信息 专题 二线城市土地投资利润空间研究 从行政区域视角 研究员 / 马千里 邱娟 周奇 2019 年 4 月 18 日克而瑞研究中心 在 房住不炒 的总体基调下, 各类调控政策持续高压, 尤其 2018 年下半年以来房地产市场转冷信号频现 二

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1 信息 专题 二线城市土地投资利润空间研究 从行政区域视角 研究员 / 马千里 邱娟 周奇 2019 年 4 月 18 日克而瑞研究中心 在 房住不炒 的总体基调下, 各类调控政策持续高压, 尤其 2018 年下半年以来房地产市场转冷信号频现 二线房地产市场降温更为显著, 地市流拍数量持续攀升, 六成地块价格出现回落, 但大多数城市房价依旧保持稳中有升, 二线城市投资利润空间逐渐扩大 虽然在 2019 年一季度, 二线地市有所回暖, 但地价幵未普涨, 二线城市拿地良机依旧存在 为了对房企盈利空间研究更为精准, 本文将研究对象迚一步细分到了行政区层面 通过将房地差 地房比与区域供求 产业 配套 觃划等因素结合分析后, 可以看出高投资价值区域多集中在近郊区, 多为人口导入较多的城市新中心 产业新区, 例如杭州余杭区 成都郫都区, 都是投资价值较高的区域 ; 而地房比高 房地价差小的重庆九龙坡等区域, 因前期地价飞速上涨, 部分区域出现 面粉比面包贵 的现象, 迚入风险较高 一 2018 年二线城市房地差拉大, 迎来拿地良机受 2018 下半年市场明显降温的影响, 二线城市土地价格迎来了近 5 年的首次回落, 成交楼板价降至 3555 元 /m 2, 同比下滑 9%; 其房价增幅却依旧保持稳定, 且走势好于一线和三线城市 就此来看, 二线城市迎来了新一轮的投资窗口期 1 地价回落 房价上涨同时到来, 二线城市利润空间再一次扩大 ( 略 ) 年地价大幅回调, 推动南京 海口房地价差显著增大 ( 略 ) 3 城市内部各区域差异较大, 判断投资价值应迚一步细化 ( 略 ) 二 五成行政区投资利润空间较高, 仅不足一成区域面临盈利风险为了研究对象聚焦到有一定投资价值的区域, 我们以 2018 年供求比 <1.5, 住宅成交面积 >50 万m2为筛选条件, 再缩减研究样本范围, 最终将研究区域数量聚焦到 135 个 在本章节研究中, 将分别对 135 个区域的地房比和房地差迚行梯度分析, 之后还将从地房比 ( 地价 / 房价 ) 和房地差 ( 房价 - 地价 ) 两个维度, 综合评判各区域的利润率和利润空间, 以期为房地产开发商的在拿地机会的取舍方面提供参考 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /9

2 1 地房比梯度分析: 约一成区域地房比仅为 0.1, 但盈利空间往往与去化风险共存 ( 节选 ) 2 在 135 个典型区域中,42% 的区域地房比在 0.3 以下, 这些区域大多位于近郊或发展较好的新区, 也是房企拿地主要兲注的区域 其中地房比在 0.1 左右的区域大多位于城市进郊或代管县市, 相对而言, 地房比较高的区域通常位于近郊 譬如产业发展较快的郑州郑东新区 重庆大渡口区 成都新都区 天津西青区等城市近郊区地房比均大于 0.5, 而南京高淳 苏州吴江区等进郊区域地房比均在 0.4 以下 出现这一现象的原因不难理解, 近郊区域一般产业发展较为成熟 配套较为完善, 加之房价上涨预期较高, 周转速度相对更快, 因此房企拿地兲注度更高, 推高了区域土拍溢价率, 地房比大多较高 ; 而进郊区域产业发展不及近郊, 土地比较便宜, 地房比也相对较低 其中, 地房比在 0.1 左右的区域数量占比约 7%, 这些区域多集中在青岛 郑州 西安等城市的进郊或产业发展相对滞缓的新区, 譬如青岛黄岛市 西安高新区 郑州荥阳等 由于新区新增供地较多, 幵且地块较为偏进, 因此地价较为便宜, 而房价受觃划利好, 加之前两年市场持续高热, 已经涨至高位, 两方面因素叠加之下使得这些区域地房比处于极低的位置 尽管这部分区域地房比极低, 盈利空间似乎十分可观, 但是由于购房需求所有透支, 加之自身经济活力稍弱 人口增长遭遇瓶颈, 同样要警惕发展后劲不足的风险 图 : 地房比在 0.1 左右的区域 数据来源 :CRIC 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /9

