行业分析报告大纲

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曜陈
7 years ago
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1 信用评级方法 Far East Credit Rating Rating Methodology 中国住宅地产行业企业信用评级方法上海远东资信评估有限公司二〇一四年七月

2 摘要住宅地产行业系资金密集型行业, 投资规模大, 开发周期长, 项目建设资金对银行贷款等债务融资的依赖较大, 行业整体债务负担较重此外, 住宅地产行业与宏观经济的关联度较高, 周期性较强, 政策导向性明显, 企业经营受行业政策变化的影响较大行业特征的不同决定了影响该行业内企业信用状况的因素不同本评级方法旨在帮助受评对象投资者以及其他相关机构理解上海远东资信评估有限公司 ( 以下简称远东资信 ) 在评估住宅地产行业企业的信用状况过程中考虑的风险因素及评级思路需要指出的是, 由于确定最终级别的因素可能会因企业的具体情况不同而有所区别, 本评级方法并未涵盖远东资信在评级时所考虑的所有因素, 但它包括了会对所有住宅地产行业企业信用状况产生重要影响的关键因素远东资信对企业主体信用评级的核心是向投资者揭示被评对象的违约风险远东资信以现金流分析为主线, 采用宏观与微观相结合定性与定量相结合的方法, 在着重对被评对象自身信用状况的考察基础上, 同时考虑外部支持因素, 由此判断被评对象未来的偿债能力和偿债意愿, 并最终确定其信用等级具体而言, 远东资信对住宅地产行业企业信用评级主要考察因素具体包括 : 宏观与区域环境行业发展趋势和监管政策规模和市场地位土地储备会计质量财务政策盈利性现金流财务弹性或有事项外部支持等第 2 页, 共 12 页

3 一行业界定房地产业是一个包括土地开发, 房屋建设维修管理, 土地使用权的有偿划拨转让, 房屋所有权的买卖租赁, 房地产的抵押贷款及由此形成的房地产市场的综合性产业通常意义上所说的房地产行业主要是指房地产的开发运营, 是房地产开发企业进行的基础设施建设房屋建设, 转让房地产开发项目或者销售出租商品房的活动, 分为住宅地产和商业地产两大类住宅地产是指通常意义上的商品房及政府保障性住房的开发销售等活动其中, 商品房又细分为普通住宅别墅公寓等, 普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋普通住宅标准的界定近年来随着房价的变化不断得以调整 ; 别墅涵盖独栋双拼联排叠加空中 5 种类型, 具备占地面积大低容积率等特点自 2006 年 5 月底我国停批别墅用地的政策出台以来, 已明确了联排双拼等低密度住宅划入高档住宅范畴, 目前我国各级城市均无新建或在建别墅项目, 已拿地未开发的只作为高档住宅进行市场操作而政府保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象建设标准销售价格或租金标准, 具有社会保障性质的住房按照针对所保障群体的收入情况划分, 保障性住房大致可以分为五种 : 廉租房公租房经济适用房限价房和棚改房适用于本评级方法的住宅地产行业企业是指 :1 住宅地产行业业务的营业收入占企业总营业收入的比重大于或等于 50%;2 没有一类业务的营业收入比重大于或等于 50%, 但住宅地产行业收入比重均比其他业务收入比重高出 30%;3 不满足以上两种情况, 但综合考察企业的运营模式资产结构收入和利润结构, 判定该企业住宅地产行业经营特征明显另外, 由于中国住宅地产行业企业在经营环境供需结构等方面与其他国家同类型企业存在较为明显的差异, 因此, 本评级方法仅适用于中国住宅地产行业企业二行业特征由于住宅地产行业是房地产行业的主要分支, 因此住宅地产行业特征亦遵循整个行业的特征房地产行业是国民经济的基本承载体, 是在工业化城市化和现代化过程中兴起发展所形成的独立产业, 同时又推动了工业化城市化和现代化的进展, 已经成为现代社会经济系统中一个重要的有机组成部分在现有国家鼓励个人住房消费政策的引导下, 我国房地产行业已连续多年保持了远高于 GDP 增长的增长态势, 为整个经济的增长提供了较大动力 ( 一 ) 与宏观经济的关联度较高, 行业周期性较强房地产行业与国民经济的许多行业都有着密切的关系, 具有较强的产业关联性, 与其密切相关的行业包括钢铁水泥建材 ( 玻璃塑料木材等 ) 等因此, 房地产行业与宏观经济的关第 3 页, 共 12 页

