2011~2012 年房地产市场年度报告 发布时间 :2012 年 1 月 15 日 摘要 : 2011 年房地产政策无论是严厉程度还是出台频率均超过 2010 年, 并对 2010 年出台的相关政策的进一步落实和细化, 表明政府对房价 研究员 叶林峰 上涨的担心以及控制房价上涨的决心 随着调控政策的不断落实以及紧缩措施不断出台, 住宅价格上涨势头得到初步遏制, 尽管房地产投资整体预计依然保持约 30% 的月度同比增速, 但包括商品房屋施工以及新开工面积在内的同比增速出现前高后低的走势, 主要城市房屋成交量也出现下滑, 政策调控效果开始逐渐显现 2010 年 12 月的中央经济工作会议指出房地产调控目标为 促进房价合理回归, 预计 2012 年的前两个季度, 随着环比价格的下降, 以及同比价格下降城市的增多, 新建商品住宅价格同比涨幅将继续放缓
2011-2012 年房地产市场年度报告 目录 : 1. 2011 年房地产市场宏观政策回顾... 4 1.1. 国务院 新国八条 和各地限购令... 4 1.2. 房产税试点正式启动... 7 1.3. 保障房大规模建设计划落实... 8 2. 2011 年房地产市场回顾分析... 10 2.1. 房地产开发投资... 11 2.2. 商品房销售... 13 2.3. 土地市场... 16 2.4. 房地产市场企业资金来源分析... 18 3. 2012 年房地产市场展望... 20 第 2 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 图表目录 : 图表 1:2008-2011 年全国房地产开发景气指数... 10 图表 2:2010-2011 年全国房地产开放投资完成额及累计同比增长率 ( 亿元 %)... 11 图表 3:2010-2011 年全国商品房屋新开工面积累计值及累计同比增长率 ( 亿平方米 %)... 11 图表 4:2010-2011 年全国商品房屋施工面积累计值及累计同比增长率 ( 亿平方米 %)... 12 图表 5:2010-2011 年全国商品房屋竣工面积累计值及累计同比增长率 ( 亿平方米 %)... 13 图表 6:2010-2011 年全国商品房屋 ( 住宅 ) 销售面积累计值及累计同比增长率 ( 亿平方米 %)... 13 图表 7:2010-2011 年全国主要城市住宅房屋销售价格指数 ( 以 2010 年同期为 100)... 14 图表 8:2010-2011 年全国主要城市二手住宅房屋销售价格指数 ( 以 2010 年同期为 100)... 15 图表 9:2010-2011 年全国 12 个城市居住用地供应 成交面积 ( 万平方米 )... 16 图表 10:2010-2011 年全国 12 个城市居住用地供应 成交面积累计同比增长率 (%)... 16 图表 11:2010-2011 年全国 12 个城市居住用地供应 成交面积月度同比增长率 (%)... 17 图表 12:2009-2011 年全国 12 个城市居住用地平均楼面地价 ( 元 / 平方米 )... 17 图表 13:2009-2011 年全国房地产企业资金来源累计值及同比增长率 ( 亿元 %)... 18 图表 14:2011 年 1-10 月全国房地产企业资金来源累计值各部分占比 (%)... 19 图表 15:2009-2011 年全国房地产企业资金来源各部分累计值同比增长率 (%)... 19 表格 1:2011 年全国主要城市限购令一览... 5 表格 2:2011 年重庆 上海房产税征收细则一览... 7 表格 3:2011 年各省市保障房已开工数和开工率一览... 8 第 3 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 1. 2011 年房地产市场宏观政策回顾 如果说 2010 年是中国房地产市场进入全面政策调控的一年, 那么 2011 年就是政策进一步巩固的一年 2011 年房地产新政, 无论是政策严厉程度还是出台频率均超过 2010 年, 并对 2010 年出台的相关政策的进一步落实和细化, 表明政府对房价上涨的担心以及控制房价上涨的决心 从国务院出台 新国八条 到包括北京 广州等一线城市落实限购政策, 从上海 重庆试点开征房产税到限购令进一步扩大至二三线城市, 随着调控政策的不断落实以及央行年内 3 次上调利率 6 次上调存款准备金率等紧缩措施不断出台, 住宅价格上涨势头得到初步遏制, 尽管房地产投资整体预计依然保持约 30% 的月度同比增速, 但包括商品房屋施工以及新开工面积在内的同比增速出现前高后低的走势, 主要城市房屋成交量也出现下滑, 政策调控效果开始逐渐显现 不过, 随着外部经济环境快速恶化以及国内通胀逐渐回落, 经济增速放缓, 房地产行业由此受到来自宏观经济环境以及政府政策的双重压力, 部分地方政府开始在 10 月中旬出台救市举措, 而且随着年末央行下调金融机构存款准备金率, 表明在以 坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归, 加快普通商品住房建设, 扩大有效供给, 促进房地产市场健康发展 为主要工作目标的基调下, 局部政策逐渐转向松动 1.1. 