证券研究报告 公司跟踪报告 金融 房地产 强烈推荐 -A( 维持 ) 万科 A 2.SZ 目标估值 :1. 元当前股价 :11.9 元 213 年 2 月 日 基础数据 上证综指 2428 总股本 ( 万股 ) 19921 已上市流通股 ( 万股 ) 96624 总市值 ( 亿元 ) 138 流通市值 ( 亿元 ) 11 每股净资产 (MRQ).1 ROE(TTM) 19.7 资产负债率 79.4% 主要股东 华润股份有限公司 主要股东持股比例 14.7% 股价表现 % 1m 6m 12m 绝对表现 28 37 7 相对表现 2 2 47 (%) 万科 A 沪深 3 8 6 4 2-2 -4 Feb/12 May/12 Sep/12 Jan/13 资料来源 : 港澳资讯 招商证券 相关报告 万科 A(2) 公司点评报告 如虎添翼, B 转 H 提升国际影响力 213/1/21 万科 A(2) 公司跟踪报告 销售猛增加速拿地, 行业洗牌龙头发展看好 212/12/ 销售继续向好,B 转 H 估值将向国际看齐 事件 : 万科 2 月 4 日晚间公告显示, 其 213 年 1 月份共实现销售面积 161.1 万平方米, 销售金额 19.7 亿元, 环比分别增长 37.9% 和 3.%, 同比分别增长 3.4% 和 6.3%; 新增项目共 8 个, 地价款达 79. 亿元 ; 213 年第一次临时股东大会上 B 转 H 方案获高票通过 评论 : 1 1 月销售继续向好 213 年 1 月公司实现销售面积 161.1 万平米, 同比增长 3.4%, 环比增长 37.9%; 销售金额 19.7 亿元, 同比增长 6.3%, 环比增长 3.% 新型城镇化的利好配合房价上涨的市场预期继续推动庞大的刚需释放, 行业集中度继续攀升, 预期万科 213 年销售业绩将实现 2%-3% 增长 ; 2 大力拿地持续 213 年 1 月, 公司共投资 79. 亿元新增项目 8 个, 分布于东莞 深圳 合肥 南京 烟台 天津和北京 占地面积共计 1.8 万平米, 权益建面 33. 万平米, 拿地力度仍然较大 拿地布局继续围绕一线及二线强城市, 为后续发展提供源动力 ; 3 B 转 H 获得通过, 估值将向国际看齐 B 股转为 H 股将有利于万科提升其国际影响力, 加快其海外业务的拓展进程, 实现万科的业务全球化发展战略 万科可以通过香港这个平台来熟悉海外房地产开发模式 商业的管理运作, 并为万科下一步在海外市场的布局铺路 ; 在港交所原则上批准 H 股股票上市后, 万科 B 股股票将进入现金选择权实施阶段 如果一切顺利, 万科 H 股将在现金选择权实施完毕, 且取得港交所正式批准函后挂牌交易 ; 4 业绩预测与股票估值 基于对于行业的判断和公司经营情况, 我们维持前期预测, 预计 212-214 年公司 EPS 分别为 1.16 元 1. 元和 1.81 元 我们按 213 年 1 倍动态 PE 对万科 A 进行估值, 即目标价 1 元 我们维持公司股票 强烈推荐 A 的投资评级 ; 风险提示: 关注宏观经济下滑及行业调控超预期从严可能带来的风险 罗毅, CFA 7-8294797 luoyi@cmschina.com.cn S191136 研究助理廖爽 1-76186 liaoshuang@cmschina.com.cn 财务数据与估值会计年度 21 211 212E 213E 214E 主营收入 ( 百万元 ) 714 71783 94 121928 14879 同比增长 4% 42% 33% 28% 22% 营业利润 ( 百万元 ) 1189 1763 1993 274 31144 同比增长 37% 33% 27% 29% 21% 净利润 ( 百万元 ) 7283 962 1277 16477 19932 同比增长 37% 32% 33% 29% 21% 每股收益 ( 元 ).66.88 1.16 1. 1.81 PE 13. 1.2 7.7 6. 4.9 PB 2.2 1.9 1. 1.2 1. 资料来源 : 公司数据 招商证券 敬请阅读末页的重要说明
21 年 1 月 21 年 3 月 21 年 月 21 年 7 月 21 年 9 月 21 年 11 月 211 年 1 月 211 年 3 月 211 年 月 211 年 7 月 211 年 9 月 211 年 11 月 212 年 1 月 212 年 3 月 212 年 月 212 年 7 月 212 年 9 月 212 年 11 月 213 年 1 月 211 年 1 月 211 年 3 月 211 年 月 211 年 7 月 211 年 9 月 211 年 11 月 212 年 1 月 212 年 3 月 212 年 月 212 年 7 月 212 年 9 月 212 年 11 月 213 年 1 月 211 年 1 月 211 年 3 月 211 年 月 211 年 7 月 211 年 9 月 211 年 11 月 212 年 1 月 212 年 3 月 212 年 月 212 年 7 月 212 年 9 月 212 年 11 月 213 年 1 月 公司研究 1 1 月销售继续向好 213 年 1 月公司实现销售面积 161.1 万平米, 同比增长 3.4%, 环比增长 37.9%; 销 售金额 19.7 亿元, 同比增长 6.3%, 环比增长 3.