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1 Wind 资讯行业图库 房地产 (2014 年 01 月 ) Wind 资讯金融情报所

2 房地产行业综述 政策要览 : 中央一号文件下达, 有传言称城镇化规划已经上报国务院, 中央政策重点集中于长效机制的设计上 从具体细节来看, 有所突破的主要是土地改革, 这又聚焦于集体经营性建设用地和工业用地转性之上 至于房产税 宅基地流转,2014 年可能更多局限在 试点 二字 近期, 新华社发文称, 刚需已取代投资需求, 房地产调控或当转换思路, 并提出应 将调控的部分责任下沉给地方, 这可能意味着中央级别的调控政策出台可能性不大 目前已经有十数个城市加码了调控政策, 有业内人士认为地方级别的政策进一步加码的可能性不大 年末信贷额度紧张,12 月居民中长期贷款 亿元, 同比仅增 18% 房地产行业融资 : 12 月, 房地产开发资金来源累计同比增长 26.5%, 其中自筹资金累计同比增速回升至 21.35% 销售回款速度有所回升, 开发商融资需求季节性回落, 融资困难度加速回升 12 月, 央行公开市场操作再度回归净投放状态, 新增外汇占款处于高位, 整体流动性好于 10 月, 主要依赖于海外资金 国内资金渠道处于开放前夜, 内房股点心债发行量处于高位 12 月, 央行公开市场操作再现净回笼, 新增外汇占款处于高位,Shibor 飙升, 行业更多依赖于海外资金, 1 月已有多家内房股公布融资计划 12 月, 房地产信托新成立规模快速回升, 收益率处于低位 房地产市场表现 : 12 月, 全国商品房销售面积累计同比增长 17.29%, 百城住宅价格中环比上涨城市数回落至 68 个, 一线城市同比上涨 23.44%, 其中广州同比上涨 24.76% 前 12 月新开工面积累计同比增速回升至 13.46%, 国房景气指数回落至 供不应求矛盾缓解, 房价涨幅趋缓 土地市场均价和溢价率双双下滑, 一线城市供给量 12 月显著回升, 深圳 上海土地市场整体热度显著高于其他城市 房地产企业情况 : 12 月, 主要房地产企业整体商品房销售额继续回落, 以万科 中海为代表的大型开发商拿地支出却显著增长, 整体经营现金净流出 介入土地市场的开发商数量较少, 诸如富力地产 龙湖地产 佳兆业等绝迹于土地市场 有消息称, 首批上报的再融资申请仅有一家确定通过 万达商业地产海外发债获得国际资本的追捧 2

3 房地产行业政策 - 土地改革突破口确立 中央一号文件及城镇化规划是报告期内的重头戏, 按照最新的政策倾向,2014 年政策重点将集中于供给机制的宏观设计上, 而非中短期行业调控上 具体政策进展 : 1) 城镇化规划 期内传出城镇化规划已经上报国务院, 并透露诸多 细节, 主要规划了区域发展重点 征地制度改革以及城镇化融资机制设计 不过传闻说, 规划出台时间是春节前, 目前尚未有消息 2) 农用地入市 中央一号文件的主要突破是, 细化了土地改革的方案 一方面肯定了农村集体土地经营权及其抵押担保权, 另一方面肯定了集体经营性建设用地与国有土地的同权同价 不过在农村宅基地入市方面, 文件并没有具体规定, 政策更多倾向于广泛的试点 3) 房产税 1 月 29 日, 人民日报发文指出, 上海和重庆的房产税对控房价无效, 且不具有共通性 2014 年, 政策在房产税方面主要是试点 推进不动产统一登记制度和立法 4) 工业用地减量供给, 提高低价, 关键是如何实现 转性 新的政策强调逐步减少工业用地和划拨用地等 免费午餐 的供给, 提高工业用地价格的关键是破除使用限制的藩篱, 提高使用效率, 比如东莞等工业用地新政允许工业或仓储用地打破原有的容积率限制 在打破工业用地藩篱过程中, 升值利益分配关系成为关键因素 整体来看, 报告期内出台的新的调控政策很少, 政策的重点正在向长效机制设计方面转移 ; 有突破的政策主要集中于土地改革领域, 一方面是工业用地转性, 另外一方面是农用地部分入市, 供给体制的设计是政策的重点 3

4 房地产行业政策 - 调控如何转变思路? 1 月 8 日, 新华社时评强调房地产调控转变思路, 基本要点有三 : 差异性 ; 调控责任下沉以及保障房 这实际上透露了一种倾向, 就是 2014 年出台全国统一的中短期调控政策可能性很小, 调控可能更多以地方政策的形式出台, 中央可能更多是从保障房等供给层面以及长效机制设计领域对房地产市场进行引导 标题 主要房贷相关政策 新华社 : 刚需已取代投机需求房地产调控或当转换思路 1 月 8 日新华社发布时评指出, 房地产调控或许应当更新思路 其认为, 当前一些城市房价上涨超过预期, 有一部分因素在于地方政府调控不力 新华社认为, 一种显而易见的现象是, 有的房价监测重点城市近年来成交的商品房中首套房比重已超 80%, 炒房需求基本被卡死, 但房价涨幅依然连月保持两位数 这说明, 房地产调控或许应当更新思路 新华社认为, 十八届三中全会提出的 使市场在资源配置中起决定性作用 为房地产调控提供了思路, 具体包括以下几点 : 1, 弄清楚住房的属性 市场特点和地区差异, 让普通商品住房的价格更多由现实的供求关系而非多变的预期因素决定 2, 将调控的部分责任下沉给地方, 让楼市调控更接 地气, 或许能收到更好效果 3, 更好发挥政府作用 则意味着政府要 补好位, 为群众提供基本住房保障 一旦市场调节失灵, 政府需及时纠偏 4

5 房地产行业政策 - 城镇化规划相关 时间标题城镇化相关政策 国家新型城镇化规划即将 1 月 20 日出炉 1 月 20 日, 据中国证券报报道, 国家新型城镇化规划 已修改完毕并上报, 预计将于近期发布, 其中明确了新型城镇化的建设目标 战略重点和配套制度安排 权威人士表示, 未来将根据城市规模和综合承载能力, 并以就业年限或居住年限 城镇社会保险参加年限为基础, 各类城市因地制宜地制定农民工落户标准 这样做的好处是, 有利于农民工根据不同条件选择落户地区 未来的城市群发展中, 我国将注重培育长江中游城市群 中原城市群以及山东半岛 成渝城市群等地区的发展, 并在东北有条件的地区发展城市群 权威人士表示 : 1. 在未来城镇化建设中, 人口管理方面拟实行全国统一的居住证制度, 取消居住证领取门槛, 以居住证为载体, 统筹人口管理和公共服务提供 2. 在土地管理方面, 将坚持管住总量 严控增量 盘活存量的原则, 完善城镇建设用地标准, 强化人均建设用地标准控制, 深化征地制度改革, 逐步缩小征地范围, 经营性用地将不再由政府直接征地, 而由农村集体经济组织与开发商直接谈判地价 同时, 严格耕地总量保护 3. 在行政区划创新上, 将改革设市模式, 启动设市工作, 以建成区常住人口为基准, 完善设市标准, 同时探索大市场 大社会 小政府为框架的行政管理体制 4. 在建立多元可持续融资体系方面, 拟通过地方政府债券 市政债券 城投债 政策性贷款等, 拓宽城市建设融资渠道, 提高地方政府融资透明度, 同时, 鼓励和推动民间资本参与市政公用设施建设 中央城镇化工作会议全方 12 月 12 日位布局城镇化工作 中央城镇化工作会议 12 月 12 日至 13 日在北京举行, 会议提出了推进城镇化的主要任务, 包括 : 推进农业人口市民化, 强调解决落户问题, 发展特色城市产业体系, 提高服务业比重 ; 提高城镇建设用地利用效率, 严控增量, 盘活存量 优化结构 提升效率, 强调减少工业用地, 适当增加生活用地特别是居住用地 ; 建立多元化可持续的资金保障机制, 强调逐步建立地方主体税种, 财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机构, 研究建立城市基础设施 住宅政策性金融机构, 放宽市场准入, 鼓励社会资本参与城市公用设施投资运营 ; 优化城镇化布局和形态, 提出了 两纵三横 的城市化战略格局, 一张蓝图干到底, 在中西部和东北有条件的地区, 依靠市场力量和国家规划引导, 逐步发展形成若干城市群 ; 提高城镇建设水平, 强调让城市融入自然, 融入现代元素 ; 加强对城镇化的管理, 强调各地区要研究提出符合实际的推进城镇化发展意见, 城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界 优化空间结构的规划 会议指出新型城镇化要找准着力点, 有序推进农村转移人口市民化, 深入实施城镇棚户区改造, 注重中西部地区城镇化 5

6 房地产行业政策 - 房地产税政策相关 标题 主要房贷相关政策 税总发文下放城镇土地使用税减免审批权 税务总局 1 月 12 日发布今年第一个公告, 按照国务院取消和下放行政审批项目的有关要求, 把城镇土地使用税困难减免税审批权限下放至县以上地方税务机关 城镇土地使用税是对在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人, 按实际占用土地面积征收的一种税, 目前属于地方税种 去年 11 月的财政收支数据显示, 城镇土地使用税 118 亿元, 同比增长 17.6%, 占当月全国财政收入不到 1.3%, 占地方本级财政收入的 2.4% 不动产登记降房价效果有限 国土资源部副部长徐德明 11 日在全国国土资源工作会上表示, 为实施以土地为核心的不动产统一登记制度, 国土资源部将协调有关部门建立部际联席会议制度, 加快组建不动产登记局, 开展不动产统一登记 事实上, 早在 2013 年 3 月底, 国务院机构改革和职能转变方案 就要求出台并实施不动产统一登记制度, 并且在 2014 年 6 月底前出台不动产登记条例 土地政策蓝皮书 : 推进不动产统一登记制度建设 12 月 26 日, 中国土地勘测规划院在京发布 中国土地政策蓝皮书 (2013) 蓝皮书系统梳理了全年国土资源部出台的主要土地政策, 并对政策效果进行了评价, 总结出三个特点 : 土地管理工作的重心从重审批向重监管转变, 从重增量向存量和增量并重转变, 从重出台政策向重政策效果转变 人民日报 : 房产税试点三年难撼房价泡沫没挤出 1 月 29 日, 人民日报发文称, 预想当中的房产税能够挤出房产市场泡沫, 解决地方政府土地财政依赖, 但从目前的试点效果来看, 人们这一期待并没有成为现实, 并表示重庆的土地出让金 2013 年达到了 1164 亿元, 上海出让金屡创新高 人民日报进一步引用中国房地产研究会副会长胡志刚认为, 重申 上海做法缺乏共通性, 很难总结出一条为全国各地复制的改革经验 试点工作要便于政府从整体性 全面性 可复制性等方面及时调整政策, 逐步完善政策, 也便于从试点城市吸取有益的经验和做法, 作为房产税立法的实践依据, 从而以立法先行, 开辟一条可以全面推广房产税改革的路径 6

