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1 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目 资产评估报告 苏华评报字 [2017] 第 139 号 江苏华信资产评估有限公司 二 一七年六月一日

2 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 目录 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换 涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告目录 资产评估师声明... 1 资产评估报告摘要... 2 资产评估报告正文... 5 一 委托方 产权持有单位及其他评估报告使用者... 5 二 评估目的... 6 三 评估对象和评估范围... 6 四 价值类型和定义 五 评估基准日 六 评估依据 七 评估方法 八 评估程序实施过程和情况 九 评估假设 十 评估结论 十一 特别事项说明 十二 评估报告使用限制说明 十三 评估报告日 江苏华信资产评估有限公司 I

3 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 目录 资产评估报告附件 1 与评估目的相对应的经济行为文件 2 委托方及产权持有单位法人营业执照 3 评估对象涉及的主要权属证明资料 4 委托方和相关当事方的承诺函 5 签字资产评估师的承诺函 6 评估机构资格证书及法人营业执照 7 签字资产评估师资格证书 8 资产评估业务约定书 9 资产评估明细表 江苏华信资产评估有限公司 II

4 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 声明 资产评估师声明 一 我们在执行本资产评估业务中, 遵循相关法律法规和资产评估准则, 恪守独立 客观和公正的原则 ; 根据我们在执业过程中收集的资料, 评估报告陈述的内容是客观的, 并对评估结论合理性承担相应的法律责任 二 本评估机构及资产评估师与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系 ; 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见 三 评估对象涉及的资产清单由委托方申报并签章确认 ; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 四 资产评估师已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查 ; 已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验, 并对已经发现的问题进行了如实披露 五 我们出具的评估报告中的分析 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设 限定条件 特别事项说明及其对评估结论的影响 江苏华信资产评估有限公司 1

5 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 摘要 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目 资产评估报告摘要 苏华评报字 [2017] 第 139 号江苏瀚瑞投资控股有限公司 : 江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托, 根据有关法律 法规和资产评估准则, 本着独立 公正 科学 客观的原则, 采用收益法和成本法, 对江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产于评估基准日 2017 年 3 月 31 日时的市场价值进行了评估, 现将资产评估情况报告如下 : 1 经济行为: 根据 2017 年 4 月 11 日江苏瀚瑞投资控股有限公司集团办公会第 11 号 会议纪要, 会议同意对大港股份资产置换项目进行立项 镇江新区城市建设投资有限公司于 2017 年 4 月 18 日召开的 股东会决议, 会议同意将其持有的镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢投资性房地产资产与大港股份进行置换 2 评估目的: 为江苏瀚瑞投资控股有限公司资产置换提供价值参考 3 评估对象: 为江苏瀚瑞投资控股有限公司资产置换涉及的投资性房地产于评估基准日的市场价值, 属于单项资产评估 4 评估范围: 江苏瀚瑞投资控股有限公司持有的大港港南路 300 号 15 幢 16 幢 17 幢 18 幢 19 幢 20 幢房地产 ( 总建筑面积 59,688.73m 2, 土地使用权 m 2 ) 和其控股子公司镇江新区城市建设投资有限公司持有的镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢房地产 ( 总建筑面积 58,765.94m 2, 土地使用权 m 2 ) 5 价值类型: 市场价值 6 评估基准日: 2017 年 3 月 31 日 7 评估方法: 采用了收益法和成本法评估, 并选用的收益法评估结果作为最终评估结论 8 评估结论: 经评估, 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投 江苏华信资产评估有限公司 2

