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3 信 用 评 级 报 告 声 明 除 因 本 次 评 级 事 项 联 合 信 用 评 级 有 限 公 司 ( 联 合 评 级 ) 与 中 国 泛 海 控 股 集 团 有 限 公 司 构 成 委 托 关 系 外, 联 合 评 级 评 级 人 员 与 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 联 合 评 级 与 评 级 人 员 履 行 了 尽 职 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 的 评 级 报 告 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 本 信 用 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 联 合 评 级 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 本 信 用 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 等 本 信 用 评 级 报 告 中 引 用 的 公 司 相 关 资 料 主 要 由 提 供, 联 合 评 级 对 所 依 据 的 文 件 资 料 内 容 的 真 实 性 准 确 性 完 整 性 进 行 了 必 要 的 核 查 和 验 证, 但 联 合 评 级 的 核 查 和 验 证 不 能 替 代 发 行 人 及 其 它 中 介 机 构 对 其 提 供 的 资 料 所 应 承 担 的 相 应 法 律 责 任 本 次 债 券 信 用 评 级 报 告 信 用 等 级 一 年 内 有 效 ; 在 信 用 等 级 有 效 期 内, 联 合 评 级 将 持 续 关 注 发 行 人 动 态 ; 若 存 在 影 响 评 级 结 论 的 事 件, 联 合 评 级 将 开 展 不 定 期 跟 踪 评 级, 该 债 券 的 信 用 等 级 有 可 能 发 生 变 化 2

4 一 主 体 概 况 ( 以 下 简 称 泛 海 集 团 或 公 司 ) 属 于 集 团 型 民 营 企 业, 于 1988 年 4 月 注 册 成 立 2006 年 10 月 17 日, 公 司 更 名 为 历 经 多 次 股 权 转 让 和 增 资, 截 至 2014 年 底, 公 司 注 册 资 本 为 780,000 万 元, 其 中 泛 海 集 团 有 限 公 司 持 股 比 例 为 97.43%, 通 海 控 股 有 限 公 司 ( 原 名 泛 海 控 股 有 限 公 司, 后 于 2014 年 3 月 更 名 为 现 名 ) 持 股 比 例 为 2.57% 公 司 实 际 控 制 人 为 卢 志 强 ( 见 附 件 1) 公 司 经 营 范 围 包 括 : 科 技 文 化 教 育 房 地 产 基 础 设 施 项 目 及 产 业 的 投 资 ; 资 本 经 营 资 产 管 理 ; 酒 店 及 物 业 管 理 ; 会 议 及 会 展 服 务 ; 出 租 商 业 用 房 办 公 用 房 车 位 ; 通 讯 办 公 自 动 化 建 筑 装 饰 材 料 及 设 备 的 销 售 ( 国 家 有 专 项 专 营 规 定 的 除 外 ); 与 上 述 业 务 相 关 的 经 济 技 术 管 理 咨 询 服 务 ; 汽 车 租 赁 公 司 目 前 下 设 董 事 会 办 公 室 监 察 总 部 中 国 泛 海 管 理 学 院 公 司 办 公 室 人 力 资 源 管 理 总 部 资 产 财 务 管 理 总 部 资 金 管 理 总 部 风 险 控 制 管 理 总 部 投 资 管 理 总 部 和 物 业 经 营 管 理 总 部 10 个 职 能 部 门 截 至 2014 年 底, 公 司 拥 有 职 工 7,668 人 ; 纳 入 合 并 范 围 一 级 子 公 司 15 家, 其 中 全 资 子 公 司 6 家, 控 股 子 公 司 9 家 公 司 下 属 全 资 控 股 和 参 股 公 司 中 包 含 3 家 上 市 公 司 : 泛 海 控 股 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 泛 海 控 股 ; 证 券 简 称 泛 海 控 股, 证 券 代 码 ) 民 生 控 股 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 民 生 控 股 ; 证 券 简 称 民 生 控 股, 证 券 代 码 ) 和 中 国 民 生 银 行 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 民 生 银 行 ; 证 券 简 称 民 生 银 行, 证 券 代 码 ) 泛 海 控 股 和 民 生 控 股 为 公 司 的 控 股 子 公 司, 截 至 2014 年 底, 公 司 持 股 比 例 分 别 为 73.67% 和 22.56%; 民 生 银 行 为 公 司 参 股 公 司, 截 至 2014 年 底 公 司 持 股 比 例 2.46%, 系 民 生 银 行 前 10 大 股 东 之 一 ; 此 外, 公 司 还 参 股 了 联 想 控 股 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 联 想 控 股 ), 截 至 2014 年 底, 公 司 持 股 比 例 为 20.00% 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 计 1, 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )7.00 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 增 加 额 亿 元 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 计 1, 亿 元, 负 债 合 计 1, 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2015 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )-1.04 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 增 加 额 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 北 京 市 东 城 区 建 国 门 内 大 街 28 号 民 生 金 融 中 心 C 座 23 层 ; 法 定 代 表 人 : 卢 志 强 二 本 次 债 券 概 况 1. 本 次 债 券 概 况 本 次 债 券 名 称 为 公 开 发 行 2015 年 公 司 债 券, 发 行 规 模 为 不 超 过 40 亿 元 ( 含 40 亿 元 ), 债 券 期 限 为 不 超 过 6 年 ( 含 6 年 ), 可 以 为 单 一 期 限 品 种, 也 可 以 是 多 种 期 限 的 混 合 品 种 ; 本 次 债 券 采 取 公 开 发 行 方 式, 在 获 中 国 证 监 会 核 准 后, 可 以 一 次 发 行 或 分 期 发 行 本 次 公 开 发 行 公 司 债 券 为 固 定 利 率 债 券, 具 体 票 面 利 率 及 其 付 息 方 式, 提 请 股 东 会 授 权 董 事 会 与 主 承 销 商 根 据 市 场 询 价 协 商 确 定 本 次 公 开 发 行 的 债 券 可 以 向 公 司 股 东 配 售, 具 体 配 售 安 排 ( 包 括 是 否 配 售 配 售 比 例 等 ) 提 请 股 东 会 授 权 董 事 会 根 据 发 行 时 的 市 场 情 况 以 及 发 行 具 体 事 宜 确 定 3

5 本 次 债 券 单 利 按 年 付 息 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 2. 本 次 债 券 募 集 资 金 用 途 本 次 债 券 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后, 将 用 于 补 充 公 司 营 运 资 金 偿 还 债 务 调 整 负 债 结 构 项 目 投 资 等 三 行 业 分 析 公 司 是 大 型 民 营 企 业 集 团, 经 过 二 十 多 年 的 发 展, 形 成 了 以 房 地 产 业 为 龙 头, 金 融 能 源 文 化 传 媒 及 战 略 投 资 协 调 发 展 的 多 元 化 产 业 结 构 和 业 务 格 局 1. 房 地 产 行 业 行 业 概 况 房 地 产 业 是 我 国 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 在 现 代 社 会 经 济 生 活 中 有 着 举 足 轻 重 的 地 位 经 过 十 几 年 的 发 展, 中 国 房 地 产 行 业 已 逐 步 转 向 规 模 化 品 牌 化 和 规 范 运 作, 房 地 产 业 的 增 长 方 式 正 由 偏 重 速 度 规 模 向 注 重 效 益 和 市 场 细 分 转 变, 从 主 要 靠 政 府 政 策 调 控 向 依 靠 市 场 和 企 业 自 身 调 节 的 方 式 转 变 从 近 年 房 地 产 行 业 发 展 趋 势 来 看,2008 年, 金 融 危 机 爆 发 前, 房 地 产 市 场 受 到 政 策 严 厉 调 控 的 影 响, 表 现 低 迷 后 随 着 金 融 危 机 的 深 化, 国 家 调 控 方 向 发 生 明 显 转 变, 行 业 景 气 度 大 幅 回 升 之 后 几 年, 国 家 对 房 地 产 行 业 实 施 了 持 续 的 宏 观 调 控, 导 致 行 业 景 气 度 出 现 明 显 波 动 尤 其 是 2011 年, 受 调 控 政 策 及 货 币 政 策 持 续 紧 缩 等 多 种 因 素 综 合 影 响, 房 地 产 市 场 渐 入 低 迷, 同 年 9 月 ~11 月 一 二 线 城 市 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌 2012 年, 受 2011 年 行 业 低 迷 影 响, 房 地 产 开 发 企 业 对 行 业 未 来 预 期 趋 向 谨 慎, 行 业 增 速 进 一 步 放 缓, 全 年 房 地 产 开 发 投 资 71,804 亿 元, 比 上 年 增 长 16.19%, 增 速 较 2011 年 放 缓 个 百 分 点 ; 商 品 房 施 工 面 积 57.3 亿 平 方 米, 比 上 年 增 加 13.2%, 增 幅 同 比 减 小 12 个 百 分 点 ; 新 开 工 面 积 17.7 亿 平 方 米, 比 上 年 减 少 7.3%, 增 幅 同 比 减 小 23.5 个 百 分 点 进 入 2013 年, 中 国 房 地 产 市 场 景 气 度 有 所 回 升,2013 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 86, 亿 元, 同 比 增 长 19.79%, 增 速 同 比 提 高 3.6 个 百 分 点 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 增 速 不 断 放 缓,2014 年, 受 经 济 增 速 放 缓 和 限 购 效 果 逐 步 体 现 的 影 响, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95, 亿 元, 名 义 同 比 增 长 10.49%, 较 2013 年 同 期 增 速 大 幅 下 滑 9.30 个 百 分 点 2015 年 1 至 3 月 份, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 16,651 亿 元, 同 比 名 义 增 长 8.5%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 9.5%) 其 中, 住 宅 投 资 11,156 亿 元, 增 长 5.9% 住 宅 投 资 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 重 为 67.0% 预 计 未 来 一 段 时 间, 房 地 产 市 场 呈 现 一 定 的 下 降 回 调 态 势 4

6 图 ~2015 年 一 季 度 我 国 房 地 产 开 发 投 资 及 其 同 比 增 速 单 位 : 亿 元 % 资 料 来 源 : 统 计 局 网 站 总 体 看, 房 地 产 业 是 我 国 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 但 受 宏 观 经 济 波 动 和 调 控 政 策 影 响, 近 年 来 发 展 波 动 较 大 市 场 供 需 (1) 土 地 供 应 状 况 土 地 作 为 房 地 产 主 要 的 成 本 来 源, 会 受 到 地 方 政 府 供 地 意 愿 和 开 发 商 购 地 能 力 和 意 愿 影 响 土 地 市 场 受 到 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 影 响 巨 大 中 央 政 府 通 过 信 贷 限 购 融 资 审 批 等 手 段 限 制 房 地 产 企 业 融 资 能 力, 加 之 需 求 端 的 限 购 等 政 策, 导 致 部 分 房 地 产 企 业 的 现 金 回 笼 情 况 随 着 行 业 起 伏 出 现 明 显 变 化, 直 接 影 响 土 地 市 场 需 求 2011 年 开 始, 受 国 家 对 房 地 产 企 业 的 严 厉 调 控 政 策 影 响, 土 地 市 场 呈 现 出 明 显 低 迷 的 态 势, 但 当 年 全 国 土 地 出 让 收 入 却 仍 高 达 3.15 万 亿 元, 创 历 史 新 高, 北 京 上 海 等 地 已 经 进 入 土 地 收 入 千 亿 俱 乐 部 2012 年 全 国 土 地 市 场 整 体 供 求 呈 进 一 步 下 降 趋 势 全 国 300 个 城 市 土 地 共 成 交 近 12 亿 平 方 米, 较 上 年 同 期 下 降 14.6%, 其 中, 住 宅 用 地 成 交 3.8 亿 平 方 米, 同 比 下 降 23.1% 同 时, 随 着 三 四 线 城 市 库 存 日 益 饱 和, 房 企 逐 渐 回 归 一 二 线 城 市 2012 年 下 半 年 以 来, 一 线 城 市 土 地 溢 价 率 持 续 走 高, 也 带 动 了 住 宅 楼 面 均 价 结 构 性 上 涨 2012 年 全 国 300 个 城 市 住 宅 用 地 楼 面 均 价 为 1,347 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 7.4%, 其 中 12 月 达 1,675 元 / 平 方 米, 为 2010 年 4 月 调 控 以 来 最 高 值 受 供 应 量 增 加 影 响,2013 年 土 地 成 交 量 较 2012 年 增 加, 住 宅 类 用 地 涨 幅 较 明 显 2013 年 全 国 300 个 城 市 共 成 交 土 地 37,208 宗, 成 交 面 积 143,569 万 平 方 米, 同 比 增 加 10%; 土 地 出 让 金 总 额 为 31,304.5 亿 元, 同 比 增 加 50% 2013 年 重 点 城 市 地 价 升 高, 带 动 楼 面 均 价 整 体 水 平 明 显 高 于 上 年 全 国 300 个 城 市 土 地 成 交 楼 面 均 价 1,174 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 27% 2013 年 重 点 城 市 地 王 频 出, 住 宅 类 用 地 与 商 办 类 用 地 表 现 强 势, 楼 面 均 价 领 涨 2013 年 全 国 土 地 平 均 溢 价 率 全 面 上 涨, 尽 管 多 个 城 市 采 取 竞 配 建 保 障 房 等 方 式 限 制 高 价 地 产 生, 但 以 北 京 上 海 为 首 的 重 点 城 市 平 均 溢 价 率 仍 领 涨 全 国 2013 年 全 国 300 个 城 市 土 地 平 均 溢 价 率 16%, 较 上 年 同 期 上 涨 8 个 百 分 点 进 入 2014 年, 受 到 房 地 产 销 售 增 速 回 落 和 各 地 限 购 影 响 导 致 房 价 下 跌, 各 地 土 地 出 让 情 况 出 现 恶 化, 土 地 出 让 溢 价 率 和 楼 面 地 价 明 显 回 落, 如 下 图 所 示 2014 年 12 月, 全 国 一 线 城 市 土 地 出 让 溢 价 率 为 24.97%, 较 2013 年 12 月 下 降 近 6 个 百 分 点 ; 一 线 城 市 楼 面 地 价 2, 元 / 平 方 米, 较 2013 年 12 月 下 降 58.54% 根 据 中 国 指 数 研 究 院 发 布 数 据 显 示,2014 年 全 国 300 个 城 市 土 地 成 交 面 积 10.3 亿 平 方 米, 同 比 减 少 31%, 与 2013 年 相 比,2014 年 300 个 城 市 土 地 出 让 金 总 额 为 2.34 万 亿, 下 降 27% 2015 年 一 季 度, 中 国 300 个 城 市 土 地 出 让 金 总 额 为 4,068 亿 元, 同 比 减 少 43% 5