7 房地产行业政策 - 农地入市长效机制设计 日期标题农用地入市相关重要文件 1 号文件明确农村集体经营性建设 1 月 19 日用地与国有土地同地同权 农地入市破冰国土部研究入市指 1 月 13 日导意见 2014 年中央一号文件 1 月 19 日正式公布 一号文件提出 : 1) 农村集体土地所有权 承包权和经营权 三权分离, 确认农民除了占有 使用 收益 流转权外, 还确认了承包经营权的抵押 担保权 同时提出建立配套的抵押资产处置机制, 推动修订相关法律法规 2) 建立城乡统一的建设用地市场 一号文件提出, 在符合规划和用途管制的前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让 租赁 入股, 实行与国有土地同等入市 同权同价, 加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度 上证报报道, 国土资源部副部长徐德明本月 11 日在 2014 年全国国土资源工作会 上指出, 中央已经明确深化国土资源领域改革的方向和要求, 国土部要加强顶层设计, 突出重点, 选好试点, 积极稳妥推进重点领域改革, 确保改革取得实效 而据徐德明的进一步阐述, 所谓重点领域的其中重要一部分就是 农地 按照计划, 国土部要 引导和规范集体经营性建设用地入市, 即在总结地方已有试点经验的基础上, 积极会同有关部门, 研究起草集体经营性建设用地出让 租赁 入股的指导意见 据新华社 12 月 17 日报道, 日前召开的中央城镇化工作会议明确了推进城镇化的主要目标 基本原则和重点任务 在全国发展和改革工作会议期间, 国家发改委主任徐 12 月 17 日发改委 : 完善农村宅基地制度试点绍史表示, 要按照中央城镇化工作会议精神, 改革完善农村宅基地制度等将在不同区域开展不同层级 不同类型的试点 新土改方案设计加速农地流转进 12 月 5 日入 倒计时 上证报报道, 新土改方案正在加紧设计, 农地流转已进入 倒计时 业内人士分析称, 存量农地 已经属于农村建设用地的土地, 若再符合城市土地规划的土地, 则先期进入改革流转的可能性最大 近日 10 余家投资机构云集海南, 了解土改推进的最新情况, 海南土改有望率先破题 7

8 房地产行业政策回顾 - 地方调控政策收紧 城市时间限购限价二套房贷首付比例增加土地供给 北京 10 月 23 日加强限购监督, 但未抬高门槛限房价 预售证监管未明确 上海 广州 11 月 8 日 11 月 18 日 外地居民家庭纳税或社保缴纳年限从 2 年内缴纳 1 年以上调整为前 3 年内缴纳 2 年以上 外地居民家庭纳税或缴纳社保年限从 1 年提高至 3 年 限房价 预售证监管上调至 70% 限房价 预售证监管上调至 70% 自住房 :13 年完成 2 万套供应, 明年完成 5 万套 13 年增加 30%, 其中住房用地供应 1000 公顷 深圳 10 月 11 日未提及限房价 预售证监管上调至 70% 13 年增加 20% 13 年增加 20%,14 年不低于 13 年 杭州 11 月 26 日未提及限房价 预售证监管上调至 70% 13 年增加 20% 武汉 南昌 11 月 22 日 11 月 25 日 外地居民家庭购房社保缴存年限延至 2 年, 限购 1 套住房外地购房者社保缴存年限延至 2 年, 严禁未成年人买房 限房价 预售证监管上调至 70% 限房价 预售证监管上调至 70% 沈阳 11 月 25 日外地购房者社保缴存年限延至 2 年以上未提及上调至 65% 13 年增加 20%,14 年增加 10% 13 年超计划 10%,14 年同比增长 20% 13 年中小户型 保障房用地供应比重达 75% 厦门 11 月 25 日加强限购监督, 但未抬高门槛限房价 预售证监管上调至 70% 13 年增加 20% 长沙 11 月 26 日未提及限房价 预售证监管上调至 65% 13 年 14 年不低于过去五年均值 南京 11 月 26 日未提及限房价 预售证监管提高比例, 但未明确 13 年增加 10% 福州 太原 11 月 27 日 11 月 29 日 外地居民 3 年内缴纳税收或社保不达 2 年的, 暂停在五城区内购房购房年龄从 18 周岁提高到 20 周岁, 只能购买一套 限房价 预售证监管未明确加大土地供应力度 未提及 提高比例, 但未明确 未提及 西安 11 月 29 日加强限购监督, 但未抬高门槛限房价 预售证监管未明确 14 年同比增长 10% 哈尔滨 12 月 2 日未提及限房价 预售证监管 乌鲁木齐 12 月 2 日未提及限房价 预售证监管 郑州 9 月 2 日 提高比例, 但未明确提高比例, 但未明确 13 年不低于过去 5 年均值 14 年增加 10% 外地居民居住证持有年限由 1 年提高 至 3 年, 未满 20 岁单身者暂停在限购区未提及 未明确 未提及 域购房 8

9 房地产行业政策回顾 - 信贷政策 标题 房贷放款提速利率仍无优惠 福州大银行首套房贷利率上调楼市成交受影响 主要房贷相关政策 有关媒体报道 : 元旦过后 钱荒 有所缓解吗? 记者近日走访多家银行获悉, 年后部分银行房贷放款有所提速, 但利率仍然居高不下, 首套房贷优惠利率基本绝迹 多位银行内部人士表示, 预计 2014 年房贷业务难大幅放松, 甚至比 2013 年更趋紧 按照 年初松, 年底紧 的信贷发放惯例, 随着新年的来临, 市场预计 1 月信贷将变得较宽裕, 申请贷款也不用再排长队了 不过受制于存货比的考核, 目前银行贷款额度整体较紧, 加上本月新发放的额度主要用于消化去年积压的贷款单子, 眼下新申请的房贷仍然要排长队, 而且房贷利率现也开始上涨 据悉, 原先仍执行基准利率的四大银行近期已悄然上浮了首套房贷款利率, 均上浮 5%, 向中小银行看齐 据悉福州的工行 农行 中行 建行首套房贷利率均已上浮 农行网点人员表示, 客户贷款利率水平与个人资信状况有关 该行普通客户首套房贷利率在基准利率基础上上浮 5%, 二套房贷利率上浮 20% 建行网点人员也称, 该行首套房贷利率上浮 5%, 二套房中一手房贷利率上浮 10%, 二手房贷则需上浮 20% 中行网点人员也表示, 首套房贷利率至少需上浮 5%, 二套房贷利率需上浮 20% 在榕工行首套房贷利率也由原先的基准利率调整为上浮 5%, 二套房贷利率由原来的上浮 10% 调整为上浮 15% 媒体报道, 对比去年初四大行动辄就给出首套房贷利率八五折优惠的情况, 近日, 记者咨询多家内资银行的个人信贷经理却发现, 从去年底到今年年初, 广州各家银行的房贷情况均未出现明显变化 目前四大行首套房贷利率均保持基准利率不变, 没有银行接到利率调整的通知 而去年末上浮最高至 20% 到 30% 的跨年 等贷 无果广州房贷利率浦发和广发银行, 其网点信贷人员也表示, 暂时没有听到利率重回基准的风声 优惠还没谱 如果有优惠, 应该也要看 3 月以后的政策调整, 广州市内一家国有银行越秀支行的信贷人员则向记者透露, 目前部分网点的房贷放款已经排到了 2 月底 据 上海证劵报 日前报道称, 截至本月 12 日, 四大行 1 月新增信贷投放已经高达 3200 亿元, 预计全月新增贷款过亿问题不大 省城房贷利率收紧折扣将难再现 某股份制银行济南分行个人金融部负责人说, 一般来说, 上半年各个分支机构都铆足了劲放款, 争抢份额 但是 2014 年已经过去 20 天, 与往年不同, 暂时没有接到利率调整的通知, 一股份制银行的工作人员告诉记者 济南的房贷市场并不火爆, 虽然没有像其他城市一样出现排队申请房贷, 但是出现大幅度折扣的情况应该不会出现 2014 年相较 2013 年不会有太大变动 一业内人士告诉记者,2013 年随着存款利率的上调, 利差缩紧, 房贷盈利空间变小, 多数银行进行调整转型, 房贷已经不是主营业务, 申请房贷还是可以的, 只是不会有大的折扣 9