国务院 新国八条 和各地限购令 2011 年 1 月 26 日, 国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作 会议确定了八条政策措施, 其中加强税收征管 提高二套房贷首付等差别化信贷政策成为重点 具体措施有以下八条 :1 进一步落实地方政府促进房地产市场平稳健康发展的责任 2 加大保障性安居工程力度 3 调整相关税收政策, 加强税收管理 4 强化差别化住房信贷政策 5 严格住房用地供应管理 6 合理引导住房需求 7 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8 坚持和强化舆论引导 从政策的内容来看, 本次政策相比 2010 年 10 月公布政策来说更加严厉, 具体表现在一下几个方面 : 1 要求地方政府明确调控目标 政策要求 2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力, 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标, 并于一季度向社会公布, 这是对政府问责制的进一步明确 这和第 7 条结合起来看, 表明政府开始采取带有行政干预色彩的手段对市场进行调控 2 加大了交易环节的税费 转让购买不足 5 年的住房, 营业税的税基由差额提高至销售 第 4 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 收入全额, 并且从推广房地产价格评估技术和加强存量房交易税收征管工作两方面加强税收监管 3 进一步从严差别化房贷 对贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例由 50% 提高到 60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍 4 限购政策从严 与之前各地方政府单独公布限购令不同, 此次是由国务院统一推出限购令, 适用城市也进一步明确为各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市, 范围在不断扩大 原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭 能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ; 对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 暂停在本行政区域内向其售房 在 1 月 26 日 国八条 出台后的 2 个月内, 各大中城市纷纷出台落实 国八条 的实施细则, 实行 限购令, 截至 3 月 15 日,35 个大中城市 ( 指直辖市 省会城市和计划单列市, 不含拉萨 ) 中, 只有重庆 合肥 西宁和呼和浩特 4 个城市没有出台限购措施 ( 见表格 1) 表格 1:2011 年全国主要城市限购令一览 城市限购令概要对已经拥有 1 套住房的该市户籍居民家庭, 在购买第二套房时按 首付款比例不低于 60% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍 政策执行 ; 已经拥有 2 套及以上住房的该市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房北京的非该市户籍居民家庭 无法提供该市有效暂住证和连续 5 年 ( 含 ) 以上在该市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 均暂停在该市购房 对已有 1 套住房的本地户籍居民家庭 能提供自购房之日起算的前 2 年内在上海累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 缴纳证明的非本地户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ( 含新建上海商品住房和二手住房 ); 拥有 2 套及以上的该市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非该市户籍居民家庭以及不能提供相关个税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 则暂停向其售房 广州十区户籍家庭和常住的非户籍家庭只能购买一套商品住宅, 非常住的外地家庭 ( 不提供在该市一年广州以上的纳税证明和社保证明 ) 以及未满 18 岁的人士不可以在该市购买商品住房, 境外机构和个人住房严格按照住建部等部门 2006 年 171 号文有关的政策执行 深圳户籍居民家庭限购两套房, 非户籍居民家庭限购一套房 对已拥有 1 套住房的该市户籍居民家庭 ( 成员范围包括购房人 配偶以及未满 18 周岁的未成年子女, 下同 ) 能够提供在该市累计 1 年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 限购天津 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ); 对已拥有 2 套及以上住房的该市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非该市户籍居民家庭 无法提供在该市累计 1 年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 要暂停向其售房 违反规定购房的, 不予办理房地产登记 暂定在该市已拥有 1 套住房的该市户籍居民家庭 能提供自购房之日起算的前 2 年内在该市累计缴纳 1 杭州年以上个人所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 限购 1 套住 第 5 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 南京成都沈阳宁波福州厦门 房 ( 含新建商品住房和二手住房 ); 对在该市已拥有 2 套及以上住房的该市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非该市户籍居民家庭 不能提供 2 年内在该市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 