7 总 体 看, 土 地 成 本 是 影 响 房 地 产 开 发 企 业 利 润 的 重 要 因 素, 近 年 受 宏 观 调 控 和 市 场 供 需 影 响, 土 地 价 格 有 所 波 动, 但 整 体 保 持 在 较 高 水 平 值 得 注 意 的 是,2013 年 由 于 土 地 供 应 量 较 大, 土 地 成 本 较 高, 未 来 可 能 会 造 成 大 量 房 源 同 阶 段 上 市, 给 房 地 产 开 发 企 业 造 成 一 定 的 销 售 压 力 和 成 本 压 力 (2) 开 发 资 金 来 源 状 况 2008 年 以 来, 由 于 需 求 面 观 望 情 绪 浓 厚, 商 品 房 成 交 量 大 幅 下 降, 订 金 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 在 房 地 产 投 资 开 发 资 金 中 的 占 比 下 降, 而 从 紧 的 货 币 政 策 也 使 得 房 地 产 商 取 得 贷 款 的 难 度 加 大 成 本 增 加 从 房 地 产 资 金 来 源 情 况 看, 房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 总 体 增 速 增 长 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 亿 元, 比 上 年 下 降 0.1%,1-11 月 份 为 增 长 0.6%,2013 年 为 增 长 26.5% 其 中, 国 内 贷 款 亿 元, 增 长 8.0%; 利 用 外 资 639 亿 元, 增 长 19.7%; 自 筹 资 金 亿 元, 增 长 6.3%; 其 他 资 金 亿 元, 下 降 8.8% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 亿 元, 下 降 12.4%; 个 人 按 揭 贷 款 亿 元, 下 降 2.6% 2015 年 1-4 月 份, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 亿 元, 同 比 下 降 2.5%, 降 幅 比 1-3 月 份 收 窄 0.4 个 百 分 点 其 中, 国 内 贷 款 7341 亿 元, 下 降 4.8%; 利 用 外 资 108 亿 元, 下 降 6.8%; 自 筹 资 金 亿 元, 增 长 0.1%; 其 他 资 金 亿 元, 下 降 3.7% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 8461 亿 元, 下 降 6.2%; 个 人 按 揭 贷 款 4327 亿 元, 增 长 2.1% 总 的 来 看, 偏 紧 的 货 币 供 应, 使 房 地 产 业 的 资 金 来 源 更 为 紧 张, 作 为 资 金 密 集 型 企 业, 房 地 产 企 业 的 资 金 压 力 已 经 显 现 图 2 全 国 房 地 产 开 发 企 业 本 年 资 金 到 位 增 速 单 位 :% 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 总 的 来 看, 偏 紧 的 货 币 供 应, 使 房 地 产 业 的 资 金 来 源 更 为 紧 张, 作 为 资 金 密 集 型 企 业, 房 地 产 企 业 的 资 金 压 力 已 经 显 现 (3) 市 场 供 需 情 况 从 商 品 房 市 场 供 求 情 况 看,2008 年 以 来 房 地 产 市 场 需 求 持 续 释 放, 成 交 量 逐 年 走 高, 反 观 竣 工 面 积 增 幅 小 于 销 售 面 积, 形 成 了 供 不 应 求 的 态 势, 尤 其 是 一 线 城 市 更 为 明 显 2012 年 全 国 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 施 工 面 积 亿 平 方 米, 比 上 年 增 长 13.2%; 房 屋 新 开 工 面 积 亿 平 方 米, 下 降 7.3%; 房 屋 竣 工 面 积 9.94 亿 平 方 米, 增 长 7.3%; 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 79,043 万 平 方 米, 增 长 6.4% 与 此 同 时, 在 一 系 列 房 地 产 市 场 调 控 政 策 作 用 下, 全 年 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 6

8 比 上 年 增 长 1.8%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 增 长 2%, 办 公 楼 销 售 面 积 增 长 12.4%, 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 下 降 1.4% 商 品 房 销 售 额 6.45 万 亿 元, 增 长 10%; 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 10.9%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 12.2%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 增 长 4.8% 2013 年 统 计 数 据 显 示, 房 屋 竣 工 面 积 亿 平 方 米, 增 长 2.0%, 增 速 下 降 0.5 个 百 分 点 ; 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 7.87 亿 平 方 米, 下 降 0.4% 2013 年, 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.3%, 增 速 较 上 年 回 落 0.5 个 百 分 点 2013 年 房 地 产 整 体 运 行 平 稳, 随 着 三 月 份 出 台 新 版 国 五 条 后, 各 地 成 交 受 政 策 末 班 车 效 应 影 响, 成 交 量 普 遍 大 幅 上 涨 图 ~2014 年 全 国 商 品 住 宅 供 求 情 况 单 位 : 万 平 方 米 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 联 合 评 级 整 理 注 : 销 售 竣 工 比 为 销 售 面 积 和 竣 工 面 积 的 比 值, 大 于 1 说 明 供 不 应 求, 小 于 1 说 明 供 大 于 求 2014 年 以 来, 随 着 限 购 逐 步 产 生 效 果, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 出 现 下 降, 如 下 图 所 示 2014 年, 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 下 降 7.6%, 降 幅 比 1-11 月 份 收 窄 0.6 个 百 分 点,2013 年 为 增 长 17.3% 其 中, 住 宅 销 售 面 积 下 降 9.1%, 办 公 楼 销 售 面 积 下 降 13.4%, 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 增 长 7.2% 商 品 房 销 售 额 亿 元, 下 降 6.3%, 降 幅 比 1-11 月 份 收 窄 1.5 个 百 分 点,2013 年 为 增 长 26.3% 其 中, 住 宅 销 售 额 下 降 7.8%, 办 公 楼 销 售 额 下 降 21.4%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 增 长 7.6% 2015 年 1-4 月 份, 行 业 销 售 出 现 一 定 程 度 回 暖, 商 品 房 销 售 面 积 26,385 万 平 方 米, 同 比 下 降 4.8%, 降 幅 比 1-3 月 份 收 窄 4.4 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 面 积 下 降 5.0%, 办 公 楼 销 售 面 积 下 降 13.6%, 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 增 长 5.2% 商 品 房 销 售 额 17,739 亿 元, 下 降 3.1%, 降 幅 比 1-3 月 份 收 窄 6.2 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 额 下 降 2.2%, 办 公 楼 销 售 额 下 降 13.3%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 增 长 0.1% 图 4 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 增 速 情 况 单 位 :% 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 7

9 (4) 销 售 价 格 情 况 从 商 品 房 销 售 价 格 看,2010 年 以 来 随 限 购 限 贷 等 一 系 列 房 地 产 调 控 措 施 逐 步 深 入, 调 控 效 果 逐 步 显 现 2011 年 9 月 百 城 住 宅 均 价 自 发 布 以 来 首 次 环 比 下 跌, 其 中 一 二 线 城 市 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌, 特 别 是 上 海 南 京 天 津 苏 州 北 京 深 圳 等 地, 同 时 主 流 房 地 产 品 牌 企 业 纷 纷 实 行 以 价 换 量 策 略, 部 分 楼 盘 价 格 降 幅 超 过 20%, 新 开 楼 盘 亦 以 相 对 周 边 较 低 的 价 格 优 势 进 入 市 场 而 进 入 2012 年, 房 价 呈 先 抑 后 扬 态 势, 百 城 价 格 指 数 于 2012 年 6 月 实 现 环 比 小 幅 上 涨, 结 束 了 连 续 9 个 月 下 跌 趋 势, 呈 止 跌 回 升 态 势 根 据 中 国 房 地 产 指 数 系 统 对 100 个 城 市 的 全 样 本 调 查 数 据 显 示,2013 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,833 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 11.51% 2014 年 以 来, 由 于 各 地 限 购 的 影 响 持 续 深 化, 全 国 百 城 住 宅 价 格 出 现 明 显 回 落,2014 年 末 百 城 住 宅 均 价 为 10,542 元 / 平 方 米, 同 比 下 跌 2.69% 进 入 2015 年, 随 着 国 家 改 变 房 地 产 调 控 思 路, 商 品 房 销 售 价 格 止 跌 回 稳, 如 下 图 所 示 图 5 近 年 来 年 全 国 百 城 住 宅 销 售 价 格 指 数 同 比 变 化 情 况 单 位 :% 资 料 来 源 :Wind 资 讯 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 同 比 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 一 线 城 市 : 同 比 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 二 线 城 市 : 同 比 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 三 线 城 市 : 同 比 数 据 来 源 :Wind 资 讯 总 的 来 看, 从 2008 年 开 始, 全 国 房 屋 平 均 销 售 价 格 基 本 呈 震 荡 上 行 态 势,2013 年 也 已 经 基 本 确 立 了 持 续 上 涨 趋 势, 但 2014 年 以 来 房 价 上 涨 趋 势 得 以 扭 转,2015 年 房 价 出 现 底 部 企 稳 迹 象 竞 争 格 局 从 2003 年 至 今, 房 地 产 市 场 已 经 走 过 了 黄 金 10 年, 随 着 近 年 来 调 控 政 策 的 逐 渐 加 码, 房 地 产 行 业 也 在 不 断 成 熟 房 地 产 行 业 整 体 呈 现 业 绩 持 续 增 长, 企 业 分 化 加 剧, 行 业 集 中 度 不 断 提 高 的 发 展 态 势 进 入 2014 年, 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 2014 年 房 地 产 行 业 前 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 提 高 到 17.49% 和 23.49%, 较 上 年 分 别 提 高 了 4.22 个 和 5.24 个 百 分 点 ; 前 10 名 和 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 10.26% 和 13.51%, 较 上 年 分 别 提 高 了 1.89 和 2.39 个 百 分 点 ( 详 见 下 表 ) 表 ~2014 年 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 额 和 销 售 面 积 占 比 情 况 项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 前 10 大 企 业 销 售 额 占 比 10.13% 10.43% 12.76% 13.27% 17.49% 前 20 大 企 业 销 售 额 占 比 14.24% 14.54% 17.62% 18.25% 23.49% 前 10 大 企 业 销 售 面 积 占 比 5.10% 5.73% 7.72% 8.37% 10.26% 前 20 大 企 业 销 售 面 积 占 比 7.09% 6.72% 10.38% 11.12% 13.51% 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 8

10 房 地 产 行 业 表 现 出 明 显 的 强 者 恒 强 的 趋 势, 资 金 品 牌 资 源 等 不 断 向 大 型 房 地 产 企 业 集 中, 龙 头 公 司 在 竞 争 中 占 据 明 显 优 势 原 因 在 于 : 大 型 房 地 产 企 业 项 目 储 备 丰 富, 现 金 流 稳 定 充 裕, 较 为 广 泛 的 区 域 分 布 可 以 平 衡 和 对 冲 政 策 风 险 ; 大 型 房 地 产 公 司 的 融 资 手 段 和 渠 道 丰 富, 融 资 成 本 低 ; 由 于 地 价 的 上 涨, 一 二 线 优 质 地 块 角 逐 逐 渐 只 能 在 大 型 房 企 之 间 进 行 目 前 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 的 态 势 已 经 趋 于 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 万 科 恒 大 等 传 统 优 势 房 企, 稳 居 行 业 前 列, 领 先 规 模 进 一 步 扩 大 表 年 中 国 房 地 产 开 发 公 司 测 评 前 10 强 企 业 排 名 企 业 名 称 排 名 企 业 名 称 1 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 6 碧 桂 园 控 股 有 限 公 司 2 恒 大 地 产 集 团 有 限 公 司 7 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 3 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 8 融 创 中 国 控 股 有 限 公 司 4 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 9 龙 湖 地 产 有 限 公 司 5 中 国 海 外 发 展 有 限 公 司 10 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 联 合 发 布 总 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 近 年 来, 随 着 金 融 危 机 的 发 生 和 不 断 发 展 深 化, 国 家 多 次 通 过 调 控 地 产 行 业 的 发 展 速 度 达 到 稳 定 经 济 增 速 的 目 的 与 此 同 时, 随 着 房 地 产 行 业 的 蓬 勃 发 展, 住 宅 价 格 迅 速 攀 升, 已 经 成 为 影 响 社 会 稳 定 和 民 生 福 祉 的 重 要 经 济 指 标, 对 此, 中 央 政 府 亦 多 次 出 台 抑 制 房 价 快 速 上 涨 的 政 策 2011 年 房 地 产 调 控 政 策 频 出, 调 控 力 度 不 断 加 大 2011 年 1 月, 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知, 要 求 已 取 得 预 售 许 可 的 房 地 产 开 发 企 业 一 次 性 公 开 全 部 房 源, 并 明 码 标 价 1 月 26 日, 国 务 院 公 布 八 条 最 新 楼 市 调 控 政 策, 简 称 新 国 八 条, 主 要 内 容 包 括 提 高 二 套 房 首 付 比 例 和 贷 款 利 率, 明 确 保 障 房 三 年 1,000 万 套 的 建 设 目 标, 各 地 制 定 住 房 价 格 控 制 目 标, 房 价 上 涨 过 快 的 地 区 严 格 制 定 和 执 行 限 购 令 也 推 向 全 国 等 等 2011 年 1 月 27 日, 中 国 财 政 部 表 示, 自 2011 年 1 月 28 日 起, 个 人 购 买 不 足 五 年 住 房 对 外 销 售, 全 额 征 收 营 业 税 2012 年, 虽 然 没 有 出 台 国 家 级 的 楼 市 调 控 新 措 施, 但 是 楼 市 调 控 政 策 力 度 不 减 进 入 2013 年, 房 地 产 调 控 进 一 步 升 级 2013 年 2 月 20 日, 国 务 院 常 务 会 议 确 定 的 五 项 加 强 房 地 产 市 场 调 控 的 政 策 措 施, 包 括 完 善 稳 定 房 价 工 作 责 任 制 坚 决 抑 制 投 机 投 资 性 购 房 增 加 普 通 商 品 住 房 及 用 地 供 应 加 快 保 障 性 安 居 工 程 规 划 建 设 加 强 市 场 监 管 等 五 项 内 容, 与 此 前 的 新 国 八 条 相 比, 此 次 中 央 并 未 提 出 更 新 的 调 控 手 段, 但 新 国 五 条 的 出 台 意 味 着 楼 市 政 策 高 压 期 仍 将 持 续 一 段 时 间 另 一 方 面, 保 障 性 住 房 建 设 作 为 一 项 重 要 的 民 生 工 程 越 来 越 受 到 政 府 有 关 部 门 的 重 视 中 央 及 各 级 地 方 政 府 在 保 障 房 建 设 资 金 来 源 信 贷 支 持 土 地 供 应 税 费 政 策 优 惠 鼓 励 民 间 资 本 参 与 等 多 个 方 面 出 台 了 一 系 列 优 惠 政 策, 大 力 推 动 我 国 的 保 障 性 住 房 建 设 进 程 2009 年 以 来 主 要 的 房 地 产 调 控 政 策 如 表 3 所 示 9