% 1 月销售均价为 11837 元 / 平方米, 较上月下降 1.7% 212 年房企销售转好的趋势仍在延续, 万科本月销售业绩也符合市场预期, 继续向好 新型城镇化的利好配合房价上涨的市场预期继续推动庞大的刚需释放, 行业集中度继续攀升,212 年全年公司销售额达 1412.3 亿元, 预期万科 213 年销售业绩将实现 2%-3% 增长 图 1: 月度销售面积及同比增速 图 2: 月度销售金额及同比增速 2 16 12 8 4 万平米销售面积同比 2% 2% 1% 1% % % -% 2 16 12 8 4 亿元销售金额同比 2% 2% 1% 1% % % -% -1% 图 3: 月度销售均价 14 13 12 11 1 9 元 / 平米 敬请阅读末页的重要说明 Page 2
212 年 1 月 212 年 2 月 212 年 3 月 212 年 4 月 212 年 月 212 年 6 月 212 年 7 月 212 年 8 月 212 年 9 月 212 年 1 月 212 年 11 月 212 年 12 月 213 年 1 月 212 年 1 月 212 年 2 月 212 年 3 月 212 年 4 月 212 年 月 212 年 6 月 212 年 7 月 212 年 8 月 212 年 9 月 212 年 1 月 212 年 11 月 212 年 12 月 213 年 1 月 212 年 1 月 212 年 2 月 212 年 3 月 212 年 4 月 212 年 月 212 年 6 月 212 年 7 月 212 年 8 月 212 年 9 月 212 年 1 月 212 年 11 月 212 年 12 月 213 年 1 月 公司研究 2 拿地力度继续加大 213 年 1 月, 公司共投资 79. 亿元新增项目 8 个, 分布于东莞 深圳 合肥 南京 烟台 天津和北京 占地面积共计 1.8 万平米, 权益建面 33. 万平米, 拿地力度仍然较大 随着整体房地产市场的逐渐回暖, 春节前大小房企纷纷出手拿地, 公司继续增加土地储备, 布局于一线及二线强的城市, 为后续发展提供源动力 图 4: 月度新增项目数 图 : 月度新增项目权益建面 2 2 1 1 1 个 3 6 8 9 7 12 2 8 6 4 3 2 1 万平米 2.4 49.4 9.443.8 71.7 138.8 166.2 22.6 84.1 497.6 33. 图 6: 月度新增项目投资额 16 14 12 1 8 6 4 2 亿元 9.62. 1. 11.4 21. 3.236.1 43.9 6. 143.1 79. 敬请阅读末页的重要说明 Page 3
公司研究 3 公司业绩预测及估值 行业面临大洗牌的时刻, 掌握大量资源 资金充裕的龙头企业更能抵御风险, 积蓄力量, 以更稳健的姿态蓬勃发展 随着 213 年宏观经济企稳, 行业景气回暖, 基于对于行业的判断和公司经营情况, 我们预计 212-214 年公司 EPS 分别为 1.16 元 1. 元和 1.81 元 我们按 213 年 1 倍动态 PE 对万科 A 进行估值, 即目标价 1 元 我们维持公司 强烈推荐 A 的投资评级 ; 表 1: 盈利预测简表单位 : 百万元 21 211 212E 213E 214E 营业收入 714 71783 94 121928 14879 营业成本 374 43228 987 796 926 营业税金及附加 624 7779 1344 13213 1611 营业费用 279 27 386 3748 4414 管理费用 1846 278 31 3682 4269 财务费用 4 1 8 94 637 资产减值损失 (4) 6 公允价值变动收益 (1) (3) 投资收益 778 7 7 6 营业利润 1189 1763 1993 274 31144 营业外收入 72 76 营业外支出 26 34 利润总额 11941 186 1993 274 31144 所得税 311 426 4988 6436 7786 净利润 884 116 14964 1939 2338 少数股东损益 16 197 219 2832 3426 归属于母公司净利润 7283 962 1277 16477 19932 EPS( 元 ).66.88 1.16 1. 1.81 资料来源 : 公司数据 招商证券 4 PE-PB Band 图 7: 万科 A 历史 PE Band ( 元 ) 3 图 8: 万科 A 历史 PB Band ( 元 ) 3 2 2x 2 4.9x 2 1 1 2x 1x 1x x 2 1 1 4.1x 3.2x 2.3x 1.4x Feb/1 Aug/1 Feb/11 Aug/11 Feb/12 Aug/12 Feb/1 Aug/1 Feb/11 Aug/11 Feb/12 Aug/12 资料来源 : 港澳资讯 招商证券 资料来源 : 港澳资讯 招商证券 敬请阅读末页的重要说明 Page 4
