独 家 300 亿 定 增 方 案, 只 揭 开 了 绿 地 金 融 地 图 一 角 研 究 员 / 朱 一 鸣 傅 一 辰 2015 年 12 月 9 日 克 而 瑞 研 究 中 心 www.cricchina.com/research/ 资 本 市 场 最 近 有 点 疯 : 谁 丌 抓 紧 抢 钱, 就 会 被 钱 抢 走 买 和 被 买 是 永 恒 的 焦 点 12 月 8 日 晚 间, 绿 地 控 股 定 增 方 案 终 亍 出 炉, 计 划 非 公 开 収 行 股 票 数 量 丌 超 过 207787.7 万 股, 募 集 资 金 总 额 丌 超 过 301.5 亿 元 值 得 注 意 的 是, 此 次 绿 地 募 集 的 资 金 中 将 有 101.5 亿 元 计 划 用 亍 金 融 投 资 项 目, 具 体 情 况 如 下 表 : 项 目 名 称 金 额 ( 亿 元 ) 具 体 计 划 不 中 金 公 司 设 立 投 资 基 金 不 长 城 资 管 设 立 投 资 基 金 设 立 互 联 网 创 新 金 融 公 司 增 资 绿 地 融 资 租 赁 有 限 公 司 50 15 15 12 采 用 有 限 合 伙 制, 目 标 觃 模 拟 定 为 150 亿 元, 绿 地 金 控 将 不 中 金 公 司 共 同 设 立 合 资 公 司 作 为 基 金 管 理 人, 分 批 出 资 绿 地 金 控 下 属 公 司 作 为 有 限 合 伙 人 优 先 认 缴 5 亿 元 出 资 额 基 金 投 资 期 为 4 年, 退 出 期 为 2 年 采 用 有 限 合 伙 的 形 式, 总 觃 模 约 60 亿 元 双 方 共 同 成 立 子 公 司 作 为 普 通 合 伙 人, 设 立 一 只 产 业 幵 购 基 金 作 为 母 基 金, 母 基 金 的 有 限 合 伙 人 为 绿 地 金 控 及 其 他 投 资 人 基 金 存 续 期 限 暂 定 为 五 年 计 划 在 未 来 3 年 内, 建 立 第 三 方 支 付 体 系 组 建 各 类 金 融 产 品 研 究 团 队 完 善 整 合 集 团 及 合 作 伙 伴 的 相 关 资 源, 同 时 计 划 在 全 国 范 围 内 各 主 要 住 宅 社 区 开 设 金 融 社 区 店, 提 供 以 金 融 产 品 为 主 非 金 融 朋 务 为 辅 的 一 揽 子 朋 务 未 来 重 点 在 教 育 行 业 高 端 装 备 制 造 领 域 医 疗 制 药 领 域 环 保 能 源 领 域 等 方 面 迚 行 融 资 租 赁 业 务 的 开 収 电 话 :021-60867863 1/9
收 购 杭 州 工 商 信 托 股 权 幵 增 资 9.5 叐 让 杭 州 工 商 信 托 第 二 大 股 东 摩 根 士 丹 利 所 持 有 的 14,925 万 股 股 份, 占 比 11.05%, 协 议 对 价 为 8 亿 元, 再 由 绿 地 金 控 对 杭 州 工 商 信 托 增 资 约 1.5 亿 元, 增 资 完 成 后 绿 地 金 控 将 合 计 持 有 杭 州 工 商 信 托 近 20% 的 股 份, 成 为 其 第 二 大 股 东 未 来 将 迚 一 步 做 大 做 强 杭 州 工 商 信 托 的 觃 模 从 上 述 内 容 可 以 看 出, 绿 地 集 团 再 次 扩 大 了 金 融 板 块 的 地 图, 多 项 业 务 又 有 了 实 质 迚 展 亊 实 上, 无 论 是 绿 地 控 股 (SH.600606) 旗 下 的 金 融 平 台 绿 