11 年 份 表 年 至 今 主 要 房 地 产 调 控 政 策 调 控 政 策 2011 年 1 月 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 2011 年 1 月 国 务 院 新 国 八 条 2013 年 2 月 国 务 院 新 国 五 条 2013 年 3 月 国 务 院 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 2015 年 3 月 央 行 住 建 部 银 监 会 发 文 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 3 月 财 政 部 国 税 总 局 发 文 放 宽 转 卖 二 套 房 营 业 税 免 征 期 限 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力 2014 年 4 月 至 5 月 间, 无 锡 天 津 宁 波 武 汉 郑 州 等 城 市 相 继 取 消 或 者 放 松 了 当 地 的 限 购 政 策, 以 维 护 房 地 产 市 场 的 稳 定 健 康 发 展 2015 年 全 国 两 会 期 间, 国 务 院 总 理 李 克 强 在 政 府 工 作 报 告 中 指 出, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 性 住 房 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 2015 年 3 月 27 日 国 土 部 住 建 部 联 合 下 发 通 知 优 化 今 年 住 房 及 用 地 供 应 结 构 3 月 30 日, 央 行 联 合 住 建 部 银 监 会 发 文 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 : 二 套 房 商 业 性 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40%, 同 时 调 整 了 住 房 公 积 金 贷 款 政 策, 首 套 普 通 自 住 房 公 积 金 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为 20%; 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的, 最 低 首 付 款 比 例 为 30% 3 月 30 日, 财 政 部 也 联 合 国 税 总 局 发 文 放 宽 转 卖 二 套 房 营 业 税 免 征 期 限 : 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 总 体 看, 为 促 进 房 地 产 行 业 的 健 康 发 展,2015 年 房 地 产 行 业 调 控 政 策 已 有 所 放 宽, 将 在 一 定 程 度 上 缓 解 房 价 向 下 调 整 趋 势 未 来 房 地 产 调 控 仍 然 是 重 要 的 宏 观 政 策, 有 望 在 不 断 调 整 中 完 善 和 改 进, 行 业 在 可 预 见 的 未 来 仍 将 受 政 策 影 响 体 现 出 比 较 明 显 的 行 业 波 动 行 业 关 注 资 金 链 日 趋 紧 张 房 地 产 行 业 与 国 家 调 控 政 策 紧 密 相 关, 且 具 有 强 周 期 性 随 着 银 行 等 金 融 机 构 贷 款 逐 步 收 紧, 房 企 更 多 地 开 始 依 靠 项 目 销 售 等 回 款 作 为 资 金 来 源 但 在 长 期 的 限 购 和 限 贷 政 策 下, 进 入 2014 年 我 国 房 地 产 销 售 情 况 开 始 转 淡, 销 量 和 价 格 均 出 现 同 比 下 降, 影 响 房 地 产 企 业 的 回 款 能 力 和 现 金 流, 部 分 房 企 的 资 金 链 越 发 紧 张 资 金 成 本 上 升 房 地 产 行 业 具 有 资 金 密 集 高 杠 杆 化 的 特 征 由 于 近 年 来 对 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 的 控 制, 导 致 房 地 产 企 业 融 资 成 本 高 企,2013 年 房 地 产 行 业 平 均 负 债 率 有 所 上 升,139 家 房 企 的 平 均 负 债 率 为 63.15%, 相 较 于 2012 年 的 61.64% 上 升 了 近 两 个 百 分 点, 逾 四 成 房 企 资 产 负 载 率 超 过 70% 在 宏 观 经 济 增 速 放 缓, 市 场 资 金 面 偏 紧 常 态 化 的 情 况 下, 房 地 产 企 业 的 融 资 能 力 和 融 资 成 本 都 将 受 到 不 利 影 响 市 场 格 局 持 续 分 化 近 些 年 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展 以 及 房 地 产 调 控 的 持 续 推 进, 国 内 房 地 产 市 场 出 现 了 明 显 分 化 由 于 此 前 全 国 各 地 市 场 快 速 发 展, 在 调 控 政 策 从 严 的 作 用 下, 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 增 长 趋 势 有 所 放 缓 ; 而 一 二 线 城 市 虽 然 也 受 到 一 定 影 响, 但 市 场 整 体 发 展 要 明 显 好 于 三 四 线 城 市 目 前 三 四 线 城 市 由 于 库 存 积 压 较 大, 持 续 购 买 力 不 足, 多 个 城 市 出 现 了 房 价 下 跌 的 现 象, 例 如 鄂 尔 多 斯 与 温 州 之 后 的 江 苏 常 州 辽 宁 营 口 贵 州 贵 阳 河 北 唐 山 云 南 呈 贡 海 南 三 亚 等 10

12 房 企 利 润 率 下 降 目 前, 房 地 产 企 业 的 利 润 已 经 到 了 一 个 饱 和 程 度, 部 分 项 目 的 利 润 率 走 低 在 房 价 的 构 成 中, 三 分 之 一 为 地 价 ; 地 产 商 所 获 利 润 的 60% 需 缴 纳 税 金, 且 此 部 分 税 金 越 来 越 高 ; 另 外 还 有 一 部 分 资 金 成 本 被 金 融 机 构 获 得 由 于 地 产 项 目 的 成 本 高 企, 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 涨 带 来 的 机 会 利 润 愈 发 难 以 持 续 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 行 业 发 展 调 控 政 策 去 行 政 化 和 长 期 化 在 过 去 几 年 的 房 地 产 调 控 中, 限 购 等 行 政 手 段 在 短 期 内 起 到 了 很 多 积 极 作 用, 但 是 仍 然 缺 少 有 效 的 长 期 调 控 手 段 2013 年 5 月 国 务 院 批 准 对 发 改 委 的 批 复 意 见 中 提 出 深 化 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 未 来, 房 产 税 将 是 一 个 长 效 的 调 控 机 制, 用 来 替 代 目 前 的 行 政 调 控 手 段 从 长 远 来 看, 由 于 中 国 经 济 转 型 的 需 要, 中 国 政 府 抑 制 房 价 过 快 上 涨 和 保 持 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 动 力 同 时 存 在, 这 就 导 致 调 控 政 策 向 常 态 化 和 长 期 化 方 向 发 展, 最 终 脱 离 行 政 管 理 体 系 的 前 景 是 比 较 确 定 的 参 股 商 业 银 行, 转 型 金 融 化 地 产 公 司 由 于 近 年 来 受 调 控 政 策 影 响, 国 内 信 贷 环 境 偏 紧, 众 多 房 地 产 企 业 纷 纷 拓 展 新 的 融 资 渠 道, 参 股 银 行 便 成 为 了 一 种 新 的 尝 试 一 方 面, 参 股 银 行 可 以 更 好 地 满 足 企 业 客 户 在 金 融 服 务 方 面 的 需 求, 也 是 企 业 顺 应 未 来 房 地 产 行 业 金 融 业 + 加 工 业 发 展 趋 势 的 有 效 转 型 ; 另 一 方 面, 参 股 银 行 可 以 使 企 业 与 银 行 间 的 业 务 关 系 更 加 紧 密, 为 房 企 的 融 资 创 造 便 利 条 件 转 变 盈 利 模 式, 提 升 经 营 收 益 由 于 土 地 价 格 持 续 上 涨 和 国 家 对 房 地 产 价 格 及 开 发 周 期 的 调 控 措 施, 过 去 房 地 产 开 发 企 业 基 于 囤 地 - 融 资 - 捂 盘 的 盈 利 模 式 难 以 为 继, 高 周 转 的 经 营 方 式 逐 渐 成 为 主 流 此 外, 住 宅 地 产 开 发 企 业 越 来 越 多 的 进 入 商 业 地 产 领 域, 城 市 综 合 体 的 开 发 和 城 市 运 营 理 念 逐 步 代 替 单 纯 的 房 屋 建 造 的 商 业 模 式, 这 必 将 对 房 地 产 开 发 企 业 的 融 资 能 力 管 理 能 力 营 销 能 力 和 运 营 能 力 提 出 更 多 挑 战 综 合 来 看, 在 未 来 一 段 时 期, 房 地 产 行 业 仍 将 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分, 并 将 在 中 国 经 济 转 型 和 城 镇 化 过 程 中 发 挥 重 要 作 用 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 寡 头 逐 渐 形 成, 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 行 业 竞 争 对 行 业 内 企 业 的 管 理 水 平 提 出 了 更 高 要 求 未 来 几 年, 预 期 房 地 产 行 业 将 会 继 续 稳 健 发 展, 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势, 同 时 具 有 特 色 和 区 域 竞 争 优 势 的 中 小 房 地 产 企 业 也 会 获 得 比 较 大 的 生 存 空 间 2. 证 券 业 证 券 市 场 是 金 融 市 场 的 重 要 组 成 部 分, 在 金 融 体 系 中 占 据 重 要 地 位 我 国 证 券 市 场 经 过 逾 20 年 的 发 展 逐 渐 走 向 成 熟 和 壮 大, 伴 随 证 券 市 场 的 发 展, 我 国 证 券 行 业 也 经 历 了 从 无 到 有 不 断 规 范 完 善 日 趋 发 展 的 过 程 股 票 市 场 方 面, 中 小 板 和 创 业 板 分 别 于 2004 年 和 2009 年 设 立 ; 新 三 板 自 2012 年 开 始 启 动 扩 容 并 于 2013 年 扩 大 至 全 国, 截 至 2014 年 底 挂 牌 企 业 数 量 达 1,579 家 ; 区 域 性 股 权 交 易 市 场 建 设 也 在 持 续 推 进 中, 截 至 2014 年 末 全 国 共 建 有 区 域 性 股 权 交 易 市 场 超 过 60 家, 可 交 易 股 份 总 量 达 亿 股, 总 市 值 达 亿 元 根 据 WIND 资 讯 统 计 数 据, 截 至 2014 年 底, 上 交 所 和 深 交 所 11