4 联度较高, 现阶段经济环境直接或间接地影响了房地产行业的发展同时, 投资者的购房需求受宏观经济环境波动影响较大, 且政府根据宏观经济运行情况在政策监管购房贷款利率房地产开发贷款融资利率银行贷款资金流向等多个方面都会对房地产行业予以管控, 因此房地产行业周期性较强 ( 二 ) 政策管控程度高由于房地产行业具有较强的产业关联性, 且其价格波动对人民物质生活水平有重要影响, 政府对房地产市场的关注度较高, 经常通过信贷行政财税土地等途径对房地产市场的运行进行调控, 房地产企业受宏观调控的影响较明显, 房地产行业具有较强的政策导向性 ( 三 ) 竞争特性随着行业洗牌并购重组, 行业的进入壁垒日益提高, 未来土地和以资金为代表的各种资源必将逐步集中到房地产行业内综合实力雄厚的企业, 以进一步提升整体市场竞争力这些企业资金雄厚融资渠道广泛, 在行业低谷时期抗风险能力更强, 若可操持较低的财务杠杆, 还可实施兼并收购计划, 届时房地产行业面临整合 ( 四 ) 开发周期长资金密集度高房地产项目开发周期较长, 一般短则 1-2 年, 长则 3-5 年, 整个项目开发流程涉及土地取得规划设计施工建造销售等多个环节, 各个环节涉及的监管部门和业务部门较多且不尽相同, 使得各环节的业务周期均较长而房地产的土地取得施工建造等环节需要企业投入大量的资金由于房地产项目开发周期长投入资金规模大, 且土地储备补充为房地产开发企业带来了持续的资金需求, 房地产行业的资金密集度较高, 对行业内企业的资金管理和融资能力有较高的要求 ( 五 ) 区域性明显房地产的不可转移性决定了其区域性明显不同地区的经济发展状况人口人均收入水平存在差异, 其对房屋的需求也不尽相同, 房屋的销售价格受当地区域市场供需关系的影响较大 ; 同时, 不同地区政府对房地产行业的政策态度不尽相同, 诸如预售条件信贷条件土地供给等地方政策对房地产项目开发产生的影响也很大三评级思路远东资信对企业主体信用评级的核心是向投资者揭示被评对象的违约风险远东资信以现金流分析为主线, 采用宏观与微观相结合定性与定量相结合的方法, 在着重对被评对象自身信用状况的考察基础上, 同时考虑外部支持因素, 由此判断被评对象未来的偿债能力和偿债意愿, 并最终确定其信用等级第 4 页, 共 12 页

