华远地产股份有限公司2014年公司债券

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4 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司 ( 以下简称 中诚信证评 ) 因承做本项目并出具本评级报告, 特此如下声明 : 1 除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外, 中诚信证评 评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观 独立 公正的关联关系 2 中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务, 并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观 真实 公正的原则 3 本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律 法规以及监管部门的有关规定, 依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断, 不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况 本评级报告所依据的评级方法在公司网站 ( 公开披露 4 本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/ 及评级对象相关参与方提供, 其它信息由中诚信证评从其认为可靠 准确的渠道获得 因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响, 上述信息以提供时现状为准 中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性 准确度 完整性 及时性进行了必要的核查和验证, 但对其真实性 准确度 完整性 及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保 5 本评级报告所包含信息组成部分中信用级别 财务报告分析观察, 如有的话, 应该而且只能解释为一种意见, 而不能解释为事实陈述或购买 出售 持有任何证券的建议 6 本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效, 有效期为一年 债券存续期内, 中诚信证评将根据监管规定及 跟踪评级安排, 定期或不定期对评级对象进行跟踪评级, 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持 变更 暂停或中止, 并按照相关法律 法规及时对外公布 3

5 发行主体概况 ( 以下简称 恒大地产 或 公司 ) 前身为 广州市恒大房地产开发有限公司, 成立于 1996 年 6 月, 初始注册资本为 1,000 万元, 由广州天帝实业开发有限公司 (1997 年 3 月 18 日更名为 广州恒大实业集团有限公司, 以下简称 恒大实业 ) 和广州凯隆实业有限公司 ( 以下简称 凯隆实业 ) 出资组建, 持股比例分别为 90% 10% 2000 年 6 月, 公司按股东投入资本比例不变的原则, 以资本公积中的 1,000 万元转增注册资本 2002 年 8 月, 恒大实业将其对公司的 1,600 万元出资转让予许家印先生, 凯隆实业将其对公司的 200 万元出资转让予许家印先生 2003 年 8 月, 许家印先生将对公司的 1,600 万元及 200 万元出资分别转让予恒大实业和广州市超丰贸易有限公司 ( 以下简称 超丰贸易 ) 2003 年 8 月, 公司按原股东投入资本比例不变原则, 以资本公积中的 58,000 万元转增注册资本 2004 年 12 月, 超丰贸易将对公司的 6,000 万元出资转让予凯隆实业 2006 年 6 月, 恒大实业将对公司的 54,000 万元出资转让予凯隆实业, 转让完成后, 凯隆实业对公司出资 60,000 万元, 占公司总股本的 100%, 公司变更为一人有限公司 2008 年 3 月, 公司唯一股东凯隆实业更名为广州凯隆置业有限公司 ( 以下简称 凯隆置业 ) 2008 年 6 月, 凯隆置业对公司增资 190,000 万元 凯隆置业系由许家印先生通过 (2016 年 7 月 26 日后更名为中国恒大集团 ( 以下简称 中国恒大 )) 控制, 中国恒大于 2009 年 11 月在香港联交所上市, 股票代码 3333.HK 2016 年 10 月, 中国恒大发布公告称, 其境内附属公司凯隆置业及恒大地产与深圳经济特区房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 ( 以下简称 深深房 ) 签订合作协议, 深深房将以发行人民币普通股及支付现金的方式购买凯隆置业持有的恒大地产 100% 股权从而使凯隆置业成为深深房的控股股东 恒大地产拟通过与深深房重组以实现回归 A 股, 本次重组上市的标的资产主要为恒大地产的房地产开发业务, 基于此目的, 中国恒大将其全资子公司持有 4 的深圳市建设 ( 集团 ) 有限公司约 52% 股权 恒大 地产集团 ( 深圳 ) 有限公司约 51% 股权, 按账面净 值无偿划转给恒大地产 ; 恒大地产亦将不属于本次 重组上市的标的资产进行剥离, 将其持有的恒大旅 游集团有限公司股权及恒大地产集团 ( 南昌 ) 有限 公司股权无偿转让给同一最终控股公司控制的恒 大集团有限公司 目前恒大地产已完成房地产业务 的内部重组, 并取得香港联交所对中国恒大控股的 恒大地产在 A 股重组上市的正式分拆批复, 但由于 本次重组交易结构较为复杂, 该重组事项仍在进行 中 2016 年 12 月 2017 年 5 月及 2017 年 11 月, 1 公司三次合计引入 1,300 亿元战略投资, 引入股东 包括深业集团有限公司 山东高速集团有限公司等 大型国有企业, 深圳广田集团股份有限公司等上下 游企业以及中信聚恒 ( 深圳 ) 投资控股中心 深圳 市中融鼎兴投资合伙企业等金融机构等 截至 2018 年 12 月 31 日, 公司注册资本为 亿元, 凯隆 置业对恒大地产的持股比例为 63.46%, 实际控制 人许家印先生通过中国恒大等多层股权架构持有 公司 45.16% 股权 恒大地产主营房地产开发 物业投资及物业管 理, 以房地产开发为主, 系中国恒大房地产开发业 务在中国境内最主要的运营平台 目前中国恒大业 务包括房地产 高科技 旅游 健康四大产业, 是 国内项目覆盖城市最多, 品牌影响力最广, 综合实 力最强的房地产开发企业之一 截至 2018 年 12 月 31 日, 公司资产总额 16, 亿元, 负债总额 13, 亿元, 所有者 1 公司于 2016 年 12 月 2017 年 5 月及 2017 年 11 月分次引入战略投资 300 亿元 400 亿元及 600 亿元, 在前两轮的战略投资协议中, 恒大地产承诺 2017~2019 年分别实现不少于 243 亿元 500 亿元及 550 亿元的净利润 ( 经扣除非经常性损益 ), 并承诺于 2020 年 1 月 31 日前完成重组事项 ; 在第三轮的战略投资协议中, 恒大地产承诺 2018~2020 年分别实现不少于 500 亿元 550 亿元及 600 亿元的净利润 ( 经扣除非经常性损益 ), 并承诺于 2021 年 1 月 31 日前完成重组事项 同时均承诺在订立重组协议前及在正常持续经营前提下, 每一年度将其 68% 的净利润分配给其股东 在实际履行中, 如若实际净利润小于该承诺, 公司则按相关比例派给投资者股息 ; 如若未按时完成重组事项, 而未能完成并非相关投资者造成, 则投资者有权向凯隆置业提出以原有投资成本回购投资者所持有恒大地产股权或凯隆置业无偿向投资者转让恒大地产股份作为补偿

6 权益 ( 含少数股东权益 )3, 亿元, 资产负债 率 80.30%;2018 年公司实现营业收入 4, 亿 元, 净利润 亿元, 经营活动净现金流 1, 亿元 本期债券概况 表 1: 本期债券基本条款 发行主体 基本条款 2019 年公开发行公司债券名称债券 ( 第一期 ) 本期公司债券品种一发行规模不超过 200 亿元 ( 含 200 亿元 ), 品种二发行规模不超过 200 亿元 ( 含 200 亿元 ); 本期债券设品种间回拨选择权, 回拨比例不受限制, 发行人和主承销发行规模商将根据本期债券发行申购情况, 在总发行规模内, 由公司和主承销商协商一致, 决定是否行使品种间回拨选择权 ; 本期债券品种一和品种二总计发行规模不超过 200 亿元 ( 含 200 亿元 ) 本期债券分为两个品种, 品种一为 4 年期, 附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者债券期限回售选择权 ; 品种二为 5 年期, 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权 本期债券为固定利率债券, 票面年利率将根据债券利率簿记建档结果确定 本期债券采用单利按年计息, 不计复利 每年偿付方式付息一次, 到期一次还本, 最后一期利息随本金的兑付一起支付 募集资金本期债券募集资金扣除发行费用后, 拟用于偿用途还到期或回售的公司债券 支付公司债券利息 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 行业分析 房地产行业概况 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一, 在 国民经济发展中起着重要作用 自改革开放以来, 中国房地产行业得到快速发展, 国房景气指数持续 提升, 并于 2007 年 11 月达到历史顶点 点 此后, 受 2008 年次贷危机和紧缩货币政策影响, 国内房价出现十年来的首次下跌 ;2009 年随着国家 信贷宽松政策出台, 商品房销售情况有所好转 ; 2010 年以来, 为抑制房价过快上涨, 国务院先后出 台多项调控政策, 房地产市场再次步入调整阶段 ; 2012 年, 在中央继续保持从紧政策的同时, 地方政 府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求, 商品 房销售开始逐步回升 ;2014 年, 房地产市场短期供 5 过于求, 且受价格预期变化等因素影响, 房地产市 场销售下滑, 国房景气指数亦随之下降 ; 进入 2015 年, 随着一系列宽松的行业政策出台, 国房景气指 数自 2015 年 6 月开始有所回升并于下半年企稳, 上升态势延续至 2016 年上半年 2016 年 10 月以来 部分重点城市陆续出台限购 限贷等房地产调控政 策, 国房景气指数有所调整, 但仍较上年同期有所 上升 2017 年以来国房景气指数持续上行, 于 2017 年 12 月达到 点, 但 3 月以来受部分城市不 断加大房地产调控力度影响, 景气指数上升增速出 现明显回落 进入 2018 年, 各线城市调控政策持 续高压,1~4 月国房景气度持续回落, 但得益于 4 月份央行定向降准改善外部资金流动性,5~9 月期 间国房景气度有所回升,9 月份上涨至 点 9~12 月, 国房景气指数小幅回落,12 月为 点, 比 9 月份下降 0.16 点 图 1:2011~2018 年国房景气指数 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 图 2:2010~2018 年全国房地产开发投资情况 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 单位 : 亿元 在房地产投资方面, 受益于宽松的行业政策, 2016 年房地产行业全面回暖, 良好的销售情况提振 了房企信心, 当年房地产投资增速有所提升, 全年

