房地产行业 5 月楼市, 有冷有暖! 28 年 5 月 18 日 房地产行业周报第 6 期 分析师 : 杨国华 1-62294631 yangguohua@ehongyuan.com.cn 周报要点 深圳 广州成交量大幅上涨, 其它城市成交量依然低迷 本报告数据多数采集至 28 年 5 月前两周 按照我们对不同区域的 1 个城市成交量的跟踪发现 : 深圳 广州一改昔日低迷状况, 成交量大幅上升, 环比增长一倍以上, 同比实现了正增长 ; 但除此两个城市之外, 其它城市 5 月楼市表现依然低迷 价格调整促使成交量上涨 从深圳 广州的新房成交价格指数的变化情况来看, 我们认为, 成交量的大幅上涨应该归因于连续数月的价格下调 楼市整体回暖需要价格的重新定位 如果把房地产市场需求分为刚性需求和投资需求的话, 显然, 由于政府抑制投资需求的政策短期不会改变, 因此投资需求很难出现大幅上升 所以, 我们认为, 整体楼市回暖还是将寄希望于刚性需求的回升 而刚性需求的刺激势必需要价格的重新定位, 否则楼市整体回暖在未来将很难出现 相关研究 : 房地产行业周报第 1 期 房地产行业周报第 2 期 房地产行业周报第 3 期 闹世 中, 我们究竟该爱谁? 行业周报第 4 期 房地产行业, 想说爱你不容易 行业周报第 5 期 销售经理 : 卞祺 1-6228 bianqi@ehongyuan.com.cn 开发商资金困境将加速房价高位下调 28 年一季度商品房施工面积累计量已经达到 27 年全年的 67.2% 而一季度的房地产开发累计资金来源仅为 27 年全年的 24.76%, 单位新开工面积和单位施工面积的到位资金均呈现下降 可见, 房地产企业的开发资金趋于紧张 若在未来信贷继续紧缩的情况下, 房地产企业通过销售回笼资金的要求将日益强烈, 房价高位下调以促进成交的可能性加大 房价存在下行需要, 但出现非理性深跌的可能性应该不大 我们从房地产企业资金回笼的角度做了两种假设, 认为未来房价存在下行风险但不会出现深跌 同时, 由于房地产需求依然存在且非常旺盛, 因此, 房价适当调整仍然会有较强成交量来支撑, 深圳和广州 5 月交易量的大幅上涨应该是个例证 楼市成交量和成交价格缺乏配合, 房地产 市场底 尚未形成, 房地产板块走出强势尚需时日
图目录 图 1: 全国商品房施工面积及增长率... 6 图 2: 单位新开工面积和单位施工面积到位资金... 6 图 3: 北京住宅周成交套数... 6 图 4: 北京新建商品住房销售价格指数... 7 图 5: 天津商品住宅周成交面积... 7 图 6: 天津新建商品住房销售价格指数... 7 图 7: 上海住宅周成交套数... 8 图 8: 上海新建商品住房销售价格指数... 8 图 9: 杭州商品房周成交套数... 8 图 1: 杭州新建商品住房销售价格指数... 9 图 11: 苏州商品住宅周成交套数... 9 图 12: 深圳新房周成交套数... 9 图 13: 深圳新建商品住房销售价格指数... 1 图 14: 广州住宅周成交套数和面积... 1 图 15: 广州新建商品住房销售价格指数... 1 图 16: 重庆新房周成交套数... 11 图 17: 重庆新建商品住房销售价格指数... 11 图 18: 成都商品房周成交套数... 11 图 19: 成都新建商品住房销售价格指数... 12 图 2: 西安商品房周成交面积... 12 图 21: 西安新建商品住房销售价格指数... 12 第 2 页共 14 页
一 主要大中城市房地产市场成交情况本报告数据多数采集至 28 年 5 月前两周 按照我们对不同区域的 1 个城市成交量的跟踪发现 : 珠三角的深圳 广州一改昔日低迷状况, 成交量大幅上升, 环比增长一倍以上, 同比甚至实现了正增长 ; 但除此两个城市之外, 其它城市 5 月楼市表现依然低迷 环渤海区域北京 : 在 3 月成交量大幅上升之后,4 月北京再度出现萎靡,5 月前两周住宅成交量较 4 月周均成交量有所上升 但同比而言,5 月前两周周均成交套数较 7 年 5 月降幅为 24.66% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,4 月新建商品住房销售价格指数同比增幅继 27 年 1 月以来, 呈回落趋势 ; 环比增幅.2%, 为自 27 年以来最低 天津 :5 月前两周的天津依然没有走出 4 月的低迷, 成交量继 4 月继续走低, 住宅周均成交面积同比大幅下降, 降幅达到 42.66% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,4 月新建商品住房销售价格同比增幅较 28 年 3 月增大.3 个百分点 ; 环比增幅回落.2 个百分点 长三角区域上海 : 经过 3 月成交量的大幅上涨之后,4 月的上海楼市上升势头不在 进入 5 月, 前两周住宅周均成交套数较 4 月有一定程度放大, 但同比仍然大幅萎缩, 降幅达到 31.7% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,28 年以来, 新建商品住房销售价格同比下降.1 个百分点, 环比增幅上升.1 个百分点 杭州 : 自进入 8 年来, 杭州房地产交易持续呈现低迷状态,5 月前两周商品房周均成交量同比降幅高达 54% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,28 年 4 月, 新建商品住房销售价格指数同比增幅维持在 3 月的水平, 但环比增幅较 3 月提高.2 个百分点 苏州 :5 月苏州商品住宅周均成交较 4 月有所放大, 但同比 7 年 5 月降幅依然为 22.6% 珠三角区域深圳 :5 月前两周, 深圳成交量大幅上升 新房周均成交套数较 4 月增长 13.3%, 同比也首次实现正增长, 增幅为 1.1% 显然, 经过价格的下调之后, 深圳房地产市场找到了一定的支撑 第 3 页共 14 页
