史上最严调控出台, 房地产小周期趋于结束 点评房地产调控新政 方正证券研究所证券研究报告 重大事件点评 宏观研究 2016.10.04 首席经济学家 任泽平 执业证书编号 : S1220516060001 TEL: 010-68546993 E-mail: renzeping@foundersc.com 事件 : 国庆期间, 北京 天津 深圳 苏州 成都 郑州 武 汉 无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政 点评 : 相关研究 CPI 高点已过,PPI 继续改善, 货币中性 2016 年 8 月 CPI PPI 数据点评 2016.09.09 进出口改善, 发力 ppp 经济 L 型 8 月进出口数据点评 2016.09.08 非农低于预期, 加息预期下降 8 月美国非农数据点评 2016.09.02 需求回暖价格走高, 经济 L 型盈利改善 8 月中采 PMI 点评 2016.09.01 收入低位略升支出大降, 待财政政策发力 点评 7 月财政数据 2016.08.12 请务必阅读最后特别声明与免责条款 核心观点 : 本轮房价涨幅创历史之最, 本次房地产调控堪称史上最严 各地步调一致 态度坚决 政策严厉, 并有央媒引导舆论, 可能是各地落实最新中央精神, 建议重视此次调控决心 我们判断房地产小周期趋于结束, 这一轮房价上涨接近尾声 新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险, 也将增加经济再度下行压力, 对相关的周期品和大宗商品不利, 利好债市和 PPP, 增加汇率贬值和资本流出压力 我们在 2014 年 8 月预测股市 5000 点不是梦,2015 年中提示 海拔已高风大慢走, 并预测 一线房价翻一倍,2016 年 9 月前后提出 这一轮房价上涨接近尾声 底部呐喊, 高位理性 研究源于数据 1 研究创造价值
事件 : 国庆期间, 北京 天津 深圳 苏州 成都 郑州 武汉 无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政 点评 : 1 核心观点 : 本轮房价涨幅创历史之最, 本次房地产调控堪称史上最严 各地步调一致 态度坚决 政策严厉, 并有央媒引导舆论, 可能是各地落实最新中央精神, 建议重视此次调控决心 我们判断房地产小周期趋于结束, 这一轮房价上涨接近尾声 新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险, 也将增加经济再度下行压力, 对相关的周期品和大宗商品不利, 利好债市和 PPP, 增加汇率贬值和资本流出压力 我们在 2014 年 8 月预测股市 5000 点不是梦,2015 年中提示 海拔已高风大慢走, 并预测 一线房价翻一倍,2016 年 9 月前后提出 这一轮房价上涨接近尾声 底部呐喊, 高位理性 2 本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神 2014 年 930 新政和 1121 降息, 开启新一轮房价上涨 ;2015 年 330 新政和下半年两次双降, 房价暴涨 2016 年 7 月 26 日中央政治局会议提出 抑制资产泡沫 以来, 各地陆续出台收紧限购限贷政策 2016 年 930 新政前后的本次房地产调控, 各地步调一致密集出台政策, 不仅是落实 7 月政治局会议精神, 更可能是落实最新的中央精神, 态度坚决, 政策严厉, 并有央媒引导舆论, 建议重视此次调控决心 未来房地产政策取向将因城施策, 一二线加强调控, 三四线继续鼓励去库存 3 本轮房价涨幅创历史之最, 本次房地产调控堪称史上最严 2014-2016 年房价持续上涨 2 年, 一二线涨幅创历史之最 本次房地产调控在以下方面为史上最严 : 一是限购范围扩大, 以前主要是北上深限购, 现在苏州 南京 杭州 天津 廊坊 无锡 武汉等城市也开始限购 ; 二是大幅提高首付比, 深圳二套房提高至七成 ; 三是提高购房者门槛, 深圳非户籍居民家庭购房缴纳个税或社保提高至 5 年, 这一轮房价上涨深圳是龙头, 调控收紧也是最严厉的 4 房地产小周期趋于结束, 这一轮房价上涨接近尾声 2014-2016 年这一轮房价上涨主要受益于政策牛 ( 放松限购限贷减税 ) 水牛 ( 货币超发低利率 ) 杠杆牛 ( 放松限贷降低首付比 ), 现在这三头牛都走了 : 政策收紧 货币中性 降低杠杆 过去平均而言, 一轮房价小周期上涨 18 个月, 这一轮需求释放周期也基本接近尾声 5 中长周期视角下, 中国房地产尚有基本面支撑 : 城镇化率 56.1%, 还有一定空间 ; 城镇化进入第二阶段, 人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移, 未来房市将呈 总量放缓 区域分化 的新特征 ; 如果转型成功, 未来中国经济有望实现中速增长 值得注意的是, 未来房市区域分化将越来越明显, 一二线人口迁入但土地供给慢, 房市将日趋货币金融化, 未来一二线房市三种前景 : 货币 ( 货币供应增速 利率 信贷杠杆决定的综合货币金融环境 ) 中性, 房价横盘 ; 货币超发, 房价大涨 ; 货币收紧, 房价调整 6 新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫, 有利于防控金融风险, 有利于可持续健康发展 十次危机九次地产, 房地产泡沫具有十分明显的负作用 : 房价大涨恶化收入分配, 增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性 ; 房地产具有非生产性属性, 过多信贷投向房地产 研究源于数据 2 研究创造价值