7 累计完成房地产开发投资 102,581 亿元, 同比增长 6.88%, 增速较上年上涨 5.89 个百分点 自 2016 年 10 月以来, 各地房地产市场调控政策持续收紧, 但全国房地产开发投资增速仍维持在当前水平, 2017 年全国累计完成房地产开发投资 109,799 亿元, 同比增长 7.04%, 全年整体增速与上年基本持平 2018 年以来, 各线城市调控政策未出现明显放松, 加之外部融资环境持续收紧, 房企为尽快回笼资金, 加快房地产开发建设节奏,2018 年全国房地产开发投资较上年同期增长 9.53% 至 120,264 亿元, 增速较上年同期上升 2.49 个百分点 房地产开发投资资金的到位情况方面, 2016~2018 年房地产开发企业到位资金分别为 144,214 亿元 156,053 亿元和 165,963 亿元, 年均复合增长率 7.3%; 同期增速分别为 15.2% 8.2% 和 6.4% 从资金来源来看, 房企资金来源中自筹资金规模呈上升趋势, 分别为 49,133 亿元 50,872 亿元和 55,831 亿元, 占比分别为 34.1% 32.6% 和 33.6%; 定金及预收款规模及其占比呈快速上升态势,2016~2018 年房企资金来源中定金及预收款规模为 41,952 亿元 48,694 亿元和 55,418 亿元, 占比从 2016 年的 29.1% 上升至 2018 年的 33.4%; 同期国内贷款分别为 21,512 亿元 25,242 亿元和 24,005 亿元, 个人按揭贷款分别为 24,403 亿元 23,906 亿元和 23,706 亿元, 受外部资金环境紧缩影响,2018 年国内贷款和个人按揭贷款同比分别下降 4.9% 和 0.8% 在去杠杆的环境下, 房企资金压力上升, 开发投资资金对其内部流动性资金的依赖性提高 表 2:2016~2018 年房地产开发投资资金来源 单位 : 亿元 % 指标 资金来源合计 144, , ,963 同比增长 其中 : 自筹资金 49,133 50,872 55,831 占比 同比增长 国内贷款 21,512 25,242 24,005 占比 同比增长 利用外资 占比 同比增长 定金及预收款 41,952 48,694 55,418 占比 同比增长 个人按揭贷款 24,403 23,906 23,706 占比 同比增长 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 施工方面, 近年房地产新开工面积呈现稳步增 长态势 具体来看,2016 年, 在一 二线重点城市 房地产市场景气度明显提升的带动下, 房企纷纷加 快开发节奏以及时补充可售货源, 全国房地产当年 累计新开工面积 166,928 万平方米, 同比上升 8.1% 2017 年, 随着房地产政策的持续收紧, 当期房地产 开发企业房屋新开工面积为 178,654 万平方米, 增 速较上年回落 1.1 个百分点至 7.0%, 同期全国商品 房新开工面积与销售面积差额 ( 差额 = 新开工面积 - 销售面积 ) 为 9,246 万平方米, 同比下降 3.5%, 商 品房库存去化压力下降 在外部融资环境持续收紧 的背景下, 基于对内部流动性资金的需求, 房企加 快了项目新开工进度,2018 年商品房新开工面积完 成 209,342 万平方米, 同比增长 17.2%, 增速比 2017 年提高 10.2 个百分点 从新开工面积与销售面积的 差额来看,2018 年, 全国商品房新开工面积与销售 面积差额较上年同期大幅增长 307.6% 至 37,688 万 平方米 6

8 图 3:2010~2018 年商品房新开工与销售面积差额单位 : 万平方米资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理从销售情况看,2016 年, 在宽松的行业政策带动下, 我国商品房成交量大幅提升, 当年全国商品房销售面积与销售额分别为 157,349 万平方米和 117,627 亿元, 分别同比增长 22.5% 和 34.8%; 其中商品住宅销售面积和销售额分别同比增长 22.4% 和 36.1% 2017 年, 全国商品房销售面积和销售额分别为 169,408 万平方米和 133,701 亿元, 分别同比增长 7.7% 和 13.7% 2018 年, 全国商品房销售面积和销售额分别为 171,654 万平方米和 149,973 亿元, 同比分别增长 1.3% 和 12.2%, 增速较上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.47 个百分点, 受房地产调控政策持续的影响, 房地产销售增速放缓明显 其中,2018 年住宅销售面积同比增长 2.2%, 销售额同比增长 14.7%; 办公楼销售面积同比下降 8.3%, 销售额同比下降 2.6%; 商业营业用房销售面积同比下降 6.8%, 销售额同比增长 0.7% 图 4:2010~2018 年商品房销售情况 国商品房销售的主要区域, 但其商品房销售增速落后于其他区域 2018 年, 东部地区商品房销售额 79,258 亿元, 同比增长 6.5%; 中部地区商品房销售额 33,848 亿元, 同比增长 18.1%; 西部地区商品房销售额 31,127 亿元, 同比增长 23.4%; 东北地区商品房销售额 5,740 亿元, 同比增长 7.0% 2018 年以来 去库存 仍是中西部地区三四线城市调控主基调, 商品房销售增速高于东部地区 从价格来看,2018 年 1~12 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长的态势,2018 年 12 月全国 100 个城市住宅成交均价达 14,678 元 / 平方米, 较上年增长 5.1%, 增速较上年下降 2.1 个百分点 分城市能级来看, 2018 年 12 月, 一线城市住宅均价达 41,368 元 / 平方米, 较上年同期增长 0.4%, 增速同比下降 1.0 个百分点 ; 二线城市住宅均价达 13,582 元 / 平方米, 较上年同期增长 7.1%, 增速同比下降 0.6 个百分点 ; 而三线城市住宅均价达 9,061 元 / 平方米, 较上年同期增长 8.7%, 增速同比下降 3.8 个百分点 2 受 2016 年 10 月以来房地产政策的持续收紧及政策区域分化加重影响, 近年来全国住宅房价增速有所下降, 三线城市房地产住宅价格增幅高于一 二线城市 图 5:2012~2018 年全国商品房待售情况单位 : 万平方米 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 商品房库存方面,2016 年主要城市市场成交情况较好, 住宅去化较快, 商品房库存出现近年来首次下降 ; 截至 2016 年末, 全国商品房待售面积 69,539 万平方米, 环比增加 444 万平方米, 但较上 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 从不同区域的销售情况来看, 东部地区仍是我 7 2 一线城市包括北京 上海 广州 深圳 ; 二线城市包括天津 重庆 杭州 南京 武汉 沈阳 成都 西安 大连 青岛 宁波 苏州 长沙 济南 厦门 长春 哈尔滨 太原 郑州 合肥 南昌 福州 ; 三线城市包括百城中除一线城市 二线城市之外的其它 74 个城市

