股票研究行业策略T dengxf@gsjq.com.cnt.cn 投资评级 增持 29 年 6 月 19 日 行业研究 房地产 在通胀和业绩预期中前行 房地产行业 29 年中期投资策略 行业指数走势 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% -1.% 投资要点 : 宏观经济复苏预期是房地产行业反转的决定因素 各方面的经济数据表明, 我国经济已出现企稳回暖的积极变化, 但回升的基础尚不稳固, 当前仍面临很大困难 特别是世界各主要经济体仍处于下行通道, 外需薄弱的局面没有得到根本性改变 从 -2.% -3.% -4.% 本质层面来看, 房地产行业的基本面取决于宏观经济 -5.% 8-6 8-7 8-8 8-9 8-1 8-11 8-12 9-1 9-2 9-3 9-4 9-5 9-6 近期房地产政策虽有博弈但依旧偏暖 国务院下调房地产项目 房地产 ( 申万 ) 上证综合指数 资料来源 :Wind 资讯 相关报告 : 房地产行业一季报情况点评 销售阶段性回暖带来投资机会 29 年房地产行业投资策略报告 投资资本金比例显示了政府对地产投资的鼓励态度, 有利于缓解今年以来房地产投资增速下滑的趋势 考虑到目前 CPI 指数仍在 -1% 以下, 政府保增长的任务还很艰巨, 短期内宽松的货币政策仍将延续 市场运行数据显示信心正在恢复 5 月份的各项数据陆续公布, 东吴证券研究所行业公司部 512-87668353 29 年 6 月 19 日 国房景气指数连续 16 月下滑后企稳反弹, 企业投资意愿上升, 房地产投资增速显著回升, 销售持续回升, 房地产市场开始呈现量价齐升局面, 新开工面积与土地购置面积等供应先行指标已开始环比上升, 销售回暖大为缓解开发商资金压力 从微观层面看,4 5 月份各大省市对改善性二套房贷款, 公积金贷款的优惠政策并未收紧, 甚至有进一步加大优惠力度的情况出现 下半年投资房地产股票的几个关键点 : 宏观经济复苏的预期 ; 宽松的货币政策 ; 销售好转促使企业基本面改善, 房价上升带来毛利率上升 ; 地产股估值泡沫 投资策略 基于经济复苏 通胀和上市公司业绩改善等多重预期之下, 我们按照以下几条投资思路选择下阶段房地产股票进行配置 :1 全国性的住宅开发行业龙头: 万科 A(2) 保利地产 (648);2 质地优良的细分区域龙头: 滨江集团 (2244) 金融街(42);3 重组题材类地产股:*ST 华控 (36) 荣丰控股(668);4 具有土地一级开发业务, 受益于土地市场升温的公司 : 云南城投 (6239) 南京高科 (664)
宏观经济复苏预期是房地产行业反转的决定因素 在宽松的货币政策和财政政策的推动下,28 年 12 月份以来部分经济指标出现了较快的底部回升的迹象, 投资持续扩大, 内需挖潜初见成效 国家统计局今天发布的信息表明,9 年前 5 月, 城镇固定资产投资 5352 亿元, 同比增长 32.9% 其中, 中央项目投资 4734 亿元, 同比增长 28.%; 地方项目投资 48786 亿元, 增长 33.4% 从产业看, 第一 二 三产业分别完成投资 915 亿元 2342 亿元和 29564 亿元, 同比分别增长 79.7% 29.1% 和 34.9% 另据海关统计,5 月份当月, 我国进出口总值 1641.3 亿美元, 同比下降 25.9%, 降幅比今年前 4 个月累计同比降幅加深 1.5 个百分点 其中出口 887.6 亿美元, 降幅加深 5.9 个百分点, 进口 753.7 亿美元, 降幅收窄 3.6 个百分点 5 月份的经济数据数据有喜有忧, 在一系列政策措施的刺激下, 中国经济已经出现了积极的变化, 比预料的要好 一些行业和企业生产正在逐步恢复, 市场信心提振, 经济活跃程度提高, 国内需求持续提升, 股市 房地产市场交易量扩大 整体来看, 在内需呈现升温态势的同时, 外需仍然持续萎缩 我国外贸形势将依然十分严峻, 世界经济尚未完全企稳, 在外部需求萎缩 贸易融资条件恶化 贸易保护主义抬头等综合影响下, 我国出口增长仍将维持偏弱格局, 预计近期难见明显好转迹象 各方面的经济数据表明, 我国经济已出现企稳回暖的积极变化, 但回升的基础尚不稳固, 当前仍面临很大困难 特别是世界各主要经济体仍处于下行通道, 外需薄弱的局面没有得到根本性改变 从本质层面来看, 房地产行业的基本面取决于宏观经济 固定资产投资独木支撑, 由于出口低迷不振, 消费的持续性不容乐观, 经济在复苏的道路上仍将面临一定的曲折 图 1: 近三年全国城镇固定资产投资情况 