本月关注

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1 本月关注 重庆易居房地产研究所 1 易居视点 26 年, 重庆遭遇了百年难遇的特大旱灾, 此次旱灾是自 1891 年重庆市有气象资料记录以来的最严重的一次, 并创下了 5 个 历史罕见 : 干旱持续时间长, 干旱强度大, 抗旱水源少, 干旱范围广, 旱灾损失重 人们的关注点几乎都集中在了抗旱救灾上, 媒体每天都在不停歇地重复地上演着灾情和民心 26 年, 重庆的房地产市场在和其他城市一样被宏观政策调控的同时, 市民却更关心旱情 俗话说 一方有难, 八方支援, 在灾情面前, 重庆市民慷慨解囊, 截至到 28 日, 全市共接到抗灾捐款 1.3 亿元 哪里热闹, 就往哪靠 在北部新区被规划出来成为重庆向北的重点发展方向时, 金开大道上挤满了拿地造城的开发商 ; 主城西进又使大渡口 九龙坡着实火了一把 ; 南滨路随着长江大桥复线桥和南滨路改造工程的竣工, 和黄 喜来登 武夷 渝能壹佰 浦辉 融侨及龙湖等等开发商又济济一堂, 表示要把南滨路打造成为与解放碑对峙的滨江商务区 红心所到之处无不热血沸腾 现在, 红心指向了旱情, 社会各界的目光都集中在此 8 月, 重庆三大步行街同时举行了大型的捐款仪式, 除了本地各级政府 各企业事业单位组织了员工捐款外, 各商业行业 医药行业 房地产行业等, 另还有社会各界人士, 均为旱灾献出了爱心 重庆的开发商如龙湖集团 金科集团 财信集团 重庆沈记置业发展有限公司 重庆英利房地产开发有限公司 金融街重庆置业有限公司 重庆华盛房地产开发有限责任公司 平安地产 融创集团 等等知名开发商都在募捐仪式上献出了微薄之力 这不仅为重庆的受灾人民献出了爱心, 同时也提升了自身的企业形象 也许是关注的目光都集中在了灾情上吧,8 月重庆的商品住宅入市量较上月下跌近五成, 与去年同期相比跌幅达到 56.57% 虽然商品住宅的入市量是下跌了, 但是成交量却并没有因此而受到太大的影响, 本月的商品住宅成交量与上月相比仅增加了 5.5%, 市场表现相对平稳 然而其与去年同期相比却增长了 49.3%, 如此大的增幅, 也再次证明了重庆的商品住宅市场并未因国六条 国八条 央行加息 调整存贷利率及公积金利率, 亦或是旱情等因素而使正常需求下降 从今年商品住宅市场的成交量来看, 平均每月的成交量基本都保持在 5-55 万平方米左右, 仅五月的房交会期间有较大幅度的增长, 从历年来对市场的关注而这也正是重庆市场的特征所在 每年两届房交会和年底都是成交旺季, 而其余各月均保持平稳态势 百年难遇的旱情将重庆这个城市再次团结在一起, 媒体随处可见为灾区现场捐款的报道, 都将重庆人的热情和奉献精神表现得淋漓尽致 各开发商们良好地把握住这一机会, 除了表达对灾区人民的关怀外, 更是企业品牌形象深入人心的一次有力的营销宣传, 也为以后的品牌固定打下了坚实的基础 重庆的房地产市场将向着持续健康的方向前进, 同时, 预计在金九银十到来之际, 房地产媒体投放 入市量及成交量都将再次活跃起来 1

2 本月关注 2 政策评述 上调人民币一年期存 贷款基准利率将可能提升成交量 8 月 18 日, 央行再次宣布调高金融机构一年期存 贷款基准利率 本次上调人民币存贷款基准利率的主要内容是 : 一年期存贷款基准利率分别上调.27 个百分点, 其中, 一年期存款基准利率由现行的 2.25% 上调至 2.52%; 一年期贷款基准利率由现行的 5.85% 上调至 6.12% 同时, 进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化, 将其利率下限由贷款基准利率的.9 倍扩大到.85 倍 其他商业性贷款利率下限继续保持.9 倍 个人住房公积金贷款利率保持不变 中国人民银行 19 日起正式上调人民币存贷款基准利率, 自同日起, 个人住房公积金存款利率也出现相应变动 : 上年结转的个人住房公积金存款利率上调至 1.8% 易居视点 : 此次调整的额度虽然比较低, 但依然反映出国家对住房保障体系的一种倾斜, 可能会使成交量在一定程度有所上升 3 热点评述 8 月, 重庆整个城市的热点关注眼光都放在了百年难遇的旱灾上, 灾情之严重, 牵动着城市每一个人的心 各种形势的捐款仪式层出不穷, 社会各界团结起来, 为灾区人民献上了无尽的关怀 房地产行业也不例外, 各开发企业均用或单纯或公开的形势进行了不同形势的爱心活动 谷商业街开街及新亚洲组团公开面世 进行了一次集中的募捐活动, 并将宣传点集中在前期业主募捐的 6 元爱心款上 ( 新亚洲组团中的 6 人的幸福 即是由此而来 ) 同时, 在仪式上, 奥园的开发商再次组织业主和到现场的观看的市民为重庆遭受严重旱情的区县捐款, 现场无比火热 奥林匹克花园于 8 月 27 日在畅谷广场借 畅 易居视点 : 在此之前, 奥园的媒体投放主要针 对了开街仪式上邀请了 信乐团 和推出新亚洲的 果极好地聚集了人群, 并有利地提升了开发商和楼 盘的品牌形象 巡展作了大版面高频次的广告投放 此方式不仅效 2

3 本月关注 4 重要资讯 数字楼市 8 月重庆商品房市场供求比 1: 年 8 月, 重庆市商品房市场供求比为 1:2.9, 市场数据表现为供小于求 其中, 商品房住宅市场供求比为 1:2.8 本月商品房供求比与商品住宅供求比相差无几, 虽然成交量与上月仅相差 1 万平方米左右, 但是本月的新增供应量却大幅度下跌近五成, 从市场供应和成交比例来分析, 本月的商品房供求比供需矛盾明显增加 商品房供应 万平方米 6 年 8 月重庆市房地产市场商品房累计入市 量为 万平方米, 其中商品住宅新增 万平方米 商品房成交 万平方米 6 年 8 月重庆市商品房累计成交 745 套, 套内累计成交面积 6.76 万平方米 其中住宅累计成交 6128 套, 累计成交面积 万平方米, 占总成交的 89% 商品住宅成交均价 371 元 / 平方米 6 年 8 月重庆市商品房成交均价为 元 / 平方米, 商品住宅成交均价 371 元 / 平方米 3

4 本月关注 其他资讯 限制别墅用地, 媒体投放围绕 最后 展开争夺 5 月 31 日国家第三次叫停别墅用地, 这是继 23 年 2 月国土资源部紧急下发 关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知 禁止别墅供地 后, 第三次对别墅用地供应公开表态 并且是对 29 日 关于调整住房供应结构, 稳定住房价格的意见 中关干严格土地管理的相关补充 金开大道可谓是重庆市别墅类顶级项目的聚 集地, 别墅叫停 无非是其最后的该类型物业的终止 根据对本月报纸媒体的投放监控, 别墅项目媒体投放的诉求点多以 重庆最后的别墅 开始展开市场暗战, 本月弗莱明戈二期好望山临崖联排别墅的入市, 体量之小, 违背了龙湖一贯的大气风格, 其目的多以试探为主, 并根据客户需求做出更易被接受的产品 二手房征收个税, 使市场无比冷清 8 月 1 日是二手房转让开征个税的第一天, 主城多数中介受此影响 打了白板 这主要是客户未能抢在 7 月 31 日前突击过户, 纷纷提出暂停要 求, 并观望一段时间再作决定 易居观点 : 预计这种冷清的局面至少要维持半个月左右 重庆卖房无发票按房价 1% 征收 重庆市个人住房转让征收个税政策出台了 市地税局转发了国税总局关于个人住房转让所得征收个税有关问题的通知 ( 下简称 通知 ) 时称, 卖房时无发票, 将按总房价的 1% 征收个税 国税总局出台强征个税政策, 要求从 8 月 1 日开始, 二手房交易按差额所得的 2% 征收个税 对于未提供发票 ( 包括购房凭证 装修发票 契税票 ) 等原值凭证, 不能正确计算房屋原值和应纳税额的, 在住房转让收入 1%-3% 的幅度内确定个税标准 市地税局的 通知 明确规定, 将我市标准界定为 1%, 应纳税额 = 住房转让收入 1% 易居观点 : 如此一来, 可能会导致很多喜欢玩擦边球的二手房源拥有者钻政策的空子, 将手中积累的房源以 1% 的税收出手 4

5 本月关注 5 关注楼盘 百康年 拿铁城 项目概况 : 项目地址 : 渝北区新牌坊电子校转盘旁开发商 : 重庆百康年城市建设发展有限公司 重庆顺鸿物业发展有限公司占地面积 :1536 m2总建面积 : 约 77 m2项目规划 : 由 4 幢高层建筑围合而成主力户型 : 一房 : 平方米二房 : 平方米三房 : 平方米跃层一房 : 平方米跃层二房 : 平方米规划户数 :78 套开盘时间 :26 年 7 月 29 日本期推出楼栋 :A B C D 栋本期推出套数 :78 户开盘均价 : 平层 33 元 / 平方米, 跃层 37 元 / 平方米 关注点 : 该项目邀请了陈坤作为形象代言人, 以 拿铁 23 第三种生活 为宣传点, 宣扬一种 由拿铁咖啡衍生的生活文本 意旨生活要像 拿铁 一样, 浓而不腻 醇而简单, 从而推崇一种将生活这 一生命的附属品变得更回味无穷 项目周边配套较完善, 主要是对街的米兰天空提供了完善的商业和社区服务, 而对于项目本身, 没有规划大型的商业入住, 同时, 交通也不如人意 5

6 本月导读

7 目录

8 第一章市场综述 经济环境 一 经济环境 1 投资开发情况 观音桥商圈要吸引更多的商业地产项目 从环境和品牌形象来看, 解放碑是重庆商圈的 老大, 但是再过几年这个头衔能否保得住就很难讲了, 因为, 其他几个商圈都虎视眈眈, 其中观音桥步行街的信心最足 在刚刚被中国步行商业街工作委员会授予西部首条 中国著名商业街 之后, 江北区又对外宣布, 观音桥商圈已规划成重庆规划最优 规模最大 交通最畅 景观最靓 业态最齐 商气最旺的步行街 除了原有的规划之外, 观音桥还有一些最新的动作, 而且全都与商业地产 酒店地产有关 在酒店方面, 除了现在的金源酒店 君豪大饭店之外, 观音桥商圈内马上还将建两个由深 圳和香港投资的五星级酒店 ; 在百货商场方面, 除了远东 新世纪 茂业等五大百货商场, 还将上马 35 万平方米的西部最大 全国第二的金源时代购物广场, 此外, 观音桥还将考虑建书店 打造中华美食城 引入数码家电城 汽车销售中心等专业卖场 自从解放碑谢绝百货业态进入之后, 很多商业业态就一直在寻找驻足的地方, 观音桥在这个时候提供便利的条件 来者不拒, 摆明了要承接在解放碑碰壁的商家, 而且由于观音桥的整个区划 5.8 平方公里, 正好也需要更多的业态来充实内容, 观音桥商圈后来居上, 甚至超过解放碑是有可能的

9 第一章市场综述 2 宏观政策 经济环境 国家政策 : 建设部将加快推动房屋租赁市场发展 建设部将会同有关部门按照从供需双向加强引导的思路, 进一步采取措施推动房屋租赁市场发展, 以扭转目前存在着的 重买轻租 局面 在供给方面 : 一是拓宽融资渠道 完善税收政策, 鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场, 经营住房租赁业务, 增加租赁市场供应 ; 二是研究通过 低税率 严征管, 鼓励私人住房出租 ; 三是发展用于租赁的经济适用住房, 逐步实现租赁型经济适用住房和廉租住房制度的衔接, 多渠道满足低收入家庭基本居住需要 ; 四是研究建立房屋租赁统一 管理机制 在需求方面 : 一是引导居民量力而行, 合理进行住房消费, 消除一次性到位的消费误区 ; 二是鼓励居民通过租赁市场解决住房问题, 研究职工住房公积金支持住房租赁的政策 易居观点 : 房屋租赁市场是住房与房地产市场的重要组成部分, 规范其发展对于完善住房供应体系 健全住房保障制度 解决城镇居民住房问题, 促进住房与房地产业的持续健康发展具有重要意义 经济环境 银监会再次发文收紧房地产信贷 本月, 各商业银行 信托公司等金融机构均收到了银监会以 特急文件 形式下发的 54 号文, 文件从银行信贷和房地产信托等方面进一步收紧房地产开发 土地贮备等贷款的发放 这份 54 号文 名为 关于进一步加强房地产信贷管理的通知 银监会要求各金融机构 深入分析房地产市场与信贷增长的相互关系 银监会明确指出, 目前要把房地产贷款合规性检查作为现场检查的主要内容 同时, 对房地产贷款违规经营 造成贷款损失等问题予以严肃处理, 问题严重的将会公开披露并实施 叫停 文件在第八条对信托公司开展房地产股权信托作出了新的规定 文件中指出, 信托公司开办房地产贷款业务, 或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款, 要严格执行 关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 ( 即 212 号文 ) 有关规定 此规定将在 212 号文件提升房地产贷款 信托门槛之后, 进一步提高房地产股权信托的门槛 在银行信贷方面, 文件提示并强调了房产开发贷款 土地储备贷款 个人住房贷款 商业用房贷款等不同类型的银行贷款的风险 文件要求, 各银行业金融机构全过程监控开发商项目资本金水平及其变化, 严禁向项目资本金比例达不到 35% 四证 不全等不符合条件的房地产开发企业发放贷款, 严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款 针对一些土地储备机构盲目 圈地 盲目批地从而对银行信贷带来风险, 文件要求对储备土地的性质 权属关系 契约限制 开发规划等方面尽职调查, 合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则 而在个人住房贷款方面, 文件明确指出, 首付比例应当依据借款人的还贷风险确定, 不宜一刀切 这是提示商业银行对第二套 第三套住房贷款可以依据条件进一步提高首付比例

