, 同 比 增 长 25.71%, 全 为 物 资 供 应 与 物 流 收 (2) 建 筑 设 计 及 物 业 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 板 块 还 包 括 少 量 建 筑 设 计 监 理 物 业 管 理 和 文 化 体 育 业 务 收 入, 经 营 主 体 是 北 京 市 住 宅 建 筑 设 计 研 究 院 有 限 公 司 北 京 住 总 劳 务 开 发 有 限 公 司 北 京 市 北 宇 物 业 服 务 公 司 和 北 京 住 总 京 体 体 育 文 化 有 限 公 司, 这 四 家 子 公 司 注 册 规 模 较 小, 对 该 板 块 收 入 贡 献 较 小, 但 较 物 资 供 应 和 物 流 服 务 相 比 毛 利 率 较 高, 对 公 司 该 板 块 利 润 有 一 定 贡 献 其 中 公 司 投 资 性 房 地 产 租 金 收 入 每 年 大 约 为 1.5 亿 元 总 体 看,2015 年, 公 司 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 板 块 收 入 以 贸 易 物 流 为 主 要 的 收 入 来 源, 收 入 规 模 实 现 增 长, 经 营 较 稳 定 5. 经 营 效 率 2015 年, 公 司 营 业 收 入 达 亿 元, 实 现 利 润 总 额 达 4.89 亿 元 公 司 经 营 规 模 有 所 扩 大, 经 营 成 果 进 一 步 提 升 2015 年, 受 公 司 新 增 应 收 账 款 规 模 较 大 影 响, 应 收 账 款 周 转 率 有 所 下 降, 达 4.86 次, 较 上 年 下 降 0.65 次, 应 收 账 款 仍 以 一 年 内 的 应 收 账 款 为 主, 占 比 达 72.49%(2014 年 达 73.08%); 公 司 存 货 周 转 率 达 0.71 次, 较 上 年 下 降 0.19 次, 主 要 系 结 转 到 存 货 的 房 地 产 开 发 成 本 大 幅 增 长 所 致, 公 司 存 货 占 用 水 平 较 高, 但 属 于 行 业 正 常 范 畴 ; 公 司 总 资 产 周 转 率 达 0.44 次, 较 上 年 下 降 0.05 次, 主 要 系 公 司 2015 年 公 司 资 产 规 模 增 长 较 快 所 致 公 司 资 产 周 转 率 尚 可 公 司 与 行 业 中 同 类 企 业 的 经 营 数 据 对 比 如 下 表 : 表 年 主 要 建 筑 及 房 地 产 开 发 企 业 经 营 效 率 指 标 情 况 企 业 名 称 应 收 账 款 周 转 率 ( 次 ) 存 货 周 转 率 ( 次 ) 总 资 产 周 转 率 ( 次 ) 昆 明 产 业 投 资 武 汉 南 国 置 业 住 总 集 团 行 业 平 均 注 : 行 业 数 据 源 自 Wind 资 讯, 所 选 企 业 为 中 央 国 企 及 地 方 国 企 总 体 看, 公 司 整 体 经 营 效 率 水 平 在 同 类 企 业 中 尚 可 6. 经 营 关 注 公 司 在 积 极 保 持 主 营 业 务 建 安 与 市 政 施 工 和 房 地 产 开 发 的 主 营 业 务 的 同 时, 积 极 扩 展 产 业 链 范 围, 逐 渐 加 强 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 板 块 的 经 营 力 度, 需 要 关 注 的 经 营 风 险 有 以 下 几 点 : (1) 存 货 余 额 较 大 截 至 2015 年 底, 公 司 的 存 货 规 模 较 大, 且 较 年 初 规 模 有 所 增 长, 公 司 的 存 货 周 转 率 有 所 下 降, 存 货 可 能 会 占 用 公 司 较 多 资 金, 公 司 可 能 会 面 临 较 大 的 去 化 压 力 (2) 原 材 料 价 格 波 动 公 司 对 外 采 购 的 原 材 料 主 要 是 钢 材 和 商 品 混 凝 土 由 于 建 筑 行 业 的 生 产 经 营 周 期 较 长, 其 间 原 材 料 价 格 波 动 对 建 筑 企 业 的 盈 利 水 平 影 响 较 大 原 材 料 价 格 的 波 动 有 可 能 影 响 公 司 运 营 成 本 (3) 房 地 产 市 场 风 险 宏 观 经 济 形 势 的 持 续 变 化 及 房 地 产 市 场 的 波 动, 尤 其 是 公 司 房 地 产 开 发 业 务 主 要 经 营 地 市 场 的 波 动 将 给 公 司 经 营 带 来 一 定 的 风 险 (4) 土 地 储 备 风 险 公 司 的 房 地 产 开 发 板 块 以 保 障 房 建 设 项 目 和 商 品 房 建 设 项 目 为 主,2015 年, 新 增 土 地 储 备 主 要 为 划 拨 形 式 获 得, 倘 若 未 来 政 府 政 策 发 生 变 化, 支 持 力 度 减 少, 公 司 经 营 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 15

17 将 受 到 较 大 影 响 (5) 贸 易 价 格 波 动 公 司 文 体 商 贸 与 现 代 服 务 板 块 物 流 和 物 资 供 应 业 务 受 原 材 料 采 购 价 格 市 场 情 况 变 化 影 响, 盈 利 会 有 一 定 波 动 若 公 司 不 能 采 取 有 效 措 施 规 避 价 格 波 动 风 险, 将 会 对 公 司 盈 利 能 力 产 生 一 定 影 响 (6) 资 金 占 压 较 为 突 出 建 安 与 市 政 施 工 业 务 资 金 占 用 导 致 应 收 账 款 规 模 大, 公 司 的 资 金 利 用 效 率 一 般 7. 未 来 发 展 公 司 未 来 将 继 续 坚 持 以 房 地 产 开 发 为 龙 头, 建 安 市 政 施 工 为 基 础, 快 速 培 育 商 贸 物 流 及 生 产 性 服 务 业, 实 行 立 足 北 京, 辐 射 全 国, 进 军 海 外 的 发 展 战 略, 特 别 是 要 推 进 三 个 板 块 的 产 业 融 合 发 展, 打 造 住 宅 产 业 链 和 一 体 化 的 竞 争 优 势 房 地 产 业 实 行 一 二 级 开 发 共 同 发 展, 探 索 城 市 运 营 商 模 式, 在 保 障 房 商 品 房 高 端 持 有 物 业 和 土 地 一 级 开 发 上 合 理 配 比 ; 建 安 施 工 板 块 要 突 破 高 端 兼 顾 中 端 放 弃 低 端, 不 断 拓 展 市 政 地 铁 等 基 础 设 施 领 域, 打 造 有 竞 争 力 的 专 业 施 工 工 程 总 承 包 企 业 ; 商 贸 物 流 及 生 产 性 服 务 业 要 按 照 集 团 一 体 化 的 要 求, 完 善 资 质, 提 高 经 济 效 益 总 体 看, 公 司 将 继 续 立 足 北 京 市, 同 时 积 极 开 展 面 向 全 国 的 房 地 产 开 发 业 务 公 建 业 务, 并 努 力 发 展 