暂停在该市向其售房 违反规定购房的, 不予办理房地产登记手续 对已拥有 2 套及以上住房的该市户籍居民家庭, 暂停在南京市区内向其销售住房, 拥有 1 套及以上住房的非南京户籍居民家庭, 暂停在南京市区内向其销售住房, 无法提供 1 年以上 ( 含 1 年 ) 南京纳税证明或社会保险缴纳证明的非南京户籍居民家庭, 暂停在南京市区内向其销售住房 限购令 范围为市区, 高淳县 溧水县并不受 限购令 限制 在成都市主城区暂时实行住房限购政策 成都市户籍居民家庭在主城区已拥有 1 套住房的, 可以再购买第 2 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房, 下同 ), 暂停购买第 3 套住房 ; 外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的, 可凭该市纳税证明或 1 年以上社会保险缴纳证明在该市主城区购买 1 套住房, 暂停购买第 2 套住房 ; 不能提供该市纳税证明或 1 年以上社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭, 暂停在该市主城区购买住房 在该市二环区域内暂时实行限购政策 对已拥有一套住房的该市户籍居民家庭 ( 含购房人 配偶及未成年子女 ) 能够提供在该市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ; 对已拥有 2 套及以上住房的该市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非该市户籍居民家庭 无法提供在该市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 暂停在二环区域内向其售房 对已有 1 套住房的该市户籍居民家庭 能提供自购房之日起算的前 2 年内在该市累计缴纳 1 年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在该市无房的非该市户籍居民家庭, 暂定限购 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ) 对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非宁波户籍居民家庭 不能提供 2 年内在该市累计缴纳 1 年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民家庭, 暂停在该市向其售房 福州市居民同一购房家庭 ( 包括购房人 配偶及未成年子女 ), 只能在该市五城区新购买一套商品住房 ; 对于能够提供在该市行政区域内 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 只能在该市五城区购买一套商品住房 对贷款购买商品住房, 首付款比例调整到 30% 及以上 ; 对贷款购买第二套住房的家庭, 严格执行首付款比例不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定 对居民家庭购买第三套及以上住房和不能提供一年以上纳税或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款, 严禁消费性贷款用于购买住房 对已拥有 2 套及以上住房的厦门市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非该市户籍居民家庭 无法提供自购房之日起算的前 2 年内在该市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 暂停在本行政区域内向其售房 ; 对已拥有 1 套住房的厦门该市户籍居民家庭 能够提供自购房之日起算的前 2 年内在该市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ) 各地调控措施出台后, 尽管各地住宅价格整体没有出现较大下滑, 但是上涨势头已经得到明显抑制, 同时成交量显著下降,2011 年 1-11 月一二线城市新房和二手房住宅成交面积与 2010 年同期相比均出现一定程度的下滑, 并且从第三季度开始出现降幅进一步扩大的趋势, 往年 金九银十 的火热购房季节在 2011 年变得分外冷清 第 6 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 房地产市场从第三季度开始迅速降温与限购令范围进一步扩大不无关系,7 月 12 号召开的国务院常务会议研究部署房地产市场加强调控,7 月 18 日, 对于一些二三线城市房价过快上涨的情况, 住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因, 并据此草拟新一轮的限购城市名单 由此限购令的范围扩大到地级县级城市, 限购城市进一步扩大至近 50 个城市 1.2. 