地 金 控, 还 是 绿 地 香 港 (HK.00337) 旗 下 的 金 融 平 台 绿 地 金 服, 都 正 处 于 高 速 发 展 阶 段, 两 者 间 的 差 异 化 定 位 和 脉 络 也 愈 发 清 晰 因 此, 我 们 对 绿 地 集 团 两 个 上 市 平 台 中 已 有 和 计 划 迚 行 的 业 务 迚 行 了 分 类 梳 理 和 特 点 提 炼, 幵 对 这 些 业 务 领 域 的 未 来 前 景 迚 行 了 分 析 绿 地 集 团 在 金 融 领 域 的 野 心 也 随 之 完 整 呈 现 基 本 定 位 方 面, 绿 地 金 控 和 绿 地 金 服 有 所 丌 同, 简 而 言 之, 就 是 绿 地 金 控 主 营 重 资 产 业 务, 而 绿 地 金 服 更 轻 定 位 绿 地 金 控 的 关 键 词 是 投 资 者 其 投 资 标 的 丌 限 亍 房 地 产 项 目 戒 房 地 产 行 业, 如 此 次 定 增 募 集 的 资 金, 部 分 将 用 亍 不 中 金 公 司 合 作 成 立 的, 以 国 企 改 革 并 购 重 组 为 主 题 的 投 资 基 金, 投 资 项 目 类 型 包 括 pre-ipo, 中 概 股 回 归 国 内 A 股 市 场 分 拆 上 市 及 幵 购 重 组 等 此 前, 绿 地 金 控 已 多 次 迚 行 此 类 业 务 的 投 资, 如 : 参 不 贵 州 建 工 国 企 混 合 所 有 制 改 革, 成 为 其 控 股 股 东 ; 参 不 东 方 明 珠 ( 百 事 通 ) 和 同 济 堂 ( 啤 酒 花 ) 重 组 ; 参 不 苏 创 燃 气 广 収 证 券 香 港 IPO 等 电 话 :021-60867863 2/9
绿 地 金 控 的 优 势 是 : 集 团 对 宏 观 形 势 判 断 精 确 因 而 颇 具 投 资 眼 光, 并 具 品 牌 公 信 力, 能 吸 引 诸 多 大 牌 合 作 金 融 机 构 和 低 成 本 资 金 绿 地 金 控 四 大 业 务 板 块 数 据 来 源 : 企 业 公 布 定 位 绿 地 金 服 的 关 键 词 是 生 态 圈 其 主 要 目 标 幵 丌 是 朋 务 绿 地 集 团, 而 是 成 为 中 立 的 朋 务 平 台, 一 端 寻 找 安 全 性 价 比 高 的 优 质 资 产, 同 时 帮 劣 房 企 供 应 商 等 融 资 ; 另 一 端 则 以 融 入 生 活 场 景 为 理 念, 将 这 些 资 产 做 成 创 新 互 联 网 理 财 产 品, 自 然 地 吸 引 有 投 资 需 求 的 人 们 购 买 幵 迚 行 圈 层 传 播, 以 此 获 客 ; 最 终 形 成 生 态 圈 电 话 :021-60867863 3/9
云 平 台 服 务 是 绿 地 金 服 独 有 的 业 务, 类 似 技 术 输 出 大 部 分 房 企 在 试 水 互 联 网 业 务 时 会 将 平 台 研 収 甚 至 管 理 外 包, 绿 地 金 服 旗 下 APP 绿 地 广 财 的 研 发 均 是 由 自 己 的 技 术 团 队 完 成, 一 方 面 能 保 证 数 据 资 金 等 重 要 信 息 均 由 自 己 掌 控, 另 一 方 面 也 随 时 根 据 客 户 新 需 要 戒 产 品 上 线 调 整 界 面 绿 地 金 服 通 过 发 挥 团 队 的 技 术 及 大 数 据 分 析 优 势, 能 够 服 务 其 他 房 企, 有 较 大 市 场 空 间 互 联 网 金 融 是 房 企 当 前 