行业研究 :217 年度投资策略报告 216 年 12 月 31 日 政策周期难改, 资源与业绩并重 看好 ( 维持 ) 216 年房地产板块表现弱于大盘 216 年房地产板块下跌 18.55%( 截至 12 月 3 日 ), 排名中信 29 个一级行业的涨幅榜第 24 位 同期上证综指下跌 12.31%, 沪深 3 指数下跌 11.28%, 房地产板块走势弱于大盘 市场表现截至 216.12.3 政策进入调控周期, 抑泡沫与去库存并重 215 年末至 216 年年初, 房地产政策的重点在去库存, 政策全面放松, 刺激需求措施陆续出台, 居民加杠杆, 短期内扭转行业低迷态势, 房价大幅上涨 在重点一二线城市房价大幅上涨的背景下, 政策及时逆转, 调控措施有针对性出台, 政策因素与市场因素叠加,217 年将是房地产市场较为明显的下行周期 展望 217 年, 房地产政策仍将整体呈现因城施策的格局, 房价涨幅较高的城市继续严调控 抑泡沫, 广大三四线城市政策将较为平稳 近几个月, 房价快速上涨的势头得到遏制, 房价环比涨幅缩小, 随着房价的逐步平稳, 未来房地产政策对房地产板块的冲击有望减小 基本面有下行压力但总体风险不大 216 年房地产市场量价齐升推动行业迅速回暖, 销售高增长, 新开工回升, 投资增速稳步增长 一线城市受土地资源限制逐步步入存量市场, 三四线城市仍将积极去库存, 未来房地产市场的增量空间主要在二线城市 销售的短期爆发一定程度透支了需求, 未来房价预期稳定的情况下, 预计销售增速将明显回落, 投资增速也将有所下滑 当前房地产政策调节空间仍大, 政策的改变可以较好对冲行业的过热或过冷, 未来总体风险不大 投资策略经济企稳, 货币政策回归中性, 销售增速回落将影响估值水平 216 年销售的高增长将逐步体现到上市公司业绩, 行业盈利状况有望继续回升 综合考虑, 维持行业看好评级 行业调整周期, 拥有优质资源的上市公司将有较高的安全边际 建议关注周期波动性较小, 业绩持续高速增长的公司 推荐公司为保利地产 (648) 华夏幸福 (634) 招商蛇口 (1979) 和世联行 (2285) 风险提示 1 宏观经济波动 2 房地产政策风险 3 市场销售及房价跌幅超预期 分析师 : 易华强执业证书号 :S14951381 电话 :1-8555625 邮箱 :yihuaqiang@hrsec.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责声明部分
目录 一 216 年房地产业行情回顾... 4 二 房地产政策进入调控周期... 5 1 房价高涨促使房地产政策进入调控周期... 5 2 抑泡沫与去库存并重... 6 三 217 年行业基本面有下行压力... 7 1 房地产开发投资增速回升... 7 2 新开工总体回暖... 8 3 销售大幅增长... 9 4 部分一二线城市房价同比大幅上涨... 1 5 资金逐步改善... 11 6 土地成交同比下降... 12 7 重点城市商品房成交面积大幅上涨... 13 8 一二线城市存销比处于合理水平... 14 四 行业评级与投资策略... 15 1 维持房地产业看好投资评级... 15 2 行业投资策略... 16 五 风险提示... 18 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2
图表目录 图表 1:216 年中信 29 个一级行业指数涨跌幅... 4 图表 2:216 年房地产板块相对沪深 3 超额收益... 4 图表 3:216 年房地产子板块涨跌幅 (%)... 4 图表 4: 房地产政策出台成为房价拐点... 5 图表 5: 全国商品房待售面积下降... 7 图表 6: 全国商品住宅待售面积下降... 7 图表 7: 全国房地产开发投资增速回升... 8 图表 8: 全国房屋新开工面积同比增长... 8 图表 9: 全国房屋施工面积增速持续回落... 9 图表 1: 全国商品房销售面积大幅增长... 1 图表 11: 全国商品房销售额大幅增长... 1 图表 12:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数环比... 11 图表 13:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数同比... 11 图表 14: 前 11 月房地产开发资金来源合计... 12 图表 15: 定金及预收款同比增长... 12 图表 16: 个人按揭贷款同比增长... 12 图表 17:: 4 大中城市累计土地成交建筑面积同比... 13 图表 18:: 一二三线城市土地成交溢价率... 13 图表 19:3 大中城市商品房成交面积... 