6 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 摘要 资性房地产于评估基准日的市场价值为人民币 41, 万元, 大写人民币 : 肆亿 壹仟伍佰零玖万柒仟肆佰元整 江苏瀚瑞投资控股有限公司持有的大港港南路 300 号 15 幢 16 幢 17 幢 18 幢 19 幢 20 幢房地产于评估基准日的市场价值为人民币 16, 万元, 大 写人民币 : 壹亿陆仟柒佰零叁万柒仟柒佰元整 镇江新区城市建设投资有限公司持有的镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢房地产于评估基准日的市场价值为人民 24, 万元, 大写人民币 : 贰亿肆仟捌佰零伍万玖仟柒佰元整 本报告的评估结论均包含增值税, 我们未考虑可能存在的与委评房地产有关的 负债事项对评估结论的影响 9 评估结论使用有效期 本评估报告仅为本评估报告中描述的经济行为提供价值参考 其评估结论的使 用有效期为一年, 即 :2017 年 3 月 31 日至 2018 年 3 月 30 日 表 : 10 对评估结论产生影响的特别事项说明 (1) 基准日时委评范围内有 平方米房地产涉及租赁事项, 具体如下 房屋名称 租赁建筑面积 ( 平方米 ) 租赁期限 大港港南路 300 号 16 幢 大港港南路 300 号 18 幢 大港港南路 300 号 19 幢 四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢 58, 本次评估对租约内租金以合同约定金额为准, 租约外租金采用市场客观租金, 本评估结论已考虑上述租赁事项对评估结果影响 (2) 江苏瀚瑞投资控股有限公司持有的大港港南路 300 号 6 项合计 平 方米房地产已抵押给中国民生银行股份有限公司镇江支行, 抵押期限自 2017 年 3 月 10 至 2018 年 3 月 10 日, 担保债权的数额为 9000 万元 至评估基准日上述抵押事项 尚未解押, 本次评估未考虑该抵押事项对评估结论的影响 (3) 镇江新区城市建设投资有限公司持有的镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 江苏华信资产评估有限公司 3

7 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 摘要 幢 10 幢 11 幢房地产已抵押给中国光大银行股份有限公司南京分行, 抵押期限自 2015 年 5 月 21 日至 2025 年 5 月 20 日, 抵押金额 7925 万元 至评估基准日上述抵押事项尚未解押, 本次评估未考虑该抵押事项对评估结论的影响 以上内容摘自资产评估报告, 欲了解本评估项目的全面情况, 请认真阅读资产评估报告书正文全文 江苏华信资产评估有限公司 4

8 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目 资产评估报告正文 苏华评报字 [2017] 第 139 号一 绪言江苏华信资产评估有限公司接受江苏瀚瑞投资控股有限公司的委托, 根据有关法律 法规和资产评估准则, 本着独立 公正 科学 客观的原则, 采用收益法和成本法, 对江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产于评估基准日 2017 年 3 月 31 日时的市场价值进行了评估, 现将资产评估情况报告如下 二 委托方 产权持有单位及其他评估报告使用者 ( 一 ) 委托方及产权持有单位一名称 : 江苏瀚瑞投资控股有限公司统一社会信用代码 : X9 类型 : 有限责任公司 ( 国有独资 ) 住所 : 镇江新区大港镇通港路东 ( 金港大道 98 号 ) 法定代表人 : 王东晓注册资本 : 万元整成立日期 :1993 年 05 月 26 日营业期限 :1993 年 05 月 26 日至 ****** 经营范围 : 辖区内国有资产的经营 管理 ; 对外投资 ; 土地批租 ; 投资开发 ; 房屋租赁 ; 咨询服务 ; 土石方工程施工 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ( 二 ) 产权持有单位二名称 : 镇江新区城市建设投资有限公司统一社会信用代码 : H 类型 : 有限责任公司 江苏华信资产评估有限公司 5