10 第一章市场综述 重庆政策 : 经济环境 重庆市建委允许民企部分建设项目自行招标 为了支持民营经济发展, 重庆市建委出台新规 根据 招标法 规定, 市建委对政府投资项目和非政府投资项目进行差别化管理 具体办法是, 对政府项目实行 强 管, 对私营投资项目实行 宽 管, 只要不涉及公共安全 公共利益的项目, 由民企自己决策, 自己招标, 自行负责, 建委只对项目报建和招投标情况进行备案 同时, 市建委等部门出台了相关规定, 要求每个建设项目必须缴纳占总投资 2% 的农民工工资保障金, 才能开工建设 无论是守信用的企业还是不守信用的企业都照此办理, 对守信企业和受政府表 彰的企业都显得不公 因此, 市建委决定, 对受到市政府表彰且没有拖欠工程记录的民营企业, 以及被评定为 信用企业 的企业, 其投资或承建的工程项目, 农民工工资保障金可减半缴纳 使这些企业资金运转更灵活 建委在新制定的措施中, 规定对民营企业收购 兼并或重组后要求晋升资质等级, 可不受资质升级的时间限制, 并鼓励本地民营企业开拓市外建筑市场, 对民营企业在市外承接工程其技术力量或人员不能满足要求的, 建设行政主管部门将积极协调解决 重庆市直系亲属可互相提住房公积金 重庆市出台两个公积金新政策, 放宽了公积金提取条件 住房公积金缴存职工购买住房时, 不仅可以提取本人的公积金账户余额, 还可以全额提取直系亲属的公积金账户余额, 作为购房首付款 这两条新政策都涉及到直系亲属的界定, 直系亲属原则上是父母和子女, 具体如何界定直系亲属, 市公积金管理中心还在制定有关细则以及操作细则 当有关细则出台后将立即实施这一新政策 据市国土房管局有关人士介绍, 这两个新政策可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力 实施意见还出台了一条新政策, 就是未建立公积金的购房人在购买住房时, 允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款 住房公积金贷款的利率比普通房贷的利率一般低 1 到 2 个百分点, 以贷款 2 万元, 期限 15 年为例, 可比银行贷款节省利息 1.83 万元 重庆暂停别墅项目用地供应 重庆市国土房管局发布 关于进一步从严土地管理坚决制止土地违法行为的紧急通知 称, 要从严管理土地, 坚决制止土地违法行为, 严格建设用地审批, 对禁止类项目用地, 一律不得受理其用地申请, 不得通过用地预审和批准用地, 暂停别墅项目用地的供应 这是重庆首次对今年 5 月 3 日国土资源部下发的 关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 作出回应 通知 还要求各区 ( 县 市 ) 对辖区内的各类违法用地 闲置土地和别墅等高档住宅用地进行全面认真清理, 并于 9 月底前上报 深化改革严格土地管理的决定 后发生的各类违法违规用地的清理 ; 对清理出来的违法违规用地要依法予以处理, 特别是对 以租代征 违法用地, 要按规定妥善处理 其次, 要全面清理别墅 ( 独栋别墅 ) 等高档住宅用地 根据国家要求, 重庆将对已供地的在建或未建的别墅用地进行逐宗清理 对已供别墅用地中, 现未通过规划设计及施工许可的, 可按规划调整为其他用地 易居观点 : 暂停别墅供地有可能导致重庆目前存在并在售的别墅类产品走俏 重点是对 24 年 12 月 24 日, 国务院下发 关于

11 第一章市场综述 二 市政动态 重庆易居房地产研究所 市政动态 红土地立交于 8 月 8 日通车 8 月 8 日上午, 红土地立交建成通车, 五里店到红旗河沟更快捷, 五黄路上的 魔鬼路段 也从此终结 1954 年竣工的人民大礼堂是我市每年 两会 主会场 7 年重庆市 两会 召开时, 人民大礼堂正处大修期间, 将考虑 7 年重庆市 两会 移师别处 人民大礼堂 21 日首次大修本月 21 日早上 8 时 3 分, 人民大礼堂正式启动 52 年来首次大修 大修工程总概算 51 万元,27 年 5 月完工, 再用一月时间清理施工现场, 以新装迎接 6 月 18 日重庆市直辖 1 周年庆祝活动 此次大修涉及大礼堂所有建筑物 : 中心礼堂 步云楼 南北配楼及四角亭 八角亭 牌楼等, 并对中心礼堂 南北楼木结构 琉璃瓦以及金顶全部更换 大修工程按 5 年标准控制建筑质量, 同时 华村立交 8 月下旬再次交通转换贯穿主城南北向交通的嘉华大桥, 将于 7 年 5 月底竣工 该大桥华村立交工程, 于 8 月下旬实施第二次临时交通转换 来往车辆改走原嘉陵路北侧的临时道路 原嘉陵路北侧的临时道路, 即原中南橡胶厂邻近嘉陵路已搬迁范围, 长约 2 米, 基本保持原路宽度, 仍然实行双向双通 临时道路采用水泥砼路面, 路况优于嘉陵路, 基本不会对道路交通造成影响 严格按照保持原貌的原则, 不得更改大礼堂现有风 格和色调 易居视点 : 重庆是名副其实的山水城市, 路桥 对于重庆的发展和房地产的发展是极其重要的环 节, 顺畅的交通将直接缩短各区之间的距离, 平衡 各区的发展 尤其是轻轨 滨江路 立交 桥梁都 是目前重庆必不可少的道路基础, 它们将为重庆市 的房地产市场带来更多的价值

12 第一章市场综述 三 市场解析 市场解析 1 供求关系分析 8 月, 重庆市商品房市场有 11 个项目投放了 29.6 万平方米的体量 本月商品房成交 745 套, 累计成交体量 6.76 万平方米 其中, 商品住宅成交 6128 套, 占总成交的 86.98%; 商品住宅累计成交 万平方米, 占总成交体量的 89.15% 住宅成交是支撑重庆商品房市场的中流砥柱 本月的商品住宅市场供求比为 1:2.9, 表现为供应无法满足需求, 而商品住宅市场的供求比为 1:2.8, 与整个市场状况相符合, 其主要是因为住宅所占比重较大 25 年 8 月 -26 年 8 月重庆市商品房市场供求表 : 25 年 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 商品房成交套数 ( 套 ) 商品房成交面积 ( 万m2 ) 市场供应量 ( 万m2 ) 供应楼盘数 ( 个 ) 供求比 年 8 月 -26 年 8 月重庆市商品房供求比分析 :( 单位万 / 平方米 ) 年 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 市场供应量商品房成交面积供求比

13 第一章市场综述 2 供应分析 市场解析 8 月重庆市商品房市场供应量为 万平 方米, 其中普通商品住宅供应体量为 万平 商业 3% 办公楼 8% 方米, 占总供应的 86%; 别墅新增体量.837 万平 方米, 占总供应的 3%; 商业物业新增体量.788 别墅 3% 万平方米, 占总供应的 3%; 办公物业新增体量 2.23 万平方米, 占总供应的 8% 普通住宅 86% 25 年 8 月 -26 年 8 月重庆市商品房市场供应总体量走势图 :( 单位万平方米 ) 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 3 成交体量分析 8 月, 重庆市商品房市场累计成交 745 套, 8 月重庆市商品房成交类型比例 : 较上月增加 1.97%; 累计成交体量 6.76 万平方米, 较上月下跌.95% 其中, 商品住宅成交体量占总成交体量的 89.15%, 商业成交体量占总成交体量的 8.2%, 办公楼成交体量占总成交体量的.88 % 市场供应以商品住宅为主, 是因为目前重庆的 商业 8.2% 办公楼.88% 需求客户多以居住型客户为主, 因此住宅的成交亦 是支撑重庆商品房市场成交的主力军 商用物业和 办公物业多以出租为主, 预计出租型的此类物业将 商品住宅 89.15% 是未来的市场趋势

14 第一章市场综述 25 年 8 月 -26 年 8 月重庆商品房成交量走势 :( 单位万平方米 ) 市场解析 年 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 4 成交均价分析 26 年 8 月, 重庆市商品房成交均价 元 / 平方米, 较上月下跌 5.74% 商品房的价格波 动相对于住宅的价格波动较为频繁, 商业地产和写 字楼项目的成交价格对其影响相对较大, 商业地产 多因地理位置 面积等因素而使价格差距较大, 因 此对每月的商品房成交造成较大的影响 25 年 8 月 -26 年 8 月商品房和商品住宅成交均价走势 :( 单位元 / 平方米 ) 年 8 月 9 月 1 月 11 月 商品房 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 商品住宅 5 月 6 月 7 月 8 月

15 第二章 土地市场 土地市场 1 土地市场概况 : 据重庆土地交易中心数据显示,26 年 8 月, 重庆市土地成交 7 宗, 成交面积 平方米, 成交 金额 万元, 成交单价均价 元 / 平方米, 土地全部为 挂牌 出让方式 8 月重庆土地成交详细情况表 : 1. 北部新区高新园人和组团 I 分区 5 号宗地 ( 挂牌 ) 用途 公建 居住 土地级别 商业 5 级 住宅 5 级 土地面积 (m 2 ) 277 容积率 竞得单位 重庆隆天房地产开发有限公司 成交价 44 万元 2. 北部新区高新园 I8-2 号宗地 ( 挂牌 ) 用途 居住 商业 土地级别 商业 5 级 住宅 5 级 土地面积 (m 2 ) 容积率 竞得单位 重庆安邦投资产业 ( 集团 ) 有限公司 成交价 1647 万元 3. 北部新区高新园大竹林组团控规 O6-33 O6-34 O7-2( 部分 ) O7-3 O7-4 O7-5 宗 ( 挂牌 ) 用途 居住 绿地 土地级别 商业 6 级 住宅 6 级 土地面积 (m 2 ) 容积率 竞得单位 重庆兴龙湖置地发展有限公司 成交价 万元 4. 渝北区龙溪街道红唐路 ( 原龙头寺垃圾场 ) 宗地 ( 挂牌 ) 用途 居住用地 土地级别 商业 4 级 住宅 4 级 土地面积 (m 2 ) 156 容积率 4. 竞得单位 重庆市环保建设有限公司 成交价 万元 5. 沙坪坝区双碑村周家湾 (E-E12-1) 号宗地 ( 挂牌 ) 用途 商住 土地级别 商业 9 级 住宅 9 级 土地面积 (m 2 ) 3226 容积率 3.5 竞得单位 重庆银昌房地产开发有限公司 成交价 2853 万元 6. 南岸区海棠溪烟雨堡 31 号宗地 ( 挂牌 ) 用途 居住 土地级别 商业 5 级 住宅 4 级 土地面积 (m 2 ) 容积率 4., 4538 m2 竞得单位 重庆润安置业有限公司 成交价 28 万元 7. 九龙坡区黄杨新城工农四村宗地 ( 挂牌 ) 用途 居住 土地级别 住宅 7 级 土地面积 (m 2 ) 容积率 3. 竞得单位 重庆佳宇房地产开发有限责任公司 成交价 4282 万元

16 第二章 土地市场 2 市场特征 8 月土地成交中, 北部新区的仍然是成交量最大的板块, 但是从成交单价上来看, 本月南岸区烟雨堡 31 号宗地的成交单价是最高的 该地块是纯居住型性质, 位于南坪东路, 属于南坪中心板块, 并紧靠南滨路, 与海棠晓月 E 区相邻, 虽然其地块 土地市场较小, 但是位置不容忽视 南坪目前的热点板块除了南坪中心板块外, 南滨路板块将是该区中心转移的重点区域之一 集商业 写字楼 居住 娱乐于一体的南滨路板块将辐射到周边地块的未来发展 26 年 8 月重庆市土地成交区域分析 : 区域 成交宗数 ( 宗 ) 成交面积 ( 平方米 ) 成交金额 ( 万元 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 北部新区 渝北区 沙坪坝区 南岸区 九龙坡区 年 1-8 月重庆市土地成交情况表 : 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 成交宗数 ( 宗 ) 成交量 ( m2 ) 成交总金额 ( 万元 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 年 1-8 月, 重庆市土地累计成交宗数 83 宗, 累计成交面积 平方米, 累计成交金额 万元, 土地成交均价 元 / 平方米

17 第二章 土地市场 土地市场 26 年 1-8 月重庆市各区土地成交详情 : 区域 成交宗数 成交面积 ( m2 ) 成交金额 ( 万元 ) 土地单价 ( 元 / m2 ) 北部新区 渝北 江北 北部板块小计 : 成交 38 宗, 成交面积 m2, 总金额 万元, 土地单价 元 / m2 渝中 南岸 巴南 中南部板块小计 : 成交 16 宗, 成交面积 m2, 总金额 2288 万元, 土地单价 元 / m2 沙坪坝 九龙坡 高新区 大渡口 西部板块小计 : 成交 28 宗, 成交面积 m2, 总金额 万元, 土地单价 元 / m2 北碚 合计 重庆未来土地供应情况: 1. 渝北区古路镇草坪街宗地 用途 居住 公建 土地级别 商业 12 级 住宅 12 级 土地面积 (m 2 ) 容积率 建筑面积 平方米 出让价金 523 万元 备注 2. 江北区石马河街道玉带山村原小屋基社宗地 用途 居住 公建 土地级别 商业 6 级 住宅 5 级 土地面积 (m 2 ) 容积率 建筑面积 平方米 出让价金 749 万元 备注 1 净用地面积约 2.7 万平方米 ;2 竞得人须在该宗地内修建约 万平方米的江溉片区拆迁 安置房, 由江北区政府以建筑面积约 1798 元 / 平方米 ( 暂定 ) 的价格进行回购 3. 高新区大杨石组团 H 分区 6-2 号宗地 用途 商业 住宅 土地级别 商业 4 级 住宅 4 级 土地面积 (m 2 ) 容积率 建筑面积 129 m2 出让价金 1158 万元 备注

