从 商 业 用 地 供 应 看 各 城 市 商 业 地 产 市 场 泡 沫 VIEW 近 几 年, 房 地 产 商 涉 足 商 业 地 产 领 域 的 现 象 越 来 越 普 遍, 包 括 万 科 龙 湖 招 商 等 典 型 房 企 先 后 专 门 设 立 了 商 业 地 产 管 理 部 门, 并 逐 步 加 大 了 对 商 业 地 产 的 投 入 比 例 放 眼 全 国 重 点 城 市, 短 短 几 年 间, 大 型 商 场 办 公 楼 综 合 体 等 如 雨 后 春 笋 般 蓬 勃 而 起, 或 多 或 少 存 在 商 业 地 产 过 量 隐 忧 近 几 年, 我 国 重 点 城 市 商 业 地 产 处 于 飞 速 发 展 时 期 根 据 国 家 统 计 局 数 据, 从 2008 年 到 2012 年, 我 国 商 业 用 房 投 资 额 持 续 同 比 增 长, 每 年 的 增 长 幅 度 均 在 25% 以 上, 其 中 2010 年 商 业 用 房 投 资 额 增 长 幅 度 较 为 明 显, 涨 幅 达 34% 短 短 四 年 时 间, 商 业 用 房 投 资 额 从 3200 亿 元 增 长 至 9312 亿 元, 大 量 资 金 涌 入 商 业 地 产 范 畴, 我 国 各 大 城 市 的 商 业 地 产 发 展 迅 猛 投 资 量 激 增, 随 着 项 目 相 继 完 工, 各 地 商 业 供 应 量 持 续 提 升 图 1: 全 国 历 年 商 业 用 房 投 资 额 ( 单 位 : 亿 元 ) 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 40% 30% 20% 10% 0% 商 业 营 业 用 房 投 资 额 同 比 增 速 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 从 商 业 用 地 供 应 情 况 看, 同 样 表 现 了 类 似 走 势 2011 年 全 年 商 业 服 务 用 地 供 应 量 共 计 42630 万 平 方 米, 是 2009 年 供 应 量 的 1.5 倍, 其 中 2010 年 创 下 了 商 业 用 地 供 应 峰 值 其 中, 山 东 省 江 苏 省 等 地 的 商 服 用 地 供 应 规 模 特 别 大, 另 外, 湖 南 省 四 川 省 等 中 西 部 省 份 的 商 业 用 地 供 应 总 量 也 名 列 前 十
图 2: 全 国 历 年 商 业 服 务 用 地 供 应 量 及 占 比 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米,%) 50000 40000 30000 20000 10000 0 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2009 年 2010 年 2011 年 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 商 业 服 务 用 地 供 应 量 占 土 地 供 应 比 例 (%) 随 着 我 国 各 地 商 业 地 产 投 资 量 快 速 膨 胀, 商 业 供 应 过 量 的 疑 问 也 随 之 而 来, 像 成 都 西 安 等 地 则 饱 受 诟 病, 业 内 不 少 观 点 认 为 成 都 市 的 商 业 地 产 供 应 量 过 剩, 存 在 较 大 泡 沫 根 据 相 关 数 据 称, 未 来 两 年, 成 都 将 有 1000 万 平 方 米 以 上 的 商 业 项 目 入 市, 对 于 成 都 这 样 一 年 仅 有 60 万 平 方 米 左 右 消 化 量 的 区 域 中 心 城 市 来 说, 两 年 的 供 应 将 面 临 长 达 15 年 的 静 态 消 化 量 事 实 上, 成 都 也 在 对 其 商 业 用 地 供 应 进 行 调 整, 根 据 成 都 