[Table_Title] 房地产 行业研究 / 动态报告 热点城市进一步升级调控政策房价增速进一步回落 调控效果历史对比与动态跟踪之六 动态研究报告 / 房地产 报告摘要 : 事件 : 截至 11 月 2 日, 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 杭州 厦门 苏州 郑州 成都 无锡 合肥 济南 武汉 珠海 东莞 佛山 福州 昆山等 21 个城市先后发布楼市调控政策, 重启限购限贷 11 月以来, 杭州 武汉 深圳 成都等热点一二线城市进一步升级调控政策, 11 月 1 日, 杭州房地产调控政策升级, 进一步加强限购限贷, 提高首付比例 ;11 月 15 日, 武汉房地产调控政策升级, 进一步加强限购限贷 ;11 月 15 日, 深圳提高公积金贷款首付比例 ;11 月 17 日, 成都市进一步加强限购 调控政策影响持续, 热点城市成交量下滑明显 1 月份各地限购政策出台后, 大中城市新房成交量较调控前水平平均下降 48.84% 一线城市新房成交量较调控前下跌 36.56%, 二线城市新房成交量较调控前下跌 56.6%, 三线城市新房成交量较调控前下跌 3.61% 多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑, 之后部分城市虽有所恢复, 但较调控前水平差距依然较大 一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了 4.98%, 广州最近一周较调控前下降了 58.81%; 二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了 66.8%; 杭州最近一周成交量与调控前相比下降了 84.55%; 济南最近一周成交量与调控前相比下降了 73.23%; 福州最近一周成交量与调控前相比下降了 89.97% 热点城市房价上涨势头得到遏制, 环比增速进一步回落 本次各热点一二线城市出台调控政策后, 房价过快上涨的势头得到明显遏制, 根据国家统计局公布新建商品住宅价格指数, 各热点城市新建住宅平均价格环比增幅下降明显, 下降超过 3 个百分点的城市包括北京 (4.3%) 郑州 (4.1%) 无锡 (3.3%) 成都 (3.3%) 合肥 (3.1%) 一线和热点二线城市因地制宜 因城施策实施调控政策以来, 房价过快上涨势头得到遏制, 房价走势明显趋稳 根据国家统计局发布的 15 个一线和热点二线城市 1 月下半月的新建商品住宅价格变动情况数据, 与 1 月上半月比,1 月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都 2 个城市继续下降外, 北京 天津 上海 厦门和郑州等 5 个城市也由升转降, 降幅在.1 至.4 个百分点之间 ; 广州新建商品住宅价格环比持平 ; 其余 7 个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落, 回落幅度在.4 至 3.3 个百分点之间 热点城市进一步升级调控政策, 预计房价不会快速大幅回落 11 月以来, 部分热点城市如杭州 武汉 深圳 成都等进一步升级调控政策, 彰显了政府维持房地产市场平稳运行的决心 但我们不认为核心城市新房房价会出现快速 大幅回落, 理由是 : (1) 开发商经过两年的高景气度周期, 加上前期大规模发债, 目前现金流充裕 ; (2) 随着核心城市库存持续去化, 供求关系一直处于紧张状态 根据克尔瑞提供的数据,1 月库存去化周期低于 5 个月的城市有广州 (4.5) 南京 (2.2) 杭州 (3.3) 武汉 (4.5) 郑州 (2.2) 宁波 (3.7) 南昌 (3.6) 长沙 (4.) 常州 (3.9) 佛山 (4.4) 北京 上海 广州 深圳 杭州等热点城市库存绝对水平 1 月份环 216 年 11 月 21 日 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深 3 走势比较 2% 9% -2% -12% -23% 15-11 16-2 16-5 16-8 16-11 分析师 : 温阳 执业证号 : S51541 电话 : 21-6876731 邮箱 : 研究助理 : 徐超 执业证号 : wenyang@mszq.com S116817 电话 : 1-8512756 邮箱 : 相关研究 xuchao@mszq.com 1. 调控政策影响显著热点城市成交量 持续低迷 调控效果历史对比与动态 跟踪之五 216.11.14 2. 调控政策影响持久, 热点城市成交 量较调控前下滑明显 调控效果历史 对比与动态跟踪之四 216.11.1 3. 成交量萎缩明显热点城市较调控前 差距依然较大 调控效果历史对比与动 态跟踪之三 216.11.2 4. 政策效果立竿见影热点城市量价有 序回落 调控效果历史对比与动态跟踪 之二 216.1.25 房地产沪深 3 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 1