公司研究 附 : 财务预测表 资产负债表 利润表 单位 : 百万元 21 211 212E 213E 214E 单位 : 百万元 21 211 212E 213E 214E 流动资产 221 282647 36164 4499 36494 营业收入 714 71783 94 121928 14879 现金 37817 3424 49729 4746 6696 营业成本 374 43228 987 796 926 交易性投资 营业税金及附加 624 7779 1344 13213 1611 应收票据 营业费用 279 27 386 3748 4414 应收款项 194 11 199 2439 2972 管理费用 1846 278 31 3682 4269 其它应收款 14938 18441 23864 3482 3714 财务费用 4 1 8 94 637 存货 133333 2833 2689 3418 41641 资产减值损失 (4) 6 其他 17838 2116 14772 18143 23141 公允价值变动收益 (1) (3) 非流动资产 1117 1362 1347 144 14473 投资收益 778 7 7 6 长期股权投资 4494 6426 6426 6426 6426 营业利润 1189 1763 1993 274 31144 固定资产 122 196 1484 1382 1292 营业外收入 72 76 无形资产 374 43 392 33 317 营业外支出 26 34 其他 43 14 14 843 6437 利润总额 11941 186 1993 274 31144 资产总计 21638 29628 36962 49994 967 所得税 311 426 4988 6436 7786 流动负债 12961 2724 2721 32798 393117 净利润 884 116 14964 1939 2338 短期借款 1478 1724 1 1 1 少数股东损益 16 197 219 2832 3426 应付账款 16924 29746 41361 4429 6479 母公司所有者净利润 7283 962 1277 16477 19932 预收账款 744 11112 147716 188989 231412 EPS( 元 ).66.88 1.16 1. 1.81 其他 36844 812 66444 888 941 长期负债 3141 2762 2991 32189 34478 主要财务比率 长期借款 24791 2972 22972 24972 26972 21 211 212E 213E 214E 其他 661 668 6929 7217 76 年成长率 负债合计 1611 228376 286922 37987 4279 营业收入 4% 42% 33% 28% 22% 股本 199 199 199 199 199 营业利润 37% 33% 27% 29% 21% 资本公积金 8789 8843 8843 8843 8843 净利润 37% 32% 33% 29% 21% 留存收益 248 3283 424 61731 7967 获利能力 少数股东权益 134 1486 176 19892 23317 毛利率 4.7% 39.8% 38.1% 38.% 37.7% 母公司所有者权益 44233 2968 6639 82116 1 净利率 14.4% 13.4% 13.4% 13.% 13.4% 负债及权益合计 21638 29628 369621 49994 967 ROE 16.% 18.2% 19.% 2.1% 19.9% ROIC 9.% 1.6% 12.3% 13.4% 13.9% 现金流量表 偿债能力 单位 : 百万元 21 211 212E 213E 214E 资产负债率 74.7% 77.1% 77.6% 77.8% 77.6% 经营活动现金流 2237 3389 1768 28 149 净负债比率 19.3% 1.% 11.