10 房地产行业政策回顾 - 廉租房 / 公租房分配政策 公布日期省市廉租房 / 公租房分配政策 / 文件内容 12 月 11 日山东廉租房申请群体付 60% 房款后可办理房产证, 拥有 80% 产权, 五年后补交廉租房差价后可获完整产权 12 月 8 日北京北京公租廉租并轨将实行差别化租金, 对于廉租房等低收入家庭采取租金减免 11 月 28 日北京北京市住建委 : 购自住型商品房拟统一摇号, 每家限购一套 ; 本市户籍无房家庭和轮候经济房 限价房家庭优先 11 月 2 日西安西安再次放宽三类保障房准入标准 9 月 24 日温州温州保障房启动以租为主模式, 政府补贴租金 9 月 11 日兰州四类无住房者可 半价 住进公租房,11 月 1 日起施行 9 月 11 日成都成都 : 家庭年收入 3.4 万以下可申请廉租房 8 月 30 日天津天津 : 开通公租房互换平台 6 月 21 日深圳深圳住建局回应福利房住户申请安居房 : 一旦查实取消资格 6 月 20 日郑州郑州市将取消公租房申请收入门槛限制, 凡符合条件的中等偏下收入家庭 新就业职工和来郑务工人员均可申请 5 月 25 日武汉武汉将面向全市开展公租房租赁资格申请, 并首次打破户籍限制, 对外来务工人员给予同等待遇 5 月 14 日广州广州市政府发布 广州市公共租赁住房保障制度实施办法 ( 试行 ) 广州市保障性住房小区管理扣分办法 5 月 10 日湖北 5 月 7 日河北 湖北省市政厅下发 关于切实做好保障性住房竣工分配入住管理工作的通知, 各地保障房建设要考虑常住人口 外来务工人员, 当年分配入住的保障房比例不得低于当年基本建成的 60%, 建立动态监管机制 河北省住建厅要求 : 一定时间内对直接监管的保障性住房工程组织一次巡查, 全省将统一制定巡查标准程序和统一检查用表, 并逐步将各级质量巡查纳入信息化管理 5 月 7 日国务院国务院会议决定, 要健全保障房分配制度推进公租廉租房并轨 5 月 2 日北京北京市住建委发布 关于规范已购限价商品住房和经济适用房等保障性住房管理的通知, 建立保障家庭的动态核查机制 5 月 1 日福建 4 月 28 日陕西 福建省住建厅规定 : 今年底前把在城镇稳定就业并符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围, 各地完善保障房建设 分配 管理和退出等制度, 健全住房建设管理的长效机制 陕西省住房建设厅发布本省保障性住房安居工程情况 : 建立住房分配轮候公示制度及保障房信息平台, 实现了全省范围内的精细化管理, 今年陕西在保障性住房建设上最大的不同是要 抓入住, 工作的着力点也正逐步向搞好运营管理变转变 4 月 18 日北京北京不取消两限房和经适房, 全市范围内统一申请 统一申请之后, 申请家庭只要符合标准就能进入保障体系 4 月 12 日上海上海于 2013 年初已开始在浦东新区和卢湾区试行将廉租房制度扩大至低收入家庭的新政策 3 月 30 日上海 上海市政府办公厅印发该市贯彻 国务院办公厅关于继续做好房地产调控的通知 的实施意见, 开展全过程检查监督, 细化完善保障性住房分配供应政策, 优化住房申请分配工作 10

11 目 录 1 2 土地市场供求情况 3 商品房市场供求状况 4 上市房地产企业情况 11

12 房地产行业融资情况 房地产行业融资需求量 房地产行业开发资金来源预测 房地产行业融资情况 房地产行业融资结构 房地产行业融资成本变动 房地产信托情况统计 12

13 房地产融资需求概述 - 流动性环境再趋紧张 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 行业融资整体困难度 69.53% 12 月, 央行公开市场操作再现净回笼, 社会融资总量增速再度回落, SHIBOR 快速回升, 新增外汇占款处于年内高位, 行业融资更多依赖于海外流动性 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 行业融资需求量处于历年同期高位, 受美联储削减 QE 和国内钱荒影响, 行业整体融资困难度加速回升, 票据融资崛起, 债券融资快速回落 与此同四, 新成立的信托规模创下历史新高, 整体融资量小幅回升 融资成本 行业融资困难度五维图 :2013 年 12 月行业融资困难度五维图 :2013 年 11 月行业融资困难度五维图 :2013 年 6 月 融资困难 % 50.00% 0.00% 融资需求 2013 年, 行业主要面临了两次流动性负向冲击, 分别在 6 月和 12 月 整体来评价,12 月面临流动性收缩程度高于 6 月, 一方面是美联储削减 QE 的影响, 另外一方面年末资金紧张和开发商资金回笼力度的减弱造成叠加影响 1 月 24 日当周央行公开市场净投放 3750 亿元 随着新的信贷额度的释放, 以及诸如再融资等渠道的实质性放开, 行业整体融资困难度将回落 外部流动性紧张 开发投资 13

14 房地产融资需求量 - 行业融资需求季节性回落 借助于现金流量表编制技术, 构造房地产行业融资需求量 该指标显示,2013 年 12 月, 行业融资需求量为 4585 亿元,11 月为 7455 亿元, 同期自筹资金占资金来源比例 38.83% 融资需求自 5 月以来首次出现明显的下降, 但融资需求同比增速则出现了十分明显的回升 12 月融资需求的下滑带有很强的季节性因素 实际资金需求并没有出现显著下降 国际资金依然是行业外部流动性的主要来源, 随着国内再融资重新启动, 以及 2014 年新的信贷额度的释放, 国内流动性将趋于好转, 行业融资将更依赖于国内 房地产企业融资需求量累计值 ( 亿元 ) 房地产企业融资需求量累计同比 % 自筹资金在开发资金中的累计占比 % 14

15 房地产开发资金来源预测 - 增速小再度回落 房地产开发资金来源滞后社会融资总量同比增幅 3 个月移动均值 7 个月的时间, 这在 2013 年房地产一季度报告中已有详述 注意到, 社会融资总量同比增幅已经出现了较大幅度的下降, 到 12 月房地产开发投资资金来源的增速连续第五个月下滑 12 月, 房地产开发资金来源同比增速回落至 26.50%, 同期社会融资总量增速回落至 %, 增速依然处于低位 不过随着新的一年销售额若好转, 将带动资金来源增速出现短暂的回升 社会融资总量当月同比 (3 个月移动平均 ): 领先 7 个月 房地产开发投资资金来源 : 累计同比 15

16 房地产行业融资结构 - 应付款回落 从开发资金来源结构来看, 前 12 月, 自筹资金 定金及预收账款 各项工程款及个人按揭贷款占资金来源的比重分别为 38.83% 28.25% 17.54% 和 11.49%, 产业链融资与自筹资金的比重为 6:4; 间接融资占比为 27.60%, 占比回升 整体来看,12 月中除了应付款以外, 房地产开发资金来源较 2013 年和第四季度全面单月均值均有所下滑 其中定金及预收账款 国内贷款增幅最为明显, 而应付款则有所回落 5, , , , , , , , , 房地产开发投资资金来源 :2013 年 12 月当月值房地产开发投资资金来源 :2013 年全年单月均值房地产开发资金来源 : 第四季度单月均值 16

17 房地产行业融资结构 - 票据融资崛起, 债券融资骤减 2013 年 12 月, 社会融资总量 亿元, 同比减少 24.32%; 11 月广义货币 M2 同比增加 13.60%,M1 同比增长 9.30%,11 月同比分别增长 14.20% 和 9.40% 各项融资数据中, 新增委托贷款 新增未贴现银行承兑汇票 股票融资量显著增长, 人民币贷款和企业债券融资量显著下降 8, , , , , , , , 社会融资总量 :2013 年全年单月均值社会融资总量 :2013 年 12 月当月值社会融资总量 :2013 年第四季度单月均值 17

18 房地产行业融资成本变动 -A 股融资成本优势凸显 12 月, 央行公开市场操作净回笼 550 亿元,11 月净投放 851 亿元 同月, 金融机构外汇占款当月新增 2728 亿元, 依然处于高位 12 月,3 个月期 SHIBOR 回升至 5.55%, 显著高于 11 月的 4.72%;7 天期回购加权利率最高回升至 8.94%, 接近 6 月的水平 虽然美联储宣布退出 QE, 但 12 月行业面临的外部流动性环境依然是内紧外松 各渠道融资成本多数上升, 其中 BBB+ 企业债收益率上升 46.9 个基点, 房地产行业 A 股融资成本上升 个基点, 与 BBB+ 级企业债收益率差扩大至 381 个基点, 继续逼近 2009 年高点 A 股的相对融资成本优势进一步凸显 SHIBOR 国债 地方政府债 企业债 AAA 企业债 BBB+ 3 个月品种到期收益率 % 信托 ( 一年以下 ) 票据贴现利率 房市地值产收行益业率平均 个月品种收益率月度涨幅 ( 右 ) 18

19 12 月 11 月 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 1 月 12 月 11 月 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 1 月 12 月 11 月 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 1 月 房地产信托情况统计 - 房地产信托新成立规模创新高 2013 年 12 月, 新成立的信托中投资于房地产行业的有 亿元, 占总成立规模的 32%; 成立数量 103 款, 占比 15.65% 12 月, 房地产信托成立总规模创下多年新高,12 月房地产信托平均预期收益率为 9.75%,11 月为 9.58% 今年下半年以来, 房地产信托几乎一直是信托公司集合信托中投资比重最大的项目 一方面因为房地产市场的回暖使得信托公司越来越多地参与到房地产项目当中 ; 另一方面, 基建信托等信托的持续低迷也使房地产信托异军突起 年 2012 年 2011 年 房地产信托新成立规模 : 亿元 ( 右 ) 新成立房地产信托平均预期收益率 % 新成立房地产信托平均期限 : 年 19

20 土地市场供求情况 全国土地市场概述 全国土地市场 土地市场供求情况 40 大中城市土地市场 主要省份土地市场概况 二级市场土地开发板块表现 20

21 全国土地市场概述 - 供给刚性支撑整体热度 % 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 土地市场整体热度指数 2013 年 12 月, 全国土地市场热度指数回落至 57.34%,11 月热度值为 70.15% 分项指数来看, 与去年同期较为类似, 不过除了供给热度指数外, 其余诸项较 11 月均有明显的下滑 11 月的低供给与 12 月美联储削减 QE, 对 12 月土地市场热度形成拖累, 整体热度有所回落 0.00% Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13 Jul-13 Aug-13 Sep-13 Oct-13 Nov-13 Dec-13 土地市场五维热度图 :2013 年 12 月土地市场五维热度图 :2013 年 11 月土地市场五维热度图 :2013 年 6 月 供给 % 分月度来看,2013 年全年土地市场热度值维持高位,6 月和 12 月的钱荒两度压制土地市场热度, 而 10 月热度的下降源于 供给冲击, 即 9 月供给 异常 下跌 溢价率 均价 50.00% 0.00% 成交率 成交 控制增量, 盘活存量, 建设用地增量供给主要来源于农村经营性建设用地, 而住宅和商服用地的供给增加还依赖于 三旧改造 不过, 在制度出现显著突破之前, 重点城市的土地供给却面临供给的刚性约束, 这意味着 2014 年上半年土地市场热度维持高位的概率较大 随着城镇化规划的展开, 中低端建设用地的放量将打压整体热度 21