从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数, 自 27 年 11 月以来, 新建商品住房销售价格同比增幅持续回落 ; 而环比价格增幅自 27 年 12 月以来连续 5 个月呈现负增长 广州 :5 月前两周, 广州成交量大幅上升 住宅周均成交套数较 4 月增长 211.7%, 同比也首次实现正增长, 增幅为 11.3% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数, 自 27 年 9 月以来, 新建商品住房销售价格同比增幅连续 7 个月回落 ; 而环比价格增幅再次出现负增长 中部区域重庆 : 进入 5 月, 重庆交易量表现不佳 主城区商品房周均成交面积同比降幅达到为 49.4% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,4 月新建商品住房销售价格增幅同比继续回落, 环比价格小幅增长 成都 :5 月前两周商品房周均成交套数较 4 月略有所下滑, 同比 7 年 5 月降幅为 2.% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数, 新建商品住房销售价格同比增幅继续回落 ; 而环比价格与 3 月持平 西安 :5 月前两周, 西安商品房周均成交面积较 4 月大幅下滑, 同比降幅更是达到 53.97% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,28 年 4 月, 新建商品住房销售价格环比增幅.7%, 房价依然高位运行 二 楼市整体回暖需要价格的重新定位如果把房地产市场需求分为刚性需求和投资需求的话, 显然, 由于政府抑制投资需求的政策短期不会改变, 因此投资需求很难出现大幅上升 所以, 我们认为, 整体楼市回暖还是将寄希望于刚性需求的回升 而刚性需求的刺激势必需要价格的重新定位, 否则楼市整体回暖在未来将很难出现 而从深圳 广州的新房成交价格指数的变化情况来看, 显然是在价格的高位经过数月大幅下调之后, 才出现成交量的大幅上涨 第 4 页共 14 页
三 发商资金困境将加速房价高位下调 28 年一季度商品房施工面积累计量已经达到 27 年全年的 67.2%, 同比增幅也达到 27.51% 而一季度的房地产开发累计资金来源仅为 27 年全年的 24.76%, 单位新开工面积和单位施工面积的到位资金也呈现下降 可见, 房地产企业的开发资金将日趋紧张 在未来信贷继续紧缩的情况下, 房地产企业通过销售回笼解决资金的要求将日益强烈, 房价高位下调以促进成交的可能性加大 具体而言, 我们就开发商存在的资金困境对未来房价的影响做了两种极端假设 第一种假设 : 多数优秀的大中型企业资金链较为健康, 极少数小企业出现资金链断裂 那资金出现问题的公司会采取什么办法解决问题? 如果公司可以通过出售目前达到销售条件的商品房来自救的话, 公司将会采取降价销售的策略, 靠销售回笼来补充需要资金 由于这样的公司为少数, 这样降价的项目也为少数, 它对整个市场的冲击力就有限 房价难以形成整体向下的趋势 当然, 如果公司还没有可供出售的商品房, 那出售项目或被兼并将成为可能, 而这样并不会对房价造成直接影响 第二种假设 : 少数企业资金链健康, 多数企业资金链断裂 这时将有大面积的项目通过降价销售回笼资金 当降价成为市场主流时, 客户买涨不买跌的心理, 很可能导致市场成交依然冷淡 开发商通过降价销售回笼资金无果, 最终将资金链断裂乃至倒闭 此时价格已经出现大跌 同时, 由于大量开发商倒闭, 未来市场供给出现大量不足, 由于真正住房需求并没有减少, 因此在房价大幅下降后, 未来很有可能出现大幅上涨, 简言之, 就是楼市将是大起大落 这种情况显然对我国的整体经济伤害极大, 政府的调控政策必然会极力避免这种情况的发生 因此, 从开发商的资金困境和刚性需求的房价承受能力来看, 我们认为真实地情况可能介于上诉两种假设之间, 即在房价也不发生深跌的情况下, 存在进行下调的可能性 总体来看, 我们认为, 目前楼市成交量和成交价格缺乏配合, 房地产 市场底 尚未形成, 房地产板块走出强势尚需时日 第 5 页共 14 页
图 1: 全国商品房施工面积及增长率 25 商品房施工面积 ( 亿平方米 ) 同比增长率 (%) 3 2 25 15 1 5 2 15 1 5 2 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 1-3 资料来源 :wind 资讯宏源证券研究所图 2: 单位新开工面积和单位施工面积到位资金 45 4 每平米商品房新开工面积到位资金每平米商品房施工面积到位资金 35 3 25 2 15 1 5 2 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 月 28 年截止 3 资料来源 :wind 资讯宏源证券研究所图 3: 北京住宅周成交套数 4 住宅周成交套数 日均成交套数 6 35 3 25 5 4 2 3 15 1 5 2 1 27 年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月 28.5.1-7 28.5.8-14 资料来源 : 北京市房地产交易管理网宏源证券研究所 第 6 页共 14 页
