台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 2015 年 第 四 季 商 用 市 場 季 報 研 究 發 展 委 員 會 主 任 委 員 : 楊 長 達 副 主 任 委 員 : 李 方 正 連 琳 育 紀 亮 安 胡 純 純
聲 明 書 本 季 報 內 所 載 之 相 關 資 訊 以 2015 年 2 月 26 日 前 蒐 集 調 查 或 公 佈 為 準, 統 計 資 料 部 份 依 各 資 料 類 型 其 更 新 時 間 不 同 而 異 內 容 凡 涉 及 各 項 預 測 分 析 部 份, 皆 建 立 在 各 項 合 理 假 設 之 下, 並 以 客 觀 的 角 度 進 行 分 析, 所 有 該 等 陳 述 及 預 測, 均 應 被 視 為 有 關 可 能 性 之 推 論, 而 非 完 全 確 定 之 結 果 由 於 不 動 產 市 場 受 整 體 經 濟 環 境 變 化 之 影 響, 任 何 一 項 因 素 之 變 動, 均 可 能 對 預 測 結 果 產 生 影 響, 此 本 季 報 不 確 保 未 來 預 測 之 正 確 性, 預 測 結 果 僅 供 使 用 者 參 考 季 報 內 容 係 針 對 特 定 不 動 產 市 場 及 特 定 區 域 進 行 分 析, 於 本 分 析 範 圍 之 外 的 市 場 與 地 區 概 不 適 用 季 報 內 容 之 引 用 請 務 必 標 註 相 關 資 料 來 源 及 資 料 時 間 台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 研 究 發 展 委 員 會 1
目 錄 壹 總 體 經 濟... 4 ( 一 ) 台 灣 近 五 年 重 要 社 經 指 標... 4 ( 二 ) 經 濟 成 長 率... 5 ( 三 ) 景 氣 對 策 信 號... 5 ( 四 ) 物 價 波 動... 6 ( 五 ) 貨 幣 供 給... 7 ( 六 ) 對 外 貿 易... 7 ( 七 ) 台 股 走 勢... 8 ( 八 ) 相 關 政 策... 9 貳 不 動 產 景 氣... 11 ( 一 ) 大 盤 營 建 類 股 指 數... 11 ( 二 ) 銀 行 對 營 造 業 放 款 額... 11 ( 三 ) 五 大 行 庫 放 款 與 利 率 變 動... 12 ( 四 ) 建 物 所 有 權 買 賣 移 轉... 12 ( 五 ) 住 宅 建 造 執 照 核 發... 13 ( 六 ) 住 宅 使 用 執 照 核 發... 13 參 投 資 市 場... 15 肆 辦 公 市 場... 17 伍 零 售 市 場... 18 陸 工 業 市 場... 20 2
表 目 錄 表 1 台 灣 近 五 年 主 要 社 經 指 標... 4 表 2 大 宗 成 交 案 金 額... 15 表 3 主 要 成 交 代 表... 15 表 4 未 來 新 供 給... 19 表 5 十 大 工 業 區 土 地 成 交 行 情 表... 21 圖 目 錄 圖 1 台 灣 近 10 年 經 濟 成 長 率 變 化... 5 圖 2 台 灣 近 10 年 景 氣 指 標 變 化... 6 圖 3 台 灣 近 10 年 物 價 指 收 年 增 率 變 化... 6 圖 4 台 灣 近 10 年 貨 幣 市 場 指 標 變 化... 7 圖 5 台 灣 近 10 年 外 銷 訂 單 金 額 年 增 率 變 化... 8 圖 6 台 灣 近 10 年 台 股 加 權 指 數 走 勢... 8 圖 7 台 灣 近 10 個 月 營 建 類 股 指 數 趨 勢 圖... 11 圖 8 台 灣 近 10 個 月 銀 行 對 營 造 業 放 款 總 計... 11 圖 9 台 灣 近 10 個 月 五 大 行 庫 放 款 與 利 率 變 動... 12 圖 10 台 灣 近 10 個 月 月 買 賣 移 轉 件 數 變 動... 12 圖 11 台 灣 近 10 個 月 住 宅 類 建 築 執 照 核 發 總 樓 地 板 面 積... 13 圖 12 台 灣 近 10 個 月 住 宅 使 用 執 照 核 發 總 樓 地 板 面 積... 14 圖 13 近 年 台 北 市 辦 公 租 金 成 交 行 情 趨 勢 圖... 17 圖 14 台 灣 綜 合 商 品 零 售 業 營 業 額 (2006 年 2015 年 10 月 )... 18 3
壹 總 體 經 濟 ( 一 ) 台 灣 近 五 年 重 要 社 經 指 標 2015 年 全 年 經 濟 成 長 率 初 估 為 0.75% 美 國 經 濟 復 甦 及 升 息 訊 息 效 應, 支 撑 美 元 相 對 台 幣 滙 率 穩 定 升 高 多 年 來 過 度 依 賴 中 國 的 貿 易 政 策 拖 累 了 生 產 表 現, 更 顯 台 灣 經 濟 本 質 的 脆 弱 房 市 股 市 同 步 緊 縮, 但 整 體 金 融 面 尚 屬 穩 健 民 間 消 費 及 民 間 固 定 投 資 的 成 長 率 屬 相 對 持 穩 整 體 勞 動 指 標 顯 示 平 穩 經 濟 物 價 生 產 消 費 投 資 貿 易 金 融 勞 動 表 1 台 灣 近 五 年 主 要 社 經 指 標 項 目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1 經 濟 成 長 率 4.19 2.06 2.23 3.74 0.75 ( 初 估 ) 2 每 人 GDP( 美 元 ) 20,027 21,308 21,902 22,632 22,989 ( 初 估 ) 1 消 費 者 物 價 年 增 率 (%) 1.42 1.93 0.79 1.20-0.31 (1-12 月 ) 2 躉 售 物 價 年 增 率 (%) 4.32-1.16-2.43-0.56-8.84 (1-12 月 ) 1 工 業 生 產 年 增 率 (%) 4.40-0.30 0.70 6.40-1.80 (1-12 月 ) 2 製 造 業 生 產 年 增 率 (%) 4.70-0.30 0.60 6.60-1.50 (1-12 月 ) 3 核 發 建 照 面 積 年 增 率 (%) 9.50-3.70 20.90-2.80-15.63 (1-12 月 ) 4 核 發 使 用 執 照 面 積 年 增 率 (%) 7.80 7.20 3.60 10.20 3.63 (1-12 月 ) 1 民 間 消 費 成 長 率 (%) 3.10 1.80 2.40 3.00 2.28 ( 初 估 ) 2 集 中 市 場 加 權 股 價 指 數 ( 平 均 ) 8,156 7,481 8,093 8,992 8,338 1 固 定 投 資 成 長 率 (%) 2.30-2.60 5.00 1.70 1.52 ( 初 估 ) 2 民 間 固 定 投 資 成 長 率 (%) 0.30-0.40 6.70 3.40 3.11 ( 初 估 ) 3 核 准 僑 外 投 資 年 增 率 (%) 30.00 12.20-11.30 17.00-16.90 (1-12 月 ) 4 資 本 設 備 進 口 增 加 率 ( 按 美 元 計 價 )(%) 5.60-6.70 5.30 3.30-1.10 (1-12 月 ) 1 海 關 進 口 年 增 率 (%) 12.00-3.90-0.20 1.60-15.80 (1-12 月 ) 2 海 關 出 口 年 增 率 (%) 12.30-2.30 1.40 2.70-10.90 (1-12 月 ) 3 外 銷 訂 單 年 增 率 (%) 7.20 1.10 0.40 6.70-4.40 (1-12 月 ) 1 匯 率 ( 美 元 兌 台 幣 )( 期 底 ) 30.29 29.14 29.95 31.72 33.07 2 外 匯 存 底 ( 億 美 元 )( 期 底 ) 3,855 4,032 4,168 4,190 4,260 (12 月 ) 3 本 國 銀 行 逾 放 比 率 (%)( 期 底 ) 0.43 0.40 0.38 0.25 0.23 (12 月 ) 4 貨 幣 總 計 數 M2 年 增 率 (%) 5.80 4.20 4.80 5.70 6.34 (1-12 月 ) 1 勞 參 率 (%) 58.17 58.35 58.43 58.54 58.65 (1-12 月 ) 2 失 業 率 (%) 4.39 4.24 4.18 3.96 3.78 (1-12 月 ) 資 料 來 源 : 行 政 院 主 計 處 (2016.2.26), 台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 整 理 4
( 二 ) 經 濟 成 長 率 全 球 經 濟 成 長 乏 力, 根 據 IHS 環 球 透 視 (IHS Global Insight)11 月 最 新 資 料, 預 測 2015 年 全 球 經 濟 成 長 2.6%, 其 中 第 四 季 僅 成 長 2.4%, 將 抑 制 我 國 出 口 動 能 另 消 費 性 電 子 產 品 庫 存 續 處 調 整 階 段, 中 國 大 陸 產 能 過 剩, 削 價 外 銷, 以 及 致 力 提 高 供 應 鏈 自 主 化, 持 續 壓 縮 國 內 鋼 鐵 石 化 面 板 及 半 導 體 等 相 關 廠 商 出 口, 加 以 國 際 原 物 料 價 格 仍 處 低 檔, 外 需 成 長 力 道 持 續 疲 弱 雖 然 政 府 推 出 短 期 消 費 提 振 措 施 44.1 億 元, 除 推 升 政 府 消 費, 亦 可 望 刺 激 國 內 民 間 消 費, 但 仍 難 以 抵 銷 外 需 衰 退 的 幅 度, 根 據 行 政 院 主 計 總 處 公 布 經 濟 成 長 率 最 新 統 計 數 據,2015 年 前 兩 季 分 別 修 正 為 4.04%(Q1, 原 為 3.84%) 及 0.57%(Q2, 原 為 0.52%), 第 三 季 經 濟 成 長 率 初 步 統 計 值 為 -0.63%, 較 8 月 預 測 值 0.10% 下 修 0.73 個 百 分 點 ; 預 測 第 四 季 成 長 0.49% ( 較 8 月 預 測 下 修 1.41 個 百 分 點 ), 全 年 經 濟 成 長 1.06%( 下 修 0.50 個 百 分 點 ) 圖 1 台 灣 近 10 年 經 濟 成 長 率 變 化 資 料 來 源 : 行 政 院 主 計 處 / 信 義 房 屋 不 動 產 企 研 室 分 析 編 輯 ( 三 ) 景 氣 對 策 信 號 景 氣 連 七 藍, 由 於 多 項 經 濟 數 據 表 現 無 明 顯 好 轉, 國 發 會 公 布 的 2015 年 12 月 景 氣 對 策 信 號, 續 亮 代 表 景 氣 低 迷 的 藍 燈, 更 是 自 2015 年 第 二 季 以 來 亮 出 的 第 8 顆 藍 燈, 景 氣 對 策 信 號 分 數 為 14 分 其 中 工 業 生 產 指 數 海 關 出 口 值, 以 及 批 發 零 售 及 餐 飲 業 營 業 額 持 續 維 持 低 迷 的 藍 燈, 機 械 及 電 機 設 備 進 口 值 表 現 也 不 如 前 一 月, 使 得 整 體 綜 合 判 斷 分 數 難 有 明 顯 突 破 不 過, 雖 然 2015 年 隨 著 全 球 景 氣 走 緩 油 價 下 跌, 我 國 出 口 嚴 重 衰 退, 連 帶 波 及 內 需 市 場, 但 國 發 會 認 為, 最 近 一 波 景 氣 循 環 高 峰 為 2014 年 10 月, 擴 張 期 共 33 個 月,12 月 景 氣 領 先 指 標 雖 仍 下 跌, 但 跌 幅 明 顯 縮 小, 預 期 這 波 景 氣 應 會 在 2016 年 第 一 季 落 底 5