16 14 12 1 8 6 4 2 资料来源 :WIND 资讯 年度累计当月年度累计同比增长率 (%) 图 3: 近三年中国进出口增速情况 26 年 2 月 26 年 4 月 26 年 6 月 26 年 8 月 26 年 1 月 26 年 12 月 27 年 3 月 27 年 5 月 27 年 7 月 27 年 9 月 27 年 11 月 28 年 2 月 28 年 4 月 28 年 6 月 28 年 8 月 28 年 1 月 28 年 12 月 35 3 25 2 15 1 5 图 2: 近三年中国进出口情况 3 25 2 15 1 5 资料来源 :WIND 资讯 进出口商品总额 ( 亿美元 ) 出口商品总额 ( 亿美元 ) 进口商品总额 ( 亿美元 ) 贸易顺差 ( 亿美元 ) 图 4: 近两年我国社会消费情况 26 年 2 月 26 年 4 月 26 年 6 月 26 年 8 月 26 年 1 月 26 年 12 月 27 年 2 月 27 年 4 月 27 年 6 月 27 年 8 月 27 年 1 月 27 年 12 月 28 年 2 月 28 年 4 月 28 年 6 月 28 年 8 月 28 年 1 月 28 年 12 月 29 年 2 月
15 1 5-5 -1 26 年 2 月 26 年 4 月 26 年 6 月 26 年 8 月 资料来源 :WIND 资讯 进出口同比增长率 (%) 出口同比增长率 (%) 进口同比增长率 (%) 贸易顺差同比增长率 (%) 26 年 1 月 26 年 12 月 27 年 2 月 27 年 4 月 27 年 6 月 27 年 8 月 27 年 1 月 27 年 12 月 28 年 2 月 28 年 4 月 28 年 6 月 28 年 8 月 28 年 1 月 28 年 12 月 29 年 2 月 近期房地产政策依旧偏暖 资本金比例下调进一步松绑资金链 12 1 8 6 4 2 资料来源 :WIND 资讯 社会消费品零售总额 ( 亿元 ) 年度累计消费品零售总额 - 批发零售贸易业 ( 亿元 ) 年度累计消费品零售总额 - 批发零售贸易业 ( 亿元 ) 批零贸易占比 (%) 27 年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月 28 年 5 月 28 年 6 月 28 年 7 月 28 年 8 月 28 年 9 月 28 年 1 月 28 年 11 月 28 年 12 月 29 年 2 月 84.6 84.4 84.2 84 83.8 83.6 83.4 83.2 国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果, 保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35% 调低至 2%, 非普通商品房房从 35% 下调至 3% 这是房地产项目的资本金比例 本次国务院下调房地产项目投资资本金比例是自 1996 年资本金制度建立以来的首次调低, 显示了政府对地产投资的鼓励态度, 此时房地产市场正处于回暖之中, 对房地产企业是重大利好 尤其对于保障性住房和普通商品房项目, 投资主体的资本金投入回复到 96 年时的最低水平, 这对于保障性住房建设和部分资金压力较大的开发商有较为明显的帮助 本次对房地产开发项目资本金下调 5%-15%, 提高了房地产企业的资金杠杆效应, 减少了房地产企业的新投资压力, 提高了企业的负债能力和滚动开发能力, 从而大大缓解房地产企业的资金压力 虽然年初以来的持续热销使地产行业资金链有所好转, 但仍有部分开发商负债率在 7% 乃至 8% 以上, 因此资本金比例下调会对商品房开发项目起到推动作用 降低房地产投资的门槛, 有利于促进房地产行业投资的增长, 有利于缓解今年以来房地产投资增速下滑的趋势 宽松的信贷政策仍会继续根据央行公布的信贷数据,29 年前 4 月共新增贷款 5.17 万亿, 超过全年 5 万亿的计划, 其中 4 月份当月新增 5918 亿元, 同比多增 1229 亿元, 而根据目前市场的预测,6 月份的新增贷款规模很可能在 6 亿左右, 新增贷款规模并未明显收缩 需要强调的是, 伴随新增贷款持续注入, 而贷款余额存量不断膨胀, 由于翘尾因素还在衰退的实体经济短期内难以吸收迅速增长的资金, 市场资金流动性大增, 流动性释放的步伐屡屡超过市场的预期, 信贷规模的迅猛增长不仅仅是流向了基建项目, 房地产等资源品投资属性的增强也显而易见 考虑到目前 CPI 指数仍在 -1% 以下, 政府保增长的任务还很艰巨, 我们认为短期内收紧货币政策的可能性很小 图 5: 实际利率和房价