比也在下降 ; (3) 伴随城市化进程的财富转移仍在继续, 市场对一线及热点二线城市房价中长期的预期并未发生改变 投资建议 : 建议增持低估优质龙头首开股份 阳光城等 我们认为, 政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压, 但险资及产业资本等增量资 金有望使地产龙头估值中枢中长期提升 建议增持二级市场股价被低估的优质龙头, 如首 开股份 阳光城 ; 转型标的三湘印象 华业资本 风险提示 : 调控政策超预期, 行业景气不及预期 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 2
一 21 城出台楼市调控, 热点城市限购限贷政策升级 截至 11 月 2 日, 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 杭州 厦门 苏州 郑州 成都 无锡 合肥 济南 武汉 珠海 东莞 佛山 福州 昆山 南昌等 21 个城市先后发布楼市调控政策, 重启限购限贷 11 月以来, 杭州 武汉 深圳 成都等热点一二线城市进一步升级调控政策,11 月 1 日, 杭州房地产调控政策升级, 进一步加强限购限贷, 提高首付比例 ;11 月 15 日, 武汉房地产调控政策升级, 进一步加强限购限贷 ;11 月 15 日, 深圳提高公积金贷款首付比例 ;11 月 17 日, 成都市进一步加强限购 二 调控政策影响显著, 热点城市成交量持续低迷 1 月份各地限购政策出台后, 大中城市新房成交量较调控前水平平均下降 48.84% 一线城市新房成交量较调控前下跌 36.56%, 二线城市新房成交量较调控前下跌 56.6%, 三线城市新房成交量较调控前下跌 3.61% 图 1: 全国大中城市新房周度成交情况 图 2: 一线城市新房周度成交情况 图 3: 二线城市新房周度成交情况 图 4: 三线城市新房周度成交情况 多数城市周成交量迅速出现了比较明显的下滑, 之后部分城市虽有所恢复, 但较调控前水 平差距依然较大 一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了 4.98%, 广州最近一 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 3
周较调控前下降了 58.81%; 二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了 66.8%; 杭 州最近一周成交量与调控前相比下降了 84.55%; 济南最近一周成交量与调控前相比下降了 73.23%; 福州最近一周成交量与调控前相比下降了 89.97% 图 5: 北京市 211 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 6: 北京市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 4 % 35 8% 3 6% 25 4% 2 2% 15 % 1-2% 5-4% -6% 211-1-11 211-1-18 211-1-25 211-2-1 211-2-8 211-2-15 211-2-22 211-3-1 211-3-8 211-3-15 211-3-22 211-3-29 211-4-5 211-4-12 211-4-19 211-4-26 211-5-3 211-5-1 北京商品房成交面积 : 住宅 ( 万平方米, 左 ) 环比增长率 ( 右 ) 注 : 由于春节原因,211/2/2-211/2/8 周成交量缺失 图 7: 上海市 211 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 8: 上海市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 6 % 5 4 8% 6% 4% 3 2% 2 1 % -2% -4% -6% 21-12-21 21-12-28 211-1-4 211-1-11 211-1-18 211-1-25 211-2-1 211-2-8 211-2-15 211-2-22 211-3-1 211-3-8 211-3-15 211-3-22 211-3-29 211-4-5 211-4-12 上海商品房成交面积 : 住宅 ( 万平方米, 左 ) 环比增长率 ( 右 ) 注 : 由于春节原因,211/2/2-211/2/8 周成交量缺失 图 9: 深圳市 211 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 1: 深圳市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 25 8% 2 6% 4% 15 2% % 1-2% -4% 5-6% -8% -% 21-9-2 21-9-9 21-9-16 21-9-23 21-9-3 21-1-7 21-1-14 21-1-21 21-1-28 21-11-4 21-11-11 21-11-18 21-11-25 21-12-2 21-12-9 21-12-16 21-12-23 深圳商品房成交面积 : 住宅 ( 万平方米, 左 ) 环比增长率 ( 右 ) 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 4