海 外 业 务 凭 借 其 综 合 竞 争 能 力 优 良 的 产 品 品 质, 公 司 未 来 业 务 有 望 获 得 较 大 的 发 展 联 合 评 级 同 时 也 关 注 到, 伴 随 公 司 各 板 块 业 务 规 模 的 扩 大, 未 来 投 资 需 求 将 对 公 司 形 成 一 定 的 资 金 压 力 六 财 务 分 析 公 司 2014~2015 年 财 务 报 表 已 经 致 同 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 结 论 2014 年, 财 政 对 会 计 准 则 进 行 修 订, 公 司 从 2014 年 7 月 1 日 起 执 行 修 订 后 的 企 业 会 计 准 则 2015 年, 公 司 新 增 合 并 单 位 5 家, 其 中 投 资 设 立 2 家 二 级 子 公 司, 合 计 投 资 额 2.96 亿 元, 新 增 3 家 三 级 子 公 司, 转 让 三 级 子 公 司 1 家, 主 营 业 务 未 发 生 变 化, 相 关 会 计 政 策 连 续, 财 务 数 据 可 比 性 较 强 公 司 2016 年 第 一 季 度 报 表 未 经 审 计 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )82.38 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 2015 年, 公 司 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )3.31 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 2.86 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 为 亿 元 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )83.11 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 亿 2016 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )0.82 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 0.82 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 2.52 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 为 亿 元 1. 资 产 及 负 债 结 构 资 产 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 总 额 亿 元, 较 上 年 底 增 长 9.38% 资 产 总 额 中, 流 动 资 产 占 比 87.72%, 非 流 动 资 产 占 比 12.28%, 流 动 资 产 占 比 略 有 下 降 流 动 资 产 方 面, 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 资 产 合 计 亿 元, 较 上 年 底 增 长 8.33%, 占 比 较 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 16

18 大 的 项 目 为 货 币 资 金 ( 占 比 13.74%) 应 收 账 款 ( 占 比 10.81%) 存 货 ( 占 比 59.72%) 和 其 他 应 收 款 ( 占 比 9.79%) 截 至 2015 年 底, 公 司 货 币 资 金 余 额 为 亿 元, 较 上 年 底 增 长 1.59%, 主 要 系 本 年 度 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 存 款 增 加 所 致, 货 币 资 金 中 受 限 资 金 合 计 2.77 亿 元, 全 为 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 截 至 2015 年 底, 公 司 应 收 账 款 账 面 价 值 为 亿 元, 较 上 年 底 增 长 22.95%, 主 要 系 公 司 项 目 施 工 规 模 增 长, 应 付 进 度 款 增 加 所 致 ; 从 账 龄 上 看, 一 年 以 内 的 应 收 账 款 占 余 额 的 72.49%; 一 年 至 两 年 的 占 13.10%; 两 年 至 三 年 的 占 5.20%,3 年 以 上 占 9.21% 截 至 2015 年 底, 公 司 按 照 账 龄 分 析 法 计 提 应 收 账 款 坏 账 准 备 0.24 亿 元 从 集 中 度 来 看, 公 司 应 收 账 款 期 末 余 额 前 五 大 客 户 合 计 8.45 亿 元, 占 比 应 收 账 款 账 面 余 额 17.38%, 主 要 单 位 为 天 津 市 武 清 区 人 民 政 府 杨 村 街 道 办 事 处 刚 果 布 大 工 委 北 京 住 总 万 科 房 地 产 开 发 有 限 公 司 中 央 国 家 机 关 公 务 员 住 宅 建 设 服 务 中 心 和 北 京 市 海 淀 区 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 总 体 看, 公 司 应 收 账 款 集 中 度 较 低 截 至 2015 年 底, 公 司 预 付 款 项 合 计 亿 元, 较 上 年 底 减 少 20.00%, 主 要 系 2015 年 公 司 分 土 地 整 理 成 本 从 预 付 款 项 结 转 到 应 收 账 款 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 存 货 账 面 价 值 达 亿 元, 较 上 年 底 增 长 7.99%, 主 要 系 2015 年 公 司 收 购 门 头 沟 区 门 头 沟 新 城 地 块, 支 付 土 地 价 款 亿 元, 房 地 产 开 发 成 本 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 合 计 计 提 存 货 跌 价 准 备 1.34 亿 元, 较 上 年 增 加 1.33 亿 元, 新 增 存 货 跌 价 准 备 全 来 自 于 房 地 产 开 发 成 本 截 至 2015 年 底, 存 货 受 限 金 额 达 亿 元, 主 要 为 门 头 沟 区 永 定 镇 居 住 项 目 全 土 地 及 在 建 工 程 丽 景 长 安 项 目 土 地 使 用 权 及 在 建 工 程 门 头 沟 区 门 头 沟 新 城 MC 等 地 块 土 地 使 用 权 龙 泽 华 府 开 发 项 目 西 大 望 路 开 发 项 目 的 借 款 抵 押 截 至 2015 年 底, 公 司 