9 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 住 所 : 镇江新区大港通都雅寓 1 幢 法定代表人 : 王谊注册资本 : 万元整成立日期 :1992 年 12 月 07 日营业期限 :1992 年 12 月 07 日至 ****** 经营范围 : 房地产开发 ; 筹集城市建设资金, 对城市基础建设项目的投资, 土地开发, 城市基础设施建设施工 ; 房屋租赁 ; 水利工程建设 ; 自动化设备和电器设备的生产 销售 ; 充电设施建设, 提供充电服务 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ( 三 ) 委托方与产权持有单位的关系本次评估的委托方为江苏瀚瑞投资控股有限公司, 产权持有单位分别为江苏瀚瑞投资控股有限公司 镇江新区城市建设投资有限公司, 委托方与产权持有单位一为同一单位, 委托方为产权持有单位二的控股母公司 ( 四 ) 业务约定书约定的其他报告使用者除委托方外, 其他的评估报告使用者还包括该经济行为所必须涉及的其他相关当事方 国有资产监督及管理部门及依据国家法律 法规规定的需报送的相关部门 三 评估目的根据 2017 年 4 月 11 日江苏瀚瑞投资控股有限公司集团办公会第 11 号 会议纪要, 会议同意对大港股份资产置换项目进行立项 镇江新区城市建设投资有限公司于 2017 年 4 月 18 日召开的 股东会决议, 会议同意将其持有的镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢投资性房地产资产与大港股份进行置换 本项目评估目的是为江苏瀚瑞投资控股有限公司资产置换提供价值参考 四 评估对象和评估范围 1 评估对象: 为江苏瀚瑞投资控股有限公司资产置换涉及的投资性房地产于评估基准日的市场价值, 属于单项资产评估 2 评估范围: 江苏瀚瑞投资控股有限公司持有的大港港南路 300 号 15 幢 16 江苏华信资产评估有限公司 6

10 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 幢 17 幢 18 幢 19 幢 20 幢房地产 ( 总建筑面积 59,688.73m 2, 土地使用权 m 2 ) 和其控股子公司镇江新区城市建设投资有限公司持有的镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢房地产 ( 总建筑面积 58,765.94m 2, 土地使用权 m 2 ) 上述委托评估范围具体明细由委托方申报, 与本次经济行为所涉及的评估范围完全一致 本次委评的投资性房地产共 10 项, 建筑面积合计 118, 平方米, 分布在两处, 具体情况如下 : 第一处 : 镇江大港港南路 300 号 ( 共 6 项 ) (1) 权益状况委评房地产为镇江大港港南路 300 号 15 幢 16 幢 17 幢 18 幢 19 幢 20 幢共 6 项, 江苏瀚瑞投资控股有限公司已领取 ( 苏 )2016 镇江市不动产权第 号 不动产权证 不动产单元号 GB00019F , 权利类型为房屋所有权, 权利性质为其它, 房屋建筑面积合计 平方米, 用途为工业 ; 宗地面积 平方米, 权利类型为国有建设用地使用权, 权利性质为出让, 用途为工业用地, 出让终止日期 2063 年 03 月 04 日 委评 6 项合计 平方米房地产于评估基准日涉及抵押事项, 抵押权人为中国民生银行股份有限公司镇江支行, 抵押期限自 2017 年 3 月 10 至 2018 年 3 月 10 日, 担保债权的数额为 9000 万元 委评的 6 项房地产中有 平方米房地产于评估基准日涉及租赁事项 具体情况如下 : 房屋名称租赁建筑面积 ( 平方米 ) 租赁期限 16 幢 幢 幢 (2) 区位状况 委评房地产位于镇江新区中小企业园内, 周边有新能源产业园 绿色化工材 料产业园和综合保税区, 工业集聚规模较高 ; 区域内有港南路 镇澄路 北山路 等交通主次干道, 距泰镇高速入口约 13 公里, 对外交通状况一般, 基础设施完 江苏华信资产评估有限公司 7