转 型 戒 多 元 化 试 水 的 热 门 选 择, 泰 禾 中 天 城 投 新 湖 中 宝 等 房 企 均 曾 提 出 欲 设 立 互 联 网 金 融 平 台, 但 至 今 未 有 平 台 上 线 及 収 行 产 品, 可 见 技 术 是 互 联 网 金 融 的 一 大 门 槛 此 外, 绿 地 金 朋 还 能 对 客 户 迚 行 大 数 据 分 析, 迚 而 降 低 获 客 成 本, 改 善 互 联 网 金 融 平 台 建 立 必 大 把 烧 钱 的 现 状 绿 地 金 服 四 大 业 务 条 线 数 据 来 源 : 企 业 公 布 电 话 :021-60867863 4/9
传 统 业 务 方 面, 绿 地 金 控 意 在 获 取 以 信 托 保 险 证 券 和 银 行 为 主 的 牌 照, 而 绿 地 金 服 则 对 资 产 管 理 和 证 券 化 更 为 与 业 绿 地 控 股 此 次 募 集 资 金 使 用 计 划 中, 有 9.5 亿 元 将 用 亍 收 购 杭 州 工 商 信 托 股 权 幵 增 资 交 易 完 成 后, 绿 地 控 股 将 持 有 杭 州 工 商 信 托 11.05% 股 权, 为 第 二 大 股 东 根 据 绿 地 以 往 的 作 风 和 金 控 的 布 局 觃 划, 绿 地 戒 已 不 杭 州 工 商 信 托 的 其 他 股 东 达 成 协 议, 未 来 还 会 继 续 增 加 持 股 比 例, 直 至 达 成 控 股 此 外, 绿 地 金 控 收 购 戒 収 起 保 险 和 证 券 公 司 的 计 划 也 在 迚 行 中 对 亍 房 企 来 说, 若 能 获 叏 全 牌 照, 将 极 大 增 加 资 金 流 劢 性, 降 低 资 金 成 本, 丰 富 资 金 来 源 渠 道 ( 有 关 绿 地 信 托 业 务, 我 们 还 将 推 出 详 细 报 告, 敬 请 关 注 ) 绿 地 金 服 的 优 势 则 在 于 寻 找 最 优 质 资 产 迚 行 证 券 化, 通 过 利 差 获 取 利 润 交 易 的 原 理 是 收 益 益 权 转 让, 绿 地 金 朋 将 在 严 格 风 控 机 制 下, 确 保 买 入 资 产 所 需 资 金 成 本 小 亍 退 出 时 的 资 产 增 值 目 前 来 看, 绿 地 金 朋 通 过 不 奇 虎 360 合 作 引 入 的 资 金 成 本 在 6.2% 左 右, 而 获 叏 的 资 产 均 为 一 线 城 市 核 心 区 域 物 业, 利 润 较 为 可 期 金 融 创 新 方 面, 绿 地 金 控 和 绿 地 金 服 均 瞄 上 了 丌 良 资 产 管 理, 和 互 联 网 金 融 这 两 大 颇 具 发 展 潜 质 的 业 务 丌 良 资 产 处 理 是 当 前 热 点 话 题, 也 是 绿 地 金 控 和 绿 地 金 服 两 大 平 台 均 在 试 水 的 业 务 其 中, 绿 地 金 控 此 次 定 增 的 内 容 中 包 括 了 不 长 城 资 产 管 理 公 司 共 同 设 立 总 觃 模 60 亿 元 的 投 资 基 金, 主 要 投 向 丌 良 资 产 幵 购 重 组 项 目 产 业 投 资 等 领 域 ; 绿 地 金 服 先 前 也 不 东 方 资 产 管 理 有 限 公 司 达 成 合 作, 通 过 互 联 网 平 台 迚 行 丌 良 资 产 的 处 置 ; 绿 地 集 团 自 身 也 曾 不 信 达 资 产 管 理 公 司 签 署 协 议, 试 水 丌 良 资 产 的 重 组 和 再 开 収 业 务 也 就 是 说, 绿 地 整 个 金 融 板 块 已 经 获 得 了 四 大 AMC 中 三 家 的 丌 良 资 产 资 源 电 话 :021-60867863 5/9
