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养昌
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1 信用 Far East Credit Rating Rating Methodology 中国物业管理企业信用上海远东资信评估有限公司二〇一六年八月

2 摘要我国的物业管理始于二十世纪八十年代初的经济特区深圳,1988 年伴随深圳住房制度改革, 物业管理在深圳得以快速发展, 并在此后的几年逐步延伸至内地随着我国经济的持续发展, 在城镇化水平不断提升的同时, 城镇居民的富裕程度亦持续改善, 催生了居民对于住房商业用房等较为强烈的需求, 带动了物业管理需求, 为物业管理企业的发展提供了契机目前, 我国物业管理行业企业数量较多, 竞争相对充分, 在资格资质品牌服务专业化三个方面存在一定的行业进入壁垒作为劳动密集型和管理密集型行业, 物业管理行业从业人员数量众多, 物业管理企业需提供全天候不间断的管理服务工作行业特征的不同决定了影响该行业内企业信用状况的因素不同本旨在帮助被评对象投资者以及其他相关机构理解上海远东资信评估有限公司 ( 以下简称远东资信 ) 在评估物业管理企业的信用状况过程中考虑的风险因素及评级思路需要指出的是, 由于确定最终级别的因素可能会因企业的具体情况不同而有所区别, 本并未涵盖远东资信在评级时所考虑的所有因素, 而是重点突出地反映从事物业管理的受评主体普遍面临的关键信用风险因素的分析方法与考虑思路远东资信对企业主体信用评级的核心是向投资者揭示被评对象的违约风险远东资信采用宏观与微观相结合定性与定量相结合的方法, 在着重对被评对象自身信用状况的考察基础上, 同时考虑外部支持因素, 由此判断被评对象未来的偿债能力和偿债意愿, 并最终确定其信用等级在评级时, 远东资信考察的一级评级要素包括行业环境企业运营与管理财务分析外部支持等因素其中, 对于物业管理企业而言, 业务方面, 远东资信注重物业管理企业的物业资质物业服务水平市场份额与市场地位核心竞争力等 ; 财务分析方面, 主要考察会计信息质量资本结构运营效率盈利性现金流财务弹性或有事项等另外, 远东资信认为, 我国物业管理企业目前所面临的风险主要集中在 :1 物业费收缴率较低的风险, 尤其是一线城市以外地区的住宅类物业项目的物业费收缴率水平较低, 影响了物业管理企业的业务获现能力 2 人工成本上升风险, 物业管理企业属于劳动密集型行业, 人工成本占比较大, 且支出刚性较强, 近年来我国人工成本不断上升, 对物业管理企业的经营效益造成不利影响 3 对外并购风险, 物业管理企业通常通过对外并购扩大物业管理规模, 但能否有效整合被并购企业形成合力存在不确定性, 并且随着并购企业增多, 物业管理企业的管理难度亦将加大 2

3 一行业界定物业管理企业系指受物业所有人的委托, 依据物业管理合同委托, 对物业的房屋建筑及公共设备市政公用设施绿化卫生交通治安和环境容貌等管理项目进行维护修缮和整治并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业本所指的物业管理企业, 是指按照国民经济行业分类标准 (GB/T ) 定义的房地产业中的物业管理, 具体如下表所示 : 代码细分行业 K 房地产业 70 房地产业 7010 房地产开发经营 7020 物业管理 7030 房地产中介服务 7040 自有房地产经营活动 7090 其他房地产业适用于本的物业管理企业是指 :1 物业管理业务的营业收入占企业总营业收入的比重大于或等于 50%;2 