行业研究简报 29 年 1 月 18 日 市场数据 行业优化平均市盈率 23.86 市场优化平均市盈率 2.6 国金房地产指数 525.34 沪深 3 指数 3241.71 上证指数 2976.63 深证成指 1233.37 中小板指数 4736.16 5946 4946 3946 2946 1946 812 9112 941 976 9924 国金行业沪深 3 相关报告 1 销售和新开工拐点出现请注意 : 不是向下是向上,29. 2 超预期的金融支持迎接下半场,29. 3 上海隧桥通车提升需求半径提升引致需求, 29. 4 地产股会有下半场, 29. 5 深圳销售明显回升, 29.1.8 6 把握银十机会 29.9.26 曹旭特 (861)66211658 caoxt@gjzq.com.cn 联系人 : 朱莉 (8621)6138271 zhuli@gjzq.com.cn 中国上海黄浦区中山南路 969 号谷泰滨江大厦 15A 层 (211) 投资要点 演出开始了 我们对比了三大一线城市 (1.12-) 和 (-) 的日均环比变化, 均有明显上升 北京销售面积环比上升 32%, 销售套数上升 37%; 上海销售面积环比上升 66%, 销售套数上升 65%; 深圳销售面积环比上升 43%, 销售套数上升 55%; 三大城市中除上海销售面积和套数的环比增长幅度持平外, 北京和深圳销售套数增长都超过了销售面积, 说明小户型成交比例环比上升, 也即市场中的刚性需求占比提高, 这能够一定程度消除市场对房价上涨快速挤出刚性需求的担心 虽然投资性购房在 7 月份二套房政策从严后受到一定程度抑制, 但目前分析刚性需求仍能够支撑起市场销售, 市场不会重蹈 7 8 年的覆辙 我们曾在 地产股有下半场 报告中提出国庆后的数据因为统计上的滞后, 导致表现出来的数据仍然偏低 尤其是北京, 还有国庆期间禁止集体活动的因素 我们实地调研了北京本周末部份新开楼盘, 了解情况印证了我们的观点 多个新开盘项目都实现了较高的去化率, 部份楼盘甚至可以用火爆来形容 房地产行业研究简报 减持 持有 朝阳区太阳星城 推出 147 套, 销售 9%, 均价 275 元 / 平方米 朝阳区美利山 推盘 73 套, 销售 9%, 价格 18 元 / 平方米 朝阳区华贸城 推盘约 73 套, 全部售完, 均价 13, 排号客户约 4 名 朝阳区美立方 推盘 714 套, 均价 1.2 万, 全部售罄, 排号购房达 4 名 海淀区橡树湾 价格 22 元 / 平方米, 推盘 4 套, 全部售罄 宣武区第三区 推盘 54 套, 全部售罄, 均价 166 元, 售楼单位只制作了 12 张会员卡, 意向排号客户约 4 名 在调研过程中, 我们发现市场中自住型购房比例占据绝大多数, 例如华贸城和美立方两个开盘量达 7 套以上的项目, 所推出产品均为小户型, 能达到如此高的去化率和超比例认购意向, 说明市场中刚性需求仍在, 购房热情犹在 经历三季度的中场休息后, 四季度地产股将在下半场重回舞台, 本周在数据上揭开了地产股表演的序幕, 我们继续维持地产股有下半场的判断, 将迎来行业整体机会, 一 二线公司都是我们推荐标的 重点公司万科 招商地产 保利地产 金地集团 冠城大通 安徽水利 大连友谊 昆百大 南通科技 增持 房地产行业 敬请参阅最后一页之特别声明 1
图表 : 行业内重点公司投资评级 ( 人民币 ) 收盘价已上市流通 A 股 9EPS EPS 1EPS 投资上期股票名称 9PE 1PE ( 元 ) ( 百万股 ) ( 元 ) 1%9 ( 元 ) 评级评级 万科 A 1.85 832.7.48 45.83%.7 22.6 15.5 买入 买入 深振业 1.3 462.6.55 38.49%.77 18.6 13.4 买入 买入 招商地产 25.88 476. 1.1 48.86% 1.5 25.6 17.2 买入 买入 深天健 6.7 149..35-41.%.21 19. 32.1 买入 买入 金融街 11.8 176.7.45 15.56%.52 26.2 22.7 买入 买入 渝开发 12.21 226.5.18 38.18%.25 66.3 48. 持有 持有 广宇发展 7.97 43.6.23 36.63%.31 35.1 25.7 买入 买入 昆百大 A 9.9 93.9.77 37.29% 1.6 12.8 9.3 买入 买入 海德股份 7.17 17.7.21 4.76%.22 34.1 32.6 买入 买入 大连友谊 14.61 177.9.93 43.26% 1.33 15.7 11. 买入 买入 荣盛发展 17.43 14..7 3.%.91 24.9 19.2 买入 买入 合肥城建 15.41 21.4.68 51.69% 1.3 22.6 14.9 买入 买入 世联地产 36.2 25.6.93 17.85% 1.1 38.7 32.9 买入 买入 保利地产 25.24 151.9.9 47.16% 1.33 27.9 19. 