5 (1) 宏观和微观相结合首先分析被评对象所处的宏观经济环境区域经济环境和行业环境, 这是同行业内所有企业共同面临的经营风险 ; 但是, 这些风险对每个企业的影响程度是不同的, 因为不同企业的经营模式和管理战略不尽相同, 对待外部风险所做出的反应也会不同因此, 接下来, 远东资信在充分考虑行业特点和发展趋势的基础上, 归纳出决定该行业成功的关键驱动因素, 因此确定行业内企业自身特有的经营风险评价要素, 主要是评价企业的运营与管理财务实力或有风险等最后, 考虑股东及政府可能给予被评对象的外部支持因素 (2) 定性和定量相结合对于企业所处宏观和行业环境运营与管理外部支持因素等方面的分析过程都难以量化, 属于定性分析范畴我们还要进行财务实力方面的定量分析, 它是定性分析的有效补充它验证了一个企业的竞争能力经营风险和管理能力的强弱, 有助于识别企业债务负担偿债能力和抗风险能力具体对于住宅地产行业企业, 外部经营环境方面, 住宅地产行业属周期性行业, 同宏观经济周期性的相关性较高, 且政策导向性明显, 受行业政策变化的影响较大住宅地产行业区域化特征明显, 住宅地产项目分布地区的经济实力居民收入水平人口密集度等对住宅地产企业的市场潜力产生较大影响此外, 不同地区政府对住宅地产行业的政策态度存在差异, 诸如预售条件信贷条件土地供给等地方政策对住宅地产项目开发产生的影响很大运营与管理方面, 住宅地产企业的规模实力项目市场占有率品牌效应土地储备和融资能力等因素是决定被评对象自身运营能力的重要因素 ; 此外, 企业的治理结构管理水平项目开发与质量控制能力发展战略等也对被评对象未来运营产生较大影响财务实力方面, 住宅地产企业的财务信息质量财务政策盈利性现金流分析流动性管理财务弹性或有事项等是衡量企业财务风险的重要方面, 但在各个方面的分析侧重点和具体评价标准方面会有较大差异由于住宅地产项目投入大开发周期较长, 企业的资金需求较多, 外部银行融资是其周转资金的重要来源, 因此企业负债规模较大, 财务杠杆指标普遍偏高 ; 流动资产的变现性 ( 存货周转率等 ) 是住宅地产企业重要的偿债来源之一, 另外投资性现金流状况也是影响住宅地产企业偿债资金来源的重要方面, 因此远东资信需了解企业在建项目及未来拟建项目的规模和资金安排, 合理把握其投融资节奏的匹配度外部支持因素方面, 股东的支持能力和支持意愿是衡量受评企业所受外部支持大小的重要因素, 主要考察股东背景与股东关系紧密度历年所获得股东支持规模及频率未来股东的资金注入计划等四评级要素 ( 一 ) 宏观及区域环境第 5 页, 共 12 页

6 鉴于住宅地产行业与宏观经济较强的相关度, 远东资信将重点关注宏观经济环境 : 包括对宏观经济形势和经济周期的分析与判断, 一般应考察 GDP 增长率固定资产投资增长率社会消费零售总额物价指数等主要指标, 同时关注宏观经济形势对住宅地产行业的影响 ; 鉴于住宅地产行业区域化特征明显, 远东资信将关注项目所处不同地区的经济发展状况人口人均收入水平市场供需等, 远东资信认为, 业务地域多元化的住宅开发企业可抵御单个地区经济波动来来的风险, 但会综合考虑企业在进行区域扩张的过程中面临管理能力的挑战 ( 二 ) 行业环境一个行业的经济特性和竞争环境以及他们的变化趋势往往决定了该行业未来的利润前景, 对于那些毫无发展潜力的行业, 最好的企业也难以获得满意的利润 ; 相反, 颇有发展前景的行业中, 弱小的企业也可以取得良好的经营业绩远东资信对于住宅地产行业企业的行业环境分析主要关注以下 2 个要素 : 行业政策国家对房地产行业的宏观调控政策主要通过开发商和购房者两个途径传导对开发商的宏观调控政策主要包括控制开发用地投向控制银行向开发商发放贷款等行政信贷及财税手段 ; 对购房者的宏观调控政策主要包括控制购房资格差别化信贷等行政金融手段, 此外还可通过舆论影响购房者预期和购房意愿在考察房地产企业面临的政策影响时, 远东资信一方面考虑已有政策对房地产企业的影响, 并结合各自区域的不同政策, 具体分析企业所受的不同影响 ; 另一方面重点分析政策面的总体趋势变化, 及其对企业未来的影响程度一般而言, 符合国家宏观调控政策方向调整能力较强的房地产企业整体风险控制能力较强行业竞争远东资信对住宅地产行业竞争的考察围绕行业整体运行状况和主要竞争对手情况展开住宅地产行业整体运行状况的考察主要分析该行业最近 3 年内市场交易量和价格变动情况, 行业新开工库存情况及近 3 年总投资额和资金来源情况等 ; 由于行业竞争格局在微观层面上对房地产企业的市场份额和盈利水平产生影响, 因此需考察该行业的竞争格局, 例如主要项目分部地区其他开发商的楼盘数目品质定价策略等此部分考察可结合评级要素企业运营及管理中的市场占有率品牌优势发展战略等综合衡量 ( 三 ) 企业运营及管理规模和市场地位 1 规模第 6 页, 共 12 页