图 11: 广州市 211 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 12: 广州市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 25 8% 2 6% 4% 15 2% % 1-2% -4% 5-6% -8% -% 211-1-27 211-2-3 211-2-1 211-2-17 211-2-24 211-3-3 211-3-1 211-3-17 211-3-24 211-3-31 211-4-7 211-4-14 211-4-21 211-4-28 211-5-5 211-5-12 211-5-19 广州商品房成交面积 : 住宅 ( 万平方米, 左 ) 环比增长率 ( 右 ) 注 : 由于春节成交量恢复,2/11-2/17 周成交量环比上涨 447% 图 13: 南京市 211 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 14: 南京市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 25 6% 2 4% 2% 15 % -2% 1-4% 5-6% -8% -% 211-1-22 211-1-29 211-2-5 211-2-12 211-2-19 211-2-26 211-3-5 211-3-12 211-3-19 211-3-26 211-4-2 211-4-9 211-4-16 211-4-23 211-4-3 211-5-7 211-5-14 南京商品房成交面积 : 住宅 ( 万平方米, 左 ) 环比增长率 ( 右 ) 注 : 由于春节成交量恢复,2/13-2/19 周成交量环比上涨 328% 图 15: 厦门市 211 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 16: 厦门市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 8. 15% 7. 6. 5. % 5% 4. % 3. 2. 1. -5% -%. -15% 211-1-25 211-2-1 211-2-8 211-2-15 211-2-22 211-3-1 211-3-8 211-3-15 211-3-22 211-3-29 211-4-5 211-4-12 211-4-19 211-4-26 211-5-3 211-5-1 211-5-17 厦门商品房成交面积 : 住宅 ( 万平方米, 左 ) 环比增长率 ( 右 ) 注 : 由于春节成交量恢复,2/9-2/15 周成交量环比上涨 389% 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 5
图 17: 福州市 211 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 18: 福州市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% -% 211-2-7 211-2-14 211-2-21 211-2-28 211-3-7 211-3-14 211-3-21 211-3-28 211-4-4 211-4-11 211-4-18 211-4-25 211-5-2 211-5-9 211-5-16 211-5-23 211-5-3 福州商品房成交面积 : 住宅 ( 万平方米, 左 ) 环比增长率 ( 右 ) 注 : 由于春节成交量恢复,2/8-2/14 周成交量环比上涨 1113% 图 19: 苏州市 211 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 2: 苏州市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 18 15% 16 14 % 12 5% 1 8 % 6-5% 4 2 -% -15% 211-2-2 211-2-9 211-2-16 211-2-23 211-3-2 211-3-9 211-3-16 211-3-23 211-3-3 211-4-6 211-4-13 211-4-2 211-4-27 211-5-4 211-5-11 211-5-18 211-5-25 苏州商品房成交面积 : 住宅 ( 万平方米, 左 ) 环比增长率 ( 右 ) 注 : 由于春节成交量恢复,2/1-2/16 周成交量环比上涨 86.51% 图 21: 杭州市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 22: 武汉市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 6