11 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 备度较高 ; 距最近的西葛村西站公交站点约 250 米, 有 3 条公交线路通过, 交通便捷度较优 ; 周边的酒楼 银行 医疗等公共配套设施完备度一般 ; 自然环境一般 (3) 实物状况委评房地产共 6 项, 均建成于 2011 年, 均为钢混结构, 具体情况如下 : 15 幢 16 幢, 为工业厂房, 建筑面积分别为 平方米 平方米, 均为三层, 层高均为 4.6 米 房屋外墙砖饰面, 安装铝合金窗, 室内砼地面, 内墙及天棚乳胶漆刷白, 动力电, 设置 1 部货梯 17 幢 18 幢, 为临街的复合型工业厂房, 集办公生产用途, 建筑面积分别为 平方米 平方米, 总层数均为地下一层 地上五层 其中地下一层为人防车库, 层高约 3 米 ; 地上为办公及生产用途, 一层层高为 4.6 米, 二至五层均为 4.1 米 房屋外墙为石材和外墙砖饰面, 安装铝合金窗, 室内主要为砼地面 部分为地砖地面, 内墙及天棚乳胶漆刷白, 动力电, 均设置 1 部货梯 19 幢, 为办公楼, 建筑面积 平方米, 总层数为地下一层 地上六层, 其中地下一层为人防车库, 层高约 3 米 ; 地上二六层为办公, 一层层高 4.6 米, 二层层高 4.0 米, 三至五层层高为 3.4, 六层层高为 3.6 米 房屋外墙为石材饰面, 安装铝合金窗, 室内地砖地面 内墙乳胶漆刷白, 天棚吊顶, 水电卫设施齐全, 设置 2 部电梯 20 幢, 为门卫, 建筑面积 平方米, 一层, 层高 3.3 米 房屋外墙砖饰面, 铝合金窗, 室内水泥地面, 内墙及天棚乳胶漆刷白, 水电齐全 评估基准日上述房地产维护状况较优 第二处 : 镇江新区四平山路 6 号 ( 共 4 项 ) (1) 权益状况委评房地产为镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢共 4 项, 镇江新区城市建设投资有限公司均已领取房屋所有权证, 证载建筑面积合计 平方米, 规划用途为厂房 委评 4 项房产所占宗地已由镇江新区城市建设投资有限公司领取了 镇国用 (2013) 第 号 国有土地使用证, 地号为 , 地类 江苏华信资产评估有限公司 8

12 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 ( 用途 ) 为工业用地, 使用权类型为出让, 使用权面积为 平方米, 出让终止日期 2063 年 09 月 27 日 委评 4 项房地产于评估基准日全部涉及抵押担保事项, 抵押权人为中国光大银行股份有限公司南京分行, 抵押期限自 2015 年 5 月 21 日至 2025 年 5 月 20 日, 抵押金额 7925 万元 委评 4 项房地产于评估基准日涉及租赁事项 四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢房地产整体出租给镇江大学科技园发展公司, 租赁期限自 2015 年 1 月 1 日起至 2017 年 12 月 31 日 (2) 区位状况委评房地产位于镇江新区智能装备园, 周边有华港科技产业园 鑫鼎茂工业园 潘宗村由由工业园, 工业集聚规模较高 ; 区域内有经七路 四平山路 扬帆路等交通主次干道, 距沪宁高速入口约 6.5 公里, 对外交通状况较优, 基础设施完备度较高 ; 距最近的智能装备园公交站点约 300 米内, 有 2 条公交线路通过, 交通便捷度一般 ; 周边的酒楼 银行 医疗等公共配套设施完备度一般 ; 自然环境一般 (3) 实物状况委评房地产共 4 项, 均建成于 2014 年, 均为钢混结构, 具体情况如下 : 8 幢, 复合型工业用房, 集办公生产用途, 建筑面积为 平方米, 为地上十二层, 一层层高 6.3 米, 二层至十二层层高均为 4.0 米 房屋外墙石材饰面, 安装铝合金窗, 室内砼地面, 内墙及天棚乳胶漆刷白, 水电卫设施齐全, 设置 5 部电梯 9 幢, 复合型工业用房, 集办公生产用途, 建筑面积 平方米, 为地上五层, 一层层高为 6.3 米, 二层层高 5 米, 三层至五层均为 3.9 米 房屋外墙为石材饰面, 安装铝合金窗, 室内主要为砼地面, 内墙及天棚乳胶漆刷白, 动力电, 设置 2 部货梯 10 幢 11 幢, 复合型工业用房, 集办公生产用途, 建筑面积分别为 平方米 平方米, 均为地上五层, 一层层高为 6.3 米, 二层层高 5 米, 三层至五层均为 3.9 米 房屋外墙均为石材饰面, 均安装铝合金窗, 室内均为砼地面, 内墙及天棚均为乳胶漆刷白, 动力电, 均设置 2 部货梯 江苏华信资产评估有限公司 9