圖 2 台 灣 近 10 年 景 氣 指 標 變 化 資 料 來 源 : 行 政 院 國 家 發 展 委 員 會 / 信 義 房 屋 不 動 產 企 研 室 分 析 編 輯 ( 四 ) 物 價 波 動 由 於 冬 季 蔬 菜 盛 產 價 跌, 加 以 部 分 服 飾 逢 年 終 特 惠 促 銷 及 油 料 費 調 降,12 月 份 消 費 者 物 價 總 指 數 (CPI), 較 前 一 月 下 跌 0.74%, 季 調 後 下 跌 0.20%; 較 去 年 同 期 上 漲 0.14% 其 中 受 到 國 際 原 油 價 格 持 續 探 底 的 影 響, 油 料 費 下 跌 5.30%, 致 使 交 通 及 通 訊 類 物 價 下 跌 1.15%; 另 成 衣 因 正 逢 年 底 促 銷, 整 體 衣 著 類 物 價 亦 較 前 一 月 下 跌 2.77%; 食 物 類 亦 下 跌 1.71% 合 計 全 年 下 跌 0.31% 近 期 雖 新 台 幣 出 現 較 明 顯 貶 勢, 但 受 到 全 球 消 費 需 求 持 續 不 振 的 影 響, 原 物 料 價 格 亦 持 續 下 探,12 月 份 躉 售 物 價 總 指 數 (WPI), 較 前 一 月 下 跌 0.42%, 季 調 後 下 跌 0.17%; 較 去 年 同 期 下 跌 7.06% 若 以 全 年 計 算,2015 年 WPI 較 去 年 下 跌 8.82% 圖 3 台 灣 近 10 年 物 價 指 收 年 增 率 變 化 資 料 來 源 : 行 政 院 主 計 處 / 信 義 房 屋 不 動 產 企 研 室 分 析 編 輯 6
( 五 ) 貨 幣 供 給 全 球 景 氣 急 凍 各 國 股 災 頻 傳, 土 洋 資 金 忙 著 匯 出 避 險, 外 資 11 月 淨 匯 出 6.34 億 美 元,M1B M2 年 增 率 均 呈 下 滑, 其 中 攸 關 股 市 資 金 動 能 的 M1B 年 增 率 為 4 個 月 最 低, M2 年 增 率 則 跌 至 13 個 月 低 點 根 據 央 行 公 布 的 統 計 數 據,2015 年 12 月 M1B M2 日 平 均 數 雖 較 仍 前 一 月 分 別 增 加 1.18% 及 0.51%, 但 年 增 率 則 分 別 下 降 為 6.37% 及 5.68%, 但 仍 維 持 M1B 高 於 M2 年 增 率 的 黃 金 交 叉 格 局 若 以 2015 全 年 度 來 看, M1B 及 M2 平 均 年 增 率 分 別 為 6.10% 及 6.34% 圖 4 台 灣 近 10 年 貨 幣 市 場 指 標 變 化 資 料 來 源 : 中 央 銀 行 / 信 義 房 屋 不 動 產 企 研 室 分 析 編 輯 ( 六 ) 對 外 貿 易 2015 年 12 月 外 銷 訂 單 統 計, 不 僅 出 現 連 續 9 個 月 衰 退, 衰 退 幅 度 更 達 兩 位 數, 全 年 訂 單 總 額 出 現 金 融 危 機 以 來 六 年 後 首 次 衰 退 其 中,12 月 訂 單 金 額 為 388.1 億 美 元, 比 2014 年 同 期 衰 退 12.3% 全 年 訂 單 4518.1 億 美 元, 比 2014 年 衰 退 4.4% 外 銷 訂 單 中 以 資 通 信 產 品 表 現 最 好, 在 其 他 貨 品 一 片 衰 退 中, 仍 能 維 持 全 年 小 幅 成 長 但 資 通 信 產 品 海 外 生 產 比 高 達 約 九 成 二, 因 此 訂 單 好 表 現 無 法 反 映 在 我 國 實 質 出 口 上 從 接 單 區 域 來 看, 美 國 接 單 表 現 一 支 獨 秀, 接 單 金 額 創 歷 史 新 高, 壓 過 中 國 大 陸, 也 是 我 國 接 單 國 中 唯 一 正 成 長 ; 而 日 本 市 場 衰 退 情 形 最 為 嚴 重, 達 22.6%; 至 於 大 陸 及 香 港, 雖 然 維 持 第 二 大 接 單 國, 但 金 額 比 2014 年 衰 退 8.9% 由 於 第 一 季 向 來 是 電 子 產 業 淡 季, 加 上 春 節 工 作 日 減 少, 恐 抑 制 前 三 大 貨 品 接 單, 另 油 價 及 鋼 價 持 續 探 底, 亦 影 響 傳 統 貨 品 接 單, 訂 單 恐 怕 不 會 有 起 色 第 二 季 後 情 勢 才 有 機 會 轉 正 7
圖 5 台 灣 近 10 年 外 銷 訂 單 金 額 年 增 率 變 化 資 料 來 源 : 經 濟 部 統 計 處 / 信 義 房 屋 不 動 產 企 研 室 分 析 編 輯 ( 七 ) 台 股 走 勢 台 股 於 4 月 下 旬 出 現 曇 花 一 現 的 萬 點 行 情 之 後, 因 受 到 全 球 性 消 費 需 求 下 滑 及 國 際 原 油 價 格 持 續 下 探 的 影 響, 台 股 指 數 一 路 重 挫,8 月 下 旬 更 出 現 7,273 點 的 波 段 新 低, 而 自 9 月 起 受 到 央 行 降 息 的 激 勵 及 逢 低 承 接 買 盤 的 影 響 下, 出 現 小 幅 回 升 跡 象,10 月 均 值 來 到 8,551 點 然 而, 近 期 全 球 消 費 需 求 持 續 低 迷, 嚴 重 影 響 以 外 貿 為 主 的 台 灣 經 濟 表 現, 再 加 上 美 元 升 息 的 影 響, 部 分 外 資 已 有 賣 股 匯 出 的 跡 象, 使 得 台 股 12 月 月 均 值 再 度 下 滑, 來 到 8,298 點 圖 6 台 灣 近 10 年 台 股 加 權 指 數 走 勢 資 料 來 源 : 經 濟 部 統 計 處 台 灣 證 券 交 易 所 / 信 義 房 屋 不 動 產 企 研 室 分 析 編 輯 8