将挤出实体经济投资 ; 房价过高增加社会生产生活成本, 容易引发产业空心化 7 新一轮房地产调控影响 : 随着销量收缩, 房地产投资和经济增速面临再度回调压力 ; 经济下行和银行资金配置需求, 利好债市 ; 对房地产投资相关的周期品和大宗商品不利 ; 过去稳增长主要靠房地产和基建, 未来将更多地倚重基建, 利好 PPP; 对股市影响存在不确定性, 上半年房地产投资触底回升和供给收缩推动商品价格和股市相关板块上涨, 未来留意风格切换的可能 ; 经济面临再度下行压力, 以及美联储加息预计 明年初新的换汇额度出来, 可能增加汇率贬值和资本流出压力, 密切留意汇率 资本流动和房市调整的相互强化 ; 密切留意去杠杆风险, 尤其前期部分地区首付贷 ( 类似去年场外配置 ) 和抵押贷款杠杆过高, 对房价波动承受能力低 图表 1: 2014-2015 年刺激房地产市场政策一览表 : 放松限购 降首付 减税 南宁 无锡 杭州萧山区通过松绑限购 下调购房入户标准等方式救市, 而天 2014 年 5 月 各地 再度救市 津滨海区 福州 郑州官方也已放出消息, 拟分类 分地区对购房政策进行调整, 全面救市 2014 年 9 月 各地 从 2014 年 6 月下旬呼和浩特发文取消限购以来, 全国已有 40 多个城市相继取限购政策消或者大幅度松绑限购 截至目前, 全国仅有北京 上海 广州 深圳以及三全面松动亚这五个城市的限购还没有放开 2014 年 9 月 2015 年 3 月 2015 年 3 月 2016 年 2 月 22 日 2016 年 中国人民银行 中国银监会 央行 住建部 银监会 财政部 财政部 陕西 山西 江西 江苏 四川 黑龙江 吉林 云南 辽宁 资料来源 : 方正证券 930 松房贷 330 降首付 降税 降税 三四线城市因城施政去库存 中国人民银行 中国银监会联合下发 关于进一步做好住房金融服务工作的通知, 首次购房贷款最低收入比例 30% 贷款利率下限为基准利率的 0.7 倍 贷清不认房 中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知, 缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房, 最低首付款比例为 20%; 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭, 再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房, 最低首付款比例为 30% 再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房, 最低首付款比例调整为不低于 40% 关于调整个人住房转让营业税政策的通知, 自 3 月 31 日起, 个人住房转让营业税免征年限由 5 年恢复至 2 年 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的住房对外销售的, 免征营业税 90 平方米及以下住房减按 1% 的税率征收契税,90 平米以上减按 1.5% 征收契税 陕西 山西首套房最低首付 20%; 江西鼓励以租代售 ; 江苏加大棚改力度 ; 四川 黑龙江推 购房补贴 助推楼市 ; 吉林省取消住房限购限贷 ; 云南打出去库存 组合拳 ; 辽宁出 新 15 条, 全力去库存 图表 2: 2016 年新一轮房地产调控政策一览表 : 因城施策, 重启限购限贷 3 月 25 日 上海 限购限贷 上海二套普通房首付不低于 5 成, 非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限 ( 由满两年 ) 调整为满五年 3 月 深圳 限购限贷 贷款首付比例最低 4 成, 非深圳户口社保 1 年提高至 3 年 3 月 南京 限价限贷 发布 " 最严限涨令 ", 首套房认房又认贷 3 月 青岛 限贷 二次贷款最高贷款额度新房由 60 万下调至 50 万 二手房由 35 万下调至 30 万, 单方缴存为双方缴存的 60% 4 月 1 日 廊坊 限购限贷 非当地户籍居民家庭限购一套住房, 首付比例不得低于 30% 6 月 21 日 合肥 限贷控地价 对于名下有房无贷, 二套房的首付比例提高至四成, 名下有房有贷款, 再购房首付比例为五成, 认贷又认房 7 月 26 日 政治局 抑制 抑制资产泡沫 8 月 12 日 苏州 限购 非本市户籍居民购买第一套住房不受限制, 购买第二套必须提供缴纳证明或社保证明 8 月 12 日 南京 限贷 对拥有 1 套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭, 最低首付款比例调整为不低于 35% ( 除高淳 溧水 ); 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 最低首付款比例调整为不低于 50%( 除高淳 溧水 ) 9 月 5 日 厦门 限购 对三种类型居民家庭, 暂停销售建筑面积 144 平方米及以下的普通商品住房 研究源于数据 3 研究创造价值
9 月 19 日 杭州 限购 在市区限购范围内暂停向拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房, 包括新建商品住房和二手住房 9 月 26 日 南京 限购 对主城区 ( 不含高淳 溧水 六合 ) 实施住房限购措施, 包括 : 暂停向拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭出售住房, 包括新建商品住房和二手住房 ; 暂停向拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售新建商品住房 9 月 天津 限购限贷 在天津市拥有 1 套及以上住房的非天津市户籍居民家庭, 暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房 对在天津市内六区和武清区范围内购买首套住房的非天津市户籍居民家庭, 申请商业贷款首付比例不低于 40% 9 月 北京 限贷升级 购买首套普通自住房的首付款比例不低于 35%, 购买首套非普通自住房的首付款比例不低于 40% 对拥有 1 套住房的居民家庭, 购买普通住宅再次申请商业贷款首付款比例不低于 50%; 购买非普通自住房, 首付款比例不低于 70% 10 月 1 日 郑州 限购 郑州部分区域则对拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭, 和拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭, 限制向其销售 180 平方米以下的住房 10 月 1 日 成都 限购 成都部分区域实行住房限购, 同一身份自然人 法人只能新购买 1 套商品住房 10 月 2 日无锡限购限贷二套房首付升至 40%, 外地人限购第二套房 