年率 (%) 12 1 贷款利率 :5-1 年 ( 左轴 ) 全国房价 ( 右轴 ) 同比 (%) 12 1 8 8 6 6 4 4 2 2-2 -2 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 资料来源 : 中信银行, 西班牙对外银行物业税更多还停留在讨论层面 5 月 2 日, 国家税务总局在网站上公布了 土地增值税清算管理规程 ;5 月 25 日, 中国 政府网公布 国务院批准发展改革委关于 29 年深化经济体制改革工作工作意见的通知, 同 事, 公布了发改委 关于 29 年深化经济体制改革工作的意见, 提到研究开征物业税 目前 有关物业税的很多细节还没有解决, 预计短期不会推出, 管理层此时提到研究开征物业税, 更 多是对房价上升预期的一个博弈, 短期是心理层面的影响, 不改变政府偏暖的政策态度 从微观层面看,4 5 月份各大省市对改善性二套房贷款, 公积金贷款的优惠政策并未收紧, 甚至有进一步加大优惠力度的情况出现, 目前政府对地产行业的偏暖政策还将延续, 而房地产 市场将按照市场的内在规律继续惯性向上 表 1: 来源于房地产业的政府收入 22 23 24 25 26 27 28 出售土地收入 十亿人民币 146 25 257 29 378 487 579 地方政府收入 十亿人民币 852 985 1,189 1,51 1,83 2,357 2,864 ( 占地方政府收入 %) % 17.1 2.8 21.6 19.2 2.7 2.6 2.2 数据来源 :WIND 市场运行数据显示信心正在恢复 国房景气指数连续 16 月下滑后企稳反弹国家统计局报告显示,9 年 5 月份全国房地产开发景气指数为 95.94, 较 4 月份提高 1.18 点, 这是该指数自 7 年 12 月以来连续 16 个统计月出现下跌后首次有较为明显回升, 同期资金来源分类指数和房地产开发投资指数的反弹尤为明显, 分别环比上升 2.32 点和 1.93 点 图 6: 房地产开发综合景气指数
11 15 1 95 9 27 年 8 月 27/9 资料来源 : 国家统计局网站企业投资意愿上升, 房地产投资增速显著回升 房地产行业研究报告 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月 28 年 5 月 28 年 6 月 28 年 7 月 28 年 8 月 28 年 9 月 28 年 1 月 28 年 11 月 28 年 12 月 29 年 2 月 29 年 3 月 29 年 4 月 29 年 5 月 9 年楼市持续回暖的背景下, 不久前还非常悲观的房地产企业的投资意愿已明显上升 1-5 月, 全国完成房地产开发投资 1165 亿元, 同比增长 6.8%, 增速比去年同期回落 25.1 个百分点, 但增幅比 1-4 月提高了 1.9 个百分点, 这已是房地产投资开发增速在今年 2 月触底以来, 连续第 三个月的提高 住宅开发投资同比增长 4.4%, 比 1-4 月同比增速提高 1 个百分点 我们再来看 5 月单月的数据 : 房地产开发投资同比增长 12%, 增速环比上升 5.6 个百分点 ; 住宅开发投资同 比增长 6.9%, 增速环比上升 3 个百分点 图 7: 房地产开发投资意愿上升 4 固定资产投资同比增长率 (%) 房地产投资同比增长率 (%) 35 3 25 2 15 1 5 26 年 4 月 26 年 8 月 26 年 12 月 27 年 5 月 27 年 9 月 28 年 2 月 28 年 6 月 28 年 1 月 29 年 3 月 资料来源 :WIND 资讯销售持续回升, 房地产市场开始呈现量价齐升局面 房地产成交量连续数月出现大幅增长 数据显示,9 年 1-5 月份, 全国商品房销售面积 24644 万平方米, 同比增长 25.5%, 比 1-4 月同比增速提高 8 个百分点, 其中商品住宅销售面积增长 26.7% 1-5 月份, 商品房销售额 11389 亿元, 同比增长 45.3%, 比 1-4 月同比增速提高 9.9 个百 分点其中商品住宅销售额增长 49.% 而 5 月单月商品房销售面积同比增长 51.3%, 增速比 4 月提高 12.3 个百分点 ; 销售金额同 比增长 75.6%, 增速比 4 月提高 11.9 个百分点 1-5 月 : 住宅销售面积同比增长 26.7%, 比 1-4 月同比增速提高 8.1 个百分点, 销售金额同比增长 49%, 比 1-4 月同比增速提高 1.4 个百分点