2013 年 的 供 地 计 划, 中 心 城 区 商 业 用 地 供 应 量 同 比 下 降, 而 且 即 将 供 应 的 商 业 用 地 也 主 要 集 中 在 目 前 商 业 地 产 处 于 起 步 阶 段 的 城 北 区 可 见, 成 都 政 府 对 于 商 业 地 产 供 应 过 量 问 题 较 担 忧, 正 在 通 过 调 整 供 地 结 构 以 防 患 于 未 然 然 而, 部 分 城 市 已 经 品 尝 了 过 度 开 发 商 业 地 产 的 苦 果, 例 如 浙 江 桐 乡 市 等 等 桐 乡 距 离 乌 镇 景 区 大 概 20 分 钟 车 程, 可 借 助 旅 游 概 念 来 吸 引 投 资 客 购 买 商 铺, 因 而 具 备 商 业 地 产 发 展 的 市 场 该 市 目 前 具 有 大 量 专 业 市 场, 主 要 集 中 于 振 东 新 区, 这 一 区 域 属 于 政 府 重 点 发 展 的 城 市 新 区, 区 域 规 划 建 设 商 业 面 积 占 比 为 25% 到 30% 住 宅 占 50% 目 前, 已 建 商 业 项 目 有 桐 乡 中 国 鞋 业 皮 革 城 桐 乡 世 贸 中 心 桐 乡 国 际 蚕 丝 城 香 港 城 浙 北 旅 游 购 物 中 心 等 等, 这 些 项 目 的 建 造 规 模 均 不 小, 香 港 城 建 面 大 概 在 6 万 方 左 右, 桐 乡 鞋 业 皮 革 城 建 面 高 达 17 万 方 商 铺 购 买 者 多 来 自 上 海 萧 山 等 周 边 城 市, 本 地 投 资 者 较 少, 商 业 项 目 普 遍 采 取 返 租 形 式, 即 开 发 商 承 诺 包 租 一 定 年 限, 每 年 的 租 金 回 报 比 率 确 定, 通 过 这 种 方 式 打 消 商 铺 投 资 者 的 疑 虑, 但 这 种 方 式 遗 留 的 问 题 较 多 商 场 的 人 流 主 要 依 靠 乌 镇 旅 游 团, 部 分 项 目 会 不 定 期 结 合 旅 游 做 活 动, 如 凭 乌 镇 门 票 换 取 精 美 礼 品 等 等, 通 过 类 似 的 营 销 活 动 吸 引 游 客 到 桐 乡 购 物 然 而, 桐 乡 市 内 各 大 专 业 市 场 目 前 人 气 较 低, 部 分 商 场 甚 至 免 去 租 金 避 免 大 量 商 户 撤 出 市 场, 但 专 业 市 场 人 气 冷 清 成 交 额 偏 低 是 不 争 的 事 实 桐 乡 的 问 题 正 是 由 于 商 业 用 地 供 应 量 超 出 合 理 水 平, 同 时 商 场 同 质 性 过 强, 没 有 足 够 的 消 费 群 体 提 供 支
撑, 导 致 商 业 项 目 发 展 受 限 商 业 用 地 供 应 水 平 : 一 二 线 供 地 量 基 本 合 理, 个 别 三 四 线 城 市 存 供 应 过 度 风 险 对 比 一 线 城 市 2009-2011 年 商 业 用 地 供 应 总 量 来 看, 一 线 城 市 商 业 用 地 平 均 供 应 量 为 1086 万 平 方 米, 远 超 其 他 类 型 城 市 的 平 均 水 平, 主 要 是 这 类 城 市 经 济 发 展 水 平 更 高, 市 场 消 费 能 力 强, 商 业 地 产 起 步 较 早, 发 展 水 平 也 相 对 成 熟 供 应 水 平 在 1000 万 平 方 米 以 上 的 一 线 城 市 有 8 个, 天 津 的 供 应 规 模 最 大, 达 1779.20 万 平 方 米, 其 次 是 成 都 苏 州 等 地 从 商 业 用 地 供 应 量 占 比 来 看, 大 部 分 城 市 的 供 应 比 例 在 10% 以 下, 其 中, 北 京 和 上 海 的 供 应 比 例 较 高, 北 京 的 商 业 用 地 供 应 占 比 高 达 15.31%, 而 且 每 年 的 供 应 比 例 相 对 稳 定, 上 海 商 业 用 地 供 应 集 中 在 2010 年, 