电子科技大学学报 ( 社科版 ) 0 年 ( 第 5 卷 ) 第 期 49. 基于两阶段 DEA 的我国房地产上市公司筹资 - 经营分析 许立新石望金 [ 中国科学技术大学合肥 006] [ 摘要 ] 伴随着房价的不断攀升, 房地产公司的筹资 经营状况越来越受关注, 在此背景下, 本文使用 DEA 方法分两阶段对我国房地产上市公司筹资 经营情况进行系统的分析, 结果显示 : 我国房地产上市公司总体筹资 经营效率低下 ; 次贷危机对我国房地产上市公司筹资带来巨大负面影响 ; 房地产上市公司运营无效主要原因是筹资无效 ; 筹资难主要表现为权益融资困难 最后根据分析结果对我国房地产上市公司的经营发展提出了一些建议 [ 关键词 ] 房地产 ; 阶段 ; 数据包络分析 ; 效率 [ 中图分类号 ] F9. [ 文献标识码 ]A [ 文章编号 ]008-805(0)0-0049-06 自我国实行住房分配货币化制度以来, 中国房地产行业取得了飞速的发展, 房地产业逐渐成为了国民经济的支柱 然而在受到国际次贷危机的影响后, 房地产公司逐渐暴露出筹资难 高投入 低产出等问题 房地产公司的筹资 经营情况就成为大家关心的问题 我国学术界对房地产公司的筹资 经营效率的研究非常少, 李建华 郭晓玲在 00 年第一次提出房地产公司经营效率, 认为信息不对称造成了房地产公司经营低效率 [] ; 之后的学者在房地产公司经营效率的问题上都只是研究资金 土地 制度等因素与房地产公司经营效率关系, 且多数是定性分析 ; 魏权龄将 DEA 引入中国后 [], 刘永乐, 孙仲明第一次使用 DEA 的方法计算了我国房地产上市公司经营效率, 认为我国房地产上市公司经营情况良好 [] ; 随着 DEA 在理论和应用两方面取得一系列的发展 [4~7] ; 使用 DEA 方法分析房地产上市公司经营效率的文章陆续出现 [8~] ; 有的学者在分析房地产公司经营效率过程中试图找出房地产上市公司经营的核心因素 [4], 研究的对象也扩大到了民营房地产企业 [5] ; 这一时 期出现了房地产上市公司间经营效率对比的研究 分阶段 DEA 的我国房地产上市公司经营效率研究 [7] 但是以上研究所使用的数据都较早, 而且都是只针对某一具体年份的数据进行 DEA 分析, 属于静态分析, 此时的分阶段 DEA 只是着重于 DEA 处理精度的 [6] 和 精确上, 不能反映我国房地产行公司动态的经营情况, 并且没有专门对筹资问题进行分析, 鉴于此, 本文将 005 年 ~009 年我国全部房地产上市公司为研究对象, 系统地分析近年来我国房地产上市公司筹资 经营效率情况 一 DEA 模型的选择 [8] DEA 方法通过数学规划和统计数据从而优化决策单元的投入 产出指标的权重系数, 确定相对有效的生产前沿面, 然后将各个决策单元投影到生产的最前沿面上, 计算各决策单元偏离 DEA 前沿面的程度评价他们的相对效率 由于 DEA 方法适用多投入 多产出的效率评价, 且不必知道投入和产出的准确关系, 在计算分析投入 - 产出效率具有无可比拟的优势, 因此 DEA 方法很快得以广泛应用 [9] 目前有众多的 DEA 模型, 其中最具有代表性的是 CCR 模型 CCR 模型特点是同时针对规模有效和技术有效而言的 总体 有效, 但是需要建立在规模收益不变的假设前提下 ;CCGSS 模型只能评价技术有效性, 能反映出规模收益的变化情况 ;CCWH 模型适用于投入 产出指标都较多情况下的决策分析 ;BCC 模型既可以反映规模收益的变化情况, 又可以分析总体有效性 技术有效性和规模有效性 [0] 因此本文使用 BCC 模型进行分析 BCC 模型所涉及的生产可能集 T 是一个多面凸集, 其相应的规划模型 [ 收稿日期 ] 0 07 [ 基金项目 ] 国家自然科学基金资助项目 (778) [ 作者简介 ] 许立新 (966 ) 男, 中国科学技术大学管理学院副教授 ; 石望金 (987 ) 男, 中国科学技术大学管理学院硕士研究生.
50. 电子科技大学学报 ( 社科版 ) 0 年 ( 第 5 卷 ) 第 期 T max μ y0 + μ0 = Vp T T st.. ω xj μ yj μ0 0 T ω x0 = ω 0, μ 0, j =,, L, n BCC 模型相对 CCR 模型有了更多的约束条件, 通过其投影值可以计算出要实现有效在输入输出方面必须完成的目标 二 指标的选取和数据的处理 目前使用 DEA 方法对我国房地产上市公司筹资效率和经营效率的研究都很少, 仅有的研究都是静态的, 即将一个时间节点的某几个指标当投入指标, 同一时间点的另外几个指标当产出指标, 研究投入 - 产出效率 这些研究之间区别仅在于使用的投入 产出指标不同, 下表展示了近年来主要的基于 