% 9.9% 8.8% 净利润 7283 962 1277 16477 19932 流动比率 1.6 1.4 1.4 1.4 1.4 折旧摊销 237 218 21 速动比率.6.4.4.3.3 财务费用 8 94 637 营运能力 投资收益 (7) (6) () 资产周转率.2.2.3.3.3 营运资金变动 2346 (1732) (22236) 存货周转率..4.4.4.4 其它 (46) (623) 2443 2474 366 应收帐款周转率 44. 46.2.8 6.1 4.9 投资活动现金流 (2192) (63) (129) (12) (2) 应付帐款周转率 1.8 1.9 1.7 1.6 1.6 资本支出 (7) (7) (7) 每股资料 ( 元 ) 其他投资 (2192) (63) (9) () 每股收益.66.88 1.16 1. 1.81 筹资活动现金流 132 87 (262) 36 92 每股经营现金.2.31 1.61.19.1 借款变动 (27) 3 3 每股净资产 4.2 4.82.97 7.47 9.1 普通股增加 每股股利..9.12.1.18 资本公积增加 估值比率 股利分配 (99) (1993) PE 18. 13.6 1.2 7.9 6.6 其他 132 87 18 6 (87) PB 3. 2. 2. 1.6 1.3 现金净增加额 137 (146) 149 17 19 EV/EBITDA 41.9 32. 2.2 19.7 16.4 资料来源 : 公司报表 招商证券 敬请阅读末页的重要说明 Page
公司研究 分析师承诺 负责本研究报告的每一位证券分析师, 在此申明, 本报告清晰 准确地反映了分析师本人的研究观点 本人薪酬的任何部分过去不曾与 现在不与, 未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关 罗毅,CFA: 毕业于英国诺丁汉大学 Sir Clive Granger(3 年诺贝尔经济学奖获得者 ) 经济学院, 经济金融学硕士学位, 华南理工大学金融学学士, 于业内最先发现保险股潜在投资价值, 建立保险行业的分析框架, 对证券行业理解深刻 获得新财富非银行金融最佳分析师 21 年度第二名,28 年度第二名,27 年度第三名 证券市场周刊水晶球奖非银行金融最佳分析师 21 年度第二名,28 年第三名,27 年度第二名 金融时报 (FINANCIAL TIMES) 27 年度最佳分析师金融行业第二名 中国证券报社和中央电视台财经频道金牛奖金融服务业 21 年第二名 目前为招商证券金融行业研究董事, 现代服务业 ( 金融 医药 交运 房地产 ) 大组组长 廖爽, 清华大学管理科学与工程专业硕士, 清华大学工学学士, 目前为招商证券房地产行业分析师 投资评级定义公司短期评级以报告日起 6 个月内, 公司股价相对同期市场基准 ( 沪深 3 指数 ) 的表现为标准 : 强烈推荐 : 公司股价涨幅超基准指数 2% 以上审慎推荐 : 公司股价涨幅超基准指数 -2% 之间中性 : 公司股价变动幅度相对基准指数介于 ±% 之间回避 : 公司股价表现弱于基准指数 % 以上公司长期评级 A: 公司长期竞争力高于行业平均水平 B: 公司长期竞争力与行业平均水平一致 C: 公司长期竞争力低于行业平均水平行业投资评级以报告日起 6 个月内, 行业指数相对于同期市场基准 ( 沪深 3 指数 ) 的表现为标准 : 推荐 : 行业基本面向好, 行业指数将跑赢基准指数中性 : 行业基本面稳定, 行业指数跟随基准指数回避 : 行业基本面向淡, 行业指数将跑输基准指数 重要声明 本报告由招商证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 编制 本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格 本报告基于合法取得的信息, 但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证 本报告所包含的分析基于各种假设, 不同假设可能导致分析结果出现重大不同 报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价, 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 除法律或规则规定必须承担的责任外, 本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任 本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突 本报告版权归本公司所有 本公司保留所有权利 未经本公司事先书面许可, 任何机构和个人均不得以任何形式翻版 复制 引用或转载, 否则, 本公司将保留随时追究其法律责任的权利 敬请阅读末页的重要说明 Page 6