Transcription

1

2

3 好, 整 体 债 务 负 担 不 重, 财 务 安 全 性 较 高 关 注 1. 房 地 产 市 场 受 宏 观 经 济 影 响 较 大, 商 业 地 产 受 居 民 收 入 水 平 消 费 信 心 和 消 费 倾 向 影 响 较 大, 需 关 注 宏 观 经 济 波 动 对 公 司 盈 利 水 平 带 来 的 影 响 2. 公 司 土 地 储 备 主 要 集 中 在 二 三 线 城 市, 需 持 续 关 注 二 三 线 城 市 商 业 地 产 投 资 过 热 对 公 司 销 售 带 来 的 影 响 3. 公 司 在 建 项 目 规 模 较 大, 预 计 随 着 公 司 经 营 规 模 的 扩 大, 对 建 设 开 发 资 金 的 需 求 将 保 持 较 大 规 模, 应 关 注 公 司 现 金 流 与 开 发 资 金 的 匹 配 情 况 4. 公 司 未 分 配 利 润 和 其 他 综 合 收 益 占 比 较 高, 所 有 者 权 益 稳 定 性 一 般 5. 公 司 自 持 商 业 物 业 规 模 较 大, 主 要 集 中 在 二 三 线 城 市, 大 部 分 项 目 处 于 商 业 培 育 期, 需 持 续 关 注 公 司 商 业 物 业 租 赁 风 险 及 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 变 动 风 险 分 析 师 周 馗 电 话 : 邮 箱 程 家 女 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 2

4

5 一 主 体 概 况 ( 以 下 简 称 公 司 或 世 茂 股 份 ) 前 身 为 上 海 万 象 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 万 象 集 团 ), 于 1993 年 9 月 由 上 海 市 黄 埔 区 国 有 资 产 管 理 办 公 室 发 起 的 采 用 社 会 募 集 方 式 设 立 的 股 份 有 限 公 司 1994 年 2 月, 万 象 集 团 在 上 海 证 券 交 易 所 挂 牌 上 市 ( 股 票 代 码 :600823, 股 票 简 称 : 万 象 集 团 ), 其 上 市 时 总 股 本 为 5,000 万 股, 其 中, 上 海 市 黄 埔 区 国 有 资 产 管 理 办 公 室 持 股 3,000 万 股, 占 总 股 本 的 60%; 社 会 法 人 持 股 750 万 股, 占 总 股 本 的 15%; 社 会 自 然 人 持 股 1,250 万 股, 占 总 股 本 的 25% 2000 年 8 月, 上 海 世 茂 投 资 发 展 有 限 公 司 协 议 受 让 上 海 市 黄 浦 区 国 有 资 产 管 理 办 公 室 持 有 的 万 象 集 团 6,250 万 股 法 人 股, 成 为 万 象 集 团 第 一 大 股 东, 并 经 批 准 调 整 了 其 资 产 结 构 和 经 营 范 围 ;2001 年 4 月 经 万 象 集 团 股 东 大 会 决 议 通 过, 并 经 上 海 证 券 交 易 所 核 准, 万 象 集 团 更 为 公 司 现 名 2002 年 12 月 起, 上 海 世 茂 企 业 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 世 茂 企 业 ) 通 过 协 议 受 让 公 司 第 一 大 第 二 大 股 东 股 份, 并 通 过 公 开 市 场 增 持 和 出 售 流 通 股 的 方 式 成 为 公 司 第 一 大 股 东 2007 年 10 月, 公 司 向 峰 盈 国 际 有 限 公 司 北 京 世 茂 投 资 发 展 有 限 公 司 和 世 茂 企 业 进 行 了 定 向 增 发, 本 次 增 资 后, 公 司 股 本 变 更 为 亿 元 后 经 一 系 列 增 持 股 权 转 让 及 公 司 股 票 期 权 激 励 计 划 行 权, 截 至 2015 年 9 月 底, 公 司 股 本 增 至 亿 元, 实 际 控 制 人 为 许 荣 茂 先 生, 其 股 权 结 构 如 下 图 所 示 图 1 截 至 2015 年 9 月 底 公 司 股 权 结 构 情 况 许 荣 茂 100 % 100 % 100 % Gemfair Investments Limited Shiying Finance Limited 海 外 投 资 集 团 国 际 有 限 公 司 其 他 投 资 % 8.89% 64.99% 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 (0813.HK) 100 % 100% % 峰 盈 国 际 有 限 公 司 上 海 世 茂 投 资 管 理 有 限 公 司 上 海 世 茂 企 业 发 展 有 限 公 司 其 他 股 东 % 6.13% 20.39% 25.98% 资 料 来 源 : 公 司 提 供 截 至 2015 年 9 月 底, 公 司 前 十 大 股 东 明 细 如 下 表 所 示 4

6 表 1 截 至 2015 年 9 月 底 公 司 前 十 大 股 东 情 况 单 位 : 万 股 % 排 名 股 东 名 称 持 股 数 量 占 总 股 本 比 例 股 本 性 质 1 峰 盈 国 际 有 限 公 司 83, 境 外 法 人 2 上 海 世 茂 企 业 发 展 有 限 公 司 35, 境 内 非 国 有 法 人 3 上 海 世 茂 投 资 管 理 有 限 公 司 10, 境 内 非 国 有 法 人 4 中 国 证 券 金 融 股 份 有 限 公 司 4, 国 有 法 人 5 中 央 汇 金 投 资 有 限 责 任 公 司 2, 国 有 法 人 6 上 海 市 黄 浦 区 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 2, 国 有 法 人 7 上 海 浦 东 国 有 资 产 投 资 管 理 有 限 公 司 1, 国 有 法 人 8 全 国 社 保 基 金 一 零 七 组 合 1, 其 他 9 中 欧 基 金 - 农 业 银 行 其 他 10 银 华 基 金 - 农 业 银 行 其 他 合 计 142, 资 料 来 源 : 公 司 公 开 信 息 公 司 经 营 范 围 : 实 业 投 资, 房 地 产 综 合 开 发 经 营, 本 公 司 商 标 特 许 经 营, 酒 店 管 理, 物 业 管 理, 货 物 进 出 口 及 技 术 进 出 口 及 建 筑 装 潢 材 料 等 截 至 2015 年 9 月 底, 公 司 下 设 投 资 开 发 部 融 资 部 法 务 部 营 销 管 理 部 品 牌 客 服 部 成 本 管 理 部 中 央 采 购 部 规 划 设 计 部 工 程 管 理 部 财 务 管 理 部 上 市 事 务 与 业 态 运 营 部 运 营 内 控 部 审 计 部 等 17 个 职 能 部 门, 拥 有 直 接 控 制 及 间 接 控 制 子 公 司 合 计 100 家 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 亿 元 2014 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 亿 元, 其 中 少 数 股 东 损 益 7.16 亿 元, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 0.76 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 截 至 2015 年 9 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 亿 元 2015 年 1~9 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 亿 元, 其 中 少 数 股 东 损 益 4.60 亿 元, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 公 司 地 址 : 上 海 市 黄 浦 区 南 京 西 路 268 号 ; 法 定 代 表 人 : 刘 赛 飞 二 本 次 债 券 概 况 1. 本 次 债 券 概 况 本 次 债 券 名 称 为 2016 年 公 司 债 券, 采 取 公 开 方 式 发 行 本 次 债 券 发 行 总 额 不 超 过 80 亿 元 ( 含 80 亿 元 ), 拟 分 期 发 行, 本 期 发 行 规 模 为 不 超 过 30 亿 元, 其 中 基 础 发 行 规 模 为 人 民 币 15 亿 元, 可 超 额 配 售 不 超 过 人 民 币 15 亿 元 ; 本 次 债 券 发 行 期 限 不 超 过 10 年 ( 含 10 年 ), 本 期 债 券 发 行 期 限 为 3 年 本 期 债 券 面 值 为 100 元, 拟 平 价 发 行, 为 固 定 利 率 债 券, 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利, 每 年 付 息 一 次, 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 本 次 债 券 无 担 保 2. 本 次 债 券 募 集 资 金 用 途 本 次 债 券 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后, 拟 用 于 偿 还 银 行 借 款 补 充 流 动 资 金 5

7 三 行 业 分 析 公 司 业 务 以 商 业 物 业 运 营 为 主, 住 宅 销 售 为 辅, 属 于 房 地 产 行 业, 且 侧 重 于 房 地 产 行 业 中 的 商 业 地 产 行 业 1. 行 业 概 况 房 地 产 业 是 我 国 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 在 现 代 社 会 经 济 生 活 中 有 着 举 足 轻 重 的 地 位 经 过 十 几 年 的 发 展, 中 国 房 地 产 行 业 已 逐 步 转 向 规 模 化 品 牌 化 和 规 范 运 作, 房 地 产 业 的 增 长 方 式 正 由 偏 重 速 度 规 模 向 注 重 效 益 和 市 场 细 分 转 变, 从 主 要 靠 政 府 政 策 调 控 向 依 靠 市 场 和 企 业 自 身 调 节 的 方 式 转 变 目 前, 我 国 房 地 产 业 主 要 体 现 以 下 特 征 : 第 一, 区 域 性 较 强, 企 业 竞 争 不 完 全 我 国 房 地 产 行 业 呈 现 出 地 域 分 布 不 均 衡 性, 大 型 房 地 产 企 业 基 本 集 中 在 广 东 北 京 上 海 江 浙 等 地, 而 中 西 部 地 区 的 房 地 产 企 业 普 遍 规 模 较 小, 数 量 也 较 少 另 外, 我 国 房 地 产 企 业 还 呈 现 出 较 强 的 区 域 性, 某 一 地 区 的 市 场, 外 地 房 地 产 企 业 较 难 进 入 ( 全 国 性 大 型 超 大 型 房 地 产 公 司 除 外 ) 第 二, 受 土 地 资 金 的 高 度 制 约 由 于 我 国 人 口 众 多, 相 对 可 开 发 土 地 较 少, 房 地 产 业 发 展 相 当 迅 速, 部 分 地 区 土 地 寸 土 寸 金 另 外, 房 地 产 企 业 属 资 金 密 集 型 产 业, 特 别 是 民 营 房 地 产 企 业, 可 用 于 开 发 的 资 金 相 当 紧 张, 银 行 贷 款 又 受 到 一 些 政 策 的 限 制 所 以, 土 地 和 资 金 就 成 了 制 约 我 国 房 地 产 企 业 发 展 的 因 素 之 一 第 三, 高 负 债 高 风 险 波 动 性 大 房 地 产 企 业 在 发 展 时, 往 往 要 承 担 很 大 的 债 务 而 房 地 产 业 的 市 场 竞 争 残 酷, 行 业 风 险 较 高 在 这 样 的 市 场 环 境 下, 整 个 房 地 产 业 受 到 政 策 市 场 等 条 件 的 影 响, 波 动 较 大 第 四, 与 政 府 关 系 密 切 过 去 长 期 计 划 经 济 的 影 响 和 房 地 产 行 业 的 特 殊 性, 决 定 了 我 国 房 地 产 行 业 与 政 府 的 关 系 密 不 可 分 纵 观 我 国 房 地 产 业 的 发 展, 每 一 个 阶 段 都 与 国 家 或 地 方 出 台 的 一 些 政 策 有 着 密 切 的 关 系 同 时 房 地 产 企 业 在 自 身 发 展 的 过 程 中, 从 项 目 的 立 项 审 批 到 工 程 结 束 的 验 收, 都 不 可 避 免 地 与 政 府 相 关 部 门 发 生 种 种 联 系 2014 年 全 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95,036 亿 元, 名 义 同 比 增 长 10.5%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 9.9%), 增 速 比 2013 年 回 落 9.3 个 百 分 点 其 中, 房 屋 施 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 9.2%, 新 开 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 下 降 10.7%, 降 幅 扩 大 1.7 个 百 分 点 2015 年 全 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95,979 亿 元, 名 义 同 比 增 长 1.00%, 增 速 比 2014 年 回 落 9.5 个 百 分 点 其 中, 房 屋 施 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 1.30%, 新 开 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 下 降 14.00%, 降 幅 收 窄 0.7 个 百 分 点, 政 策 宽 松 效 果 逐 步 显 现 商 业 地 产 概 况 商 业 地 产 行 业 是 房 地 产 行 业 的 一 个 子 行 业 广 义 上 讲, 商 业 地 产 包 括 各 种 非 生 产 性 和 非 住 宅 型 的 物 业, 包 括 写 字 楼 酒 店 会 议 中 心 商 业 服 务 经 营 场 所 等 ; 狭 义 上 看, 商 业 地 产 主 要 指 专 用 于 商 业 的 物 业 形 式, 包 括 商 铺 专 业 市 场 商 业 批 发 市 场 酒 店 商 业 街 等 商 业 地 产 作 为 经 营 性 物 业, 主 要 受 到 国 民 经 济 整 体 发 展 速 度 城 市 化 水 平 以 及 社 会 消 费 能 力 的 影 响 ; 同 时, 由 于 商 业 地 产 的 投 资 属 性 突 出, 其 发 展 速 度 短 期 内 受 社 会 融 资 成 本 和 通 货 膨 胀 率 的 影 响 较 大 我 国 房 地 产 调 控 政 策 主 要 针 对 住 宅 物 业, 商 业 地 产 受 房 地 产 调 控 政 策 影 响 相 对 较 小, 因 此, 近 年 来 我 国 商 业 地 产 发 展 速 度 较 快, 但 2014 年 以 来 增 速 有 所 下 滑, 如 下 图 所 示 2015 年, 我 国 商 业 营 业 用 房 完 成 投 资 额 1.46 万 亿 元, 占 当 年 全 国 房 地 产 行 业 投 资 完 成 总 额 的 15.22% 6