没有一类业务的营业收入比重大于或等于 50%, 但物业管理收入比重均比其他业务收入比重高出 30%;3 不满足以上两种情况, 但综合考察企业的运营模式资产结构收入和利润结构, 判定该企业物业管理经营特征明显另外, 由于中国物业管理企业在经营环境供需结构运营模式等方面与其他国家同类型企业存在较为明显的差异, 因此, 本仅适用于中国物业管理企业二行业特征 ( 一 ) 我国物业管理行业企业数量较多, 竞争相对充分, 在资格资质品牌服务专业化等方面存在一定的行业进入壁垒我国物业管理行业经营主体较多, 竞争相对充分从行业进入壁垒来看, 主要体现在资格资质品牌服务专业化三个方面 2004 年制定的物业管理企业资质管理办法规定, 根据注册资本专业人员数量物业管理经验物业管理水平, 对物业管理企业实行三级资质管理, 物业管理行业的新进入者需取得相应资质方可承接对应的业务知名物业管理企业品牌和市场口碑需要较长经营年限的积累, 是企业获取优质业务的保障, 也是新进入者短期内难以逾越的壁垒随着物业管理行业专业化要求提高, 能针对商业物业办公物业住宅物业其他类型物业 ( 高校医院场馆等 ) 提供差异化专业服务的能力也是物业服务行业壁垒之一因此, 在对物业管理企业进行评级时, 考虑的因素除了如企业规模财务杠杆 3

4 偿债能力盈利能力和经营效率等定量指标外, 物业管理企业的股东背景资质管理能力和服务质量等定性方面的分析也很重要 ( 二 ) 我国物业管理行业是劳动密集型的传统行业, 从业人员数量多, 物业管理企业盈利水平受劳动力成本上升影响较大物业管理行业是劳动密集型的传统行业, 从业人员数量超过 700 万人, 人工成本约占物业管理企业总成本的 60%-70% 随着职工工资标准和社保福利等政策性刚性调升, 物业管理企业的用工成本趋于上升, 而物业管理企业若简单通过减少服务时间缩减服务岗位等方式会降低服务品质, 服务品质跌破底线将对品牌产生较大冲击, 进而影响其承接项目的能力近年来我国各地最低工资标准持续增加, 使得劳动力成本不断上升, 导致物业管理企业面临较大的成本控制压力 ( 三 ) 我国物业管理行业同时还是管理密集型的行业, 需提供全天候不间断的管理服务工作物业管理的服务对象包括全社会各行各业各个阶层的人, 但各类人员之间需求的不同素质的差异等等都会给物业管理工作的实施带来影响, 且业主相互之间的一些问题也需要物业管理企业来处理和协调物业管理的具体工作内容繁杂, 从日常的保安保洁绿化设施设备的养护和维护到共用部位的使用管理各类突发事件的处理等等并且, 物业管理一旦开始, 就不能停顿, 在时间上不能有间断点可以说, 物业管理是全天候不间断的管理服务工作因此, 物业管理企业需要具有较强的管理服务水平和多方面的沟通协调能力三评级思路远东资信对企业主体信用评级的核心是向投资者揭示被评对象的违约风险远东资信以现金流分析为主线, 采用宏观与微观相结合定性与定量相结合的方法, 在着重对被评对象自身信用状况考察的基础上, 考虑外部支持因素, 由此判断被评对象未来的偿债能力和偿债意愿, 并最终确定其信用等级 ( 一 ) 宏观和微观相结合远东资信首先分析被评对象所处的宏观经济环境区域经济环境和行业环境, 这是同行业内所有企业共同面临的经营风险 ; 但是, 这些风险对每个企业的影响程度是不同的, 因为不同企业的经营模式和管理战略不尽相同, 对待外部风险所做出的反应也会不同远东资信在充分考虑行业特点和发展趋势的基础上, 归纳出决定该行业成功的关键驱动因素, 由此确定行业内企业自身特有的经营风险评价要素, 主要是评价企业的运营与管理财务实力或有风险等最后, 考虑股东及政府可能给予被评对象的外部支持因素具体对于物业管理企业而言, 远东资信考察要点如下所述 4