DEA 方法研究房地产企业经营效率 筹资效率文章使用的投入 产出指标 : 表 近年对我国房地产公司筹资效率 经营效率 DEA 研究使用的指标 文献投入指标产出指标 谢岳来等 (004) 吴富智 (005) 刘永乐等 (006) 市场份额 主营业务盈利平均总资产 平均性 总资产投资收益水平 股东权益权益资本投资收益水平 总资产 人力资源主营业务收入 利润总额投入 主营业务收入 主营业务平均总资产 平均利润 净利润和总资产周股东权益转率 资本 资产 员工张波 (006) 利润总额 营业利润人数 何元斌 (006) 刘金兰 胡静 (007) 流通股数 总资产 资产总额 贷款及投资 各项存款 银行借入款项 实当年损益缴资本 权益基金 净利润 主营业务收入 经营活动现金流量资产负债率 投资规模 劳动生房屋销售面积 销售价格 孙鸽 (007) 产率 地产企业个造价数 金晓敏 (007) 实收资本 企业从业人员 本年购置经营收入土地面积 文献投入指标产出指标 杨莉琼 高红霞 (007) ( 续表 ) 房地产从业人员国民生产总值 房屋竣工数 土地开发面面积 房屋销售金额 房积 房地产开发投地产从业人员工资总额 资 房屋施工面积房地产开发经营利润总额指标指标 固定资产投资 职赵俊 (008) 商品房销售额工人数 人才比 流动资施磊 郝凤霞营业收入 总资产周转率 产 非流动资产和 (009) 每股收益和净资产增长率三费 李雪艳 (0) 李延喜等 (0) 总资产 营业成 净资产增长额 营业收入 本 经营活动现金 净利润 经营活动现金流 流出额 量净额 开发企业个数 房地产开发贷款额 房屋竣工面积 销售面积 个人住房贷款余空置商品房价值额 房地产公司的经营可以分解成一个个动态的运营周期, 每一个完整运营周期可分成筹资的第一阶段和筹资以外的第二阶段, 本文称为经营阶段, 为了全面地了解近年来我国房地产上市公司的运营效率, 应该分别计算筹资阶段效率和经营阶段效率 在分析第 t 年第一阶段筹资效率时, 本文选择的产出指标是第 t 年的负债合计, 资本公积和产权比率, 因为这三个指标分别从绝对规模和比率两个方面反映了企业债权融资和股权融资的结果, 投入则选择第 t 年的总资产 净利润和净现金流量, 这三个指标分别反映企业在第 t 年的企业规模 公司发展能力和经营的安全性, 这三个方面构成企业的 基本实力, 也是下一年筹资的 基础 ; 在分析第 t 年第二阶段经营效率时, 产出指标选择当年的净利润 净现金流量 净资产收益率和每股收益, 因为净利润是企业经营成果的最直接表现, 净现金流量反映出经营成果的安全度, 净资产收益率和每股收益综合反映了企业的经营状况, 这四个指标最能全面反映公司本年度的运营成果, 而第二阶段的投入指标则是第一阶段的产出指标了, 两阶段 DEA 分析所选择的投入产出指标具体如下面所示 : 文章的数据来自中国全部 99 家房地产上市公司的财务报表, 所有房地产公司报表来自巨潮网 由于业务的变更 借壳上市 数据无法收集或数据异常等原因最终剔除了其中 7 家公司, 文章只计算分
电子科技大学学报 ( 社科版 ) 0 年 ( 第 5 卷 ) 第 期 析剩下的 7 家房地产上市公司数据,DMU 个数仍然超过投入指标数与产出指标数之和的 倍, 故使用 DEA 分析有较高的准确性 由于原始数据中有负数和 0, 考虑到 BCC 模型具有位移不变性, 故利用此性质消除每年原始数据中的负数和 0, 消除方法为总资产 * = 总资产 + 净利润 * = 净利润 +0 净现金流量 * = 净现金流量 +7 资本公积 * = 资本公积 + 产权比率 *= 产权比率 +5 净资产收益率 * = 净资产收益率 +, 每股收益 * = 每股收益 +4 表 两阶段 DEA 分析所使用的投入 - 产出指标 第一阶段投入指标 第一阶段产出指标 第二阶段投入指标 第二阶段产出指标 ( t ) X = 总资 y = 负债合 y = 负债合 Y = 净利润 X X 金流量 ( 亿 ) 产 ( 十亿 ) 计 ( 亿 ) 计 ( 亿 ) ( 亿 ) ( t ) = 净利 y = 资本公 y = 资本公 Y = 净现金 润 ( 亿 ) 积 ( 亿 ) 积 ( 亿 ) 流量 ( 亿 ) ( t ) = 净现 y = 产权比 y = 产权比 Y = 净资产 率 三 实证分析 率 收益率 Y = 每股收 使用 DEA 方法对房地产公司的筹资 经营两个阶段分别计算效率不仅可以知道房地产上市公司的整体经营效率, 而且能知道房地产上市公司运营不同阶段的效率, 分阶段 DEA 方法可以了解房地产上市公司更具体的运营情况, 从而便于发现管理工作的重点 将经过筛选过后的我国 7 家房地产上市公司 004 年 ~009 年数据经过上面的处理后, 