其 他 应 收 款 亿 元, 较 上 年 底 增 长 35.68%, 主 要 为 2015 年 与 北 京 金 第 万 科 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 称 金 第 万 科 ) 祥 业 万 科 房 地 产 开 发 有 限 公 司 的 关 联 方 往 来 款 增 加 6.75 亿 元 所 致 从 账 龄 来 看, 一 年 以 内 的 应 收 账 款 占 余 额 的 81.65%; 一 年 至 两 年 的 占 6.43%; 两 年 至 三 年 的 占 7.10%,3 年 以 上 占 4.82% 非 流 动 资 产 方 面, 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 合 计 亿 元, 较 上 年 底 增 长 17.52%, 其 中 占 比 较 高 的 项 目 为 投 资 性 房 地 产 ( 占 比 37.79%) 长 期 股 权 投 资 ( 占 比 28.35%) 固 定 资 产 ( 占 比 17.61%) 及 在 建 工 程 ( 占 比 5.11%) 截 至 2015 年 底, 公 司 投 资 性 房 地 产 合 计 亿 元, 较 上 年 底 增 长 4.20%, 主 要 为 2015 年, 公 司 新 增 对 旗 下 北 奥 大 厦 的 改 造, 发 生 装 修 改 造 费 用 1.62 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 受 限 投 资 性 房 地 产 达 亿 元, 受 限 占 比 投 资 性 房 地 产 57.06%, 公 司 受 限 投 资 性 房 地 产 为 千 鹤 华 堂 翠 成 E1 底 商 住 总 大 厦 项 目 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 资 合 计 亿 元, 较 上 年 底 大 幅 增 长 59.01%, 主 要 系 公 司 对 金 第 万 科 及 北 京 住 总 万 科 房 地 产 开 发 有 限 公 司 等 合 营 企 业 的 投 资 中 形 成 投 资 收 益 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 固 定 资 产 账 面 价 值 合 计 亿 元, 较 上 年 增 长 0.86%, 累 计 计 提 折 旧 亿 元 2015 年, 公 司 固 定 资 产 成 新 率 为 47.90%, 成 新 率 较 低 截 至 2015 年 底, 公 司 受 限 固 定 资 产 达 0.51 亿 元, 为 住 总 集 团 大 厦 ( 办 公 楼 ) 及 北 京 市 朝 阳 区 华 严 北 里 51 号 办 公 楼 截 至 2015 年 底, 公 司 在 建 工 程 合 计 3.22 亿 元, 较 上 年 底 增 长 %, 主 要 系 公 司 住 总 物 流 中 心 项 目 的 持 续 推 进 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 无 形 资 产 账 面 价 值 合 计 2.37 亿 元, 较 上 年 底 增 长 1.05%, 其 中 土 地 使 用 权 达 1.76 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 所 有 权 收 到 限 制 的 资 产 合 计 亿 元, 资 产 受 限 比 例 达 21.62%, 主 要 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 17

19 为 投 资 性 房 地 产 存 货 和 货 币 资 金 等, 具 体 资 产 受 限 情 况 如 下 表 : 表 15 截 至 2015 年 底, 公 司 受 限 资 产 明 细 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 期 末 账 面 价 值 货 币 资 金 2.77 存 货 投 资 性 房 地 产 固 定 资 产 0.51 合 计 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 资 产 总 额 亿 元, 较 年 初 增 长 5.55%, 主 要 系 公 司 2016 年 初 发 行 公 司 债 券 募 集 资 金, 流 动 资 产 大 幅 增 加 所 致 公 司 流 动 资 产 合 计 亿 元, 占 比 87.86%, 公 司 资 产 以 流 动 资 产 为 主 总 体 看,2015 年, 随 着 主 营 业 务 的 发 展, 公 司 资 产 规 模 增 速 较 快 流 动 资 产 中, 货 币 资 金 规 模 有 所 增 长, 存 货 占 比 较 大 ; 非 流 动 资 产 中, 公 司 长 期 股 权 投 资 增 长 较 快, 投 资 性 房 地 产 占 比 较 高 ; 公 司 受 限 资 产 占 比 较 高, 资 产 质 量 一 般 负 债 及 所 有 者 权 益 截 至 2015 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 较 上 年 底 增 长 7.67%, 主 要 系 公 司 业 务 扩 张, 公 司 短 期 借 款 应 付 票 据 长 期 借 款 大 幅 增 长 所 致 公 司 负 债 中, 流 动 负 债 与 非 流 动 负 债 分 别 占 64.73% 和 35.27% 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 负 债 为 亿 元, 较 上 年 底 增 长 6.82%, 其 构 成 以 短 期 借 款 ( 占 21.24%) 应 付 账 款 ( 占 23.22%) 其 他 应 付 款 ( 占 23.49%) 和 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ( 占 15.83%) 为 主 截 至 2015 年 底, 公 司 短 期 借 款 为 亿 元, 较 上 年 底 减 少 5.59%, 主 要 系 公 司 需 偿 还 的 信 用 借 款 减 少 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 应 付 票 据 合 计 亿 元, 较 上 年 底 增 长 %, 主 要 系 2015 年 公 司 贸 易 物 流 业 务 扩 张, 新 增 银 行 承 兑 汇 票 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 应 付 账 款 账 面 价 值 合 计 亿 元, 较 上 年 底 增 长 5.25%, 主 要 系 在 建 工 程 项 目 投 入 小 幅 增 长, 应 付 采 购 款 增 长 所 致 从 账 龄 来 看, 目 前 公 司 应 付 账 款 主 要 集 中 于 1 年 以 内 的 应 付 账 款, 占 比 78.34% 截 至 