14 图表 2: 一线城市商品房成交面积... 14 图表 21: 二线城市商品房成交面积... 14 图表 22: 三线城市商品房成交面积... 14 图表 23:1 大城市存销比近期上升... 15 图表 24: 一线城市存销比较低... 15 图表 25: 二线城市存销比近期上升... 15 图表 26: 房地产板块市盈率... 16 图表 27: 房地产板块市盈率相对沪深 3 溢价... 16 图表 28: 房地产板块市净率... 16 图表 29: 房地产板块市净率相对沪深 3 溢价... 16 图表 3: 重点公司盈利预测与评级... 18 请务必阅读正文之后的免责声明部分 3
食品饮料家电银行煤炭石油石化建筑钢铁有色金属建材汽车基础化工非银行金融纺织服装轻工制造医药农林牧渔电子元器件商贸零售机械电力设备综合电力及公用事业通信房地产国防军工交通运输餐饮旅游计算机传媒 一 216 年房地产业行情回顾 216 年以来,A 股指数 ( 中信 ) 下跌 18.55%( 截至 12 月 3 日 ), 排名中信 29 个一级行业的涨幅榜第 24 位 同期上证综指下跌 12.31%, 沪深 3 指数下跌 11.28%, 房地产板块走势弱于大盘 图表 1:216 年中信 29 个一级行业指数涨跌幅 1% 5% % -5% -1% -15% -2% -25% -3% -35% -4% 图表 2:216 年房地产板块相对沪深 3 超额收益 % -5% -1% -15% -2% -25% -3% -35% 215-12-31 216-1-21 216-2-11 216-3-3 216-3-24 216-4-14 216-5-5 216-5-26 216-6-16 216-7-7 216-7-28 216-8-18 216-9-8 216-9-29 216-1-2 216-11-1 216-12-1 216-12-22 房地产沪深 3 相对收益 全年 A 股市场呈现调整格局, 房地产板块跌幅较大, 投资机会缺乏,3 月初房地产去库存政策以及 8 月保险资金举牌为年内两个明显的相对收益时段 虽然房地产市场量价齐升, 但房地产销售增速处于持续回落过程中, 房价大幅上涨导致政策压力加大, 房地产板块总体表现较为低迷 图表 3:216 年房地产子板块涨跌幅 (%) -5-1 -8.2-15 -2-25 -19.8-2.97-3 -28.55 CS 商业地产 CS 住宅地产 CS 园区 CS 房地产服务 从子版块跌幅来看, 房地产服务跌幅最大, 商业地产跌幅幅最小 商业地 产业绩弹性与估值弹性均相对较小, 弱势中较为抗跌 请务必阅读正文之后的免责声明部分 4
二 房地产政策进入调控周期 1 房价高涨促使房地产政策进入调控周期 25 年以来, 我国房价已经历过三轮大幅上涨, 分别为 26-27 年 29-21 年 212-213 年, 在抑制房价过快上涨的过程中, 房地产调控政策已用到了极致, 并在当期产生了明显的效果 扩大供应与抑制需求相结合, 一方面扩大土地供应, 采用经济适用房 限价房 自住商品房等多种形式增大中低价位住宅供应, 另一方面, 抑制投资投机性需求, 从货币政策的角度, 提高利率, 提高房贷首付比例, 限制多套房贷款, 通过行政手段进行限购, 对开发商销售价格实行限价, 政策虽在当期存在争议, 但对抑制房价过快上涨发挥了重要作用 在 211 及 213 年的房价大幅上涨过程中, 房地产调控政策出台较为及时, 政策力度较强, 政策出台时点均成为房价环比涨幅的拐点 图表 4: 房地产政策出台成为房价拐点 2. 1.5 211 年 1 月, 国八条 出台, 一二线房价过快上涨城市的从严限购, 二套房首付比例提高至 6%, 重庆上海房产税试点 213 年 2 月, 新国五条出台, 建立房价问责制度, 要求房价上涨过快的城市扩大限购, 坚决抑制投资投机性购房, 增加住宅及土地供应, 加快保障房建设, 加强市场监管 216 年 3 月, 深圳限购年限由 1 年提高至 3 年 1. 211 年 2 月, 加息.25 个百分点, 一年期存款利率上升至 3%.5. -.5-1. 211 年 4 月, 加息.25 个百分点, 一年期存款利率上升至 3.25% 211 年 7 月, 再次加息.25 个百分点,1 年期存款利率上升至 3.5% 住建部要求严格落实地方政府房地产调控, 确保 1 万套保障房按期开工建设, 限购扩围至房价涨幅大的三线城市 213 年 1 月, 房价上涨控制目标难以完成, 部分一二线城市启动新一轮调控, 北京推出自住房, 上海等多个城市限购年限提至 2 年, 二套房贷首付比例提至 7 成 -1.5 211-1 212-1 213-1 214-1 215-1 216-1 7 大中城市商品住宅价格环比涨幅 216 年 9 月, 厦门 南京 杭州 昆山等城市重启限购, 武汉提高二套房贷首付比例, 福州限价, 新一轮调控措施逐步扩围 数据来源 : 整理 216 年 9 月, 在房价加速上涨的背景下, 新一轮政策调控来袭, 房价涨 幅较快的二线城市限购重启, 根据国家统计局数据,216 年 1-11 月, 房价涨 幅明显放缓,7 个大中城市新建商品住宅平均价格指数环比分别下降.7 和.5 个百分点, 房价快速上涨的势头得到遏制 在 12 月, 个别房价涨幅仍然较 快的城市例如武汉 济南 郑州等, 分类调控的措施有所增强 请务必阅读正文之后的免责声明部分 5