9 年末减少 2,314 万平方米 2017 年以来房地产行业政策整体延续分类调控 因城施策, 商品房库存持续下降, 截至 2017 年末, 全国商品房待售面积 58,923 万平方米, 环比减少 683 万平方米, 较上年末减少 10,616 万平方米 2018 年以来全国商品房待售面积进一步下降, 截至 2018 年末为 52,414 万平方米, 较上年末减少 6,510 万平方米 从去化周期来看, 以 2018 年 1~12 月商品房月均销售面积估算, 全国待售商品房去化周期较 2017 年进一步缩短至 3.7 个月 ; 但考虑到 2018 年全国商品房新开工面积有所增长, 未来商品房新增供应将有所增加 土地市场方面, 在外部融资环境趋紧的背景下, 近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化节奏, 推动了房企补充库存的意愿,2016~2018 年我国房地产业开发企业购置土地面积分别为 22,025 万平方米 25,508 万平方米和 29,142 万平方米, 同比增速分别为 -3.45% 15.81% 和 14.25%; 同期土地成交价款分别为 9,129 亿元 13,643 亿元和 16,102 亿元, 增速分别为 19.77% 49.45% 和 18.02%,2018 年增速较上年大幅下降 个百分点 土地购置成本增速亦有回调,2016~2018 年房地产企业土地购置成本分别为 4, 元 / 平方米 5, 元 / 平方米和 5, 元 / 平方米, 同比分别增长 24.05% 29.04% 和 3.31%,2018 年增速较上年大幅下降 个百分点, 表明在融资环境紧缩及销售景气度下降的背景下, 房企拿地回归理性 从不同能级城市来看, 近年来不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价率差异明显 一线城市土地成交均价的涨幅在 2013 年达到顶点后逐步呈现下降态势, 而土地成交均价则持续增长至 2016 年到达顶点,2017 年以来一线城市土地成交均价持续回落,2018 年一线城市土地成交均价及溢价率分别为 7, 元 / 平方米和 5.38% 二线城市土地成交均价于 2013~2015 年间小幅波动增长, 而 2016 年二线城市土地成交均价大幅增长 73.67% 至 3, 元 / 平方米, 平均溢价率同比上升 个百分点至 56.08%,2017 年以来土地市场热度持续减弱,2018 年二线城市土地成交均价为 3, 元 / 平方米, 同比下降 12.24%, 溢价率回落至 13.60% 三线城市成交土地均价于 2016 年以来维持高位增长,2016 年和 2017 年土地均价涨幅分别达 33.05% 和 37.44%, 平均溢价率分别为 30.58% 和 30.90%, 而 2018 年以来亦出现回落, 三线城市土地成交均价为 1, 元 / 平方米, 涨幅下滑至 2.81%, 平均溢价率则下降至 15.35%, 房企拿地更趋审慎 图 6:2010~2018 年各能级城市土地成交情况单位 : 元 / 平方米 资料来源 :WIND 数据, 中诚信证评整理 总体来看, 房地产行业受外部环境及行业政策影响较大, 受国内房地产调控政策持续及政策区域分化加重的影响, 房地产住宅市场销售增速有所放缓, 不同能级城市分化明显, 房企拿地更趋理性, 土地成交额增速及土地溢价率亦有所下滑 行业政策从房地产的发展过程来看, 房地产行业是受政策影响较大的行业 2008 年受金融危机的影响, 房地产市场景气度下行, 房价有所下降, 随着国家陆续出台救市政策, 房价止跌并快速回升 2010 年以来, 为了遏制房价快速上涨, 国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策, 各地纷纷出台相应的细化措施, 强化行业政策的执行和监督力度 2011 年, 在 调结构, 稳物价 的大背景下, 中央政府继续加强房地产调控 国八条 房产税改革先后落地, 限购 限贷 等政策全面升级, 限购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加近 50 个 2014 年各地方政府在放松限购 购房落户 提高公积金贷款额度等层面自主出台调整政策 ; 同年, 中央政府相继出台 央五条 定向降准, 随后中国人 8

10 民银行发布 中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知, 从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确的支持 2015 年以来, 去库存 仍是各项政策的主基调, 稳定住房消费 支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向 2016 年房地产行业在坚持去库存的整体基调上, 继续实施 因城施策 的政策引导 2016 年上半年整体房地产政策较为宽松, 进入下半年房地产政策开始收紧 2016 年 8 月, 武汉 厦门 苏州率先重启限购政策,9 月杭州 南京 天津亦重启限购政策, 十一期间, 北京 天津 苏州 郑州 成都 济南 无锡 合肥 武汉 南京 广州 深圳 佛山 厦门 东莞 珠海 福州 上海 杭州 南昌等 21 个城市相继出台了限购限贷政策 2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧, 同时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作 在国家因城施策 分类调控的背景下, 部分城市亦相继推出了限售政策以抑制短期性投机需求 值得注意的是, 在一线城市政策趋严的情况下, 部分购房者需求外溢至环一线周边三四线城市, 受此影响, 环北京周边县市集中出台调控政策, 包括河北省涿州市 河北省保定市涞水县 河北省张家口市崇礼区 河北省保定市主城区 河北省廊坊市等 ; 同时环上海周边嘉兴市 海宁市 南通市 苏州张家港市等及环广州 深圳周边东莞 中山 江门等城市亦加强调控 截至 2017 年末, 共有 46 城相继落地限售令, 承德 西安 东莞 南宁 长沙 石家庄和扬州 7 城升级限售, 海南省则在全省范围内施行限售 2018 年以来房地产调控政策延续了 房住不炒 的主基调, 调控类型涵盖限购 限贷 限售 限价等政策, 限购城市再次扩容, 大连 沈阳 太原等城市相继落地限购令, 限售扩容至兰州 长春 大连等二 三线城市, 并下沉至阜南 景洪等县级城市, 全国约有 50 余城市根据当地市场情况从多维度新增或升级四限政策, 实施更为精准化 差异化调控 2018 年 6 月, 北京 上海等 30 个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动, 对投机炒房 房企和中介公司违规行为等进行严厉打击 2018 年 8 月住建部要求地方政府落实稳地价 稳房价 稳预期的主体责任 随后, 成都 杭州 福建等多省市纷纷响应 随着楼市调控的不断深入,2018 年年底以来, 菏泽 广州等城市根据地方实际情况进行政策微调, 但政策调整均未突破 房住不炒 的底线, 且亦是为了落实分类调控 因城施策, 提高调控的精准性 政策层面除短期供需调控外, 长效机制也处于加速推进阶段 2017 年 7 月, 住房城乡建设部 国家发展改革委等九部门在 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 中指出, 人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业, 鼓励民营的机构化 规模化住房租赁企业发展, 并选取了广州 深圳等 12 个城市作为住房租赁首批试点 2018 年 1 月, 国土资源部和住房城乡建设部同意沈阳 南京 杭州 合肥 厦门 郑州 武汉 广州 佛山 肇庆 成都等 11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案, 丰富住房用地供应渠道, 建立租购并举的住房制度 同年 3 月 政府工作报告 提出支持居民自住购房需求, 培育住房租赁市场, 发展共有产权住房, 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度 同年 4 月, 中国证监会和住房城乡建设部联合发布 关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知, 支持试点城市住房租赁项目开展资产证券化, 盘活住房租赁存量资产, 提高资金使用效率, 加快我国租赁市场的发展壮大 同年 5 月银保监会发布 关于保险资金参与长租市场有关事项的通知 明确表明支持保险资金进入长租公寓市场, 拓宽长租公寓市场的融资渠道 同年 12 月, 中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制, 坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 定位, 因城施策 分类指导, 夯实城市政府主体责任, 完善住房市场体系和住房保障体系 总体来看,2018 年以来房地产调控政策延续 房住不炒 的主基调, 各线城市继续落实分类调控, 提高调控的精准性, 同时大力培育发展住房租赁市场 深化发展共有产权住房试点, 在控制房价 9