( 八 ) 相 關 政 策 調 降 壽 險 業 投 資 不 動 產 收 益 率 一 碼 台 灣 金 融 監 督 管 理 委 員 會 於 2015 年 12 月 初, 調 降 壽 險 業 投 資 不 動 產 收 益 率 一 碼, 投 資 選 擇 隨 之 小 幅 增 多 ; 惟 目 前 國 內 總 體 經 濟 表 現 疲 弱, 商 用 不 動 產 收 益 率 亦 較 其 他 國 際 城 市 低, 在 精 華 區 標 的 釋 出 有 限 的 情 況 下, 展 望 2016 年 投 資 市 場, 預 期 壽 險 投 資 不 動 產 收 益 率 調 降, 對 於 國 內 商 用 不 動 產 成 交 價 量 影 響 有 限, 海 外 投 資 仍 將 受 壽 險 資 金 青 睞 壽 險 業 資 金 投 入 公 共 建 設 應 適 度 鬆 綁 台 灣 金 融 監 督 管 理 委 員 會 於 2015 年 12 月 初 公 布, 未 來 符 合 一 定 條 件 的 保 險 公 司, 投 資 50 億 元 以 下 的 促 參 公 共 建 設 案, 可 事 後 備 查, 加 速 其 競 標 重 大 公 共 建 設 案 的 速 度 及 提 高 投 資 意 願 目 前 金 管 會 已 通 過 保 險 業 資 金 辦 理 專 案 運 用 公 共 及 社 會 福 利 事 業 投 資 管 理 辦 法 修 正 草 案, 未 來 若 壽 險 公 司 資 本 適 足 率 (RBC) 在 200% 以 上 者, 將 從 現 行 保 險 業 投 資 符 合 促 參 的 公 共 建 設 案, 投 資 金 額 在 5 億 元 以 下, 可 事 後 報 備, 放 寬 至 投 資 單 一 促 參 案 金 額 在 10 億 元 以 下, 且 不 逾 保 險 公 司 淨 值 10% 者, 可 事 後 備 查 ; 且 若 是 最 近 一 期 及 最 近 二 年 RBC 都 在 250% 以 上, 且 無 內 控 重 大 疏 失 及 重 大 罰 案 者, 投 資 促 參 公 共 建 設 案 金 額 在 50 億 元 以 下 且 不 逾 淨 值 10% 者, 也 可 事 後 備 查 該 措 施 讓 壽 險 資 金 得 以 有 效 去 化 且 加 速 轉 進 公 共 建 設 投 資 唯 仍 需 在 投 資 收 益 率 的 要 求 及 營 運 管 理 有 其 相 關 配 套 規 範, 方 得 以 衡 平 海 外 投 資 效 益 9
壽 險 業 力 爭 鬆 綁 投 投 資 海 外 房 產 壽 險 業 積 極 爭 取 調 高 投 資 海 外 不 動 產 上 限, 從 原 來 淨 值 一 成 調 高 到 三 成 現 行 法 規 規 定, 壽 險 公 司 投 資 海 外 不 動 產 限 額, 是 淨 值 的 一 成, 若 超 限 則 須 個 案 審 查, 即 使 如 此, 據 民 間 業 者 統 計, 壽 險 公 司 海 外 獵 地 金 額 已 超 過 900 億 元, 成 長 相 當 快 速 此 外, 依 據 保 險 業 提 升 競 爭 力 方 案, 金 管 會 也 將 開 放 壽 險 業 可 以 投 資 海 外 地 方 政 府 債, 但 不 包 含 大 陸 地 區 而 基 於 風 險 考 量, 將 要 求 壽 險 業 只 能 投 資 信 用 評 等 A- 以 上 的 地 方 政 府 債 預 期 若 於 2016 年 第 一 季 修 法 通 過, 將 影 響 壽 險 資 金 在 國 內 的 投 資 量 能 全 台 公 告 地 價 調 漲 1~3 成 據 內 政 部 統 計 全 國 公 告 地 價 較 前 一 次 2013 年 評 定 調 升 30.54%, 為 1994 年 以 來 最 大 的 升 幅, 其 中 宜 蘭 縣 調 升 118% 最 多 ; 另 全 國 公 告 土 地 現 值 則 較 2015 年 調 升 6.7%, 其 中 花 蓮 縣 調 升 13.35%, 漲 幅 較 大 2016 年 適 逢 3 年 1 次 重 新 規 定 地 價, 地 方 政 府 調 整 時 主 要 是 參 考 過 去 3 年 土 地 市 價 變 動 幅 度, 並 綜 合 考 量 地 方 財 政 需 求 民 眾 地 價 稅 負 擔 等 因 素 作 最 後 決 定,2016 年 全 國 公 告 地 價 占 一 般 正 常 交 易 價 格 比 例 為 20.50%, 與 2013 年 20.19% 相 當, 顯 示 公 告 地 價 調 幅 已 適 度 反 映 土 地 市 價 變 動 整 體 而 言, 本 次 調 整 情 形 將 有 助 於 健 全 地 方 財 政 收 入, 促 進 稅 賦 合 理 公 平 另 內 政 部 表 示 目 前 正 在 評 估 縮 短 3 年 調 整 公 告 地 價 期 限, 以 期 能 即 時 反 應 市 價 變 動 台 北 市 宣 布 2016 年 為 公 辦 都 更 實 施 元 年 台 北 市 副 市 長 林 欽 榮 表 示,2016 年 為 台 北 市 政 府 的 公 辦 都 更 實 施 元 年, 推 動 策 略, 包 括 公 布 台 北 市 公 辦 都 更 實 施 辦 法 草 案 及 設 立 台 北 市 都 市 更 新 爭 議 調 解 委 員 會 等 同 時, 台 北 市 都 市 更 新 爭 議 調 解 委 員 會 將 召 集 法 學 界 人 士 擔 任 調 解 委 員 調 解, 若 調 解 不 成, 則 未 來 難 以 推 動 的 民 辦 都 更 只 要 經 北 市 府 確 認 符 合 公 共 利 益 公 共 安 全 緊 急 需 要 者, 即 能 轉 軌 為 公 辦 都 更, 並 由 都 更 中 心 擔 任 實 施 者 公 辦 都 更 在 白 皮 書 中 具 體 有 四 個 步 驟 : 1. 政 府 出 面, 選 定 確 實 需 要 更 新 的 地 區, 主 動 推 動 更 新 計 畫 台 北 市 四 五 樓 以 下 老 舊 公 寓 及 23 處 整 建 住 宅, 應 該 優 先 辦 理 2. 