13 上 市 的 公 司 共 有 2,613 家, 股 票 市 场 总 市 值 为 万 亿 元, 同 比 增 加 61.29%,2014 年 股 票 证 券 化 率 为 67.34%,A 股 成 交 额 为 万 亿 元 债 券 市 场 方 面, 我 国 已 建 立 了 交 易 所 债 券 市 场 和 银 行 间 债 券 市 场 此 外, 证 券 公 司 柜 台 市 场 也 开 始 发 展,2012 年 底, 开 展 柜 台 市 场 试 点 工 作, 截 至 2014 年 末 共 有 42 家 试 点 证 券 公 司 获 得 柜 台 市 场 试 点 资 格, 目 前 柜 台 市 场 以 资 产 管 理 计 划 和 衍 生 品 交 易 为 主 根 据 WIND 资 讯 统 计 数 据, 截 至 2014 年 底 债 券 余 额 为 万 亿 元,2014 年 现 券 交 易 成 交 金 额 为 万 亿 元, 回 购 交 易 成 交 金 额 为 万 亿 元 ; 衍 生 品 市 场 方 面, 根 据 中 国 期 货 业 协 会 统 计 数 据,2013 年 场 内 商 品 期 货 和 场 内 股 指 期 货 的 成 交 额 分 别 为 万 亿 元 和 万 亿 元 ; 场 内 国 债 期 货 也 于 2013 年 9 月 正 式 启 动,2014 年 成 交 额 为 0.88 万 亿 元 2004 年 ~2007 年, 证 券 行 业 监 管 机 构 对 行 业 进 行 了 综 合 治 理, 有 效 化 解 了 历 史 遗 留 问 题, 证 券 行 业 开 始 了 健 康 有 序 的 发 展 近 年 来, 监 管 机 构 推 动 证 券 行 业 创 新 发 展, 证 券 公 司 家 数 全 行 业 营 业 收 入 净 利 润 总 资 产 净 资 产 和 净 资 本 保 持 增 长 趋 势 根 据 中 国 证 券 业 协 会 公 布 的 经 营 数 据 显 示,2014 年,120 家 证 券 公 司 共 实 现 营 业 收 入 2, 亿 元, 同 比 增 长 63.45%, 实 现 净 利 润 亿 元, 同 比 增 长 %; 截 至 2014 年 底,120 家 证 券 公 司 总 资 产 为 4.09 万 亿 元, 净 资 产 为 9, 亿 元, 净 资 本 为 6, 亿 元, 较 2013 年 末 分 别 增 长 96.63% 22.11% 和 30.49% 表 年 ~2014 年 证 券 行 业 概 况 项 目 2012 年 /2012 年 末 2013 年 /2013 年 末 2014 年 /2014 年 末 证 券 公 司 家 数 ( 家 ) 盈 利 家 数 ( 家 ) 盈 利 家 数 占 比 (%) 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 1, , , 净 利 润 ( 亿 元 ) 总 资 产 ( 万 亿 元 ) 净 资 产 ( 亿 元 ) 6,943,46 7, , 净 资 本 ( 亿 元 ) 4, , , 数 据 来 源 : 中 国 证 券 业 协 会 总 体 看, 证 券 市 场 的 快 速 发 展 一 定 程 度 上 推 动 了 我 国 经 济 的 增 长, 未 来 随 着 证 券 市 场 的 持 续 发 展, 证 券 市 场 所 肩 负 的 融 资 定 价 优 化 资 源 配 置 等 功 能 将 进 一 步 发 挥 证 券 市 场 快 速 发 展 将 为 国 内 证 券 公 司 的 业 务 创 新 和 发 展 提 供 较 广 阔 的 市 场 空 间 四 基 础 素 质 分 析 1. 规 模 与 竞 争 力 公 司 是 大 型 民 营 企 业 集 团, 经 过 三 十 年 的 发 展, 形 成 了 以 金 融 产 业 为 龙 头, 房 地 产 电 力 资 本 投 资 管 理 协 调 发 展 的 多 元 化 产 业 结 构 和 业 务 格 局 业 务 分 布 于 北 京 上 海 深 圳 杭 州 武 汉 青 岛 包 头 西 安 大 连 等 国 内 多 个 城 市 和 香 港 地 区 以 及 美 国 澳 大 利 亚 印 尼 等 国 公 司 在 金 融 领 域 的 主 要 投 资 包 括 银 行 证 券 期 货 信 托 保 险 典 当 保 险 经 纪 等 公 司 主 要 投 资 控 股 的 金 融 机 构 有 民 生 证 券 股 份 有 限 公 司 中 国 民 生 信 托 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 民 生 信 托 ), 民 安 财 产 保 险 有 限 公 司 民 生 期 货 有 限 公 司 北 京 民 生 典 当 有 限 责 任 公 司 民 生 保 险 经 纪 有 限 公 司 ; 参 股 的 金 融 机 构 有 中 国 民 生 银 行 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 民 生 银 行 ) 广 西 北 部 湾 银 行 股 份 有 限 公 司 等 多 家 金 融 企 业 12

14 房 地 产 业 务 是 公 司 主 要 产 业 之 一, 上 市 公 司 泛 海 控 股 ( 股 票 代 码 ) 是 公 司 房 地 产 业 务 的 经 营 主 体 泛 海 控 股 目 前 拥 有 20 家 所 属 子 公 司, 开 发 的 项 目 分 布 于 北 京 深 圳 武 汉 上 海 杭 州 青 岛 大 连 沈 阳 等 中 心 城 市, 拥 有 可 开 发 面 积 超 过 800 万 平 方 米 的 项 目 储 备 电 力 产 业 是 公 司 根 据 自 身 发 展 战 略 需 要 和 国 家 能 源 发 展 战 略 实 施 的 新 投 资 领 域 目 前 投 资 的 重 点 项 目 有 印 尼 电 厂 项 目 陕 西 红 墩 界 煤 电 一 体 化 项 目 等 目 前 中 国 泛 海 控 股 集 团 投 资 和 涉 及 的 重 点 公 司 和 项 目 有 联 想 控 股 股 份 有 限 公 司 民 生 控 股 股 份 有 限 公 司 中 信 绵 阳 科 技 城 产 业 投 资 基 金 上 海 金 融 发 展 投 资 基 金 澳 大 利 亚 铜 矿 项 目 长 白 山 国 际 旅 游 度 假 区 项 目 等 总 体 看, 公 司 业 务 发 展 呈 现 多 元 化 布 局, 整 体 竞 争 能 力 较 强 2. 人 员 素 质 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 主 要 高 级 管 理 人 员 包 括 董 事 长 兼 总 裁 1 人 执 行 董 事 兼 执 行 副 总 裁 2 人 副 总 裁 兼 董 事 会 秘 书 1 人 副 总 裁 兼 风 险 控 制 总 监 1 人 副 总 裁 兼 董 事 长 助 理 2 人 副 总 裁 5 人 助 理 总 裁 4 人 公 司 高 管 人 员 全 部 具 有 大 学 本 科 以 上 学 历 公 司 董 事 长 兼 总 裁 卢 志 强 先 生,1951 年 12 月 出 生, 中 共 党 员, 复 旦 大 学 经 济 学 硕 士, 现 任 全 国 政 协 常 委 中 国 民 间 商 会 副 会 长 泛 海 公 益 基 金 会 副 理 事 长 中 国 光 彩 事 业 基 金 会 副 理 事 长 中 国 民 生 银 行 副 董 事 长 等 职 卢 志 强 先 生 多 年 来 荣 获 全 国 首 批 优 秀 中 国 特 色 社 会 主 义 事 业 建 设 者 中 华 慈 善 奖 特 别 贡 献 奖 2009 中 国 企 业 十 大 卓 越 管 理 年 度 人 物 2012 年 中 国 企 业 社 会 责 任 杰 出 企 业 家 2014 年 全 国 社 会 扶 贫 先 进 个 人, 中 国 光 彩 事 业 20 周 年 突 出 贡 献 奖 等 多 项 荣 誉 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 拥 有 职 工 7,668 人, 从 学 历 程 度 看, 本 科 及 以 上 学 历 员 工 占 51.60%, 大 专 学 历 占 16.17%, 中 专 及 以 下 学 历 占 32.26%; 从 年 龄 构 成 看,30 岁 以 下 员 工 占 43.78%,30~50 岁 占 55.02%,50 岁 以 上 占 1.20% 总 体 看, 公 司 高 层 领 导 具 有 深 厚 的 专 业 背 景 和 丰 富 的 管 理 经 验 ; 公 司 员 工 平 均 年 龄 较 低, 员 工 素 质 及 结 构 符 合 公 司 主 营 行 业 特 点, 能 够 满 足 公 司 发 展 需 求 五 公 司 管 理 1. 法 人 治 理 结 构 按 照 公 司 法 的 规 定, 公 司 治 理 结 构 由 四 个 部 分 组 成, 即 股 东 会 董 事 会 监 事 会 和 经 理 层 股 东 大 会 系 公 司 权 力 机 构 公 司 设 董 事 会, 对 股 东 大 会 负 责 公 司 董 事 会 由 13 名 董 事 组 成, 设 董 事 长 1 人, 副 董 事 长 1 人 公 司 设 监 事 会, 监 事 会 由 5 名 监 事 组 成, 监 事 会 设 监 事 会 主 席 1 人, 副 主 席 1 人 公 司 设 总 经 理 1 名, 由 董 事 长 提 名, 董 事 会 聘 任 或 解 聘 公 司 设 董 事 会 秘 书, 由 董 事 长 提 名, 董 事 会 聘 任 或 解 聘 目 前, 公 司 实 际 控 制 人 任 公 司 董 事 长 并 兼 任 总 裁 股 东 会 由 全 体 股 东 组 成, 是 公 司 的 权 力 机 构 董 事 会 对 股 东 会 负 责, 董 事 执 行 董 事 由 各 股 东 单 位 委 派, 股 东 会 会 议 选 举 通 过 董 事 会 行 使 执 行 股 东 会 决 议 决 定 公 司 的 经 营 计 划 和 投 资 方 案 制 订 公 司 的 年 度 财 务 预 算 方 案 决 算 方 案 等 职 权 公 司 设 监 事 会, 监 事 会 是 对 公 司 经 营 活 动 和 高 级 管 理 人 员 实 行 监 督 的 常 设 机 构, 对 全 体 股 东 负 责 监 事 会 行 使 列 席 董 事 会 会 议 对 董 事 会 决 议 提 出 质 询 并 要 求 答 复 检 查 本 公 司 的 经 营 和 财 务 状 况 等 职 权 公 司 设 总 裁, 总 裁 直 接 对 董 事 会 负 责, 从 事 公 司 正 常 业 务 及 公 司 内 部 日 常 经 营 管 理 工 作, 副 总 裁 协 助 总 裁 开 展 工 作 13

15 总 体 看, 公 司 治 理 结 构 相 对 健 全 2. 管 理 水 平 公 司 作 为 大 型 民 营 集 团 型 企 业, 始 终 关 注 管 理 体 制 和 制 度 建 设 多 年 来, 随 着 业 务 的 不 断 创 新 和 发 展, 公 司 管 理 体 制 也 日 趋 完 善, 并 已 经 建 立 了 针 对 投 融 资 管 理 资 金 和 财 务 管 理 子 公 司 管 理 项 目 管 理 战 略 规 划 等 方 面 的 制 度 体 系, 具 体 包 括 资 产 财 务 类 审 计 监 管 类 投 资 管 理 类 行 政 管 理 类 人 力 资 源 类 法 律 管 理 类 等 制 度 体 系 这 些 制 度 在 维 护 集 团 公 司 日 常 运 营, 保 证 公 司 资 金 运 转 与 财 产 安 全, 加 强 公 司 总 部 与 子 公 司 管 理, 进 一 步 开 拓 市 场 份 额 等 方 面 发 挥 着 重 要 作 用 公 司 所 建 立 的 主 要 管 理 制 度 包 括 以 下 方 面 : (1) 资 产 财 务 类 制 度, 这 些 制 度 在 保 证 集 团 公 司 资 产 财 务 的 稳 健 高 效 运 转, 维 护 公 司 资 金 运 转 秩 序 和 财 务 安 全 方 面 发 挥 着 重 要 作 用 其 中 已 执 行 制 度 包 括 资 产 财 务 会 计 基 本 管 理 制 度 财 务 预 算 管 理 制 度 内 部 会 计 控 制 制 度 货 币 资 金 内 部 控 制 制 度 成 本 费 用 管 理 制 度 固 定 资 产 管 理 制 度 或 有 事 项 管 理 制 度 会 计 档 案 管 理 制 度 会 计 人 员 管 理 制 度 会 计 人 员 行 为 规 范 及 准 则 财 产 清 查 管 理 制 度 及 信 托 融 资 实 施 办 法 等 13 项 管 理 制 度 (2) 风 险 控 制 类 制 度, 此 类 制 度 主 要 作 用 在 于 为 公 司 的 风 险 管 理 建 立 规 范 有 效 的 风 险 控 制 体 系, 提 高 风 险 防 范 能 力, 保 证 公 司 安 全 稳 健 运 行, 提 高 经 营 管 理 水 平 其 中 已 经 执 行 制 度 包 括 合 同 管 理 制 度 内 部 审 计 管 理 规 定 全 面 风 险 管 理 制 度 反 舞 弊 管 理 办 法 审 计 工 作 操 作 办 法 等 12 项 管 理 制 度 (3) 公 司 治 理 制 度, 此 类 制 度 旨 在 规 范 公 司 股 东 会 董 事 会 监 事 会 及 专 门 委 员 会 的 组 织 和 行 为, 提 高 公 司 决 策 机 构 的 议 事 及 决 策 效 率, 统 一 公 司 整 体 战 略 部 署 和 发 展 目 标, 促 进 公 司 增 强 核 心 竞 争 力 和 可 持 续 发 展 能 力 其 中 已 执 行 的 制 度 包 括 股 东 会 议 事 规 则 董 事 会 议 事 规 则 监 事 会 工 作 细 则 所 属 公 司 战 略 规 划 管 理 办 法 等 9 项 管 理 制 度 (4) 子 公 司 管 理 方 面, 公 司 采 用 如 下 管 理 模 式 : 对 于 非 金 融 类 非 上 市 控 股 子 公 司, 公 司 采 取 直 属 管 理 的 模 式 : 财 务 管 理 方 面, 对 所 属 子 公 司 单 线 直 控 管 理, 各 子 公 司 财 务 总 监 均 由 总 公 司 直 接 委 派, 财 务 部 门 中 层 干 部 实 行 总 公 司 备 案 制, 同 时 对 子 公 司 实 行 预 算 管 理 ; 资 金 管 理 方 面, 公 司 采 取 高 度 集 中 集 权 式 管 理, 子 公 司 所 有 大 额 资 金 调 度 必 须 经 由 总 公 司 批 准 ; 投 融 资 管 理 方 面, 公 司 以 总 部 作 为 统 一 融 资 平 台, 由 子 公 司 针 对 每 个 项 目 上 报 融 资 方 案 并 做 筹 资 预 算, 经 由 集 团 决 策 统 一 开 展 融 资 行 为 经 营 管 理 方 面, 公 司 总 部 直 接 向 子 公 司 下 达 经 营 计 划 对 于 金 融 类 非 上 市 控 股 子 公 司 及 上 市 子 公 司, 公 司 根 据 公 司 法 及 相 关 监 管 机 构 的 规 定, 通 过 董 事 会 实 施 对 子 公 司 的 管 理 对 于 参 股 公 司, 公 司 通 过 委 派 董 事 监 事 的 方 式 实 施 管 理, 此 外, 要 求 参 股 公 司 定 期 向 公 司 提 供 财 务 报 表, 实 时 掌 握 参 股 公 司 经 营 动 态 总 体 来 看, 公 司 管 理 体 制 完 善, 对 于 下 属 控 参 股 公 司 的 管 控 较 为 严 格, 能 够 及 时 了 解 及 掌 握 下 属 公 司 经 营 情 况 并 有 效 作 出 反 应 但 是 由 于 公 司 控 股 参 股 企 业 较 多, 且 公 司 还 在 不 断 扩 大 投 资 领 域, 对 未 来 其 管 理 效 率 提 出 了 一 定 的 挑 战 14