22 全国土地市场 - 土地市场量价齐升 全国 45 个城市的成交情况如下 : 2013 年 12 月, 全国土地市场合计成交 23,820 亿元, 同比增长 52%,12 月成交 4,274 亿元, 同比增加 5% 其中住宅合计成交 15,954 亿元, 同比增 59%,12 月成交 3,125 亿元, 同比增 12% 12 月, 一线城市成交 396 亿元, 同比增加 231%,1-12 月成交 1,887 亿元, 同比增 135%,12 月占全年成交的 20.99%;12 月成交面积 393 万平方米, 同比增加 98%, 以此核算一线城市均价同比上涨 133% 12 月, 二线城市成交 859 亿元, 同比增加 43%,1-12 月成交 5,460 亿元, 同比增 50%,12 月占全年成交的 15.76%;12 月成交面积 3,023 万平方米, 同比增加 22%, 以此核算二线城市均价同比上涨 21% 12 月, 三线城市成交 237 亿元, 同比增加 60%,1-12 月成交 1,434 亿元, 同比增 55%,12 月占全年成交的 16.60%; 12 月成交面积 1086 万平方米, 同比增加 33%, 以此核算三线城市均价同比上涨 27% 土地成交情况 成交面积成交金额 2013 年前 12 月 2013 年 12 月 2013 年前 12 月 2013 年 12 月万平方米同比 % 万平方米同比 % 亿元同比 % 亿元同比 % 全国合计 201,834 21% 33,730-5% 23,820 52% 4,274 5% 全国住宅合计 98,378 28% 16,696-10% 15,954 59% 3,125 12% 一线城市 2,501 46% % 1, % % 二线城市 19,796 19% 3,023 22% 5,460 50% % 三线城市 6,001 27% % 1,434 55% % 数据来源 : 申银万国房地产报告,Wind 资讯整理 22

23 40 大中城市土地市场 - 溢价率继续回落, 热度显著回落 2013 年 12 月, 全国 40 大中城市土地成交溢价率 16.52%,11 月为 21.43%, 而 2013 年 12 月溢价率为 13.55% 统计 2008 年 年成交溢价率数据, 12 月溢价率最高值 49%, 最低为 2%, 热度值为 30.82%,11 月为 62.88% 11 月的低推低量压制了 12 月的土地市场热度, 溢价率热度值的回落是直接的反映 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 40 大中城市土地成交溢价率当月最小值 % 40 大中城市土地成交溢价率当月最大值 % 40 大中城市土地成交溢价率当月中值 % 2013 年土地成交溢价率当月值 % 23

24 40 大中城市土地市场 - 热度维持 100%, 但均价显著回落 2013 年 12 月, 全国 40 大中城市土地成交楼面均价 元 / 平方米, 较 11 月下降 18.59%, 较 2012 年 12 月上涨 28.41% 统计 2008 年 年楼面均价数据,12 月最大值为 元 / 平方米, 最小值为 元 / 平方米 整体来看,12 月均价整体重心下移,12 月均价的显著下行季节性因素较大, 该维度热度指数继续维持在 100% 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 40 大中城市土地成交楼面均价 : 当月最小值 ( 年 ) 40 大中城市土地成交楼面均价 : 当月最大值 ( 年 ) 40 大中城市土地成交楼面均价 : 当月中值 ( 年 ) 2013 年 40 大中城市土地成交楼面均价 24

25 40 大中城市土地市场 - 成交率季节性回落, 旺季不旺 2013 年 12 月, 全国 40 大中城市土地成交率为 %, 较 11 月升 52 个百分点, 而 2012 年 12 月为 % 统计 2008 年 年成交率数据,12 月最高值为 119%, 最小值 98.39% 12 月土地成交率热度指数回落至 45.42%,11 月为 67.36% 12 月, 整体成交率重心上移, 成交率的回升有较大的季节性因素, 成交率热度值从 67.36% 回落至 45.42%, 表明 12 月土地市场 旺季不旺 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 40 大中城市土地成交率 : 当月最小值 40 大中城市土地成交率 : 当月最大值 40 大中城市土地成交率 : 当月中值 2013 年土地成交率 : 当月值 2013 年土地成交率 : 累计值 90.51% 25

26 40 大中城市土地市场 - 成交量季节性回升, 热度 50.50% 2013 年 12 月, 全国 40 大中城市土地成交面积 10, 万平方米, 同比减 33%, 环比增 57% 统计 2008 年 年成交面积,12 月最高值为 15, 万平方米, 最小值 5, 万平方米 11 月推地量的显著回升带来了 12 月土地市场成交的旺盛, 但整体热度值则从 11 月的 69.45% 回落至 50.50%, 旺季特征不明显 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 40 大中城市土地成交五年当月最小值 ( 规划建筑面积 ) 40 大中城市土地成交五年当月最大值 ( 规划建筑面积 ) 40 大中城市土地成交五年当月中值 ( 规划建筑面积 ) 2012 年土地成交面积 ( 规划建筑面积 ) 2013 年土地成交面积 ( 规划建筑面积 ) 26

27 大中城市土地成交建面 三线城市成交量显著回升 2013 年 12 月, 全国 40 大中城市成交土地中, 一线城市成交 万平方米, 二线城市成交 5, 万平方米, 三线城市成交 3, 万平方米, 环比分别增加 12.30% 43.62% 和 % ; 同比分别减少 30.29% 43.39% 和 9.75% 12 月一线 二线和三线城市的成交率分别为 80.03% 99.92% 和 % 前 12 月一线 二线和三线城市的成交率分别为 92.24% 85.91% 和 83.32% 18, , , , , , , , , 大中城市土地成交面积 : 三线城市 40 大中城市土地成交面积 : 二线城市 40 大中城市土地成交面积 : 一线城市 27

28 40 大中城市土地市场 - 供给量回落, 整体热度略有回升 2013 年 12 月, 全国 40 大中城市土地供给面积为 10, 万平方米, 同比减少 26.24%, 环比减少 19.93% % 统计 2008 年 年供给面积, 12 月最高值为 13, 万平方米, 最小值 4, 万平方米 12 月供给面积整体重心下移, 整体供给热度值则从 51.09% 上升至 59.98% 12 月供给的高热度, 为 2014 年 1 月土地市场热度的回升打下基础 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2, 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 40 大中城市土地供给五年当月最小值 ( 规划建筑面积 ) 40 大中城市土地供给五年当月最大值 ( 规划建筑面积 ) 40 大中城市土地供给五年当月最中值 ( 规划建筑面积 ) 2012 年 40 大中城市土地供给 ( 规划建筑面积 ) 2013 年 40 大中城市土地供给 ( 规划建筑面积 ) 28

29 大中城市土地供应建面 一线城市供给逆势增长 2013 年 12 月, 全国 40 大中城市供给土地中, 一线城市供给 1, 万平方米, 二线城市供给 5, 万平方米, 三线城市供给 3, 万平方米, 同比分别减少 17.60% 24.51% 和 32.41% ; 环比分别增加 22.33% 减少 21.42% 和减少 25.62% 12 月供给面积季节性回落, 但回落幅度不大, 其中一线城市供给逆势增长成为 12 月土地市场供给的亮点 20, , , , , , , , , , 大中城市土地供应面积 : 三线城市 40 大中城市土地供应面积 : 二线城市 40 大中城市土地供应面积 : 一线城市 29

30 主要城市土地市场热度排行 - 深圳排名第一 2013 年 12 月整体热度排名, 深圳 上海 长沙 南京和苏州排名前五, 其中整体热度值超过 50% 的城市还包括厦门, 重庆 广州 成都 武汉和天津的整体热度最低 12 月, 深圳 上海 长沙 苏州和厦门的整体热度明显上升, 重庆 广州 成都 武汉和天津的整体热度明显下降, 各城市整体热度值与土地市场整体环境一致 从供给维度来看, 1 月, 北京 深圳 重庆 武汉 杭州 福州和苏州 2014 年 1 月土地市场整体热度有望显著回升 80.00% 70.00% 60.00% 12 月土地市场整体热度 2013 年土地市场整体热度 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 深圳上海长沙南京苏州厦门北京杭州青岛重庆广州成都武汉天津 30

31 主要省份土地市场供求情况 - 一线城市 溢价率 深圳土地市场五维热度图 : 当月 深圳土地市场五维热度图 : 累计 均价 供给 % 50.00% 0.00% 成交率 成交 溢价率 上海土地市场五维热度图 : 当月上海土地市场五维热度图 : 累计供给 % 50.00% 成交 0.00% 均价成交率 12 月一线城市整体热度出现一定幅度的回升, 其中, 深圳 上海跻身前五, 北京和广州整体热度排名依然靠后 12 月北京地区土地成交集中于大兴区 通州区和门头沟区, 其中金隅股份以 22 亿元夺得朝阳区朝阳北路地块 供给方面 12 月北京通州区 顺义区和朝阳区为退地主体, 其中朝阳区供给 4 宗, 整体供给 45 宗地, 住宅用地供给仅占 6 宗 溢价率 北京土地市场五维热度图 : 当月 北京土地市场五维热度图 : 累计 均价 供给 % 50.00% 0.00% 成交率 成交 溢价率 广州土地市场五维热度图 : 当月广州土地市场五维热度图 : 累计供给 % 50.00% 0.00% 均价成交率 成交 12 月, 上海土地成交各区域成交土地面积分布相对均匀, 其中嘉定区 奉贤区 浦东新区和徐汇区成交相对较多, 吸引了包括恒大 绿地 中骏置业等开发商的介入, 其中绿地以总价 59.5 亿元夺得黄浦区五里桥地块, 中骏置业以 15.3 亿元夺得普陀区万里社区地块, 上海梦中心创意文化发展有限公司以 亿元夺得徐汇区黄浦江地块 31

32 主要省份土地市场供求情况 - 高热度 二线城市 溢价率 长沙土地市场五维热度图 : 当月 长沙土地市场五维热度图 : 累计 供给 % 50.00% 成交 溢价率 南京土地市场五维热度图 : 当月 南京土地市场五维热度图 : 累计 供给 % 50.00% 成交 二线城市中, 长沙 南京 苏州 厦门四个城市整体热度值超过 50% 12 月, 长沙土地成交集中于开福区, 此外天心区和芙蓉区也有零星成交 12 月, 长沙土地供应 36 宗, 其中 1 宗为住宅用地, 商住用地 15 宗, 商服用地 6 宗 均价 0.00% 成交率 均价 0.00% 成交率 12 月, 南京成交土地 15 宗, 主要集中于浦口区 雨花台区 此外玄武区和鼓楼区也有零星成交 12 月, 南京推地 23 宗, 其中非工业用地 19 宗, 主要集中于江宁区和六合区 溢价率 苏州土地市场五维热度图 : 当月 苏州土地市场五维热度图 : 累计 供给 % 50.00% 0.00% 成交 溢价率 厦门土地市场五维热度图 : 当月 厦门土地市场五维热度图 : 累计 供给 % 50.00% 0.00% 成交 12 月, 厦门土地成交集中于翔安区 思明区和海沧区, 整体成交面积显著上升, 吸引了包括华润集团 禹洲地产 招商地产等开发商的竞逐, 其中华润集团旗下 B00M GO GROOUP LIMITED 以 亿元溢价 56% 夺得思明区 湖光片区地块 12 月, 厦门推地 10 宗, 其中工业用地 6 宗, 分布在翔安区 湖里区和同安区 均价 成交率 均价 成交率 32