转换后的数据带入 BCC 模型, 使用 Matlab7.0 计算, 结果如表 所示 表 近五年我国房地产上市公司筹资 经营效率 ( 精确到小数点后三位 ) 005 年 006 年 007 年 008 年 009 年 股票代码 60588.000 0.489.000 0.44 0.659 0.48.000 0.7 0.688 0.46 600048.000.000.000 0.0.000 0.67.000.000.000.000 60069 0.64 0.48 0.48 0.6 0.407 0.5 0.4 0.665 0.407 0.568 60008 0.405 0.79 0.69 0.88 0.60 0.849 0.65 0.64 0.5 0.554 60074 0.48 0.6 0.49.000 0.70.000 0.8.000.000 0.686 60067 0.6 0.705 0.6 0.78 0.558 0.75 0.5 0.750 0.55 0.70 60046 0.595.000 0.569 0.66 0.54 0.75 0.47 0.806 0.489 0.77 6005 0.544 0.64 0.78 0.78 0.50 0.58 0.76 0.647 0.656 0.488 4 益 股票代码 5. ( 续表 ) 005 年 006 年 007 年 008 年 009 年 6005 0.590 0.4 0.556 0.68 0.85 0.58 0.55 0.570 0.55 0.44 600064 0.606 0.88 0.47 0..000 0.5 0.668 0.558.000 0.445 900950 0.69 0.999 0.744.000 0.698 0.980 0.696.000 0.740.000 60076 0.686 0.68 0.600 0.77 0.540 0.46 0.54 0.549 0.74 0.607 6005 0.897 0.40 0.58 0.9 0.49 0.47 0.456 0.7 0.466 0.59 60079 0.475 0.96 0.50.000 0.480 0.80 0.56 0.79 0.9 0.668 60075 0.64 0.65 0.56 0.500 0.478 0.707 0.5 0.67 0.49 0.608 600759 0.57.000 0.95.000 0.86.000 0.550 0.949 0.4 0.65 600684 0.74 0.89 0.659 0.709 0.50 0.709 0.505 0.7 0.455 0.655 6008 0.809 0.5 0.966 0.0 0.84 0.64 0.840 0.65.000 0.745 6009 0.7 0.706 0.675 0.744 0.484 0.8 0.47 0.76 0.40 0.705 60005 0.88 0.87 0.865 0.90.000 0.476 0.64 0.545 0.67 0.659 60056 0.5 0.8 0.9 0.760 0.66.000 0.7.000 0.566.000 60076 0.59 0.0 0.795 0.99.000 0.44 0.99 0.5.000.000 60046 0.459 0.465.000 0.59 0.7 0.466 0.464 0.850 0.75 0.5 600 0.876 0.75 0.650 0.7 0.579 0.5 0.660 0.550 0.749 0.46 600606 0.6 0.4 0.506 0.8 0.40 0.605 0.406 0.68 0.46 0.577 600675 0.65 0.47 0.56 0.87 0.555.000 0.55.000 0.650.000 600767 0.69 0.760 0.44.000 0.57.000 0.449.000 0.55 0.9 60066 0.679 0.74 0.4 0.46 0.44 0.78 0.508 0.858.000.000 60064 0.64 0.40 0.485 0.78 0.498 0.646 0.6 0.84 0.87.000 600648 0.578 0.97 0.749 0.89 0.55 0.449.000 0.44 0.895 0.4 60068.000 0.98 0.84 0.57 0.46 0.585 0.46 0.75 0.55 0.58 6007 0.47 0.6 0.5 0.69 0.47.000 0.44.000 0.54.000 6008 0.8 0.77 0.4.000 0.4 0.7 0.4 0.777.000 0.54 600665 