11 水平的同时, 完善多层次住房供应体系, 构建租购 并举的房地产制度, 短期调控和长效机制的衔接更 为紧密 表 3:2018 年以来房地产行业主要相关政策一览 时间发文部门主要内容 国土资源部和住房城乡建设部办公厅 中国人民银行 银保监会 同意沈阳 南京 杭州 合肥 厦门 郑州 武汉 广州 佛山 肇庆 成都等 11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案, 坚持按照区域协调发展和乡村振兴的要求, 丰富住房用地供应渠道, 建立租购并举的住房制度 要努力抑制居民杠杆率, 重点控制居民杠杆率的过快增长, 严控个人贷款违规流入股市和房市, 继续遏制房地产泡沫化, 严肃查处各类违规房地产融资行为 更好解决群众住房问题, 进一步强调 房子是用来住的 不是用来炒的 定位, 落实地方十三届全国人大一次主体责任, 继续实行差别化调控, 建立健全长效机制, 促进房地产市场平稳健康发展 会议 2018 年 政府工支持居民自住购房需求, 培育住房租赁市场, 发展共有产权住房, 加快建立多主体供给 作报告 多渠道保障 租购并举的住房制度 中国证监会和住房城乡建设部 关于推进支持试点城市住房租赁项目开展资产证券化, 盘活住房租赁存量资产, 提高资金使用效住房租赁资产证券化率, 加快我国租赁市场的发展壮大 相关工作的通知 银保监会 关于保险支持保险资金进入长租公寓市场, 拓宽长租公寓市场的融资渠道, 有利于发挥保险资金资金参与长租市场有长期 稳定的优势, 助推国家房地产调控长效机制的建设, 加快房地产市场供给侧结构关事项的通知 性改革 北京 上海等 30 个城市 北京 上海等 30 个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动, 对投机炒房 房企和中介公司违规行为等进行严厉打击, 表明了政府坚决整治市场秩序, 遏制房价上涨的决心 市场监管的方向和重心也从过去的控需求 管供给转向整秩序 治乱象 住房城乡建设部 公布 20 家违法违规房企及中介黑名单, 直指哄抬房价 黑中介 捂盘惜售 虚假宣传等房地产市场乱象 中央政治局会议 坚决遏制房价上涨 下决心解决好房地产市场问题, 坚持因城施策, 促进供求平衡, 合理引导预期, 整治市场秩序, 坚决遏制房价上涨 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制 要求地方政府落实稳地价 稳房价 稳预期的主体责任, 明确提出两点要求 : 其一, 加 住房城乡建设部座谈快制定住房发展规划, 调整住房和用地供应结构, 大力发展住房租赁市场等 其二, 坚会决遏制投机炒房, 并引入问责机制, 对工作不力 市场波动大 未能实现调控目标的城 市坚决问责 中央经济工作会议 强调要构建房地产市场健康发展长效机制, 坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 定位, 因城施策 分类指导, 夯实城市政府主体责任, 完善住房市场体系和住房保障体系 资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理 行业关注 在延续 房住不炒 为主基调的房地产调控政策影 响下, 房地产企业内外部流动性来源持续收紧, 加 之房企信用债到期高峰的来临, 其资金平衡能力面 临更高挑战 从内部流动性来源来看,2016 年, 在相对宽松 的行业政策带动下, 我国商品房成交量大幅提升, 房地产企业签约销售金额增长明显, 为其带来了较 为充足的内部流动性来源 2016~2018 年, 全国商 品房销售金额为 117, 亿元 133, 亿元 和 149, 亿元, 同比增速为 34.77% 13.67% 和 12.17%, 增速呈逐年放缓趋势 ; 同期住宅销售 金额为 99, 亿元 110, 亿元和 126, 亿元, 同比增速为 36.13% 11.28% 和 14.65% 另外从开发资金到位情况来看,2016 年 房地产开发资金来源于房产销售的定金及预收款 和个人按揭贷款金额占比由上年的 39.28% 上升为 46.01%, 金额为 66, 亿元, 同比增长 34.92%, 较上年同期增速上升 个百分点 但受 2017 年以来房地产行业政策持续收紧影响, 房地产企业 签约销售金额增速有所放缓,2017 年房地产开发资 金来源于房产销售的定金及预收款和个人按揭贷 款金额为 72,600 亿元, 同比增长 9.41%, 增速同比 下降 个百分点 ;2018 年, 房地产开发企业到 位资金中定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元, 同比增长 8.99%, 增速同比下降 0.43 个百分点, 房地产企业内部流动性来源呈收紧趋 势 外部流动性方面, 目前房地产企业外部流动性 10

12 来源主要来自于银行贷款 非银行金融机构贷款 债券等债权融资所产生的现金流 2018 年以来, 银行金融机构联合授信管理办法 ( 试行 ) 商业银行委托贷款管理办法 等系列政策出台, 银行对房地产企业贷款审核趋于严格, 且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业被严格限制, 房地产开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势 2016 年和 2017 年房地产开发资金来源于银行贷款资金分别为 18,158 亿元和 20,485 亿元, 分别同比上升 4.3% 和 12.80%; 来源于非银行金融机构贷款金额分别为 3,354 亿元和 4,756 亿元, 同比分别增长 19.84% 和 41.81% 而受融资环境趋紧影响,2018 年房地产开发资金来源于银行贷款的资金为 19, 亿元, 较上年同期下降 7.1%; 来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元, 同比增长 4.67%, 增速大幅下滑 债券融资方面, 自 2016 年 10 月银监会要求严控房地产金融业务风险, 同时上交所 深交所先后发布 关于试行房地产 产能过剩行业公司债券分类监管的函, 严格管控房企公司债发行条件及审批流程以来, 房企交易所市场公司债发行数量和发行规模大幅下降 与此同时, 发改委和财政部于 2018 年 5 月下发 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知, 限制房企境外发债用途等 受此影响, 房企海外债亦受阻 另外, 从房地产境内信用债到期分布来看, 2019~2023 年为房地产债券到期高峰 在融资渠道收紧及债券到期高峰到来的背景下, 房企资金平衡能力将面临更大的挑战 房地产行业集中度进一步提升, 房企规模分化格局持续凸显, 规模房企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明显的竞争优势 房地产行业调控政策和融资环境持续收紧, 市场竞争加剧, 行业内的兼并购项目增加, 资本实力较强 具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升, 房企规模分化格局持续加大 2018 年 TOP100 房企销售金额占全国销售额比重较上年上升 个百分点至 66.70%; TOP50 房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分点至 55.10%;TOP20 房企销售额占达到 37.50%, 较上年提升 5.00 个百分点 ;TOP10 房企销售金额 门槛超过 2,000 亿元, 占全国销售金额的比重为 26.90%, 较上年上升 2.80 个百分点, 千亿房企数 量亦达到 30 家, 行业集中度和销售门槛均不断提 升 在行业增速放缓且面临不确定因素的背景下, 具有规模优势 品牌影响力 产品打造能力及现金 流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力, 将 获得更多的资源倾斜和流动性补充, 具有更为明显 的竞争优势 表 4:2016~2018 年国内房企销售额集中度 TOP3 8.88% 12.00% 12.60% TOP % 24.10% 26.90% TOP % 32.50% 37.50% TOP % 45.90% 55.10% TOP % 55.50% 66.70% 资料来源 : 克尔瑞信息集团, 中诚信证评整理 竞争实力 突出的规模及品牌优势恒大地产创立于 1996 年, 经过二十余年的发展, 恒大地产以其成熟的开发模式经历了多个房地产行业的波动周期, 并取得了显著的规模优势 2016~2018 年, 中国恒大分别实现销售额 3, 亿元 4, 亿元及 5, 亿元, 同期位列全国房地产开发企业第一名 第三名及第三名 ; 市场占有率分别为 3.01% 3.58% 及 3.48% 与此同时, 恒大地产的土地储备规模在行业内已处于领先地位, 截至 2018 年末, 恒大地产的土地储备面积为 2.55 亿平方米, 位居全国房地产开发企业前列, 公司规模优势显著 此外, 恒大地产注重从规划设计 园林建设 装修装饰 材料设备 工程质量 社区配套 产品营销等多方面入手, 在房地产市场树立了精品化标杆的品牌形象, 形成了 恒大华府 恒大 御景半岛 等高端产品线, 以及 恒大绿洲 恒大名都 恒大雅苑 恒大城 等中高端和中端产品, 在全国范围内累积了丰富的项目开发经验及很高的品牌知名度 与此同时, 中国恒大亦借助足球等多元化业务进一步提升其品牌影响力 11

