房地产 I 年度策略 房地产行业 :218 年度投资策略报告 217 年 12 月 29 日 龙头优势凸显, 关注业绩确定性与抗风险能力 看好 ( 维持 ) 217 年房地产板块表现弱于大盘 217 年房地产板块下跌.11%( 截至 12 月 28 日 ), 排名中信 29 个一级行业的涨幅榜第 14 位 同期上证综指上涨 6.21%, 沪深 3 指数上涨 21.41%, 房地产板块走势弱于大盘 市场表现截至 217.12.28 分类调控与长效机制有利于房地产市场保持平稳房地产调控政策的有效性得到了充分的检验, 作为调控重点的一二线城市房价与市场成交量得到了抑制, 去库存政策改变了三四线城市的预期, 全年市场平稳增长 展望 218 年, 分类调控 因城施策作为主基调不会改变, 通过短期调控政策引导需求, 保持政策稳定性 同时, 继续通过不断完善的住房租赁制度作为抓手加快住房制度和长效机制的建立 未来调控政策对房地产市场的冲击有望随着房价的逐步平稳而逐渐减小 市场延续分化, 龙头公司强者恒强 217 年, 房地产调控与去库存政策并存, 一二线城市与三四线城市市场情况分化, 三四线城市的市场回升弥补了一二线城市政策调控导致的下滑, 全国房地产开发投资增速小幅上升, 商品房销售面积和销售额平稳增长, 土地市场呈现补库存效应, 调控政策效果显现, 房价涨幅高位回落 218 年政策预期平稳, 一二线城市房地产市场销量有望低位反弹, 三四线城市销量高位回落的可能性较大, 市场总体有望平稳 今年市场最为明显的特征是房地产集中度进一步提升, 前十房企的市场占有率快速提升, 强者恒强, 随着融资成本上升, 土地市场竞争激烈, 未来这一趋势会继续加强 投资策略重点上市房地产公司销售增速高于全国平均水平, 叠加房价上涨带来的毛利率回升, 房地产整体业绩增长确定性强 随着房价涨幅回落, 政策压力减轻, 地产板块估值未来有修复的空间 目前地产板块相对估值处于低位, 维持行业看好评级 大型房企土地储备丰富 城市布局合理 抗风险能力强, 未来业绩增长的确定性更高 推荐公司为保利地产 (648) 金地集团 (6383) 招商蛇口 (1979) 和世联行 (2285) 风险提示 1 宏观经济波动 2 房地产税加速推出 3 市场销售及房价跌幅超预期 分析师 : 易华强执业证书号 :S14951381 电话 :1-8555625 邮箱 :yihuaqiang@hrsec.com.cn 联系人 : 路哲伦电话 :1-855562 邮箱 :luzhelun@hrsec.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责声明部分
华融证券 目录 一 217 年房地产板块行情回顾... 4 二 房地产调控政策延续... 5 1 需求端 : 差异化调控降温热点城市房价, 抑制短期投机需求... 5 2 供应端 : 以房屋租赁为抓手加快长效机制建设... 6 三 基本面有望平稳, 结构延续分化... 8 1 房地产开发投资增速回升... 8 2 新开工平稳增长... 9 3 销售增速回落... 1 4 房价涨幅回落... 11 5 房地产行业资金同比增速回落... 13 6 土地成交同比大幅增长... 14 7 重点城市商品房成交面积大幅下滑... 14 8 一二线城市存销比处于合理水平... 15 9 房地产市场集中度快速提升... 16 四 行业评级与投资策略... 16 1 维持房地产业看好投资评级... 16 2 行业投资策略... 17 五 风险提示... 19 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2
华融证券 图表目录 图表 1:217 年中信 29 个一级行业指数涨跌幅... 4 图表 2:217 年房地产板块相对沪深 3 超额收益... 4 图表 3:217 年房地产子板块涨跌幅 (%)... 4 图表 4: 差异化调控政策促使房价出现拐点... 5 图表 5:25 个国家和地区住房拥有率及人均 GDP 情况...8 图表 6: 全国房地产开发投资增速回升... 9 图表 7: 全国房屋新开工面积同比增长... 1 图表 8: 全国房屋施工面积增速持续回落... 1 图表 9: 全国商品房销售面积增速回落... 11 图表 1: 全国商品房销售额增速回落... 11 图表 11:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数环比... 12 图表 12:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数同比... 12 图表 13: 前 11 月房地产开发资金来源合计... 