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1 政策见底楼市向低三季度房地产市场报告世联行集团市场研究部

2 现状三季度, 行业政策持续出台, 有压有保稳预期是不变的原则土地供应大增, 叠加现售自持等附加条款频现, 地价连续三个月下行销售面积负增长, 将拖累全年销售进一步下行, 都市圈一二线城市价格进入调控窄区间, 非都市圈在后棚改时代, 增速现疲态客户观望情绪愈发浓厚, 城市库存和待售全面上扬 ; 银行资金持续收缩, 开发商推盘力度显著增强, 主动筹措加快资金回笼是普遍现象

3 . 政策微调持续, 张弛有度以稳为重三季度, 行业出台各类调控政策共录得 9 宗, 其中五限政策共出台 33 宗, 其余 86 宗为各类加强监管落实调控等行政管控计划 ;33 宗五限政策中, 新增限购城市 4 座 ( 福建宁德市河北河间市云南普洱市广东惠东市 ), 限购内容调整 0 宗 ; 另有限价限售限贷调整 8 宗, 限商宗 ( 深圳 ); 另一方面, 政策并非一味地抑制市场, 房价得到有效管理的区域也有正向的微调, 如广州 ; 限商限价限售限贷限购全国商品房销售额走势 (04-08) M 03M 04M 05M 06M 07M 08M 09M 0M M M 070 0M 03M 04M 05M 06M 07M 08M 09M 0M M M 080 0M 03M 04M 05M 06M 07M 08M 09M M M M 限商 3 3 限价限售限贷限购

4 土拍供应大增, 楼面价回调 8% 全国招拍挂供应住宅用地建筑面积及出让金情况 (%) 规划建筑面积出让金累计至 9 月, 全国招拍挂出让各类用地 30 亿m 同比增长 30.7%, 出让金 4.4 万亿同比增长 6.% 6% 4% % % -% 39.5% 6.% 自 07 年中以来土地出让节奏加快, 兼有各类限制条件和定向出让, 住宅地价呈现明显的降幅 ; 住宅用地总供应建筑面积 3.9 亿m 同比增长 40%, 平均楼面价,539 元 / m 同比下降 9.5% -4% -6% -9 月土地供应情况所有用地类型同比 (%) 住宅用地. 一线. 二线 3. 都市圈三线 4. 非都市圈三线同比 (%) 同比 (%) 同比 (%) 同比 (%) 同比 (%). 土地出让金 ( 万亿 ) % % -6.% % % %. 规划建筑面积 ( 亿m ) % % % %.84.8% % 3. 楼面价 ( 元 / m ), %, % 3,766-4.% 4, %, %,77 3.% 4

5 销售面积同比下降, 拖累销售额增速回调全国商品房销售额走势 (04-08) 据国家统计局公布数字显示,- 6 9 月全国商品房销售额 0.4 万亿 5 元同比增长 3.3%,9 月销售万亿额.5 万亿元 ;9 月按月同比增长 3.3 % 3 6.7%, 比 8 月按月增速 5.% 下降 8.5 个百分点, 较 8 月降速扩大.7 个百分点 ; 商品房销售额 ( 万亿元, 左轴 ) 同比 (%, 右轴 ) 商品房销售额销售面积按月同比走势 (04-08) 销售额销售面积 - - 商品房销售面积累计实现.9 亿m 同比增长.9%,9 月销售面积.7 亿m 同比减少 3.6%, 比 8 月按月增速.4% 再下降 6 个百分点, 呈持续下降的形势商品住宅累计销售额 8.8 万亿同比增长 5.6% 9 月销售额.3 万亿同比增长.0%; 累计销售面积 0.3 万亿同比增长 3.3%,9 月销售面积.5 亿m 同比下降 0.8% 三季度, 市场整体下行趋势缘于面积的显著下降, 且降速有显著扩大的迹象 5

6 政策引导, 价格进入窄区间在政策引导中,70 个大中城市新房价格呈现全盘温和上扬局部缓慢下行的态势, 整体进入窄区间 ; 据统计局公布 70 个大中城市新建商品住宅价格指数显示,9 月环比上涨城市 64 座, 比 8 月少座, 平均环比涨幅.%, 较上月减少 4.6 个百分点, 环比持平城市 3 座比上月增加座, 环比下降城市 3 座平均环比下降 0.% 70 个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况 ( 环比, ) 上涨持平下跌上涨城市平均涨幅下跌城市平均跌幅 % -0. % 都市圈 : 仅包括京津冀长三角珠三角 6