2015 年 底, 公 司 其 他 应 付 款 亿 元, 较 上 年 底 增 长 29.16%, 主 要 系 合 作 企 业 开 发 拿 地, 对 项 目 公 司 投 资 的 往 来 款 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 合 计 亿 元, 较 上 年 底 下 降 18.70%, 主 要 系 到 期 长 期 借 款 减 少 所 致 非 流 动 负 债 方 面, 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 为 亿 元, 较 上 年 底 增 长 9.25%, 其 构 成 中 主 要 为 长 期 借 款 ( 占 92.68%) 和 应 付 债 券 ( 占 5.27%) 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 借 款 账 面 价 值 为 亿 元, 较 上 年 底 增 长 14.50%, 主 要 系 2015 年 公 司 基 于 业 务 扩 张 需 要, 增 加 保 证 借 款 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 借 款 期 限 结 构 如 下 表 : 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 18

20 表 16 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 借 款 期 限 结 构 ( 单 位 : 亿 元 ) 到 期 年 份 到 期 借 款 额 度 合 计 截 至 2015 年 底, 公 司 应 付 债 券 为 8.00 亿 元, 较 上 年 底 减 少 38.46%, 主 要 系 公 司 于 2013 年 发 行 的 5.00 亿 元 中 期 票 据 转 入 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 科 目 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 全 债 务 合 计 亿 元, 较 上 年 底 增 长 3.18%, 其 中, 短 期 债 务 为 亿 元, 长 期 债 务 为 亿 元 ; 公 司 资 产 负 债 率 全 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 83.93% 76.43% 和 64.65%, 负 债 水 平 较 上 年 底 有 所 降 低, 但 债 务 负 担 处 于 较 高 水 平 将 公 司 其 他 权 益 工 具 ( 永 续 中 票 ) 调 整 至 债 务 后, 公 司 资 产 负 债 率 全 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 85.88% 77.09% 和 66.10% 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 负 债 总 额 为 亿 元, 较 年 初 增 长 6.45%, 主 要 系 公 司 2016 年 初 发 行 公 司 债 券 大 幅 增 加 ( 其 中 公 开 发 行 公 司 债 券 16 住 总 亿 元 非 公 开 发 行 公 司 债 券 16 住 总 亿 元 ) 所 致 ; 公 司 资 产 负 债 率 全 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 84.64% 77.32% 和 70.41%, 负 债 水 平 较 年 初 有 所 增 加, 债 务 水 平 较 高 将 公 司 其 他 权 益 工 具 ( 永 续 中 票 ) 调 整 至 债 务 后, 公 司 资 产 负 债 率 全 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 86.49% 77.92% 和 71.43% 总 体 看,2015 年, 公 司 负 债 规 模 有 所 增 长, 整 体 债 务 水 平 有 所 加 重, 随 永 续 债 与 公 司 债 券 的 发 行, 公 司 债 务 结 构 显 著 改 善, 负 债 水 平 尚 属 合 理 所 有 者 权 益 截 至 2015 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 较 上 年 底 增 长 9.29%, 主 要 系 2015 年 9 月 公 司 发 行 永 续 债 券 合 计 亿 元, 公 司 其 他 权 益 工 具 科 目 大 幅 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 中, 实 收 资 本 占 比 27.09%, 资 本 公 积 占 比 13.05% 盈 余 公 积 占 比 11.64% 未 分 配 利 润 占 比 27.30%, 未 分 配 利 润 占 比 较 大 截 至 2015 年 底, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 占 54.79%, 少 数 股 东 权 益 占 45.21%, 权 益 稳 定 性 一 般 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 0.89%, 其 中 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 亿 元, 占 比 所 有 者 权 益 56.00% 总 体 看,2015 年, 公 司 所 有 者 权 益 增 长 较 快, 其 中 资 本 公 积 占 比 较 高, 权 益 稳 定 性 一 般 2. 盈 利 能 力 受 建 安 与 市 政 施 工 板 块 业 务 需 求 增 加 等 多 方 面 影 响,2015 年 公 司 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 同 比 增 长 5.43%;2015 年, 公 司 实 现 净 利 润 3.31 亿 元, 同 比 增 长 31.59%, 主 要 系 公 司 对 联 营 及 合 营 企 业 的 投 资 收 益 大 幅 增 加 所 致, 其 中, 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 为 2.85 亿 元, 同 比 增 长 26.53% 2015 年, 公 司 三 项 期 间 费 用 达 亿 元, 同 比 增 长 1.64%, 其 中 管 理 费 用 财 务 费 用 占 比 较 高, 分 别 为 54.29% 和 39.02% 其 中, 销 售 费 用 合 计 1.61 亿 元, 同 比 增 长 22.58%, 主 要 系 近 年 来 公 司 加 强 了 营 销 团 队 建 设 和 各 子 公 司 营 销 网 络 布 局 所 致 ; 财 务 费 用 及 管 理 费 用 分 别 为 9.39 亿 元 亿 元, 变 动 较 小, 财 务 费 用 主 要 为 利 息 支 出, 管 理 费 用 中 主 要 为 职 工 薪 酬 2015 年, 公 司 费 用 收 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 19