13 图表 14: 定金及预收款同比增长... 13 图表 15: 个人按揭贷款同比增长... 13 图表 16:: 4 大中城市累计土地成交建筑面积同比... 14 图表 17:3 大中城市商品房成交面积同比大幅下滑... 15 图表 18: 一二线城市存销比处于较低水平... 15 图表 19: 房企销售额市场占有率快速提升... 16 图表 2: 房地产板块市盈率... 17 图表 21: 房地产板块市盈率相对沪深 3 溢价... 17 图表 22: 房地产板块市净率... 17 图表 23: 房地产板块市净率相对沪深 3 溢价... 17 图表 24: 重点公司盈利预测与评级... 19 请务必阅读正文之后的免责声明部分 3
食品饮料家电煤炭非银行金融电子元器件银行钢铁有色金属建材交通运输医药石油石化通信房地产汽车电力及公用事业餐饮旅游建筑电力设备基础化工综合机械商贸零售轻工制造农林牧渔国防军工计算机传媒纺织服装 华融证券 一 217 年房地产板块行情回顾 217 年以来,A 股房地产行业指数 ( 中信 ) 下跌.11%( 截至 12 月 28 日 ), 排名中信 29 个一级行业的涨幅榜第 14 位 同期上证综指上涨 6.21%, 沪深 3 指数上涨 21.41%, 房地产板块走势弱于大盘 图表 1:217 年中信 29 个一级行业指数涨跌幅 图表 2:217 年房地产板块相对沪深 3 超额收益 7% 4% 6% 5% 4% 3% 3% 2% 1% 2% % 1% % -1% -2% -1% -2% -3% -3% 216-12-3 217-1-2 217-2-1 217-3-3 217-3-24 217-4-14 217-5-5 217-5-26 217-6-16 217-7-7 217-7-28 217-8-18 217-9-8 217-9-29 217-1-2 217-11-1 217-12-1 217-12-22 房地产 ( 中信 ) 沪深 3 相对收益 全年 A 股市场呈现结构性行情, 以沪深 3 为代表的大市值股票稳步上涨, 中小股票跌幅较大 房地产板块内部结构分化也较为明显, 部分一线及二线公司涨幅居前, 截至 217 年 12 月 28 日, 中信房地产板块 153 只地产股中, 上涨家数为 34 只, 占比仅为 22.2%, 跌幅 3% 以上的股票 48 只, 占比达到 31.4%, 缺少业绩支撑的题材类个股跌幅较大 虽然房地产市场销售表现总体较好, 但多数中小地产公司业绩并未同步增长, 在激烈的市场竞争中反而被边缘化, 随着中小票估值的下调, 股价大幅下跌 图表 3:217 年房地产子板块涨跌幅 (%) 6 5 4 3 2 1-1 CS 房地产服务 CS 园区 CS 住宅地产 CS 商业地产 -2 请务必阅读正文之后的免责声明部分 4
华融证券 从子版块跌幅来看, 房地产服务板块受住房租赁政策刺激涨幅最大, 商业 地产跌幅最大 二 房地产调控政策延续 1 需求端 : 差异化调控降温热点城市房价, 抑制短期投机需求 回顾 21 年以及 213 年的房价大涨过程, 以抑制一 二线热点城市房价为主的房地产调控政策及时出台, 强有力的调控政策出台时点均成为房价环比涨幅的拐点, 其中一 二线城市房价最为明显 215 年 5 月, 新一轮房价上行周期开始, 到 216 年 9 月, 在房价持续上涨的背景下, 新一轮政策调控对涨幅较快的二线城市限购重启,12 月, 个别房价涨幅仍然较快的城市例如武汉 济南 郑州等, 分类调控的措施有所增强 217 年 1 月, 各部委召开会议明确今年工作任务, 因城施策进行房地产市场调控成为重点 217 年 3 月, 两会政府工作报告明确了今年房地产市场有三项重点工作 : 加强房地产市场分类调控 因城施策去库存 坚持住房居住属性 1 月, 房住不炒 被写进十九大报告, 强调住房居住属性已经成为今年房地产市场调控的大背景 在此之下, 分类调控 因城施策仍是 217 年房地产政策的主基调 图表 4: 差异化调控政策促使房价出现拐点 数据来源 : 华融证券整理 请务必阅读正文之后的免责声明部分 5