我国的房地产市场仍然呈现明显的非市场化特质, 土地市场由地方政府垄断, 同时政府可以通过限购等行政化措施有针对性的调控房地产市场, 传统供需影响之外, 政策也是影响房价走势的重要因素 而政策的出台往往具有一定的滞后性, 政策周期叠加房地产开发周期, 使房地产市场呈现明显的周期性特征 近几年房地产三年一个小周期的特征比较明显, 政策因素与市场因素叠加, 217 年将是房地产市场较为明显的下行周期 政策存在周期性变化, 一个重要的原因在于房地产在宏观经济 稳增长 中的重要作用 当前我国经济增长实行目标管理, 在年初确定经济增长速度的大致目标, 并划定底线, 全年政策围绕目标实时变化, 对政策极为敏感的成为经济的稳定器 每当经济下行压力较大时, 政府往往寄希望房地产能助一臂之力, 因此我们看到 29 212 和 215 年, 房地产政策均有明显的宽松 而短期房价涨幅过高过快, 增大了经济和金融风险, 政策又不得不对其进行抑制 目前我国城镇化已进入中后期, 房地产也告别了持续高增长的阶段, 要摆脱房地产市场的强周期性, 避免政策重复 刺激 - 抑制 的老路, 需要弱化房地产的经济功能, 回归其民生功能 2 抑泡沫与去库存并重 年末的中央经济工作会议提出, 促进房地产市场平稳健康发展 要坚持 房 子是用来住的 不是用来炒的 的定位, 综合运用金融 土地 财税 投资 立法等手段, 加快研究建立符合国情 适应市场规律的基础性制度和长效机制 213 年中, 也是在房价涨幅的高点, 发改委和住建部等部门提出建立 房地产市场调控长效机制, 后因经济下滑压力较大, 房地产政策由调控转为刺激, 房地产制度建设并未如期推进 时隔 3 年之后, 房地产长效机制建设再次提上日程, 而当前我国房地产市场的基本情况已发生较大变化, 房价的大幅上涨主要集中在经济排名居前的几十个城市, 全国多数地区房价总体稳定, 房地产的区域性特征凸显, 部分地区房价泡沫滋生的同时, 部分地区去库存仍是主要任务 制度建设关键在于中央政府的决心, 目前房地产市场仍然较热, 地产投资较为平稳, 是长效机制建设稳步推进的较好时间窗口 216 年初, 去库存是的重点工作, 至 216 年 11 月, 我国商品房待售面积 6.91 亿平方米, 比 215 年底减少 2758 万平方米, 同比下降.8%, 为五年来的首次下降 216 年 11 月商品住宅待售面积 4.5 亿平方米, 同比下降 8.2% 全国来看, 去库存成效较为明显, 特别是商品住宅库存下降较快 请务必阅读正文之后的免责声明部分 6
212-2 212-6 212-1 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 212-2 212-6 212-1 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 图表 5: 全国商品房待售面积下降 图表 6: 全国商品住宅待售面积下降 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 45 4 35 3 25 2 15 1 5-5 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 6 5 4 3 2 1-1 -2 商品房待售面积 ( 万平米 ) 同比 (%) 商品住宅待售面积 ( 万平米 ) 同比 (%) 住建部部长陈政高近日指出, 房地产要坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 定位, 抓好热点城市防泡沫 防风险工作 在支持居民自住购房需求的同时, 也要抑制投资投机性购房 要按照供给侧结构性改革的要求, 继续抓好三四线城市和县城房地产去库存 展望 217 年, 房地产政策仍将整体呈现因城施策的格局, 房价涨幅较高的城市继续严调控 抑泡沫, 广大三四线城市政策将较为平稳 近几个月, 房价快速上涨的势头得到遏制, 房价环比涨幅缩小, 随着房价的逐步平稳, 未来房地产政策对房地产板块的冲击有望减小 