8 图 2 全 国 商 业 营 业 用 房 完 成 投 资 情 况 单 位 : 亿 元 数 据 来 源 :Wind 资 讯 2005 年 以 来, 随 着 我 国 国 民 经 济 快 速 发 展 人 均 消 费 水 平 逐 年 提 升, 商 业 地 产 投 资 增 速 也 保 持 在 较 高 水 平, 特 别 是 2008 年 国 家 四 万 亿 经 济 刺 激 政 策 导 致 流 动 性 宽 松, 刺 激 了 商 业 地 产 投 资 热 情, 商 业 营 业 用 房 投 资 额 增 速 在 2010 年 达 到 35.11% 的 高 水 平, 其 后, 随 着 我 国 经 济 增 速 逐 步 回 落 和 货 币 政 策 向 稳 健 方 向 转 变, 商 业 营 业 用 房 投 资 增 速 逐 年 回 落,2015 年 增 速 大 幅 下 跌 至 1.80%, 回 落 较 为 明 显 图 3 全 国 商 业 营 业 用 房 投 资 增 速 数 据 来 源 :Wind 资 讯 从 开 发 模 式 上 看, 相 对 于 住 宅 物 业, 商 业 物 业 具 有 自 身 的 特 点 物 业 选 址 方 面, 住 宅 开 发 可 选 地 块 较 多, 区 域 分 布 较 广 ; 商 业 物 业 对 城 市 规 划 和 商 圈 依 赖 性 较 强, 可 供 应 土 地 量 相 对 较 小, 物 业 形 态 受 经 营 规 划 和 所 在 区 位 的 影 响 较 大 从 规 划 设 计 看, 商 业 物 业 的 客 户 结 构 与 住 宅 物 业 差 异 较 大, 住 宅 物 业 以 自 住 为 主, 投 资 需 求 占 比 不 高 ; 商 业 物 业 的 投 资 属 性 远 高 于 住 宅 物 业, 商 业 物 业 的 个 性 化 特 点 鲜 明, 各 种 不 同 业 态 对 物 业 的 设 计 规 划 要 求 不 同, 因 此 在 考 虑 未 来 物 业 形 象 和 定 位 时, 既 要 考 虑 终 端 消 费 者 的 消 费 需 求, 也 要 保 持 对 未 来 投 资 者 的 吸 引 力, 商 业 物 业 的 规 划 设 计 难 度 远 高 于 住 宅 地 产 从 资 金 来 源 上 看, 商 业 物 业 开 发 过 程 中 预 售 节 点 往 往 较 晚, 因 此 除 了 可 以 采 用 开 发 贷 款 和 信 托 借 款 外, 还 会 采 用 预 租 股 权 融 资 债 务 融 资 等 多 种 不 同 方 式 满 足 资 金 需 求 从 建 成 后 的 资 金 回 笼 情 况 看, 商 业 物 业 由 于 租 售 情 况 不 同, 现 金 回 笼 往 往 慢 于 住 宅 地 产, 因 此 会 产 生 多 种 如 REITS 的 新 兴 融 资 渠 道, 以 降 低 开 发 商 的 资 金 压 力 商 业 地 产 的 经 营 模 式 主 要 分 为 出 租 模 式 出 售 模 式 和 租 售 结 合 模 式 其 中 出 租 模 式 主 要 指 商 7

9 业 物 业 由 开 发 商 自 行 进 行 市 场 培 育 招 商 运 营, 通 过 良 好 的 运 营 和 管 理 提 升 商 业 物 业 的 价 值, 并 承 担 经 营 风 险 这 种 模 式 下, 商 业 物 业 的 管 理 统 一, 能 够 更 好 的 进 行 物 业 的 定 位 提 升 物 业 价 值, 未 来 可 以 获 取 稳 定 的 租 金 收 益 但 此 模 式 资 金 投 入 量 大, 经 营 风 险 较 高, 对 开 发 商 的 设 计 规 划 运 营 管 理 等 综 合 能 力 要 求 较 高 出 售 模 式 与 出 租 模 式 相 对, 开 发 商 在 完 成 商 业 物 业 的 建 设 之 后 直 接 销 售, 能 够 实 现 快 速 资 金 回 笼, 资 金 压 力 小, 不 承 担 物 业 后 续 的 管 理 经 营 责 任 ; 但 物 业 销 售 后 产 权 分 散, 难 以 统 一 管 理 和 经 营, 往 往 造 成 业 态 组 合 混 乱 无 序, 后 期 若 经 营 不 善 极 易 导 致 品 牌 价 值 和 市 场 影 响 力 逐 渐 下 降 等 问 题 租 售 结 合 模 式 下, 开 发 商 往 往 持 有 商 业 物 业 的 主 要 部 分, 并 出 租 给 主 力 店 和 品 牌 店, 同 时 销 售 一 小 部 分 商 铺 主 力 店 是 商 业 物 业 的 经 营 主 体, 起 到 聚 集 人 气 提 升 物 业 经 营 水 平 和 确 立 品 牌 形 象 的 作 用, 部 分 商 铺 的 销 售 有 助 于 开 发 商 平 衡 现 金 流, 降 低 自 身 经 营 风 险 但 租 售 结 合 的 经 营 模 式 在 一 定 程 度 上 分 散 了 物 业 的 经 营 权, 开 发 商 主 力 店 和 商 铺 业 主 的 关 系 相 对 复 杂, 管 理 难 度 较 高, 对 后 续 长 期 经 营 形 成 一 定 挑 战 总 的 来 看, 房 地 产 业 作 为 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 近 几 年 行 业 发 展 较 快 波 动 较 大, 行 业 整 体 已 脱 离 了 高 速 增 长 期 商 业 地 产 行 业 作 为 房 地 产 行 业 的 子 行 业, 其 发 展 主 要 受 到 资 金 成 本 和 经 济 增 速 的 制 约 ; 近 年 来 我 国 商 业 地 产 开 发 投 资 增 速 逐 步 放 缓,2015 年 增 速 趋 近 于 零 未 来 面 对 行 业 调 整, 我 国 房 地 产 行 业 将 进 入 一 个 行 业 洗 牌 与 行 业 创 新 阶 段 ; 三 四 线 城 市 房 地 产 去 库 存 压 力 较 大, 一 二 线 城 市 拿 地 成 本 较 高 等 都 对 房 地 产 行 业 提 出 了 挑 战 2. 市 场 供 需 土 地 供 应 状 况 土 地 作 为 房 地 产 主 要 的 成 本 来 源, 会 受 到 地 方 政 府 供 地 意 愿 和 开 发 商 购 地 能 力 和 意 愿 影 响 土 地 市 场 受 到 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 影 响 巨 大 中 央 政 府 通 过 信 贷 限 购 融 资 审 批 等 手 段 限 制 房 地 产 企 业 融 资 能 力, 加 之 需 求 端 的 限 购 等 政 策, 导 致 部 分 房 地 产 企 业 的 现 金 回 笼 情 况 随 着 行 业 起 伏 出 现 明 显 变 化, 直 接 影 响 土 地 市 场 需 求 2011 年 开 始, 受 国 家 对 房 地 产 企 业 的 严 厉 调 控 政 策 影 响, 土 地 市 场 呈 现 出 明 显 低 迷 的 态 势, 但 当 年 全 国 土 地 出 让 收 入 却 仍 高 达 3.15 万 亿 元, 创 历 史 新 高, 北 京 上 海 等 地 已 经 进 入 土 地 收 入 千 亿 俱 乐 部 2012 年 全 国 土 地 市 场 整 体 供 求 呈 进 一 步 下 降 趋 势 全 国 300 个 城 市 土 地 共 成 交 近 12 亿 平 方 米, 较 上 年 下 降 14.6%, 其 中, 住 宅 用 地 成 交 3.8 亿 平 方 米, 同 比 下 降 23.1% 同 时, 随 着 三 四 线 城 市 库 存 日 益 饱 和, 房 企 逐 渐 回 归 一 二 线 城 市 2012 年 下 半 年 以 来, 一 线 城 市 土 地 溢 价 率 持 续 走 高, 也 带 动 了 住 宅 楼 面 均 价 结 构 性 上 涨 2012 年 全 国 300 个 城 市 住 宅 用 地 楼 面 均 价 为 1,347 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 7.4%, 其 中 12 月 达 1,675 元 / 平 方 米, 为 2010 年 4 月 调 控 以 来 最 高 值 受 供 应 量 增 加 影 响,2013 年 土 地 成 交 量 较 2012 年 增 加, 住 宅 类 用 地 涨 幅 较 明 显 2013 年 全 国 300 个 城 市 共 成 交 土 地 37,208 宗, 成 交 面 积 143,569 万 平 方 米, 同 比 增 加 10%; 土 地 出 让 金 总 额 为 31,304.5 亿 元, 同 比 增 加 50% 2013 年 重 点 城 市 地 价 升 高, 带 动 楼 面 均 价 整 体 水 平 明 显 高 于 上 年 全 国 300 个 城 市 土 地 成 交 楼 面 均 价 1,174 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 27% 2013 年 重 点 城 市 地 王 频 出, 住 宅 类 用 地 与 商 办 类 用 地 表 现 强 势, 楼 面 均 价 领 涨 2013 年 全 国 土 地 平 均 溢 价 率 全 面 上 涨, 尽 管 多 个 城 市 采 取 竞 配 建 保 障 房 等 方 式 限 制 高 价 地 产 生, 但 以 北 京 上 海 为 首 的 重 点 城 市 平 均 溢 价 率 仍 领 涨 全 国 2013 年 全 国 300 个 城 市 土 地 平 均 溢 价 率 16%, 较 上 年 同 期 上 涨 8 个 百 分 点 8

10 进 入 2014 年, 受 到 房 地 产 销 售 增 速 回 落 和 各 地 限 购 影 响 导 致 房 价 下 跌, 各 地 土 地 出 让 情 况 出 现 恶 化, 土 地 出 让 溢 价 率 和 楼 面 地 价 明 显 回 落, 如 下 图 所 示 2014 年 以 来, 全 国 100 大 中 城 市 土 地 溢 价 率 整 体 呈 走 高 趋 势, 其 中 住 宅 用 地 商 住 综 合 用 地 及 住 宅 类 用 地 土 地 溢 价 率 均 呈 上 升 趋 势, 商 服 用 地 土 地 溢 价 率 震 荡 下 行 截 至 2015 年 9 月 末, 全 国 100 个 大 中 城 市 住 宅 用 地 土 地 出 让 溢 价 率 为 37.75%, 较 年 初 ( 为 11.42%) 大 幅 上 升 近 个 百 分 点 ; 商 服 用 地 土 地 出 让 溢 价 率 为 1.07%, 较 年 初 ( 为 3.05%) 下 降 1.98 个 百 分 点, 土 地 市 场 溢 价 率 呈 现 两 极 分 化 趋 势, 住 宅 及 商 住 综 合 用 地 溢 价 率 走 高, 而 商 服 用 地 溢 价 率 小 幅 走 低 图 年 以 来 全 国 100 个 大 中 城 市 土 地 成 交 溢 价 率 单 位 :% % % 大 中 城 市 : 成 交 土 地 溢 价 率 : 当 月 值 100 大 中 城 市 : 成 交 土 地 溢 价 率 : 住 宅 用 地 : 当 月 值 100 大 中 城 市 : 成 交 土 地 溢 价 率 : 商 服 用 地 : 当 月 值 100 大 中 城 市 : 成 交 土 地 溢 价 率 : 商 住 综 合 用 地 : 当 月 值 资 料 来 源 :Wind 资 讯 数 据 来 源 :Wind 资 讯 值 得 关 注 的 是,2014 年, 在 全 国 土 地 市 场 低 迷, 供 需 矛 盾 突 出 的 背 景 下, 房 企 为 避 险 纷 纷 自 三 四 线 城 市 向 一 线 城 市 回 归, 从 而 结 构 性 的 推 高 一 线 城 市 地 价 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 显 示, 一 线 城 市 的 住 宅 地 块 的 出 让 金 额 高 达 3,438 亿 元, 主 要 原 因 是 楼 面 地 价 的 上 涨 相 比 2013 年,2014 年 一 线 城 市 土 地 推 出 面 积 和 成 交 均 下 降, 同 比 分 别 减 少 26% 27%; 与 此 同 时, 楼 面 均 价 却 高 达 为 7,705 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 41% 一 线 城 市 土 地 市 场 的 这 一 特 征 在 北 京 表 现 得 尤 其 突 出 2014 年 北 京 土 地 市 场 供 需 下 降, 其 中 推 地 面 积 同 比 减 少 44%; 成 交 面 积 同 比 减 少 42%, 但 2014 年 北 京 土 地 出 让 金 总 额 达 1,917 亿 元, 创 历 史 新 高, 其 中 宅 地 出 让 金 额 为 1,311 亿 元, 占 总 额 的 68% 2014 年, 相 比 一 线 城 市 和 三 四 线 城 市, 二 线 城 市 供 求 量 跌 幅 相 对 最 小, 土 地 出 让 金 同 比 减 少 28%, 土 地 溢 价 率 仅 为 8%, 同 比 下 降 8 个 百 分 点 而 三 四 线 城 市 供 求 量 和 土 地 出 让 金 均 领 跌, 其 中 推 出 土 地 面 积 同 比 减 少 26%; 土 地 成 交 面 积 同 比 减 少 36%; 土 地 出 让 金 仅 为 7,538 亿 元, 同 比 减 少 37% 从 全 国 300 个 城 市 土 地 交 易 情 况 看,2015 年 1~9 月 份, 我 国 土 地 市 场 整 体 下 行, 成 交 量 及 出 让 金 均 低 于 去 年 同 期, 仅 楼 面 均 价 小 幅 上 调 从 各 线 城 市 来 看, 各 线 城 市 推 出 土 地 面 积 及 成 交 土 地 面 积 同 比 涨 跌 不 一 一 线 城 市 土 地 溢 价 率 也 出 现 下 滑, 比 2014 年 同 期 下 降 9 个 百 分 点 至 21%; 仅 有 楼 面 均 价 小 幅 上 涨 5% 至 8,295 元 / 平 方 米 二 线 城 市 楼 面 均 价 同 比 上 涨 20% 至 及 1,539 元 / 平 方 米, 土 地 溢 价 率 较 去 年 同 期 上 升 7 个 百 分 点 至 15%; 三 四 线 城 市 则 延 续 下 行 趋 势, 楼 面 均 价 同 比 下 降 1% 至 710 元 / 平 方 米, 土 地 溢 价 率 较 去 年 同 期 上 升 0.1 个 百 分 点 至 6% 总 体 看, 土 地 成 本 是 影 响 房 地 产 开 发 企 业 利 润 的 重 要 因 素, 近 年 受 宏 观 调 控 和 市 场 供 需 影 响, 土 地 价 格 有 所 波 动 ; 在 去 库 存 压 力 下, 房 企 拿 地 速 度 有 明 显 放 缓 趋 势, 土 地 供 求 量 均 出 现 较 大 下 9