21 入 比 为 11.08%, 基 本 与 上 年 持 平, 公 司 费 用 控 制 能 力 尚 可 2015 年, 公 司 资 产 减 值 损 失 达 1.80 亿 元, 同 比 增 长 %, 主 要 为 2015 年 新 增 存 货 跌 价 损 失 1.33 亿 元 ; 公 司 投 资 收 益 主 要 为 对 联 营 及 合 营 企 业 的 投 资 收 益,2015 年 公 司 投 资 收 益 达 6.60 亿 元, 同 比 增 长 86.34%, 其 中 来 自 合 营 企 业 北 京 住 总 万 科 房 地 产 开 发 有 限 公 司 的 投 资 收 益 4.27 亿 元, 来 自 联 营 企 业 北 京 万 筑 房 地 产 开 发 有 限 公 司 的 投 资 收 益 1.12 亿 元 从 营 业 外 收 入 来 看,2015 年, 公 司 营 业 外 收 入 达 0.45 亿 元, 较 上 年 减 少 0.35 亿 元, 主 要 系 2015 年 非 流 动 资 产 处 置 利 得 大 幅 减 少 所 致 其 中 政 府 补 助 0.26 亿 元, 较 上 年 增 长 0.03 亿 元, 金 额 规 模 不 大, 对 公 司 盈 利 影 响 较 小 从 盈 利 指 标 看,2015 年, 受 商 品 房 开 发 业 务 实 现 收 入 增 长 影 响, 公 司 主 营 业 务 毛 利 率 由 2014 年 的 14.21% 上 升 至 2015 年 的 14.31%; 营 业 利 润 率 由 11.62% 下 降 至 10.94% 2015 年, 公 司 净 资 产 收 益 率 由 2014 年 的 4.01% 上 升 至 4.37%; 公 司 总 资 产 收 益 率 和 总 资 产 报 酬 率 有 所 下 降, 分 别 为 3.57% 和 2.78%, 较 上 年 下 降 4.22 个 百 分 点 和 2.95 个 百 分 点 总 体 看,2015 年, 公 司 盈 利 能 力 有 所 下 降 2016 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 同 比 增 长 8.41%, 净 利 润 0.82 亿 元, 同 比 增 加 %, 主 要 系 公 司 确 认 收 入 的 项 目 毛 利 较 高 所 致 ; 营 业 利 润 率 为 7.93%, 较 2015 年 同 期 下 降 3.46 个 百 分 点 总 体 上 看,2015 年, 随 公 司 整 体 业 务 规 模 的 扩 大, 公 司 营 业 收 入 及 利 润 总 额 保 持 稳 定 增 长, 但 受 公 司 融 资 力 度 和 业 务 特 征 多 因 素 影 响, 公 司 整 体 盈 利 能 力 有 所 下 滑, 盈 利 能 力 较 弱 3. 现 金 流 经 营 活 动 方 面,2015 年, 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 由 净 流 出 转 为 净 流 入 状 态, 流 入 净 额 亿 元 经 营 活 动 现 金 流 入 方 面,2015 年, 公 司 经 营 现 金 流 入 达 亿 元, 同 比 增 长 3.46%, 其 中 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 为 亿 元, 同 比 下 降 0.68%, 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 亿 元, 同 比 增 长 12.35%, 主 要 系 公 司 与 其 他 单 位 合 作 开 发 的 房 地 产 项 目 往 来 收 入 增 加 所 致 ; 公 司 经 营 现 金 流 出 达 亿 元, 同 比 减 少 21.02%, 主 要 系 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 现 金 (2015 年 减 少 亿 元 ) 及 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 (2015 年 减 少 亿 元 ) 大 幅 减 少 所 致, 其 中 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 达 亿 元, 支 付 其 他 经 营 活 动 有 关 的 现 金 合 计 亿 元, 同 比 下 降 26.95%, 主 要 系 公 司 与 其 他 单 位 合 作 开 发 的 房 地 产 项 目 支 出 减 少 所 致 2015 年 公 司 现 金 收 入 比 率 为 91.73%, 较 上 年 有 所 下 降, 但 总 体 仍 处 于 较 高 水 平, 收 入 实 现 质 量 较 高 投 资 活 动 方 面,2015 年, 公 司 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 仍 然 维 持 净 流 出 状 态, 净 流 出 额 为 亿 元, 净 流 出 额 较 上 年 增 加 亿 元, 主 要 系 2015 年 公 司 支 付 关 联 方 借 款 增 加 所 致 投 资 活 动 流 入 方 面, 投 资 活 动 现 金 流 入 合 计 0.18 亿 元, 同 比 减 少 88.88%, 主 要 系 本 年 投 资 收 益 获 得 现 金 大 幅 下 降 所 致 ; 而 投 资 活 动 现 金 流 出 合 计 元, 同 比 大 幅 增 长 %, 其 中 投 资 支 付 的 现 金 达 7.30 亿 元, 同 比 增 长 55.81%, 主 要 系 2015 年 公 司 增 加 对 子 公 司 的 注 资 以 及 门 口 沟 砖 厂 项 目 投 入 较 多 所 致 支 付 其 他 投 资 活 动 有 关 的 现 金 为 亿 元, 较 上 年 增 加 9.57 亿 元, 主 要 系 2015 年, 北 京 金 第 支 付 关 联 方 项 目 公 司 借 款 亿 元, 导 致 投 资 现 金 流 出 大 幅 增 加 所 致 筹 资 活 动 方 面,2015 年 公 司 筹 资 活 动 现 金 净 额 由 净 流 入 转 为 净 流 出 状 态, 净 流 出 额 为 2.45 亿 元, 主 要 系 公 司 本 年 到 期 所 偿 还 债 务 大 幅 增 加 所 致 2015 年, 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 入 合 计 亿 元, 同 比 增 加 0.12%, 主 要 为 2015 年 发 行 永 续 债 券 亿 元, 吸 收 投 资 大 幅 增 加 所 致 ; 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 出 合 计 元, 同 比 增 长 56.58%, 主 要 系 本 年 度 偿 还 到 期 债 务 大 幅 增 加 所 致 2015 年, 公 司 偿 还 债 务 共 支 付 现 金 亿 元, 较 上 年 增 加 亿 元, 主 要 系 2015 年 偿 还 到 期 的 长 期 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 20