18 第二章住宅市场 一 市场解析 市场解析 1 供求关系 8 月, 重庆市商品住宅市场有 8 个项目推出新的住宅产品, 入市量为 26.7 万平方米, 住宅入市数量较 7 月减少 5%, 其中, 别墅类产品有一个项目入市, 入市体量.84 万平方米 8 月, 重庆市商品住宅成交 6128 套, 较 7 月上涨 1.16%; 套内成交体量为 万平方米, 较 5 年的政策调控是不可忽视的重要因素 近一年来, 重庆商品住宅市场供不应求的情况也日益明显,8 月住宅市场供求比为 1:2.8 8 月已经是重庆最热的时候, 持续的高温是影响房地产市场投放量和去化量的重要因素, 因而形成季节性的市场萎缩 7 月上涨 5.56%, 环比上涨 49.34%, 涨幅近五成, 25 年 8 月 -26 年 7 月重庆市商品住宅供求比 :( 单位万平方米 ) 月 1 月 11 月 12 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月年 8 月年 1 月新增体量 成交体量 供求比 供应分析 8 月重庆市商品住宅入市量为 26.7 万平方米, 较 7 月下跌 36.81%, 环比下降 56.57%, 市场供应已连续 3 个月入市量低于 5 万平方米, 除了温度, 政策的影响亦是供应减少的重要因素 拼别墅, 推出体量仅占本月新增总体量的 3.21% 自 79 政策出台后, 别墅型产品又一次被推到风口浪尖, 本月别墅的小体量入市, 也是开发商对市场的试探 本月入市别墅为弗莱明戈二期好望山临崖叠

19 第二章住宅市场 市场解析 26 年 1-8 月重庆市商品住宅新增供应量走势 :( 单位万平方米 ) 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 8 月江北区的新增体量在全市排名第一位, 其北滨路板块的华宇 北国风光一期的入市将是北滨路板 块成为与南滨路对峙的热点滨江区域的开始 26 年 8 月重庆市新增商品住宅体量区域分布 :( 单位万平方米 ) 江北区渝北区沙坪坝区九龙坡区大渡口区渝中区南岸区巴南区新增体量 新增楼盘数

20 第二章住宅市场 市场解析 3 成交量分析 8 月, 重庆市商品住宅累计成交 万平方米, 成交套数为 6128 套 本月的商品住宅成交体量占整个重庆市商品房成交总体量的 89.15%, 较上月有所上升 占商品住宅总成交体量的 27.32%, 渝北两路回兴板块的地价楼盘成交直接影响到渝北区的总成交体量 其次是南岸区, 占总成交体量的 18.38%, 再次是江北区, 占总成交体量的 16.14% 主城 8 区中, 渝北区本月的套内累计成交体量 25 年 8 月 -26 年 8 月重庆市商品住宅成交体量体量走势 :( 单位平方米 ) 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 26 年 8 月重庆市商品住宅成交体量及成交套数走势 :( 单位平方米 ) 江北区渝北区沙坪坝区九龙坡区大渡口区渝中区南岸区巴南区成交体量 成交套数

21 第二章住宅市场 市场解析 8 月重庆市主城各区商品住宅成交体量比例 : 18.38% 3.7% 4.23% 6.87% 9.12% 16.14% 江北区 渝北区 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 27.32% 渝中区南岸区 1.33% 巴南区 25 年 8 月 -26 年 8 月商品房及商品住宅成交体量比例图 :( 单位万平方米 ) 年 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 商品住宅成交体量 商品房成交体量

22 第二章住宅市场 市场解析 4 成交价格分析 8 月重庆市商品住宅成交均价为 371 元 / 平方米, 较上月下跌 3.28%, 同比下跌.19% 由此看出,5 年 8 月重庆市商品住宅成交均价同期价格相差甚小, 表明上平住宅的成交价格虽然有所波 动, 但是却没有呈现出上涨的势头, 住宅市场较健康 8 月商品住宅成交均价较本月的商品房成交均价低 8.45 个百分点 25 年 8 月 -26 年 8 月重庆市商品住宅成交均价走势 :( 单位元 / 平方米 ) 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月

23 第二章住宅市场 二 产品分析 产品分析 1 关注规划 26 年 8 月新开盘项目一览表 : 区域 物业名称 项目地址 推出面积 ( 万m2 ) 推出 套数 物业 类型 面积段 销售均价 ( 元 / m2 ) 开盘 日期 发展商 江北区 华美 御景天成 ( 二期 2 5 号楼 ) 江北区五黄 路黄泥磅 小区 月 5 日 重庆华美地产发 展有限公司 江北区 华宇北国风光 ( 号楼 ) 江北北滨路 小区 号楼 37,12 13 号楼 34 元 8 月 12 日华宇地产 九龙坡区 金科云湖天都 (21-31 号楼 ) 石坪桥陈庹 桥南桥头 小区 三房 四房 跃层 月 5 日金科集团 九龙坡区 金科绿韵康城 (4 期 15~18 号楼 ) 石坪桥陈庹 桥南桥头 小区 二房 , 三房 平层 326, 夹层 36 8 月 5 日金科集团 南岸区 阳光 1 国际新城 (A1 滨江公寓 ) 南滨路 小区 月 6 日 重庆渝能壹佰房地 产开发有限公司 南岸区 南源居 ( 桔子生活馆 ) 南坪南四路 中段 小区 月 19 日 重庆鼎昌房地产 开发有限公司 沙坪坝区 好利来 上岛郦舍 (3 号楼 ) 沙区工人村 小区 单配 27.95, 一房 42.21, 三房 月 19 日 重庆喜地来房地 产开发公司 渝北区 弗莱明戈 ( 二期好望 山临崖叠拼别墅 ) 金开大道 别墅 月 26 日龙湖集团 8 月重庆市住宅市场有 8 个楼盘推出新的产品, 其中, 以 水景 为主题的楼盘就占了 3 个 环绕着重庆的长江和嘉陵江使重庆人的 亲水情节 异常浓郁, 滨江楼盘满足了重庆人的这一心理 本月表现突出的华宇北国风光, 以纯度江景的 家临江, 醉美的风光 和由 消费者投票定房价 的方式制定其一期房价的营销方式受到了市民的关注 需求, 因此江景楼盘也是层出不穷

24 第二章住宅市场 楼盘对比 : 楼盘名称华宇 北国风光金科 廊桥水岸 产品分析 楼盘位置 江北区北滨路 江北区五桂路新区府旁 景观诉求 江景楼盘, 对看渝中区 江景楼盘, 对视大佛寺大桥 占地面积 约 12 m m2 总建面 43 m2 37 m2 建筑形态 由 4 栋小高层,15 栋高层住宅组成 由 24 栋 层的小高层及高层板式或风车状 点式住宅组成 容积率 绿化率 35% 4% 建筑密度 19.56% 规划总户数 37 户 2329 户 物管费 1.2 元 / m2 月 ( 含电梯费 ) 元 / m2 月 主力房型 二房 : m2 三房 : m2 套内均价报价 小高层 37 元 / m2, 高层 34 元 / m2 39 元 / m2 目前户型配比 一房 m2,62 套, 占一期总套数的 9%, 二房 m2,341 套, 占一期总套数的 51%; 三 房 m2,264 套, 占一期总套数的 4% 该项目以 m2的二房及 m2 的三房为主力户型 在目前已推案产品中, 二房 占总套数的 16.4%, 三房占总套数的 77.5% 营销主题家临江, 醉美的风光长江边上的院馆生活 周边发展趋势北滨路将成为重庆滨江板块的又一热点区域江北区区政府等职能部门将迁至该项目门口 开发商重庆华宇物业 ( 集团 ) 有限公司金科集团 重庆财信江景物业发展那有限公司 江景主题楼盘 : 华宇 北国风光与金科 廊桥水岸虽然所临江景不同, 但均为目前江北区内较为优秀的江景楼盘 体量大 : 两个楼盘的档次都较高, 多为板式楼, 总建面超过 35 万平方米 开发商实力强 : 华宇集团和金科集团都是重庆 量大, 此次他们在江北区打造的高品质江景楼盘亦是一次品牌的提升 项目以二房和三房为主力户型 : 从目前的户型配比来看, 该两个项目均是以二房和三房为主, 除了以居住为主以外, 两个楼盘所在的区域板块未来发展趋势也可作为长线投资 本土的实力开发商, 在重庆开发的楼盘数量多 体 2 关注户型 8 月 5 日, 金科绿韵康城推出 非常 6+1 错 层 及 魔幻 X+1 夹层 产品 金科 廊桥水岸 项目中, 同样推出了 X+1 的产品, 只是绿韵康城 做到了更多样化 此两类户型产品在重庆市其实早 已存在, 只是金科将其做到了更加完善 细致, 并 做到了景观规划的更加完美

25 第二章住宅市场 户型展示 : 产品分析 非常 6+1 错层 三房二厅二卫 ( 套内面积约 m2, 建筑面积约 m2, 卧室转角大飘窗, 共增大实用面积约 4.6 m2 ) 易居点评 : 该户型布局精致得当, 空间较为灵活, 且采光 通风及景观较好 内向 6 米挑高的空中花园创新设计, 加上错层的结构, 使室内的空间更加立体化 东向 9 层以上视野无遮挡, 景观可视度佳 魔幻 X+1 夹层 三房二厅二卫 ( 套内面积约 m2, 建筑面积约 m2, 夹层面积约 3.3 m2 ) 易居点评 : 该户型为夹层设计, 上下三层错式结构, 客厅 卧室及夹层分三个不同的标高, 其类似复式空间, 功能齐备 分区明显 同时, 买三房可得六房, 而仅为单层的价格则吸引了更多的购房者愿意接受此类户型 虽然该户型整体空高 3.9 米, 但是上下错式的结构让上下层的空间有所缺陷, 不过作为卧室, 上下层空间也被部分消费者忽略, 而只在乎它的户型结构

26 第二章住宅市场 三 营销透视 营销透视 3.1 SP 活动分析 奥园畅谷以 开街 之名为灾区捐款 8 月 27 日, 奥林匹克花园畅谷商业街开街, 大型开街仪式并伴随文艺汇演的入场券全城发放 当日 2: 点, 奥园不仅为畅谷商业街揭开了序幕, 并全城公开了奥林匹克花园大三期里的第四期新亚洲 纯高层组团 在开街仪式上, 有两个环节引起了全场轰动 第一是为受旱灾的严重的 23 个区县捐款, 除了该项目的开发商和入住业主捐款外, 现场的每一个人都在沉重的背景音乐和主持人低沉的诉说中为期待幸福的灾区人民捐了款, 现场凝聚力极强 新亚洲组团的营销语为 6 人的幸福, 意为奥园有 6 名业主为受旱灾的灾区人民捐款 6 元 同时, 新亚洲 也将在韩国首都首尔拉开序幕 第二是在当晚的开街仪式上, 台湾人气乐队 信乐团 的到场表演也引起了现场的轰动

27 第二章住宅市场 营销透视 易居观点 : 奥林匹克花园是目前重庆市商品住宅中占地面积最大的一个项目, 其开发期长, 产品类型多样 : 包括了别墅 花园洋房及 新亚洲 即将推出的高层 针对项目不同的销售阶段所组织的音乐会 书画展 为提高项目知名度所推出的社区主题歌 为体现项目档次组织的名品鉴赏会等, 文化营销已成 情严重时伸出援手, 有力地提升了开发商及项目本身的品牌形象, 类似歌友会的信乐团的演出不仅渲染了现场的热烈气氛, 也为此次开街仪式和新项目的面世提升了口碑效应 同时, 作为金开大道上第一个开街的商业街, 也为北部新区提供的一个完善的社区配套打下了坚实的基础 为地产项目营销中的重要组成部分 本次奥园在旱 3.2 媒体广告 1) 广告投放额分析 据本所对重庆的六类主流报纸媒体 ( 晨报 晚报 商报 渝报 青年报 时报 ) 的统计分析,26 年 8 月, 重庆市共有 149 个商品房项目投放了 765 次 493 版的地产广告 投放楼盘数量较上月上升了 8.76%; 投放频次较上月上涨了 22.81%, 同比上涨了 3.38%; 投放版面较上月增加了 8.76%, 同比下降 3.49% 本月的广告媒体投放与去年同期相比, 其差距不明显 本月的报纸媒体广告投放量较上月有所上涨, 25 年 8 月 -26 年 8 月重庆市商品房媒体投放走势 : 年 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 频次 版面

28 第二章住宅市场 营销透视 26 年 8 月重庆市主城区商品房媒体投放汇总表 : 区域 版面 频次 渝北区 南岸区 九龙坡区 江北区 沙坪坝区 渝中区 巴南区 大渡口区 北碚区 4 8 北碚区 大渡口区 巴南区 渝中区 沙坪坝区 江北区 九龙坡区 南岸区 渝北区 版面 频次 25 年 8 月 -26 年 8 月报纸媒体广告投放量与成交量 供求比走势 : 新增供应量 成交量 频次