7 住宅地产行业具有周期性, 具有较大规模较强竞争地位的住宅开发企业在经济的下行周期抗风险能力较强, 而规模较小的企业更可能成为较强企业的并购对象 ; 但在行业下行周期中, 可扩张市场份额并合理控制成本的开发商承受的压力最小, 因此远东资信对住宅地产行业企业评级时考虑的最重要因素是该企业在增加市场份额降低成本和扩大收入规模上的能力 (1) 总资产 : 房地产企业普遍财务债务杠杆较高, 而总资产规模可在一定程度上反映其稳定性, 因此远东资信关注房地产企业连续三年的资产规模及其稳定性 (2) 营业总收入 : 同 (1) 理由, 远东资信关注房地产企业连续三年的业务规模及其稳定性 (3) 预收账款 / 营业总收入 : 由于住宅地产开发预售模式的特殊性, 预售和收入确认间存在时滞, 因此房地产企业存在较大规模的预收账款, 且相当部分计入次年的营业收入中, 这就决定了当年的预收账款对于次年的销售业绩有锁定作用, 换言之预收账款很大程度上反映了当年的销售情况, 同时也是次年营业收入的重要组成部分故远东资信对该指标采用近三年数据的平均值进行计量综上, 远东资信认为住宅地产行业企业竞争地位的正面评级要素为 :(1) 较大规模的总资产 ; (2) 较大规模的营业总收入 ;(3) 较好的销售回款情况 2 市场地位 (1) 市场占有率 : 这一因素是住宅开发企业竞争地位的重要表现, 市场占有率高的企业收入规模较大, 资金链断裂的可能性相对较小, 整体抗风险能力较强, 因此在核心市场的市场份额排名靠前成为反映住宅开发企业信用级别的正面评级因素之一 (2) 品牌优势 : 随着房地产开发商业务区域的多元化, 品牌认知和企业形象对于销售的重要性越发明显, 尤其在我国人口迁移持续增多的情况下, 提升品牌知名度将很大程度上促进企业的市场竞争力企业管理在企业管理方面, 远东资信主要关注公司治理结构内控制度和人力资源状况等方面公司治理结构是现代企业制度的核心内容, 它的合理与否是影响企业绩效的重要因素之一良好的公司治理可以促进企业的股权结构合理化, 加强企业的内部控制, 降低企业的代理成本, 增强企业的核心竞争力, 提高企业的经营绩效, 实现企业的可持续发展远东资信主要关注股东董事会管理层之间的权责明晰状况和激励约束机制等有效的内控制度有助于企业战略的实施提高经营的效率和效果有效防范经营风险, 保证会计和管理信息的真实可靠保障资产安全确保国家法律法规和监管要求在企业内的遵守和落实远东资信主要关注治理层和管理层对内控制度的重视程度内控制度的建立及实际执行情况第 7 页, 共 12 页