买入 买入 冠城大通 13.22 53.3.45 75.85%.79 29.3 16.6 买入 买入 海泰发展 7.9 248.3.24.21%.24 29.8 29.7 买入 买入 建发股份 11.64 781.2.71 13.3%.8 16.4 14.5 买入 买入 华业地产 6.93 471.1.16-27.89%.12 42.7 59.2 持有 持有 北京城建 16.62 389.5.73 11.3%.81 22.9 2.6 买入 买入 华发股份 17.94 618.4.92 19.55% 1.1 19.4 16.2 买入 买入 金地集团 13.66 562.7.68 19.33%.81 2.1 16.8 买入 买入 安徽水利 11.4 185.2.27 25.71%.96 41.8 11.9 买入 买入 外高桥 18.5 127.3.18 3.56%.19 98.5 95.1 持有 持有 信达地产 8.5 483.2.62 23.72%.77 13.7 11.1 买入 买入 陆家嘴 24.85 1358.1.5 6.94%.54 49.6 46.4 买入 买入 天地源 6.1 349..32 34.61%.42 19.3 14.4 买入 买入 中华企业 15.49 748.9.44 4.41%.46 35. 33.5 买入 买入 上实发展 13.83 87.9.4 %.44 34.9 31.7 买入 买入 南通科技 1.86 134..91 17.19% 1.7 11.9 1.2 买入 买入 张江高科 13.63 582.5.62 45.43%.9 22.1 15.2 买入 买入 敬请参阅最后一页之特别声明 2
各城市销量环比均明显上升 我们对比了三大一线城市 (1.12-) 和 (-) 期间的日均销量环比变化, 均有明显上升 北京销售面积环比上升 32%, 销售套数上升 37%; 上海销售面积环比上升 66%, 销售套数上升 65%; 深圳销售面积环比上升 43%, 销售套数上升 55%; 三大城市中除上海销售面积和套数的环比增长幅度持平外, 北京和深圳销售套数增长都超过了销售面积, 说明小户型成交比例环比上升, 也即市场中的刚性需求占比提高, 这能够一定程度消除市场对房价上涨快速挤出刚性需求的担心 虽然投资性购房在 7 月份二套房政策从严后受到一定程度抑制, 但目前分析刚性需求仍能够支撑起市场销售 图表 1: 销售日均数据环比变化 北京上海深圳 面积 套数 面积 套数 面积 套数 8618 85 481 345 6232 61 13264 114 35624 358 7199 93 2538 2 41494 418 755 83 1.8 34496 281 3972 384 1527 88 38326 33 8546 733 1816 22 43391 359 83481 754 24857 285 4339 41 8631 835 34829 475 29542 25 5819 547 16293 186 1.12 37788 313 7971 718 2634 32 48539 59 119958 1157 18994 3 1.14 38459 349 2634 29 3494 26 9995 846 26418 38 37595 294 95687 894 21988 264 37169 336 2272 254 日均 (1.12-) 3982 344 96585 94 23335 289 本周环比上周变化 32% 37% 66% 65% 43% 55% 来源 : 国金证券研究所 图表 2: 北京住宅销售面积 图表 3: 北京住宅销售套数 6 5 4 3 2 1 6 5 4 3 2 1 1.8 1.12 1.14 1.8 1.12 1.14 来源 : 国金证券研究所北京房管局 敬请参阅最后一页之特别声明 3
图表 4: 上海住宅销售面积 图表 5: 上海住宅销售套数 14 12 1 8 6 4 2 14 12 1 8 6 4 2 1.8 1.12 1.14 1.8 1.12 1.14 来源 : 国金证券研究所上海房管局 图表 6: 深圳住宅销售面积 图表 7: 深圳住宅销售套数 4 35 3 25 2 15 1 5 1.8 1.12 1.14 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1.8 1.12 1.14 来源 : 国金证券研究所深圳房管局 草根调研情况更乐观 我们曾在 地产股有下半场 报告中提出国庆后的数据因为统计上的滞后, 导致表现出来的数据仍然偏低 尤其是北京, 还有国庆期间禁止集体活动的因素, 长假期间基本没有新盘上市, 预计节后开发商重新推盘后, 北京交易量将回升得更为明显 我们实地调研了本周末部份新开楼盘, 了解情况印证了我们的观点 多个新开盘项目都实现了较高的去化率, 