房产税试点正式启动就在国务院 国八条 发布后次日, 重庆市市长黄奇帆发出市长令, 宣布重庆定于 1 月 28 日正式启动房产税征收改革试点工作 ; 同日, 上海市人民政府印发了 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 的通知, 要求 28 日起将开展对部分个人住房征收房产税试点, 两个城市同时启动标志着房产税征收改革试点正式拉开序幕 ( 见表格 2) 表格 2:2011 年重庆 上海房产税征收细则一览 征税对象征税税率免征部分缴税额计算缴纳方式 重庆上海 重庆市九城区无户籍 无工重庆市九城区新购重庆市九城区全上海市本市家庭新全上海市非本市居民作 无企业人员新购的第二及原有独栋别墅新购高档住房购第二套及以上住房在该市新购住房套及以上普通住房 成交均价 (P, 单位 : 税率 (r) 元 / 平方米 ) 成交均价 (P, 单位 : 税率 (r) 元 / 平方米 ) 小于 1.5 万 0.50% 统一按 0.50% 征收 小于 4.5 万 0.40% 1.5-2.0 万 1.00% 大于 4.5 万 0.60% 大于 2 万 1.20% 房屋面积小于房屋面积 (M) 小于 100 平方米的 180 平方米的部分部分 0 人均住房面积小于 60 平方米的部分 (M-60* 家庭成员个数 )*P*70%*r (M-180)*P*r (M-100)*P*r M*P*r 若 (M-60* 家庭成员个数 ) 小于 0 则免征按年计征, 过户时一并收取当年税费按年计征, 缴清税费方可过户 从上海 重庆两地房产税特点上来看, 首先征税对象合理, 上海方面, 仅对本市居民超出 的第二套及以上的房屋征税, 对非本市居民的征税也存在免征部分, 鼓励居民购买小户型 重 第 7 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 庆方面的征税对象则主要是高档房与炒房团 其次, 税率低于国际水平, 较窄的范围与较低的税率可减轻社会阻力, 便于该税种顺利落地推广, 预计房产税的税基 税率将日渐深化, 逐渐成为地税的主体税种 ; 再次, 计税依据有过渡期, 上海和重庆都是以评估值为基础计征, 技术上具有可操作性 ; 最后, 征收管理上, 目前较宽松, 日后将逐步修正 上海方面, 纳税人未按规定期限申报纳税的, 由地方税务机关向其追缴税款 滞纳金, 并按规定处以罚款 重庆方面, 通过公告 信函 甚至上门告知纳税义务, 应该纳税的税额 1.3. 保障房大规模建设计划落实 2011 年, 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中提出, 未来 5 年, 我国将开工建设 3600 万套保障房,2011 年和 2012 年各 1000 万套, 后三年共 1600 万套, 十二五 末使保障房的覆盖率达到 20% 根据住建部统计数据, 截至 2011 年 10 月底, 全国保障房已开工 1033 万套, 超额完成任务 ( 见表格 3) 加上 2010 年开工的结转项目,2011 年实际在建的保障性住房约达 1500 万套, 但由于保障房建设的合理工期是两年半左右,2011 年的 1000 万套能够竣工的数量有限, 不过国务院副总理李克强在全国住房保障会议上明确表示,2011 年能够竣工投入使用的保障房将不低于 500 万套 表格 3:2011 年各省市保障房已开工数和开工率一览 省市 已开工套数 ( 万套 ) 开工率 (%) 北京 22 >100 天津 26 100 河北 38 >100 山西 38 >100 内蒙古 41 >100 辽宁 36 >100 吉林 33 >100 黑龙江 87 >100 上海 26 98.99 江苏 39 >100 浙江 21 >100 安徽 43 >100 福建 25 >100 江西 33 >100 山东 36 >100 河南 45 100 第 8 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 湖北 35 >100 湖南 47 >100 广东 32 >100 广西 28 >100 海南 9 >100 重庆 53 >100 四川 39 >100 贵州 24 >100 云南 31 99.68 西藏 2 陕西 48 >100 甘肃 19 >100 青海 18 100 宁夏 8 >100 新疆 34 >100 新疆建设兵团 18 100 合计 1,033 >100 2011 年 12 月 22 日, 全国住房保障会议上, 地方政府签订 2012 年保障房责任书, 将 2012 年开工和竣工总量分别定为 700 和 500 万套以上, 并将竣工量也纳入地方政府考核 开工量和此前市场预期的 800 万相比有所减少, 但竣工量纳入考核保障了 2012 年房地产投资不至于因新开工量减少而进一步下降 政府调整保障房开工数量一方面在于当前行业调控效果显著, 普通商品房价格已经有明显回落 ; 另一方面在土地市场下滑之后, 地方财政压力加大, 后期继续加大保障房建设将给地方财政造成更大压力, 因此从当前形势看, 降低保障房开工符合市场发展方向 会议还指出,2012 年保障房将加大中央 地方政府投入, 还要通过贷款支持 发行企业债等方式吸引社会资金 不过, 当前保障房建设资金存在缺口, 成为地方政府建设保障房的最大障碍, 再加上地方政府在住房建设方面缺乏经验, 导致建设成本较高, 建设质量 设计等问题频繁发生等因素, 表明地方政府在推广保障房建设方面存在很多困难 尽管目前地方政府通过自中央和地方一级的财政划拨 土地出让金净收益 公积金盈余等渠道, 筹集了一部分的启动资金用于开工建设, 但由于融资渠道仍然有限, 融资成本的限制, 以及公租房模式的不健全, 使得保障房建设仍然存在较为明显的资金瓶颈 2011 年信贷额度收窄造成的利率上升, 使得保障房项目的借贷利率也随之上行 2010 年 第 9 页 / 共 22 页