华融证券 217 年上半年, 在因城施策的导向下, 多城市密集出台调控政策, 且重点集中在一 二线城市聚集的京津冀 长珠三角以及中西部热点城市群中 其中, 京津冀城市群在环京 环雄安限制力度上不断升级, 北京及周边多个县 市出台限贷限购政策 4 月 1 日, 国务院决定设立雄安新区, 随即坚决严禁大规模开发房地产, 冻结全部房产过户并对周边市区县也同步进行限购限贷 长三角城市群, 中心城市上海加强商住管理, 南京扩大限购范围, 杭州提 高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限 在中心城市调控升级的同时, 周边三 四线城市也受到了调控收紧趋势的蔓延 珠三角城市群以几大城市圈协同调控为主 环广深城市圈以今年 3 月的广州限购升级加扩围, 深圳调控商办房为开端, 随后对周边二线城市采取了不同程度的限购政策 ; 海西城市群则是以对核心城市厦门提升限购门槛, 福州限贷升级为主 ; 海南在四月份全省限购, 调整房贷首付比例并开启限售模式 中西部城市群针对不同城市和不同板块进行了差异化调控, 例如成都对限购区域和非限购区域做出不同调整 ; 长沙在非本地户籍限购方面针对的湖南省内外户籍家庭进一步区分 ; 郑州扩大限购区域, 周边的开封实行限售并对房价涨幅作出限制 ; 长春 贵阳等市对公积金做出了调整 近日, 住建部部长在全国住房城乡建设工作会议上继续强调分类监管思路, 要求 抓好房地产市场分类调控, 满足首套刚需 支持改善需求 遏制投机炒 房 库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作 今年的差异化调控政策对热点城市及其周边房价的上涨起到了明显的抑制作用 根据国家统计局的数据显示 : 自 5 月份开始, 上海和北京出现房价环比 零增长, 深圳房价环比下跌 ;8 月份,15 个热点城市房价环比全面止涨, 其中北上广深四大一线城市更是 33 个月以来首次出现房价集体停涨 ;9 月份, 上海房价出现同比下跌 ; 至 11 月份,11 个热点城市新建商品住宅价格跌回 1 年前, 一线城市新房价格和二手房价格同比涨幅更是已连续 14 个月回落 重点城市房地产市场集体降温, 有效抑制了投资投机需求 在坚持住房居住属性, 房住不炒 的要求下, 未来房地产市场调控政策会继续致力于去住房投资属性, 在需求端抑制房价过快上涨 2 供应端 : 以房屋租赁为抓手加快长效机制建设 年末的中央经济工作会议提出, 加快建立多主体供应 多渠道保障 租购 并举的住房制度 要发展住房租赁市场特别是长期租赁, 保护租赁利益相关方 请务必阅读正文之后的免责声明部分 6
华融证券 合法权益, 支持专业化 机构化住房租赁企业发展 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性, 分清中央和地方事权, 实行差别化调控 今年的会议未再延续之前 房住不炒 的相关定位提法, 说明目前对房地产行业的定位上已经有了统一明确的认识, 下一步的工作重心将是加快住房制度和长效机制的建立 今年出台的各地方限购限售等调控政策, 目的多在于相互配合控制热点城市房价上涨, 从而抑制短期投机需求 然而, 从长期来看, 还需要注重在供应端建立整体性的住房制度和长效机制 长短期政策协同, 才能实现对房地产新周期的稳步过渡, 完成 让全体人民住有所居 的目标 关于建立住房制度, 十九大报告改变了以往 购租并举 的说法, 租购并举 的新表述更加突出了发展住房租赁在建立整体住房制度和长效机制中的作用 以房屋租赁为抓手构建新型供应体系的过程中, 对报告中提到的 多主体供给 多渠道保障 也会带来更加全面的兑现 216 年国务院出台 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见, 明确提出培育住房租赁市场, 将整个市场的战略地位提升到一个新的高度 今年七月以来, 多地住房租赁政策开始密集出台, 从改善租赁住房供给 试点租购同权 鼓励扶持租赁企业等多角度加强对租赁行业的政策扶持 其中, 广州市政府 7 月 17 日发布了加快发展住房租赁市场工作方案, 赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益, 保障租购同权 ;7 月 2 日, 住建部联合发改委 公安部等合计九部委, 选取了 12 个城市作为住房租赁试点 ;8 月 28 日, 国土资源部确定在北京 上海等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点 除了试点城市以外, 各地也开始陆续出台住房租赁政策 其中,1 月全国共有 25 个城市发布有关房地产调控政策 34 次, 其中鼓励租赁相关政策有近 2 次 截至 1 月末, 全国已经有超过 12 个省份 5 个以上城市发布了租赁政策 从政策内容来看, 各地租赁政策主要围绕增加土地供应, 减少选择租赁居住的阻力, 并通过建立租购并举的住房制度, 鼓励租赁消费, 稳定租赁关系, 赋予租房者更多的权利 与发达国家相比, 我国住房拥有率水平明显居于高位 然而, 随着城镇化率的逐年提升, 大量农村人口向城市迁移, 因此居住问题并未因住房拥有率高而得到解决 目前大多数发达国家住房拥有率在 5%-65% 之间, 约有 1/3 至 1/2 的人口通过租房解决居住问题 随着我国市场化进程的深入以及未来房屋租赁政策 户籍制度的不断完善, 未来住房拥有率或将逐步下降 因此, 未来我过会有更多的人口选择租房, 房屋租赁市场会有客观的增长空间 请务必阅读正文之后的免责声明部分 7