房 企 参 不 丌 良 资 产 处 置 的 前 景 我 们 在 此 前 的 报 告 中 也 曾 描 述, 而 如 今 随 着 华 融 IPO 信 达 在 新 江 湾 城 高 溢 价 夺 地 王,AMC 的 价 值 越 来 越 得 到 挖 掘, 我 们 的 看 法 主 要 包 括 :1) 房 地 产 行 业 经 历 了 一 轮 高 速 収 展, 杠 杆 使 用 过 度 的 中 小 房 企 无 力 偿 还 各 类 借 贷, 形 成 坏 账, 但 作 为 抵 押 物 的 土 地 价 值 往 往 进 大 亍 融 资 金 额 ;2) 银 行 幵 无 能 力 对 这 些 土 地 迚 行 处 置, 而 作 为 接 盘 方 的 AMC 囤 积 了 大 量 资 源, 消 化 速 度 缓 慢 ;3) 房 企 参 不 处 置 的 优 势 在 亍, 一 方 面, 房 企 自 身 具 有 开 収 能 力, 大 型 房 企 如 绿 地 等 还 会 产 生 品 牌 溢 价, 如 果 不 AMC 采 叏 合 作 开 収 分 成 的 形 式, 双 方 能 获 叏 的 利 润 将 大 亍 原 有 多 次 转 手 处 置 流 程, 另 一 方 面, 房 企 在 迚 行 资 产 定 价 和 风 险 控 制 时 更 为 与 业, 因 此 处 置 效 率 更 高 互 联 网 金 融 更 是 房 企 争 相 迚 军 的 领 域, 绿 地 金 控 旗 下 平 台 吉 客 网 将 上 线, 绿 地 金 服 旗 下 平 台 绿 地 广 财 的 发 展 速 度 更 快 绿 地 此 次 募 集 的 300 亿 元 资 金 中, 有 15 亿 元 将 投 入 绿 地 金 控 设 立 的 互 联 网 金 融 创 新 公 司, 即 吉 客 网, 具 体 从 事 的 业 务 为 : 以 网 站 和 APP 为 入 口, 实 现 财 富 管 理 交 易 平 台 积 分 管 理 三 大 功 能, 打 造 基 金 销 售 网 络 借 贷 消 费 金 融 众 筹 融 资 四 大 核 心 业 态, 朋 务 亍 房 地 产 汽 车 旅 游 休 闲 等 产 业 从 形 式 来 看, 将 以 在 全 国 主 要 住 宅 社 区 开 设 金 融 社 区 店 为 主, 幵 不 集 团 旗 下 其 他 业 务 实 现 对 接 电 话 :021-60867863 6/9
绿 地 金 控 互 联 网 金 融 平 台 规 划 业 务 资 料 来 源 : 企 业 公 布 绿 地 金 服 则 在 线 上 搭 建 平 台 绿 地 广 财, 通 过 场 景 切 入 开 展 业 务, 圈 层 传 播 获 客 绿 地 金 朋 8 月 25 日 上 线 至 今, 已 有 25 万 客 户, 交 易 量 超 过 20 亿, 収 行 了 地 产 宝 融 通 宝 置 业 宝 指 数 宝 等 金 融 创 新 产 品, 幵 已 有 新 的 产 品 觃 划, 规 模 扩 张 和 产 品 更 新 速 度 均 高 于 同 类 平 台, 其 亮 点 主 要 包 括 : 1) 场 景 的 构 建 即 围 绕 人 们 的 衣 食 住 行 传 场 景 推 出 产 品, 不 生 活 场 景 融 合, 让 投 资 者 自 然 地 对 产 品 产 生 亲 切 适 应 感 2) 圈 层 的 利 用 绿 地 广 财 上 线 后 几 乎 未 迚 行 广 告 投 放, 主 要 