08 年 09 月 08 年 11 月 09 年 01 月 09 年 03 月 09 年 05 月 09 年 07 月 09 年 09 月 09 年 11 月 10 年 01 月 10 年 03 月 10 年 05 月 10 年 07 月 10 年 09 月 10 年 11 月 11 年 01 月 11 年 03 月 11 年 05 月 11 年 07 月 11 年 09 月 11 年 11 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 保障房借贷成本大致为基准利率下浮 10%( 大概为 5.25%), 而 2011 年融资成本为基准利率上浮 10%( 大概为 5.9%) 而由于保障房售价和租金价格都较低, 造成地方政府很难接受更高的融资成本 相比中小企业贷款或商品房贷款利率, 保障房利率却仍然较低, 使得商业银行操作保障房贷款的意愿较为有限 同时, 目前保障房贷款大部分为短期贷款, 这间接限制了保障房建设的速度 可出售型的保障房包括经济适用房 限价房等, 由于政府有一定的对接措施, 开发周期及资金回流周期短, 因此开发商建设积极性相对较高, 而公租房和廉租房在大部分省市只能出租, 无法交易 虽然中央政府 2011 年来出台了许多文件来推动公租房建设, 然而由于公租房租金价格目前为市场价格的 70%, 基本仅能偿还贷款利息, 这造成单靠公租房项目自身运作难以补偿市场融资还款的需要, 其商业可持续性受到普遍质疑, 因此公共租赁住房融资难的问题始终得不到有效解决 2011 年 6 月, 财政部和住房城乡建设部联合下发 关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知, 敦促各地要尽快确定公共租赁住房建设项目具体的投资模式和投资主体, 确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位 这反映出在缺乏能保证投资可获得合理回报的制度的情况下, 公租房筹资的困难, 因此, 只有设计出一个公共租赁住房建设可持续的商业模式, 才能解决其资本金筹措的问题 2. 2011 年房地产市场回顾分析 图表 1:2008-2011 年全国房地产开发景气指数 106 103 100 97 94 全国房地产开发景气指数 第 10 页 / 共 22 页
10 年 02 月 10 年 04 月 10 年 06 月 10 年 08 月 10 年 10 月 10 年 12 月 11 年 02 月 11 年 04 月 11 年 06 月 11 年 08 月 11 年 10 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 2011 年 11 月, 全国房地产开发景气指数 ( 简称 : 国房景气指数 ) 为 99.87, 这是该指数连续第 6 个月下跌, 也是自 2009 年 8 月份以来该指数首次跌破 100 的 景气临界点 ( 见图表 1) 该数据也反映出在房地产开发投资增速放缓 新开工面积 施工面积以及销售面积增速全面回落的情况下, 房地产行业已经 全面入冬 2.1. 房地产开发投资 图表 2:2010-2011 年全国房地产开放投资完成额及累计同比增长率 ( 亿元 %) 60000 38 45000 35.5 30000 33 15000 30.5 0 28 房地产开发投资完成额 - 累计值 ( 左 ) 房地产开发投资完成额 - 累计同比 2011 年 1-10 月全国房地产开发投资额累计为 4.99 万亿元, 同比增长 31.14%, 增幅连续第 3 个月回落 ( 见图表 2) 从图中可以看出, 房地产开发投资完成额累计同比在 2011 年前 5 个月触及 34.63% 后开始快速下滑, 这反映出自 2009 年开始的房地产调控政策效果开始逐渐显现 图表 3:2010-2011 年全国商品房屋新开工面积累计值及累计同比增长率 ( 亿平方米 %) 第 11 页 / 共 22 页
10 年 02 月 10 年 04 月 10 年 06 月 10 年 08 月 10 年 10 月 10 年 12 月 11 年 02 月 11 年 04 月 11 年 06 月 11 年 08 月 11 年 10 月 10 年 02 月 10 年 04 月 10 年 06 月 10 年 08 月 10 年 10 月 10 年 12 月 11 年 02 月 11 年 04 月 11 年 06 月 11 年 08 月 11 年 10 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 17.00 12.75 8.50 4.25 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 0.00 商品房屋新开工面积 - 累计值 ( 左 ) 商品房屋新开工面积 - 累计同比 2011 年 1-10 月, 全国商品房新开工面积与 2010 年同期相比增长速度大幅下降, 新开工面积累计 16.04 亿平方米, 同比增长 21.67%, 远远低于 2010 年同期 61.97% 的增长率 ( 见图表 3) 其中, 商品住宅新开工面积 12.41 亿平方米, 同比增长 19.11%, 同比增速低于商品房 自 2010 年 11 月以来, 商品房新开工面积同比增速从近 62% 的高位快速下滑, 仅仅经过 5 个月到 2011 年 3 月新开工面积增速已经回落至 23.40% 附近, 随后增速在该水平附近窄幅波动, 预计全年增速将持稳在 21% 左右 图表 4:2010-2011 年全国商品房屋施工面积累计值及累计同比增长率 ( 亿平方米 %) 50.00 50.00 37.50 37.50 25.00 25.00 12.50 12.50 0.00 0.00 商品房屋施工面积 - 累计值 ( 左 ) 商品房屋施工面积 - 累计同比 第 12 页 / 共 22 页
