股 票 简 称 : 保 利 地 产 股 票 代 码 :600048 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 30-33 层 公 开 发 行 2015 年 公 司 债 券 募 集 说 明 书 ( 面 向 合 格 投 资 者 ) 牵 头 主 承 销 商 / 联 席 簿 记 管 理 人 联 席 主 承 销 商 / 联 席 簿 记 管 理 人 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 广 东 省 深 圳 市 福 田 区 中 心 三 路 8 号 卓 越 时 代 广 场 ( 二 期 ) 北 座 中 国 国 际 金 融 股 份 有 限 公 司 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 1 号 国 贸 大 厦 2 座 27 层 及 28 层 签 署 日 期 : 年 月 日
声 明 本 募 集 说 明 书 依 据 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 中 华 人 民 共 和 国 证 券 法 公 司 债 券 发 行 与 交 易 管 理 办 法 公 开 发 行 证 券 的 公 司 信 息 披 露 内 容 与 格 式 准 则 第 23 号 公 开 发 行 公 司 债 券 募 集 说 明 书 (2015 年 修 订 ) 及 其 它 现 行 法 律 法 规 的 规 定, 并 结 合 发 行 人 的 实 际 情 况 编 制 发 行 人 全 体 董 事 监 事 及 高 级 管 理 人 员 承 诺, 截 至 本 募 集 说 明 书 封 面 载 明 日 期, 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 完 整 性 承 担 个 别 和 连 带 的 法 律 责 任 发 行 人 负 责 人 主 管 会 计 工 作 负 责 人 及 会 计 机 构 负 责 人 保 证 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 中 财 务 会 计 报 告 真 实 完 整 牵 头 主 承 销 商 和 联 席 主 承 销 商 已 对 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 进 行 了 核 查, 确 认 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 牵 头 主 承 销 商 和 联 席 主 承 销 商 承 诺 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 因 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 致 使 投 资 者 在 证 券 交 易 中 遭 受 损 失 的, 与 发 行 人 承 担 连 带 赔 偿 责 任, 但 是 能 够 证 明 自 己 没 有 过 错 的 除 外 ; 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 且 公 司 债 券 未 能 按 时 兑 付 本 息 的, 牵 头 主 承 销 商 和 联 席 主 承 销 商 承 诺 负 责 组 织 募 集 说 明 书 约 定 的 相 应 还 本 付 息 安 排 受 托 管 理 人 承 诺 严 格 按 照 相 关 监 管 机 构 及 自 律 组 织 的 规 定 本 募 集 说 明 书 和 受 托 管 理 协 议 等 文 件 的 约 定, 履 行 相 关 职 责 发 行 人 的 相 关 信 息 披 露 文 件 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 致 使 债 券 持 有 人 遭 受 损 失 的, 或 者 公 司 债 券 出 现 违 约 情 形 或 违 约 风 险 的, 受 托 管 理 人 承 诺 及 时 通 过 召 开 债 券 持 有 人 会 议 等 方 式 征 集 债 券 持 有 人 的 意 见, 并 以 自 己 名 义 代 表 债 券 持 有 人 主 张 权 利, 包 括 但 不 限 于 与 发 行 人 增 信 机 构 承 销 机 构 及 其 他 责 任 主 体 进 行 谈 判, 提 起 民 事 诉 讼 或 申 请 仲 裁, 参 与 重 组 或 者 破 产 的 法 律 程 序 等, 有 效 维 护 债 券 持 有 人 合 法 权 益 受 托 管 理 人 承 诺, 在 受 托 管 理 期 间 因 拒 不 履 行 迟 延 履 行 或 者 其 他 未 按 照 相 关 规 定 约 定 及 受 托 管 理 人 声 明 履 行 职 责 的 行 为, 给 债 券 持 有 人 造 成 损 失 的, 将 承 担 相 应 的 法 律 责 任 凡 欲 认 购 本 次 债 券 的 投 资 者, 请 认 真 阅 读 本 募 集 说 明 书 及 有 关 的 信 息 披 露 文 件, 1-1-1
进 行 独 立 投 资 判 断 并 自 行 承 担 相 关 风 险 证 券 监 督 管 理 机 构 及 其 他 政 府 部 门 对 本 次 发 行 所 作 的 任 何 决 定, 均 不 表 明 其 对 发 行 人 的 经 营 风 险 偿 债 风 险 诉 讼 风 险 以 及 公 司 债 券 的 投 资 风 险 或 收 益 等 作 出 判 断 或 者 保 证 任 何 与 之 相 反 的 声 明 均 属 虚 假 不 实 陈 述 投 资 者 认 购 或 持 有 本 次 公 司 债 券 视 作 同 意 债 券 受 托 管 理 协 议 债 券 持 有 人 会 议 规 则 及 本 募 集 说 明 书 中 其 他 有 关 发 行 人 债 券 持 有 人 债 券 受 托 管 理 人 等 主 体 权 利 义 务 的 相 关 约 定 债 券 持 有 人 会 议 规 则 债 券 受 托 管 理 协 议 及 债 券 受 托 管 理 人 报 告 将 置 备 于 债 券 受 托 管 理 人 处, 债 券 持 有 人 有 权 随 时 查 阅 除 发 行 人 和 牵 头 主 承 销 商 及 联 席 主 承 销 商 外, 发 行 人 没 有 委 托 或 授 权 任 何 其 他 人 或 实 体 提 供 未 在 本 募 集 说 明 书 中 列 明 的 信 息 和 对 本 募 集 说 明 书 作 任 何 说 明 投 资 者 若 对 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 任 何 疑 问, 应 咨 询 自 己 的 证 券 经 纪 人 律 师 专 业 会 计 师 或 其 他 专 业 顾 问 投 资 者 在 评 价 和 购 买 本 次 债 券 时, 应 审 慎 地 考 虑 本 募 集 说 明 书 第 二 节 风 险 因 素 所 述 的 各 项 风 险 因 素 1-1-2
重 大 事 项 提 示 请 投 资 者 关 注 以 下 重 大 事 项, 并 仔 细 阅 读 本 募 集 说 明 书 中 风 险 因 素 等 有 关 章 节 一 经 大 公 国 际 综 合 评 定, 发 行 人 主 体 信 用 等 级 为 AAA, 评 级 展 望 为 稳 定, 本 次 债 券 信 用 等 级 为 AAA, 说 明 本 次 债 券 到 期 不 能 偿 付 的 风 险 极 小 本 期 债 券 上 市 前, 发 行 人 最 近 一 期 末 净 资 产 为 855.07 亿 元 ( 截 至 2015 年 6 月 30 日 未 经 审 计 的 合 并 报 表 中 所 有 者 权 益 合 计 数 ); 本 期 债 券 上 市 前, 发 行 人 最 近 三 个 会 计 年 度 实 现 的 年 均 可 分 配 利 润 为 104.62 亿 元 (2012 年 度 2013 年 度 和 2014 年 度 经 审 计 的 合 并 报 表 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 平 均 值 ), 预 计 不 少 于 本 期 债 券 一 年 利 息 的 1.5 倍 本 期 债 券 发 行 及 挂 牌 上 市 安 排 请 参 见 发 行 公 告 二 受 国 民 经 济 总 体 运 行 状 况 国 家 宏 观 经 济 金 融 政 策 以 及 国 际 环 境 变 化 的 影 响, 市 场 利 率 存 在 波 动 的 可 能 性 由 于 本 期 债 券 期 限 较 长, 债 券 的 投 资 价 值 在 存 续 期 内 可 能 随 着 市 场 利 率 的 波 动 而 发 生 变 动, 因 而 本 期 债 券 投 资 者 实 际 投 资 收 益 具 有 一 定 的 不 确 定 性 三 本 期 债 券 发 行 结 束 后, 发 行 人 将 积 极 申 请 本 期 债 券 在 上 海 证 券 交 易 所 上 市 流 通 由 于 具 体 上 市 审 批 或 核 准 事 宜 需 要 在 本 次 债 券 发 行 结 束 后 方 能 进 行, 并 依 赖 于 有 关 主 管 部 门 的 审 批 或 核 准, 发 行 人 目 前 无 法 保 证 本 期 债 券 一 定 能 够 按 照 预 期 在 上 海 证 券 交 易 所 上 市, 且 具 体 上 市 进 程 在 时 间 上 存 在 不 确 定 性 此 外, 证 券 交 易 市 场 的 交 易 活 跃 程 度 受 到 宏 观 经 济 环 境 投 资 者 分 布 投 资 者 交 易 意 愿 等 因 素 的 影 响, 发 行 人 亦 无 法 保 证 本 期 债 券 在 上 海 证 券 交 易 所 上 市 后 本 期 债 券 的 持 有 人 能 够 随 时 并 足 额 交 易 其 所 持 有 的 债 券 四 本 次 债 券 的 偿 债 资 金 将 主 要 来 源 于 发 行 人 日 常 经 营 收 入 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 合 并 口 径 营 业 收 入 分 别 为 689.06 亿 元 923.56 亿 元 1,090.56 亿 元 和 423.45 亿 元 ; 息 税 折 旧 摊 销 前 利 润 (EBITDA) 分 别 为 146.26 亿 元 174.75 亿 元 209.32 亿 元 和 93.53 亿 元 ; 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 分 别 为 84.38 亿 元 107.47 亿 元 122.00 亿 元 和 49.50 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 净 额 分 别 为 30.93 亿 元 -97.54 亿 元 -104.58 亿 元 和 98.49 亿 元, 受 宏 观 经 济 环 境 及 政 策 调 控 项 目 拓 展 及 开 发 进 度 销 售 回 款 等 因 1-1-3
素 的 影 响, 发 行 人 经 营 活 动 现 金 流 波 动 较 大 虽 然 发 行 人 目 前 的 经 营 情 况 财 务 状 况 和 资 产 质 量 良 好, 但 在 本 次 债 券 存 续 期 内, 如 若 发 行 人 未 来 销 售 资 金 不 能 及 时 回 笼 融 资 渠 道 不 畅 等, 将 可 能 会 影 响 本 次 债 券 本 息 的 按 期 兑 付 五 房 地 产 企 业 普 遍 存 在 资 产 负 债 率 较 高 的 特 点 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 合 并 口 径 的 资 产 负 债 率 分 别 为 78.19% 77.97% 77.89% 和 77.47%, 稳 中 有 降, 反 映 出 公 司 财 务 管 理 的 稳 健 性 同 时, 发 行 人 资 产 负 债 结 构 中 房 屋 预 售 取 得 的 预 收 款 项 占 比 较 高, 该 类 负 债 无 需 实 际 偿 付 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 扣 除 预 收 款 项 后 的 其 他 负 债 占 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 42.14% 43.84% 46.91% 和 42.55% 1 发 行 人 资 产 对 债 务 具 备 较 强 的 保 障 能 力 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 EBIT 利 息 保 障 倍 数 分 别 为 2.68 倍 2.61 倍 2.37 倍 和 2.14 倍 ;EBITDA 利 息 保 障 倍 数 分 别 为 2.74 倍 2.66 倍 2.41 倍 和 2.19 倍, 总 体 来 看 发 行 人 经 营 活 动 对 有 息 负 债 利 息 支 出 的 保 障 能 力 较 强 若 未 来 房 地 产 市 场 出 现 重 大 波 动, 可 能 对 公 司 房 地 产 业 务 的 销 售 情 况 和 资 金 回 笼 产 生 不 利 影 响, 导 致 公 司 流 动 资 金 紧 张, 财 务 风 险 加 大, 进 而 对 公 司 的 正 常 经 营 产 生 不 利 影 响 六 房 地 产 行 业 受 宏 观 经 济 和 宏 观 政 策 的 影 响 较 大, 为 保 持 房 地 产 行 业 的 持 续 健 康 发 展, 政 府 可 利 用 行 政 税 收 金 融 信 贷 等 多 种 手 段 对 房 地 产 市 场 进 行 调 控 2006 年 以 来, 我 国 政 府 针 对 房 地 产 行 业 出 台 了 一 系 列 调 控 政 策, 从 增 加 保 障 性 住 房 和 普 通 商 品 住 房 有 效 供 给 抑 制 投 资 投 机 性 购 房 需 求 促 进 供 应 土 地 的 及 时 开 发 利 用 等 多 个 方 面 进 行 调 控, 对 房 地 产 市 场 发 展 产 生 了 深 远 的 影 响 房 地 产 调 控 政 策 及 未 来 宏 观 政 策 的 出 台 或 调 整, 可 能 对 发 行 人 的 经 营 及 发 展 带 来 一 定 的 不 确 定 性 七 债 券 持 有 人 会 议 根 据 债 券 持 有 人 会 议 规 则 审 议 通 过 的 决 议, 对 所 有 本 次 未 偿 还 债 券 持 有 人 ( 包 括 所 有 出 席 会 议 未 出 席 会 议 反 对 决 议 或 放 弃 投 票 权 的 债 券 持 有 人, 以 及 在 相 关 决 议 通 过 后 受 让 本 次 债 券 的 持 有 人 ) 具 有 同 等 约 束 力 债 券 持 有 人 认 购 购 买 或 以 其 他 合 法 方 式 取 得 本 次 债 券 均 视 作 同 意 并 接 受 债 券 持 有 人 会 议 规 则 并 受 之 约 束 八 本 期 债 券 为 无 担 保 债 券 在 本 期 债 券 的 存 续 期 内, 若 受 国 家 政 策 法 规 行 业 1 扣 除 预 收 款 项 后 的 其 他 负 债 占 资 产 总 额 的 比 例 = ( 负 债 总 额 预 收 款 项 ) / 资 产 总 额 1-1-4
及 市 场 等 不 可 控 因 素 的 影 响, 发 行 人 未 能 如 期 从 预 期 的 还 款 来 源 中 获 得 足 够 资 金, 可 能 将 影 响 本 期 债 券 本 息 的 按 期 偿 付 若 发 行 人 未 能 按 时 足 额 偿 付 本 期 债 券 的 本 息, 债 券 持 有 人 亦 无 法 从 除 发 行 人 外 的 第 三 方 处 获 得 偿 付 此 外, 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 所 有 权 受 限 资 产 账 面 价 值 合 计 为 650.17 亿 元 若 发 行 人 经 营 不 善 而 破 产 清 算, 则 本 期 债 券 持 有 人 对 公 司 抵 质 押 资 产 的 求 偿 权 劣 后 于 公 司 的 抵 质 押 债 权 九 大 公 国 际 将 在 本 次 债 券 信 用 等 级 有 效 期 内 或 者 本 次 债 券 存 续 期 内, 持 续 关 注 本 次 债 券 发 行 人 外 部 经 营 环 境 变 化 经 营 或 财 务 状 况 变 化 以 及 本 次 债 券 偿 债 保 障 情 况 等 因 素, 以 对 本 次 债 券 的 信 用 风 险 进 行 持 续 跟 踪, 并 出 具 跟 踪 评 级 报 告, 以 动 态 地 反 映 发 行 人 的 信 用 状 况 资 信 评 级 机 构 的 定 期 和 不 定 期 跟 踪 评 级 结 果 等 相 关 信 息 将 通 过 其 网 站 (http:// www.dagongcredit.com) 予 以 公 告 发 行 人 亦 将 通 过 上 海 证 券 交 易 所 网 站 (http://www.sse.com.cn) 及 监 管 部 门 指 定 的 其 他 媒 体 将 上 述 跟 踪 评 级 结 果 及 报 告 予 以 公 告, 投 资 者 可 以 在 上 海 证 券 交 易 所 网 站 查 询 上 述 跟 踪 评 级 结 果 及 报 告 十 根 据 发 行 人 于 2015 年 5 月 28 日 召 开 的 2014 年 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过 的 非 公 开 发 行 股 票 方 案, 公 司 拟 向 包 括 实 际 控 制 人 保 利 集 团 在 内 的 不 超 过 十 家 对 象 非 公 开 发 行 A 股 股 票, 募 集 资 金 总 额 不 超 过 1,000,000 万 元, 发 行 数 量 不 超 过 115,000 万 股 ( 含 本 数 ), 发 行 价 格 不 低 于 8.74 元 / 股 发 行 人 2014 年 度 利 润 分 配 方 案 实 施 完 毕 后, 本 次 非 公 开 发 行 A 股 股 票 的 发 行 价 格 调 整 为 不 低 于 8.53 元 / 股, 发 行 数 量 调 整 为 不 超 过 118,000 万 股 ( 含 本 数 ) 本 次 非 公 开 发 行 A 股 股 票 方 案 已 获 得 国 务 院 国 资 委 关 于 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 非 公 开 发 行 股 票 有 关 问 题 的 批 复 ( 国 资 产 权 [2015]341 号 ) 原 则 同 意, 同 时 国 务 院 国 资 委 同 意 公 司 实 际 控 制 人 保 利 集 团 以 不 低 于 5 亿 元 且 不 超 过 15 亿 元 现 金 认 购 本 次 非 公 开 发 行 的 部 分 A 股 股 票 发 行 人 本 次 非 公 开 发 行 股 票 的 行 政 许 可 申 请 已 获 得 中 国 证 监 会 受 理, 尚 须 获 得 中 国 证 监 会 的 核 准 后 方 可 实 施 1-1-5
目 录 声 明... 1 重 大 事 项 提 示... 3 释 义... 8 第 一 节 发 行 概 况... 13 一 本 次 发 行 的 基 本 情 况... 13 二 本 次 债 券 发 行 的 有 关 机 构... 17 三 认 购 人 承 诺... 21 四 发 行 人 与 本 次 发 行 的 有 关 机 构 人 员 的 利 害 关 系... 21 第 二 节 风 险 因 素... 22 一 与 本 次 债 券 相 关 的 投 资 风 险... 22 二 发 行 人 的 相 关 风 险... 23 第 三 节 发 行 人 及 本 次 债 券 的 资 信 情 况... 33 一 本 次 债 券 的 信 用 评 级 情 况... 33 二 信 用 评 级 报 告 的 主 要 事 项... 33 三 发 行 人 的 资 信 情 况... 35 第 四 节 增 信 机 制 偿 债 计 划 及 其 他 保 障 措 施... 37 一 增 信 机 制... 37 二 偿 债 计 划... 37 三 偿 债 资 金 来 源... 37 四 偿 债 应 急 保 障 方 案... 37 五 偿 债 保 障 措 施... 38 六 发 行 人 违 约 责 任... 40 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况... 42 一 发 行 人 概 况... 42 二 发 行 人 历 史 沿 革 及 历 次 股 本 变 化 情 况... 43 三 发 行 人 股 本 总 额 和 前 十 名 股 东 持 股 情 况... 47 四 发 行 人 的 组 织 结 构 和 权 益 投 资 情 况... 48 五 发 行 人 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 的 基 本 情 况... 58 六 发 行 人 的 独 立 性 情 况... 60 七 发 行 人 法 人 治 理 结 构... 61 八 发 行 人 内 部 控 制 制 度 情 况... 64 九 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 基 本 情 况... 67 1-1-6
十 发 行 人 主 要 业 务 情 况... 73 十 一 发 行 人 的 关 联 方 和 关 联 交 易 情 况... 116 十 二 发 行 人 合 法 合 规 情 况... 124 第 六 节 财 务 会 计 信 息... 125 一 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 财 务 报 告 ( 表 ) 的 审 计 情 况... 125 二 会 计 政 策 调 整 对 发 行 人 财 务 报 表 的 影 响... 125 三 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 财 务 报 表... 126 四 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况... 136 五 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 主 要 财 务 指 标... 142 六 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 非 经 常 性 损 益 明 细 表... 144 七 管 理 层 讨 论 与 分 析... 144 八 本 次 债 券 发 行 后 发 行 人 资 产 负 债 结 构 的 变 化... 177 九 重 大 或 有 事 项 或 承 诺 事 项... 178 十 资 产 抵 押 质 押 和 其 他 限 制 用 途 安 排... 179 十 一 其 他 重 大 事 项... 180 第 七 节 募 集 资 金 运 用... 181 一 本 期 债 券 募 集 资 金 运 用 计 划... 181 二 后 续 期 次 债 券 募 集 资 金 运 用 计 划... 181 三 募 集 资 金 运 用 对 发 行 人 财 务 状 况 的 影 响... 181 四 募 集 资 金 专 项 账 户 管 理 安 排... 182 第 八 节 债 券 持 有 人 会 议... 183 一 债 券 持 有 人 行 使 权 利 的 形 式... 183 二 债 券 持 有 人 会 议 规 则 主 要 内 容... 183 第 九 节 债 券 受 托 管 理 人... 193 一 债 券 受 托 管 理 人... 193 二 债 券 受 托 管 理 协 议 主 要 内 容... 194 第 十 节 发 行 人 中 介 机 构 及 相 关 人 员 声 明... 205 第 十 一 节 备 查 文 件... 226 一 备 查 文 件 内 容... 226 二 备 查 文 件 查 阅 地 点... 226 三 备 查 文 件 查 阅 时 间... 227 1-1-7
释 义 除 非 特 别 提 示, 本 募 集 说 明 书 的 下 列 词 语 含 义 如 下 发 行 人 本 公 司 公 司 保 利 地 产 指 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 控 股 股 东 保 利 南 方 集 团 指 保 利 南 方 集 团 有 限 公 司 实 际 控 制 人 保 利 集 团 指 中 国 保 利 集 团 公 司 本 次 债 券 指 根 据 发 行 人 2015 年 8 月 25 日 召 开 的 第 五 届 董 事 会 第 二 次 会 议 2015 年 9 月 11 日 召 开 的 2015 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 通 过 的 有 关 决 议, 经 中 国 证 监 会 核 准 向 合 格 投 资 者 公 开 发 行 的 不 超 过 人 民 币 150 亿 元 ( 含 人 民 币 150 亿 元 ) 的 公 司 债 券 本 期 债 券 指 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券 ( 第 一 期 ) 本 次 发 行 指 本 次 债 券 的 发 行 本 期 发 行 指 本 期 债 券 的 发 行 募 集 说 明 书 指 发 行 人 根 据 有 关 法 律 法 规 为 发 行 本 期 债 券 而 制 作 的 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 公 开 发 行 2015 年 公 司 债 券 ( 第 一 期 ) 募 集 说 明 书 募 集 说 明 书 摘 要 指 发 行 人 根 据 有 关 法 律 法 规 为 发 行 本 次 债 券 而 制 作 的 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 公 开 发 行 2015 年 公 司 债 券 ( 第 一 期 ) 募 集 说 明 书 摘 要 公 司 章 程 指 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 章 程 公 司 股 东 大 会 指 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 股 东 大 会 公 司 董 事 会 指 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 董 事 会 公 司 监 事 会 指 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 监 事 会 三 会 指 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 1-1-8
广 州 保 利 地 产 华 美 国 际 指 指 广 州 保 利 房 地 产 开 发 公 司, 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 的 前 身 广 东 华 美 教 育 投 资 集 团 有 限 公 司, 后 更 名 为 广 东 华 美 国 际 投 资 集 团 有 限 公 司 香 港 恒 利 指 恒 利 ( 香 港 ) 置 业 有 限 公 司, 发 行 人 全 资 子 公 司 香 港 恒 福 指 恒 福 ( 香 港 ) 置 业 有 限 公 司, 发 行 人 全 资 子 公 司 上 海 三 利 指 上 海 三 利 实 业 有 限 公 司, 保 利 集 团 的 全 资 子 公 司 保 利 ( 香 港 ) 控 股 指 保 利 ( 香 港 ) 控 股 有 限 公 司, 保 利 集 团 的 全 资 子 公 司 盛 世 鑫 和 指 天 津 盛 世 鑫 和 置 业 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 北 京 屹 泰 指 北 京 屹 泰 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 福 建 中 联 盛 指 福 建 中 联 盛 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 河 南 天 之 东 指 河 南 天 之 东 置 业 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 南 京 学 尚 指 南 京 学 尚 置 业 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 武 汉 清 能 指 武 汉 清 能 意 盛 置 业 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 长 春 溪 之 谷 指 长 春 万 科 溪 之 谷 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 招 商 珑 原 指 佛 山 招 商 珑 原 房 地 产 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 顺 德 万 科 指 佛 山 市 顺 德 区 万 科 房 地 产 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 广 州 保 奥 指 广 州 保 奥 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 三 亚 中 铁 指 三 亚 中 铁 保 丰 置 业 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 广 州 越 鸿 指 广 州 越 鸿 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 广 州 中 耀 指 广 州 中 耀 实 业 投 资 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 广 物 美 通 指 广 州 物 产 美 通 贸 易 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 广 物 前 通 指 广 州 物 产 前 通 贸 易 有 限 公 司, 发 行 人 合 营 企 业 保 利 仁 泰 指 北 京 首 开 保 利 仁 泰 置 业 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业 福 州 中 鼎 指 福 州 中 鼎 投 资 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业 洛 阳 利 业 指 洛 阳 利 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业 睦 南 秋 实 指 天 津 睦 南 秋 实 实 业 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业, 最 近 三 年 及 一 期 内 曾 为 发 行 人 合 营 企 业 1-1-9
杭 州 金 睦 指 杭 州 金 睦 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业 东 莞 和 越 指 东 莞 市 和 越 投 资 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业 东 莞 万 宏 指 东 莞 市 万 宏 房 地 产 有 限 公 司, 最 近 三 年 及 一 期 内 曾 为 发 行 人 联 营 企 业 莆 田 中 辰 指 莆 田 中 辰 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业 信 保 基 金 东 莞 和 宏 指 指 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业 东 莞 市 和 宏 投 资 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业, 最 近 三 年 及 一 期 内 曾 为 发 行 人 合 营 企 业 环 球 老 龄 指 环 球 老 龄 ( 北 京 ) 投 资 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业 杭 州 安 泽 指 杭 州 安 泽 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 发 行 人 联 营 企 业 保 利 财 务 指 保 利 财 务 有 限 公 司 中 国 证 监 会 证 监 会 指 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 证 券 登 记 机 构 中 国 证 券 登 记 公 司 指 中 国 证 券 登 记 结 算 有 限 责 任 公 司 上 海 分 公 司 财 政 部 指 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 国 土 资 源 部 指 中 华 人 民 共 和 国 国 土 资 源 部 住 建 部 指 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 人 民 银 行 指 中 国 人 民 银 行 银 监 会 指 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 国 务 院 国 资 委 指 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 国 家 发 改 委 指 中 华 人 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 审 计 署 指 中 华 人 民 共 和 国 审 计 署 监 察 部 指 中 华 人 民 共 和 国 监 察 部 上 交 所 指 上 海 证 券 交 易 所 债 券 持 有 人 会 议 规 则 指 发 行 人 为 本 次 债 券 制 定 的 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券 持 有 人 会 议 规 则 债 券 受 托 管 理 协 议 指 发 行 人 与 债 券 受 托 管 理 人 签 署 的 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 1-1-10
股 份 有 限 公 司 公 开 发 行 2015 年 公 司 债 券 受 托 管 理 协 议 及 其 变 更 和 补 充 投 资 人 持 有 人 指 就 本 次 债 券 而 言, 通 过 认 购 受 让 接 受 赠 与 继 承 等 合 法 途 径 取 得 并 持 有 本 次 债 券 的 主 体 主 承 销 商 指 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 和 中 国 国 际 金 融 股 份 有 限 公 司 牵 头 主 承 销 商 债 券 受 托 管 理 人 中 信 证 券 指 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 联 席 主 承 销 商 中 金 公 司 指 中 国 国 际 金 融 股 份 有 限 公 司 联 席 簿 记 管 理 人 指 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 和 中 国 国 际 金 融 股 份 有 限 公 司 承 销 团 指 由 主 承 销 商 为 本 次 发 行 而 组 织 的, 由 主 承 销 商 和 分 销 商 组 成 承 销 机 构 的 总 称 发 行 人 律 师 德 恒 律 师 指 北 京 德 恒 律 师 事 务 所 审 计 机 构 立 信 会 计 师 指 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 资 信 评 级 机 构 评 级 机 构 大 公 国 际 指 大 公 国 际 资 信 评 估 有 限 公 司 公 司 法 指 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 证 券 法 指 中 华 人 民 共 和 国 证 券 法 管 理 办 法 指 公 司 债 券 发 行 与 交 易 管 理 办 法 新 会 计 准 则 指 财 政 部 于 2006 年 2 月 15 日 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 基 本 准 则 和 38 项 具 体 准 则, 其 后 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 应 用 指 南, 企 业 会 计 准 则 解 释 及 其 他 相 关 规 定 最 近 一 年 及 一 期 指 2014 年 度 和 2015 年 1-6 月 最 近 一 年 及 一 期 末 指 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日 最 近 三 年 指 2012 年 度 2013 年 度 和 2014 年 度 最 近 三 年 末 指 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日 最 近 三 年 及 一 期 指 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 和 2015 年 1-6 月 最 近 三 年 及 一 期 期 末 指 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 1-1-11
月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日 工 作 日 指 中 华 人 民 共 和 国 商 业 银 行 的 对 公 营 业 日 ( 不 包 括 法 定 节 假 日 ) 交 易 日 指 上 海 证 券 交 易 所 的 营 业 日 法 定 节 假 日 或 休 息 日 指 中 华 人 民 共 和 国 的 法 定 及 政 府 指 定 节 假 日 或 休 息 日 ( 不 包 括 香 港 特 别 行 政 区 澳 门 特 别 行 政 区 和 台 湾 地 区 的 法 定 节 假 日 和 / 或 休 息 日 ) 元 / 万 元 / 亿 元 指 人 民 币 元 / 万 元 / 亿 元 四 证 指 土 地 使 用 权 证 书 建 设 用 地 规 划 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 本 募 集 说 明 书 中, 部 分 合 计 数 与 各 加 数 直 接 相 加 之 和 在 尾 数 上 可 能 略 有 差 异, 这 些 差 异 是 由 于 四 舍 五 入 造 成 的 1-1-12
第 一 节 发 行 概 况 一 本 次 发 行 的 基 本 情 况 ( 一 ) 发 行 人 基 本 情 况 公 司 名 称 : 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 英 文 名 称 :POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 法 定 代 表 人 : 宋 广 菊 注 册 资 本 :10,733,775,317 元 人 民 币 实 缴 资 本 :10,752,686,853 元 人 民 币 注 册 地 址 : 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 30-33 层 办 公 地 址 : 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 北 塔 30-33 层 邮 政 编 码 :510308 互 联 网 网 址 :www.polycn.com www.gzpoly.com 公 司 类 型 : 股 份 有 限 公 司 ( 上 市 自 然 人 投 资 或 控 股 ) 所 属 行 业 : 房 地 产 业 经 营 范 围 : 房 地 产 开 发 经 营 ; 物 业 管 理 ; 房 屋 租 赁 ; 建 筑 物 拆 除 ( 不 含 爆 破 作 业 ); 房 屋 建 筑 工 程 设 计 服 务 ; 铁 路 道 路 隧 道 和 桥 梁 工 程 建 筑 ; 建 筑 工 程 后 期 装 饰 装 修 和 清 理 ; 土 石 方 工 程 服 务 ; 建 筑 物 空 调 设 备 通 风 设 备 系 统 安 装 服 务 ; 酒 店 管 理 ; 商 品 批 发 贸 易 ( 许 可 审 批 类 商 品 除 外 ); 商 品 零 售 贸 易 ( 许 可 审 批 类 商 品 除 外 ) 股 票 上 市 交 易 所 : 上 海 证 券 交 易 所 股 票 简 称 : 保 利 地 产 股 票 代 码 :600048 工 商 登 记 号 :440101000010262 组 织 机 构 代 码 :74188439-2 1-1-13
( 二 ) 核 准 情 况 及 核 准 规 模 2015 年 8 月 25 日, 发 行 人 第 五 届 董 事 会 第 二 次 会 议 审 议 通 过 了 关 于 发 行 公 司 债 券 方 案 的 议 案 2015 年 9 月 11 日, 发 行 人 2015 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 审 议 通 过 了 关 于 发 行 公 司 债 券 方 案 的 议 案 发 行 人 第 五 届 董 事 会 第 二 次 会 议 决 议 公 告 和 2015 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 决 议 公 告 分 别 于 2015 年 8 月 25 日 和 2015 年 9 月 12 日 披 露 于 上 海 证 券 交 易 所 网 站 (http://www.sse.com.cn) 本 次 债 券 计 划 发 行 总 规 模 不 超 过 人 民 币 150 亿 元 ( 含 150 亿 元 ), 分 期 发 行 : 自 中 国 证 监 会 核 准 发 行 之 日 起 十 二 个 月 内 完 成 首 期 发 行, 首 期 发 行 规 模 为 不 超 过 人 民 币 60 亿 元 ; 剩 余 额 度 自 中 国 证 监 会 核 准 发 行 之 日 起 二 十 四 个 月 内 发 行 完 毕 本 期 发 行 为 本 次 债 券 的 首 期 发 行 经 中 国 证 监 会 于 2015 年 月 日 印 发 的 证 监 许 可 [2015] 号 批 复 核 准, 发 行 人 获 准 向 合 格 投 资 者 公 开 发 行 面 值 总 额 不 超 过 亿 元 的 公 司 债 券 发 行 人 将 综 合 市 场 等 各 方 面 情 况 确 定 债 券 的 发 行 时 间 发 行 规 模 及 其 他 具 体 发 行 条 款 ( 三 ) 本 期 债 券 的 主 要 条 款 发 行 主 体 : 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 债 券 名 称 : 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券 ( 第 一 期 ) 债 券 期 限 : 本 期 债 券 的 期 限 不 超 过 10 年 ( 含 10 年 ), 可 以 为 单 一 期 限 品 种, 也 可 以 为 多 种 期 限 的 混 合 品 种 本 次 债 券 的 具 体 期 限 构 成 和 各 期 限 品 种 的 发 行 规 模 由 股 东 大 会 授 权 董 事 会 或 董 事 会 获 授 权 人 士 在 发 行 前 根 据 公 司 资 金 需 求 和 发 行 时 市 场 情 况 确 定 发 行 规 模 : 本 期 债 券 发 行 规 模 不 超 过 人 民 币 60 亿 元 ( 含 人 民 币 60 亿 元 ) 债 券 利 率 及 其 确 定 方 式 : 本 期 债 券 为 固 定 利 率 债 券, 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利 票 面 年 利 率 将 根 据 网 下 询 价 簿 记 结 果, 由 发 行 人 与 主 承 销 商 按 照 国 家 有 关 规 定 协 商 确 定, 在 债 券 存 续 期 内 固 定 不 变 1-1-14
债 券 票 面 金 额 : 本 期 债 券 票 面 金 额 为 100 元 发 行 价 格 : 本 期 债 券 按 面 值 平 价 发 行 债 券 形 式 : 实 名 制 记 账 式 公 司 债 券 投 资 者 认 购 的 本 期 债 券 在 登 记 机 构 开 立 的 托 管 账 户 托 管 记 载 本 期 债 券 发 行 结 束 后, 债 券 认 购 人 可 按 照 有 关 主 管 机 构 的 规 定 进 行 债 券 的 转 让 质 押 等 操 作 发 行 对 象 及 向 公 司 股 东 配 售 安 排 : 本 期 债 券 的 发 行 对 象 为 符 合 公 司 债 券 发 行 与 交 易 管 理 办 法 规 定 的 合 格 投 资 者 本 期 发 行 公 司 债 券 不 向 发 行 人 股 东 优 先 配 售 起 息 日 : 本 期 债 券 的 起 息 日 为 年 月 日 付 息 债 权 登 记 日 : 本 期 债 券 的 付 息 债 权 登 记 日 将 按 照 上 交 所 和 中 国 证 券 登 记 公 司 的 相 关 规 定 办 理 在 付 息 债 权 登 记 日 当 日 收 市 后 登 记 在 册 的 本 期 债 券 持 有 人, 均 有 权 就 其 所 持 本 期 债 券 获 得 该 付 息 债 权 登 记 日 所 在 计 息 年 度 的 利 息 付 息 日 期 : 本 期 债 券 的 付 息 日 期 为 年 至 年 每 年 的 月 日 如 遇 法 定 节 假 日 或 休 息 日, 则 顺 延 至 其 后 的 第 1 个 工 作 日 ; 每 次 付 息 款 项 不 另 计 利 息 到 期 日 : 本 期 债 券 的 到 期 日 为 年 月 日 兑 付 债 权 登 记 日 : 本 期 债 券 的 兑 付 债 权 登 记 日 将 按 照 上 交 所 和 中 国 证 券 登 记 公 司 的 相 关 规 定 办 理 兑 付 日 期 : 本 期 债 券 的 兑 付 日 期 为 年 月 日 如 遇 法 定 节 假 日 或 休 息 日, 则 顺 延 至 其 后 的 第 1 个 工 作 日 ; 顺 延 期 间 兑 付 款 项 不 另 计 利 息 计 息 期 限 : 本 期 债 券 的 计 息 期 限 为 年 月 日 至 年 月 日 还 本 付 息 方 式 及 支 付 金 额 : 本 期 债 券 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利 每 年 付 息 一 次, 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 本 期 债 券 于 每 年 的 付 息 日 向 投 资 者 支 付 的 利 息 金 额 为 投 资 者 截 至 付 息 债 权 登 记 日 收 市 时 所 持 有 的 本 期 债 券 票 面 总 额 与 对 应 的 票 面 利 率 的 乘 积 ; 于 兑 付 日 向 投 资 者 支 付 的 本 息 金 额 为 投 资 者 截 至 兑 付 债 权 登 记 日 收 市 时 所 持 有 的 本 期 债 券 最 后 一 期 利 息 及 所 持 有 的 债 券 票 面 总 额 的 本 金 付 息 兑 付 方 式 : 本 期 债 券 本 息 支 付 将 按 照 证 券 登 记 机 构 的 有 关 规 定 统 计 债 券 持 有 人 名 单, 本 息 支 付 方 式 及 其 他 具 体 安 排 按 照 证 券 登 记 机 构 的 相 关 规 定 办 理 1-1-15
担 保 情 况 : 本 期 债 券 无 担 保 信 用 级 别 及 资 信 评 级 机 构 : 经 大 公 国 际 综 合 评 定, 发 行 人 的 主 体 信 用 等 级 为 AAA, 本 次 债 券 的 信 用 等 级 为 AAA 牵 头 主 承 销 商 : 发 行 人 聘 请 中 信 证 券 作 为 本 次 债 券 的 牵 头 主 承 销 商 联 席 主 承 销 商 : 发 行 人 聘 请 中 金 公 司 作 为 本 次 债 券 的 联 席 主 承 销 商 联 席 簿 记 管 理 人 : 发 行 人 聘 请 中 信 证 券 和 中 金 公 司 作 为 本 次 债 券 的 联 席 簿 记 管 理 人 债 券 受 托 管 理 人 : 发 行 人 聘 请 中 信 证 券 作 为 本 次 债 券 的 债 券 受 托 管 理 人 发 行 方 式 : 本 次 债 券 发 行 采 取 网 下 面 向 合 格 投 资 者 询 价 配 售 的 方 式 网 下 申 购 由 发 行 人 主 承 销 商 根 据 簿 记 建 档 情 况 进 行 债 券 配 售 配 售 规 则 : 主 承 销 商 根 据 网 下 询 价 结 果 对 所 有 有 效 申 购 进 行 配 售, 机 构 投 资 者 的 获 配 金 额 不 会 超 过 其 有 效 申 购 中 相 应 的 最 大 申 购 金 额 配 售 依 照 以 下 原 则 进 行 : 按 照 投 资 者 的 申 购 利 率 从 低 到 高 进 行 簿 记 建 档, 按 照 申 购 利 率 从 低 向 高 对 申 购 金 额 进 行 累 计, 当 累 计 金 额 超 过 或 等 于 本 次 债 券 发 行 总 额 时 所 对 应 的 最 高 申 购 利 率 确 认 为 发 行 利 率, 申 购 利 率 在 最 终 发 行 利 率 以 下 ( 含 发 行 利 率 ) 的 投 资 者 按 照 价 格 优 先 的 原 则 配 售 ; 在 价 格 相 同 的 情 况 下, 按 照 时 间 优 先 的 原 则 进 行 配 售, 同 时 适 当 考 虑 长 期 合 作 的 投 资 者 优 先 承 销 方 式 : 本 期 债 券 由 主 承 销 商 负 责 组 建 承 销 团, 以 主 承 销 商 余 额 包 销 的 方 式 承 销 本 期 债 券 发 行 最 终 认 购 不 足 60 亿 元 部 分 全 部 由 主 承 销 商 余 额 包 销, 主 承 销 商 应 足 额 划 付 各 自 承 担 余 额 包 销 责 任 比 例 对 应 的 募 集 款 项 拟 上 市 交 易 场 所 : 上 交 所 质 押 式 回 购 : 发 行 人 主 体 信 用 等 级 为 AAA, 本 次 债 券 信 用 等 级 为 AAA, 本 期 债 券 符 合 进 行 质 押 式 回 购 交 易 的 基 本 条 件, 具 体 折 算 率 等 事 宜 将 按 上 交 所 及 证 券 登 记 机 构 的 相 关 规 定 执 行 募 集 资 金 用 途 : 本 次 债 券 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后 拟 用 于 偿 还 金 融 机 构 借 款 补 充 流 动 资 金 及 适 用 的 法 律 法 规 允 许 的 其 他 用 途 具 体 用 途 及 金 额 比 例 由 发 行 人 股 东 大 1-1-16
会 授 权 董 事 会 或 董 事 会 获 授 权 人 士 根 据 公 司 实 际 需 求 情 况 确 定 募 集 资 金 专 项 账 户 : 税 务 提 示 : 根 据 国 家 有 关 税 收 法 律 法 规 的 规 定, 投 资 者 投 资 本 次 债 券 所 应 缴 纳 的 税 款 由 投 资 者 承 担 ( 四 ) 本 期 债 券 发 行 及 上 市 安 排 1 本 期 债 券 发 行 时 间 安 排 发 行 公 告 刊 登 日 期 : 年 月 日 发 行 首 日 : 年 月 日 预 计 发 行 期 限 : 年 月 日 至 年 月 日, 共 个 工 作 日 网 下 申 购 日 : 年 月 日 网 下 发 行 期 限 : 年 月 日 至 年 月 日 2 本 期 债 券 上 市 安 排 本 期 发 行 结 束 后, 发 行 人 将 尽 快 向 上 交 所 提 出 关 于 本 期 债 券 上 市 交 易 的 申 请, 具 体 上 市 时 间 将 另 行 公 告 二 本 次 债 券 发 行 的 有 关 机 构 ( 一 ) 发 行 人 : 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 住 所 : 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 30-33 层 联 系 地 址 : 广 东 省 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 北 塔 33 层 董 事 会 办 公 室 法 定 代 表 人 : 宋 广 菊 联 系 人 : 黄 海 尹 超 联 系 电 话 :020-8989 8833 传 真 :020-8989 8666-8831 ( 二 ) 牵 头 主 承 销 商 : 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 住 所 : 广 东 省 深 圳 市 福 田 区 中 心 三 路 8 号 卓 越 时 代 广 场 ( 二 期 ) 北 座 1-1-17
联 系 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 亮 马 桥 路 48 号 中 信 证 券 大 厦 法 定 代 表 人 : 王 东 明 联 系 人 : 蒋 昱 辰 刘 忠 江 刘 昀 王 艳 艳 陈 咸 耿 马 丰 明 黄 晨 源 徐 洋 蔡 雪 珂 联 系 电 话 :010-6083 3515 6083 3551 传 真 :010-6083 3504 ( 三 ) 联 席 主 承 销 商 : 中 国 国 际 金 融 股 份 有 限 公 司 住 所 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 1 号 国 贸 写 字 楼 2 座 28 层 联 系 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 1 号 国 贸 写 字 楼 2 座 27 层 法 定 代 表 人 : 丁 学 东 联 系 人 : 任 意 王 超 余 子 宜 祁 秦 陈 嘉 曦 刘 浏 联 系 电 话 :010-6505 1166 传 真 :010-6505 1156 ( 四 ) 分 销 商 1 住 所 : 办 公 地 址 : 法 定 代 表 人 : 联 系 人 : 联 系 电 话 : 传 真 : 2 住 所 : 办 公 地 址 : 1-1-18
法 定 代 表 人 : 联 系 人 : 联 系 电 话 : 传 真 : ( 五 ) 发 行 人 律 师 : 北 京 德 恒 律 师 事 务 所 住 所 : 北 京 西 城 区 金 融 街 19 号 富 凯 大 厦 B 座 12 层 联 系 地 址 : 北 京 西 城 区 金 融 街 19 号 富 凯 大 厦 B 座 12 层 负 责 人 : 王 丽 经 办 律 师 : 朱 敏 吴 莲 花 联 系 电 话 :010-5868 2826 传 真 :010-5268 2999 ( 六 ) 会 计 师 事 务 所 : 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 住 所 : 上 海 市 南 京 东 路 61 号 4 楼 联 系 地 址 : 北 京 市 西 城 区 北 三 环 中 路 29 号 院 茅 台 大 厦 28 层 负 责 人 : 朱 建 弟 联 系 人 : 赵 斌 祁 涛 邓 艳 明 联 系 电 话 :010-5673 0227 传 真 :010-5673 0000 ( 七 ) 资 信 评 级 机 构 : 大 公 国 际 资 信 评 估 有 限 公 司 住 所 : 北 京 市 朝 阳 区 霄 云 路 26 号 鹏 润 大 厦 A 座 29 层 联 系 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 霄 云 路 26 号 鹏 润 大 厦 A 座 29 层 法 定 代 表 人 : 关 建 中 联 系 人 : 胡 聪 孙 瑞 联 系 电 话 :010-5108 7768 1-1-19
传 真 :010-8458 3355 ( 八 ) 簿 记 管 理 人 收 款 银 行 账 户 名 称 : 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 开 户 银 行 : 中 信 银 行 北 京 瑞 城 中 心 支 行 银 行 账 户 : 汇 入 行 人 行 支 付 系 统 号 : 联 系 人 : 刘 忠 江 王 艳 艳 陈 咸 耿 黄 晨 源 蔡 雪 珂 联 系 电 话 :010-60837501 传 真 :010-60833504 ( 九 ) 募 集 资 金 专 项 账 户 开 户 银 行 账 户 名 称 : 开 户 银 行 : 银 行 账 户 : ( 十 ) 申 请 上 市 的 证 券 交 易 所 : 上 海 证 券 交 易 所 住 所 : 上 海 市 浦 东 南 路 528 号 证 券 大 厦 总 经 理 : 黄 红 元 电 话 :021-68808888 传 真 :021-68804868 邮 政 编 码 :200120 ( 十 一 ) 公 司 债 券 登 记 机 构 : 中 国 证 券 登 记 结 算 有 限 责 任 公 司 上 海 分 公 司 住 所 : 上 海 市 浦 东 新 区 陆 家 嘴 东 路 166 号 中 国 保 险 大 厦 3 层 负 责 人 : 高 斌 电 话 :021-58708888 传 真 :021-58899400 1-1-20
邮 政 编 码 :200120 三 认 购 人 承 诺 购 买 本 次 债 券 的 投 资 者 ( 包 括 本 次 债 券 的 初 始 购 买 人 和 二 级 市 场 的 购 买 人, 及 以 其 他 方 式 合 法 取 得 本 次 债 券 的 人, 下 同 ) 被 视 为 作 出 以 下 承 诺 : ( 一 ) 接 受 本 募 集 说 明 书 对 本 次 债 券 项 下 权 利 义 务 的 所 有 规 定 并 受 其 约 束 ; ( 二 ) 本 次 债 券 的 发 行 人 依 有 关 法 律 法 规 的 规 定 发 生 合 法 变 更, 在 经 有 关 主 管 部 门 批 准 后 并 依 法 就 该 等 变 更 进 行 信 息 披 露 时, 投 资 者 同 意 并 接 受 该 等 变 更 ; ( 三 ) 本 次 债 券 发 行 结 束 后, 发 行 人 将 申 请 本 次 债 券 在 上 交 所 上 市 交 易, 并 由 中 信 证 券 代 为 办 理 相 关 手 续, 投 资 者 同 意 并 接 受 这 种 安 排 四 发 行 人 与 本 次 发 行 的 有 关 机 构 人 员 的 利 害 关 系 经 核 查, 截 至 2015 年 6 月 30 日, 本 次 发 行 的 牵 头 主 承 销 商 债 券 受 托 管 理 人 中 信 证 券 自 营 业 务 股 票 账 户 持 有 发 行 人 股 票 15,250,955 股, 信 用 融 券 证 券 账 户 持 有 发 行 人 股 票 9,051,971 股, 资 产 管 理 业 务 股 票 账 户 持 有 发 行 人 股 票 10,941,445 股 中 信 证 券 持 有 发 行 人 股 票 的 自 营 业 务 账 户, 为 通 过 自 营 交 易 账 户 进 行 ETF LOF 组 合 投 资 避 险 投 资 量 化 投 资, 以 及 依 法 通 过 自 营 交 易 账 户 进 行 的 事 先 约 定 性 质 的 交 易 及 做 市 交 易, 根 据 证 券 业 协 会 证 券 公 司 信 息 隔 离 墙 制 度 指 引 的 规 定, 该 类 自 营 业 务 账 户 可 以 不 受 到 限 制 清 单 的 限 制 上 述 账 户 已 经 批 准 成 为 自 营 业 务 限 制 清 单 豁 免 账 户 经 核 查, 截 至 2015 年 6 月 30 日, 本 次 发 行 的 牵 头 主 承 销 商 债 券 受 托 管 理 人 中 信 证 券 控 股 子 公 司 华 夏 基 金 管 理 有 限 公 司 旗 下 组 合 持 有 发 行 人 股 票 106,818,365 股 经 核 查, 截 至 2015 年 6 月 30 日, 本 次 发 行 的 联 席 主 承 销 商 中 金 公 司 自 营 账 户 持 有 发 行 人 股 票 49,900 股 ; 中 金 公 司 基 金 管 理 的 账 户 持 有 发 行 人 股 票 74,200 股 ; 中 金 公 司 资 管 业 务 管 理 的 账 户 持 有 发 行 人 股 票 40,883 股 ; 中 金 公 司 子 公 司 CICC Financial Trading Co. ltd 持 有 发 行 人 股 票 1,506,100 股 除 上 述 事 项 外, 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 与 本 次 发 行 有 关 的 中 介 机 构 及 其 法 定 代 表 人 高 级 管 理 人 员 及 经 办 人 员 之 间 不 存 在 直 接 或 间 接 的 股 权 关 系 或 其 他 重 大 利 害 关 系 1-1-21
第 二 节 风 险 因 素 投 资 者 在 评 价 和 投 资 本 次 债 券 时, 除 本 募 集 说 明 书 披 露 的 其 他 各 项 资 料 外, 应 特 别 认 真 地 考 虑 下 述 各 项 风 险 因 素 一 与 本 次 债 券 相 关 的 投 资 风 险 ( 一 ) 利 率 风 险 受 国 民 经 济 总 体 运 行 状 况 国 家 宏 观 经 济 环 境 金 融 货 币 政 策 以 及 国 际 经 济 环 境 变 化 等 因 素 的 影 响, 市 场 利 率 存 在 波 动 的 可 能 性 由 于 本 次 债 券 可 能 跨 越 一 个 以 上 的 利 率 波 动 周 期, 债 券 的 投 资 价 值 在 其 存 续 期 内 可 能 随 着 市 场 利 率 的 波 动 而 发 生 变 动, 从 而 使 本 次 债 券 投 资 者 持 有 的 债 券 价 值 具 有 一 定 的 不 确 定 性 ( 二 ) 流 动 性 风 险 本 次 债 券 发 行 结 束 后, 发 行 人 将 积 极 申 请 在 上 交 所 上 市 流 通 由 于 具 体 上 市 审 批 或 核 准 事 宜 需 要 在 本 次 债 券 发 行 结 束 后 方 能 进 行, 并 依 赖 于 有 关 主 管 部 门 的 审 批 或 核 准, 公 司 目 前 无 法 保 证 本 次 债 券 一 定 能 够 按 照 预 期 在 上 交 所 交 易 流 通, 且 具 体 上 市 进 程 在 时 间 上 存 在 不 确 定 性 此 外, 证 券 交 易 市 场 的 交 易 活 跃 程 度 受 到 宏 观 经 济 环 境 投 资 者 分 布 投 资 者 交 易 意 愿 等 因 素 的 影 响, 公 司 亦 无 法 保 证 本 次 债 券 在 上 交 所 上 市 后 本 次 债 券 的 持 有 人 能 够 随 时 并 足 额 交 易 其 所 持 有 的 债 券 因 此, 本 次 债 券 的 投 资 者 在 购 买 本 次 债 券 后, 可 能 面 临 由 于 债 券 不 能 及 时 上 市 流 通 而 无 法 立 即 出 售 本 次 债 券 的 流 动 性 风 险, 或 者 由 于 债 券 上 市 流 通 后 交 易 不 活 跃 甚 至 出 现 无 法 持 续 成 交 的 情 况, 而 不 能 以 某 一 价 格 足 额 出 售 其 希 望 出 售 的 本 次 债 券 所 带 来 的 流 动 性 风 险 ( 三 ) 偿 付 风 险 发 行 人 目 前 经 营 和 财 务 状 况 良 好 在 本 次 债 券 存 续 期 内, 宏 观 经 济 环 境 资 本 市 场 状 况 国 家 相 关 政 策 等 外 部 因 素 以 及 公 司 本 身 的 生 产 经 营 存 在 着 一 定 的 不 确 定 性 这 些 因 素 的 变 化 会 影 响 到 发 行 人 的 运 营 状 况 盈 利 能 力 和 现 金 流 量, 可 能 导 致 公 司 无 法 如 期 从 预 期 的 还 款 来 源 获 得 足 够 的 资 金 按 期 支 付 本 次 债 券 本 息, 从 而 使 投 资 者 面 临 一 定 的 偿 付 风 险 ( 四 ) 本 次 债 券 偿 债 安 排 所 特 有 的 风 险 1-1-22
发 行 人 拟 依 靠 自 身 良 好 的 经 营 业 绩 流 动 资 产 变 现 多 元 化 融 资 渠 道 以 及 良 好 的 银 企 关 系 保 障 本 次 债 券 的 按 期 偿 付 但 是, 如 果 在 本 次 债 券 存 续 期 内, 发 行 人 自 身 的 经 营 业 绩 出 现 波 动, 流 动 资 产 不 能 快 速 变 现 或 者 由 于 金 融 市 场 的 变 化 导 致 公 司 融 资 能 力 削 弱, 则 将 可 能 影 响 本 次 债 券 的 按 期 偿 付 ( 五 ) 资 信 风 险 发 行 人 目 前 资 信 状 况 良 好, 能 够 按 时 偿 付 债 务 本 息, 在 最 近 三 年 与 其 主 要 客 户 发 生 的 重 要 业 务 往 来 中, 未 曾 发 生 任 何 严 重 违 约 在 未 来 的 业 务 经 营 中, 发 行 人 将 继 续 秉 承 诚 信 经 营 的 原 则, 严 格 履 行 所 签 订 的 合 同 协 议 或 其 他 承 诺 但 在 本 次 债 券 存 续 期 内, 如 果 因 客 观 原 因 导 致 发 行 人 资 信 状 况 发 生 不 利 变 化, 将 可 能 使 本 次 债 券 投 资 者 的 利 益 受 到 不 利 影 响 ( 六 ) 评 级 风 险 本 次 债 券 的 信 用 评 级 是 由 资 信 评 级 机 构 对 债 券 发 行 主 体 如 期 足 额 偿 还 债 务 本 息 能 力 与 意 愿 的 相 对 风 险 进 行 的 以 客 观 独 立 公 正 为 基 本 出 发 点 的 专 家 评 价 债 券 信 用 等 级 是 反 映 债 务 预 期 损 失 的 一 个 指 标, 其 目 的 是 为 投 资 者 提 供 一 个 规 避 风 险 的 参 考 值 经 大 公 国 际 综 合 评 定, 发 行 人 的 主 体 信 用 等 级 为 AAA, 本 次 债 券 的 信 用 等 级 为 AAA 大 公 国 际 对 发 行 人 和 本 次 债 券 的 信 用 评 级 并 不 代 表 大 公 国 际 对 本 次 债 券 的 偿 还 做 出 了 任 何 保 证, 也 不 代 表 其 对 本 次 债 券 的 投 资 价 值 做 出 了 任 何 判 断 在 本 次 债 券 存 续 期 间, 若 出 现 任 何 影 响 发 行 人 信 用 等 级 或 债 券 信 用 等 级 的 事 项, 大 公 国 际 或 将 调 低 发 行 人 信 用 等 级 或 本 次 债 券 信 用 等 级, 则 可 能 对 投 资 者 利 益 产 生 不 利 影 响 二 发 行 人 的 相 关 风 险 ( 一 ) 财 务 风 险 1 资 产 负 债 率 较 高 的 风 险 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 负 债 总 额 分 别 为 19,638,909.71 万 元 24,478,667.84 万 元 28,489,335.84 万 元 和 29,393,979.17 万 元 ; 资 产 负 债 率 分 别 为 78.19% 77.97% 77.89% 和 77.47%; 扣 除 预 收 款 项 后, 其 他 负 债 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 42.14% 43.84% 46.91% 和 1-1-23
42.55% 2 总 体 来 看, 近 年 来 为 满 足 项 目 建 设 开 发 投 入 的 需 要, 发 行 人 债 务 融 资 规 模 较 大, 资 产 负 债 水 平 较 高, 但 最 近 三 年 及 一 期 末 资 产 负 债 率 呈 现 出 稳 中 有 降 的 态 势, 说 明 发 行 人 财 务 管 理 的 稳 健 性 较 强 但 是 如 果 发 行 人 持 续 融 资 能 力 受 到 限 制 或 者 未 来 房 地 产 市 场 出 现 重 大 波 动, 可 能 面 临 偿 债 的 压 力 从 而 使 其 业 务 经 营 活 动 受 到 不 利 影 响 2 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 波 动 较 大 的 风 险 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 和 2015 年 1-6 月, 发 行 人 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 309,258.13 万 元 -975,410.68 万 元 -1,045,836.66 万 元 和 984,932.51 万 元 发 行 人 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 出 现 负 值, 这 一 方 面 是 因 为 房 地 产 项 目 经 营 周 期 较 长, 地 价 等 前 期 投 入 和 销 售 回 款 间 存 在 一 定 的 时 间 错 配 ; 另 一 方 面 与 发 行 人 坚 持 扩 张 发 展 型 企 业 定 位, 保 持 相 对 积 极 的 土 地 储 备 和 开 发 策 略 有 关 若 未 来 发 行 人 项 目 拓 展 和 开 发 策 略 与 销 售 回 笼 情 况 之 间 无 法 形 成 较 好 的 匹 配, 则 发 行 人 或 将 面 临 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 波 动 较 大 的 风 险 3 未 来 资 本 支 出 规 模 较 大 的 风 险 房 地 产 开 发 项 目 往 往 投 资 周 期 较 长, 投 资 规 模 较 大, 属 于 资 金 密 集 型 业 务 发 行 人 坚 持 一 二 线 城 市 为 主 的 3+2+X 区 域 布 局, 实 施 等 量 拓 展, 持 续 推 进 城 市 群 深 耕 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 在 建 和 拟 建 项 目 共 计 235 个, 待 开 发 面 积 达 到 4,916 万 平 方 米 大 规 模 多 元 化 的 优 质 土 地 储 备 为 发 行 人 未 来 持 续 发 展 提 供 了 坚 实 基 础, 但 是 相 关 项 目 的 后 续 开 发 及 项 目 资 源 的 补 充 需 要 发 行 人 未 来 持 续 的 资 金 投 入 因 此, 总 体 来 看 发 行 人 未 来 面 临 一 定 的 资 本 支 出 压 力, 如 若 发 行 人 内 外 部 融 资 能 力 受 宏 观 经 济 环 境 信 贷 政 策 产 业 政 策 资 本 市 场 波 动 等 因 素 的 不 利 影 响, 发 行 人 未 来 经 营 目 标 的 实 现 将 受 到 影 响 4 存 货 规 模 较 大 且 增 长 较 快 的 风 险 房 地 产 项 目 投 资 在 产 品 销 售 并 结 转 收 入 以 前 都 以 存 货 形 式 存 在, 因 此 房 地 产 企 业 存 货 规 模 往 往 较 大 同 时 随 着 发 行 人 业 务 规 模 的 持 续 扩 大, 公 司 存 货 规 模 持 续 快 速 增 长 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 存 货 账 面 价 值 分 别 为 18,964,382.31 万 元 23,990,729.60 万 元 2 扣 除 预 收 款 项 后 的 其 他 负 债 占 资 产 总 额 的 比 例 = ( 负 债 总 额 预 收 款 项 ) / 资 产 总 额 1-1-24
26,719,210.19 万 元 和 28,189,214.79 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 75.50% 76.42% 73.05% 和 74.29% 发 行 人 存 货 的 变 现 能 力 直 接 影 响 到 公 司 的 资 产 流 动 性 及 偿 债 能 力, 如 果 发 行 人 因 在 售 项 目 销 售 迟 滞 导 致 存 货 周 转 不 畅, 将 对 其 偿 债 能 力 和 资 金 调 配 带 来 较 大 压 力 此 外, 如 果 未 来 因 为 宏 观 经 济 环 境 信 贷 政 策 产 业 政 策 等 因 素 影 响, 相 关 房 地 产 项 目 价 格 出 现 大 幅 下 滑, 发 行 人 的 存 货 将 面 临 跌 价 风 险, 亦 对 其 财 务 表 现 产 生 不 利 影 响 5 所 有 权 受 限 资 产 规 模 较 大 的 风 险 发 行 人 所 有 权 受 限 资 产 主 要 为 银 行 借 款 设 定 的 担 保 资 产, 包 括 存 货 投 资 性 房 地 产 和 固 定 资 产 等 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 所 有 权 受 限 资 产 账 面 价 值 合 计 6,567,310.27 万 元, 占 期 末 资 产 总 额 的 17.31% 总 体 来 看, 发 行 人 所 有 权 受 限 资 产 规 模 较 大, 相 关 资 产 的 可 变 现 能 力 相 应 受 到 一 定 影 响 虽 然 发 行 人 声 誉 和 信 用 记 录 良 好, 与 多 家 商 业 银 行 有 良 好 的 合 作 关 系, 不 存 在 银 行 借 款 本 息 偿 付 违 约 情 况, 但 如 果 因 流 动 性 不 足 等 原 因 导 致 发 行 人 不 能 按 时 足 额 偿 还 银 行 借 款 或 其 他 债 务, 有 可 能 导 致 受 限 资 产 被 银 行 冻 结 甚 至 处 置, 将 对 发 行 人 声 誉 及 正 常 经 营 造 成 不 利 影 响 6 投 资 收 益 波 动 的 风 险 发 行 人 通 过 合 营 联 营 企 业 开 发 运 作 了 部 分 项 目, 相 关 企 业 实 现 的 盈 利 归 属 于 发 行 人 部 分 通 过 投 资 收 益 方 式 予 以 确 认 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 和 2015 年 1-6 月, 发 行 人 分 别 实 现 投 资 净 收 益 41,136.90 万 元 63,505.26 万 元 115,279.36 万 元 和 34,821.26 万 元 虽 然 投 资 收 益 为 发 行 人 的 盈 利 提 供 了 一 定 的 补 充, 但 是 投 资 收 益 可 能 因 相 关 项 目 的 开 发 节 奏 收 益 情 况 等 因 素 出 现 波 动, 从 而 影 响 发 行 人 盈 利 能 力 的 稳 定 性 7 销 售 按 揭 担 保 的 风 险 目 前, 购 房 者 在 购 买 商 品 住 房 时, 银 行 按 揭 是 主 要 的 付 款 方 式 之 一 按 照 房 地 产 行 业 的 惯 例, 在 购 房 人 以 银 行 按 揭 方 式 购 买 商 品 房, 购 房 人 支 付 了 首 期 房 款 且 将 所 购 商 品 房 作 为 向 银 行 借 款 的 抵 押 物 后, 办 妥 他 项 权 证 前, 商 业 银 行 还 要 求 房 地 产 开 发 企 业 为 购 房 人 的 银 行 借 款 提 供 担 保 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 合 并 口 径 累 计 按 1-1-25
揭 担 保 余 额 为 4,441,817.02 万 元 在 担 保 期 间 内, 如 购 房 人 无 法 继 续 履 行 银 行 贷 款 偿 还 义 务, 且 其 抵 押 物 价 值 不 足 以 抵 偿 相 关 债 务, 发 行 人 将 承 担 一 定 的 经 济 损 失 ( 二 ) 经 营 风 险 1 宏 观 经 济 行 业 周 期 性 波 动 的 风 险 房 地 产 业 与 宏 观 经 济 之 间 存 在 较 大 的 关 联 性, 公 司 主 要 收 入 来 源 于 房 地 产 项 目 销 售, 受 宏 观 经 济 发 展 周 期 的 影 响 较 大 一 般 而 言, 在 宏 观 经 济 周 期 的 上 升 阶 段, 房 地 产 业 投 资 前 景 和 市 场 需 求 都 将 看 好, 房 地 产 价 格 相 应 上 涨 ; 反 之, 则 会 出 现 市 场 需 求 萎 缩, 房 地 产 价 格 相 应 下 跌, 经 营 风 险 增 大, 投 资 收 益 下 降 因 此, 公 司 能 否 针 对 行 业 的 周 期 转 换 及 时 采 取 有 效 的 经 营 策 略, 并 针 对 宏 观 经 济 与 行 业 发 展 周 期 各 个 阶 段 的 特 点 相 应 调 整 公 司 的 经 营 策 略 和 投 资 行 为, 将 在 相 当 程 度 上 影 响 着 公 司 的 业 绩 2 跨 地 区 进 行 房 地 产 开 发 的 风 险 作 为 全 国 性 房 地 产 综 合 开 发 企 业, 发 行 人 目 前 在 广 州 北 京 上 海 武 汉 重 庆 沈 阳 长 沙 佛 山 包 头 等 国 内 58 个 大 中 型 城 市 从 事 房 地 产 开 发 业 务, 树 立 了 良 好 的 品 牌 和 市 场 形 象 未 来 发 行 人 将 继 续 坚 持 一 二 线 城 市 为 主 的 3+2+X 区 域 布 局, 实 施 等 量 拓 展, 持 续 推 进 城 市 群 深 耕 由 于 房 地 产 开 发 的 地 域 性 较 强, 各 地 气 候 地 质 条 件 居 民 生 活 习 惯 购 房 偏 好 市 场 情 况 地 方 开 发 政 策 和 管 理 法 规 均 存 在 一 定 的 差 异 性, 发 行 人 标 准 化 的 产 品 定 位 管 理 流 程 开 发 模 式 等 存 在 是 否 能 有 效 运 行 的 风 险 当 发 行 人 进 入 新 城 市 或 新 区 域 时, 也 存 在 如 何 适 应 当 地 开 发 环 境 的 风 险 3 房 地 产 项 目 开 发 的 风 险 房 地 产 项 目 开 发 周 期 长, 投 资 大, 涉 及 相 关 行 业 广, 合 作 单 位 多, 要 接 受 规 划 国 土 建 设 房 管 消 防 和 环 保 等 多 个 政 府 部 门 的 审 批 和 监 管, 这 对 发 行 人 的 项 目 开 发 控 制 能 力 提 出 较 高 要 求 尽 管 发 行 人 具 备 较 强 的 项 目 操 作 能 力 以 及 较 为 丰 富 的 项 目 操 作 经 验, 但 如 果 项 目 的 某 个 开 发 环 节 出 现 问 题, 如 产 品 定 位 偏 差 政 府 部 门 沟 通 不 畅 施 工 方 案 选 定 不 科 学 合 作 单 位 配 合 不 力 项 目 管 理 和 组 织 不 力 等, 均 可 能 会 直 接 或 间 接 地 导 致 项 目 开 发 周 期 延 长 成 本 上 升, 造 成 项 目 预 期 经 营 目 标 难 以 如 期 实 现 4 房 地 产 项 目 销 售 的 风 险 1-1-26
伴 随 部 分 城 市 和 区 域 内 房 地 产 市 场 供 需 矛 盾 的 变 化, 购 房 者 对 于 开 发 产 品 的 多 元 化 个 性 化 需 求 已 成 为 影 响 销 售 的 重 要 因 素 如 果 发 行 人 在 项 目 定 位 规 划 设 计 等 方 面 不 能 准 确 把 握 消 费 者 需 求 变 化 并 作 出 快 速 反 应, 可 能 造 成 产 品 滞 销 的 风 险 如 果 政 府 房 地 产 政 策 发 生 调 整, 如 商 品 房 预 售 标 准 交 易 契 税 商 品 房 按 揭 贷 款 标 准 的 提 高, 将 增 加 商 品 房 交 易 成 本, 影 响 消 费 者 购 房 心 理 及 支 付 能 力, 可 能 加 大 发 行 人 的 销 售 风 险 5 产 品 原 材 料 价 格 波 动 的 风 险 随 着 住 房 制 度 改 革 和 城 镇 化 步 伐 的 不 断 加 快, 国 内 房 地 产 价 格 整 体 上 涨, 一 些 热 点 地 区 甚 至 出 现 房 地 产 价 格 快 速 上 涨 的 情 况 但 随 着 部 分 城 市 和 区 域 内 房 地 产 市 场 供 需 矛 盾 的 变 化, 房 地 产 价 格 出 现 理 性 回 归 房 地 产 价 格 的 快 速 上 涨 可 能 导 致 行 业 投 资 过 热 虽 然 发 行 人 房 地 产 业 务 采 取 了 稳 妥 的 立 项 决 策 程 序, 具 备 较 强 的 抗 风 险 能 力, 但 是 房 地 产 市 场 的 波 动 仍 可 能 在 一 定 程 度 上 影 响 到 发 行 人 经 营 业 绩 的 稳 定 性 房 地 产 的 主 要 原 材 料 土 地 和 建 材 的 价 格 波 动, 将 直 接 影 响 着 房 地 产 开 发 成 本 近 年 来 土 地 价 格 普 遍 上 涨, 在 一 定 程 度 上 推 动 了 房 价 的 上 涨 虽 然, 发 行 人 现 有 项 目 具 有 一 定 的 土 地 成 本 优 势, 但 是 如 果 未 来 土 地 价 格 持 续 上 涨 将 会 增 加 获 取 项 目 的 成 本, 加 大 项 目 开 发 经 营 风 险 6 土 地 储 备 风 险 开 发 建 设 用 地 是 房 地 产 企 业 生 存 和 发 展 的 基 础, 其 稀 缺 性 十 分 明 显, 土 地 的 价 格 波 动 将 直 接 影 响 着 房 地 产 企 业 的 开 发 成 本 在 我 国 开 发 建 设 用 地 实 行 招 拍 挂 公 开 出 让 制 度 的 背 景 下, 房 地 产 企 业 在 获 取 项 目 建 设 用 地 过 程 中 面 临 十 分 激 烈 的 竞 争 发 行 人 坚 持 等 量 拓 展 的 土 地 储 备 原 则, 满 足 未 来 两 到 三 年 的 项 目 开 发 需 要 但 发 行 人 在 取 得 土 地 资 源 的 过 程 中 可 能 面 临 土 地 政 策 和 土 地 市 场 变 化 的 风 险 若 未 来 土 地 供 应 政 策 出 现 调 整 或 土 地 价 格 出 现 大 幅 波 动, 将 可 能 对 发 行 人 土 地 拓 展 形 成 挑 战 如 果 发 行 人 无 法 及 时 获 得 进 行 项 目 开 发 所 需 的 土 地 以 及 动 态 地 维 持 持 续 发 展 所 需 的 土 地, 将 会 制 约 公 司 的 发 展, 影 响 公 司 的 持 续 增 长 此 外, 在 目 前 土 地 公 开 出 让 制 度 下, 要 求 房 地 产 企 业 地 价 支 付 的 周 期 进 一 步 缩 短 如 若 发 行 人 土 地 拓 展 过 于 集 中, 或 将 在 短 期 内 面 临 一 定 的 资 金 支 付 压 力, 进 而 影 响 其 1-1-27