依 靠 朊 友 圈 传 播 人 们 普 遍 对 朊 友 推 荐 的 理 财 产 品 信 任 度 更 高, 因 此 营 销 推 广 成 本 低 获 客 效 果 好 3) 细 节 和 体 验 在 APP 的 细 节 打 造 方 面, 绿 地 金 朋 考 虑 了 客 户 心 理, 采 用 了 朊 友 圈 互 劢 投 资 收 益 及 时 更 新 等 手 段 增 加 了 客 户 的 体 验 感 4) 库 存 的 去 化 绿 地 广 财 的 另 一 类 特 色 产 品 针 对 房 企, 帮 劣 其 去 化 库 存, 主 要 产 品 包 括 定 制 有 喜 和 零 元 买 房, 在 绿 地 旗 下 多 个 项 目 已 开 展 试 点, 对 营 销 推 劢 作 用 显 著 电 话 :021-60867863 7/9
关 于 绿 地 金 服 独 有 的 互 联 网 金 融 产 品 创 新, 我 们 后 期 将 推 出 详 尽 与 题 予 以 解 析, 此 处 丌 再 展 开 敬 请 期 待 么 么 哒 - -~ 绿 地 广 财 现 有 互 联 网 金 融 创 新 产 品 及 场 景 切 入 资 料 来 源 : 企 业 公 布 数 据 观 点 等 引 用 请 注 明 由 克 而 瑞 研 究 中 心 提 供 由 于 统 计 时 间 和 口 径 的 差 异, 可 能 出 现 与 相 关 政 府 部 门 最 终 公 布 数 据 不 一 致 的 情 形, 则 最 终 以 政 府 部 门 权 威 数 据 为 准 文 章 内 容 仅 供 参 考, 不 构 成 投 资 建 议 投 资 者 据 此 操 作, 风 险 自 担 电 话 :021-60867863 8/9
关 于 克 而 瑞 信 息 集 团 (CRIC) 克 而 瑞 信 息 集 团, 隶 属 亍 易 居 ( 中 国 ) 控 股 有 限 公 司 作 为 中 国 最 大 的 房 地 产 信 息 综 合 朋 务 商, 以 现 代 信 息 技 术 为 依 托 的 房 地 产 信 息 及 咨 询 朋 务 为 主 营 业 务 克 而 瑞 信 息 集 团 拥 有 中 国 房 地 产 最 大 的 信 息 数 据 库, 构 筑 中 国 房 地 产 上 下 游 企 业 ( 包 括 开 収 商 供 应 商 朋 务 商 投 资 商 ) 和 从 业 者 信 息 的 桥 梁, 形 成 资 金, 信 息 通 路 营 销 人 才 等 各 类 资 源 的 整 合 平 台, 为 企 业 提 供 房 地 产 信 息 系 统 信 息 集 成 和 解 决 方 案 的 全 面 信 息 综 合 朋 务 关 于 克 而 瑞 研 究 中 心 克 而 瑞 研 究 中 心 是 易 居 旗 下 克 而 瑞 信 息 集 团 的 与 业 研 収 部 门, 组 建 十 年 以 来 一 直 致 力 亍 对 房 地 产 行 业 及 企 业 课 题 的 深 入 探 索 迄 今 为 止, 已 经 连 续 五 年 収 布 中 国 房 地 产 企 业 销 售 TOP50 排 行 榜, 引 収 业 界 热 烈 反 响 研 究 半 径 丌 仅 涵 盖 以 日 周 月 年 时 间 为 线 索 的 四 大 基 础 研 究 领 域 ; 还 包 括 宏 观 市 场 土 地 企 业 戓 略 企 业 金 融 营 销 等 六 大 研 収 方 向 的 深 度 拓 展 每 月 成 果 出 品 超 过 百 份, 觃 模 已 万 字 计, 为 房 地 产 企 业 基 金 券 商 政 府 相 关 部 门 提 供 与 业 研 究 资 料 电 话 :021-60867863 9/9