三 217 年行业基本面有下行压力 216 年, 在年初去库存政策的刺激下, 房地产市场全面激活, 量价齐升, 房地产销售面积和销售额大幅增长, 土地市场回暖, 新开工逐步回升, 房地产投资增速提高 在三季度地产调控重启之后, 一二线城市房价涨幅逐步下降, 成交量也明显下滑 在中央明确表示抑制房地产泡沫的背景下,217 年房地产政策仍有继续收紧的趋势, 预计房地产销售增速将从高位回落, 行业基本面面临下行压力 1 房地产开发投资增速回升 216 年 1-11 月份, 全国房地产开发投资 93387 亿元, 同比名义增长 6.5%, 增速比 1-1 月份回落.1 个百分点 今年以来, 在销售回暖的带动下, 房屋新 开工面积回升, 房地产开发投资增速提高, 但受调控政策影响, 四季度以来房 请务必阅读正文之后的免责声明部分 7
28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 屋新开工和施工面积增速均有所回落, 明年房地产投资增速仍有下滑压力 图表 7: 全国房地产开发投资增速回升 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 45 4 35 3 25 2 15 1 5 各月投资额 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 2 新开工总体回暖 216 年前 11 月, 房屋新开工面积 15.13 亿平方米, 同比增长 7.6%, 增 速比前 1 月下降.5 个百分点 今年新开工增速虽有所回升, 但 4 月以来增 速呈现逐月下滑态势, 新开工增速低于销售增速, 房地产库存状况有所改善 图表 8: 全国房屋新开工面积同比增长 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 8 6 4 2-2 -4 各月房屋新开工面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 8
28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 216 年前 11 月, 房地产开发企业房屋施工面积 74.51 亿平方米, 同比增 长 2.9%, 增速比 1-1 月份回落.4 个百分点, 增速同比提高但环比持续回落, 施工增速回落将对未来投资增速产生不利影响 图表 9: 全国房屋施工面积增速持续回落 8 7 6 5 4 3 2 1 45 4 35 3 25 2 15 1 5 房屋施工面积累计值 ( 亿平米 ) 累计同比 (%) 3 销售大幅增长 216 年前 11 月, 商品房销售面积 13.58 亿平方米, 同比增长 24.3%, 增速比 1-1 月份回落 2.5 个百分点 商品房销售额 1.25 万亿元, 增长 37.5%, 增速回落 3.7 个百分点 商品房销售额增长幅度明显高于销售面积, 平均房价增长幅度较大 请务必阅读正文之后的免责声明部分 9
28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 图表 1: 全国商品房销售面积大幅增长 2.5 2. 1.5 1..5. 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 各月商品房销售面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%) 图表 11: 全国商品房销售额大幅增长 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 1 8 6 4 2-2 -4 各月商品房销售额 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 4 部分一二线城市房价同比大幅上涨 根据国家统计局公布的数据,216 年 11 月,7 个大中城市中, 新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少, 分别比上月减少 7 个和 8 个 ; 环比下降的城市个数增加, 分别比上月增加 4 个和 7 个 一线城市房价环比涨幅持平, 二三线城市房价环比涨幅回落 但同比来看, 房价涨幅较高,7 大中城市房价同比上涨 1.8%, 涨幅比 1 月扩大.4 个百分点 其中, 一线城市 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1