部份楼盘甚至可以用火爆来形容 朝阳区太阳星城 推出 147 套, 销售 9%, 均价 275 元 / 平方米 朝阳区美利山 推盘 73 套, 销售 9%, 价格 18 元 / 平方米 朝阳区华贸城 推盘约 73 套, 全部售完, 均价 13, 排号客户约 4 名 朝阳区美立方 714 套, 均价 12, 全部售罄, 排号购房者达到 4 名 海淀区橡树湾 价格 22 元 / 平方米, 推盘 4 套, 全部售罄 宣武区第三区 推盘 54 套, 全部售罄, 均价 166 元, 售楼单位只制作了 12 张会员卡, 意向排号客户约 4 名 在调研过程中, 我们发现市场中自住型购房比例占据绝大多数, 例如华贸城和美立方两个开盘量达 7 套以上的项目, 所推出产品均为小户型, 能达到如此高的去化率和超比例认购意向, 说明市场中刚性需求仍在, 购房热情犹在 敬请参阅最后一页之特别声明 4
图表 8: 美立方售楼现场 来源 : 国金证券研究所 图表 9: 朝阳区美立方 图表 1: 朝阳区太阳星城 来源 : 国金证券研究所搜房网 图表 11: 朝阳区华贸城 图表 12: 朝阳区美利山 来源 : 国金证券研究所搜房网 敬请参阅最后一页之特别声明 5
图表 13: 宣武区第三区 图表 14: 海淀橡树湾 来源 : 国金证券研究所搜房网 投资策略 经历三季度的中场休息后, 四季度地产股将在下半场重回舞台, 本周在数据上揭开了地产表演的序幕, 我们继续维持地产股有下半场的判断, 将迎来行业整体机会, 一 二线公司都是我们推荐标的 重点公司万科 招商地产 保利地产 金地集团 冠城大通 安徽水利 大连友谊 昆百大 南通科技 敬请参阅最后一页之特别声明 6
公司投资评级的说明 : 强买 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 2% 以上 ; 买入 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 1%-2%; 持有 : 预期未来 6-12 个月内变动幅度在 -1%-1%; 减持 : 预期未来 6-12 个月内下跌幅度在 1%-2%; 卖出 : 预期未来 6-12 个月内下跌幅度在 2% 以上 行业投资评级的说明 : 增持 : 预期未来 3-6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5% 以上 ; 持有 : 预期未来 3-6 个月内该行业变动幅度相对大盘在 -5%-5%; 减持 : 预期未来 3-6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5% 以上 首页三类投资建议图标中反色表示为本次建议, 箭头方向表示从上次的建议类型调整为本次的建议类型 优化市盈率计算的说明 : 行业优化平均市盈率中, 在扣除行业内所有亏损股票后, 过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除, 预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除 市场优化平均市盈率中, 在扣除沪深市场所有亏损股票后, 过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除, 预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除 特别声明 : 本报告版权归 国金证券研究所 所有, 未经事先书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 如引用 刊发, 需注明出处为 国金证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改 本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料, 但我公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 且本报告中的资料 意见 预测均反映报告初次公开发布时的判断, 可能会随时调整 报告中的信息或所表达意见不构成投资 法律 会计或税务的最终操作建议, 我公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保 在法律允许的情况下, 我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易, 并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务 我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息 敬请参阅最后一页之特别声明 7