16 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 是 大 型 民 营 企 业 集 团, 经 过 二 十 多 年 的 发 展, 形 成 了 以 房 地 产 为 龙 头, 金 融 能 源 文 化 传 媒 及 战 略 投 资 协 调 发 展 的 多 元 化 产 业 结 构 和 业 务 格 局 2012~2014 年, 公 司 收 入 规 模 逐 年 增 长, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 收 入 构 成 以 房 地 产 业 金 融 保 险 业 和 商 业 为 主, 近 三 年 合 计 占 营 业 收 入 比 重 均 超 过 85%, 公 司 主 营 业 务 突 出 图 6 公 司 营 业 收 入 构 成 资 料 来 源 : 审 计 报 告 近 三 年, 公 司 房 地 产 板 块 营 业 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 占 公 司 营 业 总 收 入 的 比 重 均 超 过 60% 2012 年, 房 地 产 市 场 呈 现 触 底 反 弹 格 局, 公 司 跟 踪 市 场 变 化, 灵 活 调 整 销 售 政 策, 制 定 了 以 销 售 为 核 心 的 总 体 策 略, 使 当 年 房 地 产 销 售 收 入 大 幅 增 长,2013 年, 公 司 继 续 以 项 目 销 售 为 先 导, 对 原 有 销 售 模 式 进 行 创 新, 使 公 司 该 板 块 营 业 收 入 继 续 保 持 稳 定 增 长, 其 中, 商 业 住 宅 销 售 收 入 为 亿 元, 占 当 年 公 司 营 业 收 入 比 重 为 28.68%, 写 字 楼 及 其 他 商 业 物 业 的 销 售 收 入 为 亿 元, 占 营 业 收 入 的 35.78%,2014 年 销 售 收 入 与 2013 年 基 本 持 平 公 司 金 融 保 险 业 板 块 收 入 和 商 业 板 块 收 入 实 现 了 连 续 3 年 的 持 续 增 长 表 ~2014 年 公 司 营 业 总 收 入 和 毛 利 构 成 ( 单 位 : 亿 元 %) 业 务 板 块 2012 年 2013 年 2014 年 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 房 地 产 业 金 融 保 险 业 商 业 租 赁 业 物 资 贸 易 酒 店 服 务 业 物 业 管 理 广 告 业 其 他 合 计 资 料 来 源 : 审 计 报 告 15

17 毛 利 率 方 面,2012~2014 年, 公 司 整 体 毛 利 率 保 持 相 对 稳 定, 分 别 为 62.71% 62.59% 和 65.52%; 房 地 产 业 务 方 面, 由 于 公 司 拿 地 较 早, 成 本 较 低, 该 业 务 板 块 毛 利 率 较 高,2014 年 为 58.93%, 较 上 年 略 有 增 长 ; 金 融 保 险 业 务 方 面, 由 于 行 业 特 点, 整 体 毛 利 率 高,2014 年 为 99.70%, 较 上 年 变 化 不 大 ; 商 业 板 块 毛 利 率 为 27.54%, 较 上 年 增 长 3.51 个 百 分 点 总 体 看, 公 司 主 营 业 务 突 出, 近 年 来 收 入 规 模 逐 年 增 长, 毛 利 率 基 本 稳 定, 且 保 持 较 高 水 平 2. 房 地 产 板 块 公 司 房 地 产 开 发 业 务 的 主 要 载 体 为 泛 海 控 股 泛 海 控 股 目 前 业 务 主 要 集 中 在 武 汉 深 圳 青 岛 北 京 上 海 杭 州 大 连 沈 阳 等 地 区 房 地 产 开 发 业 务 房 地 产 开 发 方 面, 近 三 年, 受 国 家 宏 观 经 济 运 行 及 房 地 产 调 控 政 策 影 响, 泛 海 控 股 房 地 产 开 发 规 模 波 动 较 大 2012 年 初, 在 严 格 的 宏 观 调 控 政 策 下, 购 房 者 观 望 情 绪 浓 厚, 房 地 产 市 场 延 续 了 2011 年 末 低 迷 的 态 势, 成 交 量 持 续 下 降, 市 场 处 于 深 度 调 整 期, 经 济 增 长 幅 度 收 窄, 下 行 压 力 不 断 加 大 进 入 二 季 度, 中 央 政 府 加 大 了 对 刚 性 住 房 需 求 的 政 策 支 持 力 度, 市 场 预 期 开 始 转 变, 百 城 价 格 指 数 于 6 月 首 次 止 跌, 楼 市 逐 步 筑 底 企 稳, 并 不 断 向 好 发 展, 年 底 前 后, 部 分 一 二 线 城 市 楼 市 回 暖 迹 象 明 显 针 对 市 场 走 势 和 政 策 变 化, 泛 海 控 股 适 时 把 握 开 发 节 奏, 调 整 开 发 规 模, 适 当 压 缩 新 开 工 面 积, 当 年 在 施 总 建 筑 面 积 338 万 平 方 米, 其 中 新 开 工 面 积 50 万 平 方 米 ;2013 年, 受 国 家 宏 观 经 济 运 行 稳 中 向 好, 房 地 产 调 控 和 货 币 信 贷 等 政 策 相 对 稳 定 的 影 响, 国 内 楼 市 总 体 保 持 增 长 态 势, 相 应 泛 海 控 股 加 快 项 目 开 发 节 奏, 缩 短 销 售 去 化 与 资 金 回 笼 周 期, 当 年 在 施 总 建 筑 面 积 万 平 方 米, 其 中 新 开 工 面 积 万 平 方 米 2014 年, 公 司 项 目 在 施 面 积 万 平 方 米, 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 竣 工 面 积 万 平 方 米, 销 售 结 算 收 入 亿 元 公 司 各 重 点 项 目 建 设 进 展 顺 利, 其 中 美 国 洛 杉 矶 项 目 于 2014 年 11 月 24 日 实 现 前 期 工 程 开 工 ; 受 益 于 公 司 所 属 北 京 东 风 乡 项 目 上 海 董 家 渡 10 号 地 块 项 目 拆 迁 工 作 取 得 的 重 大 突 破, 北 京 东 风 乡 项 目 上 海 董 家 渡 10 号 地 块 项 目 建 设 进 展 顺 利 表 6 泛 海 控 股 房 地 产 业 务 主 要 指 标 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 指 标 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~3 月 在 施 面 积 新 开 工 面 积 竣 工 面 积 签 约 销 售 面 积 销 售 结 算 面 积 销 售 结 算 收 入 资 料 来 源 : 公 司 提 供 房 地 产 销 售 方 面, 面 对 房 地 产 宏 观 调 控 等 多 重 因 素 影 响 下 的 房 地 产 市 场, 泛 海 控 股 自 2012 年 初 制 定 了 以 销 售 为 核 心 的 总 体 策 略, 通 过 营 销 创 新 渠 道 拓 展 深 度 挖 掘 客 户 等 方 法, 使 公 司 当 年 实 现 房 地 产 销 售 的 大 幅 增 长, 全 年 累 计 实 现 签 约 销 售 收 入 亿 元, 签 约 销 售 面 积 万 平 方 米, 销 售 结 算 面 积 万 平 方 米, 累 计 结 算 收 入 亿 元 ;2013 年, 泛 海 控 股 继 续 以 项 目 销 售 为 先 导, 通 过 整 合 系 统 资 源 与 政 策 倾 斜, 全 力 支 持 项 目 营 销 工 作, 实 现 当 年 签 约 销 售 收 入 亿 元, 签 约 销 售 面 积 万 平 方 米, 销 售 结 算 面 积 万 平 方 米, 累 计 结 算 收 入 亿 元 2014 年, 国 内 房 地 产 市 场 进 入 调 整 周 期, 市 场 成 交 平 淡 截 至 2014 年 底, 泛 海 控 16

18 股 累 计 实 现 签 约 销 售 收 入 亿 元, 签 约 销 售 面 积 万 平 方 米, 销 售 结 算 面 积 万 平 方 米, 累 计 实 现 结 算 收 入 亿 元 泛 海 控 股 开 发 项 目 定 位 于 高 端 客 户 群, 项 目 主 要 分 布 在 北 京 上 海 深 圳 杭 州 武 汉 青 岛 大 连 等 国 内 中 心 城 市 的 中 心 地 段, 由 于 拿 地 较 早, 成 本 较 低, 项 目 盈 利 能 力 强, 近 几 年 泛 海 控 股 房 地 产 业 务 毛 利 率 均 保 持 在 50% 以 上,2013 年 及 2014 年 签 约 销 售 收 入 主 要 来 自 武 汉, 分 别 占 当 年 签 约 销 售 金 额 的 68.56% 和 97.58% 资 料 来 源 : 公 司 提 供 表 年 泛 海 控 股 主 要 房 地 产 销 售 项 目 ( 单 位 : 平 方 米 亿 元 ) 销 售 项 目 2013 年 销 售 面 积 2013 年 销 售 金 额 2014 年 销 售 面 积 2014 年 销 售 金 额 项 目 类 型 武 汉 泛 海 国 际 居 住 区 樱 海 园 46, , 住 宅 武 汉 SOHO 国 际 城 ( 宗 地 11 12) 117, , 写 字 楼 武 汉 悦 海 园 ( 居 住 区 ) 77, , 住 宅 武 汉 悦 海 园 ( 商 业 区 ) 4, 商 业 武 汉 竹 海 园 4, , 住 宅 武 汉 松 海 园 , 住 宅 武 汉 兰 海 园 , 住 宅 武 汉 香 海 园 , 住 宅 杭 州 泛 海 国 际 中 心 47, 写 字 楼 ( 车 位 ) 深 圳 拉 菲 花 园 二 期 20, 住 宅 深 圳 泛 海 城 市 中 心 0 0 5, 综 合 体 东 风 家 园 五 区 0 0 3, 住 宅 泛 海 国 际 居 住 区 2# 地 块 0 0 7, 住 宅 在 建 项 目 方 面, 截 至 2015 年 3 月 底, 泛 海 控 股 在 建 项 目 主 要 集 中 在 北 京 武 汉 上 海 美 国 洛 杉 矶 等 地, 主 要 包 括 : 泛 海 国 际 居 住 区 项 目 (2# 3# 土 地 ) 武 汉 中 央 商 务 区 世 贸 中 心 沈 阳 泛 海 国 际 居 住 区 美 国 洛 杉 矶 泛 海 广 场 项 目 等 在 建 房 地 产 项 目 建 筑 面 积 合 计 万 平 方 米, 截 至 2015 年 3 底 已 累 计 完 成 投 资 亿 元 ( 计 入 存 货 开 发 成 本 ), 公 司 房 地 产 开 发 业 务 投 资 规 模 大, 未 来 面 临 一 定 的 投 资 压 力 与 此 同 时, 公 司 多 数 在 建 项 目 尚 未 达 到 预 售 条 件, 未 来 该 类 项 目 的 销 售 有 望 为 公 司 房 地 产 业 务 收 入 的 稳 定 增 长 提 供 有 力 保 障, 但 房 地 产 市 场 受 宏 观 政 策 影 响 大, 该 类 项 目 的 预 期 销 售 实 现 存 在 一 定 不 确 定 性 表 年 3 月 底 泛 海 控 股 主 要 在 建 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 项 目 占 地 建 筑 截 至 2014 截 至 2015 年 3 月 底 预 计 竣 工 时 总 投 资 面 积 面 积 年 底 已 投 资 已 投 资 间 泛 海 城 市 广 场 二 期 年 3 月 碧 海 园 年 12 月 财 富 中 心 年 12 月 国 际 中 心 年 5 月 世 贸 中 心 年 3 月 武 汉 中 心 宗 地 年 12 月 松 海 园 年 9 月 桂 海 园 年 3 月 芸 海 园 年 5 月 宗 地 年 3 月 基 础 设 施 建 设 年 11 月 17