10 月 3 日苏州限购限贷 10 月 3 日武汉限购限贷 10 月 4 日深圳 限购限贷升级 10 月 4 日广州限购限贷 资料来源 : 方正证券 暂停对已拥有 1 套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房 ; 暂停向拥有 3 套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房 有 1 套住房 但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭, 申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由 30% 调整为 50% 居民家庭拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清, 再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由 50% 调整为 80%, 对于拥有两套及以上住房的居民家庭, 暂停发放商业性个人住房贷款 部分地区, 本地人买房不限购, 只限贷, 首付款提高 ; 外地人第二套限贷, 第三套限购 通知要求, 本市户籍居民家庭购买首套住房, 申请商业性个人住房贷款的, 最低首付款比例为 25%, 购买第二套房首付 50%, 购买第三套或以上住房暂停发放商业性个人住房贷款 非本市户籍居民家庭购买首套房最低首付 25%, 购买第二套房暂停发放商业性个人住房贷款, 购买第三套或以上住房限购 本市户籍成年单身人士 ( 含离异 ) 限购 1 套住房 ; 连续缴纳 5 年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭, 限购 1 套住房 本市户籍居民家庭限购 2 套住房, 非本市户籍居民家庭能提供购房之日前 5 年内在本市连续缴纳 3 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的, 限购 1 套住房, 非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房, 最低首付款比例不得低于 70%, 继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款 研究源于数据 4 研究创造价值
分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道, 分析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点, 力求独立 客观和公正, 结论不受任何第三方的授意或影响 研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测 数量化方法 或行业比较分析所得出的结论, 但使用以上信息和分析方法存在局限性 特此声明 免责声明 方正证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 具备证券投资咨询业务资格 本报告仅供本公司客户使用 本报告仅在相关法律许可的情况下发放, 并仅为提供信息而发放, 概不构成任何广告 本报告的信息来源于已公开的资料, 本公司对该等信息的准确性 完整性或可靠性不作任何保证 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态 同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司 本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 投资者务必注意, 其据此做出的任何投资决策与本公司 本公司员工或者关联机构无关 本公司利用信息隔离制度控制内部一个或多个领域 部门或关联机构之间的信息流动 因此, 投资者应注意, 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或者金融产品等相关服务 在法律许可的情况下, 本公司的董事 高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事 市场有风险, 投资需谨慎 投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代自己的判断 本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 发表或引用 如征得本公司同意进行引用 刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为 方正证券研究所, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和修改 公司投资评级的说明 : 强烈推荐 : 分析师预测未来半年公司股价有 20% 以上的涨幅 ; 推荐 : 分析师预测未来半年公司股价有 10% 以上的涨幅 ; 中性 : 分析师预测未来半年公司股价在 -10% 和 10% 之间波动 ; 减持 : 分析师预测未来半年公司股价有 10% 以上的跌幅 行业投资评级的说明 : 推荐 : 分析师预测未来半年行业表现强于沪深 300 指数 ; 中性 : 分析师预测未来半年行业表现与沪深 300 指数持平 ; 减持 : 分析师预测未来半年行业表现弱于沪深 300 指数 北京上海深圳长沙 地址 : 北京市西城区阜外大街甲 34 上海市浦东新区浦东南路号方正证券大厦 8 楼 ( 100037) 360 号新上海国际大厦 36 楼 (200120) 深圳市福田区深南大道 4013 长沙市芙蓉中路二段 200 号号兴业银行大厦 201(418000) 华侨国际大厦 24 楼 ( 410015) 网址 : http://www.foundersc.com http://www.foundersc.com http://www.foundersc.com http://www.foundersc.com E-mail:yjzx@foundersc.com yjzx@foundersc.com yjzx@foundersc.com yjzx@foundersc.com 研究源于数据 5 研究创造价值