13 分散的区域布局及突出的成本优势通过全国化布局战略的实施以及对二线城市远郊或三线城市的资源储备, 恒大地产在较短时间内累积了充裕的低成本土地资源 同时, 自 2012 年以来, 恒大地产不断优化房地产住宅项目区域布局, 逐步加大了一 二线城市尤其是二线城市的拿地比重, 逐步实现了一 二线和三线城市比重区域均衡的目标 截至 2018 年末, 恒大地产进入全国 228 个主要城市, 系进入城市数量最多的房地产开发商之一 同期末, 公司土地储备中一线城市土地储备面积占比为 7.49%, 二线城市土地储备面积占比为 43.2%, 三线及以下城市土地储备占比 49.31%, 分散且不断优化的区域布局为公司未来持续发展和抗风险能力的提升形成良好保障 与此同时, 恒大地产拥有系统的项目开发成本控制体系, 凭借超前的土地储备战略, 提前进入土地成本低 升值潜力大的城市, 准确的时间点把控使公司得以有效地控制土地成本 此外, 近年来, 在市场土地招拍挂价格持续增长的情况下, 恒大地产依托自身优势通过收并购 旧改 合作开发等多元化拿地方式获取大量优质且成本较低的项目资源 截至 2018 年末, 公司土地储备的平均成本为 2, 元 / 平方米, 充裕且低成本的土地储备为公司销售业绩和利润规模的持续增长提供了有力支撑 成熟的标准化运营模式公司房地产开发采取标准化及紧密型 集团化的内外部运营模式, 总公司统筹制定相关制度 策略和运营流程, 地区公司在总公司的管理及监控下运营 公司制定了涵盖管理模式 项目选择 规划设计 材料使用 工程招标 工程管理以及项目营销 7 重标准化的运营流程, 以最大限度降低全国拓展带来的经营风险, 确保成本的有效控制和精品产品的打造 同时, 公司大规模整合各类优势资源, 目前已与中建设 中铁 金螳螂等 110 余家中国大型施工企业 与联塑 嘉寓 奥的斯 TOTO 等 300 余家国内外世界知名品牌材料商建立了战略合作伙伴关系, 较好地保证了施工质量和产品质量 恒大地产运营模式的标准化有助于公司保持 较快的项目开发速度, 加之公司具有较强的成本和 质量管控能力以及全面的风险监控管理能力, 使其 能够快速的进行产品复制和区域扩张, 实现业务规 模的持续扩大 业务运营 恒大地产是国内最领先的住宅物业开发商之 一, 得益于较高的品牌影响力 标准化的运营模式 以及高效的执行力, 公司近年来收入规模保持较快 的增长态势 2016~2018 年公司分别实现营业收入 2, 亿元 3, 亿元及 4, 亿元, 年 均复合增长率为 45.89%, 主要由楼宇销售 租金 收入 酒店收入构成, 其中, 楼宇销售收入是公司 收入的主要来源, 近三年占营业收入的比例均达到 95% 以上, 主营业务运营稳定 表 5:2016~2018 年公司营业收入分板块情况 单位 : 亿元 业务类型 楼宇销售 1, , , 物业管理收入 租金收入 酒店收入 建筑工程 商品销售及其他 合计 2, , , 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 房地产项目开发运营 作为中国恒大在境内的房地产运营平台, 恒大 地产是在中国进入城市最多 品牌影响力最广 综 合实力最强的房地产开发企业之一, 截至 2018 年 末恒大地产已进入全国 200 多个主要城市, 已成为 国内规模最大 布局最广的住宅物业开发商 从项目运作情况看, 恒大地产注重工程计划与 销售计划 竣工计划的匹配, 合理安排工程建设计 划 2016~2018 年恒大地产新开工面积分别为 4,583 万平方米 8,940 万平方米及 6,860 万平方米 ; 同期, 公司竣工面积分别为 2,867 万平方米 4,278 万平方 米及 6,789 万平方米,2018 年以来公司新开工进度 明显放缓, 在建面积有所下降, 截至 2018 年末, 公司在建面积合计 12,133 万平方米, 从城市分布来 看, 前五大分布城市分别为重庆 成都 佛山 贵 12

14 阳 沈阳, 占当期末在建面积的比重分别为 4.33% 4.27% 2.41% 2.07% 及 1.96%, 合计占比 15.04%, 公司在建项目城市分布较为广泛, 同时其开发建设 规模在行业内处于领先地位, 为其未来持续增长提 供了良好保障 但中诚信证评也关注到较大的开发 体量对恒大地产的融资能力以及资金调配能力提 出了更高要求 表 6:2016~2018 年公司开工及竣工情况 单位 : 万平方米 个 在建面积 5,963 13,154 12,133 项目数量 新开工面积 4,583 8,940 6,860 竣工面积 2,867 4,278 6,789 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 销售方面, 近年来公司销售规模保持增长, 总 体呈现量价齐升的良好态势 2016~2018 年恒大地 产分别实现合同销售面积 4, 万平方米 4, 万平方米及 4, 万平方米 ; 同期, 分 别实现销售金额 3, 亿元 4, 亿元及 5, 亿元 销售均价方面, 得益于公司战略向 规模 + 效益 转变, 近年来其销售均价不断提升, 2018 年公司销售均价提高至 10, 元 / 平方米 从销售区域分布来看,2018 年公司房地产业务签约 销售额来自华东区域占比为 12%; 来自华南区域占 比 31%; 来自华中区域占比为 36%; 来自华北区域 占比 21%, 各区域签约销售占比与上年基本保持一 致 从城市能级来看,2018 年签约销售额来自一 3 二线城市销售金额占比为 54.48%, 较上年下降 1.67 个百分点 3 一线城市包括北京 上海 广州 深圳 ; 二线城市系按客群来源划分, 包括郑州 西安 南京 无锡 江阴 张家港 徐州 南通 苏州 宜兴 邳州 丰县 宁波 杭州 象山县 余姚 瑞安县 苍南 建德 济南 潍坊 青岛 烟台 蓬莱 成都 邛崃县 都江堰 佛山 东莞 重庆 天津 唐山 石家庄 武汉 南昌 海口 三亚 贵阳 长沙 浏阳县 石狮县 泉州 厦门 福清 福州 安溪县 南安 石狮 南宁 合肥 巢湖 肥东县 庐江县 乌鲁木齐 太原 昆明 兰州 西宁 银川 沈阳 大连 呼和浩特 哈尔滨 长春 13 表 7:2016~2018 年公司业务运营情况 单位 : 万平方米 亿元 元 / 平方米 销售面积 4, , , 销售金额 3, , , 销售均价 8, , , 结算面积 2, , , 结算金额 1, , , 结算均价 8, , , 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 得益于充足的待结算资源, 近三年公司结算面 积和结算金额均保持持续增长,2016~2018 年公司 分别实现结算面积 2, 万平方米 3, 万 平方米及 4, 万平方米, 近三年复合增长率为 39.92%; 同期分别实现结算金额 1, 亿元 2, 亿元及 4, 亿元, 近三年复合增长率 为 46.81% 从结算区域分布来看,2018 年公司华 中区域结算收入占比最高, 达到 39%, 其次为华南 和华北, 分别为 33.5% 和 17.7% 表 8:2016~2018 年公司销售区域分布情况 区域 华中 37% 37% 36% 华南 29% 34% 31% 华北 25% 19% 21% 华东 10% 10% 12% 注 : 华北包括北京 天津 河北 新疆 山西 甘肃 青海 宁夏 辽宁 内蒙古 黑龙江 吉林 ; 华中包括河南 陕西 四川 重庆 湖北 山东 安徽 ; 华东包括江苏 浙江 上海 ; 华南 包括广东 海南 贵州 湖南 广西 云南 江西 福建 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 土地储备 近年来恒大地产在新项目获取上以维持土地 储备消耗与补充的动态平衡为目标, 持续优化住宅 地产项目区位布局, 以实现一 二 三线城市均衡 发展的目标 2016~2018 年公司新增项目个数分别 为 211 个 242 个及 101 个, 同期新增土地储备建 筑面积分别为 8,737 万平方米 9,674 万平方米及 4,261 万平方米,2018 年以来公司土地储备获取速 度明显放缓 从新增储备区域分布情况来看,2017 年以来, 受一二线城市房地产调控的影响以及面对 三四线城市火热的销售情况, 公司有侧重地吸纳了 一批三线城市优质土地储备, 就新增土地的区域布 局来看,2016~2018 年公司新增土地储备一 二线