7 5. 后棚改时期, 非都市圈现疲态按城市类别划分, 一线城市自今年以来降幅持续收窄, 并于 9 月实现累计销售额正增长, 都市圈二三线城市筑底过程中遭遇冷金九, 季末销售负增长非都市圈二三线城市增幅下降, 进入后棚改时期, 广大非都市圈三四线城市增长现疲态, 且有进一步下行的趋势各线城市商品房销售面积按月同比走势 (%, ) 3% % 7.7% % 6.0% % -% -8.% -6.3% -6.5% % % % % 一线都市圈二线都市圈三线非都市圈二线非都市圈三线都市圈 : 仅包括京津冀长三角珠三角

8 050M 050M 0503M 0504M 0505M 0506M 0507M 0508M 0509M 050M 05M 05M 060M 060M 0603M 0604M 0605M 0606M 0607M 0608M 0609M 060M 06M 06M 070M 070M 0703M 0704M 0705M 0706M 0707M 0708M 0709M 070M 07M 07M 080M 080M 0803M 0804M 0805M 0806M 0807M 0808M 0809M 6. 成交成单显著下降, 客户观望意愿强烈从盘均成交来看, 监测楼盘盘均成交维持正增长的仅有长沙重庆哈尔滨,40 个城市 37 个盘均成交下行 ; 从成单率来看, 上门客户成单率指数持续下降,9 月成单率指数报 48.9, 环比下降 47% 同比下降 40%, 观望情绪在三季度持续加重 6 4 世联上门客户成单率指数 (000M=00) % 0% 5% -0.9% -6.4% % -.6% -5% -6.9% 03.0% 60.% 6.0% 城市盘均成交同比情况 -8.5% -6.5% -85.5% -0.9% -5.5% -7.5% -0% 北京上海广州深圳长沙重庆昆明哈尔滨郑州长春石家庄成都南宁济南兰州西安武汉天津苏州合肥西宁青岛银川宁波南京厦门沈阳福州临沂佛山惠州汕头潍坊东莞宜昌梅州南通阳江 8

9 7. 销售不畅, 去化整体上扬,500,000 重点监测城市可售面积情况 ( 万m, ) 8 月 9 月,500, 北京上海广州深圳沈阳济南武汉郑州 ( 五区 ) 青岛长沙 ( 五区 ) 中山西安南昌哈尔滨重庆主城佛山合肥苏州大连南宁石家庄 ( 主城 ) 东莞昆山贵阳南京厦门泰安珠海临沂南通 3 6 重点监测城市去化周期分布情况 ( 月, ) 三季度, 主要城市销售去化不畅, 0-6 个月 7- 个月 3-8 个月 8 个月以上月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 7 8 待售面积呈上扬形势,30 个重点监测城市中,0 成可售面积上升, 尤以济南武汉昆山为明显去化周期从年初的结构修复转为整体上扬,30 个重点监测城市中 5 个上升 ; 至 9 月底,30 个重点城市中 8 个去化周期在 3-8 个月之间, 比 8 月增加个比上半年增加 3 个, 相应地, 去化周期在 7- 个月的城市减少为 3 个 9

10 利率持续提升, 住房信贷增速趋缓全国房贷平均利率走势 (%) 35 个监测城市首套房利率情况全国首套房平均利率上升至基准利率. 倍. 倍. 倍以上 5.7%, 二套房上升至 6.%,35 35 个监测城市中执行. 倍以上利 6. % 率的城市增加到 7 个, 分别是苏 5 州南京郑州武汉合肥 % 东莞哈尔滨, 另有 3 个城市执行. 倍利率,5 个城市执行倍首套房平均利率 (%, 左轴 ) 二套房平均利率 (%, 左轴 ) 历年房贷余额及同比走势 ( 万亿,%) 万亿 60 % 8.6 % 50 % 40 % 30 % 0 % 0 % 利率上行进一步抑制交易, 也引导房贷余额增速显著下行 8 月, 央行公布数据显示 6 月末全国房贷余额 3.8 万亿同比增长 8.6%, 增速比 3 月末继续下降.4 个百分点 0 % 0

11 银行资金持续收缩, 主动筹措回笼现金 8.0 房企到位资金情况 (04-08) 8.0 房企到位资金构成 (08.09) 按揭贷款 4% % 定金及预收款 33% 银行贷款 % 非银行贷款 3% 自筹资金 33% 其他 5% 6.0 房企各类到位资金 (%,07-08) 万亿 4.0 万亿万亿 3.5 万亿万亿.8 万亿.6 万亿.4 万亿万亿 0.4 万亿自筹资金定金及预收款按揭贷款银行贷款非银行贷款累计至 9 月末, 房企到位资金. 万亿同比增长 7.8%, 到位资金呈持续上行的趋势 ; 各类到位资金中, 自筹资金定金及预收款增速明显, 按揭贷款银行贷款仍负增长 ; 银行类资金持续收缩的大环境中, 加快销售主动筹措回笼现金是目前房企的普遍行为