29 第二章住宅市场 从上图走势来看, 每次房交会前和年底时候, 媒体投放都与新增供应成正比, 而与成交量却成反比, 这多是由于各盘在销售旺季到来之前提前作形象 品牌 营销活动等的宣传, 以达到在销售旺季 重庆易居房地产研究所营销透视而从今年的媒体投放来看, 投放频次均较高, 而成交量却远远不如想象那么理想, 这也是开发商开始大量并高频次投放媒体广告以形成名称品牌效应的重要因素 时候能够得到满意的销售成绩 2) 广告投放方式分析 媒体选择 : 8 月, 重庆商品房的媒体投放仍然是以晨报 晚报和商报为主流投放媒体 26 年 8 月广告投放媒体分布 : 报纸 频次 ( 次 ) 版面 ( 版 ) 晨报 晚报 商报 时报 渝报 2 18 青年报 合计 晨报晚报商报时报渝报青年报 频次 版面 时间选择 : 常规是周四 周五是地产广告的黄金投放期, 为了增加消费者在双休日的楼盘的到访量, 多数楼 间的分流客源 同时, 周六 周日也是各楼盘开盘 频次最多的时候, 顺应了媒体投放的一周分布 盘都选择在临近周末的周四 五投放广告, 以短时 26 年 8 月媒体投放周分布表 : 周日 频次 ( 次 ) 版面 ( 版 ) 周一 周二 周三 周五 39.4% 周六.7% 周一 1.2% 周二 3.1% 周三 17.1% 周四 周五 周六 合计 周四 38.5%

30 第二章住宅市场 营销透视 版面选择 : 8 月媒体版面规格比例 : 规格 频次 1 版 313 1/2 版 223 1/8 版以下 16 1/8 版 93 2 版 26 1/4 版 3 从楼盘投放的版面规格来看, 整版的广告是开发商所选择最多的方式 整版广告不仅能从平面表现上更加分明地表现项目特征, 并能更充分地吸引客户眼球, 但是整版广告的投放费用也是最高的, 从而能看出开发商的实力 2/3 版 1 合计 765 1/8 版以下 13.9% 2 版 3.4% 1/8 版 12.2% 1 版 4.9% 1/4 版.4% 1/2 版 29.2% 2/3 版.1% 3) 广告诉求点分析 8 月, 商品房媒体投放的诉求点以详情介绍 活动介绍及形象宣传的频次最多 楼盘在开始公开面世时期的媒体投放多以 形象宣传 为主, 进入预售期及开盘前期时候的媒体投放多以 详情介绍 为主, 开盘及热销期则多以 活动介绍 销售信息 价格诉求 优惠措施 等信息为主 本月的新盘上市数量并不多, 因此活动介绍也仅名列第二, 新项目的面世则更少, 其排名第三

31 第二章住宅市场 营销透视 26 年 8 月媒体投放诉求点排名分布 :( 按版面 ) 诉求点 频次 版面 详情介绍 活动介绍 形象宣传 销售信息 价格诉求 优惠措施 户型推荐 开盘信息 工程进度 合计 形象宣传 19.% 优惠措施 4.% 工程进度 1.2% 户型推荐 1.8% 活动介绍 17.% 价格诉求 2.5% 销售信息 8.8% 开盘信息 5.1% 详情介绍 4.6%

32 8 月媒体投放排名 TOP1 之楼盘 : 排名 楼盘名称 ( 按版面排名 ) 版面 楼盘名称 ( 按频次排名 ) 频次 1 鲁能星城 鲁能星城 25 2 龙湖弗莱明戈 2 期好望山 2 天龙广场 3 期 19 3 重庆奥林匹克花园 4 期新亚洲 19 天工太阳岛 19 4 金科廊桥水岸 18 重庆奥林匹克花园 4 期新亚洲 18 5 华宇北国风光 16.5 华宇北国风光 18 6 金阳易诚国际 15 东海长洲 18 7 融侨半岛 14.5 金科廊桥水岸 17 8 龙湖观山水 MINI 公馆 14 融侨半岛 16 9 棕榈泉国际花园 12 龙湖弗莱明戈 2 期好望山 15 1 东海长洲 11 金阳易诚国际 15 从排名上来看, 鲁能星城不论是从投放的版面还是从投放的频次上来看, 都是本月排名第一 的楼盘, 但是从上表可以看出, 本月排名上 TOP1 榜的几乎都是在蓄水期做形象推广和新开盘的 楼盘, 仅三成左右的项目是在售期

33 第四章商业市场 市场特征 一 市场特征 1 供求分析重庆商业地产市场 8 月份成交量继续远大于供应量, 商业存量市场去化压力将进一步得到有效释放 虽然在进行新增供应量统计时不可避免的会有所遗漏, 但整体趋势走向仍可以把握 1 平方米 重庆商业市场供求关系图 供应量 成交量 月份, 重庆商业市场成交 平方米, 但供应量仅为 7881 平方米, 为成交量的 16% 从图表上看, 自从 6 年 1 月份以来, 商业地产市场供极不平衡, 供远小于求 但实际上, 商业地产市场 供应量仍然比较充足, 因为有些底商等商业供应量 无法获取 但与前两年的供大于求的结构相比, 仍 然有了很大改善 2 供应分析 重庆市商业市场 8 月份供应量骤减, 从潜在市场供应走势来看, 供应量有反弹趋势, 但很难超过 5 月 份的供应峰值 重庆市商业市场新增供应走势图 平方米 月份, 重庆商业地产新增供应仅为 7881 平方米, 与 7 月相比, 环比下降 58.7%, 为近四个月最低供应量 此次供应量由两个楼盘构成, 九龙坡区的恒鑫老顶坡汽摩城和沙坪坝区的菁英风情街的临街商铺, 分别为 3815 平方米和 466 平方米 从潜在供应市场来看, 中国西部建材城和大川建博中心都将有后续产品推出 渝北区政府旁的金港国际城 大石坝区的聚信国际建材城也将成为后续供应市场的主力军

34 第四章商业市场 市场特征 3 成交分析 重庆商业地产成交走势图 平方米 商业地产在经历 7 月成交高峰期后,8 月份成 交迅速回落 随着房地市场销售旺季即将到来, 成 交量有望再次回升 从 6 年 1 月份以来, 商业市 场在一 三 七这 3 个月份成交较为活跃, 但其他 月份成交都在 5 万方以下 8 月份成交量为 平方米, 基本上处于 1-8 月的均值水平 渝北 17% 沙坪坝 2% 26.8 重庆商业地产各区成交比重图九龙坡渝中区 23% 7% 江北 28% 南岸 12% 北碚 1% 巴南 6% 大渡口 4% 从各区成交情况来看, 江北区和九龙坡两大区域所占比重最大, 分别占到了成交总量的 28% 和 23 % 九龙坡区主要是由于其高新区商业成交活跃, 因此推动了区域整体成交量 江北区成交虽大, 但多为综合改造工程, 成交价处于较低水平 同时还有渝北区和南岸区成交比重在 1% 以上, 其他各区成交比重都非常低 作为传统商业中心, 渝中区可售商业并不多, 主要有洪崖洞传统民俗风貌区和重庆国际贸易中心等, 项目屈指可数 虽然成交量比重低, 但成交价格仍然得到很好的体现 4 价格分析 重庆商业成交均价走势图 元 / 平方米 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月

35 第四章商业市场 产品分析 8 月, 重庆市商业地产成交均价 6127 元 / 平方米, 与上月相比, 环比增长 3.5% 从 1-8 成交均价曲线走势来看, 涨跌交替, 变动周期比较有规律, 只是在变动幅度上有所差异 本月价格增幅仅有 3.5%, 与上月降幅 37% 相比, 存在很大的差距, 因 此本月成交均价仍维持在一个较低水平 与 2 月最高成交价相比, 还有 25.9% 的差距 根据商业市场实际发展情况和周期变化规律可以推测, 下月成交均价仍存在较大的价格上升空间 5.% 成交价格段分布图 4.% 3.% 2.% 1.%.% < >2 26 年 7 月 12.9% 25.7% 41.7% 7.6% 4.1% 4.3% 2.% 1.7% 26 年 8 月 32.1% 31.9% 11.5% 6.5% 4.5% 5.7% 3.5% 4.4% 8 月成交价格段分布情况与 7 月差异显著, 特别是在中低价位阶段成交量反差比较大 8 月份, 主力成交价格段出现在 5 元 / m2以下, 比重达到了 64% 7 月分的主力成交价格段在本月没有延续, 仅有 11.5% 的成交比重 在高价区域,8 月份 成交比重均高于 7 月份, 特别是在 2 元 / m2的商业成交量比 7 月份该价位段成交量高出 2.7 个百分点 由于高价商业的拉动, 本月商业成交均价出现了小幅度的攀升, 但由于低价位商业成交量也非常巨大, 因此成交均价仍没有得到很好的体现 二 产品分析 1 关注新盘 恒鑫老顶坡汽摩城二期 : 该物业为一专业性汽摩交易市场, 统一规划 统一管理 配套完善 它改写了二郎地区传统汽车交易市场脏 乱 差的现状 石桥铺 沙坪坝和杨家坪三大商业市场与本案毗邻, 周边的车站 码头 高速等配套交通社社也非常完善, 为本案的物流体系提供了很好的保障 该物业商铺多位二层框架结构可以灵活分割, 满足不同经营类型的需要, 商业街区独立, 与住宅之间互不干扰 空间尺寸较高, 可以提高空间利用率, 真正实现 功能多样化 菁英风情街临街商铺 : 该物业为时代菁英楼盘的一 二层临街门面, 其业态定位为零售餐饮业 菁英风情街位于学府腹地, 这就决定了其主要经营业态将以中低消费群体学生为主 同时该商业街还辐射到周边一些配套不完善的住宅小区, 消费群体还是比较庞大 价格优势也是本物业的一大竞争法宝, 最低价 58 元 / 平方米, 销售均价为 68 元 / 平方米, 投资风险比较低

36 第四章商业市场 2 关注户型 营销透析 新增供应户型面积分布项目名称 面积段 ( m2 ) 新增套数 新增面积 ( m2 ) 销售均价 ( 元 / m2 ) 恒鑫老顶坡汽摩城二期 菁英风情街 本月新增的两商业项目由于其商业性质不同, 所以面积段差异显著 汽摩城为一专业汽车市场, 一期于 26 年 5 月 24 日正式开盘, 开盘当日就取得了开门红, 成交金额达 6 万 本次二期推出 71 套商铺, 面积分布合理, 在 52-8 平方米之间, 较能为市场所接受 该面积段商铺供应量为 3815 平方米, 占本月商业总供应量的 48% 菁英风情街 本次共推出 16 套街铺, 但面积偏大, 主要集中在 平方米 这些商铺都为框架结构, 易于分割, 所以对实际使用并不会带来太大的阻碍, 只是加大了商铺的投资总成本, 从而抬升了投资门槛 该面积段商铺供应量为 466 平方米, 占本月总供应量的 52% 成交户型面积段分布 面积区间 ( m2 ) 成交套数 成交面积 ( m2 ) 成交套数比重 成交面积比重 代表楼盘 3 以下 % 7.2% 洪崖洞 香港城 % 14.5% 骏逸江南 保利香槟 % 1.8% 重庆国际贸易中心 % 12.9% 模具产业园 西部建材城 % 5.8% 重庆西五市场 3 以上 % 48.8% 万昌国际商业城 其龙服饰城 8 月成交户型面积在 3 m2以下的商铺有 247 套, 占到当月总成交套数的 41%, 其类型多为特色商业街商铺 成交套数排名第二的为 3-6 m2这一面积段, 共有 195 套成交, 成交套数比重为 32.4 %, 这类商铺主要是住宅小区的沿街铺面及社区内 铺面 专业市场的成交户型面积一般都在 9-15 m2之间, 本月此面积段有 53 套的成交量 对于大面积户型而言, 多为商场型商业, 本月有 23 套大面积户型商业成交, 成交面积高达 平方米, 占当月总成交面积的 48.8% 三 营销透析 1 SP 活动分析 大川 建博中心 :1 元起加入建材视界, 大礼倾情送 炎热夏日, 大川 建博中心在三峡广场举办消夏晚会 活动当天, 现场 1 元起即可加入大川 建博中心建材视界俱乐部 其中 VIP 会员最高可享受购铺 3 元或购房 3 元的优惠 ; 前 1 名非易居视点 : 此次大川 建博中心活动主题仍然是以价格优惠促销为主, 但本次的价格优惠幅度大, 比同类物业的价格促销活动更具吸引力 作为专业性建材 正式会员还可以参与抽奖, 赢取大礼,1% 中奖率 活动还考虑到了老客户的利益, 对已加入俱乐部的正式会员赠送 5 元购铺代金券或 2 元购房代金券 卖场, 大川 建博中心正接受者严峻的市场考验, 其中最主要的竞争对手来自北部新区的中国西部建材城 目前龙溪建材市场也有一潜在竞争对手,

37 第四章商业市场 营销透析 该项目为聚信建材大市场, 档次定位比较高, 将在 1 月份左右推出 在内外夹攻下, 大川 建博中心 通过次活动来吸引客户, 并在其他卖点无法更好挖 掘的时候主打价格战, 不失为一明智举措 2 媒体广告 广告投放量 年 7 月与 8 月媒体投放与供需关系图 万平方米 次 ( 版 ) 新增供应量 成交量 6-8 频次 版面 8 月, 商业媒体广告投放 42.6 个版面, 与 7 月 个版面相比, 下降幅度为 24.3% 由于 8 月新增供应量也同样减少, 在某种程度上影响了媒体的投放力度 在媒体投放下降的同时, 商业成交量也出现了大幅度下滑, 由 7 月的 7.85 万方下降为 4.87 万方, 降幅为 38%, 超过了媒体投放的下降幅度 因此, 对商业市场而言, 媒体投放对成交量的影响度非常大 广告投放方式 1/2 版 35% 8 月各媒体商业广告投放版面比重图 晨报, 16, 38% 时报, 6.8, 16% 渝报, 1, 2% 8 月商业地产各版面媒体投放次数比 重图 商报, 11.1, 26% 1 版 29% 晚报, 7.75, 18% 2 版 3% 从媒体种类投放比重来看, 本月商业广告更倾向于晨报, 而不是商报 其中晨报所占比重为 38%, 而商报比其低 12 个百分点, 为 26% 时报和晚报受商业媒体的青睐度相当, 分别为 16% 和 18% 而渝报在商业广告投放认可度不高, 本月只有 1 个版面的投放量, 比重仅为 2% 在投放版面选择上, 商业广告更多的是选择半版进行投放, 投放次数比重为 35 % 其次是选择整版投放, 比重也达到 29 % 对一些已步入去化后期的商业地产而言, 由于经费预算的约束, 一般选择 1/8 版及以下版面投放, 本月该类版面投放次数占整月投放次数的 3% 1/4 版 3% 1/8 版 15% 1/8 版以下 15%