住房拥有率 华融证券 图表 5:25 个国家和地区住房拥有率及人均 GDP 情况 12 1 8 6 尼泊尔 罗马尼亚斯洛伐克中国克罗地亚立陶宛俄罗斯波兰 墨西哥巴西 比利时 新加坡 新西兰加拿大瑞典荷兰澳大利亚法国日本英国美国 韩国 德国香港 瑞士 4 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 人均 GDP 数据来源 : 华融证券整理 展望 218 年, 分类调控 因城施策作为主基调不会改变, 通过短期调控政策引导需求, 保持政策稳定性 同时, 继续通过不断完善的住房租赁制度作为抓手加快住房制度和长效机制的建立 近几个月来, 全国大部分热点城市房价得到了有效控制, 其中一线城市房价同比涨幅更是已经经历了连续 14 个月的回落 未来调控政策对房地产市场的冲击有望随着房价的逐步平稳而逐渐减小 三 基本面有望平稳, 结构延续分化 217 年, 房地产调控与去库存政策并存, 一二线城市与三四线城市市场情况分化, 三四线城市的市场回升弥补了一二线城市政策调控导致的下滑, 全国房地产开发投资增速小幅上升, 商品房销售面积和销售额平稳增长, 土地市场呈现补库存效应, 调控政策效果显现, 房价涨幅高位回落 218 年政策预期平稳, 一二线城市房地产市场销量有望低位反弹, 三四线城市销量高位回落的可能性较大, 市场总体有望平稳 今年市场最为明显的特征是房地产集中度进一步提升, 前十房企的市场占有率快速提升, 强者恒强, 随着融资成本上升, 土地市场竞争激烈, 未来这一趋势会继续加强 1 房地产开发投资增速回升 请务必阅读正文之后的免责声明部分 8
28-2 28-9 29-4 29-11 21-6 211-1 211-8 212-3 212-1 213-5 213-12 214-7 215-2 215-9 216-4 216-11 217-6 华融证券 217 年 1-11 月份, 全国房地产开发投资 1387 亿元, 同比名义增长 7.5%, 增速比 1-1 月份回落.3 个百分点 今年以来, 在三四线城市销售大幅回升的 带动下, 房地产投资增速冲高回落, 全年有望比去年小幅增长 图表 6: 全国房地产开发投资增速回升 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 45 4 35 3 25 2 15 1 5 各月投资额 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 2 新开工平稳增长 217 年前 11 月, 房屋新开工面积 161679 万平方米, 增长 6.9%, 增速比 前 1 月提高 1.3 个百分点 今年房屋新开工面积增速前高后低, 基本与销售 面积增速保持同步, 全年新开工面积增速相比去年有望小幅回落 请务必阅读正文之后的免责声明部分 9
28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 217-2 217-8 28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 217-2 217-8 华融证券 图表 7: 全国房屋新开工面积同比增长 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 8 6 4 2-2 -4 各月房屋新开工面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%) 217 年前 11 月, 房地产开发企业房屋施工面积 768443 万平方米, 同比 增长 3.1%, 今年施工面积增速总体较为平稳 图表 8: 全国房屋施工面积增速持续回落 9 8 7 6 5 4 3 2 1 45 4 35 3 25 2 15 1 5 房屋施工面积累计值 ( 亿平米 ) 累计同比 (%) 3 销售增速回落 217 年前 11 月, 商品房销售面积 146568 万平方米, 同比增长 7.9%, 增 速比 1-1 月份回落.3 个百分点 商品房销售额 115481 亿元, 增长 12.7% 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1