19 泛 海 国 际 居 住 区 2# 3# 地 块 年 12 月 东 风 家 园 五 区 年 8 月 上 海 泛 海 国 际 公 寓 (10#) 年 12 月 杭 州 泛 海 酒 店 年 6 月 深 圳 泛 海 城 市 广 场 项 目 ( 三 期 ) 年 8 月 沈 阳 泛 海 国 际 居 住 区 年 8 月 洛 杉 矶 泛 海 广 场 项 目 亿 美 元 年 5 月 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 表 中 各 项 目 已 投 资 数 据 为 剔 除 当 期 结 转 部 分 剩 余 在 建 部 分 的 投 资 额 土 地 储 备 方 面, 公 司 现 有 土 地 主 要 来 自 非 公 开 发 行 大 股 东 资 产 注 入 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 土 地 储 备 面 积 合 计 万 平 方 米, 主 要 位 于 北 京 武 汉 等 一 二 线 城 市, 全 部 为 商 住 用 地, 具 有 较 强 的 升 值 潜 力 此 外,2014 年 泛 海 控 股 收 购 了 美 国 旧 金 山 项 目, 占 地 面 积 万 平 方 米 表 9 截 至 2015 年 3 月 底 泛 海 控 股 土 地 储 备 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 ) 区 位 项 目 名 称 产 品 形 态 面 积 武 汉 武 汉 王 家 墩 地 块 商 服 住 宅 公 共 设 施 公 共 建 筑 用 地 等 北 京 东 风 乡 1# 2# 3# 地 块 住 宅 商 业 办 公 配 套 地 下 仓 储 地 下 车 库 抚 顺 沈 抚 新 城 地 块 商 业 商 住 4.31 上 海 董 家 渡 聚 居 区 10# 地 块 住 宅 旧 金 山 旧 金 山 泛 海 中 心 项 目 写 字 楼 公 寓 酒 店 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 公 司 顺 应 国 家 行 业 政 策 调 整 及 市 场 变 化, 适 时 调 整 经 营 策 略, 通 过 控 制 开 发 规 模 及 加 快 项 目 去 化 速 度, 实 现 销 售 面 积 及 销 售 收 入 的 大 幅 增 长 公 司 在 建 项 目 及 土 地 储 备 多 位 于 北 京 武 汉 上 海 青 岛 杭 州 等 一 二 线 城 市 的 中 心 地 段, 且 拿 地 较 早, 规 模 较 大, 具 备 一 定 升 值 潜 力 及 成 本 优 势, 未 来 有 望 为 公 司 房 地 产 收 入 的 持 续 增 长 提 供 有 力 保 障 但 联 合 评 级 也 关 注 到,2014 年 以 来, 国 内 部 分 地 区 房 地 产 销 售 出 现 下 滑, 房 地 产 市 场 较 为 疲 软, 且 呈 现 明 显 分 化 趋 势, 上 述 因 素 对 公 司 未 来 项 目 的 顺 利 销 售 形 成 一 定 风 险 此 外, 公 司 房 地 产 板 块 未 来 投 资 规 模 大, 公 司 面 临 较 大 资 金 压 力 土 地 一 级 开 发 业 务 目 前 公 司 一 级 开 发 项 目 主 要 为 北 京 东 风 乡 绿 隔 地 区 第 二 宗 地 大 连 泛 海 国 际 休 闲 度 假 项 目 和 金 龙 湾 水 上 旅 游 项 目, 截 至 2015 年 3 月 底 累 计 投 资 亿 元, 目 前 尚 未 实 现 收 入 表 年 底 公 司 土 地 一 级 开 发 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 名 称 总 投 资 截 至 2014 年 底 已 完 成 投 资 截 至 2015 年 3 月 底 已 完 成 投 资 东 风 乡 绿 隔 地 区 第 二 宗 地 大 连 泛 海 国 际 休 闲 度 假 项 目 金 龙 湾 水 上 旅 游 项 目 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 18

20 北 京 东 风 乡 绿 隔 地 区 第 二 宗 地 土 地 面 积 万 平 方 米, 拟 开 发 地 上 建 筑 面 积 约 万 平 方 米, 总 投 资 115 亿 元 截 至 2014 年 底 已 累 计 完 成 投 资 亿 元 ( 计 入 存 货 开 发 成 本 ), 目 前 正 在 进 行 土 地 一 级 开 发 泛 海 国 际 休 闲 度 假 项 目 位 于 大 连 市 旅 顺 口 区, 项 目 采 用 人 工 岛 与 半 岛 相 结 合 的 填 海 造 地 方 案, 计 划 填 海 总 面 积 为 公 顷, 形 成 陆 域 总 面 积 约 为 公 顷, 预 计 新 增 城 市 建 设 用 地 约 公 顷 该 项 目 已 取 得 海 域 使 用 权 证, 总 投 资 约 14 亿 元, 截 至 2014 年 底 已 完 成 投 资 8.54 亿 元 ( 计 入 存 货 开 发 成 本 ), 目 前 A B C 区 已 完 成 填 海 工 作,G H 区 正 处 于 填 海 工 程 施 工 中,F1 区 填 海 未 开 工 ; 项 目 完 工 后 由 政 府 进 行 土 地 收 储 及 二 级 市 场 出 让, 公 司 具 有 二 级 开 发 转 让 优 先 摘 牌 权 利, 公 司 计 划 通 过 摘 牌 或 协 议 出 让 获 取 土 地, 再 进 行 项 目 的 二 级 开 发 建 设 金 龙 湾 水 上 旅 游 项 目 位 于 大 连 旅 顺 口 区, 通 过 人 工 岛 和 半 岛 相 结 合 的 填 海 造 地 方 案, 计 划 填 海 总 面 积 公 顷, 形 成 陆 域 总 面 积 为 公 顷, 预 计 新 增 城 市 建 设 用 地 约 公 顷, 该 项 目 共 分 D E F 三 个 区 建 设, 目 前 D 区 已 经 完 成 填 海 工 程,E F 区 填 海 未 开 工 该 项 目 总 投 资 亿 元, 截 至 2014 年 底, 已 完 成 投 资 5.23 亿 元 ( 计 入 存 货 开 发 成 本 ) 3. 房 产 租 赁 板 块 公 司 房 产 租 赁 经 营 物 业 主 要 为 北 京 民 生 金 融 中 心 和 山 东 齐 鲁 商 会 大 厦, 分 别 由 公 司 本 部 和 山 东 齐 鲁 商 会 大 厦 有 限 公 司 持 有 运 营, 主 要 用 于 写 字 楼 及 配 套 商 业 的 出 租 2014 年, 北 京 民 生 金 融 中 心 实 现 出 租 收 入 4.93 亿 元, 同 比 增 长 5.8%, 其 中, 写 字 楼 出 租 率 为 96.60%, 较 上 年 小 幅 下 降 1.27 个 百 分 点, 商 业 出 租 率 为 92.91%, 较 上 年 提 升 5.67 个 百 分 点 ; 山 东 齐 鲁 商 会 大 厦 实 现 出 租 收 入 0.53 亿 元, 出 租 率 为 70.59%, 较 上 年 下 降 4.53 个 百 分 点 4. 金 融 业 务 板 块 公 司 金 融 保 险 业 务 主 要 以 民 生 证 券 民 生 信 托 等 作 为 运 作 平 台 截 至 2014 年 底, 公 司 对 民 生 信 托 直 接 持 股 59.65%, 间 接 持 股 25% 民 生 信 托 自 2013 年 4 月 开 始 纳 入 公 司 合 并 范 围, 其 前 身 为 中 国 旅 游 国 际 信 托 投 资 有 限 公 司, 于 2012 年 获 得 对 中 国 旅 游 国 际 信 托 投 资 有 限 公 司 入 股 重 组 后 的 股 东 资 格, 民 生 信 托 为 中 国 银 监 会 直 接 监 管 的 以 信 托 为 主 业 的 全 国 性 非 银 行 金 融 机 构,2014 年, 民 生 信 托 实 现 营 业 收 入 4.68 亿 元, 其 中 信 托 业 务 收 入 3.38 亿 元, 利 息 收 入 0.60 亿 元, 投 资 业 务 收 入 0.71 亿 元, 公 允 价 值 变 动 收 益 及 其 他 亿 元, 净 利 润 1.87 亿 元 民 生 信 托 各 类 风 险 监 管 指 标 保 持 良 好, 截 至 2014 年 底, 净 资 产 亿 元, 净 资 本 亿 元, 风 险 资 本 6.84 亿 元, 净 资 本 覆 盖 率 %, 保 持 了 必 要 的 风 险 抵 御 能 力 2014 年 民 生 证 券 实 现 营 业 收 入 亿 元, 其 中 经 纪 业 务 7.73 亿 元, 投 资 银 行 业 务 收 入 3.04 亿 元, 自 营 业 务 收 入 2.20 亿 元, 融 资 融 券 业 务 收 入 1.82 亿 元 ; 截 至 2014 年 底, 民 生 证 券 合 并 资 产 总 额 亿 元, 其 中 客 户 资 金 存 款 亿 元 客 户 备 付 金 亿 元 ; 负 债 总 额 亿 元, 其 中 代 理 买 卖 证 券 款 亿 元 ; 所 有 者 权 益 亿 元, 母 公 司 口 径 下 净 资 本 亿 元 2014 年, 民 生 证 券 实 现 净 利 润 4.06 亿 元 公 司 参 股 的 金 融 机 构 包 括 : 民 生 银 行 广 西 北 部 湾 银 行 等 多 家 金 融 企 业 截 至 2014 年 底, 公 司 金 融 板 块 主 要 控 股 参 股 公 司 如 下 表 所 示 : 19

21 表 11 截 至 2014 年 底 公 司 金 融 板 块 主 要 控 参 股 公 ( 单 位 : 万 元 ) 公 司 名 称 注 册 资 本 持 股 比 例 民 生 证 券 股 份 有 限 公 司 217,731 间 接 持 股 % 北 京 民 生 典 当 有 限 责 任 公 司 5,000 间 接 持 股 100% 民 生 保 险 经 纪 有 限 公 司 5,000 间 接 持 股 100% 民 生 银 行 股 份 有 限 公 司 3,403,965 直 接 持 股 2.46% 广 西 北 部 湾 银 行 股 份 有 限 公 司 325, % 郑 州 银 行 股 份 有 限 公 司 143, % 中 国 民 生 信 托 有 限 公 司 100,000 直 接 持 股 59.65%, 间 接 持 股 25% 民 生 财 富 投 资 管 理 有 限 公 司 10, % 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 民 生 保 险 经 纪 有 限 公 司 因 转 让 予 民 生 控 股 股 份 有 限 公 司, 公 司 对 其 不 再 直 接 持 股 民 生 典 当 有 限 责 任 公 司 因 转 让 予 民 生 控 股 股 份 有 限 公 司, 公 司 对 其 不 再 直 接 持 股 民 生 证 券 有 限 责 任 公 司 因 转 让 予 泛 海 控 股 股 份 有 限 公 司, 公 司 对 其 不 再 直 接 持 股 潜 力 大 总 体 来 看, 随 着 公 司 参 控 股 金 融 企 业 的 增 加, 公 司 金 融 业 务 种 类 更 加 丰 富, 金 融 板 块 发 展 5. 能 源 板 块 能 源 产 业 是 公 司 根 据 自 身 发 展 战 略 需 要 和 国 家 科 技 能 源 发 展 战 略 实 施 的 新 投 资 领 域, 目 前 投 资 和 涉 及 的 重 点 项 目 有 包 头 甲 醇 制 烯 烃 项 目 和 新 能 凤 凰 ( 滕 州 ) 能 源 项 目 等 包 头 甲 醇 制 烯 烃 项 目 公 司 包 头 甲 醇 制 烯 烃 项 目 由 全 资 子 公 司 泛 海 包 头 公 司 运 营, 该 项 目 拟 建 厂 址 位 于 包 头 市 土 默 特 右 旗 山 格 架 化 工 园 区 内, 东 与 呼 和 浩 特 市 土 默 特 左 旗 和 托 克 托 县 相 接, 南 濒 黄 河 与 鄂 尔 多 斯 市 的 达 拉 特 旗 准 格 尔 旗 隔 河 相 望, 西 与 包 头 市 区 接 壤, 北 靠 天 然 屏 障 大 青 山, 与 包 头 市 固 阳 县 呼 和 浩 特 市 武 川 县 相 邻 该 项 目 采 用 中 科 院 大 连 物 化 所 甲 醇 制 烯 烃 技 术, 建 设 年 产 30 万 吨 聚 乙 烯 和 30 万 吨 聚 丙 烯, 同 时 年 副 产 8.3 万 吨 C4 和 3 万 吨 C5 该 项 目 包 括 甲 醇 制 烯 烃 (MTO) 装 置 PP PE 等 生 产 装 置 和 配 套 的 公 用 工 程 辅 助 生 产 装 置, 实 施 计 划 大 体 分 为 项 目 前 期 工 作 阶 段 勘 探 和 设 计 工 作 阶 段 设 备 材 料 采 购 及 施 工 前 期 准 备 工 作 阶 段 施 工 安 装 工 作 阶 段 及 试 车 与 考 核 验 收 工 作 阶 段 共 五 个 阶 段, 项 目 建 设 周 期 为 3 年 根 据 可 行 性 研 究 报 告 的 测 算, 该 项 目 建 成 投 产 后 可 在 十 五 年 内 实 现 销 售 总 收 入 亿 元, 年 平 均 销 售 收 入 为 亿 元, 扣 除 各 项 成 本 及 税 费 后 年 均 实 现 税 后 利 润 7.40 亿 元 该 项 目 总 投 资 亿 元, 预 计 2016 年 达 到 投 产 和 商 业 运 营 该 项 目 在 发 展 规 划 产 业 政 策 区 域 经 济 促 进 环 境 生 态 经 济 影 响 等 方 面 均 符 合 国 家 相 关 规 定 及 要 求, 项 目 具 有 良 好 的 社 会 效 益 和 经 济 效 益 新 能 凤 凰 ( 滕 州 ) 能 源 项 目 新 能 凤 凰 ( 滕 州 ) 能 源 项 目 是 山 东 省 政 府 确 立 的 重 点 建 设 项 目, 该 项 目 以 洁 净 煤 技 术 为 核 心, 采 用 自 主 知 识 产 品 煤 化 工 技 术, 建 设 甲 醇 深 加 工 项 目, 延 伸 甲 醇 等 煤 化 工 产 品 产 业 链, 生 产 煤 基 清 洁 燃 料 等 下 游 煤 化 工 产 品 该 项 目 由 新 能 凤 凰 ( 滕 州 ) 能 源 有 限 公 司 负 责, 公 司 通 过 旗 下 泛 海 能 源 持 有 其 17.50% 的 股 权 该 项 目 占 地 985 亩, 建 设 内 容 为 72 万 吨 / 年 甲 醇 该 项 目 于 2006 年 7 月 正 式 开 工 建 设,2009 年 12 月 24 日 第 一 条 生 产 线 年 产 36 万 吨 甲 醇 装 置 投 料 试 车 成 功, 顺 利 产 出 合 格 甲 醇 产 品 ; 二 期 36 万 吨 甲 醇 生 产 线 于 2011 年 12 月 已 建 设 完 成, 目 前 两 条 生 产 线 已 经 并 行 达 产, 运 行 平 稳 项 目 公 司 还 积 极 销 售 液 氧 液 氮 液 氩 及 电 等 副 产 品,2014 实 现 营 业 收 入 亿 元 20

