市场分析报告 2017 年第 6 期 2017 年半年度西安市房地产市场分析报告 近期相关报告 : 报告要点 : 1 西安市房地产市场分析报告 :2017 年 5 月份 全国 6 月 CPI 同比上涨 1.5%, 西安市 6 月 CPI 同比上涨 2.5%:6 月全国居 民消费价格指数 (CPI) 环比下降 0.2%, 同比上涨 1.5% 西安 CPI 价格指 数同比上涨 2.5%, 环比略降 0.1% 1~6 月, 全国居民消费价格总水平比去 2 西安市房地产市场分析报告 :2017 年 4 月份 年同期上涨 1.4%, 西安上半年 CPI 累计上涨 1.3% 6 月份全市土地成交量环比上涨 :6 月份, 西安市共成交各类土地 16 宗, 成 3 西安市房地产市场分析报告 :2017 年第一季度 交面积 106.26 万平方米, 环比上涨 182.34% 6 月份新建商品住宅市场量跌价涨 :6 月份新建商品住宅成交面积和套数分别为 113.02 万平方米和 10018 套, 环比分别下降 2.45% 和 5.24%, 同比分别下降 3.76% 和 33.53% 新建商品住宅成交均价为 8180 元 / 平方米, 环比上涨 5.46%, 同比上涨 14.29% 6 月份全市存量住宅市场量跌价涨 :6 月份, 全市存量住宅成交套数为 6781 套, 环比下降 9.60%, 同比上涨 123.13% 存量住宅市场监测均价 7007 元 / 平方米, 环比上涨 7.12% 数据来源 : 存量住房均价 : 根据天正 V 估价智能评估系统监测的西安市城六区 42 个住宅板块 + 郊区县 13 个住宅板块, 共计 6713 个存量住宅小区均价, 采用定基定权重的方式计算得出, 以保证各期价格的可比性 天正 V 估价智能评估系统是由中估联行研发的在线批量评估系统 该系统充分集成信息技术与估价师经 验, 为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持
一 宏观经济和政策 1 2017 年 6 月全国 CPI 环比下降 0.2%, 同比上涨 1.5% ; 上半年, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 1.4% 1~6 月, 西安 CPI 累计上涨 1.3% 根据国家统计局信息,2017 年 6 月全国居民消费价格指数 (CPI) 环比下降 0.2%, 同比上涨 1.5% 自 2016 年 1 月起西安市 CPI 涨跌幅与全国 CPI 涨跌幅走势基本保持一致, 从今年 2 月开始西安市居民消费价格指数迅速提升并从 4 月开始连续三个月超出全国 CPI 同比指数 6 月份, 西安 CPI 价格同比上涨 2.5%, 涨幅较上月回落 0.1 个百分点 环比略降 0.1% 1~6 月, 西安 CPI 累计上涨 1.3% 6 月份, 随着气温的升高, 鲜菜储运过程中损耗加大, 加之近期灾害天气频发, 市场供应不稳定, 导致价格震荡, 鲜菜价格上涨 11.5%, 影响 CPI 上涨 0.24 个百分点 ; 高温天气下鸡蛋产量下降, 供应量有所减少且储存成本升高, 部分鱼类进入繁殖期, 市场供给偏紧, 导致鸡蛋价格触底反弹, 上涨 15.8%, 水产品价格上涨 3.2%; 随着时令瓜果的大量上市, 鲜瓜果价格环比下降 8.7%; 随着天气渐热, 猪肉消费量减少, 猪肉 禽肉类价格下跌 1.9%; 受各大商场夏季服装促销影响, 衣着类价格下降 1.5%;6 月份是旅游淡季, 飞机票 旅行社收费价格下降 ;6 月份, 受国际原油价格波动影响, 西安汽油和柴油价格环比分别下降 2.0% 和 2.2% 图 1 2016 年 1 月 ~2017 年 3 月全国 CPI 及西安市 CPI 同比走势 0.05 0.04 0.03 0.02 0.01 0.00-0.01 全国 CPI 西安市 CPI 2 西安发布 楼十条, 限购限贷限售同时发力 4 月 18 号, 西安市房管局对楼市再出 紧箍咒, 不仅将限购政策扩大至长安区, 同 时还明确, 商业贷款首套房首付不低于 30% ; 二套房不低于 40%; 第三套房则不能贷款, 公 敬请参阅结尾处的报告说明 1