0.488 0.49 0.55 0.80 0.46 0.596 0.486 0.60 0.59 0.67 600748 0.5 0.474 0.80 0.59 0.40 0.679 0.807 0.55 0.74 0.476 600696 0.7 0.85 0.79.000 0.478.000 0.68 0.980 0.400.000 6006 0.47 0.5 0.7 0.876 0.548.000 0.68.000 0.57.000 60040.000 0.508 0.560 0.576 0.6 0.667 0.544 0.6 0.70 0.49 00000.000 0.86.000 0.56.000.000 0.955.000.000.000 000006 0.564 0.44 0.568 0.9 0.56 0.56 0.508 0.576 0.589 0.500 0000 0.96 0.865 0.46 0.898 0.46 0.870 0.48 0.87 0.499 0.990 00004 0.95 0.65 0.484 0.898 0.56 0.847 0.55 0.970 0.45.000 00004 0.96 0.5 0.74 0.4 0.69 0.64 0.980 0.886 0.990 0.659 00009.000 0.78 0.89 0.8 0.407 0.57 0.580 0.645 0.506 0.98 0000 0.549 0.555 0.98 0.65 0.500 0.6 0.449 0.574 0.77 0.48 00006.000 0. 0.976 0.600 0.670 0.479.000 0.88 0.58 0.99 00004 0.576 0.444 0.6 0.67 0.50 0.550 0.467 0.55 0.569 0.568 00004 0.445 0.65 0.670 0.70 0.50 0.54 0.49 0.56 0.578 0.40 000046 0.5 0.7.000 0.50 0.500 0.645.000 0.58.000 0.66 00040 0.65 0.476 0.848 0.9 0.4 0.566.000.000 0.987 0.865 00050 0.4 0.98 0.497 0.860 0.6 0.974 0.470.000 0.4.000 000506 0.400 0.658 0.4.000 0.650.000.000 0.94 0.554 0.9 0005 0.649 0.88 0.475 0.4 0.58 0.70 0..000 0.49 0.944 00054 0.7 0.689 0.54 0.75 0.79 0.68 0.559 0.79 0.440 0.490 00057 0.495 0.400 0.584 0.554 0.485 0.707 0.46 0.69 0.44 0.744 000546 0.668 0.684 0.669 0.799 0.879 0.78 0.70 0.678 0.87 0.795 000558 0.56 0.740 0.48 0.9 0.945 0.988 0.495 0.90 0.480 0.908 000567 0.679 0.88 0.646 0.84 0.76 0.874 0.56.000 0.65.000
5. 电子科技大学学报 ( 社科版 ) 0 年 ( 第 5 卷 ) 第 期 股票代码 ( 续表 ) 005 年 006 年 007 年 008 年 009 年 00057 0.809 0.48 0.545 0.460 0.9 0.64 0.46 0.68 0.49 0.55 000608 0.47 0.78 0.700 0.777 0.40 0.556 0.499 0.565 0.60 0.69 000609 0.604 0.88 0.488 0.98 0.546 0.94 0.9.000 0.58 0.984 00066 0.480 0.575 0.75 0.75 0.459 0.57 0.99 0.66 0.608 0.64 00068 0.47 0.4 0.56 0.05.000 0.0.000 0.44.000 0.0 00068 0.7 0.77 0.7 0.890 0.486.000.000.000 0.67 0.80 000667 0.0.000 0.647 0.75 0.8.000.000 0.747 0.609 0.66 0007 0.445.000 0.44 0.876 0.598 0.904 0.456 0.866 0.5 0.8 00078.000.000 0.658.000 0.546.000 0.658 0.78 0.56 