5 1 外部经营环境方面: 随着经济的持续发展, 在城镇化水平不断提升的同时, 城镇居民的富裕程度亦持续改善, 居民对住房商业用房等的需求将增加, 从而可促进物业管理行业的发展此外, 我国区域经济发展水平不均衡, 一二线城市经济发达, 居民较富裕, 其对物业服务的需求更大要求更高因此, 在对物业管理企业进行评级时, 宏观经济和区域环境需予以关注物业管理行业内大多数企业面临的信用风险大小受行业政策行业竞争等影响较大, 行业经营环境和竞争格局劳动力成本状况行业政策等因素在物业管理企业信用评级中应充分考虑 2 企业运营与管理方面:(1) 物业管理企业在资格资质品牌服务专业化三个方面存在一定的行业进入壁垒, 资格资质决定了物业管理企业可管理物业的面积和类型, 资质高品牌形象好服务专业化能力强的物业管理企业更易获得优质的物业管理项目, 因此, 需关注物业管理企业的资格资质品牌形象和专业化的服务能力 ;(2) 物业管理企业的规模和市场地位较大程度上决定了企业自身的综合实力和在经营过程中是否处于有利地位, 因此远东资信会关注企业的总资产营业收入市场占有率或市场排名等, 以此来判断企业整体的抗风险能力 ;(3) 物业管理企业在不同区域或城市的经营环境和竞争状况差别较大, 若其管理的物业项目分布于不同区域或城市, 有利于降低单一地区集中度过高的风险, 从而有助于分散企业的经营风险, 因此需关注物业管理企业的区域分布情况及各地区收入占比情况等 ;(4) 物业管理属于劳动密集型行业, 人员工资规模较大且支出刚性较强, 因此, 需关注企业物业管理项目的续签情况物业费收缴情况, 并关注企业的融资渠道融资成本银行授信额度等情况 3 管理与战略方面: 企业的发展战略从长期上决定企业的发展方向和途径, 企业管理则决定了企业战略实施的效果经营的效率和效果以及经营风险防范能力物业管理企业具有管理密集型的特征, 管理能力的分析非常重要, 因此需关注企业的发展战略及管理能力 4 外部支持因素方面: 若物业管理企业在运营中能获得股东的大力支持 ( 如项目来源资金人员等 ), 则有利于物业管理企业的长远发展, 因此还需关注股东的实力及其对物业管理企业的支持意愿和支持力度等 ( 二 ) 定性和定量相结合对于物业管理企业所处宏观和行业环境运营与管理外部支持因素等方面的分析过程都难以量化, 属于定性分析范畴除此之外, 还需进行财务实力方面的定量分析, 它是定性分析的有效补充它验证了物业管理企业的竞争能力经营风险和管理能力的强弱, 有助于识别企业债务负担偿债能力和抗风险能力对于物业管理企业, 财务实力方面主要考察 : 会计信息质量资本结构资产质量盈利能力现金流财务弹性或有事项 5

6 四评级要素 ( 一 ) 宏观环境物业管理企业经营相对稳定, 行业发展受国民经济运行状况和经济周期影响较小但随着经济的持续发展, 城镇居民富裕程度的提升可拉动对物业管理的需求, 且对于公众物业管理企业而言, 部分业主方 ( 主要为大型企业或地方政府 ) 受经济发展的影响较大, 进而影响物业管理企业的收入规模资金回笼等此外, 人工成本约占物业管理企业总成本的比重较大, 因此还需分析劳动力成本变化对物业管理企业经营的影响远东资信在考察宏观环境时, 主要关注我国宏观经济形势及所处经济周期 GDP 增长率物价指数劳动力成本状况固定资产投资额及增速房地产调控政策等 ( 二 ) 行业环境 1 行业政策我国物业管理行业受到严格的法律法规及政策的监管, 且这些法律法规及政策存在一定的地区差异特别地, 物业服务费受到较高程度的价格控制尽管国家发改委于 