图 4: 北京新建商品住房销售价格指数 新建商品住房销售同比价格指数 12 新建商品住房销售环比价格指数 118 116 114 112 11 18 16 14 12 1 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 2 28.1 28.2 28.3 28.4 资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 5: 天津商品住宅周成交面积 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5.. 商品住宅周成交面积 ( 万平米 ) 平均价格 ( 元 /m2) 8 7 6 5 4 3 2 1 27 年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月 28.5.1-7 28.5.8-14 资料来源 : 天津市房地产管理局宏源证券研究所图 6: 天津新建商品住房销售价格指数 11 18 新建商品住房销售同比价格指数新建商品住房销售环比价格指数 16 14 12 1 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 2 28.1 28.2 28.3 28.4 资料来源 : 发改委宏源证券研究所 第 7 页共 14 页
图 7: 上海住宅周成交套数 7 6 5 4 3 2 1 住宅周成交套数 住宅日成交套数 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 1 2 28.1 28.2 28.3 28.4 28.5.1-7 28.5.8-14 资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 8: 上海新建商品住房销售价格指数 新建商品住房销售同比价格指数 112 新建商品住房销售环比价格指数 11 18 16 14 12 1 94 92 9 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 2 28.1 28.2 28.3 28.4 资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 9: 杭州商品房周成交套数 18 16 14 12 1 8 6 4 2 商品房周成交套数 日均成交套数 25 2 15 1 5 27 年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月 28.4.28-5.4 28.5.5-5.11 资料来源 : 搜房网透明售房网宏源证券研究所 第 8 页共 14 页
图 1: 杭州新建商品住房销售价格指数 新建商品住房销售同比价格指数 12 新建商品住房销售环比价格指数 118 116 114 112 11 18 16 14 12 1 94 92 9 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 2 28.1 28.2 28.3 28.4 资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 11: 苏州商品住宅周成交套数 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 27 年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 商品住宅周成交套数 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 日均套数 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月 22.5.1-7 22.5.8-14 3 25 2 15 1 5 资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 12: 深圳新房周成交套数 25 2 15 新房周成交套数 新房日均成交量 35 3 25 2 1 5 15 1 5 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 1 2 28.1 28.2 28.3 28.4 28.5.1-7 28.5.8-14 第 9 页共 14 页