22 借 款 较 大 所 致 ; 公 司 支 付 其 他 与 筹 资 活 动 相 关 的 现 金 达 亿 元, 较 上 年 增 加 亿 元, 主 要 系 2015 年 北 京 金 第 另 一 股 东 减 资 退 出, 支 付 减 资 款 5.00 亿 元, 同 时 住 总 集 团 支 付 旗 下 项 目 公 司 其 他 股 东 减 资 款 7.10 亿 元 所 致 2016 年 1~3 月, 公 司 经 营 动 现 金 流 净 流 入 2.52 亿 元 ; 公 司 投 资 活 动 表 现 为 净 流 出, 规 模 为 0.91 亿 元 ; 公 司 筹 资 活 动 现 金 净 流 入 亿 元, 主 要 为 2016 年 2 月 公 司 16 住 总 01 发 行 所 筹 集 的 资 金 总 体 看,2015 年, 公 司 经 营 现 金 流 规 模 较 大, 收 入 实 现 质 量 保 持 在 较 高 水 平 ; 公 司 主 要 依 靠 外 融 资 满 足 资 金 需 求, 公 司 存 在 一 定 的 筹 资 压 力 4. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 看, 由 于 流 动 资 产 增 长 较 快, 流 动 比 率 和 速 动 比 率 均 有 所 上 升, 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 分 别 为 1.61 倍 和 0.65 倍 ; 公 司 现 金 短 期 债 务 比 为 0.53 倍, 较 上 年 底 有 所 增 长, 现 金 类 资 产 对 短 期 债 务 的 保 护 程 度 尚 可 ;2015 年, 公 司 经 营 现 金 流 量 净 额 由 净 流 出 转 为 净 流 入 状 态, 公 司 经 营 现 金 流 动 负 债 比 为 0.08 倍, 经 营 现 金 流 对 流 动 负 债 的 保 障 能 力 有 所 提 升 2015 年, 公 司 短 期 偿 债 能 力 有 所 增 强, 短 期 偿 债 压 力 仍 然 较 大 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 分 别 为 1.85 倍 和 0.78 倍, 较 年 初 有 所 提 升, 公 司 短 期 偿 债 能 力 有 所 增 强 从 长 期 偿 债 能 力 指 标 来 看, 公 司 盈 利 水 平 较 高,2015 年 公 司 EBITDA 为 亿 元, 同 比 减 少 1.59%, 其 中 折 旧 占 比 7.88% 摊 销 占 比 1.51% 利 息 支 出 占 比 72.08% 利 润 总 额 占 比 18.52%; EBTIDA 利 息 倍 数 为 0.99 倍, 基 本 与 上 年 持 平 ;EBITDA 全 债 务 比 为 0.10 倍, 与 上 年 持 平, EBITDA 对 全 债 务 的 保 障 程 度 较 低 2015 年, 公 司 资 产 负 债 率 为 85.88%, 较 上 年 底 上 升 0.62 个 百 分 点, 负 债 水 平 处 于 较 高 水 平 总 体 看,2015 年, 公 司 长 期 偿 债 能 力 有 所 下 降, 从 上 述 指 标 看, 公 司 整 体 偿 债 能 力 较 弱 截 至 2015 年 底, 公 司 对 外 担 保 人 民 币 金 额 为 亿 元, 其 中, 对 外 被 担 保 人 北 京 建 工 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 担 保 金 额 6.60 亿 元 ) 和 北 京 首 都 开 发 股 份 有 限 公 司 ( 担 保 金 额 8.00 亿 元 ) 均 为 北 京 市 国 资 委 下 属 企 业, 此 外 还 为 北 京 住 总 万 科 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 担 保 金 额 3.50 亿 元 ) 和 天 津 津 辰 银 河 投 资 发 展 有 限 公 司 ( 担 保 金 额 6.11 亿 元 ) 提 供 担 保, 目 前 被 担 保 公 司 均 经 营 正 常, 公 司 现 阶 段 或 有 负 债 风 险 较 低 截 至 2015 年 底, 公 司 涉 诉 金 额 在 500 万 元 以 上 的 案 件 共 36 起, 涉 及 金 额 8.94 亿 元, 金 额 较 大, 公 司 面 临 一 定 的 资 金 风 险 表 17 截 至 2015 年 底 公 司 重 大 诉 讼 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 涉 案 金 额 所 处 原 告 被 告 总 和 本 金 其 他 阶 段 住 总 集 团 北 京 爱 家 房 地 产 开 发 有 限 公 司 15, , 审 理 住 总 集 团 河 北 旅 游 职 业 学 院 6, , 审 理 北 京 住 总 第 一 开 发 建 设 有 限 公 司 香 河 佳 龙 房 地 产 公 司 2, , 审 理 合 计 25, , 数 据 来 源 : 公 司 审 计 报 告 注 : 所 列 示 诉 讼 情 况 为 标 的 金 额 在 2,000 万 元 以 上 的 诉 讼 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 获 得 银 行 授 信 额 度 为 亿 元, 已 使 用 亿 元, 尚 未 使 用 额 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 21