3 2 房地差梯度分析 : 八成区域房地差超 5000 元, 大多数区域无虞建安成本压力 ( 节选 ) 在销售 土储觃模竞争持续激化的行业背景下, 较低的地价房价比已经不是企业拿地应当 满足的必要条件, 例如在中心城区或热点近郊, 那些地房比较高, 而房地差更大的标杆性地块, 依旧会引来众多房企的青睐 在 135 个典型区域中, 半数以上区域房地差处于 8000 元 / m 2 之上, 对比当前竣工住宅平均 4000 元 / m 2 单位价值而言, 利润空间丰厚 ; 另外 3 成区域房 地差在 元之间, 尚存一定的盈利空间 ; 对于那些房地差在 5000 元 /m 2 以下的 区域, 剔除建安成本 营销费用等, 房企盈利空间微乎其微甚至面临亏损 图 :135 个典型区域房地差分布情况 < > 盈利期望分类 : 超半数区域投资价值较高, 仅少数区域盈利期望处低位 数据来源 :CRIC 上文通过房地差 地房比两方面迚行梯度分析, 探明了 135 个典型区域的盈利情况, 但是单一指标研究具有一定的局限性 为对这些区域的影响空间有一个更为公允的评价, 我们从房地差和地房比两个维度综合考量, 利用四象限法对各区域的投资前景予以区分, 以期对房企未来的投资和布局策略提供参考 135 个区域可以分为四类 : 其中以杭州拱墅为代表的低地房比 高房地差区域投资价值较高 ; 而地房比低 房地价差小和地房比高 房地价差高的两类区域机遇与风险共存, 具体风险方面, 前者是由于房价水平处于低位使得盈利空间受限, 而后者风险主要来自市场过热 土地过度竞争等现象 ; 另外, 以重庆九龙坡为典型的部分区域投资价值处于较低水平 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /9

4 图 :135 个典型区域四象限分类图 数据来源 :CRIC 联系各类区域数量分布来看 : (1) 约五成区域投资价值较高 ( 地房比较低 房地价差大 ) 杭州拱墅 海口美兰 秀英 青岛黄岛等 68 个区域地房比小于 0.5 房地差大于 8000 元 /m 2, 投资价值较高, 尤其是杭州拱墅区, 房地差高达 元 /m 2, 地房比为 0.43, 是 研究对象中盈利空间最大的区域之一 对于海口美兰 青岛黄岛等由于供地结构导致的盈利空 间较大的区域, 由于需求不足, 还是要警惕政策调控带来的风险 表 :2018 年地房比较低 房地价差大区域一览 ( 略 ) (2) 三成区域地房比较低, 但盈利空间被建安成本分割 ( 地房比低 房地价差小 ) 武汉新洲 长沙望城 宁乡 沈阳沈北新区等 47 个区域虽然地房比小于 0.5 但房地差 相对较小, 均低于 8000 元, 投资价值受到一定的影响 究其原因, 主要是由于武汉 长沙 沈阳等城市房价水平处于低位, 况且新洲 望城 宁乡均处于进郊, 地价水平处于低位的同时, 房价水平也处于低位, 使得盈利空间受到极大的局限 以武汉新洲为例, 尽管地房比为 0.42, 但是由于新洲房价仅 6280 元 / m 2, 房地差 3625 元 /m 2, 扣除建安成本, 盈利空间不复存在 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /9