资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 13: 深圳新建商品住房销售价格指数 新建商品住房销售同比价格指数 12 新建商品住房销售环比价格指数 118 116 114 112 11 18 16 14 12 1 94 92 9 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 2 28.1 28.2 28.3 28.4 资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 14: 广州住宅周成交套数和面积 25 住宅周均成交套数 住宅日均成交套数 3 2 25 15 1 5 2 15 1 5 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 1 2 28.2 28.3 28.4 28.5.1-7 28.5.8-14 资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 15: 广州新建商品住房销售价格指数 112 新建商品住房销售同比价格指数新建商品住房销售环比价格指数 11 18 16 14 12 1 94 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 2 28.1 28.2 28.3 28.4 资料来源 : 发改委宏源证券研究所 第 1 页共 14 页
图 16: 重庆新房周成交套数 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.. 主城区商品房周成交面积 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 17: 重庆新建商品住房销售价格指数 新建商品住房销售同比价格指数 118 新建商品住房销售环比价格指数 116 114 112 11 18 16 14 12 1 94 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 主城区商品房周成交均价 27.8 27.9 1 28.1 28.2 28.3 28.4 2 28.1 28.4.28-5.4 28.5.5-11 28.2 28.3 6 5 4 3 2 1 28.4 资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 18: 成都商品房周成交套数 35 3 25 2 15 1 5 商品房周成交套数 日均成交套数 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 27.2 27.3 27.4 27.5 27.7 27.8 27.9 1 2 28.1 28.2 28.3 28.3.31-4.6 28.4.7-4.13 资料来源 : 搜房网宏源证券研究所 第 11 页共 14 页
图 19: 成都新建商品住房销售价格指数 94 92 9 27.2 27.3 新建商品住房销售同比价格指数 114 新建商品住房销售环比价格指数 112 11 18 16 14 12 1 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 1 2 28.1 28.2 28.3 资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 2: 西安商品房周成交面积 3. 商品房周均成交面积 25. 2. 15. 1. 5.. 27 年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月 28.5.1-7 28.5.8-14 资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 21: 西安新建商品住房销售价格指数 116 新建商品住房销售同比价格指数新建商品住房销售环比价格指数 114 112 11 18 16 14 12 1 27.2 27.3 27.4 27.5 27.6 27.7 27.8 27.9 2 28.1 28.2 28.3 28.4 资料来源 : 发改委宏源证券研究所 第 12 页共 14 页
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宏源证券投资评级说明 : 投资评级分为股票投资评级和行业投资评级, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 涨跌幅 相对同期的上证指数的涨跌幅为标准 公司评级 买入 : 未来 6-12 个月跑赢上证综指 +15% 以上 ; 增持 : 未来 6-12 个月跑赢上证综指 +5%-+15%; 持有 : 未来 6-12 个月与上证综指偏离 -5%-+5%; 减持 : 未来 6-12 个月跑输上证综指 5% 以上 行业评级 增持 : 未来 6-12 个月跑赢上证综指 +5% 以上 ; 中性 : 未来 6-12 个月与上证综指偏离 -5%~+5%; 减持 : 未来 6-12 个月跑输上证综指 5% 以上 免责条款 : 本报告的信息均来源于公开资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更 我们已力求报告内容的客观 公正, 但文中的观点 结论和建议仅供参考, 不构成任何投资建议 投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果, 本研究所概不负责 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或者金融产品等相关服务 本报告版权归本公司所有, 未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制和发布 如引用 刊发, 需注明出处为宏源证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的引用 删节和修改 第 14 页共 14 页