23 度 为 亿 元, 公 司 间 接 融 资 渠 道 较 为 畅 通 根 据 中 国 人 民 银 行 企 业 信 用 报 告 ( 银 行 版 )( 机 构 代 码 :G J), 截 至 2016 年 6 月 8 日, 公 司 无 未 结 清 和 已 结 清 的 不 良 信 贷 信 息 记 录, 过 往 债 务 履 约 情 况 良 好 总 体 看,2015 年, 公 司 负 债 水 平 仍 较 高, 存 在 一 定 的 偿 债 压 力 ; 公 司 收 入 规 模 及 现 金 流 规 模 较 大, 对 债 务 的 保 障 能 力 尚 可 七 公 司 债 券 偿 债 能 力 分 析 从 资 产 情 况 来 看, 截 至 2015 年 底, 公 司 现 金 类 资 产 ( 货 币 资 金 应 收 票 据 ) 达 亿 元, 为 16 住 总 01 本 金 (15 亿 元 ) 的 4.13 倍, 公 司 现 金 类 资 产 对 债 券 的 覆 盖 程 度 较 高 ; 净 资 产 达 亿 元, 约 为 债 券 本 金 (15 亿 元 ) 的 5.45 倍, 公 司 较 大 规 模 的 现 金 类 资 产 和 净 资 产 能 够 对 16 住 总 01 的 按 期 偿 付 起 到 较 好 的 保 障 作 用 从 盈 利 情 况 来 看,2015 年, 公 司 EBITDA 为 亿 元, 约 为 债 券 本 金 (15 亿 元 ) 的 1.76 倍, 公 司 EBITDA 对 债 券 的 覆 盖 程 度 尚 可 从 现 金 流 情 况 来 看, 公 司 2015 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 亿 元, 约 为 债 券 本 金 (15 亿 元 ) 的 倍, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 本 期 债 券 的 覆 盖 程 度 较 高 综 合 以 上 分 析, 并 考 虑 到 公 司 经 营 规 模 企 业 资 质 完 整 的 产 业 链 以 及 特 定 的 项 目 来 源, 公 司 对 16 住 总 01 的 偿 还 能 力 很 强 八 综 合 评 价 公 司 作 为 国 有 独 资 建 筑 房 地 产 企 业, 在 项 目 储 备 保 障 房 建 设 综 合 实 力 等 方 面 优 势 明 显, 随 公 司 建 筑 市 政 工 程 及 商 品 房 开 发 业 务 稳 定 发 展,2015 年, 公 司 营 业 收 入 规 模 进 一 步 扩 张, 盈 利 规 模 有 所 增 长, 同 时 房 地 产 调 控 政 策 土 地 成 本 上 升 债 务 负 担 加 重 等 因 素, 可 能 给 公 司 经 营 与 发 展 带 来 不 利 影 响 未 来, 随 北 京 市 基 础 设 施 建 设 的 不 断 推 进 国 家 对 保 障 房 建 设 的 推 动 商 品 房 开 发 业 务 向 外 省 扩 张, 公 司 收 入 规 模 有 望 继 续 增 长, 盈 利 能 力 有 望 进 一 步 增 强 综 上, 联 合 评 级 维 持 公 司 主 体 信 用 等 级 为 AA, 评 级 展 望 维 持 稳 定 ; 同 时 维 持 16 住 总 01 AA 的 债 项 信 用 等 级 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 22

24 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 23 附 件 1 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 组 织 结 构 图 党 委 会 董 事 会 监 事 会 纪 委 组 织 宣 传 党 校 工 会 团 委 办 公 室 改 革 发 展 人 力 资 源 市 场 拓 展 施 工 管 理 技 术 质 量 安 全 监 管 资 产 管 理 审 计 监 察 财 务 法 律 事 务 行 政 保 卫 董 事 会 秘 书 经 理 层 工 程 总 承 包 海 外 房 地 产 经 营 内 银 行 管 理 人 员 培 训 中 心 科 技 开 发 中 心 人 力 资 源 开 发 服 务 中 心 业 务 经 营 门 事 业

25 附 件 2 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 主 要 计 算 指 标 项 目 2014 年 2015 年 2016 年 3 月 资 产 总 额 ( 亿 元 ) 所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 短 期 债 务 ( 亿 元 ) 长 期 债 务 ( 亿 元 ) 全 债 务 ( 亿 元 ) 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 净 利 润 ( 亿 元 ) EBITDA( 亿 元 ) 经 营 性 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 应 收 账 款 周 转 次 数 ( 次 ) 存 货 周 转 次 数 ( 次 ) 总 资 产 周 转 次 数 ( 次 ) 现 金 收 入 比 率 (%) 总 资 本 收 益 率 (%) 总 资 产 报 酬 率 (%) 净 资 产 收 益 率 (%) 营 业 利 润 率 (%) 费 用 收 入 比 (%) 资 产 负 债 率 (%) 全 债 务 资 本 化 比 率 (%) 长 期 债 务 资 本 化 比 率 (%) EBITDA 利 息 倍 数 ( 倍 ) EBITDA 全 债 务 比 ( 倍 ) 流 动 比 率 ( 倍 ) 速 动 比 率 ( 倍 ) 现 金 短 期 债 务 比 ( 倍 ) 经 营 现 金 流 动 负 债 比 率 (%) EBITDA/ 待 偿 债 券 本 金 合 计 ( 倍 ) 注 :1 本 报 告 财 务 数 据 及 指 标 计 算 均 是 合 并 口 径 2 本 报 告 中 分 合 计 数 与 各 加 总 数 直 接 相 加 之 和 在 尾 数 上 可 能 略 有 差 异, 这 些 差 异 是 由 于 四 舍 五 入 造 成 的 3 EBITDA/ 待 偿 本 金 合 计 =EBITDA/ 本 报 告 所 跟 踪 债 项 合 计 待 偿 本 金 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 24

26 附 件 3 有 关 计 算 指 标 的 计 算 公 式 增 长 指 标 经 营 效 率 指 标 盈 利 指 标 财 务 构 成 指 标 长 期 偿 债 能 力 指 标 指 标 名 称 年 均 增 长 率 计 算 公 式 (1)2 年 数 据 : 增 长 率 =( 本 期 - 上 期 )/ 上 期 100% (2)n 年 数 据 : 增 长 率 =[( 本 期 / 前 n 年 )^(1/(n-1))-1] 100% 应 收 账 款 周 转 次 数 营 业 收 入 /[( 期 初 应 收 账 款 余 额 + 期 末 应 收 账 款 余 额 )/2] 存 货 周 转 次 数 营 业 成 本 /[( 期 初 存 货 余 额 + 期 末 存 货 余 额 )/2] 总 资 产 周 转 次 数 营 业 收 入 /[( 期 初 总 资 产 + 期 末 总 资 产 )/2] 总 资 本 收 益 率 ( 净 利 润 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 所 有 者 权 益 + 期 初 全 债 务 + 期 末 所 有 者 权 益 + 期 末 全 债 务 )/2] 100% 总 资 产 报 酬 率 ( 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 总 资 产 + 期 末 总 资 产 ) /2] 100% 净 资 产 收 益 率 净 利 润 /[( 期 