短 期 流 动 性 7 产 品 质 量 的 风 险 发 行 人 在 项 目 开 发 中 全 面 推 行 ISO9001 质 量 认 证 体 系, 建 立 起 了 完 善 的 质 量 管 理 体 系 和 控 制 标 准, 在 设 计 施 工 和 监 理 等 专 业 领 域 均 挑 选 行 业 内 的 领 先 企 业 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 未 发 生 重 大 工 程 质 量 问 题 但 是, 房 地 产 开 发 项 目 的 质 量 未 来 仍 然 存 在 因 管 理 不 善 或 质 量 监 控 漏 洞 等 原 因 而 出 现 问 题 的 风 险 同 时, 根 据 我 国 政 府 相 关 规 定, 公 司 对 其 销 售 的 产 品 应 按 照 质 量 保 证 书 规 定 的 保 修 期 限 和 保 修 范 围 承 担 保 修 责 任, 如 果 开 发 的 产 品 因 质 量 问 题 造 成 客 户 经 济 损 失 的, 公 司 应 按 约 定 赔 偿 客 户 因 此, 发 行 人 开 发 的 商 品 房 如 出 现 质 量 问 题, 将 损 害 发 行 人 品 牌 声 誉 和 市 场 形 象, 并 使 公 司 遭 受 不 同 程 度 的 经 济 损 失 8 项 目 融 资 的 风 险 房 地 产 开 发 项 目 通 常 投 资 规 模 较 大, 且 前 期 投 入 和 销 售 资 金 回 笼 之 间 存 在 一 定 的 时 间 周 期 公 司 主 要 依 靠 银 行 借 款 发 行 债 券 等 融 资 方 式 筹 集 资 金 用 于 项 目 建 设 公 司 与 国 内 主 要 商 业 银 行 均 建 立 了 稳 固 的 战 略 合 作 关 系, 融 资 渠 道 通 畅 但 若 行 业 融 资 政 策 或 金 融 市 场 出 现 重 大 不 利 变 化, 导 致 公 司 无 法 及 时 足 额 筹 集 项 目 建 设 资 金, 相 关 项 目 的 开 发 进 度 将 会 受 到 不 利 影 响, 进 而 对 公 司 的 盈 利 能 力 和 偿 债 能 力 造 成 不 利 影 响 9 市 场 竞 争 的 风 险 由 于 行 业 壁 垒 较 低, 国 内 拥 有 资 金 土 地 资 源 的 企 业 以 及 拥 有 资 金 技 术 管 理 优 势 的 境 外 地 产 基 金 和 开 发 商 均 积 极 介 入 国 内 房 地 产 市 场 同 时, 经 过 多 轮 房 地 产 调 控 之 后, 购 房 者 愈 发 理 性 和 成 熟, 对 于 产 品 品 牌 产 品 品 质 户 型 设 计 物 业 管 理 和 服 务 等 提 出 了 更 高 的 要 求 市 场 竞 争 加 剧 可 能 导 致 对 土 地 需 求 的 增 加, 土 地 获 取 成 本 的 上 升 以 及 经 营 成 本 的 增 加, 同 时 可 能 导 致 商 品 房 供 给 阶 段 性 过 剩 销 售 价 格 阶 段 性 下 降, 进 而 对 发 行 人 业 务 和 经 营 业 绩 造 成 不 利 影 响 10 安 全 生 产 的 风 险 房 地 产 在 施 工 阶 段 存 在 一 定 的 安 全 风 险, 如 设 备 失 灵 土 方 塌 陷 火 灾 等 ; 加 之 人 工 操 作 问 题, 施 工 环 境 存 在 一 定 的 危 险 性, 可 能 出 现 人 身 伤 害 业 务 中 断 财 产 及 1-1-28
设 备 损 坏 环 境 污 染 / 破 坏 事 故 虽 然 发 行 人 十 分 注 重 安 全 生 产 管 理, 已 设 立 工 程 管 理 中 心, 建 立 完 善 的 安 全 生 产 管 理 制 度 体 系 及 监 督 机 制 但 若 发 行 人 安 全 生 产 管 理 制 度 未 能 有 效 运 行 或 出 现 制 度 外 的 突 发 情 况, 可 能 会 造 成 安 全 生 产 事 故, 进 而 对 发 行 人 的 市 场 声 誉 及 项 目 收 益 造 成 不 利 影 响 ( 三 ) 管 理 风 险 1 经 营 规 模 快 速 扩 大 的 风 险 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 资 产 总 额 分 别 为 25,116,861.76 万 元 31,393,985.43 万 元 36,576,564.33 万 元 和 37,944,711.28 万 元 随 着 发 行 人 资 产 规 模 的 持 续 快 速 增 长, 其 在 建 拟 建 的 项 目 数 量 也 从 2012 年 末 的 184 个 增 加 至 2015 年 6 月 末 的 235 个 预 计 未 来 几 年, 发 行 人 仍 将 继 续 保 持 良 好 发 展 的 趋 势, 开 发 项 目 的 数 量 有 望 进 一 步 扩 大 此 外, 发 行 人 除 住 宅 开 发 外, 还 计 划 继 续 大 力 推 动 商 业 地 产 房 地 产 基 金 和 养 老 地 产 等 业 务 发 展 发 行 人 经 营 规 模 的 扩 大 和 业 务 范 围 的 拓 宽 对 企 业 的 管 理 能 力 治 理 结 构 决 策 制 度 风 险 识 别 控 制 能 力 融 资 能 力 等 提 出 了 更 高 的 要 求 如 果 发 行 人 管 理 能 力 无 法 跟 上 其 经 营 扩 张 的 步 伐, 其 可 能 面 临 无 法 有 效 管 理 的 风 险 2 子 公 司 管 理 的 风 险 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 纳 入 财 务 报 表 合 并 范 围 的 子 公 司 数 量 达 到 323 家, 且 布 于 我 国 多 个 省 自 治 区 直 辖 市 虽 然 发 行 人 已 建 立 了 完 善 的 管 理 流 程 及 内 部 控 制 体 系, 但 仍 有 可 能 因 管 理 制 度 执 行 不 到 位 等 因 素 导 致 对 子 公 司 管 理 不 力 引 发 的 风 险, 并 进 而 影 响 发 行 人 的 战 略 实 施 和 风 险 防 控 3 人 力 资 源 管 理 的 风 险 发 行 人 的 核 心 管 理 人 员 和 技 术 骨 干 是 其 实 现 大 规 模 跨 区 域 专 业 化 运 作 的 必 要 保 障, 如 出 现 主 要 骨 干 人 才 的 大 规 模 集 中 流 失, 将 可 能 会 影 响 公 司 运 作 效 率, 进 而 造 成 经 济 损 失 随 着 发 行 人 经 营 规 模 的 不 断 扩 大, 开 发 项 目 数 量 持 续 增 加, 如 果 发 行 人 不 能 及 时 有 效 地 培 养 和 夯 实 人 才 队 伍, 可 能 会 对 其 经 营 产 生 一 定 的 影 响 4 资 金 管 理 的 风 险 房 地 产 作 为 资 金 密 集 型 行 业, 在 土 地 获 取 施 工 建 设 等 阶 段 均 需 要 大 量 的 资 金 投 1-1-29
入 发 行 人 主 要 通 过 自 有 资 金 以 及 外 部 金 融 机 构 借 款 等 方 式 筹 集 资 金 但 发 行 人 的 外 部 融 资 渠 道 和 融 资 成 本 直 接 受 到 国 家 房 地 产 政 策 货 币 政 策 以 及 商 业 银 行 监 管 政 策 等 影 响, 且 目 前 各 主 要 城 市 均 要 求 对 房 地 产 企 业 预 售 款 项 进 行 专 户 管 理, 预 售 款 项 使 用 的 灵 活 性 较 低 同 时, 发 行 人 在 58 个 城 市 进 行 跨 区 域 经 营, 各 区 域 的 资 金 监 管 及 使 用 要 求 均 存 在 差 异 尽 管 发 行 人 对 资 金 实 行 统 一 管 理, 以 提 升 资 金 使 用 效 率, 但 上 述 因 素 对 发 行 人 的 资 金 管 理 和 调 配 能 力 提 出 较 高 的 要 求 如 若 发 行 人 无 法 有 效 应 对 相 关 政 策 变 化, 及 时 监 控 和 平 衡 公 司 整 体 的 资 金 需 求, 其 经 营 情 况 和 财 务 情 况 或 将 受 到 不 利 影 响 ( 四 ) 政 策 风 险 1 房 地 产 行 业 调 控 政 策 变 化 的 风 险 近 年 来 房 地 产 行 业 属 国 家 重 点 调 控 对 象 2010 年 至 2013 年, 国 务 院 办 公 厅 先 后 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 及 关 于 继 续 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 知 等 文 件, 通 过 供 地 政 策 调 整 住 房 用 地 管 理 调 整 信 贷 和 税 收 差 异 化 重 点 城 市 的 限 购 令 等 措 施, 实 行 严 格 的 房 地 产 宏 观 调 控 2014 年 以 来, 房 地 产 市 场 行 政 调 控 政 策 相 继 放 松 或 退 出 2015 年 以 来, 政 府 对 房 地 产 市 场 的 政 策 进 一 步 放 松 2015 年 3 月 30 日, 中 国 人 民 银 行 中 国 银 监 会 住 建 部 联 合 下 发 关 于 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知, 在 不 同 层 面 上 降 低 了 个 人 购 房 贷 款 的 最 低 首 付 款 比 例 同 时, 财 政 部 国 家 税 务 总 局 联 合 发 布 了 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知, 根 据 该 项 法 规, 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的 将 免 征 营 业 税, 存 量 房 市 场 有 望 盘 活 以 上 政 策 推 出 后, 房 地 产 市 场 有 望 进 一 步 升 温 由 上 可 见, 房 地 产 调 控 政 策 在 收 紧 之 后 逐 渐 放 松, 既 在 行 业 出 现 非 理 性 上 涨 时 起 到 了 调 控 作 用, 也 在 行 业 理 性 回 归 后 有 力 维 护 了 市 场 稳 定 及 促 进 行 业 长 期 健 康 发 展 公 司 在 经 营 过 程 中, 充 分 重 视 对 行 业 调 控 政 策 基 调 的 研 判 与 响 应, 较 好 地 适 应 了 行 业 调 控 政 策 基 调 的 变 化, 并 在 近 两 年 取 得 领 先 行 业 的 经 营 业 绩 由 于 房 地 产 行 业 受 政 策 影 响 较 大, 如 果 公 司 在 未 来 经 营 中 不 能 有 效 应 对 行 业 调 控 政 策 的 变 化, 公 司 业 务 经 营 1-1-30
将 面 临 一 定 的 风 险 2 信 贷 政 策 变 化 的 风 险 发 行 人 所 处 的 行 业 为 房 地 产 行 业, 房 地 产 行 业 的 发 展 与 我 国 宏 观 经 济 及 货 币 政 策 密 切 相 关 一 方 面, 房 地 产 行 业 属 于 资 金 密 集 型 行 业, 房 地 产 公 司 在 项 目 开 发 过 程 中 需 要 较 多 的 开 发 资 金 来 支 撑 项 目 的 运 营 ; 另 一 方 面, 银 行 按 揭 贷 款 仍 是 我 国 消 费 者 购 房 的 重 要 付 款 方 式, 购 房 按 揭 贷 款 政 策 的 变 化 对 房 地 产 销 售 有 非 常 重 要 的 影 响 因 此, 银 行 信 贷 政 策 的 变 化 将 直 接 影 响 到 消 费 者 的 购 买 能 力 以 及 房 地 产 企 业 项 目 开 发 成 本 (1) 购 房 按 揭 贷 款 政 策 变 化 会 对 公 司 的 产 品 销 售 产 生 影 响 购 房 按 揭 贷 款 利 率 的 变 化 会 对 所 有 购 房 者 成 本 产 生 影 响, 而 首 付 款 比 例 的 政 策 变 化 将 较 大 程 度 上 影 响 购 房 者 的 购 买 能 力 如 果 购 房 按 揭 贷 款 政 策 在 未 来 进 一 步 发 生 变 化, 将 对 公 司 产 品 销 售 带 来 不 确 定 性 同 时, 公 司 销 售 受 银 行 按 揭 贷 款 规 模 影 响 较 大, 如 受 国 家 政 策 调 整 银 行 自 身 流 动 性 变 化 银 行 风 险 控 制 变 化 等 因 素 影 响, 出 现 银 行 按 揭 贷 款 规 模 或 比 例 缩 小 等 情 况, 将 导 致 消 费 者 不 能 从 银 行 获 得 按 揭 贷 款, 从 而 对 公 司 房 地 产 项 目 的 销 售 造 成 重 大 不 利 影 响 (2) 贷 款 政 策 变 化 会 影 响 公 司 的 资 金 渠 道 和 融 资 成 本 房 地 产 行 业 是 一 个 资 金 密 集 型 行 业, 资 金 占 用 周 期 较 长, 银 行 贷 款 是 房 地 产 企 业 重 要 的 资 金 来 源 未 来, 国 家 可 能 通 过 调 高 房 地 产 项 目 开 发 贷 款 的 资 本 金 比 例 等 措 施, 以 及 对 金 融 机 构 的 房 地 产 信 贷 收 紧 等 方 式 直 接 或 间 接 地 收 紧 包 括 公 司 在 内 的 房 地 产 公 司 的 资 金 渠 道, 该 等 政 策 可 能 会 对 房 地 产 公 司 的 业 务 运 营 和 财 务 经 营 成 果 造 成 不 利 影 响 3 土 地 政 策 变 化 的 风 险 土 地 是 房 地 产 开 发 必 不 可 少 的 资 源, 涉 及 土 地 规 划 和 城 市 建 设 等 多 个 政 府 部 门 近 年 来, 我 国 政 府 出 台 了 一 系 列 土 地 宏 观 调 控 政 策, 进 一 步 规 范 土 地 市 场 土 地 供 应 政 策 土 地 供 应 结 构 土 地 使 用 政 策 等 发 生 变 化, 将 对 房 地 产 开 发 企 业 的 生 产 经 营 产 生 重 要 影 响 随 着 我 国 城 市 化 进 程 的 不 断 推 进, 城 市 建 设 开 发 用 地 总 量 日 趋 减 少 如 政 府 未 来 执 行 更 为 严 格 的 土 地 政 策 或 降 低 土 地 供 应 规 模, 则 发 行 人 将 可 能 无 法 及 时 获 得 项 目 开 1-1-31
发 所 需 的 土 地 储 备 或 出 现 土 地 成 本 的 进 一 步 上 升, 公 司 业 务 发 展 的 可 持 续 性 和 盈 利 能 力 的 稳 定 性 将 受 到 一 定 程 度 的 不 利 影 响 4 税 收 政 策 变 化 的 风 险 房 地 产 行 业 受 税 收 政 策 的 影 响 较 大, 土 地 增 值 税 企 业 所 得 税 个 人 住 房 转 让 营 业 税 契 税 等 税 种 的 征 管, 对 房 地 产 行 业 有 特 殊 要 求, 其 变 动 情 况 将 直 接 影 响 公 司 销 售 盈 利 及 现 金 流 情 况 目 前, 国 家 已 经 从 土 地 持 有 开 发 转 让 和 个 人 二 手 房 转 让 等 房 地 产 各 个 环 节 采 取 税 收 调 控 措 施, 若 国 家 进 一 步 提 高 相 关 税 费 标 准 或 对 个 人 在 房 产 的 持 有 环 节 进 行 征 税, 如 开 征 物 业 税, 将 进 一 步 影 响 商 品 房 的 购 买 需 求, 从 而 对 房 地 产 市 场 和 发 行 人 产 品 的 销 售 带 来 不 利 影 响 5 环 境 保 护 政 策 变 化 的 风 险 房 地 产 项 目 在 施 工 过 程 中 不 同 程 度 地 影 响 周 边 环 境, 产 生 粉 尘 噪 音 废 料 等 虽 然 发 行 人 根 据 我 国 有 关 法 律 法 规 的 要 求, 所 有 房 地 产 项 目 施 工 前 均 进 行 环 境 影 响 评 价, 并 向 地 方 主 管 部 门 提 交 环 境 影 响 评 价 报 告 书 ( 表 ), 完 成 环 境 影 响 评 价 备 案 或 取 得 批 复, 但 是 随 着 我 国 环 境 保 护 力 度 日 趋 提 升, 发 行 人 可 能 会 因 环 境 保 护 政 策 的 变 化 而 增 加 环 保 成 本, 部 分 房 地 产 项 目 进 度 亦 可 能 会 延 迟, 进 而 对 发 行 人 经 营 造 成 不 利 影 响 6 房 屋 拆 迁 及 补 偿 政 策 变 化 的 风 险 发 行 人 积 极 参 与 旧 城 改 造 项 目 建 设, 承 担 了 部 分 项 目 的 房 屋 拆 迁 及 回 迁 安 置 工 作, 相 关 房 屋 拆 迁 及 回 迁 补 偿 方 案 需 由 发 行 人 地 方 政 府 及 被 拆 迁 方 共 同 协 商 确 定 若 房 屋 拆 迁 及 补 偿 政 策 出 现 变 化, 将 可 能 会 出 现 项 目 拆 迁 及 补 偿 成 本 上 升 项 目 进 度 延 缓 等 不 利 影 响, 从 而 影 响 房 地 产 项 目 收 益 水 平 ( 五 ) 不 可 抗 力 风 险 严 重 自 然 灾 害 以 及 突 发 性 公 共 卫 生 事 件 会 对 发 行 人 的 财 产 人 员 造 成 损 害, 并 有 可 能 影 响 公 司 的 正 常 生 产 经 营 1-1-32
第 三 节 发 行 人 及 本 次 债 券 的 资 信 情 况 一 本 次 债 券 的 信 用 评 级 情 况 经 大 公 国 际 综 合 评 定, 发 行 人 的 主 体 信 用 等 级 为 AAA, 评 级 展 望 为 稳 定, 本 次 债 券 的 信 用 等 级 为 AAA 大 公 国 际 出 具 了 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告, 该 评 级 报 告 在 上 海 证 券 交 易 所 网 站 (http://www.sse.com.cn) 和 大 公 国 际 网 站 ((http://www.dagongcredit.com) 予 以 公 布 二 信 用 评 级 报 告 的 主 要 事 项 ( 一 ) 信 用 评 级 结 论 及 标 识 所 代 表 的 涵 义 经 大 公 国 际 综 合 评 定, 发 行 人 主 体 信 用 等 级 为 AAA, 评 级 展 望 为 稳 定, 本 次 债 券 信 用 等 级 为 AAA, 说 明 发 行 人 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低, 本 次 债 券 到 期 不 能 偿 还 的 风 险 极 小 ( 二 ) 评 级 报 告 的 内 容 摘 要 发 行 人 主 要 从 事 房 地 产 开 发 等 业 务 评 级 结 果 反 映 了 发 行 人 是 我 国 房 地 产 行 业 龙 头 企 业 之 一, 具 有 很 高 的 品 牌 知 名 度 和 竞 争 实 力, 规 模 优 势 明 显 土 地 储 备 充 足 能 够 得 到 股 东 资 金 支 持 以 及 融 资 能 力 较 强 等 优 势 ; 同 时 也 反 映 了 房 地 产 企 业 利 润 空 间 普 遍 收 窄, 公 司 债 务 规 模 较 大 以 及 有 一 定 资 金 支 出 压 力 等 不 利 因 素 综 合 分 析, 发 行 人 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 本 次 债 券 到 期 不 能 偿 付 的 风 险 极 小 预 计 未 来 1-2 年, 发 行 人 经 营 业 务 将 保 持 增 长, 大 公 国 际 对 保 利 地 产 的 评 级 展 望 为 稳 定 1 主 要 优 势 / 机 遇 (1) 发 行 人 是 我 国 房 地 产 行 业 龙 头 企 业 之 一, 品 牌 知 名 度 很 高,2012 年 以 来 签 约 金 额 均 突 破 千 亿, 规 模 优 势 明 显, 具 有 很 强 竞 争 力 ; (2) 发 行 人 土 地 储 备 持 续 增 长, 获 取 成 本 较 低, 区 域 布 局 较 完 善 ; (3) 发 行 人 稳 步 推 进 房 地 产 相 关 产 业, 有 利 于 形 成 协 同 效 应, 增 强 综 合 竞 争 力 ; (4) 发 行 人 能 够 得 到 股 东 资 金 支 持, 同 时 拥 有 丰 富 的 融 资 渠 道, 融 资 能 力 较 1-1-33
强 2 主 要 风 险 / 挑 战 (1) 在 经 济 新 常 态 下, 我 国 房 地 产 企 业 利 润 空 间 普 遍 收 窄, 发 行 人 利 润 率 承 受 下 行 压 力 ; (2)2012-2014 年, 发 行 人 资 产 负 债 率 保 持 在 较 高 水 平, 有 息 债 务 规 模 较 大 ; (3) 发 行 人 在 建 拟 建 项 目 较 多, 保 持 较 大 投 资 量, 有 一 定 资 金 支 出 压 力 ( 三 ) 跟 踪 评 级 的 有 关 安 排 自 评 级 报 告 出 具 之 日 起, 大 公 国 际 将 对 保 利 地 产 进 行 持 续 跟 踪 评 级 持 续 跟 踪 评 级 包 括 定 期 跟 踪 评 级 和 不 定 期 跟 踪 评 级 跟 踪 评 级 期 间, 大 公 国 际 将 持 续 关 注 保 利 地 产 外 部 经 营 环 境 的 变 化 影 响 其 经 营 或 财 务 状 况 的 重 大 事 项 以 及 保 利 地 产 履 行 债 务 的 情 况 等 因 素, 并 出 具 跟 踪 评 级 报 告, 动 态 地 反 映 发 债 主 体 的 信 用 状 况 跟 踪 评 级 安 排 包 括 以 下 内 容 : 1 跟 踪 评 级 时 间 安 排 定 期 跟 踪 评 级 : 大 公 国 际 将 在 债 券 存 续 期 内, 在 每 年 保 利 地 产 发 布 年 度 报 告 后 两 个 月 内 出 具 一 次 定 期 跟 踪 评 级 报 告 不 定 期 跟 踪 评 级 : 大 公 国 际 将 在 发 生 影 响 评 级 报 告 结 论 的 重 大 事 项 后 及 时 进 行 跟 踪 评 级, 在 跟 踪 评 级 分 析 结 束 后 下 1 个 工 作 日 向 监 管 部 门 报 告, 并 发 布 评 级 结 果 2 跟 踪 评 级 程 序 安 排 跟 踪 评 级 将 按 照 收 集 评 级 所 需 资 料 现 场 访 谈 评 级 分 析 评 审 委 员 会 审 核 出 具 评 级 报 告 公 告 等 程 序 进 行 大 公 国 际 的 跟 踪 评 级 报 告 和 评 级 结 果 将 对 保 利 地 产 监 管 部 门 及 监 管 部 门 要 求 的 披 露 对 象 进 行 披 露 如 保 利 地 产 不 能 及 时 提 供 跟 踪 评 级 所 需 资 料, 大 公 国 际 将 根 据 有 关 的 公 开 信 息 资 料 进 行 分 析 并 调 整 信 用 等 级, 或 宣 布 前 次 评 级 报 告 所 公 布 的 信 用 等 级 失 效 直 至 保 利 地 产 提 供 所 需 评 级 资 料 1-1-34
三 发 行 人 的 资 信 情 况 ( 一 ) 发 行 人 获 得 主 要 贷 款 银 行 的 授 信 情 况 发 行 人 资 信 情 况 良 好, 与 国 内 多 家 商 业 银 行 一 直 保 持 长 期 合 作 伙 伴 关 系, 可 使 用 授 信 额 度 规 模 较 大, 间 接 债 务 融 资 能 力 较 强 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 共 获 得 的 授 信 总 额 合 计 2,191 亿 元 其 中, 已 使 用 授 信 额 度 922 亿 元, 剩 余 未 使 用 授 信 额 度 为 1,269 亿 元 ( 二 ) 最 近 三 年 及 一 期 与 主 要 客 户 发 生 业 务 往 来 时, 是 否 有 严 重 违 约 现 象 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 与 主 要 客 户 发 生 业 务 往 来 时, 不 存 在 因 未 按 期 履 行 合 同 而 遭 受 重 大 处 罚 及 诉 讼 的 行 为, 不 存 在 重 大 违 法 违 规 或 不 诚 信 行 为, 商 业 信 用 良 好 ( 三 ) 最 近 三 年 及 一 期 发 行 的 债 券 以 及 偿 还 情 况 截 至 本 募 集 说 明 书 签 署 日, 发 行 人 已 发 行 尚 处 于 存 续 期 内 的 债 券 和 其 他 债 务 融 资 工 具 情 况 如 下 表 所 示 : 表 3-1 截 至 本 募 集 说 明 书 签 署 日 发 行 人 已 发 行 尚 处 于 存 续 期 内 的 债 券 和 其 他 债 务 融 资 工 具 情 况 发 行 票 面 主 体 信 用 债 项 信 用 信 用 评 级 发 行 主 体 起 息 日 到 期 日 发 行 市 场 性 质 金 额 利 率 等 级 等 级 机 构 2015.05.25 2020.05.25 30 亿 元 4.60% 中 期 票 据 AAA AAA 中 诚 信 国 全 国 银 行 间 际 信 用 评 保 利 地 产 2015.02.13 2020.02.13 30 亿 元 4.70% 中 期 票 据 AAA AAA 债 券 市 场 级 有 限 责 2014.12.26 2019.12.26 10 亿 元 4.80% 中 期 票 据 AAA AAA 任 公 司 2014.04.25 2019.04.25 5 亿 美 元 5.25% 美 元 债 券 - 境 外 Poly Real Estate Finance Ltd - 2013.08.06 2018.08.06 债 券 市 场 5 亿 美 元 4.50% 美 元 债 券 - BBB+(Fitch) Baa3(Moody s) BBB-(S&P) 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 未 发 生 延 迟 支 付 债 券 本 息 的 情 况 根 据 中 国 银 行 间 市 场 交 易 商 协 会 于 2014 年 12 月 11 日 印 发 的 接 受 注 册 通 知 书 ( 中 市 协 注 [2014]MTN455 号 ), 发 行 人 获 准 注 册 发 行 150 亿 元 中 期 票 据 截 至 本 募 集 说 明 书 签 署 日, 发 行 人 已 累 计 发 行 70 亿 元 中 期 票 据, 剩 余 80 亿 元 中 期 票 据 注 册 额 度 尚 待 备 案 后 发 行 1-1-35
( 四 ) 累 计 公 司 债 券 余 额 及 其 占 发 行 人 最 近 一 期 净 资 产 的 比 例 截 至 本 募 集 说 明 书 签 署 日, 发 行 人 累 计 公 司 债 券 余 额 为 零 如 发 行 人 本 次 申 请 的 不 超 过 150 亿 元 公 司 债 券 经 中 国 证 监 会 核 准 并 全 部 发 行 完 毕, 发 行 人 的 累 计 最 高 公 司 债 券 余 额 为 150 亿 元, 占 发 行 人 截 至 2015 年 6 月 30 日 未 经 审 计 净 资 产 ( 合 并 报 表 中 股 东 权 益 合 计 ) 的 比 例 为 17.54%, 未 超 过 发 行 人 最 近 一 期 末 净 资 产 的 40% ( 五 ) 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 主 要 财 务 指 标 ( 合 并 报 表 口 径 ) 表 3-2 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 主 要 财 务 指 标 ( 合 并 报 表 口 径 ) 主 要 财 务 指 标 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 流 动 比 率 1.81 1.87 1.82 1.73 速 动 比 率 0.40 0.45 0.38 0.38 资 产 负 债 率 77.47% 77.89% 77.97% 78.19% 主 要 财 务 指 标 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 EBIT 利 息 保 障 倍 数 2.14 2.37 2.61 2.68 贷 款 偿 还 率 100% 100% 100% 100% 利 息 偿 付 率 100% 100% 100% 100% 注 : 除 特 别 注 明 外, 以 上 财 务 指 标 均 按 照 合 并 报 表 口 径 计 算 上 述 财 务 指 标 的 计 算 方 法 如 下 : 1 流 动 比 率 = 流 动 资 产 / 流 动 负 债 ; 2 速 动 比 率 =( 流 动 资 产 - 存 货 )/ 流 动 负 债 ; 3 资 产 负 债 率 = 总 负 债 / 总 资 产 ; 4 EBIT 利 息 保 障 倍 数 =( 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/( 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 资 本 化 利 息 支 出 ); 5 贷 款 偿 还 率 = 实 际 贷 款 偿 还 额 / 到 期 应 偿 还 贷 款 额 ; 6 利 息 偿 付 率 = 实 际 支 付 利 息 / 到 期 应 付 利 息 1-1-36
第 四 节 增 信 机 制 偿 债 计 划 及 其 他 保 障 措 施 一 增 信 机 制 本 期 债 券 无 信 用 增 进 安 排 二 偿 债 计 划 本 期 债 券 的 起 息 日 为 年 月 日, 债 券 利 息 将 于 起 息 日 之 后 在 存 续 期 内 每 年 支 付 一 次, 年 至 年 间 每 年 的 月 日 为 本 次 债 券 上 一 计 息 年 度 的 付 息 日 ( 遇 法 定 节 假 日 或 休 息 日 顺 延, 下 同 ) 本 期 债 券 到 期 日 为 年 月 日, 到 期 支 付 本 金 及 最 后 一 期 利 息 本 期 债 券 本 金 及 利 息 的 支 付 将 通 过 证 券 登 记 机 构 和 有 关 机 构 办 理 支 付 的 具 体 事 项 将 按 照 有 关 规 定, 由 发 行 人 在 中 国 证 监 会 指 定 媒 体 上 发 布 的 公 告 中 加 以 说 明 三 偿 债 资 金 来 源 本 次 债 券 的 偿 债 资 金 将 主 要 来 源 于 发 行 人 日 常 经 营 收 入 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 合 并 口 径 营 业 收 入 分 别 为 689.06 亿 元 923.56 亿 元 1,090.56 亿 元 和 423.45 亿 元 ; 息 税 折 旧 摊 销 前 利 润 (EBITDA) 分 别 为 146.26 亿 元 174.75 亿 元 209.32 亿 元 和 93.53 亿 元 ; 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 分 别 为 84.38 亿 元 107.47 亿 元 122.00 亿 元 和 49.50 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 净 额 分 别 为 30.93 亿 元 -97.54 亿 元 -104.58 亿 元 和 98.49 亿 元 目 前, 发 行 人 经 营 情 况 财 务 状 况 和 资 产 质 量 良 好, 同 时 随 着 发 行 人 业 务 规 模 和 盈 利 能 力 的 进 一 步 提 升, 公 司 利 润 水 平 有 望 进 一 步 扩 大, 从 而 为 本 次 债 券 本 息 的 偿 付 提 供 保 障 四 偿 债 应 急 保 障 方 案 ( 一 ) 流 动 资 产 变 现 发 行 人 坚 持 稳 健 的 财 务 政 策, 资 产 流 动 性 良 好, 必 要 时 可 以 通 过 流 动 资 产 变 现 补 充 偿 债 资 金 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 流 动 资 产 余 额 为 3,625.96 亿 元, 其 中 所 有 权 未 受 限 的 流 动 资 产 余 额 为 3,021.50 亿 元, 包 括 可 随 时 用 于 支 付 的 货 币 资 金 380.39 亿 元 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 流 动 资 产 具 体 构 成 如 下 : 1-1-37
表 4-1 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 流 动 资 产 明 细 单 位 : 万 元 项 目 金 额 占 比 货 币 资 金 3,869,494.47 10.67% 应 收 票 据 1,128.81 0.00% 应 收 账 款 241,246.12 0.67% 预 付 款 项 1,946,050.85 5.37% 其 他 应 收 款 2,012,504.20 5.55% 存 货 28,189,214.79 77.74% 流 动 资 产 合 计 36,259,639.25 100.00% 在 日 常 经 营 产 生 的 现 金 流 量 不 足 的 情 况 下, 发 行 人 可 以 通 过 变 现 除 所 有 权 受 限 资 产 以 及 已 实 现 预 售 的 存 货 以 外 的 流 动 资 产 来 获 得 必 要 的 偿 债 资 金 支 持 ( 二 ) 畅 通 的 外 部 融 资 渠 道 发 行 人 资 信 情 况 良 好, 与 国 内 多 家 商 业 银 行 一 直 保 持 长 期 合 作 伙 伴 关 系, 可 使 用 授 信 额 度 规 模 较 大, 间 接 债 务 融 资 能 力 较 强 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 共 获 得 的 授 信 总 额 合 计 2,191 亿 元 其 中, 已 使 用 授 信 额 度 922 亿 元, 剩 余 未 使 用 授 信 额 度 为 1,269 亿 元 此 外, 发 行 人 作 为 A 股 上 市 公 司, 在 股 权 资 本 市 场 亦 有 丰 富 的 融 资 渠 道 若 本 次 债 券 兑 付 时 遇 到 突 发 性 的 临 时 资 金 周 转 问 题, 发 行 人 可 以 利 用 多 元 化 融 资 渠 道 筹 集 资 金 五 偿 债 保 障 措 施 为 了 充 分 有 效 的 维 护 债 券 持 有 人 的 利 益, 发 行 人 为 本 次 债 券 的 按 时 足 额 偿 付 制 定 了 一 系 列 工 作 计 划, 包 括 确 定 专 门 的 部 门 与 人 员 安 排 偿 债 资 金 制 定 并 严 格 执 行 资 金 管 理 计 划 做 好 组 织 协 调 充 分 发 挥 债 券 受 托 管 理 人 的 作 用 和 严 格 履 行 信 息 披 露 义 务 等, 确 保 债 券 安 全 付 息 兑 付 ( 一 ) 制 定 债 券 持 有 人 会 议 规 则 发 行 人 和 债 券 受 托 管 理 人 已 按 照 管 理 办 法 的 要 求 制 定 了 本 次 债 券 的 债 券 持 有 人 会 议 规 则, 约 定 债 券 持 有 人 通 过 债 券 持 有 人 会 议 行 使 权 利 的 范 围, 债 券 持 有 人 会 1-1-38
议 的 召 集 通 知 决 策 机 制 和 其 他 重 要 事 项, 为 保 障 本 次 债 券 的 本 息 及 时 足 额 偿 付 做 出 了 合 理 的 制 度 安 排 ( 二 ) 设 立 专 门 的 偿 付 工 作 小 组 发 行 人 将 在 每 年 的 财 务 预 算 中 落 实 安 排 本 次 债 券 本 息 的 兑 付 资 金, 保 证 本 息 的 如 期 偿 付, 保 证 债 券 持 有 人 的 利 益 在 利 息 和 到 期 本 金 偿 付 日 之 前 的 十 五 个 工 作 日 内, 发 行 人 将 组 成 偿 付 工 作 小 组, 负 责 利 息 和 本 金 的 偿 付 及 与 之 相 关 的 工 作 ( 三 ) 制 定 并 严 格 执 行 资 金 管 理 计 划 本 次 债 券 发 行 后, 发 行 人 将 根 据 债 务 结 构 情 况 进 一 步 加 强 公 司 的 资 产 负 债 管 理 流 动 性 管 理 募 集 资 金 使 用 管 理 资 金 管 理 等, 并 将 根 据 本 次 债 券 本 息 未 来 到 期 应 付 情 况 制 定 年 度 月 度 资 金 运 用 计 划, 保 证 资 金 按 计 划 调 度, 及 时 足 额 地 准 备 偿 债 资 金 用 于 每 年 的 利 息 支 付 以 及 到 期 本 金 的 兑 付, 以 充 分 保 障 投 资 者 的 利 益 ( 四 ) 充 分 发 挥 债 券 受 托 管 理 人 的 作 用 本 次 债 券 引 入 了 债 券 受 托 管 理 人 制 度, 由 债 券 受 托 管 理 人 代 表 债 券 持 有 人 对 公 司 的 相 关 情 况 进 行 监 督, 并 在 债 券 本 息 无 法 按 时 偿 付 时, 代 表 债 券 持 有 人, 采 取 一 切 必 要 及 可 行 的 措 施, 保 护 债 券 持 有 人 的 正 当 利 益 发 行 人 将 严 格 按 照 债 券 受 托 管 理 协 议 的 约 定, 配 合 债 券 受 托 管 理 人 履 行 职 责, 定 期 向 债 券 受 托 管 理 人 报 送 公 司 履 行 承 诺 的 情 况, 并 在 公 司 可 能 出 现 债 务 违 约 时 及 时 通 知 债 券 受 托 管 理 人, 便 于 债 券 受 托 管 理 人 及 时 依 据 债 券 受 托 管 理 协 议 采 取 必 要 的 措 施 有 关 债 券 受 托 管 理 人 的 权 利 和 义 务, 详 见 本 募 集 说 明 书 第 九 节 债 券 受 托 管 理 人 ( 五 ) 严 格 履 行 信 息 披 露 义 务 发 行 人 将 遵 循 真 实 准 确 完 整 的 信 息 披 露 原 则, 使 公 司 偿 债 能 力 募 集 资 金 使 用 等 情 况 受 到 债 券 持 有 人 债 券 受 托 管 理 人 和 股 东 的 监 督, 防 范 偿 债 风 险 发 行 人 将 按 债 券 受 托 管 理 协 议 和 中 国 证 监 会 的 有 关 规 定 进 行 重 大 事 项 信 息 披 露 ( 六 ) 发 行 人 董 事 会 承 诺 根 据 发 行 人 于 2015 年 8 月 25 日 召 开 的 第 五 届 董 事 会 第 二 次 会 议 以 及 于 2015 年 9 1-1-39
月 11 日 召 开 的 2015 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 审 议 通 过 的 关 于 发 行 公 司 债 券 的 有 关 决 议 和 公 司 董 事 会 作 出 的 相 关 承 诺, 当 出 现 预 计 不 能 按 期 偿 付 本 次 债 券 本 息 或 者 在 本 次 债 券 到 期 时 未 能 按 期 偿 付 债 券 本 息 时, 至 少 采 取 如 下 措 施 : (1) 不 向 股 东 分 配 利 润 ; (2) 暂 缓 重 大 对 外 投 资 收 购 兼 并 等 资 本 性 支 出 项 目 的 实 施 ; (3) 调 减 或 停 发 董 事 和 高 级 管 理 人 员 的 工 资 和 奖 金 ; (4) 主 要 责 任 人 不 得 调 离 ( 七 ) 专 项 偿 债 账 户 发 行 人 在 银 行 设 立 了 本 期 债 券 专 项 偿 债 账 户, 偿 债 资 金 将 主 要 来 源 于 公 司 日 常 经 营 所 产 生 的 现 金 流 发 行 人 将 在 每 年 的 财 务 预 算 中 安 排 本 期 债 券 本 息 支 付 的 资 金, 承 诺 在 本 期 债 券 存 续 期 内 每 年 付 息 日 或 兑 付 日 前 二 个 工 作 日 将 当 年 度 应 支 付 的 利 息 或 本 金 和 利 息 归 集 至 专 项 偿 债 账 户, 保 证 本 期 的 按 时 足 额 支 付 发 行 人 承 诺 在 本 期 债 券 存 续 期 内 每 年 付 息 日 或 兑 付 日 前 二 个 工 作 日 将 专 项 偿 债 账 户 的 资 金 到 位 情 况 书 面 通 知 本 次 债 券 的 受 托 管 理 人 ; 若 专 项 偿 债 账 户 的 资 金 未 能 按 时 到 位, 发 行 人 将 按 债 券 受 托 管 理 协 议 和 中 国 证 监 会 的 有 关 规 定 进 行 重 大 事 项 信 息 披 露 六 发 行 人 违 约 责 任 发 行 人 保 证 按 照 本 募 集 说 明 书 约 定 的 还 本 付 息 安 排 向 债 券 持 有 人 支 付 本 期 债 券 利 息 并 兑 付 本 期 债 券 本 金 若 发 行 人 未 按 时 支 付 本 期 债 券 的 利 息 和 / 或 本 金, 或 发 生 其 他 违 约 情 况 时, 债 券 受 托 管 理 人 将 依 据 债 券 受 托 管 理 协 议 代 表 债 券 持 有 人 向 发 行 人 进 行 追 索, 包 括 采 取 加 速 清 偿 或 其 他 可 行 的 救 济 措 施 如 果 债 券 受 托 管 理 人 未 按 债 券 受 托 管 理 协 议 履 行 其 职 责, 债 券 持 有 人 有 权 直 接 依 法 向 发 行 人 进 行 追 索, 并 追 究 债 券 受 托 管 理 人 的 违 约 责 任 发 行 人 承 诺 按 照 本 期 债 券 基 本 条 款 约 定 的 时 间 向 债 券 持 有 人 支 付 债 券 利 息 并 兑 付 债 券 本 金, 如 果 发 行 人 不 能 按 时 支 付 利 息 或 在 本 期 债 券 到 期 时 未 按 时 兑 付 本 金, 对 于 逾 期 未 付 的 利 息 或 本 金, 发 行 人 将 根 据 逾 期 天 数 按 债 券 票 面 利 率 向 债 券 持 有 人 支 付 逾 期 利 息 逾 期 未 付 的 利 息 金 额 自 该 年 度 付 息 日 起, 按 每 日 万 分 之 二 支 付 违 约 金 ; 偿 还 本 金 发 生 逾 期 的, 逾 期 未 付 的 本 金 金 额 自 兑 付 日 期 起, 按 每 日 万 分 之 二 支 付 违 约 金 1-1-40
债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 所 产 生 的 或 与 本 议 有 关 的 任 何 争 议, 首 先 应 在 争 议 各 方 之 间 协 商 解 决 如 果 协 商 解 决 不 成, 应 提 交 位 于 北 京 的 北 京 仲 裁 委 员 会 并 按 其 提 交 仲 裁 时 有 效 的 仲 裁 规 则 进 行 最 终 裁 决 仲 裁 应 用 中 文 进 行 仲 裁 裁 决 为 终 局 裁 决, 对 债 券 受 托 管 理 协 议 签 署 各 方 均 有 约 束 力 1-1-41
第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 一 发 行 人 概 况 公 司 名 称 : 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 英 文 名 称 :POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 法 定 代 表 人 : 宋 广 菊 注 册 资 本 :10,733,775,317 元 人 民 币 实 缴 资 本 :10,752,686,853 元 人 民 币 注 册 地 址 : 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 30-33 层 办 公 地 址 : 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 北 塔 30-33 层 邮 政 编 码 :510308 互 联 网 网 址 :www.polycn.com www.gzpoly.com 公 司 类 型 : 股 份 有 限 公 司 ( 上 市 自 然 人 投 资 或 控 股 ) 所 属 行 业 : 房 地 产 业 经 营 范 围 : 房 地 产 开 发 经 营 ; 物 业 管 理 ; 房 屋 租 赁 ; 建 筑 物 拆 除 ( 不 含 爆 破 作 业 ); 房 屋 建 筑 工 程 设 计 服 务 ; 铁 路 道 路 隧 道 和 桥 梁 工 程 建 筑 ; 建 筑 工 程 后 期 装 饰 装 修 和 清 理 ; 土 石 方 工 程 服 务 ; 建 筑 物 空 调 设 备 通 风 设 备 系 统 安 装 服 务 ; 酒 店 管 理 ; 商 品 批 发 贸 易 ( 许 可 审 批 类 商 品 除 外 ); 商 品 零 售 贸 易 ( 许 可 审 批 类 商 品 除 外 ) 股 票 上 市 交 易 所 : 上 海 证 券 交 易 所 股 票 简 称 : 保 利 地 产 股 票 代 码 :600048 工 商 登 记 号 :440101000010262 组 织 机 构 代 码 :74188439-2 1-1-42
信 息 披 露 事 务 负 责 人 和 联 系 方 式 : 表 5-1 发 行 人 信 息 披 露 事 务 负 责 人 和 联 系 方 式 项 目 董 事 会 秘 书 证 券 事 务 代 表 姓 名 联 系 地 址 黄 海 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 北 塔 33 层 董 事 会 办 公 室 电 话 020-8989 8833 传 真 020-8989 8666-8831 电 子 信 箱 stock@polycn.com 二 发 行 人 历 史 沿 革 及 历 次 股 本 变 化 情 况 ( 一 ) 发 行 人 历 史 沿 革 及 历 次 股 本 变 化 情 况 (1) 发 行 人 的 前 身 是 广 州 保 利 房 地 产 开 发 公 司, 由 保 利 集 团 全 资 子 公 司 保 利 南 方 集 团 ( 当 时 名 称 为 保 利 科 技 南 方 公 司 ) 全 额 出 资, 经 广 州 市 城 乡 建 设 委 员 会 穗 建 开 复 [1992]125 号 文 件 批 准, 于 1992 年 9 月 14 日 在 广 州 市 工 商 行 政 管 理 局 注 册 成 立 的 全 民 所 有 制 企 业, 注 册 资 本 1,000 万 元 (2)1997 年 9 月, 保 利 南 方 集 团 对 广 州 保 利 地 产 进 行 增 资, 其 中 以 现 金 增 资 4,959.72 万 元, 以 盈 余 公 积 金 转 入 注 册 资 本 40.28 万 元 本 次 增 资 完 成 后, 广 州 保 利 地 产 注 册 资 本 为 6,000 万 元 (3)2002 年 3 月 31 日, 为 了 突 出 拟 设 立 公 司 的 核 心 资 产 和 主 业, 保 利 南 方 集 团 将 其 下 属 主 要 的 房 地 产 开 发 经 营 资 产 和 业 务 纳 入 广 州 保 利 地 产, 同 时 将 广 州 保 利 地 产 的 非 房 地 产 开 发 经 营 资 产 和 业 务 剥 离 (4)2002 年 8 月 20 日, 经 原 国 家 经 济 贸 易 委 员 会 国 经 贸 企 改 [2002]616 号 文 件 批 准, 由 保 利 南 方 集 团 作 为 主 发 起 人, 联 合 华 美 国 际 和 张 克 强 等 16 位 自 然 人 共 同 发 起 设 立 保 利 房 地 产 股 份 有 限 公 司 其 中, 保 利 南 方 集 团 以 广 州 保 利 地 产 经 评 估 的 截 至 2002 年 3 月 31 日 的 净 资 产 22,517.21 万 元 作 为 出 资, 华 美 国 际 及 张 克 强 等 16 位 自 然 人 以 货 币 资 金 7,482.79 万 元 作 为 出 资, 并 按 照 66.67% 的 比 例 折 为 股 本, 合 计 折 为 股 本 20,000.00 万 股 (5)2005 年 12 月, 发 行 人 以 截 至 2005 年 6 月 30 日 公 司 总 股 本 20,000 万 股 为 基 数, 每 10 股 派 发 5 股 股 票 股 利, 同 时 每 10 股 以 资 本 公 积 金 转 增 5 股 本 次 派 发 股 票 1-1-43
股 利 和 资 本 公 积 金 转 增 股 本 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 40,000.00 万 元 上 述 增 资 事 项 已 经 深 圳 大 华 天 诚 会 计 师 事 务 所 于 2005 年 12 月 31 日 出 具 的 深 华 -1[2005] 验 字 第 519 号 验 资 报 告 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (6) 经 2005 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 并 经 中 国 证 监 会 证 监 发 行 字 [2006]30 号 文 件 核 准, 发 行 人 于 2006 年 7 月 首 次 公 开 发 行 A 股 15,000 万 股, 每 股 面 值 1 元 2006 年 7 月, 发 行 人 A 股 股 票 在 上 交 所 上 市 交 易, 证 券 代 码 600048, 股 票 简 称 保 利 地 产 本 次 A 股 股 票 发 行 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 55,000.00 万 元 上 述 增 资 事 项 已 经 深 圳 大 华 天 诚 会 计 师 事 务 所 于 2006 年 7 月 25 日 出 具 的 深 华 [2006] 验 字 903 号 验 资 报 告 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (7) 经 2006 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 发 行 人 于 2007 年 4 月 以 截 至 2006 年 12 月 31 日 公 司 总 股 本 55,000 万 股 为 基 数, 每 10 股 以 资 本 公 积 金 转 增 10 股 本 次 资 本 公 积 金 转 增 股 本 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 110,000.00 万 元 上 述 增 资 事 项 已 经 深 圳 大 华 天 诚 会 计 师 事 务 所 于 2007 年 4 月 4 日 出 具 的 深 华 [2007] 验 字 028 号 验 资 报 告 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (8) 经 2006 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 并 经 中 国 证 监 会 证 监 发 行 字 [2007]202 号 文 件 核 准, 发 行 人 于 2007 年 8 月 以 公 开 募 集 股 份 的 方 式 发 行 A 股 126,171,593 股, 每 股 面 值 1 元 本 次 公 开 募 集 股 份 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 1,226,171,593 元 上 述 增 资 事 项 已 经 深 圳 大 华 天 诚 会 计 师 事 务 所 于 2007 年 8 月 7 日 出 具 的 深 华 (2007) 验 字 904 号 验 资 报 告 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (9) 经 2007 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 发 行 人 于 2008 年 3 月 以 截 至 2007 年 12 月 31 日 公 司 总 股 本 1,226,171,593 股 为 基 数, 每 10 股 以 资 本 公 积 金 转 增 10 股 本 次 资 本 公 积 金 转 增 股 本 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 2,452,343,186 元 上 述 增 资 事 项 已 经 大 信 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 于 2008 年 3 月 11 日 出 具 的 大 信 京 验 字 [2008]0004 号 的 验 资 报 告 予 以 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (10) 经 2008 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 发 行 人 于 2009 年 4 月 以 截 至 2008 年 12 月 31 日 公 司 总 股 本 2,452,343,186 股 为 基 数, 每 10 股 派 发 3 股 股 票 股 利, 同 时 每 10 股 派 发 现 金 红 利 1.32 元 ( 含 税 ) 本 次 派 发 股 利 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 3,188,046,142 元 上 述 增 资 事 项 已 经 大 信 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 于 2009 年 5 月 4 日 出 1-1-44
具 的 大 信 验 字 [2009] 第 1-0011 号 的 验 资 报 告 予 以 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (11) 经 2008 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 并 经 中 国 证 监 会 证 监 许 可 [2009]573 号 文 件 核 准, 发 行 人 于 2009 年 7 月 向 保 利 集 团 南 方 基 金 管 理 有 限 公 司 等 8 名 特 定 对 象 非 公 开 发 行 A 股 股 票 331,674,958 股, 每 股 面 值 1 元 本 次 非 公 开 发 行 股 票 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 3,519,721,100 元 上 述 增 资 事 项 已 经 大 信 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 于 2009 年 7 月 10 日 出 具 的 大 信 验 字 [2009] 第 1-0018 号 验 资 报 告 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (12) 经 2009 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 发 行 人 于 2010 年 4 月 以 截 至 2009 年 12 月 31 日 公 司 总 股 本 3,519,721,100 股 为 基 数, 每 10 股 以 资 本 公 积 金 转 增 3 股 本 次 资 本 公 积 金 转 增 股 本 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 4,575,637,430 元 上 述 增 资 事 项 已 经 大 信 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 于 2010 年 5 月 4 日 出 具 的 大 信 验 字 [2010] 第 1-0022 号 的 验 资 报 告 予 以 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (13) 经 2010 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 发 行 人 于 2011 年 5 月 以 截 至 2010 年 12 月 31 日 公 司 总 股 本 4,575,637,430 股 为 基 数, 每 10 股 以 资 本 公 积 金 转 增 3 股 本 次 资 本 公 积 金 转 增 股 本 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 5,948,328,659 元 上 述 增 资 事 项 已 经 大 信 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 于 2011 年 5 月 24 日 出 具 的 大 信 验 字 [2011] 第 1-0046 号 验 资 报 告 予 以 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (14) 经 2011 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 发 行 人 于 2012 年 6 月 以 截 至 2011 年 12 月 31 日 公 司 总 股 本 5,948,328,659 股 为 基 数, 每 10 股 以 资 本 公 积 金 转 增 2 股 本 次 资 本 公 积 金 转 增 股 本 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 7,137,994,391 元 上 述 增 资 事 项 已 经 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 于 2012 年 6 月 19 日 出 具 的 信 会 师 报 字 [2012] 第 210559 号 验 资 报 告 予 以 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (15) 经 2013 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过, 发 行 人 于 2014 年 5 月 以 截 至 2013 年 12 月 31 日 公 司 总 股 本 7,137,994,391 股 为 基 数, 每 10 股 以 资 本 公 积 金 转 增 5 股 本 次 资 本 公 积 金 转 增 股 本 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 10,706,991,587 元 上 述 增 资 事 项 已 经 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 于 2014 年 5 月 23 日 出 具 的 信 会 师 报 字 [2014] 第 711000 号 验 资 报 告 予 以 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 1-1-45
(16) 经 第 四 届 董 事 会 第 十 一 次 会 议 审 议 通 过,2014 年 9 月 发 行 人 在 首 个 行 权 期 第 一 次 行 权 时 向 激 励 对 象 定 向 发 行 A 股 股 票 19,633,320 股 本 次 股 权 激 励 行 权 完 成 后, 发 行 人 注 册 资 本 增 加 至 10,726,624,907 元 上 述 增 资 事 项 业 经 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 于 2014 年 9 月 11 日 出 具 的 信 会 师 报 字 [2014] 第 711193 号 验 资 报 告 予 以 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (17)2014 年 11 月, 发 行 人 在 首 个 行 权 期 第 二 次 行 权 时 向 激 励 对 象 定 向 发 行 A 股 股 票 3,120,120 股 本 次 股 权 激 励 行 权 完 成 后, 发 行 人 实 收 资 本 增 加 至 10,729,745,027 元 上 述 增 资 事 项 已 经 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 于 2014 年 11 月 24 日 出 具 的 信 会 师 报 字 [2014] 第 724153 号 验 资 报 告 予 以 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (18)2015 年 1 月, 发 行 人 在 首 个 行 权 期 第 三 次 行 权 时 向 激 励 对 象 定 向 发 行 A 股 股 票 3,120,120 股 本 次 股 权 激 励 行 权 完 成 后, 发 行 人 实 收 资 本 增 加 至 10,733,775,317 元 上 述 增 资 事 项 已 经 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 于 2015 年 2 月 2 日 出 具 的 信 会 师 报 字 [2015] 第 720103 号 验 资 报 告 予 以 验 证, 并 办 理 了 相 应 的 工 商 变 更 登 记 手 续 (19)2015 年 6 月, 发 行 人 在 首 个 行 权 期 第 四 次 和 第 二 个 行 权 期 第 一 次 行 权 时 向 激 励 对 象 定 向 发 行 A 股 股 票 18,911,536 股 本 次 股 权 激 励 行 权 完 成 后, 发 行 人 实 收 资 本 增 加 至 10,752,686,853 元 上 述 增 资 事 项 已 经 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 于 2015 年 6 月 9 日 出 具 的 信 会 师 报 字 [2015] 第 725189 号 验 资 报 告 予 以 验 证, 尚 未 完 成 工 商 登 记 变 更 手 续 办 理 ( 二 ) 最 近 三 年 及 一 期 实 际 控 制 人 变 化 情 况 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 的 控 股 股 东 均 为 保 利 南 方 集 团, 实 际 控 制 人 均 为 保 利 集 团, 未 发 生 变 化 ( 三 ) 最 近 三 年 及 一 期 重 大 资 产 重 组 情 况 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 未 发 生 重 大 资 产 重 组 1-1-46
三 发 行 人 股 本 总 额 和 前 十 名 股 东 持 股 情 况 ( 一 ) 发 行 人 股 本 结 构 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 股 本 总 额 为 10,752,686,853 股, 股 本 结 构 如 下 表 所 示 : 表 5-2 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 股 本 结 构 单 位 : 股 股 份 类 型 持 股 数 量 持 股 比 例 一 有 限 售 条 件 股 份 - 0.00% 1 国 家 持 股 - 0.00% 2 国 有 法 人 持 股 - 0.00% 3 其 他 内 资 持 股 - 0.00% 4 外 资 持 股 - 0.00% 二 无 限 售 条 件 流 通 股 份 10,752,686,853 100.00% 1 人 民 币 普 通 股 10,752,686,853 100.00% 2 境 内 上 市 的 外 资 股 - 0.00% 3 境 外 上 市 的 外 资 股 - 0.00% 4 其 他 - 0.00% 三 股 本 总 数 10,752,686,853 100.00% ( 二 ) 发 行 人 前 十 大 股 东 持 股 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 前 十 大 股 东 持 股 情 况 如 下 : 表 5-3 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 前 十 大 股 东 持 股 情 况 单 位 : 股 持 有 限 售 序 号 股 东 名 称 持 股 数 量 持 股 比 例 持 股 性 质 股 数 量 1 保 利 南 方 集 团 有 限 公 司 4,511,874,673 41.96% 国 有 法 人 - 2 中 国 保 利 集 团 公 司 211,247,523 1.96% 国 有 法 人 - 3 广 东 华 美 国 际 投 资 集 团 有 限 公 司 199,690,000 1.86% 境 内 非 国 有 法 人 - 4 国 信 证 券 股 份 有 限 公 司 121,085,813 1.13% 其 他 - 5 朱 前 记 84,656,156 0.79% 境 内 自 然 人 - 6 张 克 强 75,647,500 0.70% 境 内 自 然 人 - 新 华 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 - 分 红 - 团 体 分 红 -018L 7 -FH001 沪 61,693,852 0.57% 其 他 - 8 全 国 社 保 基 金 一 一 八 组 合 57,473,555 0.53% 其 他 - 1-1-47
序 号 股 东 名 称 持 股 数 量 持 股 比 例 持 股 性 质 持 有 限 售 股 数 量 9 中 国 工 商 银 行 - 上 证 50 交 易 型 开 放 式 指 数 证 券 投 资 基 金 51,991,967 0.48% 其 他 - 10 香 港 中 央 结 算 有 限 公 司 48,040,345 0.45% 其 他 - 合 计 5,423,401,384 50.43% - 四 发 行 人 的 组 织 结 构 和 权 益 投 资 情 况 ( 一 ) 发 行 人 的 组 织 结 构 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 的 组 织 结 构 如 下 图 所 示 : 1-1-48
图 5-1 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 组 织 结 构 图 股 东 大 会 战 略 委 员 会 监 事 会 提 名 委 员 会 董 事 会 审 计 委 员 会 董 事 长 薪 酬 与 考 核 委 员 会 总 经 理 财 务 总 监 副 总 经 理 董 事 会 秘 书 董 办 人 投 成 财 审 品 技 商 工 海 发 事 会 办 公 公 力 资 源 中 资 管 理 中 本 管 理 中 务 管 理 中 计 管 理 中 牌 管 理 中 术 研 发 中 业 管 理 经 营 中 程 管 理 中 外 事 业 展 研 究 室 室 心 心 心 心 心 心 心 心 心 部 院 发 行 人 的 各 职 能 部 门 主 要 职 能 如 下 : (1) 董 事 会 办 公 室 董 事 会 办 公 室 负 责 公 司 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 的 组 织 筹 备 对 子 企 业 法 人 治 理 的 指 导 和 管 理 资 本 市 场 融 资 信 息 披 露 投 资 者 关 系 维 护 等 (2) 办 公 室 1-1-49
办 公 室 负 责 日 常 公 文 处 理 对 外 联 络 和 公 关 组 织 公 司 大 型 活 动 或 会 议 印 章 和 资 料 管 理 办 公 秩 序 的 管 理 后 勤 保 障 等 (3) 人 力 资 源 中 心 人 力 资 源 中 心 负 责 招 聘 人 事 关 系 管 理 薪 酬 管 理 员 工 培 训 考 勤 员 工 绩 效 考 核 员 工 文 化 活 动 的 组 织 岗 位 职 责 梳 理 等 (4) 投 资 管 理 中 心 投 资 管 理 中 心 负 责 经 营 业 务 拓 展 项 目 投 资 测 算 经 营 计 划 的 编 制 和 管 理 经 营 数 据 统 计 分 析 法 律 事 务 管 理 对 下 属 子 公 司 的 相 关 业 务 的 管 理 和 指 导 等 (5) 成 本 管 理 中 心 成 本 管 理 中 心 负 责 全 流 程 成 本 管 理 集 团 采 购 和 信 息 化 建 设 (6) 财 务 管 理 中 心 财 务 管 理 中 心 负 责 公 司 的 资 金 管 理 银 行 与 信 托 融 资 日 常 会 计 核 算 定 期 财 务 报 告 编 制 财 务 预 算 财 务 决 算 财 务 分 析 税 务 管 理 和 研 究 资 产 管 理 对 下 属 子 公 司 财 务 工 作 的 管 理 和 指 导 等 (7) 审 计 管 理 中 心 审 计 管 理 中 心 负 责 内 部 审 计 工 作 的 开 展 内 部 控 制 建 设 的 组 织 和 实 施 等 (8) 品 牌 管 理 中 心 品 牌 管 理 中 心 负 责 公 司 的 品 牌 建 设 品 牌 宣 传 推 广 媒 体 公 关 内 刊 制 作 项 目 立 项 市 场 调 研 项 目 销 售 管 理 工 作 销 售 数 据 的 统 计 分 析 物 业 管 理 和 销 售 代 理 管 理 等 (9) 技 术 研 发 中 心 技 术 研 发 中 心 负 责 重 点 项 目 的 规 划 和 设 计 管 理 标 准 化 产 品 的 研 发 推 广 新 拓 展 项 目 技 术 可 行 性 论 证 等 (10) 商 业 管 理 经 营 中 心 商 业 管 理 经 营 中 心 负 责 公 司 商 业 地 产 战 略 策 划 商 业 项 目 投 资 立 项 设 计 指 导 招 商 及 运 营 管 理 1-1-50
(11) 工 程 管 理 中 心 工 程 管 理 中 心 负 责 公 司 统 筹 工 程 职 能 管 理 安 全 生 产 产 品 品 质 提 升 等 (12) 海 外 事 业 部 海 外 事 业 部 负 责 公 司 海 外 业 务 拓 展 及 管 理 等 (13) 发 展 研 究 院 发 展 研 究 院 负 责 统 筹 宏 观 政 策 及 市 场 研 究 企 业 发 展 及 战 略 转 型 等 ( 二 ) 发 行 人 的 控 股 子 公 司 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 财 务 报 表 合 并 范 围 内 子 公 司 共 323 家 发 行 人 重 要 控 股 子 公 司 基 本 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-4 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 重 要 控 股 子 公 司 基 本 情 况 单 位 : 万 元 序 持 股 比 例 公 司 名 称 注 册 地 业 务 性 质 号 直 接 间 接 1 保 利 广 州 房 地 产 开 发 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 51.00% 2 保 利 增 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 3 广 东 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 4 广 州 华 储 房 地 产 开 发 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 87.50% 12.50% 5 广 州 科 学 城 保 利 房 地 产 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 6 广 州 金 地 房 地 产 开 发 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 7 保 利 ( 东 莞 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 东 莞 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 8 广 州 琶 州 项 目 部 广 州 市 房 地 产 开 发 销 售 等 80.00% 9 保 利 ( 东 莞 ) 投 资 有 限 公 司 东 莞 市 房 地 产 开 发 经 营 等 80.00% 10 保 利 ( 珠 海 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 珠 海 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 11 保 利 ( 中 山 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 中 山 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 12 恒 利 ( 香 港 ) 置 业 有 限 公 司 香 港 房 地 产 销 售 租 赁 代 理 等 100.00% 13 广 州 市 保 利 国 贸 投 资 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 51.00% 14 广 州 市 琶 洲 投 资 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 80.00% 15 广 州 保 利 城 改 投 资 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 16 辽 宁 保 利 实 业 有 限 公 司 沈 阳 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 17 保 利 ( 沈 阳 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 沈 阳 市 房 地 产 开 发 经 营 等 60.00% 18 辽 宁 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 沈 阳 市 房 地 产 开 发 经 营 等 80.00% 20.00% 19 沈 阳 广 田 房 地 产 开 发 有 限 公 司 沈 阳 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 20 保 利 ( 大 连 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 大 连 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 1-1-51
序 持 股 比 例 公 司 名 称 注 册 地 业 务 性 质 号 直 接 间 接 21 保 利 ( 长 春 ) 恒 富 房 地 产 开 发 有 限 公 司 长 春 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 22 长 春 市 轻 轨 六 合 房 地 产 开 发 有 限 公 司 长 春 市 房 地 产 开 发 经 营 等 80.00% 23 北 京 金 成 华 房 地 产 开 发 有 限 公 司 北 京 市 房 地 产 开 发 经 营 等 75.00% 10.00% 24 保 利 ( 北 京 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 北 京 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 25 上 海 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 上 海 市 房 地 产 开 发 经 营 等 61.00% 26 上 海 保 利 建 锦 房 地 产 有 限 公 司 上 海 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 27 上 海 建 乔 房 地 产 有 限 公 司 上 海 市 房 地 产 开 发 经 营 等 90.00% 28 保 利 华 南 实 业 有 限 公 司 佛 山 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 29 保 利 ( 重 庆 ) 投 资 实 业 有 限 公 司 重 庆 市 项 目 投 资 等 100.00% 30 保 利 ( 天 津 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 天 津 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 31 保 利 ( 武 汉 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 武 汉 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 32 保 利 博 高 华 ( 武 汉 ) 房 地 产 股 份 有 限 公 司 武 汉 市 房 地 产 开 发 经 营 等 70.00% 33 浙 江 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 杭 州 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 34 保 利 ( 成 都 ) 实 业 有 限 公 司 成 都 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 35 成 都 市 保 蓉 房 地 产 开 发 有 限 公 司 成 都 市 房 地 产 开 发 经 营 等 51.00% 36 湖 南 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 长 沙 市 房 地 产 开 发 经 营 等 90.00% 37 保 利 ( 湖 南 ) 投 资 有 限 公 司 长 沙 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 38 保 利 江 苏 房 地 产 发 展 有 限 公 司 南 京 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 39 江 苏 保 利 宁 远 房 地 产 开 发 有 限 公 司 南 京 市 房 地 产 开 发 经 营 等 51.00% 40 无 锡 保 利 致 远 房 地 产 开 发 有 限 公 司 无 锡 市 房 地 产 开 发 经 营 等 51.00% 41 保 利 安 信 ( 青 岛 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 青 岛 市 房 地 产 开 发 经 营 等 51.00% 13.00% 42 保 利 ( 青 岛 ) 实 业 有 限 公 司 青 岛 市 房 地 产 开 发 物 业 管 理 等 100.00% 43 保 利 ( 阳 江 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 阳 江 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 44 保 利 ( 海 陵 岛 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 阳 江 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 45 湛 江 兴 晟 投 资 有 限 公 司 湛 江 市 房 地 产 开 发 经 营 等 70.00% 46 保 利 ( 西 安 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 西 安 市 房 地 产 开 发 物 业 管 理 等 70.00% 47 陕 西 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 西 安 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 48 保 利 ( 包 头 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 包 头 市 房 地 产 开 发 经 营 等 55.00% 49 合 肥 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 合 肥 市 房 地 产 开 发 经 营 等 51.00% 49.00% 50 合 肥 保 利 和 新 房 地 产 有 限 公 司 合 肥 市 房 地 产 开 发 销 售 等 85.00% 51 合 肥 保 利 和 恒 房 地 产 开 发 有 限 公 司 合 肥 市 房 地 产 开 发 经 营 等 51.00% 49.00% 52 安 徽 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 合 肥 市 房 地 产 开 发 销 售 等 100.00% 53 保 利 ( 福 建 ) 房 地 产 投 资 有 限 公 司 福 州 市 房 地 产 开 发 销 售 等 100.00% 54 南 昌 瑞 达 置 业 有 限 公 司 南 昌 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 55 保 利 ( 江 西 ) 金 通 泰 置 业 有 限 公 司 南 昌 市 房 地 产 开 发 物 业 管 理 等 75.00% 56 南 昌 铭 雅 欧 洲 城 实 业 有 限 公 司 南 昌 市 房 地 产 开 发 及 体 育 健 身 中 心 旅 游 景 点 开 发 及 餐 饮 60.00% 1-1-52