22 印 尼 棉 兰 燃 煤 电 站 工 程 项 目 印 度 尼 西 亚 棉 兰 工 业 园 2 165MW 燃 煤 电 厂 项 目 位 于 北 苏 门 答 腊 省 棉 兰 市 境 内, 由 棉 兰 工 业 园 区 管 理 公 司 ( 以 下 简 称 KIM 公 司 ) 以 工 业 园 区 自 备 电 厂 形 式 提 出, 运 营 模 式 为 BOT 中 国 泛 海 绿 能 国 际 投 资 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 泛 海 绿 能 ) 与 上 海 电 力 建 设 有 限 责 任 公 司 PT. GARDA SAYAP GARUDA 于 2013 年 9 月 成 立 项 目 公 司, 联 合 投 资 建 设 棉 兰 电 厂 项 目 目 前, 项 目 公 司 PT. Mabar Elektrindo 已 经 和 印 尼 国 家 电 力 公 司 (PLN) 签 署 了 锁 定 项 目 开 发 以 及 锁 定 电 价 的 前 置 协 议 (Head of Agreement) 该 项 目 的 建 设 将 有 效 缓 解 棉 兰 工 业 园 区 的 供 电 紧 张 局 势, 为 棉 兰 工 业 园 区 进 一 步 发 展 提 供 条 件, 同 时 可 提 高 北 苏 门 答 腊 电 网 供 电 可 靠 性, 增 强 电 网 抵 御 严 重 自 然 灾 害 的 能 力 截 至 目 前, 该 项 目 已 获 得 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 境 外 投 资 项 目 备 案 证 明 ( 发 改 办 外 资 备 字 [2014]41 号 ) 根 据 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 境 外 投 资 项 目 备 案 证 明 ( 发 改 办 外 资 备 字 [2014]41 号 ), 该 项 目 总 投 资 5.67 亿 美 元 ( 人 民 币 亿 元 ), 其 中 泛 海 绿 能 投 资 比 例 为 60% 该 项 目 于 2014 年 3 月 开 工, 截 至 2014 年 底, 该 项 目 已 完 成 红 树 林 清 根 吹 砂 回 填 真 空 预 压 等 场 地 预 处 理 工 作, 部 分 岩 土 钻 孔 工 作, 水 准 地 形 图 初 步 测 量, 设 备 监 造 招 标 开 标 等 工 作, 计 划 于 2017 年 建 成 投 运 该 项 目 将 与 PLN 签 订 为 期 30 年 的 购 售 电 协 议, 年 利 用 小 时 数 为 7008 小 时, 该 项 目 将 向 印 尼 国 家 电 网 输 送 电 力 亿 度 / 年 通 过 测 算, 该 项 目 运 营 期 为 30 年, 总 营 业 收 入 预 计 为 亿 美 元, 年 均 营 业 收 入 预 计 为 1.61 亿 美 元, 年 均 净 利 润 预 计 为 0.24 亿 美 元 6. 文 化 传 媒 板 块 公 司 文 化 传 媒 产 业 主 要 以 北 京 经 观 信 成 广 告 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 经 观 信 成 ) 为 发 展 平 台 经 观 信 成 旗 下 拥 有 经 济 观 察 报 的 经 营 权 及 发 行 权, 拥 有 经 济 观 察 报 全 部 广 告 代 理 论 坛 以 及 发 行 的 收 益 2014 年, 经 济 观 察 报 全 年 发 行 万 份, 其 中 零 售 万 份, 占 发 行 量 的 52%, 征 订 万 份, 占 发 行 量 的 48% 与 同 类 媒 体 相 比, 经 济 观 察 报 2014 年 广 告 占 版 率 为 14%, 在 财 经 媒 体 中 排 名 第 一 2014 年, 经 济 观 察 报 广 告 市 场 份 额 为 32%,( 每 周 1 刊 ),21 世 纪 为 26%( 每 周 5 刊 ), 第 一 财 经 为 25%( 每 周 6 刊 ), 中 经 为 8%( 每 周 1 刊 ), 华 夏 时 报 为 9%( 每 周 2 刊 ) 总 体 来 看, 经 济 观 察 报 作 为 中 国 最 具 影 响 力 的 财 经 报 纸 之 一, 拥 有 较 好 的 市 场 声 誉 和 较 高 的 市 场 占 有 率 ; 经 观 信 成 广 告 客 户 涵 盖 了 绝 大 部 分 最 具 实 力 的 中 国 本 土 企 业 及 跨 国 公 司 在 华 分 支 机 构 以 及 4A 广 告 公 司 ; 核 心 高 管 具 有 10 年 以 上 大 型 企 业 管 理 经 验, 骨 干 员 工 行 业 经 验 普 遍 在 8 年 以 上, 拥 有 专 业 的 媒 体 队 伍 ; 在 公 司 接 手 后 该 公 司 拥 有 了 充 足 的 资 金 来 源, 为 其 未 来 的 发 展 和 竞 争 提 供 了 有 力 的 保 障 但 是, 联 合 评 级 也 注 意 到, 经 观 信 成 还 存 在 一 定 的 发 展 制 约 因 素, 具 体 表 现 为 : 公 司 资 源 单 一, 以 经 济 观 察 报 为 核 心 资 源, 缺 乏 竞 争 媒 体 的 多 媒 体 平 台 协 同 的 效 应 ; 收 入 结 构 单 一, 主 营 收 入 主 要 来 源 于 大 型 企 业 品 牌 形 象 平 面 广 告 ; 报 纸 发 行 规 模 绝 对 量 较 少, 虽 然 经 济 观 察 报 每 期 阅 读 率 排 名 第 一, 但 是 由 于 以 周 刊 的 形 式 出 版, 且 报 纸 主 要 面 向 小 众 市 场, 发 行 规 模 受 到 限 制, 与 南 方 报 业 集 团 等 媒 体 企 业 还 有 较 大 差 距 另 外, 公 司 下 属 陕 西 九 州 映 红 实 业 发 展 有 限 公 司 投 资 项 目 秦 文 化 旅 游 区 - 国 际 旅 游 度 假 区 21

23 正 在 建 设 该 项 目 规 划 开 发 总 面 积 约 20 平 方 公 里, 为 集 文 化 体 验 旅 游 综 合 服 务 和 综 合 地 产 为 一 体 的 大 型 综 合 文 化 地 产 项 目, 通 过 旅 游 产 品 与 城 市 功 能 联 动 发 展, 打 造 集 文 化 体 验 田 园 度 假 温 泉 养 生 山 地 运 动 现 代 农 业 商 务 会 议 景 观 居 住 于 一 体 的 国 际 旅 游 度 假 区 7. 其 他 板 块 除 上 述 四 大 产 业 板 块 外, 公 司 还 通 过 控 股 参 股 的 方 式 进 行 各 类 优 质 业 务 的 战 略 投 资 主 要 包 括 联 想 控 股 股 份 有 限 公 司 民 生 控 股 中 信 产 业 基 金 管 理 公 司 上 海 金 融 发 展 投 资 基 金 绵 阳 科 技 城 产 业 投 资 基 金 天 津 赛 富 创 业 投 资 基 金 澳 大 利 亚 铜 矿 项 目 长 白 山 国 际 旅 游 度 假 区 项 目 等 其 中 除 民 生 控 股 为 控 股 子 公 司 外, 其 他 均 为 参 股 公 司 民 生 控 股 民 生 控 股 ( 股 票 代 码 :000416) 注 册 资 本 5.32 亿 元, 主 要 从 事 商 品 零 售 业 务, 以 及 利 用 闲 置 资 金 进 行 短 期 投 资 理 财 和 委 托 贷 款 购 买 信 托 产 品 等 对 外 投 资 业 务 2014 年, 民 生 控 股 商 品 零 售 实 现 营 业 收 入 4.27 亿 元 投 资 理 财 方 面,2014 年, 民 生 控 股 证 券 投 资 收 益 和 公 允 价 值 变 动 收 益 合 计 实 现 0.87 亿 元, 同 期 上 升 0.97 亿 元 2014 年, 民 生 控 股 实 现 利 润 总 额 和 净 利 润 分 别 为 1.30 亿 元 和 1.00 亿 元, 分 别 同 比 上 升 % 和 % 截 至 2015 年 3 月 底, 民 生 控 股 资 产 总 计 11.5 亿 元, 负 债 合 计 2.75 亿 元, 权 益 合 计 8.74 亿 元 ;2015 年 1~3 月, 民 生 控 股 实 现 营 业 收 入 0.08 亿 元, 利 润 总 额 0.16 亿 元 澳 大 利 亚 铜 矿 项 目 澳 大 利 亚 CuDECO Ltd.(ASX:CDU) 为 澳 大 利 亚 上 市 公 司,2015 年 中 期 报 告 (2014 年 7 月 至 2014 年 12 月 ) 实 现 营 业 收 入 4.3 万 美 元, 期 末 总 资 产 4.76 亿 美 元 泛 海 集 团 通 过 旗 下 全 资 香 港 子 公 司 中 国 泛 海 国 际 投 资 有 限 公 司 认 购 其 流 通 股 股 票, 至 2014 年 底, 公 司 持 有 该 公 司 约 3086 万 股, 占 其 总 股 本 13.1%, 是 其 核 心 战 略 投 资 者 和 第 一 大 股 东 CuDECO 全 资 持 有 Rocklands 铜 矿 项 目, 该 项 目 占 地 面 积 2200 公 顷, 是 一 个 世 界 级 的 铜 / 钴 和 黄 金 资 源 项 目, 铜 矿 推 断 资 源 为 2.72 亿 吨 ( 品 位 0.7%), 其 中 还 包 括 丰 富 的 金 银 碲 和 铀 等 资 源 一 个 全 新 的 储 量 为 3.3 亿 吨 ( 品 位 14%) 的 磁 铁 矿 资 源 已 被 探 明, 将 纳 入 未 来 的 开 采 计 划 目 前,Rockland 项 目 于 Las Minerals 矿 田 的 第 一 阶 段 挖 掘 已 经 完 成, 目 前 矿 石 库 存 已 达 逾 100 万 吨, 正 进 行 第 二 阶 段 挖 掘, 分 别 挖 至 LM1 矿 坑 和 LM2 矿 坑 的 70 米 深 和 30 米 深, 仍 然 处 于 高 品 位 矿 石 区 域 矿 区 的 主 要 基 础 设 施 和 设 备 安 装 大 部 分 已 完 成, 其 他 未 完 成 部 分 正 在 加 快 建 设, 预 计 2015 年 7 月 份 正 式 投 产, 截 至 2014 年 底 实 现 收 入 4.3 万 美 元 此 外, 公 司 已 与 CuDECO 签 署 铜 矿 包 销 协 议, 拥 有 稳 定 的 资 源 销 售 收 益 8. 经 营 效 率 随 着 公 司 生 产 经 营 规 模 的 扩 大,2012~2014 年, 公 司 所 有 者 权 益 稳 步 增 长, 三 年 复 合 增 长 率 %; 总 资 产 规 模 逐 年 增 长, 三 年 复 合 增 长 率 % 伴 随 近 年 来 公 司 收 入 较 快 增 长, 应 收 款 项 和 存 货 保 持 增 长, 从 经 营 效 率 指 标 来 看, 公 司 2012~ 2014 年 应 收 账 款 周 转 率 持 续 下 降, 存 货 周 转 次 数 波 动 明 显, 总 资 产 周 转 次 数 小 幅 下 降,2014 年 分 别 为 和 0.08 总 体 看, 公 司 近 三 年 的 经 营 效 率 一 般 9. 经 营 关 注 楼 盘 去 化 压 力 以 及 市 场 竞 争 加 剧, 对 公 司 提 出 了 更 高 的 要 求 22