33 主要省份土地市场供求情况 - 偏冷 的二线城市 溢价率 重庆土地市场五维热度图 : 当月 重庆土地市场五维热度图 : 累计 供给 % 50.00% 0.00% 成交 溢价率 成都土地市场五维热度图 : 当月 成都土地市场五维热度图 : 累计 供给 % 50.00% 0.00% 成交 二线城市中重庆 成都 武汉和天津四个城市土地市场整体热度排名靠后, 且热度均大幅下降 12 月, 重庆土地成交集中于渝北区 南岸区 巴南区和沙坪坝区 12 月, 重庆推地 43 宗, 其中工业用地 15 宗, 集中于江北区 九龙坡区和渝北区, 整体推地量大幅回落, 但依然处于高位 均价 成交率 武汉土地市场五维热度图 : 当月 武汉土地市场五维热度图 : 累计 供给 % 均价 成交率 天津土地市场五维热度图 : 当月 天津土地市场五维热度图 : 累计 供给 % 12 月成都土地成交集中于成华区 武侯区, 其中万达商业地产以 5.61 亿元底价竞得锦江区滨江中路地块 12 月成都推住宅用地一宗, 商服用地 4 宗, 分布于锦江区 青羊区和成华区 溢价率 均价 50.00% 0.00% 成交率 成交 溢价率 均价 50.00% 0.00% 成交率 成交 12 月, 天津土地成交集中于滨海新区 武清区 北辰区和津南区, 其中金地集团以 4.61 亿元底价竞得津南双港 ( 挂 ) 地块 12 月, 天津推地 46 宗, 其中工业用地 31 宗, 主要集中于东丽区 津南区 滨海新区和武清区 33

34 二级市场土地开发板块表现 12 月土地一级开发概念指数整体下跌 1.83%, 同期 Wind 房地产行业指数下跌 4.31%;1-12 月, 土地一级开发概念指数整体下跌 17.29%,Wind 房地产行业指数下跌 11.95% 12 月, 二级市场土地一级开发相关个股表现与整体热度指数表现基本一致, 整体热度的小幅下降, 土地开发概念指数出现一定幅度的回落 其中, 中天城投下跌 19.67%, 大名城下跌 13.97%, 忆城股份下跌 13%, 漳州发展下跌 8.18%, 长春经开下跌 5.42%, 云南城投下跌 3.76%; 此外铁岭新城上涨 27.27%, 黑牡丹上涨 16%, 泰达股份上涨 11.11% 土地一级开发概念指数 YTD % 截至 纯一级开发指数 YTD % 截至 涉一级开发合同指数 YTD % 截至 土地市场整体热度指数 34

35 商品房市场供求状况 全国商品房市场量价组合 全国商品房市场供需差 商品房市场供求状况 全国商品房销售量 ( 面积 ) 全国商品房市场销售价格 全国商品房市场开发投资情况 35

36 全国商品房市场概述 - 新开工面积快速回升 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 商品房市场整体热度指数 2013 年 12 月, 全国商品房整体热度指数回升至 56.09%,11 月为 53.86%, 持续处于高位 分项来看, 新开工面积增速的回升缓解了新房供给压力, 商品房销售面积增速也继续下滑, 但相对需求热度却显著回升至 56.54% 这意味着剔除季节性因素, 商品房需求实质维持在较高的水准 相对需求 商品房市场五维热度图 :2013 年 12 月商品房市场五维热度图 :2013 年 11 月商品房市场五维热度图 :2013 年 6 月 房价涨幅 % 50.00% 0.00% 绝对需求 当然与 2013 年 6 月相比,12 月商品房市场供不应求局面确实得到一定程度的缓解 新城镇化规划将重点定位于中小城市, 相比二三线城市房价的加速回升, 或许代表了一种新趋势 随着 2014 年新的信贷额度的释放, 且鉴于有效供给在 1 月不能完全释放,1 月商品房市场热度有望维持高位 新房供给短缺 现房供给短缺 36

37 全国商品房市场量价组合 -12 月销售量价增速下降 2013 年前 12 月, 全国商品销售面积累计同比增长 17.29%, 全国房屋新开工面积同比增长 13.46%, 而 12 月, 全国商品房销售均价同比上涨 7.71% 12 月, 全国商品房销售量与价的增速继续下行, 新开工面积增速继续回升, 商品房市场供需压力的出现缓解 全国商品房销售价格同比增幅 % 全国商品房销售面积同比增幅 % 全国房屋新开工面积同比增幅 % 37

38 全国商品房市场供需差 -12 月供需差继续快速回落 采用供需差来衡量商品房市场的相对需求, 前 10 月商品房销售面积高增长与新开工面积的滞帐构成的剪刀差持续处于高位, 商品房市场维持供不应求格局, 该值在 3 月见顶, 代表商品房市场的 新国五条 对商品房市场成交量的短时推升 新开工面积的下行 商品房销售面积的季节性回落,12 月供需差延续 11 月的下滑势头, 商品房市场在政策和信贷被动紧缩下退烧 商品房市场供需差 ( 销售面积增速减去新开工面积增速 ) % 房屋新开工面积同比增速 % 商品房销售面积同比增速 % 38

39 全国商品房市场供需差 - 热度 56.54%, 季节性回落 统计 年商品房市场供需差, 统计同月份的最大值 中值及最小值, 供需差多数月份倾向于围绕零轴上下波动,2012 年就处于该中值附近, 而 2013 年前 10 月供需差则明显处于较高的位置, 表明商品房市场维持较高热度 12 月供需差下降至 9.04%,2013 年首次接近历史正常水准, 供需差热度值则从 10 月的 40.72% 下降至 56.54% 12 月供需差的回落带有很强的季节性因素, 随着新一年信贷额度的释放, 该值有再度回升的可能性 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 商品房市场供需差 : 当月最小值 ( 年 ) % 商品房市场供需差 : 当月最大值 ( 年 ) % 商品房市场供需差 : 当月中值 ( 年 ) % 2013 年商品房市场供需差 % 2012 年商品房市场供需差 % 39

40 全国商品房市场销售量 ( 需求端 )- 需求增速不算弱 同样的方式处理商品房销售面积累计同比增幅, 可以发现 2012 年销售面积整体维持滞涨, 而 2013 年全年增幅则显著高于中值 应该指出的是, 各月数值倾向于 21.35% 的恒定增长 截至 12 月商品房销量的累计同比增速为 17.29%,6 月该数值为 28.70%,11 月该数值为 % 12 月, 商品房销售面积历史增速, 最高为 45.13%, 最低为 %, 12 月, 销售面积整体重心下移, 需求热度值则从 11 月的 38.67% 回升至 53.48% 销售量的回落季节性因素占据主导, 需求并不弱 1 月整体重心高于 12 月, 随着 2014 年新的信贷额度的陆续释放, 销售量增速有望回升, 但在调控政策压制下, 热度能否继续回升存在疑问 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 商品房销售面积累计同比 (%): 月度最小值 ( 年 ) 商品房销售面积累计同比 (%): 月度最大值 ( 年 ) 商品房销售面积累计同比 (%): 月度中值 ( 年 ) 2013 年商品房销售面积累计同比 % 2012 年商品房销售面积累计同比 % 40

41 全国商品房市场销售均价 热度下降, 涨价压力缓解 同样的方式处理商品房销售均价同比涨幅, 与供需差情况类似,2012 年整体位于历史中值下方,2013 年全年整体涨幅处于历史同期较高的位置, 折射 2013 年商品市场的高热度 同样, 商品房销售均价存在一个 均衡 的涨幅 8.86%, 且存在 1-12 月涨幅逐次降低的规律 12 月, 商品房销售均价涨幅下滑, 热度值从 11 月的 41.60% 回落至 37.68%, 商品房市场价格压力缓解 1 月区间小幅下移, 但重心上移, 随着信贷额度的释放, 整体涨幅维持高位可能性大, 若无重磅政策出台, 整体热度有回升需求 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 商品房销售均价涨幅 %: 月度最小值 ( 年 ) 商品房销售均价涨幅 %: 月度最大值 ( 年 ) 商品房销售均价涨幅 %: 月度中值 ( 年 ) 商品房销售均价涨幅 %(2013 年 ) 商品房销售均价涨幅 %(2012 年 ) 41

42 全国商品房市场销售价格 - 百城住宅价格指数 商品房市场热度依然较高, 可以从百城住宅价格指数来看 12 月百城住宅价格中环比上涨城市数 68 个, 而同比涨幅加速回升至 11.51%, 其中一线城市上涨最快, 同比增速为 23.44%, 这当中广东同比上涨 24.76% 同期, 国房景气指数继续回升至 97.21, 三线城市房价加速上涨, 一二线城市商品房市场的热度扩散至三线城市, 带动整体热度回升 百城住宅价格指数同比涨幅 % 百城住宅价格 : 环比上涨城市数国房景气指数 ( 右 ) 42

43 全国商品房市场销售价格 - 百城住宅价格指数 具体看,12 月百城中一线城市的住宅价格同比增长 23.44%, 二线城市住宅价格增长 10.21%, 三线城市住宅价格同比增长 5.12% 12 月, 一线城市房价受政策压力, 涨幅上涨趋缓, 二三线城市尤其三线城市房价涨幅呈现加速上行的态势 这与土地市场年末的格局变化一致 而二线城市, 商品房均价涨幅稳定回升, 显示新型城镇化下, 重点二线城市城市购房需求依然旺盛 百城住宅价格指数同比涨幅 : 一线城市 百城住宅价格指数同比涨幅 : 二线城市 百城住宅价格指数同比涨幅 : 三线城市 43