11 滑, 但 房 企 对 重 点 城 市 优 质 地 块 的 争 夺 未 有 丝 毫 减 退, 从 而 使 得 土 地 价 格 仍 然 保 持 在 较 高 水 平 开 发 资 金 来 源 状 况 2009 年 以 来, 房 地 产 行 业 资 金 来 源 呈 快 速 增 长 态 势,2009~2013 年 平 均 增 速 22.26%, 进 入 2014 年, 受 资 金 面 趋 紧 需 求 面 观 望 情 绪 浓 厚 商 品 房 成 交 量 下 降 等 因 素 影 响, 房 地 产 行 业 资 金 来 源 结 束 了 多 年 来 的 高 速 增 长 态 势, 首 次 出 现 负 增 长 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 121,991 亿 元, 比 上 年 下 降 0.1%, 增 速 比 2013 年 回 落 26.6 个 百 分 点, 结 束 了 自 2000 年 以 来 的 正 向 增 长 其 中, 国 内 贷 款 21,243 亿 元, 增 长 8.0%, 较 2013 年 回 落 25.1 个 百 分 点 ; 利 用 外 资 639 亿 元, 增 长 19.7%, 较 2013 年 回 落 13.1 个 百 分 点 ; 自 筹 资 金 50,420 亿 元, 增 长 6.3%, 较 2013 年 回 落 15 个 百 分 点 ; 其 他 资 金 49,690 亿 元, 下 降 8.8%, 较 2013 年 回 落 37.7 个 百 分 点 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 30,238 亿 元, 下 降 12.4%, 较 2013 年 回 落 42.4 个 百 分 点 ; 个 人 按 揭 贷 款 13,665 亿 元, 下 降 2.6%, 较 2013 年 回 落 35.9 个 百 分 点 整 体 看,2014 年 银 行 信 贷 政 策 的 收 紧, 使 得 房 地 产 企 业 所 获 国 内 贷 款 增 速 出 现 了 较 大 回 落, 个 人 按 揭 贷 款 更 是 出 现 了 小 幅 下 降 ; 同 时, 房 地 产 市 场 的 低 迷 也 降 低 了 定 金 及 购 房 款 的 预 缴 额 度 图 年 房 地 产 行 业 资 金 来 源 构 成 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 进 入 2015 年, 受 资 金 面 趋 紧 需 求 面 观 望 情 绪 浓 厚 商 品 房 成 交 量 下 降 等 因 素 影 响, 房 地 产 行 业 资 金 来 源 结 束 了 多 年 来 的 高 速 增 长 态 势 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2015 年 房 地 产 开 发 企 业 本 年 资 金 来 源 125,203 亿 元, 比 上 年 增 长 2.63%, 增 速 较 上 年 上 升 2.73 个 百 分 点, 其 中, 国 内 贷 款 20,214 亿 元, 比 上 年 下 降 4.84%; 利 用 外 资 297 亿 元, 下 降 53.61%; 自 筹 资 金 49,038 亿 元, 下 降 2.74%; 其 他 资 金 55,655 亿 元, 较 上 年 增 长 12.00%, 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 32,520 亿 元, 增 长 7.55%; 个 人 按 揭 贷 款 16,661 亿 元, 增 长 21.92% 商 业 地 产 开 发 的 资 金 来 源 除 利 用 自 有 资 金 利 用 外 资 和 银 行 贷 款 外, 还 包 括 房 地 产 信 托 融 资, 以 及 REITS 产 业 投 资 基 金 等 创 新 融 资 手 段 目 前, 我 国 商 业 房 地 产 开 发 资 金 来 源 仍 以 银 行 贷 款 为 主, 房 地 产 信 托 已 成 为 重 要 补 充 手 段 长 期 来 看, 传 统 的 商 业 地 产 单 一 的 融 资 渠 道 迫 使 行 业 进 行 融 资 创 新, 其 中 包 括 REITS 等 在 内 新 型 融 资 途 径 尚 处 于 发 展 初 期, 未 来 空 间 很 大 总 的 来 看, 对 房 地 产 业 偏 紧 的 信 贷 支 持, 使 房 地 产 业 的 资 金 较 为 紧 张 ; 商 业 地 产 由 于 其 投 资 属 性 较 强, 因 此 发 展 出 信 托 融 资 基 金 融 资 以 及 多 种 新 兴 融 资 方 式, 已 成 为 传 统 融 资 方 式 的 重 要 补 充 10

12 市 场 供 需 情 况 从 商 业 地 产 供 求 情 况 看,2008 年 以 来 商 业 营 业 用 房 的 竣 工 面 积 和 销 售 面 积 都 保 持 了 增 长 态 势, 其 中 竣 工 面 积 在 2008~2015 年 平 均 增 速 达 到 11.86%,2015 年 全 国 商 业 营 业 用 房 竣 工 12,026 万 平 方 米 ; 销 售 面 积 2008 年 ~2015 年 以 年 均 11.92% 的 速 度 增 长,2015 年 全 国 销 售 商 业 营 业 用 房 9,252 万 平 方 米 从 供 求 关 系 来 看, 近 年 来, 商 业 营 业 用 房 的 竣 工 面 积 持 续 高 于 销 售 面 积, 整 体 上 呈 现 供 过 于 求 的 态 势 2015 年 以 来, 由 于 经 济 增 速 放 缓 导 致 商 业 地 产 景 气 度 下 降, 商 业 营 业 用 房 供 过 于 求 的 情 况 有 所 缓 解, 具 体 如 下 所 图 示 图 ~2015 年 全 国 商 业 营 业 用 房 供 求 情 况 单 位 : 万 平 方 米 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局, 联 合 评 级 整 理 注 : 竣 工 销 售 比 为 竣 工 面 积 和 销 售 面 积 的 比 值, 小 于 1 说 明 供 不 应 求, 大 于 1 说 明 供 大 于 求 从 全 国 商 业 地 产 的 增 速 来 看,2008 年 之 后, 由 于 四 万 亿 刺 激 政 策 和 宽 松 货 币 政 策 的 共 同 作 用, 我 国 经 济 保 持 较 高 增 长 速 度, 商 业 地 产 行 业 景 气 度 随 之 提 升,2009 年 和 2010 年, 全 国 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 同 比 大 幅 增 加 24.20% 和 29.90%, 远 超 同 期 GDP 增 速 随 后, 由 于 我 国 货 币 政 策 逐 渐 转 向 稳 健, 经 济 增 速 逐 步 回 落, 商 业 地 产 行 业 景 气 度 也 波 动 回 落,2014 年 全 国 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 同 比 分 别 增 加 7.20% 和 7.60% 进 入 2015 年, 由 于 我 国 经 济 转 型 持 续 深 入, 国 民 经 济 增 速 进 一 步 放 缓, 商 业 地 产 行 业 景 气 度 持 续 下 滑, 全 国 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 分 别 仅 较 上 年 同 期 增 加 1.90% 和 下 降 0.70%, 具 体 如 下 图 所 示 图 7 全 国 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 和 销 售 额 增 速 情 况 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 11

13 从 租 金 水 平 上 看, 一 线 城 市, 尤 其 是 核 心 商 圈, 由 于 人 流 较 大 新 增 地 块 有 限, 商 业 地 产 处 于 供 不 应 求 状 态,2008 年 以 来 租 金 保 持 稳 步 上 涨, 但 自 2013 年 后 租 金 水 平 有 较 大 回 落 ; 另 外 11 城 市 零 售 物 业 平 均 首 层 租 金 水 平 自 2008 年 后 较 为 稳 定, 但 受 宏 观 经 济 影 响 及 城 市 供 给 较 多 竞 争 较 为 激 烈 影 响,2013 年 后 出 现 迅 速 下 跌 情 形, 如 下 图 所 示 图 8 商 业 物 业 租 金 情 况 单 位 : 元 / 平 方 米 / 天 数 据 来 源 : 联 合 评 级 整 理 注 :11 城 市 指 天 津 沈 阳 大 连 南 京 杭 州 宁 波 青 岛 武 汉 重 庆 成 都 西 安 总 体 看, 由 于 商 业 地 产 与 经 济 增 速 紧 密 关 联, 在 我 国 经 济 减 速 转 型 的 背 景 下, 近 年 来 商 业 地 产 行 业 增 速 波 动 下 行 3. 竞 争 格 局 从 2003 年 至 今, 房 地 产 市 场 已 经 走 过 了 黄 金 10 年, 随 着 近 年 来 调 控 政 策 的 逐 渐 加 码, 房 地 产 行 业 也 在 不 断 成 熟 房 地 产 行 业 整 体 呈 现 业 绩 持 续 增 长, 企 业 分 化 加 剧, 行 业 集 中 度 不 断 提 高 的 发 展 态 势 进 入 2014 年, 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 2014 年 房 地 产 行 业 前 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 提 高 到 16.92% 和 22.79%, 分 别 提 高 了 3.20 和 3.91 个 百 分 点 ; 前 10 名 和 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 10.44% 和 13.65%, 分 别 提 高 了 1.82 和 2.19 个 百 分 点 ( 详 见 下 表 ) 2015 年 房 地 产 行 业 前 10 名 和 前 20 名 企 业 的 销 售 额 以 及 销 售 面 积 占 比 分 别 较 2014 年 变 化 不 大 表 ~2015 年 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 额 和 销 售 面 积 占 比 情 况 项 目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 前 10 大 企 业 销 售 额 占 比 10.43% 12.76% 13.27% 16.92% 16.87% 前 20 大 企 业 销 售 额 占 比 14.54% 17.62% 18.25% 22.79% 22.82% 前 10 大 企 业 销 售 面 积 占 比 5.73% 7.72% 8.37% 8.79% 11.31% 前 20 大 企 业 销 售 面 积 占 比 6.72% 10.38% 11.12% 13.65% 14.62% 资 料 来 源 :CRIC, 中 国 房 地 产 测 评 中 心 联 合 评 级 搜 集 整 理 房 地 产 行 业 表 现 出 明 显 的 强 者 恒 强 的 趋 势, 资 金 品 牌 资 源 等 不 断 向 大 型 房 地 产 企 业 集 中, 龙 头 公 司 在 竞 争 中 占 据 明 显 优 势 原 因 在 于 : 大 型 房 地 产 企 业 项 目 储 备 丰 富, 现 金 流 稳 定 充 裕, 较 为 广 泛 的 区 域 分 布 可 以 平 衡 和 对 冲 政 策 风 险 ; 大 型 房 地 产 公 司 的 融 资 手 段 和 渠 道 丰 富, 融 资 成 12

14 本 低 ; 由 于 地 价 的 上 涨, 一 二 线 优 质 地 块 角 逐 逐 渐 只 能 在 大 型 房 企 之 间 进 行 目 前 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 的 态 势 已 经 趋 于 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 万 科 恒 大 等 传 统 优 势 房 企, 稳 居 行 业 前 列, 领 先 规 模 进 一 步 扩 大 表 年 中 国 房 地 产 开 发 公 司 测 评 前 10 强 企 业 排 名 企 业 名 称 排 名 企 业 名 称 1 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 6 碧 桂 园 控 股 有 限 公 司 2 恒 大 地 产 集 团 7 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 3 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 8 融 创 中 国 控 股 有 限 公 司 4 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 9 龙 湖 地 产 有 限 公 司 5 中 国 海 外 发 展 有 限 公 司 10 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 联 合 发 布 备 注 : 因 万 达 对 外 公 告 时 点 方 面 的 原 因 无 法 提 供 测 评 数 据, 本 次 不 参 与 评 选 总 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 4. 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 近 年 来, 随 着 金 融 危 机 的 发 生 和 不 断 发 展 深 化, 国 家 多 次 通 过 调 控 地 产 行 业 的 发 展 速 度 达 到 稳 定 经 济 增 速 的 目 的 与 此 同 时, 随 着 房 地 产 行 业 的 蓬 勃 发 展, 住 宅 价 格 迅 速 攀 升, 已 经 成 为 影 响 社 会 稳 定 和 民 生 福 祉 的 重 要 经 济 指 标, 对 此, 中 央 政 府 亦 多 次 出 台 抑 制 房 价 快 速 上 涨 的 政 策 2013 年, 房 地 产 调 控 进 一 步 升 级 2013 年 2 月 20 日, 国 务 院 常 务 会 议 确 定 的 五 项 加 强 房 地 产 市 场 调 控 的 政 策 措 施, 包 括 完 善 稳 定 房 价 工 作 责 任 制 坚 决 抑 制 投 机 投 资 性 购 房 增 加 普 通 商 品 住 房 及 用 地 供 应 加 快 保 障 性 安 居 工 程 规 划 建 设 加 强 市 场 监 管 等 五 项 内 容, 与 此 前 的 新 国 八 条 相 比, 此 次 中 央 并 未 提 出 更 新 的 调 控 手 段, 但 新 国 五 条 的 出 台 意 味 着 楼 市 政 策 高 压 期 仍 将 持 续 一 段 时 间 另 一 方 面, 保 障 性 住 房 建 设 作 为 一 项 重 要 的 民 生 工 程 越 来 越 受 到 政 府 有 关 部 门 的 重 视 中 央 及 各 级 地 方 政 府 在 保 障 房 建 设 资 金 来 源 信 贷 支 持 土 地 供 应 税 费 政 策 优 惠 鼓 励 民 间 资 本 参 与 等 多 个 方 面 出 台 了 一 系 列 优 惠 政 策, 大 力 推 动 我 国 的 保 障 性 住 房 建 设 进 程 2013 年 以 来 主 要 的 房 地 产 调 控 政 策 如 下 表 所 示 年 份 2013 年 2 月 国 务 院 新 国 五 条 表 年 至 今 主 要 房 地 产 调 控 政 策 调 控 政 策 2013 年 3 月 国 务 院 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 2014 年 9 月 央 行 银 监 会 联 合 出 台 关 于 进 一 步 做 好 住 房 金 融 服 务 工 作 的 通 知 2014 年 10 月 住 建 部 财 政 部 央 行 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 业 务 的 通 知 2015 年 3 月 国 务 院 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 2015 年 3 月 央 行 住 建 部 银 监 会 发 文 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 3 月 财 政 部 国 税 总 局 发 文 放 宽 转 卖 二 套 房 营 业 税 免 征 期 限 国 家 税 务 局 总 局 发 布 关 于 简 化 个 人 无 偿 赠 与 与 不 动 产 土 地 使 用 权 免 征 2015 年 7 月 营 业 税 手 续 的 公 告 国 土 资 源 部 发 布 关 于 做 好 不 动 产 登 记 信 息 管 理 基 础 平 台 建 设 工 作 的 通 2015 年 8 月 知, 明 确 各 地 要 按 照 2015 年 下 半 年 信 息 平 台 上 线 试 运 行 房 地 产 税 法 正 式 列 入 人 大 常 委 会 立 法 规 划 13