序 持 股 比 例 公 司 名 称 注 册 地 业 务 性 质 号 直 接 间 接 57 保 利 ( 江 西 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 南 昌 市 房 地 产 开 发 销 售 等 100.00% 58 保 利 ( 三 亚 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 三 亚 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 59 保 利 ( 甘 肃 ) 实 业 投 资 有 限 公 司 兰 州 市 房 地 产 开 发 销 售 等 100.00% 60 保 利 ( 新 疆 ) 投 资 有 限 公 司 乌 鲁 木 齐 投 资 业 务 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 61 山 西 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 太 原 市 房 地 产 开 发 销 售 等 100.00% 62 恒 福 ( 香 港 ) 置 业 有 限 公 司 香 港 房 地 产 开 发 经 营 管 理 100.00% 63 保 利 商 业 地 产 投 资 管 理 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 开 发 中 介 服 务 等 100.00% 64 广 州 富 利 建 筑 安 装 工 程 有 限 公 司 广 州 市 土 木 工 程 建 筑 建 筑 设 计 等 100.00% 65 广 州 市 佳 利 装 饰 工 程 有 限 公 司 广 州 市 室 内 装 修 装 饰 设 计 等 100.00% 66 保 利 物 业 管 理 有 限 公 司 广 州 市 物 业 管 理 室 内 外 装 饰 等 100.00% 67 广 州 保 利 地 产 代 理 有 限 公 司 广 州 市 房 地 产 代 理 的 房 地 产 中 介 服 务 100.00% 68 广 州 市 保 利 锦 汉 展 览 有 限 公 司 广 州 市 展 览 服 务 场 地 出 租 等 51.00% 69 广 东 省 重 工 建 筑 设 计 院 有 限 公 司 广 州 市 建 筑 工 程 设 计 等 60.00% 70 上 海 保 利 建 霖 房 地 产 有 限 公 司 上 海 市 房 地 产 开 发 经 营 等 100.00% 71 重 庆 保 利 高 尔 夫 球 会 有 限 公 司 重 庆 市 高 尔 夫 球 场 经 营 等 90.00% 10.00% 2014 年 度 实 现 的 净 利 润 排 名 前 十 位 的 控 股 子 公 司 简 介 如 下 : 1 保 利 ( 北 京 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 保 利 ( 北 京 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 保 利 北 京 ) 成 立 于 2002 年 5 月, 目 前 注 册 资 本 为 30,000 万 元 发 行 人 持 有 保 利 北 京 100% 的 股 权 保 利 北 京 的 经 营 范 围 为 房 地 产 开 发 销 售 商 品 房 家 居 设 计 家 居 装 饰 接 受 委 托 从 事 物 业 管 理 等 保 利 北 京 主 要 开 发 运 作 北 京 保 利 东 郡 北 京 保 利 花 园 北 京 保 利 茉 莉 公 馆 北 京 保 利 中 央 公 园 等 项 目, 业 态 涵 盖 住 宅 商 业 办 公 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 保 利 北 京 资 产 总 计 3,942,691.37 万 元, 负 债 合 计 3,154,798.83 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 787,892.54 万 元 2014 年 度, 保 利 北 京 实 现 营 业 收 入 1,118,155.19 万 元, 净 利 润 146,759.16 万 元 2 保 利 ( 成 都 ) 实 业 有 限 公 司 保 利 ( 成 都 ) 实 业 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 保 利 成 都 ) 成 立 于 2007 年 8 月, 目 前 注 册 资 本 为 20,000 万 元 发 行 人 持 有 保 利 成 都 100% 的 股 权 保 利 成 都 的 经 营 范 围 为 房 1-1-53
地 产 开 发 土 地 整 理 城 市 基 础 设 施 建 设 房 屋 销 售 房 屋 出 租 房 屋 拆 迁 房 屋 工 程 设 计 道 路 与 土 方 工 程 施 工 室 内 装 修 冷 气 工 程 及 管 道 安 装 物 业 管 理 酒 店 管 理 等 保 利 成 都 主 要 开 发 运 作 成 都 保 利 金 香 槟 成 都 保 利 贝 森 公 馆 成 都 保 利 花 园 成 都 保 利 心 语 花 园 ( 含 国 际 广 场 ) 等 项 目, 业 态 涵 盖 住 宅 商 业 办 公 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 保 利 成 都 资 产 总 计 3,100,793.70 万 元, 负 债 合 计 2,665,293.66 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 435,500.04 万 元 2014 年 度, 保 利 成 都 实 现 营 业 收 入 917,216.94 万 元, 净 利 润 142,601.14 万 元 3 保 利 ( 武 汉 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 保 利 ( 武 汉 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 保 利 武 汉 ) 成 立 于 2002 年 6 月, 目 前 注 册 资 本 为 10,000 万 元 发 行 人 持 有 保 利 武 汉 100% 的 股 权 保 利 武 汉 的 经 营 范 围 为 房 地 产 开 发 商 品 房 销 售 自 有 房 屋 租 赁 保 利 武 汉 主 要 开 发 运 作 武 汉 保 利 十 二 橡 树 武 汉 保 利 花 园 武 汉 保 利 心 语 武 汉 保 利 拉 菲 等 项 目, 业 态 涵 盖 住 宅 商 业 办 公 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 保 利 武 汉 资 产 总 计 1,426,001.90 万 元, 负 债 合 计 1,061,951.44 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 364,050.46 万 元 2014 年 度, 保 利 武 汉 实 现 营 业 收 入 718,060.02 万 元, 净 利 润 133,368.69 万 元 4 保 利 华 南 实 业 有 限 公 司 保 利 华 南 实 业 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 华 南 实 业 ) 成 立 于 2005 年 7 月, 目 前 注 册 资 本 为 10,000 万 元 发 行 人 持 有 华 南 实 业 100% 的 股 权 华 南 实 业 的 经 营 范 围 为 房 地 产 开 发 经 营 物 业 管 理 酒 店 管 理 等 华 南 实 业 主 要 开 发 运 作 佛 山 保 利 香 槟 花 园 佛 山 保 利 东 湾 佛 山 保 利 中 环 等 项 目, 业 态 涵 盖 住 宅 商 业 办 公 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 华 南 实 业 资 产 总 计 4,014,752.89 万 元, 负 债 合 计 3,517,973.65 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 496,779.24 万 元 2014 年 度, 华 南 实 业 实 现 营 业 收 入 763,506.46 万 元, 净 利 润 94,756.42 万 元 5 保 利 ( 天 津 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 1-1-54
保 利 ( 天 津 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 保 利 天 津 ) 成 立 于 2008 年 1 月, 目 前 注 册 资 本 为 20,000 万 元 发 行 人 持 有 保 利 天 津 100% 的 股 权 保 利 天 津 经 营 范 围 为 房 地 产 开 发 与 经 营 物 业 管 理 保 利 天 津 主 要 开 发 运 作 天 津 保 利 香 槟 国 际 天 津 保 利 海 棠 湾 天 津 保 利 玫 瑰 湾 等 项 目, 业 态 涵 盖 住 宅 商 业 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 保 利 天 津 资 产 总 计 1,126,405.01 万 元, 负 债 合 计 772,731.59 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 353,673.42 万 元 2014 年 度, 保 利 天 津 实 现 营 业 收 入 565,340.76 元, 净 利 润 89,030.02 万 元 6 保 利 ( 青 岛 ) 实 业 有 限 公 司 保 利 ( 青 岛 ) 实 业 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 保 利 青 岛 ) 成 立 于 2008 年 3 月, 目 前 注 册 资 本 为 50,000 万 元 发 行 人 持 有 保 利 青 岛 100% 的 股 权 保 利 青 岛 经 营 范 围 为 市 政 设 施 配 套 工 程 ; 物 业 管 理, 房 地 产 开 发, 房 地 产 销 售 等 保 利 青 岛 主 要 开 发 运 作 青 岛 保 利 百 合 花 园 青 岛 保 利 海 上 罗 兰 青 岛 保 利 里 院 里 等 项 目, 业 态 涵 盖 住 宅 商 业 办 公 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 保 利 青 岛 资 产 总 计 1,021,121.37 万 元, 负 债 合 计 770,941.39 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 250,179.98 万 元 2014 年 度, 保 利 青 岛 实 现 营 业 收 入 295,960.46 万 元, 净 利 润 49,571.69 万 元 7 上 海 保 利 建 霖 房 地 产 有 限 公 司 上 海 保 利 建 霖 房 地 产 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 上 海 建 霖 ) 成 立 于 2007 年 9 月, 目 前 注 册 资 本 为 10,000 万 元 发 行 人 持 有 上 海 建 霖 100% 的 股 权 上 海 建 霖 的 经 营 范 围 为 房 地 产 开 发 经 营 上 海 建 霖 主 要 开 发 运 作 上 海 保 利 叶 语 上 海 保 利 叶 之 林 上 海 保 利 叶 上 海 等 项 目, 业 态 涵 盖 住 宅 商 业 办 公 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 上 海 建 霖 资 产 总 计 513,682.18 万 元, 负 债 合 计 241,935.53 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 271,746.65 万 元 2014 年 度, 上 海 建 霖 实 现 营 业 收 入 378,540.48 万 元, 净 利 润 47,127.85 万 元 1-1-55
8 保 利 ( 重 庆 ) 投 资 实 业 有 限 公 司 保 利 ( 重 庆 ) 投 资 实 业 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 保 利 重 庆 ) 成 立 于 2004 年 12 月, 目 前 注 册 资 本 为 50,000 万 元 发 行 人 持 有 保 利 重 庆 100% 的 股 权 保 利 重 庆 经 营 范 围 项 目 投 资, 酒 店 管 理, 会 议 服 务, 房 屋 租 赁, 建 筑 工 程 设 计 施 工, 物 业 管 理 房 地 产 开 发 ( 凭 资 质 证 执 业 ), 停 车 场 管 理 等 保 利 重 庆 主 要 开 发 运 作 重 庆 保 利 心 语 重 庆 保 利 康 桥 重 庆 保 利 江 上 明 珠 重 庆 保 利 花 半 里 等 项 目, 业 态 涵 盖 住 宅 商 业 办 公 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 保 利 重 庆 资 产 总 计 1,711,540.48 万 元, 负 债 合 计 1,318,046.63 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 393,493.85 万 元 2014 年 度, 保 利 重 庆 实 现 营 业 收 入 579,869.05 万 元, 净 利 润 34,547.28 万 元 9 湖 南 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 湖 南 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 湖 南 保 利 ) 成 立 于 1998 年 8 月, 目 前 注 册 资 本 为 5,000 万 元 发 行 人 持 有 湖 南 保 利 90% 的 股 权 湖 南 保 利 经 营 范 围 为 从 事 房 地 产 开 发 经 营 湖 南 保 利 主 要 开 发 运 作 长 沙 保 利 花 园 长 沙 保 利 麓 谷 林 语 长 沙 保 利 国 际 广 场 等 项 目, 业 态 涵 盖 住 宅 商 业 办 公 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 湖 南 保 利 资 产 总 计 519,159.46 万 元, 负 债 合 计 349,840.02 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 169,319.44 万 元 2014 年 度, 湖 南 保 利 实 现 营 业 收 入 175,227.20 万 元, 净 利 润 30,236.03 万 元 10 浙 江 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 浙 江 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 或 简 称 浙 江 保 利 ) 成 立 于 2007 年 11 月, 目 前 注 册 资 本 为 10,000 万 元 发 行 人 持 有 浙 江 保 利 100% 的 股 权 浙 江 保 利 经 营 范 围 为 房 地 产 开 发 经 营 浙 江 保 利 主 要 开 发 运 作 杭 州 保 利 东 湾 杭 州 保 利 江 语 海 杭 州 保 利 霞 飞 郡 等 项 目, 业 态 涵 盖 商 业 住 宅 等 截 至 2014 年 12 月 31 日, 浙 江 保 利 资 产 总 计 1,043,302.63 万 元, 负 债 合 计 1-1-56
931,097.96 万 元, 所 有 者 权 益 合 计 112,204.67 万 元 2014 年 度, 浙 江 保 利 实 现 营 业 收 入 508,266.04 万 元, 净 利 润 4,351.51 万 元 ( 三 ) 发 行 人 的 合 营 联 营 企 业 情 况 截 至 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 拥 有 13 家 合 营 企 业,10 家 联 营 企 业 截 至 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 重 要 的 合 营 联 营 企 业 基 本 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-5 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 重 要 的 合 营 联 营 企 业 基 本 情 况 单 位 : 万 元 序 号 公 司 名 称 注 册 地 注 册 资 本 业 务 性 质 持 股 比 例 表 决 权 比 例 1 福 建 中 联 盛 房 地 产 开 发 有 限 公 司 厦 门 市 5,000 房 地 产 开 发 房 屋 租 赁 与 销 售 50% 50% 2 天 津 盛 世 鑫 和 置 业 有 限 公 司 天 津 市 40,000 房 地 产 开 发 商 品 房 销 售 等 50% 50% 3 长 春 万 科 溪 之 谷 房 地 产 开 发 有 限 公 司 长 春 市 5,000 房 地 产 开 发 自 有 房 屋 租 赁 50% 50% 4 武 汉 清 能 意 盛 置 业 有 限 公 司 武 汉 市 10,000 房 地 产 开 发 经 营 50% 50% 5 广 州 中 耀 实 业 投 资 有 限 公 司 广 州 市 200,000 房 地 产 开 发 经 营 等 50% 50% 6 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 天 津 市 10,000 受 托 管 理 股 权 投 资 基 金 40% 40% 对 房 地 产 业 的 投 资 房 地 产 开 7 福 州 中 鼎 投 资 有 限 公 司 福 州 市 10,000 发 等 40% 40% 8 杭 州 金 睦 房 地 产 开 发 有 限 公 司 杭 州 市 30,000 房 地 产 开 发 等 49% 49% 发 行 人 重 要 的 合 营 联 营 企 业 2014 年 度 主 要 财 务 数 据 如 下 表 所 示 : 表 5-6 发 行 人 重 要 的 合 营 联 营 企 业 2014 年 度 主 要 财 务 数 据 单 位 : 万 元 序 号 公 司 名 称 2014 年 12 月 31 日 2014 年 度 总 资 产 总 负 债 营 业 收 入 净 利 润 1 福 建 中 联 盛 房 地 产 开 发 有 限 公 司 256,332.91 216,222.48 121,968.06 30,577.71 2 天 津 盛 世 鑫 和 置 业 有 限 公 司 414,818.89 233,552.46 85,589.58 13,586.89 3 长 春 万 科 溪 之 谷 房 地 产 开 发 有 限 公 司 150,251.49 136,203.13 62,819.79 6,261.53 4 武 汉 清 能 意 盛 置 业 有 限 公 司 219,194.98 211,298.70 0.00-1,756.18 5 广 州 中 耀 实 业 投 资 有 限 公 司 466,560.05 266,950.96 0.00-311.88 6 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 331,764.16 243,168.34 39,381.32 39,920.35 7 福 州 中 鼎 投 资 有 限 公 司 359,776.99 294,622.27 346,291.13 61,517.15 8 杭 州 金 睦 房 地 产 开 发 有 限 公 司 84,976.02 56,844.85 0.00-984.61 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 拥 有 15 家 合 营 企 业,12 家 联 营 企 业 1-1-57
五 发 行 人 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 的 基 本 情 况 ( 一 ) 发 行 人 的 股 权 结 构 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 的 股 权 结 构 如 下 : 图 5-2 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 股 权 结 构 图 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 100.00% 中 国 保 利 集 团 公 司 100.00% 保 利 南 方 集 团 有 限 公 司 1.96% 41.96% 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 ( 二 ) 发 行 人 控 股 股 东 的 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 保 利 南 方 集 团 持 有 发 行 人 41.96% 的 股 权, 是 发 行 人 的 控 股 股 东 保 利 南 方 集 团 的 基 本 情 况 如 下 : 注 册 名 称 : 保 利 南 方 集 团 有 限 公 司 成 立 日 期 :1992 年 7 月 9 日 注 册 地 址 : 广 州 市 天 河 区 临 江 大 道 5 号 第 36 层 01 单 元 注 册 资 本 : 人 民 币 10,050.00 万 元 工 商 登 记 号 :440101000145319 法 定 代 表 人 : 张 玲 经 营 范 围 : 企 业 自 有 资 金 投 资 ; 企 业 管 理 服 务 ( 涉 及 许 可 经 营 项 目 的 除 外 ); 商 品 零 售 贸 易 ( 许 可 审 批 类 商 品 除 外 ); 商 品 批 发 贸 易 ( 许 可 审 批 类 商 品 除 外 ); 房 地 产 中 介 服 务 ; 物 业 管 理 ; 房 地 产 开 发 经 营 1-1-58
截 至 2014 年 12 月 31 日, 保 利 南 方 集 团 资 产 总 计 3,708 亿 元, 负 债 合 计 2,891 亿 元, 所 有 者 权 益 合 计 817 亿 元 2014 年 度, 保 利 南 方 集 团 实 现 营 业 收 入 1,108 亿 元, 净 利 润 142 亿 元 ( 以 上 财 务 数 据 均 已 经 审 计 ) 截 至 2015 年 6 月 30 日, 保 利 南 方 集 团 直 接 持 有 的 发 行 人 股 份 不 存 在 权 属 争 议 质 押 和 冻 结 情 况 ( 三 ) 发 行 人 实 际 控 制 人 的 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 保 利 集 团 持 有 保 利 南 方 集 团 100.00% 的 股 权, 是 发 行 人 的 实 际 控 制 人 截 至 2015 年 6 月 30 日, 保 利 集 团 直 接 持 有 发 行 人 211,247,523 股 ; 通 过 保 利 南 方 集 团 持 有 发 行 人 4,511,874,673 股, 合 计 持 有 发 行 人 4,723,122,196 股, 持 股 比 例 为 43.92% 保 利 集 团 是 经 国 务 院 批 准, 直 属 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 管 理 的 大 型 中 央 企 业 保 利 集 团 的 基 本 情 况 如 下 : 注 册 名 称 : 中 国 保 利 集 团 公 司 成 立 日 期 :1993 年 2 月 9 日 注 册 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 朝 阳 门 北 大 街 1 号 28 层 注 册 资 本 : 人 民 币 200,000.00 万 元 工 商 登 记 号 :100000000012881 法 定 代 表 人 : 张 振 高 经 营 范 围 : 对 集 团 所 属 企 业 的 生 产 经 营 活 动 实 施 组 织 协 调 管 理 ; 所 属 企 业 生 产 所 需 设 备 原 材 料 的 代 购 供 应 销 售 ; 所 属 企 业 生 产 产 品 的 批 发 代 销 ; 与 以 上 业 务 相 关 的 技 术 咨 询 技 术 服 务 信 息 服 务 ; 进 出 口 业 务 ( 依 法 须 经 批 准 的 项 目, 经 相 关 部 门 批 准 后 方 可 开 展 经 营 活 动 ) 截 至 2014 年 12 月 31 日, 保 利 集 团 资 产 总 计 5,509 亿 元, 负 债 合 计 4,266 亿 元, 所 有 者 权 益 合 计 1,243 亿 元 2014 年 度, 保 利 集 团 实 现 营 业 收 入 1,605 亿 元, 净 利 润 157 亿 元 ( 以 上 财 务 数 据 均 已 经 审 计 ) 截 至 2015 年 6 月 30 日, 保 利 集 团 直 接 持 有 的 发 行 人 股 份 不 存 在 权 属 争 议 质 押 和 1-1-59
冻 结 情 况 六 发 行 人 的 独 立 性 情 况 发 行 人 已 按 照 公 司 法 证 券 法 和 中 国 证 监 会 的 规 章 及 规 范 性 文 件 等 的 要 求, 建 立 了 较 为 完 善 的 法 人 治 理 结 构, 具 有 独 立 完 整 的 业 务 体 系 和 直 接 面 向 市 场 独 立 经 营 的 能 力, 在 业 务 人 员 资 产 机 构 财 务 等 方 面 独 立 于 控 股 股 东 及 实 际 控 制 人 ( 一 ) 业 务 独 立 发 行 人 具 有 独 立 完 整 的 房 地 产 开 发 业 务 体 系, 项 目 立 项 土 地 储 备 规 划 设 计 工 程 施 工 材 料 采 购 销 售 物 业 管 理 等 各 环 节 的 运 作 均 独 立 于 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 各 自 控 制 的 其 他 企 业 ( 二 ) 资 产 独 立 发 行 人 的 资 产 独 立 完 整, 公 司 的 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 各 自 控 制 的 其 他 企 业 不 存 在 占 用 发 行 人 的 资 金 资 产 和 其 他 资 源 的 情 况 ( 三 ) 人 员 独 立 发 行 人 员 工 独 立 于 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 各 自 控 制 的 其 他 企 业 公 司 总 经 理 副 总 经 理 财 务 总 监 董 事 会 秘 书 等 高 级 管 理 人 员 专 职 在 公 司 工 作 并 领 取 薪 酬, 未 在 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 各 自 控 制 的 其 他 企 业 中 担 任 除 董 事 监 事 以 外 的 其 他 职 务, 公 司 财 务 人 员 未 在 公 司 的 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 各 自 控 制 的 其 他 企 业 兼 任 任 何 职 务 发 行 人 建 立 了 独 立 的 人 事 档 案 人 事 聘 用 和 任 免 制 度 以 及 考 核 奖 惩 制 度, 与 全 体 员 工 签 订 了 劳 动 合 同, 建 立 了 独 立 的 工 资 管 理 福 利 与 社 会 保 障 体 系 ( 四 ) 机 构 独 立 发 行 人 的 生 产 经 营 和 办 公 机 构 与 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 各 自 控 制 的 其 他 企 业 完 全 分 开, 不 存 在 混 合 经 营 合 署 办 公 的 情 形, 也 不 存 在 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 各 自 控 制 的 其 他 企 业 干 预 公 司 机 构 设 置 的 情 形 发 行 人 根 据 自 身 发 展 需 要 建 立 了 完 整 独 立 的 内 部 组 织 机 构 和 职 能 体 系, 各 部 门 之 间 职 责 分 明, 相 互 协 调, 独 立 运 行 ( 五 ) 财 务 独 立 发 行 人 建 立 了 独 立 的 财 务 核 算 体 系, 独 立 做 出 财 务 决 策 和 安 排, 具 有 规 范 的 财 务 会 1-1-60
计 制 度 和 财 务 管 理 制 度 公 司 的 财 务 与 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 各 自 控 制 的 其 他 企 业 严 格 分 开, 实 行 独 立 核 算 ; 公 司 财 务 机 构 独 立, 财 务 负 责 人 和 财 务 人 员 由 公 司 独 立 聘 用 和 管 理 ; 公 司 独 立 开 设 银 行 账 户, 不 与 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 各 自 控 制 的 其 他 企 业 共 用 银 行 账 户 ; 公 司 独 立 办 理 纳 税 登 记, 独 立 申 报 纳 税 七 发 行 人 法 人 治 理 结 构 发 行 人 按 照 公 司 法 及 现 代 企 业 制 度 要 求, 不 断 完 善 公 司 法 人 治 理 结 构, 制 订 了 公 司 章 程 并 建 立 了 由 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 经 营 层 组 成 的 治 理 结 构 体 系 ; 同 时 构 建 了 较 为 完 善 的 制 度 体 系, 规 范 各 项 议 事 规 则 和 程 序, 形 成 了 集 中 控 制 分 级 管 理 责 权 利 分 明 的 管 理 机 制, 确 保 公 司 经 营 工 作 有 序 高 效 地 进 行 1 股 东 大 会 根 据 公 司 章 程, 股 东 大 会 是 公 司 的 权 力 机 构, 依 法 行 使 下 列 职 权 : (1) 决 定 公 司 的 经 营 方 针 和 投 资 计 划 ; (2) 选 举 和 更 换 非 由 职 工 代 表 担 任 的 董 事 监 事, 决 定 有 关 董 事 监 事 的 报 酬 事 项 ; (3) 审 议 批 准 董 事 会 的 报 告 ; (4) 审 议 批 准 监 事 会 报 告 ; (5) 审 议 批 准 公 司 的 年 度 财 务 预 算 方 案 决 算 方 案 ; (6) 审 议 批 准 公 司 的 利 润 分 配 方 案 和 弥 补 亏 损 方 案 ; (7) 对 公 司 增 加 或 者 减 少 注 册 资 本 作 出 决 议 ; (8) 对 发 行 公 司 债 券 作 出 决 议 ; (9) 对 公 司 合 并 分 立 解 散 清 算 或 者 变 更 公 司 形 式 作 出 决 议 ; (10) 修 改 公 司 章 程 ; (11) 对 公 司 聘 用 解 聘 会 计 师 事 务 所 作 出 决 议 ; (12) 审 议 批 准 公 司 章 程 第 四 十 一 条 规 定 的 担 保 事 项 ; (13) 审 议 公 司 在 一 年 内 购 买 出 售 重 大 资 产 超 过 公 司 最 近 一 期 经 审 计 总 资 产 30% 的 事 项 ; (14) 审 议 批 准 变 更 募 集 资 金 用 途 事 项 ; 1-1-61
(15) 审 议 股 权 激 励 计 划 ; (16) 审 议 法 律 行 政 法 规 部 门 规 章 或 公 司 章 程 规 定 应 当 由 股 东 大 会 决 定 的 其 他 事 项 2 董 事 会 根 据 公 司 章 程, 发 行 人 董 事 会 由 9 名 董 事 组 成, 其 中 独 立 董 事 3 名 董 事 会 行 使 下 列 职 权 : (1) 召 集 股 东 大 会, 并 向 股 东 大 会 报 告 工 作 ; (2) 执 行 股 东 大 会 的 决 议 ; (3) 决 定 公 司 的 经 营 计 划 和 投 资 方 案 ; (4) 制 订 公 司 的 年 度 财 务 预 算 方 案 决 算 方 案 ; (5) 制 订 公 司 的 利 润 分 配 方 案 和 弥 补 亏 损 方 案 ; (6) 制 订 公 司 增 加 或 者 减 少 注 册 资 本 发 行 债 券 或 其 他 证 券 及 上 市 方 案 ; (7) 拟 订 公 司 重 大 收 购 收 购 公 司 股 票 或 者 合 并 分 立 解 散 及 变 更 公 司 形 式 的 方 案 ; (8) 在 股 东 大 会 授 权 范 围 内, 决 定 公 司 对 外 投 资 收 购 出 售 资 产 资 产 抵 押 对 外 担 保 事 项 委 托 理 财 关 联 交 易 等 事 项 ; (9) 决 定 公 司 内 部 管 理 机 构 的 设 置 ; (10) 聘 任 或 者 解 聘 公 司 总 经 理 董 事 会 秘 书 ; 根 据 总 经 理 的 提 名, 聘 任 或 者 解 聘 公 司 副 总 经 理 财 务 总 监 等 高 级 管 理 人 员, 并 决 定 其 报 酬 事 项 和 奖 惩 事 项 ; (11) 制 订 公 司 的 基 本 管 理 制 度 ; (12) 制 订 公 司 章 程 的 修 改 方 案 ; (13) 管 理 公 司 信 息 披 露 事 项 ; (14) 向 股 东 大 会 提 请 聘 请 或 更 换 为 公 司 审 计 的 会 计 师 事 务 所 ; (15) 听 取 公 司 总 经 理 的 工 作 汇 报 并 检 查 总 经 理 的 工 作 ; (16) 独 立 董 事 提 名 权 ; (17) 法 律 行 政 法 规 部 门 规 章 或 公 司 章 程 授 予 的 其 他 职 权 3 总 经 理 1-1-62
根 据 公 司 章 程, 发 行 人 设 总 经 理 1 名, 由 董 事 会 聘 任 或 解 聘 总 经 理 对 董 事 会 负 责, 行 使 下 列 职 权 : (1) 主 持 公 司 的 生 产 经 营 管 理 工 作, 组 织 实 施 董 事 会 决 议, 并 向 董 事 会 报 告 工 作 ; (2) 提 交 董 事 会 公 司 年 度 预 决 算 方 案 预 案 经 营 计 划 预 案 和 项 目 的 前 期 论 证, 并 认 真 组 织 实 施 董 事 会 决 议 公 司 年 度 计 划 和 投 资 方 案 ; (3) 拟 订 公 司 内 部 管 理 机 构 设 置 方 案 ; (4) 拟 订 公 司 的 基 本 管 理 制 度 ; (5) 制 定 公 司 的 具 体 规 章 ; (6) 提 请 董 事 会 聘 任 或 者 解 聘 公 司 副 总 经 理 财 务 总 监 ; (7) 决 定 聘 任 或 者 解 聘 除 应 由 董 事 会 决 定 聘 任 或 者 解 聘 以 外 的 负 责 管 理 人 员 ; (8) 拟 定 公 司 职 工 的 工 资 福 利 奖 惩, 决 定 公 司 职 工 的 聘 用 和 解 聘 ; (9) 提 议 召 开 董 事 会 临 时 会 议 ; (10) 公 司 章 程 或 董 事 会 授 予 的 其 他 职 权 4 监 事 会 根 据 公 司 章 程, 发 行 人 监 事 会 由 3 名 监 事 组 成, 其 中 职 工 监 事 的 比 例 不 低 于 1/3 监 事 会 行 使 下 列 职 权 : (1) 应 当 对 董 事 会 编 制 的 公 司 定 期 报 告 进 行 审 核 并 提 出 书 面 审 核 意 见 ; (2) 检 查 公 司 财 务 ; (3) 对 董 事 高 级 管 理 人 员 执 行 公 司 职 务 的 行 为 进 行 监 督, 对 违 反 法 律 行 政 法 规 公 司 章 程 或 者 股 东 大 会 决 议 的 董 事 高 级 管 理 人 员 提 出 罢 免 的 建 议 ; (4) 当 董 事 高 级 管 理 人 员 的 行 为 损 害 公 司 的 利 益 时, 要 求 董 事 高 级 管 理 人 员 予 以 纠 正 ; (5) 提 议 召 开 临 时 股 东 大 会, 在 董 事 会 不 履 行 公 司 法 规 定 的 召 集 和 主 持 股 东 大 会 职 责 时 召 集 和 主 持 股 东 大 会 ; (6) 向 股 东 大 会 提 出 提 案 ; (7) 依 照 公 司 法 第 一 百 五 十 二 条 的 规 定, 对 董 事 高 级 管 理 人 员 提 起 诉 讼 ; (8) 发 现 公 司 经 营 情 况 异 常, 可 以 进 行 调 查 ; 必 要 时, 可 以 聘 请 会 计 师 事 务 所 1-1-63
律 师 事 务 所 等 专 业 机 构 协 助 其 工 作, 费 用 由 公 司 承 担 ; (9) 提 议 召 开 临 时 董 事 会 列 席 董 事 会 会 议 ; (10) 公 司 章 程 规 定 的 其 他 职 权 发 行 人 建 立 了 完 善 的 三 会 工 作 制 度, 相 关 规 定 均 得 到 有 效 执 行 发 行 人 股 东 大 会 审 议 通 过 了 股 东 大 会 议 事 规 则 董 事 会 议 事 规 则 监 事 会 议 事 规 则 等, 对 三 会 的 会 议 规 则 会 议 议 程 表 决 程 序 等 作 出 了 明 确 详 尽 的 规 定, 对 于 保 证 发 行 人 三 会 规 范 高 效 平 稳 运 作, 确 保 董 事 会 监 事 会 有 效 行 使 职 权 起 到 了 很 好 的 指 导 作 用 在 完 善 三 会 运 作 的 基 础 上, 发 行 人 设 置 了 战 略 审 计 提 名 薪 酬 与 考 核 共 计 4 个 董 事 会 专 门 委 员 会, 同 时 建 立 完 善 了 各 专 门 委 员 会 的 工 作 制 度 议 事 规 则 八 发 行 人 内 部 控 制 制 度 情 况 发 行 人 建 立 了 符 合 现 代 企 业 管 理 要 求 的 内 部 控 制 制 度, 涉 及 财 务 管 理 对 外 投 资 管 理 产 品 质 量 管 理 采 购 管 理 销 售 管 理 信 息 披 露 及 投 资 者 关 系 管 理 等 多 个 方 面 发 行 人 通 过 岗 位 职 能 的 科 学 设 置 形 成 了 科 学 的 决 策 机 制 执 行 机 制 和 监 督 机 制, 确 保 发 行 人 经 营 管 理 目 标 的 实 现 ; 同 时 建 立 了 行 之 有 效 的 风 险 控 制 体 系, 强 化 风 险 管 理, 提 高 风 险 意 识, 确 保 发 行 人 各 项 业 务 活 动 的 健 康 运 行 1 对 财 务 的 管 理 控 制 发 行 人 建 立 起 了 制 度 规 定 和 指 引 三 级 财 务 制 度 体 系, 涵 盖 会 计 基 础 工 作 规 范 财 务 预 算 管 理 资 金 管 理 费 用 管 理 资 产 管 理 税 务 管 理 财 务 信 息 系 统 管 理 融 资 管 理 会 计 核 算 财 务 报 告 等 全 部 重 要 方 面 在 会 计 核 算 与 财 务 报 告 方 面, 发 行 人 严 格 按 照 会 计 制 度 及 相 关 规 定 要 求, 使 用 统 一 的 核 算 系 统 设 置 统 一 的 会 计 科 目 进 行 核 算, 并 在 此 基 础 上 通 过 规 范 各 项 具 体 业 务 核 算 方 法, 不 断 提 高 账 务 处 理 准 确 性 和 严 谨 性, 确 保 会 计 信 息 质 量 同 时, 发 行 人 建 立 了 完 整 的 财 务 报 告 体 系, 编 制 月 度 财 务 报 表 和 财 务 分 析 报 告, 并 严 格 按 照 信 息 披 露 要 求 开 展 定 期 报 告 披 露 工 作, 持 续 强 化 财 务 信 息 保 密 机 制 在 资 金 管 理 方 面, 发 行 人 实 行 严 格 的 资 金 审 批 程 序, 各 类 款 项 支 付 均 需 履 行 相 应 的 审 批 程 序, 严 格 控 制 银 行 账 户 的 开 立 和 撤 销, 严 格 控 制 外 部 融 资 权 限 发 行 人 通 过 运 用 财 务 信 息 化 系 统 及 时 编 制 资 金 日 报 表 资 金 周 报 资 金 月 报 等, 及 时 监 控 和 平 衡 公 司 整 1-1-64
体 的 资 金 安 排 在 资 产 管 理 方 面, 发 行 人 总 部 财 务 管 理 中 心 设 立 资 产 管 理 部, 在 各 区 域 公 司 设 立 资 产 管 理 岗, 形 成 上 下 互 通 的 二 级 管 理 架 构, 通 过 财 务 信 息 系 统 对 存 货 固 定 资 产 等 进 行 全 面 高 效 管 理 公 司 定 期 对 各 项 实 物 资 产 进 行 盘 点, 保 证 账 实 相 符, 确 保 各 项 资 产 得 到 有 效 利 用 在 预 算 管 理 方 面, 发 行 人 在 资 金 安 排 费 用 控 制 资 产 处 置 盈 利 规 划 等 重 要 方 面 实 行 严 格 的 预 算 机 制, 对 预 算 执 行 情 况 及 差 异 及 时 分 析, 实 现 对 预 算 的 有 效 监 控, 促 进 公 司 全 面 预 算 目 标 的 实 现 同 时, 公 司 制 定 预 算 考 核 责 任 书, 明 确 考 核 指 标 考 核 范 围 考 核 办 法 及 管 理 要 求, 充 分 发 挥 预 算 管 理 在 推 动 公 司 实 现 发 展 战 略 过 程 中 积 极 作 用 在 融 资 管 理 方 面, 发 行 人 拥 有 多 元 化 的 融 资 渠 道, 综 合 权 衡 融 资 方 式, 降 低 融 资 成 本, 合 理 确 定 公 司 资 本 及 债 务 结 构 发 行 人 总 部 财 务 管 理 中 心 负 责 本 部 的 长 短 期 负 债 融 资, 并 对 各 子 公 司 的 所 有 借 款 和 资 金 使 用 进 行 集 中 管 理, 统 筹 调 度, 提 升 资 金 使 用 效 率 2 对 对 外 投 资 的 管 理 控 制 发 行 人 的 对 外 投 资 活 动 主 要 为 房 地 产 项 目 投 资, 具 有 单 笔 金 额 大 区 域 分 布 广 行 业 政 策 波 动 性 强 等 突 出 特 点 不 论 项 目 的 获 取 方 式 及 股 权 比 例, 发 行 人 均 执 行 集 团 化 统 一 管 控, 由 董 事 会 统 一 决 策, 真 正 将 项 目 投 资 立 项 作 为 风 险 防 控 的 核 心 同 时, 发 行 人 相 应 制 订 重 大 投 资 决 策 制 度 项 目 拓 展 手 册 等 规 范 制 度, 明 确 了 项 目 投 资 的 基 本 原 则 可 行 性 研 究 方 式 决 策 权 限 及 程 序 监 控 与 后 评 价 机 制 奖 励 与 责 任 追 究 等 具 体 操 作 方 法, 不 断 提 升 项 目 市 场 调 研 规 划 方 案 成 本 测 算 的 准 确 度 和 科 学 性, 加 强 对 项 目 运 作 过 程 中 重 大 节 点 的 把 控, 逐 步 健 全 项 目 后 评 估 机 制, 着 力 推 进 投 资 管 理 的 精 细 化, 构 建 全 过 程 的 投 资 管 理 体 系 3 对 产 品 质 量 的 管 理 控 制 发 行 人 以 打 造 保 利 精 品 真 诚 服 务 业 主 创 造 和 谐 生 活 为 质 量 方 针, 引 入 了 房 地 产 企 业 ISO9001 全 面 质 量 管 理 体 系, 并 在 此 基 础 上 制 定 了 工 程 管 理 细 则 设 计 管 理 纲 要 品 牌 管 理 守 则 商 品 住 宅 质 量 管 理 手 册 考 核 验 收 办 法 等 质 量 管 理 制 1-1-65
度, 形 成 了 公 司 科 学 全 面 的 质 量 管 理 体 系 针 对 项 目 规 划 设 计 施 工 建 设 材 料 设 备 采 购 工 程 验 收 等 环 节 实 施 全 过 程 质 量 控 制 并 开 展 严 格 考 评, 定 期 进 行 质 量 目 标 实 现 情 况 评 审, 限 期 整 改 发 现 问 题, 有 效 保 障 了 公 司 的 产 品 质 量 4 对 采 购 的 管 理 控 制 目 前, 发 行 人 已 经 建 立 了 包 括 集 团 采 购 管 理 规 定 招 投 标 管 理 规 定 和 采 购 合 作 单 位 合 作 情 况 评 估 制 度 等 在 内 的 规 范 性 采 购 和 招 投 标 管 理 制 度 公 司 房 地 产 项 目 开 发 建 设 过 程 中 发 生 的 外 包 及 采 购 业 务, 原 则 上 均 须 通 过 招 标 确 定 合 作 单 位 此 外, 发 行 人 已 建 立 起 了 合 格 供 应 商 的 数 据 库, 定 期 对 合 格 供 应 商 进 行 考 评, 强 化 招 投 标 过 程 中 的 质 量 控 制 在 每 项 招 投 标 过 程 中, 发 行 人 均 相 应 成 立 由 技 术 工 程 成 本 控 制 财 务 等 跨 部 门 的 评 标 和 开 标 小 组, 实 行 技 术 标 和 经 济 标 双 线 评 定, 确 保 招 投 标 环 节 的 公 平 公 正 5 对 合 同 的 管 理 控 制 发 行 人 制 订 了 合 同 管 理 规 定 等 制 度 要 求, 对 合 同 洽 谈 合 同 拟 定 合 同 审 核 与 签 订 合 同 存 档 与 使 用 合 同 履 行 及 合 同 结 算 等 合 同 管 理 的 关 键 环 节 进 行 了 规 范, 并 在 此 基 础 上, 进 一 步 明 确 重 大 合 同 的 管 理 要 求 在 对 合 同 业 务 的 监 管 方 面, 发 行 人 建 立 起 了 电 子 化 的 合 同 管 理 台 帐, 对 合 同 进 行 分 类 管 理, 对 履 约 情 况 进 行 动 态 监 督, 并 在 年 末 开 展 重 大 合 同 履 行 情 况 的 综 合 评 估, 形 成 合 同 履 行 情 况 报 告, 总 结 管 理 经 验, 提 升 管 理 水 平 6 对 销 售 与 收 款 的 管 理 控 制 发 行 人 制 定 了 定 价 工 作 指 引 签 约 管 理 规 范 销 售 变 更 处 理 规 范 销 售 人 员 管 理 制 度 房 地 产 销 售 过 程 控 制 程 序 销 售 培 训 及 考 核 规 范 房 款 回 笼 控 制 程 序 等 管 理 制 度 和 流 程, 对 房 地 产 项 目 认 购 签 约 回 款 等 关 键 环 节 进 行 规 范 发 行 人 通 过 销 售 定 价 审 核 与 具 体 销 售 业 务 相 分 离 销 售 签 约 与 销 售 收 款 相 分 离 等 职 责 分 离 机 制 及 多 层 次 的 复 核 监 督 机 制, 强 化 对 销 售 过 程 的 管 控 力 度 同 时, 借 助 销 售 系 统 信 息 化 平 台, 公 司 全 面 实 现 了 开 盘 信 息 化, 在 提 高 效 率 的 同 时 有 效 提 升 了 销 售 环 节 的 控 制 力 度 和 控 制 效 率, 并 通 过 销 售 报 表 自 动 化 和 日 销 售 信 息 的 自 动 报 送, 提 升 对 销 售 情 况 的 监 控 能 力 此 外, 发 行 人 建 立 了 房 款 回 笼 管 理 与 考 核 体 系, 综 合 待 收 款 账 龄 按 揭 平 均 回 收 期 1-1-66
等 关 键 指 标, 不 断 提 升 销 售 收 款 管 理 力 度 7 对 信 息 披 露 及 投 资 者 关 系 管 理 的 控 制 为 规 范 公 司 及 相 关 信 息 披 露 义 务 人 的 信 息 披 露 工 作, 确 保 信 息 披 露 真 实 准 确 完 整 及 时 公 平, 发 行 人 已 根 据 公 司 法 证 券 法 上 市 公 司 信 息 披 露 管 理 办 法 上 海 证 券 交 易 所 上 市 规 则 公 司 章 程 等 相 关 规 定, 制 订 并 实 施 了 信 息 披 露 管 理 办 法 投 资 者 关 系 管 理 制 度 内 幕 信 息 及 知 情 人 管 理 制 度, 明 确 了 内 外 部 信 息 沟 通 和 披 露 的 工 作 流 程 及 各 岗 位 的 职 责 权 限, 认 真 履 行 了 信 息 披 露 义 务, 并 通 过 接 待 股 东 来 访 回 答 咨 询 等 其 他 方 式 增 强 信 息 披 露 的 透 明 度 信 息 披 露 管 理 办 法 明 确 公 司 公 开 披 露 的 信 息 必 须 在 第 一 时 间 内 将 有 关 公 告 和 相 关 备 查 文 件 报 送 上 交 所, 在 其 它 公 开 传 媒 披 露 的 信 息 不 得 先 于 指 定 报 纸 和 指 定 网 站 九 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 基 本 情 况 ( 一 ) 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 基 本 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 现 任 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 任 职 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-7 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 现 任 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 任 职 情 况 姓 名 职 务 性 别 任 期 起 始 日 期 任 期 终 止 日 期 宋 广 菊 董 事 长 女 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 张 振 高 董 事 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 彭 碧 宏 董 事 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 张 万 顺 董 事 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 朱 铭 新 董 事 总 经 理 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 刘 平 董 事 副 总 经 理 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 张 礼 卿 独 立 董 事 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 谭 劲 松 独 立 董 事 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 朱 征 夫 独 立 董 事 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 付 俊 监 事 会 主 席 女 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 刘 军 才 监 事 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 郭 猛 超 职 工 监 事 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 余 英 副 总 经 理 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 陈 冬 桔 副 总 经 理 女 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 王 健 副 总 经 理 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 1-1-67
姓 名 职 务 性 别 任 期 起 始 日 期 任 期 终 止 日 期 胡 在 新 副 总 经 理 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 吴 章 焰 副 总 经 理 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 张 伟 副 总 经 理 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 周 东 利 财 务 总 监 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 黄 海 董 事 会 秘 书 男 2015 年 5 月 28 日 2018 年 5 月 27 日 ( 二 ) 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 主 要 工 作 经 历 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 现 任 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 的 主 要 工 作 经 历 情 况 如 下 : 1 董 事 宋 广 菊 : 女, 发 行 人 董 事 长,1960 年 出 生, 中 国 国 籍, 研 究 生 学 历, 中 山 大 学 EMBA, 工 程 师 1993 年 进 入 保 利 地 产 工 作, 历 任 办 公 室 主 任 副 总 经 理 常 务 副 总 经 理 总 经 理 目 前 兼 任 保 利 南 方 集 团 董 事 长 张 振 高 : 男, 发 行 人 董 事,1962 年 出 生, 中 国 国 籍, 经 济 学 博 士 高 级 经 济 师 高 级 会 计 师 曾 任 职 于 全 国 人 大 常 委 会 办 公 厅 保 利 ( 香 港 ) 控 股 保 利 南 方 集 团 保 利 财 务 保 利 能 源 控 股 有 限 公 司 等, 历 任 保 利 集 团 财 务 部 主 任 总 会 计 师, 总 经 理 目 前 兼 任 保 利 集 团 董 事 总 经 理 彭 碧 宏 : 男, 发 行 人 董 事,1963 年 出 生, 中 国 国 籍, 经 济 学 硕 士, 注 册 会 计 师 讲 师 2000 年 进 入 保 利 集 团 工 作, 历 任 保 利 集 团 财 务 部 项 目 经 理 财 务 会 计 处 处 长 财 务 部 主 任, 保 利 财 务 总 经 理, 保 利 地 产 财 务 总 监, 保 利 投 资 控 股 有 限 公 司 总 经 理, 保 利 集 团 总 经 理 助 理 目 前 兼 任 保 利 集 团 总 会 计 师, 保 利 财 务 董 事 长 和 保 利 投 资 控 股 有 限 公 司 董 事 长 张 万 顺 : 男, 发 行 人 董 事,1965 年 出 生, 中 国 国 籍, 工 学 硕 士, 工 程 师 曾 任 职 于 广 东 省 基 础 工 程 公 司,1995 年 进 入 保 利 地 产 工 作, 历 任 广 州 保 利 地 产 工 程 部 计 划 部 经 理, 保 利 地 产 副 总 经 理, 保 利 集 团 房 地 产 部 主 任, 保 利 ( 香 港 ) 控 股 常 务 副 总 经 理, 保 利 置 业 集 团 有 限 公 司 董 事 常 务 副 总 经 理 目 前 兼 任 保 利 集 团 总 经 理 助 理 副 总 经 济 师, 保 利 南 方 集 团 董 事 总 经 理 朱 铭 新 : 男, 发 行 人 董 事 总 经 理,1968 年 出 生, 中 国 国 籍, 会 计 学 学 士, 经 济 师 1-1-68
1992 年 进 入 保 利 集 团 工 作, 历 任 保 利 科 技 有 限 公 司 项 目 经 理, 保 利 集 团 项 目 主 管, 保 利 应 用 技 术 有 限 责 任 公 司 总 经 理 助 理, 保 利 集 团 企 业 经 营 处 处 长 项 目 管 理 处 处 长 企 业 发 展 部 主 任, 保 利 集 团 职 工 监 事, 保 利 地 产 副 总 经 理 目 前 兼 任 保 利 南 方 集 团 董 事 刘 平 : 男, 发 行 人 董 事 副 总 经 理,1968 年 出 生, 中 国 国 籍, 经 济 学 学 士, 注 册 会 计 师 注 册 资 产 评 估 师 高 级 审 计 师 历 任 广 东 省 审 计 厅 直 属 分 局 科 长, 保 利 地 产 计 划 审 计 部 经 理 总 经 理 办 公 室 主 任 总 经 理 助 理 董 事 会 秘 书 张 礼 卿 : 男, 发 行 人 独 立 董 事,1963 年 出 生, 中 国 国 籍, 经 济 学 博 士 现 任 中 央 财 经 大 学 金 融 学 院 院 长 国 际 金 融 研 究 中 心 主 任 教 授 博 士 生 导 师, 享 受 国 务 院 政 府 特 殊 津 贴, 入 选 新 世 纪 百 千 万 人 才 工 程 ( 国 家 级 ) 教 育 部 新 世 纪 优 秀 人 才 支 持 计 划 财 政 部 跨 世 纪 学 科 带 头 人 目 前 兼 任 中 国 世 界 经 济 学 会 副 会 长, 中 国 国 际 金 融 学 会 副 秘 书 长, 中 国 金 融 学 会 理 事, 中 国 人 民 银 行 金 融 研 究 所 学 位 委 员, 刘 鸿 儒 金 融 教 育 基 金 会 常 务 理 事 学 术 委 员, 亚 洲 经 济 专 家 论 坛 成 员 谭 劲 松 : 男, 发 行 人 独 立 董 事,1965 年 出 生, 中 国 国 籍, 会 计 学 博 士 现 任 中 山 大 学 管 理 学 院 教 授 博 士 生 导 师, 目 前 兼 任 全 国 会 计 专 业 学 位 研 究 生 教 育 指 导 委 员 会 委 员, 中 国 南 方 航 空 股 份 有 限 公 司 广 州 恒 运 企 业 集 团 股 份 有 限 公 司 的 独 立 董 事 朱 征 夫 : 男, 发 行 人 独 立 董 事,1964 年 出 生, 中 国 国 籍, 法 学 博 士, 律 师 现 任 广 东 东 方 昆 仑 律 师 事 务 所 主 任 及 执 行 合 伙 人 全 国 政 协 委 员 中 华 全 国 律 师 协 会 副 会 长 最 高 人 民 法 院 特 约 监 督 员 中 国 国 际 经 济 贸 易 仲 裁 委 员 会 仲 裁 员 华 南 国 际 经 济 贸 易 仲 裁 委 员 会 仲 裁 员 广 州 市 仲 裁 委 员 会 仲 裁 员 目 前 兼 任 易 方 达 基 金 管 理 有 限 公 司 广 东 广 州 日 报 传 媒 股 份 有 限 公 司 江 苏 东 光 微 电 子 股 份 有 限 公 司 的 独 立 董 事, 广 州 广 船 国 际 股 份 有 限 公 司 监 事 2 监 事 付 俊 : 女, 发 行 人 监 事 会 主 席,1963 年 出 生, 中 国 国 籍, 本 科 学 历, 高 级 政 工 师 1993 年 进 入 保 利 地 产 工 作, 历 任 广 州 保 利 地 产 开 发 部 及 销 售 部 经 理 总 经 理 助 理, 保 利 广 州 物 业 管 理 有 限 公 司 总 经 理 董 事 长, 保 利 ( 青 岛 ) 实 业 有 限 公 司 董 事 长 兼 总 经 理 刘 军 才 : 男, 发 行 人 监 事,1965 年 出 生, 中 国 国 籍, 研 究 生 学 历, 经 济 师 历 任 保 利 房 地 产 开 发 与 工 程 建 筑 公 司 人 事 部 主 任 总 经 理 助 理 兼 办 公 室 主 任 副 总 经 理, 保 利 1-1-69
( 北 京 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 副 总 经 理, 保 利 集 团 综 合 事 务 部 副 主 任 目 前 兼 任 保 利 集 团 职 工 监 事 工 会 主 席 办 公 厅 主 任 及 保 利 文 化 集 团 股 份 有 限 公 司 监 事 会 主 席 郭 猛 超 : 男, 发 行 人 职 工 监 事,1986 年 出 生, 中 国 国 籍, 工 学 硕 士 2011 年 进 入 公 司 工 作, 现 任 公 司 投 资 管 理 中 心 企 业 管 理 部 高 级 经 理 3 高 级 管 理 人 员 总 经 理 朱 铭 新 和 副 总 经 理 刘 平 的 主 要 工 作 经 历 详 见 本 节 ( 二 ) 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 主 要 工 作 经 历 中 1 董 事 余 英 : 男, 发 行 人 副 总 经 理,1962 年 出 生, 中 国 国 籍, 建 筑 学 博 士 历 任 西 北 建 筑 工 程 学 院 讲 师, 广 州 市 城 市 规 划 局 总 工 室 副 主 任 技 术 处 副 处 长 和 城 乡 规 划 处 处 长, 广 州 大 学 城 建 设 指 挥 部 办 公 室 副 主 任, 沈 阳 市 城 乡 建 设 委 员 会 副 主 任, 沈 阳 市 规 划 和 国 土 资 源 局 党 组 副 书 记 常 务 副 局 长, 沈 阳 奥 林 匹 克 体 育 中 心 副 总 指 挥 目 前 兼 任 华 南 理 工 大 学 建 筑 学 院 客 座 教 授 陈 冬 桔 : 女, 发 行 人 副 总 经 理,1964 年 出 生, 中 国 国 籍, 研 究 生 学 历 历 任 广 州 利 海 房 地 产 开 发 公 司 办 公 室 主 任 销 售 部 经 理, 广 州 保 利 房 地 产 计 划 部 经 理 物 业 产 权 部 经 理 销 售 部 经 理, 广 州 保 利 地 产 代 理 有 限 公 司 总 经 理, 保 利 地 产 助 理 总 经 理 王 健 : 男, 发 行 人 副 总 经 理,1972 年 出 生, 中 国 国 籍, 研 究 生 学 历, 高 级 工 程 师 一 级 注 册 建 筑 师 曾 在 广 州 市 城 市 规 划 自 动 化 中 心 广 州 市 城 市 规 划 设 计 所 工 作, 历 任 设 计 部 部 长 副 所 长 所 长 胡 在 新 : 男, 发 行 人 副 总 经 理,1969 年 出 生, 中 国 国 籍, 传 媒 经 济 学 博 士, 经 济 师 历 任 公 司 销 售 部 经 理 营 销 中 心 总 经 理 助 理 总 经 理 兼 品 牌 管 理 中 心 总 经 理 吴 章 焰 : 男, 发 行 人 副 总 经 理,1972 年 出 生, 中 国 国 籍, 建 筑 学 学 士, 二 级 注 册 建 筑 师 和 高 级 工 程 师 曾 任 职 于 广 东 新 南 方 设 计 工 程 有 限 公 司 及 城 泰 环 境 工 程 设 计 公 司, 历 任 广 州 保 利 地 产 技 术 部 负 责 人, 保 利 ( 武 汉 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 副 总 经 理, 公 司 助 理 总 经 理 张 伟 : 男, 发 行 人 副 总 经 理,1975 年 出 生, 中 国 国 籍, 文 学 学 士 学 历 历 任 保 利 科 技 有 限 公 司 职 员, 保 利 集 团 综 合 事 务 部 经 理 高 级 经 理 副 主 任 级 秘 书 1-1-70
周 东 利 : 男, 发 行 人 财 务 总 监,1973 年 出 生, 中 国 国 籍, 会 计 学 学 士 和 工 商 管 理 硕 士 学 位 历 任 保 利 建 设 开 发 总 公 司 财 务 部 副 经 理, 保 利 ( 北 京 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 财 务 部 经 理, 上 海 海 洋 水 族 馆 内 审 部 经 理, 保 利 文 化 艺 术 有 限 公 司 财 务 部 副 经 理, 旅 游 卫 视 财 务 总 监 兼 运 营 中 心 总 监, 保 利 影 业 投 资 有 限 公 司 常 务 副 总 经 理, 保 利 集 团 财 务 部 副 主 任, 保 利 科 技 有 限 公 司 总 会 计 师, 保 利 投 资 控 股 有 限 公 司 总 会 计 师 黄 海 : 男, 发 行 人 董 事 会 秘 书,1975 年 出 生, 中 国 国 籍, 工 商 管 理 学 硕 士 学 历 历 任 深 圳 沃 发 科 技 发 展 有 限 公 司 金 融 部 业 务 经 理, 广 州 兴 达 通 讯 有 限 公 司 汕 头 分 公 司 市 场 部 经 理, 中 山 公 用 科 技 股 份 有 限 公 司 证 券 部 经 理 兼 证 券 事 务 代 表 目 前 兼 任 公 司 董 事 会 办 公 室 主 任 和 证 券 事 务 代 表 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 任 职 均 符 合 公 司 法 和 公 司 章 程 的 规 定 ( 三 ) 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 在 其 他 单 位 任 职 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 现 任 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 兼 职 情 况 如 下 : 表 5-8 发 行 人 现 任 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 兼 职 情 况 姓 名 兼 职 单 位 名 称 担 任 的 职 务 宋 广 菊 中 国 保 利 集 团 公 司 保 利 南 方 集 团 有 限 公 司 党 委 常 委 董 事 长 张 振 高 中 国 保 利 集 团 公 司 董 事 总 经 理 彭 碧 宏 张 万 顺 中 国 保 利 集 团 公 司 保 利 财 务 有 限 公 司 保 利 投 资 控 股 有 限 公 司 中 国 保 利 集 团 公 司 保 利 南 方 集 团 有 限 公 司 总 会 计 师 董 事 长 董 事 长 总 经 理 助 理 副 总 经 济 师 董 事 总 经 理 朱 铭 新 保 利 南 方 集 团 有 限 公 司 董 事 张 礼 卿 谭 劲 松 中 央 财 经 大 学 中 国 世 界 经 济 学 会 中 国 国 际 金 融 学 会 中 国 金 融 学 会 中 国 人 民 银 行 金 融 研 究 所 刘 鸿 儒 金 融 教 育 基 金 会 中 山 大 学 管 理 学 院 全 国 会 计 专 业 学 位 研 究 生 教 育 指 导 委 员 会 金 融 学 院 院 长 国 际 金 融 研 究 中 心 主 任 教 授 博 士 生 导 师 副 会 长 副 秘 书 长 理 事 学 位 委 员 常 务 理 事 学 术 委 员 教 授 博 士 生 导 师 委 员 1-1-71
姓 名 兼 职 单 位 名 称 担 任 的 职 务 朱 征 夫 刘 军 才 中 国 南 方 航 空 股 份 有 限 公 司 广 州 恒 运 企 业 集 团 股 份 有 限 公 司 广 东 东 方 昆 仑 律 师 事 务 所 中 华 全 国 律 师 协 会 最 高 人 民 法 院 中 国 国 际 经 济 贸 易 仲 裁 委 员 会 华 南 国 际 经 济 贸 易 仲 裁 委 员 会 广 州 市 仲 裁 委 员 会 易 方 达 基 金 管 理 有 限 公 司 广 东 广 州 日 报 传 媒 股 份 有 限 公 司 江 苏 东 光 微 电 子 股 份 有 限 公 司 广 州 广 船 国 际 股 份 有 限 公 司 中 国 保 利 集 团 公 司 保 利 文 化 集 团 股 份 有 限 公 司 独 立 董 事 独 立 董 事 主 任 执 行 合 伙 人 副 会 长 特 约 监 督 员 仲 裁 员 仲 裁 员 仲 裁 员 独 立 董 事 独 立 董 事 独 立 董 事 监 事 职 工 监 事 工 会 主 席 办 公 厅 主 任 监 事 会 主 席 ( 五 ) 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 持 有 公 司 股 票 和 债 券 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 现 任 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 持 有 公 司 股 票 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-9 发 行 人 现 任 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 持 有 公 司 股 票 情 况 单 位 : 股 姓 名 职 务 持 股 数 量 宋 广 菊 董 事 长 18,649,200 彭 碧 宏 董 事 359,100 朱 铭 新 董 事 总 经 理 664,800 刘 平 董 事 副 总 经 理 6,456,287 付 俊 监 事 会 主 席 43,500 余 英 副 总 经 理 388,800 陈 冬 桔 副 总 经 理 129,600 王 健 副 总 经 理 129,600 胡 在 新 副 总 经 理 518,400 吴 章 焰 副 总 经 理 259,200 黄 海 董 事 会 秘 书 498,600 发 行 人 其 他 现 任 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 均 未 直 接 持 有 公 司 股 票 1-1-72
截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 均 未 直 接 持 有 公 司 发 行 的 债 券 十 发 行 人 主 要 业 务 情 况 发 行 人 作 为 国 有 控 股 的 大 型 房 地 产 开 发 企 业 2012 年 度 2013 年 度 和 2014 年 度, 发 行 人 销 售 金 额 分 别 为 1,017 亿 元 1,253 亿 元 和 1,367 亿 元, 连 续 三 年 位 居 行 业 前 五 目 前, 发 行 人 经 营 区 域 已 覆 盖 全 国 58 个 城 市, 通 过 实 施 3+2+X 全 国 化 布 局 战 略, 保 持 广 州 北 京 上 海 三 大 城 市 核 心 地 位, 形 成 珠 三 角 长 三 角 和 京 津 冀 等 三 大 核 心 城 市 圈, 稳 步 推 动 以 成 渝 ( 成 都 重 庆 ) 武 汉 为 中 心 的 中 西 部 区 域 发 展, 形 成 成 渝 和 中 部 地 区 两 大 城 市 群, 持 续 深 入 关 注 沿 海 城 市 及 有 经 济 发 展 潜 力 的 二 三 线 城 市 的 经 营 机 会, 形 成 若 干 个 重 点 销 售 区 域 发 行 人 构 建 了 以 打 造 中 国 地 产 长 城 为 企 业 愿 景 以 和 者 筑 善 为 品 牌 理 念 的 品 牌 体 系, 在 国 内 具 备 相 当 的 品 牌 知 名 度, 广 泛 被 消 费 者 所 认 可 ( 一 ) 发 行 人 所 在 行 业 情 况 1 行 业 发 展 概 况 自 上 世 纪 90 年 代 以 来, 随 着 福 利 分 房 政 策 的 退 出 和 住 房 货 币 化 的 推 广, 在 国 家 积 极 的 财 政 政 策 刺 激 下, 全 国 房 地 产 固 定 资 产 投 资 快 速 增 长, 房 地 产 投 资 占 全 国 GDP 的 比 例 逐 年 上 升 2000 年 以 来, 我 国 城 市 化 进 程 进 入 加 速 发 展 的 阶 段, 城 镇 居 民 的 收 入 水 平 持 续 提 升, 借 助 良 好 的 经 济 形 势, 国 内 房 地 产 行 业 也 得 到 飞 速 发 展, 在 国 民 经 济 中 占 据 了 重 要 地 位 2005 年 以 后, 为 了 促 进 房 地 产 行 业 健 康 有 序 地 发 展, 国 家 推 出 了 一 系 列 行 业 调 控 政 策, 这 些 政 策 对 行 业 产 生 了 较 为 显 著 的 影 响, 房 地 产 行 业 在 整 体 保 持 快 速 增 长 的 同 时 出 现 了 阶 段 性 的 波 动 近 年 来, 我 国 房 地 产 业 发 展 状 况 具 体 如 下 : (1) 房 地 产 开 发 投 资 保 持 快 速 增 长,2010 年 以 来 增 速 出 现 回 落 国 家 统 计 局 的 数 据 显 示,2005 年 至 2012 年, 我 国 房 地 产 开 发 投 资 保 持 每 年 15% 以 上 的 快 速 增 长, 一 直 高 于 GDP 增 速 其 中,2005 年 -2007 年 期 间, 房 地 产 开 发 投 资 一 直 保 持 快 速 增 长, 除 2008 年 至 2009 年 期 间 受 金 融 危 机 影 响, 房 地 产 投 资 增 速 相 对 较 低 以 外, 期 间 增 长 率 均 保 持 在 20% 以 上 金 融 危 机 之 后, 房 地 产 投 资 增 速 重 新 回 复 高 增 长 的 状 态 出 于 对 房 地 产 市 场 的 调 控 目 的,2010 年 末 以 来, 国 家 出 台 住 宅 限 购 等 一 系 1-1-73
列 房 地 产 调 控 政 策, 房 地 产 市 场 过 热 的 情 况 受 到 一 定 的 缓 和, 市 场 上 的 供 需 矛 盾 得 到 一 定 的 调 节, 房 地 产 开 发 投 资 增 速 开 始 出 现 回 落 2014 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 为 95,035.61 亿 元, 同 比 增 长 10.49%, 比 上 年 同 期 增 幅 回 落 9.30 个 百 分 点 2015 年 1-6 月, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 为 43,954.95 亿 元, 同 比 增 长 4.60%, 比 上 年 同 期 增 幅 回 落 9.50 个 百 分 点 目 前, 随 着 限 制 政 策 的 逐 渐 放 松, 房 地 产 市 场 由 政 府 调 控 逐 渐 向 市 场 主 导 切 换, 供 需 矛 盾 逐 渐 解 决, 行 业 发 展 回 归 理 性, 房 地 产 投 资 增 速 在 未 来 有 望 保 持 稳 定 (2) 房 地 产 供 给 相 对 稳 定,2011 年 以 来 新 开 工 面 积 增 速 回 落 自 2005 年 以 来, 我 国 房 地 产 市 场 供 给 保 持 较 快 增 长,2011 年 起 供 给 趋 于 平 稳 房 地 产 新 开 工 面 积 增 长 率 波 动 相 对 较 大, 主 要 原 因 是 房 地 产 开 发 企 业 新 开 发 项 目 的 决 策 受 当 年 房 地 产 市 场 销 售 情 况 及 政 策 导 向 影 响 明 显 从 2010 年 末 开 始, 房 地 产 行 业 受 到 严 格 调 控 政 策 的 影 响, 新 开 工 面 积 增 长 率 开 始 出 现 一 定 的 波 动, 总 体 呈 现 下 滑 趋 势 ; 商 品 房 竣 工 面 积 增 长 趋 势 整 体 保 持 平 稳 2014 年, 全 国 新 开 工 房 屋 面 积 为 17.96 亿 平 方 米, 同 比 下 降 10.74%, 竣 工 房 屋 面 积 10.75 亿 平 方 米, 同 比 上 升 5.94% 2015 年 1-6 月, 全 国 新 开 工 房 屋 面 积 为 6.75 亿 平 方 米, 同 比 下 降 15.78%, 竣 工 房 屋 面 积 3.29 亿 平 方 米, 同 比 下 降 13.80% (3) 商 品 住 宅 开 发 在 房 地 产 开 发 业 务 中 所 占 比 重 保 持 稳 定 我 国 房 地 产 开 发 投 资 以 商 品 住 宅 开 发 投 资 为 主, 自 2005 年 以 来 商 品 住 宅 开 发 投 资 额 占 房 地 产 开 发 总 投 资 额 的 比 重 均 保 持 在 65% 以 上 2014 年, 全 国 商 品 住 宅 开 发 投 资 额 为 64,352.15 亿 元, 同 比 增 长 9.16%, 尽 管 增 速 比 上 年 同 期 有 所 下 降, 但 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 例 仍 高 达 67.71% 2015 年 1-6 月, 全 国 商 品 住 宅 投 资 完 成 29,505.67 亿 元, 同 比 增 长 2.85%, 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 例 为 67.13% 未 来 较 长 一 段 时 间 内, 在 我 国 城 镇 化 进 程 尚 未 完 成 居 民 基 本 居 住 需 求 未 得 到 满 足 前, 我 国 房 地 产 开 发 投 资 仍 将 以 商 品 住 宅 为 主 (4) 商 品 房 销 售 规 模 持 续 增 长,2014 年 出 现 下 降 2005 年 以 来, 在 城 镇 化 进 程 加 快 收 入 增 加 和 消 费 结 构 升 级 等 因 素 推 动 下, 我 国 商 品 房 销 售 规 模 整 体 呈 现 快 速 增 长 的 趋 势, 同 时 显 现 出 受 经 济 环 境 和 宏 观 调 控 政 策 影 1-1-74