当 年 供 应 比 例 高 达 19.19% 商 业 用 地 供 应 量 较 高 的 苏 州 其 供 应 比 例 排 名 也 较 靠 前, 并 且 逐 年 递 增 成 都 反 而 在 逐 年 降 低 商 业 用 地 供 应 比 例, 有 意 调 整 供 地 结 构 表 1: 一 线 城 市 近 三 年 商 业 用 地 供 应 总 量 表 2: 一 线 城 市 近 三 年 商 业 用 地 供 应 量 占 比 排 名 城 市 2009-2011 年 商 业 用 地 供 应 总 量 排 名 城 市 2009-2011 年 商 业 用 地 供 应 总 量 占 比 1 天 津 1779.20 1 北 京 15.31% 2 成 都 1446.09 2 上 海 10.11% 3 苏 州 1403.69 3 苏 州 9.57% 4 杭 州 1392.74 4 成 都 9.50% 5 重 庆 1307.25 5 广 州 9.06% 6 上 海 1219.69 6 杭 州 7.86% 7 沈 阳 1196.18 7 武 汉 7.02% 8 北 京 1174.27 8 南 京 5.63% 9 武 汉 847.26 9 天 津 5.61% 10 广 州 658.51 10 沈 阳 5.07% 11 南 京 580.13 11 重 庆 3.38% 12 深 圳 25.83 12 深 圳 2.74% 26 个 二 线 城 市 商 业 用 地 累 计 供 应 总 量 为 16984 万 平 方 米, 平 均 供 应 量 为 653 万 平 方 米 与 一 线 城 市 对 比 来 看, 二 线 城 市 平 均 供 应 量 远 远 低 于 一 线 城 市 的 水 平, 但 各 个 城 市 之 间 的 供 应 差 距 较 大, 少 数 城 市 商 业 用 地 供 应 量 偏 高 在 二 线 城 市 中, 青 岛 大 连 昆 明 烟 台 等 城 市 近 三 年 来 的 商 业 用 地 供 应 量 较 大, 三 年 累 计 供 应 量 均 在 1000 万 方 以 上, 可 见 这 些 城 市 未 来 几 年 的 商 业 项 目 新 增 量 将 会 很 可 观 石 家 庄 南 宁 等 地 近 三 年 的 商 业 用 地 供 应 量 相 对 较 小, 其 中 有 些 城 市 供 地 总 量 较 低, 如 东 莞 温 州 等 从 商 业 用 地 供 应 占 比 方 面 来 看, 昆 明 呼 和 浩 特 佛 山 烟 台 等 城 市 商 业 用 地 供 应 量 占 比 较 高, 均 达 到 10% 以 上 昆 明 商 业 用 地 供 应 量 占 比 尤 其 高, 达 到 16.52%
通 过 供 应 总 量 与 供 应 量 占 比 的 比 较 我 们 发 现, 昆 明 烟 台 无 锡 青 岛 这 四 个 城 市 的 商 业 用 地 供 应 总 量 和 供 应 占 比 均 处 于 高 位, 商 用 地 成 交 热 度 高, 供 应 存 在 潜 在 的 过 量 风 险 表 3: 二 线 城 市 供 应 量 TOP10 表 表 4: 二 线 城 市 供 应 量 占 比 TOP10 排 名 城 市 商 业 用 地 供 应 量 排 名 城 市 商 业 用 地 供 应 量 占 比 1 青 岛 1412.44 1 昆 明 16.52% 2 大 连 1398.87 2 呼 和 浩 特 12.72% 3 昆 明 1384.37 3 佛 山 12.47% 4 烟 台 1277.13 4 烟 台 10.25% 5 无 锡 1257.05 5 长 沙 9.23% 6 宁 波 1109.01 6 无 锡 9.15% 7 长 春 1030.31 7 福 州 8.77% 8 长 沙 903.14 8 南 昌 8.55% 9 哈 尔 滨 889.04 9 青 岛 8.33% 10 唐 山 701.31 10 太 原 7.90% 249 个 三 四 线 城 市 商 业 用 地 累 计 供 应 总 量 为 72614 万 平 方 米, 平 均 供 应 