38 第四章商业市场 营销透析 星期四 35% 8 月商业地产媒体周日投放版面比重图 星期三 12% 星期二 6% 星期一 4% 星期五 43% 与住宅媒体广告投放一样, 商业广告投放日仍主要选择周四 周五两天 这两天投放版面比重分别占到了 35% 和 43% 其次, 周三也是媒体投放的一个小热点, 有着 13% 比重的版面投放 周六 周日两天几乎没有广告投放, 但这两天的去化情况可以很好反映前几日的广告投放效果 广告诉求点 优惠信息 2% 形象宣传 15% 8 月商业广告各诉求点投放版面比重图 招商信息 16% 销售信息 3% 开盘信息 2% 活动介绍 14% 详情介绍 48% 从广告诉求来看, 更多的商业地产广告是通过介绍项目详情来加强消费投资者的信心, 本月该诉求点所占比重为 48% 与住宅广告最大的不同之处在于商业广告会用比较多的版面来进行诉求招商信息, 本月其投放版面比重为 16 % 本月两外两大广告诉求点为活动介绍和形象宣传, 比重分别为 14% 和 15 % 由于商业地产开盘量非常有限, 因此开盘信息诉求和销售信息诉求比重都比较低

39 第四章办公楼市场 市场特征 办公楼 一 市场特征 1 供求分析由于重庆写字楼租金没有得到很好的体现, 投资回收期存在很大的不确定性, 因此纯办公楼供应速度比较缓慢, 成交市场也是不温不火 从市场情况来看, 这种趋势很有可能将延续下去 6 4 平方米 重庆办公楼供求关系图 供应量 成交量 经过三个月的办公楼 供应, 本月终于有一写字楼正式对外公开发售, 推案面积为 2232 平方米 与此同时, 本月成交量仅为 5355 平方米, 与上月相比, 环比下降 6.5% 由于供需反向变动, 本月供需结构发生了很大改变 由于重庆写字楼市 场发展还不完善, 再加上前两年的高峰放量, 因此租金目前仍维持在一个较低水平, 这就给写字楼开发推案带来的很大的市场阻力 在较长一段时间内, 供需结构仍将继续失衡 2 供应分析 办公楼新增供应走势图 25 2 平方米 年第一次纯写字楼供应出现在 4 月份, 并 在 5 月房交会月取得了不错的销售业绩 本月推出 的写字楼能否再次掀起销售潮, 则需待市场来检 验, 也许下一个写字楼成交高峰期将出现在 1 月

40 第四章办公楼市场 市场特征 秋交会上 8 月, 九龙坡区的甲级纯商务写字楼 渝高未来大厦经过长时间的蓄水, 终于浮出水面, 于 8 月 18 日正式推出 在经历几个月的纯写字楼供应饥荒后, 该项目推出受到了市场的广泛 关注 本案 8 月份推出 2232 平方米, 共 126 套 从潜在供应市场来看, 南岸的喜莱登国际中心 新牌坊的欧瑞蓝爵公馆 铂金星座等都已开始放号选房, 在接下了几个月, 供应量有望取得新的突破 3 成交分析 8 月份的办公楼成交市场并不活跃, 与前三个月相比存在很大的落差 随着销售旺季的临近, 成交量 有回升迹象 平方米 办公楼成交走势图 年 1-8 月份, 办公楼成交量成梯级分布 受房交会推动作用,5 月成交量步入高峰期, 达到 平方米 在其他七个月份里, 有三个月成交过万, 另四个月的成交体量都在 6 平方米以下 1-8 月平均成交量为 平方米, 远高于本月 5356 平方米的成交量 从房地产市场发展规律来 看, 销售淡季基本已过, 办公楼成交量有望回升 4 价格分析 在成交量走低的同时, 办公楼成交均价出现了较大幅度的反弹, 达到 6 年 1 月份以来的最高峰值 但目前成交市场并不十分活跃, 价格上涨还缺乏一定的市场助力 重庆办公楼成交均价走势图 元 / 平方米 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月

41 第四章办公楼市场 产品分析 8 月份, 办公楼市场成交均价达到 5761 元 / 平方米, 与上月相比, 环比增长 3% 由均价走势 可以看出, 价格下降阶段, 一般都会维持二个月以 上, 但价格上升阶段却很难使得价格继续攀升, 价 格上涨乏力 办公楼成交价格段分布图 5% 4% 3% 2% 1% % < 年 7 月 11.47% 35.17% 1.82% 47.36%.71% 3.47% 26 年 8 月 17.19%.% 36.48% 6.24% 2.76% 37.33% 从成交价格段来看,8 月份与 7 月份成交差异显著 8 月份主力价格段在中价位区和高价位区, 其中 4-5 价位之间的写字楼成交比重在 36.48%,7 元 / m2以上的办公住宅成交也有 37.33% 的比重 正因为本月高价区成交活跃, 因 此拉动了本月整体成交均价 在高价区成交得到攀升的同时,3 元 / m2以下的低价区成交量也高于 7 月份, 达到 17.19%, 但对本月成交均价产生的影响并不大 二 产品分析 1 关注新盘楼盘名称 物业地址 推出面积 ( m2 ) 推出套数 销售均价 ( 元 / m2 ) 开盘日期 渝高未来大厦 高新区科园一路 该物业为渝高广场建筑群的重要组成部分之一, 地段优势明显, 周边配套设施也比较完善 该项目的推出, 填补了近几个月专业甲级写字楼 供应的空白, 再加上其 41 元 / 平方米的销售起价, 势必吸引大量的顾客群体 未来大厦总高 11 米, 由地下 3 层车库和设备房 地面 5 层群房和 21 层塔楼组成 写字楼大堂上空 2 层层高 8.7 米, 写字楼层高为 3.6 米 2 户型面积分析 新增供应面积段面积段 ( m2 ) 套数 ( 层数 ) 56 套 28 套 2 层 5 层 本月渝高未来国际推出的办公楼为 21 层塔 楼, 底下 5 层为商场, 还没对外销售 其中, 都为整层出售, 其他个楼层进行了分割零 售 9-22 层零售楼层当中, 每层 6 套, 四套面积段 在 平方米,2 套面积为 平方 米 由于该写字楼为框架结构, 因此实际销售空间

42 第四章办公楼市场 可以根据消费者的需求进行组合和分割 营销透析 成交面积段分布 面积区间 ( m2 ) 成交套数 成交面积 ( m2 ) 成交套数比重 成交面积比重 代表楼盘 5 以下 % 23.2% 龙湖 紫都城 % 16.17% 申基会展中心 港城花园 C 栋 % 4.36% 丰达大厦 重庆大西洋国际大厦 3 以上 % 2.27% 一城精英国际 从成交面积区间来看,8 月份成交量主要集中在小面积和中大面积 其中 5 平方米以下的办公楼成交了 32 套, 超过了本月成交总套数的一半, 但由于其面积小, 所以总成交面积仍然只占 23.2%. 在这些成交中, 很大一部分来自龙湖 紫都城的紫 都星座 1-3 平方米中大户型办公楼本月成交也非常活跃, 成交面积比重占 4.36%, 为各面积段之首 大面积户型本月仅一城精英国际成交一套, 从这可以看出, 由于总价高, 半层及整层出售目前仍然存在很大的市场阻力 三 营销透析 1 SP 活动分析欧瑞蓝爵公馆 : 真情回馈辛勤园丁, 教师节大优惠教师节期间 (9 月 1-12 日 ), 凭教师资格证看房并认购登记的客户, 可享受一定折扣优惠, 并可参与开盘正式认购抽取空调大奖 易居视点 : 教师在消费者心目中仍是尊敬的对象, 本次活动一方面可以扩大本项目的目标客户群体, 另一方面不会招致其他消费者的反感 曾有楼盘采用凭博士证书享受超额优惠的促销策略, 在当地就遭到很多消费者的谴责 虽然很多教师的学历还没达到 博士水平, 但他们的职业性质对消费者来说还是非常认可的 由于本案为酒店式商务公寓, 能吸引部分年轻教师, 但对于中年教师来讲, 本案并不是他们居住和投资的理想物业 从某种程度上讲, 本次活动的最大作用应该在于提升楼盘形象 2 媒体广告 广告投放量 6 年 7 月与 8 月办公楼媒体投放与供需关系图 2.5 万平方米次 ( 版 ) 新增供应量成交量频次版面 8 月办公楼广告投放量无论是在版次还是版面都与 7 月持平, 分别为 17 次和 1.3 个版面 然而成交量却存在很大差异,8 月成交量仅为.54 万方, 与 7 月的 1.36 万方成交量相比, 下降了 6% 7 月办公楼市场 供应, 媒体投放主要针对在售楼盘 而 8 月有新增供应量出现, 因此部分楼媒体都是针对开盘项目做宣传推广, 效果不容易立刻显现

43 第四章办公楼市场 营销透析 广告投放方式 8 月份办公楼各报刊媒体版面投放比重 商报 4.1 4% 在 8 月办公楼媒体投放中, 商报成为了其首选媒体, 投放版面比重占 4%, 共投放 4.1 个版面 晚报投放量和晨报投放量相同, 比重均为 25 % 时报也有 1% 的投放量, 但渝报在办公楼媒体投放中并没有一席之地 时报 1 1% 晨报 % 晚报 % 8 月份办公楼各版面媒体投放次数比重图 1 版, 5, 29% 在投放版面选择上, 半版共投放 1 次, 占总投放次数的 59% 整版投放次数为半版的一半, 共投放 5 次, 所占比重为 29% 另外 1/8 版面媒体投放次数所占比重为 12%, 共投放 2 次 可见, 半版广告投放仍是地产商的首选 1/2 版, 1, 59% 1/8 版, 2, 12% 星期三 32% 8 月办公楼媒体周日投放版面比重图星期四 1% 星期二 15% 星期一 % 星期五 43% 与商业市场相比, 办公楼市场在广告日期投放选择上有较大差异, 主要出现在周三 周四两日之间的差距 8 月份, 周五投放版面占据整月投放量的 43%, 高居榜首 周三也有 32% 比重的投放量, 与传统投放高峰日周四相比, 高出 22 个百分点 就连周二的广告投放, 也比周四高出 5 个百分点, 达到 15% 广告诉求点 开盘信息 2% 活动介绍 63% 8 月商业广告诉求点分布图 销售信息 1% 形象宣传 5% 优惠信息 2% 本月办公广告诉求点非常明确, 主要是针对放号和开盘信息 喜来登国际中心和欧瑞 蓝爵公馆的放号信息, 两者一共投放 6.5 个版面, 占总投放量的 63% 另一大主力诉求点是渝高 未来大厦 8 月 18 日的开盘信息, 投放比重为总投放量的 2%

44 第三章区域市场 渝中区 渝中区 一 关注市场 区域成交均价大幅上扬创下新高 8 月, 渝中区成交均价为 484 元 / 平方米, 与 上月相比出现大幅攀升, 今年以来首次突破 4 因主要是成交房源中, 高档楼盘的比重加大, 推高 了整个区域的成交均价 元大关, 创下今年以来该区成交均价的新高 其原 品牌开发商逐鹿渝中西区 近期以来, 渝中西区颇受关注, 随着该区域交通的不断改善, 协信 同创 南方等知名开发商纷纷圈地, 掀起了一股开发热潮 本月协信阿卡迪亚率先启动渝中西区开发, 所打造的城市江山别墅群, 预计 11 月面市 同创集团花园洋房为主的高 原项目也已进入筹备阶段, 预计在明年登场 还有先前已经迈步的瑞安化龙桥 重庆新天地, 一个 1 年内滚动开发的, 建筑面积超过 3 万平方米的建筑群 渝中区今年年底甚至明年的市场供应, 大部分将源自渝中西区这个新兴的城市副中心 二 关注协信 阿卡迪亚 1 项目简介有渝中区最后大盘之称的协信 阿卡迪亚, 是协信集团 26 年的扛鼎之作, 于本月 1 日在市场的注目中亮相 阿卡迪亚, 本是美国缅因州的一个国家公园的名字, 是一处风景十分优美的山地度假圣地, 山海叠翠 旖旎的风光是那里最为迷人的景 2 关注理由协信 阿卡的亚是协信集团迄今为止打造的最高端产品, 其名字及生活蓝本源于风景优美的山地度假圣地 美国缅因州阿卡迪亚国家公园, 意在既可享受城市繁华, 又不会被城市喧嚣所打扰 3 项目点评 不可复制的绝版江景项目所在的原始森林海拔 365 米, 比枇杷山公园 345 米的海拔高度还高出 2 米 所占地块面积广阔, 地形起伏较大, 背山面水, 在地块内能直接眺望嘉陵江 滨江路及石门大桥等景观, 自然环境优 地理位置相当优越该项目位于渝中区大坪黄荆经济合作社内, 东连六店子小学和红岩革命纪念馆, 南临六店子村, 西接高新技术开发区, 北临嘉陵江 由于其地理位置恰 色 重庆协信 阿卡迪亚的生活蓝本就来源于此, 在拥有阿卡迪亚同样山峦的同时又可以享受城市的繁华, 打造出不被城市的喧嚣所打扰的城市江山别墅群 由于被称为渝中最后的大盘, 和目前渝中首个别墅项目, 倍受市场关注 加之在 6 月中国别墅节上获得 26 年最佳山水别墅奖, 其周边环境更加引人注目 美, 且地块内道路能直接通往红岩革命纪念馆 从山间俯瞰, 视野全无遮挡, 清澈嘉陵江水就在脚下, 长期未予开发反而幸存了阿卡迪亚无破坏 无污染的原生态江山美景 好处于解放碑 沙坪坝 南岸 江北几大最繁华城市区域的地理中心, 到各区的直线距离基本相等, 是名副其实的 城市中心