12 0. 积极推售回款,Top-30 梯队大幅增长各梯队开发商总销售额及梯队增速 ( 万亿,%) 07Q3 08Q3 同比 (%, 右轴 ).00 8%.50 64% % % 43% TOP3 TOP3-0 TOP-0 TOP-30 TOP3-50 各梯队门槛总销售额及门槛增速 ( 亿,%) 同比 % ,33 56.% 54.% , % %,40, TOP3 TOP0 TOP0 TOP30 TOP50 00% 80% 60% 40% 0% 0% 6% 5% 4% 3% % % % 累计至 9 月末, 三强开发商共实现销售额.43 万亿, 同比增长 0%, 比 -8 月增速下降.3 个百分点, 增速略有下滑 ; 与之相应地,-30 的开发商实现大幅度增长, 总销售额 0.8 万亿同比增长 8%, 其中龙光金科更是录得 90% 以上的增长从梯队门槛来看也一样,9 月末 TOP3 门槛同比提高 8.%, TOP30 门槛同比提高 56.% 排名 -30 的房企正是积极开展营销策略, 加强推售回款的梯队, 取得了显著的效果

13 展望四季度市场持续向冷地方国企优势突显拿地尾周期, 流拍或扩大 3

14 070W( W( W( W( W(00-07W( W( W( W( W(050-07W( W( W(06-077W( W( W( W( W( W( W( W( W( W( W(3-0749W(7-075W(- 0753W(5-080W( W(0-0806W( W(09-080W( W( W( W( W( W(054-08W( W(06-086W( W( W( W( W( W( W( W(00-084W(05- 展望 : 上门骤降, 四季度市场将持续降温上门指数是未来 - 个月的领先指标,9 月下旬以来上门量冲高迅速回落, 预示四季度市场向冷态势或加剧各线城市客户上门指数 (00W0=00,07-08) 各线城市上门指数一线城市二线城市三线城市全国一线二线三线 W W W W W W

15 展望 : 短期债务暂无忧, 地方国企成本优势将突显发债企业属性构成 (%,08.-9) 发行总额 ( 亿元 ) 最高票面利率 (%) 最低票面利率 (%) 总计 5, 中央国有企业地方国有企业, 民营企业, 其他, % 00% 80% 60% 40% 各类房企中长期债务偿付能力 (%,08.-9) 05Q3 06Q3 07Q3 08Q3 5.0% 80.3% 64.3% 进入还债高峰, 接下来 5 个季度每季度行业需要偿还债务约 900 亿上下, 目前借新偿旧顺畅, 行业整体的债务危机有所缓解 ; 细分来看, 累计至 9 月行业共发行债权 5,57 亿元, 其中地方国企发行,936 亿元, 占发行总量的 37%, 并且最低发行利率仅为 3.38%, 相比于民企发行总额,30 亿元, 最低利率 5.46%, 地方国企的资金成本有非常大的优势资金成本低廉的地方国企, 中长期债务偿付能力得到有效修复, 债务偿付覆盖率达到 80.3%, 为各类房企中覆盖率最高者, 其优势将在行业下半场发挥巨大作用 0% 0% 央企地方国企民企 5 数据来源 : 世联研究, 国家统计局, 公开信息, 中长期债务偿付能力 =( 存货 - 预收账款 )/( 总债务 - 货币资金 - 预收账款 );

16 展望 3: 待售降幅趋缓, 土储充盈拿地尾周期全国商品房待售面积 (04-08) 商品房待售面积 ( 亿m, 左轴 ) 同比 (%, 右轴 ) 企业待开发土地面积 (05-08) 待开发土地面积 ( 亿m, 左轴 ) 同比 (%, 右轴 ) -3.0 % 亿m 亿m 8.5% 月末, 全国商品房待售面积 5.3 亿m 同比下降 3.0%, 降速较 8 月进一步收窄 0.6 个百分点, 降至 04 年 5 月份水平 ; 其中商品住宅待售面积.6 亿m 同比下降 9.4%, 与 03 年初相当, 待售面积降速持续向稳另一方面, 企业待开发土地面积 4. 亿m 同比增长 3.7%, 待开发土地面积持续上升增速企稳, 补库存进入尾声在目前地方债务额度吃紧, 基建投资亟待投入, 房企土储充盈的背景下, 考虑临近年末地方政府推地加速, 土地流拍或将再度扩大规模

17 结语行业四季度下行趋势确立, 进入偿债高峰借新偿旧顺畅, 行业整体流动性得到缓解但仍需警惕进入拿地尾周期, 价值地块仍然会受到追捧, 但流拍规模的继续扩大也是大概率事件 ; 土地是城市发展的重要基础, 也是财政支出的重要根基, 经济下行叠加地价下行, 是地方财政不得不面对的考验 7

18 世联行官方公众号 8

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