图 23: 济南市 216 年调控前后一手住宅周度成交情况 211 年各城市限购政策出台后, 周成交量迅速出现大幅下滑 如北京市 211 年 2 月 15 日限购后一周, 新房周成交量环比下降 36.46%; 上海 211 年 1 月 18 日限购后的 9 周里, 只有一周的成交量超过限购前一周的 5%; 广州 211 年 2 月 24 日限购后一周成交量环比下降 41.22%; 南京 211 年 2 月 26 日限购后一周成交量环比下滑 28.96%; 厦门 211 年 2 月 22 日限购后一周成交量环比下滑 53.8% 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 7
三 1 月房价环比增速显著放缓, 供求关系依旧紧张 从历史经验看, 限购政策对新房价格的影响主要体现为环比增速迅速下降至 左右, 价格走势趋于平稳 如北京 211 年 2 月限购后连续 7 个月, 新房价格指数环比增速在 -.2% 之间, 之后更是出现了连续 8 个月的小幅回落 ; 上海在 211 年 1 月限购之后, 从第 2 个月开始环比增速迅速下滑至接近于, 并从第 9 个月开始了连续 8 个月的微跌 ; 广州从 211 年 2 月限购后环比增速下滑明显, 从第 8 个月开始了连续 8 个月的微跌 ; 南京在 211 年 2 月限购之后第二个月即开始了连续 13 个月的微跌 各线城市土地成交规模也明显下滑, 土地溢价率显著回落 根据克尔瑞提供的数据,1 月份一线城市土地成交建筑面积 68 万平方米, 环比下降 38%, 同比下降 81%; 二线城市 1687 万平方米, 环比回落 39%, 同比回落 9%; 三 四线城市 337 万平方米, 环比下跌 59%, 同比下跌 73% 1 月 3 城土地平均溢价率 56.8%, 环比大幅下滑 34.2 个百分点 表 1:15 个一线和热点二线城市 1 月与 9 月新建商品住宅价格变动对比表 1 月下半月 1 月上半月 半月变动 9 月 郑州 -.1% 4.3% -4.4% 7.6% 无锡 1.1% 4.4% -3.3% 8.2% 济南.2% 3.2% -3.% 5.2% 福州.2% 2.5% -2.3% 5.1% 天津 -.2% 1.9% -2.1% 4.2% 杭州 1.% 3.% -2.% 5.5% 武汉.9% 2.9% -2.% 3.9% 南京.3% 2.% -1.7% 3.7% 北京 -.4% 1.2% -1.6% 4.9% 广州.% 1.3% -1.3% 3.1% 厦门 -.1% 1.% -1.1% 2.9% 上海 -.1%.7% -.8% 3.2% 合肥.6% 1.% -.4% 4.6% 成都 -.2% -.1% -.1% 2.5% 深圳 -.1% -.3%.2% 1.9% 资料来源 : 国家统计局, 民生证券研究院 一线和热点二线城市因地制宜 因城施策实施调控政策以来, 房价过快上涨势头得到遏制, 房价走势明显趋稳 根据国家统计局发布的 15 个一线和热点二线城市 1 月下半月的新建商品住宅价格变动情况数据, 与 1 月上半月比,1 月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都 2 个城市继续下降外, 北京 天津 上海 厦门和郑州等 5 个城市也由升转降, 降幅在.1 至.4 个百分点之间 ; 广州新建商品住宅价格环比持平 ; 其余 7 个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落, 回落幅度在.4 至 3.3 个百分点之间 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 8
表 2:7 大中城市 1 月与 9 月新建商品住宅价格指数环比变动对比表 城市能级 城市 216-1 216-9 变动 城市能级 城市 216-1 216-9 变动 三线 秦皇岛 2.4%.5% 1.9% 三线 蚌埠 1.3% 1.6% -.3% 二线 西安 1.8%.3% 1.5% 三线 包头 -.1%.3% -.4% 三线 昆明 1.1%.4%.7% 二线 重庆.6% 1.% -.4% 三线 遵义.2% -.3%.5% 三线 桂林 1.% 1.5% -.5% 二线 大连.6%.1%.5% 三线 泉州 1.1% 1.6% -.5% 三线 呼和浩特.3% -.2%.5% 三线 北海.5% 1.% -.5% 三线 扬州 1.6% 1.1%.5% 三线 兰州.%.5% -.5% 三线 九江 1.9% 1.5%.4% 三线 平顶山.6% 1.1% -.5% 三线 徐州 1.7% 1.3%.4% 二线 宁波 1.4% 2.