24 由 于 2014 年 新 房 开 工 数 和 土 地 销 量 下 降,2015 年 供 应 量 增 幅 将 有 所 降 低, 但 供 过 于 求 的 局 面 依 然 存 在, 市 场 面 临 系 统 性 风 险 房 地 产 将 由 价 格 竞 争 转 向 质 量 品 质 差 异 化 等 的 价 值 竞 争 从 当 前 的 市 场 需 求 层 面 来 看, 消 费 者 的 观 念 正 在 从 简 单 的 居 住 空 间, 上 升 为 精 神 享 受, 生 活 方 式 的 转 变 从 当 前 市 场 的 供 给 层 面 来 看 库 存 高 企 去 化 压 力 以 及 房 企 之 间 的 竞 争 迫 使 企 业 开 始 转 向 以 质 量 品 质 差 异 化 等 的 价 值 竞 争 这 对 公 司 的 地 产 项 目 质 量 及 去 化 速 度, 提 出 了 更 高 的 要 求 资 金 压 力 大 公 司 在 建 房 地 产 土 地 一 级 开 发 能 源 及 投 资 并 购 等 项 目 未 来 资 金 需 求 规 模 大, 将 面 临 较 大 的 投 资 压 力 业 务 范 围 广, 管 理 难 度 加 大 公 司 形 成 了 以 房 地 产 为 龙 头, 金 融 能 源 文 化 传 媒 及 战 略 投 资 协 调 发 展 的 多 元 化 产 业 结 构 和 业 务 格 局 虽 然 目 前 公 司 建 立 了 健 全 的 管 理 制 度 体 系 和 组 织 运 行 模 式, 但 是 随 着 公 司 业 务 规 模 的 进 一 步 扩 大, 在 人 员 管 理 财 务 管 理 以 及 资 源 整 合 等 方 面 将 对 公 司 提 出 更 高 的 要 求 如 果 公 司 管 理 层 素 质 及 管 理 水 平 不 能 适 应 公 司 规 模 迅 速 扩 张 的 需 要, 管 理 制 度 组 织 模 式 不 能 随 着 公 司 规 模 的 扩 大 而 及 时 进 行 调 整 和 完 善, 将 影 响 公 司 的 应 变 能 力 和 发 展 活 力, 进 而 削 弱 公 司 的 市 场 竞 争 力 10. 未 来 发 展 未 来, 公 司 在 考 虑 自 身 发 展 基 础 条 件 和 外 部 环 境 的 前 提 下, 将 本 着 战 略 性 前 瞻 性 指 导 性 原 则, 坚 持 通 过 创 新 推 动 企 业 战 略 目 标 的 确 立 和 优 化 完 善, 进 一 步 整 合 企 业 现 有 资 源, 实 现 集 团 产 业 的 全 面 收 益 重 点 做 好 金 融 行 业 投 资 与 发 展, 利 用 现 有 基 础 逐 渐 打 造 综 合 金 融 控 股 平 台, 实 现 金 融 资 源 整 合, 重 点 围 绕 保 险 银 行 信 托 证 券 等 目 标 进 行 战 略 整 合, 构 建 银 行 证 券 保 险 典 当 信 托 基 金 各 具 体 经 营 主 体 信 息 共 享, 协 同 经 营 的 结 构 体 系 做 好 能 源 项 目 建 设, 未 来 五 年 包 头 煤 制 烯 烃 项 目 及 印 尼 电 厂 将 成 为 能 源 板 块 发 展 的 主 要 方 向, 公 司 加 快 能 源 项 目 建 设, 逐 步 形 成 稳 定 生 产 及 集 团 现 金 流 入 利 润 的 稳 定 来 源 抓 好 泛 海 控 股 前 期 投 资 价 值 体 现, 充 分 利 用 近 年 来 形 成 的 土 地 优 势 和 成 本 优 势, 集 中 建 设 与 全 面 销 售, 实 现 房 地 产 业 务 收 入 与 利 润 的 稳 定 高 速 增 长 适 机 及 时 变 现 前 期 各 项 战 略 投 资 形 成 的 良 好 资 产, 实 现 投 资 收 益, 将 投 资 收 益 进 一 步 用 于 公 司 重 点 建 设 的 能 源 板 块, 形 成 对 能 源 产 业 的 有 力 支 撑 总 体 看, 公 司 未 来 将 继 续 完 善 各 产 业 和 业 务 赢 利 模 式, 通 过 多 元 化 发 展, 实 现 对 收 入 规 模 及 利 润 水 平 的 有 力 支 撑 同 时, 联 合 评 级 也 关 注 到, 公 司 在 建 房 地 产 土 地 一 级 开 发 能 源 及 投 资 并 购 等 项 目 未 来 资 金 需 求 规 模 大, 将 面 临 较 大 的 投 资 压 力 七 财 务 分 析 1. 财 务 概 况 公 司 提 供 的 2012~2014 年 财 务 数 据 经 中 兴 华 会 计 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 意 见 从 合 并 范 围 变 化 来 看,2012 年 末 公 司 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 共 计 14 家 ;2013 年 末 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 共 计 16 家, 其 中 公 司 新 成 立 一 级 子 公 司 中 国 民 生 信 托 有 限 公 司 和 泛 海 国 际 投 资 ( 美 国 ) 有 限 公 司 并 将 其 纳 入 合 并 范 围 内 ;2014 年 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 共 计 15 家, 其 中 新 增 民 生 财 富 投 资 管 理 有 限 公 司 和 泛 海 美 术 馆, 公 司 将 民 生 保 险 经 纪 有 限 公 司 和 北 23

25 京 民 生 典 当 有 限 责 任 公 司 转 让 予 民 生 控 股 股 份 有 限 公 司, 将 民 生 证 券 有 限 责 任 公 司 转 让 予 泛 海 控 股 股 份 有 限 公 司, 公 司 对 其 不 再 直 接 持 股, 故 将 不 在 纳 入 合 并 报 表 范 围 公 司 提 供 的 2015 年 3 月 财 务 报 表 未 经 审 计 整 体 看, 公 司 合 并 范 围 有 一 定 变 化, 财 务 报 表 有 一 定 的 可 比 性 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 计 1, 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )7.00 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 增 加 额 亿 元 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 计 1, 亿 元, 负 债 合 计 1, 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元 2015 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )-1.04 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 增 加 额 亿 元 2. 资 产 质 量 2012~2014 年, 公 司 资 产 规 模 稳 步 增 长, 年 复 合 增 长 27.18%, 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 规 模 达 1, 亿 元, 其 中 流 动 资 产 占 比 61.19%, 非 流 动 资 产 占 比 38.81%, 公 司 资 产 构 成 以 流 动 资 产 为 主 流 动 资 产 2012~2014 年, 公 司 流 动 资 产 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 复 合 增 长 23.04%, 流 动 资 产 增 长, 主 要 是 货 币 资 金 交 易 性 金 融 资 产 存 货 和 其 他 应 收 款 上 涨 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 资 产 主 要 由 货 币 资 金 ( 占 20.13%) 交 易 性 金 融 资 产 ( 占 2.99%) 应 收 账 款 ( 占 2.04%) 存 货 ( 占 47.13%) 和 其 他 应 收 款 ( 占 16.58%) 构 成 图 7 截 至 2014 年 底 公 司 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 年 报 2012~2014 年, 公 司 货 币 资 金 有 较 大 增 加, 年 均 复 合 增 长 27.50% 截 至 2014 年 底, 公 司 货 币 资 金 为 亿 元, 主 要 为 银 行 存 款 ( 占 比 99.47%) 其 他 货 币 资 金 ( 占 比 0.52%) 和 现 金 ( 占 比 0.01%) 2012~2014 年, 公 司 存 货 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 24.65% 截 至 2014 年 底, 公 司 存 货 为 亿 元, 主 要 系 公 司 房 地 产 项 目 和 土 地 一 级 开 发 的 开 发 进 度 加 快 导 致 开 发 成 本 和 开 发 成 品 增 加 所 致 由 于 公 司 房 地 产 项 目 开 发 周 期 较 长, 后 续 项 目 销 售 也 受 行 业 景 气 度 影 响 而 具 有 一 定 的 不 确 定 性 ; 24

26 此 外, 公 司 目 前 在 建 项 目 投 资 规 模 增 大, 项 目 投 资 支 出 集 中, 与 之 对 应 的 在 售 项 目 如 果 不 能 顺 利 进 行 销 售, 对 公 司 存 货 变 现 能 力 将 造 成 一 定 的 负 面 影 响 2012~2014 年, 公 司 其 他 应 收 款 基 本 保 持 持 平, 年 均 复 合 增 长 3.55% 截 至 2014 年 底, 公 司 其 他 应 付 款 亿 元, 主 要 为 公 司 与 关 联 单 位 往 来 款 等 账 龄 结 构 方 面,2014 年 底 公 司 其 他 应 收 款 以 1 年 以 内 账 龄 为 主, 占 66.66%,1~2 年 占 24.59%,2~3 年 占 2.53%,3 年 以 上 占 6.22% 公 司 其 他 应 收 款 前 五 名 客 户 合 计 占 其 他 应 收 款 总 额 73.28%; 公 司 其 他 应 收 款 共 计 提 坏 账 准 备 1.42 亿 元 2012 年 ~2014 年, 公 司 应 收 账 款 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 93.23%, 主 要 系 应 收 售 房 款 增 长 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 应 收 账 款 亿 元, 其 中 账 龄 在 一 年 以 内 的 占 95.53%, 主 要 为 应 收 售 房 款 等 应 付 账 款 前 五 名 客 户 合 计 占 应 收 账 款 总 额 34.99%; 公 司 对 应 收 账 款 共 计 提 坏 账 准 备 0.82 亿 元 2012~2014 年, 公 司 结 算 备 付 金 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 61.07% 截 至 2014 年 底, 公 司 结 算 备 付 金 为 亿 元, 较 上 年 增 长 %, 全 部 为 民 生 证 券 的 结 算 备 付 金 2012~2014 年, 公 司 交 易 性 金 融 资 产 波 动 增 长, 年 均 复 合 增 长 11.45% 截 至 2014 年 底, 公 司 交 易 性 金 融 资 产 亿 元, 主 要 为 民 生 证 券 与 民 生 信 托 的 交 易 性 金 融 资 产, 其 中 交 易 性 债 券 投 资 亿 元 交 易 性 权 益 工 具 投 资 2.11 亿 元 其 他 6.93 亿 元 2012~2014 年, 公 司 预 付 款 项 呈 波 动 下 降 态 势, 年 均 复 合 减 少 16.18% 截 至 2014 年 底, 公 司 预 付 款 项 亿 元, 主 要 系 泛 海 控 股 预 付 工 程 款 从 账 龄 结 构 来 看, 截 至 2014 年 底, 公 司 预 付 款 项 1 年 以 内 的 占 比 57.05%,1~2 年 占 0.99%,2~3 年 占 2.77 % 预 付 款 项 前 五 名 客 户 合 计 占 预 付 款 项 总 额 67.18% 非 流 动 资 产 2012~2014 年, 公 司 非 流 动 资 产 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 34.65% 截 至 2014 年, 公 司 非 流 动 资 产 同 比 增 长 40.85%, 主 要 是 由 于 增 加 了 可 供 出 售 金 融 资 产 投 资 性 房 地 产 和 商 誉 等 所 致 ; 主 要 由 可 供 出 售 金 融 资 产 ( 占 比 30.13%) 长 期 股 权 投 资 ( 占 比 12.94%) 投 资 性 房 地 产 ( 占 比 32.94%) 固 定 资 产 ( 占 比 2.76%) 和 其 他 非 流 动 资 产 ( 占 比 11.34%) 构 成 图 8 截 至 2014 年 底 公 司 非 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 年 报 25

27 2012 年 ~2014 年, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 大 幅 增 长, 年 均 复 合 增 长 52.39% 截 至 2014 年 底, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 为 亿 元, 其 中 主 要 系 可 供 出 售 权 益 工 具 亿 元 ( 占 73.67%) 2012~2014 年, 公 司 长 期 股 权 投 资 基 本 持 平, 年 均 复 合 增 长 2.95% 截 至 2014 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 资 亿 元, 全 部 为 对 联 营 企 业 的 投 资, 具 体 投 资 明 细 如 下 表 所 示 : 表 年 末 公 司 长 期 股 权 投 资 明 细 ( 单 位 : 万 元 %) 被 投 资 单 位 投 资 成 本 年 初 余 额 增 减 变 动 期 末 余 额 持 股 比 例 1 联 想 控 股 有 限 公 司 190, , , , 三 亚 金 色 海 滩 置 业 有 限 公 司 1, 西 安 市 临 潼 区 秦 陵 景 区 旅 游 巴 士 运 营 有 限 公 司 泛 海 酒 店 投 资 管 理 有 限 公 司 5, , , 合 计 196, , , , 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012~2014 年, 公 司 投 资 性 房 地 产 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 28.98% 截 至 2014 年 底, 公 司 投 资 性 房 地 产 亿 元, 同 比 增 加 39.4%, 主 要 系 自 用 房 地 产 和 存 货 转 入 所 致 2012~2014 年, 公 司 固 定 资 产 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 12.78% 截 至 2014 年 底, 公 司 固 定 资 产 亿 元, 主 要 由 房 屋 及 建 筑 物 动 力 及 通 用 设 备 办 公 用 具 及 设 备 融 资 租 赁 固 定 资 产 及 其 他 构 成, 规 模 与 结 构 基 本 保 持 稳 定 截 至 2014 年 底, 公 司 固 定 资 产 累 计 折 旧 8.39 亿 元 2012~2014 年, 公 司 在 建 工 程 持 续 增 长, 年 均 复 合 增 长 41.19% 截 至 2014 年 底, 公 司 在 建 工 程 6.91 亿 元, 其 中 主 要 由 包 头 能 源 公 司 甲 醇 制 烯 烃 项 目 工 程 2.55 亿 元 和 九 州 映 红 公 司 秦 皇 酒 店 及 剧 院 项 目 3.69 亿 元 组 成 2012 年 ~2014 年, 公 司 商 誉 大 幅 增 长, 年 均 复 合 增 长 80.12% 截 至 2014 年 底, 公 司 商 誉 亿 元, 主 要 是 公 司 收 购 企 业 投 资 成 本 与 该 企 业 交 易 日 可 辨 认 净 资 产 份 额 之 间 的 差 额 以 商 誉 列 示 所 致 2012 年 ~2014 年, 公 司 其 他 非 流 动 资 产 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 54.14% 截 至 2014 年 底, 公 司 其 他 非 流 动 资 产 为 亿 元, 主 要 系 预 缴 土 地 注 资 产 生 的 土 地 增 值 税 (1.81 亿 元 ) 预 付 投 资 款 (5 亿 元 ) 信 托 受 益 权 ( 中 信 融 金 亿 元 ) 和 回 购 溢 价 款 ( 中 信 融 金 亿 元 ) 总 体 来 看, 近 年 来, 公 司 资 产 规 模 持 续 增 长, 资 产 结 构 保 持 稳 定, 以 流 动 资 产 为 主, 但 存 货 占 比 较 大, 存 货 变 现 能 力 受 行 业 景 气 度 以 及 公 司 房 地 产 开 发 周 期 较 长 影 响 具 有 一 定 不 确 定 性, 公 司 整 体 资 产 质 量 良 好 3. 负 债 及 所 有 者 权 益 2012~2014 年, 公 司 负 债 规 模 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 30.00% 截 至 2014 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 了 27.72% 债 务 结 构 方 面, 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 负 债 和 非 流 动 负 债 分 别 占 比 50.09% 和 49.91% 流 动 负 债 2012~2014 年 底, 公 司 流 动 负 债 快 速 增 长, 年 复 合 增 长 率 % 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 负 债 亿 元, 主 要 由 短 期 借 款 ( 占 17%) 应 付 账 款 ( 占 5.4%) 代 理 买 卖 证 券 款 (16.34%) 预 收 款 项 (4.59%) 其 他 应 付 款 ( 占 4.99%) 和 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ( 占 42.59%) 等 构 成 2012 年 ~2014 年, 公 司 短 期 借 款 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 29.41% 截 至 2014 年 底, 公 司 短 期 26