5 月 : 住宅销售面积同比增长 52.7%, 增速比 4 月提高 11.6 个百分点 ; 销售金额同比增长 8.2%, 增速比 4 月提高 9.8 个百分点 图 8: 商品房销售及竣工面积 商品房竣工面积 ( 亿平方米 ) 商品房销售面积 ( 亿平方米 ) 销售竣工比 9 8 7 6 5 4 3 2 1 26 年 4 月 26 年 6 月 资料来源 :WIND 资讯, 东吴证券研究所整理图 9: 商品房月度销售金额及销售价格 6 5 4 26 年 8 月 26 年 1 月 26 年 12 月 27 年 3 月 27 年 5 月 27 年 7 月 27 年 9 月 27 年 11 月 28 年 2 月 当月商品房销售额 ( 亿元 ) 销售竣工比大于 1 表明供不应求 销售均价 28 年 4 月 28 年 6 月 28 年 8 月 28 年 1 月 28 年 12 月 29 年 3 月 29 年 5 月 2.5 2 1.5 1.5 6 5 4 3 3 2 2 1 1 26 年 5 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 6 月 27 年 1 月 28 年 3 月 28 年 7 月 28 年 11 月 29 年 4 月 资料来源 :WIND 资讯, 东吴证券研究所整理新开工面积与土地购置面积等供应先行指标已开始环比上升 施工面积增速继续下降, 目前仍处于去库存化阶段 9 年 1-5 月, 全国房地产开发企业房 屋施工面积 21.85 亿平方米, 同比增长 11.7%, 增幅比 1-4 月回落.7 个百分点, 这已是施工面 积增速自 28 年 2 月以来连续第 14 个月的回落 ; 新开工面积同比下降 16.2%, 比 1-4 月同比增 速下降.6 个百分点 ; 竣工面积同比增长 22.4%, 比 1-4 月同比增速下降 4.7 个百分点 5 月当 月的数据为 : 商品房施工面积同比增长 4.1%, 增速环比下降 5.9 个百分点 ; 新开工面积同比下 降 17.7%, 增速环比下降 3.9 个百分点 ; 竣工面积同比增长 5.2%, 增速环比下降 24.3 个百分点 我们认为施工面积增速的回落, 是开发商自 8 年初开始的行业去库存化的结果 不过从目前销 售的情况来看, 我们判断, 施工面积的增速将会结束回落的态势, 跟随销售面积的增长而增长 新开工面积增速回落一方面说明开发商针对市场回暖的态度仍较为谨慎, 另一方面也是因为 8 年底开发商对市场悲观预期的延续, 但从近期土地市场交易活跃的情况来看, 开发商对未来行 业转好预期在加强, 这将体现在下半年的施工量和竣工量的增长上
无论是相关机构的数据统计, 还是通过跟踪调研各城市实际情况, 我们都观察到 5 月份全国商品房新开工面积已结束环比下跌, 而土地购置面积已开始出现环比上升 从累计增速角度, 新开工面积增速明显止跌, 而土地购置面积增速也出现了向上的拐点 图 1: 土地购置 开发面积及增速 土地购置面积 ( 亿平方米 ) 开发土地面积 ( 亿平方米 ) 土地购置面积增长率 (%) 开发土地面积增长率 (%) 4.5 8 4 6 3.5 3 4 2.5 2 2 1.5-2 1.5-4 26 年 3 月 26 年 7 月 26 年 11 月 27 年 4 月 27 年 8 月 27 年 12 月 28 年 5 月 28 年 9 月 29 年 2 月 -6 资料来源 :WIND 资讯, 东吴证券研究所整理图 11: 商品房新开工面积 施工面积及增速 施工面积 ( 亿平方米 ) 新开工面积 ( 亿平方米 ) 施工面积增长率 (%) 新开工面积增长率 (%) 3 4 25 3 2 2 15 1 1 5-1 26 年 3 月 26 年 7 月 26 年 11 月 27 年 4 月 27 年 8 月 27 年 12 月 28 年 5 月 28 年 9 月 29 年 2 月 -2 资料来源 :WIND 资讯, 东吴证券研究所整理表 2: 全国房地产市场运行数据 投资 单月及年度累计值同比增速 (%) 29 年 1-5 月 29 年 5 月 1-5 月 1-4 月 29 年 5 月 29 年 4 月 房地产开发投资 ( 亿 ) 1165 2875 6.8% 4.9% 12% 6.4% 住宅开发投资 ( 亿 ) 715 1991 4.4% 3.4% 6.9% 4% 开工建设 商品房施工面积 ( 万平米 ) 2185 17522 11.7% 12.4% 4.1% 1% 商品房新开工面积 ( 万平米 ) 357 7863-16.2% -15.6% -17.7% -13.8% 商品房竣工面积 ( 万平米 ) 162 2969 22.6% 27.1% 5.2% 29.5% 销售 商品房销售面积 ( 万平米 ) 24644 719 25.5% 17.5% 51.3% 39% 商品房销售金额 ( 亿 ) 11389 3393 45.3% 35.4% 75.6% 63.7% 土地 土地购置面积 ( 万平米 ) 9875 269-28.6% -28.6% -28.7% 12% 土地开发面积 ( 万平米 ) 8845 1767-13.2% -12.2% -17.1% -14.7% 数据来源 : 国家统计局, 东吴证券研究所整理销售回暖大为缓解开发商资金压力
9 年 1-5 月房地产开发企业资金来源合计达 17523 亿元, 同比增长 16.5%, 这是该指标自 8 年 12 月触底后连续 4 期攀升 其中, 国内贷款 3962 亿元, 同比增长 15.74%, 占比由 8 年 底的 19.2% 上升到 22.61% 定金及预收款 4158 亿元, 同比增长 17.19%; 利用外资同比增长首 次出现了下降, 降幅为 8.56% 我们认为, 这表明在宽松的货币政策和房屋销售持续回暖的背 景下, 开发商资金压力已大为缓解, 资金链情况大幅改善使得开发商的财务风险大为降低, 有 助提升其估值水平 图 12: 开发商资金压力大为缓解 25 资金来源合计累计同比增长率 (%) 国内贷款累计同比增长率 (%) 利用外资累计同比增长率 (%) 定金及预收款累计同比增长率 (%) 2 15 1 除利用外资增速下降外其余增速均连续反弹 5 26 年 5 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 6 月 27 年 1 月 28 年 3 月 28 年 7 月 28 年 11 月 29 年 4 月 -5-1 资料来源 :WIND 资讯, 东吴证券研究所整理 重点城市 5 月楼市成交情况 29 年 5 月全国住宅市场成交量连续第四个月环比走高,3 城市总成交面积环比增幅约为 9%, 近 8 成城市成交面积环比上涨 随着市场成交量的持续回升和传统销售旺季的到来,5 月 份开发商推盘数量继续扩大, 供应量明显增长 ; 就可售情况而言, 除苏州 青岛个别城市有小 幅增长外, 其他城市可售量继续缩小, 库存压力进一步缓解, 但与往年同期相比, 可售量仍偏 高, 库存压力仍然存在 在重点监测的 3 个城市中, 有 24 个城市住宅成交面积环比上升, 占 总城市数量的 8 成,3 个城市总成交面积环比上月增长 8.58%; 5 月份成交面积最大的为上海, 达到 267 万平方米, 其次是北京与重庆, 成交面积也接近 2 万平方米, 本月成交面积超过 1 万平方米的城市继续增加, 达到 11 个 5 月各城市住宅成交均价以上涨为主, 特别是在重点监 测的 1 个城市中, 能监测到价格的 7 个城市其住宅成交价格本月均有不同幅度的小幅上涨 表 3: 国内重点城市 5 月房地产销售情况 城市 可售套数 可售面积 ( 万m2 ) 成交套数 成交面积 ( m2 ) 环比 成交均价 ( 元 / m2 ) 环比 北京 119368 1584.23 17126 1981411-5.92% 13254 4.46% 上海 44979 631.6 24361 2673536 4.53% 1334 6.17% 天津 12223 128479 22.22% 6923 3.51% 重庆 122322 1239.94 21432 1948621-28.89% 4324 2.21%
深圳 39974 433.66 8479 775925 4.4% 1292 4.21% 广州 13156 143.89 1396 1412958 7.98% 杭州 19651 267.22 153 1874 55.65% 12938 1.41% 南京 3647 799 87328-4.51% 武汉 13959 1556.13 12192 1279216 1.81% 5224 4.3% 成都 14572 1289182 7.31% 苏州 33954 463.97 8751 11591 37.65% 6866 1.77% 青岛 58488 69.37 7555 744876 18.14% 宁波 87654 637 7315 7466 37.34% 9365.4% 厦门 2292 279.4 4134 498788 36.22% 7974-5.9 % 福州 38754 