15 2015 年 8 月 2015 年 9 月 中 央 六 部 委 联 合 公 布 住 建 部 等 部 门 关 于 调 整 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 有 关 政 策 的 通 知 央 行 银 监 会 下 文, 在 不 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 对 居 民 家 庭 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 25% 2015 年 9 月 住 建 部 发 布 关 于 完 善 公 共 租 赁 住 房 租 金 补 贴 政 策 的 通 知 2015 年 10 月 公 积 金 异 地 贷 款 业 务 全 面 推 行 2016 年 2 月 央 行 银 监 会 发 布 通 知, 对 不 限 购 城 市 下 调 居 民 购 买 首 套 房 和 二 套 房 的 最 低 首 付 比 例 2016 年 2 月 国 家 财 政 部 国 家 税 务 总 局 和 住 房 城 乡 建 设 部 三 部 门 发 布 关 于 调 整 房 地 产 交 易 环 节 契 税 营 业 税 优 惠 政 策 的 通 知 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力 经 济 下 行 压 力 与 日 俱 增, 国 家 稳 定 住 房 消 费 以 防 止 房 地 产 市 场 进 一 步 下 滑, 刺 激 房 地 产 市 场 以 保 经 济 增 速 房 地 产 市 场 调 控 政 策 因 此 由 强 力 行 政 干 预 走 向 市 场 化, 由 令 出 中 央 到 下 放 地 方 2014 年 4 月 起, 全 国 大 多 数 城 市 相 继 取 消 或 者 放 松 了 当 地 的 限 购 政 策, 以 维 护 房 地 产 市 场 的 稳 定 健 康 发 展, 至 同 年 年 底, 全 国 47 个 限 购 城 市 中, 仅 北 京 上 海 广 州 深 圳 和 三 亚 5 个 城 市 未 做 调 整 坚 持 限 购 9 月 底, 央 行 930 新 政 的 出 台, 使 得 信 贷 政 策 放 松 成 为 定 局 随 后, 住 建 部 财 政 部 央 行 又 联 合 下 发 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 业 务 的 通 知, 提 出 降 低 贷 款 申 请 条 件 提 高 首 套 自 住 房 的 贷 款 额 度 等 以 刺 激 住 房 刚 性 需 求 10 月 以 后, 多 个 省 市 纷 纷 出 台 公 积 金 调 整 政 策, 加 大 公 积 金 支 持 力 度 ; 同 时, 也 通 过 契 税 减 免 财 政 补 贴 等 手 段 刺 激 自 住 型 需 求 2015 年 3 月, 央 行 联 合 住 建 部 银 监 会 颁 布 330 新 政, 新 政 发 文 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 : 二 套 房 商 业 性 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40%, 同 时 调 整 了 住 房 公 积 金 贷 款 政 策, 首 套 普 通 自 住 房 公 积 金 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为 20%; 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的, 最 低 首 付 款 比 例 为 30% 同 月, 财 政 部 也 联 合 国 税 总 局 发 文 放 宽 转 卖 二 套 房 营 业 税 免 征 期 限 : 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 2015 年 9 月, 公 积 金 二 套 房 贷 首 付 再 次 下 调, 降 至 20% 在 信 贷 支 持 上, 央 行 则 分 别 于 3 月 5 月 6 月 9 月 10 月 五 次 降 息 降 准 经 此 调 整,5 年 以 上 商 业 贷 款 利 率 降 至 4.9%, 公 积 金 贷 款 利 率 降 至 3.25%, 均 已 处 于 历 史 低 位 相 应, 地 方 政 府 除 放 松 限 购 限 贷 调 整 公 积 金 外, 也 在 财 政 补 贴 税 费 减 免 等 方 面 加 大 支 持 力 度, 以 刺 激 楼 市 需 求 特 别 是 改 善 型 需 求 得 到 释 放 2015 年 8 月, 住 建 部 商 务 部 发 改 委 央 行 工 商 总 局 和 外 汇 局 等 六 部 门 联 合 发 布 关 于 规 范 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 的 意 见, 文 件 在 一 定 程 度 上 放 宽 了 外 资 投 资 房 地 产 和 购 房 的 限 制 2015 年 10 月, 住 建 部 财 政 部 和 央 行 联 合 发 布 关 于 切 实 提 高 住 房 公 积 金 使 用 效 率 的 通 知, 提 出 了 全 面 推 行 异 地 贷 款 业 务 的 要 求, 对 于 缴 存 职 工 在 缴 存 地 以 外 地 区 购 房, 可 按 购 房 地 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 政 策 向 购 房 地 住 房 公 积 金 管 理 中 心 申 请 个 人 贷 款 2015 年 11 月, 中 央 财 经 领 导 小 组 第 十 一 次 会 议 提 出 要 化 解 房 地 产 库 存, 促 进 房 地 产 持 续 健 康 发 展, 是 十 八 大 以 来 习 近 平 首 次 对 于 房 地 产 去 库 存 的 表 态, 预 计 楼 市 的 政 策 态 度 将 会 更 加 宽 松 2016 年 2 月, 央 行 银 监 会 发 布 通 知, 对 不 限 购 城 市 下 调 居 民 购 买 首 套 房 和 二 套 房 的 最 低 首 付 比 例 其 中, 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 贷 款, 原 则 上 最 低 首 付 款 比 例 为 25%, 各 地 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点 ; 对 拥 有 1 套 住 房 且 购 房 贷 款 未 结 清 的, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 贷 款 购 买 普 通 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 30% 2016 年 2 月, 国 家 财 政 部 国 家 税 务 总 局 和 住 房 城 乡 建 设 部 三 部 门 发 布 关 于 调 整 房 地 产 交 易 14

16 环 节 契 税 营 业 税 优 惠 政 策 的 通 知,(i) 对 个 人 购 买 家 庭 唯 一 住 房, 面 积 为 90 平 米 以 下 的, 减 按 1% 的 税 率 征 收 契 税, 面 积 为 90 平 米 以 上 的, 减 按 1.5% 的 税 率 征 收 契 税 ;(ii) 对 个 人 购 买 家 庭 第 二 套 改 善 性 住 房, 面 积 为 90 平 米 以 下 的, 减 按 1% 的 税 率 征 收 契 税, 面 积 为 90 平 米 以 上 的, 减 按 2% 的 税 率 征 收 契 税 ;(iii) 个 人 将 购 买 不 足 2 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税, 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 其 中 以 上 第 二 三 条 政 策 不 在 北 京 上 海 广 州 和 深 圳 实 施 总 体 看, 在 我 国 房 地 产 市 场 整 体 渐 冷 的 背 景 下, 为 促 进 房 地 产 行 业 的 平 稳 健 康 发 展,2014 年 起, 中 央 及 地 方 相 继 出 台 了 多 重 利 好 政 策, 使 得 房 地 产 业 政 策 环 境 有 所 好 转, 房 地 产 市 场 也 开 始 有 所 回 暖 从 2015 年 出 台 的 主 要 房 地 产 调 控 政 策 看, 预 计 房 地 产 业 政 策 环 境 向 好 发 展 这 一 趋 势 仍 将 得 以 延 续 5. 行 业 关 注 资 金 成 本 上 升 房 地 产 行 业 具 有 资 金 密 集 高 杠 杆 化 的 特 征 由 于 近 年 来 对 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 的 控 制, 导 致 房 地 产 企 业 融 资 成 本 高 企,2015 年 三 季 度, 按 Wind 资 讯 整 体 法 1 计 算 的 房 地 产 板 块 资 产 负 债 率 为 77.93%, 较 2014 年 底 提 高 了 3.18 个 百 分 点, 房 地 产 板 块 整 体 债 务 率 较 高 在 宏 观 经 济 增 速 放 缓, 市 场 资 金 面 偏 紧 常 态 化 的 情 况 下, 房 地 产 企 业 的 融 资 能 力 和 融 资 成 本 都 将 受 到 不 利 影 响 行 业 集 中 度 低, 竞 争 激 烈 商 业 地 产 行 业 属 于 资 金 密 集 型 行 业, 在 过 去 几 年 相 对 宽 松 的 货 币 环 境 下, 行 业 进 入 门 槛 降 低, 导 致 市 场 集 中 度 很 低, 参 与 者 较 多 同 时, 由 于 住 宅 地 产 限 购 政 策 和 景 气 度 下 滑 的 因 素 的 影 响, 传 统 的 住 宅 物 业 开 发 商 也 在 逐 步 转 型 参 与 到 商 业 物 业 的 开 发 建 设 中 此 外, 主 要 的 商 业 物 业 形 态 如 商 业 广 场 百 货 店 写 字 楼 等 同 质 化 明 显, 部 分 核 心 商 业 区 域 商 业 楼 宇 密 度 大, 供 给 量 较 高 上 述 因 素 均 导 致 商 业 地 产 行 业 竞 争 激 烈 复 合 型 人 才 短 缺 商 业 地 产 规 划 设 计 难 度 大, 开 发 周 期 长, 后 期 管 理 复 杂, 需 要 熟 悉 各 个 环 节 的 复 合 型 人 才 参 与 开 发 建 设 和 管 理 经 营 目 前 我 国 商 业 地 产 市 场 成 熟 度 不 高, 此 类 人 才 十 分 紧 缺, 对 未 来 我 国 商 业 地 产 行 业 的 长 期 发 展 构 成 挑 战 6. 行 业 发 展 调 控 政 策 去 行 政 化 和 长 期 化 在 过 去 几 年 的 房 地 产 调 控 中, 限 购 等 行 政 手 段 在 短 期 内 起 到 了 很 多 积 极 作 用, 但 是 仍 然 缺 少 有 效 的 长 期 调 控 手 段 2013 年 5 月 国 务 院 批 准 对 发 改 委 的 批 复 意 见 中 提 出 深 化 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 未 来, 房 产 税 将 是 一 个 长 效 的 调 控 机 制, 用 来 替 代 目 前 的 行 政 调 控 手 段 从 长 远 来 看, 由 于 中 国 经 济 转 型 的 需 要, 中 国 政 府 抑 制 房 价 过 快 上 涨 和 保 持 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 动 力 同 时 存 在, 这 就 导 致 调 控 政 策 向 常 态 化 和 长 期 化 方 向 发 展, 最 终 脱 离 行 政 管 理 体 系 的 前 景 是 比 较 确 定 的 行 业 综 合 性 和 复 杂 度 提 高 开 发 运 营 精 细 化 程 度 提 升 大 型 房 地 产 投 资 开 发 企 业 扩 大 综 合 开 发 领 域, 新 型 城 镇 化 文 旅 地 产 产 业 地 产 养 老 休 闲 地 产 体 育 地 产 等 领 域 资 本 集 中 度 提 升, 中 小 房 地 产 开 发 企 业 出 现 产 品 开 发 周 期 放 长 去 化 周 期 1 Wind 行 业 内 标 的 公 司 :( 成 分 股 * 总 负 债 )/( 成 分 股 * 总 资 产 ) 15

17 放 长 现 金 流 频 繁 困 难 开 发 利 润 下 降 的 情 况, 财 务 成 本 高 和 融 资 结 构 门 槛 高 成 为 商 业 地 产 开 发 的 双 高 困 难, 开 发 企 业 项 目 转 让 及 投 资 退 出 淘 汰 率 加 剧 商 业 地 产 尤 其 是 城 市 商 业 综 合 体 在 满 足 基 础 消 费 的 基 础 上, 更 多 关 注 市 场 细 分 创 新 经 营 和 差 异 化 竞 争, 项 目 前 期 策 划 定 位 的 全 面 性 和 综 合 性 是 成 为 关 键 投 入, 技 术 性 投 入 比 重 加 大 行 业 金 融 化 退 出 手 段 多 样 化 商 业 物 业 具 有 金 融 属 性, 对 资 本 运 作 的 要 求 非 常 高 商 业 地 产 在 运 营 阶 段 将 转 向 资 本 和 运 营, 投 资 属 性 更 加 突 出 未 来 的 商 业 地 产 项 目 将 更 加 关 注 运 营 阶 段 的 投 融 资 能 力, 具 有 较 强 投 融 资 能 力 的 商 业 地 产 项 目 才 最 具 竞 争 实 力 目 前 商 业 地 产 的 产 业 链 尚 不 完 善, 还 没 有 成 熟 的 退 出 机 制, 特 别 是 房 地 产 金 融 包 括 REITs 的 发 展, 使 众 多 的 个 人 投 资 者 机 构 投 资 者 都 很 难 享 受 到 商 业 地 产 所 带 来 的 投 资 红 利 因 为 商 业 地 产 具 有 投 资 金 额 大 回 报 周 期 长 收 益 率 高 运 营 管 理 难 退 出 方 式 少 等 特 征, 投 资 商 业 地 产 相 对 比 较 复 杂, 这 需 要 做 好 完 善 的 物 业 尽 职 调 查, 包 括 房 地 产 评 估 市 场 分 析 投 资 测 算 工 程 尽 职 调 查 等 未 来 中 国 核 心 商 圈 的 商 业 地 产 项 目 将 以 持 有 型 为 主 流, 随 着 中 国 房 地 产 金 融 进 一 步 的 完 善, 资 产 证 券 化 将 为 商 业 地 产 带 来 更 好 的 发 展 前 景 总 体 看, 在 未 来 一 段 时 期, 房 地 产 行 业 仍 将 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分, 并 将 在 中 国 经 济 转 型 和 城 镇 化 过 程 中 发 挥 重 要 作 用 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 寡 头 逐 渐 形 成, 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 行 业 竞 争 对 行 业 内 企 业 的 管 理 水 平 提 出 了 更 高 要 求 未 来 几 年, 预 期 房 地 产 行 业 将 会 继 续 稳 健 发 展, 商 业 地 产 行 业 发 展 将 更 多 与 创 新 的 金 融 产 品 相 结 合, 充 分 体 现 其 投 资 属 性 四 基 础 素 质 分 析 1. 规 模 与 竞 争 力 公 司 作 为 国 内 商 业 地 产 的 龙 头 企 业, 一 直 秉 承 缔 造 精 致 物 业 的 理 念, 致 力 于 商 业 地 产 的 专 业 化 销 售 和 经 营 公 司 凭 借 其 先 进 的 开 发 理 念 良 好 的 开 发 品 质 完 善 的 服 务 管 理 和 独 具 特 色 的 项 目 创 意, 先 后 成 功 开 发 了 上 海 世 茂 湖 滨 花 园 福 州 世 茂 外 滩 花 园 绍 兴 世 茂 广 场 福 州 世 茂 百 货 和 苏 州 世 茂 国 际 影 城 等 项 目 公 司 在 立 足 于 长 三 角 2 的 基 础 上, 近 年 来 加 大 了 对 环 渤 海 经 济 圈 3 和 海 西 地 区 4 内 重 点 城 市 的 投 入, 逐 步 形 成 了 以 上 海 为 中 心, 着 力 发 展 长 三 角 地 区 环 渤 海 经 济 圈 和 海 西 地 区 的 业 务 发 展 格 局, 具 有 较 好 的 区 位 优 势 随 着 公 司 品 牌 在 资 本 市 场 认 可 度 的 不 断 提 升 以 及 着 力 发 展 长 三 角 地 区 环 渤 海 经 济 圈 和 海 西 地 区 区 域 战 略 的 推 进, 公 司 世 茂 品 牌 赢 得 了 广 泛 的 社 会 知 名 度 和 品 牌 美 誉 度 依 据 2015 中 国 房 地 产 上 市 公 司 TOP10 研 究 报 告, 公 司 荣 获 2015 沪 深 上 市 房 地 产 公 司 综 合 实 力 TOP10 的 荣 誉, 充 分 体 现 了 公 司 的 综 合 竞 争 实 力 ; 同 时, 在 2014 年 中 国 房 地 产 行 业 上 市 公 司 收 入 排 行 榜 中, 公 司 以 亿 元 营 业 收 入 位 居 行 业 第 13 位 业 务 运 营 方 面, 公 司 一 直 以 来 秉 承 着 谨 慎 拿 地 的 策 略, 严 格 控 制 土 地 成 本 ; 近 年 来 公 司 可 供 商 业 开 发 的 土 地 储 备 平 均 成 本 较 低 公 司 所 采 取 的 立 足 于 商 业 物 业 经 营, 融 合 购 物 中 心 儿 童 事 业 文 化 传 媒 等 多 元 业 态 的 发 展 战 略, 能 够 充 分 发 挥 多 元 业 态 互 动 共 赢 的 集 合 优 势 ; 公 司 通 过 自 2 长 三 角 区 域 主 要 包 括 上 海 市 江 苏 省 和 浙 江 省 3 环 渤 海 经 济 圈 主 要 包 括 天 津 北 京 河 北 省 辽 宁 半 岛 和 山 东 半 岛 4 海 西 地 区 主 要 以 福 州 厦 门 泉 州 温 州 汕 头 5 大 城 市 为 中 心, 范 围 涵 盖 台 湾 海 峡 西 岸, 包 括 浙 江 南 部 广 东 北 部 和 江 西 部 分 地 区 16