10 年 02 月 10 年 04 月 10 年 06 月 10 年 08 月 10 年 10 月 10 年 12 月 11 年 02 月 11 年 04 月 11 年 06 月 11 年 08 月 11 年 10 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 从商品房施工面积来看,2011 年 1-10 月全国商品房施工面积累计为 47.48 亿平方米, 同 比增长 28.39%, 增速连续 5 个月回落 ( 见图表 4) 其中, 商品住宅施工面积为 36.37 亿平方 米, 同比增长 26.77%, 增速放缓程度快于商品房整体速度 图表 5:2010-2011 年全国商品房屋竣工面积累计值及累计同比增长率 ( 亿平方米 %) 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 商品房竣工面积 - 累计值 ( 左 ) 商品房竣工面积 - 累计同比 2011 年 1-10 月, 全国商品房竣工面积累计为 4.97 亿平方米, 同比增长 18.38%, 为连续第 4 个月增长 ( 见图表 5), 其中商品住宅竣工面积为 4 亿平方米, 同比增长 17.51%, 增速明显慢于商品房整体增速 2.2. 商品房销售 图表 6:2010-2011 年全国商品房屋 ( 住宅 ) 销售面积累计值及累计同比增长率 ( 亿平方米 %) 第 13 页 / 共 22 页
11 年 01 月 11 年 02 月 11 年 03 月 11 年 04 月 11 年 05 月 11 年 06 月 11 年 07 月 11 年 08 月 11 年 09 月 11 年 10 月 10 年 02 月 10 年 04 月 10 年 06 月 10 年 08 月 10 年 10 月 10 年 12 月 11 年 02 月 11 年 04 月 11 年 06 月 11 年 08 月 11 年 10 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 12.00 45.00 9.00 33.75 6.00 22.50 3.00 11.25 0.00 0.00 商品房销售面积 - 累计值 ( 左 ) 商品住宅销售面积 - 累计值 ( 左 ) 商品房销售面积 - 累计同比 商品住宅销售面积 - 累计同比 2011 年商品住宅销售面积同比增速的增幅略快于商品房整体销售增幅 2011 年 1-10 月, 全国商品房销售面积为 7.97 亿平方米, 同比增长 10.02%, 高于 2010 年同期的 9.76%; 其中商 品住宅销售面积为 7.10 亿平方米, 同比增长 9.02%, 亦高于 2010 年同期的 7.4%( 见图表 6) 图表 7:2010-2011 年全国主要城市住宅房屋销售价格指数 ( 以 2010 年同期为 100) 108 105.5 103 100.5 98 北京沈阳上海南京杭州广州重庆深圳 从备受关注的住宅房屋价格来看, 随着限购令的逐渐铺开, 全国住宅房屋价格上涨势头已 经基本得到控制 2011 年除个别城市外, 全国主要城市的住宅房屋价格同比涨幅明显放缓, 第 14 页 / 共 22 页
11 年 01 月 11 年 02 月 11 年 03 月 11 年 04 月 11 年 05 月 11 年 06 月 11 年 07 月 11 年 08 月 11 年 09 月 11 年 10 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 部分城市从下半年开始甚至还出现了同比下滑的状况 ( 见图表 7) 根据国家统计局公布的数据显示,2011 年 10 月, 全国 70 个大中城市的新建商品住宅价格环比有 34 个城市下降, 比 9 月份增加了 17 个, 只有 16 个城市的房价环比出现上涨, 且环比上涨幅度都在 0.2% 以内,70 个大中城市的平均环比达到 -0.14, 出现负增长截至 2011 年 10 月, 根据国家统计局发布的全国 70 个大中城市住宅房屋销售价格同比变化来看, 主要城市住宅价格在 2011 年整体呈现下滑走势, 但部分城市房价依然走高 深圳和广州等城市住宅价格整体显著走高,10 月份深圳住宅销售价格指数尽管连续第二个月持稳同比涨幅依然达到 4.9%, 远高于 1 月份时的 1.3%, 广州住宅销售价格涨幅则较为温和 10 月份同比上涨 3.9%, 仅比 1 月份高出 1 个百分点 ; 上海住宅价格在经过前 4 个月的明显下滑后快速反弹, 尽管截至 10 月份已经连续三个月同比下滑, 但同比涨幅高于年初 ; 其他包括杭州 南京 重庆和沈阳等在内的主要城市住宅房价同比增幅均出现显著放缓, 杭州 南京和重庆 10 月份住宅价格则出现同比下降的情况 ( 见图表 7) 图表 8:2010-2011 年全国主要城市二手住宅房屋销售价格指数 ( 以 2010 年同期为 100) 110 107 104 101 98 北京沈阳上海南京杭州广州重庆深圳 各大城市二手住宅的价格整体同比增幅同样出现不同程度的下滑, 但是 10 月份主要城市均未出现同比下降的情况, 广州二手住宅的价格不但没有下降反而快速上涨,10 月份同比涨幅尽管连续两个月下降, 但仍然达到 6.1%; 上海和深圳二手住宅价格同样出现同比上涨的情况, 但涨幅均逊于广州 ; 其他主要城市二手住宅价格增幅或者持稳, 或者出现不同程度的下滑 第 15 页 / 共 22 页
10 年 09 月 10 年 10 月 10 年 11 月 10 年 12 月 11 年 01 月 11 年 02 月 11 年 03 月 11 年 04 月 11 年 05 月 11 年 06 月 11 年 07 月 11 年 08 月 11 年 09 月 11 年 10 月 11 年 11 月 10 年 01 月 10 年 03 月 10 年 05 月 10 年 07 月 10 年 09 月 10 年 11 月 11 年 01 月 11 年 03 月 11 年 05 月 11 年 07 月 11 年 09 月 11 年 11 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 2.3. 