13 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 评估基准日上述房地产维护状况较优 五 价值类型和定义根据 资产评估价值类型指导意见, 当资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时, 资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型 根据本项目评估目的, 本报告选用了的市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 六 评估基准日 ( 一 ) 评估基准日的确定本次选定的评估基准日为 2017 年 3 月 31 日 该基准日由委托方确定 评估中所采用的价格标准为评估基准日的价格标准, 评估结果为委评资产在评估基准日所表现的市场价值 ( 二 ) 确定评估基准日所考虑的主要因素 1 评估基准日采用与评估目的所对应的经济行为的计划实施尽可能接近的日期, 使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义, 以利于评估结论有效服务于评估目的 2 评估基准日采用与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期尽可能接近的会计报告日, 使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产的情况, 以利于评估人员进行系统的现场调查 收集评估资料等评估工作的开展 六 评估依据本次资产评估的主要依据有 : ( 一 ) 经济行为依据 1 江苏瀚瑞投资控股有限公司集团办公会第 11 号 会议纪要 ; 2 镇江新区城市建设投资有限公司的 股东会决议 ( 二 ) 法律法规依据 1 中华人民共和国企业国有资产法 (2008 年 10 月 28 日中华人民共和国 江苏华信资产评估有限公司 10

14 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 主席令第 5 号 ); 2 企业国有资产评估管理暂行办法 ( 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号 ); 3 财政部第 14 号令 国有资产评估管理若干问题的规定 ; 4 国有资产监督管理委员会 财政部第 3 号令 企业国有产权转让管理暂行办法 ; 5 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知 ( 国资委产权 [2006]274 号 ); 6 国务院国有资产监督管理委员会 关于印发 企业国有资产评估项目备案工作指引 的通知 ( 国资发产权 号 ); 7 中华人民共和国土地管理法 (2004 年 8 月 28 日起施行 ); 8 中华人民共和国城市房地产管理法 (2007 年 8 月 30 日第十届全国人大常委会第 29 次会议修正 ); 9 中华人民共和国城乡规划法 (2007 年 10 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,2008 年 1 月 1 日施行 ); 10 中华人民共和国物权法 (2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 ); 11 其他相关的法律 法规文件 ( 三 ) 评估准则依据 1 财政部财企字[2004]20 号关于印发 资产评估准则 基本准则 和 资产评估职业道德准则 基本准则 的通知及附件 ; 2 中国资产评估协会中评协[2007]189 号关于印发 资产评估准则 评估报告 等 7 项资产评估准则的通知和 资产评估准则 评估报告 资产评估准则 评估程序 资产评估准则 业务约定书 资产评估准则 工作底稿 资产评估准则 不动产 和 资产评估价值类型指导意见 ; 3 中国注册会计师协会 2003 年 ( 会协 [2003]18 号 ) 关于 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ; 4 中国资产评估协会中评协[2008]217 号关于印发 企业国有资产评估报告指南 ; 江苏华信资产评估有限公司 11