政 府 出 面, 整 合 居 民 意 願, 擬 定 更 新 計 畫 政 府 應 出 面 協 助 更 新 過 程 中 最 困 難 的 規 畫 和 整 合 過 程, 辦 理 都 市 計 畫 變 更, 協 調 公 地 參 與 更 新, 按 公 平 的 辦 法 分 配 更 新 後 的 利 益, 投 入 必 要 的 公 共 設 施, 以 及 妥 善 安 排 弱 勢 住 戶 的 安 置 跟 照 顧 3. 提 供 住 戶 的 多 元 選 擇 更 新 區 內 之 老 舊 建 物, 住 戶 可 以 選 擇 原 地 改 建 分 屋 估 價 轉 賣 政 府 也 可 以 易 地 分 配 新 屋 住 戶 可 選 擇 自 建 委 建 合 建 等 不 同 的 興 建 方 式 4. 公 開 遴 選 建 商 或 營 造 商 住 戶 可 選 擇 不 出 錢, 與 建 商 合 建 住 戶 也 可 選 擇 自 己 出 錢, 用 房 地 向 銀 行 貸 款, 自 建 或 委 託 廠 商 興 建 10
貳 不 動 產 景 氣 ( 一 ) 大 盤 營 建 類 股 指 數 近 12 個 月 營 建 類 股 指 數 低 點 落 在 2015 年 8 月 的 216.94,10 月 實 上 升 至 本 季 最 高 點 243.96, 目 前 至 12 月 又 微 幅 下 降 至 227.91 至 2015 年 Q4 為 止, 營 建 類 股 指 數 最 高 點 仍 與 上 季 相 同, 為 4 月 份 的 321.87, 此 後 持 續 維 持 下 滑 趨 勢 圖 7 台 灣 近 10 個 月 營 建 類 股 指 數 趨 勢 圖 資 料 來 源 : 台 灣 證 劵 交 易 所 / 台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 整 理 ( 二 ) 銀 行 對 營 造 業 放 款 額 銀 行 對 營 造 業 放 款 額 最 新 資 料 為 2015 年 12 月 NT$3,102.02 億 元 自 上 季 最 高 點 2015 年 8 月 NT$3,115.1 億 元 後, 連 續 兩 個 月 下 降 近 2%, 直 至 2015 年 11 月 達 本 季 最 高 點 NT$3,122.75 億 元,12 月 又 微 幅 下 降 總 金 額 315,000 310,000 305,000 300,000 295,000 290,000 285,000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2015 總 金 額 周 轉 金 224,000 222,000 220,000 218,000 216,000 214,000 212,000 210,000 208,000 206,000 204,000 週 轉 金 圖 8 台 灣 近 10 個 月 銀 行 對 營 造 業 放 款 總 計 資 料 來 源 : 中 央 銀 行 全 球 資 訊 網 / 台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 整 理 11
( 三 ) 五 大 行 庫 放 款 與 利 率 變 動 五 大 行 庫 2015 年 12 月 承 作 之 購 屋 貸 款 總 金 額 為 863.71 億 元, 購 屋 貸 款 利 率 2015 年 12 月 平 均 為 1.904%, 放 款 總 額 較 去 年 同 期 相 比 大 增 106.22%, 此 乃 因 金 管 會 於 12 月 底 時 宣 布 解 除 從 2011 年 開 始 列 管 的 國 銀 不 動 產 放 款 集 中 度 限 制, 回 歸 各 銀 行 自 主 授 信, 為 不 動 產 市 場 添 新 資 金 動 能 圖 9 台 灣 近 10 個 月 五 大 行 庫 放 款 與 利 率 變 動 資 料 來 源 : 內 政 部 統 計 月 報 / 台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 整 理 ( 四 ) 建 物 所 有 權 買 賣 移 轉 根 據 內 政 部 統 計,2015 年 12 月 建 物 所 有 權 買 賣 移 轉 總 樓 地 板 面 積 為 6,109,969 平 方 米, 與 去 年 同 期 大 增 59.11%; 移 轉 件 數 為 48,870 件, 與 去 年 同 期 相 比 大 增 62.14%, 推 測 為 2016 年 房 地 合 一 稅 上 路 (1 月 1 日 以 後 不 動 產 交 易 所 得 按 實 價 課 稅 ) 所 影 響 圖 10 台 灣 近 10 個 月 月 買 賣 移 轉 件 數 變 動 資 料 來 源 : 內 政 部 統 計 月 報 / 台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 整 理 12
單 位 : 米 平 方 ( 五 ) 住 宅 建 造 執 照 核 發 根 據 內 政 部 統 計,2015 年 12 月 核 發 建 造 執 照 總 樓 地 板 面 積 為 3,237,829 平 方 米, 與 去 年 同 期 相 比 減 少 10.29%; 核 發 件 數 為 2,312 件, 與 去 年 同 期 相 比 減 少 16.29% 住 宅 類 建 造 執 照 樓 地 板 面 積 為 1,575,839 平 方 米, 占 總 樓 地 板 面 積 48.67%, 與 去 年 同 期 相 2,600,000 2,400,000 2,200,000 2,000,000 16,000 14,000 12,000 10,000 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 8,000 6,000 