土地市场 图表 9:2010-2011 年全国 12 个城市居住用地供应 成交面积 ( 万平方米 ) 1600.00 1200.00 800.00 400.00 0.00 12 个城市居住用地供应面积 12 个城市居住用地成交面积 图表 10:2010-2011 年全国 12 个城市居住用地供应 成交面积累计同比增长率 (%) 100 60 20-20 -60 12 个城市居住用地供应面积累计同比增长率 12 个城市居住用地交易面积累计同比增长率 1 2011 年 1-11 月, 全国 12 个主要城市住宅用地累计供应面积 7490.3 万平方米, 同比下降 19.24%( 见图表 9 10) 自 2010 年初开始, 主要城市住宅用地供应面积一度出现激增, 同比 增长一度高达 300% 以上, 随着国家房地产调控的展开, 住宅用供应面积出现快速下滑 从 2011 1 包括 : 北京 上海 广州 深圳 长春 沈阳 天津 杭州 南京 武汉 重庆 成都, 下同 第 16 页 / 共 22 页
11 年 01 月 11 年 02 月 11 年 03 月 11 年 04 月 11 年 05 月 11 年 06 月 11 年 07 月 11 年 08 月 11 年 09 月 11 年 10 月 11 年 11 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 年年初开始, 主要城市住宅用地累计供应面积同比增长由正转负, 跌幅在第一季度逐渐缩窄, 随后运行平稳, 表明供应面积仍然保持稳定 从成交面积来看,2011 年 1-11 月, 全国 12 个主要城市住宅用地累计成交面积 5264.97 万平方米, 同比下降 31.64%( 见图表 9 10) 和住宅用地供应面积一样, 成交面积同比增长率从 2010 年初的高位快速下滑, 并在 2011 年出现负增长, 新国八条 传出的限购信号使得不少企业对房地产行业的未来发展形势都持谨慎态度, 因而使得住宅用地成交和新建项目面积与 2010 年同期相比均有较大幅度的下降 图表 11:2010-2011 年全国 12 个城市居住用地供应 成交面积月度同比增长率 (%) 100 50 0-50 -100 12 个城市居住用地供应面积月度同比增长率 12 个城市居住用地成交面积月度同比增长率 从月度数据来看, 除了 5 7 和 9 月主要城市整体住宅供应面积同比实现增长外, 其余各月均出现不同程度下滑, 其中 8 月份下滑高达 79.8%( 见图表 11); 从主要城市住宅成交面积来看, 除了 1 6 和 9 月成交面积实现同比增长外, 其余各月均有所下降,8 月份的降幅达到 81.7% 尤其是第三 四季度尽管土地供应量有所增加, 但市场成交依然低迷, 流拍率居高不下, 很多地块都以底价成交, 这主要是由于宏观调控加上信贷收紧大大打击了房地产开发企业的交易积极性, 使得住宅用地成交量偏低 图表 12:2009-2011 年全国 12 个城市居住用地平均楼面地价 ( 元 / 平方米 ) 第 17 页 / 共 22 页
10 年 02 月 10 年 04 月 10 年 06 月 10 年 08 月 10 年 10 月 10 年 12 月 11 年 02 月 11 年 04 月 11 年 06 月 11 年 08 月 11 年 10 月 09 年 01 月 09 年 03 月 09 年 05 月 09 年 07 月 09 年 09 月 09 年 11 月 10 年 01 月 10 年 03 月 10 年 05 月 10 年 07 月 10 年 09 月 10 年 11 月 11 年 01 月 11 年 03 月 11 年 05 月 11 年 07 月 11 年 09 月 11 年 11 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 4,400 3,550 2,700 1,850 1,000 12 个城市居住用地平均楼面地价 2011 年全国 12 个主要城市住宅用地平均楼面地价在前 9 个月呈现宽幅震荡的走势, 价格 2256-3278 元 / 平米之间波动 ( 见图表 12) 10 月楼面地价快速跌至 1794 元 / 平米后又于 11 月大幅飙升至 3555 元 / 平米, 尽管同比下滑 7.64%, 但依然创出年内新高, 表明在年末政策面逐渐放松的情况下, 市场交易开始活跃 2.4. 房地产市场企业资金来源分析 图表 13:2009-2011 年全国房地产企业资金来源累计值及同比增长率 ( 亿元 %) 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 80 70 60 50 40 30 20 10 0 资金来源 - 累计值 ( 左 ) 资金来源 - 同比增长率 2011 年更加严厉的房地产政策令房地产开发企业资金来源增幅受限, 但是整体同比增速 第 18 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 持稳在 20% 左右, 并未出现 2010 年同比大幅下滑的情况 ( 见图表 13) 国家统计局公布的数据 显示,2011 年 1-10 月, 房地产开发企业资金来源 68428.8 亿元, 同比增长 20.21%, 增速连续 第二个月下降, 和 2010 年同期相比回落 11.84 个百分点 图表 14:2011 年 1-10 月全国房地产企业资金来源累计值各部分占比 (%) 15.42% 42.32% 1.04% 国内贷款利用外资自筹资金其他资金 41.21% 从 1-10 月各项资金来源构成来看, 全国房地产开发投资资金来源主要分为 : 企业自筹资金 国内贷款 利用外资以及其他资金等 4 个大类 从 2011 年 1-10 月的数据占比来看, 企业自筹资金和其他资金所占比例分别达到 41.21% 和 42.32%, 占到全部房地产开发投资资金来源的 80% 以上 ( 见图表 14) 国内贷款和利用外资占比累计不到 16.5%, 而从历年占比来看国内贷款在整体资金来源中的比重也在逐年下降, 反映出自 2009 年房地产行业在政府调控下, 从银行等金融机构获得资金的难度在不断增加 这使得房地产企业不得不采取自筹资金的方式来获取房地产项目的运作资金, 所以自筹资金以及包括通过向购房者收取的定金或预付款成为房地产项目开发的主要资金来源渠道 从最近几年房地产开放投资资金来源各组成部分占比的变化来看, 自筹资金和其他资金始终处于高位, 并且呈现较高的负相关关系 ( 见图表 15) 图表 15:2009-2011 年全国房地产企业资金来源各部分累计值同比增长率 (%) 第 19 页 / 共 22 页