45 第三章区域市场 渝中区 交通状况良好该项目距在建的城市快速干道 高九路 约 1 米, 待建的红黄路从片区内穿过,837 路公交车贯穿此地, 交通四通八达, 出行便利 正在建设中的 带动了区域开发热潮作为该区域率先项目, 协信 阿卡迪亚将开启虎头岩建设首次浪潮 同期, 虎头岩周边的化龙桥 渝新路区域, 已先后进驻了南方新城 瑞安重庆新天地 同创集团等大量知名开发企业和项目 加上高 嘉华大桥直接与江北连通, 建成之后去往江北区更为快捷 九路建设 嘉华大桥修建等一系列城市建设推进, 虎头岩及周边区域在两至三年内将成为重庆人居新高地 协信 阿卡迪亚半岛绝版江山宝地的资源优势也将随着地段成熟而更加突出 4 渝中西区不断复兴 在重庆, 因为道路交通的改善而激活或带热一片区域的案例, 不胜枚举 先有五黄路, 把当年的荒郊野岭变成了重庆的中心城区 ; 后有金开大道, 牵引着全城的目光集体 向北 今年, 重庆首条 城市快速干道高九路 ( 渝中区段 ) 动工, 则将为这个 城市的地理中心打通经脉, 并将促使整个渝中西区 的复兴 交通进一步改善 今年年初高九路渝中区段正式开工建设 据了解道路设计, 高 ( 庙村 ) 九 ( 坑子 ) 路起于成渝高速公路的二郎立交, 经高庙村 联芳村 六店村 九坑子, 止于大坪长江路上的大黄路路口, 全长 8.27 公里 其中, 六店子至大黄路口为渝中区段, 全长 2.7 公里, 另加石油路改造, 计划 27 年 12 月完工通车 高九路建成后, 将完善渝中区西部快速出境通道, 带动道路沿线的旧城改造 经济发展和环境改造, 对加快重庆市城市建设将起到极大的推动作用 今年 2 月, 全长 15 米的大坪隧道建设工地也传来捷报 左右两洞开挖进度分别达 31 米和 33 米, 这标志 主城第一洞 已穿越大坪和长江路 按照预订工期, 大坪隧道将在 27 年 3 月完工, 和嘉华大桥 华村立交一起, 连通江北李家坝和渝中黄沙溪, 为主城新增南北方向的快速干道 据了解, 高九路的建成, 将大大缩短渝中半岛向西前往高新区 沙坪坝 九龙坡等地区的时间 ; 同时, 利用大坪隧道连接高九路及在建的嘉陵江嘉华大桥, 改变以往大坪前往江北的车辆必过两路口 上清寺的现状, 从而打破该地区交通 瓶颈 的现状 更为重要的是, 高九路的建成, 不仅将带来极强的交通功能, 还将穿越现有主城区内相对落后的高庙村 六店子 黄金社等地区, 将大坪地区和化龙桥片区连为一片, 全面启动这些地区的经济

46 第三章区域市场 渝中区 渝中西区版块逐渐活跃 翻开重庆地图, 我们可以看见, 主城板块纵横坐标交汇处, 是大杨石组团渝中区 高新区 沙坪坝区交界的一个典型三角地带 作为重庆版图上的地理中心, 这里无疑是名副其实的都市中心之中心 这里, 隶属于重庆政治中心 经济强区及第三产业发达程度超过沿海发达地区平均水平的渝中区 ; 这里, 占据着 重庆龙脊 制高点的绝佳地理优势 ; 这里, 拥有最能代表重庆城市风貌的山景 江景 不过, 由于历史遗留原因, 这个渝中区的大西部, 却长期被遗忘和忽视 高九路建设提速, 城市配套建设加快, 瑞安大手笔启动旧城改造, 协信 同创 南方等品牌房商大肆抢滩, 众多的相关信息, 越来越密集的频率, 均朝着一个共同的指向 大杨石组团渝中区 高新区 沙坪坝区交界处, 由大坪虎头岩 化龙桥以及相邻的平顶山合力托出的板块 渝中西区 开发商从来都是嗅觉最灵敏的掘金者, 依托 重庆龙脊 得天独厚的山景 江景优势, 协信 阿卡迪亚将以城市江山别墅群形态, 亮相大坪六店子段以北, 据称, 这是该老牌房商迄今为止开发的最高端产品 与此同时, 同创集团也将在平顶山上建造花园洋房, 据悉, 该项目已进入到筹备阶段, 预计在 27 年闪亮登场 而此前, 更有瑞安化龙桥造城计划迈出第一步 重庆天地, 它将是重庆未来的新名片 新地标, 一个国际化的时尚区域 据悉, 未来 1 年内,13 万平方米的化龙桥, 将按照拆迁进度, 滚动开发, 建起总面积超过 3 万平方米的建筑群 回归都市中心 由于其地理位置恰好处于解放碑 沙坪坝 南岸 江北几大最繁华城市区域的地理中心, 到各区的直线距离基本相等 这一中央地位的确立, 使得 渝中情结 向心力被无限放大, 并成为购房者置业的重要参考坐标 就目前重庆房价的整体趋势而言, 尽管渝中区的楼盘均价一直处于主城各区前列, 但物以稀为贵, 消费者对核心地段 成熟区域的居家倾向性仍然很强, 渝中都市核心的魅力仍然难以抵挡 只是, 多年来, 由于渝中区少有大规模用地, 造成小盘居多的状况, 零星的单体建筑开发使得都市中心的居 住品质遭到质疑 规划部门的控规, 成为重庆城市中央复兴的有力佐证 规划专家认为, 北以嘉陵江 东以红黄路 南以高九路 西以石小路为界的大片区域, 具有重要的景观地位, 18 度无敌嘉陵江景视野 365 米海拔渝中区制高点 大量的原生保护绿化地, 加上交通的改善, 一线开发企业的群体优势, 种种迹象表明, 渝中西区的全面复兴和提升已经开始, 并将在近两年内, 得到全面的城市化推进 届时, 重庆龙脊上, 一个高档居住聚集地将形成

47 第三章区域市场 四 区域市场解析分析 1 供求分析 8 月, 渝中区并无新增项目, 新增住宅总量为零 ; 月成交量为 2 万平方米, 与上月相比减少.67 万方, 与去年 8 月同比减少 4.29% 供应市场本年度第二次出现零增长, 成交 重庆易居房地产研究所渝中区量与上月基本持平 可开发土地的减少, 政策的频繁调整带来的观望, 以及去年底放量过大出现大量积存, 共同导致了今年以来渝中区市场住宅月度成交量一直都大于新增供应量的情况 25 年 8 月 -26 年 8 月渝中区商品住宅供求关系 万平方米 新增供应量 成交量

48 第三章区域市场 重庆易居房地产研究所 渝中区 2 供应量分析 本月渝中区在售住宅项目共 33 个 ( 以下分几期开盘的项目均作为一个项目 ), 商业项目 7 个 本月有 1 个项目封盘 ; 无新增项目 从渝中区的住宅新增走势来看, 该区新增波动非常频繁, 振荡幅 度也比较大 近期频繁的政策调整使得供需双方都出现了观望的态度, 导致今年以来市场供应非常不稳定, 特别市在 国六条 出台以后更为明显, 出现了两次新增量触底的情况 25 年 8 月 -26 年 8 月渝中区住宅新增供应走势 万平方米 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月

49 第三章区域市场 3 成交量分析 8 月, 渝中区商品房成交总量为 3.14 万平方米, 较上月出现了 1.31% 的下滑 商品住宅成交量为 2 万平方米, 占商品房成交总量的 63.69%; 商办类成交量为.38 万平方米, 占商品房成交总量的 12.1%; 其它类别成交量为.76 万平方米, 占商品房成交量的 24.2% 与上月相比, 住宅和商办类产品成交量有所减少, 其它类别产品的成交量相对有了较大幅度的增 重庆易居房地产研究所渝中区仍然占了绝大多数, 其他类别产品在成交量和所占的比例上, 明显超过了商办类产品, 而在其他类别产品车库的成交比重相当大 渝中区是商务中心区又是高收入人群的聚居地, 商务车以及私家车的数量相对较多, 因此对车库和停车位的需求相当旺盛, 成交也很活跃, 这也直接导致近期其他类别产品成交量的不断增长并赶超商办类产品的情况 长 各类产品的成交比例也出现了一些变化, 住宅 25 年 8 月 -26 年 8 月渝中区商品房市场成交情况 万平方米 其它 商办 住宅

50 第三章区域市场 4 价格分析 8 月, 渝中区成交均价为 484 元 / 平方米, 与上月相比出现大幅攀升, 增长了 个百分点, 今年以来首次突破 4 元大关, 创下今年以来该 重庆易居房地产研究所渝中区扬, 其原因主要是成交房源中, 成交价格较贵的如海客瀛洲 帝都广场等高档楼盘的比重加大, 在一定程度上拉高了整个区域的成交均价 区成交均价的新高 渝中区成交价格淡季大幅上 25 年 8 月 -26 年 8 月渝中区成交均价走势图 元 / 平方米

51 第三章区域市场 南岸区 南岸区 一 关注市场 存量房渐被消化, 成交价格小幅下跌 8 月, 南岸区新增供应量为 4.78 万平方米, 月成交量为 9.95 万平方米 本月南岸区成交量远 大于新增供应量, 前几月积下的市场存量在本月正 增楼盘, 存量房的成交比例增多直接拉低了南岸区 的成交均价, 本月该区成交均价为 3236 元 / 平方 米, 与上月相比出现小幅下跌, 跌幅为 6.18% 在被不断的消化 由于存量房的价格略低于一般新 长板坡长江大桥复线桥即将通车 投资近 3 亿元的石板坡长江大桥复线桥将于 9 月初竣工通车, 南坪往返渝中区的交通瓶颈将被打 破, 也将带动南岸地产新一轮的发展, 特别是在南 滨一线新一轮的角逐将更为激烈 二 关注楼盘 1 经济指标 项目名称阳光汇所属区域板块南岸区南滨路板块 物业地址 南岸区宏声路 物业面积约 18 平方米容积率 3.6 建筑形态高层开盘日期 26 年 3 月 25 日 销售均价 34 元 / m2物业管理费 1. 元 / m2 月 开发商 重庆洋世达房地产开发有 限公司 物管顾问 重庆洋世达物业有限公司

52 第三章区域市场 南岸区 2 项目简介 阳光汇隶属于南滨路板块, 地处南滨核心地段, 是一个全新的都会生活专区 零距离紧邻和记黄埔南滨路商住区项目 珊瑚水岸, 重庆新兴的都会中心 阳光汇 ( 一期 ) 总建筑面积 18 万平方米, 由 1 幢高层建筑, 五层商业裙楼, 一所区域配套小学组成 全功能性产品, 主力户型 平方米, 仅 156 套房屋 其中,3 号楼于今年 3 月 25 日正式开盘, 共推出房源 312 套, 户型面积为 平方米, 推案量为 平方米 ( 套内 ), 销售报价为 元 / 平米 ( 此价格在南滨路板块相对较低 ) 江尚组团 L2 绣江居 6 月 18 日后续推出, 推出房源 178 套, 面积段为 平方米推案量为 平方米, 推案报价 元 / 平方米 3 关注理由 阳光汇 3 号楼于 26 年 3 月 25 日正式开盘, 受市场极大的关注, 带动了南滨楼市的复兴 ;6 月 18 日又后续推出大户型为主的江尚组团绣江居 L2, 其户型面积段为 平方米, 在宏观调控 的大气候下, 引起了不小的震动且市场反应相当好 7 月 L2 栋就已所剩无几, 销售情况非常乐观 阳光汇作为颇受市场关注和认可的南滨项目, 其项目区位 产品品质以及营销手法都很值得剖析

53 第三章区域市场 南岸区 4 区域位置 与和记黄埔南滨项目珊瑚水岸相邻, 位于 RBD 中央, 商业位置堪称一流阳光汇位于南滨路核心地段, 前部与和记黄埔南滨艇码头 南滨 1 码头及游艇俱乐部 2 分钟车程路商住区项目紧紧相连, 后端为发展中的南坪商圈至南坪商业中心,1 分钟车程至南桥头, 右侧紧靠与南滨路经济板块的连接带, 是南滨路不折不扣的阳光华庭成熟大社区, 并共享其完善配套 左侧为核心所在 1 米亲水接触重庆即将诞生的高档游南坪中心与南滨路的城市中心发展连接带, 地理位