15 城市占比分别为 58% 41.81% 及 30.77% 表 9:2016~2018 年公司土地储备和新增项目情况 单位 : 个 万平方米 亿元 新增项目 新增土地储备 8,737 9,674 4,261 新增土地价款 1, , 土地储备总面积 19,240 26,879 25,549 土地总价款 4,425 5,079 7,245 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 4 截至 2018 年末, 公司土地储备建筑面积合计 达 25,549 万平方米, 华东 华南 华北 华中地区 土地建筑面积分别占比为 10.99% 30.58% 22.67% 及 35.76%; 从城市布局来看, 截至 2018 年末公司 已进入全国 228 个主要城市, 土地储备规模较大的 城市包括烟台 成都 重庆 长沙 贵阳 清远等, 分别占当期末总土地储备的 5.27% 4.32% 3.94% 2.26% 2.26% 及 2.11%, 合计占比 20.16%, 其余 城市占比均小于 2%, 分散的区域布局增强了公司 抵御区域风险的能力, 其中, 一二线城市土地建筑 面积占比达 50.69%, 占比较上年下降 3.95 个百分 点 土地成本方面, 截至 2018 年末公司土地储备 的平均成本为 2, 元 / 平方米, 具有明显的土地 成本优势 表 10: 截至 2018 年末公司土地储备区域分布情况 单位 : 万平方米 区域土地储备面积占比 华东 2, % 华南 7, % 华北 5, % 华中 9, % 合计 25, % 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 总体来看, 充裕且成本较低的土地储备为恒大 地产的持续经营提供强有力的支持, 得益于标准化 的运作 强大的销售能力及充裕的货值储备, 恒大 地产销售业绩快速增长, 保持行业领先地位 但同 时中诚信证评也关注到, 恒大地产在建 拟建项目 较多对其资金筹措能力提出了更高的要求 4 土地储备口径为待建项目口径 14 公司治理 治理结构 公司已根据 公司法 等的规定和 公司章程 的规定, 设立了董事会 监事和经营管理层, 并结 合公司实际情况, 建立了包括董事会 监事和高级 管理人员在内的健全有效的法人治理结构 公司股 东决议以股东决定的形式出具 ; 董事会由 3 名董事 组成, 依法行使企业的经营决策权, 对股东负责 ; 公司设 1 名监事, 依照法律规定的职责 权限对公 司运行状况实施监督, 依法维护公司和公司全体股 东的合法权益, 对股东负责并报告工作 ; 高级管理 人员包括总经理 财务总监 副总裁, 总经理负责 主持公司全面日常经营 管理工作, 其他人员协助 总裁工作, 分工负责 各司其职 此外, 公司设立 了专门负责监督检查的审计部门, 设置了独立于财 务部等其他运营部门的审计专职工作人员, 进一步 完善了公司的治理结构 内部管理 在内部控制方面, 公司在财务管理 资金管理 投资管理 采购管理 产品标准化与质量管理 内 部审计等方面建立了一系列的规章制度 在财务管理方面, 公司贯彻执行国家统一的财 务会计制度, 加强财务管理和经济核算, 按照 会 计法 企业会计准则 等有关规定, 并结合公司 实际情况制定了财务管理制度 该制度从公司内部 财务管理的基础工作 流动性资产的管理 费用管 理 营业收入 利润及利润分配的管理 资产减值 准备与财务核销 会计档案管理及会计工作交接管 理等几个方面对公司财务进行规范 在资金管理方面, 公司制定了以资金中心为核 心的内部资金调动审批流程和融资计划制度, 由资 金中心负责公司及所有属下公司的融资计划管理 与考核 资金筹措管理 贷后管理及资金平衡管理 等工作, 并对各级资金调度管理制定了严格的问责 制度, 以规范和强化资金计划管理和融资管理 投资管理方面, 公司投资中心统一管理监督公 司总部及子公司的投资项目的论证 谈判 决策 方案的制定及相关合同的履行 公司制定了项目投

16 资申报流程, 立项时需向投资中心提交评价因素汇总 项目指标评测 利润测算等审批材料 项目通过立项后, 投资中心会同相关部门进行独立调研后, 报相关部门与公司领导召开专题联席会议进行审批 项目投资计划通过后, 由公司管理及监察中心与营销中心对投资项目进行定期与不定期考核 采购管理方面, 公司根据业务需要与质量管理原则, 制定采购管理制度, 总公司 子公司及各地区分公司所需的各类物资由总部采购配送中心统一询价供应 ; 对产品采购的选购 定购 验收环节分别制定了严格的工作原则 ; 产品验收需由采购配送中心 采购发起部门 资产管理部门等多方共同参与, 以保证产品质量 产品标准化与质量管理方面, 公司总部制定标准化技术指引, 要求各地区分公司统一贯彻施行, 并向各地区分公司提供专业指导和技术支持 总部设计和维护项目建设评估系统, 并要求地区分公司提交月度计划及每周工程进度报告, 收集及分析各地区分公司的施工进度及质量情况, 就在建项目进行计划考核 ; 总部派驻专人现场监督项目的建设, 并组织专业人员及工程师不定期前往项目工地监督各个项目的整体建筑工程 各地区分公司在总部的严格监督下, 根据统一规范负责指定项目施工的现场管理 公司与建筑公司订立的建筑合同一般包括有关建设项目质量及按时完工的保证 公司的建设管理部门密切监督建设过程中的质量 建设进度及成本控制 内部审计方面, 公司根据 中华人民共和国审计法 和国家有关内部审计工作的规定, 结合公司实际, 制定内部审计制度 内部审计的内容包括被审计单位的资产负债情况 财务收支情况 内部控制执行和财务制度建设情况等 为规范信息披露事务, 公司制定 信息披露管理办法, 对公司的财务报告及其他相关公告按照 公司债券发行与交易管理办法 及交易所的规则报送, 并及时披露于交易所网站, 公司信息披露事务由专职团队负责 总体看, 公司各项规章制度较为完善, 目前已建立了较健全的治理结构和内控体系, 能够保证公 15 司各项运作更趋规范化和科学化, 为公司的持续稳 定发展奠定了良好的基础 战略规划 恒大地产在未来三到五年期间将继续坚持以 住宅开发为主, 有计划开拓重点城市的商业地产, 并确保公司精品战略持续推进的发展战略, 进一步 采取综合措施优化住宅地产项目区域布局, 强化销 售及回款, 严控各项成本费用, 努力提升利润率, 竭力控制负债率, 稳健提升盈利能力, 实现高质量 的协同发展 具体来看, 在销售方面, 公司将进一步顺应市 场趋势, 确保货源充足, 制定有重点的区域推盘计 划, 将全面销售目标细化分解至每个项目, 以确保 完成目标 ; 土地储备方面, 公司将进一步优化住宅 地产项目区位布局, 积极获取优质项目, 以确保土 地储备总量领先行业 ; 在区域布局方面, 项目拓展 继续向一线 二线城市适度倾斜, 所在区域向城市 中心区靠拢, 三线城市新购土地将依照更严格的量 化标准进行衡量, 以进一步提高产品溢价水平 ; 在 成本及费用控制方面, 公司将继续深入实施产品升 级换代及标准化改革, 在确保质量的同时降低成 本 ; 财务资金方面, 公司继续维持稳健财务政策, 努力提高现金总额, 稳定主营业务净利润率 同时, 公司进一步加强销售款回收, 进一步盘活存量资 产, 制定科学合理的开竣工计划及支付计划, 合理 控制土地及建筑等重大开支 此外, 公司将综合运 用多元化融资渠道, 统筹好资金流入与流出的动态 均衡 总体看, 公司根据其自身经营实际制定的战 略规划较稳健, 其发展战略有望逐步实现 财务分析 下列财务分析基于公司提供的经普华永道中 天会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 审计并出具标准 无保留意见的 2016~2018 年度审计报告 资本结构 随着房地产开发业务规模的持续扩张, 近年来 公司资产规模保持增长态势,2016~2018 年末, 公 司资产总额分别为 12, 亿元 15, 亿元 及 16, 亿元, 年均复合增长率为 14.84% 同

17 期末, 公司所有者权益分别为 亿元 2, 亿元及 3, 亿元, 年均复合增长率为 91.21%, 2017 年以来得益于公司留存收益增长以及成功引进战略投资大幅增强了公司自有资本实力, 公司所有者权益上升较快 负债方面, 伴随着房地产开发项目和土地储备的增加, 公司负债规模维持较高水平, 但增速已明显下降,2016~2018 年末, 公司负债总额分别为 11, 亿元 13, 亿元及 13, 亿元, 年均复合增长率为 6.77% 公司近年财务杠杆比率持续处于较高水平,2016~2018 年末公司资产负债率分别为 92.89% 83.52% 及 80.30%, 净负债率分别为 % % 及 %, 受益于引入战略投资者及新开工及新增土地储备进度的放缓, 公司财务杠杆比率有所下降 图 7:2016~2018 年末公司资产结构 投资性房地产构成,2016~2018 年末, 公司投资性房地产分别为 1, 亿元 1, 亿元和 1, 亿元, 近三年复合增长率 9.33%, 主要系公司新增自持商铺 写字楼等 负债构成方面, 公司负债主要由应付账款 预收账款及有息债务构成, 具体来看,2016~2018 年末公司应付账款分别为 1, 亿元 1, 亿元和 2, 亿元, 近三年复合增长率 33.24%, 主要系由于公司房地产业务规模不断扩大, 应付工程款随之增长 ; 同期末, 预收账款分别为 1, 亿元 2, 亿元和 1, 亿元, 主要系公司预收房款 ; 随着业务规模的快速扩张, 公司对外部融资较为依赖, 债务规模持续维持较高水平, 2016~2018 年末公司有息债务分别为 5, 亿元 7, 亿元和 6, 亿元 从债务的期限结构来看, 同期末公司长短期债务比 ( 短期债务 / 长期债务 ) 分别为 0.55 倍 1.43 倍和 1.82 倍,2017 年以来公司短期债务增长较快, 债务期限结构有待改善 图 8:2016~2018 年末公司债务结构 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理资产构成方面, 公司资产主要由流动资产构成,2016~2018 年末公司流动资产分别为 10, 亿元 13, 亿元及 14, 亿元, 占总资产的比例分别为 83.57% 88.20% 及 86.97% 公司流动资产主要由存货 货币资金和预付账款构成 具体来看, 近年来公司存货规模上升较快,2016~2018 年末公司存货为分别为 6, 亿元 8, 亿元及 10, 亿元, 近三年复合增长率为 24.82%; 同期末, 公司货币资金分别为 2, 亿元 2, 亿元和 1, 亿元 ; 同期末公司预付账款分别为 亿元 1, 亿元和 1, 亿元,2017 年公司土地储备规模扩张较快, 预付土地款亦出现较上年大幅增加 公司非流动资产主要由 16 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理 所有者权益构成方面, 公司所有者权益主要由 资本公积 未分配利润及少数股东权益构成, 其中, 2016~2018 年末, 公司资本公积分别为 0.14 亿元 1, 亿元 1, 亿元, 主要系战略投资者 的资金投入 ; 同期末得益于公司近年来核心业务盈 利能力的增强, 公司未分配利润持续增长, 分别为 亿元 亿元及 1, 亿元 ; 同期末 少数股东权益分别为 亿元 亿元及 亿元, 主要来源于股东投入资本 ( 主要系非 合并子公司其他股东的增资及并购项目所致 )