响 较 大 的 特 点 2008 年, 在 全 球 经 济 放 缓 及 政 府 加 强 宏 观 调 控 双 重 影 响 下, 商 品 房 销 售 面 积 及 销 售 额 首 次 出 现 负 增 长 ;2009 年, 在 国 家 加 大 基 础 设 施 投 资 的 推 动 下, 房 地 产 行 业 获 得 较 快 发 展, 商 品 房 销 售 面 积 及 销 售 额 增 速 达 到 2005 年 以 来 的 最 高 水 平 ; 2010 年 以 来, 国 家 频 繁 出 台 针 对 房 地 产 行 业 的 调 控 政 策, 通 过 调 整 信 贷 税 收 政 策 以 及 推 进 保 障 性 安 居 工 程 建 设 等 方 式 多 管 齐 下, 遏 制 房 价 过 快 上 涨, 防 止 社 会 资 源 向 房 地 产 行 业 过 度 集 中, 各 地 相 继 推 出 限 购 及 限 贷 政 策, 商 品 房 销 售 额 增 速 逐 渐 趋 于 平 稳 在 较 为 严 厉 的 调 控 政 策 影 响 下,2014 年, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 为 12.06 亿 平 方 米, 同 比 下 降 7.58%, 其 中, 商 品 住 宅 销 售 面 积 10.52 亿 平 方 米, 同 比 下 降 9.11% 2015 年 1-6 月, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 为 5.03 亿 平 方 米, 同 比 增 长 3.93%, 其 中, 商 品 住 宅 销 售 面 积 4.44 亿 平 方 米, 同 比 增 长 4.48% (5) 商 品 房 销 售 价 格 持 续 上 涨,2010 年 起 增 幅 回 归 理 性 2005 年 以 来, 除 2008 年 受 到 宏 观 经 济 和 调 控 政 策 影 响, 商 品 房 销 售 均 价 小 幅 下 降 以 外, 我 国 商 品 房 平 均 销 售 价 格 总 体 呈 现 上 涨 的 趋 势 自 2010 年 以 来, 受 宏 观 经 济 环 境 宏 观 调 控 政 策 及 银 行 信 贷 政 策 收 紧 等 因 素 影 响, 商 品 房 平 均 销 售 价 格 上 涨 速 度 放 缓 进 入 2014 年, 商 品 住 宅 的 供 需 矛 盾 逐 渐 得 到 缓 解, 同 时 二 三 线 地 区 房 地 产 企 业 存 货 上 升, 除 一 线 城 市 外, 各 城 市 均 逐 步 放 宽 或 解 除 限 购 政 策 并 出 台 相 关 鼓 励 措 施, 房 地 产 开 发 企 业 通 过 多 重 促 销 方 式 及 时 消 化 库 存, 使 得 整 体 成 交 价 格 增 幅 进 一 步 放 缓, 房 地 产 市 场 价 格 增 长 趋 于 理 性 根 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年 度, 全 国 商 品 房 平 均 售 价 为 6,323.47 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 1.39% 2015 年 1-6 月, 全 国 商 品 房 平 均 售 价 为 6,815.90 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 5.89% (6) 土 地 供 给 总 量 保 持 平 稳, 土 地 成 本 持 续 上 升 根 据 国 土 资 源 部 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 土 地 使 用 权 规 定 及 关 于 继 续 开 展 经 营 性 土 地 使 用 权 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 情 况 执 法 监 察 工 作 的 通 知 等 规 定, 商 业 旅 游 娱 乐 和 商 品 住 宅 等 各 类 经 营 性 用 地, 必 须 以 招 标 拍 卖 或 者 挂 牌 方 式 出 让, 我 国 土 地 出 让 制 度 的 改 革 使 得 原 本 隐 藏 的 土 地 价 格 被 释 放 加 之 我 国 地 少 人 多 人 口 分 布 不 均 匀, 18 亿 亩 耕 地 底 线 不 能 动 摇, 城 市 拆 迁 难 度 逐 步 加 大, 中 心 城 市 优 质 土 地 资 源 逐 步 减 少 等 因 素, 我 国 每 年 的 土 地 出 让 面 积 并 未 发 生 较 大 幅 度 的 变 化, 但 是 在 商 品 房 市 场 需 求 的 拉 动 下, 全 国 土 地 交 易 价 格 在 自 2005 年 起 持 续 上 升 2014 年, 全 国 房 地 产 开 发 企 业 1-1-75
土 地 购 置 面 积 33,383.03 万 平 方 米, 土 地 成 交 价 款 10,019.88 亿 元, 平 均 土 地 价 格 为 3,001.49 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 17.46% 2015 年 1-6 月, 全 国 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 9,799.74 万 平 方 米, 土 地 成 交 价 款 2,866.00 亿 元, 平 均 土 地 价 格 为 2,924.57 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 6.71% (7)2014 年 至 今 宏 观 政 策 调 控 开 始 逐 渐 放 松, 行 业 发 展 回 归 市 场 化 2005 年 以 来, 伴 随 房 地 产 市 场 规 模 的 快 速 增 长, 国 家 出 台 了 一 系 列 宏 观 调 控 政 策, 通 过 规 范 土 地 管 理 差 异 化 信 贷 税 收 政 策 和 限 购 政 策 等 手 段, 抑 制 投 资 及 投 机 性 需 求, 并 加 大 土 地 供 应, 加 大 保 障 房 支 持 力 度, 合 理 引 导 住 房 消 费, 平 衡 市 场 供 需, 有 效 地 抑 制 了 房 地 产 市 场 的 过 热 增 长 近 年 来, 随 着 调 控 政 策 逐 渐 生 效, 房 地 产 市 场 供 需 矛 盾 逐 渐 得 到 缓 解, 行 业 增 速 回 归 理 性,2014 年 开 始, 中 央 政 策 转 变 为 以 稳 为 主, 更 关 注 民 生 保 障 和 顶 层 制 度 设 计, 由 单 一 抑 制 房 价 转 变 为 促 进 房 地 产 行 业 稳 步 发 展, 房 地 产 市 场 行 政 调 控 政 策 相 继 放 松 或 退 出, 同 时 推 出 房 贷 税 费 等 方 面 的 优 惠 政 策 截 至 2015 年 3 月 末, 除 北 京 上 海 广 州 深 圳 和 三 亚 以 外, 实 施 限 购 政 策 的 城 市 均 逐 步 放 松 或 取 消 限 购 2014 年 9 月 和 10 月, 央 行 会 同 银 监 会 财 政 部 住 建 部 等 部 门 下 发 通 知, 放 松 商 业 贷 款 和 住 房 公 积 金 贷 款 的 限 制 政 策, 支 持 居 民 家 庭 合 理 的 住 房 贷 款 需 求 2015 年 3 月 20 日, 住 建 部 要 求 各 地 要 进 一 步 降 低 住 房 公 积 金 门 槛, 增 加 公 积 金 贷 款 额 度 2015 年 3 月 27 日, 国 土 部 住 建 部 联 合 下 发 关 于 优 化 2015 年 住 房 及 用 地 供 应 结 构 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知, 提 出 房 地 产 业 是 国 民 经 济 的 重 要 行 业, 房 地 产 市 场 稳 定 关 系 民 生 和 经 济 社 会 发 展, 要 求 合 理 安 排 住 房 和 其 用 地 供 应 规 模, 优 化 住 房 供 应 套 型, 促 进 用 地 结 构 调 整, 进 一 步 加 大 住 房 保 障 货 币 化 工 作 力 度 等 2015 年 3 月 30 日, 人 民 银 行 住 建 部 银 监 会 联 合 下 发 通 知, 二 套 房 商 贷 首 付 比 例 降 至 最 低 40%, 公 积 金 贷 款 首 套 房 首 付 比 例 降 至 最 低 20%; 同 日, 财 政 部 国 家 税 务 总 局 联 合 下 发 通 知, 二 手 房 交 易 免 征 营 业 税 的 条 件 由 购 房 满 5 年 改 为 满 2 年 2015 年 8 月 31 日, 人 民 银 行 住 建 部 银 监 会 联 合 下 发 通 知, 二 套 房 的 首 付 比 例 进 一 步 下 调, 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 居 民 家 庭, 再 次 申 请 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 住 房 的, 最 低 首 付 款 比 例 由 30% 降 低 至 20% 房 地 产 政 策 和 信 贷 政 策 的 不 断 放 宽, 在 房 地 产 行 业 趋 于 理 性 发 展 的 市 场 环 境 之 1-1-76
下, 有 利 于 进 一 步 促 进 整 个 行 业 的 健 康 发 展, 解 除 调 控 政 策 更 有 利 于 行 业 回 归 市 场 化, 为 行 业 内 优 质 规 范 的 企 业 提 供 平 稳 可 持 续 发 展 的 平 台, 使 得 行 业 进 一 步 回 归 理 性, 推 动 整 个 行 业 长 期 向 好 发 展 的 的 趋 势 2 行 业 监 管 政 策 房 地 产 行 业 受 国 家 宏 观 调 控 政 策 影 响 较 大 近 年 来 房 地 产 行 业 属 国 家 重 点 调 控 对 象 国 家 对 土 地 住 宅 供 应 结 构 税 收 信 贷 等 领 域 进 行 的 政 策 调 整, 都 将 对 房 地 产 企 业 在 土 地 取 得 项 目 开 发 产 品 设 计 融 资 以 及 保 持 业 绩 稳 定 等 方 面 产 生 相 应 的 影 响 (1) 土 地 供 应 方 式 表 5-10 近 年 来 土 地 供 应 方 式 政 策 出 台 情 况 出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 2004 年 3 月 31 日 2006 年 5 月 30 日 2006 年 8 月 1 日 2007 年 8 月 8 日 2007 年 9 月 28 日 2012 年 9 月 28 日 2013 年 2 月 26 日 关 于 继 续 开 展 经 营 性 土 地 2004 年 8 月 31 日 后 不 得 以 历 史 遗 留 问 题 为 由 使 用 权 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 情 国 土 资 源 部 监 察 部 采 用 协 议 方 式 出 让 经 营 性 土 地 使 用 权 况 执 法 监 察 工 作 的 通 知 关 于 当 前 进 一 步 从 严 土 地 明 确 房 地 产 开 发 用 地 必 须 采 用 招 标 拍 卖 挂 牌 国 土 资 源 部 管 理 的 紧 急 通 知 方 式 公 开 出 让 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 土 对 通 过 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 土 地 使 用 权 的 国 土 资 源 部 地 使 用 权 规 范 范 围 进 行 了 明 确 的 界 定 关 于 开 展 国 有 土 地 使 用 权 对 2005 年 1 月 1 日 至 2007 年 12 月 31 日 期 间 监 察 部 国 土 资 源 部 财 政 出 让 情 况 专 项 清 理 工 作 的 通 供 应 的 所 有 建 设 用 地 逐 宗 进 行 清 理, 重 点 方 面 部 住 建 部 审 计 署 知 是 土 地 出 让 过 程 中 的 违 法 违 纪 行 为 明 确 将 工 业 用 地 纳 入 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 范 围 ; 规 定 未 按 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 合 同 约 定 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 建 国 土 资 源 部 缴 清 全 部 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 金 的, 不 得 设 用 地 使 用 权 规 定 发 放 建 设 用 地 使 用 权 证 书, 也 不 得 按 出 让 金 缴 纳 比 例 分 期 发 放 建 设 用 地 使 用 权 证 书 建 立 健 全 计 划 指 标 体 系 ; 加 强 计 划 总 量 结 构 关 于 推 进 土 地 利 用 计 划 差 国 土 资 源 部 和 布 局 调 控 ; 改 进 计 划 编 制 下 达 方 法 ; 推 进 计 别 化 管 理 的 意 见 划 分 类 精 细 化 管 理 ; 严 格 计 划 执 行 监 管 各 地 区 要 根 据 供 需 情 况 科 学 编 制 年 度 住 房 用 关 于 继 续 做 好 房 地 产 市 场 地 供 应 计 划, 保 持 合 理 稳 定 的 住 房 用 地 供 应 国 务 院 办 公 厅 调 控 工 作 的 通 知 规 模 原 则 上 2013 年 住 房 用 地 供 应 总 量 应 不 低 于 过 去 5 年 平 均 实 际 供 应 量 (2) 土 地 供 应 总 量 和 结 构 1-1-77
表 5-11 近 年 来 土 地 供 应 总 量 和 结 构 政 策 出 台 情 况 出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 2004 年 10 月 21 日 2005 年 3 月 26 日 2005 年 4 月 30 日 2006 年 5 月 24 日 2006 年 5 月 30 日 2007 年 9 月 8 日 2008 年 1 月 3 日 2010 年 1 月 14 日 2010 年 12 月 19 日 严 格 控 制 建 设 用 地 增 量, 完 善 符 合 我 国 国 情 的 国 务 院 关 于 深 化 改 革 严 格 最 严 格 的 土 地 管 理 制 度 国 务 院 土 地 管 理 的 决 定 停 止 高 档 别 墅 类 房 地 产 高 尔 夫 球 场 等 用 地 的 审 批 对 已 经 批 准 但 长 期 闲 置 的 住 宅 建 设 用 地, 要 严 国 务 院 办 公 厅 关 于 切 实 稳 国 务 院 格 按 有 关 规 定 收 回 土 地 使 用 权 或 采 取 其 他 措 定 住 房 价 格 的 通 知 施 进 行 处 置 增 加 中 低 价 位 普 通 商 品 住 房 和 经 济 适 用 住 房 建 设 用 地 供 应 量 住 建 部 国 家 发 改 委 财 政 关 于 做 好 稳 定 住 房 价 格 工 继 续 停 止 别 墅 类 用 地 供 应, 严 格 控 制 高 档 住 房 部 国 土 资 源 部 人 民 银 行 作 的 意 见 用 地 供 应 国 家 税 务 总 局 银 监 会 对 超 过 出 让 合 同 约 定 的 动 工 开 发 日 期 满 2 年 未 动 工 开 发 的, 无 偿 收 回 土 地 使 用 权 住 建 部 国 家 发 改 委 监 察 优 先 保 证 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 关 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 部 财 政 部 国 土 资 源 部 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 和 廉 租 住 房 的 土 地 供 应, 定 住 房 价 格 的 意 见 人 民 银 行 国 家 税 务 总 局 其 年 度 供 应 量 不 得 低 于 居 住 用 地 供 应 总 量 的 国 家 统 计 局 银 监 会 70% 优 先 保 证 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 和 廉 租 住 房 的 土 地 供 应, 关 于 当 前 进 一 步 从 严 土 地 严 格 限 制 低 密 度 大 套 型 住 房 的 土 地 供 应 国 土 资 源 部 管 理 的 紧 急 通 知 坚 决 执 行 停 止 别 墅 类 房 地 产 开 发 项 目 土 地 供 应 的 规 定, 一 律 停 止 其 供 地 和 办 理 相 关 用 地 手 续, 进 行 全 面 清 理 土 地 闲 置 费 原 则 上 按 出 让 或 划 拨 土 地 价 款 的 关 于 加 大 闲 置 土 地 处 置 力 20% 征 收 ; 依 法 可 以 无 偿 收 回 的, 坚 决 无 偿 收 国 土 资 源 部 度 的 通 知 回 对 于 违 法 审 批 而 造 成 土 地 闲 置 的, 要 在 2007 年 年 底 前 完 成 清 退 要 求 开 发 用 地 必 须 按 照 规 划 执 行 ; 严 格 执 行 闲 置 土 地 处 置 政 策, 闲 置 满 两 年 的 土 地 无 偿 收 关 于 促 进 节 约 集 约 用 地 的 国 务 院 通 知 国 土 资 源 部 关 于 改 进 报 国 务 院 批 准 城 市 建 设 用 地 申 报 国 土 资 源 部 与 实 施 工 作 的 通 知 国 土 资 源 部 关 于 严 格 落 实 国 土 资 源 部 房 地 产 用 地 调 控 政 策 促 进 土 回, 闲 置 满 一 年 按 地 价 款 征 收 20% 土 地 闲 置 费 ; 供 应 住 宅 用 地 确 保 不 低 于 70% 的 住 宅 用 地 用 于 廉 租 房 经 济 适 用 房 限 价 房 和 90 平 方 米 以 下 中 小 套 型 普 通 商 品 房 的 建 设 明 确 提 出 城 市 申 报 住 宅 用 地 时, 经 济 适 用 房 廉 租 房 中 小 普 通 住 房 用 地 占 比 不 得 低 于 70%, 并 严 格 按 照 产 业 政 策 控 制 高 污 染 高 能 耗 及 过 剩 项 目 用 地 完 善 调 控 措 施, 促 进 土 地 市 场 健 康 发 展 ; 严 格 执 行 招 拍 挂 出 让 制 度 和 操 作 程 序, 规 范 房 地 产 1-1-78
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 地 市 场 健 康 发 展 有 关 问 题 的 通 知 2012 年 6 月 1 日 闲 置 土 地 处 置 办 法 国 土 资 源 部 2013 年 12 月 13 日 中 央 城 镇 化 工 作 会 议 中 共 中 央 政 治 局 国 务 院 办 公 厅 关 于 继 续 做 2013 年 2 月 20 日 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 国 务 院 办 公 厅 知 开 展 城 镇 低 效 用 地 再 开 发 2013 年 4 月 15 日 试 点 指 导 意 见 国 土 资 源 部 2013 年 12 月 13 日 中 央 城 镇 化 工 作 会 议 中 共 中 央 政 治 局 2014 年 5 月 22 日 节 约 集 约 利 用 土 地 规 定 国 土 资 源 部 关 于 优 化 2015 年 住 房 及 用 2015 年 3 月 25 日 地 供 应 结 构 促 进 房 地 产 市 场 国 土 资 源 部 住 建 部 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 用 地 出 让 行 为 ; 加 强 房 地 产 用 地 监 管, 严 禁 保 障 性 住 房 用 地 改 变 用 地 性 质 企 业 囤 地 造 成 土 地 闲 置 的, 未 动 工 开 发 满 一 年 将 被 征 缴 土 地 价 款 20% 的 闲 置 费, 满 两 年 则 将 无 偿 收 回 土 地 使 用 权 加 强 城 镇 化 宏 观 管 理, 城 市 规 划 由 扩 张 性 规 划 逐 步 转 向 限 定 城 市 边 界 优 化 空 间 结 构 的 规 划 根 据 区 域 自 然 条 件, 科 学 设 置 开 发 强 度, 尽 快 把 每 个 城 市 特 别 是 特 大 城 市 开 发 边 界 划 定 城 镇 建 设 用 地 特 别 是 优 化 开 发 的 三 大 城 市 群 地 区, 要 以 盘 活 存 量 为 主, 不 能 无 节 制 扩 大 建 设 用 地 2013 年 住 房 用 地 供 应 总 量 应 不 低 于 过 去 5 年 平 均 实 际 供 应 量 部 分 房 价 上 涨 压 力 较 大 的 热 点 城 市 和 区 域 中 心 城 市, 要 进 一 步 增 加 年 度 住 房 用 地 供 应 总 量, 提 高 其 占 年 度 土 地 供 应 计 划 的 比 例 通 过 推 进 城 镇 低 效 用 地 再 开 发 利 用, 优 化 土 地 利 用 结 构, 促 进 经 济 发 展 方 式 转 变 主 要 政 策 包 括 : 鼓 励 和 引 导 原 国 有 土 地 使 用 权 人 农 村 集 体 经 济 组 织 和 市 场 主 体 开 展 城 镇 低 效 用 地 再 开 发, 规 范 政 府 储 备 存 量 建 设 用 地 开 发 利 用 ; 统 筹 兼 顾 各 方 利 益, 规 范 城 镇 低 效 用 地 补 偿, 加 强 公 共 设 施 和 民 生 项 目 建 设 加 强 城 镇 化 宏 观 管 理, 城 市 规 划 由 扩 张 性 规 划 逐 步 转 向 限 定 城 市 边 界 优 化 空 间 结 构 的 规 划 根 据 区 域 自 然 条 件, 科 学 设 置 开 发 强 度, 尽 快 把 每 个 城 市 特 别 是 特 大 城 市 开 发 边 界 划 定 城 镇 建 设 用 地 特 别 是 优 化 开 发 的 三 大 城 市 群 地 区, 要 以 盘 活 存 量 为 主, 不 能 无 节 制 扩 大 建 设 用 地 针 对 当 前 土 地 管 理 面 临 的 新 形 势, 对 土 地 节 约 集 约 利 用 的 制 度 进 行 了 归 纳 和 提 升, 防 止 地 方 在 经 济 发 展 中 急 功 近 利, 片 面 追 求 土 地 收 益, 增 强 规 划 科 学 性 和 刚 性 管 控, 需 对 用 地 规 模 整 体 调 控, 实 现 控 总 量 挤 存 量 提 质 量 对 住 房 供 应 明 显 偏 多 的 市 县, 或 在 建 住 宅 用 地 规 模 过 大 的 市 县, 应 减 少 住 宅 用 地 供 应 量 直 至 暂 停 计 划 供 应 ; 住 房 供 求 矛 盾 比 较 突 出 的 热 点 城 市, 应 根 据 市 场 实 际 情 况 有 效 增 加 住 宅 用 地 供 应 规 模 对 在 建 商 品 住 房 项 目, 在 不 改 1-1-79
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 变 用 地 性 质 和 容 积 率 等 必 要 规 划 条 件 的 前 提 下, 允 许 对 不 适 应 市 场 需 求 的 住 房 户 型 做 出 调 整, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 性 住 房 需 求 (3) 土 地 审 批 权 限 表 5-12 近 年 来 土 地 审 批 权 限 政 策 出 台 情 况 出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 关 于 调 整 报 国 务 院 批 准 城 市 建 设 用 地 审 批 方 式 有 关 问 题 的 通 知 根 据 关 于 加 强 土 地 调 控 有 关 问 题 的 通 知 的 要 求, 对 报 国 务 院 批 准 的 城 市 建 设 用 地 审 批 方 式 进 行 了 调 整 2006 年 12 月 31 日 国 土 资 源 部 本 次 修 正 遵 循 既 优 化 审 批 程 序 方 便 用 地 单 位, 又 可 以 减 少 违 法 用 地 现 象 发 生 的 原 则 进 行, 主 要 围 绕 审 批 核 准 和 备 案 三 种 项 目 管 理 方 式 的 不 同 要 求 并 结 合 用 地 预 审 自 身 的 特 点 进 行 修 改 2008 年 11 月 29 日 建 设 项 目 用 地 预 审 管 理 办 法 (2008 年 修 订 ) 国 土 资 源 部 (4) 土 地 使 用 成 本 表 5-13 近 年 来 土 地 使 用 成 本 政 策 出 台 情 况 出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 2006 年 8 月 31 日 2006 年 11 月 7 日 2007 年 9 月 8 日 关 于 加 强 土 地 调 控 有 关 问 题 的 通 知 国 务 院 提 高 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 缴 纳 标 准 从 2007 年 1 月 1 日 起, 新 批 准 新 增 建 设 用 地 关 于 调 整 新 增 建 设 用 地 土 的 土 地 有 偿 使 用 费 征 收 标 准 在 原 有 基 础 上 提 财 政 部 国 土 资 源 部 地 有 偿 使 用 费 政 策 等 问 题 的 高 1 倍 今 后, 财 政 部 将 会 同 国 土 资 源 部 根 据 人 民 银 行 通 知 需 要, 适 时 调 整 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 征 收 等 别 和 征 收 标 准 土 地 闲 置 费 原 则 上 按 出 让 或 划 拨 土 地 价 款 的 关 于 加 大 闲 置 土 地 处 置 力 20% 征 收 ; 依 法 可 以 无 偿 收 回 的, 坚 决 无 偿 收 国 土 资 源 部 度 的 通 知 回 对 于 违 法 审 批 而 造 成 土 地 闲 置 的, 要 在 2007 年 年 底 前 完 成 清 退 对 土 地 登 记 的 概 念 原 则 效 力 类 型 内 容 程 序 以 及 土 地 登 记 各 项 基 本 制 度 等 作 出 了 明 2007 年 12 月 30 日 土 地 登 记 办 法 国 土 资 源 部 确 规 定 增 加 了 土 地 的 预 告 登 记 和 地 役 权 登 记 自 2008 年 2 月 1 起 施 行 遵 循 物 权 法 的 立 法 精 神 和 条 文 内 容, 调 整 2008 年 2 月 15 日 房 屋 登 记 办 法 住 建 部 和 完 善 了 房 屋 登 记 规 则 自 2008 年 7 月 1 日 1-1-80
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 起 施 行 2009 年 11 月 18 日 2010 年 3 月 8 日 2012 年 7 月 20 日 2015 年 3 月 20 日 明 确 规 定 分 期 缴 纳 全 部 土 地 出 让 价 款 的 期 限 关 于 进 一 步 加 强 土 地 出 让 财 政 部 国 土 资 源 部 人 民 原 则 上 不 超 过 一 年 ; 特 殊 项 目 可 以 约 定 在 两 年 收 支 管 理 的 通 知 银 行 监 察 部 审 计 部 内 全 部 缴 清 首 次 缴 纳 比 例 不 得 低 于 全 部 土 地 出 让 价 款 的 50% 明 确 土 地 出 让 最 低 价 不 得 低 于 出 让 地 块 所 在 地 级 别 基 准 地 价 的 70%, 竞 买 保 证 金 不 得 低 于 国 土 资 源 部 关 于 加 强 房 地 出 让 最 低 价 的 20%, 合 同 签 订 后 1 个 月 内 必 须 产 用 地 供 应 和 监 管 有 关 问 题 国 土 资 源 部 缴 纳 出 让 价 款 50% 的 首 付 款, 余 款 最 迟 付 款 时 的 通 知 间 不 得 超 过 1 年 ; 对 用 地 者 欠 缴 土 地 出 让 价 款 和 闲 置 土 地 的, 禁 止 其 在 一 定 期 限 内 参 加 土 地 竞 买 对 预 判 成 交 价 创 历 史 总 价 最 高, 或 单 价 最 高, 或 溢 价 率 超 过 50% 的 房 地 产 用 地, 包 括 商 服 住 宅 或 商 住 综 合, 要 及 时 调 整 出 让 方 案, 采 用 限 房 价 竞 地 价 或 配 建 保 障 房 公 共 设 施 关 于 进 一 步 严 格 房 地 产 用 等 办 法 出 让 土 地 严 格 实 施 竞 买 人 资 格 审 查, 地 管 理 巩 固 房 地 产 市 场 调 控 成 果 的 紧 急 通 知 国 土 资 源 部 落 实 不 得 使 用 银 行 贷 款 缴 交 土 地 出 让 价 款 的 规 定 土 地 出 让 竞 买 保 证 金 不 得 低 于 出 让 最 低 价 的 20% 土 地 出 让 成 交 后, 必 须 在 10 个 工 作 日 内 签 订 出 让 合 同, 合 同 签 订 后 1 个 月 内 必 须 缴 纳 出 让 价 款 50% 的 首 付 款, 余 款 要 按 合 同 约 定 及 时 缴 纳, 最 迟 付 款 时 间 不 得 超 过 一 年 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 应 严 格 按 照 规 程, 开 国 土 资 源 部 办 公 厅 关 于 实 展 基 准 地 价 制 订 更 新 和 公 布 工 作 基 准 地 价 施 < 城 镇 土 地 分 等 定 级 规 程 > 每 3 年 应 全 面 更 新 一 次 ; 超 过 6 年 未 全 面 更 新 国 土 资 源 部 和 < 城 镇 土 地 估 价 规 程 > 有 关 的, 在 土 地 估 价 报 告 中 不 再 使 用 基 准 地 价 系 数 问 题 的 通 知 修 正 法 ; 不 能 以 网 格 等 形 式 借 助 计 算 机 信 息 系 统 实 时 更 新 基 准 地 价 (5) 住 宅 价 格 和 供 给 结 构 表 5-14 近 年 来 住 宅 价 格 和 供 给 结 构 政 策 出 台 情 况 出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 2005 年 3 月 26 日 2005 年 4 月 30 日 在 控 制 非 住 宅 和 高 价 位 商 品 住 宅 建 设 的 基 础 国 务 院 办 公 厅 关 于 切 实 稳 国 务 院 上, 着 力 增 加 普 通 商 品 住 房 经 济 适 用 住 房 和 定 住 房 价 格 的 通 知 廉 租 住 房 供 给 关 于 做 好 稳 定 住 房 价 格 工 住 建 部 国 家 发 改 委 财 政 要 严 格 控 制 低 密 度 高 档 住 房 的 建 设 作 的 意 见 部 国 土 资 源 部 人 民 银 行 在 规 划 审 批 土 地 供 应 以 及 信 贷 税 收 等 方 面, 1-1-81
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 2006 年 5 月 24 日 2006 年 7 月 6 日 2007 年 8 月 7 日 2008 年 12 月 20 日 2010 年 1 月 7 日 2010 年 4 月 17 日 国 家 税 务 总 局 银 监 会 对 中 小 套 型 中 低 价 位 普 通 住 房 给 予 优 惠 政 策 支 持 重 点 发 展 满 足 当 地 居 民 自 住 需 求 的 中 低 价 住 建 部 国 家 发 改 委 监 察 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 关 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 部 财 政 部 国 土 资 源 部 自 2006 年 6 月 1 日 起, 凡 新 审 批 新 开 工 的 定 住 房 价 格 的 意 见 人 民 银 行 国 家 税 务 总 局 商 品 住 房 建 设, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 国 家 统 计 局 银 监 会 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 面 积 所 占 比 重, 必 须 达 到 开 发 建 设 总 面 积 的 70% 以 上 自 2006 年 6 月 1 日 起, 各 城 市 ( 包 括 县 城, 下 同 ) 年 度 ( 从 6 月 1 日 起 计 算, 下 同 ) 新 审 关 于 落 实 新 建 住 房 结 构 比 住 建 部 批 新 开 工 的 商 品 住 房 总 面 积 中, 套 型 建 筑 面 例 要 求 的 若 干 意 见 积 90 平 方 米 以 下 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 面 积 所 占 比 重, 必 须 达 到 70% 以 上 要 把 解 决 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 困 难 作 为 住 房 建 设 和 住 房 制 度 改 革 的 重 要 内 容, 加 大 保 障 性 关 于 解 决 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 供 应 和 资 金 安 排 ; 廉 租 住 房 制 度 保 障 范 围 国 务 院 住 房 困 难 的 若 干 意 见 由 城 市 最 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 扩 大 到 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 ; 经 济 适 用 住 房 5 年 内 不 得 上 市 交 易,5 年 后 交 易 时 要 向 政 府 补 齐 土 地 收 益 在 2009-2011 年 三 年 时 间 内, 计 划 总 投 资 9,000 亿 元 人 民 币 通 过 廉 租 住 房 的 方 式 解 决 城 镇 747 万 户 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 的 住 房 问 题, 其 中 287 万 户 通 过 实 物 配 租 的 方 式 解 决,460 万 户 关 于 促 进 房 地 产 市 场 健 康 国 务 院 通 过 货 币 补 贴 的 方 式 解 决, 同 时, 根 据 各 地 经 发 展 的 若 干 意 见 济 适 用 房 建 设 规 划, 今 后 三 年, 全 国 还 将 建 设 400 万 套 经 济 适 用 房, 并 将 进 行 国 有 林 业 煤 矿 农 垦 职 工 的 棚 户 区 危 旧 房 改 造, 大 约 解 决 220 万 户 的 住 房 问 题 加 快 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 建 设 ; 国 务 院 办 公 厅 关 于 促 进 房 力 争 到 2012 年 末, 基 本 解 决 1,540 万 户 低 收 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 国 务 院 入 住 房 困 难 家 庭 的 住 房 问 题 ; 加 大 对 保 障 性 安 知 居 工 程 建 设 的 支 持 力 度, 适 当 提 高 对 中 西 部 地 区 廉 租 住 房 建 设 的 补 助 标 准 要 求 各 地 区 各 有 关 部 门 要 切 实 履 行 稳 定 房 价 和 住 房 保 障 职 责, 坚 决 抑 制 不 合 理 住 房 需 求, 增 加 住 房 有 效 供 给, 加 快 保 障 性 安 居 工 程 建 设 国 务 院 关 于 坚 决 遏 制 部 分 以 及 加 强 市 场 监 管 ; 严 格 限 制 各 种 名 目 的 炒 房 国 务 院 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 和 投 机 性 购 房, 房 价 过 高 地 区 可 暂 停 发 放 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款, 对 不 能 提 供 1 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 买 住 房 贷 款 ; 加 强 对 房 地 产 开 1-1-82
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 发 企 业 购 地 和 融 资 的 监 管 未 取 得 预 售 许 可 的 商 品 住 房 项 目, 房 地 产 开 发 企 业 不 得 以 认 购 预 订 排 号 发 放 VIP 卡 等 方 式 向 买 受 人 收 取 或 变 相 收 取 定 金 预 定 款 等 性 质 的 费 用 ; 房 地 产 开 发 企 业 应 将 取 得 预 售 许 可 的 商 品 住 房 项 目 在 10 日 内 一 次 性 公 开 全 部 准 售 房 源 及 每 套 房 屋 价 格, 并 严 格 按 照 预 售 方 案 申 报 价 格, 明 码 标 价 对 外 销 售 ; 严 格 商 品 住 房 预 售 许 可 管 理, 合 理 确 定 商 品 住 房 项 目 预 售 许 可 的 最 低 规 模 和 工 程 形 象 进 度 要 求, 预 售 许 可 的 最 低 规 模 不 得 小 于 栋, 不 得 分 层 分 单 元 办 理 预 售 许 可 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 市 场 监 管 完 善 商 品 住 房 预 售 制 度 有 关 问 题 的 通 知 2010 年 4 月 13 日 住 建 部 进 一 步 落 实 地 方 政 府 责 任, 加 大 保 障 性 安 居 工 程 建 设 力 度, 调 整 完 善 相 关 税 收 政 策, 加 强 税 收 征 管, 强 化 差 别 化 住 房 信 贷 政 策, 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 首 付 款 比 例 不 低 于 60%, 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 ; 各 直 辖 市 计 划 单 列 市 省 会 城 市 和 房 价 过 高 上 涨 过 快 的 城 市, 在 一 定 时 期 内, 要 从 严 制 定 和 执 行 住 房 限 购 措 施 ; 落 实 住 房 保 障 和 稳 定 房 价 工 作 的 约 谈 问 责 机 制, 坚 持 和 强 化 舆 论 引 导 2011 年 1 月 26 日 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 国 务 院 完 善 稳 定 房 价 工 作 责 任 制, 坚 决 抑 制 投 机 投 资 性 购 房, 增 加 普 通 商 品 住 房 及 用 地 供 应, 加 快 保 障 性 安 居 工 程 规 划 建 设, 加 强 市 场 监 管 和 预 期 管 理, 加 快 建 立 和 完 善 引 导 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 长 效 机 制 国 务 院 办 公 厅 关 于 继 续 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 知 2013 年 2 月 26 日 国 务 院 2013 年 保 障 房 安 居 工 程 要 求 基 本 建 成 470 万 套, 新 开 工 630 套 ; 十 二 五 期 末 基 本 完 成 集 中 片 区 棚 户 区 改 造 ; 尽 量 安 排 保 障 房 选 址 于 住 房 供 求 矛 盾 突 出, 外 来 务 工 人 员 聚 集 区 域, 全 面 执 行 绿 色 建 筑 标 准 ; 加 快 工 程 进 度, 完 善 配 套 设 施 ; 实 施 住 房 保 障 档 案 管 理 制 度 ; 健 全 住 房 保 障 信 息 公 开 制 度 ; 鼓 励 民 间 资 本 参 与 租 赁 型 保 障 住 房 建 设 和 运 营 ; 问 责 和 违 规 追 责 的 具 体 规 定 2013 年 4 月 3 日 关 于 做 好 2013 年 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 工 作 的 通 知 住 建 部 进 一 步 加 大 棚 户 区 改 造 力 度,2013 年 至 2017 年 改 造 各 类 棚 户 区 1000 万 户, 使 居 民 住 房 条 件 明 显 改 善, 基 础 设 施 和 公 共 服 务 设 施 建 设 水 平 不 断 提 高 2013 年 7 月 4 日 关 于 加 快 棚 户 区 改 造 工 作 的 意 见 国 务 院 1-1-83
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 着 重 解 决 好 农 业 转 移 人 口 落 户 城 镇 城 镇 棚 户 区 和 城 中 村 改 造 中 西 部 地 区 城 镇 化 等 问 题, 加 快 城 区 老 工 业 区 搬 迁 改 造, 大 力 推 进 棚 户 区 改 造, 稳 步 推 进 城 中 村 改 造, 有 序 推 进 旧 住 宅 小 区 综 合 整 治 危 旧 住 房 和 非 成 套 住 房 改 造, 到 2020 年 完 成 城 区 棚 户 区 改 造 2014 年 3 月 17 日 国 家 新 型 城 镇 化 规 划 (2014-2020 年 ) 国 务 院 要 求 进 一 步 完 善 棚 户 区 改 造 规 划, 优 化 规 划 布 局, 加 快 项 目 前 期 工 作, 加 强 质 量 安 全 管 理, 加 快 配 套 建 设, 落 实 好 各 项 支 持 政 策, 加 强 组 织 领 导 2014 年 7 月 21 日 关 于 进 一 步 加 强 棚 户 区 改 造 工 作 的 通 知 国 务 院 对 于 在 建 商 品 住 房 项 目, 各 地 国 土 资 源 城 乡 规 划 主 管 部 门 在 不 改 变 用 地 性 质 和 容 积 率 等 必 要 规 划 条 件 的 前 提 下, 允 许 房 地 产 开 发 企 业 适 当 调 整 套 型 结 构, 对 不 适 应 市 场 需 求 的 住 房 户 型 做 出 调 整, 满 足 合 理 的 自 住 和 改 善 性 住 房 需 求 2015 年 3 月 27 日 关 于 优 化 2015 年 住 房 及 用 地 供 应 结 构 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 国 土 资 源 部 住 建 部 (6) 房 地 产 信 贷 表 5-15 近 年 来 房 地 产 信 贷 政 策 出 台 情 况 出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 房 地 产 开 发 贷 款 对 象 应 为 具 备 房 地 产 开 发 资 质 信 用 等 级 较 高 没 有 拖 欠 工 程 款 的 房 地 产 开 发 企 业 ; 适 当 限 制 大 户 型 大 面 积 高 档 商 品 房 别 墅 等 项 目 ; 严 格 审 批 和 重 点 监 控 商 品 房 空 置 量 大 负 债 率 高 的 房 地 产 开 发 企 业 贷 款 ; 对 未 取 得 土 地 使 用 权 证 书 建 设 用 地 规 划 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 施 工 许 可 证 的 项 目 ( 以 下 简 称 四 证 ), 不 得 发 放 任 何 形 式 的 贷 款 ; 严 禁 以 房 地 产 开 发 流 动 资 金 贷 款 及 其 他 形 式 贷 款 科 目 发 放 ; 房 地 产 开 发 企 业 申 请 银 行 贷 款, 其 自 有 资 金 应 不 低 于 开 发 项 目 总 投 资 的 30%; 严 格 控 制 土 地 储 备 贷 款 的 发 放 ; 商 业 银 行 只 能 对 购 买 主 体 结 构 已 封 顶 住 房 的 个 人 发 放 个 人 住 房 贷 款 等 2003 年 6 月 5 日 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 管 理 的 通 知 人 民 银 行 关 于 调 整 部 分 行 业 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 比 例 的 通 知 水 泥 电 解 铝 房 地 产 开 发 项 目 ( 不 含 经 济 适 用 房 项 目 ) 资 本 金 比 例 由 20% 及 以 上 提 高 到 35% 及 以 上 2004 年 4 月 26 日 国 务 院 1-1-84
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 加 强 了 对 土 地 储 备 贷 款 的 风 险 管 理 : 商 业 银 行 对 资 本 金 没 有 到 位 或 资 本 金 严 重 不 足 经 营 管 理 不 规 范 的 借 款 人 不 得 发 放 土 地 储 备 贷 款 ; 加 强 了 对 房 地 产 开 发 贷 款 的 风 险 管 理 : 商 业 银 行 对 未 取 得 四 证 的 项 目 不 得 发 放 任 何 形 式 的 贷 款 ; 商 业 银 行 对 申 请 贷 款 的 房 地 产 开 发 企 业, 应 要 求 其 开 发 项 目 资 金 比 例 不 低 于 35% 2004 年 9 月 2 日 商 业 银 行 房 地 产 贷 款 风 险 管 理 指 引 银 监 会 取 消 商 业 银 行 自 营 性 个 人 住 房 贷 款 优 惠 利 率, 自 营 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 改 按 商 业 性 贷 款 利 率 执 行, 上 限 放 开, 实 行 下 限 管 理, 下 限 利 率 水 平 为 相 应 期 限 档 次 贷 款 基 准 利 率 的 0.9 倍 (2006 年 8 月 19 日, 人 民 银 行 又 将 该 比 例 由 0.9 调 整 为 0.85) 商 业 银 行 法 人 可 根 据 具 体 情 况 自 主 确 定 利 率 水 平 和 内 部 定 价 规 则 ; 对 房 地 产 价 格 上 涨 过 快 的 城 市 或 地 区, 个 人 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 可 由 现 行 的 20% 提 高 到 30% 关 于 调 整 商 业 银 行 住 房 信 贷 政 策 和 超 额 准 备 金 存 款 利 率 的 通 知 2005 年 3 月 16 日 人 民 银 行 2006 年 7 月 22 日 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 信 贷 管 理 的 通 知 银 监 会 严 禁 向 项 目 资 本 金 比 例 达 不 到 35%( 不 含 经 济 适 用 房 ) 四 证 不 齐 等 不 符 合 贷 款 条 件 的 房 地 产 开 发 企 业 发 放 贷 款 对 房 地 产 开 发 企 业 发 放 的 贷 款 只 能 通 过 房 地 产 开 发 贷 款 科 目 发 放, 严 禁 以 房 地 产 开 发 流 动 资 金 贷 款 和 其 它 贷 款 科 目 发 放 ; 不 得 接 受 空 置 3 年 以 上 的 商 品 房 作 为 抵 押 物 ; 不 得 向 房 地 产 开 发 企 业 发 放 专 门 用 于 缴 交 土 地 出 让 金 的 贷 款 ; 对 申 请 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 首 付 比 例 不 得 低 于 40%, 利 率 不 得 低 于 人 民 银 行 同 期 同 档 次 基 准 利 率 的 1.1 倍 ; 商 业 用 房 购 房 贷 款 首 付 比 例 不 得 低 于 50%, 期 限 不 得 超 过 10 年 ; 贷 款 利 率 不 得 低 于 人 民 银 行 同 期 同 档 次 基 准 利 率 的 1.1 倍 2007 年 9 月 27 日 关 于 加 强 商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理 的 通 知 人 民 银 行 银 监 会 中 国 人 民 银 行 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 关 于 印 发 < 经 济 适 用 住 房 开 发 贷 款 管 理 办 法 > 的 通 知 经 济 适 用 房 贷 款 项 目 的 资 本 金 比 例 不 得 低 于 30%, 贷 款 利 率 可 以 在 基 准 利 率 上 下 浮 不 超 过 10% 贷 款 人 增 加 了 股 份 制 商 业 银 行 等 其 他 银 行 业 金 融 机 构 2008 年 1 月 18 日 人 民 银 行 银 监 会 自 2008 年 10 月 27 日 起, 将 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 的 下 限 扩 大 为 贷 款 基 准 利 率 的 0.7 倍 ; 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 20% 对 居 民 首 次 购 买 普 通 自 住 房 和 改 善 型 普 通 自 住 房 的 贷 款 需 求, 金 融 机 构 可 在 贷 款 利 率 和 首 付 款 比 例 上 按 优 惠 条 件 给 予 支 持 ; 对 非 自 住 房 非 普 通 住 房 的 贷 款 条 件, 金 融 机 构 适 当 予 以 提 高 国 务 院 关 于 扩 大 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 下 浮 幅 度 等 有 关 问 题 的 通 知 2008 年 10 月 22 日 人 民 银 行 1-1-85
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 2009 年 5 月 25 日 2010 年 1 月 7 日 2010 年 2 月 11 日 国 务 院 关 于 调 整 固 定 资 产 国 务 院 投 资 项 目 资 本 金 比 例 的 通 知 国 务 院 办 公 厅 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 国 务 院 知 关 于 加 强 信 托 公 司 房 地 产 信 托 业 务 监 管 有 关 问 题 的 通 银 监 会 知 2010 年 4 月 14 日 国 务 院 常 务 会 议 精 神 国 务 院 2010 年 4 月 17 日 2010 年 9 月 29 日 2011 年 1 月 26 日 2013 年 2 月 26 日 2014 年 9 月 29 日 国 务 院 关 于 坚 决 遏 制 部 分 国 务 院 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 关 于 完 善 差 别 化 住 房 信 贷 人 民 银 行 银 监 会 政 策 有 关 问 题 的 通 知 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 国 务 院 关 问 题 的 通 知 国 务 院 办 公 厅 关 于 继 续 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 国 务 院 知 关 于 进 一 步 做 好 住 房 金 融 人 民 银 行 银 监 会 服 务 工 作 的 通 知 保 障 性 住 房 和 普 通 商 品 房 项 目 资 本 金 比 率 由 原 35% 下 调 为 20%, 其 他 房 地 产 开 发 项 目 资 本 金 比 率 由 原 35% 下 调 为 30% 对 已 利 用 贷 款 购 买 住 房 又 申 请 购 买 第 二 套 ( 含 ) 以 上 住 房 的 家 庭 ( 包 括 借 款 人 配 偶 及 未 成 年 子 女 ), 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 40%, 贷 款 利 率 严 格 按 照 风 险 定 价 信 托 公 司 不 得 以 信 托 资 金 发 放 土 地 储 备 贷 款 ( 土 地 储 备 贷 款 是 指 向 借 款 人 发 放 的 用 于 土 地 收 购 及 土 地 前 期 开 发 整 理 的 贷 款 ) 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 贷 款 首 付 款 不 得 低 于 50%, 贷 款 利 率 不 得 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 要 求 各 地 区 各 有 关 部 门 要 切 实 履 行 稳 定 房 价 和 住 房 保 障 职 责, 坚 决 抑 制 不 合 理 住 房 需 求, 增 加 住 房 有 效 供 给, 加 快 保 障 性 安 居 工 程 建 设 以 及 加 强 市 场 监 管 ; 严 格 限 制 各 种 名 目 的 炒 房 和 投 机 性 购 房, 房 价 过 高 地 区 可 暂 停 发 放 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款, 对 不 能 提 供 1 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 买 住 房 贷 款 ; 加 强 对 房 地 产 开 发 企 业 购 地 和 融 资 的 监 管 暂 停 发 放 居 民 家 庭 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款 ; 对 不 能 提 供 一 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 房 贷 款 ; 对 贷 款 购 买 商 品 住 房, 首 付 款 比 例 调 整 到 30% 及 以 上 ; 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 严 格 执 行 首 付 款 比 例 不 低 于 50% 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 1.1 倍 的 规 定 ; 加 强 对 消 费 性 贷 款 的 管 理, 禁 止 用 于 购 买 住 房 ; 继 续 支 持 房 地 产 开 发 企 业 承 担 中 低 价 位 中 小 套 型 商 品 住 房 项 目 和 参 与 保 障 性 安 居 工 程 的 贷 款 需 求 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 首 付 款 比 例 不 低 于 60%, 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 严 格 实 施 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 扩 大 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 对 于 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房 的 家 庭, 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为 30%, 贷 款 利 率 下 限 为 贷 款 基 准 利 率 的 0.7 倍 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 1-1-86
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 2014 年 10 日 9 日 2015 年 3 月 30 日 应 购 房 贷 款 的 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 贷 款 购 买 普 通 商 品 住 房, 银 行 业 金 融 机 构 执 行 首 套 房 贷 款 政 策 在 已 取 消 或 未 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 对 拥 有 2 套 及 以 上 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 家 庭, 又 申 请 贷 款 购 买 住 房, 银 行 业 金 融 机 构 应 根 据 借 款 人 偿 付 能 力 信 用 状 况 等 因 素 审 慎 把 握 并 具 体 确 定 首 付 款 比 例 和 贷 款 利 率 水 平 银 行 业 金 融 机 构 在 防 范 风 险 的 前 提 下, 合 理 配 置 信 贷 资 源, 支 持 资 质 良 好 诚 信 经 营 的 房 地 产 企 业 开 发 建 设 普 通 商 品 住 房, 积 极 支 持 有 市 场 前 景 的 在 建 续 建 项 目 的 合 理 融 资 需 求 扩 大 市 场 化 融 资 渠 道, 支 持 符 合 条 件 的 房 地 产 企 业 在 银 行 间 债 券 市 场 发 行 债 务 融 资 工 具 积 极 稳 妥 开 展 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (REITs) 试 点 要 求 各 地 放 宽 公 积 金 贷 款 条 件, 今 后 职 工 连 续 缴 存 6 个 月 即 可 申 请 公 积 金 贷 款 同 时 实 现 异 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 建 部 财 政 部 人 民 银 行 地 互 认 转 移 接 续, 并 取 消 住 房 公 积 金 个 人 住 住 房 贷 款 业 务 的 通 知 房 贷 款 保 险 公 证 新 房 评 估 和 强 制 性 机 构 担 保 等 收 费 项 目 调 整 个 人 住 房 贷 款 政 策, 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40% 关 于 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 在 住 房 公 积 金 方 面, 调 整 后, 缴 存 职 工 家 庭 使 人 民 银 行 住 建 部 银 监 会 关 问 题 的 通 知 用 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 20%; 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 缴 存 职 工 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 30% (7) 房 地 产 税 费 表 5-16 近 年 来 房 地 产 税 费 政 策 出 台 情 况 出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 2005 年 4 月 30 日 自 2005 年 6 月 1 日 起, 对 个 人 购 买 住 房 不 足 住 建 部 国 家 发 改 委 财 政 关 于 做 好 稳 定 住 房 价 格 工 2 年 转 手 交 易 的, 销 售 时 按 其 取 得 的 售 房 收 入 部 国 土 资 源 部 人 民 银 行 作 的 意 见 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 购 买 普 通 住 房 超 过 2 年 国 家 税 务 总 局 银 监 会 ( 含 2 年 ) 转 手 交 易 的, 销 售 时 免 征 营 业 税 ; 1-1-87
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 2006 年 5 月 24 日 2006 年 12 月 28 日 2008 年 4 月 7 日 2008 年 7 月 11 日 2008 年 12 月 20 日 2009 年 12 月 22 日 对 个 人 购 买 非 普 通 住 房 超 过 2 年 ( 含 2 年 ) 转 手 交 易 的, 销 售 时 按 其 售 房 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 从 2006 年 6 月 1 日 起, 对 购 买 住 房 不 足 5 年 转 手 交 易 的, 销 售 时 按 其 取 得 的 售 房 收 入 全 额 住 建 部 国 家 发 改 委 监 察 征 收 营 业 税 ; 个 人 购 买 普 通 住 房 超 过 5 年 ( 含 5 关 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 部 财 政 部 国 土 资 源 部 年 ) 转 手 交 易 的, 销 售 时 免 征 营 业 税 ; 个 人 购 定 住 房 价 格 的 意 见 人 民 银 行 国 家 税 务 总 局 买 非 普 通 住 房 超 过 5 年 ( 含 5 年 ) 转 手 交 易 的, 国 家 统 计 局 银 监 会 销 售 时 按 其 售 房 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 房 地 产 开 发 项 目 全 部 竣 工 完 成 销 售 的, 整 体 关 于 房 地 产 开 发 企 业 土 地 转 让 未 竣 工 决 算 房 地 产 开 发 项 目 的, 直 接 转 让 增 值 税 清 算 管 理 有 关 问 题 的 国 税 总 局 土 地 使 用 权 的, 房 地 产 公 司 应 进 行 土 地 增 值 税 通 知 的 清 算, 主 管 税 务 机 关 亦 可 有 条 件 地 要 求 企 业 进 行 土 地 增 值 税 清 算 房 地 产 开 发 企 业 按 当 年 实 际 利 润 据 实 分 季 ( 或 月 ) 预 缴 企 业 所 得 税 的, 对 开 发 建 造 的 开 发 国 家 税 务 总 局 关 于 房 地 产 产 品, 在 未 完 工 前 采 取 预 售 方 式 销 售 取 得 的 预 开 发 企 业 所 得 税 预 缴 问 题 的 通 知 国 家 税 务 总 局 售 收 入, 按 照 规 定 的 预 计 利 润 率 分 季 ( 或 月 ) 计 算 出 预 计 利 润 额, 计 入 利 润 总 额 预 缴, 开 发 产 品 完 工 结 算 计 税 成 本 后 按 照 实 际 利 润 再 行 调 整 ; 另 规 定 了 预 计 利 润 率 的 标 准 对 因 改 变 土 地 用 途 而 签 订 土 地 使 用 权 出 让 合 关 于 改 变 国 有 土 地 使 用 权 国 家 税 务 总 局 同 变 更 协 议 或 者 重 新 签 订 土 地 使 用 权 出 让 合 出 让 方 式 征 收 契 税 的 批 复 同 的, 应 征 收 契 税 自 2009 年 1 月 1 日 至 2009 年 12 月 31 日, 个 人 购 买 普 通 住 房 超 过 2 年 ( 含 2 年 ) 转 让 免 征 营 业 税, 个 人 购 买 普 通 住 房 不 足 2 年 转 让 的, 按 其 转 让 收 入 减 去 购 买 住 房 原 价 的 差 额 征 收 营 关 于 促 进 房 地 产 市 场 健 康 业 税 ; 个 人 购 买 非 普 通 住 房 超 过 2 年 ( 含 2 年 ) 国 务 院 发 展 的 若 干 意 见 转 让 按 其 转 让 收 入 减 去 购 买 住 房 原 价 的 差 额 征 收 营 业 税, 个 人 购 买 非 普 通 住 房 不 足 2 年 转 让 的, 按 其 转 让 收 入 全 额 征 收 营 业 税 取 消 城 市 房 地 产 税, 内 外 资 企 业 和 个 人 统 一 适 用 中 华 人 民 共 和 国 房 产 税 暂 行 条 例 自 2010 年 1 月 1 日 起, 个 人 将 购 买 不 足 5 年 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 个 人 将 购 买 超 过 5 年 ( 含 5 年 ) 的 非 普 通 住 房 财 政 部 国 家 税 务 总 局 业 税 政 策 的 通 知 或 者 不 足 5 年 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 超 过 5 年 ( 含 5 年 ) 的 普 1-1-88
出 台 时 间 政 策 名 称 发 布 部 门 主 要 内 容 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 2011 年 1 月 27 日 2013 年 2 月 26 日 2013 年 5 月 18 日 2015 年 3 月 30 日 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知 国 务 院 办 公 厅 关 于 继 续 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 知 国 务 院 批 转 发 展 改 革 委 关 于 2013 年 深 化 经 济 体 制 改 革 重 点 工 作 意 见 的 通 知 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知 个 人 将 购 买 不 足 5 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 超 过 5 年 ( 含 5 年 ) 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 财 政 部 国 家 税 务 总 局 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 超 过 5 年 ( 含 5 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 税 务 住 房 城 乡 建 设 部 门 要 密 切 配 合, 对 出 售 自 有 住 房 按 规 定 应 征 收 的 个 人 所 得 税, 通 过 税 国 务 院 收 征 管 房 屋 登 记 等 历 史 信 息 能 核 实 房 屋 原 值 的, 应 依 法 严 格 按 转 让 所 得 的 20% 计 征 国 务 院 扩 大 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 个 人 将 购 买 不 足 2 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 财 政 部 国 家 税 务 总 局 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 3 行 业 发 展 趋 势 我 国 房 地 产 市 场 的 长 期 发 展 本 质 上 来 源 于 城 镇 化 过 程 中 城 市 人 口 对 住 房 的 巨 大 需 求, 稳 定 增 长 的 宏 观 经 济 和 持 续 推 进 的 城 镇 化 进 程 是 推 动 我 国 房 地 产 市 场 发 展 的 主 要 因 素 目 前 来 看, 随 着 我 国 人 均 可 支 配 收 入 的 稳 定 增 长, 国 内 经 济 不 断 向 前 发 展, 以 及 持 续 快 速 的 城 镇 化 进 程, 我 国 房 地 产 市 场 的 未 来 发 展 依 然 坚 定 向 好 但 经 过 多 年 的 高 速 发 展, 我 国 房 地 产 业 正 处 于 结 构 性 转 变 的 关 键 时 期, 行 业 供 需 矛 盾 通 过 一 系 列 的 宏 观 调 控 逐 渐 趋 于 缓 和, 行 业 发 展 逐 渐 趋 于 理 性 随 着 市 场 环 境 的 逐 渐 改 变, 一 部 分 不 能 适 应 变 化 的 企 业 逐 渐 被 淘 汰, 行 业 内 的 并 购 整 合 会 逐 渐 增 多, 行 业 集 中 度 逐 渐 得 到 提 高 部 分 有 实 力 的 企 业 会 率 先 走 出 去, 开 拓 海 外 市 场 而 且 随 着 房 地 产 金 融 的 逐 渐 发 展, 企 业 的 运 营 模 式 也 会 逐 渐 向 轻 资 产 进 行 转 变, 使 得 行 业 的 运 营 模 式 得 到 不 断 的 创 新 (1) 宏 观 经 济 及 人 均 可 支 配 收 入 持 续 稳 定 增 长, 房 地 产 业 发 展 长 期 向 好 改 革 开 放 以 来, 我 国 经 济 保 持 平 稳 高 速 发 展,2005-2014 年 间, 全 国 GDP 每 年 增 长 1-1-89
速 度 均 超 过 7%, 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 年 增 长 幅 度 亦 维 持 在 6% 以 上 尽 管 未 来 宏 观 经 济 增 速 可 能 会 逐 步 放 缓, 但 预 期 国 家 经 济 仍 能 够 维 持 稳 定 的 发 展 趋 势, 为 房 地 产 业 长 期 稳 定 发 展 创 造 了 良 好 的 经 济 环 境 此 外, 世 界 银 行 研 究 表 明, 住 宅 需 求 与 人 均 GDP 有 着 密 切 的 联 系, 当 一 个 国 家 人 均 GDP 在 600-800 美 元 时, 房 地 产 业 进 入 高 速 发 展 期 ; 当 人 均 GDP 进 入 1,300-8,000 美 元 时, 房 地 产 业 进 入 稳 定 快 速 增 长 期 2014 年 我 国 人 均 GDP 约 为 7,485 美 元, 房 地 产 业 仍 处 于 稳 定 快 速 增 长 期 (2) 持 续 快 速 的 城 镇 化 进 程 及 城 镇 居 民 居 住 水 平 的 不 断 改 善 有 利 于 继 续 推 动 房 地 产 市 场 的 发 展 房 地 产 市 场 旺 盛 需 求 的 主 要 原 因 在 于 人 口 的 大 规 模 向 城 市 迁 移, 截 至 2014 年 末, 我 国 常 住 人 口 城 镇 化 率 水 平 为 54.77%, 与 发 达 国 家 平 均 70%-80% 的 水 平 仍 然 存 在 较 大 差 距 根 据 发 达 国 家 的 城 市 化 经 验, 城 市 化 率 在 30%-70% 期 间 是 加 速 城 市 化 的 时 期 根 据 国 家 新 型 城 镇 化 规 划 (2014-2020 年 ), 到 2020 年, 我 国 常 住 人 口 城 镇 化 率 将 达 到 60% 左 右 依 此 推 算, 未 来 6 年 内 我 国 常 住 人 口 城 镇 化 率 平 均 每 年 将 提 高 0.87 个 百 分 点, 城 镇 常 住 人 口 每 年 将 新 增 1,190 万 人, 持 续 的 新 增 住 房 需 求 仍 客 观 存 在 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2012 年 末 我 国 城 镇 人 均 住 宅 建 筑 面 积 为 32.91 平 方 米, 中 国 社 会 科 学 院 财 经 战 略 研 究 院 中 国 经 济 体 制 改 革 报 告 2013 预 测,2020 年 中 国 城 镇 人 均 住 宅 建 筑 面 积 将 达 到 35 平 方 米, 城 镇 居 民 的 住 房 条 件 改 善 需 求 也 将 推 动 房 地 产 行 业 保 持 平 稳 发 展 (3) 行 业 市 场 供 需 矛 盾 将 日 益 缓 和, 行 业 利 润 空 间 将 逐 步 回 归 理 性 近 年 来, 国 家 对 房 地 产 进 行 了 一 系 列 的 宏 观 调 控, 部 分 地 区 房 地 产 市 场 过 热 势 头 得 到 有 效 控 制, 房 地 产 销 售 价 格 上 涨 势 头 放 缓, 同 时 房 地 产 市 场 规 模 不 断 增 长, 国 家 通 过 限 购 兴 建 保 障 房 等 一 系 列 措 施, 以 及 市 场 的 自 我 调 节, 使 得 紧 张 的 供 需 矛 盾 趋 于 缓 和 部 分 三 四 线 城 市 在 之 前 行 业 过 热 的 时 候 大 量 兴 建 房 地 产 项 目, 导 致 行 业 平 稳 发 展 后 出 现 供 大 于 求 的 情 况, 房 地 产 销 售 难 度 显 著 增 加 随 着 土 地 成 本 的 稳 步 上 涨, 建 材 价 格 及 人 工 成 本 持 续 上 升, 房 地 产 开 发 成 本 的 上 涨 压 力 不 断 显 现 并 且, 受 到 城 市 建 设 的 逐 渐 完 善, 住 房 供 需 逐 渐 平 衡 等 多 方 面 因 素 的 影 响, 近 几 年 房 地 产 企 业 的 盈 利 水 平 逐 渐 平 缓 1-1-90
回 归 至 合 理 水 平, 行 业 利 润 水 平 将 趋 于 平 稳 (4) 房 地 产 行 业 并 购 重 组 加 剧, 集 中 度 将 进 一 步 提 高 经 过 30 多 年 的 发 展, 我 国 房 地 产 行 业 中 已 经 涌 现 出 相 当 一 批 具 有 良 好 口 碑 资 金 实 力 雄 厚 具 备 高 水 平 开 发 能 力 的 企 业 同 时, 土 地 供 应 市 场 日 益 规 范, 并 愈 趋 市 场 化, 有 实 力 的 房 地 产 企 业 将 具 备 更 强 的 竞 争 优 势 行 业 的 进 入 门 槛 将 越 来 越 高, 行 业 集 中 度 将 不 断 提 高, 规 模 化 集 团 化 和 品 牌 化 将 成 为 主 要 企 业 的 发 展 方 向, 未 来 的 行 业 格 局 可 能 在 竞 争 态 势 商 业 模 式 等 方 面 出 现 较 大 转 变, 重 点 市 场 将 进 入 品 牌 主 导 下 的 精 细 化 竞 争 态 势, 实 力 较 弱 的 中 小 企 业 将 逐 渐 难 以 在 与 行 业 巨 头 的 竞 争 中 取 得 先 机 随 着 市 场 化 程 度 的 加 深, 资 本 实 力 强 大 并 且 运 作 规 范 的 房 地 产 企 业 将 逐 步 获 得 更 大 的 竞 争 优 势, 综 合 实 力 弱 小 的 企 业 将 逐 步 被 收 购 兼 并 退 出 市 场 同 时, 行 业 领 导 企 业 将 逐 渐 明 确 定 位, 在 房 地 产 细 分 领 域 不 断 提 升 实 力, 进 行 差 异 化 竞 争 (5) 国 内 市 场 区 域 分 化 加 剧, 实 力 企 业 加 速 海 外 布 局 由 于 一 线 城 市 和 部 分 区 域 中 心 城 市 仍 然 集 中 了 全 国 最 优 质 的 商 业 教 育 医 疗 等 资 源, 未 来 仍 然 面 临 持 续 人 口 净 流 入, 其 中 主 要 是 以 有 置 业 需 求 的 年 轻 人 口 为 主, 未 来 此 类 城 市 依 然 会 保 持 较 为 突 出 的 房 屋 供 需 矛 盾, 随 着 购 房 限 制 政 策 的 放 松, 一 线 及 重 点 二 三 线 城 市 房 地 产 市 场 将 会 逐 步 回 暖 同 时, 部 分 三 四 线 城 市 面 临 人 口 结 构 老 化 青 年 人 口 持 续 流 出 经 济 增 长 放 缓 等 因 素 影 响, 当 地 购 房 需 求 逐 渐 减 少, 存 在 房 地 产 销 售 规 模 下 降 的 风 险 近 年 来, 国 内 部 分 房 地 产 企 业 逐 渐 开 始 进 行 海 外 市 场 的 开 拓, 积 极 实 行 走 出 去 战 略 在 海 外 开 展 产 业 布 局, 首 先 是 为 了 实 现 房 地 产 企 业 自 身 的 国 际 化 需 求, 吸 收 发 达 国 家 和 地 区 先 进 的 房 地 产 开 发 与 运 营 的 经 验, 持 续 提 高 自 身 的 经 营 实 力 和 市 场 竞 争 力 ; 其 次 是 着 力 于 开 发 自 身 的 市 场 份 额, 提 高 企 业 的 国 际 知 名 度, 为 企 业 未 来 全 球 化 发 展 奠 定 坚 实 的 基 础 ; 同 时, 由 于 房 地 产 企 业 的 经 营 对 政 策 变 化 经 济 周 期 波 动 较 为 敏 感, 开 拓 海 外 地 区 的 业 务 可 以 使 公 司 有 效 对 抗 区 域 性 市 场 波 动 的 风 险, 同 时 降 低 公 司 自 身 的 经 营 风 险 未 来, 有 实 力 的 房 地 产 开 发 企 业 将 借 助 在 国 内 市 场 的 品 牌 影 响 力, 利 用 国 内 中 高 收 入 家 庭 开 始 海 外 置 业 的 契 机, 进 一 步 加 大 海 外 市 场 的 扩 张 力 度, 在 海 外 具 有 发 展 潜 力 的 市 场 进 行 产 业 布 局, 海 外 市 场 将 成 为 实 力 企 业 的 新 的 规 模 和 利 润 增 长 点 1-1-91
(6) 房 地 产 投 融 资 模 式 持 续 进 化, 行 业 运 营 模 式 不 断 创 新 近 年 来, 房 地 产 企 业 逐 渐 进 化 自 身 的 投 融 资 模 式, 不 断 探 索 轻 资 产 运 营 的 模 式, 加 速 与 资 本 市 场 的 融 合 房 地 产 企 业 目 前 并 不 局 限 于 银 行 借 款 股 权 及 债 权 融 资 等 传 统 获 取 资 金 的 渠 道, 也 逐 渐 发 展 私 募 基 金 等 获 取 资 金 的 新 渠 道 目 前, 房 地 产 企 业 正 利 用 资 本 市 场, 从 通 过 开 发 建 设 销 售 获 取 利 润 的 传 统 行 业 运 营 模 式 转 向 轻 资 产 重 运 营 的 创 新 运 营 模 式 现 阶 段, 房 地 产 企 业 可 以 通 过 小 股 操 盘 合 作 开 发 的 模 式, 主 要 利 用 自 身 品 牌 和 建 设 管 理 能 力 的 输 出 获 取 收 益, 替 代 了 以 往 凭 借 大 量 资 金 投 入 获 取 收 益 的 开 发 模 式 同 时, 部 分 房 地 产 企 业 对 自 身 业 务 也 开 始 实 行 转 型, 从 单 纯 的 开 发 商 转 变 为 综 合 社 区 服 务 提 供 商, 利 用 互 联 网 概 念, 为 住 户 提 供 综 合 的 社 区 服 务 房 地 产 企 业 自 身 还 通 过 设 立 房 地 产 投 资 基 金, 在 资 本 市 场 上 募 资, 利 用 自 身 在 房 地 产 行 业 的 优 势, 对 市 场 上 的 优 质 项 目 进 行 投 资 以 获 取 投 资 收 益 未 来, 随 着 房 地 产 行 业 及 房 地 产 金 融 的 不 断 发 展, 房 地 产 企 业 的 投 融 资 模 式 及 运 营 模 式 将 进 一 步 多 元 化 个 性 化 定 制 化, 与 资 本 市 场 的 结 合 更 加 紧 密 4 行 业 竞 争 状 况 (1) 行 业 竞 争 已 经 进 入 资 本 竞 争 时 代 房 地 产 行 业 属 于 资 金 密 集 型 行 业, 占 用 资 金 量 大, 占 用 时 间 长 一 方 面, 土 地 出 让 制 度 和 各 项 交 易 规 则 的 不 断 完 善, 使 得 原 本 隐 藏 的 土 地 价 格 被 释 放, 房 地 产 开 发 企 业 获 取 土 地 成 本 逐 步 抬 高 另 一 方 面, 房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 主 要 依 靠 自 有 资 金 银 行 贷 款 和 预 售 回 款, 融 资 渠 道 单 一 在 上 述 背 景 下, 资 本 实 力 和 资 金 运 作 能 力 已 经 成 为 房 地 产 开 发 经 营 的 核 心 竞 争 要 素, 对 于 土 地 资 源 获 取 的 竞 争 逐 渐 转 化 为 资 本 实 力 和 资 金 运 作 能 力 的 竞 争 房 地 产 业 从 单 纯 的 地 产 时 代 进 入 地 产 金 融 时 代 因 此, 在 资 本 市 场 中 积 累 了 良 好 信 用 品 牌 的 房 地 产 企 业, 能 够 凭 借 多 元 化 的 融 资 渠 道 获 得 竞 争 优 势 (2) 行 业 集 中 度 逐 步 提 高, 但 仍 然 处 于 较 低 水 平 近 年 来, 宏 观 调 控 加 速 了 房 地 产 企 业 优 胜 劣 汰, 我 国 房 地 产 行 业 集 中 度 逐 步 提 高 2007 年 至 2014 年 间, 我 国 房 地 产 销 售 排 名 前 十 企 业 的 市 场 份 额 由 不 足 8% 提 升 至 17.19%, 在 房 地 产 行 业 逐 步 迈 入 平 稳 发 展 新 常 态, 市 场 竞 争 更 趋 激 烈 的 情 况 下, 行 业 的 集 中 度 进 一 步 加 强, 市 场 份 额 将 更 加 集 中 于 领 先 梯 队 企 业 但 是, 相 对 美 国 香 港 1-1-92