18 持 物 业 商 业 氛 围 培 育 商 业 物 业 定 制 化 模 式, 并 将 运 营 商 业 物 业 融 合 购 物 中 心 影 院 等 多 种 业 态, 使 得 其 在 商 业 物 业 运 营 细 分 领 域 具 有 较 强 的 市 场 竞 争 力 人 员 素 质 方 面, 公 司 在 专 注 于 商 业 物 业 运 营 的 战 略 背 景 下, 非 常 重 视 团 队 的 人 员 素 质 结 构 通 过 高 素 质 专 业 化 人 才 的 自 主 培 养 和 外 部 招 聘 相 结 合 的 模 式, 不 断 提 高 团 队 的 专 业 能 力 和 管 理 能 力 除 具 有 丰 富 营 销 成 本 控 制 和 工 程 建 造 经 验 的 物 业 开 发 团 队 外, 公 司 还 依 托 多 元 化 业 态 综 合 经 营 业 务 的 不 断 发 展, 在 商 业 物 业 运 营 文 化 传 媒 投 资 和 儿 童 乐 园 等 业 务 板 块 建 立 了 高 素 质 的 商 业 管 理 团 队, 目 前, 公 司 专 业 管 理 团 队 成 员 普 遍 具 有 超 过 10 年 的 相 关 领 域 从 业 经 验 品 牌 建 立 方 面, 公 司 获 得 了 政 府 部 门 及 其 他 知 名 机 构 颁 发 的 多 个 奖 项, 其 中 :2010 年 10 月 获 得 2010 中 国 最 佳 100 人 力 资 源 典 范 企 业 称 号 ;2010 年 11 月 获 得 中 国 房 地 产 研 究 会 颁 发 的 区 域 经 济 发 展 最 具 贡 献 力 企 业 奖 ;2011 年 12 月 荣 获 厦 门 日 报 报 社 颁 发 的 厦 门 特 区 建 设 30 年 功 勋 企 业 称 号 ;2012 年 7 月 荣 获 中 国 证 券 报 颁 发 的 2011 年 度 金 牛 上 市 公 司 百 强 奖 ;2013 年 9 月, 由 中 国 房 地 产 TOP10 研 究 组 发 布 的 2013 中 国 房 地 产 品 牌 价 值 研 究 报 告 中, 公 司 荣 获 2013 中 国 房 地 产 公 司 品 牌 价 值 TOP10 ; 2014 年 3 月, 由 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 发 布 的 2014 中 国 房 地 产 500 强 测 评 成 果 中, 公 司 位 列 商 业 地 产 运 营 10 强 第 二 ;2014 年 9 月, 由 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 发 布 的 2014 中 国 房 地 产 企 业 品 牌 价 值 测 评 研 究 报 告 中, 公 司 荣 获 2014 中 国 房 地 产 开 发 企 业 品 牌 价 值 10 强 2014 中 国 商 业 地 产 企 业 品 牌 价 值 10 强 总 体 看, 公 司 秉 承 缔 造 精 致 物 业 的 理 念, 近 年 来 在 商 业 物 业 运 营 及 多 元 化 业 态 综 合 发 展 领 域 具 有 独 特 的 战 略 优 势 和 管 理 经 验, 在 商 业 地 产 行 业 内 具 备 较 强 的 综 合 竞 争 能 力 2. 人 员 素 质 截 至 2015 年 12 月 底, 公 司 拥 有 高 级 管 理 人 员 6 名, 其 中 总 裁 1 名, 副 总 裁 4 名, 董 事 会 秘 书 1 名, 公 司 核 心 管 理 团 队 从 事 相 关 业 务 和 管 理 工 作 多 年, 行 业 经 验 丰 富 公 司 董 事 长 许 荣 茂 先 生, 出 生 于 1950 年 7 月, 中 国 国 籍, 持 中 国 香 港 居 留 权, 工 商 管 理 硕 士, 现 任 公 司 第 七 届 董 事 会 董 事 长, 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 董 事 局 主 席 ; 曾 任 公 司 第 六 届 董 事 会 董 事 长 此 外, 许 先 生 还 担 任 全 国 政 协 经 济 委 员 会 副 主 任 中 国 侨 联 副 主 席 中 国 侨 商 联 合 会 会 长 中 国 侨 商 投 资 企 业 协 会 常 务 副 会 长 香 港 新 家 园 协 会 会 长 香 港 世 界 华 商 联 合 促 进 会 会 长 上 海 市 侨 商 会 会 长 上 海 市 海 外 交 流 协 会 荣 誉 会 长 上 海 市 慈 善 基 金 会 名 誉 副 理 事 长 中 华 红 丝 带 基 金 执 行 理 事 长 全 球 反 独 促 统 大 会 荣 誉 主 席 香 港 中 华 文 化 总 会 副 会 长 香 港 侨 界 社 团 联 会 永 远 名 誉 会 长 香 港 友 好 协 进 会 永 远 名 誉 会 长 香 港 福 建 社 团 联 会 永 远 名 誉 主 席 中 华 海 外 联 谊 会 理 事 上 海 市 福 建 商 会 会 长 等 众 多 社 会 职 务 公 司 总 裁 刘 赛 飞 先 生, 出 生 于 1961 年 10 月, 新 加 坡 国 籍, 硕 士 学 历, 现 任 公 司 第 七 届 董 事 会 董 事 兼 总 裁 及 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 非 执 行 董 事 ; 曾 任 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 执 行 董 事 兼 副 总 裁, 世 茂 旅 游 有 限 公 司 总 裁 等 职 务 截 至 2015 年 12 月 底, 公 司 拥 有 在 职 员 工 2,162 人, 其 中, 工 程 造 价 等 专 业 技 术 人 员 占 比 29.93% 从 专 业 构 成 看, 管 理 人 员 占 比 18.27%, 专 业 技 术 人 员 占 比 65.55%, 其 他 人 员 占 比 21.23% 从 学 历 结 构 看, 大 学 本 科 及 以 上 学 历 占 比 36.52%, 大 学 专 科 学 历 占 比 34.21%, 大 专 以 下 学 历 占 比 34.16% 从 年 龄 构 成 看,30 岁 以 下 员 工 占 比 32.99%;30~40 岁 员 工 占 比 48.74%;40~50 岁 员 工 占 比 17.69%, 50 岁 以 上 员 工 占 比 5.64% 总 体 看, 公 司 团 队 从 业 经 验 丰 富, 员 工 岗 位 构 成 符 合 公 司 所 属 行 业 特 点, 员 工 素 质 普 遍 较 高, 17

19 能 够 满 足 目 前 经 营 需 要 五 公 司 管 理 1. 公 司 治 理 公 司 按 照 公 司 法 和 其 他 有 关 规 定 设 立 了 外 商 投 资 股 份 有 限 公 司, 同 时 根 据 公 司 法 和 其 他 有 关 法 律 行 政 法 规 的 规 定 制 订 了 公 司 章 程, 建 立 了 股 东 大 会 董 事 会 监 事 和 高 级 管 理 层 组 成 的 法 人 治 理 结 构 体 系, 并 在 董 事 会 下 设 薪 酬 与 考 勤 委 员 会 审 计 委 员 会 提 名 委 员 会 战 略 委 员 会 和 督 办 与 考 核 委 员 会 公 司 董 事 会 由 9 名 董 事 组 成, 其 中 独 立 董 事 4 人 ; 设 监 事 5 人, 负 责 对 董 事 和 高 级 管 理 人 员 执 行 公 司 职 务 的 行 为 进 行 监 督 公 司 实 行 董 事 会 领 导 下 的 总 经 理 负 责 制, 公 司 设 总 裁 1 人, 由 董 事 会 聘 任, 对 董 事 会 负 责 ; 公 司 总 裁 主 要 负 责 主 持 公 司 日 常 经 营 管 理 工 作, 组 织 实 施 董 事 会 决 议 并 接 受 董 事 会 和 监 事 的 监 督 总 体 看, 公 司 建 立 了 董 事 会 监 事 和 高 级 管 理 层 的 独 立 运 行 机 制, 公 司 治 理 结 构 健 全, 运 行 有 效 2. 管 理 体 制 公 司 根 据 所 处 行 业 经 营 方 式 资 产 结 构 等 特 点, 结 合 公 司 业 务 具 体 情 况, 在 财 务 管 理 资 金 管 理 内 部 审 计 等 方 面 建 立 了 相 应 的 内 部 控 制 制 度 公 司 设 有 产 品 开 发 中 心 营 销 部 财 务 中 心 人 力 资 源 部 办 公 室 项 目 发 展 部 成 本 合 约 部 招 采 中 心 品 牌 管 理 中 心 审 计 部 等 职 能 部 门, 各 部 门 职 责 明 确 分 工 清 晰, 形 成 了 较 为 完 整 运 营 管 理 体 系 项 目 管 理 方 面, 公 司 对 工 程 的 施 工 单 位 采 用 招 投 标 的 方 式 来 选 择, 保 证 每 个 施 工 单 位 都 是 具 有 相 应 资 质 并 经 国 家 建 设 主 管 部 门 认 可 注 册 的 单 位 在 签 订 施 工 合 同 时, 公 司 与 施 工 单 位 约 定 详 细 的 质 量 保 证 条 款, 及 出 现 质 量 不 符 和 质 量 争 议 时 的 解 决 方 法 工 程 建 设 中, 公 司 安 排 专 人 现 场 巡 查 监 督, 要 求 施 工 单 位 根 据 要 求 随 时 提 供 有 关 工 程 质 量 的 技 术 资 料 等 在 施 工 合 同 中, 在 质 量 保 证 期 间 预 留 工 程 款 10% 的 质 量 保 证 金, 待 质 量 保 证 期 内 不 发 生 质 量 问 题 退 还 施 工 单 位 每 年 公 司 会 从 施 工 质 量 施 工 进 度 和 安 全 措 施 方 面 对 施 工 单 位 进 行 评 定 财 务 管 理 方 面, 公 司 根 据 国 家 相 关 会 计 制 度, 结 合 公 司 实 际 情 况, 制 定 了 公 司 财 务 管 理 制 度 该 制 度 适 用 于 公 司 总 部, 全 资 子 公 司 控 股 子 公 司 参 照 执 行 该 制 度 从 公 司 内 部 财 务 管 理 的 基 础 工 作 流 动 性 资 产 的 管 理 费 用 管 理 营 业 收 入 利 润 及 利 润 分 配 的 管 理 资 产 减 值 准 备 计 提 与 财 务 核 销 会 计 档 案 管 理 及 会 计 工 作 交 接 管 理 等 几 个 方 面 对 公 司 财 务 进 行 规 范 资 金 管 理 方 面, 公 司 以 规 范 和 强 化 资 金 计 划 管 理 和 融 资 管 理 为 目 标, 制 定 了 资 金 管 理 制 度 而 且, 公 司 为 了 保 障 公 司 整 体 资 金 回 笼 与 融 资 计 划 的 稳 定 运 行, 在 所 有 下 属 公 司 的 融 资 计 划 管 理 与 考 核 资 金 筹 措 管 理 贷 后 管 理 及 资 金 平 衡 管 理 等 方 面 制 定 了 以 资 金 中 心 为 核 心 的 内 部 资 金 调 动 审 批 流 程 和 融 资 计 划, 并 对 各 级 资 金 调 度 管 理 制 定 了 严 格 的 问 责 制 度 内 部 审 计 方 面, 公 司 根 据 中 华 人 民 共 和 国 审 计 法 和 国 家 有 关 内 部 审 计 工 作 的 规 定, 制 定 了 内 部 审 计 制 度 内 部 审 计 的 内 容 包 括 被 审 计 单 位 的 资 产 负 债 情 况 财 务 收 支 情 况 内 部 控 制 执 行 和 财 务 制 度 建 设 情 况 等 审 计 部 定 期 向 公 司 管 理 层 报 告 子 公 司 管 理 方 面, 根 据 自 身 经 营 管 理 需 要, 公 司 建 立 了 三 级 管 控 制 度, 其 中 公 司 层 面 对 所 有 重 大 经 营 决 策 进 行 审 核 批 准, 各 区 域 公 司 和 项 目 公 司 为 公 司 经 营 和 管 理 的 基 层 单 位, 每 个 项 目 公 司 负 责 所 在 地 的 若 干 项 目, 对 公 司 实 际 运 营 负 责, 区 域 公 司 则 负 责 区 域 内 项 目 公 司 的 日 常 管 理 和 部 分 考 核 评 价 18