8 等人力资源是经济发展状况中最重要的战略资源, 是企业能够进行发展的重要依托, 也是对企业发展的一种重要保障远东资信主要关注管理层的背景素质和稳定性, 同业评价及历史业绩, 管理层变动对公司的影响程度 ( 对某些个人的依赖性 ), 专业技术队伍的规模和成绩, 员工学历和从业经验, 研发费用支出状况等方面, 专业团队形成机制 ( 自身培养还是对外聘请 ) 等对于具体的住宅地产行业企业而言, 远东资信还关注企业项目开发与质量控制能力, 包括拥有的资质等级及项目开发经验 ( 累计开发面积以往项目运作成功与否等 ) 工程质量控制( 工程技术队伍与业绩考核评价工程质量控制体系工程设计招标与监理等 ) 等发展战略发展战略从长期上决定企业的发展方向和途径远东资信在考察该因素时主要关注 : 决策层对行业的认识, 公司对自身优势劣势的认识以及定位的合理性, 公司是否制定了较为明确的长期发展的目标有无具体可操作性的实施方案, 进行产品技术或制度创新的能力和设想等在很多情况下, 公司战略并不能简单的用对或错来划分, 重要的是, 从公司的历史考察其制定的战略能否得到切实的执行, 是否达到预期的目的, 对偏离目标的原因是否有正确的认识并做出相应的改进远东资信认为, 住宅地产行业企业的土地储备政策及规模是企业未来发展的基础, 亦反映了企业的经营策略及对市场的判断不同的市场环境下, 企业的土地储备会对其产生较大影响, 错误的土地储备政策可能导致企业陷入困境同时, 企业土地储备量的大小应与自身实力和开发规模相适应, 其在拿地过程中应避免采取激进的拿地策略 ( 如不顾自身资金实力, 盲目高价拿地 ) 因此, 远东资信对土地储备的分析将主要考察企业土地储备规模成本和质量三个方面, 具体如下 : 1 规模: 应关注现有及拟收储的土地面积和土地储备寿命, 以此来考察企业中短期业务的可持续性其中, 土地储备寿命是指土地储备面积除以最近一年销售总建筑面积的值, 该指标表明在不新增购买土地的情况下, 现有土地储备可支持企业开发的年数一般而言, 正常运营的住宅开发企业应当拥有 3-5 年的土地储备寿命, 若企业土地储备寿命小于 3 年, 其补充土地储备的需求较大, 近期财务杠杆上升的可能性较大 ; 若企业土地储备寿命大于 5 年, 则可能会造成企业资金成本的占用 2 成本: 企业土地的取得方式包括招拍挂划拨协议转让等, 取得方式的不同对企业取得土地成本产生较大影响, 这将影响到企业未来销售利润率 3 质量: 此部分主要从土地性质开发程度计划用途抵质押情况等方面进行分析, 通过考察土地储备质量一方面可了解企业以土地进行融资抵押的弹性大小, 另一方面因土地储备质量第 8 页, 共 12 页

9 很大程度上决定了企业拟建项目的未来销售价格和资金回笼速度, 通过分析可预测企业未来收入规模持续性和现金流情况 ( 四 ) 财务分析企业业务的性质和风险状况决定了财务风险的内容和大小, 财务风险评价很大程度上依赖于定量的手段, 特别是财务指标的比较和分析财务指标的计算和比较有助于分析企业主要的风险因素, 形成优势和劣势的判断, 最终获得对偿债能力的判断使用财务指标有必要将其放在业务风险的环境中, 并充分考虑到不同企业在业务类型经营风险会计质量指标计算方法等各方面的差异同时, 因为信用评级是基于长期基础上的评价, 跨越整个行业周期, 某一时点的财务指标并不能综合反映公司的信用状况对于财务风险, 远东资信主要从会计信息质量财务政策资产质量及流动性盈利性现金流分析财务弹性或有事项等方面进行分析会计信息质量财务数据是企业经营管理结果的综合体现, 会计信息质量则反映向财务信息使用者提供与企业财务状况经营成果等相关信息的真实性完整性和相关性, 直接关系到对信用风险判断是否合理因此对企业财务风险的判断首先要分析会计信息质量审计机构是对企业财务报表进行审计的专业机构, 其对财务报表的审计意见是评级机构判断会计信息质量的基础在对同一行业内的不同企业进行可比分析时, 需要注意的是, 由于会计政策选择的差异可能导致财务信息不具可比性, 需要进行相关调整, 然后进行分析, 否则, 将影响对受评对象财务实力的判断远东资信在考察该因素时主要关注 : 财务报表近三年的审计意见审计机构的从业资质审计机构是否频繁变动及原因财务报表合并准则过去一年的重大会计政策变更收入确认原则并评价其合理性和连贯性固定资产折旧政策存货确认方式各项风险准备计提政策表外事项的会计处理, 对外担保的规模, 有关异常情况的考察财务政策衡量财务政策是激进或保守不仅仅是杠杆水平的高低, 从现金流的角度出发, 并将财务风险和业务风险相结合进行考察, 是分析财务政策的更重要的方面一般而言, 经营风险的高低将决定同一评级上能企业承受的财务风险远东资信在考察该因素时主要关注 :(1) 历史杠杆水平及变动趋势, 可以由资产负债率净债务 / 总资本等指标反映杠杆水平不局限于年末指标, 需要综合考察项目周期不同阶段的指标水平, 明显的波动一定程度上反映了企业经营的不稳定杠杆水平一般情况下与风险程度呈正相关在同等条件下, 杠杆水平越高, 进一步融资的空间越小, 利息支付压力越大, 信用风险也越大当然, 这里需结合业务风险来分析杠杆水平, 现金流相对稳定前提下的适当的高负债不一定意味第 9 页, 共 12 页