等 发 达 国 家 或 地 区 的 房 地 产 市 场 而 言, 我 国 房 地 产 行 业 集 中 度 仍 然 较 低 以 美 国 为 例, 进 入 20 世 纪 90 年 代 以 来, 美 国 房 地 产 企 业 经 过 兼 并 重 组, 房 地 产 行 业 集 中 度 日 益 提 高 以 房 屋 销 售 套 数 计 算, 排 名 前 5 位 的 房 地 产 企 业 的 市 场 份 额 从 1991 年 的 3.80% 提 升 到 2009 年 的 逾 20% 目 前 我 国 前 五 大 开 发 商 市 场 占 有 率 仅 为 11% 左 右, 参 考 成 熟 房 地 产 市 场 的 历 史 经 验, 龙 头 企 业 仍 有 相 当 大 的 成 长 空 间 ( 二 ) 发 行 人 的 竞 争 优 势 1 卓 越 的 战 略 管 理 能 力 发 行 人 具 备 准 确 的 市 场 前 瞻 性 和 战 略 规 划 能 力, 面 对 行 业 多 变 的 发 展 形 势, 公 司 始 终 坚 持 战 略 方 向 不 动 摇, 并 根 据 市 场 及 时 把 握 经 营 形 势, 迅 速 调 整 经 营 策 略, 灵 活 把 握 经 营 力 度, 始 终 保 持 稳 定 健 康 发 展 发 行 人 战 略 定 位 为 致 力 于 打 造 中 国 地 产 长 城, 成 为 房 地 产 领 导 企 业 和 领 导 品 牌, 并 围 绕 这 一 目 标 确 定 了 经 营 方 针 和 蓝 图, 提 出 了 三 个 为 主 两 个 结 合 的 发 展 战 略, 并 根 据 市 场 发 展 形 势, 于 2010 年 将 发 展 战 略 进 行 了 完 善, 最 终 提 出 三 个 为 主, 三 个 结 合 的 发 展 战 略, 形 成 了 以 房 地 产 主 业 为 主, 适 度 拓 展 相 关 行 业 ; 以 省 会 城 市 和 中 心 城 市 为 主, 逐 步 向 二 三 线 城 市 辐 射 ; 以 住 宅 开 发 为 主, 有 计 划 地 拓 展 国 家 中 心 城 市 的 商 业 地 产 的 发 展 模 式 同 时, 坚 持 开 发 性 收 入 和 经 营 性 收 入 相 结 合 资 产 经 营 和 资 本 经 营 相 结 合 坚 持 扩 大 经 营 规 模 与 提 高 开 发 效 益 相 结 合 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 坚 决 贯 彻 战 略 方 针, 坚 持 三 个 为 主 的 经 营 开 发 战 略, 使 公 司 得 到 了 稳 健 可 持 续 的 发 展 公 司 坚 持 住 宅 开 发 为 主, 坚 持 中 小 户 型 普 通 产 品 定 位, 迎 合 市 场 需 求, 为 销 售 的 稳 步 增 长 奠 定 基 础 报 告 期 内, 公 司 住 宅 产 品 占 比 超 过 公 司 房 地 产 开 发 产 品 的 80%, 其 中 144 平 方 米 以 下 刚 需 产 品 占 比 超 过 90%, 坚 持 住 宅 产 品 为 主 的 策 略 使 得 公 司 报 告 期 内 的 年 度 销 售 金 额 稳 步 上 升, 从 2012 年 的 1,017.39 亿 元 稳 步 上 升 到 2014 年 的 1,366.76 亿 元, 在 国 家 进 行 调 控 的 背 景 下 仍 然 保 持 稳 健 持 续 的 增 长 公 司 坚 持 一 二 线 为 主 的 房 地 产 开 发 策 略, 截 至 2014 年 年 底, 公 司 待 开 发 面 积 中 一 二 线 城 市 占 比 约 为 73.2%; 在 建 拟 建 项 目 待 售 面 积 中 一 二 线 城 市 占 比 约 为 77.3%, 公 司 重 点 布 局 的 一 二 线 城 市 表 现 突 出, 从 而 带 动 区 域 内 城 市 群 发 展 2014 年 度, 珠 三 角 城 市 群 销 售 规 模 首 次 突 破 400 亿 元 大 关, 长 三 角 环 渤 海 城 市 群 销 售 规 模 均 突 破 200 亿 元, 成 渝 及 中 部 城 市 群 销 售 规 模 分 别 超 过 150 亿 元 随 着 房 地 产 行 业 区 域 增 长 分 化 日 趋 明 显, 公 司 的 战 略 方 针 使 得 公 司 在 行 业 调 整 过 程 中 处 于 强 有 力 的 竞 争 地 位, 抗 风 险 和 持 1-1-93
续 盈 利 能 力 进 一 步 得 到 提 高 同 时, 发 行 人 持 续 推 进 三 个 结 合 的 发 展 方 式, 在 风 险 可 控 的 前 提 下, 注 重 公 司 开 发 效 益 的 提 高, 持 续 拓 展 商 业 物 业 的 规 模, 大 力 促 进 养 老 地 产 等 业 务 的 发 展, 并 勇 于 在 资 本 市 场 上 进 行 尝 试, 发 展 公 司 下 属 的 房 地 产 基 金 2015 年 4 月, 发 行 人 发 布 5P 战 略, 进 一 步 明 确 未 来 在 养 老 地 产 环 保 建 筑 社 区 O2O 移 动 应 用 海 外 地 产 拓 展 等 方 向 的 发 展 公 司 通 过 多 元 化 的 产 业 布 局, 使 收 入 结 构 从 单 纯 依 赖 住 宅 产 品 销 售 转 向 销 售 收 入 与 运 营 收 入 协 调 发 展, 进 一 步 提 高 了 经 营 的 抗 风 险 能 力 2 突 出 的 品 牌 影 响 力 发 行 人 是 国 务 院 国 资 委 管 理 的 大 型 中 央 企 业 保 利 集 团 控 股 的 大 型 国 有 房 地 产 上 市 公 司, 也 是 保 利 集 团 房 地 产 业 务 的 主 要 运 作 平 台 发 行 人 坚 持 和 者 筑 善 的 品 牌 理 念, 致 力 于 打 造 中 国 地 产 长 城, 其 诚 信 负 责 任 的 品 牌 形 象 得 到 社 会 的 广 泛 认 可 2014 年 末, 发 行 人 品 牌 价 值 达 306.8 亿 元,2010-2014 年 连 续 五 年 蝉 联 中 国 房 地 产 行 业 领 导 公 司 品 牌,2009-2014 年 连 续 六 年 荣 获 国 务 院 发 展 研 究 中 心 企 业 研 究 所 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 和 中 国 指 数 研 究 院 联 合 评 选 的 中 国 房 地 产 百 强 企 业 综 合 实 力 前 三 名 3 优 质 丰 富 的 项 目 资 源 发 行 人 具 备 多 元 化 的 项 目 拓 展 能 力, 除 了 公 开 市 场 招 拍 挂 方 式 以 外, 还 通 过 旧 城 改 造 合 作 开 发 等 灵 活 的 拓 展 方 式 获 取 项 目 资 源 发 行 人 以 一 二 线 中 心 城 市 为 主 的 区 域 布 局 和 中 小 户 型 普 通 住 宅 的 产 品 定 位 迎 合 了 刚 需 人 群 的 居 住 需 求, 使 得 公 司 在 市 场 波 动 中 拥 有 较 强 的 抗 风 险 能 力 2012 年 度 2013 年 度 和 2014 年 度, 发 行 人 面 积 144 平 方 米 以 下 的 住 宅 销 售 套 数 占 比 分 别 超 过 92% 93% 和 90% 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 在 建 拟 建 项 目 总 占 地 面 积 4,434.17 万 平 方 米, 可 售 容 积 率 面 积 9,015.31 万 平 方 米, 待 开 发 面 积 4,915.93 万 平 方 米, 其 中 一 二 线 城 市 占 比 约 为 73%, 为 公 司 的 持 续 发 展 奠 定 坚 实 基 础 4 高 效 的 管 理 能 力 和 强 大 的 执 行 力 发 行 人 管 理 团 队 具 有 丰 富 的 项 目 运 作 经 验, 具 备 在 各 种 市 场 环 境 下 实 现 企 业 平 稳 健 康 发 展 的 能 力 同 时, 发 行 人 将 军 旅 文 化 与 现 代 企 业 管 理 相 融 合, 形 成 了 独 具 特 色 的 优 秀 企 业 文 化, 管 理 队 伍 具 备 强 大 的 凝 聚 力 和 高 效 的 执 行 力 发 行 人 扁 平 化 的 管 理 模 式 保 1-1-94
证 了 公 司 快 速 高 效 的 决 策, 公 司 总 部 重 点 把 握 人 员 配 置 项 目 立 项 资 金 调 配 和 品 牌 管 理 四 大 方 面, 子 公 司 在 具 体 经 营 中 享 有 充 分 的 自 主 权, 可 有 效 地 突 破 管 理 规 模 瓶 颈, 实 现 公 司 的 持 续 快 速 发 展 5 健 全 的 法 人 治 理 结 构 科 学 健 全 的 法 人 治 理 结 构 和 内 控 制 度 保 证 了 公 司 的 持 续 健 康 稳 定 发 展 发 行 人 严 格 按 照 法 律 法 规 及 监 管 要 求, 构 建 了 健 全 的 治 理 结 构 和 完 善 的 治 理 制 度, 充 分 发 挥 董 事 会 及 其 专 门 委 员 会 的 决 策 和 指 导 作 用, 不 断 强 化 监 事 会 的 监 督 机 制, 完 善 股 东 大 会 的 操 作 流 程, 充 分 保 障 中 小 股 东 的 知 情 权 和 决 策 权 同 时 发 行 人 形 成 了 公 司 本 级 和 下 属 公 司 二 级 治 理 架 构, 规 范 下 属 公 司 法 人 治 理 制 度 建 设, 严 格 审 批 授 权, 不 断 提 升 集 团 内 部 整 体 法 人 治 理 水 平 6 多 元 化 的 外 部 融 资 渠 道 凭 借 雄 厚 的 经 营 实 力, 发 行 人 积 极 开 拓 多 元 化 的 融 资 渠 道, 在 稳 固 传 统 银 行 合 作 渠 道 的 同 时, 公 司 不 断 尝 试 各 类 直 接 融 资 渠 道, 进 一 步 优 化 公 司 融 资 结 构, 降 低 公 司 融 资 成 本 通 过 与 金 融 机 构 的 密 切 合 作, 发 行 人 与 中 国 银 行 建 设 银 行 农 业 银 行 工 商 银 行 交 通 银 行 中 信 银 行 光 大 银 行 招 商 银 行 等 国 内 主 要 商 业 银 行 均 建 立 了 稳 固 的 战 略 合 作 关 系 最 近 三 年, 发 行 人 净 新 增 金 融 机 构 借 款 分 别 为 143 亿 元 191 亿 元 和 231 亿 元 作 为 A 股 上 市 公 司, 发 行 人 充 分 利 用 境 内 资 本 市 场 的 融 资 优 势, 通 过 境 内 资 本 运 作 持 续 优 化 资 本 结 构, 降 低 融 资 成 本 目 前, 发 行 人 已 分 别 完 成 21 亿 元 IPO 70 亿 元 公 开 增 发 A 股 股 票 43 亿 元 公 司 债 券 80 亿 元 非 公 开 发 行 A 股 股 票 和 70 亿 元 中 期 票 据 发 行, 累 计 完 成 股 权 融 资 171 亿 元 债 券 融 资 113 亿 元 同 时, 发 行 人 积 极 开 拓 境 外 资 本 市 场 融 资 渠 道, 于 2013 年 和 2014 年 在 境 外 分 别 发 行 5 亿 美 元 债 券, 并 获 得 标 准 普 尔 公 司 穆 迪 投 资 者 服 务 公 司 和 惠 誉 国 际 信 用 评 级 有 限 公 司 分 别 给 予 的 BBB+ Baa2 BBB+ 主 体 信 用 评 级 ( 三 ) 发 行 人 主 营 业 务 情 况 1 发 行 人 的 经 营 范 围 发 行 人 的 经 营 范 围 : 房 地 产 开 发 经 营 ; 物 业 管 理 ; 房 屋 租 赁 ; 建 筑 物 拆 除 ( 不 含 爆 破 1-1-95
作 业 ); 房 屋 建 筑 工 程 设 计 服 务 ; 铁 路 道 路 隧 道 和 桥 梁 工 程 建 筑 ; 建 筑 工 程 后 期 装 饰 装 修 和 清 理 ; 土 石 方 工 程 服 务 ; 建 筑 物 空 调 设 备 通 风 设 备 系 统 安 装 服 务 ; 酒 店 管 理 ; 商 品 批 发 贸 易 ( 许 可 审 批 类 商 品 除 外 ); 商 品 零 售 贸 易 ( 许 可 审 批 类 商 品 除 外 ) 2 发 行 人 的 主 要 产 品 和 类 型 发 行 人 坚 持 以 商 品 住 宅 开 发 为 主, 适 度 发 展 持 有 经 营 性 物 业 在 住 宅 开 发 方 面, 保 利 地 产 逐 渐 形 成 了 康 居 Health 善 居 Quality 逸 居 Classical 尊 居 Glory 四 大 产 品 系 列, 涵 盖 花 园 系 心 语 系 香 槟 系 公 馆 系 林 语 系 康 桥 系 十 二 橡 树 系 等 多 元 化 优 质 住 宅 物 业 的 创 新 格 局, 覆 盖 中 高 端 住 宅 公 寓 等 多 种 物 业 形 态 发 行 人 开 发 商 业 物 业 涵 盖 写 字 楼 酒 店 商 贸 会 展 购 物 中 心 等, 具 备 多 品 类 物 业 综 合 开 发 的 实 力 3 发 行 人 主 营 业 务 情 况 (1) 营 业 收 入 分 析 发 行 人 坚 持 普 通 住 宅 产 品 定 位 和 快 速 周 转 开 发 策 略, 依 托 专 业 的 开 发 能 力 和 强 大 的 品 牌 声 誉, 并 通 过 创 新 销 售 模 式 积 极 抢 占 市 场, 销 售 业 绩 持 续 稳 步 增 长, 为 公 司 结 算 收 入 和 利 润 的 增 长 打 下 了 坚 实 的 基 础 最 近 三 年, 发 行 人 分 别 实 现 主 营 业 务 收 入 6,887,411.77 万 元 9,234,069.61 万 元 和 10,903,298.56 万 元, 年 均 复 合 增 长 率 达 到 25.82% 总 体 来 看, 近 年 来 发 行 人 主 营 业 务 收 入 呈 现 出 快 速 增 长 的 趋 势 ; 同 时 发 行 人 千 亿 元 级 的 收 入 规 模 也 反 映 了 其 作 为 我 国 领 先 的 房 地 产 开 发 企 业 的 行 业 地 位 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 如 下 表 所 示 : 表 5-17 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 房 地 产 销 售 4,044,357.10 95.61% 10,558,719.91 96.84% 8,928,998.42 96.70% 6,631,447.37 96.28% 其 他 185,652.05 4.39% 344,578.65 3.16% 305,071.19 3.30% 255,964.40 3.72% 主 营 业 务 收 入 合 计 4,230,009.15 100.00% 10,903,298.56 100.00% 9,234,069.61 100.00% 6,887,411.77 100.00% 1-1-96
房 地 产 开 发 是 发 行 人 的 核 心 业 务 板 块 最 近 三 年, 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 分 别 实 现 营 业 收 入 6,631,447.37 万 元 8,928,998.42 万 元 和 10,558,719.91 万 元, 对 同 期 主 营 业 务 收 入 的 贡 献 分 别 为 96.28% 96.70% 和 96.84% 发 行 人 其 他 收 入 包 括 建 筑 安 装 收 入 物 业 管 理 收 入 展 览 服 务 收 入 酒 店 经 营 收 入 等 最 近 三 年, 发 行 人 分 别 实 现 其 他 收 入 255,964.40 万 元 305,071.19 万 元 和 344,578.65 万 元, 对 同 期 主 营 业 务 收 入 的 贡 献 分 别 为 3.72% 3.30% 和 3.16% 2015 年 1-6 月, 发 行 人 实 现 主 营 业 务 收 入 4,230,009.15 万 元, 其 中 房 地 产 开 发 业 务 收 入 4,044,357.10 万 元, 对 同 期 主 营 业 务 收 入 的 贡 献 为 95.61%; 其 他 收 入 185,652.05 万 元, 对 同 期 主 营 业 务 收 入 的 贡 献 为 4.39% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 ( 按 区 域 ) 如 下 表 所 示 : 表 5-18 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 ( 按 区 域 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 广 东 1,881,456.69 44.48% 3,277,892.04 30.06% 2,680,055.38 29.02% 1,413,507.03 20.52% 北 京 67,285.93 1.59% 1,004,048.43 9.21% 1,037,885.17 11.24% 467,711.61 6.79% 四 川 775,591.90 18.34% 938,829.79 8.61% 867,743.55 9.40% 954,227.51 13.85% 上 海 303,797.50 7.18% 838,734.07 7.69% 750,643.36 8.13% 666,659.71 9.68% 湖 北 128,580.92 3.04% 747,915.52 6.86% 755,974.85 8.19% 428,786.06 6.23% 重 庆 163,018.69 3.85% 586,290.89 5.38% 619,946.12 6.71% 371,617.24 5.40% 天 津 223,972.54 5.29% 565,340.76 5.19% 203,553.44 2.20% 478,565.10 6.95% 江 苏 22,549.63 0.53% 543,684.38 4.99% 443,284.24 4.80% 495,493.80 7.19% 浙 江 108,139.95 2.56% 508,266.04 4.66% 478,993.50 5.19% 209,538.34 3.04% 辽 宁 104,687.81 2.47% 482,218.79 4.42% 353,037.86 3.82% 446,496.90 6.48% 山 东 5,496.39 0.13% 295,960.46 2.71% 181,764.06 1.97% 293,196.25 4.26% 江 西 59,983.35 1.42% 224,819.63 2.06% 179,731.17 1.95% 134,669.54 1.96% 湖 南 86,325.14 2.04% 175,195.13 1.61% 281,743.95 3.05% 217,684.79 3.16% 吉 林 39,154.60 0.93% 173,832.75 1.59% 192,185.94 2.08% 174,274.42 2.53% 河 北 10.05 0.00% 164,630.76 1.51% - 0.00% - 0.00% 安 徽 176,202.93 4.17% 160,697.51 1.47% 51,546.25 0.56% - 0.00% 河 南 884.45 0.02% 131,207.03 1.20% - 0.00% - 0.00% 内 蒙 古 1,309.05 0.03% 83,734.58 0.77% 155,980.74 1.69% 134,983.46 1.96% 陕 西 81,561.63 1.93% - - - - - - 主 营 业 务 收 入 合 计 4,230,009.15 100.00% 10,903,298.56 100.00% 9,234,069.61 100.00% 6,887,411.77 100.00% 1-1-97
发 行 人 主 营 业 务 收 入 中 广 东 上 海 北 京 四 川 等 核 心 区 域 占 比 较 高, 与 发 行 人 布 局 主 要 经 济 中 心 区 域 的 战 略 相 符 合 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 在 广 东 上 海 北 京 四 川 等 核 心 区 域 实 现 的 主 营 业 务 收 入 合 计 分 别 为 3,502,105.86 万 元 5,336,327.46 万 元 6,059,504.33 万 元 和 3,028,132.03 万 元, 对 同 期 主 营 业 务 收 入 的 贡 献 分 别 为 50.84% 57.79% 55.57% 和 71.59% (2) 营 业 成 本 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 发 生 的 主 营 业 务 成 本 分 别 为 4,395,620.70 万 元 6,265,488.54 万 元 7,411,046.21 万 元 和 2,697,190.52 万 元 总 体 来 看, 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 发 生 的 主 营 业 务 成 本 发 展 趋 势 与 实 现 的 主 营 业 务 收 入 发 展 趋 势 基 本 保 持 一 致 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 成 本 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 如 下 表 所 示 : 表 5-19 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 营 业 务 成 本 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 房 地 产 销 售 2,597,253.04 96.29% 7,251,031.89 97.84% 6,138,595.86 97.97% 4,294,215.29 97.69% 其 他 99,937.48 3.71% 160,014.32 2.16% 126,892.68 2.03% 101,405.42 2.31% 主 营 业 务 成 本 合 计 2,697,190.52 100.00% 7,411,046.21 100.00% 6,265,488.54 100.00% 4,395,620.70 100.00% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 分 别 结 算 营 业 成 本 4,294,215.29 万 元 6,138,595.86 万 元 7,251,031.89 万 元 和 2,597,253.04 万 元, 对 同 期 主 营 业 务 成 本 的 贡 献 分 别 为 97.69% 97.97% 97.84% 和 96.29% 从 房 地 产 开 发 业 务 成 本 构 成 情 况 来 看, 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 结 算 的 房 地 产 开 发 项 目 土 地 成 本 分 别 为 1,640,075.28 万 元 2,698,612.89 万 元 3,314,307.24 万 元 和 1,104,041.84 万 元, 在 同 期 房 地 产 开 发 业 务 成 本 中 的 占 比 分 别 为 38.19% 43.96% 45.71% 和 42.51% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 成 本 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 1-1-98
项 目 表 5-20 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 成 本 构 成 情 况 单 位 : 万 元 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 土 地 成 本 1,104,041.84 42.51% 3,314,307.24 45.71% 2,698,612.89 43.96% 1,640,075.28 38.19% 开 发 建 设 及 其 他 成 本 1,493,211.20 57.49% 3,936,724.65 54.29% 3,439,982.97 56.04% 2,654,140.00 61.81% 房 地 产 销 售 业 务 成 本 2,597,253.04 100.00% 7,251,031.89 100.00% 6,138,595.86 100.00% 4,294,215.28 100.00% (3) 毛 利 润 和 毛 利 率 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 分 别 实 现 主 营 业 务 毛 利 润 2,491,791.07 万 元 2,968,581.06 万 元 3,492,252.35 万 元 和 1,532,818.63 万 元 ; 同 期 主 营 业 务 毛 利 率 分 别 为 36.18% 32.15% 32.03% 和 36.24% 在 行 业 利 润 率 受 土 地 人 力 和 建 材 成 本 上 升 以 及 房 地 产 价 格 增 速 放 缓 等 因 素 影 响 出 现 趋 势 性 下 滑 的 背 景 下, 发 行 人 严 控 成 本, 提 升 管 理 效 益, 始 终 保 持 较 为 稳 定 的 毛 利 率 水 平 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 分 别 实 现 毛 利 润 2,337,232.08 万 元 2,790,402.56 万 元 3,307,688.02 万 元 和 1,447,104.06 万 元 ; 毛 利 率 分 别 为 35.24% 31.25% 31.33% 和 35.78% 4 发 行 人 房 地 产 业 务 经 营 情 况 (1) 发 行 人 房 地 产 业 务 经 营 概 况 近 年 来, 发 行 人 业 务 发 展 迅 速, 经 济 效 益 显 著 公 司 坚 持 以 一 二 线 中 心 城 市 为 主 的 战 略 布 局 和 以 销 定 产 的 原 则, 审 慎 控 制 开 工 节 奏, 逐 步 完 善 区 域 布 局 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 房 地 产 业 务 经 营 概 况 如 下 表 所 示 : 表 5-21 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 房 地 产 业 务 经 营 概 况 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 元 / 平 方 米 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 新 开 工 面 积 725.99 1,771.71 1,691.62 1,410.36 竣 工 面 积 470.49 1,363.11 1,263.68 943.18 销 售 面 积 584.74 1,066.61 1,064.37 901.13 销 售 金 额 760.42 1,366.76 1,252.89 1,017.39 签 约 销 售 均 价 13,005 12,800 11,771 11,290 1-1-99
截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 已 进 入 全 国 58 个 城 市, 在 建 拟 建 项 目 可 售 容 积 率 面 积 达 9,015.31 万 平 方 米, 上 述 项 目 区 域 布 局 和 产 品 结 构 合 理, 产 品 具 备 较 高 的 经 济 价 值, 是 公 司 未 来 几 年 快 速 发 展 的 坚 实 保 障 此 外, 发 行 人 海 外 事 业 部 自 2014 年 初 成 立 以 来 迅 速 推 进 海 外 项 目 拓 展 工 作, 先 后 实 地 考 察 美 国 澳 大 利 亚 马 来 西 亚 等 多 个 国 家 和 地 区 的 房 地 产 项 目, 并 在 澳 大 利 亚 取 得 了 实 质 性 进 展 2015 年 5 月, 发 行 人 以 合 作 方 式 取 得 墨 尔 本 市 南 雅 拉 区 克 莱 蒙 地 块 项 目 (2) 发 行 人 房 地 产 业 务 资 质 情 况 发 行 人 为 住 建 部 批 准 的 一 级 房 地 产 开 发 企 业 ( 资 质 证 书 编 号 : 建 开 企 2001[052] 号 ), 承 担 房 地 产 项 目 的 建 设 规 模 不 受 任 何 限 制, 可 以 在 全 国 范 围 承 揽 房 地 产 开 发 项 目 (3) 发 行 人 房 地 产 业 务 流 程 房 地 产 开 发 流 程 较 为 复 杂, 涉 及 政 府 部 门 和 合 作 单 位 较 多, 要 求 房 地 产 开 发 企 业 拥 有 较 强 的 项 目 管 理 和 协 调 能 力 发 行 人 典 型 的 房 地 产 开 发 项 目 简 要 流 程 如 下 图 所 示 : 1-1-100
图 5-3 发 行 人 典 型 的 房 地 产 开 发 项 目 简 要 流 程 项 目 收 集 与 筛 选 可 行 性 报 告 项 目 可 行 性 论 证 公 司 项 目 立 项 批 复 公 司 项 目 立 项 初 步 规 划 方 案 前 期 营 销 建 议 书 获 取 土 地 国 土 出 让 合 同 建 设 用 地 批 准 书 规 划 设 计 方 案 勘 探 规 划 设 计 用 地 规 划 许 可 证 施 工 图 会 审 施 工 图 设 计 工 程 规 划 许 可 证 工 程 施 工 方 案 工 程 施 工 施 工 许 可 证 营 销 策 划 方 案 销 售 推 广 方 案 销 售 预 售 许 可 证 综 合 验 收 合 格 证 售 后 服 务 物 业 管 理 A 项 目 收 集 和 筛 选 发 行 人 建 立 起 了 公 司 总 部 和 地 区 子 公 司 两 级 的 项 目 筛 选 体 制 发 行 人 总 部 拥 有 专 门 团 队 密 切 监 测 全 国 各 主 要 城 市 的 土 地 供 应 信 息 同 时, 发 行 人 各 地 区 子 公 司 在 各 自 负 责 区 域 内 收 集 土 地 供 应 信 息, 并 关 注 合 作 开 发 与 项 目 收 购 机 会 B 项 目 可 行 性 分 析 及 项 目 立 项 发 行 人 地 区 子 公 司 负 责 具 体 实 施 项 目 的 可 行 性 分 析 可 行 性 分 析 通 常 包 括 地 区 经 济 实 力 分 析 项 目 定 位 分 析 项 目 用 地 分 析 项 目 规 划 方 案 分 析 营 销 方 案 经 济 效 益 分 析 等 地 区 子 公 司 编 制 可 行 性 分 析 报 告, 并 向 公 司 总 部 发 起 立 项 申 请 发 行 人 总 部 对 可 1-1-101
行 性 报 告 进 行 审 阅, 并 将 符 合 要 求 的 立 项 申 请 提 交 公 司 总 经 理 办 公 会 和 董 事 会 决 策 立 项 C 项 目 获 取 发 行 人 地 区 子 公 司 严 格 在 立 项 授 权 范 围 内 获 取 项 目 发 行 人 获 取 项 目 的 方 式 主 要 包 括 招 拍 挂 方 式 和 收 购 方 式 等 D 项 目 设 计 发 行 人 设 有 专 门 的 设 计 管 理 团 队 全 程 参 与 每 个 开 发 项 目 的 设 计 工 作, 根 据 项 目 定 位 和 项 目 所 处 的 产 品 线 负 责 总 体 设 计 和 概 念 设 计, 并 与 国 内 知 名 的 建 筑 装 饰 园 林 等 设 计 单 位 合 作, 完 成 项 目 具 体 的 规 划 设 计 和 施 工 图 设 计, 提 交 相 关 主 管 部 门 审 核 E 项 目 施 工 发 行 人 主 要 的 住 宅 项 目 由 下 属 子 公 司 广 州 富 利 建 筑 安 装 工 程 有 限 公 司 负 责 组 织 施 工 同 时, 发 行 人 也 与 国 内 其 他 知 名 建 筑 施 工 企 业 保 持 了 良 好 的 合 作 关 系, 通 过 规 范 的 招 投 标 程 序 确 定 项 目 施 工 团 队, 对 工 程 质 量 和 工 程 进 度 进 行 明 确 约 定 发 行 人 通 常 要 求 施 工 单 位 提 交 详 细 的 施 工 方 案, 同 时 对 施 工 人 员 进 行 全 面 的 岗 前 培 训, 确 保 工 程 质 量 F 项 目 销 售 发 行 人 在 获 取 项 目 时 即 制 定 前 期 营 销 方 案 建 议 书 通 过 对 区 域 市 场 竞 争 格 局 目 标 客 户 行 为 特 点 等 进 行 深 入 研 究, 营 销 部 门 与 设 计 团 队 施 工 管 理 团 队 共 同 确 定 项 目 总 体 规 划 以 及 项 目 定 位 发 行 人 通 常 采 用 双 销 售 代 理 模 式, 除 通 过 下 属 的 房 地 产 销 售 代 理 公 司 组 织 销 售 之 外, 还 引 入 区 域 内 一 家 有 实 力 的 房 地 产 中 介 进 行 合 作, 以 更 好 地 推 进 项 目 销 售 G 售 后 服 务 及 物 业 管 理 发 行 人 高 度 重 视 售 后 服 务 工 作, 通 过 高 品 质 的 售 后 服 务 不 断 提 高 公 司 的 品 牌 认 可 度 和 客 户 忠 诚 度 发 行 人 向 业 主 发 放 客 户 服 务 手 册, 帮 助 其 了 解 售 后 服 务 与 设 施 的 最 新 动 态, 并 通 过 客 服 专 员 具 体 落 实 客 户 需 求 同 时, 发 行 人 将 物 业 管 理 作 为 售 后 服 务 的 重 要 组 成 部 分, 通 过 全 资 子 公 司 保 利 物 业 管 理 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 保 利 物 业 ) 提 供 全 方 位 的 物 业 管 理 服 务 保 利 物 业 具 有 国 家 物 业 管 理 一 级 资 质 并 已 通 过 ISO9001 质 量 管 理 体 1-1-102
系 认 证 和 ISO14001 环 境 管 理 体 系 认 证 保 利 物 业 秉 承 亲 情 和 院 的 服 务 理 念, 从 安 全 便 捷 融 洽 舒 适 四 大 方 面 全 面 提 升 物 业 服 务 水 平, 赢 得 了 业 主 的 广 泛 认 可 根 据 2013 年 10 月 中 国 物 业 管 理 协 会 发 布 的 物 业 管 理 发 展 报 告, 保 利 物 业 位 居 综 合 实 力 TOP200 第 二 名 (4) 发 行 人 房 地 产 业 务 采 购 情 况 房 地 产 开 发 所 需 的 原 材 料 主 要 为 建 筑 材 料 及 相 关 设 备, 由 于 发 行 人 房 地 产 开 发 项 目 的 施 工 主 要 是 采 用 招 标 方 式 总 包 给 施 工 承 包 商, 因 此 建 筑 材 料 主 要 由 承 包 商 负 责 采 购 发 行 人 自 行 集 中 采 购 的 商 品 主 要 为 电 梯 园 林 及 精 装 项 目 所 需 的 装 饰 装 修 材 料 及 设 备, 集 中 采 购 占 公 司 采 购 总 额 的 比 例 较 小 近 年 来, 随 着 公 司 的 标 准 化 工 作 完 成 由 单 一 技 术 模 块 向 产 品 线 模 块 的 过 渡, 发 行 人 集 团 采 购 工 作 也 进 入 新 的 阶 段 公 司 在 不 断 增 加 集 团 采 购 规 模 的 同 时, 积 极 推 动 采 购 范 围 由 材 料 设 备 扩 展 到 工 程 服 务 截 至 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 已 与 106 个 供 应 商 建 立 战 略 合 作 关 系, 集 团 采 购 内 容 包 括 41 个 大 项, 涵 盖 材 料 设 备 及 工 程 服 务 等 通 过 建 立 并 推 进 集 团 采 购 制 度, 进 一 步 规 范 并 优 化 采 购 流 程, 对 招 标 范 围 供 方 选 择 招 标 流 程 管 理 责 任 等 进 行 明 确 规 定, 发 行 人 有 效 提 升 了 公 司 的 运 营 管 理 能 力 和 采 购 效 率 发 行 人 集 团 采 购 制 度 建 立 了 合 格 供 方 名 单, 通 过 对 供 应 商 的 综 合 评 估, 进 一 步 加 强 了 对 供 应 商 的 管 理 能 力 通 过 集 团 采 购, 公 司 对 部 分 材 料 设 备 及 工 程 实 现 了 规 模 采 购, 进 一 步 提 升 了 与 主 要 供 应 商 的 议 价 能 力, 加 强 了 采 购 成 本 及 质 量 控 制 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 向 前 五 名 供 应 商 采 购 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-22 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 向 前 五 名 供 应 商 采 购 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 前 五 名 供 应 商 采 购 金 额 合 计 35,375.04 83,443.12 75,392.88 70,949.02 占 采 购 总 额 比 重 12.57% 18.55% 22.60% 22.85% 占 主 营 业 务 成 本 比 重 1.31% 1.13% 1.20% 1.61% 购 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 不 存 在 严 重 依 赖 个 别 供 应 商 的 情 况, 亦 不 存 在 重 大 关 联 采 1-1-103
(5) 发 行 人 房 地 产 业 务 销 售 情 况 A 销 售 特 点 发 行 人 经 过 二 十 余 年 的 房 地 产 专 业 开 发 和 市 场 化 运 作, 已 形 成 适 合 公 司 自 身 发 展 的 销 售 特 点 : (a) 贴 近 市 场, 客 户 导 向 从 前 期 项 目 定 位 到 产 品 的 设 计 推 广 都 始 终 贴 近 市 场, 挖 掘 迎 合 客 户 的 需 求, 并 不 断 优 化 规 划 设 计, 最 大 程 度 地 满 足 社 会 和 客 户 的 需 求 (b) 品 质 为 先, 专 业 开 发 销 售 不 盲 目 追 求 短 期 利 润, 而 是 实 现 价 格 销 售 速 度 与 利 润 的 平 衡 专 业 的 房 地 产 开 发 团 队, 以 品 牌 带 动 销 售, 以 品 质 提 高 产 品 的 售 价 (c) 销 售 体 验, 以 客 为 尊 注 重 销 售 创 新, 提 升 展 示 区 客 户 体 验 和 销 售 服 务 标 准, 所 有 项 目 在 推 向 市 场 时, 都 必 须 具 备 良 好 的 工 程 形 象 和 销 售 形 象, 让 客 户 能 切 身 感 受 到 项 目 价 值 和 前 景 (d) 联 合 代 理, 引 入 竞 争 实 行 销 售 联 合 代 理, 引 入 竞 争 机 制, 不 断 提 升 销 售 团 队 素 质, 提 高 销 售 服 务 品 质 ; 实 现 销 售 过 程 的 统 一 管 理, 坚 持 项 目 品 牌 形 象 及 风 格 的 一 致 性 B 品 牌 形 象 (a) 清 晰 的 品 牌 定 位 及 规 划 发 行 人 自 成 立 以 来 始 终 坚 持 和 谐 自 然 舒 适 的 开 发 理 念 与 产 品 特 色, 并 将 和 谐 提 升 至 公 司 品 牌 建 设 战 略 的 高 度, 构 建 了 以 打 造 中 国 地 产 长 城 为 企 业 愿 景 以 和 者 筑 善 为 品 牌 理 念 的 品 牌 体 系 在 产 品 方 面, 发 行 人 从 自 然 和 美 的 理 念 出 发, 坚 持 产 品 的 不 断 创 新 与 升 级, 形 成 了 康 居 善 居 逸 居 尊 居 的 品 牌 住 宅 序 列, 针 对 不 同 人 群 打 造 了 保 利 花 园 林 语 香 槟 百 合 十 二 橡 树 等 不 同 档 次 和 风 格 的 住 宅 产 品 ; 在 商 业 地 产 方 面, 发 行 人 采 用 领 先 的 设 计 理 念 和 建 筑 技 术, 建 设 并 运 营 城 市 高 端 写 字 楼 体 验 式 购 物 中 心 展 馆 超 五 星 酒 店 等 商 业 地 产 项 目 (b) 完 善 的 品 牌 管 理 体 系 为 推 动 品 牌 建 设, 发 行 人 建 立 起 与 之 相 适 应 的 品 牌 管 理 构 架, 通 过 品 牌 管 理 委 员 会 品 牌 管 理 中 心 等 组 织 机 构 来 实 现 品 牌 的 有 序 化 管 理, 让 和 谐 渗 透 到 经 营 管 理 的 各 个 1-1-104
环 节 发 行 人 品 牌 战 略 覆 盖 了 产 品 开 发 物 业 服 务 品 牌 活 动 慈 善 公 益 投 资 者 关 系 员 工 关 怀 等 各 个 企 业 发 展 环 节, 其 核 心 载 体 是 产 品, 做 最 优 质 的 产 品 是 企 业 不 断 发 展 的 立 足 之 本 ; 其 核 心 受 众 是 客 户, 做 最 贴 心 到 位 的 客 户 服 务 是 企 业 基 业 长 青 的 关 键 发 行 人 品 牌 战 略 强 调 品 牌 打 造 与 一 线 营 销 推 广 的 结 合 互 动 为 其 品 牌 建 设 和 销 售 推 广 提 供 助 力 同 时, 发 行 人 长 期 与 CMC 零 点 调 研 等 著 名 品 牌 咨 询 机 构 进 行 战 略 合 作, 坚 持 年 度 品 牌 稽 核 及 满 意 度 调 研, 使 品 牌 不 断 传 承 发 展 与 提 升 (c) 地 产 央 企 军 旅 使 命 的 品 牌 属 性 发 行 人 一 直 以 来 十 分 重 视 将 自 有 文 化 资 源 与 地 产 优 势 有 机 结 合, 寻 求 差 异 化 发 展 的 创 新 点 从 和 者 筑 善 的 品 牌 理 念 的 提 出, 到 和 乐 中 国 品 牌 活 动 关 注 青 少 年 文 化 艺 术 素 养 的 培 养, 公 司 品 牌 战 略 带 有 较 深 的 文 化 烙 印 在 品 牌 战 略 思 考 上, 发 行 人 不 忘 央 企 使 命, 在 树 立 行 业 品 质 标 杆 履 行 央 企 社 会 责 任 方 面 身 先 力 行, 并 将 其 融 入 到 企 业 品 牌 之 中 此 外, 发 行 人 品 牌 还 秉 承 了 军 旅 文 化, 形 成 了 独 具 特 色 的 企 业 文 化 C 市 场 定 位 区 域 定 位 方 面, 发 行 人 实 施 3+2+X 全 国 化 布 局 战 略, 保 持 广 州 北 京 上 海 三 大 城 市 核 心 地 位, 形 成 珠 三 角 长 三 角 和 京 津 冀 等 三 大 核 心 城 市 圈 ; 稳 步 推 动 以 成 渝 ( 成 都 重 庆 ) 武 汉 为 中 心 的 中 西 部 区 域 发 展, 形 成 成 渝 和 中 部 地 区 两 大 城 市 群 ; 持 续 深 入 关 注 沿 海 城 市 及 二 三 线 城 市 的 经 营 机 会, 形 成 若 干 个 重 点 销 售 区 域 产 品 定 位 方 面, 发 行 人 以 普 通 住 宅 为 主, 聚 焦 包 括 刚 性 需 求 在 内 的 居 民 普 通 居 住 需 求, 适 度 开 发 优 质 商 用 物 业 和 改 善 型 住 宅 ; 同 时 积 极 参 与 保 障 性 住 房 建 设, 履 行 企 业 社 会 责 任 公 司 坚 持 打 造 精 品 项 目 策 略, 持 续 提 升 产 品 质 量 和 居 住 品 质, 加 快 推 进 绿 色 节 能 技 术 的 应 用 及 社 区 智 能 化 建 设, 提 升 产 品 的 环 保 和 科 技 水 平 D 定 价 模 式 发 行 人 坚 持 立 足 项 目 实 际 以 市 场 导 向 为 原 则 的 定 价 策 略, 保 持 合 理 的 产 品 性 价 比, 通 过 高 品 质 的 产 品 与 合 理 的 市 场 价 格 获 取 竞 争 优 势 (a) 立 项 阶 段, 做 好 前 期 定 位 发 行 人 在 项 目 立 项 时, 综 合 把 控 项 目 的 规 划 条 件 地 理 位 置 景 观 条 件 交 通 配 套 产 品 设 计 装 修 情 况 等 因 素, 结 合 成 本 核 算 开 发 计 划 全 面 分 析 项 目 的 整 体 素 质, 确 定 项 目 的 立 项 价 格 ; 1-1-105
(b) 销 售 阶 段, 坚 持 市 场 导 向 发 行 人 通 过 精 准 把 握 目 标 客 户 和 心 理 预 期, 通 过 优 化 产 品, 增 加 产 品 附 加 值 综 合 提 升 产 品 素 质 ; 同 时, 经 过 科 学 客 观 系 统 地 研 究 竞 争 项 目 情 况, 坚 持 一 切 判 断 依 据 来 源 于 市 场, 随 行 就 市, 不 追 高, 保 持 合 理 的 产 品 性 价 比 以 获 取 竞 争 优 势 ; (c) 具 体 的 项 目 定 价 方 式 发 行 人 在 综 合 平 衡 项 目 价 格 利 润 与 销 售 速 度 的 基 础 上, 对 项 目 规 划 布 局 产 品 构 成 楼 层 高 度 户 型 比 例 面 积 设 置 单 位 朝 向 户 外 景 观 装 修 格 调 和 用 材 品 质 等 具 体 因 素 进 行 全 面 的 权 衡 分 析, 实 现 项 目 客 观 合 理 的 定 价 E 向 前 五 大 客 户 销 售 情 况 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 向 前 五 名 客 户 销 售 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-23 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 向 前 五 名 客 户 销 售 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 前 五 名 客 户 销 售 金 额 合 计 229,233.88 140,596.12 321,412.35 75,681.36 占 销 售 总 额 比 重 5.41% 1.29% 3.48% 1.10% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 不 存 在 严 重 依 赖 个 别 客 户 的 情 况, 亦 不 存 在 重 大 关 联 销 售 (6) 发 行 人 房 地 产 开 发 项 目 情 况 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 共 有 在 建 拟 建 项 目 合 计 235 个, 其 中 在 建 项 目 200 个, 拟 建 项 目 35 个 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 在 建 项 目 概 况 如 下 表 所 示 : 表 5-24 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 在 建 项 目 概 况 单 位 : 万 元 平 方 米 序 号 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 型 项 目 权 益 项 目 计 划 可 售 容 积 待 开 发 占 地 面 积 比 例 投 资 金 额 率 面 积 面 积 1 广 州 保 利 克 洛 维 广 场 广 州 市 天 河 区 写 字 楼 51.00% 252,976 19,276 144,519-2 广 州 保 利 中 科 广 场 广 州 市 黄 埔 区 综 合 100.00% 47,439 34,678 - - 3 广 州 保 利 世 界 贸 易 中 心 广 州 市 海 珠 区 综 合 51.00% 467,301 118,613 180,047-4 广 州 保 利 天 悦 广 州 市 海 珠 区 综 合 80.00% 1,642,364 288,129 919,097 19,879 5 广 州 保 利 西 海 岸 广 州 市 白 云 区 住 宅 100.00% 979,293 259,815 715,408-1-1-106
序 号 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 型 项 目 权 益 比 例 项 目 计 划 投 资 金 额 占 地 面 积 可 售 容 积 率 面 积 待 开 发 面 积 ( 含 星 海 花 园 ) 6 广 州 保 利 云 禧 广 州 市 白 云 区 住 宅 51.00% 571,670 66,483 171,220-7 广 州 保 利 公 园 九 里 广 州 市 荔 湾 区 住 宅 100.00% 364,466 103,566 274,055-8 广 州 增 城 保 利 东 江 首 府 广 州 市 增 城 区 新 塘 镇 住 宅 100.00% 688,503 312,365 631,186-9 广 州 保 利 越 秀 岭 南 林 语 广 州 市 黄 埔 区 住 宅 50.00% 370,797 157,152 288,445 14,433 10 广 州 保 利 珑 熙 广 州 市 白 云 区 住 宅 100.00% 63,714 8,986 29,448-11 广 州 保 利 大 都 汇 广 州 市 番 禺 区 综 合 50.98% 371,449 57,025 228,951 72,642 12 广 州 保 利 绿 地 大 都 汇 广 州 市 南 沙 区 综 合 50.00% 74,708 16,666 53,331-13 广 州 保 利 南 沙 大 都 汇 广 州 市 南 沙 区 综 合 100.00% 59,216 11,035 44,140-14 广 州 越 秀 保 利 爱 特 广 州 市 黄 埔 区 住 宅 50.00% 780,331 189,520 452,322 514,702 15 广 州 保 利 学 府 里 广 州 市 黄 埔 区 住 宅 100.00% 243,604 32,638 96,692-16 广 州 保 利 汉 溪 项 目 广 州 市 番 禺 区 住 宅 50.98% 115,422 17,117 42,413-17 上 海 保 利 香 槟 花 园 上 海 市 杨 浦 区 住 宅 76.60% 247,606 37,279 87,945 9,837 18 上 海 保 利 叶 上 海 上 海 市 宝 山 区 住 宅 100.00% 680,468 408,374 553,925-19 上 海 保 利 叶 之 林 上 海 市 宝 山 区 住 宅 100.00% 455,828 98,805 195,473-20 上 海 保 利 国 际 中 心 上 海 市 浦 东 新 区 写 字 楼 80.01% 694,553 37,015 90,541-21 上 海 保 利 蔚 蓝 林 语 上 海 市 浦 东 新 区 住 宅 100.00% 231,407 141,692 138,982-22 上 海 保 利 茉 莉 公 馆 上 海 市 闵 行 区 浦 江 镇 住 宅 100.00% 480,382 199,334 211,852 45,499 23 上 海 保 利 西 岸 上 海 市 徐 汇 区 综 合 51.00% 767,784 66,530 162,261-24 上 海 绿 城 御 园 上 海 市 浦 东 新 区 住 宅 51.00% 404,891 75,091 120,602-25 上 海 保 利 艾 庐 上 海 市 周 浦 镇 住 宅 100.00% 335,044 82,353 114,106-26 北 京 保 利 西 山 林 语 北 京 市 海 淀 区 住 宅 100.00% 357,446 311,580 423,715 89,897 27 北 京 保 利 春 天 里 北 京 市 大 兴 区 住 宅 100.00% 538,925 156,018 398,633-28 北 京 保 利 海 德 公 园 北 京 市 海 淀 区 综 合 100.00% 287,194 34,253 69,950-29 北 京 保 利 首 开 熙 悦 春 天 北 京 市 大 兴 区 住 宅 51.00% 267,401 110,840 177,210 25,040 30 北 京 保 利 枫 丹 一 号 北 京 市 大 兴 区 住 宅 50.50% 537,812 136,855 304,049-31 北 京 首 开 保 利 熙 悦 城 郡 北 京 市 大 兴 区 旧 宫 镇 住 宅 49.00% 202,410 27,175 67,367-32 北 京 保 利 罗 兰 香 谷 二 期 北 京 市 昌 平 区 住 宅 100.00% 251,730 76,674 165,125-33 北 京 保 利 首 开 丽 湾 家 园 北 京 市 朝 阳 区 住 宅 50.00% 332,439 47,770 84,434 41,156 34 太 原 保 利 香 槟 国 际 太 原 市 小 店 区 住 宅 70.00% 232,248 126,000 372,000 210,085 35 佛 山 保 利 紫 山 花 园 佛 山 市 南 海 区 综 合 60.00% 201,457 273,333 158,400 308,048 36 佛 山 保 利 紫 山 国 际 佛 山 市 南 海 区 住 宅 39.00% 612,901 612,901 832,715 771,935 37 佛 山 保 利 公 馆 佛 山 市 南 海 区 住 宅 60.00% 514,200 170,642 612,334 194,865 38 佛 山 保 利 西 雅 图 佛 山 市 南 海 区 综 合 51.00% 456,047 199,051 591,947 177,415 39 佛 山 保 利 东 湾 一 期 佛 山 市 顺 德 区 综 合 100.00% 517,186 127,701 501,515 197,202 佛 山 保 利 东 湾 二 期 佛 山 市 顺 德 区 综 合 100.00% 531,540 128,158 481,356-40 佛 山 保 利 外 滩 一 号 佛 山 市 顺 德 区 住 宅 100.00% 257,540 120,536 322,596-1-1-107
序 号 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 型 项 目 权 益 项 目 计 划 可 售 容 积 待 开 发 占 地 面 积 比 例 投 资 金 额 率 面 积 面 积 41 佛 山 万 科 金 域 滨 江 广 场 佛 山 市 顺 德 区 综 合 25.50% 491,029 113,224 450,554 152,442 42 佛 山 保 利 中 环 佛 山 市 顺 德 区 综 合 51.00% 732,204 228,230 704,265-43 佛 山 保 利 拉 菲 佛 山 市 顺 德 区 住 宅 50.00% 245,771 76,764 228,624 83,468 44 佛 山 保 利 东 滨 花 园 佛 山 市 顺 德 区 综 合 50.00% 437,350 252,445 596,196-45 佛 山 保 利 中 悦 花 园 佛 山 市 顺 德 区 综 合 25.50% 314,675 92,191 287,929 115,454 46 佛 山 保 利 中 央 公 园 佛 山 市 三 水 区 综 合 51.00% 481,563 276,293 604,492 789,942 47 阳 江 保 利 银 滩 阳 江 市 闸 波 镇 综 合 100.00% 695,505 1,623,897 631,577 125,004 48 东 莞 保 利 林 语 东 莞 市 樟 木 头 镇 住 宅 80.00% 272,116 332,762 458,559-49 东 莞 保 利 中 央 公 馆 东 莞 市 清 溪 镇 住 宅 50.00% 89,800 71,208 147,649-50 东 莞 保 利 百 合 花 园 东 莞 市 凤 岗 镇 住 宅 100.00% 64,639 33,333 99,328-51 东 莞 万 科 城 东 莞 市 虎 门 镇 住 宅 20.00% 679,000 349,805 788,070 172,959 52 中 山 保 利 春 天 里 中 山 市 火 炬 开 发 区 住 宅 51.00% 396,560 461,944 698,420 708,956 53 中 山 保 利 国 际 广 场 中 山 市 港 口 镇 住 宅 100.00% 718,122 425,590 1,302,431 519,620 54 珠 海 保 利 香 槟 国 际 珠 海 市 金 湾 区 住 宅 100.00% 225,652 109,941 322,707-55 珠 海 保 利 海 上 五 月 花 珠 海 市 高 新 区 住 宅 60.00% 355,600 123,292 281,238 125,130 56 珠 海 保 利 国 际 广 场 珠 海 市 横 琴 新 区 综 合 100.00% 398,261 95,536 227,999 173,632 57 南 昆 山 保 利 锦 里 龙 门 县 南 昆 山 镇 综 合 51.00% 147,938 153,257 166,166 105,129 58 江 门 保 利 大 都 会 江 门 市 蓬 江 区 综 合 50.00% 843,224 442,237 1,210,834 1,357,764 59 清 远 保 利 花 园 清 远 市 清 新 县 住 宅 51.00% 357,223 299,067 738,674 706,635 60 清 远 保 利 天 汇 清 远 市 清 城 区 综 合 54.00% 861,416 487,107 1,235,531 1,409,475 61 韶 关 保 利 芙 蓉 新 城 韶 关 市 武 江 区 综 合 51.00% 756,652 515,692 1,211,942 1,358,476 62 韶 关 保 利 心 语 花 园 韶 关 市 浈 江 区 住 宅 100.00% 134,512 81,666 281,500 316,745 63 湛 江 保 利 原 点 广 场 湛 江 市 霞 山 区 综 合 65.00% 1,036,520 345,548 1,237,507 1,541,693 64 肇 庆 保 利 花 园 肇 庆 市 肇 庆 新 区 住 宅 51.00% 254,118 355,751 309,899 427,156 65 福 州 保 利 香 槟 国 际 福 州 市 晋 安 区 住 宅 40.00% 695,318 213,068 688,987 227,950 66 福 州 保 利 西 江 林 语 福 州 市 仓 山 区 住 宅 100.00% 300,014 141,301 248,869 132,864 67 厦 门 保 利 海 上 五 月 花 厦 门 市 集 美 区 住 宅 50.00% 274,376 143,976 340,363-68 厦 门 保 利 叁 仟 栋 厦 门 市 同 安 区 住 宅 100.00% 685,654 152,919 320,700 392,394 69 莆 田 保 利 香 槟 国 际 莆 田 市 荔 城 区 住 宅 40.00% 122,214 50,034 159,409-70 绍 兴 保 利 湖 畔 林 语 绍 兴 市 绍 兴 县 住 宅 100.00% 206,197 129,110 140,664-71 杭 州 保 利 梧 桐 语 杭 州 市 江 干 区 住 宅 100.00% 159,047 42,415 99,811-72 浙 江 保 利 罗 兰 香 谷 杭 州 市 江 干 区 住 宅 100.00% 192,075 81,785 193,622-73 浙 江 金 地 格 林 格 林 杭 州 市 江 干 区 住 宅 49.00% 118,816 52,701 119,438-74 嘉 兴 保 利 西 塘 越 嘉 兴 市 嘉 善 县 住 宅 70.00% 152,978 267,176 243,263-75 宁 波 保 利 滨 湖 天 地 慈 溪 市 宗 汉 镇 综 合 100.00% 472,417 293,693 372,320 92,394 76 南 京 保 利 梧 桐 语 南 京 市 江 宁 区 住 宅 51.00% 248,244 155,879 324,488-77 南 京 保 利 朗 诗 麓 院 南 京 市 栖 霞 区 住 宅 25.50% 267,611 118,459 140,727-1-1-108
序 号 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 型 项 目 权 益 项 目 计 划 可 售 容 积 待 开 发 占 地 面 积 比 例 投 资 金 额 率 面 积 面 积 78 南 京 保 利 紫 荆 公 馆 南 京 市 建 邺 区 住 宅 100.00% 154,475 61,473 84,318-79 南 京 保 利 罗 兰 春 天 南 京 市 栖 霞 区 住 宅 100.00% 181,928 70,909 175,331-80 南 京 保 利 中 央 公 园 南 京 市 江 宁 区 住 宅 100.00% 524,415 113,483 355,291 110,833 81 南 京 保 利 堂 悦 南 京 市 南 部 新 城 综 合 51.00% 453,455 73,504 290,786 351,839 82 南 京 保 利 西 江 月 南 京 市 浦 口 区 住 宅 100.00% 374,799 78,520 248,314 241,188 83 无 锡 保 利 香 槟 国 际 无 锡 市 滨 湖 区 住 宅 100.00% 270,094 149,945 261,931 75,679 84 无 锡 保 利 中 央 公 园 无 锡 市 滨 湖 区 住 宅 51.00% 197,006 93,429 229,437 72,964 85 南 通 保 利 香 槟 国 际 南 通 市 港 闸 区 住 宅 100.00% 361,308 180,877 448,139-86 连 云 港 保 利 海 上 五 月 花 连 云 港 市 连 云 区 住 宅 100.00% 132,597 145,036 310,489 256,978 87 常 州 保 利 公 园 九 里 常 州 市 钟 楼 区 住 宅 100.00% 143,047 96,780 218,163 101,072 88 合 肥 保 利 香 槟 国 际 合 肥 市 政 务 区 住 宅 75.99% 423,879 181,900 546,035-89 合 肥 保 利 拉 菲 公 馆 合 肥 市 滨 湖 新 区 住 宅 75.99% 289,059 114,300 400,050 64,903 90 合 肥 保 利 海 上 五 月 花 合 肥 市 滨 湖 区 综 合 75.99% 491,618 195,571 578,285 231,028 91 合 肥 保 利 东 郡 合 肥 市 瑶 海 区 综 合 100.00% 349,619 119,327 405,984 168,081 92 合 肥 保 利 梧 桐 语 合 肥 市 高 新 区 住 宅 85.00% 69,879 48,714 142,137 41,277 93 合 肥 保 利 西 山 林 语 合 肥 市 高 新 区 住 宅 100.00% 385,905 271,815 272,850 401,170 94 天 津 保 利 上 河 雅 颂 天 津 市 武 清 区 住 宅 100.00% 420,441 304,598 723,436-95 天 津 保 利 大 都 会 天 津 市 和 平 区 综 合 50.00% 1,107,529 91,569 664,261-96 天 津 保 利 玫 瑰 湾 天 津 市 东 丽 区 综 合 100.00% 570,088 247,357 579,048-97 天 津 保 利 海 河 大 观 天 津 市 河 西 区 综 合 51.00% 606,012 111,446 301,736 173,072 98 天 津 保 利 香 颂 湖 天 津 市 武 清 区 住 宅 51.00% 106,429 133,126 182,029-99 天 津 保 利 罗 兰 公 馆 天 津 市 西 青 区 住 宅 100.00% 187,934 119,012 128,493 11,060 100 天 津 保 利 溪 湖 林 语 天 津 市 武 清 区 住 宅 70.00% 133,181 142,950 203,919 173,139 101 天 津 保 利 梧 桐 语 天 津 市 武 清 区 住 宅 51.00% 135,466 134,058 196,522 150,195 102 天 津 保 利 诺 丁 山 天 津 市 西 青 区 住 宅 50.00% 176,906 122,845 178,825 198,474 103 包 头 保 利 花 园 包 头 市 青 山 区 住 宅 55.00% 288,705 508,362 979,673-104 包 头 保 利 百 合 花 园 包 头 市 东 河 区 住 宅 55.00% 47,937 130,225 194,691 86,005 105 包 头 保 利 南 海 公 园 包 头 市 东 河 区 住 宅 55.00% 274,665 683,589 698,843 375,606 106 包 头 保 利 拉 菲 公 馆 包 头 市 昆 区 住 宅 55.00% 227,342 254,251 539,063 57,597 107 包 头 保 利 香 槟 花 园 包 头 市 昆 区 住 宅 55.00% 82,301 68,925 158,528-108 石 家 庄 保 利 花 园 石 家 庄 市 长 安 区 综 合 90.00% 636,679 304,248 1,069,134 128,629 109 石 家 庄 保 利 拉 菲 公 馆 石 家 庄 市 桥 西 区 住 宅 65.00% 583,825 170,281 317,830 519,268 110 青 岛 保 利 里 院 里 青 岛 市 市 北 区 住 宅 100.00% 161,669 78,020 191,343-111 青 岛 保 利 香 槟 国 际 青 岛 市 市 北 区 住 宅 100.00% 162,470 84,127 182,791-112 青 岛 保 利 海 上 罗 兰 青 岛 市 黄 岛 区 住 宅 100.00% 398,535 398,729 553,886-113 青 岛 保 利 漫 月 山 青 岛 市 崂 山 区 综 合 100.00% 137,779 26,920 67,637-114 青 岛 保 利 叶 公 馆 青 岛 市 市 北 区 住 宅 50.00% 263,521 62,463 224,327-1-1-109
序 号 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 型 项 目 权 益 项 目 计 划 可 售 容 积 待 开 发 占 地 面 积 比 例 投 资 金 额 率 面 积 面 积 115 青 岛 保 利 茉 莉 公 馆 青 岛 市 李 沧 区 综 合 73.00% 201,999 58,450 169,645-116 青 岛 保 利 香 雪 山 青 岛 市 李 沧 区 住 宅 80.00% 41,469 50,645 56,709-117 青 岛 保 利 中 央 公 园 青 岛 市 李 沧 区 综 合 100.00% 366,095 125,090 393,974 500,133 118 沈 阳 保 利 十 二 橡 树 庄 园 沈 阳 市 东 陵 区 住 宅 100.00% 105,368 245,589 112,027 37,813 119 沈 阳 保 利 海 上 五 月 花 沈 阳 市 沈 河 区 住 宅 60.00% 300,471 390,000 405,619 30,639 120 沈 阳 保 利 香 槟 花 园 沈 阳 市 沈 河 区 住 宅 55.00% 286,565 187,850 461,710 85,009 121 沈 阳 保 利 溪 湖 林 语 沈 阳 市 皇 姑 区 住 宅 92.00% 390,514 500,362 816,714 97,887 122 沈 阳 保 利 茉 莉 公 馆 沈 阳 市 和 平 区 住 宅 100.00% 229,601 180,995 446,138 460,994 123 沈 阳 保 利 白 沙 林 语 沈 阳 市 东 陵 区 住 宅 100.00% 170,832 284,696 392,580 400,797 124 沈 阳 保 利 紫 荆 公 馆 沈 阳 市 东 陵 区 综 合 100.00% 131,711 90,051 232,645 230,092 125 沈 阳 保 利 大 都 会 沈 阳 市 皇 姑 区 综 合 80.00% 488,306 80,090 440,014 543,798 126 丹 东 保 利 锦 江 林 语 丹 东 市 振 兴 区 住 宅 46.92% 199,318 457,276 440,332 125,365 127 丹 东 保 利 香 槟 国 际 丹 东 市 振 兴 区 住 宅 46.92% 63,537 70,280 164,152 142,045 128 营 口 保 利 香 槟 花 园 营 口 市 老 边 区 住 宅 95.00% 295,703 330,062 673,443 867,801 129 大 连 保 利 西 山 林 语 大 连 市 甘 井 子 区 住 宅 50.00% 329,419 171,844 305,060 27,628 130 大 连 保 利 南 关 岭 项 目 大 连 市 甘 井 子 区 住 宅 100.00% 54,549 24,100 72,478-131 大 连 保 利 天 禧 大 连 市 东 港 区 综 合 50.00% 1,679,036 343,401 903,640 1,081,886 132 长 春 保 利 香 槟 花 园 长 春 市 净 月 区 住 宅 100.00% 172,692 168,069 276,096 43,547 133 长 春 保 利 净 月 项 目 长 春 市 净 月 区 综 合 100.00% 43,473 228,096 249,949 140,881 134 长 春 惠 斯 勒 小 镇 长 春 市 净 月 区 住 宅 50.00% 361,000 399,715 480,000 237,000 135 长 春 保 利 罗 兰 香 谷 长 春 市 高 新 区 住 宅 80.00% 227,912 422,808 519,716 18,872 136 长 春 保 利 百 合 香 湾 长 春 市 二 道 区 住 宅 100.00% 186,812 214,481 448,944-137 长 春 保 利 林 语 长 春 市 南 关 区 住 宅 100.00% 225,801 278,255 281,234 58,320 138 长 春 保 利 拉 菲 公 馆 长 春 市 绿 园 区 住 宅 100.00% 199,984 157,891 329,734-139 长 春 保 利 中 央 公 园 长 春 市 绿 园 区 综 合 100.00% 231,419 182,415 338,175 206,732 140 长 春 保 利 春 天 里 长 春 市 高 新 区 住 宅 100.00% 103,450 81,811 176,991-141 通 化 保 利 罗 兰 香 谷 通 化 市 江 南 新 区 住 宅 100.00% 167,627 297,552 303,059 360,858 142 武 汉 保 利 中 央 公 馆 武 汉 市 洪 山 区 住 宅 51.00% 345,299 203,045 602,272-143 武 汉 保 利 公 园 九 里 武 汉 市 洪 山 区 住 宅 50.00% 548,489 248,437 867,314 206,279 144 武 汉 保 利 马 湖 项 目 武 汉 市 东 湖 开 发 区 住 宅 100.00% 343,729 199,950 607,413-145 武 汉 保 利 圆 梦 城 武 汉 市 新 洲 区 住 宅 70.00% 578,975 711,187 1,864,248 1,506,068 146 武 汉 保 利 海 上 五 月 花 武 汉 市 江 夏 区 住 宅 100.00% 184,206 209,339 501,454 110,398 147 武 汉 保 利 关 山 村 项 目 武 汉 市 东 湖 开 发 区 住 宅 80.00% 802,167 268,947 1,135,995 566,030 148 武 汉 保 利 西 海 岸 武 汉 市 江 夏 区 住 宅 50.00% 249,011 246,068 467,329 150,874 149 长 沙 保 利 国 际 广 场 长 沙 市 天 心 区 综 合 90.00% 554,281 80,259 552,461-150 长 沙 阆 峰 云 墅 五 期 长 沙 市 天 心 区 住 宅 90.00% 16,254 17,641 22,100-151 长 沙 保 利 麓 谷 林 语 长 沙 市 岳 麓 区 住 宅 90.00% 549,692 790,004 1,236,567 12,698 1-1-110
序 号 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 型 项 目 权 益 项 目 计 划 可 售 容 积 待 开 发 占 地 面 积 比 例 投 资 金 额 率 面 积 面 积 152 长 沙 保 利 西 海 岸 长 沙 市 岳 麓 区 综 合 50.00% 947,705 244,807 1,151,551 1,121,368 153 长 沙 保 利 香 槟 国 际 长 沙 市 长 沙 县 住 宅 100.00% 393,653 280,000 827,993 755,718 154 湖 南 保 利 洞 庭 东 岸 岳 阳 市 岳 阳 楼 区 综 合 90.10% 40,013 55,300 59,185 39,504 155 郴 州 保 利 苏 仙 林 语 郴 州 市 苏 仙 区 住 宅 90.00% 92,631 84,575 149,531 1,732 156 南 昌 保 利 铭 雅 欧 洲 城 南 昌 市 红 谷 滩 区 住 宅 60.00% 201,058 616,975 322,296-157 南 昌 保 利 半 山 国 际 花 园 南 昌 市 湾 里 区 住 宅 75.00% 612,647 1,647,730 922,212 628,805 158 南 昌 保 利 香 槟 国 际 南 昌 市 高 新 区 住 宅 100.00% 263,974 191,449 407,783-159 南 昌 保 利 百 合 花 园 南 昌 市 青 山 湖 区 住 宅 100.00% 44,455 20,199 54,046-160 南 昌 保 利 金 香 槟 南 昌 市 高 新 区 住 宅 100.00% 75,069 39,977 87,334-161 郑 州 保 利 海 上 五 月 花 郑 州 市 惠 济 区 住 宅 100.00% 193,782 142,739 237,428-162 郑 州 保 利 西 溪 花 园 郑 州 市 高 新 区 住 宅 50.00% 158,982 68,490 237,103 53,808 163 洛 阳 保 利 香 槟 国 际 洛 阳 市 洛 龙 区 住 宅 49.00% 159,472 65,260 264,770 186,644 164 重 庆 保 利 香 槟 花 园 重 庆 市 渝 北 区 住 宅 100.00% 176,519 258,222 526,288-165 重 庆 保 利 江 上 明 珠 重 庆 市 江 北 区 住 宅 100.00% 983,537 596,498 1,245,175 457,173 166 重 庆 保 利 花 半 里 重 庆 市 九 龙 坡 区 住 宅 100.00% 364,546 92,780 472,690-167 重 庆 保 利 爱 尚 里 重 庆 市 九 龙 坡 区 住 宅 51.00% 586,915 185,717 899,784 580,957 168 重 庆 保 利 林 语 溪 重 庆 市 巴 南 区 住 宅 100.00% 112,179 61,123 138,977-169 重 庆 保 利 壹 号 公 馆 重 庆 市 长 寿 区 住 宅 100.00% 119,005 69,332 205,153-170 重 庆 保 利 观 澜 重 庆 市 江 北 区 住 宅 50.00% 553,102 153,258 577,412 451,464 171 重 庆 保 利 茵 梦 湖 重 庆 市 北 碚 区 住 宅 50.00% 158,188 284,873 283,296 232,160 172 重 庆 保 利 观 塘 重 庆 市 南 岸 区 综 合 51.00% 640,643 234,069 879,194 932,008 173 成 都 保 利 石 象 湖 项 目 成 都 市 蒲 江 县 住 宅 90.00% 335,076 542,002 592,350 541,102 成 都 保 利 公 园 198 一 期 成 都 市 新 都 区 住 宅 90.00% 278,634 200,000 477,448 - 成 都 保 利 公 园 198 二 期 成 都 市 新 都 区 住 宅 90.00% 173,558 200,000 404,570-174 成 都 保 利 公 园 198 三 期 成 都 市 新 都 区 住 宅 90.00% 158,412 100,000 246,973 - 成 都 保 利 公 园 198 四 期 ( 拉 斐 庄 园 ) 成 都 市 新 都 区 住 宅 90.00% 469,245 299,998 607,319-175 成 都 保 利 狮 子 湖 成 都 市 新 都 区 住 宅 51.00% 373,724 279,961 613,833 594,654 176 成 都 保 利 狮 子 湖 二 期 成 都 市 新 都 区 住 宅 51.00% 264,473 227,262 353,471 410,793 177 成 都 保 利 城 成 都 市 新 都 区 住 宅 51.00% 297,332 181,006 546,837-178 成 都 保 利 春 天 花 语 成 都 市 新 都 区 住 宅 51.00% 128,144 53,814 214,331-179 成 都 保 利 康 桥 成 都 市 成 华 区 住 宅 100.00% 325,544 82,322 235,098-180 成 都 保 利 心 语 花 园 成 都 市 高 新 区 住 宅 100.00% 204,510 132,952 435,277 - 成 都 保 利 国 际 广 场 成 都 市 高 新 区 写 字 楼 100.00% 280,420 121,414 208,103 286,009 181 成 都 保 利 叶 语 成 都 市 双 流 县 住 宅 100.00% 211,710 112,893 337,834-182 成 都 保 利 玫 瑰 花 语 成 都 市 龙 泉 驿 区 住 宅 100.00% 223,540 75,803 340,557-183 成 都 保 利 锦 湖 林 语 成 都 市 武 侯 区 住 宅 100.00% 239,486 69,748 187,905 124,936 1-1-111
序 号 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 型 项 目 权 益 项 目 计 划 可 售 容 积 待 开 发 占 地 面 积 比 例 投 资 金 额 率 面 积 面 积 184 成 都 保 利 花 园 五 期 成 都 市 武 侯 区 住 宅 100.00% 102,519 40,602 105,235 100,944 185 成 都 保 利 林 语 溪 成 都 市 成 华 区 住 宅 100.00% 216,572 92,368 276,639 238,393 186 成 都 保 利 两 河 公 园 成 都 市 金 牛 区 住 宅 100.00% 202,785 137,062 138,243 61,565 187 成 都 保 利 紫 薇 花 语 成 都 市 龙 泉 驿 区 住 宅 100.00% 164,116 70,901 282,211 286,572 188 德 阳 保 利 国 际 城 德 阳 市 经 济 技 术 开 发 区 综 合 50.00% 788,621 692,813 1,451,614 1,168,500 189 遂 宁 保 利 江 语 城 遂 宁 市 河 东 新 区 住 宅 51.00% 169,173 133,367 321,902-190 西 藏 保 利 林 芝 项 目 林 芝 县 鲁 朗 镇 综 合 100.00% 56,869 113,733 44,867 40,967 191 西 安 保 利 拉 菲 公 馆 西 安 市 未 央 区 综 合 90.00% 312,288 130,521 406,403 130,428 192 西 安 保 利 春 天 里 西 安 市 曲 江 区 住 宅 100.00% 200,570 83,194 286,599 159,695 193 西 安 保 利 金 香 槟 西 安 市 未 央 区 综 合 51.00% 143,622 59,240 223,515 10,822 194 三 亚 保 利 论 坛 项 目 三 亚 市 海 棠 湾 镇 综 合 50.00% 305,387 164,748 78,766 10,719 195 三 亚 保 利 中 铁 中 环 广 场 三 亚 市 月 川 片 区 住 宅 50.00% 95,793 17,111 77,001-196 三 亚 保 利 海 棠 湾 三 亚 市 海 棠 湾 片 区 住 宅 100.00% 110,987 101,766 39,525 8,931 197 海 口 保 利 秀 英 港 项 目 海 口 市 秀 英 港 片 区 综 合 100.00% 415,859 123,224 307,355 321,519 198 兰 州 保 利 领 秀 山 兰 州 市 安 宁 区 住 宅 50.00% 282,377 302,879 444,689 268,010 199 乌 鲁 木 齐 保 利 海 上 五 月 花 乌 鲁 木 齐 市 头 屯 河 区 住 宅 57.00% 241,172 310,474 461,705 588,274 200 墨 尔 本 保 利 克 莱 蒙 项 目 澳 大 利 亚 墨 尔 本 住 宅 51.00% 澳 元 15,659 2,168 19,328 - 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 拟 建 项 目 概 况 如 下 表 所 示 : 表 5-25 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 拟 建 项 目 概 况 单 位 : 万 元 平 方 米 序 号 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 型 项 目 权 益 项 目 计 划 可 售 容 积 待 开 发 占 地 面 积 比 例 投 资 金 额 率 面 积 面 积 1 广 州 保 利 罗 兰 国 际 广 州 市 黄 埔 区 住 宅 60.00% 637,705 170,861 462,756 704,517 2 广 州 保 利 番 禺 汉 溪 村 项 目 广 州 市 番 禺 区 综 合 50.00% 71,209 10,848 43,392 58,512 3 广 州 保 利 半 山 学 府 广 州 市 从 化 区 住 宅 100.00% 166,848 257,121 265,860 338,647 4 广 州 保 利 金 融 城 A005-2 项 目 广 州 市 天 河 区 综 合 100.00% 353,794 14,979 106,060 165,299 5 广 州 保 利 金 融 城 A007-1 项 目 广 州 市 天 河 区 综 合 60.00% 361,374 15,122 104,733 163,734 6 广 州 保 利 广 钢 122 地 块 广 州 市 荔 湾 区 住 宅 50.00% 300,607 22,969 104,282 166,530 7 广 州 保 利 广 钢 140 地 块 广 州 市 荔 湾 区 住 宅 50.00% 381,177 32,691 126,744 192,544 8 北 京 保 利 通 州 项 目 北 京 市 通 州 区 综 合 65.00% 508,832 47,618 186,500 187,600 9 北 京 保 利 门 头 沟 项 目 北 京 市 门 头 沟 区 永 定 镇 住 宅 50.00% 600,292 99,142 226,195 291,209 10 太 原 保 利 百 合 花 园 太 原 市 柏 林 区 住 宅 100.00% 91,964 42,307 147,575 190,587 1-1-112