量 为 291 万 平 方 米, 由 于 三 四 线 城 市 商 业 发 展 仍 处 于 起 步 期, 整 体 供 应 水 平 偏 低, 但 个 别 城 市 近 几 年 的 供 应 量 明 显 超 出 合 理 范 围, 值 得 警 惕 风 险 从 供 应 总 量 看, 潍 坊 鄂 尔 多 斯 南 通 等 城 市 的 商 业 用 地 供 应 量 排 名 较 靠 前, 尤 其 是 潍 坊 及 鄂 尔 多 斯, 三 年 商 业 用 地 总 量 达 到 3000 万 方 以 上, 这 已 经 远 远 超 过 了 一 二 线 城 市 标 准 同 时, 三 四 线 TOP10 城 市 的 供 应 量 均 在 1000 万 方 左 右, 与 城 市 发 展 水 平 不 太 匹 配, 这 些 城 市 的 供 地 量 即 使 放 到 二 线 城 市 中 也 处 于 非 常 高 的 水 平, 而 大 多 数 三 四 线 城 市 的 购 买 力 是 不 足 以 支 撑 这 样 的 商 业 规 模 的 从 商 业 用 地 供 应 占 比 方 面 来 看, 三 四 线 城 市 中 拉 萨 保 山 河 源 昭 通 淮 安 等 城 市 商 业 用 地 供 应 量 占 比 均 达 到 20% 以 上, 拉 萨 更 是 达 到 了 27.42% 随 着 拉 萨 旅 游 业 的 迅 速 发 展, 对 商 业 配 套 的 需 求 也 显 著 提 高, 所 以 近 年 来 的 商 业 用 地 供 应 呈 现 了 井 喷 式 的 增 长 总 体 来 看, 无 论 从 供 应 量 还 是 供 应 占 比 来 看, 三 四 线 部 分 城 市 存 在 的 问 题 远 远 大 于 二 线 城 市, 部 分 城 市 未 来 潜 在 风 险 很 高
表 5: 三 四 线 城 市 供 应 量 TOP10 表 表 6: 三 四 线 城 市 供 应 量 占 比 TOP10 排 名 城 市 商 业 用 地 供 应 量 排 名 城 市 商 业 用 地 供 应 量 占 比 1 潍 坊 4426.01 1 拉 萨 27.42% 2 鄂 尔 多 斯 3236.50 2 保 山 23.04% 3 南 通 1702.30 3 河 源 22.40% 4 营 口 1534.54 4 昭 通 21.64% 5 淮 安 1484.20 5 淮 安 21.37% 6 常 州 1305.28 6 黄 山 19.19% 7 盐 城 1150.65 7 三 亚 18.76% 8 临 沂 1148.39 8 十 堰 18.26% 9 济 宁 1087.82 9 思 茅 17.84% 10 徐 州 1077.88 10 忻 州 17.65% 指 标 分 析 : 鄂 尔 多 斯 营 口 供 应 量 过 大 面 临 失 衡, 潮 州 等 城 市 尚 存 机 遇 一 二 线 的 几 个 城 市 可 能 存 在 短 期 的 风 险 性, 但 综 合 来 看, 近 几 年 较 高 的 商 业 用 地 供 应 量 将 在 中 长 期 内 得 以 消 化, 而 三 四 线 的 部 分 城 市 已 然 出 现 较 大 风 险, 值 得 警 惕 本 文 将 对 三 四 线 城 市 的 商 业 市 场 风 险 进 行 详 细 分 析 三 四 线 城 市 三 年 人 均 商 业 用 地 供 应 面 积 的 均 值 为 0.98, 从 数 值 来 看 略 高 于 二 线 城 市 均 值, 但 差 距 不 明 显 三 四 线 城 市 间 的 差 异 化 非 常 明 显, 根 据 数 据 显 示, 人 均 商 业 用 地 供 应 面 积 超 过 2 的 城 市 共 有 27 个, 而 指 标 值 不 足 0.5 的 城 市 也 有 113 个 这 说 明, 大 部 分 三 四 线 城 市 还 不 具 备 大 规 模 开 发 商 业 地 产 的 承 载 力, 商 业 用 地 的 供 应 量 保 持 在 较 低 的 水 平, 市 场 表 现 比 较 理 性 而 一 小 部 分 部 分 城 