18 总体看, 公司近年来业务规模扩张较快, 资产规模持续增长, 受益于 2017 年引入战略投资及公司核心业务较强的盈利能力, 公司自有资本实力增长较快, 财务杠杆比率有所下降 不过, 公司短期债务规模较大, 将面临一定的再融资压力 流动性在项目开发及储备规模持续扩大的带动下, 近年来公司流动资产规模不断上升 2016~2018 年末, 公司流动资产分别为 10, 亿元 13, 亿元及 14, 亿元, 年均复合增长率为 17.15%, 占同期末资产总额的比重分别为 83.57% 88.20% 及 86.97% 从流动资产的结构看, 公司流动资产主要由存货和货币资金构成,2016~2018 年末公司存货和货币资金合计占流动资产的比重分别达 88.99% 84.00% 及 83.18% 表 11:2016~2018 年末公司流动资产分析 流动资产 / 总资产 83.57% 88.20% 86.97% 存货 / 流动资产 62.44% 64.73% 70.88% 货币资金 / 流动资产 26.55% 19.26% 12.31% ( 存货 + 货币资金 )/ 流动资产 88.99% 84.00% 83.18% 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理 存货方面, 近年来公司存货规模上升较快, 2016~2018 年末公司存货为分别为 6, 亿元 8, 亿元及 10, 亿元 从存货结构来看, 在公司快速周转的经营策略的带动下, 公司存货主要由在建项目的开发成本构成,2016~2018 年末, 公司在建项目的开发成本分别为 5, 亿元 8, 亿元和 8, 亿元, 较大规模的在建和拟建项目为公司持续经营提供保障, 但同时也对公司后续的开发资金提出了较高要求 ; 同期末, 公司已完工的开发产品分别为 亿元 亿元和 1, 亿元, 占同期末存货总额的比重分别为 12.46% 10.34% 及 11.27%, 得益于公司高周转的经营策略, 公司现房销售压力相对较小 表 12:2016~2018 年末公司存货结构分析 单位 : 亿元 存货 6, , , 存货同比增长率 70.80% 38.53% 12.46% 开发产品 , 开发产品 / 存货 12.46% 10.34% 11.27% 开发成本 5, , , 开发成本 / 存货 87.65% 89.66% 88.84% 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理 资产周转效率方面, 多年来公司坚持对住宅项 目实行标准化管理, 保持较高的项目开发周转速 度,2016~2018 年公司存货周转效率分别为 0.27 次 0.25 次及 0.29 次, 同期总资产周转率分别为 0.21 次 0.22 次及 0.27 次 表 13:2016~2018 年公司周转率相关指标 存货周转率 ( 次 / 年 ) 总资产周转率 ( 次 / 年 ) 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理 货币资金方面, 截至 2018 年末, 公司货币资 金余额较上年末下降 34.37% 至 1, 亿元, 其 中受到限制的货币资金为 亿元, 占当期末的 货币资金总额比重为 41.11%, 公司货币资金受限 规模较大 同期末, 公司货币资金 / 短期债务为 0.41 倍, 较上年下降 0.24 倍, 公司货币资金对短期债务 的覆盖能力较弱 从现金获取能力来看,2016~2018 年公司经营 性现金流净额分别为 亿元 亿元及 1, 亿元,2018 年以来公司拿地规模大幅下降, 加之当期新开工面积的下降, 使得当期经营性现金 流净额由净流出转为净流入,2018 年经营活动净现 金流 / 短期债务为 0.31 倍, 无法对其短期债务形成 保障 表 14:2016~2018 年公司部分流动性指标 单位 : 亿元 货币资金 2, , , 经营活动现金流净额 , 经营净现金流 / 短期债务 (X) 货币资金 / 短期债务 (X) 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理 17

19 受限资产方面,2018 年末公司受限制资产共计 3, 亿元, 主要为受限制的存货及货币资金, 分别为 2, 亿元和 亿元, 公司受限资产占总资产的比重为 22.30%, 仍处于合理区间 总体来看, 近年公司拿地规模大幅下降加之新开工面积的下降, 存货周转率上升, 经营活动净现金流明显好转 但中诚信证评亦关注到公司短期债务规模较大, 货币资金中受限部分占比较大, 对短期债务保障能力较弱 盈利能力公司收入来源于房产销售收入 物业管理 酒店物业经营收入 租金收入等, 其中房产开发业务是其收入和利润的主要来源 2016~2018 年公司实现营业收入分别为 2, 亿元 3, 亿元及 4, 亿元, 年均复合增长率为 45.89% 截至 2018 年末公司预收账款为 1, 亿元, 较年初下降 31.02% 从毛利水平看, 受益于公司结算区域优化 土地成本较低等因素, 公司毛利水平始终保持在较高水平,2016~2018 年公司营业毛利率分别为 31.37% 36.71% 及 36.60% 图 9:2016~2018 年公司收入毛利分析 表 15:2016~2018 年公司三费分析单位 : 亿元 销售费用 管理费用 财务费用 三费合计 营业总收入 2, , , 三费收入占比 11.52% 8.33% 6.71% 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理利润总额方面,2016~2018 年公司利润总额分别为 亿元 亿元及 1, 亿元, 近三年复合增长率 95.92% 公司利润总额主要由经营性业务利润和公允价值变动收益构成 具体来看, 得益于近年来公司交付物业增加 毛利率及期间费用控制能力的上升,2016~2018 年分别实现经营性业务利润 亿元 亿元及 1, 亿元, 近三年复合增长率 %; 同期, 公允价值变动损益分别为 亿元 亿元及 亿元, 主要来源于投资性房地产公允价值的增加 此外,2016~2018 年公司实现投资收益分别为 0.06 亿元 亿元及 亿元, 其中 2017 年主要系亏损处置万科企业股份有限公司所致,2018 年主要来源于处置子公司新世界中国地产 ( 海口 ) 有限公司 55% 股权 ; 同期公司实现营业外亏损 亿元 亿元及 亿元, 主要系公司捐赠支出 得益于公司核心业务盈利能力持续提升, 2016~2018 年度公司净利润分别实现 亿元 亿元及 亿元 图 10:2016~2018 年公司利润总额构成 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理 从期间费用来看, 公司销售费用和管理费用随着业务规模的扩大而进一步增长, 财务费用随着公司融资规模的扩张亦迅速增长, 受此影响近年来公司期间费用持续增长,2016~2018 年公司发生三费合计分别为 亿元 亿元及 亿元 ; 同期公司期间费用控制能力不断增强, 三费收入占比分别为 11.52% 8.33% 及 6.71% 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理 总体来看, 得益于公司区域不断优化 成本较 18