28-2 28-9 29-4 29-11 21-6 211-1 211-8 212-3 212-1 213-5 213-12 214-7 215-2 215-9 216-4 216-11 217-6 28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 217-2 217-8 华融证券 销售面积和销售额增速均较上年明显回落, 全年维持下滑趋势, 平均房价涨幅 也较去年回落 图表 9: 全国商品房销售面积增速回落 2.5 2. 1.5 1..5. 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 各月商品房销售面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%) 图表 1: 全国商品房销售额增速回落 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 1 8 6 4 2-2 -4 各月商品房销售额 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 4 房价涨幅回落 根据国家统计局公布的数据,217 年 11 月,7 个大中城市中, 一线城市 新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降.1% 和.2% 二线城市新建商品 请务必阅读正文之后的免责声明部分 11
211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 216-9 217-1 217-5 217-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 216-9 217-1 217-5 217-9 华融证券 住宅和二手住宅价格环比分别上涨.5% 和.3%, 涨幅比上月分别扩大.2 和.1 个百分点 三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨.4% 和.3%, 涨幅均比上月扩大.1 个百分点 本轮房地产调控政策效果逐步显现, 重点一二线城市房价停涨, 三四线城 市房价涨幅也逐步放缓, 房价的平稳有利于政策预期的稳定, 也有利于房地产 长效机制的推出 图表 11:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数环比 2. 1.5 1..5. -.5-1. -1.5 7 大中城市新建商品住宅价格指数环比 图表 12:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数同比 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8 7 大中城市新建商品住宅价格指数同比 请务必阅读正文之后的免责声明部分 12
29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 217-2 217-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 217-2 217-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 216-8 217-2 217-8 华融证券 5 房地产行业资金同比增速回落 从房地产开发投资资金来源来看,217 年前 11 月, 房地产开发企业到位资金 139489 亿元, 同比增长 7.7%, 增速比 1-1 月份提高.3 个百分点 其中, 国内贷款 22649 亿元, 增长 18.%; 利用外资 147 亿元, 增长 11.7%; 自筹资金 45997 亿元, 增长 2.7%; 其他资金 7696 亿元, 增长 8.1% 在其他资金中, 定金及预收款 42817 亿元, 增长 15.