市 在 未 来 几 年 内 则 必 将 面 临 新 增 供 应 不 能 消 化 的 局 面 在 三 四 线 城 市 中, 鄂 尔 多 斯 渭 南 和 营 口 的 人 均 商 业 用 地 供 应 面 积 指 标 值 位 于 前 三 位, 尤 其 是 鄂 尔 多 斯, 该 项 指 标 值 达 到 20.99 鄂 尔 多 斯 近 年 来 不 计 后 果 的 造 城 运 动, 使 其 成 为 中 国 鬼 城 的 典 型 代 表, 整 个 城 市 的 房 地 产 市 场 发 展 是 不 健 康 的, 商 业 地 产 市 场 泡 沫 同 样 大 量 存 在 渭 南, 营 口 等 城 市, 虽 然 问 题 不 至 于 像 鄂 尔 多 斯 那 样 严 重, 但 人 均 供 应 面 积 仍 远 远 高 出 三 四 线 城 市 的 平 均 水 平 达 州 陇 南 潮 州 等 大 部 分 三 四 线 城 市, 商 业 供 地 量 非 常 低, 但 人 口 规 模 却 相 对 较 高, 所 以 其 人 均 商 业 用 地 面 积 不 到 0.1, 这 些 城 市 是 否 有 发 展 商 业 地 产 的 可 能, 是 一 个 值 得 探 讨 的 问 题
表 7: 三 四 线 线 城 市 人 均 商 业 用 地 供 应 面 积 数 据 列 表 排 名 城 市 人 均 商 业 用 地 供 应 面 积 1 鄂 尔 多 斯 20.99 2 渭 南 7.84 3 营 口 6.52 24 达 州 0.054 25 陇 南 0.053 26 潮 州 0.051 三 四 线 城 市 GDP 与 商 业 用 地 供 应 的 指 标 均 值 为 16.52, 从 数 值 来 看 与 二 线 城 市 存 在 较 大 差 距 其 中 潮 州 该 项 指 标 值 最 高, 达 到 124.11 渭 南 指 标 值 最 低, 为 0.56, 可 见 不 同 三 四 线 城 市 之 间 的 差 距 非 常 巨 大 在 三 四 线 城 市 中, 潮 州 达 州 和 铜 陵 的 GDP 与 商 业 用 地 供 应 量 指 标 值 位 于 前 三 位, 潮 州 民 间 制 造 业 较 为 发 达, 近 三 年 来 GDP 总 量 为 1876 亿, 而 商 业 用 地 供 应 量 仅 为 13.59 万 方 从 这 个 角 度 来 看, 潮 州 商 业 地 产 的 发 展 还 是 有 一 定 机 会 的, 因 为 潮 州 有 较 好 的 产 业 基 础, 已 形 成 了 以 陶 瓷 服 装 食 品 电 子 五 金 不 锈 钢 婚 纱 晚 礼 服 印 刷 包 装 皮 塑 制 鞋 为 支 柱 产 业 的 特 色 工 业 体 系, 而 随 着 工 业 产 业 的 蓬 勃 发 展, 商 业 地 产 的 需 求 将 会 加 大 另 外 一 些 三 四 线 城 市 虽 然 指 标 值 较 高, 但 也 并 不 能 说 明 这 个 城 市 商 业 地 产 机 会 大, 达 州 铜 陵 等 城 市, 城 市 商 业 发 展 还 非 常 落 后, 所 以 商 业 用 地 供 应 量 小 是 正 常 的, 虽 然 部 分 城 市 GDP 走 在 了 前 头, 但 三 四 线 城 市 商 业 地 产 要 有 所 发 展 还 要 等 待 时 机 思 茅 铜 川 渭 南 等 城 市 GDP 总 量 及 商 业 用 地 供 应 总 量 均 较 低, 这 说 明 城 市 的 经 济 发 展 水 平 低, 商 业 用 地 供 应 量 较 小 是 符 合 市 场 规 律 的 表 8: 三 四 线 城 市 GDP 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 数 据 列 表 排 名 城 市 GDP 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 1 潮 州 124.11 2 达 州 67.72 3 铜 陵 61.66 24 思 茅 1.78 25 铜 川 1.71 26 渭 南 0.56 三 四 线 城 市 人 均 收 入 与 商 业 用 地 供 应 的 指 标 均 值 为 383.67, 远 远 高 于 二 线 城 市 的 平