序 号 项 目 名 称 项 目 所 在 地 项 目 类 型 项 目 权 益 项 目 计 划 可 售 容 积 待 开 发 占 地 面 积 比 例 投 资 金 额 率 面 积 面 积 11 晋 中 保 利 壹 号 公 馆 晋 中 市 榆 次 区 住 宅 100.00% 290,046 181,400 533,286 704,929 12 佛 山 保 利 灯 湖 公 馆 佛 山 市 南 海 区 住 宅 100.00% 67,013 18,527 54,080 73,833 13 佛 山 保 利 香 槟 国 际 佛 山 市 南 海 区 住 宅 100.00% 170,617 91,371 253,058 357,156 14 佛 山 保 利 瀚 湖 一 号 佛 山 市 南 海 区 综 合 50.00% 298,524 86,753 239,971 392,054 15 佛 山 保 利 绿 岛 湖 项 目 佛 山 市 禅 城 区 住 宅 100.00% 268,040 113,481 335,803 455,559 16 佛 山 保 利 中 央 公 园 二 期 佛 山 市 三 水 区 综 合 51.00% 410,834 251,107 690,702 890,465 17 阳 江 保 利 共 青 湖 项 目 阳 江 市 江 城 区 住 宅 100.00% 318,925 271,633 634,973 823,248 18 东 莞 保 利 心 语 花 园 东 莞 市 寮 步 镇 住 宅 50.00% 156,831 83,739 204,220 257,938 19 珠 海 保 利 航 空 新 城 项 目 珠 海 市 金 湾 区 住 宅 51.00% 180,177 77,206 192,176 260,044 20 汕 尾 保 利 金 町 湾 汕 尾 市 城 区 综 合 100.00% 414,431 342,490 629,897 744,430 21 茂 名 保 利 海 湾 城 茂 名 市 电 白 县 住 宅 80.00% 115,087 142,426 224,082 285,487 22 江 门 鹤 山 保 利 中 央 花 园 江 门 鹤 山 市 住 宅 100.00% 262,022 146,868 426,853 613,573 23 福 州 保 利 天 悦 花 园 福 州 市 鼓 楼 区 综 合 100.00% 334,128 64,808 292,674 403,048 24 莆 田 保 利 城 莆 田 市 涵 江 区 综 合 51.00% 268,192 193,890 460,890 587,030 25 杭 州 保 利 中 央 公 馆 杭 州 市 江 干 区 综 合 40.00% 486,319 44,103 187,529 278,225 26 南 京 保 利 合 班 村 项 目 南 京 市 栖 霞 区 住 宅 50.10% 352,603 66,480 196,560 277,891 27 合 肥 保 利 罗 兰 春 天 合 肥 市 瑶 海 区 住 宅 100.00% 157,144 67,576 164,128 212,023 28 青 岛 保 利 嘉 陵 江 路 项 目 青 岛 市 黄 岛 区 住 宅 100.00% 50,739 42,837 59,372 75,412 29 长 春 保 利 溪 湖 林 语 长 春 市 南 关 区 住 宅 100.00% 125,190 78,297 193,595 228,200 30 长 春 保 利 金 香 槟 长 春 市 南 关 区 综 合 100.00% 130,426 56,148 186,072 225,612 31 武 汉 保 利 西 海 岸 二 期 武 汉 市 江 夏 区 住 宅 50.00% 290,700 247,836 438,207 579,910 32 南 昌 保 利 心 语 花 园 南 昌 青 山 湖 区 住 宅 100.00% 127,302 105,558 186,504 243,214 33 成 都 保 利 万 圣 社 区 项 目 成 都 市 金 牛 区 住 宅 100.00% 159,727 95,058 241,771 341,190 34 成 都 保 利 锦 江 里 成 都 市 天 府 新 区 住 宅 100.00% 192,153 80,972 235,749 353,140 35 乌 鲁 木 齐 保 利 西 山 林 语 乌 鲁 木 齐 市 沙 依 巴 克 区 住 宅 51.00% 170,826 170,974 223,570 273,884 ( 四 ) 发 行 人 的 经 营 方 针 和 战 略 发 行 人 将 始 终 贯 彻 务 实 创 新 规 范 卓 越 的 企 业 宗 旨, 坚 持 以 发 展 为 主 题, 以 经 济 效 益 为 中 心 以 房 地 产 为 主 业 的 指 导 思 想, 弘 扬 团 结 拼 搏 锐 意 进 取 务 实 创 新 的 企 业 精 神, 围 绕 三 个 为 主 和 三 个 结 合 的 企 业 经 营 方 针, 突 出 经 营 特 色, 培 育 自 身 的 核 心 竞 争 优 势, 保 持 企 业 平 稳 快 速 健 康 发 展, 向 打 造 中 国 地 产 长 城 的 品 牌 愿 景 不 断 迈 进 三 个 为 主, 一 是 以 房 地 产 开 发 为 主, 拓 展 相 关 产 业 ; 二 是 以 省 会 及 中 心 城 市 为 1-1-113
主, 逐 步 辐 射 有 经 济 发 展 潜 力 的 二 三 线 城 市 ; 三 是 以 住 宅 开 发 为 主, 有 计 划 地 增 持 中 心 城 市 的 商 业 地 产 三 个 结 合, 一 是 扩 大 经 营 规 模 与 提 高 开 发 效 益 相 结 合, 坚 持 结 合 市 场 形 势 合 理 扩 大 企 业 经 营 规 模, 同 时 不 断 推 进 精 细 化 管 理, 实 现 开 发 效 率 的 提 升 和 企 业 盈 利 能 力 的 增 强 ; 二 是 开 发 性 收 入 与 经 营 性 收 入 相 结 合, 通 过 滚 动 开 发 商 品 住 宅 项 目, 加 快 资 金 周 转, 同 时 在 重 点 城 市 适 度 开 发 建 设 标 志 性 的 物 业, 形 成 稳 定 的 经 营 性 收 入 ; 三 是 资 产 经 营 与 资 本 运 营 相 结 合, 以 扎 实 的 资 产 经 营 为 基 础, 依 托 资 本 市 场 融 资, 快 速 增 强 综 合 开 发 实 力 在 发 行 人 战 略 指 导 思 想 与 经 营 发 展 方 针 指 引 下, 公 司 未 来 将 保 持 战 略 的 持 续 稳 定 性, 保 障 公 司 的 持 续 健 康 发 展 : 在 投 资 发 展 战 略 上, 发 行 人 将 坚 持 全 国 化 战 略, 努 力 扩 大 经 营 规 模 ; 坚 持 做 强 做 大 区 域 中 心, 努 力 提 高 周 边 经 济 发 达 的 二 三 线 城 市 的 覆 盖 率, 打 造 3+2+X 的 城 市 群 布 局 ; 坚 持 住 宅 的 滚 动 开 发 为 主, 适 度 提 高 优 质 持 有 商 业 比 例 ; 保 证 公 司 土 地 储 备 总 量 始 终 满 足 未 来 两 至 三 年 滚 动 发 展 需 要 在 产 品 战 略 上, 发 行 人 将 坚 持 以 普 通 住 宅 开 发 为 主, 聚 焦 居 民 普 通 居 住 需 求, 同 时 有 计 划 地 逐 步 加 大 国 家 中 心 城 市 商 业 地 产 投 入 比 例 ; 积 极 研 究 实 践 养 老 公 寓 旅 游 地 产 等 开 发 模 式, 有 计 划 地 进 行 试 点 并 逐 步 推 广 ; 密 切 关 注 保 障 性 住 房 政 策 方 向, 积 极 参 与 保 障 性 住 房 开 发 建 设, 履 行 企 业 社 会 责 任 同 时 发 行 人 将 关 注 房 地 产 市 场 需 求 的 发 展 趋 势, 保 持 准 确 的 产 品 定 位 ; 注 重 产 品 创 新, 进 一 步 加 大 产 品 研 发 力 度, 提 升 研 发 速 度 ; 坚 持 以 人 为 本 的 设 计 理 念, 完 善 各 类 型 产 品 的 企 业 设 计 标 准 质 量 标 准, 提 升 产 品 设 计 生 产 管 理 体 系 的 精 细 化 和 规 范 化 ; 坚 持 并 逐 步 扩 大 集 团 采 购 范 围, 建 立 更 加 全 面 稳 定 和 高 效 的 产 品 生 产 线, 保 障 产 品 品 质, 有 效 降 低 成 本 ; 建 立 和 完 善 以 顾 客 价 值 为 核 心 的 质 量 管 理 体 系 在 品 牌 战 略 上, 发 行 人 秉 承 和 谐 生 活, 自 然 舒 适 的 品 牌 宗 旨, 提 出 和 者 筑 善 的 品 牌 理 念 以 和 为 道, 追 求 建 筑 人 与 社 会 的 和 谐 共 生, 营 造 业 主 的 和 美 生 活, 促 进 企 业 的 和 谐 发 展 ; 以 筑 立 业, 品 质 为 先, 追 求 卓 越, 不 断 创 造 与 构 筑 理 想 生 活 与 丰 美 人 生 ; 以 善 为 达, 心 存 感 恩, 诚 待 他 人, 关 爱 社 会, 着 力 打 造 中 国 地 产 长 城 发 行 人 将 推 1-1-114
行 以 客 户 需 求 为 中 心 的 品 牌 战 略, 树 立 品 质 至 上 的 品 牌 观, 完 善 品 质 管 理 的 组 织 体 系 ; 建 立 健 全 物 业 服 务 标 准, 在 专 业 服 务 的 基 础 上 打 造 亲 情 和 院 特 色 服 务 品 牌 ; 建 立 系 统 的 客 户 关 系 管 理 体 系, 创 新 客 户 关 系 管 理 模 式, 进 一 步 加 强 客 户 资 源 利 用, 并 通 过 有 效 的 品 牌 传 播 实 现 品 牌 形 象 和 品 牌 价 值 的 全 面 提 升 ; 推 动 公 司 物 业 服 务 商 业 经 营 会 展 等 子 品 牌 的 整 合 提 升, 构 建 完 善 的 子 品 牌 体 系 在 人 才 战 略 上, 发 行 人 将 致 力 于 加 强 人 力 资 源 战 略 规 划, 不 断 推 进 人 员 的 专 业 化 和 知 识 化 ; 合 理 预 测 人 才 需 求, 优 化 人 才 结 构, 加 大 储 备 干 部 培 养 力 度 ; 建 立 具 有 市 场 竞 争 力 的 薪 酬 体 系 和 多 方 位 多 层 次 的 长 效 激 励 机 制, 完 善 考 核 机 制 ; 加 强 员 工 培 训 和 培 养, 提 高 人 员 专 业 化 水 平 ; 加 强 企 业 文 化 建 设 和 员 工 关 系 管 理, 提 升 员 工 满 意 度 2015 年 4 月, 发 行 人 针 对 创 新 产 业 领 域 发 布 5P 战 略, 即 Peiban( 陪 伴 ): 养 老 地 产 Promise( 承 诺 ): 全 生 命 周 期 绿 色 建 筑 Partner( 拍 档 ): 社 区 O2O Ploy APP: 保 利 地 产 APP Power( 力 量 ): 海 外 地 产, 聚 焦 上 述 五 个 方 面 在 保 持 传 统 主 业 稳 定 发 展 的 同 时, 公 司 养 老 地 产 绿 色 建 筑 移 动 社 区 互 联 和 海 外 地 产 拓 展 等 相 关 业 务 的 战 略 稳 步 落 地, 表 明 公 司 在 朝 着 精 细 化 运 作 模 式 的 不 断 演 进 中, 持 续 从 不 同 维 度 提 升 其 产 品 服 务 的 深 层 竞 争 力 发 行 人 的 5P 战 略 具 体 如 下 : Peiban( 陪 伴 ): 公 司 将 以 全 链 条 介 入 养 老 地 产 相 关 产 业, 打 造 居 家 养 老 社 区 养 老 机 构 养 老 三 位 一 体 中 国 式 养 老, 达 成 健 全 覆 盖 多 层 次 养 老 需 求 的 全 面 服 务 体 系 Promise( 承 诺 ): 公 司 提 出 全 生 命 周 期 绿 色 建 筑 的 概 念, 将 从 项 目 规 划 材 料 选 用 项 目 施 工 乃 至 后 期 运 营 四 个 维 度 体 现 节 能 环 保 绿 色 健 康 的 绿 色 建 筑 理 念 Partner( 拍 档 ): 公 司 将 在 物 业 服 务 生 活 配 套 购 物 休 闲 邻 里 社 交 与 居 家 养 老 等 多 层 面 深 挖 产 业 链 价 值 公 司 将 积 极 投 身 社 区 O2O 建 设, 致 力 成 为 O2O 资 源 整 合 营 运 商 与 社 区 生 活 服 务 商 Poly APP( 保 利 地 产 APP): 保 利 地 产 APP 致 力 于 为 业 主 创 造 一 个 便 捷 生 活 的 移 动 互 联 服 务 平 台, 实 现 一 站 式 全 方 位 满 足 业 主 日 常 家 政 订 餐 物 业 缴 费 等 服 务 Power( 力 量 ): 公 司 将 积 极 探 索 地 产 业 务 的 国 际 化 发 展, 致 力 于 学 习 海 外 成 熟 市 场 1-1-115
发 展 经 验 十 一 发 行 人 的 关 联 方 和 关 联 交 易 情 况 ( 一 ) 发 行 人 的 关 联 方 情 况 1 发 行 人 的 控 股 股 东 及 实 际 控 制 人 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 的 控 股 股 东 为 保 利 南 方 集 团, 实 际 控 制 人 为 保 利 集 团 发 行 人 控 股 股 东 及 实 际 控 制 人 情 况 参 见 本 募 集 说 明 书 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 中 五 发 行 人 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 的 基 本 情 况 2 发 行 人 的 子 公 司 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 财 务 报 表 合 并 范 围 内 子 公 司 共 323 家 发 行 人 重 要 的 控 股 子 公 司 基 本 情 况 参 见 本 募 集 说 明 书 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 中 四 发 行 人 的 组 织 结 构 和 权 益 投 资 情 况 中 ( 二 ) 发 行 人 的 控 股 子 公 司 情 况 3 发 行 人 的 合 营 联 营 企 业 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 拥 有 15 家 合 营 公 司,12 家 联 营 企 业 发 行 人 重 要 的 合 营 联 营 企 业 情 况 参 见 本 募 集 说 明 书 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 中 四 发 行 人 的 组 织 结 构 和 权 益 投 资 情 况 中 ( 三 ) 发 行 人 的 合 营 联 营 企 业 情 况 4 发 行 人 的 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 发 行 人 的 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 情 况 参 见 本 募 集 说 明 书 第 五 节 发 行 人 基 本 情 况 中 九 发 行 人 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 的 基 本 情 况 5 其 他 关 联 方 最 近 三 年 及 一 期, 与 发 行 人 发 生 关 联 交 易 的 其 他 关 联 方 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-26 发 行 人 其 他 关 联 方 情 况 序 号 关 联 方 名 称 关 联 关 系 1 上 海 三 利 同 受 保 利 集 团 控 制 2 保 利 财 务 同 受 保 利 集 团 控 制 3 保 利 建 设 集 团 有 限 公 司 同 受 保 利 南 方 集 团 控 制 4 保 利 影 业 投 资 有 限 公 司 同 受 保 利 集 团 控 制 5 广 州 保 利 国 际 影 城 有 限 公 司 同 受 保 利 集 团 控 制 1-1-116
序 号 关 联 方 名 称 关 联 关 系 6 广 东 保 利 资 产 管 理 有 限 公 司 同 受 保 利 集 团 控 制 7 保 利 新 能 源 科 技 ( 北 京 ) 有 限 公 司 同 受 保 利 集 团 控 制 8 北 京 保 利 国 际 拍 卖 有 限 公 司 同 受 保 利 集 团 控 制 9 广 东 保 利 拍 卖 有 限 公 司 同 受 保 利 集 团 控 制 10 佛 山 永 晟 投 资 有 限 公 司 11 佛 山 晟 鑫 投 资 有 限 公 司 12 佛 山 顺 德 晟 鸿 投 资 有 限 公 司 13 江 门 信 保 康 盛 文 化 体 育 投 资 有 限 公 司 信 保 基 金 的 子 公 司 14 中 鸿 泰 ( 香 港 ) 有 限 公 司 15 拉 萨 开 发 区 凰 朝 投 资 有 限 公 司 16 佛 山 顺 德 智 鑫 投 资 有 限 公 司 17 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 信 保 基 金 作 为 普 通 合 伙 人 发 起 设 立 的, 发 行 人 为 有 限 合 伙 人 18 西 藏 信 保 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 信 保 基 金 作 为 普 通 合 伙 人 发 起 设 立 的, 发 行 人 为 有 限 合 伙 人 19 佛 山 信 保 骏 雅 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 20 佛 山 信 保 晨 雅 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 信 保 基 金 纳 入 合 并 的 结 构 化 主 体 21 天 津 鑫 和 隆 昌 置 业 有 限 公 司 发 行 人 合 营 企 业 盛 世 鑫 和 全 资 子 公 司 ( 二 ) 发 行 人 与 关 联 方 发 生 的 关 联 交 易 1 关 联 担 保 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 关 联 对 外 担 保 全 部 为 对 联 营 合 营 企 业 的 担 保, 具 体 情 况 参 见 本 募 集 说 明 书 第 六 节 财 务 会 计 信 息 中 九 重 大 或 有 事 项 或 承 诺 事 项 最 近 三 年 及 一 期, 关 联 方 ( 除 公 司 控 股 子 公 司 外 ) 向 发 行 人 提 供 的 担 保 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-27 最 近 三 年 及 一 期 关 联 方 ( 除 公 司 控 股 子 公 司 外 ) 向 发 行 人 提 供 的 担 保 情 况 单 位 : 万 元 序 号 担 保 人 名 称 被 担 保 人 名 称 担 保 金 额 起 始 日 期 借 款 起 讫 日 期 到 期 日 期 1 保 利 集 团 保 利 地 产 430,000 2008 年 7 月 11 日 2013 年 7 月 10 日 保 利 集 团 为 发 行 人 于 2008 年 7 月 11 日 发 行 的 43 亿 元 公 司 债 券 提 供 无 条 件 不 可 撤 销 的 连 带 责 任 保 证, 年 担 保 费 率 为 0.5%, 该 担 保 事 项 已 于 2013 年 7 月 10 日 解 除 1-1-117
2 关 联 方 租 赁 情 况 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 与 关 联 方 发 生 的 房 屋 租 赁 均 参 照 市 场 价 格 依 据 协 议 定 价, 具 体 情 况 如 下 : 表 5-28 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 与 关 联 方 发 生 的 房 屋 租 赁 情 况 单 位 : 万 元 确 认 的 租 赁 收 益 序 号 出 租 方 名 称 承 租 方 名 称 租 赁 物 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 广 州 保 利 商 用 管 1 理 有 限 公 司 保 利 影 业 投 资 有 限 公 司 南 海 保 利 水 城 影 城 142.98 255.56 288.93 272.62 2 广 州 怡 顺 房 地 产 开 发 有 限 公 司 广 州 保 利 国 际 影 城 有 限 公 司 广 州 中 环 广 场 影 城 71.46 136.18 139.07 103.60 3 保 利 地 产 信 保 基 金 广 州 保 利 中 心 135.63 248.66 194.93 169.05 4 保 利 地 产 保 利 南 方 集 团 广 州 保 利 中 心 90.07 174.41 171.55 161.85 5 保 利 地 产 广 东 保 利 拍 卖 有 限 公 司 广 州 保 利 中 心 11.43 - - - 6 保 利 地 产 广 东 保 利 资 产 管 理 有 限 公 司 广 州 保 利 中 心 51.18 121.24 119.25 129.19 3 关 联 方 资 金 拆 借 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 与 关 联 方 发 生 的 资 金 拆 借 主 要 为 向 保 利 集 团 和 保 利 财 务 拆 入 的 资 金, 具 体 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-29 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 与 关 联 方 发 生 的 资 金 拆 借 情 况 单 位 : 万 元 序 号 关 联 方 名 称 拆 入 资 金 起 始 日 期 到 期 日 期 借 款 利 率 1 保 利 财 务 20,000.00 2015 年 6 月 15 日 2017 年 6 月 15 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 2 保 利 集 团 60,000.00 2014 年 3 月 24 日 2017 年 3 月 24 日 按 七 年 期 贷 款 基 准 利 率 下 浮 3.5% 3 保 利 财 务 15,000.00 2014 年 5 月 13 日 2016 年 5 月 13 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 4 保 利 财 务 15,000.00 2014 年 5 月 13 日 2016 年 5 月 13 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 5 保 利 财 务 15,000.00 2014 年 8 月 14 日 2016 年 8 月 14 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 6 保 利 财 务 60,000.00 2014 年 9 月 9 日 2017 年 9 月 9 日 6.40% 7 保 利 财 务 15,000.00 2014 年 9 月 30 日 2016 年 9 月 29 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 8 保 利 财 务 15,000.00 2014 年 11 月 24 日 2015 年 11 月 23 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 9 保 利 财 务 20,000.00 2014 年 12 月 9 日 2016 年 12 月 9 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 10 保 利 财 务 30,000.00 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 11 保 利 集 团 100,000.00 2014 年 12 月 31 日 2015 年 3 月 31 日 5.88% 1-1-118
序 号 关 联 方 名 称 拆 入 资 金 起 始 日 期 到 期 日 期 借 款 利 率 12 保 利 财 务 20,000.00 2013 年 2 月 5 日 2015 年 2 月 5 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 13 保 利 财 务 10,000.00 2013 年 3 月 26 日 2015 年 3 月 26 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 14 保 利 财 务 30,000.00 2013 年 4 月 23 日 2014 年 4 月 23 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 15 保 利 财 务 20,000.00 2013 年 8 月 7 日 2015 年 8 月 7 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 16 保 利 财 务 10,000.00 2013 年 12 月 2 日 2015 年 12 月 2 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 17 保 利 财 务 10,000.00 2013 年 12 月 11 日 2015 年 12 月 11 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 18 保 利 财 务 30,000.00 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 按 五 年 以 上 贷 款 基 准 利 率 下 浮 3.5% 后 19 保 利 集 团 60,000.00 2012 年 1 月 5 日 2014 年 3 月 10 日 加 1 个 百 分 点 20 保 利 集 团 40,000.00 2012 年 1 月 5 日 2013 年 1 月 5 日 按 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 加 1% 21 保 利 财 务 200,000.00 2012 年 4 月 20 日 2014 年 4 月 20 日 利 率 11.54% 22 保 利 财 务 10,000.00 2012 年 6 月 27 日 2014 年 6 月 27 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 23 保 利 财 务 60,000.00 2012 年 1 月 5 日 2014 年 1 月 5 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 6% 24 保 利 财 务 10,000.00 2012 年 10 月 24 日 2014 年 10 月 24 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 25 保 利 财 务 30,000.00 2012 年 10 月 26 日 2015 年 10 月 26 日 利 率 6.2% 26 保 利 财 务 15,000.00 2012 年 11 月 20 日 2014 年 11 月 20 日 按 同 期 贷 款 基 准 利 率 上 浮 5% 27 保 利 财 务 19,000.00 2011 年 1 月 19 日 2014 年 1 月 19 日 利 息 按 基 准 利 率 28 保 利 财 务 20,000.00 2011 年 1 月 19 日 2013 年 1 月 19 日 利 息 按 基 准 利 率 29 保 利 财 务 10,000.00 2011 年 10 月 13 日 2014 年 10 月 13 日 利 息 按 基 准 利 率 30 保 利 财 务 40,000.00 2011 年 10 月 28 日 2013 年 10 月 28 日 利 息 按 基 准 利 率 上 浮 6% 31 保 利 集 团 50,000.00 2010 年 1 月 4 日 2014 年 5 月 4 日 5.22% 4 采 购 商 品 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 向 关 联 方 保 利 新 能 源 科 技 ( 北 京 ) 有 限 公 司 北 京 保 利 国 际 拍 卖 有 限 公 司 分 别 采 购 少 量 太 阳 能 设 备 及 展 品, 该 类 交 易 价 格 均 参 照 市 场 价 格 确 定, 金 额 较 小 且 占 同 类 交 易 比 例 极 小, 对 公 司 生 产 经 营 不 构 成 重 大 影 响, 具 体 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-30 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 向 关 联 方 采 购 商 品 情 况 单 位 : 万 元 序 号 1 2 关 联 方 名 称 保 利 新 能 源 科 技 ( 北 京 ) 有 限 公 司 北 京 保 利 国 际 拍 卖 有 限 公 司 关 联 交 易 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 内 容 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 采 购 商 品 - - 237.41 * 48.28 * - - 采 购 商 品 23.76 * 35.54 * 43.59 * - - 注 :* 表 示 该 交 易 占 同 类 交 易 比 重 不 足 0.005% 1-1-119
5 接 受 劳 务 发 行 人 分 别 于 2012 年 度 2013 年 度 向 保 利 建 设 集 团 有 限 公 司 支 付 工 程 款 158.92 万 元 和 1,974.26 万 元, 该 类 交 易 已 按 照 相 关 建 设 工 程 管 理 的 规 定 进 行 了 公 开 招 标, 占 同 类 交 易 比 例 较 小, 对 公 司 生 产 经 营 不 构 成 重 大 影 响, 具 体 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-31 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 接 受 关 联 方 劳 务 情 况 单 位 : 万 元 序 号 关 联 方 名 称 关 联 交 易 内 容 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 1 保 利 建 设 集 团 有 限 公 司 承 接 工 程 - - - - 1,974.26 0.02% 158.92 * * 表 示 该 交 易 占 同 类 交 易 比 重 不 足 0.005% 6 提 供 劳 务 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 子 公 司 广 州 富 利 建 筑 安 装 工 程 有 限 公 司 作 为 工 程 承 包 方, 承 接 部 分 关 联 方 的 建 安 工 程, 该 类 交 易 总 金 额 分 别 为 34,524.95 万 元 38,618.54 万 元 31,275.84 万 元 和 22,928.54 万 元, 占 同 类 交 易 的 比 例 分 别 为 0.50% 0.42% 0.29% 和 0.63% 该 类 交 易 已 按 照 相 关 建 设 工 程 管 理 的 规 定 进 行 了 公 开 招 标, 占 同 类 交 易 比 例 较 小, 对 公 司 生 产 经 营 不 构 成 重 大 影 响, 具 体 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-32 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 向 关 联 方 提 供 劳 务 情 况 单 位 : 万 元 序 号 关 联 方 名 称 关 联 交 易 内 容 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 1 盛 世 鑫 和 承 接 工 程 2,953.90 0.08% 7,313.73 0.07% 9,066.89 0.10% 14,252.54 0.21% 2 福 州 中 鼎 承 接 工 程 4,778.01 0.13% 14,953.79 0.14% 18,129.88 0.20% 11,209.13 0.16% 3 福 建 中 联 盛 承 接 工 程 3,716.31 0.10% 7,146.20 0.07% 11,421.76 0.12% 9,063.28 0.13% 4 广 州 越 鸿 承 接 工 程 880.73 0.02% 175.10 * - - - - 5 广 州 中 耀 承 接 工 程 4,163.45 0.12% 964.00 0.01% - - - - 6 莆 田 中 辰 承 接 工 程 5,459.28 0.15% 659.64 0.01% - - - - 7 保 利 仁 泰 承 接 工 程 43.86 * 63.37 * - - - - 8 武 汉 清 能 承 接 工 程 933.00 0.03% - - - - - - * 表 示 该 交 易 占 同 类 交 易 比 重 不 足 0.005% 7 存 放 存 款 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 于 关 联 方 保 利 财 务 处 存 放 存 款 的 期 末 余 额 分 别 为 1-1-120
222,988.06 万 元 173,942.29 万 元 264,392.32 万 元 和 53,563.94 万 元, 占 同 类 交 易 的 比 例 分 别 为 6.82% 5.15% 6.60% 和 1.38% 上 述 存 款 利 率 参 照 人 民 银 行 的 相 关 规 定 执 行 8 接 受 股 权 投 资 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 接 受 关 联 方 股 权 投 资 主 要 系 与 联 营 企 业 信 保 基 金 及 其 纳 入 合 并 报 表 范 围 内 的 主 体 等 的 共 同 投 资, 各 方 按 股 权 比 例 进 行 对 等 投 资, 共 担 风 险, 具 体 情 况 如 下 表 所 示 : 表 5-33 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 接 受 关 联 方 股 权 投 资 情 况 单 位 : 万 元 序 号 年 度 关 联 方 名 称 关 联 交 易 内 容 金 额 占 同 类 交 易 比 例 1 佛 山 晟 鑫 投 资 有 限 公 司 接 受 股 权 投 资 9,375.00 2.44% 2014 年 度 2 佛 山 信 保 骏 雅 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 接 受 股 权 投 资 4,900.00 1.28% 3 信 保 基 金 接 受 股 权 投 资 52,020.00 11.53% 4 中 鸿 泰 ( 香 港 ) 有 限 公 司 接 受 股 权 投 资 49,766.40 11.03% 5 佛 山 永 晟 投 资 有 限 公 司 接 受 股 权 投 资 22,243.45 4.93% 6 2013 年 度 佛 山 顺 德 晟 鸿 投 资 有 限 公 司 接 受 股 权 投 资 4,000.00 0.89% 7 佛 山 晟 鑫 投 资 有 限 公 司 接 受 股 权 投 资 9,375.00 2.08% 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 8 ( 有 限 合 伙 ) 接 受 股 权 投 资 7,500.00 1.66% 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 9 2012 年 度 ( 有 限 合 伙 ) 接 受 股 权 投 资 14,226.80 3.48% 10 信 保 基 金 接 受 股 权 投 资 20,160.00 4.94% 9 股 权 转 让 2012 年, 发 行 人 全 资 子 公 司 保 利 华 南 实 业 有 限 公 司 和 香 港 恒 利 将 其 持 有 的 佛 山 保 利 恒 顺 置 业 有 限 公 司 部 分 股 权 转 让 予 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 合 计 金 额 14,193.20 万 元 该 项 交 易 定 价 公 允, 且 按 规 章 制 度 履 行 了 必 要 的 决 策 程 序 10 关 联 方 应 收 应 付 款 项 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 关 联 方 应 收 应 付 款 项 情 况 如 下 表 所 示 : 1-1-121
表 5-34 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 关 联 方 应 收 应 付 款 项 情 况 单 位 : 万 元 往 来 科 目 关 联 方 名 称 期 末 余 额 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 福 州 中 鼎 - - - 47,605.54 北 京 屹 泰 171,576.98 166,500.00 - - 顺 德 万 科 67,847.99 88,265.49 - - 天 津 鑫 和 隆 昌 置 业 有 限 公 司 34,532.49 34,501.51 - - 佛 山 信 保 晨 雅 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) - 800.00 - - 广 州 越 鸿 5,302.43 4,769.00 - - 东 莞 和 越 - 28,683.45 - - 河 南 天 之 东 9,598.60 21,709.93 - - 三 亚 中 铁 16,254.29 12,941.61 - - 洛 阳 利 业 26,603.19 26,580.78 - - 莆 田 中 辰 7,502.55 20,707.16 - - 福 建 中 联 盛 - - - 20.09 其 他 应 收 款 长 春 溪 之 谷 - - - 6,071.36 盛 世 鑫 和 - - 831.96 - 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 139,225.22 59,304.65 39,721.95 - 信 保 基 金 - 49,599.82 17,538.60 - 南 京 学 尚 7,638.30 9,417.09 35,189.22 - 武 汉 清 能 26,500.00 40,490.05 23,070.00 - 保 利 仁 泰 19,884.30-40,692.54 - 广 州 保 奥 16,426.34 15,742.85 15.20 - 广 州 中 耀 131,841.07 133,915.24 9,000.04 - 东 莞 万 宏 42,728.12 67,528.12 64,728.60 - 杭 州 金 睦 12,930.31 12,930.31 12,930.31 - 广 物 前 通 19,594.03 - - - 杭 州 安 泽 38.65 - - - 拉 萨 开 发 区 凰 朝 投 资 有 限 公 司 9,294.00 - - - 福 州 中 鼎 1,477.87 1,475.03 1,679.39 - 其 他 应 付 款 佛 山 信 保 骏 雅 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) - 5,787.88 - - 东 莞 和 宏 4,528.36 8,912.34 - - 长 春 溪 之 谷 10,750.00 6,000.00 - - 保 利 仁 泰 5,307.46 - - 1-1-122
往 来 科 目 关 联 方 名 称 期 末 余 额 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 保 利 集 团 105,304.48 205,303.14 155,549.92 156,579.73 上 海 三 利 4,208.25 4,090.61 4,159.00 4,309.47 信 保 基 金 - - - 3,819.52 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) - - - 101,100.33 盛 世 鑫 和 3,130.42 3,314.92-141.51 福 建 中 联 盛 64,691.90 49,640.12 19,970.15 - 佛 山 永 晟 投 资 有 限 公 司 15,490.57 127,254.88 127,484.35 - 佛 山 晟 鑫 投 资 有 限 公 司 24,907.31 24,907.31 18,750.00 - 佛 山 顺 德 晟 鸿 投 资 有 限 公 司 - - 22,004.04 - 睦 南 秋 实 1,700.00 1,700.00 1,700.00 - 江 门 信 保 康 盛 文 化 体 育 投 资 有 限 公 司 20.83 20.83 400.00 - 广 物 美 通 4,249.90 - - - 东 莞 和 越 2,806.49 - - - 信 保 基 金 1,224.50 - - - 佛 山 顺 德 智 鑫 投 资 有 限 公 司 13,533.43 - - - 西 藏 信 保 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 1,500.00 - - - 盛 世 鑫 合 7,104.61 3,086.21 4,773.52 6,542.40 福 州 中 鼎 553.58 553.58 3,780.63 4,558.82 南 京 学 尚 - 4,799.98 1,553.05 - 福 建 中 联 盛 61.15-38.02 2,740.26 预 收 款 项 广 州 中 耀 - 2,236.00 - - 莆 田 中 辰 - 137.43 - - 东 莞 和 宏 - 200.00 - - 河 南 天 之 东 - 118.35 - - 保 利 仁 泰 - 38.00 - - 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 与 关 联 方 发 生 的 其 他 应 收 款 其 他 应 付 款 主 要 系 公 司 与 合 营 联 营 企 业 及 子 公 司 少 数 股 东 发 生 的 资 金 往 来 等 房 地 产 行 业 属 于 资 金 密 集 型 行 业, 开 发 项 目 一 般 投 资 金 额 巨 大, 对 资 金 流 动 性 要 求 很 高, 但 房 地 产 项 目 公 司 一 般 情 况 下 注 册 资 本 较 小, 仅 依 靠 项 目 公 司 注 册 资 本 金 往 往 无 法 满 足 项 目 开 发 建 设 所 需, 在 项 目 建 设 前 期 需 要 通 过 股 东 借 款 来 解 决 资 金 需 求 因 此, 项 目 公 司 合 作 各 方 均 会 签 订 项 目 合 作 开 发 协 议, 约 定 合 作 各 方 在 项 目 前 期 按 协 议 约 定 比 例 为 项 目 公 司 提 供 股 东 借 款 ; 对 合 营 1-1-123
联 营 企 业 而 言, 该 笔 股 东 借 款 成 为 公 司 对 其 的 其 他 应 收 款 对 子 公 司 少 数 股 东 而 言, 该 笔 股 东 借 款 成 为 公 司 对 其 的 其 他 应 付 款 在 项 目 实 现 预 售 且 能 够 保 障 项 目 正 常 运 作 的 情 况 下, 按 约 定 比 例 归 还 股 东 借 款 或 将 结 余 资 金 暂 存 至 各 方 股 东 对 合 营 联 营 企 业 而 言, 该 笔 暂 存 资 金 成 为 公 司 对 其 的 其 他 应 付 款 ; 对 控 股 子 公 司 少 数 股 东 而 言, 该 笔 暂 存 资 金 成 为 公 司 对 其 的 其 他 应 收 款 上 述 资 金 运 用 方 式 系 房 地 产 行 业 惯 例 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 与 关 联 方 发 生 的 预 收 款 项 主 要 系 发 行 人 全 资 子 公 司 广 州 富 利 建 筑 安 装 工 程 有 限 公 司 为 合 营 联 营 企 业 提 供 的 建 筑 工 程 服 务 预 收 的 建 筑 工 程 款 ( 三 ) 规 范 关 联 交 易 的 措 施 为 规 范 关 联 交 易, 保 证 关 联 交 易 的 公 开 公 平 公 正, 发 行 人 董 事 会 按 照 公 司 法 上 市 公 司 章 程 指 引 等 有 关 法 律 法 规 及 相 关 规 定, 制 定 了 公 司 章 程 股 东 大 会 议 事 规 则 董 事 会 议 事 规 则 关 联 交 易 决 策 制 度 等 规 章 制 度, 对 关 联 交 易 的 决 策 权 限 和 决 策 程 序 进 行 了 详 细 的 规 定, 并 聘 请 了 独 立 董 事, 制 订 了 独 立 董 事 工 作 制 度, 以 确 保 董 事 会 的 独 立 性 和 法 人 治 理 结 构 的 完 善 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 发 生 的 关 联 交 易 均 按 相 关 规 章 制 度 要 求 履 行 了 必 要 的 决 策 程 序 发 行 人 采 取 了 股 东 大 会 上 关 联 股 东 回 避 表 决 制 度 董 事 会 上 关 联 董 事 回 避 表 决 制 度, 需 要 独 立 董 事 发 表 意 见 的 交 易 独 立 董 事 均 发 表 了 独 立 意 见, 不 存 在 损 害 发 行 人 及 其 他 股 东 利 益 的 情 形 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 不 存 在 资 金 被 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 关 联 方 违 规 占 用, 或 者 为 控 股 股 东 实 际 控 制 人 及 其 关 联 方 提 供 担 保 的 情 形 十 二 发 行 人 合 法 合 规 情 况 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 依 法 纳 税, 不 存 在 重 大 违 法 违 规 行 为 1-1-124
第 六 节 财 务 会 计 信 息 一 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 财 务 报 告 ( 表 ) 的 审 计 情 况 发 行 人 2012 年 度 2013 年 度 2014 年 度 和 2015 年 1-6 月 的 财 务 报 告 均 按 照 财 政 部 于 2006 年 2 月 15 日 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 基 本 准 则 和 38 项 具 体 会 计 准 则 其 后 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 应 用 指 南 企 业 会 计 准 则 解 释 及 其 他 有 关 规 定 编 制 发 行 人 2012 年 度 2013 年 度 和 2014 年 度 财 务 报 告 已 经 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 分 别 出 具 了 编 号 为 信 会 师 报 字 [2013] 第 710156 号 信 会 师 报 字 [2014] 第 710386 号 信 会 师 报 字 [2015] 第 720297 号 的 标 准 无 保 留 意 见 审 计 报 告 发 行 人 2015 年 1-6 月 的 财 务 报 表 未 经 审 计 二 会 计 政 策 调 整 对 发 行 人 财 务 报 表 的 影 响 发 行 人 按 照 财 政 部 于 2014 年 陆 续 颁 布 修 订 的 企 业 会 计 准 则 第 2 号 长 期 股 权 投 资 企 业 会 计 准 则 第 9 号 职 工 薪 酬 企 业 会 计 准 则 第 30 号 财 务 报 表 列 报 企 业 会 计 准 则 第 33 号 合 并 财 务 报 表 企 业 会 计 准 则 第 37 号 金 融 工 具 列 报 企 业 会 计 准 则 第 39 号 公 允 价 值 计 量 和 企 业 会 计 准 则 第 40 号 合 营 安 排 和 企 业 会 计 准 则 第 41 号 在 其 他 主 体 中 权 益 的 披 露 等 八 项 企 业 会 计 准 则 ( 以 下 简 称 新 准 则 ) 的 相 关 规 定 对 发 行 人 会 计 政 策 进 行 了 变 更, 并 按 照 新 准 则 的 规 定 对 财 务 报 表 进 行 了 追 溯 调 整, 其 中 对 2012 年 2013 年 财 务 报 表 影 响 事 项 说 明 如 下 : 1 根 据 修 订 后 企 业 会 计 准 则 第 2 号 -- 长 期 股 权 投 资, 本 公 司 对 持 有 的 不 具 有 控 制 共 同 控 制 重 大 影 响 的 股 权 投 资, 不 作 为 长 期 股 权 投 资 核 算, 应 适 用 企 业 会 计 准 则 第 22 号 -- 金 融 工 具 确 认 和 计 量, 拟 作 为 可 供 出 售 金 融 资 产 进 行 核 算, 并 对 其 采 用 追 溯 调 整 法 进 行 调 整 上 述 会 计 政 策 变 更 追 溯 调 整 对 合 并 报 表 影 响 如 下 : 表 6-1 发 行 人 合 并 报 表 长 期 股 权 投 资 和 可 供 出 售 金 融 资 产 科 目 追 溯 调 整 情 况 单 位 : 元 合 并 报 表 2012 年 12 月 31 日 调 整 前 调 整 金 额 2012 年 12 月 31 日 调 整 后 可 供 出 售 金 融 资 产 - 655,554,214.53 655,554,214.53 长 期 股 权 投 资 1,350,794,240.14-655,554,214.53 695,240,025.61 1-1-125
合 并 报 表 2013 年 12 月 31 日 调 整 前 调 整 金 额 2013 年 12 月 31 日 调 整 后 可 供 出 售 金 融 资 产 - 535,554,214.53 535,554,214.53 长 期 股 权 投 资 3,382,082,942.90-535,554,214.53 2,846,528,728.37 2 根 据 修 订 后 企 业 会 计 准 则 第 30 号 财 务 报 表 列 报 要 求 将 其 他 综 合 收 益 单 独 列 报, 并 对 其 采 用 追 溯 调 整 法 进 行 调 整 上 述 会 计 政 策 变 更 追 溯 调 整 对 合 并 报 表 影 响 如 下 : 表 6-2 发 行 人 合 并 报 表 资 本 公 积 其 他 综 合 收 益 和 外 币 报 表 折 算 差 额 科 目 追 溯 调 整 情 况 单 位 : 元 项 目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 调 整 前 调 整 金 额 调 整 后 调 整 前 调 整 金 额 调 整 后 一 资 本 公 积 10,776,925,472.63-2,028.00 10,776,923,444.63 10,963,716,587.11-2,028.00 10,963,714,559.11 二 其 他 综 合 收 益 - 1,451,382.82 1,451,382.82-2,028.00 2,028.00 1. 权 益 法 下 被 投 资 单 位 以 后 将 重 分 类 进 损 益 的 其 他 综 合 - 2,028.00 2,028.00-2,028.00 2,028.00 收 益 中 享 有 的 份 额 2. 外 币 报 表 折 算 差 额 - 1,449,354.82 1,449,354.82 - - - 三 外 币 报 表 折 算 差 额 1,449,354.82-1,449,354.82 - - - - 为 保 持 最 近 三 年 及 一 期 财 务 数 据 的 可 比 性, 发 行 人 根 据 前 述 会 计 政 策 变 更 事 项 对 2012 年 度 和 2013 年 度 合 并 报 表 财 务 数 据 进 行 了 追 溯 调 整 除 特 别 说 明 外, 本 节 引 用 的 2012 年 度 2013 年 度 财 务 数 据 的 均 为 根 据 会 计 政 策 变 更 事 项 追 溯 调 整 后 的 财 务 数 据 三 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 财 务 报 表 ( 一 ) 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 合 并 财 务 报 表 1 比 较 式 合 并 资 产 负 债 表 1-1-126
表 6-3 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 合 并 资 产 负 债 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 流 动 资 产 : 货 币 资 金 3,869,494.47 4,006,951.26 3,375,296.98 3,267,270.26 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 - - - - 应 收 票 据 1,128.81 315.00 322.45 45.00 应 收 账 款 241,246.12 334,956.77 233,181.34 188,028.36 预 付 款 项 1,946,050.85 2,256,561.67 1,927,586.37 1,641,854.69 应 收 利 息 - - - - 其 他 应 收 款 2,012,504.20 1,767,806.30 773,688.74 251,221.94 应 收 股 利 - - - - 存 货 28,189,214.79 26,719,210.19 23,990,729.60 18,964,382.31 一 年 内 到 期 的 非 流 动 资 产 - - - - 待 摊 费 用 - - - - 其 他 流 动 资 产 - - - - 流 动 资 产 合 计 36,259,639.25 35,085,801.20 30,300,805.49 24,312,802.56 非 流 动 资 产 : 可 供 出 售 金 融 资 产 69,955.42 39,955.42 53,555.42 65,555.42 持 有 至 到 期 投 资 - - - - 长 期 应 收 款 - - - - 长 期 股 权 投 资 423,478.76 354,576.40 284,652.87 69,524.00 投 资 性 房 地 产 709,478.14 703,884.04 471,489.05 471,795.72 固 定 资 产 297,480.62 247,763.08 198,503.95 137,843.13 在 建 工 程 - - - - 工 程 物 资 - - - - 固 定 资 产 清 理 - - - - 生 产 性 生 物 资 产 - - - - 油 气 资 产 - - - - 无 形 资 产 2,306.54 1,848.90 1,453.56 1,086.51 开 发 支 出 - - - - 商 誉 1,034.25 1,034.25 1,034.25 1,034.25 长 期 待 摊 费 用 3,267.78 3,140.78 2,748.57 3,657.58 递 延 所 得 税 资 产 178,070.52 138,560.27 79,742.27 53,562.58 其 他 非 流 动 资 产 - - - - 非 流 动 资 产 合 计 1,685,072.03 1,490,763.14 1,093,179.94 804,059.20 资 产 总 计 37,944,711.28 36,576,564.33 31,393,985.43 25,116,861.76 1-1-127
项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 流 动 负 债 : 短 期 借 款 84,995.00 325,740.00 137,000.00 134,800.00 交 易 性 金 融 负 债 - - - - 应 付 票 据 17,899.44 2,572.07 - - 应 付 账 款 2,085,311.54 2,257,945.61 1,867,070.34 1,279,288.76 预 收 账 款 13,246,980.59 11,330,149.04 10,716,784.17 9,054,736.35 应 付 职 工 薪 酬 10,212.27 9,639.78 12,463.34 9,412.23 应 交 税 费 -1,209,030.96-742,236.21-621,852.52-408,459.76 应 付 利 息 16,803.24 11,946.32 5,517.03 15,114.18 应 付 股 利 13,539.92 22,890.54 481.26 615.84 其 他 应 付 款 2,942,177.29 2,971,526.97 2,583,519.58 1,529,202.76 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 2,838,533.57 2,541,175.22 1,962,472.47 2,432,402.94 预 提 费 用 - - - - 其 他 流 动 负 债 - - - - 流 动 负 债 合 计 20,047,421.90 18,731,349.32 16,663,455.68 14,047,113.31 非 流 动 负 债 : 长 期 借 款 8,040,221.56 9,049,498.41 7,510,130.06 5,585,041.33 应 付 债 券 1,300,869.04 703,042.10 298,954.87 - 长 期 应 付 款 - - - - 专 项 应 付 款 - - - - 预 计 负 债 - - - - 递 延 所 得 税 负 债 5,466.67 5,446.01 6,127.23 6,755.07 其 他 非 流 动 负 债 - - - - 非 流 动 负 债 合 计 9,346,557.27 9,757,986.52 7,815,212.16 5,591,796.40 负 债 合 计 29,393,979.17 28,489,335.84 24,478,667.84 19,638,909.71 所 有 者 权 益 : 实 收 资 本 1,075,268.69 1,072,974.50 713,799.44 713,799.44 资 本 公 积 707,498.47 691,693.04 1,096,371.46 1,077,692.34 其 他 综 合 收 益 1.90-4.10 0.20 145.14 盈 余 公 积 171,447.54 171,447.54 110,091.72 81,170.18 未 分 配 利 润 4,467,958.15 4,204,842.78 3,256,024.12 2,375,830.98 归 属 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计 6,422,174.74 6,140,953.76 5,176,286.94 4,248,638.07 少 数 股 东 权 益 2,128,557.37 1,946,274.74 1,739,030.66 1,229,313.97 所 有 者 权 益 合 计 8,550,732.11 8,087,228.50 6,915,317.59 5,477,952.05 负 债 和 所 有 者 权 益 总 计 37,944,711.28 36,576,564.33 31,393,985.43 25,116,861.76 1-1-128
2 比 较 式 合 并 利 润 表 表 6-4 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 合 并 利 润 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 一 营 业 总 收 入 4,234,496.18 10,905,649.71 9,235,552.42 6,890,575.67 其 中 : 营 业 收 入 4,234,496.18 10,905,649.71 9,235,552.42 6,890,575.67 利 息 收 入 - - - - 已 赚 保 费 - - - - 手 续 费 及 佣 金 收 入 - - - - 二 营 业 总 成 本 3,468,584.24 9,122,875.65 7,698,375.25 5,592,355.14 其 中 : 营 业 成 本 2,697,191.28 7,412,257.33 6,265,521.52 4,397,208.18 利 息 支 出 - - - - 手 续 费 及 佣 金 支 出 - - - - 退 保 金 - - - - 赔 付 支 出 净 额 - - - - 提 取 保 险 合 同 准 备 金 净 额 - - - - 保 单 红 利 支 出 - - - - 分 保 费 用 - - - - 营 业 税 金 及 附 加 480,966.23 1,114,773.86 952,212.77 812,026.70 销 售 费 用 103,798.59 240,192.49 218,517.64 164,561.09 管 理 费 用 92,777.72 172,275.74 157,581.86 122,270.41 财 务 费 用 95,845.30 127,122.41 98,553.20 89,209.34 资 产 减 值 损 失 -1,994.87 56,253.82 5,988.26 7,079.42 加 : 公 允 价 值 变 动 收 益 - - - - 投 资 净 收 益 34,821.26 115,279.36 63,505.26 41,136.90 其 中 : 对 联 营 企 业 和 合 营 企 业 的 投 资 收 益 33,101.55 69,005.91 63,175.14 40,021.08 汇 兑 净 收 益 - - - - 三 营 业 利 润 800,733.20 1,898,053.42 1,600,682.43 1,339,357.43 加 : 营 业 外 收 入 9,210.28 16,668.33 18,228.40 18,944.45 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 利 得 19.23 39.20 60.50- - 减 : 营 业 外 支 出 2,485.46 11,539.43 8,741.18 5,089.19 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 损 失 19.13 11.92 15.83 10.08 四 利 润 总 额 807,458.01 1,903,182.31 1,610,169.65 1,353,212.70 减 : 所 得 税 费 用 217,378.97 480,046.17 423,723.42 355,352.87 五 净 利 润 590,079.04 1,423,136.13 1,186,446.23 997,859.83 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 494,964.92 1,220,031.51 1,074,716.16 843,823.36 少 数 股 东 损 益 95,114.12 203,104.62 111,730.08 154,036.47 1-1-129
项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 六 其 他 综 合 收 益 的 税 后 净 额 6.00-4.30-144.94 1.65 七 综 合 收 益 总 额 590,085.04 1,423,131.83 1,186,301.30 997,861.47 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 综 合 收 益 总 额 494,970.92 1,220,027.21 1,074,571.22 843,825.00 归 属 于 少 数 股 东 的 综 合 收 益 总 额 95,114.12 203,104.62 111,730.08 154,036.47 八 每 股 收 益 : ( 一 ) 基 本 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) 0.46 1.14 1.00 0.79 ( 二 ) 稀 释 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) 0.46 1.14 1.00 0.79 3 比 较 式 合 并 现 金 流 量 表 表 6-5 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 合 并 现 金 流 量 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 一 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 : 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 6,249,830.93 11,184,283.38 10,881,371.03 8,755,752.93 收 到 的 税 费 返 还 - - - - 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 709,776.45 1,060,717.93 1,546,154.75 990,808.69 保 户 储 金 及 投 资 款 净 增 加 额 - - - - 客 户 存 款 和 同 业 存 放 款 项 净 增 加 额 - - - - 向 中 央 银 行 借 款 净 增 加 额 - - - - 向 其 他 金 融 机 构 拆 入 资 金 净 增 加 额 - - - - 收 取 利 息 手 续 费 及 佣 金 的 现 金 - - - - 收 到 原 保 险 合 同 保 费 取 得 的 现 金 - - - - 收 到 再 保 险 业 务 现 金 净 额 - - - - 处 置 交 易 性 金 融 资 产 净 增 加 额 - - - - 拆 入 资 金 净 增 加 额 - - - - 回 购 业 务 资 金 净 增 加 额 - - - - 经 营 活 动 现 金 流 入 小 计 6,959,607.38 12,245,001.30 12,427,525.78 9,746,561.62 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 3,586,074.71 9,045,610.42 9,805,541.66 7,419,862.25 支 付 给 职 工 以 及 为 职 工 支 付 的 现 金 161,541.31 252,180.73 199,519.59 145,594.88 支 付 的 各 项 税 费 1,244,486.12 1,789,584.72 1,759,878.53 1,359,264.58 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 982,572.74 2,203,462.09 1,637,996.68 512,581.77 客 户 贷 款 及 垫 款 净 增 加 额 - - - - 存 放 央 行 和 同 业 款 项 净 增 加 额 - - - - 支 付 原 保 险 合 同 赔 付 款 项 的 现 金 - - - - 支 付 利 息 手 续 费 及 佣 金 的 现 金 - - - - 支 付 保 单 红 利 的 现 金 - - - - 1-1-130
项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 经 营 活 动 现 金 流 出 小 计 5,974,674.87 13,290,837.96 13,402,936.46 9,437,303.49 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 984,932.51-1,045,836.66-975,410.68 309,258.13 二 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 : 收 回 投 资 收 到 的 现 金 - 44,400.00 12,000.00 17,793.20 取 得 投 资 收 益 收 到 的 现 金 3,330.01 47,437.37 8,730.12 250.39 处 置 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 收 回 的 现 金 净 额 35.65 230.03 52.20 34.46 处 置 子 公 司 及 其 他 营 业 单 位 收 到 的 现 金 净 额 1,302.67 - - 2,739.70 收 到 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 1,068.50 - - - 投 资 活 动 现 金 流 入 小 计 5,736.84 92,067.40 20,782.32 20,817.75 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 支 付 的 现 金 2,248.69 8,050.24 10,187.39 7,123.05 投 资 支 付 的 现 金 72,540.12 361,772.57 162,900.00 30.00 取 得 子 公 司 及 其 他 营 业 单 位 支 付 的 现 金 净 额 - 35,698.41 70,279.94 13,045.76 支 付 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 26,106.66 3,427.55 - - 投 资 活 动 现 金 流 出 小 计 100,895.48 408,948.77 243,367.33 20,198.80 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -95,158.64-316,881.37-222,585.01 618.95 三 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 : 吸 收 投 资 收 到 的 现 金 134,515.86 395,565.84 451,202.01 408,263.87 其 中 : 子 公 司 吸 收 少 数 股 东 投 资 收 到 的 现 金 123,302.71 384,032.12 451,202.01 408,263.87 取 得 借 款 收 到 的 现 金 2,167,001.23 6,357,665.81 6,068,058.00 4,626,388.00 收 到 其 他 与 筹 资 活 动 有 关 的 现 金 - - - - 发 行 债 券 收 到 的 现 金 597,206.00 404,206.99 301,318.54 - 筹 资 活 动 现 金 流 入 小 计 2,898,723.10 7,157,438.64 6,820,578.55 5,034,651.87 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 3,222,458.73 4,001,854.71 4,671,366.51 3,194,189.39 分 配 股 利 利 润 或 偿 付 利 息 支 付 的 现 金 694,247.93 1,152,132.99 884,186.26 685,254.37 其 中 : 子 公 司 支 付 给 少 数 股 东 的 股 利 利 润 12,054.69 109,078.10 40,259.87 23,169.96 支 付 其 他 与 筹 资 活 动 有 关 的 现 金 4,142.71 14,339.92 14,431.18 22,639.45 筹 资 活 动 现 金 流 出 小 计 3,920,849.38 5,168,327.62 5,569,983.94 3,902,083.21 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -1,022,126.28 1,989,111.02 1,250,594.60 1,132,568.66 四 汇 率 变 动 对 现 金 及 现 金 等 价 物 的 影 响 1,025.78-2,423.46 615.00 296.17 五 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 -131,326.62 623,969.53 53,213.92 1,442,741.91 加 : 期 初 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 3,935,186.93 3,311,217.39 3,258,003.48 1,815,261.57 六 期 末 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 3,803,860.31 3,935,186.93 3,311,217.39 3,258,003.48 ( 二 ) 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 母 公 司 财 务 报 表 1 比 较 式 母 公 司 资 产 负 债 表 1-1-131
表 6-6 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 母 公 司 资 产 负 债 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 流 动 资 产 : 货 币 资 金 293,925.10 582,082.24 410,206.97 709,711.65 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 - - - - 应 收 票 据 - - - - 应 收 账 款 145.64 141.24 836.32 9,022.27 预 付 款 项 290,109.19 339,623.04 182,892.79 235,545.54 应 收 利 息 - - - - 其 他 应 收 款 7,742,662.26 7,035,402.13 4,944,856.77 2,920,063.05 应 收 股 利 32,226.08 1,439.78 52,690.69 1,641.65 存 货 325,973.76 558,946.24 862,758.51 1,250,773.17 一 年 内 到 期 的 非 流 动 资 产 - - - - 待 摊 费 用 - - - - 其 他 流 动 资 产 - - - - 流 动 资 产 合 计 8,685,042.01 8,517,634.66 6,454,242.05 5,126,757.34 非 流 动 资 产 : 可 供 出 售 金 融 资 产 67,680.30 37,680.30 52,080.30 64,080.30 持 有 至 到 期 投 资 - - - - 长 期 应 收 款 - - - - 长 期 股 权 投 资 1,358,079.88 1,297,738.87 907,964.04 596,866.25 投 资 性 房 地 产 70,563.15 71,971.30 65,881.01 68,649.17 固 定 资 产 9,686.29 9,935.76 9,835.77 10,238.65 在 建 工 程 - - - - 工 程 物 资 - - - - 固 定 资 产 清 理 - - - - 生 产 性 生 物 资 产 - - - - 油 气 资 产 - - - - 无 形 资 产 1,141.78 936.22 661.71 565.17 开 发 支 出 - - - - 商 誉 - - - - 长 期 待 摊 费 用 - - 1.08 - 递 延 所 得 税 资 产 7,948.90 7,998.77 2,867.13 285.22 其 他 非 流 动 资 产 - - - - 非 流 动 资 产 合 计 1,515,100.30 1,426,261.22 1,039,291.04 740,684.76 资 产 总 计 10,200,142.31 9,943,895.88 7,493,533.09 5,867,442.10 1-1-132