4,000 2,000 0 面 積 件 數 線 性 ( 面 積 ) 比 減 少 18.90% 就 單 季 比 較 而 言, 本 季 核 發 量 較 上 季 微 幅 上 升 圖 11 台 灣 近 10 個 月 住 宅 類 建 築 執 照 核 發 總 樓 地 板 面 積 資 料 來 源 : 內 政 部 統 計 月 報 / 台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 整 理 ( 六 ) 住 宅 使 用 執 照 核 發 根 據 內 政 部 統 計,2015 年 12 月 核 發 使 用 執 照 總 樓 地 板 面 積 為 3,587,194 平 方 米, 與 去 年 同 期 相 比 減 少 了 1.41%, 核 發 件 數 為 2,792 件, 與 去 年 相 比 減 少 13.56% 住 宅 類 建 造 執 照 樓 地 板 面 積 為 1,798,037 平 方 米, 占 總 樓 地 板 面 積 50%, 與 去 年 同 期 相 比 減 少 11% 本 季 的 住 宅 市 場 的 新 供 給 較 上 季 微 幅 上 升 13
圖 12 台 灣 近 10 個 月 住 宅 使 用 執 照 核 發 總 樓 地 板 面 積 資 料 來 源 : 內 政 部 統 計 月 報 / 台 北 市 不 動 產 估 價 師 公 會 整 理 14
參 投 資 市 場 數 宗 商 用 不 動 產 大 案 於 本 季 截 標, 且 連 凍 三 年 的 壽 險 不 動 產 最 低 收 益 率 門 檻 調 降, 使 第 四 季 商 用 不 動 產 交 易 量 湧 現 本 季 不 含 土 地 之 買 賣 交 易 量 約 達 新 台 幣 489.53 億 元 (15.20 億 美 元 ), 約 占 2015 年 全 年 交 易 量 63% 精 華 區 重 大 個 案 之 外, 本 季 交 易 仍 以 自 用 為 主, 以 辦 公 大 樓 與 工 業 地 產 為 大 宗 全 年 觀 之,2015 年 總 交 易 量 新 台 幣 778.93 億 元 (24.19 億 美 元 ), 為 自 2008 年 金 融 海 嘯 以 來 最 低 投 資 總 額, 相 較 於 2014 全 年 交 易 量 新 台 幣 905.92 億 元 (28.13 億 美 元 ) 亦 減 少 約 14% 表 2 大 宗 成 交 案 金 額 ( 新 台 幣 億 元 ) 2014Q4 2015Q3 2015Q4 辦 公 大 樓 76.98 14.28 99.05 零 售 商 場 36.44 4.15 270.34 廠 辦 42.34 51.39 31.52 工 業 地 產 38.21 27.89 86.23 旅 館 0 0 0.00 其 他 0 0 2.39 總 計 193.97 97.71 489.53 資 料 來 源 :DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 第 四 季 交 易 量 遽 增 主 因, 係 新 光 人 壽 以 新 台 幣 270.34 億 元 (8.39 億 美 元 ) 售 予 富 邦 人 壽 台 北 市 信 義 區 新 光 三 越 A8 館, 創 下 目 前 商 用 不 動 產 單 筆 最 高 交 易 金 額 該 標 的 基 地 面 積 約 2,650 坪 樓 地 板 面 積 約 2.1 萬 坪, 具 穩 定 租 金 收 益, 收 益 率 約 2.55%, 該 案 為 金 管 會 調 降 壽 險 不 動 產 收 益 率 後 首 宗 交 易 案 土 地 市 場 亦 於 本 季 出 現 指 標 個 案 外 資 子 樂 開 發 及 碩 河 開 發 以 新 台 幣 約 151.23 億 元 (4.7 億 美 元 ), 共 同 取 得 原 中 信 金 信 義 總 部 松 壽 大 樓 所 有 權 持 分 95%, 其 餘 5% 土 地 所 有 權 持 分 由 中 信 金 保 留 進 行 合 建 該 標 的 土 地 面 積 約 1,963 坪, 將 由 子 樂 開 發 及 碩 河 開 發 共 同 開 發, 預 計 規 劃 多 功 能 商 業 大 樓 工 業 地 產 方 面, 本 季 指 標 性 交 易 為 宏 達 電 以 新 台 幣 60.60 億 元 (1.88 億 美 元 ), 將 桃 園 市 桃 園 區 約 36,140 坪 廠 房 售 予 英 業 達, 預 計 作 為 台 灣 研 發 總 部 表 3 主 要 成 交 代 表 ( 新 台 幣 億 元 ) 項 目 名 稱 類 型 買 方 區 位 價 格 新 光 三 越 A8 館 零 售 富 邦 人 壽 元 大 金 控 大 樓 辦 公 元 大 商 業 銀 行 台 北 時 代 廣 場 辦 公 齊 裕 營 造 潤 隆 桃 園 廠 房 工 業 英 業 達 資 料 來 源 :DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 台 北 市 信 義 區 台 北 市 松 山 區 台 北 市 中 山 區 桃 園 市 桃 園 區 270.34 43.98 27.23 60.60 15