20 总 体 看, 公 司 部 门 设 置 齐 全, 内 部 管 理 制 度 较 为 健 全, 财 务 制 度 严 谨 规 范, 对 子 公 司 和 分 支 机 构 管 理 严 格, 公 司 整 体 管 理 运 作 情 况 良 好 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 具 有 房 地 产 开 发 一 级 资 质, 业 务 板 块 包 括 商 业 物 业 运 营 住 宅 地 产 业 务 和 影 院 业 务 等 三 大 板 块, 其 中 核 心 业 务 为 商 业 物 业 运 营 此 外, 公 司 还 通 过 开 展 儿 童 乐 园 影 院 业 务 百 货 业 务 等, 为 其 核 心 业 务 提 供 服 务 或 补 充 公 司 主 要 以 商 业 地 产 的 投 资 开 发 和 经 营 为 主, 并 以 小 部 分 配 套 住 宅 物 业 开 发 为 辅, 开 发 项 目 主 要 包 括 购 物 中 心 办 公 楼 步 行 街 SOHO 展 销 中 心 影 院 等 多 种 业 态 ; 自 持 物 业 主 要 包 括 优 质 购 物 中 心 商 业 及 写 字 楼 目 前, 公 司 业 务 涵 盖 房 地 产 项 目 定 位 规 划 设 计 施 工 管 理 营 销 策 划 后 期 物 业 管 理 及 后 期 物 业 运 营 等 较 为 全 面 的 产 业 链 环 节 公 司 整 体 经 营 规 模 较 大, 近 年 来 经 营 情 况 较 好, 如 下 图 所 示 2012~2014 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 呈 快 速 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 36.81%; 公 司 实 现 净 利 润 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 呈 持 续 增 长 态 势, 年 均 复 合 增 长 36.43% 图 9 近 三 年 公 司 主 营 业 务 收 入 及 净 利 润 情 况 单 位 : 亿 元 资 料 来 源 : 公 司 年 报, 联 合 评 级 整 理 2012~2014 年, 公 司 营 业 收 入 细 分 情 况 如 下 表 所 示, 公 司 营 业 收 入 全 部 为 主 营 业 务 收 入 从 主 营 业 务 收 入 构 成 看, 公 司 业 务 收 入 主 要 来 自 于 商 业 物 业 运 营 住 宅 地 产 业 务 影 院 业 务 和 其 他 服 务, 其 中 : 商 业 物 业 运 营 业 务 在 公 司 主 营 业 务 收 入 中 的 比 重 逐 年 增 加, 从 2012 年 的 59.58% 上 升 至 2014 年 的 67.21%; 住 宅 地 产 业 务 在 主 营 业 务 收 入 中 的 比 重 基 本 保 持 稳 定, 三 年 分 别 为 29.96% 29.96% 和 28.09% 公 司 商 业 物 业 运 营 业 务 由 商 业 地 产 销 售 和 房 地 产 租 赁 业 务 组 成, 其 中 : 受 公 司 产 品 定 位 对 市 场 需 求 匹 配 度 的 不 断 提 升 及 公 司 在 营 销 管 理 方 面 的 不 断 提 高, 近 三 年 公 司 商 业 地 产 销 售 收 入 呈 不 断 上 升 趋 势, 占 同 期 主 营 业 务 收 入 的 比 重 由 2012 年 的 55.12% 上 升 至 2014 年 的 63.86%; 随 着 公 司 对 自 持 物 业 业 态 布 局 购 物 环 境 和 消 费 体 验 等 多 方 面 的 提 升, 以 及 公 司 商 业 运 营 能 力 的 不 断 提 高, 近 三 年 公 司 房 地 产 租 赁 业 务 收 入 规 模 不 断 增 长, 三 年 分 别 为 3.02 亿 元

21 亿 元 和 4.26 亿 元 受 宏 观 经 济 不 景 气 及 电 子 商 务 对 传 统 零 售 业 冲 击 影 响, 公 司 百 货 业 务 近 三 年 收 入 及 收 入 占 比 波 动 下 降, 其 占 主 营 业 务 收 入 的 比 重 由 2012 年 的 2.08% 下 降 至 2014 年 的 0.15%; 2014 年 以 来 公 司 不 断 对 百 货 业 务 进 行 业 态 调 整, 并 将 其 并 入 商 业 物 业 运 营 板 块, 故 2015 年 1~9 月, 百 货 业 务 未 单 列 于 主 营 业 务 收 入 分 类 中 随 着 公 司 经 营 影 院 门 店 数 的 不 断 提 高, 近 三 年 公 司 影 院 业 务 收 入 快 速 增 长, 三 年 分 别 为 1.03 亿 元 1.48 亿 元 和 2.33 亿 元 公 司 其 他 业 务 主 要 由 物 业 管 理 儿 童 游 艺 园 等 业 务 构 成, 占 同 期 主 营 业 务 收 入 比 例 较 小 ;2012 年 公 司 其 他 业 务 收 入 占 主 营 业 务 收 入 的 比 例 稍 高, 主 要 系 当 年 公 司 胶 州 湾 项 目 代 政 府 治 理 周 边 环 境 带 来 的 建 造 配 套 业 务 收 入 较 高 所 致, 该 业 务 已 于 当 年 全 部 完 成 表 ~2014 年 公 司 营 业 收 入 构 成 单 位 : 亿 元 % 项 目 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 商 业 物 业 运 营 其 中 : 商 业 地 产 销 售 房 地 产 租 赁 住 宅 地 产 业 务 百 货 业 务 影 院 业 务 其 他 合 计 资 料 来 源 : 公 司 年 报, 联 合 评 级 整 理 作 为 房 地 产 行 业, 其 毛 利 率 水 平 受 结 算 产 品 结 构 变 化 影 响 较 大 毛 利 率 方 面, 受 公 司 土 地 成 本 较 低 产 品 品 牌 口 碑 较 好 及 公 司 商 业 物 业 运 营 能 力 较 强 影 响, 公 司 商 业 地 产 销 售 业 务 毛 利 率 较 高 ;2012~2014 年, 公 司 商 业 物 业 运 营 毛 利 率 呈 波 动 态 势, 其 中 : 商 业 地 产 销 售 业 务 毛 利 率 三 年 分 别 为 44.24% 38.78% 和 44.00%,2013 年 毛 利 率 较 低 主 要 系 当 年 集 中 结 算 项 目 所 在 区 域 产 品 性 质 毛 利 率 较 低 所 致 ; 房 地 产 租 赁 业 务 毛 利 率 三 年 分 别 为 92.47% 83.50% 和 87.61%,2013 年 毛 利 较 低, 主 要 系 公 司 于 当 年 进 行 商 业 业 态 管 理 招 商 调 改 提 升 现 场 管 理 等 工 作 带 来 相 关 的 人 力 和 管 理 费 用 等 成 本 上 升 所 致 近 三 年, 公 司 住 宅 地 产 业 务 毛 利 率 有 所 波 动, 三 年 分 别 为 34.90% 40.95% 和 24.75%, 呈 波 动 下 降 趋 势, 主 要 系 公 司 不 同 年 份 竣 工 结 算 的 产 品 结 构 差 异 及 不 同 区 域 土 地 成 本 差 异 房 产 售 价 差 异 影 响 所 致 近 三 年, 受 运 营 管 理 能 力 不 断 提 升, 公 司 影 院 业 务 毛 利 率 较 稳 定, 基 本 维 持 在 50.00% 以 上 水 平, 且 呈 现 缓 慢 增 长 趋 势 ; 受 百 货 行 业 不 景 气 带 来 收 入 下 降 但 相 关 运 营 成 本 变 动 不 大 影 响, 公 司 百 货 业 务 毛 利 率 持 续 下 降 ; 公 司 其 他 业 务 毛 利 率 水 平 较 高, 2013~2014 年 均 维 持 在 80.00% 以 上 水 平,2012 年 其 他 业 务 毛 利 率 水 平 较 低 主 要 系 同 期 建 造 配 套 业 务 收 入 占 比 较 大 但 毛 利 率 水 平 较 低 所 致 整 体 上, 由 于 商 业 物 业 运 营 业 务 收 入 和 住 宅 地 产 业 务 收 入 占 主 营 业 务 收 入 比 重 较 大, 其 对 公 司 综 合 毛 利 率 水 平 影 响 较 大 ; 近 三 年, 公 司 综 合 毛 利 率 维 持 在 较 高 水 平, 三 年 分 别 为 42.26% 41.80% 和 41.40%, 呈 现 逐 年 小 幅 下 降 趋 势 近 三 年, 公 司 主 营 业 务 收 入 按 区 域 5 划 分 情 况 如 下 表 所 示 ; 公 司 营 业 收 入 主 要 来 自 于 华 东 地 区, 其 中, 以 浙 江 省 和 江 苏 省 为 主, 区 域 集 中 度 较 高, 符 合 公 司 立 足 于 长 三 角 地 区 的 区 域 市 场 战 略 布 5 华 东 地 区 指 山 东 省 江 苏 省 安 徽 省 上 海 市 浙 江 省 江 西 省 和 福 建 省 ; 华 中 地 区 指 湖 南 省 湖 北 省 河 南 省 和 江 西 省 ; 华 北 地 区 指 北 京 市 天 津 市 河 北 省 山 西 省 和 内 蒙 古 自 治 区 ; 东 北 地 区 指 辽 宁 省 吉 林 省 和 黑 龙 江 省 ; 西 南 地 区 指 云 南 省 贵 州 省 四 川 省 重 庆 市 和 西 藏 自 治 区 20

22 局 2013~2014 年, 公 司 营 业 收 入 中 华 东 地 区 占 比 有 所 下 降, 主 要 系 公 司 业 务 拓 展 环 渤 海 区 域 所 致, 但 华 东 地 区 业 务 收 入 仍 维 持 在 80.00% 以 上 水 平 ; 公 司 华 北 地 区 营 业 收 入 占 比 有 所 提 升, 主 要 系 天 津 地 区 项 目 逐 年 结 转 收 入 所 致,2014 年 华 北 地 区 营 业 收 入 占 比 为 12.28% 近 年 来, 公 司 在 维 持 华 东 地 区 业 务 持 续 增 加 的 基 础 上 不 断 加 大 其 他 地 区 业 务 投 入, 布 局 拓 宽 至 东 北 地 区 华 中 地 区 和 西 南 地 区, 在 一 定 程 度 上 缓 解 了 区 域 集 中 度 较 高 风 险 城 市 表 ~2014 年 公 司 营 业 收 入 区 域 构 成 单 位 : 亿 元 2012 年 2013 年 2014 年 收 入 占 比 收 入 占 比 收 入 占 比 华 东 地 区 % % % 华 北 地 区 % % % 东 北 地 区 % % % 华 中 地 区 % % % 西 南 地 区 % % % 合 计 % % % 资 料 来 源 : 公 司 年 报 联 合 评 级 整 理 2015 年 1~9 月, 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 亿 元, 主 要 为 商 业 物 业 运 营 收 入 和 住 宅 地 产 业 务 收 入, 较 上 年 同 期 增 长 27.06%; 公 司 实 现 净 利 润 亿 元, 较 上 年 同 期 增 长 19.62%; 公 司 实 现 毛 利 率 32.37%, 较 上 年 同 期 略 有 下 降, 主 要 受 同 期 商 业 地 产 销 售 业 务 毛 利 率 有 所 下 降 影 响 总 体 看, 公 司 已 形 成 商 业 地 产 的 投 资 开 发 和 经 营 为 主, 住 宅 地 产 开 发 为 辅 的 经 营 模 式, 整 体 经 营 规 模 较 大 经 营 稳 健 ; 公 司 商 业 物 业 运 营 收 入 规 模 较 大 且 不 断 增 长 ; 持 有 物 业 出 租 收 入 稳 步 增 长, 为 公 司 带 来 稳 定 的 现 金 流 入 ; 整 体 毛 利 率 水 平 较 高 盈 利 规 模 较 大 ; 主 营 业 务 区 域 集 中 度 较 高 2. 商 业 及 住 宅 物 业 业 务 运 营 公 司 主 营 业 务 以 商 业 物 业 运 营 和 住 宅 地 产 销 售 为 主, 其 中 商 业 物 业 运 营 主 要 以 商 业 地 产 销 售 为 主 公 司 大 部 分 项 目 采 取 商 业 住 宅 联 动 开 发 模 式 或 商 业 广 场 开 发 运 营 模 式, 公 司 商 业 物 业 和 住 宅 物 业 在 土 地 储 备 土 建 招 标 和 原 材 料 采 购 项 目 开 发 及 销 售 等 方 面 难 以 明 确 区 分, 故 下 文 在 土 地 储 备 招 标 采 购 项 目 开 发 及 销 售 情 况 等 方 面 将 商 业 物 业 与 住 宅 物 业 相 结 合 进 行 分 析, 并 单 独 分 析 公 司 自 持 商 业 物 业 运 营 情 况 (1) 土 地 储 备 公 司 房 地 产 项 目 开 发 的 主 要 环 节 包 括 土 地 收 购 产 品 定 位 规 划 设 计 施 工 建 设 房 产 销 售 等, 其 中 土 地 收 购 规 划 设 计 等 前 期 准 备 和 后 期 的 房 产 销 售 是 实 现 预 期 收 入 和 利 润 规 模 最 为 重 要 的 环 节 从 成 本 构 成 来 看, 公 司 项 目 开 发 成 本 主 要 包 括 土 地 成 本 前 期 费 用 ( 设 计 费 报 批 报 建 费 用 三 通 一 平 ) 建 安 成 本 ( 建 筑 费 ) 电 力 和 市 政 配 套 ( 景 观 绿 化 ) 费 用 开 发 解 决 费 ( 含 财 务 费 用 ) 和 基 建 费 ( 含 管 理 费 用 销 售 费 用 ), 其 中 土 地 成 本 和 建 安 成 本 占 比 较 高 土 地 出 让 金 的 支 付 一 般 为 先 期 支 付 50%, 并 在 规 定 期 限 内 结 清 款 项 ; 建 安 成 本 相 对 固 定, 建 安 费 用 的 支 付 通 常 根 据 项 目 工 程 进 度 而 定, 竣 工 验 收 前 支 付 款 项 不 超 过 70%, 项 目 决 算 后 一 般 付 满 95% 的 款 项, 剩 余 5% 作 为 工 程 质 保 金 拿 地 策 略 方 面, 公 司 结 合 自 身 品 牌 形 象 和 产 品 定 位, 主 要 在 长 三 角 地 区 环 渤 海 经 济 圈 21