项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 流 动 负 债 : 短 期 借 款 - 100,000.00 - - 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 负 债 - - - - 应 付 票 据 2,794.71 389.33 - - 应 付 账 款 209,534.80 171,314.97 62,437.89 54,699.10 预 收 款 项 160,526.42 543,827.36 941,618.20 937,123.12 应 付 职 工 薪 酬 1,543.22 1,003.72 1,679.95 1,149.53 应 交 税 费 -66,194.64-58,115.14-49,739.99-77,857.15 应 付 利 息 8,354.17 66.67-14,349.04 应 付 股 利 - - - - 其 他 应 付 款 5,350,477.38 4,992,795.67 3,299,857.25 1,491,409.90 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 590,200.00 346,429.47 317,559.47 641,740.85 预 提 费 用 - - - - 其 他 流 动 负 债 - - - - 流 动 负 债 合 计 6,257,236.06 6,097,712.05 4,573,412.78 3,062,614.39 非 流 动 负 债 : 长 期 借 款 694,691.97 1,067,812.24 663,161.71 681,671.18 应 付 债 券 697,368.63 100,000.00 - - 长 期 应 付 款 - - - - 专 项 应 付 款 - - - - 预 计 负 债 - - - - 递 延 所 得 税 负 债 - - - - 其 他 流 动 负 债 - - - - 非 流 动 负 债 合 计 1,392,060.60 1,167,812.24 663,161.71 681,671.18 负 债 合 计 7,649,296.65 7,265,524.29 5,236,574.49 3,744,285.58 所 有 者 权 益 : 实 收 资 本 1,075,268.69 1,072,974.50 713,799.44 713,799.44 资 本 公 积 750,899.70 740,571.22 1,082,030.36 1,071,842.19 其 他 综 合 收 益 -2.85-4.10 - 盈 余 公 积 171,447.54 171,447.53 110,091.72 81,170.18 未 分 配 利 润 553,232.59 693,382.44 351,037.09 256,344.72 所 有 者 权 益 合 计 2,550,845.66 2,678,371.60 2,256,958.60 2,123,156.53 负 债 和 所 有 者 权 益 总 计 10,200,142.31 9,943,895.88 7,493,533.09 5,867,442.10 1-1-133
2 比 较 式 母 公 司 利 润 表 表 6-7 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 母 公 司 利 润 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 一 营 业 总 收 入 528,256.52 822,056.88 915,143.30 236,137.09 其 中 : 营 业 收 入 528,256.52 822,056.88 915,143.30 236,137.09 利 息 收 入 - - - - 已 赚 保 费 - - - - 手 续 费 及 佣 金 收 入 - - - - 二 营 业 总 成 本 469,234.68 651,351.64 720,295.32 223,574.71 其 中 : 营 业 成 本 347,501.54 497,342.86 568,051.67 159,107.18 利 息 支 出 - - - - 手 续 费 及 佣 金 支 出 - - - - 退 保 金 - - - - 赔 付 支 出 净 额 - - - - 提 取 保 险 合 同 准 备 金 净 额 - - - - 保 单 红 利 支 出 - - - - 分 保 费 用 - - - - 营 业 税 金 及 附 加 54,137.91 124,831.51 121,383.22 48,006.06 销 售 费 用 2,757.11 16,485.07 18,020.77 13,012.77 管 理 费 用 10,051.39 16,566.80 22,591.56 17,995.62 财 务 费 用 54,662.32-3,764.13-9,243.40-14,707.52 资 产 减 值 损 失 124.43-110.47-508.49 160.61 加 : 公 允 价 值 变 动 收 益 - - - - 投 资 净 收 益 47,151.75 497,044.54 147,744.99 167,288.09 其 中 : 对 联 营 企 业 和 合 营 企 业 的 投 资 收 益 4,500.45 14,594.14 11,008.69 8,246.41 汇 兑 净 收 益 - - - - 三 营 业 利 润 106,173.59 667,749.79 342,592.97 179,850.47 加 : 营 业 外 收 入 526.24 1,665.23 1,519.10 5,979.39 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 利 得 - 14.79 - - 减 : 营 业 外 支 出 198.99 403.56 2,226.60 401.68 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 损 失 0.32 0.03 1.94 5.54 四 利 润 总 额 106,500.84 669,011.45 341,885.48 185,428.18 减 : 所 得 税 费 用 14,801.15 55,453.25 52,670.09 1,476.76 五 净 利 润 91,699.69 613,558.21 289,215.38 183,951.42 六 其 他 综 合 收 益 的 税 后 净 额 1.25-4.30-0.20 七 综 合 收 益 总 额 91,700.94 613,553.91 289,215.38 183,951.62 1-1-134
3 比 较 式 母 公 司 现 金 流 量 表 表 6-8 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 母 公 司 现 金 流 量 表 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 一 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 : 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 144,611.84 418,636.80 925,413.25 862,724.79 收 到 的 税 费 返 还 - - - - 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 5,175,483.92 10,326,553.63 11,564,841.52 8,763,837.30 保 户 储 金 净 增 加 额 - - - - 客 户 存 款 和 同 业 存 放 款 项 净 增 加 额 - - - - 向 中 央 银 行 借 款 净 增 加 额 - - - - 向 其 他 金 融 机 构 拆 入 资 金 净 增 加 额 - - - - 收 取 利 息 和 手 续 费 净 增 加 额 - - - - 收 到 原 保 险 合 同 保 费 取 得 的 现 金 - - - - 收 到 再 保 业 务 现 金 净 额 - - - - 处 置 交 易 性 金 融 资 产 净 增 加 额 - - - - 拆 入 资 金 净 增 加 额 - - - - 回 购 业 务 资 金 净 增 加 额 - - - - 经 营 活 动 现 金 流 入 小 计 5,320,095.76 10,745,190.43 12,490,254.77 9,626,562.09 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 51,144.53 203,172.03 185,981.84 318,462.83 支 付 给 职 工 以 及 为 职 工 支 付 的 现 金 6,186.23 6,462.18 7,728.79 6,775.71 支 付 的 各 项 税 费 89,609.10 131,454.74 117,387.84 95,317.11 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 5,379,113.47 10,768,491.85 11,692,934.42 8,906,468.32 客 户 贷 款 及 垫 款 净 增 加 额 - - - - 存 放 央 行 和 同 业 款 项 净 增 加 额 - - - - 支 付 原 保 险 合 同 赔 付 款 项 的 现 金 - - - - 支 付 手 续 费 的 现 金 - - - - 支 付 保 单 红 利 的 现 金 - - - - 经 营 活 动 现 金 流 出 小 计 5,526,053.33 11,109,580.80 12,004,032.89 9,327,023.97 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -205,957.57-364,390.37 486,221.88 299,538.12 二 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 : 收 回 投 资 收 到 的 现 金 900.00 78,717.08 12,000.00 7,026.40 取 得 投 资 收 益 收 到 的 现 金 11,865.00 541,539.40 87,871.63 150,593.39 处 置 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 收 回 的 现 金 净 额 - 18.12 1.57 0.37 收 到 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 - - - - 投 资 活 动 现 金 流 入 小 计 12,765.00 620,274.60 99,873.20 157,620.16 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 360.81 509.13 507.87 886.43 1-1-135
项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 产 支 付 的 现 金 投 资 支 付 的 现 金 86,485.52 447,502.07 302,273.48 78,246.00 取 得 子 公 司 及 其 他 营 业 单 位 支 付 的 现 金 净 额 - - - - 支 付 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 - - - - 投 资 活 动 现 金 流 出 小 计 86,846.33 448,011.21 302,781.35 79,132.43 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -74,081.33 172,263.39-202,908.15 78,487.73 三 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 : 吸 收 投 资 收 到 的 现 金 11,213.16 11,533.72 - - 取 得 借 款 收 到 的 现 金 647,206.00 1,100,000.00 391,000.00 704,500.00 收 到 其 他 与 筹 资 活 动 有 关 的 现 金 - - - - 发 行 债 券 收 到 的 现 金 - 100,000.00 - - 筹 资 活 动 现 金 流 入 小 计 658,419.16 1,211,533.72 391,000.00 704,500.00 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 379,349.74 516,479.47 734,309.47 334,069.47 分 配 股 利 利 润 或 偿 付 利 息 支 付 的 现 金 286,329.95 329,545.47 298,569.39 220,794.70 支 付 其 他 与 筹 资 活 动 有 关 的 现 金 857.71 1,461.78 2,189.55 3,680.87 筹 资 活 动 现 金 流 出 小 计 666,537.40 847,486.72 1,035,068.41 558,545.04 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -8,118.24 364,046.99-644,068.41 145,954.96 四 汇 率 变 动 对 现 金 及 现 金 等 价 物 的 影 响 - - - - 五 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 -288,157.14 171,920.02-360,754.68 523,980.81 加 : 期 初 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 520,876.99 348,956.97 709,711.65 185,730.84 六 期 末 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 232,719.85 520,876.99 348,956.97 709,711.65 四 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 ( 一 )2015 年 1-6 月 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 表 6-9 2015 年 1-6 月 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 序 号 公 司 名 称 变 动 情 况 变 动 原 因 1 鹤 山 市 保 利 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 2 青 岛 保 利 广 盛 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 3 青 岛 保 利 广 利 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 4 珠 海 祥 越 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 5 成 都 保 利 天 新 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 6 晋 中 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 7 清 远 鑫 富 工 程 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 8 莆 田 中 保 实 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 1-1-136
序 号 公 司 名 称 变 动 情 况 变 动 原 因 9 成 都 市 保 都 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 10 南 京 学 衡 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 11 佛 山 三 水 昊 和 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 12 武 汉 二 零 四 九 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 13 成 都 保 利 资 产 管 理 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 14 合 肥 保 利 和 众 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 15 保 澳 香 港 ( 置 业 ) 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 16 Yarra 048 Pty Ltd 新 纳 入 新 设 立 17 Yarra 048 Real Estate Development Pty Ltd 新 纳 入 新 设 立 18 Epping 048 Real Estate Development Pty Ltd 新 纳 入 新 设 立 19 深 圳 市 安 锦 投 资 管 理 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 20 Poly & Southlink Development Pty Ltd 新 纳 入 新 收 购 取 得 21 Jack&Judy Real Estate Pty Ltd 新 纳 入 新 收 购 取 得 22 广 东 保 利 南 海 一 号 文 化 实 业 有 限 公 司 不 再 纳 入 对 外 转 让 股 权 23 广 州 市 金 诺 房 地 产 开 发 有 限 公 司 不 再 纳 入 对 外 转 让 股 权 ( 二 )2014 年 度 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 表 6-10 2014 年 度 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 序 号 公 司 名 称 变 动 情 况 变 动 原 因 1 安 徽 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 2 江 苏 保 利 宁 弘 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 3 广 州 市 越 隆 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 4 泓 泰 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 5 长 春 保 利 恒 鑫 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 6 保 利 ( 甘 肃 ) 实 业 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 7 清 远 鑫 瑞 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 8 珠 海 横 琴 保 利 利 和 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 9 山 西 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 10 保 利 肇 庆 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 11 肇 庆 鑫 荣 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 12 广 州 市 埔 域 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 13 福 州 中 悦 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 14 成 都 保 利 兴 蓉 实 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 15 陕 西 尚 润 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 16 保 利 ( 新 疆 ) 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 17 新 疆 保 利 天 恒 基 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 1-1-137
序 号 公 司 名 称 变 动 情 况 变 动 原 因 18 厦 门 中 璟 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 19 天 津 鑫 和 健 身 服 务 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 20 广 州 萝 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 21 汕 尾 市 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 22 广 州 市 正 林 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 23 广 州 市 如 茂 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 24 江 苏 保 利 宁 成 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 25 佛 山 市 保 利 昊 峰 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 26 茂 名 和 信 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 27 佛 山 保 利 兴 泰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 28 佛 山 市 保 兴 达 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 29 佛 山 市 保 恒 达 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 30 博 大 鸿 伟 ( 天 津 ) 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 31 东 莞 市 中 骏 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 32 柏 乔 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 33 沈 阳 中 汇 达 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 34 甘 肃 升 融 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 35 河 北 银 湖 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 36 生 活 之 原 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 37 惠 州 生 活 之 原 旅 游 发 展 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 38 广 州 保 利 电 商 港 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 39 新 疆 恒 信 雅 居 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 40 杭 州 东 良 投 资 管 理 有 限 公 司 不 再 纳 入 清 算 41 广 州 越 鸿 房 地 产 开 发 有 限 公 司 不 再 纳 入 转 为 合 营 企 业 42 东 莞 市 和 宏 投 资 有 限 公 司 不 再 纳 入 转 为 联 营 企 业 43 广 州 天 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 不 再 纳 入 对 外 转 让 股 权 ( 三 )2013 年 度 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 表 6-11 2013 年 度 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 序 号 公 司 名 称 变 动 情 况 变 动 原 因 1 广 州 从 化 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 2 广 州 市 邦 杰 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 3 广 州 市 宏 和 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 4 广 州 越 鸿 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 5 广 州 市 思 泰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 6 东 莞 市 和 宏 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 1-1-138
序 号 公 司 名 称 变 动 情 况 变 动 原 因 7 盛 鑫 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 8 守 鸿 置 地 ( 广 州 ) 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 9 PolyRealEstateFinanceLtd 新 纳 入 新 设 立 10 ABUNDANTCHOICEINVESTMENTSLIMITED 新 纳 入 新 设 立 11 ACTIONDRAGONINVESTMENTSLIMITED 新 纳 入 新 设 立 12 PRIDESOUTHHOLDINGSLIMITED 新 纳 入 新 设 立 13 合 肥 和 融 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 14 辽 宁 保 利 实 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 15 沈 阳 林 海 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 16 大 连 恒 汇 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 17 大 连 保 利 东 港 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 18 大 连 盈 盛 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 19 长 春 保 利 恒 信 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 20 北 京 安 平 门 诊 部 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 21 北 京 保 利 通 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 22 北 京 朗 泰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 23 北 京 利 通 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 24 上 海 保 利 建 憬 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 25 佛 山 保 利 恒 升 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 26 佛 山 三 水 保 利 鑫 和 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 27 保 利 ( 湛 江 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 28 保 利 韶 关 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 29 重 庆 葆 昌 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 30 重 庆 葆 方 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 31 重 庆 葆 翔 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 32 重 庆 葆 盛 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 33 天 津 保 利 荣 昌 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 34 天 津 保 利 盛 泰 实 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 35 天 津 荣 鸿 盛 隆 实 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 36 杭 州 保 利 建 霖 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 37 杭 州 东 良 投 资 管 理 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 38 成 都 保 龙 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 39 遂 宁 保 信 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 40 保 利 ( 湖 南 ) 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 41 保 利 ( 长 沙 ) 西 海 岸 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 42 江 苏 保 利 宁 恒 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 43 无 锡 保 利 致 远 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 44 青 岛 广 升 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 1-1-139
序 号 公 司 名 称 变 动 情 况 变 动 原 因 45 青 岛 保 利 广 恒 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 46 青 岛 广 瑞 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 47 青 岛 保 利 双 峰 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 48 青 岛 保 利 双 元 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 49 陕 西 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 50 合 肥 保 利 和 筑 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 51 合 肥 保 利 和 新 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 52 合 肥 保 利 和 恒 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 53 海 口 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 54 郑 州 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 55 珠 海 富 利 建 筑 安 装 工 程 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 56 保 利 ( 大 连 ) 物 业 管 理 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 57 保 利 ( 江 西 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 58 广 州 保 利 城 改 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 59 湛 江 兴 晟 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 60 恒 福 ( 香 港 ) 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 61 通 州 项 目 部 新 纳 入 新 设 立 62 守 鸿 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 63 CORSSFORTUNEHOLDINGSLIMITED 新 纳 入 新 收 购 取 得 64 MEGAWISEHOLDINGSLIMITED 新 纳 入 新 收 购 取 得 65 TOTALFAVOURLIMITED 新 纳 入 新 收 购 取 得 66 诺 达 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 67 佛 山 市 南 海 区 景 元 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 68 北 京 润 诚 嘉 信 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 69 山 西 万 国 商 业 广 场 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 70 清 新 兴 海 投 资 置 业 发 展 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 71 韶 关 市 季 华 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 72 天 津 盛 鑫 隆 茂 投 资 发 展 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 73 杭 州 标 凡 投 资 管 理 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 74 长 沙 天 骄 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 75 北 京 市 海 淀 区 和 熹 会 老 年 公 寓 不 再 纳 入 已 处 置 注 销 76 杭 州 祥 博 投 资 咨 询 有 限 公 司 不 再 纳 入 已 处 置 注 销 77 成 都 市 香 槟 房 地 产 开 发 有 限 公 司 不 再 纳 入 已 处 置 注 销 1-1-140
( 四 )2012 年 度 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 表 6-12 2012 年 度 发 行 人 合 并 报 表 范 围 变 化 情 况 序 号 公 司 名 称 变 动 情 况 变 动 原 因 1 广 州 越 禾 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 2 珠 海 保 利 天 悦 投 资 控 股 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 3 沈 阳 保 利 香 槟 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 4 大 连 保 利 会 展 管 理 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 5 北 京 保 利 安 平 养 老 产 业 投 资 管 理 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 6 北 京 市 海 淀 区 和 熹 会 老 年 公 寓 新 纳 入 新 设 立 7 河 北 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 8 北 京 保 利 融 创 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 9 北 京 保 利 首 开 兴 泰 置 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 10 上 海 保 利 建 熹 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 11 上 海 保 利 泓 融 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 12 上 海 保 利 建 颖 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 13 佛 山 南 海 保 利 海 荣 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 14 佛 山 市 保 利 鑫 诚 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 15 佛 山 保 利 弘 盛 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 16 江 门 保 利 宏 信 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 17 江 门 保 利 滨 江 新 城 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 18 重 庆 葆 成 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 19 武 汉 保 利 金 谷 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 20 杭 州 保 利 建 锦 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 21 成 都 保 利 华 阳 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 22 林 芝 保 利 旅 游 发 展 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 23 郴 州 市 乾 嘉 盛 房 地 产 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 24 陕 西 保 利 民 东 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 25 陕 西 保 利 荣 安 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 26 保 利 ( 福 建 ) 房 地 产 投 资 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 27 保 利 ( 三 亚 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 28 三 亚 论 坛 中 心 建 设 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 29 三 亚 保 信 贤 德 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 30 保 利 商 业 地 产 投 资 管 理 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 31 上 海 保 利 翰 物 业 有 限 公 司 新 纳 入 新 设 立 32 西 安 欣 荣 佳 房 地 产 开 发 有 限 公 司 新 纳 入 新 收 购 取 得 33 沈 阳 保 利 盛 华 房 地 产 开 发 有 限 公 司 不 再 纳 入 对 外 转 让 所 持 有 的 55% 股 权 34 沈 阳 盛 兴 图 书 城 投 资 开 发 有 限 公 司 不 再 纳 入 对 外 转 让 所 持 有 的 90% 股 权 1-1-141
五 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 主 要 财 务 指 标 ( 一 ) 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 主 要 财 务 指 标 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 资 产 总 额 ( 万 元 ) 37,944,711.28 36,576,564.33 31,393,985.43 25,116,861.76 负 债 总 额 ( 万 元 ) 29,393,979.17 28,489,335.84 24,478,667.84 19,638,909.71 全 部 债 务 ( 万 元 ) 12,282,518.61 12,622,027.80 9,908,557.40 8,152,244.27 所 有 者 权 益 ( 万 元 ) 8,550,732.11 8,087,228.50 6,915,317.59 5,477,952.05 流 动 比 率 1.81 1.87 1.82 1.73 速 动 比 率 0.40 0.45 0.38 0.38 资 产 负 债 率 ( 合 并 报 表 ) 77.47% 77.89% 77.97% 78.19% 债 务 资 本 比 率 58.96% 60.95% 58.90% 59.81% 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 营 业 收 入 ( 万 元 ) 4,234,496.18 10,905,649.71 9,235,552.42 6,890,575.67 营 业 利 润 ( 万 元 ) 800,733.20 1,898,053.42 1,600,682.43 1,339,357.43 利 润 总 额 ( 万 元 ) 807,458.01 1,903,182.31 1,610,169.65 1,353,212.70 净 利 润 ( 万 元 ) 590,079.04 1,423,136.13 1,186,446.23 997,859.83 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 ( 万 元 ) 494,964.92 1,220,031.51 1,074,716.16 843,823.36 经 营 活 动 产 生 现 金 流 量 净 额 ( 万 元 ) 984,932.51-1,045,836.66-975,410.68 309,258.13 投 资 活 动 产 生 现 金 流 量 净 额 ( 万 元 ) -95,158.64-316,881.37-222,585.01 618.95 筹 资 活 动 产 生 现 金 流 量 净 额 ( 万 元 ) -1,022,126.28 1,989,111.02 1,250,594.60 1,132,568.66 营 业 毛 利 率 36.30% 32.03% 32.16% 36.19% 总 资 产 报 酬 率 2.45% 6.06% 6.07% 6.42% 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 7.79% 21.65% 22.95% 21.84% 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 7.69% 21.31% 22.81% 21.60% EBIT( 万 元 ) 912,928.85 2,058,590.97 1,714,168.07 1,432,780.60 EBITDA( 万 元 ) 935,327.53 2,093,231.89 1,747,511.80 1,462,590.38 EBITDA 全 部 债 务 比 7.62% 16.58% 17.64% 17.94% EBIT 利 息 保 障 倍 数 2.14 2.37 2.61 2.68 EBITDA 利 息 保 障 倍 数 2.19 2.41 2.66 2.74 应 收 账 款 周 转 率 ( 次 / 年 ) 29.40 38.39 43.85 46.91 存 货 周 转 率 ( 次 / 年 ) 0.20 0.29 0.29 0.26 总 资 产 周 转 率 ( 次 / 年 ) 0.23 0.32 0.33 0.31 每 股 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 ( 元 ) 0.92-0.97-1.37 0.43 每 股 净 现 金 流 量 ( 元 ) -0.12 0.58 0.07 2.02 基 本 每 股 收 益 ( 元 ) 0.46 1.14 1.00 0.79 稀 释 每 股 收 益 ( 元 ) 0.46 1.14 1.00 0.79 注 :2015 年 1-6 月 的 应 收 账 款 周 转 率 存 货 周 转 率 和 总 资 产 周 转 率 已 经 年 化 处 理 受 发 行 人 营 业 收 入 和 营 业 成 本 的 结 算 周 期 影 响, 相 关 指 标 均 不 具 有 可 比 意 义 1-1-142
( 二 ) 上 述 财 务 指 标 的 计 算 方 法 上 述 指 标 均 依 据 比 较 式 合 并 报 表 计 算 各 指 标 的 具 体 计 算 公 式 如 下 : 1 全 部 债 务 = 长 期 债 务 + 短 期 债 务 ; 其 中, 长 期 债 务 = 长 期 借 款 + 应 付 债 券 ; 短 期 债 务 = 短 期 借 款 + 交 易 性 金 融 负 债 + 应 付 票 据 + 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ; 2 流 动 比 率 = 流 动 资 产 / 流 动 负 债 ; 3 速 动 比 率 =( 流 动 资 产 - 存 货 )/ 流 动 负 债 ; 4 资 产 负 债 率 = 负 债 合 计 / 资 产 总 计 ; 5 债 务 资 本 比 率 = 全 部 债 务 /( 全 部 债 务 + 所 有 者 权 益 ); 6 营 业 毛 利 率 =( 营 业 收 入 - 营 业 成 本 )/ 营 业 收 入 ; 7 总 资 产 报 酬 率 =( 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/ 总 资 产 平 均 余 额 ; 8 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 =P/(E 0 +NP 2+E i M i M 0 -E j M j M 0 ±E k M k M 0 ), 其 中 :P 对 应 于 归 属 于 公 司 普 通 股 股 东 的 净 利 润 或 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 归 属 于 公 司 普 通 股 股 东 的 净 利 润 ;NP 为 归 属 于 公 司 普 通 股 股 东 的 净 利 润 ;E 0 为 归 属 于 公 司 普 通 股 股 东 的 期 初 净 资 产 ;E i 为 报 告 期 发 行 新 股 或 债 转 股 等 新 增 的 归 属 于 公 司 普 通 股 股 东 的 净 资 产 ;E j 为 报 告 期 回 购 或 现 金 分 红 等 减 少 的 归 属 于 公 司 普 通 股 股 东 的 净 资 产 ;M 0 为 报 告 期 月 份 数 ;M i 为 新 增 净 资 产 下 一 月 份 起 至 报 告 期 期 末 的 月 份 数 ;M j 为 减 少 净 资 产 下 一 月 份 起 至 报 告 期 期 末 的 月 份 数 ;E k 为 因 其 他 交 易 或 事 项 引 起 的 净 资 产 增 减 变 动 ; M k 为 发 生 其 他 净 资 产 增 减 变 动 下 一 月 份 起 至 报 告 期 期 末 的 月 份 数 ; 9 EBIT= 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ; 10 EBIT 利 息 保 障 倍 数 =EBIT/( 财 务 费 用 中 的 利 息 支 出 + 当 期 资 本 化 利 息 支 出 ) 11 EBITDA= 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 折 旧 + 摊 销 ; 12 EBITDA 全 部 债 务 比 =EBITDA/ 全 部 债 务 ; 13 EBITDA 利 息 保 障 倍 数 =EBITDA/( 财 务 费 用 中 的 利 息 支 出 + 当 期 资 本 化 利 息 支 出 ); 14 应 收 账 款 周 转 率 = 营 业 收 入 / 应 收 账 款 平 均 余 额 ; 15 存 货 周 转 率 = 营 业 成 本 / 存 货 平 均 余 额 ; 16 总 资 产 周 转 率 = 营 业 收 入 / 资 产 总 计 平 均 余 额 ; 17 每 股 经 营 活 动 的 现 金 流 量 = 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 / 期 末 普 通 股 股 份 总 1-1-143
数 ; 18 每 股 净 现 金 流 量 = 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 / 期 末 普 通 股 股 份 总 数 ; 19 每 股 收 益 指 标 根 据 中 国 证 监 会 公 开 发 行 证 券 公 司 信 息 披 露 编 报 规 则 第 9 号 净 资 产 收 益 率 和 每 股 收 益 的 计 算 及 披 露 (2010 年 修 订 ) 的 规 定 计 算 上 表 中 其 他 每 股 指 标 均 比 照 执 行 如 无 特 别 说 明, 本 节 中 出 现 的 财 务 指 标 均 依 据 上 述 公 式 计 算 六 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 非 经 常 性 损 益 明 细 表 根 据 中 国 证 监 会 发 布 的 公 开 发 行 证 券 的 公 司 信 息 披 露 解 释 性 公 告 第 1 号 非 经 常 性 损 益 (2008) 的 规 定, 非 经 常 性 损 益 是 指 与 公 司 正 常 经 营 业 务 无 直 接 关 系, 以 及 虽 与 正 常 经 营 业 务 相 关, 但 由 于 其 性 质 特 殊 和 偶 发 性, 影 响 报 表 使 用 人 对 公 司 经 营 业 绩 和 盈 利 能 力 做 出 正 常 判 断 的 各 项 交 易 和 事 项 产 生 的 损 益 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 非 经 常 性 损 益 明 细 如 下 表 所 示 : 表 6-13 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 非 经 常 性 损 益 明 细 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 非 流 动 资 产 处 置 损 益 1,639.80 15,756.07 44.67 9.59 企 业 取 得 子 公 司 联 营 企 业 及 合 营 企 业 的 投 资 成 本 小 于 取 得 投 资 时 应 享 有 被 投 资 单 位 可 辨 认 净 资 产 公 允 价 值 产 生 的 收 - 65.58 - - 益 除 上 述 各 项 之 外 的 其 他 营 业 外 收 入 和 支 出 6,724.71 5,143.33 9,442.55 13,845.67 所 得 税 影 响 额 -1,290.52-1,383.98-2,765.77-3,560.22 少 数 股 东 权 益 影 响 额 -569.36-825.64-501.20-1,252.49 合 计 6,504.63 18,755.36 6,220.25 9,042.55 七 管 理 层 讨 论 与 分 析 发 行 人 管 理 层 结 合 最 近 三 年 及 一 期 比 较 式 财 务 报 告, 对 公 司 的 资 产 负 债 结 构 现 金 流 量 偿 债 能 力 盈 利 能 力 未 来 业 务 目 标 以 及 盈 利 能 力 的 可 持 续 性 进 行 了 如 下 分 析 1-1-144
1 资 产 结 构 分 析 表 6-14 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 资 产 构 成 情 况 项 流 动 资 产 : 目 单 位 : 万 元 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 货 币 资 金 3,869,494.47 10.20% 4,006,951.26 10.95% 3,375,296.98 10.75% 3,267,270.26 13.01% 应 收 票 据 1,128.81 0.00% 315.00 0.00% 322.45 0.00% 45.00 0.00% 应 收 账 款 241,246.12 0.64% 334,956.77 0.92% 233,181.34 0.74% 188,028.36 0.75% 预 付 款 项 1,946,050.85 5.13% 2,256,561.67 6.17% 1,927,586.37 6.14% 1,641,854.69 6.54% 其 他 应 收 款 2,012,504.20 5.30% 1,767,806.30 4.83% 773,688.74 2.46% 251,221.94 1.00% 存 货 28,189,214.79 74.29% 26,719,210.19 73.05% 23,990,729.60 76.42% 18,964,382.31 75.50% 流 动 资 产 合 计 36,259,639.25 95.56% 35,085,801.20 95.92% 30,300,805.49 96.52% 24,312,802.56 96.80% 非 流 动 资 产 : 可 供 出 售 金 融 资 产 69,955.42 0.18% 39,955.42 0.11% 53,555.42 0.17% 65,555.42 0.26% 长 期 股 权 投 资 423,478.76 1.12% 354,576.40 0.97% 284,652.87 0.91% 69,524.00 0.28% 投 资 性 房 地 产 709,478.14 1.87% 703,884.04 1.92% 471,489.05 1.50% 471,795.72 1.88% 固 定 资 产 297,480.62 0.78% 247,763.08 0.68% 198,503.95 0.63% 137,843.13 0.55% 无 形 资 产 2,306.54 0.01% 1,848.90 0.01% 1,453.56 0.00% 1,086.51 0.00% 商 誉 1,034.25 0.00% 1,034.25 0.00% 1,034.25 0.00% 1,034.25 0.00% 长 期 待 摊 费 用 3,267.78 0.01% 3,140.78 0.01% 2,748.57 0.01% 3,657.58 0.01% 递 延 所 得 税 资 产 178,070.52 0.47% 138,560.27 0.38% 79,742.27 0.25% 53,562.58 0.21% 非 流 动 资 产 合 计 1,685,072.03 4.44% 1,490,763.14 4.08% 1,093,179.94 3.48% 804,059.20 3.20% 资 产 总 计 37,944,711.28 100.00% 36,576,564.33 100.00% 31,393,985.43 100.00% 25,116,861.76 100.00% 最 近 三 年, 由 于 发 行 人 业 务 的 不 断 扩 大 带 动 存 货 等 科 目 余 额 的 持 续 上 升, 发 行 人 资 产 总 额 保 持 着 快 速 增 长 的 态 势 最 近 三 年 末, 发 行 人 资 产 总 额 分 别 为 25,116,861.76 万 元 31,393,985.43 万 元 和 36,576,564.33 万 元, 年 均 复 合 增 长 率 达 到 20.68% 发 行 人 资 产 结 构 较 为 稳 定, 同 时 呈 现 出 流 动 资 产 占 比 较 高, 非 流 动 资 产 占 比 较 低 的 特 点, 其 中 流 动 资 产 主 要 由 存 货 货 币 资 金 预 付 款 项 等 科 目 构 成, 符 合 房 地 产 行 业 的 业 务 特 点 最 近 三 年 末, 发 行 人 流 动 资 产 合 计 分 别 为 24,312,802.56 万 元 30,300,805.49 万 元 和 35,085,801.20 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 96.80% 和 96.52% 和 95.92%; 发 行 人 非 流 动 资 产 合 计 分 别 为 804,059.20 万 元 1,093,179.94 万 元 和 1,490,763.14 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 3.20% 3.48% 和 4.08% 1-1-145
截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 资 产 总 额 为 37,944,711.28 万 元, 其 中 流 动 资 产 合 计 36,259,639.25 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 95.56%; 非 流 动 资 产 合 计 1,685,072.03 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 4.44% 发 行 人 各 主 要 资 产 科 目 具 体 情 况 如 下 : (1) 货 币 资 金 货 币 资 金 是 构 成 发 行 人 流 动 资 产 的 重 要 科 目 之 一 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 货 币 资 金 期 末 余 额 分 别 为 3,267,270.26 万 元 3,375,296.98 万 元 和 4,006,951.26 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 13.01% 10.75% 和 10.95% 2013 年 末 发 行 人 货 币 资 金 期 末 余 额 较 2012 年 末 增 加 108,026.72 万 元, 增 幅 为 3.31%, 变 动 较 小 2014 年 末 发 行 人 货 币 资 金 期 末 余 额 较 2013 年 末 增 加 631,654.28 万 元, 增 幅 为 18.71%, 这 主 要 是 受 商 品 房 销 售 款 回 笼 和 银 行 借 款 增 加 带 动 所 致 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 货 币 资 金 期 末 余 额 为 3,869,494.47 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 10.20% 2015 年 6 月 末 发 行 人 货 币 资 金 期 末 余 额 较 2014 年 末 减 少 137,456.79 万 元, 降 幅 为 3.43%, 变 动 较 小 总 体 来 看, 发 行 人 良 好 的 销 售 回 款 和 多 元 化 的 融 资 渠 道 为 公 司 提 供 了 充 足 的 资 金 来 源, 这 也 将 为 公 司 未 来 业 务 的 开 展 提 供 了 有 力 的 支 持 和 保 障 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 货 币 资 金 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-15 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 货 币 资 金 构 成 情 况 单 位 : 万 元 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 项 目 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 现 金 1,129.27 0.03% 892.33 0.02% 854.64 0.03% 801.66 0.02% 银 行 存 款 3,799,559.50 98.19% 3,934,241.27 98.19% 3,309,660.38 98.06% 3,256,781.15 99.68% 其 他 货 币 资 金 68,805.70 1.78% 71,817.66 1.79% 64,781.96 1.92% 9,687.45 0.30% 合 计 3,869,494.47 100.00% 4,006,951.26 100.00% 3,375,296.98 100.00% 3,267,270.26 100.00% 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 其 他 货 币 资 金 中 履 约 保 证 金 存 款 余 额 为 65,634.16 万 元, 在 履 约 期 间 使 用 权 受 到 限 制 (2) 应 收 账 款 1-1-146
发 行 人 应 收 账 款 主 要 系 应 收 商 品 房 销 售 款 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 应 收 账 款 期 末 净 额 分 别 为 188,028.36 万 元 233,181.34 万 元 和 334,956.77 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 0.75% 0.74% 和 0.92% 2013 年 末 发 行 人 应 收 账 款 期 末 净 额 较 2012 年 末 增 加 45,152.98 万 元, 增 幅 为 24.01% 2014 年 末 发 行 人 应 收 账 款 期 末 净 额 较 2013 年 末 增 加 101,775.43 万 元, 增 幅 为 43.65% 最 近 三 年 末, 发 行 人 应 收 账 款 期 末 净 额 持 续 快 速 增 长, 这 主 要 是 因 为 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 结 转 收 入 增 加, 带 动 应 收 账 款 规 模 也 相 应 增 加 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 应 收 账 款 期 末 净 额 为 241,246.12 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 0.64% 2015 年 6 月 末 发 行 人 应 收 账 款 期 末 净 额 较 2014 年 末 减 少 93,710.65 万 元, 降 幅 为 27.98%, 这 主 要 系 受 发 行 人 前 期 结 转 收 入 项 目 的 销 售 款 回 笼 影 响 所 致 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 应 收 账 款 账 龄 结 构 如 下 表 所 示 : 表 6-16 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 应 收 账 款 账 龄 结 构 单 位 : 万 元 2015 年 6 月 30 日 项 目 账 面 余 额 占 比 坏 账 准 备 账 面 价 值 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 209,493.00 82.50% 10,474.65 199,018.35 1-2 年 33,577.97 13.22% 1,678.90 31,899.07 2-3 年 6,336.94 2.50% 316.85 6,020.09 3 年 以 上 4,535.38 1.79% 226.77 4,308.61 合 计 253,943.28 100.00% 12,697.16 241,246.12 2014 年 12 月 31 日 项 目 账 面 余 额 占 比 坏 账 准 备 账 面 价 值 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 311,873.72 88.45% 15,593.69 296,280.03 1-2 年 24,252.76 6.88% 1,212.64 23,040.12 2-3 年 9,021.61 2.56% 451.08 8,570.53 3 年 以 上 7,437.99 2.11% 371.9 7,066.09 合 计 352,586.08 100.00% 17,629.30 334,956.77 2013 年 12 月 31 日 项 目 账 面 余 额 占 比 坏 账 准 备 账 面 价 值 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 159,382.63 64.93% 7,969.13 151,413.5 1-2 年 71,238.42 29.02% 3,561.92 67,676.50 2-3 年 13,301.69 5.42% 665.08 12,636.61 3 年 以 上 1,531.31 0.62% 76.57 1,454.74 合 计 245,454.05 100.00% 12,272.70 233,181.34 1-1-147
2012 年 12 月 31 日 项 目 账 面 余 额 占 比 坏 账 准 备 账 面 价 值 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 160,437.87 81.06% 8,021.89 152,415.98 1-2 年 23,028.80 11.64% 1,151.44 21,877.36 2-3 年 7,606.91 3.84% 380.35 7,226.56 3 年 以 上 6,851.02 3.46% 342.55 6,508.47 合 计 197,924.59 100.00% 9,896.23 188,028.36 从 应 收 账 款 账 龄 结 构 来 看, 发 行 人 应 收 账 款 账 龄 主 要 集 中 在 1 年 以 内 ( 含 1 年 ), 总 体 合 理 (3) 预 付 款 项 发 行 人 预 付 款 项 主 要 为 预 付 拆 迁 款 土 地 保 证 金 和 土 地 预 付 款 等 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 预 付 款 项 期 末 余 额 分 别 为 1,641,854.69 万 元 1,927,586.37 万 元 和 2,256,561.67 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 6.54% 6.14% 和 6.17% 2013 年 末 发 行 人 预 付 款 项 期 末 余 额 较 2012 年 末 增 加 285,731.68 万 元, 增 幅 为 17.40% 2014 年 末 发 行 人 预 付 款 项 期 末 余 额 较 2013 年 末 增 加 328,975.30 万 元, 增 幅 为 17.07% 最 近 三 年 末, 发 行 人 预 付 款 项 余 额 持 续 稳 步 增 加, 这 主 要 系 随 着 公 司 经 营 规 模 的 扩 大, 预 付 的 土 地 款 和 工 程 款 等 相 应 逐 年 增 加 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 预 付 款 项 期 末 余 额 为 1,946,050.85 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 5.13% 2015 年 6 月 末 发 行 人 预 付 款 项 期 末 余 额 较 2014 年 末 减 少 310,510.82 万 元, 降 幅 为 13.76%, 这 主 要 由 于 随 着 各 地 块 土 地 使 用 权 的 获 取 和 工 程 的 推 进, 相 应 的 预 付 款 项 逐 步 结 转 至 开 发 成 本, 以 及 发 行 人 本 期 新 获 取 土 地 数 量 较 少 所 致 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 预 付 款 项 账 龄 结 构 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-17 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 预 付 款 项 账 龄 结 构 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 1,175,576.19 60.41% 1,356,021.81 60.09% 1,379,589.92 71.57% 1,213,779.20 73.93% 1-2 年 424,672.26 21.82% 504,329.84 22.35% 308,484.12 16.00% 310,671.16 18.92% 2-3 年 179,381.86 9.22% 186,377.99 8.26% 151,835.38 7.88% 51,101.80 3.11% 3 年 以 上 166,420.55 8.55% 209,832.03 9.30% 87,676.95 4.55% 66,302.53 4.04% 合 计 1,946,050.85 100.00% 2,256,561.67 100.00% 1,927,586.37 100.00% 1,641,854.69 100.00% 1-1-148
从 预 付 款 项 账 龄 结 构 来 看, 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 账 龄 在 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 的 预 付 款 项 占 比 分 别 为 73.93% 71.57% 60.09% 和 60.41%, 相 对 稳 定 发 行 人 账 龄 在 一 年 以 上 的 预 付 款 项 的 性 质 主 要 为 房 地 产 项 目 运 作 前 期 预 付 给 意 向 合 作 方 的 土 地 相 关 款 项 ( 主 要 包 括 拆 迁 款 项 目 土 地 合 作 款 基 础 设 施 费 等 ), 因 相 关 项 目 地 块 的 拆 迁 搬 迁 土 地 整 理 等 工 作 尚 未 完 成 导 致 暂 未 办 理 结 算 所 形 成 (4) 其 他 应 收 款 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 其 他 应 收 款 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-18 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 其 他 应 收 款 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 合 作 方 往 来 款 1,156,823.42 56.92% 828,924.48 46.44% 383,364.22 48.76% 56,588.76 21.77% 联 营 合 营 企 业 往 来 款 582,267.16 28.65% 699,780.88 39.21% 203,996.46 25.95% 53,696.99 20.66% 其 他 293,328.96 14.43% 256,087.51 14.35% 198,800.51 25.29% 149,609.73 57.57% 合 计 2,032,419.54 100.00% 1,784,792.88 100.00% 786,161.19 100.00% 259,895.48 100.00% 发 行 人 其 他 应 收 款 主 要 系 公 司 与 下 属 子 公 司 合 作 方 股 东 合 营 企 业 联 营 企 业 间 发 生 的 资 金 往 来 等 其 中 合 作 方 往 来 款 是 在 子 公 司 有 资 金 结 余 的 情 况 下, 为 提 高 资 金 使 用 效 益, 部 分 结 余 资 金 按 股 权 比 例 暂 时 转 存 各 方 股 东 的 款 项, 股 东 之 间 相 互 制 约 权 利 义 务 对 等 ; 联 营 合 营 企 业 往 来 款 为 发 行 人 根 据 投 资 协 议 向 联 营 合 营 企 业 按 照 约 定 比 例 提 供 的 股 东 垫 款, 用 于 联 营 合 营 企 业 的 房 地 产 项 目 开 发 此 外, 上 表 中 其 他 主 要 包 括 了 押 金 类 其 他 外 部 单 位 往 来 款 代 付 外 部 单 位 款 项 等 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 其 他 应 收 款 期 末 净 额 分 别 为 251,221.94 万 元 773,688.74 万 元 和 1,767,806.30 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 1.00% 2.46% 和 4.83% 2013 年 末 发 行 人 其 他 应 收 款 期 末 净 额 较 2012 年 末 增 加 522,466.80 万 元, 增 幅 为 207.97% 2014 年 末 发 行 人 其 他 应 收 款 期 末 净 额 较 2013 年 末 增 加 994,117.56 万 元, 增 幅 为 128.49% 最 近 三 年 末, 发 行 人 其 他 应 收 款 期 末 净 额 持 续 增 长, 这 主 要 系 公 司 扩 大 业 务 规 模, 子 公 司 合 作 方 以 及 合 营 联 营 企 业 数 量 增 多, 相 应 的 往 来 款 项 规 模 增 加 所 致 1-1-149
截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 其 他 应 收 款 期 末 净 额 为 2,012,504.20 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 5.30% 2015 年 6 月 末 发 行 人 其 他 应 收 款 期 末 净 额 较 2014 年 末 增 加 244,697.90 万 元, 增 幅 为 13.84% 最 近 三 年 末, 发 行 人 其 他 应 收 款 账 龄 结 构 如 下 表 所 示 : 表 6-19 最 近 三 年 末 发 行 人 其 他 应 收 款 账 龄 结 构 单 位 : 万 元 项 目 2014 年 12 月 31 日 账 面 余 额 占 比 坏 账 准 备 账 面 价 值 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 1,199,561.31 67.21% 7,942.69 1,191,618.62 1-2 年 469,509.17 26.31% 4,466.83 465,042.34 2-3 年 39,395.47 2.21% 1,969.77 37,425.70 3 年 以 上 76,326.93 4.28% 2,607.29 73,719.64 合 计 1,784,792.88 100.00% 16,986.58 1,767,806.30 2013 年 12 月 31 日 项 目 账 面 余 额 占 比 坏 账 准 备 账 面 价 值 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 627,899.12 79.87% 7,258.12 620,641.0 1-2 年 65,144.46 8.29% 2,833.08 62,311.38 2-3 年 69,732.73 8.87% 1,212.01 68,520.72 3 年 以 上 23,384.88 2.97% 1,169.24 22,215.64 合 计 786,161.19 100.00% 12,472.45 773,688.74 项 目 2012 年 12 月 31 日 账 面 余 额 占 比 坏 账 准 备 账 面 价 值 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 133,808.40 51.49% 4,310.14 129,498.26 1-2 年 95,069.53 36.58% 2,812.52 92,257.01 2-3 年 16,404.93 6.31% 820.25 15,584.68 3 年 以 上 14,612.63 5.62% 730.63 13,882.00 合 计 259,895.48 100.00% 8,673.54 251,221.94 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 其 他 应 收 款 期 末 余 额 前 五 名 单 位 情 况 如 下 表 所 示 : 1-1-150