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肆 辦 公 市 場 2015 年 第 四 季 的 辦 公 室 平 均 市 場 租 金 每 月 每 坪 約 新 台 幣 2,011 元, 空 置 率 約 6.94% 2015 年 包 括 國 泰 置 地 廣 場 合 庫 銀 行 總 行 大 樓 潤 泰 松 山 大 樓 等 新 供 給, 總 計 增 加 了 約 6.8 萬 坪 的 辦 公 室 面 積, 加 上 潤 泰 南 港 大 樓 也 興 建 完 成, 台 北 市 的 A 級 辦 公 室 新 供 給 增 加, 影 響 台 北 市 A 級 辦 公 室 的 平 均 空 置 率 上 揚, 達 到 約 10.75%, 年 漲 幅 約 3.59 個 百 分 點 但 辦 公 室 租 金 也 隨 之 調 升, 第 四 季 A 級 辦 公 室 租 金 來 到 每 月 每 坪 新 台 幣 約 2,606 元, 年 漲 幅 約 1.57% 由 於 外 商 及 頂 級 企 業 對 於 A 級 辦 公 室 仍 有 強 烈 需 求, 包 括 台 灣 大 哥 大 美 孚 建 設 集 團 等 均 承 租 A 級 辦 公 室, 展 望 2016 年,A 級 辦 公 室 將 有 穩 定 去 化 受 到 整 體 經 濟 的 影 響, 台 北 市 的 B 級 辦 公 室 因 區 位 優 良 且 租 金 較 低, 企 業 降 低 租 賃 費 用 轉 而 尋 找 B 級 辦 公 室 2015 年 的 B 級 辦 公 室 需 求 增 加, 全 年 度 空 置 率 下 降 約 0.89 個 百 分 點, 來 到 約 4.01%, 為 近 年 9 年 來 的 新 低 點 2015 年 第 四 季 數 筆 大 型 辦 公 室 成 交, 全 年 度 辦 公 室 總 成 交 金 額 達 到 總 商 用 不 動 產 成 交 金 額 的 約 28% 圖 13 近 年 台 北 市 辦 公 租 金 成 交 行 情 趨 勢 圖 資 料 來 源 : 瑞 普 萊 坊 17
伍 零 售 市 場 累 計 2015 年 1 至 10 月 綜 合 商 品 零 售 業 營 業 額 為 9,481 億 元 (294.4 億 美 元 ), 較 去 年 同 期 增 加 4.3% 其 中 超 級 市 場 業 突 破 其 他 零 售 業, 呈 現 較 明 顯 的 漲 幅, 較 去 年 同 期 增 加 7.8% 為 最 高, 百 貨 公 司 業 營 業 額 成 長 則 在 年 中 慶 後 趨 緩, 以 平 均 4.8% 次 之, 零 售 式 量 販 業 則 以 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2015* 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 4.5% 再 次 之 圖 14 台 灣 綜 合 商 品 零 售 業 營 業 額 (2006 年 2015 年 10 月 ) ( 新 台 幣 億 元 ) 資 料 來 源 : 經 濟 部 統 計 處 台 北 市 各 主 要 商 圈 面 臨 不 同 考 驗, 忠 孝 商 圈 因 持 續 進 駐 的 快 速 時 尚 品 牌 搶 佔 大 坪 數 店 面, 以 及 因 為 總 價 壓 力 店 面 分 割 出 租, 忠 孝 東 路 四 段 暫 時 難 再 有 250 坪 以 上 的 大 店 面 釋 出, 人 潮 聚 集 的 巷 道 成 為 零 售 業 另 覓 聚 點 新 選 擇, 創 造 大 店 面 低 總 價 高 人 氣 的 三 贏 機 會, Adidas 及 香 港 潮 牌 Izzue 等 知 名 品 牌 均 設 有 巷 內 據 點 西 門 商 圈 表 現 可 圈 可 點, 觀 光 熱 潮 持 續 發 酵, 繼 第 一 家 鳳 梨 酥 伴 手 禮 店 在 峨 嵋 街 及 漢 中 街 口 設 點 後, 本 季 新 增 兩 間 糕 餅 店, 搶 攻 觀 光 生 意 知 名 電 動 機 車 品 牌 Gogoro 亦 租 下 西 寧 南 路 33.85 坪 的 店 面, 有 別 於 信 義 區 的 大 店, 西 門 店 以 貼 近 人 群 的 方 式, 同 時 達 到 國 際 行 銷 的 效 果 本 土 內 衣 品 牌 Easy Shop 無 力 負 荷 高 漲 的 店 租, 退 出 原 旗 艦 店, 由 Adidas 取 代 租 下 全 棟 4 層 樓, 合 計 面 積 超 過 300 坪 的 店 面 站 前 商 圈 因 交 通 位 置 優 勢, 平 價 商 旅 持 續 開 幕, 籌 備 中 的 日 系 甜 點 品 牌 Pablo 將 進 駐 添 好 運 旁 店 面, 本 地 人 氣 咖 啡 店 Drip Café 租 下 南 陽 街 台 灣 人 壽 南 陽 大 樓 2 樓, 加 上 預 計 年 底 於 館 前 路 遠 航 大 樓 2 至 3F 正 式 營 運 的 Campus Café, 餐 飲 品 牌 持 續 進 駐 中 此 外,H&M 站 前 店 約 780 坪 新 開 幕,NET 重 新 包 裝 成 為 B1~4F 的 大 店 迎 戰, 站 前 商 圈 因 一 系 列 的 改 頭 換 面 煥 然 一 新 中 山 商 圈 近 期 受 國 際 精 品 市 場 不 景 氣 影 響, 晶 華 酒 店 周 圍 精 品 業 紛 紛 歇 業, 南 京 東 路 部 份 店 面 因 都 市 更 新 熄 燈, 整 體 商 圈 版 圖 縮 小 18
本 季 百 貨 商 場 新 供 給 方 面, 微 風 信 義 於 台 灣 百 貨 公 司 密 度 最 高 的 一 級 戰 區 信 義 區 熱 鬧 登 場, 主 打 獨 家 代 理 的 高 級 精 品 餐 飲 品 牌 及 多 國 語 言 服 務, 創 造 商 品 及 服 務 差 異 化 汐 止 ifg 遠 雄 購 物 中 心 全 部 樓 層 開 幕, 鎖 定 汐 止 居 民 及 汐 科 上 班 族 因 面 臨 經 濟 萎 縮, 消 費 力 下 降, 但 仍 有 高 檔 需 求, 有 別 於 一 般 商 場, 業 者 轉 而 開 發 Outlet Mall 吸 引 消 費 者, 華 泰 名 品 城 位 於 高 鐵 桃 園 站 區, 塑 造 美 式 Outlet 村 風 格, 第 一 期 開 發 區 搶 先 於 年 底 開 幕, 預 期 借 重 北 台 灣 高 人 口 密 度 及 交 通 可 及 性 之 優 勢, 開 拓 商 場 新 契 機 表 4 未 來 新 供 給 區 域 項 目 名 稱 營 業 面 積 ( 坪 ) 開 幕 時 間 新 北 市 林 口 區 三 井 Outlet Park 42,500 ( 總 開 發 面 積 ) Q1 2016 台 北 市 南 港 區 環 球 購 物 中 心 2,600 Q3 2016 資 料 來 源 :DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 19