44 全国商品房市场销售价格 - 一线城市二手房价格 再看二手房市场, 以中原地产发布的二手住宅价格领先指数来衡量,12 月北京地区的价格同比上涨 15.94%, 广州地区二手住宅价格同比上涨 24.75%, 深圳地区二手住宅价格同比上涨 20.50%, 上海地区二手住宅价格同比上涨 17.55% 第四季度一线城市商品房市场调控相继趋紧, 北广深价格增幅回落, 上海二手房价格滞涨 若以北京为一线城市房价标杆,2014 年一线城市商品房价格增速将出现受压 中原地产 : 二手住宅价格领先指数 : 上海同比增幅 % 中原地产 : 二手住宅价格领先指数 : 北京同比增幅 % 中原地产 : 二手住宅价格领先指数 : 深圳同比增幅 % 中原地产 : 二手住宅价格领先指数 : 广州同比增幅 % 44

45 全国商品房市场开发投资状况 - 开工热情显著回升 再看商品房的开发投资, 截至 12 月房地产开发资金来源累计同比增长 26.50%; 开发投资完成额累计同比增长 19.80%, 增幅继续回升 11 月, 商品房销售额增速下降, 而开发资金来源累计增速回升, 与开发投资完成额的差从 10 月的 8% 扩大 1 个百分点至 8.1% 12 月, 商品房销售额增速继续下滑, 开发商资金来源回升受到压制, 与开发投资完成额的差从 11 月的 8.1% 缩小 1.3 个百分点至 6.7%, 这表明房地产开发投资热情出现实质性的回升, 并有效转化为新开工面积, 开工热情显著回升 房地产开发投资完成额 : 累计同比 % 房地产开发资金来源 : 累计同比 % 商品房销售额 : 累计同比 % 45

46 全国商品房市场开发投资状况 - 资金来源 同样的方法处理房地产开发资金来源累计同比增幅历史数据, 可以看到,2012 年开发投资资金来源整体维持低增长, 而 2013 年前 7 月, 该增幅持续位于中值上方, 并在 8 月回落到中值下方, 12 月该值为 26.50% 12 月, 开发资金来源再度回升至接近历史正常水准, 热度值则有所回落 其中, 国内贷款和自筹资金同比增速分别回升至 33.12% 和 21.35%, 利用外资 定金及预收账款 个人按揭贷款及各项应付款同比增速分别为 32.85% 29.90% 33.35% 32.40% 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 房地产开发资金来源累计同比 : 截止月最小值 ( 年 ) % 房地产开发资金来源累计同比 : 截止月最大值 ( 年 ) % 房地产开发资金来源累计同比 : 截止月中值 ( 年 ) % 2013 年房地产开发资金来源累计同比 % 房地产开发资金来源累计同比 % 46

47 全国商品房市场开发投资状况 - 投资增速回升 同样的方法处理房地产开发投资完成额累计同比增幅历史数据, 可以看到 2012 年, 房地产开发投资完成额增幅持续下降至同期历史低位,2013 年前 12 月, 投资增速为 19.80%, 小幅回升, 更接近历史正常水准, 表明投资热情有一定的回升 整体来看, 开发商投资完成额主要受制于推地量和囤地倾向 近期政府的政策倾向是确保住宅用地的供给量, 加之土地市场调控有所加码, 开发投资完成额从概率上讲也有进一步回归历史征程水准的需求 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 房地产开发投资完成额累计同比 : 截止月最小值 ( 年 ) % 房地产开发投资完成额累计同比 : 截止月最大值 ( 年 ) % 房地产开发投资完成额累计同比 : 截止月中值 ( 年 ) % 2013 年房地产投资完成额累计同比 % 2012 年房地产投资完成额累计同比 % 47

48 全国商品房市场开发投资状况 - 新开工显著回升 同样的方法处理房屋新开工面积累计同比增幅, 与开发投资完成额增幅情况基本一致 2012 年房屋新开工面积持续维持负增长,2013 年前 12 月, 新开工面积再度回升至 13.46%,11 月增速为 11.48% 新开工面积的持续回升, 为第四季度商品房市场的主要特征, 源于开发商投资热情的显著回升, 新房供给短缺度从 66.65% 下降至 56.66%, 供给短缺问题并未根本得到缓解 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 房屋新开工面积累计同比 : 最小值 ( 年 ) % 房屋新开工面积累计同比 : 最大值 ( 年 ) % 房屋新开工面积累计同比 : 中值 ( 年 ) % 2013 年房屋新开工面积 : 累计同比 % 2012 年房屋新开工面积 : 累计同比 % 48

49 全国商品房市场开发投资状况 - 竣工面积维持低增长 同样的方法处理房屋竣工面积累计同比增幅,2012 年房屋竣工面积增长整体高于正常水准, 但从今年 3 月开始竣工面积增幅跌落至同期历史最低水平, 这是构成 现房供给短缺 的重要因素, 而这个趋势与开发投资完成中安装工程的增幅大幅下降的走势一致 12 月, 全国房屋竣工面积同比增长 2.02%, 再度回落 鉴于 2013 年新开工面积显著回升, 2014 年竣工面积有望持续回升, 现房供给短缺局面有望得到缓解 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 房屋竣工面积当月同比 : 最小值 ( 年 ) % 房屋竣工面积当月同比 : 最大值 ( 年 ) % 房屋竣工面积当月同比 : 中值 ( 年 ) % 2013 年房屋竣工面积当月同比 % 2012 年房屋竣工面积当月同比 % 49

50 全国商品房市场开发投资状况 - 施工面积 同样来看施工面积, 自 2012 年 8 月以来该增幅持续处于历史同期低位 2013 年前 12 月施工面积累计同比增长 16.10%, 持平于 11 月 鉴于新开工面积增速显著回升, 加之施工面积在 2013 年第一季度维持增增长,2014 年第一季度施工面积有望出现显著的回升 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 房屋施工面积当月同比 : 最小值 ( 年 ) % 房屋施工面积当月同比 : 最大值 ( 年 ) % 房屋施工面积当月同比 : 中值 ( 年 ) % 2013 年房屋施工面积当月同比 % 2012 年施工面积当月同比 % 50

51 上市房地产企业情况 主要房地产企业拿地情况 上市房地产企业销售情况 上市房地产企业情况 上市房地产企业融资情况 Wind 房地产行业指数超额收益率 房地产板块表现 51

52 主要房地产企业情况概述 ( 季度 )- 再融资箭在弦上 内部资金 运营情况 房地产市场估值驱动因素 :12 月房地产市场估值驱动因素 :9 月房地产市场估值驱动因素 :6 月 估值水平 % 50.00% 0.00% 外部冲击 外部资金 第四季度, 标杆上市房地产企业拿地量进一步回升, 开发商延续补库存的节奏, 经营现金净流量净流出 外部环境方面, 年末资金紧张, SHIBOR 处于高位, 行业资金更多依赖于海外流动性 IPO 已经开启, 行业再融资却未实质放行, 行业国内融资渠道 2014 年有望拓展, 不过第四季度依然受到种种限制, 海外资金依然是行业融资倚重对象 整体来看, 钱荒去而复返, 行业面临外部流动性环境最差, 美联储削减 QE 钱荒再袭击, 加之主要城市房贷政策的收紧都出现在第四季度, 在再融资预期下, 房地产板块持续走低 值得注意的是, 开发商运营情况和内部资金橡胶较第三季度出现了明显好转, 随着未来信贷额度的释放, 板块估值面临的限制因素将减弱 房贷额度紧张? 政策继续加码? 供给显著增长? SHIBOR 飙升 美国削减 QE 欧洲维持低利率 52

53 主要房地产企业情况概述 (12 月 )- 钱荒再袭 内部资金 运营情况 房贷额度紧张? 政策继续加码? 供给显著增长? 房地产市场估值驱动因素 :12 月 房地产市场估值驱动因素 :11 月 估值水平 % 50.00% 0.00% 外部冲击 SHIBOR 飙升 美国削减 QE 欧洲维持低利率 外部资金 2013 年 12 月, 标杆上市房地产企业拿地量快速回升, 同期销售面积多数下跌, 房地产含各业整体处于补库存状态, 经营现金快速流出 外部环境方面, 美联储宣布削减 QE, 年末 SHIBOR 利率飙升, 房企资本市场融资额依然处于低位 不过受欧日宽松政策支撑, 相对而言, 国际流动性相对宽松, 内房股加大了海外 再融资 的力度 最新的消息显示, 首批再融资申请获得确定通过的仅有一家, 再融资对行业资金需求支持力度不及预期 进入 2014 年, 新的信贷额度将释放 目前多数城市处于 放贷加速, 利率无优惠 的情况, 同时一线城市的调控政策未有松动 整体来看, 信贷和政策对行业的支持是比去年末宽松, 却远不及去年初 整体而言, 海外流动性对行业相对积极 政策未有明显收紧, 而再融资有条件放行是肯定的, 规模可能不及预期, 房地产行业面临有限的外部支持 53

54 主要房地产企业拿地情况 - 概述 : 开发商加大拿地力度 主要房地产企业的拿地支出来看,2013 年 12 月土地市场呈现以下特点 : 1 标杆房地产企业拿地面积快速回升 Wind 资讯统计显示,2013 年 12 月,20 大标杆房地产企业拿地面积快速回升, 达 万平方米, 为年内最高 介入土地市场的房地产开发企业有 20 家,11 月 21 家, 其中, 中海地产单月拿地近 1000 万平方米, 万科 招商地产 万达地产 保利地产 首开股份也加大了拿地力度 ; 而诸如佳兆业 富力地产 北京城建等绝迹于土地市场 2 开发商拿地补库存, 整体经营现金净流出 12 月, 万科拿地面积占销售面积比例为 3.5 倍, 保利为 1.67 倍, 中海地产为 倍 ; 以拿地金额占销售额的比例看, 万科拿地支出比例为 100%, 保利地产为 19%, 中海地产为 % 整体来看,12 月上市开发商加大了补库存的力度, 开发商经营现金整体净流出 3, , , , , 大标杆房地产企业拿地面积 2, , , , , , , , , , , 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 整理 54

55 主要房地产企业拿地情况 - 主要集中于二三线城市 前 12 月拿地面积超过 1000 万平方米 ( 建筑面积计算 ) 的开发商包括万科 中海 万达 保利 绿地和金科股份 其中, 万科万科 中海和万达拿地超过 2000 万平方米 55 开发商拿地区域主要集中于二三线城市, 比如中海地产拿地集中于佛山 济南 沈阳等地, 保利地产拿地集中于佛山 青岛 贵州等地 ; 绿地集中于郑州 佛山 成都等城市 ; 而招商地产则主要介入苏州 日照和武汉等城市 项目 单位 : 万平方米 排名 房地产企业 上半年合计 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2013 年合计 1 万科 1, , 中海地产 , 万达地产 , 保利地产 , 绿地集团 , 金科股份 , 恒大地产 荣盛发展 碧桂园 富力地产 招商地产 华夏幸福 龙湖地产 阳光城 融创中国 金地集团 世贸股份 建业地产 首开股份 大名城 世茂房地产 中天城投 新华联 佳兆业 泰禾集团 北京城建 华润置地 合肥城建 天房发展 根据公开资料整理