2014 年 12 月出台的关于放开部分服务价格意见的通知 ( 发改价格 [2014]2755 号 ) 要求各省级价格主管部门废除除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策, 但保障性住房房改房老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价物业管理行业的法律法规及政策涵盖物业管理的各个业务流程, 因此, 需关注行业内的法律法规及政策对物业管理企业业务的正常开展所产生的影响 2 行业竞争我国物业管理行业的管理面积规模巨大, 企业数量较多, 市场高度分散, 竞争较激烈品牌企业凭借其优质服务在开拓物业市场扩大市场份额等方面具有较大优势, 企业间兼并重组持续进行, 规模企业可投入资金用于研发互联网技术平台, 聚合企业成立发展联盟, 规模效益显著增加近年来我国物业管理行业集中度逐步提高, 物业管理百强企业的管理面积增长迅速因此, 需关注物业管理行业的竞争格局, 被评物业管理企业的市场份额情况企业面临的主要竞争对手企业的竞争优势及劣势等此外, 亦需关注物业管理企业管理项目所处的区域项目类型业主面临的经营环境等 ( 三 ) 企业运营与管理企业运营分析主要根据物业管理企业的特点, 对其提供的服务类型业务操作模式招商模式收费方式等进行分析, 目标是反映物业管理企业的运营效率与稳健性, 挖掘潜在的风险因素企业运营状况与财务表现密不可分, 企业运营分析为财务分析奠定了基础企业 6

7 的管理承担了在既定的宏观和行业环境中有效地运用内外部资源, 以实现良好的经营和财务业绩的任务, 尤其对于物业管理企业而言, 较强的管理能力亦是其能提供较高物业服务水平的基础, 因此, 企业的管理也是分析物业管理企业信用水平的重要考察因素之一 1 资质及品牌影响力如前所述, 物业管理企业在资格资质品牌服务专业化三个方面存在一定的行业进入壁垒, 资格资质决定了物业管理企业可管理物业的面积和类型, 资质高品牌形象好服务专业化能力强的物业管理企业更易获得优质的物业管理项目, 核心竞争力更强因此, 需考察被评企业取得的各类资质的等级, 企业品牌的市场认可度, 企业获得的物业管理行业的奖励情况等 2 市场地位与经营规模市场地位较高经营规模较大的物业管理企业一般具有较高的资质和较强的市场影响力, 有助于企业获取新项目取得外部支持, 经营风险相对较低, 其抵御经济周期性波动风险的能力也较强此外, 规模较大的物业管理企业的业务通常分布于多个地区, 且以一线城市和经济较发达的二线城市等为主, 一定程度上亦有助于其分散风险远东资信主要通过营业收入总资产净资产营业收入等定量指标来衡量企业的经营规模 ; 结合行业特点和企业的市场份额物业管理企业百强排名经营区域分布企业的物业管理资质业务经营范围等, 来判断企业的市场竞争力和风险抵御能力 3 治理结构公司治理结构是现代企业制度的核心内容, 它的合理与否是影响企业绩效的重要因素之一良好的公司治理可以促进企业的股权结构合理化, 加强企业的内部控制, 降低企业的代理成本, 增强企业的核心竞争力, 提高企业的经营绩效, 实现企业的可持续发展远东资信主要关注股东董事会管理层之间的权责明晰状况和激励约束机制等有效的内控制度有助于企业战略的实施提高经营的效率和效果有效防范经营风险, 保证会计和管理信息的真实可靠保障资产安全确保国家法律法规和监管要求在企业内的遵守和落实远东资信主要关注治理层和管理层对内控制度的重视程度内控制度的建立及实际执行情况等 4 管理能力企业经营与管理能力决定了其对经营风险和财务风险的控制能力, 进而影响其信用能力此外, 对于物业管理企业而言, 较强的管理能力亦是其能提供较高物业服务水平的保障作为管理密集型行业, 物业管理企业的管理层和主要经营团队的素质是物业管理企业长远发展的基础远东资信主要关注管理层的背景素质和稳定性, 同业评价及历史业绩, 管理层变动对公司的影响程度 ( 对某些个人的依赖性 ), 业务及决策流程, 各环节的风险控制模式, 7