287.12 5297 56475 8.44% 7541 4.91% 东莞 8697 576 631331 5.92% 资料来源 : 搜房网, 中指研究院北京 可售面积连续六个月下降, 成交面积环比下跌, 价格自 29 年一路走高 5 月北京市商品住宅成交 17126 套, 成交面积 198.14 万平方米, 环比下跌 5.92%, 成交面 积在连续三个月环比上升后止升转跌,1-5 月总成交面积达到 744 万平米, 同比去年增长 94.26%, 虽然环比开始下降, 但同比增幅继续扩大 且从下图能够发现,5 月成交面积已经超过 26 年 27 年 28 年这以往三年的月均成交水平 5 月北京商品住宅价格环比 4 月份仍有约 5% 的 上涨, 这已是自 29 年 1 月以来的连续第 5 个月成交价格上涨 已基本恢复到去年同期的价格 水平 截止 5 月末, 北京市商品住宅可售面积为 1584.23 万平方米, 环比上月下降 5.46%, 可售 面积连续 6 个月下滑, 同比 28 年 5 月上涨比例约 3%, 可见北京市商品住宅库存压力已经得 到一定程度的缓解 图 13: 北京 5 月住宅成交情况 资料来源 : 搜房网, 中指研究院上海 成交面积同比增幅继续扩大, 成交价格连续三个月走高 5 月上海市商品住宅成交 24361 套, 成交面积 267.35 万平方米, 环比小幅上涨 4.53%,1-5 月总成交面积为 952 万平米, 同比去年增加接近 3%, 同比增幅继续扩大 上海商品住宅成交 价格最近三个月虽连续的小幅回升, 本月历经三个月重新返回到 1 万元 / 平米以上的价格水平 截止 5 月底上海住宅可售面积环比上月下跌超过 1%, 连续第 5 个月走跌, 且跌幅逐渐扩大,
与 28 年同期相比, 同比增幅由上月的近 3% 缩小到 1%, 库存压力逐渐开始缓和 图 14: 上海 5 月住宅成交情况 资料来源 : 搜房网, 中指研究院深圳 可售面积连续下滑, 成交面积高位运行, 价格持续回升 深圳在本轮楼市中率先反弹,5 月份深圳市商品住宅成交 8479 套, 成交面积 77.59 万平方 米, 环比小幅上涨 4.4%,1-5 月总成交面积达到 321 万平米, 同比去年暴涨 154.76%, 远好于 去年同期水平, 从下图可以发现,5 月份深圳商品住宅成交面积远好于以往三年各年的月均成 交水平, 且从 29 年 3 月到 5 月的最近三个月, 成交面积一直在高位水平平稳运行 5 月深圳 商品住宅成交价格连续第三个月环比上升 深圳 5 月末商品住宅可售面积为 433.66 万平方米, 环比下跌 13.29%, 最近 6 个月连续走跌, 住宅存量不断消化, 该值已经小于 28 年的同期可 售水平, 但与 27 年同期相比, 仍有近 1/4 的增长比例 图 15: 深圳 5 月住宅成交情况 资料来源 : 搜房网, 中指研究院重庆 5 月成交面积环比下跌, 成交价格创新高 5 月重庆市商品房可售面积环比下降约 6%, 同比去年有近 1% 的增幅, 去库存周期有了明 显下降, 库存压力近一步缓和 5 月重庆市商品房成交 21432 套, 成交面积 194.86 万平方米, 环比下跌 28.89% 1-5 月总成交面积达到 932 万平米, 同比去年增长 84.55%, 与 1-4 月近一倍 的同比增幅相比, 有所缩小 ; 但从下图可以看出 5 月份商品房成交面积远远超过以往三年各年
的月均成交水平, 说明本月市场表现依旧良好 5 月重庆商品房成交价格继续回升, 达到 4324 元 / 平方米, 创造了历史最高水平 图 16: 重庆 5 月住宅成交情况 资料来源 : 搜房网, 中指研究院 下半年投资房地产股票的几大关键点 宽松的货币政策 许多学者的研究已经表明, 房地产周期与货币政策紧密相关, 当政府采取较低的利率水平时, 会促使房地产价格上涨, 而较高的利率水平会导致房地产价格下跌 在房地产行业处于萧条时, 往往也是经济周期处于低谷的时期, 央行都会采取降低利率 增加信贷等货币政策来刺激经济增长 此时较低的房地产价格和利率水平都会逐步带动房地产消费需求, 推动经济和房地产业复苏 在房地产复苏阶段, 随着经济的增长, 居民收入和预期都会增加, 居民对房地产需求快速上升 同时, 房地产价格也在回升, 金融机构发放信贷的动力增加, 从而迅速把房地产业推至繁荣阶段 在房地产繁荣阶段, 经济周期也处于顶部, 此时通货膨胀率往往较高, 为了遏止通胀和防止经济过热, 央行将采取提高利率 收缩信贷的货币政策, 在这样的经济环境下, 居民对于房地产的需求迅速减少, 房地产业快速步入衰退期 在房地产业进入衰退阶段, 金融机构为保证资产的安全, 大幅度缩减信用, 严格审查贷款, 使房地产业得不到必要的信贷支持而进入萧条阶段, 消费者也因严格的个人房贷而减少对住房的消费 图 17: 房地产周期与信贷政策 经济处于低谷, 房地产萧条 降低利率等宽松的信贷政策 房地产消费需求上升, 行业复苏 利率提高, 收入下降, 房屋需求减少 经济增长, 收入和预期增加 遏制高通胀, 收缩信贷政策 房地产业快速繁荣, 经济达到顶部 房地产价格回升, 金融机构放贷意愿上升