15 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 5 中评协[2012]248 号 资产评估职业道德准则 独立性 ( 四 ) 权属依据 1 房屋所有权证 及 不动产权证书 ; 2 国有土地使用证 ( 五 ) 取价依据 1 委托方提供的委评房地产的租赁合同等资料; 2 评估人员收集的类似区域相同用途房地产的市场租赁交易案例等相关资料 ; 3 江苏省建设工程费用定额(2014) ; 4 江苏工程建设材料价格信息 (2017 年 4 期 ); 5 江苏省工程造价信息网公布的标准工程及典型工程造价指数; 6 镇江市国土资源局公布的一级土地市场出让成交信息; 7 评估人员对委评房地产的实地勘察工作记录及其他相关资料 七 评估方法 1 评估方法的介绍房地产评估方法一般有市场法 收益法 成本法等 (1) 市场法 : 是通过广泛收集同等或类似地段的相同用途的房地产的市场交易案例, 从中选取 3 个可比实例, 建立价格的可比基础, 然后进行交易情况 交易日期 区位状况 权益状况 实物状况的修正, 然后综合评估, 得出委评房地产市场价值 其适用公式 : 市场价值 = 可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区位状况修正系数 权益状况修正系数 实物状况修正系数 (2) 收益法 : 收益法是通过估计房地产每年的潜在总收益, 减去空置 拖欠租金的损失和所需上交的各项税费以及管理房屋所需要的维修 管理 保险费等带来的收益, 计算出每年的纯收益, 按照一定的资本化率得出房地产的评估值 其中 : 对租约期内采用合同约定的租金计算纯收益 ; 租约期外采用市场客观租金, 即按评估基准日时同一区域 类似用途的市场租金并同时考虑上涨幅度及通货膨胀率, 测算租约期外租金计算纯收益 江苏华信资产评估有限公司 12

16 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 其适用公式为 : m n m Ai A (1 s) P 1 (1 r) m n m i 1 (1 r) r s (1 r) 其中 :P 为房地产总价值 ;m 为剩余租约年限 ;r 为房地产资本化率 ; A i 为租约期内房地产净收益 ;s 为房地产的年收益递增率 ; n 为房地产的收益年期 ;A 为租约外第一年净收益 (3) 成本法 : 其本质是以在评估基准日时房地产的重新开发土地及建设成本为导向求得房地产的价值或价格的方法 技术路线 : 首先搜集有关途出让土地取得及房地产开发建设的成本 税费 资金成本 利润等资料, 然后测算房地产的土地取得成本及建筑物重置价值, 最后扣除相应的折旧求取市场价值 其适用公式为 : 房地产价值 = 土地取得成本 + 建设成本 + 管理费用 + 销售费用 + 资金成本 + 开发利润 + 销售税金 - 建筑物折旧 2 评估方法的选择及理由委评房地产为建在工业用地上复合型工业厂房, 基准日时部分房地产已出租 我们在对其进行实地勘察和对类似房地产调查后, 认真分析了影响委评房地产价值的相关因素, 考虑到目前与委评房地产所处地段 结构 用途相近的房地产交易实例较少, 故无法采用市场法评估 ; 考虑到与委评房地产所处地段 结构 用途相近的房地产租赁市场较活跃, 客观租金也易于收集, 故可采用收益法评估 ; 委评房地产均为工业用途, 我们可以收集到相关土地取得及房地产开发建设的成本 税费 资金成本等资料, 故也适用成本法进行评估 综合上述, 本次评估我们采用收益法和成本法 八 评估程序实施过程和情况根据国家现行有关资产评估的政策和法规规定, 实施了如下的评估程序 : 1 评估准备阶段与委托方进行充分沟通, 明确了评估报告使用者 评估范围和评估基准日 评估目的等, 并制订出资产评估工作计划 2 现场核实与评估阶段根据评估业务的具体情况对委评房地产进行必要的勘察, 包括对委评房地产 m 江苏华信资产评估有限公司 13