积金贷款首套房首付比例不低于 25% 并规定在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房, 需取得 不动产权证书 后满 2 年方可上市交易 ( 买卖 赠与 ) 3 西安再出 房十八条 5 月 19 日, 西安市出台 关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知, 其中包括 : 取得商品房预售许可后, 必须在 10 日内将所有房源一次性对外公开销售 ; 收取预订款性质费用的, 应按照可销售房源与需求购房者 1:1 的比例确定交款的购房户数 ; 不允许采取 电商 等合作模式, 收取 团购费 会员费 信息咨询费 等 4 西安楼市 628 调控再加码 6 月 28 日, 西安市人民政府网站公布 西安市政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知, 其中提出 : 即日起, 在 4 月 18 号以前购买的商品住房从网签之日起满 5 年方可上市交易 ; 非西安本市户籍家庭须提供 2 年以上 ( 含 2 年 ) 个人所得税或社会保险证明方可买房 二 西安市场动态 (1-6 月重要事件 ) 1 西安市商品房限购政策从 1 月 1 日起实施 自 2017 年 1 月 1 日起, 本市及非本市户籍居民家庭 ( 包括夫妻双方及未成年子女 ), 在本市城六区 ( 新城 碑林 莲湖 雁塔 未央 灞桥区 ) 范围内只能新购一套住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ) 强化对个人住房贷款首付资金来源的审核及借款人还款能力的审查, 严禁将消费类贷款 经营类贷款和信用类贷款等用作购房首付款 2 省政府下发 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务, 发展租赁地产, 对个人出租住房的, 由按照 5% 的征收率减按 1.5% 计算缴纳增值税 对个人出租住房所得, 将减半征收个人所得税 3 省国土厅: 开发商长期闲臵土地将被列入 黑名单 建立闲臵土地 黑名单 制度, 要列入闲臵土地 黑名单 并计入企业 ( 单位 ) 诚信档案, 作为今后的土地竞买人资格审查依据之一, 在其闲臵土地未盘活之前, 国土资源主管部门不得受理其任何用地申请 4 西安房管局再度整治市场整治, 历时 3 个月 4 月 26 日, 西安市房管局发出通知 : 针对无证售房 哄抬房价等违规违法行为, 再度开展专项整治活动, 历时 3 个月 敬请参阅结尾处的报告说明 2
5 西安商品房销售违规实行记分管理制度 5 月 27 日, 西安市房管局为进一步加强房地产市场管理, 即日起将对商品房销售违法违规行为实行记分管理制度, 计分超过 5 分将被暂停房屋网签销售, 记分记录周期为半年 6 西安公积金新规:6 月 1 日起买精装房首付比例不低于 4 成 4 月 28 日, 西安住房公积金管理中心提出除过 418 政策所规定的公积金贷款比例之外, 购买精装修房屋首付款比例不低于 40% 三 西安房地产市场运行情况 1 6 月份全市成交土地 106.26 万平方米, 环比上涨 182.34% 据中国指数研究院公布的数据,6 月份, 西安市共成交各类土地 16 宗, 比上月减少 1 宗, 成交面积 106.26 万平方米, 环比上涨 182.34%;4-6 月份累计成交各类土地 59 宗, 成交面积 257.60 万平方米 ; 其中住宅用地 23 宗, 商业 / 办公用地 16 宗, 工业用地 19 宗, 其他用地 1 宗 1-6 月份累计成交各类土地 128 宗, 成交面积 537.70 万平方米 ; 其中住宅用地 65 宗, 商业 / 办公用地 41 宗, 工业用地 21 宗, 其他用地 1 宗 6 月份西安市土地成交楼面均价 947.80 元 / 平方米, 环比下降 17.22% 4-6 月份西安市土地成交楼面均价 972.75 元 / 平方米 1-6 月份西安市土地成交楼面均价 7099.94 元 / 平方米 表 1 2017 年 6 月份全市土地出让情况 用地性质 成交宗数 土地面积 ( 平方米 ) 建筑面积 ( 平方米 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 住宅用地 9 515421.52 1528076.84 1594.27 0% 商业 / 办公用地 4 431994.78 2762772.46 600.62 0% 工业用地 2 54226.84 109249.33 289.61 0% 其他用地 1 60979.87 73175.84 1538.76 98.94% 合计 16 1062623.01 4473274.47 947.8 1.34% 敬请参阅结尾处的报告说明 3