56 上市房地产企业融资情况 - 资本市场融资量萎缩 Wind 资讯统计显示,2013 年全年, 房地产企业整体从资本市场融资 1, 亿元,2012 年同期融资总额为 亿元, 融资渠道以债券发行为主 其中一月总融资 亿元, 占全年融资总额的 22.26%,2-12 月单月平均融资额为 亿元,2012 年前十二月为 亿元 单月来看,12 月资本市场融资总额为 亿元, 共有 10 笔债券融资案例, 其中黑牡丹发债募集 5 亿元资金, 其余为非上市公司公司 整体来看,12 月资本市场筹集资金数额处于低位, 随着房地产企业再融资尚未实质性开闸, 未来资本市场融资量将出现实质性回升 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13 Jul-13 Aug-13 Sep-13 Oct-13 Nov-13 Dec-13 资本市场融资总额 : 当月值 ( 亿元 ) 56

57 上市房地产企业融资情况 - 再融资申请仅一家确定通过 标题 险资另类投资额半年涨逾 5 成不动产受青睐 嘉实拟与德银在美国推 A 股行业基金 内容在 2013 年的最后几天, 又有一批保险债权计划落地, 掀起一波债权投资小高峰 在成都, 国内第一笔由银行为民营企业发起设立的保险债权计划 同时也是全国募集规模最大的商业不动产保险债权计划近日正式实施 民生银行成都分行为大连万达商业地产股份有限公司设计并推广实施了 平安资产 大连万达商业不动产保险债权计划 本保险债权计划募集资金 50 亿元, 投资期限 10 年, 用于大连万达商业地产股份有限公司旗下 6 个商业地产项目 在湖南, 人保资本投资管理有限公司与湖南省高速公路投资集团有限公司签署 25 亿元 人保 湖南高速公路项目债权投资计划, 平安信托有限责任公司与湖南省高速公路建设开发总公司签署 21 亿元保险资金债权投资计划 一个个成功落地的债权投资计划, 很好地彰显了另类投资对保险资金的魅力 嘉实基金旗下的嘉实国际计划与德意志银行在美国再推八只投资中国 A 股的基金产品 其中包括小市值 金融 科技 健康 消费等, 并已上报美国证监会 据 中证报 报道, 上述基金跟踪的均为中证旗下指数, 其中小市值基金跟踪中证 500 指数, 另 7 只行业基金跟踪中证 800 各行业指数 嘉实国际为嘉实基金在香港的子公司, 截至 12 月 25 日, 嘉实国际获得的人民币合格境外机构投资者 (RQFII) 最新额度为 亿元 德意志银行在美国市场发行的基金产品, 将借道嘉实国际的 RQFII 额度直接投向中国的 A 股市场, 德意志资产及财富管理则负责该基金在美国的募集销售以及日常后台运作, 嘉实国际作为产品的次级管理人负责基金在中国的全部投资运作, 包括投资 交易 券款交收等 有分析人士 1 月 21 日表示,2013 年中国房地产开发商经历了火热的一年, 但这样的火热很难在 2014 年房企 2015 年将有近 700 亿债务到期重演 住宅抵押贷款收紧 农村土地新政策的实施 以及 2015 年将面临的债务再融资困境, 可能会再融资面临挑战让地产行业放慢脚步 开发商或将为此发行大量股票融资, 这可能会对该行业的市场估值造成压力 据万达集团相关的负责人透露, 本次发行获得了超过 200 家投资者的认购, 订单总额超过了 33 亿美元 值得一提的是, 在强劲订单支持下, 本次发行的最终价格较初始价格指引收紧 20 个基点, 发行规模由计划的 5 亿美元上调至 6 亿美元 万达商业地产海外发行 6 亿美元债事实上, 房企海外融资在 2014 年伊始便呈现井喷态势 今年以来, 包括万达 绿城 龙湖等知名房券受国际资本追捧企在内, 已有近 20 家房企发布了海外融资或发债计划 据不完全统计, 融资总规模已突破 500 亿元 业内人士指出, 房企对于资金安全表现出空前重视, 开年第一周就有多家房企发布了海外融资计划 在中原地产分析师张大伟看来, 房企选择在一月份就大规模融资, 主要是国内资金面全年趋紧已经成为了定局, 在这种情况下, 他预计一季度还将会有大量的房企选择海外融资 1 月 14 日, 有关媒体报道称, 据一位实际参与再融资项目的投行人士称, 首批申请再融资的房地产企业已经于 2013 年 11 月初上报材料, 目前国土部反馈的结果是, 仅有一家房企的定增确定通过, 其余审核意见分别为审慎通过 附条件性不支持, 或者直接不支持 不过截至记者发稿, 上述反馈意见 ( 传 ) 房地产再融资申请仅 1 家确定未获证监会证实 通过该人士称,A 公司为此次唯一获得国土部肯定通过意见的融资企业 公开资料显示,A 公司于 2013 年 8 月发布定增融资方案, 计划募资几十亿元投入到某一线城市的多个商品房开发项目, 控股股东为市属大型国有企业, 其承诺现金认购上市公司定增中的一部分股份 57

58 房地产企业销售情况 - 万科 :12 月销售量缩价升 2013 年 12 月, 万科销售面积 97.6 万平方米, 销售额 亿元, 同比分别减 23.27% 和 22.01% 1-12 月销售面积累计为 1, 万平方米, 销售额累计为 1, 亿元, 分别为 2012 年的 % 和 % 12 月销售单价为 11,219 元 / 平方米, 高于 11 月的 11,038 元 / 平方米 年 12 月万科销售面积为 万平方米 ; 上月为 万平方米 年 12 月万科销售金额为 亿元 ; 上月为 亿元 根据公开资料整理 58

59 房地产企业销售情况 - 保利 :12 月销售量升价跌 2013 年 12 月, 保利销售面积 万平方米, 销售额 亿元, 同比分别增加 38.65% 和 36.88% 1-12 月销售面积累计为 1, 万平方米, 销售额累计为 1, 亿元, 分别为 2012 年的 % 和 % 12 月销售单价为 13,641 元 / 平方米, 高于 11 月的 13,817 元 / 平方米 2013 年 12 月保利销售面积为 万平方米 ; 上月为 万平方米 年 12 月保利销售金额为 亿元 ; 上月为 亿元 根据公开资料整理 59

60 房地产企业销售情况 - 金地 :12 月销售量价齐升 2013 年 12 月, 金地销售面积 万平方米, 销售额 亿元, 同比分别增加 30.24% 和 41.12% 1-12 月销售面积累计为 万平方米, 销售额累计为 亿元, 分别为 2012 年的 % 和 % 12 月销售单价为 12,301 元 / 平方米, 低于 11 月的 11,353 元 / 平方米 2013 年 12 月金地销售面积为 万平方米 ; 上月为 万平方米 年 12 月金地销售金额为 亿元 ; 上月为 亿元 根据公开资料整理 60

61 房地产企业销售情况 - 中国海外发展 :12 月销售量价齐跌 2013 年 12 月, 中国海外发展销售面积 万平方米, 销售额 亿元, 同比分别减少 26.84% 和 33.20% 1-12 月销售面积累计为 万平方米, 销售额累计为 1, 亿元, 分别为 2012 年的 % 和 % 12 月销售单价为 13,899 元 / 平方米, 低于 11 月的 15,221 元 / 平方米 2013 年 12 月中海外销售面积为 万平方米 ; 上月为 万平方米 年 12 月中海外销售金额为 亿元 ; 上月为 亿元 根据公开资料整理 61

62 房地产企业销售情况 - 恒大 :12 月销售量增价跌 2013 年 12 月, 恒大销售面积 万平方米, 销售额 亿元, 同比分别减少 73.43% 和 71.63% 1-12 月销售面积累计为 1, 万平方米, 销售额累计为 亿元, 分别为 2012 年的 96.18% 和 % 12 月销售单价为 7,028 元 / 平方米, 低于 10 月的 6,583 元 / 平方米 年 12 月恒大销售面积为 万平方米 ; 上月为 万平方米 2013 年 12 月恒大销售金额为 亿元 ; 上月为 亿元 根据公开资料整理 62

63 Wind 房地产板块表现 - 超额收益率 Wind 资讯统计显示,12 月,Wind 房地产行业指数累计下跌 4.31%, 同期上证综合指数累计下跌 4.71%,Wind 行业指数相对上证综合指数 11 月累计超额收益率为 -3.08%, 即房地产行业 10 月累计跑输大盘 3.08 个百分点 而截至 12 月 31 日,Wind 房地产行业指数相对上证综指累计超额收益率为 -3.45%, 即 Wind 房地产行业指数 2013 年全年累计跑输上证指数 3.45 个百分点 4, , , , , , , Wind 房地产行业累计超额收益率 Wind 房地产行业指数 63

64 Wind 房地产板块表现 - 个股涨跌排行 个股方面, 正和股份 凤凰谷峰 新潮实业 世联行 中房发展涨幅排名前五, 均超过 10% 正和股份公布非公开增发股份收购哈萨克斯坦境内石油资产的预案 ; 新潮实业大第一大股东东润投资溢价出售公司股权 ; 而世联行去年下半年推出家圆易贷, 介入金融服务领域,12 月遭到市场热炒 下跌个股方面, 运盛实业 同达创业 渝开发 美都控股 深振业 A 跌幅前五 深振业 A 公布债券发行预案, 宁波富达被传因徐戎三村房屋倒塌事故将承担经济赔偿责任 整体来看,12 月个股的主要驱动因素依然来自概念炒作和公司层面的利好因素 值得注意的是,12 月跌幅榜 TOP10 中, 上海本地股独占 3 席 12 月涨幅 TOP10 12 月跌幅 TOP10 正和股份 运盛实业 凤凰股份 同达创业 新潮实业 渝开发 世联行 美都控股 中房股份 深振业 A 天津松江 9.62 天伦置业 金地集团 8.97 东方银星 三湘股份 7.89 上实发展 铁岭新城 6.19 宁波富达 S 舜元 6.06 中弘股份