0.884 000797 0.977 0.9 0.548 0.99 0.47 0.497 0.550 0.5 0.5 0.55 00086 0.470 0.558 0.86 0.60 0.490 0.695 0.48.000 0.40 0.75 000897 0.549 0.70 0.64 0.9 0.46 0.489 0.54 0.6 0.595 0.678 00096 0.507 0.97 0.67 0.49 0.405 0.655 0.50 0.655 0.488 0.454 000979.000 0.56.000 0.94 0.95.000 0.469.000 0.45.000 的最低点, 而经营效率没有明显变化, 之后我国房地产上市公司筹资效率缓慢恢复, 说明我国房地产上市公司在 007 年运营的筹资阶段受到外来因素的重创, 筹资情况极度恶化 分析原始数据可以发现, 在 005 年 ~009 年中, 我国房地产上司公司每年平均短期负债为 6.78 亿 0.87 亿 4. 亿 4.9 亿和 5.79 亿, 短期负债规模迅速增加, 而五年中平均长期负债总额分别为 4.6 亿 7.78 亿.8 亿 6.45 亿和 5.9 亿, 增长速度缓慢, 五年中平均资本公积变化微小, 具体见图, 说明我国房地产上市公司自 007 年起举债困难, 不得不依靠大量的短期负债来维持运营 通过前面的 DEA 模型计算, 可以比较各 DMU 之间的相对有效性 当保持产出不变, 投入的各分量能按照某种比例减少则说明 DMU 此时的运作不是有效的, 其效率值小于, 反之则是有效的 ; 当保持投入不变, 产出量能按照某种比率增加, 那么此时的 DMU 运作也必是无效的, 效率值也会小于, 反之则是有效的, 当 DMU 运作有效时其 DEA 效率为 因此通过对表 数据的分析我们可以得出以下结论 : ( 一 ) 我国房地产上市公司总体筹资 经营效率低下近五年我国房地产上市公司的平均筹资效率值介于 0.56~0.64 之间, 每年的筹资阶段都是 无效 的, 这意味着在保持现在筹资水平基础上, 可以减少筹资活动的 投入 或者在保持现有筹资活动的 投入 情况下可以增加筹资活动的 产出 ; 而近五年我国房地产上市公司平均经营效率介于 0.57~0.76 之间, 也属于经营无效的状态, 五年内经营效率的变化不大, 总体呈现略微上升的趋势 5 年中筹资有效的公司数分别为 9 家 6 家 6 家 0 家,0 家, 经营有效的公司数分别为 6 家 9 家 4 家 7 家和 4 家, 每年至少有 86% 以上的企业筹资无效 76% 以上的企业经营无效,94% 以上的企业同时筹资无效和经营无效, 我国房地产上市公司远没有达到最优经营状态, 改进筹资 经营的空间还很大 ( 二 ) 次贷危机对我国房地产上市公司筹资带来巨大负面影响在 007 年国际次贷危机期间, 我国房地产上市公司筹资效率下滑至 0.56, 创造了 005 年 ~009 年 图 我国房地产上市公司近五年平均负债 权益融资数额 ( 单位 : 亿元 ) ( 三 ) 我国房地产上市公司运营无效主要原因是筹资无效尽管我国房地产上市公司运营的两个阶段都表现出无效, 但是根据分阶段 DEA 计算结果我们可以知道两个无效阶段各自的无效程度是不一样的, 这正是两阶段 DEA 计算的优势 从图 可知, 近五年中, 房地产上市公司平均经营阶段效率大于筹资阶段效率, 说明我国房地产上市公司在运营过程中, 筹资阶段表现出比经营阶段更低的效率, 从表 可知除 005 年之外, 每年的筹资有效公司数都低于当年的经营有效公司数, 这些说明我国房地产上市公司在近年的运营过程中, 筹资阶段表现出比经营阶段更加无效, 提高公司的运营水平应将重点放在筹资管理上 图 近五年我国房地产上市公司两阶段 DEA 效率
电子科技大学学报 ( 社科版 ) 0 年 ( 第 5 卷 ) 第 期 ( 四 ) 我国房地产上司公司筹资困难主要表现为权益筹资困难由于筹资无效是导致我国房地产上市公司运营低效率的主要原因, 筹资又可分为股权筹资和债券筹资, 有必要分别就我国房地产上市公司和债券筹资效率分别进行分析 在分析第 t 年的时, 选择第 t 年的总资产 净利润和净现金流量为投入指标, 选择当年的资本公积为产出指标, 同理将产出指标换为流动负债合计 长期负债合计就可以分析第 t 年的债券筹资效率, 基于此, 再使用 DEA 方法将数据带入 BCC 模型, 计算近五年我国房地产上市公司的债券 股权融资效率, 结果如下 : 表 4 近五年我国房地产上市公司筹资阶段效率分解表 ( 精确到小数点后三位 ) 005 年 006 年 007 年 008 年 009 年 平 均 0.409 0.40 0.470 0.46 0.9 0.8 0.480 0.69 0.50 0.77 数 可以看出除了 005 年我国房地产上市公司的高于之外, 之后的年份都低于, 而且差距越来越大, 说明我国房地产上市公司筹资效率低主要是因为低, 改善我国房地产上市公司低效率筹资现状的重点是提高 四 意见和建议本文认为提高我国房地产运营效率可以从以下几个方面着手 :. 