54 置相当优越 阳光汇前面的南滨路, 将用五年时间打造成为中国首个 RBD( 游憩商业区 ) 重庆易居房地产研究所 位处江岸毗邻码头, 地理位置相当优越 它位于南滨路 风帆平台 正对面, 前端距南滨江岸仅 1 米, 江景夜景美不胜收 阳光汇开 发商 洋世达集团在阳光汇对面的黄葛晚渡 音乐平台下方修建了南滨 1 号码头, 这里将建成重 庆的豪华游艇码头 背依健康成熟的阳光华庭大社区 阳光汇的存在不是独立的, 它在生成之初就融入了阳光华庭大社区之中 阳光华庭大社区被南坪东路 南滨路 宏声路和即将建成的福红路四条主要交通干道所围合, 有着良好的交通环境, 密布着通往主城各区的公交线路 社区内已经建成 4 余 第三章区域市场 5 产品分析 : 项体育运动设施, 是重庆仅有的具备齐全健身运动设施的社区 经过多年的经营, 社区内部和周边的休闲会所 便利店 小超市 农贸市场等基本生活配套设施已十分成熟 南岸区 m2四房 12% m2两房 42% m2三房 46% 26 年 3 月开盘以来, 阳光汇推出了 49 多套房源, 大多数都是二房和三房, 其中 平方米的三房最多, 占了总量的 46%; 其次是 平方米的三房, 占总量的 42% ; 四房的比例为 12 % 由于是滨江楼盘, 该项目户型比较讲求住宅内部空间的小环境和住户社区的中环境以及外围城市大环境的相融与协调, 强调住宅空间的物理环境与住户心理环境的相互融合 即使在较低的楼层, 也有较好的观景效果, 具有较强的居住性

55 二房二厅双卫 ( 套内 m2 ) 三房二厅双卫 ( 套内 m2 ) 第三章区域市场 南岸区 6 营销分析 : 营销活动 3 月 25 日,3 号楼开盘推出一次性付款 9.5 折, 按揭 9.7 折, 免除五通费的优惠 4 月 15 日, 在南滨路举办的主题为 活于此 乐于此 的风筝节 6 月 18 日, 江尚组团绣江居开盘, 推出一次性付款 9.7 折, 分期 9.8 折, 按揭 9.9 折优惠 ; 免除五通费 契税 按揭 保险费 ; 持 VIP 卡优惠 1 元房款 7 月 8 日至 8 月 31 日, 推出了 火热夏季, 清凉回馈活动 活动期间, 洋世达集团所开发项目的所有新老业主可以到阳光汇销售中心领取清凉大礼包一份 另外购买阳光汇 3# 楼和江尚户型可获赠 3P 品牌柜机空调, 免除五通及税费和保险费, 还可获得抽取西藏游的机会 8 月 12 日,8 月 12 日 19 日 26 日三天在南滨路黄桷晚渡音乐广场举办冰雪节 阳光汇开盘以来, 营销活动大多以 南滨健康生活 为主题, 配以实实在在的优惠来吸引消费者, 不仅提升了自身的品牌形象, 性价比也随之提高 媒体推广 :

56 比例 报纸 投放频次 投放版面 频次 版面 晨报 % 49.3% 晚报 % 23.3% 时报 % 15.3% 商报 % 1.2% 渝报 % 1.9% 6 年以来该项目报媒广告投放共 62 次, 个版面 主要集中在发行量巨大影响力强的三大主流报媒 : 晨报 晚报 商报上, 其中晨报投放量最大, 共投放 26 次,26.5 个版面 合计 第三章区域市场 南岸区 三 区域市场专题 交通变革, 凸显南岸区新价值 ( 一 ) 投资近 3 亿元的石板坡长江大桥复线桥将于 9 月初竣工通车, 南坪往返渝中区的交通瓶颈将被打破, 南岸城市副中心的价值进一步凸显 其实, 26 年刚刚开始, 关于南岸交通改善的消息就不断传来 1 月 7 日, 南滨路二期通车, 该道路在打开了主城南大门的同时, 解决了困扰南岸发展的瓶颈问题 该交通要道将融侨半岛与南滨路一期连成一体, 大大提高了南部楼市与重庆三北区域楼市抗衡的水平 随后, 又有消息称, 菜园坝大桥主桥已经开始吊装, 大桥预计明年上半年就可通车, 届时, 从南坪到渝中区只需要两分钟 另外, 弹子石复线桥 茶园大桥 东水门大桥轻轨, 加上 渝黔高速 外环高速 鹅公岩大桥 大佛寺大桥以及连接渝中与南岸的空中索道 四通八达的立体交通网络将在南岸形成, 不仅突破堵点, 还使南岸与主城各区 周边区县的距离越来越近 东水门大桥为例, 连接渝中与南岸两地, 东水门大桥的建成将缓解石板坡长江大桥和菜园坝长江大桥的交通压力, 成为连接渝中与南岸之间的又一条快速通道, 尤其是上新街与东水门两地通行, 不需要再经过石板坡和菜园坝大桥绕行, 市民出行仅需 4 分钟便可抵达, 与现在相比, 至少可省时 2 分钟

57 慈母山隧道的修建, 则是南岸特别是茶园新区连接江北的又一重要通 道慈母山隧道为南山的第三条隧道建成后, 将与朝天门大桥相连, 届时 第三章区域市场 从茶园新区到江北只需 1 分钟 据了解, 慈母山隧道西起渝黔高速路黄桷湾立交, 东到南岸区峡口镇, 全长约 3.5 公里, 双南岸区 向 6 车道, 总投资在 5 亿元左右 据茶园新城区管委会负责人介绍, 目前该隧道工程所经过线路已完成勘测, 正委托设计单位进行设计, 预计在明年底开工, 建设工期在 2 年左右 目前, 从茶园新城区到江北, 需要绕道真武山隧道, 经弹子石过大佛寺大桥, 用时在 4 分钟左右 而慈母山隧道建成后, 西面将直接连接弹子石 CBD, 再与正在建设中的朝天门大桥相连, 从茶园新城区到江北的时间将缩短到 1 分钟 隧道的建设, 将江北 CBD 弹子石 CBD 茶园新城区三大城市中心, 贯穿在一条直线上, 将成为联动三大城市中心的主动脉之一, 实行三大城市中心区位优势的大整合, 为经济社会资源的全面整合创造了条 件 新兴的茶园新区现正打造三纵三横路网, 三纵即现有的经真武山隧道到南坪, 开建的南山隧道经上新街 东水门大桥 ( 拟建 ) 到渝中区, 将建的慈母山隧道经弹子石 朝天门大桥 ( 在建 ) 到江北区 三横则指刚刚通车的通江大道, 正在建设的绕城高速路, 以及拟建的从茶园立交到峡口镇的中环大道 三条纵向通道与三条横向通道相互连接, 形成循环与辐射相结合的网状交通系统, 将为茶园新城区构建起快速的进出通道 随着交通瓶颈的突破, 以及政府有序的规划, 使得南岸与各区的连系更为紧密, 南岸将会再次重重搅动重庆楼市的神经 交通的改善会吸引更多的

58 市民选择在南岸定居, 更会引来更多的开发商开发 投资 尽管在今年与去年同期相比, 南岸的平均地 价已由 64.6 万元 / 亩升至 万元 / 亩, 地价上 重庆易居房地产研究所涨, 并未影响到开发商进入南岸大量拿地的热情, 这从侧面也能看到开发商对于南岸巨大潜力的预见 第三章区域市场 南岸区 四 各区域分析 ( 一 ) 区域数据分析 1 供求比分析 8 月, 南岸区新增供应量为 4.78 万平方米, 新 增套数 931 套, 与上月相比新增体量大幅减少, 跌 幅达到 56.98%; 月成交量为 9.95 万平方米, 与上 月成交量相比, 微增 4.23% 本月南岸区成交量远 大于新增供应量, 反映前几月积下的市场存量在本 月正在不断被消化

59 25 年 8 月 -26 年 8 月南岸区商品住宅供求关系 万平方米 新增供应量 成交量 从整体走势来看, 今年 4 月 5 月常规放量和 成交高峰过后, 供应相对比较平稳 8 月受传统淡季影响供应量出现下滑, 部分存量房渐被消化, 但 从整个市场来看今年以来的供求基本平衡, 市场正在平稳发展 第三章区域市场 南岸区 2 供应量分析 本月南岸区在售住宅项目共 35 个 ( 以下分几 期开盘的项目均作为一个项目 ), 商业项目 7 个 本月有 1 个项目封盘 ; 新增 2 个住宅项目 ; 新增住 宅体量约 4.78 万平方米

60 25 年 8 月 -26 年 8 月南岸区住宅新增量走势 万平方米 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 25 年 8 月以来, 南岸区新增供应走势波动 振荡频繁,6 月 7 月现对较为平稳, 本月又出现 了较大幅度的下跌 本月的南岸楼市共 2 个新盘开 出,4.78 万方共 931 套产品入市 由于前两月供应 略大, 市场积存部分房源, 因此本月新增供应总量 出现了萎缩现象 第三章区域市场 南岸区 3 成交量分析 8 月, 南岸区的商品房成交总量为 1.84 万平 方米, 与上月相比出现了 7.98% 的下滑 本月商品 住宅的成交量为 9.95 万平方米, 约占商品房成交 总量的 91.86%; 商办类产品的成交量为.59 万平 方米, 占商品房成交总量的 5.43%; 其他类别产品 的成交量为.29 万平方米, 占商品房成交总量的

61 2.71% 重庆易居房地产研究所 其它 商办 住宅 与上月情况相比, 不论是成交量还是成交比例都出现了较大的变化, 住宅成交量小幅攀升, 所占份额月来越重 ; 商办类产品成交量大幅下跌, 所占比例名显减少 ; 其他类别产品成交量大幅攀升, 所占比例也出现微增 从成交量来看, 商品房住宅成交量小幅增长 ; 商办类成交量大幅下滑, 跌幅达到 升, 本月其他类别的成交量为 2936 平方米, 几乎是上月的两倍 ( 上月其他类别成交量为 1499 平方米 ) 从成交比例来看, 住宅所占比例由上月的 81.9% 上升到本月的 91.86%; 商办类产品所占的比例却由上月的 17.63% 下滑到本月的 5.43%; 其他类产品则由上月不足 2% 微增至 2.71% 71.67%; 其他类别产品的成交量又出现了大幅攀 第三章区域市场 南岸区 4 价格分析 8 月, 南岸区住宅成交均价为 3236 元 / 平方米, 与上月相比出现小幅下跌, 跌幅为 6.18% 本月存量房在成交总量中占了一定的比例, 存量房价格较一般新增楼盘略低, 直接影响到本月成交价格小幅下跌 扬, 成交均价由去年同期的 2735 元 / 平方米增至 3236 元 / 平方米, 年度增长率 18.32%, 说明南岸房价已经进入了快速增长时期 另外, 进期由于政策调整比较频繁, 成交价格上也变化较快波动相对较大 25 年 8 月以来南岸区成交价格不断波动上

62 25 年 8 月 -26 年 8 月南岸区成交均价走势图 元 / 平方米

63 第三章区域市场 巴南区 巴南区 一 关注市场 连续两月无新增供应 8 月, 巴南区仍无新增供应 对于市场胃纳有 限的巴南区, 国家政策出台以后, 开发商不敢轻举 区新增供应一路下滑,7 月 8 月连续两月出现零新 增 妄动, 大多采取观望或是试探的态度,5 月以来该 成交价格连续下滑 由于存量房和经济适用房两类低价房源的 大量成交, 在一定程度上拉低了整个区域的成交均 价 因此,8 月巴南区成交均价继续维持下滑趋势, 仅为 1874 元 / 平方米, 创下今年以来的最低记录 二 关注楼盘融汇半岛 1 项目简介融汇半岛项目, 位于重庆市巴南区李家沱街道西流沱地区 总占地约 3 亩, 总建筑面积约 26 万平方米 总投资达 6 亿元, 建成后将会成为重庆市南部的居住中心, 将近有 1 万的居民入 住 该项目的规划设计有机结合了区域自然与人文, 吸取了多重景观系统与国际化规划理念, 将项目规划为一座公园半岛, 休闲城邦 2 关注理由 26 年 8 月 17 日, 融汇半岛 凭借其 3 亩的恢弘气势, 以及 一轴 两带 三心 五园 的国际先进规划, 在由建设部主办的第五届中国国际住宅产业博览会 ( 简称住博会 ), 获得 住宅产业贡献奖 建筑规划金奖 这是继今年 6 月登顶 联合国生态环境住宅金奖 以来, 融汇半岛所获得的又一个权威级荣誉 接踵而来的业界殊荣, 预示了该项目所带来的地产变革必将引领重庆的城市革新

64 第三章区域市场 巴南区 3 融汇半岛规划特色 1) 一期规划 融汇半岛 项目一期位于半岛南部, 紧邻三环路和规划的外河坪公交枢纽总站, 对外交通极为便利 一期开发用地约 525 亩, 分为四个居住组团 2) 建筑形态 融汇半岛 一期建筑形态包括 :4-6 层的别墅级花园洋房 6 层多层 11 层小高层 18 层高层 3 层 loft 公寓 沿街商业 建筑分布错落有至, 3) 户型特色 融汇半岛 一期住宅总建筑面积约 38 万平方米, 户型涵盖 35 平方米的一房一厅一卫到 18 平方米的花园跃层, 并于沿街设置少量 6 平方米左右的 Loft 公寓, 采用双层挑高, 自由组合空间, 满足办公和个性化居家需求, 主力户型为 7 1 平方米的两房和三房, 面积紧凑使用, 采用全明设计, 有室外阳台或露台等设计元素, 尽可能保证了 4) 配套设施一期规划的公共配套设施非常齐全 商业配套包含休闲 娱乐 社区生活类商业等业态 ; 教育配套包括一所 36 班小学和一所 12 班幼儿园 ; 运动设施配套之一为紧邻一号地块占地 15 亩的体育公园 一所学校 一个商业集中区, 规划总建筑面积达 47 万平方米, 停车位 169 个 物业形态也比较多样, 并首次将 oft 的概念引入了重庆 l 景观的均好性 除了总价得到合理控制, 另外还突出了客厅及主卧的舒适性 底层私家花园 屋顶露台花园 景观阳台 落地外飘窗等诸多亮点 大户型还引入入户花园 空中花园 屋顶花园的设计, 使各种户型各具特色, 满足不同客户的需求 内设景观泳池 室外运动场所和儿童设施等, 之二为各居住组团内部开放空间设置的各种休闲 健身设施 ; 而一期营销中心将是未来的一期会所所在地, 内设健身房 棋牌室等功能, 结合体育公园成