% -.6% 三线 锦州.3% -.1%.4% 三线 南宁 1.5% 2.2% -.7% 三线 丹东.2% -.2%.4% 二线 武汉 3.% 3.9% -.9% 二线 哈尔滨.4%.%.4% 三线 金华.9% 1.9% -1.% 三线 赣州 3.1% 2.8%.3% 三线 温州.6% 1.6% -1.% 三线 济宁.5%.3%.2% 三线 牡丹江 -.5%.5% -1.% 三线 唐山.6%.4%.2% 三线 韶关 1.1% 2.3% -1.2% 二线 长春.8%.6%.2% 三线 常德.5% 1.7% -1.2% 二线 沈阳.4%.2%.2% 二线 南昌 1.1% 2.4% -1.3% 三线 湛江 1.3% 1.2%.1% 二线 南京 2.4% 3.7% -1.3% 三线 宜昌.8%.7%.1% 三线 泸州 -.3% 1.1% -1.4% 三线 海口.9%.8%.1% 三线 惠州 2.2% 3.9% -1.7% 三线 大理.3%.2%.1% 一线 广州 1.3% 3.1% -1.8% 三线 吉林.4%.3%.1% 二线 济南 3.4% 5.2% -1.8% 三线 西宁.4%.3%.1% 二线 杭州 3.2% 5.5% -2.3% 三线 烟台.7%.6%.1% 二线 厦门.5% 2.9% -2.4% 二线 长沙 4.5% 4.4%.1% 一线 深圳 -.5% 1.9% -2.4% 三线 岳阳 1.3% 1.4% -.1% 二线 福州 2.6% 5.1% -2.5% 三线 贵阳.6%.7% -.1% 三线 石家庄 1.8% 4.4% -2.6% 三线 洛阳.4%.5% -.1% 一线 上海.5% 3.2% -2.7% 三线 银川.1%.2% -.1% 二线 天津 1.3% 4.2% -2.9% 三线 南充 -.4% -.2% -.2% 二线 合肥 1.5% 4.6% -3.1% 三线 襄阳.1%.3% -.2% 三线 无锡 4.9% 8.2% -3.3% 三线 安庆.6%.8% -.2% 二线 成都 -.8% 2.5% -3.3% 三线 乌鲁木齐 -.4% -.2% -.2% 二线 青岛 1.3% 4.7% -3.4% 二线 太原.3%.5% -.2% 二线 郑州 3.5% 7.6% -4.1% 三线 三亚.9% 1.2% -.3% 一线 北京.6% 4.9% -4.3% 资料来源 : 国家统计局, 民生证券研究院 本次各热点一二线城市出台调控政策后, 房价过快上涨的势头得到明显遏制, 根据国家统计局公布新建商品住宅价格指数, 各热点城市新建住宅平均价格环比增幅下降明显, 下降超过 3 个百分点的城市包括北京 (4.3%) 郑州(4.1%) 青岛(3.4%) 无锡(3.3%) 成都 (3.3%) 合肥(3.1%) 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 9
表 3:7 大中城市 1 月与 9 月新建商品住宅价格指数同比变动对比表 城市能级 城市 216-1 216-9 变动 城市能级 城市 216-1 216-9 变动 三线 无锡 34.5% 28.1% 6.4% 二线 南昌 15.9% 15.1%.8% 二线 长沙 16.9% 12.% 4.9% 三线 安庆 5.2% 4.4%.8% 三线 赣州 12.% 8.2% 3.8% 三线 济宁.7% -.1%.8% 二线 郑州 28.6% 24.9% 3.7% 二线 沈阳 2.4% 1.6%.8% 二线 济南 19.% 15.5% 3.5% 三线 西宁 2.1% 1.3%.8% 二线 杭州 31.5% 28.2% 3.3% 三线 襄阳 1.7%.9%.8% 二线 武汉 25.7% 22.5% 3.2% 三线 宜昌 3.8% 3.%.8% 二线 福州 29.1% 26.2% 2.9% 三线 泉州 6.2% 5.4%.8% 三线 惠州 22.9% 2.3% 2.6% 三线 常德 2.2% 1.5%.7% 三线 秦皇岛 4.8% 2.3% 2.5% 三线 大理 2.1% 1.4%.7% 三线 九江 9.9% 7.4% 2.5% 三线 唐山 1.3%.6%.7% 三线 石家庄 18.5% 16.2% 2.3% 一线 广州 23.8% 23.2%.6% 三线 岳阳 4.6% 2.4% 2.2% 三线 平顶山 2.9% 2.3%.6% 三线 徐州 7.2% 5.4% 1.8% 二线 重庆 5.1% 4.5%.6% 二线 青岛 13.5% 11.8% 1.7% 三线 丹东 -1.7% -2.2%.5% 三线 湛江 5.9% 4.2% 1.7% 三线 吉林 1.6% 1.1%.5% 二线 合肥 48.6% 47.% 1.6% 三线 金华 5.6% 5.1%.5% 三线 扬州 7.1% 5.5% 1.6% 三线 温州 5.% 4.6%.4% 二线 南京 44.4% 43.% 1.4% 三线 洛阳 2.1% 1.7%.4% 二线 西安 5.% 1.4% 三线 遵义.9%.6%.3% 三线 韶关 5.4% 4.1% 1.3% 三线 银川 1.4% 1.1%.3% 二线 大连 1.7%.4% 1.3% 二线 太原 2.4% 2.3%.1% 二线 天津 26.6% 25.4% 1.2% 三线 包头 -.8% -.8%.