8 对保安保洁等供应商的管理, 成本控制能力, 内控制度及管理信息系统运行状况, 物业服务质量物业费收缴率逾期物业费催收情况等 5 发展战略发展战略的合理性是物业管理企业长远发展的基础, 战略分析是经营分析的指导, 发展战略从长期上决定了物业管理企业的发展方向和途径远东资信在考察该因素时主要关注 : 决策层对行业的认识, 企业对自身优势劣势的认识以及定位的合理性, 企业是否制定了较为明确的长期发展的目标有无具体可操作性的实施方案在很多情况下, 企业的战略并不能简单的用对或错来划分, 重要的是, 从企业的历史考察其制定的战略能否得到切实的执行, 是否达到预期的目的, 对偏离目标的原因是否有正确的认识并做出相应的改进 ( 四 ) 财务分析企业业务的性质和风险状况决定了财务风险的内容和大小, 财务风险评价很大程度上依赖于定量的手段, 特别是财务指标的比较和分析财务指标的计算和比较有助于分析企业主要的风险因素, 形成优势和劣势的判断, 最终获得对偿债能力的判断使用财务指标有必要将其放在业务风险的环境中, 并充分考虑到不同企业在业务类型经营风险会计质量指标计算方法等各方面的差异同时, 因为信用评级是基于长期基础上的评价, 跨越整个行业周期, 某一时点的财务指标并不能综合反映公司的信用状况对于财务风险, 远东资信主要从会计信息质量资本结构运营效率盈利能力现金流分析财务弹性或有事项等方面进行分析 1 会计信息质量财务数据是企业经营管理结果的综合体现, 会计信息质量则反映向财务信息使用者提供与企业财务状况经营成果等相关信息的真实性完整性和相关性, 直接关系到对信用风险判断是否合理审计机构是对企业财务报表进行审计的专业机构, 其对财务报表的审计意见是评级机构判断会计信息质量的基础在对同一行业内的不同企业进行可比分析时, 需要注意的是, 由于会计政策选择的差异可能导致财务信息不具可比性, 需要进行相关调整, 然后进行分析, 否则, 将影响对受评对象财务实力的判断远东资信在进行财务分析之前, 会对财务报表近三年的审计意见审计机构的从业资质审计机构是否频繁变动及原因进行查看, 并据此提出客观的表述同时, 需关注过去一年的重大会计政策变更收入确认原则的合理性和连贯性各项风险准备计提政策等 2 资本结构资本结构是现代企业的财务治理核心, 合力的资本结构有利于规范企业行为, 提高企业价值远东资信在考察该因素时主要关注 :(1) 历史杠杆水平及变动趋势, 可以由资产负债率 8

9 总债务资本化比率等指标反映物业管理企业日常经营所导致的现金流入与支出相对平稳, 但在分析其杠杆水平时并不局限于年末指标, 若可行, 最好综合考察物业管理企业不同时点的指标水平, 以充分反映其经营的稳定性杠杆水平一般情况下与风险程度呈正相关在同等条件下, 杠杆水平越高, 进一步融资的空间越小, 利息支付压力越大, 信用风险也越大当然, 这里需结合业务风险来分析杠杆水平, 现金流相对稳定前提下的适当的高负债不一定意味着更为激进的财务政策 ;(2) 债务期限结构, 如长期负债和短期负债的比例 ;(3) 资本结构与资产结构的匹配程度假如用短期资金来源满足长期资金需求, 资金使用成本较低, 但会面临较大的短期偿债压力 ; 用长期资金来满足短期资金需求, 资金的使用效率较低, 