通胀预期 9 年以来, 全球流动性泛滥, 市场资金充裕, 资源类产品价格有大幅上涨趋势 随着 8 年初以来的实体经济下滑, 国内部分中低端制造型企业及时收缩产能, 以备过冬 到 9 年初, 国家 4 万亿投资拉开经济刺激的大幕, 但由于外贸形势尚未好转, 出口转内需也没有进入全面开花阶段, 所以这些企业主仍然没有将资金积累投入恢复生产中, 市场资金流动性大增 流动性释放的步伐屡屡超过市场的预期, 信贷规模的迅猛增长不仅仅是流向了基建项目, 房地产行业的受益也显而易见 全球流动性充裕增强了未来发生通胀的预期, 在这样的经济背景下, 房产的投资品属性再次显现出来, 楼市价格将会被推高, 因此房地产股值得持续关注 销售好转促使企业基本面改善, 房价上升带来毛利率上升 由于销售速度持续超越市场预期, 开发商纷纷改变原来制定的优惠措施, 减小打折力度, 甚至开始小幅提价, 同时通胀预期抬头导致中高端改善性 投资性需求不断入市,4 月以来我们持续关注的 3 个大中城市周成交均价普遍出现了不同程度的上涨 供应指标的持续回落和楼市销售的火爆形成了鲜明的对比, 预示着供求形势将不断改善, 销售竣工比再次回到 1 以上 部分可售面积不足半年的大中城市甚至将出现中短期供不应求的情况, 使得房价重回上升轨道, 从而改善开发商的利润率 销售的好转加快了开发商资金回笼的速度, 不仅改善了房企的现金状况, 同时房价上涨的预期也止住了逐步下滑的项目毛利率, 另外房价重回上升通道也令不少企业在 8 年计提的巨额存货减值准备 9 年冲回的可能性大大增加, 这都将大为改善房地产企业的业绩状况 估值泡沫 在 7 房价疯狂上涨的时期, 政府为了抑制过快上涨的房价, 有利于未来更长时间内房地产市场的健康发展, 出台了一系列调控措施, 一度令部分一线城市房价大幅调整 但随后到来的全球金融危机打乱了政府的调控计划, 由于政府对经济下滑的担心, 在保增长的目标下较为明确且积极的通过利率政策 信贷政策刺激投资及消费需求, 使得房地产行业调整的幅度和时间都比较有限, 也意味着行业的泡沫难以有效的消除, 甚至随着流动性的增强, 主要的一线城市房价泡沫将维持 资本市场将提前反映行业走势, 随着地产板块企业业绩改善的预期逐渐增加, 房价泡沫仍在维持, 房地产股票估值泡沫也将延续 销售持续回暖之后,8 年以来进行的去库存化过程将有效的提升公司业绩, 现金流改善提升未来增长潜力, 而未来新增土地储备和房价的走强有利于公司 NAV 的提升 投资策略 我们在前期所撰写的 29 年房地产行业投资策略报告 中指出, 从估值的角度看重点房地产公司从 P/E P/B 看, 已经接近历史最低位, 房价下跌的风险得到了一定程度的释放, 我们预计从 29 年第二季度之后我国房地产市场困境将会逐步走向明朗, 目前来看这一预测正在成为现实 我们在二季度房地产行业投资策略 销售阶段性回暖带来行业投资机会 一文中认为,
房地产行业在政策的累积效应下, 刚性需求得到一个集中释放, 尽管出现了阶段性的回暖, 但在全球主要经济体尚没有任何好转迹象前就此断言我国房地产已经回暖尚显过于急躁, 行业回暖决定于宏观经济的转好 销售策略的调整以及政策面专门针对房地产调控措施的出台, 虽然不能就此确定行业已经回暖, 但阶段性的销售升温必将反映到未来的企业业绩上, 而业绩最终又会反映到二级市场的股价上来, 因此, 行业阶段性投资机会已经到来, 建议配置地产股 近期一些发达国家的经济数据出现好转, 经济企稳复苏的迹象进一步显现, 与此同时, 美国数量型宽松货币政策导致美元持续走弱 受主要经济体经济数据好转和美元持续走弱双重影响, 通胀预期开始升温 国际原油 有色金属等大宗商品价格大幅上涨 在通胀环境下, 房地产行业也将迎来向好机会 房地产具有投资型资产属性, 逐渐升温的通胀预期以及宽信贷低利率营造的金融环境, 将释放出更多的投资性需求 投资性需求的释放将对冲刚性需求的下降, 地产股尤其是地产储备量大的品种有望迎来向好机会 实际上,5 月份重点城市成交量除北京小幅回落外, 