17 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 进行的现场勘察, 了解资产的开发建设状况 使用及租赁状况 搜集房地产租赁合同 类似房地产的租赁交易价格 周边的地价信息 房屋工程造价等价格资料, 依据所搜集的资料, 对委评资产进行因素分析 评定估算, 得出委评资产于评估基准日的初步结果 3 编制和提交资产报告在执行必要的资产评估程序 形成资产评估结论后, 按规范编制资产评估报告, 经三级审核后, 向委托方提交正式的资产评估报告 九 评估假设 1 交易假设: 假定所有待评估资产已经处在合法交易过程中, 根据待评估资产的交易条件模拟市场进行评估 ; 2 公开市场假设: 指充分发达与完善的市场条件, 是一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场, 在这个市场上, 买者和卖者的地位是平等的, 彼此都有获得足够市场信息的机会和时间, 买卖双方的交易行为都是自愿的 理智的而非强制, 或者不受限制的条件下进行 ; 3 持续使用假设 : 持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定 首先被评估资产正处于使用状态, 其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去 在持续使用假设条件下, 没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件, 其评估结果的使用范围受到限制 4 假设委托方提供的与评估相关的房地产产权证明等全部资料是真实 合法和完整的, 没有未揭示的影响被评估资产的重大事项 ; 5 假定国家现行的有关法律 法规及方针政策无重大变化; 预期未来没有新的对房地产使用产生重大有利或不利影响的法律法规颁布 ; 6 无其他不可预测和不可抗力因素对委评资产造成的重大不利影响 本报告结论只有在上述评估假设成立的前提下可以使用, 当上述条件发生变化时, 评估结果一般会失效 十 评估结论 1 收益法评估结果经采用收益法评估, 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资 江苏华信资产评估有限公司 14

18 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 性房地产于评估基准日的市场价值为 41, 万元, 大写人民币 : 肆亿壹仟伍佰零玖万柒仟肆佰元整 2 成本法评估结果经采用成本法评估, 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产于评估基准日的市场价值为 32, 万元, 大写人民币 : 叁亿贰仟叁佰捌拾柒万壹仟壹佰元整 3 两种方法评估结果的差异分析我们采用收益法的评估结论和采用成本法的评估结论差异 9, 万元, 差异率 21.98% 差异主要原因是 : 成本法是测算房地产的土地取得成本及建筑物重置价值, 最后扣除相应的折旧求取市场价值, 反映的是从成本途径得出的委评房地产的重置现值 ; 收益法是通过估计委评房地产每年的纯收益, 按照一定的资本化率得出委评房地产的市场价值, 反映的是委评房地产持续使用前提下的未来收益价值, 因此两者存在差异 4 评估结论的选取我们在采用成本法时, 房地产的成本法评估结果不能反映完全房地产未来获利能力, 故成本法的评估结果相对房地产的市场价值会存在较大差距 ; 而采用收益法评估时, 我们收集了委评房地产的租赁合同以及市场客观租金等相关数据, 数据可靠真实, 故本次评估我们选取收益法的评估结论作为最终的评估结论 即 : 苏瀚瑞投资控股有限公司持有的大港港南路 300 号 15 幢 16 幢 17 幢 18 幢 19 幢 20 幢房地产和其控股子公司镇江新区城市建设投资有限公司持有的镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢房地产于评估基准日的市场价值为 41, 万元, 大写人民币 : 肆亿壹仟伍佰零玖万柒仟肆佰元整 江苏瀚瑞投资控股有限公司持有的大港港南路 300 号 15 幢 16 幢 17 幢 18 幢 19 幢 20 幢房地产于评估基准日的市场价值为人民币 16, 万元, 大写人民币 : 壹亿陆仟柒佰零叁万柒仟柒佰元整 镇江新区城市建设投资有限公司持有的镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢房地产于评估基准日的市场价值为人民币 24, 万元, 大写人民币 : 贰亿肆仟捌佰零伍万玖仟柒佰元整 江苏华信资产评估有限公司 15