陸 工 業 市 場 根 據 2015 年 交 易 資 料 顯 示 宜 蘭 利 澤 工 業 區 台 南 科 技 工 業 區 彰 濱 工 業 區 斗 六 擴 大 工 業 區 雲 林 科 技 工 業 區 台 中 大 甲 幼 獅 工 業 區 及 彰 化 社 頭 織 襪 產 業 園 區 等 土 地 價 格 有 微 幅 上 漲 趨 勢, 而 花 蓮 光 華 工 業 區 高 雄 臨 海 工 業 區 岡 山 本 州 工 業 區 等 土 地 價 格 則 呈 現 持 平 趨 勢, 其 各 工 業 區 年 度 行 情 分 析 如 下 : ( 一 ) 宜 蘭 利 澤 工 業 區 毗 鄰 利 澤 工 業 區 之 龍 德 工 業 區 因 開 發 較 早, 進 駐 率 較 高, 而 利 澤 工 業 區 雖 進 駐 率 較 低, 但 在 近 年 來 工 業 土 地 需 求 增 加 的 情 況 下, 交 易 情 形 亦 比 往 年 增 加, 工 業 區 內 陸 續 有 廠 商 進 駐, 區 域 內 行 情 有 小 幅 成 長 之 趨 勢 以 當 地 目 前 價 格 水 準 反 應 合 理 市 價 每 坪 約 25,000~35,000 元 ( 二 ) 花 蓮 美 崙 工 業 區 本 區 因 交 通 不 便, 影 響 區 域 發 展, 目 前 合 理 市 價 每 坪 約 30,000~40,000 元 ( 三 ) 彰 濱 工 業 區 彰 濱 工 業 區 機 能 健 全, 聯 外 交 通 便 捷, 在 西 濱 快 速 道 路 開 通 後, 更 加 速 帶 動 沿 海 一 帶 之 工 業 發 展, 目 前 本 區 內 空 地 仍 多, 正 在 積 極 招 商 中, 市 場 調 查 結 果 區 內 近 年 來 土 地 交 易 狀 況 略 有 增 加, 價 格 穩 定 成 長 市 場 調 查 結 果 成 交 價 格 每 坪 約 19,000~29,000 元 ( 四 ) 彰 化 社 頭 織 襪 產 業 園 區 本 區 近 鄰 區 域 近 三 年 來 工 業 土 地 較 少 有 交 易, 市 場 行 情 呈 現 穩 定 成 長, 目 前 成 交 價 格 每 坪 約 30,000~50,000 元 ( 五 ) 雲 林 科 技 工 業 區 雲 林 科 技 工 業 區 屬 新 興 工 業 區, 目 前 大 北 勢 區 內 土 地 大 部 分 已 出 租 或 出 售, 進 駐 廠 商 情 形 日 趨 良 好, 竹 圍 子 區 則 進 駐 率 較 低, 現 況 空 地 仍 多, 目 前 正 在 積 極 招 商 中, 市 場 調 查 結 果 區 內 近 年 來 土 地 交 易 狀 況 略 有 成 長, 成 交 價 格 每 坪 約 35,000~50,000 元 ( 六 ) 斗 六 擴 大 工 業 區 本 區 北 側 為 原 斗 六 工 業 區 廠 商 進 駐 率 較 高, 擴 大 工 業 區 現 況 空 地 目 前 仍 稍 多, 進 駐 率 不 高, 市 場 調 查 結 果 區 內 近 年 來 因 土 地 交 易 增 加, 帶 動 整 體 交 易 價 格, 目 前 成 交 價 格 每 坪 約 35,000~45,000 元 20
( 七 ) 台 南 科 技 工 業 區 台 南 科 技 工 業 區 鄰 近 之 和 順 工 業 區 及 總 頭 寮 工 業 區 因 面 積 坵 塊 較 小, 進 而 顯 現 出 台 南 科 技 工 業 區 之 優 勢 2015 年 呈 現 小 幅 成 長, 市 場 調 查 結 果 成 交 價 格 每 坪 約 55,000~70,000 元 ( 八 ) 台 中 大 甲 幼 獅 工 業 區 目 前 本 區 現 況 土 地 利 用 狀 況 良 好, 土 地 使 用 率 約 為 97%, 在 全 台 工 業 區 整 體 需 求 增 加 的 影 響 下, 成 長 幅 度 較 為 明 顯, 目 前 成 交 價 格 每 坪 約 70,000~90,000 元 ( 九 ) 高 雄 臨 海 工 業 區 本 區 屬 於 綜 合 性 工 業 區, 臨 海 工 業 區 交 易 價 格 經 去 年 價 格 補 漲 後, 今 年 度 價 格 呈 現 穩 定, 目 前 成 交 價 格 每 坪 約 35,000~45,000 元 ( 十 ) 岡 山 本 州 工 業 區 本 區 面 積 適 中, 臨 路 及 交 通 等 規 劃 完 善, 整 體 進 駐 率 高, 價 格 呈 現 穩 定 狀 態, 目 前 成 交 價 格 每 坪 約 65,000~75,000 元 表 5 十 大 工 業 區 土 地 成 交 行 情 表 縣 市 工 業 區 區 域 行 情 ( 元 / 坪 ) 宜 蘭 利 澤 工 業 區 25,000~35,000 花 蓮 光 華 工 業 區 30,000~40,000 彰 化 彰 濱 工 業 區 19,000~29,000 彰 化 彰 化 社 頭 織 襪 產 業 園 區 30,000~50,000 雲 林 雲 林 科 技 工 業 區 35,000~50,000 雲 林 斗 六 擴 大 工 業 區 35,000~45,000 台 南 台 南 科 技 工 業 區 55,000~70,000 台 中 大 甲 幼 獅 工 業 區 70,000~90,000 高 雄 高 雄 臨 海 工 業 區 35,000~45,000 高 雄 岡 山 本 州 工 業 區 65,000~75,000 資 料 來 源 : 宏 大 不 動 產 估 價 師 事 務 所 21