65 为一期重要的配套设施 重庆易居房地产研究所 第三章区域市场 巴南区 5) 一轴 两带 三心 五园 融汇半岛 充分利用城市功能空白并发挥自身充分补给, 形成辐射全重庆的现代化娱乐 休闲 公园之城, 整座半岛规划渗入 欢乐半岛 的精神属性, 形成 一轴 两带 三心 五园 南北地形差异创造岛居生活 的主体规划格局, 并承担着商业 娱乐 休闲等多种活动功能, 与和谐居住与现代休闲有机相融, 打造一座阳光 欢乐 和谐生活的现代化半岛新城 一轴 中心景观轴 贯通半岛南北的项目主中轴, 既是一条景观大道, 也是一条商业主轴 在承担整个半岛城市景观形象 功能的同时发挥主干道的交通功能, 并且还是一条 具有浓郁现代风情的商业街 两带 欢乐共享带沿环高台地和滩涂地分界贯穿东西两向, 内聚优异生态资源, 将项目内部主要的公园设施如峡谷公园 宠物公园等有机串联 滨江休闲带重庆唯一保持原生态自然风貌的滨江休闲带, 将打造成为面向全市范围 具有居住 休闲 娱乐 度假等综合功能的城市休闲长廊 三心 社区商业中心整合半岛地形特征, 在半岛中央部分规划区域配套中心, 打造成为集多元功能为一体的综合组团 功能元素包括小学 中学 广场 车站 商场 娱乐 文化 会所 店面 山体公园等 滨江休闲中心沿江区域将休闲餐饮服务统筹设置, 塑造项目北部 片区的中心, 同时也成为辐射全市的餐饮 休闲娱乐商业集中地 基础服务中心在南部项目主入口区域形成基础服务中心, 并在道路两侧集中规划基础服务设施及项目前期的主要配套 五园 融汇半岛 在规划时将部分城市绿地分别根据 不同的功能 不同的客户需要, 充分丰富绿地的实 用功能, 打造成为在全市范围独有的体育公园 山 体公园 峡谷森林公园 水上乐园 宠物公园等, 并在各大公园内设置各具特色, 集观赏和实用于一 体的景观节点

66 第三章区域市场 巴南区 三 区域市场专题 龙洲湾新区不断崛起 目前很多人对 龙洲湾 这个地名还很陌生, 5 年后, 一座 5 平方公里左右的新兴生态园林城区, 将在这里崛起, 该城区的面积相当于渝中区的一半左右 龙洲湾新区位于长江之滨, 真武山下, 是李家沱组团与鱼洞组团的连接部 ; 东望南温泉旅游胜地, 南毗巴南区府所在地鱼洞, 西濒长江, 北以上界高速公路为界 ; 新区距重庆机场 38 公里, 重庆火车站 11 公里, 重庆港码头 15 公里, 市中心 12 公里 龙洲湾新区具有绝佳的区位优势 环境优势 交通优势 资源优势 产业优势 新区依山傍水 显山露水 濒山观水的山水园林城市特色尤为突出 整个新区总规划面积 1 平方公里 (15 亩 ), 分 A B 两个区各 5 平方公里, 规划区内有 5 亩生态景观公园,6 公里长亲水江岸,1 米景观艺术长廓, 时尚休闲广场等 总体布局突现自然山水格局, 基于自然地貌和植被条件的绿地系统和开放的空间整合各地块, 公园与长江沿线绿化景观为核心, 滨江景观与生态防护带呈弓状拥江展现 龙洲湾位于重庆南部的李家沱和鱼洞两城区之间, 它的开发建设, 将实现李家沱和鱼洞城区的对接与整合, 对扩大巴南城区规模 完善城市功能 优化城市结构 加快巴南区城镇化进程具有极为重要的作用, 将进一步改善巴南区的投资环境, 提升城市形象, 增强城市竟争力 龙洲湾新区以其便捷的交通 优越的区位 丰富的资源和成熟的开发条件, 为巴南区乃至重庆市的城市发展和经济建设提供有力的支撑, 在重庆市经济发展中处于重要的地位 随着巴南片区的开发, 龙洲湾作为巴南区与重庆中心城区联系的纽带, 成为新兴的热土, 备受关注 龙洲湾新区地处李家沱 鱼洞组团的连接处, 与南坪一起形成了主城南部地区经济发展的 金三角, 区位优势明显 新区现有两座公路桥连接交通, 南端始自鱼胡路, 西侧为长江水道, 东面临南北向渝黔高速公路, 北接上界高速公路, 到主城区仅需 2 分钟车程, 交通便利 而其西临长江, 东靠真武山脉, 依山傍水的独特位置, 使其在自然环境和资源上也有难以比拟的优势 据了解, 龙洲湾新区将经过 8 年的时间, 建设一座 1 平方公里 可容纳 1 万人, 融 江 城 山 一体的生态园林城区 从而整体上提升巴南房地产形象, 进一步拉动巴南房地产业的发展 正是由于龙洲湾新区所具有的独特优势, 越来越多的开发商选择在这里开发项目 据了解, 整个龙洲湾建设预计投入资金 2 亿元人民币, 其中基础设施建设 2 亿, 主要由政府财政融资解决, 二级房地产开发投资 18 亿元, 由开发商出资完成建设 如此庞大的市场让在重庆谋求发展的房地产开发商兴奋不已 申烨 太阳城正是看准了其地理位置优势 交通便捷以及较大的升值空间, 而帝豪 巴南印象则是看中了龙洲湾新区开发潜力巨大才选择该区域的 此外, 麒龙小区 滨江花园 香林华府等一大批楼盘的出现, 让人直接感受到了新区大举开发的步伐

67 目前, 龙海大道和龙洲大道两条高标准 高档 次的城市快速干道和景观大道已建成通车 ; 巴南区 政府行政办公楼 区公安分局指挥中心 区法院审 重庆易居房地产研究所判庭综合楼等高楼工程也已过半 ; 典雅 龙洲港湾 明华 龙洲港湾 一城 龙洲项目等一大批高尚商住楼盘, 也在加紧建设当中 第三章区域市场 巴南区 作为一座新兴的生态园林社区, 龙洲湾对巴南 楼市的带动是不可限量的 这里有近 1 万平方 米的住宅开发量, 相当于 8 个南坪楼市现在的放量 ; 这里连接巴南与主城区, 成为重要的枢纽 今后 更多外区人来巴南居住, 或许龙洲湾将是一个诱惑 难挡的生态人居社区 四 区域市场解析 1 供求分析 25 年 8 月 -26 年 8 月巴南区商品住宅供求关系 万平方米 新增供应量 成交量 月, 巴南区仍无新增供应, 月成交量为 4.94 万平方米 供应方面, 由于国家政策调整之后开发商更为谨慎, 加之该区 月的连续放量的市场积存, 导致本月继续 7 月的零供应 成交方面, 本月该区成交量 4.94 万方, 较上月出现 22.45% 的下跌 对常规放量高峰 金九银十 的期待, 加重了购房者的观望情绪, 也直接导致了本月成交量的下滑

68 第三章区域市场 巴南区 2 供应量分析 目前本区共有 19 个项目在售 ( 分几期开盘的 楼盘做为一个项目 ), 其中住宅项目 14 个 ( 不包含 已封盘的 日月山庄 别墅部分 ); 商业 + 住宅项目 1 个 ( 理想国 ) 25 年 8 月 -26 年 8 月巴南区住宅新增供应走势 月 9 月 1 月 11 月 12 月 26 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 8 月, 巴南区继续维持上月的零供应 在国家政策出台以后, 开发商大多采取观望或是试探的态度 从整体走势来看, 去年年末的大规模放量, 使得今年整个市场复苏速度相当慢, 直到 4 月才出现新增,5 月政策出台开发商更为谨慎, 供应量随之 大幅下滑, 近两月该区出现了无新增供应的情况 今年以来市场受到政策调整的影响, 新增总量仅为 6.14 万方, 与去年同期相差甚远, 估计 9 月 1 月会有大量的新产品面市

69 第三章区域市场 巴南区 3 成交量分析 8 月, 巴南区商品房成交总量为 5.22 万平方米, 较上月出现了 2.79% 的下滑 其中, 商品住宅成交量为 4.94 万平方米, 占商品房成交总量的 94.64%; 商办类成交量为.28 万平方米, 占商 与上月相比, 住宅和商办类产品成交量有所减少, 其主要原因是消费者对 9 月 1 月的期待加重观望的情绪, 希望在稍后选择余地较大的情况下 淘 到更为中意的产品 品房成交总量的 5.36% 万平方米 25 年 8 月 -26 年 8 月巴南区商品房市场成交情况 其它 商办 住宅

70 第三章区域市场 巴南区 4 价格分析 8 月, 巴南区成交均价为 1874 元 / 平方米, 维 持上月下滑趋势, 跌幅为 14.8%, 并且创下今年 以来的该区成交均价的最低记录 巴南区成交价格 连续下跌, 其原因主要是成交房源中, 存量房和经 济适用房两类价格相对较低的房源占了绝大多数, 在一定程度上拉低了整个区域的成交均价 25 年 8 月 -26 年 8 月巴南区成交均价走势图 元 / 平方米

71 第六章区域市场 江北区 江北区 1 关注市场江北区 8 月 环比变动 供应量 1287 平方米 294% 成交量 平方米 54.9% 成交均价 258 元 / 平方米 19.6% 从江北区各板块主力楼盘成交情况来看, 成交均价出现了一定幅度上升 板块主力楼 盘成交均价与江北区整体成交均价差异显著, 主要是因为本月江北区的金桂花园 港航花园等含有拆迁安 置房的项目成交体量大, 价格较低所致 江北区各板块形成了冷热不均, 发展不平衡等现象 石马河板块 8 月仅成交 25 套, 与五里店 25 多套的成交量相比, 差距显著 北滨路重点项目华宇 北国风光隆重开盘亮相, 销售场面火爆 截至 8 月 15 日, 销售现场对外宣称 已销售 329 套, 成交金额 1.1 亿元 观音桥板块 月观音桥板块主力楼盘成交量价走势 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 成交量 ( m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 8 月份, 观音桥板块主力楼盘成交量为 平方米, 与 7 月分相比, 环比增加 34% 8 月份成交均价比上月下降 9.3 个百分点, 降为 3786 元 / 平方米 从潜在供应情况来看, 观音桥下月将有金鹏 北城旺角 富悦阳光开盘, 改板块值得密切关注

72 第六章区域市场 江北区 2 关注楼盘华美 御景天成 1 经济指标项目名称 华美 御景天成 所属区域板块 观音桥板块 物业地址 重庆江北五黄路黄泥磅 ( 皇冠自由城对面 ) 物业总面积 22 万m2 ( 二期 :3.2 万m2 ) 总户数 15 户 ( 二期 :351 户 ) 容积率 5.5 绿化率 48% 建筑形态高层开盘日期 一期 : 二期 : 主力房型二房 :68-8 m2销售价格 36 元 / m2 ( 套内均价 ) 开发商重庆华美地产发展有限公司广告代理 HBB 高戈广告 作为五黄社区 25 年标志性楼盘, 本案受到 市场密切关注 曾获 25 年中国经典人居 1 大名 盘 25 中国城市新地标 1 大名盘 一期于 开盘, 共 922 户 ; 二期 开盘, 共 351 户, 二房为其主打户型 本次二期推出的为 28 层的 2 号楼天怡阁和 32 层的 5 号楼天雅阁 华美 御景天成效果图及项目实景图 2 量价变化 成交量价走势图 成交套数成交均价 ( 元 / m2 )

73 第六章区域市场 江北区 从 25 年 12 月开盘以来, 御景天成成交量走势非常明显, 开盘当月与 26 年 1 月成交量都为 41 套, 但成交均价不涨反跌 春节月, 整个房地产市场都进入冬眠状态, 本案也仅成交 11 套 随着 5 月春季房交会的到来, 本案月成交达到 67 套, 迎来最大的销售高潮 但步入夏日销售淡季后,7 8 月份的销售量都在 2 套以下 虽然 8 月加推了二期 2 号楼和 5 号楼, 但销售业绩并不十分理想 成交均价也一路走低 8 月成交均价达到 3675 元 / m2的低谷, 与六月成交最高价 384 元 / m2相比, 下跌了 4.3% 3 营销广告分析 媒体投放走势图 投放次数 投放版面 ( 版 ) 开盘前期, 本案也进行了大量的广告轰炸, 但步入春节销售淡季, 本案几乎停止了广告投放 在房交会前期, 本案有 12.5 个版面的广告投放, 达到最高峰 前几个月广告投放频次和投放版面几乎持平, 都为整版投放 但随着销售进度的推进, 近三个月的广告投放多为半版 本案宣传力度最强的是对楼盘形象进行推广, 而不是产品本身 除了 6 年 7 月利用香港 迪尼斯游来进行促销外, 没有其它形式的活动促销 从广告投放效果来看, 本案广告投放高峰期为开盘前期和房交会前期, 销售量相应攀升属于正常现象 8 月广告投放多于 7 月, 主要是因为二期的 2 5 号楼正式对外推出, 但销售量却没有得到提升 可见, 广告效应并没有得到充分体现 4 产品分析 房型 套数 面积 ( m2 ) 比重 一房 % 二房 % 三房 % 四房 % 本案已推出房屋套数为 1273, 其中一期 922 套, 二期 351 套 一期主打户型为一房, 二期主打户型为二房 在所有房型中,8 平方米以下的中小户型占了 61% 的比重, 与邻近的同创国际相比, 具有明显的低总价竞争优势, 该房型配比基本符合区域市场的消费需求