成本较高 ;(4) 未来资本性支出预测, 及相应的融资安排, 对企业杠杆水平的影响物业管理企业日常经营所需的资本性支出规模较小, 但若企业采取较激进的发展战略, 其可能会为扩大物业管理面积规模而对外并购其他物业管理企业, 由此带来较大规模的资本性支出和融资 ; 需关注上述情况下企业的融资方式期限成本还款来源及对企业整体偿债压力的影响 3 资产质量资产在企业经营中的作用主要表现为变现能力利用效率各类资产组合增值的能力以及为企业发展目标做出贡献等方面, 质量较高的企业资产, 一般能够满足企业长短期发展以及偿还债务的需要企业资产质量的好坏一方面表现在资产账面价值和实际价值之间的差异, 如果二者不相符, 将影响对企业偿债能力的分析和判断 ; 另一方面则表现为企业的资产运营效率, 运营效率体现了企业运用资产获取收入利润及现金流的能力, 显示出企业经营资产的财务业绩, 也是管理战略实施效果的证明物业管理企业的资产通常以流动资产为主, 主要为货币资金应收账款等物业管理企业日常开支刚性较强, 故需要维持一定规模的货币资金, 货币资金存量少可能导致企业周转困难物业管理企业应收款项规模较大, 尤其对于住宅类物业管理企业而言, 由于物业费收缴率较低, 易形成较大的应收账款规模远东资信在考察该因素时主要关注 : 资产构成及变化趋势现金类资产的充足性应收账款集中度及账龄分布应收账款坏账准备计提政策及变化应收账款周转速度固定资产折旧政策及变化固定资产成新率受限资产情况无形资产构成长期投资情况总资产周转速度等 4 盈利能力盈利能力显示出企业经营资产的获利能力, 也是管理战略实施效果的证明, 盈利稳定的企业具有较强的持续经营能力, 亦可对债务的偿还形成保障物业管理行业内企业数量较多, 行业集中度较低, 市场竞争激烈, 行业整体利润水平偏低市场地位高品牌形象好经营规模大的物业管理企业可凭借其竞争优势获取较优质的物业项目, 通过规模效应降低成本, 提升盈利空间 ; 部分企业选择专注于某一类型的物业服务经营, 夯实在细分领域的基础和市 9

10 场地位 ; 部分企业则采取多元化的经营模式, 提供多样化的管理服务, 尤其是在传统物业管理服务外还提供利润空间较高的增值服务, 可在更好地服务业主的同时提升企业的盈利水平 ; 还有部分企业则采取管作分离的经营模式, 通过将基础业务外包, 利用专业服务公司提供的优质低价服务, 实现专业化集约化管理, 降低公司经营成本的同时, 提升专业服务水平此外, 随着机械化信息化智能化等新技术应用的推广和普及, 物业管理公司一方面通过新技术应用对传统物业服务在软硬件方面进行机械化信息化智能化升级, 对设备设施进行实时全远程监控自动维护及节能改造等, 大幅降低公司管理运作能耗及物耗方面的成本, 实现物业管理成本的有效降低 ; 另一方面通过高科技手段的引入, 使复杂业务和重复性作业变得扁平化智能化和标准化, 降低公司人员数量和劳动强度, 降低公司的人工成本物业服务公司从而实现在有效控制成本费用的同时扩大有效管理半径, 提升企业的品牌输出和管理能力, 提高经营绩效和盈利水平远东资信在考察该因素时主要关注 : 物业管理企业利润规模利润率水平, 包括净资产收益率总资产报酬率 EBIT 收益率等指标 ; 结合企业的收入结构分析各业务盈利的稳定性, 同时考察非经常性损益因素对于企业盈利的影响, 必要时对非经常性损益进行剔除后再分析企业的盈利能力 ; 企业通过经营实现的利润是其偿还债务的主要来源, 盈利能力较强的企业对债务的保障程度较高, 这里主要考察 EBITDA 利息保障倍数总债务 /EBITDA 等指标此外, 还需通过分析主要指标变动趋势及进行同业比较, 