表 2 2017 年 4-6 月份全市土地出让情况 用地性质 成交宗数 土地面积 ( 平方米 ) 建筑面积 ( 平方米 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 住宅用地 23 945234.46 2957562.28 1514.63 6.16% 商业 / 办公用地 16 637730.17 3390383.4 721.94 0.13% 工业用地 19 932086.41 1111286.02 258.5 0% 其他用地 1 60979.87 73175.84 1538.76 98.94% 合计 59 2576030.91 7532407.54 972.75 4.6% 表 3 2017 年 1-6 月份全市土地出让情况 用地性质 成交宗数 土地面积 ( 平方米 ) 建筑面积 ( 平方米 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 住宅用地 65 3003803.03 8416877.46 8548.97 2.05% 商业 / 办公用地 41 1281124.49 5080763.19 6645.59 0.07% 工业用地 21 1031127.31 1269590.72 788.74 0% 其他用地 1 60979.87 73175.84 1538.76 98.94% 合计 128 5377034.7 14840407.21 7099.94 2.41% 2 2017 年上半年重点成交地块分析 敬请参阅结尾处的报告说明 4
敬请参阅结尾处的报告说明 5
3 6 月份新建商品住宅成交面积环比下降 2.45%, 同比下降 31.76% 6 月份, 全市新建商品房成交面积和套数分别为 157.37 万平方米和 14645 套, 环比分别上涨 7.52% 和下降 3.32%, 同比分别下降 15.47% 和 17.27%; 其中, 新建商品住宅成交面积和套数分别为 113.02 万平方米和 10018 套, 环比分别下降 2.45% 和 5.24%, 同比分别下降 31.76% 和 33.53% 4-6 月份, 新建商品房累计成交面积和套数分别为 570.81 万平方米和 57110 套 ; 其中, 新建商品住宅累计成交面积和套数分别为 454.63 万平方米和 41453 套 1-6 月份, 新建商品房累计成交面积和套数分别为 1008.16 万平方米和 99645 套 ; 其中, 新建商品住宅累计成交面积和套数分别为 819.67 万平方米和 75036 套 敬请参阅结尾处的报告说明 6
图 2 去年同期以来全市新建商品房和商品住宅成交面积 万平方米 300 250 新建商品住宅成交面积 新建商品房成交面积 246.00 228.40 214.06 267.08 200 150 186.17 177.86 167.98 140.78 180.19 111.20 145.95 146.37 157.37 100 50 0 16.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 图 3 西安市商品住宅 6 月成交面积热力图 4 6 月份新建商品住宅成交均价环比上涨 5.46%, 同比上涨 14.29%;6 月新建商品住宅成交均价为 8180 元 / 平方米 6 月份, 全市新建商品住宅成交均价为 8180 元 / 平方米, 环比上月的 7757 元 / 平方米上涨 5.46%, 比去年同期的 7557 元 / 平方米上涨 14.29% 敬请参阅结尾处的报告说明 7
图 4 新建商品住宅成交均价 10000 9500 9000 8500 8000 7500 7000 6500 6000 5500 5000 8180 8003 7729 7781 7573 7617 7757 7157 7188 7339 7318 6895 6965 16.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 图 5 西安市商品住宅 6 月成交单价热力图 5 西安市存量住宅市场监测均价 7007 元 / 平方米, 环比上涨 7.12% 6 月西安市城六区存量住宅 ( 不含别墅 ) 天正 V 估价智能评估系统监测均价为 7007 元 / 平方米, 环比上涨 7.12%, 同比上涨 13.20% 6 月存量住宅成交套数为 6781 套, 环比下降 9.60 %, 同比上涨 123.13% 敬请参阅结尾处的报告说明 8