10 着更为激进的财务政策 ;(2) 债务期限结构, 如长期负债和短期负债的比例 ;(3) 资本结构与资产结构的匹配程度假如用短期资金来源满足长期资金需求, 资金使用成本较低, 但会面临较大的短期偿债压力 ; 用长期资金来满足短期资金需求, 资金的使用效率较低, 成本较高 ;(4) 未来资本性支出预测, 及相应的融资安排, 对企业杠杆水平的影响具体到住宅地产行业企业, 由于住宅开发企业当年的销售回款, 在房屋竣工结算前计入预收账款中, 成为流动负债的一部分, 而这部分预收账款实质上无需偿还, 因此, 剔除预收账款后的资产负债率更能真实反映企业的负债水平资产质量及流动性资产在企业经营中的作用主要表现为变现能力利用效率各类资产组合增值的能力以及为企业发展目标做出贡献等方面, 质量较高的企业资产, 一般能够满足企业长短期发展以及偿还债务的需要企业资产质量的好坏主要表现在资产账面价值和实际价值之间的差异, 如果二者不相符, 将影响对企业偿债能力的分析和判断远东资信在考察该因素时主要关注 : 资产构成及变化趋势现金类资产的充足性应收账款集中度及账龄应收账款坏账准备计提政策及变化应收账款周转速度存货计价方式存货跌价准备计提政策及变化存货周转速度固定资产折旧政策及变化固定资产成新率受限资产情况无形资产构成长期投资情况等另外, 其他应收款余额较大的需分析债务人与被评对象关系账龄等, 并对账款回收的可能性做出判断对具体住宅地产行业企业而言, 存货周转率总资产周转率是体现其资产运营效率的主要指标其中, 存货周转率可反映企业对土地存货的管理水平一般而言, 土地储备规模较大的企业经营理念较激进, 对市场预期乐观, 市场状况良好时可迅速扩张业务, 扩大市场份额, 但当市场弱于预期时, 则会面临较大风险 ; 相反, 土地储备规模较小的企业具有稳健的经营理念, 根据市场波动情况灵活应变能力更强因此, 存货周转速度越快, 企业的变现能力越强总资产周转率, 是反映企业总资产的周转速度, 其周转率越大, 说明企业销售能力越强可见, 较高的存货周转率和总资产周转率是反映住宅开发企业信用级别的正面评价因素之一盈利性盈利性显示出企业经营资产的财务业绩, 也是管理战略实施效果的证明, 盈利稳定的企业具有较强的持续经营能力, 亦可对债务的偿还形成保障盈利能力评价有必要建立在业务类型的基础上, 对于具体的住宅地产行业企业而言, 因住宅地产行业区域性特征明显, 各区域市场竞争状况存在差异, 相应收入与企业毛利率存在一定地区差异, 分析盈利能力需关注企业项目在主要区域的布局及竞争能力在产品结构方面, 因别墅毛利率较高, 部分别墅项目占比较高的企业, 其综合毛利率一般高于其他企业从期间费用来看, 住宅地产行业企业普遍存在财务费用高企现象第 10 页, 共 12 页