% 二线 宁波 12.5% 11.3% 1.2% 二线 哈尔滨 1.6% 1.6%.% 三线 昆明 3.2% 2.1% 1.1% 三线 锦州 -3.9% -3.8% -.1% 三线 南宁 11.1% 1.% 1.1% 三线 兰州 3.8% 3.9% -.1% 三线 蚌埠 6.8% 5.8% 1.% 三线 乌鲁木齐 -1.6% -1.5% -.1% 三线 贵阳 4.% 3.% 1.% 一线 北京 3.2% 3.4% -.2% 三线 烟台 4.9% 3.9% 1.% 三线 牡丹江 -1.6% -1.3% -.3% 二线 长春 2.9% 1.9% 1.% 三线 南充 1.2% 1.5% -.3% 三线 桂林 3.2% 2.2% 1.% 三线 泸州 2.6% 3.% -.4% 三线 海口 5.% 4.1%.9% 二线 成都 6.5% 7.4% -.9% 三线 北海 2.7% 1.8%.9% 二线 厦门 45.9% 47.% -1.1% 三线 呼和浩特 1.3%.4%.9% 一线 上海 37.4% 39.5% -2.1% 三线 三亚 2.7% 1.8%.9% 一线 深圳 32.1% 34.5% -2.4% 资料来源 : 国家统计局, 民生证券研究院 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 1
图 24: 北京市 211 年调控前后新房价格走势 图 25: 北京市 216 年调控前后新房价格走势 11 19 18 17 16 2 18 16 14 12 8 6 4 2 216-3 5.2% 4.8% 4.4% 4.% 北京市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 北京市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 图 26: 上海市 211 年调控前后新房价格走势 图 27: 上海市 216 年调控前后新房价格走势 11 99 98.9%.6%.3% -.3% -.6% 18 175 17 165 16 155 15 145 14 135 4.8% 4.4% 4.% 上海市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 上海市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 图 28: 深圳市 211 年调控前后新房价格走势 图 29: 深圳市 216 年调控前后新房价格走势 2.5% 235 11 99 98 1.5% 1.%.5% -.5% -1.% 23 225 22 215 21 25 2 - 深圳市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 深圳市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 11
图 3: 广州市 211 年调控前后新房价格走势 图 31: 广州市 216 年调控前后新房价格走势 3.% 16 11 99 98 97 96 95 94 93 92 2.5% 1.5% 1.%.5% -.5% -1.% 155 15 145 14 135 13 广州市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 广州市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 图 32: 天津市 211 年调控前后新房价格走势 图 33: 天津市 216 年调控前后新房价格走势 11 19 18 17 16 1.%.6%.2% -.2% -.6% 15 145 14 135 13 125 12 115 11 4.8% 4.4% 4.% 天津市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 天津市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 图 34: 成都市 211 年调控前后新房价格走势 图 35: 成都市 216 年调控前后新房价格走势 16 1.8% 119 1.4% 118 117 1.% 116.6% 115 114.2% 113 11 -.2% 112 111 -.6% 11-19 - 成都市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 成都市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 12