65 附 年机构策略汇总 -1 中信证券 为什么会出现高价地 陈聪, 付瑜 我们认为, 短期寻找有弹性的安全垫是投资主线, 由业务拓展的中小市值地产股可能成为地产行业表现的导火索 但中长期看, 把握龙头公司估值折价的历史机遇更加重要, 造成中国住宅开发业务产业集中度提升远落后于产业发展本身的核心原因, 一是在历史上社会融资成本过低, 龙头公司相对中小企业融资优势并不明显, 二是历史上各地拿地门槛太低, 龙头公司相对中小企业融资优势并不明显, 二是历史上各地拿地门槛太低, 龙头公司规模优势在拿地环节并不突出, 但这两个制约产业集中度提高的原因已经不复存在了, 因此我们认为, 龙头公司在不横向拓展业务的情况之下, 其仍有成倍计的业务发展空间 广发证券 流动性预期催生反弹 乐加栋 从历史的经验来看, 地产板块的走势难以摆脱小周期束缚, 通过分析过去的板块受益情况, 我们发现, 在行业批售比水平上升, 销售增速见底反弹和价格水平下降的过程中, 板块往往会出现超额收益的机会 目前行业基本面仍处于下行通道, 行业增速触底仍需时间 12 月数据可以看出, 全国商品房和住宅的皮手臂仍处于底部, 商品房销售同比增苏仍然处于下降通道, 在目前情况下, 近两个月增速达概率下降 房价仍在上涨, 增速较之前有所缩窄, 较高库存水平缓解了房价上涨压力 目前行业基本面仍然处于下降通道, 中期趋势改善仍需等待, 短期反弹主要关注高杠杆和高周转公司, 其短期资金边际改善的预期最强, 通过杠杆和周期推升 ROE 的企业, 小的公司中以阳光城和泰禾集团为代表 ; 大的公司中以持续改善的金地集团为代表 13 年拿地规模较大的中南建设, 享有独特拿地优势的华夏幸福灯成长性企业, 也具备相当的投资价值 65

66 附 年机构策略汇总 -2 海通国际 2014 年销售预计增长 20% 以上 侯凌中, 黄超, 杨章宁 对于整个房地产行业来说, 我们预计销售额和均价增速将在 2014 年继续放缓 我们预计明年房地产销售额同比增幅降为 15% 的温和水平, 销售面积和销售均价均将呈现个位数增长 (8%/6%) 根据我们的渠道调研, 大多数香港上市开发商为 2014 年制定了较为保守的销售目标, 较 2013 年销售增长不足 20% 尽管如此, 得益于更优质的品牌形象, 海外资本市场的融资优势, 以及 2013 年积极的买地有望在今年产生充足的可售资源, 我们预计香港上市开发商今年将录得超过行业的销售增长 ( 平均 20% 以上 ) 此外, 更多的小型地区性开发商将在市场整合过程中被淘汰, 从而产生更大的市场空间 中银国际 房地产 2014 年投资策略 - 先破后立, 转型谋变 田世欣, 袁豪 地产行业进入拐点期, 个股估值的大幅下行表明投资界正在用 先破后立 的方式重建地产板块的长期发展逻辑, 传统业务低估值的情况预计会维持较长时间, 而创新业务模式的探索将帮助这类个股提升估值 我们维持长期中立的板块评级, 但必须看到目前优质公司 NAV 大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值, 随时酝酿反弹 2014 年, 我们判断板块呈两头低中间高的走势, 年初 1-2 月份板块指数见底,3-4 月份开始逐步修复估值, 下半年随着资金面压力和销售压力的出现, 板块可能再经受打压 我们建议中长期关注差异化商业模式的公司 : 高周转管理优势型 ( 万科 ); 产业复合土地增值型 ( 华夏幸福 华侨城 世茂股份 ); 轻资产特色服务型 ( 世联行 阳光股份 海印股份 ) 此外,2014 年将是继续推进改革, 土改 自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会 国信证券 行业 2014 年投资策略 : 把握低估值下的防御性机会 区瑞明 未来农村集体土地入市, 以及宅基地确权, 能在供应和需求两端提升行业的成长空间, 财税体制改革有利于减轻地方政府对土地垄断, 以及对房地产市场的依赖度, 均需要较长时间的推进实施, 另外房产税立法可大致确定政策推进的时间进度, 各项措施均能起到稳定统一市场预期的作用, 可看作是市场预期转变的关键点 2014 年房地产市场量价预计能走平, 开发商盈利能力经过低点后, 有望得到提升, 基本面上不存在利空, 而政策预期趋向一致是影响板块的主要因素, 我们看好 14 年房地产板块行情, 将投资评级由 中性 上调至 推荐 公司推荐 : 招商地产 金地集团 万科 A 保利地产 苏宁环球 泰禾集团 香江控股 金科股份 66

67 附 年机构策略汇总 -3 华泰证券 向基本面回归, 向龙头进军 曹光亮 近期债券市场的变化, 也预示着股票市场越来越倾向于大盘蓝筹及基本面良好的行业 债券市场数据清晰地展示了大陆金融市场风险厌恶程度正在上升 而债券市场的风险厌恶水平则能够很好地标示市场对于大盘蓝筹股的倾向 当风险厌恶程度偏高的时候, 市场会偏向于大盘蓝筹股, 风险厌恶程度下降时, 小盘股则会有更为优异的表现 大陆近期风险厌恶度的不断上升, 本身就意味着市场向基本面回归, 向蓝筹股靠拢的概率在升高 基于央行释放流动性的动作, 以及债券市场的最新动向 我们依旧维持年度策略中提出的绝对收益看央行, 相对收益高概率的判断 但在选股策略上进行系列微调, 即加大龙头股 绩优股的推荐, 剔除推荐组合中防御性过强的信达地产, 催化剂逐渐兑现的深振业 维持保利地产的首推地位, 并在投资组合中增加龙头万科 A, 区域龙头金科股份, 以及业绩增速高的阳光城和华夏幸福 中银国际 13 年开工投资积极,14 年销售存压力 田世欣, 袁豪 年全年新开工面积增速 13.5%, 投资增速 19.8%, 略超我们的预期, 在强劲的销售支持下, 房产商保持了旺盛的投资势头 延续 11 月的走冷势头,12 月份销售面积及均价增速略有回落 2014 年将是房地产销售的调整之年, 我们预计销售面积和销售价格增速下滑至 5% 和 4.3%, 伴随一波补库存的结束土地购置也将有所回落, 投资增速下滑至 16% 左右, 景气度有所下降 1 2 月份地产股缺乏催化剂, 处于筑底阶段,3 4 月份可期待一波估值修复行情 兴业证券 房地产行业 2013 年回顾及 2014 年展望 - 机会与挑战并存 预计 2014 年行业基本面和政策不会发生太大变化, 而经济结构性问题导致市场利率高企, 流动性收紧短期内难以缓解, 三个月理财产品收益率已经上升至 5.9%, 为 2008 年以来历史最高点,2007 年以来利率成为行业景气度的先行指标, 利率上升将降低 2014 年行业景气度, 预计 2014 年销售面积将达到 12.3 亿平方米, 同比增速为 4%, 而 2013 年新开工面积约为 14 亿平方米, 预计 2014 年全年市场供需平衡, 价格不会大幅上升, 预计上涨幅度为 4% 从人口增长 近三年土地供应及房价水平三个角度看, 预计区域市场北京 厦门 长沙 福州和南京等城市市场表现将相对较好, 而昆明 烟台 济南等城市将表现相对较差 67

68 附 年机构策略汇总 -4 长江证券 2014 年房地产投资策略 : 高处不胜寒 刘俊 : 明年地产股难以产生趋势性行情, 我们给予行业中性评级, 并建议把握白马股的波段性机会和题材股的逆周期表现 行业机会可能存在于供给结构优化和需求阶段性回暖的一季度, 也可能存在于政府再度托底后的流动性改善时期 个股方面建议重点关注四条主线 : 一是凭借独特商业模式维持高增长的华夏幸福和华侨城 A; 二是明年有望迎来盈利拐点的南国置业 福星股份和华业地产 ; 三是符合国企改革题材的合肥城建 深振业 A 中航地产 北京城建 深天健 陆家嘴 中华企业和京投银泰 ; 四是可能涉及自贸区 新三板和养老地产等热门概念的格力地产 世联地产 南京高科 珠江实业 浦东金桥和市北高新 国海证券 地产行业基本面长期乐观 短期不悲观 阎常铭 年房地产市场面对国内货币政策偏紧 海外 QE 退出 供给量大幅增加 房产税可能推出的冲击 地产行业基本面有调整的可能, 但幅度不会太大, 主要因为货币政策和流动性紧缩整体背景和过往两次调整时期不同,QE 退出影响不会太大 整体上基本面处于平稳状态, 预期全年销售面积和价格增长在 5% 以内 2013 年地产板块表现低迷, 主要原因是市场认为行业长期缺乏成长可持续性 短期基本面可能有较大幅度的调整 在流动性相对紧张的 2014 年, 这两点仍将是压制地产股估值的主要矛盾 我们认为行业长期仍有较大成长空间, 而 2014 年基本面不会出现大幅度调整 所以,2014 年地产股至少有估值修复行情 首选投融资能力出色 成长空间较大的金地集团和华夏幸福, 也看好管理改善的改革相关概念股中粮地产 中信建投 完善长效机制拼图 苏雪晶, 刘璐 由于特大城市可供资源总量的下降, 我们预计住宅用地也难独善其身, 东部区域核心城市地价上行的趋势短期内仍难以改变 总体来看, 特大城市未来优化存量的方向主要在于 :1 利用率低下的工业用地以及其他公用设施用地优化转性 ;2 核心区域继续提高容积率及人口密度, 我们认为未来住宅用地 僧多粥少 的格局不会改变, 对于开发商来说, 拥有丰富土地存量的企业也将愈发凸显价值 过去城镇化所存在的弊端以及矛盾中央政府已经有清晰的认识, 管理层调控手段趋于差异化, 东部特大城市存量市场的盘活对于行业中长期利好, 其中也蕴藏着 2014 年的行业特有机遇, 详细分析请关注我们已经发布的 2014 年行业策略 分化 淡化 创新, 关注存量土地激活带来的行业机会, 维持行业 买入 评级 68

69 免责声明 本文档是基于本公司认为可靠的已公开信息, 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性 本报告所载的资料 工具仅供参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的内容并不构成对任何 人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告 中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 69

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