23 和 海 西 地 区 的 重 点 深 耕 城 市 的 核 心 优 良 地 段 获 取 优 质 土 地, 严 格 控 制 土 地 成 本, 并 保 持 土 地 储 备 规 模 能 够 满 足 未 来 3~5 年 开 发 需 求 ; 作 为 专 业 商 业 地 产 运 营 公 司, 公 司 要 求 对 所 选 则 商 业 物 业 土 地 区 域 市 场 商 业 氛 围 较 好, 或 商 业 培 育 期 最 长 不 超 过 3~5 年 公 司 会 对 拟 进 入 城 市 的 经 济 总 量 发 展 趋 势 人 口 消 费 能 力 以 及 当 地 房 地 产 行 业 规 模 发 展 速 度 竞 争 对 手 等 进 行 综 合 分 析 及 判 断, 并 决 定 是 否 进 入 该 城 市 截 至 2015 年 9 月 底, 公 司 已 进 入 20 余 个 城 市, 其 中 包 括 2 个 一 线 城 市 12 个 二 线 城 市 和 7 个 三 线 及 以 下 城 市 6, 公 司 本 着 缔 造 精 致 物 业 的 理 念, 不 断 塑 造 品 牌 形 象 打 造 精 品 商 业 物 业 的 经 营 策 略, 对 拟 进 入 的 城 市 进 行 严 格 的 筛 选, 并 控 制 进 入 地 区 和 城 市 的 数 量 目 前, 通 过 土 地 竞 拍 获 得 土 地 是 公 司 获 取 土 地 的 主 要 方 式 从 公 司 土 地 储 备 的 具 体 执 行 情 况 来 看, 每 年 初 公 司 会 根 据 对 当 年 房 地 产 市 场 的 预 判 以 及 每 年 开 发 量 等 制 定 当 年 的 土 地 储 备 政 策 和 规 划, 一 般 会 保 证 公 司 未 来 3~5 年 的 开 发 需 求 区 域 公 司 项 目 公 司 在 发 现 合 适 的 土 地 资 源 后, 会 同 财 务 工 程 营 销 成 本 产 品 等 部 门, 对 项 目 进 行 初 步 沟 通 和 论 证, 形 成 初 步 的 可 行 性 研 究 报 告 并 上 报 公 司 公 司 具 有 严 格 的 土 地 内 部 评 估 流 程, 具 体 流 程 为 : 首 先, 对 入 围 地 块 进 行 筛 选 ; 其 次, 对 入 围 地 块 进 行 实 地 勘 探 并 分 级, 对 地 块 投 资 潜 力 和 产 品 定 位 进 行 初 步 判 断 ; 再 次, 对 不 同 方 案 的 最 高 地 价 进 行 评 估, 进 行 多 方 案 对 比 后, 对 投 资 价 值 进 行 分 析 测 算, 并 依 托 百 货 影 院 等 业 态 进 行 可 行 性 研 究, 对 土 地 获 取 价 格 项 目 预 计 售 价 开 发 成 本 等 各 方 面 形 成 框 架 性 的 要 求 ; 最 后, 将 拟 投 资 地 块 可 行 性 研 究 报 告 递 交 公 司 投 资 委 员 会 进 行 决 策 决 议 形 成 后, 区 域 公 司 和 项 目 公 司 在 前 期 可 研 框 架 下 参 与 土 地 竞 拍 由 于 公 司 并 不 刻 意 追 求 规 模 扩 张, 公 司 土 地 储 备 规 模 保 持 稳 健 增 长, 以 能 满 足 公 司 未 来 3~5 年 开 发 需 求 为 目 标 近 三 年 公 司 土 地 储 备 获 取 情 况 如 下 表 所 示 2013 年, 公 司 实 际 购 置 土 地 面 积 万 平 米, 对 应 建 筑 面 积 万 平 米, 土 地 支 出 亿 元, 公 司 购 置 土 地 规 模 和 购 地 支 出 较 2012 年 增 长 较 大, 主 要 系 公 司 从 战 略 考 虑, 对 土 地 规 模 进 行 补 充, 拓 展 石 狮 宁 波 常 州 等 市 场 所 致 ;2014 年, 公 司 实 际 购 置 土 地 面 积 万 平 米, 对 应 建 筑 面 积 万 平 米, 土 地 支 出 亿 元, 公 司 购 置 土 地 规 模 和 土 地 支 出 出 现 明 显 下 降, 主 要 系 公 司 同 期 土 地 储 备 资 源 较 为 充 沛, 且 公 司 根 据 自 身 发 展 阶 段 以 及 全 国 房 地 产 市 场 情 况, 有 意 降 低 土 地 购 置 规 模 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 土 地 储 备 建 筑 面 积 约 1, 万 平 方 米, 土 地 储 备 仍 较 充 足 表 7 近 三 年 公 司 土 地 储 备 获 取 情 况 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 土 地 购 置 面 积 对 应 建 筑 面 积 用 途 购 地 支 出 2012 年 ,39 商 业 住 宅 年 商 业 住 宅 年 商 业 住 宅 数 据 来 源 : 公 司 提 供 从 土 地 储 备 的 区 域 分 布 来 看, 公 司 土 地 储 备 主 要 集 中 于 二 三 线 城 市, 如 下 表 所 示 截 至 2015 年 9 月 底, 公 司 共 在 17 个 城 市 拥 有 25 个 项 目 的 土 地 储 备, 其 中 : 一 线 城 市 仅 为 上 海, 二 线 城 市 以 苏 州 青 岛 济 南 宁 波 武 汉 南 京 厦 门 等 城 市 为 主, 三 线 及 以 下 城 市 主 要 为 石 狮 常 州 及 徐 州 等 城 市 为 主 从 土 地 储 备 面 积 占 比 看, 公 司 一 线 城 市 土 地 储 备 占 1.11%, 二 线 城 市 土 地 储 6 本 文 中 一 线 城 市 包 括 北 京 上 海 广 州 深 圳, 二 线 城 市 包 括 成 都 重 庆 杭 州 南 京 沈 阳 苏 州 天 津 武 汉 西 安 长 沙 大 连 济 南 宁 波 青 岛 无 锡 厦 门 郑 州, 三 线 城 市 包 括 : 长 春 常 州 哈 尔 滨 福 州 昆 明 合 肥 东 莞 石 家 庄 呼 和 浩 特 南 昌 温 州 佛 山 贵 阳 南 宁 海 口 湖 州 唐 山 临 沂 嘉 兴 绍 兴 南 通 徐 州 泉 州 太 原 烟 台 乌 鲁 木 齐 潍 坊 珠 海 洛 阳 中 山 兰 州 金 华 淮 安 吉 林 威 海 淄 博 银 川 扬 州 芜 湖 盐 城 宜 昌 西 宁 襄 阳 绵 阳 等 22

24 备 占 66.14%, 三 线 及 以 下 城 市 土 地 储 备 占 32.75% 从 土 地 储 备 楼 面 均 价 看, 公 司 在 一 线 城 市 楼 面 均 价 仅 为 元 / 平 方 米, 处 于 极 低 水 平, 主 要 系 公 司 土 地 获 得 时 间 较 早 7 所 致 ; 公 司 在 二 三 线 城 市 楼 面 均 价 分 别 为 2, 元 / 平 方 米 和 2, 元 / 平 方 米, 均 处 于 较 低 水 平 整 体 上, 公 司 土 地 储 备 以 二 三 线 城 市 为 主, 质 量 较 好, 价 格 较 低 表 8 截 至 2015 年 9 月 底 公 司 土 地 储 备 区 域 情 况 单 位 : 个 万 平 方 米 亿 元 元 / 平 方 米 城 市 类 型 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 及 以 下 城 市 总 计 项 目 数 量 占 地 面 积 总 建 筑 面 积 , 土 地 储 备 面 积 , 土 地 储 备 面 积 占 比 1.11% 66.14% 32.75% % 购 地 支 出 楼 面 均 价 , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 公 司 土 地 储 备 面 积 = 在 建 建 筑 面 积 + 已 获 得 土 地 权 证 的 拟 建 建 筑 面 积 ; 楼 面 均 价 = 购 地 支 出 / 总 建 筑 面 积 公 司 土 地 储 备 面 积 为 项 目 全 部 面 积, 未 单 独 计 算 公 司 权 益 部 分, 主 要 系 公 司 大 部 分 项 目 为 100% 权 益, 少 数 项 目 受 分 期 支 付 合 作 方 土 地 款 影 响, 项 目 所 属 权 益 随 款 项 的 分 期 支 付 而 有 所 波 动 从 土 地 储 备 的 性 质 来 看, 公 司 土 地 储 备 主 要 由 商 业 用 地 和 住 宅 用 地 构 成, 如 下 表 所 示 截 至 2015 年 9 月 底, 公 司 商 业 土 地 储 备 面 积 万 平 方 米, 住 宅 土 地 储 备 面 积 万 平 方 米, 分 别 占 期 末 土 地 储 备 面 积 的 比 例 为 40.19% 和 59.18% 从 楼 面 均 价 看, 公 司 住 宅 用 地 均 价 较 高, 商 业 用 地 均 价 较 低 表 8 截 至 2015 年 9 月 底 公 司 土 地 储 备 性 质 情 况 单 位 : 个 万 平 方 米 亿 元 元 / 平 方 米 土 地 性 质 项 目 数 占 地 面 积 总 建 筑 面 积 购 地 支 出 土 地 储 备 面 积 楼 面 均 价 商 业 , 住 宅 , 总 计 , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 公 司 土 地 储 备 面 积 为 项 目 全 部 面 积, 未 单 独 计 算 公 司 权 益 部 分, 主 要 系 公 司 大 部 分 项 目 为 100% 权 益, 少 数 项 目 受 分 期 支 付 合 作 方 土 地 款 影 响, 项 目 所 属 权 益 随 款 项 的 分 期 支 付 而 有 所 波 动 综 合 公 司 土 地 储 备 区 域 与 土 地 储 备 性 质 来 看, 截 至 2015 年 9 月 底, 公 司 土 地 储 备 中 商 业 地 产 开 发 运 营 几 乎 全 部 集 中 在 二 线 城 市, 仅 上 海 天 马 山 新 体 验 中 心 商 业 项 目 在 一 线 城 市 ; 公 司 住 宅 地 产 土 地 储 备 二 线 与 三 线 及 以 下 城 市 的 比 例 约 为 1:1 公 司 土 地 储 备 分 布 符 合 公 司 战 略 需 求, 也 有 效 的 降 低 了 三 线 及 以 下 城 市 商 业 物 业 较 为 饱 和 对 公 司 整 体 经 营 带 来 的 风 险 总 体 看, 尽 管 公 司 土 地 储 备 量 增 速 有 所 放 缓, 但 土 地 储 备 规 模 仍 然 较 大, 能 够 满 足 公 司 未 来 滚 动 开 发 需 求 ; 公 司 土 地 储 备 以 二 线 城 市 商 业 和 住 宅 为 主, 三 线 及 以 下 城 市 住 宅 为 辅, 区 域 分 布 和 土 地 性 质 分 配 较 为 合 理, 土 地 储 备 质 量 较 高, 价 格 较 为 合 理, 为 公 司 有 效 抵 御 行 业 系 统 风 险 渡 过 经 济 发 展 不 确 定 时 期 以 及 为 拓 展 项 目 运 营 空 间 确 保 项 目 利 润 收 益 提 供 了 有 效 的 保 障 7 土 地 获 取 时 间 为 2005 年, 后 受 政 府 未 及 时 交 地 影 响, 公 司 开 工 时 间 有 所 拖 延, 公 司 从 未 违 反 闲 置 土 地 处 置 办 法 的 相 关 规 定 23