%; 个人按揭贷款 21612 亿元, 下降 1.6% 受销售增速回落影响, 房地产开发资金同比增速回落, 个人按揭贷款同比 下降, 主要由于房地产调控政策影响, 部分城市购房首付比例提高 图表 13: 前 11 月房地产开发资金来源合计 16, 8 14, 7 12, 1, 8, 6, 4, 2, 6 5 4 3 2 1-1 房地产开发资金来源合计 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 图表 14: 定金及预收款同比增长 图表 15: 个人按揭贷款同比增长 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 12 1 8 6 4 2-2 3, 25, 2, 15, 1, 5, 18 16 14 12 1 8 6 4 2-2 -4 定金及预收款累计 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 个人按揭贷款累计 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 13
211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 216-9 217-1 217-5 217-9 华融证券 6 土地成交同比大幅增长 从统计的 4 个大中城市土地成交来看, 前 11 月成交土地规划建筑面积 11.49 亿平方米, 同比增长 41.13% 其中, 一线城市土地成交面积同比增长 71.18%, 二线城市土地成交面积同比上涨 4.46%, 三线城市土地成交面积上涨 32.74% 土地成交量大增, 一方面原因在于政府积极推出土地入市缓解供需矛盾, 另一方面开发商积极补充土地库存 图表 16:: 4 大中城市累计土地成交建筑面积同比 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 4 大中城市土地成交建筑面积累计同比 7 重点城市商品房成交面积大幅下滑 今年的市场明显分化, 虽然全国商品房成交面积平稳增长, 但一二线重点城市成交量下滑明显, 从重点关注的 3 个大中城市房地产成交来看, 前 11 月商品房成交面积累计同比下降 35.77%, 其中一线城市下降 38.15% 一二线重点城市是调控政策的集中区域, 市场成交受政策影响下滑明显 以此同时, 三四线城市受去库存政策支持, 房地产市场仍保持良好的增长态势, 并带动全国房地产开发投资平稳增长 请务必阅读正文之后的免责声明部分 14
211-1 211-6 211-11 212-4 212-9 213-2 213-7 213-12 214-5 214-1 215-3 215-8 216-1 216-6 216-11 217-4 217-9 华融证券 图表 17:3 大中城市商品房成交面积同比大幅下滑 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 3 大中城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 8 一二线城市存销比处于合理水平 从库存去化周期来看, 目前十大城市存销比为 34 周, 为今年以来的较低 水平, 其中一线城市存销比为 32 周, 二线城市存销比为 35 周 虽然重点城市 成交量下滑, 但由于较低的库存水平, 一二线城市存销比仍然较低 图表 18: 一二线城市存销比处于较低水平 18 16 14 12 1 8 6 4 2 213-1-6 214-1-6 215-1-6 216-1-6 217-1-6 1 大城市存销比 ( 周 ) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 15
华融证券 9 房地产市场集中度快速提升 在调控政策趋严 城市出现分化 市场竞争加剧的背景下, 房地产市场快速洗牌, 大型房企的市场占有率快速提升 今年前 11 月, 碧桂园销售金额突破 5 亿元, 全年预计销售额过 5 亿元的房企达 3 家 截至 217 年 11 月, 销售排名前 5 名的房企市场占有率达到 17.64%, 比去年全年提升 6.73 个百分点 排名前十及前二十的房企, 市场占有率也在快速提升 随着政策调控的深入, 房地产市场竞争愈加激烈, 优质资源将不断向大型 房企倾斜, 大型房企在融资成本 拿地能力 产品开发能力 销售能力 品牌 优势等各方面领先, 未来将延续 大者愈大 强者愈强 的局面 图表 19: 房企销售额市场占有率快速提升 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 前五房企前十房企前二十房企 四 行业评级与投资策略 1 维持房地产业看好投资评级 去年以来全国房地产销售额大幅增长, 重点上市房地产公司销售增速高于全国平均水平, 叠加房价上涨带来的毛利率回升, 房地产整体业绩增长确定性强 随着房价涨幅回落, 政策压力减轻, 地产板块估值未来有修复的空间 预计明年房地产板块投资机会将好于 217 年, 低估值与稳定的业绩增长仍是选择标的的主要标准, 维持房地产板块看好投资评级 请务必阅读正文之后的免责声明部分 16