改善经营管理, 加强内部监督, 全面提升公司运营水平 我国房地产上市公司在筹资和经营阶段都有很大的提高空间, 积极改变普遍筹资 经营效率低的现状, 高效率的运营才是我国房地产上市公司的未来. 在全面提升公司运营水平的同时, 也需要权衡轻重及时把握公司管理的重点 对我国房地产上司公司而言, 未来发展的重点是努力提升公司筹资能力, 尤其是股权筹资能力. 实行多元化经营方针, 分散风险, 增强在国际环境变化过程中的应对能力 参考文献 [] 李建华, 郭晓玲. 信息不对称与房地产市场效率 [J]. 经济与管理, 00(): 59-60. [] 魏权龄. 数据数据包络分析 [M]. 北京 : 科学出版社, 004. [] 刘永乐, 孙仲明. 房地产上市公司经营效率的 DEA 评价 [J]. 统计与信息论坛,006():74-78. [4] COOPER W W, SEIFORD L M, TONE K. Data envelopment Analysis[M]. Boston:Kluwe Academic Publishers, 000. [5] ADLER N, FRIEDMAN L, SINUANY-STERN Z. Review of ranking methods in the data envelopment analysis context[j]. European Journal of Operational Research, 00, 40(): 49-65. [6] BOUYSSOU D. Using DEA as a tool for MCDM:some remarks[j]. Journal of the Operational Research Society, 999(9):974-978. [7] ZHU J. Quantitative models for performance evaluation and bench marking:dea with spreadsheets and DEA excel solver[m]. Boston:Kluwer Academic Publishers,00. [8] 陈必安. 基于随机前沿方法的我国房地产上市公司 X- 效率分析 [J]. 西北农林科技大学学报,008(5):64-68. [9] 施磊, 郝凤霞.008 年房地产上市公司的经营效率分析 基于数据包络分析方法 [J]. 经济论坛,009():4-6. [0] 袁峰. 房地产上市公司的绩效 : 基于 DEA 的 008 年报数据分析 [J]. 兰州学刊,00():4-7. [] 孙鸽. 基于 DEA 的我国房地产业运作效率研究 [J]. 经济研究导刊,007(9):74-76. [] 孟川瑾 刑斐, 陈禹. 基于 DEA 分析的房地产企业效率评价 [J]. 管理评论,008(0):57-6. [] 耿晓媛. 中国房地产业发展的 DEA 评价 [J]. 统计与信息论坛,007():0-04. [4] 黄光球, 贺提胜. 房地产企业技术创新能力辨析 基于 DEA 分析 [J]. 技术经济与管理研究,00(6):46-49. [5] 谢慧玲. 基于 DEA 的我国民营房地产上市公司绩效研究 [D]. 南京 : 东南大学,009 [6] 樊宏. 中国钢铁 汽车 房地产行业运行效率研究 基于 家上市公司面板数据的 DEA 实证分析 [J]. 数量经济技术经济研究,007():54-6. [7] 任晓萍. 基于三阶段 DEA 的我国各省房地产业效率实证研究 [J]. 经济研究导刊,0(8):44-47. [8] CHARNES A, COOPER W W, RHODES E. Measuring the efficiency of decision making units [J]. European Journal of Operational Research, 978():49-444. 5.