图 36: 杭州市 211 年调控前后新房价格走势 图 37: 杭州市 216 年调控前后新房价格走势 11 99 98 1.5% 1.%.5% -.5% -1.% -1.5% - 14 12 8 6 4 2 216-3 6.% 5.6% 5.2% 4.8% 4.4% 4.% 杭州市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 杭州市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 图 38: 武汉市 211 年调控前后新房价格走势 图 39: 武汉市 216 年调控前后新房价格走势 19 1.3% 155 4.4% 18 17 16 1.1%.9%.7%.5% 15 145 14 4.%.3%.1% -.1% -.3% -.5% 135 13 125 12 115 武汉市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 武汉市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 图 4: 南京市 211 年调控前后新房价格走势 图 41: 南京市 216 年调控前后新房价格走势 11 1.%.6%.2% -.2% 2 18 16 14 12 8 6 4 2 216-3 4.8% 4.4% 4.% 南京市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 南京市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 13
图 42: 济南市 211 年调控前后新房价格走势 图 43: 济南市 216 年调控前后新房价格走势 18 17 16 11 1.4% 1.%.6%.2% -.2% -.6% 135 13 125 12 115 11 5.6% 5.2% 4.8% 4.4% 4.% 济南市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 济南市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 图 44: 厦门市 211 年调控前后新房价格走势 图 45: 厦门市 216 年调控前后新房价格走势 17 16 11 99 98 97 2.1% 1.1%.6%.1% 25 2 15 5 6.% 5.6% 5.2% 4.8% 4.4% 4.% 厦门市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 厦门市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 图 46: 福州市 211 年调控前后新房价格走势 图 47: 福州市 216 年调控前后新房价格走势 17 155 5.6% 16 1.5% 1.%.5% 15 145 14 135 13 4.8% 4.% 125 11 -.5% 12 115 - 福州市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 福州市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 14
图 48: 合肥市 211 年调控前后新房价格走势 图 49: 合肥市 216 年调控前后新房价格走势 18 17 16 1.%.5% -.5% -1.% -1.5% - -2.5% 2 18 16 14 12 8 6 4 2 6.4% 6.% 5.6% 5.2% 4.8% 4.4% 4.% 合肥市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 合肥市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 图 5: 无锡市 211 年调控前后新房价格走势 图 51: 无锡市 216 年调控前后新房价格走势 14 9% 11 99-135 13 125 12 115 11 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% 无锡市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 无锡市新建商品住宅价格指数 21 年 1 月 =( 左 ) 环比 ( 右 ) 我们认为核心城市新房房价不会出现快速 大幅下降 随着核心城市库存持续去化, 供求关系一直处于紧张状态 根据克尔瑞提供的数据,1 月库存去化周期低于 5 个月的城市有上海 (1.) 广州(4.5) 南京(2.2) 杭州(3.3) 武汉(4.5) 郑州(2.2) 宁波(3.7) 南昌 (3.6) 长沙(4.) 常州(3.9) 佛山(4.4) 北京 上海 广州 深圳 杭州等热点城市库存绝对水平 1 月份环比也在下降 我们认为核心城市新房成交价格大概率有序回落 : 对需求的抑制和成交量的回落必然会带来价格调整的压力, 同时购房者观望情绪加重, 二手房挂牌价格也有望松动 ; 此外, 我们预计核心城市未来房贷规模会受到一定控制, 按揭贷款利率优惠将减少, 将进一步推升购房成本 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 15