华融证券 目前房地产行业 TTM 市盈率 17 倍, 市净率 2 倍, 均处于近几年来较低水平 从相对沪深 3 估值溢价来看, 市盈率与市净率溢价处于近几年最低水平, 结合房地产板块稳定的业绩增长, 地产板块具有较为明显的估值优势 图表 2: 房地产板块市盈率 45 4 35 3 25 2 15 1 5 212-1-6 213-1-6 214-1-6 215-1-6 216-1-6 217-1-6 房地产板块市盈率 (TTM) 图表 21: 房地产板块市盈率相对沪深 3 溢价 1.4 1.2 1.8.6.4.2 212-1-6 213-1-6 214-1-6 215-1-6 216-1-6 217-1-6 房地产板块市盈率相对沪深 3 溢价 图表 22: 房地产板块市净率 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1.5 212-1-6 213-1-6 214-1-6 215-1-6 216-1-6 217-1-6 房地产板块市净率 图表 23: 房地产板块市净率相对沪深 3 溢价 1.9.8.7.6.5.4.3.2.1 212-1-6 213-1-6 214-1-6 215-1-6 216-1-6 217-1-6 房地产板块市净率相对沪深 3 溢价 2 行业投资策略 最近两年来房地产市场格局快速分化, 龙头企业市场占有率进一步提升, 强者恒强, 小型房企生存艰难, 向其它行业的大规模转型也难以看到成功范例 大型房企土地储备丰富 城市布局合理 抗风险能力强, 未来业绩增长的确定性更高, 建议关注低估值 业绩稳定增长的公司 推荐公司为保利地产 (648) 金地集团 (6383) 招商蛇口 (1979) 和世联行 (2285) (1) 保利地产 (648) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 17
华融证券 规模居前的地产央企, 在全国 75 个城市拥有超过 7 万平方米的土地储备, 重点布局珠三角 长三角 京津冀 中部省会 成渝等全国主要的重点一二线城市 公司近年业绩增长稳健, 财务指标优异, 融资成本低 217 年前 11 月, 公司房地产销售额 2743 亿元, 同比增长 45.16%, 公司可结算资源丰富, 未来两年业绩有望保持较高速度增长 预计公司 217 年和 218 年营业收入分别为 1785 亿元和 2211 亿元, 归母净利润分别为 147 亿元和 184 亿元, 目前股价对应市盈率分别为 11 倍和 9 倍, 给予公司推荐评级 (2) 金地集团 (6383) 公司是老牌房地产一线龙头, 近两年重回高增长通道, 公司今年积极扩充土地储备, 布局重点二线城市及周边区域,217 年 1-11 月公司累计签约金额 1211.8 亿元, 同比增长 29.91%, 重点城市的房价上涨有利于公司保持较高的毛利率 预计公司 217 年和 218 年营业收入分别为 635 亿元和 753 亿元, 归母净利润分别为 68 亿元和 79 亿元, 目前股价对应市盈率分别为 8 倍和 7 倍, 一线地产中估值最低, 给予公司推荐评级 (3) 招商蛇口 (1979) 公司拥有深圳前海的优质土地储备, 未来资源有望加速释放, 布局长租公寓紧跟政策方向, 盘活优质资产, 重组完成后公司正步入新的发展快车道 217 年前 11 月签约销售金额 126 亿元, 同比增加 56.23% 预计公司 217 年和 218 年营业收入分别为 83 亿元和 984 亿元, 归母净利润分别为 115 亿元和 14 亿元, 目前股价对应市盈率分别为 14 倍和 11 倍, 给予公司推荐评级 (4) 世联行 (2285) 国家政策大力支持住房租赁发展, 公司的长租公寓已占得先机, 牵手 58 同城有望加速流量变现, 公司构建多样化的公寓运营体系, 传统代理销售业务保持较高增长 公司已连续 4 年保持复合增速超过 3% 的增长,217 年前三季度归母净利润同比增长 4.2% 预计公司 217 年和 218 年营业收入分别为 82 亿元和 15 亿元, 归母净利润分别为 9.7 亿元和 12.1 亿元, 目前股价对应市盈率分别为 24 倍和 19 倍, 给予公司推荐评级 请务必阅读正文之后的免责声明部分 18