均 水 平 其 中 潮 州 该 项 指 标 值 最 高, 达 到 3070.71 潍 坊 的 指 标 值 最 低, 是 11.36 在 三 四 线 城 市 中, 潮 州 铜 川 和 雅 安 的 人 均 收 入 与 商 业 用 地 供 应 量 指 标 值 位 于 前 三 位, 上 文 已 经 提 到, 潮 州 有 良 好 的 产 业 基 础, 民 间 制 造 业 发 达, 人 均 收 入 水 平 在 三 四 线 城 市 中 位 于 前 列, 在 加 上 商 业 用 地 供 应 量 小, 所 以 指 标 值 遥 遥 领 先 铜 川, 雅 安 均 拥 有 丰 富 的 自 然 资 源, 人 均 收 入 水 平 较 高 但 对 于 资 源 性 城 市 来 说, 由 于 产 业 结 构 相 对 单 一, 虽 然 民 间 资 金 量 大, 但 人 口 支 撑 力 有 限, 并 不 一 定 具 备 商 业 地 产 发 展 的 条 件, 所 以 在 衡 量 发 展 前 景 是 还 需 要 谨 慎 考 虑, 以 免 重 蹈 鬼 城 鄂 尔 多 斯 的 覆 辙 淮 安 鄂 尔 多 斯 潍 坊 等 城 市 人 均 收 入 水 平 与 商 业 用 地 供 应 总 量 比 值 较 低, 这 些 城 市 的 人 均 收 入 水 平 其 实 并 不 低, 尤 其 是 淮 安, 鄂 尔 多 斯 等, 但 是 其 近 年 来 的 土 地 供 应 量 太 大 了, 所 以 出 现 了 失 衡 现 象, 这 些 供 应 量 足 够 市 场 消 化 相 当 长 的 一 段 时 间 表 9: 三 四 线 城 市 人 均 收 入 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 数 据 列 表 排 名 城 市 人 均 收 入 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 1 潮 州 3070.71 2 铜 川 2541.44 3 雅 安 2377.84 24 淮 安 32.71 25 鄂 尔 多 斯 23.60 26 潍 坊 11.36 另 外, 一 线 城 市 中 的 沈 阳 成 都 也 或 多 或 少 存 在 潜 在 风 险, 但 从 中 长 期 来 看 问 题 不 大 沈 阳 目 前 人 均 商 业 用 地 供 应 指 标 高 达 1.66, 位 居 榜 首, 主 要 是 沈 阳 近 几 年 的 人 口 增 幅 缓 慢, 但 商 业 用 地 供 应 量 却 增 长 显 著 该 市 虽 为 辽 宁 省 省 会 城 市, 但 由 于 具 有 老 工 业 基 地 的 背 景, 其 第 三 产 业 发 展 较 为 滞 后, 对 省 内 其 他 城 市 人 口 的 吸 附 能 力 并 不 太 强, 对 比 2005 年 及 2011 年 沈 阳 的 常 住 人 口 情 况, 增 长 幅 度 甚 微, 与 省 内 其 他 城 市 相 比 差 距 并 不 显 著 而 沈 阳 近 些 年 正 积 极 打 造 金 廊 沿 线 商 业 项 目, 全 长 30 公 里, 预 计 将 建 成 20 多 个 规 模 在 10 万 方 以 上 的 商 业 地 产 项 目, 意 味 着 平 均 1.5 公 里 就 有 1 个 这 样 的 大 型 商 业 物 业, 而 根 据 沈 阳 市 城 乡 建 设 委 员 会 公 布 的 计 划, 沈 阳 金 廊 工 程 的 核 心 部 位 将 有 百 余 栋 百 米 高 楼 拔 地 而 起, 到 2013 年 全 运 会 前, 这 个 数 字 将 接 近 200 栋, 总 建 筑 面 积 近 1600 万 平 方 米 在 大 肆 进 行 商 业 项 目 开 发 的 同 时, 沈 阳 人 口 增 长 却 较 为 缓 慢, 没 有 足 够 的 消 费 人 口 规 模 作 为 支 撑, 相 对 比 一 下, 该 市 的 商 业 供 应 量 在 一 线 城 市 中 是 偏 高 的, 但 随 着 沈 阳 东 北 金 融 中 心 的 建 立, 对 于 人 流 的 导 入 能 力 将 增 强, 从 而 使 当 前 相 对 较 高 的 商 业 供 应 量 得 到 支 撑