初 所 有 者 权 益 + 期 末 所 有 者 权 益 )/2] 100% 主 营 业 务 毛 利 率 ( 主 营 业 务 收 入 - 主 营 业 务 成 本 )/ 主 营 业 务 收 入 100% 营 业 利 润 率 ( 营 业 收 入 - 营 业 成 本 - 营 业 税 金 及 附 加 )/ 营 业 收 入 100% 费 用 收 入 比 ( 管 理 费 用 + 营 业 费 用 + 财 务 费 用 )/ 营 业 收 入 100% 资 产 负 债 率 自 由 负 债 / 自 有 资 产 100% 全 债 务 资 本 化 比 率 全 债 务 /( 长 期 债 务 + 短 期 债 务 + 所 有 者 权 益 ) 100% 长 期 债 务 资 本 化 比 率 长 期 债 务 /( 长 期 债 务 + 所 有 者 权 益 ) 100% 担 保 比 率 担 保 余 额 / 所 有 者 权 益 100% EBITDA 利 息 倍 数 EBITDA/( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) EBITDA 全 债 务 比 经 营 现 金 债 务 保 护 倍 数 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 债 务 保 护 倍 数 短 期 偿 债 能 力 指 标 现 金 短 期 债 务 比 EBITDA/ 全 债 务 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 全 债 务 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 / 全 债 务 现 金 类 资 产 / 短 期 债 务 经 营 现 金 流 动 负 债 比 率 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 流 动 负 债 合 计 100% 经 营 现 金 利 息 偿 还 能 力 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 /( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 利 息 偿 还 能 力 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 /( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) 本 期 公 司 债 券 偿 债 能 力 EBITDA 偿 债 倍 数 经 营 活 动 现 金 流 入 量 偿 债 倍 数 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 偿 债 倍 数 EBITDA/ 本 期 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 量 / 本 期 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 本 期 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 注 : 现 金 类 资 产 = 货 币 资 金 + 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 + 应 收 票 据 长 期 债 务 = 长 期 借 款 + 应 付 债 券 短 期 债 务 = 短 期 借 款 + 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 负 债 + 应 付 票 据 + 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 全 债 务 = 长 期 债 务 + 短 期 债 务 EBITDA= 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 固 定 资 产 折 旧 + 摊 销 所 有 者 权 益 = 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 + 少 数 股 东 权 益 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 25

27 附 件 4 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 设 置 及 其 含 义 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 划 分 成 9 级, 分 别 用 AAA AA A BBB BB B CCC CC 和 C 表 示, 其 中, 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 AAA 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低 ; AA 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 很 强, 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响 不 大, 违 约 风 险 很 低 ; A 级 : 偿 还 债 务 能 力 较 强, 较 易 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 较 低 ; BBB 级 : 偿 还 债 务 能 力 一 般, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 较 大, 违 约 风 险 一 般 ; BB 级 : 偿 还 债 务 能 力 较 弱, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 很 大, 违 约 风 险 较 高 ; B 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 较 大 地 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 很 高 ; CCC 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 极 度 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 极 高 ; CC 级 : 在 破 产 或 重 组 时 可 获 得 保 护 较 小, 基 本 不 能 保 证 偿 还 债 务 ; C 级 : 不 能 偿 还 债 务 长 期 债 券 ( 含 公 司 债 券 ) 信 用 等 级 符 号 及 定 义 同 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 26