54. 电子科技大学学报 ( 社科版 ) 0 年 ( 第 5 卷 ) 第 期 [9] COOPER W W, SEIFORD L M, ZHU J. Handbook on Data Envelopment Analysis[M].Boston:Kluwer Academic Publisher,004. [0] BANKER R, CHARNES A, COOPER W. Some models for the estimation of technical and scale inefficiencies in Data Envelopment Analysis [J]. Management Science, 984(0): 078-09. Analysis of China s Real Estate Listed Companies Financing-Operation Based on Two-Stage DEA XU Li-xin SHI Wang-jin (University of Science and Technology of China Hefei 006 China) Abstract With the continually rising house prices, real estate companies financing and operation state is paid more and more attention. In this context, this paper uses the DEA method to systematically analyze financing and operation state of China's listed real estate companies in two stages. The results show that the overall financing and operation state of China's listed real estate are low efficiency, the sub-prime mortgage crisis has caused huge negative impacts on the our country s listed real estate companies, the invalid operation of listed real estate companies are mainly due to invalid financing, and financing difficulties are mainly reflected in the equity financing difficulties. Finally, we put forward some suggestions on China s listed real estate companies operation development based on the analysis of the results. Key words the real estate industry; stage; DEA; efficiency 编辑何婧 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ( 上接第 4 页 ) Effects of Government Information on Network Public Sentiment ZHANG Hui-ping ZHOU Yang (University of Electronic and Science Technology of China Chengdu 67 China) Abstract This research uses the information content, information data, and public emotion to build the Network Public Sentiment Analysis Model which is based on the OCC Emotion Model. By comparing two similar public events which are different in the ways of information promulgation, this article offers advice on how to guide the sentiment, how to meet the public information demand, how to avoid becoming Information Island, and how to weaken the information twisted effect. Key words government information; public sentiment; internet public opinion 编辑 刘波