25 (2) 土 建 招 标 和 原 材 料 采 购 公 司 将 采 购 分 为 土 建 装 修 材 料 等 不 同 部 分, 但 采 购 方 式 基 本 相 同 公 司 采 用 集 中 采 购 与 分 散 采 购 相 结 合 以 集 中 采 购 为 主 的 采 购 模 式 土 建 招 标 土 建 招 标 采 购 是 公 司 发 包 量 最 大 的 采 购 项 目, 近 年 来 随 着 公 司 项 目 规 模 的 快 速 扩 大, 公 司 每 年 发 包 量 不 断 提 高,2013 年 以 来 每 年 发 包 规 模 均 超 过 100 亿 元 由 于 该 等 供 应 商 主 要 提 供 建 造 服 务, 公 司 并 不 直 接 管 理 供 应 商 的 内 部 流 程, 因 此 公 司 主 要 通 过 供 应 商 管 理 和 与 其 建 立 深 入 稳 定 的 合 作 关 系 的 方 式 控 制 施 工 质 量 公 司 选 择 实 力 较 强 的 土 建 方 进 行 合 作 公 司 对 招 标 过 程 进 行 严 格 管 理, 一 般 需 要 由 工 程 项 目 公 司 区 域 公 司 和 公 司 总 部 三 方 联 合 进 行 招 标 和 评 标, 以 保 证 土 建 方 的 选 择 过 程 公 平 透 明 工 程 造 价 管 理 方 面, 公 司 依 据 各 地 区 历 史 项 目 数 据, 并 参 考 周 边 地 区 相 应 的 施 工 造 价 情 况, 能 够 较 为 准 确 的 确 定 公 司 的 合 理 造 价 范 围 公 司 依 据 该 造 价 范 围 与 建 设 方 沟 通, 确 定 最 终 工 程 价 格, 并 签 订 包 干 协 议 建 设 方 依 据 工 程 造 价 控 制 自 身 成 本, 一 般 情 况 下 不 会 出 现 因 建 设 方 原 因 的 成 本 上 调 供 应 商 管 理 方 面, 公 司 管 理 与 监 察 中 心 主 要 通 过 资 质 综 合 实 力 供 应 及 时 性 产 品 质 量 施 工 安 全 和 施 工 进 度 等 方 面 对 供 应 商 进 行 考 核, 定 期 对 供 应 商 进 行 考 核, 对 于 考 核 不 达 标 的 供 应 商 公 司 要 求 其 整 改, 若 供 应 商 不 能 按 要 求 完 成 整 改, 公 司 将 采 用 法 律 途 径 或 其 他 正 常 途 径 终 止 合 作 经 过 多 年 经 营, 公 司 积 累 了 较 多 的 土 建 承 包 方 的 资 源, 目 前 公 司 与 全 国 多 家 建 筑 企 业 合 作 2012~2014 年, 公 司 前 十 名 供 应 商 占 同 期 建 筑 发 包 量 的 24.66% 16.46% 和 19.30%, 集 中 度 较 低, 公 司 不 存 在 依 赖 少 数 固 定 供 应 商 的 情 况 工 程 结 算 方 面, 公 司 与 承 包 商 采 用 按 工 程 进 度 支 付 工 程 款 的 方 式 进 行 结 算, 在 工 程 完 工 时 能 够 支 付 大 约 70% 的 工 程 款, 工 程 完 工 验 收 后, 支 付 审 计 后 的 差 额 工 程 款, 剩 余 5% 工 程 款 于 两 年 质 保 期 后 支 付 材 料 采 购 公 司 材 料 供 应 分 为 甲 供 和 乙 供 两 类 甲 供 材 料 是 指 由 公 司 采 购 并 运 至 项 目 现 场 使 用 的 材 料, 乙 供 材 料 是 指 由 总 包 方 采 购 的 材 料 公 司 甲 供 材 料 包 括 电 梯 管 线 电 缆 墙 砖 地 砖 洁 具 空 调 热 水 器 等, 乙 供 材 料 主 要 是 需 要 在 项 目 当 地 采 购 的 钢 筋 混 凝 土 和 石 材 等 ; 公 司 会 与 总 包 方 签 订 原 材 料 采 购 框 架 协 议, 一 方 面, 对 部 分 原 材 料 及 设 备 规 定 相 关 品 牌 规 格 型 号 厂 家 价 格 等 ; 另 一 方 面, 对 部 分 原 材 料 ( 如 : 钢 材 混 凝 土 等 ) 按 市 场 价 格 进 行 浮 动 计 价 调 整 ; 尽 管 公 司 大 部 分 原 材 料 由 总 包 方 代 为 采 购, 但 公 司 通 过 指 定 供 应 商 指 定 价 格 等 方 式 从 源 头 控 制 了 原 材 料 采 购 质 量 公 司 对 甲 供 材 料 采 取 集 中 采 购 分 散 供 货 的 模 式, 由 公 司 总 部 根 据 建 设 计 划 确 定 采 购 规 模 公 司 的 原 材 料 采 购 均 采 取 招 标 方 式 进 行, 由 项 目 公 司 区 域 公 司 和 公 司 总 部 共 同 组 织 原 材 料 采 购 招 标 公 司 建 立 了 供 应 商 数 据 库, 对 新 进 入 的 供 应 商 会 实 地 考 察 其 生 产 设 施 和 经 营 状 况, 经 一 系 列 评 判 后, 将 合 格 者 纳 入 公 司 供 应 商 体 系 公 司 主 要 与 各 个 主 要 材 料 的 全 国 排 名 前 列 供 应 商 合 作, 一 般 要 求 供 应 商 在 价 格 和 供 货 能 力 方 面 配 合 公 司 需 求 招 标 过 程 由 项 目 公 司 区 域 公 司 和 公 司 总 部 共 同 参 与, 要 求 从 多 家 供 应 商 中 选 取 两 到 三 家 具 有 价 格 和 供 货 优 势 的 供 应 商 进 行 合 作 成 本 控 制 方 面, 公 司 依 据 历 年 来 在 各 个 不 同 地 区 的 采 购 历 史 数 据, 形 成 了 各 种 主 要 材 料 的 价 格 指 导 区 间, 能 够 有 效 防 止 过 高 和 过 低 价 格 对 公 司 正 常 成 本 管 控 和 质 量 控 制 的 干 扰 供 货 价 格 每 24

26 年 根 据 行 情 进 行 调 整 ; 对 于 乙 供 材 料, 公 司 会 根 据 期 间 原 材 料 价 格 变 动 调 整 施 工 合 同 造 价 公 司 与 供 应 商 签 订 合 同 后, 项 目 公 司 根 据 建 设 进 度 向 供 应 商 发 出 发 货 指 令, 并 定 期 对 供 应 商 的 供 货 及 时 性 供 货 质 量 等 进 行 综 合 履 约 评 判, 并 进 行 打 分, 对 于 不 合 格 或 者 出 现 重 大 投 诉 的 供 应 商 剔 除 出 供 应 商 库, 在 未 来 几 年 将 不 与 之 合 作 货 款 支 付 方 面, 公 司 按 照 与 供 应 商 的 合 同 约 定 周 期 进 行 付 款, 不 同 合 同 条 款 的 支 付 方 式 有 所 不 同 ; 同 时, 公 司 依 据 合 同 中 的 资 金 计 划, 在 付 款 前 由 公 司 总 部 成 本 部 复 核 财 务 部 审 批 后, 才 支 付 货 款 总 体 看, 公 司 采 用 集 中 采 购 为 主 的 采 购 模 式, 公 司 对 供 应 商 的 筛 选 管 理 和 评 价 有 具 体 有 效 的 措 施, 公 司 对 采 购 成 本 具 有 较 强 的 控 制 能 力 (3) 项 目 开 发 公 司 房 地 产 项 目 开 发 主 要 为 商 业 地 产 项 目 开 发 和 住 宅 地 产 项 目 开 发 公 司 采 用 总 公 司 区 域 公 司 项 目 公 司 的 三 层 管 理 架 构, 项 目 开 发 均 以 项 目 公 司 作 为 经 营 实 体 公 司 对 工 程 建 设 进 度 进 行 严 密 计 划, 每 个 项 目 在 获 取 时 就 已 经 制 定 了 项 目 周 期 的 完 整 开 发 和 销 售 计 划 每 年 初, 公 司 依 据 项 目 计 划 和 预 计 销 售 进 度 将 当 年 建 设 目 标 按 照 项 目 公 司 进 行 分 解, 并 落 实 到 每 个 项 目 的 开 发 进 度 项 目 公 司 各 部 门 与 公 司 总 部 成 本 管 理 部 营 销 管 理 部 融 资 部 等 配 合 进 行 年 度 计 划 制 定 及 相 应 的 设 计 招 标 和 采 购 计 划, 以 确 保 土 建 工 作 顺 利 进 行, 供 货 量 能 够 保 证 销 售 进 度, 资 金 回 笼 速 度 可 以 满 足 公 司 项 目 滚 动 开 发 节 奏 公 司 定 期 对 现 有 项 目 的 建 设 销 售 等 情 况 进 行 分 析, 动 态 调 整 建 设 计 划, 以 适 应 市 场 变 化, 减 少 资 金 占 压 公 司 通 过 不 断 加 强 管 理 来 提 高 项 目 周 转 速 度 项 目 公 司 根 据 公 司 下 达 的 工 程 计 划 中 的 主 要 工 程 节 点, 结 合 自 身 情 况 进 行 细 化, 并 进 行 跟 踪 监 控, 确 保 工 程 进 度 公 司 项 目 从 获 取 土 地 证 到 实 现 预 售 一 般 需 要 9~10 个 月 质 量 管 理 方 面, 项 目 公 司 对 工 程 质 量 进 行 严 格 管 控, 各 项 目 公 司 工 程 人 员 和 项 目 监 理 负 责 所 在 项 目 工 程 质 量 的 日 常 管 理, 公 司 工 程 管 理 部 不 定 期 对 工 程 质 量 进 行 飞 行 检 查 8, 发 现 材 料 质 量 问 题 或 者 工 程 施 工 质 量 问 题, 及 时 向 材 料 供 应 商 或 工 程 承 包 商 反 馈, 要 求 其 整 改, 整 改 不 到 位 的, 计 入 公 司 考 评 打 分 系 统 近 三 年, 公 司 房 地 产 开 发 建 设 情 况 如 下 表 所 示 新 开 工 面 积 方 面,2013 年 受 公 司 拿 地 规 模 大 幅 增 加 影 响, 公 司 同 期 新 开 工 面 积 大 幅 提 高 ; 近 三 年, 受 公 司 销 售 量 快 速 增 长 影 响, 且 开 发 面 积 满 足 未 来 销 售 需 求, 公 司 新 开 工 面 积 由 2012 年 的 万 平 方 米 上 升 至 2014 年 的 万 平 方 米, 升 幅 较 大 受 公 司 前 期 预 售 增 加 影 响, 公 司 竣 工 面 积 有 所 上 升,2013 年 公 司 竣 工 面 积 万 平 方 米, 较 2012 年 提 高 37.73%; 尽 管 2013 年 公 司 新 开 工 面 积 大 幅 增 长, 但 公 司 为 保 持 经 营 持 续 性, 严 格 控 制 项 目 工 程 开 发 进 度, 故 2014 年 公 司 竣 工 面 积 与 2013 年 基 本 持 平 近 三 年, 受 公 司 销 售 情 况 经 营 规 模 管 理 能 力 不 断 提 高 影 响, 公 司 在 建 面 积 呈 持 续 增 长 趋 势, 年 均 复 合 增 长 42.42% 未 来 随 着 公 司 在 建 项 目 规 模 的 不 断 增 加, 对 公 司 经 营 管 理 能 力 提 出 更 高 的 要 求 表 ~2014 年 公 司 项 目 开 发 情 况 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 当 期 新 开 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 飞 行 检 查 指 在 不 通 知 被 检 查 单 位 或 被 检 查 人 的 情 况 下, 检 查 组 直 接 到 对 方 工 地 所 在 地, 并 对 其 进 行 检 查, 以 达 到 检 查 真 实 水 平 和 状 况 的 目 的 25

27 当 期 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 期 末 在 建 面 积 ( 万 平 方 米 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 竣 工 面 积 为 结 转 收 入 面 积 投 资 性 房 地 产 竣 工 面 积 未 售 已 竣 工 面 积 不 可 销 售 公 共 区 域 部 位 面 积 等 截 至 2015 年 底, 公 司 在 建 项 目 开 发 情 况 如 下 表 所 示 ; 公 司 在 建 项 目 19 个, 主 要 集 中 在 山 东 省 江 苏 省 和 浙 江 省, 其 中, 预 计 于 2016 年 底 竣 工 项 目 11 个 公 司 在 建 项 目 计 划 总 投 资 金 额 亿 元, 截 至 2015 年 底 已 投 资 金 额 亿 元,2016~2018 年 计 划 投 资 金 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 公 司 未 来 项 目 投 资 规 模 较 大, 面 临 一 定 的 资 金 需 求 序 号 项 目 名 称 表 10 截 至 2015 年 底 公 司 在 建 项 目 开 发 情 况 单 位 : 亿 元 年 开 工 时 间 预 计 竣 工 时 间 项 目 性 质 计 划 投 资 已 投 资 金 项 目 金 额 额 进 度 未 来 投 资 计 划 2016 年 2017 年 2018 年 1 天 津 世 茂 茂 悦 府 项 目 住 宅 / 商 业 % 济 南 世 茂 国 际 广 场 项 目 商 业 % 常 熟 世 茂 世 纪 中 心 项 目 商 业 % 苏 州 世 茂 商 业 二 期 项 目 商 业 % 苏 州 木 渎 世 茂 御 珑 墅 项 目 住 宅 % 青 岛 胶 南 世 茂 国 际 中 心 项 目 商 业 % 青 岛 胶 南 世 茂 诺 沙 湾 项 目 住 宅 / 商 业 % 徐 州 世 茂 商 业 项 目 商 业 % 常 州 世 茂 广 场 项 目 商 业 % 宁 波 包 家 漕 项 目 商 业 % 南 京 世 茂 外 滩 新 城 二 期 项 目 住 宅 / 商 业 % 上 海 天 马 山 新 体 验 中 心 商 业 项 目 商 业 % 武 汉 蔡 甸 世 茂 嘉 年 华 项 目 商 业 % 沈 阳 世 茂 商 业 项 目 商 业 % 石 狮 世 茂 摩 天 城 项 目 住 宅 / 商 业 % 厦 门 世 茂 海 峡 大 厦 项 目 商 业 % 济 南 世 茂 天 城 项 目 住 宅 / 商 业 % 常 熟 黄 河 路 住 宅 % 宁 波 滨 江 项 目 住 宅 / 商 业 % 合 计 % 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 表 中 项 目 仅 为 公 司 合 并 报 表 范 围 内 项 目 已 投 资 金 额 为 截 至 2015 年 底 会 计 口 径 完 成 投 资 额, 关 于 完 工 项 目 实 际 投 资 额 将 以 最 终 审 计 额 为 准, 但 两 者 之 间 差 额 较 小 关 于 序 号 3 项 目,2014 年 公 司 年 报 披 露 计 划 总 投 资 额 为 亿 元, 但 截 至 2015 年 12 月 底 已 超 支, 故 此 处 计 划 投 资 金 额 为 原 计 划 投 资 额 为 截 至 2015 年 底 实 际 投 资 金 额 南 京 世 茂 外 滩 新 城 二 期 项 目 由 公 司 下 属 子 公 司 南 京 世 茂 房 地 产 开 发 有 限 公 司 实 施 建 设 该 项 目 位 于 南 京 市 秦 淮 河 入 口 长 江 沿 岸 地 区, 沿 滨 江 大 道 展 开 约 2 公 里, 西 侧 濒 临 长 江, 南 侧 临 三 汊 河 ( 秦 淮 河 入 长 江 处 ), 具 有 极 佳 的 区 位 和 景 观 优 势 该 项 目 规 划 建 筑 面 积 约 为 125 万 平 方 米, 拥 有 18 栋 24~53 层 的 高 层 和 超 高 层 江 景 住 宅, 社 区 内 规 划 有 南 京 距 离 长 江 最 近 的 五 星 级 酒 店 八 大 世 界 风 情 主 题 园 林 拥 沿 江 休 闲 商 业 中 心 大 型 购 物 超 市 及 大 型 专 业 主 题 会 所 等, 建 成 后 将 成 为 南 京 长 江 沿 岸 的 标 志 性 建 筑 群 该 项 目 计 划 投 资 总 额 亿 元, 截 至 2015 年 底 已 投 资 亿 元, 预 计 项 目 将 于 2018 年 全 部 建 设 完 毕 沈 阳 世 茂 商 业 项 目 位 于 辽 宁 省 沈 阳 市 和 平 区 文 体 西 路 25 号, 由 下 属 子 公 司 沈 阳 世 茂 新 世 纪 房 26