华融证券 图表 24: 重点公司盈利预测与评级 代码 公司名称 收盘价 (217.12.28) EPS( 元 ) PE 17 18 19 17 18 19 投资评级 648 保利地产 13.71 1.24 1.55 1.88 11.1 8.8 7.3 推荐 6383 金地集团 12.62 1.51 1.74 2 8.4 7.3 6.3 推荐 1979 招商蛇口 19.61 1.45 1.77 2.18 13.5 11.1 9. 推荐 2285 世联行 11.8.47.59.74 23.6 18.8 15. 推荐 数据来源 : 华融证券 五 风险提示 1 宏观经济波动及货币政策变化 宏观经济波动和货币政策变化将对房地产行业产生明显影响 2 房地产税推出加快 房地产税推出将对行业产生较大的影响 3 房地产销售及房价超预期下跌 销售及房价下降将影响上市公司的盈利水平 请务必阅读正文之后的免责声明部分 19
华融证券 投资评级定义 公司评级强烈推荐推荐中性卖出 预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数升幅在 15% 以上预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数升幅在 5% 到 15% 预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数变动在 -5% 到 5% 内预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数跌幅在 15% 以上 行业评级 看好 预期未来 6 个月内行业指数优于市场指数 5% 以上 中性 预期未来 6 个月内行业指数相对市场指数持平 看淡 预期未来 6 个月内行业指数弱于市场指数 5% 以上 免责声明 易华强, 在此声明, 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告清晰准确地反映了本人的研究观点 本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿等 华融证券股份有限公司 ( 已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格 ) 已在知晓范围内按照相关法律规定履行披露义务 华融证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的资产管理和证券自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见和建议不一致的投资决策 本报告仅提供给本公司客户有偿使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 本公司会授权相关媒体刊登研究报告, 但相关媒体客户并不视为本公司客户 本报告版权归本公司所有 未获得本公司书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 传播, 不得以任何形式侵害该报告版权及所有相关权利 本报告中的信息 建议等均仅供本公司客户参考之用, 不构成所述证券买卖的出价或征价 本报告并未考虑到客户的具体投资目的 财务状况以及特定需求, 在任何时候均不构成对任何人的个人推荐 客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估, 并应同时考量各自的投资目的 财务状况和特定需求, 必要时可就研究报告相关问题咨询本公司的投资顾问 本公司市场研究部及其分析师认为本报告所载资料来源可靠, 但本公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证, 也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任 本公司及其关联方可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务, 敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响 华融证券股份有限公司市场研究部地址 : 北京市朝阳区朝阳门北大街 18 号 15 层 (12) 传真 :1-85556173 网址 :www.hrsec.com.cn 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2