211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 216-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 216-9 房价同比上涨 29%, 二线城市房价同比上涨 18.5% 图表 12:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数环比 2. 1.5 1..5. -.5-1. -1.5 7 大中城市新建商品住宅价格指数环比 图表 13:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数同比 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8 7 大中城市新建商品住宅价格指数同比 5 资金逐步改善 从房地产开发投资资金来源来看,216 年前 11 月, 房地产开发企业到位 资金 12.95 万亿元, 同比增长 15%, 增速比 1-1 月份下降.5 个百分点 其 中, 国内贷款 19199 亿元, 增长 3.1%; 利用外资 132 亿元, 下降 49.%; 自 请务必阅读正文之后的免责声明部分 11
29-2 29-7 29-12 21-5 21-1 211-3 211-8 212-1 212-6 212-11 213-4 213-9 214-2 214-7 214-12 215-5 215-1 216-3 216-8 29-2 29-7 29-12 21-5 21-1 211-3 211-8 212-1 212-6 212-11 213-4 213-9 214-2 214-7 214-12 215-5 215-1 216-3 216-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 筹资金 44772 亿元, 增长.3%; 其他资金 65381 亿元, 增长 33.4% 在其他 资金中, 定金及预收款 37246 亿元, 增长 3.5%; 个人按揭贷款 2197 亿元, 增长 49.3% 房地产资金面改善主要由于销售好转, 资金回笼大幅增长 图表 14: 前 11 月房地产开发资金来源合计 14, 8 12, 1, 8, 7 6 5 4 6, 3 4, 2, 2 1-1 房地产开发资金来源合计 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 图表 15: 定金及预收款同比增长 图表 16: 个人按揭贷款同比增长 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 12 1 8 6 4 2-2 25, 2, 15, 1, 5, 18 16 14 12 1 8 6 4 2-2 -4 定金及预收款累计 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 个人按揭贷款累计 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 6 土地成交同比下降 从统计的 4 个大中城市土地成交来看, 前 11 月成交土地规划建筑面积 7.97 亿平方米, 同比下降 3.5% 其中, 一线城市土地成交面积同比下降 27.45%, 二线城市土地成交面积同比上涨 6.17%, 三线城市土地成交面积上涨 13.39% 在房价大幅上涨的背景下, 一线城市土地供应并没有随之增长, 土地 请务必阅读正文之后的免责声明部分 12
211-1 211-4 211-7 211-1 212-1 212-4 212-7 212-1 213-1 213-4 213-7 213-1 214-1 214-4 214-7 214-1 215-1 215-4 215-7 215-1 216-1 216-4 216-7 216-1 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 216-9 供应不足是房价涨幅失控的重要原因 图表 17:: 4 大中城市累计土地成交建筑面积同比 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% 4 大中城市土地成交建筑面积累计同比 随着市场回暖, 一二三线城市土地成交溢价率均有所上升 在房价大幅上 涨的 9 月, 二三线城市土地成交溢价率创近几年新高, 房价的上涨推动了土地 市场的火热,1 月份房地产调控措施实施之后, 土地成交溢价率明显回落 图表 18:: 一二三线城市土地成交溢价率 14 12 1 8 6 4 2 一线城市土地溢价率 (%) 二线城市土地溢价率 (%) 三线城市土地溢价率 (%) 7 重点城市商品房成交面积大幅上涨 从重点关注的 3 个大中城市房地产成交来看, 前 11 月商品房成交面积累 请务必阅读正文之后的免责声明部分 13