08 年 09 月 08 年 11 月 09 年 01 月 09 年 03 月 09 年 05 月 09 年 07 月 09 年 09 月 09 年 11 月 10 年 01 月 10 年 03 月 10 年 05 月 10 年 07 月 10 年 09 月 10 年 11 月 11 年 01 月 11 年 03 月 11 年 05 月 11 年 07 月 11 年 09 月 2011-2012 年房地产市场年度报告 120 80 40 0-40 国内贷款 - 同比增长率自筹资金 - 同比增长率 利用外资 - 同比增长率其他资金 - 同比增长率 从金额上来看,1-10 月房地产企业开发资金来源于国内贷款有 10552.4 亿元, 同比增长 1.05%, 远远低于 2011 年 26.31% 的增幅 ;1-10 月利用外资 714.5 亿元, 同比增长 32.4%; 自筹资金共 28201.4 亿元, 同比增长 30.8%, 投资增幅较 2011 年同期收窄 19.9 个百分点 ; 其他资金来源共 28960.6 亿元, 同比增长 18.8%, 较上年同期增幅收窄 2.2 个百分点 ( 见图表 15) 3. 2012 年房地产市场展望 从政策面上看,2010 年 4 月 国十条 房地产调控目标为 遏制部分城市房价过快上涨,2011 年 1 月出台的 新国八条 强调 为巩固和扩大调控成果, 逐步解决城镇居民住房问题, 继续有效遏制投资投机性购房,2010 年 12 月的中央经济工作会议指出房地产调控目标为 促进房价合理回归 2011 年年初以来实施 新国八条 对主要大中城市进行限购后, 实施限购城市的投机性需求基本得到抑制, 但是, 调控效果还不够明显, 部分城市房价过高的状况仍未改变, 促使房价反弹的因素依然存在, 中央在此次会议上把调控目标由 遏制房价过快上涨 升级为 促进房价合理回归, 房价受到 遏制 不是目的, 合理回归 才是中央的真正意图 如果房产税不能成为主要的调控手段, 取代目前的限购政策, 则意味着房地产限购政策在 2012 年将继续推行 根据国家统计局 12 月 18 日发布的数据, 全国新建商品住宅 11 月份环比下降城市增至 49 个, 全国房价下降趋势已经确立 预计 2012 年的前两个季度, 随着环比价格的下降, 以及同比价格下降城市的增多, 新建商品住宅价格同比涨幅将继续放缓 2012 年的货币政策基本上定位于 微调 适度宽松 和 定向宽松, 预计新增信 第 20 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 贷将有所上升, 但与 06 09 年不同的是, 行业调控仍将持续, 定向宽松 政策将限制资金流入房地产行业, 因此虽然行业资金面会随着货币适度宽松而 水涨船高, 但预计行业新增信贷占新增信贷总量的比重将有所下降, 总体上 2012 年的流动性环境要好于 2011 年 在房地产投资方面, 在历经 2010 年高达 40.56% 的新开工面积高增长后,2011 年新开工面积增速呈持续下滑态势, 至 10 月份已回落至 21.67%, 若没有 1000 万套保障房开工的促进作用新开工数据将更快滑落 考虑到 2012 年保障房开工数量将下降至 700 套, 再加上调控继续推行, 整体新开工面积增速将可能进一步下滑 除了以上问题外,2012 年的保障房建设可能将在资金 土地等方面面临更大的压力 十一五 期间, 全国保障房开工了 1630 万套, 基本建成 1100 万套, 竣工率为 67% 2010 年, 全国保障房开工 590 万套, 竣工 370 万套, 竣工率 63%, 和 十一五 期间的竣工率基本接近 但是 2011 年的实际情况来看, 保障房的竣工率可能只能达到约 30% 2011 年超低的竣工率意味着 2012 年的保障房建设除了要筹集年内计划开工的 700 万套保障房建设所需资金外, 还需要为已开工而未竣工的项目寻找配套资金 从这个角度来看,2012 年保障房建设的资金压力将远远超过 2011 年 除了资金的压力外, 土地的供应压力同样存在 800 万套保障房大约需要占地 2.4 亿平米, 基本为房地产企业年土地购置面积的大半 在资金和土地, 以及地方政府利益诉求的现实压力下, 保障房建设目标略微缩减有较大可能 第 21 页 / 共 22 页
2011-2012 年房地产市场年度报告 免责声明 本报告中的数据和信息均来源于各机构公开发布的信息, 我公司力求报告内容及引用资料 数据的客观与公正, 但对这些信息的准确性和完整性不作任何保证 报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议, 仅供阅读者参考, 不构成对买卖的出价或询价, 也不保证对做出的任何建议不会进行任何变更 对于因使用 引用 参考本报告内容而导致的投资损失 风险与纠纷, 我公司不承担任何责任 本报告的版权仅为我公司所有, 未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 刊登 发表或引用 我公司保留对任何侵权行为和有悖于报告原意的引用行为进行追究的权利 第 22 页 / 共 22 页