一定程度上可反映企业在行业中的竞争地位 5 现金流分析现金流为企业偿还债务的直接来源, 未来现金流的稳定性和可预测性, 是评价企业信用等级的核心一定的业务规模良好的业务质量较强的盈利能力等各方面因素有助于企业在不同时期获得均衡的现金净流入对于物业管理企业而言, 现金获取能力应相对稳定, 其现金流水平主要取决于物业费收缴情况远东资信在考察该因素时主要关注 : 企业经营性现金流入的主要来源以及未来可能的变动 ; 企业收入规模与现金流入的匹配情况, 分析企业的营业收入现金比率水平 ; 企业的现金流的总量与结构, 判断各节点的资金积聚度, 关注投资计划资金需求债务偿还计划经营和投资现金回流之间的平衡能力 ; 结合企业债务的变化情况, 分析经营性现金净流量对企业债务的保障程度 ( 如现金类资产 / 总债务经营活动现金净流入 / 总债务经营活动现金流入量 / 短期债务等 ) 经营性现金净流入对利息支出的保障程度( 如 EBITDA 利息保障倍数等 ) 筹资活动现金流入量投资活动现金流出情况等 10

11 6 财务弹性物业管理企业日常经营相对平稳, 作为劳动密集型企业, 其资金需求主要来自向保安保洁等供应商支付劳务费, 资金支出的刚性较强此外, 目前物业管理企业大多通过对外并购其他物业公司以实现物业管理规模的扩大, 而并购资金较多来自银行借款或通过资本市场进行直接融资因此, 较好的财务弹性对物业管理企业的经营较为关键财务弹性首先表现于企业的融资能力, 即其能在多大范围内和多大程度上获取现金以维持资产的流动性保障债务的偿还而企业的资产质量, 一方面体现在其产生可持续现金流的能力, 一方面则体现在其迅速变现的能力, 因此也是财务弹性的反映另外, 企业的财务政策与财务弹性间也具有密切联系, 过于激进的财务政策往往会影响其的再融资能力, 降低其的财务弹性评价受评企业的财务弹性需结合行业融资环境现金流状况财务政策资产质量及流动性等因素进行分析, 这部分主要关注 :(1) 银行综合授信额度, 可能的融资便利, 银行信用记录 ;(2) 资本市场融资历史和信用状况, 监管机构对其历史经营状况的评价, 再融资条件标准的比较 ;(3) 抵 / 质押资产数量及其对再融资的影响 ;(4) 是否具有易变现的金融资产或其它资产 ;(5) 融资方式是否多元化, 是否能够有效降低综合融资成本 7 或有事项远东资信对于物业管理企业或有事项主要关注 :(1) 对外担保, 过多的对外担保将产生或有风险, 影响经营的稳定性, 从而引发财务风险需关注对外担保规模与企业净资产的比例担保对象与被评对象的关联关系担保对象的经营状况 ;(2) 物业管理企业母子公司或子公司之间的关联担保或互保情况, 大额关联担保或互保可能导致信用风险在关联企业之间传导, 从而扩大信用风险 ;(3) 企业未决诉讼或仲裁这些有可能形成企业或有负债, 进而增加企业的债务压力并且若涉及的诉讼较多, 亦将对物业管理企业的品牌形象造成不利影响 ( 五 ) 外部支持分析对于物业管理企业而言, 其能获得的外部支持主要来自其股东远东资信主要考察物业管理企业的股东实力主要股东对被评对象的持股比例被评对象对股东的重要性 ( 被评对象的主营业务在股东业务构成未来战略中的重要性以及资产收入利润占比情况 ) 股东历史上对被评对象的支持意愿支持方式支持力度以及股东未来是否有针对被评对象的注资偿还债务等方面的承诺对于物业管理企业而言, 股东的资金支持是其重要的融资渠道之一, 企业在股东中的定位决定了其能获得的股东支持的力度, 进而影响其信用水平 11

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013