211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 216-9 计同比上涨 22.36%, 其中一线城市上涨.92%, 二线城市上涨 32.94%, 三线城市上涨 2.76% 一线城市受土地供应限制, 成交面积涨幅有限, 未来继续增长空间较小, 二线及经济发达的三线城市, 仍将继续受益于都市化, 房地产市场仍有一定发展空间 图表 19:3 大中城市商品房成交面积 图表 2: 一线城市商品房成交面积 3,5 25% 7 25% 3, 2% 6 2% 2,5 15% 5 15% 2, 1% 4 1% 1,5 5% 3 5% 1, % 2 % 5-5% 1-5% -1% -1% 216-9 216-5 216-1 215-9 215-5 215-1 214-9 214-5 214-1 213-9 213-5 213-1 212-9 212-5 212-1 211-9 211-5 211-1 3 大中城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 一线城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 图表 21: 二线城市商品房成交面积 图表 22: 三线城市商品房成交面积 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 1, 9 8 7 6 5 4 3 2 1 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 216-9 216-5 216-1 215-9 215-5 215-1 214-9 214-5 214-1 213-9 213-5 213-1 212-9 212-5 212-1 211-9 211-5 211-1 216-9 216-5 216-1 215-9 215-5 215-1 214-9 214-5 214-1 213-9 213-5 213-1 212-9 212-5 212-1 211-9 211-5 211-1 二线城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 三线城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 8 一二线城市存销比处于合理水平 从库存去化周期来看, 目前十大城市存销比为 36 周, 为今年以来的较高值, 其中一线城市存销比为 28 周, 二线城市存销比为 42 周 今年房地产成交量总体保持较高水平, 一二线城市库存降低, 近期受到房地产调控政策影响, 一二线城市房地产周成交量有所下滑, 存销比上升 请务必阅读正文之后的免责声明部分 14
图表 23:1 大城市存销比近期上升 18 16 14 12 1 8 6 4 2 213-1-6 214-1-6 215-1-6 216-1-6 1 大城市存销比 ( 周 ) 图表 24: 一线城市存销比较低 14 12 1 8 6 4 2 213-1-6 214-1-6 215-1-6 216-1-6 一线城市存销比 ( 周 ) 图表 25: 二线城市存销比近期上升 25 2 15 1 5 213-1-6 214-1-6 215-1-6 216-1-6 二线城市存销比 ( 周 ) 从行业基本面情况来看, 房地产新开工 销售增速均呈现前高后低的格局, 增速缓步下滑, 四季度调控政策重启之后, 一二线城市成交量下滑较为明显 216 年市场总体大幅回升, 得益于年初的积极去库存政策, 年底政策转向, 将对 217 年的房地产市场产生不利影响, 成交量的爆发也透支了短期需求,217 年房地产市场呈现调整格局的可能性较大 四 行业评级与投资策略 1 维持房地产业看好投资评级 虽然 216 年房地产基本面回升明显, 重点房地产公司销售大幅增长, 但房价的快速上涨触发了政策的全面收紧, 房地产板块估值水平受到明显影响, 请务必阅读正文之后的免责声明部分 15