图 6 2016 年 6 月 -2017 年 6 月存量住宅成交套数和价格情况 7000 均价 6190 6205 6201 6199 6202 6204 6206 6208 6216 6350 6470 6541 7007 10000 6000 5000 4000 3000 成交套数 ( 套 ) 价格 ( 元 / 平方米 ) 3039 2872 3178 3230 3504 4461 4459 3324 2910 5966 6897 7501 6781 8000 6000 4000 2000 2000 1000 16.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 0 6 6 月天正 V 估价智能评估系统监测西安市城六区与郊区县存量住宅均价均呈现上涨趋势 6 月份西安市城六区存量住宅 ( 不含别墅 ) 均价为 7007 元 / 平方米, 环比上涨 7.12% 其中城六区天正 V 估价智能评估系统监测均价最高的是曲江新区, 监测均价为 9576 元 / 平方米, 环比上涨 9.10%; 其次是高新区, 监测均价为 9353 元 / 平方米, 环比上涨 7.54%; 雁塔区监测均价为 7604 元 / 平方米, 环比上涨 7.11%; 碑林区监测均价为 6911 元 / 平方米, 环比上涨 5.67%; 经开区监测均价为 6808 元 / 平方米, 环比上涨 3.92%; 莲湖区监测均价为 6484 元 / 平方米, 环比上涨 6.91%; 新城区监测均价为 5921 元 / 平方米, 环比上涨 5.77%; 未央区监测均价为 5857 元 / 平方米, 环比上涨 8.22%; 灞桥区监测均价为 5443 元 / 平方米, 环比上涨 8.00% 2017 年第二季度郊区县存量住宅 ( 不含别墅 ) 均价为 4052 元 / 平方米, 较 2017 年第一季度上涨 4.06% 其中郊区县均价最高的是长安区, 监测均价为 5326 元 / 平方米, 较 2017 年第一季度上涨 4.02%; 其次是高陵区, 监测均价为 3629 元 / 平方米, 较 2017 年第一季度上涨 0.55%; 临潼区监测均价为 3492 元 / 平方米, 较 2017 年第一季度上涨 1.78%; 阎良区监测均价为 3403 元 / 平方米, 较 2017 年第一季度上涨 0.03%; 鄠邑区 ( 户县 ) 监测均价为 2911 元 / 平方米, 较 2017 年第一季度上涨 1.22%; 蓝田县监测均价为 2804 元 / 平方米, 较 2017 年第一季度上涨 1.78%; 周至县监测均价为 2396 元 / 平方米, 较 2017 年第一季度上涨 0.29% 敬请参阅结尾处的报告说明 9
图 7 3 月西安市城六区及郊区县存量住宅天正 V 估价智能评估系统均价 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 6 月存量住宅均价 环比 7604 6911 6484 6808 5921 5857 5443 9353 9576 5326 5.77%5.67% 6.91%8.22% 3.92%8.00% 7.11% 7.54% 9.10% 4.02% 3629 3403 3492 2804 2911 1.78% 2396 1.78% 0.55%0.03% 0.29% 1.22% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 四 市场走势分析 2017 年 6 月, 西安市新建商品住宅市场现价涨量跌, 新建商品住宅成交面积和套数分别为 113.02 万平方米和 10018 套, 环比分别下降 2.45% 和 5.24%; 存量住宅市场也呈现价涨量跌 6 月西安市市政府对西安市住房交易政策调控加码 新房库存量持续减少, 去化周期降至 4.0 个月, 截至 6 月末, 全市新建商品住宅库存面积及套数分别为 614.44 万平方米 53965 套 六月份住宅库存面积及套数环比分别减少 23.37% 和 17.09%, 新房去库存速度较上月继续加快 西安市 2017 年上半年存量住宅成交价格不断涨高 6 月存量住宅成交量为 6781 套, 成交均价为 7007 元 / 平方米,2017 年上半年存量住宅成交总量为 33379 套 比去年上半年增加 16961 套 上半年西安市城六区热点板块房源价格持续涨高, 各郊区县存量住宅价格也呈现上涨趋势, 促使西安市存量住宅成交均价持续走高 预期西安房地产市场将趋于理性 2017 年西安市相继出台限购政策 放宽部分户籍准入条件 调整首付比例 6 月 28 号西安市调整住房交易政策, 此条政策一方面限制了之前进入的炒房客, 另一方面对二手房市场造成冲击, 也会使整个西安房地产市场供应有一定减少 ; 加之传统淡季的到来, 预计下半年西安市房地产市场将得到降温, 后期市场成交将出现回落 敬请参阅结尾处的报告说明 10