另 外, 成 都 近 几 年 的 的 商 业 用 地 供 应 略 微 偏 高, 短 期 存 在 一 定 风 险, 目 前 供 应 已 有 所 放 缓 近 三 年 来, 该 市 的 商 业 用 地 供 应 量 在 一 线 城 市 中 是 偏 高 的, 位 列 第 二, 而 其 GDP 水 平 则 相 对 处 于 弱 势, 仅 比 一 线 城 市 中 的 武 汉 南 京 沈 阳 高 一 些 但 从 GDP 增 幅 看, 成 都 2011 年 的 GDP 较 2009 年 增 长 了 54%, 是 一 线 城 市 中 GDP 水 平 提 升 最 快 的 事 实 上, 四 川 省 存 在 非 常 明 显 的 发 展 不 平 衡 的 问 题, 成 都 与 省 内 其 他 城 市 相 比, 其 经 济 实 力 优 势 极 为 显 著, 作 为 中 西 部 的 核 心 增 长 极, 成 都 未 来 经 济 水 平 的 增 长 势 头 很 可 能 会 得 到 延 续, 从 长 期 来 看, 成 都 大 规 模 的 商 业 项 目 将 逐 步 被 消 化, 短 期 内 存 在 一 定 风 险 与 其 他 一 线 城 市 相 比, 成 都 的 人 均 可 支 配 收 入 水 平 偏 低, 增 长 幅 度 相 对 平 稳, 居 民 消 费 能 力 不 强 而 成 都 的 商 业 项 目 开 发 速 度 较 快, 房 企 扎 堆 投 资 商 业 地 产, 尤 其 是 成 都 天 府 新 城, 按 照 政 府 规 划 该 区 域 将 被 打 造 为 成 都 的 浦 东, 企 业 以 规 划 文 件 为 指 引 纷 纷 进 驻, 由 于 新 开 发 区 的 人 口 导 入 较 滞 后, 目 前 来 看, 这 个 区 域 的 商 业 量 超 出 合 理 范 围, 但 随 着 产 业 园 区 落 地 建 成, 这 个 区 域 的 商 业 氛 围 将 有 所 改 观 而 且, 从 成 都 近 三 年 的 商 业 用 地 供 应 量 看, 政 府 已 有 意 降 低 供 应 规 模, 从 土 地 出 让 的 角 度 对 未 来 市 场 结 构 进 行 调 整 总 结 : 少 数 三 四 线 城 市 存 商 业 泡 沫 苗 头, 建 议 房 企 谨 慎 考 察 投 资 区 域 我 们 以 近 几 年 商 业 用 地 供 应 量 为 视 角, 从 人 口 及 经 济 指 标 等 方 面 进 行 了 探 讨, 大 致 得 出 以 下 结 论 : 一 线 城 市 总 体 风 险 不 大, 部 分 城 市 短 期 内 可 能 会 出 现 供 应 过 高 的 问 题, 但 随 着 城 市 经 济 实 力 提 升 产 业 集 聚, 这 些 商 业 量 仍 将 得 以 逐 步 消 化, 具 体 的 例 子 包 括 沈 阳 成 都 天 津 重 庆, 在 城 市 化 进 程 的 驱 动 下, 这 些 城 市 近 几 年 商 业 投 资 量 提 升 较 快, 商 业 项 目 增 长 势 头 迅 猛, 未 来 商 业 供 应 量 很 可 能 处 于 高 位, 但 这 些 城 市 的 地 理 位 臵 资 源 环 境 政 策 倾 斜 等 条 件 都 较 为 优 越, 对 于 人 口 的 集 聚 能 力 也 较 强, 经 济 实 力 及 居 民 消 费 力 的 提 升 也 是 必 然, 因 而 从 长 期 看, 并 不 存 在 明 显 的 投 资 过 量 风 险 二 线 城 市 总 体 商 业 用 地 供 应 水 平 不 如 一 线 城 市, 但 对 比 来 看, 昆 明 大 