211-1-7 211-4-1 211-6-24 211-9-16 211-12-16 212-3-16 212-6-8 212-8-31 212-11-3 213-3-1 213-5-24 213-8-16 213-11-8 214-1-3 214-4-25 214-7-18 214-1-1 214-12-31 215-3-27 215-6-19 215-9-11 215-12-4 216-3-4 216-5-27 216-8-19 216-11-18 211-1-7 211-4-8 211-7-8 211-1-14 212-1-13 212-4-2 212-7-2 212-1-26 213-1-25 213-5-3 213-8-2 213-11-1 214-1-3 214-4-3 214-8-1 214-1-31 215-1-3 215-4-3 215-7-31 215-1-3 216-1-29 216-5-6 216-8-5 216-11-11 211-1-7 211-4-1 211-6-24 211-9-16 211-12-16 212-3-16 212-6-8 212-8-31 212-11-3 213-3-1 213-5-24 213-8-16 213-11-8 214-1-3 214-4-25 214-7-18 214-1-1 214-12-31 215-3-27 215-6-19 215-9-11 215-12-4 216-3-4 216-5-27 216-8-19 216-11-18 211-1-7 211-4-8 211-7-8 211-1-14 212-1-13 212-4-2 212-7-2 212-1-26 213-1-25 213-5-3 213-8-2 213-11-1 214-1-3 214-4-3 214-8-1 214-1-31 215-1-3 215-4-3 215-7-31 215-1-3 216-1-29 216-5-6 216-8-5 216-11-11 房地产指数跑输大盘, 跌幅较大 217 年, 随着房价涨幅的回落, 政策不确定性减小, 对市场的冲击也将减小, 业绩的逐步兑现有利于房地产公司从炒估值转向为炒业绩, 预计 217 年房地产板块投资机会将好于 216 年, 维持房地产板块看好投资评级 目前 TTM 市盈率 23 倍, 市净率 2.3 倍, 均处于近几年来高位 从相对沪深 3 估值溢价来看, 市盈率与市净率溢价也处于近几年较高水平 图表 26: 房地产板块市盈率 45 4 35 3 25 2 15 1 5 图表 27: 房地产板块市盈率相对沪深 3 溢价 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 房地产板块市盈率 (TTM) 房地产板块市盈率相对沪深 3 溢价 图表 28: 房地产板块市净率 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1.5 图表 29: 房地产板块市净率相对沪深 3 溢价 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 房地产板块市净率 房地产板块市净率相对沪深 3 溢价 2 行业投资策略 房地产市场步入调整, 房企业绩将产生分化, 市场竞争趋于激烈, 土地储 请务必阅读正文之后的免责声明部分 16
备优质 城市布局合理的公司将在行业下行中巩固优势, 扩大份额 在一线城市土地资源紧缺 地价高企的背景下, 拥有优质资源的房企有较高的安全边际 建议关注相关投资机会, 推荐公司为保利地产 (648) 华夏幸福 (634) 招商蛇口 (1979) 和世联行 (2285) (1) 保利地产 (648) 作为地产央企, 保利地产坚持一二线城市为主的布局战略, 总土地储备面积居上市公司前列 公司是国内最具有竞争力的地产公司之一, 央企优势保证了公司较低的融资成本 一线地产中, 公司目前估值最低, 公司增长稳健, 风险低, 持续成长能力强 216 年 1-11 月, 公司实现签约面积 1427.54 万平方米, 同比增长 35.22%; 实现签约金额 1889.47 亿元, 同比增长 41.18% (2) 华夏幸福 (634) 公司的产业新城开发模式独具一格, 立足大城市周边, 通过产业综合开发提升土地价值, 公司的发展模式符合中国未来城镇化与产业化发展趋势 公司土地成本低, 产业新城开发通过房地产销售变现, 长期保持较高毛利率 公司创新 PPP 产业新城模式, 深耕京津冀, 积极开拓长三角和珠三角, 并在海外开展产业新城合作 公司连续 4 年净利润增速 3% 以上,216 年前三季度营业收入同比增长 1.82%, 归属母公司股东净利润增长 22.32% 公司目前估值较低, 未来仍然具有持续成长空间 (3) 招商蛇口 (1979) 公司坐拥前海优质土地储备, 重组业绩承诺保持高增长, 前海土地确权, 土地增值与政府四六分成, 蛇口自贸区建设步伐有望加快, 助力公司业绩增长 公司土地储备 23 万平方米, 一线城市占比近半, 资源优势明确 公司发布股权激励方案, 未来业绩有望保持稳定增长 216 年前 11 月, 公司房地产销售面积 656.72 亿元 (4) 世联行 (2285) 公司是地产服务领域的领先企业, 公司代理销售份额稳步提高, 布局长租公寓, 未来有望成为公司新的增长点, 公司的金融等创新业务保持高增长 公司前三季度营业收入同比增长 37.7%, 归属母公司股东净利润同比增长 5.89% 公司全年股价下跌幅度较大, 估值已回归至历史低点 请务必阅读正文之后的免责声明部分 17