四 投资建议 : 建议增持低估优质龙头首开股份 阳光城等 我们认为, 政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压, 但险资及产业资本等增量资金有望使地产龙头估值中枢中长期提升 建议增持二级市场股价被低估的优质龙头, 如首开股份 阳光城 ; 转型标的三湘印象 华业资本 五 风险提示 : 调控政策超预期, 行业景气不及预期 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 16
[Table_AuthorIntroduce] 分析师与研究助理简介 温阳, 中国人民银行研究生部金融学硕士 211 年 4 月加入国泰君安证券, 从事房地产行业研究工作,215 年 3 月加入民生证券 徐超, 房地产团队研究助理, 北京大学中国经济研究中心 (CCER) 经济学硕士,216 年 7 月加入民生证券 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于作者的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观 公正, 结论不受任何第三方的授意 影响, 特此声明 评级说明 公司评级标准投资评级说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价的涨跌幅相对同期的沪深 3 指数涨跌幅为基准 行业评级标准 以报告发布日后的 12 个月内行业指数的涨跌幅相对同期的沪深 3 指数涨跌幅为基准 民生证券研究院 : 强烈推荐 谨慎推荐 中性 回避 推荐 中性 回避 北京 : 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 A 座 17 层 ; 5 上海 : 上海市浦东新区世纪大道 1168 号东方金融广场 B 座 211; 2122 深圳 : 深圳市福田区深南大道 7888 号东海国际中心 A 座 28 层 ; 525 相对沪深 3 指数涨幅 2% 以上 相对沪深 3 指数涨幅介于 1%~2% 之间 相对沪深 3 指数涨幅介于 -1%~1% 之间 相对沪深 3 指数下跌 1% 以上 相对沪深 3 指数涨幅 5% 以上 相对沪深 3 指数涨幅介于 -5%~5% 之间 相对沪深 3 指数下跌 5% 以上 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 17
免责声明 本报告仅供民生证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息, 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 在不同时期, 本公司可发出与本报告所刊载的意见 推测不一致的报告, 但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用, 并不构成对客户的投资建议, 并非作为买卖 认购证券或其它金融工具的邀请或保证 客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断 本公司也不对因客户使用本报告而导致的任何可能的损失负任何责任 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需要 本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况, 以及 ( 若有必要 ) 咨询独立投资顾问 本公司在法律允许的情况下可参与 投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易, 亦可向有关公司提供或获取服务 本公司的一位或多位董事 高级职员或 / 和员工可能担任本报告所提及的公司的董事 本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问 咨询业务在内的服务或业务支持 本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系, 并无需事先或在获得业务关系后通知客户 若本公司以外的金融机构发送本报告, 则由该金融机构独自为此发送行为负责 该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息 未经本公司事先书面授权许可, 任何机构或个人不得更改或以任何方式发送 传播本报告 本公司版权所有并保留一切权利 所有在本报告中使用的商标 服务标识及标记, 除司的商标 服务标识及标记 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 18