五 商业办公市场 1 6 月份新建商业用房成交均价环比下降 5.72%, 同比上涨 10.38% 6 月份, 全市新建商业用房成交均价为 22668 元 / 平方米, 环比上月的 24044 元 / 平方米 下降 5.72%, 比去年同期的 20537 元 / 平方米上涨 10.38% 图 8 去年同期以来全市新建商业用房成交均价 40000 元 / 平方米 35000 30000 25000 20537 22128 20341 21482 21118 23902 23003 22121 25601 25428 24044 22668 20000 16734 15000 10000 16.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 图 9 西安市新建商业用房 6 月成交单价热力图 2 6 月份新建商业用房成交面积环比上涨 42.69%, 同比上涨 95.66%; 上半年 累计成交面积为 47.8 万平方米 6 月份, 全市新建商业用房成交面积和套数分别为 11.23 万平方米和 940 套, 环比分别 敬请参阅结尾处的报告说明 11
上涨 42.69% 和 32.21%, 同比分别上涨 95.66% 和 187.46% 同期全市新建商品房成交面积为 157.37 万平方米, 新建商业用房成交面积占其比重为 7.14% 上半年, 新建商业用房累计成交面积和套数分别为 47.80 万平方米和 3724 套 ; 新建商业用房累计成交面积占商品房成交量比重为 4.74% 图 10 12 10 8 6 4 2 0 去年同期以来全市新建商业用房成交面积及其占比 3.08% 6.11% 4.99% 新建商业用房成交面积 占新建商品房成交面积比重 7.14% 4.39% 4.66% 4.32% 4.95% 5.38% 3.68% 3.76% 2.93% 2.43% 16.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 图 11 西安市新建商业用房 6 月成交面积热力图 3 6 月份新建办公楼成交均价环比上涨 53.65%, 同比上涨 62.80% 6 月份, 全市新建办公楼成交均价为 16651 元 / 平方米, 环比上月的 10837 元 / 平方米上涨 53.65%, 比去年同期的 10288 元 / 平方米上涨 62.80% 上半年, 新建办公楼累计成交均价为 12603 元 / 平方米 敬请参阅结尾处的报告说明 12
图 12 去年同期以来全市新建办公楼成交均价 18000 元 / 平方米 16651 16000 14000 12000 10000 10228 9670 11408 11077 10200 10882 11373 10950 10922 11634 10927 10837 8000 6000 16.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 图 13 西安市新建办公用房 6 月成交单价热力图 4 6 月份新建办公楼成交面积环比上涨 70.62%, 同比上涨 175.20% 6 月份, 全市新建办公楼成交面积和套数分别为 27.24 万平方米和 1912 套, 环比分别上涨 70.62% 和下降 7.00% 同期全市新建商品房成交面积为 157.37 万平方米, 新建办公楼成交面积占其比重为 17.31% 上半年, 新建办公楼累计成交面积和套数分别为 96.53 万平方米和 8587 套 ; 新建办公楼累计成交面积占商品房成交量比重为 9.57% 敬请参阅结尾处的报告说明 13
图 14 去年同期以来全市新建办公楼成交面积及其占比 30 万平方米 新建办公楼成交面积 占新建商品房成交面积比重 25.00% 25 17.31% 20.00% 20 15.00% 15 10 5 5.32% 5.94% 4.59% 4.90% 3.48% 5.54% 9.59% 10.28% 6.05% 6.71% 6.85% 10.90% 10.00% 5.00% 0 16.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 0.00% 图 15 西安市新建办公用房 6 月成交面积热力图 本报告版权属于西安天正房地产价格评估咨询有限公司所有 如需了解详情请联系我们, 联系电 话 :029-87639977 敬请参阅结尾处的报告说明 14