连 等 城 市 值 得 警 惕 投 资 风 险, 尤 其 是 昆 明, 一 方 面 是 商 业 用 地 成 交 火 热, 未 来 供 应 量 必 然 高 企, 另 一 方 面 昆 明 的 各 项 指 标 都 不 理 想, 在 二 线 城 市 中 处 于 劣 势, 将 来 商 业 项 目 集 中 上 市, 出 现 竞 争 激 烈 招 商 招 租 困 难 等 问 题 的 概 率 很 大 三 四 线 城 市 两 极 分 化 非 常 明 显, 极 少 部 分 部 分 城 市 存 在 较 高 的 商 业 地 产 投 资 风 险, 典 型 的 像 鄂 尔 多 斯 这 样 的 资 源 型 城 市, 大 跃 进 式 的 造 城 及 人 口 导 入 能 力 有 限 使 得 该 市 住 宅 市 场 供 应 过 量, 而 商 业 地 产 投 资 也 存 在 相 似 的 泡 沫 风 险 我 们 认 为, 未 来 企 业 在 进 行 商 业 地 产 开 发 选 址, 应 尽 可 能 选 择 一 线 城 市 的 核 心 位 臵 或 新 兴 区 域 地 铁 沿 线 等 等, 着 重 考 核 周 边 人 流 量 消 费 水 平 购 买 力 等 指 标, 避 免 在 三 四 线 城
市 兴 建 大 型 综 合 体 项 目 在 产 品 规 划 上 应 注 重 差 异 化, 以 免 项 目 同 质 化 而 导 致 竞 争 激 烈 全 文 概 要 从 商 业 用 地 供 应 看 各 城 市 商 业 地 产 市 场 泡 沫 一 引 子 1 全 国 商 业 地 产 总 体 发 展 情 况 (1) 商 业 地 产 投 资 额 增 长 较 快, 多 因 素 促 商 业 地 产 开 发 热 潮 (2) 商 业 用 地 供 应 量 持 续 走 高,2010 年 供 应 集 中 放 量 2 问 题 : 部 分 城 市 商 业 供 应 过 量, 桐 乡 专 业 市 场 面 临 客 流 稀 少 困 境 二 一 线 城 市 : 总 体 供 应 情 况 较 合 理, 少 数 城 市 短 期 存 在 风 险 1 天 津 居 商 业 用 地 供 应 总 量 之 首, 京 沪 供 应 比 例 较 高 2 指 标 分 析 : 成 都 沈 阳 等 部 分 城 市 短 期 存 在 商 业 供 应 过 量 隐 忧 (1) 人 均 商 业 用 地 供 应 面 积 (2)GDP 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 (3) 人 均 收 入 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 三 二 线 城 市 : 各 地 供 应 量 差 距 明 显, 部 分 城 市 需 警 惕 供 需 失 衡 1 昆 明 青 岛 等 城 市 供 应 及 占 比 均 较 高, 存 潜 在 过 量 风 险 2 东 莞 西 安 尚 有 发 展 空 间, 昆 明 及 大 连 需 警 惕 风 险 (1) 人 均 商 业 用 地 供 应 面 积 (2)GDP 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 (3) 人 均 收 入 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 四 三 四 线 城 市 : 整 体 商 业 用 地 供 应 量 较 少, 极 个 别 城 市 投 资 过 度 1 三 四 线 城 市 间 商 业 用 地 供 应 差 距 显 著, 部 分 城 市 供 应 量 过 高 2 鄂 尔 多 斯 营 口 供 应 量 过 大 面 临 失 衡, 潮 州 等 城 市 尚 存 机 遇 (1) 人 均 商 业 用 地 供 应 面 积 (2)GDP 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 (3) 人 均 收 入 与 商 业 用 地 供 应 量 比 值 三 总 结 篇