11 远东资信在考察该因素时主要关注 : 收入结构与成本结构分析期间费用占比变化情况及原因主要利润来源及稳定性 ( 有必要对非经常性损益的项目进行调整 ) 公司发展规划对盈利能力的影响主要考核指标包括利息保障倍数,EBIT 收益率, 净资产收益率等, 通过分析主要指标变动趋势和同业比较, 一定程度上可反映企业在行业中的竞争地位现金流分析未来经营性现金净流入的稳定性和可预测性, 是评价企业信用等级的核心一定的业务规模良好的业务质量业务多元化等各方面因素有助于企业在不同时期获得均衡的现金净流入这里主要考察目前企业经营性现金流入的主要来源以及未来可能的变动 ; 经营性现金净流入在不同时期的均衡性以及与债务期限结构的对称性 ; 经营性现金净流入对利息支出的保障程度, 指标如 EBITDA/ 利息净支出 ; 股利支付政策 ; 关联方资金往来情况及对经营性现金净流入稳定性的影响这里强调的是, 保持良好流动性即稳定现金流是提升住宅开发企业信用级别的重要因素远东资信针对经济环境的一般情况及压力情况, 对企业未来 3-5 年的现金流进行分析预测, 对其是否具有充足的流动性进行判断, 这里将主要考虑企业未来的现金流入资产出售投资收益资本支出利息支付偿还到期债务股份回购及担保等资金运用另外, 投资性现金流状况也是影响公司偿债资金来源的重要方面, 需了解企业在建项目及未来拟建项目的规模和资金安排, 结合企业的发展战略分析企业未来资本性支出的规模和投资性现金流出情况对于住宅地产行业企业而言, 应重点关注其投融资节奏的匹配度财务弹性企业的扩张若得到良好财务弹性的支持, 有利于平衡巨大资本性支出对财务状况的不利影响财务弹性首先表现于企业的融资能力, 即其能在多大范围内和多大程度上获取现金以维持资产的流动性保障债务的偿还而企业的资产质量, 一方面体现在其产生可持续现金流的能力, 一方面则体现在其迅速变现的能力, 因此也是财务弹性的反映另外, 企业的财务政策与财务弹性间也具有密切联系, 过于激进的财务政策往往会影响其的再融资能力, 降低其的财务弹性评价受评企业的财务弹性需结合经营性现金流状况财务政策资产质量及流动性等因素进行分析, 这部分主要关注 :1) 银行综合授信额度, 可能的融资便利, 银行信用记录 ;2) 资本市场融资历史和信用状况, 监管机构对其历史经营状况的评价, 再融资条件标准的比较 ;3) 抵 / 质押资产数量及其对再融资的影响 ;4) 银行以外的融资渠道各渠道历史融资规模等因素或有事项对外担保, 未决诉讼或仲裁等或有事项可能会对企业的偿债能力产生重要影响, 成为评级的不利因素远东资信对于或有事项主要关注 :1) 对外担保, 过多的对外担保将产生或有风险, 影响经营的稳定性, 从而引发财务风险需关注对外担保规模与企业净资产的比例担保对象与被评对象的关联关系担保对象的经营状况 ;2) 企业未决诉讼或仲裁这些有可能形成企业或有负第 11 页, 共 12 页

12 债, 亦进而增加企业的债务压力 ( 二 ) 外部支持分析股东支持远东资信认为, 拥有国家或地方政府背景的企业, 更易获得各种优惠政策, 而业务的发展也会受益于政府支持, 在面临经济的不确定时期时, 更易得到政府扶持同时, 实际控制人实力雄厚的企业, 其股东给予的支持无论在资金还是管理方面将更优于一般企业, 相应企业具备的抗风险能力亦更强因此, 远东资信在评价一个企业的信用风险时, 会综合考虑股东背景具体而言, 主要考察股东实力主要股东对被评对象的持股比例被评对象对股东的重要性 ( 被评对象的主营业务在股东业务构成未来战略中的重要性以及资产收入利润占比情况 ) 股东历史上对被评对象的支持意愿支持方式支持力度以及股东未来是否有针对被评对象的注资偿还债务等方面的承诺第 12 页, 共 12 页

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013