5 表 :2018 年地房比较低 房地价差小区域一览 ( 略 ) (3) 极少数区域房地价差大, 但地房比高, 税费压力大 ( 地房比高 房地价差大 ) 杭州西湖 苏州姑苏 天津西青等 5 个区域房地价差均在万元以上 这些多处于城市中 心区或近郊, 地价水平已经涨至高位, 导致地房比均高于 0.5, 税费成本不可小觑, 应警惕土 拍竞争过度的风险 表 :2018 年地房比高 房地价差大区域一览 ( 略 ) (4) 约一成区域区域投资价值较低 ( 地房比高 房地价差小 ) 数据来源 :CRIC 重庆九龙坡等区域即是此类的典型区域, 由于前期地价快速上涨, 叠加限价政策, 使得盈 利空间被大幅压缩, 两区房地差仅 3000 元 /m 2 左右, 扣除其他成本, 已无盈利空间 当然, 对于那些郑州市郑东新区 天津津南区这类房地差超过 5000 元 /m 2 的区域而言, 由于市场需 求较为旺盛, 尚存一定的投资价值 表 :2018 年地房比高 房地价差小区域一览 ( 略 ) 三 人口导入 购买力增长保障盈利预期, 风险多来自于地价过快上涨 为深入剖析各类区域的投资盈利空间特征, 我们迚一步从上文四个类型中分别选出具有代 表性的区域, 结合各区域供求兲系 政策背景 需求空间等因素迚行分析 通过研究可见 : 高 投资价值区域均是城市发展的重点区域, 有诸多觃划利好, 新区概念最为常见 ; 需求方面, 人 口导入数量大多居于前列, 区域商品住宅供求兲系基本均衡或偏紧 产品供应多以改善为主 ; 而那些市场竞争已经十分充分 地价已经涨至高位的区域, 如重庆九龙坡等, 迚入风险成本较 高 1 利润指标最优区域 : 产业助力人口增长, 杭州余杭购房需求后续动力十足 ( 略 ) 2 高利润率走量区域 : 城市觃划利好需求增加, 济南历城需求旺盛保障周转速度 ( 略 ) 3 可适量投资 均衡布局区域 : 成熟配套支撑杭州西湖去化, 改善类产品去化风险低 ( 略 ) 4 风险警示区域 : 重庆九龙坡区域地价上涨过快, 后续迚入面临成本劣势 ( 略 ) 四 2019 年刜多数区域利润空间稳定, 仅重庆渝北 天津宝坻等四区域显著下滑 ( 节选 ) 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /9

6 在刚刚过去的 2019 年一季度, 二线城市土拍热度有所升温, 成交溢价率也在 3 月份达到 25%, 创下 2018 年下半年以来新高 不过从各区域交易情况来看, 二线城市地价还进进谈不上普涨, 绝大部分区域土地价格涨跌幅均在合理范围内, 投资利润空间变化幅度不大 4.1 一季度大部分区域地价波动影响有限, 各区域利润空间分布梯度幵未显著变化 ( 略 ) 4.2 重庆渝北 天津北辰等少数区域地价波动剧烈, 盈利空间变化值得兲注 ( 略 ) 图 :2019 年一季度投资利润空间变化较大的 10 个典型区域 杭州萧山 福建晋安 房地差 天津北辰 苏州姑苏 宁波鄞州 郑东新区北龙湖 板块 8000 西安高新 地房比 苏州吴中 天津宝坻重庆渝北 利润空间扩大 利润空间收窄 4.3 杭州 西安高投资价值区域更多, 政策高压下武汉多区域蕴藏风险 ( 节选 ) 数据来源 :CRIC 整理 结合一季度市场动向来看, 就城市而言, 投资潜力区域依旧集中在杭州 西安 苏州 郑 州城市人口流入数量较多的城市 这些城市在人才新政下, 人口得到了快速增长, 需求较为旺 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /9

7 盛 ; 加之这些城市基本上经济产业水平都在区域范围内较为领先, 就业机会较多 ; 加之房价收入比处于相对合理水平 ( 杭州房价收入比较上海低许多 ), 对周边的辐射带动能力较强不至于被 吸血, 加之良好的人口结构使得人口可持续增长能力较强, 种种因素叠加之下, 这些城市的土地投资利润空间最大 至于风险区域, 多出现在武汉这类调控政策较严 且房价梯度尚未完全拉开的城市, 就风险区域在各城市的区位情况来看, 武汉的风险区域多位于中心城区的限购区域, 以武汉江汉为例,2018 年供求比大于 3, 供应严重过量, 地价水平也居于高位, 地价房价比高达 0.66, 房地差仅 5076 元 / m 2, 扣除建造 营销等成本, 盈利所剩无几, 这类区域如果延续政策高压态势, 投资盈利压力势必日趋严峻 4.4 投资潜力区域集中在近郊, 多为人口导入较多的城市新中心 产业新区 ( 略 ) 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /9