图表 3: 重点公司盈利预测与评级 代码 公司名称 收盘价 (216.12.3) EPS PE 16 17 18 16 17 18 投资评级 648 保利地产 9.13 1.22 1.39 1.55 7.5 6.6 5.9 推荐 634 华夏幸福 23.9 2.23 2.89 3.64 1.7 8.3 6.6 推荐 1979 招商蛇口 16.39 1.9 1.33 1.57 15 12.3 1.5 推荐 2285 世联行 7.6.32.39.48 23.7 19.4 15.7 推荐 数据来源 : 五 风险提示 1 宏观经济波动 宏观经济波动将对产生明显影响 2 政策大幅变动 对房地产的支持性政策减弱, 房价涨幅过快导致政策继续收紧, 都将对行 业产生不利影响 3 房地产销售及房价超预期下跌 销售及房价下降将影响上市公司的盈利水平 请务必阅读正文之后的免责声明部分 18
投资评级定义 公司评级强烈推荐推荐中性卖出 预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数升幅在 15% 以上预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数升幅在 5% 到 15% 预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数变动在 -5% 到 5% 内预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数跌幅在 15% 以上 行业评级 看好 预期未来 6 个月内行业指数优于市场指数 5% 以上 中性 预期未来 6 个月内行业指数相对市场指数持平 看淡 预期未来 6 个月内行业指数弱于市场指数 5% 以上 免责声明 易华强, 在此声明, 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告清晰准确地反映了本人的研究观点 本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿等 股份有限公司 ( 已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格 ) 已在知晓范围内按照相关法律规定履行披露义务 股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的资产管理和证券自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见和建议不一致的投资决策 本报告仅提供给本公司客户有偿使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 本公司会授权相关媒体刊登研究报告, 但相关媒体客户并不视为本公司客户 本报告版权归本公司所有 未获得本公司书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 传播, 不得以任何形式侵害该报告版权及所有相关权利 本报告中的信息 建议等均仅供本公司客户参考之用, 不构成所述证券买卖的出价或征价 本报告并未考虑到客户的具体投资目的 财务状况以及特定需求, 在任何时候均不构成对任何人的个人推荐 客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估, 并应同时考量各自的投资目的 财务状况和特定需求, 必要时可就研究报告相关问题咨询本公司的投资顾问 本公司市场研究部及其分析师认为本报告所载资料来源可靠, 但本公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证, 也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任 本公司及其关联方可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务, 敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响 股份有限公司市场研究部地址 : 北京市朝阳区朝阳门北大街 18 号 15 层 (12) 传真 :1-85556173 网址 :www.hrsec.com.cn 请务必阅读正文之后的免责声明部分 19