其余均继续回升 从我们前期赴深圳实地调研的情况来看, 去库存化的节奏比市场预想要快, 市场需求正由刚性需求为主, 转型成以投资需求为主, 从一线城市的回暖逐步向二三线城市普遍回暖扩散 经济复苏的预期和充裕的流动性让市场对通胀的到来这一认同开始升温, 全球资产价格也逐步走高, 房地产价格上涨的预期逐渐强烈, 地产板块近期较好走势已经部分反映房价见底回升的预期, 随着行业反转的确立, 我们认为地产板块估值泡沫将延续, 建议逢低吸纳具有持续增长潜力的龙头地产公司, 重点关注具有明显估值吸引力的二三线地产股 基于经济复苏 通胀和上市公司业绩改善等多重预期之下, 我们按照以下几条投资思路选择下阶段房地产股票进行配置 :1 全国性的住宅开发行业龙头: 万科 A(2) 保利地产 (648);2 质地优良的细分区域龙头: 滨江集团 (2244) 金融街(42);3 重组题材类地产股 :*ST 华控 (36) 荣丰控股(668);4 具有土地一级开发业务, 受益于土地市场升温的公司 : 云南城投 (6239) 南京高科(664) 风险提示 : 1 实体经济迅速好转, 房价快速上升, 国家为防止房价过快上涨采取宏观调控政策 ; 2 宏观经济进一步恶化, 带来外围不利影响 表 4: 重点公司估值比较 收盘价 ( 元 ) EPS PE 住宅开发类 (6 月 18 日 ) 28 29 21 28 29 21 万科 A 2 11.92.37.43.5 32.22 27.72 23.84 招商地产 24 29.81.65.94 1.22 45.86 31.71 24.43 中粮地产 31 11.9.35.48.69 31.68 23.1 16.7
*ST 华控 36 4.89 -.35.44.53-13.97 11.11 9.23 银基发展 511 4.28.11.15.25 38.91 28.53 17.12 渝开发 514 13.6.2.26.3 68 52.31 45.33 亿城股份 616 7.45.34.44 15.56 2.59 15.91 荣丰控股 668 14.99 1.26.75.9 11.89 19.99 16.66 苏宁环球 718 13.68.56.68.82 24.43 2.12 16.68 福星股份 926 9.56.6.78.96 15.93 12.26 9.96 世荣兆业 216 7.39.22.33.43 33.59 22.39 17.19 合肥城建 228 13.36.59.79.67 22.64 16.91 19.94 滨江集团 2244 13.45.61.75.97 22.5 17.93 13.87 保利地产 648 25.82.91 1.18 1.48 28.37 21.88 17.45 冠城大通 667 13.1.56.7.81 23.23 18.59 16.6 万通地产 6246 9.47.52.43.52 18.21 22.2 18.21 北京城建 6266 16.28.61.79.82 26.69 2.61 19.85 天房发展 6322 5.98.1.15.25 59.8 39.87 23.92 华发股份 6325 19.49.88.92 1.4 22.15 21.18 18.74 金地集团 6383 14.88.65.75.89 22.89 19.84 16.72 栖霞建设 6533 6.87.23.28.54 29.87 24.54 12.72 万业企业 6641 9.51.75.88.91 12.68 1.81 1.45 中华企业 6675 13.85.43.5.63 32.21 27.7 21.98 苏州高新 6736 5.81.23.33.39 25.26 17.61 14.9 张江高科 6895 14.71.34.59.88 43.26 24.93 16.72 云南城投 6239 19.9.2 1.85 2.59 99.5 1.76 7.68 南京高科 664 18.73.56.7.64 33.45 26.76 29.27 平均 3.61 22.66 18.18 商业地产类金融街 42 12.74.38.48.57 33.53 26.54 22.35 中国国贸 67 11.17.35.46.57 31.91 24.28 19.6 浦东金桥 6639 15.3.37.46 5. 4.54 32.61 陆家嘴 6663 25.88.47.58.62 55.6 44.62 41.74 北辰实业 61588 5.65.13.38.25 43.46 14.87 22.6 平均 42.79 3.17 27.78