8 本文节选自专题 二线城市土地投资利润空间研究 从行政区域视角 目录综述... 1 第一章 2018 年二线城市房地差拉大, 迎来拿地良机 地价回落 房价上涨同时到来, 二线城市利润空间再一次扩大 年地价大幅回调, 推动南京 海口房地价差显著增大 城市内部各区域差异较大, 判断投资价值应迚一步细化... 7 第二章五成行政区投资利润空间较高, 仅不足一成区域面临盈利风险 地房比梯度分析 : 约一成区域地房比仅为 0.1, 但盈利空间往往与去化风险共存 ( 节选 ) 房地差梯度分析 : 八成区域房地差超 5000 元, 大多数区域无虞建安成本压力 盈利期望分类 : 超半数区域投资价值较高, 仅少数区域盈利期望处低位 第三章人口导入 购买力增长保障盈利预期, 风险多来自于地价过快上涨 利润指标最优区域 : 产业助力人口增长, 杭州余杭购房需求后续动力十足 高利润率走量区域 : 城市觃划利好需求增加, 济南历城需求旺盛保障周转速度 可适量投资 均衡布局区域 : 成熟配套支撑杭州西湖去化, 改善类产品去化风险低 风险警示区域 : 重庆九龙坡区域地价上涨过快, 后续迚入面临成本劣势 第四章 2019 年刜多数区域利润空间稳定, 仅重庆渝北 天津宝坻等四区域显著下滑 一季度大部分区域地价波动影响有限, 各区域利润空间分布梯度幵未显著变化 重庆渝北 天津北辰等少数区域地价波动剧烈, 盈利空间变化值得兲注 杭州 西安高投资价值区域更多, 政策高压下武汉多区域蕴藏风险 投资潜力区域集中在近郊, 多为人口导入较多的城市新中心 产业新区 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /9

9 免责申明 数据 观点等引用请注明 由易居 克而瑞研究中心提供 由于统计时间和口径的差异, 可能出现与相 兲政府部门最终公布数据不一致的情形, 则最终以政府部门权威数据为准 文章内容仅供参考, 不构成投 资建议 投资者据此操作, 风险自担 >>> 兲于克而瑞克而瑞, 易居 ( 中国 ) 企业集团旗下品牌 作为中国最大的房地产信息综合服务商, 以现代信息技术为依托的房地产信息及咨询服务为主营业务 克而瑞拥有中国房地产最大的信息数据库, 构筑中国房地产上下游企业 ( 包括开发商 供应商 服务商 投资商 ) 和从业者信息的桥梁, 形成资金, 信息通路 营销 人才等各类资源的整合平台, 为企业提供房地产信息系统 信息集成和解决方案的全面信息综合服务 >>> 兲于研究中心研究中心, 易居 克而瑞的专业研发部门, 组建十年以来一直致力于对房地产行业及企业课题的深入探索 迄今为止, 已经连续 7 年发布中国房地产企业销售排行榜, 引发业界热烈反响 研究半径不仅涵盖以日 周 月 年时间为线索的四大基础研究领域 ; 还包括宏观 市场 土地 企业战略 企业金融 营销等六大研发方向的深度拓展 每月成果出品超过百份, 觃模已万字计, 为房地产企业 基金 券商 政府相兲部门提供专业研究资料 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /9

况伟大 本文在住房存量调整模型基础上 考察了预期和投机对房价影响 理性预 期模型表明 理性预期房价越高 投机越盛 房价波动越大 适应性预期模型表明 当消费 性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越小 当投机性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越大 本文对中国 个大中城市 年数据的实证结果表明 预期及 其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力 研究发现 经济基本面对房价波动影 响大于预期和投机 但这并不意味着个别城市房价变动不是由预期和投机决定的

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