19 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 本报告所称 评估值 包含增值税, 是委评房地产在维持法定用途 持续使 用前提下于评估基准日时市场价值 ; 未考虑委评房地产未来产权转移登记所需发 生的其它相关税费 十一 特别事项说明 表 : 1 基准日时委评范围内有 平方米房地产涉及租赁事项, 具体如下 房屋名称 租赁建筑面积 ( 平方米 ) 租赁期限 大港港南路 300 号 16 幢 大港港南路 300 号 18 幢 大港港南路 300 号 19 幢 四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢 58, 本次评估对租约内租金以合同约定金额为准, 租约外租金采用市场客观租 金, 本评估结论已考虑上述租赁事项对评估结果影响 2 江苏瀚瑞投资控股有限公司持有的大港港南路 300 号 6 项合计 平 方米房地产已抵押给中国民生银行股份有限公司镇江支行, 抵押期限自 2017 年 3 月 10 至 2018 年 3 月 10 日, 担保债权的数额为 9000 万元 至评估基准日上述抵押事 项尚未解押, 本次评估未考虑该抵押事项对评估结论的影响 3 镇江新区城市建设投资有限公司持有的镇江新区四平山路 6 号 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢房地产已抵押给中国光大银行股份有限公司南京分行, 抵押期限自 2015 年 5 月 21 日至 2025 年 5 月 20 日, 抵押金额 7925 万元 至评估基准日上述抵押 事项尚未解押, 本次评估未考虑该抵押事项对评估结论的影响 4 除了上述披露的重大事项外, 评估基准日至报告出具日不存在其他对评估 结果有影响的重大期后事项 十二 评估报告使用限制说明 1 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途 2 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用 3 未征得出具评估报告的评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用 或披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事方另有约定的除外 江苏华信资产评估有限公司 16

20 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 4 本评估结论的使用有效期为一年, 从评估基准日 2017 年 3 月 31 日起计算, 至 2018 年 3 月 30 日止 超过一年, 需重新进行资产评估 十三 评估报告日本评估结论形成日期为 2017 年 6 月 1 日 ( 以下无正文 ) 江苏华信资产评估有限公司 17

21 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 正文 ( 本页为签字盖章页, 无正文 ) 评估机构法定代表人 : 胡兵 资产评估师 : 范永全 资产评估师 : 曹文明 江苏华信资产评估有限公司 二 一七年六月一日 公司地址 : 南京市云南路 31-1 号苏建大厦 22 楼 联系电话 : 传真 : 江苏华信资产评估有限公司 18

22 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 资产评估报告附件 江苏华信资产评估有限公司

23 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 附件一 : 与评估目的相对应的经济行为文件 江苏华信资产评估有限公司

24 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 附件二 : 委托方及产权持有单位法人营业执照 江苏华信资产评估有限公司

25 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 附件三 : 评估对象涉及的主要权属证明资料 江苏华信资产评估有限公司

26 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 附件四 : 委托方和相关当事方的承诺函 江苏华信资产评估有限公司

27 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 附件五 : 签字资产评估师的承诺函 江苏华信资产评估有限公司

28 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 资产评估师承诺函 江苏瀚瑞投资控股有限公司 : 受贵公司的委托, 我们对贵公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产于评估基准日 2017 年 3 月 31 日时的市场价值进行了评估, 并形成了资产评估报告, 在本报告中所披露的假设条件成立的前提下, 我们承诺如下 : 1 具备相应的执业资格; 2 评估对象和评估范围与业务约定书的约定一致; 3 对评估对象所涉及的资产进行了必要的核查; 4 根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法; 5 充分考虑了影响资产评估价值的因素; 6 评估结论合理; 7 评估工作未受到干预并独立进行 签字资产评估师 : 签字资产评估师 : 2017 年 6 月 1 日 江苏华信资产评估有限公司

29 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 附件六 : 评估机构资格证书及法人营业执照 江苏华信资产评估有限公司

30 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 附件七 : 签字资产评估师资格证书 江苏华信资产评估有限公司

31 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 附件八 : 资产评估业务约定书 江苏华信资产评估有限公司

32 江苏瀚瑞投资控股有限公司拟资产置换涉及的部分投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告 附件 附件九 : 资产评估明细表 江苏华信资产评估有限公司