20 低的项目储备及很强的销售能力, 近年来公司收入 保持快速增长, 且毛利率及期间费用控制能力的上 升, 经营性盈利能力增强 偿债能力 从债务规模来看, 随着近年土地储备及项目开 发规模的扩大, 公司债务规模维持较高水平, 截至 2018 年末公司总债务为 6, 亿元, 同期末公司 长短期债务比 ( 短期债务 / 长期债务 ) 为 1.82 倍, 公司债务结构中短期债务占比较高, 公司将面临再 融资压力 获现能力方面, 公司 EBITDA 主要由利润总额 构成,2016~2018 年分别为 亿元 亿 元及 1, 亿元, 获现能力持续向好 从主要偿 债能力指标表现来看,2016~2018 年末公司总债务 /EBITDA 分别为 倍 倍及 6.18 倍 ; 同 期 EBITDA 利息保障倍数分别为 0.87 倍 1.48 倍 及 2.26 倍, 得益于 2017 年以来公司利润增长较快, EBITDA 可对利息形成覆盖 同期, 公司经营活动 现金流 / 总债务分别为 及 0.20, 公司经 营所得对债务本息的保障程度有待提升 表 16:2016~2018 年公司偿债能力分析 指标 短期债务 ( 亿元 ) 2, , , 总债务 ( 亿元 ) 5, , , 资产负债率 (%) 总资本化比率 (%) EBITDA( 亿元 ) , 经营活动净现金流 ( 亿元 ) , 经营活动净现金利息倍数 (X) 经营净现金流 / 总债务 (X) EBITDA 利息倍数 (X) 总债务 /EBITDA(X) 资料来源 : 公司审计报告, 中诚信证评整理 财务弹性方面, 公司与多家商业银行保持良好 的合作关系, 截至 2018 年 12 月 31 日, 公司合并 口径授信总额为 4,570 亿元, 未使用的授信额度为 1, 亿元, 备用流动性较为充裕 与此同时, 公司通过信托 资管计划及发行公司债券, 并借助 海外母公司中国恒大内外联动的多种方式进行融 资, 融资渠道丰富 或有负债方面, 截至 2018 年 12 月 31 日, 公司对外担保余额约为 4, 亿元, 其中为商品房承购人按揭贷款担保金额 4, 亿元, 为第三方 ( 工程建设施工单位 材料设备供应商等公司战略合作伙伴 ) 融资担保 亿元, 为合营企业融资担保 亿元, 为第三方及合营企业对外担保合计 亿元, 总体来看, 公司对外担保或有风险可控 总体而言, 近年来恒大地产业务保持平稳较快发展, 对外部融资依赖程度较高, 债务规模维持较高水平, 且短期债务占比较高 但公司持续增长的收入及充裕且成本较低的土地储备能够对未来经营业绩具有很强的支撑, 且较充裕的备用流动及多元化的外部资金补充途径亦有助于增强公司的财务弹性, 整体对债务本息偿还形成了强有力的保障 结论 综上, 中诚信证评评定主体信用级别为 AAA, 评级展望为稳定 ; 评定 2019 年公开发行公司债券 ( 第一期 ) 信用级别为 AAA 19

21 关于 2019 年公开发行公司债券 ( 第一期 ) 的跟踪评级安排 根据中国证监会相关规定 评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定, 自首次评级报告出具之日 ( 以评级报告上注明日期为准 ) 起, 本公司将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内, 持续关注本期债券发行人外部经营环境变化 经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素, 以对本期债券的信用风险进行持续跟踪 跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级 在跟踪评级期限内, 本公司将于本期债券发行主体及担保主体 ( 如有 ) 年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级, 并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告 此外, 自本次评级报告出具之日起, 本公司将密切关注与发行主体 担保主体 ( 如有 ) 以及本期债券有关的信息, 如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件, 发行主体应及时通知本公司并提供相关资料, 本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级, 就该事项进行调研 分析并发布不定期跟踪评级结果 本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站 ( 和交易所网站予以公告, 且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所 媒体或者其他场合公开披露的时间 如发行主体 担保主体 ( 如有 ) 未能及时或拒绝提供相关信息, 本公司将根据有关情况进行分析, 据此确认或调整主体 债券信用级别或公告信用级别暂时失效 20

22 附一 : 股权结构图 ( 截至 2018 年 12 月 31 日 ) 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 21

23 附二 : 组织结构图 ( 截至 2018 年 12 月 31 日 ) 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 22

24 附三 : 主要财务数据及指标 财务数据 ( 单位 : 万元 ) 货币资金 27,519,100 26,674,800 17,507,800 应收账款净额 844,700 1,278,300 2,021,800 存货净额 64,709,700 89,640, ,813,400 流动资产 103,643, ,478, ,241,100 长期投资 3,556, ,400 1,743,300 固定资产合计 14,788,200 16,732,500 17,957,000 总资产 124,013, ,006, ,556,100 短期债务 21,313,500 41,308,700 43,210,900 长期债务 38,457,400 28,868,500 23,745,300 总债务 ( 短期债务 + 长期债务 ) 59,770,900 70,177,200 66,956,200 总负债 115,199, ,138, ,331,200 所有者权益 ( 含少数股东权益 ) 8,814,200 25,867,300 32,224,900 营业总收入 20,509,700 30,223,300 43,655,200 三费前利润 4,852,200 8,894,900 13,171,800 投资收益 , ,700 净利润 1,770,100 4,199,800 7,223,900 息税折旧摊销前盈余 EBITDA 3,221,100 6,878,700 10,842,400 经营活动产生现金净流量 -1,583,400-7,839,800 13,465,500 投资活动产生现金净流量 -11,816,100-4,277,500-4,488,600 筹资活动产生现金净流量 21,372,000 8,348,600-12,028,800 现金及现金等价物净增加额 7,988,400-3,794,100-3,014,800 财务指标 营业毛利率 (%) 所有者权益收益率 (%) EBITDA/ 营业总收入 (%) 速动比率 (X) 经营活动净现金 / 总债务 (X) 经营活动净现金 / 短期债务 (X) 经营活动净现金 / 利息支出 (X) EBITDA 利息倍数 (X) 总债务 /EBITDA(X) 资产负债率 (%) 总债务 / 总资本 (%) ( 总资本化比率 ) 长期资本化比率 (%) 净负债率 (%) 注 :1 所有者权益包含少数股东权益, 净利润包含少数股东损益 ; ~2017 年末长期应付款中部分为付息现金垫款, 将其调整至当年长期借款进行相关指标计算 23

25 附四 : 基本财务指标的计算公式 货币资金等价物 = 货币资金 + 交易性金融资产 + 应收票据 长期投资 = 可供出售金融资产 + 持有至到期投资 + 长期股权投资 固定资产合计 = 投资性房地产 + 固定资产 + 在建工程 + 工程物资 + 固定资产清理 + 生产性生物资产 + 油气资产 短期债务 = 短期借款 + 交易性金融负债 + 应付票据 + 一年内到期的非流动负债 长期债务 = 长期借款 + 应付债券 总债务 = 长期债务 + 短期债务 净债务 = 总债务 - 货币资金 三费前利润 = 营业总收入 - 营业成本 - 利息支出 - 手续费及佣金收入 - 退保金 - 赔付支出净额 - 提取保险合同准备金净额 - 保单红利支出 - 分保费用 - 营业税金及附加 EBIT( 息税前盈余 )= 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 EBITDA( 息税折旧摊销前盈余 )=EBIT+ 折旧 + 无形资产摊销 + 长期待摊费用摊销 资本支出 = 购建固定资产 无形资产和其他长期资产支付的现金 + 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 营业毛利率 =( 营业收入 - 营业成本 )/ 营业收入 EBIT 率 =EBIT/ 营业总收入 三费收入比 =( 财务费用 + 管理费用 + 销售费用 )/ 营业总收入 所有者权益收益率 = 净利润 / 所有者权益 流动比率 = 流动资产 / 流动负债 速动比率 =( 流动资产 - 存货 )/ 流动负债 存货周转率 = 主营业务成本 ( 营业成本 )/ 存货平均余额 应收账款周转率 = 主营业务收入净额 ( 营业总收入净额 )/ 应收账款平均余额 资产负债率 = 负债总额 / 资产总额 总资本化比率 = 总债务 /( 总债务 + 所有者权益 ( 含少数股东权益 )) 长期资本化比率 = 长期债务 /( 长期债务 + 所有者权益 ( 含少数股东权益 )) EBITDA 利息倍数 =EBITDA/( 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 ) 净负债率 = 净债务 / 所有者权益 ( 含少数股东权益 ) 24

26 附五 : 信用等级的符号及定义主体信用评级等级符号及定义等级符号含义 AAA 受评主体偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA 受评主体偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响较小, 违约风险很低 A 受评主体偿还债务的能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 受评主体偿还债务的能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 受评主体偿还债务的能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小, 基本不能保证偿还债务 C 受评主体不能偿还债务注 : 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示信用质量略高或略低于本等级 评级展望的含义内容含义正面表示评级有上升趋势负面表示评级有下降趋势稳定表示评级大致不会改变待决表示评级的上升或下调仍有待决定评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向 给予评级展望时, 主要考虑中至长期内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断 长期债券信用评级等级符号及定义等级符号含义 AAA 债券安全性极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA 债券安全性很强, 受不利经济环境的影响较小, 违约风险很低 A 债券安全性较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 债券安全性一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 债券安全性较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 CC 基本不能保证偿还债券 C 不能偿还债券注 : 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示信用质量略高或略低于本等级 25

27 短期债券信用评级等级符号及定义等级含义 A-1 为最高短期信用等级, 还本付息能力很强, 安全性很高 A-2 还本付息能力较强, 安全性较高 A-3 还本付息能力一般, 安全性易受不利环境变化的影响 B 还本付息能力较低, 有一定的违约风险 C 还本付息能力很低, 违约风险较高 D 不能按期还本付息 注 : 每一个信用等级均不进行 + - 微调 26