表 6-20 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 其 他 应 收 款 期 末 余 额 前 五 名 单 位 情 况 单 位 : 万 元 单 位 名 称 与 发 行 人 占 应 收 账 款 账 面 余 额 关 系 总 额 的 比 例 坏 账 准 备 款 项 性 质 北 京 屹 泰 关 联 方 171,576.98 8.44% - 投 入 合 营 企 业 的 项 目 开 发 资 金 往 来 北 京 融 创 恒 基 地 产 有 限 公 司 无 关 联 171,567.00 8.44% - 与 子 公 司 合 作 方 股 东 的 往 来 款 北 京 首 都 开 发 股 份 有 限 公 司 无 关 联 152,431.40 7.50% - 与 子 公 司 合 作 方 股 东 的 往 来 款 上 海 融 创 绿 城 投 资 控 股 有 限 公 司 无 关 联 141,728.18 6.97% - 与 子 公 司 合 作 方 股 东 的 往 来 款 天 津 融 创 奥 城 投 资 有 限 公 司 无 关 联 140,189.00 6.90% - 与 子 公 司 合 作 方 股 东 的 往 来 款 合 计 777,492.56 38.25% - (5) 存 货 存 货 是 发 行 人 资 产 的 最 重 要 组 成 部 分, 主 要 包 括 开 发 成 本 开 发 产 品 原 材 料 库 存 商 品 和 低 值 易 耗 品 开 发 成 本 和 开 发 产 品 中 包 括 土 地 使 用 权 建 筑 安 装 工 程 费 资 本 化 的 借 款 费 用 其 他 直 接 和 间 接 开 发 费 用 等 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 存 货 账 面 价 值 分 别 为 18,964,382.31 万 元 23,990,729.60 万 元 和 26,719,210.19 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 75.50% 76.42% 和 73.05% 2013 年 末 发 行 人 存 货 账 面 价 值 较 2012 年 末 增 加 5,026,347.29 万 元, 增 幅 为 26.50% 2014 年 末 发 行 人 存 货 账 面 价 值 较 2013 年 末 增 加 2,728,480.59 万 元, 增 幅 为 11.37% 最 近 三 年 末, 发 行 人 存 货 账 面 价 值 持 续 稳 步 增 长, 这 主 要 由 于 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 规 模 持 续 扩 大, 导 致 待 开 发 项 目 处 于 开 发 中 的 项 目 产 品 以 及 已 完 成 开 发 待 结 转 的 项 目 产 品 规 模 相 应 增 长 所 致 2014 年 末 发 行 人 存 货 账 面 价 值 增 幅 有 所 回 落, 这 主 要 是 系 本 期 房 地 产 市 场 景 气 度 下 降, 发 行 人 坚 持 以 销 定 产 的 原 则, 审 慎 控 制 拓 展 和 开 工 节 奏 所 致 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 存 货 账 面 价 值 为 28,189,214.79 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 74.29% 2015 年 6 月 末 发 行 人 存 货 账 面 价 值 较 2014 年 末 增 加 1,470,004.60 万 元, 增 幅 为 5.50%, 变 动 较 小 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 存 货 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 1-1-151
表 6-21 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 存 货 构 成 情 况 单 位 : 万 元 2015 年 6 月 30 日 项 目 账 面 余 额 跌 价 准 备 账 面 价 值 占 比 开 发 成 本 23,550,419.80 32,282.39 23,518,137.40 83.43% 开 发 产 品 4,682,528.90 13,630.73 4,668,898.17 16.56% 原 材 料 1,090.52-1,090.52 0.00% 库 存 商 品 959.01-959.01 0.00% 低 值 易 耗 品 129.69-129.69 0.00% 合 计 28,235,127.91 45,913.12 28,189,214.79 100.00% 2014 年 12 月 31 日 项 目 账 面 余 额 跌 价 准 备 账 面 价 值 占 比 开 发 成 本 23,126,823.94 32,282.39 23,094,541.55 86.43% 开 发 产 品 3,636,734.58 14,034.38 3,622,700.21 13.56 原 材 料 1,121.72-1,121.72 0.00 库 存 商 品 719.07-719.07 0.00 低 值 易 耗 品 127.65-127.65 0.00 合 计 26,765,526.96 46,316.77 26,719,210.19 100.00 2013 年 12 月 31 日 项 目 账 面 余 额 跌 价 准 备 账 面 价 值 占 比 开 发 成 本 21,490,242.41-21,490,242.41 89.58% 开 发 产 品 2,495,458.92-2,495,458.92 10.40% 原 材 料 4,249.77-4,249.77 0.02% 库 存 商 品 711.95-711.95 0.00% 低 值 易 耗 品 66.54-66.54 0.00% 合 计 23,990,729.60-23,990,729.60 100.00% 2012 年 12 月 31 日 项 目 账 面 余 额 跌 价 准 备 账 面 价 值 占 比 开 发 成 本 17,716,408.62-17,716,408.62 93.42% 开 发 产 品 1,245,267.19-1,245,267.19 6.57% 原 材 料 2,096.09-2,096.09 0.01% 库 存 商 品 532.95-532.95 0.00% 低 值 易 耗 品 77.46-77.46 0.00% 合 计 18,964,382.31-18,964,382.31 100.00% 根 据 发 行 人 会 计 政 策, 存 货 跌 价 准 备 按 照 成 本 高 于 其 可 变 现 净 值 的 差 额 计 提 具 体 而 言, 开 发 成 本 计 提 存 货 跌 价 准 备 的 依 据 为 预 计 完 工 后 的 销 售 价 格 减 去 估 计 至 完 工 将 要 发 生 的 成 本 销 售 费 用 及 相 关 税 金 等 后 的 其 可 变 现 净 值 低 于 账 面 价 值 的 差 额 ; 开 发 产 品 1-1-152
计 提 存 货 跌 价 准 备 的 依 据 为 预 计 销 售 价 格 减 去 将 要 发 生 的 销 售 费 用 及 相 关 税 金 等 后 的 其 可 变 现 净 值 低 于 账 面 价 值 的 差 额 2012 年 末 和 2013 年 末, 发 行 人 未 发 现 存 货 减 值 迹 象, 因 此 未 计 提 存 货 跌 价 准 备 2014 年, 我 国 房 地 产 行 业 景 气 指 数 下 滑, 房 地 产 投 资 增 速 有 所 放 缓, 全 年 房 地 产 销 售 面 积 和 销 售 额 同 比 出 现 一 定 下 滑, 发 行 人 部 分 子 公 司 项 目 市 价 低 于 预 期, 其 中 子 公 司 绍 兴 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 按 照 2014 年 末 当 地 市 场 状 况 和 项 目 实 际 销 售 情 况, 对 绍 兴 保 利 湖 畔 林 语 项 目 可 变 现 净 值 进 行 减 值 测 试 后 计 提 存 货 跌 价 准 备 39,287.22 万 元 ; 子 公 司 大 连 保 利 滨 港 房 地 产 开 发 有 限 公 司 按 照 2014 年 末 当 地 市 场 状 况 和 项 目 实 际 销 售 情 况, 对 大 连 保 利 西 海 岸 项 目 可 变 现 净 值 进 行 减 值 测 试 后 计 提 存 货 跌 价 准 备 7,029.55 万 元, 二 者 合 计 46,316.77 万 元 (6) 可 供 出 售 金 融 资 产 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 可 供 出 售 金 融 资 产 期 末 余 额 分 别 为 65,555.42 万 元 53,555.42 万 元 和 39,955.42 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 0.26% 0.17% 和 0.11% 2013 年 末 发 行 人 可 供 出 售 金 融 资 产 期 末 余 额 较 2012 年 末 减 少 12,000.00 万 元, 降 幅 为 18.31%, 这 主 要 系 发 行 人 收 回 对 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 的 部 分 投 资 所 致 2014 年 末 发 行 人 可 供 出 售 金 融 资 产 期 末 余 额 较 2013 年 末 减 少 13,600.00 万 元, 降 幅 为 25.39%, 这 主 要 是 由 于 发 行 人 收 回 对 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 的 投 资, 以 及 新 增 对 西 藏 信 保 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 的 认 缴 出 资 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 可 供 出 售 金 融 资 产 期 末 余 额 为 69,955.42 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 0.18% 2015 年 6 月 末 发 行 人 可 供 出 售 金 融 资 产 期 末 余 额 较 2014 年 末 增 加 30,000.00 万 元, 增 幅 为 75.08%, 这 主 要 是 因 为 发 行 人 对 西 藏 信 保 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 增 加 投 资 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 可 供 出 售 金 融 资 产 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 1-1-153
表 6-22 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 可 供 出 售 金 融 资 产 构 成 情 况 单 位 : 万 元 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 项 目 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 北 京 新 保 利 大 厦 房 地 产 开 发 有 限 公 司 1,075.12 1.54% 1,075.12 2.69% 1,075.12 2.01% 1,075.12 1.64% 保 利 财 务 有 限 公 司 7,680.30 10.98% 7,680.30 19.22% 7,680.30 14.34% 7,680.30 11.72% 韶 山 光 大 村 镇 银 行 股 份 有 限 公 司 1,200.00 1.72% 1,200.00 3.00% 400 0.75% 400 0.61% 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) - 0.00% - - 44,400.00 82.90% 56,400.00 86.03% 西 藏 信 保 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 60,000.00 85.77% 30,000.00 75.08% - - - - 合 计 69,955.42 100.00% 39,955.42 100.00% 53,555.42 100.00% 65,555.42 100.00% (7) 长 期 股 权 投 资 发 行 人 长 期 股 权 投 资 主 要 系 其 对 合 营 企 业 和 联 营 企 业 的 投 资 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 长 期 股 权 投 资 的 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-23 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 长 期 股 权 投 资 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 合 营 企 业 311,411.94 73.54% 254,712.56 71.84% 220,336.36 77.41% 53,088.61 76.36% 联 营 企 业 112,066.81 26.46% 99,863.84 28.16% 64,316.52 22.59% 16,435.39 23.64% 合 计 423,478.76 100.00% 354,576.40 100.00% 284,652.87 100.00% 69,524.00 100.00% 发 行 人 长 期 股 权 投 资 系 其 对 合 营 联 营 企 业 的 投 资 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 长 期 股 权 投 资 期 末 余 额 分 别 为 69,524.00 万 元 284,652.87 万 元 和 354,576.40 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 0.28% 0.91% 和 0.97% 2013 年 末 发 行 人 长 期 股 权 投 资 期 末 余 额 较 2012 年 末 增 加 215,128.87 万 元, 增 幅 为 309.43%, 这 主 要 是 由 于 (1) 发 行 人 增 加 对 广 州 中 耀 保 利 仁 泰 等 合 营 联 营 企 业 投 资 ; (2) 确 认 盛 世 鑫 和 等 合 营 联 营 企 业 当 期 损 益 所 致 2014 年 末 发 行 人 长 期 股 权 投 资 期 末 余 额 较 2013 年 末 增 加 69,923.53 万 元, 增 幅 为 24.56%, 这 主 要 是 因 为 发 行 人 新 增 对 1-1-154
北 京 屹 泰 河 南 天 之 东 等 合 营 联 营 企 业 投 资 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 长 期 股 权 投 资 期 末 余 额 为 423,478.76 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 1.12% 2015 年 6 月 末 发 行 人 长 期 股 权 投 资 期 末 余 额 较 2014 年 末 增 加 68,902.36 万 元, 增 幅 为 19.43%, 这 主 要 系 发 行 人 新 增 对 广 物 美 通 广 物 前 通 等 合 营 联 营 企 业 投 资 所 致 (8) 投 资 性 房 地 产 发 行 人 投 资 性 房 地 产 为 以 赚 取 租 金 或 资 本 增 值 为 目 的, 或 者 两 者 兼 有 而 持 有 的 房 屋 建 筑 物 发 行 人 对 投 资 性 房 地 产 采 用 成 本 计 量 模 式 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 投 资 性 房 地 产 账 面 价 值 分 别 为 471,795.72 万 元 471,489.05 万 元 和 703,884.04 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 1.88% 1.50% 和 1.92% 2013 年 末 发 行 人 投 资 性 房 地 产 账 面 价 值 较 2012 年 末 减 少 306.67 万 元, 降 幅 为 0.07% 2014 年 末 发 行 人 投 资 性 房 地 产 账 面 价 值 较 2013 年 末 增 加 232,394.99 万 元, 增 幅 为 49.29%, 这 主 要 系 本 期 北 京 保 利 国 际 广 场 转 入 投 资 性 房 地 产 所 致 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 投 资 性 房 地 产 账 面 价 值 为 709,478.14 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 1.87% 2015 年 6 月 末 发 行 人 投 资 性 房 地 产 账 面 价 值 较 2014 年 末 增 加 5,594.10 万 元, 增 幅 为 0.79%, 变 动 较 小 (9) 固 定 资 产 固 定 资 产 主 要 包 括 房 屋 及 建 筑 物 运 输 工 具 电 子 及 办 公 设 备 等 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 固 定 资 产 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-24 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 固 定 资 产 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 房 屋 及 建 筑 物 275,757.05 92.70% 225,506.42 91.02% 178,624.81 89.99% 119,849.37 86.95% 运 输 工 具 8,033.56 2.70% 8,518.13 3.44% 7,698.63 3.88% 7,410.20 5.38% 电 子 及 办 公 设 备 6,897.02 2.32% 7,185.34 2.90% 6,360.18 3.20% 5,141.56 3.73% 其 他 设 备 6,792.99 2.28% 6,553.18 2.64% 5,820.32 2.93% 5,442.00 3.95% 合 计 297,480.62 100.00% 247,763.07 100.00% 198,503.94 100.00% 137,843.13 100.00% 1-1-155
截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 固 定 资 产 账 面 价 值 分 别 为 137,843.13 万 元 198,503.95 万 元 和 247,763.08 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 分 别 为 0.55% 0.63% 和 0.68% 2013 年 末 发 行 人 固 定 资 产 账 面 价 值 较 2012 年 末 增 加 60,660.82 万 元, 增 幅 为 44.01% 2014 年 末 发 行 人 固 定 资 产 账 面 价 值 较 2013 年 末 增 加 49,259.13 万 元, 增 幅 为 24.82% 最 近 三 年 末, 发 行 人 固 定 资 产 账 面 价 值 持 续 增 长 的 主 要 原 因 是 其 部 分 自 用 自 营 物 业 投 入 使 用, 转 入 固 定 资 产 科 目 核 算 所 致 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 固 定 资 产 账 面 价 值 为 297,480.62 万 元, 占 资 产 总 额 的 比 重 为 0.78% 2015 年 6 月 末 发 行 人 固 定 资 产 账 面 价 值 较 2014 年 末 增 加 49,717.54 万 元, 增 幅 为 20.07% 2 负 债 结 构 分 析 表 6-25 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 负 债 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 流 动 负 债 : 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 短 期 借 款 84,995.00 0.29% 325,740.00 1.14% 137,000.00 0.56% 134,800.00 0.69% 应 付 票 据 17,899.44 0.06% 2,572.07 0.01% - 0.00% - 0.00% 应 付 账 款 2,085,311.54 7.09% 2,257,945.61 7.93% 1,867,070.34 7.63% 1,279,288.76 6.51% 预 收 款 项 13,246,980.59 45.07% 11,330,149.04 39.77% 10,716,784.17 43.78% 9,054,736.35 46.11% 应 付 职 工 薪 酬 10,212.27 0.03% 9,639.78 0.03% 12,463.34 0.05% 9,412.23 0.05% 应 交 税 费 -1,209,030.96-4.11% -742,236.21-2.61% -621,852.52-2.54% -408,459.76-2.08% 应 付 利 息 16,803.24 0.06% 11,946.32 0.04% 5,517.03 0.02% 15,114.18 0.08% 应 付 股 利 13,539.92 0.05% 22,890.54 0.08% 481.26 0.00% 615.84 0.00% 其 他 应 付 款 2,942,177.29 10.01% 2,971,526.97 10.43% 2,583,519.58 10.55% 1,529,202.76 7.79% 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 2,838,533.57 9.66% 2,541,175.22 8.92% 1,962,472.47 8.02% 2,432,402.94 12.39% 流 动 负 债 合 计 20,047,421.90 68.20% 18,731,349.32 65.75% 16,663,455.68 68.07% 14,047,113.31 71.53% 非 流 动 负 债 : 长 期 借 款 8,040,221.56 27.35% 9,049,498.41 31.76% 7,510,130.06 30.68% 5,585,041.33 28.44% 应 付 债 券 1,300,869.04 4.43% 703,042.10 2.47% 298,954.87 1.22% - 0.00% 递 延 所 得 税 负 债 5,466.67 0.02% 5,446.01 0.02% 6,127.23 0.03% 6,755.07 0.03% 非 流 动 负 债 合 计 9,346,557.27 31.80% 9,757,986.52 34.25% 7,815,212.16 31.93% 5,591,796.40 28.47% 负 债 合 计 29,393,979.17 100.00% 28,489,335.84 100.00% 24,478,667.84 100.00% 19,638,909.71 100.00% 1-1-156
随 着 发 行 人 房 地 产 业 务 规 模 的 快 速 增 长, 负 债 规 模 也 相 应 扩 大, 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 负 债 合 计 分 别 为 19,638,909.71 万 元 24,478,667.84 万 元 28,489,335.84 万 元 和 29,393,979.17 万 元 这 一 方 面 与 发 行 人 融 资 需 求 伴 随 业 务 不 断 增 加 有 关, 另 一 方 面 则 源 于 销 售 规 模 扩 大 带 来 的 预 收 账 款 增 加, 该 类 款 项 实 际 无 需 支 付, 不 会 对 公 司 造 成 财 务 压 力 发 行 人 的 负 债 结 构 主 要 以 流 动 负 债 为 主 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 流 动 负 债 占 负 债 总 额 的 比 例 为 68.20%, 其 中 短 期 借 款 应 付 账 款 预 收 款 项 和 其 它 应 付 款 分 别 占 负 债 总 额 的 0.29% 7.09% 45.07% 和 10.01%; 非 流 动 负 债 中 以 长 期 借 款 为 主, 占 负 债 总 额 的 比 例 为 27.35% (1) 短 期 借 款 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 短 期 借 款 期 末 余 额 分 别 为 134,800.00 万 元 137,000.00 万 元 和 325,740.00 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 分 别 为 0.69% 0.56% 和 1.14% 2013 年 末 发 行 人 短 期 借 款 期 末 余 额 较 2012 年 末 增 加 2,200.00 万 元, 增 幅 为 1.63%, 变 动 较 小 2014 年 末 发 行 人 短 期 借 款 期 末 余 额 较 2013 年 末 增 加 188,740.00 万 元, 增 幅 为 137.77%, 这 主 要 是 由 于 随 着 经 营 规 模 扩 大, 发 行 人 适 当 增 加 短 期 借 款 以 满 足 业 务 经 营 需 要 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 短 期 借 款 期 末 余 额 为 84,995.00 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 为 0.29% 2015 年 6 月 末 发 行 人 短 期 借 款 期 末 余 额 较 2014 年 末 减 少 240,745.00 万 元, 降 幅 为 73.91%, 这 主 要 是 因 为 发 行 人 归 还 部 分 短 期 借 款 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 短 期 借 款 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-26 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 短 期 借 款 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 信 用 借 款 - 0.00% 100,000.00 30.70% - 0.00% - 0.00% 保 证 借 款 84,995.00 100.00% 225,740.00 69.30% 137,000.00 100.00% 134,800.00 100.00% 合 计 84,995.00 100.00% 325,740.00 100.00% 137,000.00 100.00% 134,800.00 100.00% 1-1-157
(2) 应 付 账 款 发 行 人 应 付 账 款 主 要 包 括 应 付 的 工 程 款 项 以 及 预 提 成 本 费 用 等 其 中 预 提 成 本 费 用 主 要 包 括 项 目 竣 工 时 计 提 的 尚 未 实 际 发 生 的 成 本 预 提 的 土 地 增 值 税 及 销 售 代 理 佣 金 等 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 应 付 账 款 期 末 余 额 分 别 为 1,279,288.76 万 元 1,867,070.34 万 元 和 2,257,945.61 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 分 别 为 6.51% 7.63% 和 7.93% 2013 年 末 发 行 人 应 付 账 款 期 末 余 额 较 2012 年 末 增 加 587,781.58 万 元, 增 幅 为 45.95% 2014 年 末 发 行 人 应 付 账 款 期 末 余 额 较 2013 年 末 增 加 390,875.27 万 元, 增 幅 为 20.94% 最 近 三 年 末, 发 行 人 应 付 账 款 期 末 余 额 持 续 快 速 增 长, 这 主 要 是 因 为 随 着 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 经 营 规 模 的 不 断 扩 大, 相 关 项 目 预 提 成 本 费 用 相 应 增 加 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 应 付 账 款 期 末 余 额 为 2,085,311.54 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 为 7.09% 2015 年 6 月 末 发 行 人 应 付 账 款 期 末 余 额 较 2014 年 末 减 少 172,634.07 万 元, 降 幅 为 7.65%, 变 动 较 小 最 近 三 年 末, 发 行 人 应 付 账 款 账 龄 结 构 如 下 表 所 示 : 表 6-27 最 近 三 年 末 发 行 人 应 付 账 款 账 龄 结 构 单 位 : 万 元 项 目 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 1 年 以 内 ( 含 1 年 ) 1,597,192.39 70.74% 1,416,969.78 75.89% 1,076,800.38 84.17% 1-2 年 461,470.44 20.44% 362,097.70 19.39% 147,225.04 11.51% 2-3 年 147,156.87 6.52% 53,736.53 2.88% 34,814.49 2.72% 3 年 以 上 52,125.90 2.31% 34,266.33 1.84% 20,448.85 1.60% 合 计 2,257,945.61 100.00% 1,867,070.34 100.00% 1,279,288.76 100.00% (3) 预 收 款 项 发 行 人 预 收 款 项 主 要 系 购 房 人 在 与 公 司 签 订 了 商 品 房 销 售 合 同, 但 未 达 到 商 品 房 销 售 收 入 确 认 条 件 时 已 经 支 付 给 发 行 人 的 购 房 款 在 相 关 项 目 竣 工 后 并 达 到 销 售 收 入 确 认 条 件 时, 相 应 的 预 收 款 项 结 转 为 营 业 收 入 此 外, 预 收 款 项 还 包 括 了 预 收 的 定 金 租 金 1-1-158
和 物 业 服 务 费 等 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 预 收 款 项 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-28 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 预 收 款 项 构 成 情 况 项 目 单 位 : 万 元 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 预 收 房 款 13,159,618.27 99.34% 11,249,206.47 99.29% 10,656,063.13 99.43% 8,990,240.16 99.29% 其 他 87,362.31 0.66% 80,942.57 0.71% 60,721.04 0.57% 64,496.19 0.71% 合 计 13,246,980.59 100.00% 11,330,149.04 100.00% 10,716,784.17 100.00% 9,054,736.35 100.00% 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 预 收 款 项 期 末 余 额 分 别 为 9,054,736.35 万 元 10,716,784.17 万 元 和 11,330,149.04 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 分 别 为 46.11% 43.78% 和 39.77% 2013 年 末 发 行 人 预 收 款 项 期 末 余 额 较 2012 年 末 增 加 1,662,047.82 万 元, 增 幅 为 18.36% 2014 年 末 发 行 人 预 收 款 项 期 末 余 额 较 2013 年 末 增 加 613,364.87 万 元, 增 幅 为 5.72% 最 近 三 年 末, 发 行 人 预 收 款 项 期 末 余 额 持 续 增 长, 这 主 要 是 因 为 发 行 人 商 品 房 销 售 规 模 不 断 扩 大, 带 动 预 收 售 房 款 相 应 增 加 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 预 收 款 项 期 末 余 额 为 13,246,980.59 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 为 45.07% 2015 年 6 月 末 发 行 人 预 收 款 项 期 末 余 额 较 2014 年 末 增 加 1,916,831.55 万 元, 增 幅 为 16.92% (4) 其 他 应 付 款 发 行 人 其 他 应 付 款 主 要 包 括 子 公 司 少 数 股 东 对 合 作 项 目 的 对 等 投 入 借 款 保 利 集 团 及 合 营 联 营 企 业 往 来 款 各 项 目 建 设 工 程 中 的 工 程 质 保 金 押 金 等 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 其 他 应 付 款 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-29 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 其 他 应 付 款 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 子 公 司 合 作 方 往 来 款 2,142,853.69 72.83% 2,056,232.21 70.74% 1,709,132.01 75.89% 946,002.25 84.17% 保 利 集 团 及 联 营 合 营 企 业 往 来 款 199,863.91 6.79% 281,653.01 20.44% 178,899.45 19.39% 160,540.76 11.51% 1-1-159
项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 保 证 金 押 金 294,982.85 10.03% 253,755.25 6.52% 208,537.58 2.88% 150,065.74 2.72% 其 他 304,476.84 10.35% 379,886.49 2.31% 486,950.53 1.84% 272,594.02 1.60% 合 计 2,942,177.29 100.00% 2,971,526.97 100.00% 2,583,519.58 100.00% 1,529,202.76 100.00% 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 其 他 应 付 款 期 末 余 额 分 别 为 1,529,202.76 万 元 2,583,519.58 万 元 和 2,971,526.97 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 分 别 为 7.79% 10.55% 和 10.43% 2013 年 末 发 行 人 其 他 应 付 款 期 末 余 额 较 2012 年 末 增 加 1,054,316.82 万 元, 这 主 要 是 由 于 保 利 ( 长 沙 ) 西 海 岸 置 业 有 限 公 司 重 庆 葆 翔 房 地 产 开 发 有 限 公 司 广 州 市 宏 和 房 地 产 开 发 有 限 公 司 等 子 公 司 合 作 方 对 等 投 入 款 项 增 加 所 致 2014 年 末 发 行 人 其 他 应 付 款 期 末 余 额 较 2013 年 末 增 加 388,007.39 万 元, 增 幅 为 15.02%, 这 主 要 是 因 为 广 州 市 凯 胜 投 资 有 限 公 司 等 子 公 司 合 作 方 对 等 投 入 款 项 增 加, 以 及 新 增 应 付 保 利 集 团 往 来 款 项 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 其 他 应 付 款 期 末 余 额 为 2,942,177.29 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 为 10.01% 2015 年 6 月 末 发 行 人 其 他 应 付 款 期 末 余 额 较 2014 年 末 减 少 29,349.68 万 元, 降 幅 为 0.99%, 变 动 较 小 (5) 应 交 税 费 发 行 人 应 交 税 费 包 括 企 业 所 得 税 土 地 增 值 税 以 及 营 业 税 等 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 应 交 税 费 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-30 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 应 交 税 费 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 增 值 税 -426.74 0.04% -145.30 0.02% 21.36 0.00% 130.06-0.03% 营 业 税 -591,736.45 48.94% -460,369.39 62.02% -427,038.09 68.67% -342,976.83 83.97% 企 业 所 得 税 -212,694.85 17.59% -38,019.27 5.12% -44,479.34 7.15% 32,648.43-7.99% 个 人 所 得 税 2,854.32-0.24% 854.91-0.12% 933.59-0.15% 222.07-0.05% 城 市 维 护 建 设 税 -38,255.11 3.16% -30,037.25 4.05% -28,781.27 4.63% -23,463.49 5.74% 房 产 税 781.26-0.06% 1,401.62-0.19% 1,032.29-0.17% 370.33-0.09% 土 地 增 值 税 -337,051.05 27.88% -194,063.33 26.15% -105,272.99 16.93% -63,287.28 15.49% 教 育 费 附 加 -17,447.23 1.44% -23,714.41 3.19% -12,754.74 2.05% -10,101.09 2.47% 其 他 -15,055.10 1.25% 1,856.21-0.25% -5,513.33 0.89% -2,001.97 0.49% 合 计 -1,209,030.96 100.00% -742,236.21 100.00% -621,852.52 100.00% -408,459.76 100.00% 1-1-160
截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 应 交 税 费 期 末 余 额 分 别 为 -408,459.76-621,852.52 万 元 -742,236.21 万 元 和 -1,209,030.96 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 分 别 为 -2.08% -2.54% -2.61% 和 -4.11% 发 行 人 应 交 税 费 期 末 余 额 为 负 值 主 要 是 由 于 公 司 预 收 房 款 时 尚 未 确 认 收 入, 但 按 照 税 法 要 求 需 要 预 缴 营 业 税 土 地 增 值 税 等 相 关 税 费 所 致 (6) 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 期 末 余 额 分 别 为 2,432,402.94 万 元 1,962,472.47 万 元 和 2,541,175.22 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 分 别 为 12.39% 8.02% 和 8.92% 2013 年 末 发 行 人 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 期 末 余 额 较 2012 年 末 减 少 469,930.47 万 元, 降 幅 为 19.32% 2014 年 末 发 行 人 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 期 末 余 额 较 2013 年 末 增 加 578,702.75 万 元, 增 幅 为 29.49% 最 近 三 年 末, 发 行 人 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 余 额 波 动 主 要 是 受 到 借 款 到 期 兑 付 安 排 影 响 所 致 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 期 末 余 额 为 2,838,533.57 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 为 9.66% 2015 年 6 月 末 发 行 人 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 期 末 余 额 较 2014 年 末 增 加 297,358.35 万 元, 增 幅 为 11.70% (7) 长 期 借 款 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 和 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 长 期 借 款 期 末 余 额 分 别 为 5,585,041.33 万 元 7,510,130.06 万 元 和 9,049,498.41 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 分 别 为 28.44% 30.68% 和 31.76% 2013 年 末 发 行 人 长 期 借 款 期 末 余 额 较 2012 年 末 增 加 1,925,088.73 万 元, 增 幅 为 34.47% 2014 年 末 发 行 人 长 期 借 款 期 末 余 额 较 2013 年 末 增 加 1,539,368.35 万 元, 增 幅 为 20.50% 最 近 三 年 末, 发 行 人 长 期 借 款 期 末 余 额 持 续 增 长, 这 主 要 是 由 于 发 行 人 通 过 银 行 借 款 方 式 筹 集 资 金 以 满 足 项 目 建 设 投 资 需 要 所 致 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 长 期 借 款 期 末 余 额 为 8,040,221.56 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 为 27.35% 2015 年 6 月 末 发 行 人 长 期 借 款 期 末 余 额 较 2014 年 末 减 少 1,009,276.85 万 元, 降 幅 为 11.15%, 这 主 要 是 因 为 公 司 结 合 市 场 变 化 合 理 控 制 拓 展 节 奏 1-1-161
和 负 债 规 模, 同 时 采 用 发 行 中 期 票 据 等 直 接 融 资 方 式 置 换 银 行 贷 款 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 长 期 借 款 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-31 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 长 期 借 款 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 保 证 借 款 6,635,289.85 82.53% 7,014,370.06 77.51% 5,781,431.29 76.98% 3,826,545.00 68.51% 抵 押 借 款 895,331.70 11.14% 1,100,878.35 12.17% 1,510,548.76 20.11% 1,361,996.33 24.39% 信 用 借 款 509,600.00 6.34% 934,250.00 10.32% 218,150.00 2.90% 316,500.00 5.67% 质 押 借 款 - 0.00% - 0.00% - 0.00% 80,000.00 1.43% 合 计 8,040,221.56 100.00% 9,049,498.41 100.00% 7,510,130.05 100.00% 5,585,041.33 100.00% (8) 应 付 债 券 近 年 来, 发 行 人 努 力 拓 宽 直 接 融 资 渠 道, 通 过 发 行 美 元 债 券 中 期 票 据 等 方 式, 降 低 融 资 成 本, 优 化 债 务 结 构, 提 高 直 接 融 资 比 例 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 应 付 债 券 期 末 余 额 分 别 为 0.00 万 元 298,954.87 万 元 703,042.10 万 元 和 1,300,869.04 万 元, 占 负 债 总 额 的 比 例 分 别 为 0.00% 1.22% 2.47% 和 4.43% 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 应 付 债 券 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-32 最 近 三 年 及 一 期 末 发 行 人 应 付 债 券 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 美 元 债 券 603,500.42 46.39% 603,042.10 85.78% 298,954.87 100.00% - 0.00% 中 期 票 据 697,368.63 53.61% 100,000.00 14.22% - 0.00% - 0.00% 合 计 1,300,869.04 100.00% 703,042.10 100.00% 298,954.87 100.00% - - 3 现 金 流 量 分 析 1-1-162
表 6-33 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 现 金 流 量 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 经 营 活 动 现 金 流 入 小 计 6,959,607.38 12,245,001.30 12,427,525.78 9,746,561.62 经 营 活 动 现 金 流 出 小 计 5,974,674.87 13,290,837.96 13,402,936.46 9,437,303.49 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 984,932.51-1,045,836.66-975,410.68 309,258.13 投 资 活 动 现 金 流 入 小 计 5,736.84 92,067.40 20,782.32 20,817.75 投 资 活 动 现 金 流 出 小 计 100,895.48 408,948.77 243,367.33 20,198.80 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -95,158.64-316,881.37-222,585.01 618.95 筹 资 活 动 现 金 流 入 小 计 2,898,723.10 7,157,438.64 6,820,578.55 5,034,651.87 筹 资 活 动 现 金 流 出 小 计 3,920,849.38 5,168,327.62 5,569,983.94 3,902,083.21 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -1,022,126.28 1,989,111.02 1,250,594.60 1,132,568.66 汇 率 变 动 对 现 金 及 现 金 等 价 物 的 影 响 1,025.78-2,423.46 615.00 296.17 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 -131,326.62 623,969.53 53,213.92 1,442,741.91 (1) 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 309,258.13 万 元 -975,410.68 万 元 -1,045,836.66 万 元 和 984,932.51 万 元, 其 中 经 营 活 动 现 金 流 入 分 别 为 9,746,561.62 万 元 12,427,525.78 万 元 12,245,001.30 万 元 和 6,959,607.38 万 元 ; 经 营 活 动 现 金 流 出 分 别 为 9,437,303.49 万 元 13,402,936.46 万 元 13,290,837.96 万 元 和 5,974,674.87 万 元 2013 年 度 发 行 人 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 较 2012 年 度 减 少 1,284,668.81 万 元, 这 主 要 是 因 为 发 行 人 业 务 规 模 持 续 扩 张, 投 资 力 度 加 大, 项 目 拓 展 项 目 建 设 投 资 支 出 税 金 支 出 等 较 上 年 大 幅 增 加 2014 年 度 发 行 人 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 较 2013 年 度 减 少 了 70,425.98 万 元, 这 主 要 是 由 于 公 司 与 子 公 司 合 作 方 联 营 合 营 企 业 等 有 关 单 位 的 往 来 款 净 支 出 增 加 所 致 2015 年 1-6 月 发 行 人 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 较 上 年 同 期 大 幅 加 2,412,958.70 万 元, 主 要 是 由 于 公 司 本 期 销 售 回 款 增 加, 且 工 程 款 土 地 支 出 等 房 地 产 项 目 投 入 有 所 减 少 发 行 人 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 出 现 负 值, 这 一 方 面 是 因 为 房 地 产 项 目 经 营 周 期 较 长, 地 价 等 前 期 投 入 和 销 售 回 款 间 存 在 一 定 的 时 间 错 配 ; 另 一 方 面 与 发 行 人 坚 持 成 长 型 企 业 定 位, 保 持 相 对 积 极 的 土 地 储 备 和 开 发 策 略 有 关 1-1-163
(2) 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 618.95 万 元 -222,585.01 万 元 -316,881.37 万 元 和 -95,158.64 万 元, 其 中 投 资 活 动 现 金 流 入 分 别 为 20,817.75 万 元 20,782.32 万 元 92,067.40 万 元 和 5,736.84 万 元 ; 投 资 活 动 现 金 流 出 分 别 为 20,198.80 万 元 243,367.33 万 元 408,948.77 万 元 和 100,895.48 万 元 总 体 来 看, 受 发 行 人 对 外 投 资 活 动 以 及 被 投 资 企 业 分 红 等 因 素 影 响 影 响, 其 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 表 现 出 一 定 的 波 动 性 2013 年 度 和 2014 年 度, 发 行 人 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 负 值 且 绝 对 金 额 较 大, 这 主 要 是 因 为 公 司 扩 大 对 外 投 资 规 模 所 致 2013 年 度, 发 行 人 投 资 支 付 的 现 金 为 162,900.00 万 元, 这 主 要 包 括 了 公 司 对 广 州 保 奥 保 利 仁 泰 南 京 学 尚 等 联 营 合 营 企 业 的 投 入 ;2014 年 发 行 人 投 资 支 付 的 现 金 为 361,772.57 万 元, 这 主 要 系 公 司 购 买 子 公 司 股 权 所 支 付 的 款 项 (3) 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 分 析 最 近 三 年, 发 行 人 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 1,132,568.66 万 元 1,250,594.60 万 元 和 1,989,111.02 万 元, 持 续 表 现 为 现 金 净 流 入 最 近 三 年, 发 行 人 筹 资 活 动 现 金 流 入 分 别 为 5,034,651.87 万 元 6,820,578.55 万 元 和 7,157,438.64 万 元 总 体 来 看, 最 近 三 年 为 满 足 持 续 增 加 的 项 目 融 资 需 求, 发 行 人 通 过 金 融 机 构 借 款 发 行 债 券 等 方 式 加 大 了 外 部 融 资 力 度 最 近 三 年, 发 行 人 筹 资 活 动 现 金 流 出 分 别 为 3,902,083.21 万 元 5,569,983.94 万 元 和 5,168,327.62 万 元 2013 年 度, 发 行 人 实 现 的 筹 资 活 动 现 金 流 出 出 现 大 幅 增 长, 这 主 要 是 因 为 本 期 发 行 人 金 融 机 构 借 款 到 期 规 模 较 大 以 及 部 分 债 务 提 前 清 偿 2015 年 1-6 月, 发 行 人 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 金 额 为 -1,022,126.28 万 元, 其 中 筹 资 活 动 现 金 流 入 为 2,898,723.10 万 元, 筹 资 活 动 现 金 流 入 为 3,920,849.38 万 元 2015 年 1-6 月 发 行 人 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 较 上 年 同 期 大 幅 回 落 -2,971,801.42 万 元, 这 主 要 是 由 于 本 期 新 增 借 款 金 额 同 比 有 所 回 落, 同 时 偿 还 借 款 规 模 同 比 增 加 所 致 4 偿 债 能 力 分 析 (1) 主 要 偿 债 能 力 指 标 1-1-164
最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 要 偿 债 能 力 指 标 如 下 表 所 示 : 表 6-34 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 要 偿 债 能 力 指 标 项 目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 流 动 比 率 1.81 1.87 1.82 1.73 速 动 比 率 0.40 0.45 0.38 0.38 资 产 负 债 率 ( 合 并 报 表 ) 77.47% 77.89% 77.97% 78.19% 资 产 负 债 率 ( 母 公 司 报 表 ) 74.99% 73.07% 69.88% 63.81% 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 EBIT( 万 元 ) 912,928.85 2,058,590.97 1,714,168.07 1,432,780.60 EBITDA( 万 元 ) 935,327.53 2,093,231.89 1,747,511.80 1,462,590.38 EBIT 利 息 保 障 倍 数 2.14 2.37 2.61 2.68 EBITDA 利 息 保 障 倍 数 2.19 2.41 2.66 2.74 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 来 看, 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 流 动 比 率 分 别 为 1.81 1.87 1.82 和 1.73, 速 动 比 率 分 别 为 0.38 0.38 0.45 和 0.40 总 体 来 看, 发 行 人 流 动 比 率 一 直 保 持 在 较 高 水 平, 且 呈 现 逐 年 上 升 的 趋 势, 速 动 比 率 也 稳 中 有 升, 表 现 出 公 司 具 有 较 好 的 短 期 偿 债 能 力 此 外, 发 行 人 房 地 产 开 发 与 销 售 业 务 因 预 售 房 屋 产 生 大 量 的 预 售 房 款, 其 是 流 动 负 债 中 预 收 款 项 的 主 要 组 成 部 分, 无 需 实 际 偿 付, 不 会 对 公 司 造 成 财 务 压 力 从 资 产 负 债 结 构 方 面 来 看, 截 至 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 合 并 口 径 的 资 产 负 债 率 分 别 为 78.19% 77.97% 77.89% 和 77.47%, 稳 中 有 降, 反 映 出 发 行 人 财 务 管 理 的 稳 健 性 同 时, 资 产 负 债 结 构 中 房 屋 预 售 取 得 的 预 收 款 项 占 比 较 高, 该 类 负 债 无 需 实 际 偿 付 最 近 三 年 及 一 期 末, 发 行 人 扣 除 预 收 款 项 后 的 其 他 负 债 占 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 42.14% 43.84% 46.91% 和 42.55% 3 发 行 人 资 产 对 债 务 具 备 较 强 的 保 障 能 力 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 EBIT 利 息 保 障 倍 数 分 别 为 2.68 倍 2.61 倍 2.37 倍 和 2.14 倍 ;EBITDA 利 息 保 障 倍 数 分 别 为 2.74 倍 2.66 倍 2.41 倍 和 2.19 倍 总 体 来 看, 发 行 人 利 息 保 障 倍 数 指 标 总 体 保 持 平 稳, 反 映 了 公 司 稳 定 的 利 息 支 付 保 障 能 力 3 扣 除 预 收 款 项 后 的 其 他 负 债 占 资 产 总 额 的 比 例 = ( 负 债 总 额 预 收 款 项 ) / 资 产 总 额 1-1-165
5 有 息 负 债 情 况 截 至 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 有 息 负 债 余 额 为 12,619,455.73 万 元, 期 限 结 构 如 下 表 所 示 : 表 6-35 截 至 2014 年 12 月 31 日 发 行 人 有 息 负 债 期 限 结 构 单 位 : 万 元 项 目 短 期 借 款 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 长 期 借 款 应 付 债 券 有 息 负 债 合 计 1 年 以 内 325,740.00 2,541,175.22 - - 2,866,915.22 1-2 年 - - 4,648,112.77-4,648,112.77 2-3 年 - - 2,799,325.81-2,799,325.81 3 年 以 上 - - 1,602,059.83 703,042.10 2,305,101.93 合 计 325,740.00 2,541,175.22 9,049,498.41 703,042.10 12,619,455.73 截 至 2014 年 12 月 31 日, 发 行 人 有 息 负 债 担 保 方 式 结 构 如 下 表 所 示 : 表 6-36 截 至 2014 年 12 月 31 日 发 行 人 有 息 负 债 担 保 方 式 结 构 单 位 : 万 元 项 目 短 期 借 款 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 长 期 借 款 应 付 债 券 有 息 负 债 合 计 保 证 借 款 225,740.00 2,020,778.74 7,014,370.06-9,260,888.80 抵 押 借 款 - 408,896.47 1,100,878.35-1,509,774.82 信 用 借 款 100,000.00 111,500.00 934,250.00 703,042.10 1,848,792.10 质 押 借 款 - - - - - 合 计 325,740.00 2,541,175.22 9,049,498.41 703,042.10 12,619,455.73 6 融 资 渠 道 情 况 发 行 人 资 信 情 况 良 好, 与 国 内 多 家 商 业 银 行 一 直 保 持 长 期 合 作 伙 伴 关 系 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 共 获 得 的 授 信 总 额 合 计 2,191 亿 元 其 中, 已 使 用 授 信 额 度 922 亿 元, 剩 余 未 使 用 授 信 额 度 为 1,269 亿 元 7 营 运 能 力 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 要 营 运 能 力 指 标 如 下 表 所 示 : 1-1-166
表 6-37 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 要 营 运 能 力 指 标 单 位 : 次 / 年 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 应 收 账 款 周 转 率 29.40 38.39 43.85 46.91 存 货 周 转 率 0.20 0.29 0.29 0.26 总 资 产 周 转 率 0.23 0.32 0.33 0.31 注 :2015 年 1-6 月 的 应 收 账 款 周 转 率 存 货 周 转 率 和 总 资 产 周 转 率 已 经 年 化 处 理 受 发 行 人 营 业 收 入 和 营 业 成 本 的 结 算 周 期 影 响, 相 关 指 标 均 不 具 有 可 比 意 义 发 行 人 房 地 产 业 务 主 要 采 用 预 售 模 式, 形 成 的 应 收 账 款 规 模 较 小 最 近 三 年, 发 行 人 应 收 账 款 周 转 率 分 别 为 46.91 次 / 年 43.85 次 / 年 和 38.39 次 / 年 近 年 来, 发 行 人 为 应 对 市 场 波 动, 采 取 了 分 期 付 款 等 较 为 灵 活 的 付 款 方 式, 导 致 应 收 账 款 账 期 有 所 延 长, 应 收 账 款 周 转 率 进 而 呈 现 出 稳 中 有 降 的 趋 势 由 于 房 地 产 项 目 开 发 周 期 相 对 较 长, 从 获 取 土 地 储 备 到 正 式 交 付 商 品 房 并 确 认 营 业 收 入 及 成 本 通 常 需 要 2-3 年 时 间, 因 此 发 行 人 存 货 周 转 率 较 低 最 近 三 年, 发 行 人 存 货 周 转 率 分 别 为 0.26 次 / 年 0.29 次 / 年 和 0.29 次 / 年 总 体 来 看, 得 益 于 规 模 经 营 快 速 周 转 稳 中 求 进 的 经 营 策 略, 最 近 三 年 发 行 人 存 货 周 转 率 呈 现 出 稳 中 略 升 的 趋 势 最 近 三 年, 发 行 人 总 资 产 周 转 率 分 别 为 0.31 次 / 年 0.33 次 / 年 和 0.32 次 / 年 最 近 三 年, 发 行 人 总 资 产 伴 随 着 业 务 规 模 的 扩 大 而 逐 年 增 长, 但 得 益 于 高 效 的 营 运 管 理 能 力, 公 司 的 总 资 产 周 转 率 总 体 保 持 稳 定 8 盈 利 能 力 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 利 润 表 主 要 科 目 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-38 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 利 润 表 主 要 科 目 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 一 营 业 总 收 入 4,234,496.18 10,905,649.71 9,235,552.42 6,890,575.67 其 中 : 营 业 收 入 4,234,496.18 10,905,649.71 9,235,552.42 6,890,575.67 二 营 业 总 成 本 3,468,584.24 9,122,875.65 7,698,375.25 5,592,355.14 其 中 : 营 业 成 本 2,697,191.28 7,412,257.33 6,265,521.52 4,397,208.18 营 业 税 金 及 附 加 480,966.23 1,114,773.86 952,212.77 812,026.70 销 售 费 用 103,798.59 240,192.49 218,517.64 164,561.09 管 理 费 用 92,777.72 172,275.74 157,581.86 122,270.41 1-1-167
项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 财 务 费 用 95,845.30 127,122.41 98,553.20 89,209.34 资 产 减 值 损 失 -1,994.87 56,253.82 5,988.26 7,079.42 加 : 公 允 价 值 变 动 收 益 - - - - 投 资 净 收 益 34,821.26 115,279.36 63,505.26 41,136.90 其 中 : 对 联 营 企 业 和 合 营 企 业 的 投 资 收 益 33,101.55 69,005.91 63,175.14 40,021.08 汇 兑 净 收 益 - - - - 三 营 业 利 润 800,733.20 1,898,053.42 1,600,682.43 1,339,357.43 加 : 营 业 外 收 入 9,210.28 16,668.33 18,228.40 18,944.45 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 利 得 19.23 39.20 60.50- - 减 : 营 业 外 支 出 2,485.46 11,539.43 8,741.18 5,089.19 其 中 : 非 流 动 资 产 处 置 损 失 19.13 11.92 15.83 10.08 四 利 润 总 额 807,458.01 1,903,182.31 1,610,169.65 1,353,212.70 减 : 所 得 税 费 用 217,378.97 480,046.17 423,723.42 355,352.87 五 净 利 润 590,079.04 1,423,136.13 1,186,446.23 997,859.83 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 494,964.92 1,220,031.51 1,074,716.16 843,823.36 少 数 股 东 损 益 95,114.12 203,104.62 111,730.08 154,036.47 (1) 营 业 收 入 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 营 业 收 入 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-39 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 营 业 收 入 构 成 情 况 单 位 : 万 元 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 项 目 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 主 营 业 务 收 入 4,230,009.15 99.89% 10,903,298.56 99.98% 9,234,069.61 99.98% 6,887,411.77 99.95% 其 他 业 务 收 入 4,487.03 0.11% 2,351.14 0.02% 1,482.81 0.02% 3,163.90 0.05% 营 业 收 入 合 计 4,234,496.18 100.00% 10,905,649.71 100.00% 9,235,552.42 100.00% 6,890,575.67 100.00% 发 行 人 坚 持 普 通 住 宅 产 品 定 位 和 快 速 周 转 开 发 策 略, 依 托 专 业 的 开 发 能 力 和 强 大 的 品 牌 声 誉, 并 通 过 创 新 销 售 模 式 积 极 抢 占 市 场, 销 售 业 绩 持 续 稳 步 增 长, 为 公 司 结 算 收 入 和 利 润 的 增 长 打 下 了 坚 实 的 基 础 2012 年 度 2013 年 度 和 2014 年 度, 发 行 人 分 别 实 现 营 业 收 入 6,890,575.67 万 元 9,235,552.42 万 元 和 10,905,649.71 万 元, 年 均 复 合 增 长 率 达 到 25.81% 2015 年 1-6 月, 发 行 人 实 现 营 业 收 入 4,234,496.18 万 元, 同 比 增 长 24.55%, 保 持 较 好 的 发 展 势 头 1-1-168
发 行 人 主 营 业 务 突 出 最 近 三 及 一 期, 公 司 主 营 业 务 收 入 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 均 高 于 99.80% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 如 下 表 所 示 : 表 6-40 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 房 地 产 销 售 4,044,357.10 95.61% 10,558,719.91 96.84% 8,928,998.42 96.70% 6,631,447.37 96.28% 其 他 185,652.05 4.39% 344,578.65 3.16% 305,071.19 3.30% 255,964.40 3.72% 主 营 业 务 收 入 合 计 4,230,009.15 100.00% 10,903,298.56 100.00% 9,234,069.61 100.00% 6,887,411.77 100.00% 房 地 产 开 发 是 发 行 人 的 核 心 业 务 板 块 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 分 别 实 现 营 业 收 入 6,631,447.37 万 元 8,928,998.42 万 元 10,558,719.91 万 元 和 4,044,357.10 万 元, 对 同 期 主 营 业 务 收 入 的 贡 献 分 别 为 96.28% 96.70% 96.84% 和 95.61% 发 行 人 其 他 收 入 包 括 建 筑 安 装 收 入 物 业 管 理 收 入 展 览 服 务 收 入 酒 店 经 营 收 入 等 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 ( 按 区 域 ) 如 下 表 所 示 : 表 6-41 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 ( 按 区 域 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 广 东 1,881,456.69 44.48% 3,277,892.04 30.06% 2,680,055.38 29.02% 1,413,507.03 20.52% 北 京 67,285.93 1.59% 1,004,048.43 9.21% 1,037,885.17 11.24% 467,711.61 6.79% 四 川 775,591.90 18.34% 938,829.79 8.61% 867,743.55 9.40% 954,227.51 13.85% 上 海 303,797.50 7.18% 838,734.07 7.69% 750,643.36 8.13% 666,659.71 9.68% 湖 北 128,580.92 3.04% 747,915.52 6.86% 755,974.85 8.19% 428,786.06 6.23% 重 庆 163,018.69 3.85% 586,290.89 5.38% 619,946.12 6.71% 371,617.24 5.40% 天 津 223,972.54 5.29% 565,340.76 5.19% 203,553.44 2.20% 478,565.10 6.95% 江 苏 22,549.63 0.53% 543,684.38 4.99% 443,284.24 4.80% 495,493.80 7.19% 浙 江 108,139.95 2.56% 508,266.04 4.66% 478,993.50 5.19% 209,538.34 3.04% 辽 宁 104,687.81 2.47% 482,218.79 4.42% 353,037.86 3.82% 446,496.90 6.48% 山 东 5,496.39 0.13% 295,960.46 2.71% 181,764.06 1.97% 293,196.25 4.26% 1-1-169
项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 江 西 59,983.35 1.42% 224,819.63 2.06% 179,731.17 1.95% 134,669.54 1.96% 湖 南 86,325.14 2.04% 175,195.13 1.61% 281,743.95 3.05% 217,684.79 3.16% 吉 林 39,154.60 0.93% 173,832.75 1.59% 192,185.94 2.08% 174,274.42 2.53% 河 北 10.05 0.00% 164,630.76 1.51% - 0.00% - 0.00% 安 徽 176,202.93 4.17% 160,697.51 1.47% 51,546.25 0.56% - 0.00% 河 南 884.45 0.02% 131,207.03 1.20% - 0.00% - 0.00% 内 蒙 古 1,309.05 0.03% 83,734.58 0.77% 155,980.74 1.69% 134,983.46 1.96% 陕 西 81,561.63 1.93% - - - - - - 主 营 业 务 收 入 合 计 4,230,009.15 100.00% 10,903,298.56 100.00% 9,234,069.61 100.00% 6,887,411.77 100.00% 发 行 人 主 营 业 务 收 入 中 广 东 上 海 北 京 四 川 等 核 心 区 域 占 比 较 高, 与 发 行 人 布 局 主 要 经 济 中 心 区 域 的 战 略 相 符 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 在 广 东 上 海 北 京 四 川 等 核 心 区 域 实 现 的 主 营 业 务 收 入 合 计 分 别 为 3,502,105.86 万 元 5,336,327.46 万 元 6,059,504.33 万 元 和 3,028,132.03 万 元, 对 同 期 主 营 业 务 收 入 的 贡 献 分 别 为 50.84% 57.79% 55.57% 和 71.59% (2) 营 业 成 本 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 营 业 成 本 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-42 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 营 业 成 本 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 主 营 业 务 成 本 2,697,190.52 100.00% 7,411,046.21 99.98% 6,265,488.54 100.00% 4,395,620.70 99.96% 其 他 业 务 成 本 0.76 0.00% 1,211.12 0.02% 32.98 0.00% 1,587.48 0.04% 营 业 成 本 合 计 2,697,191.28 100.00% 7,412,257.33 100.00% 6,265,521.52 100.00% 4,397,208.18 100.00% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 分 别 发 生 营 业 成 本 4,397,208.18 万 元 6,265,521.52 万 元 7,412,257.33 万 元 和 2,697,191.28 万 元 总 体 来 看, 发 行 人 营 业 成 本 的 变 动 趋 势 基 本 和 营 业 收 入 的 基 本 一 致 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 成 本 占 营 业 成 本 的 比 例 分 别 为 99.96% 100.00% 99.98 和 100.00%, 营 业 成 本 和 营 业 收 入 的 结 构 较 为 匹 配 1-1-170
最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 成 本 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 如 下 表 所 示 : 表 6-43 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 营 业 务 成 本 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 房 地 产 销 售 2,597,253.04 96.29% 7,251,031.89 97.84% 6,138,595.86 97.97% 4,294,215.29 97.69% 其 他 99,937.48 3.71% 160,014.32 2.16% 126,892.68 2.03% 101,405.42 2.31% 主 营 业 务 成 本 合 计 2,697,190.52 100.00% 7,411,046.21 100.00% 6,265,488.54 100.00% 4,395,620.70 100.00% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 房 地 产 开 发 业 务 分 别 结 算 营 业 成 本 4,294,215.29 万 元 6,138,595.86 万 元 7,251,031.89 万 元 和 2,597,253.04 万 元, 对 同 期 主 营 业 务 成 本 的 贡 献 分 别 为 97.69% 97.97% 97.84% 和 96.29% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 成 本 构 成 情 况 ( 按 区 域 ) 如 下 表 所 示 : 表 6-44 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 营 业 务 成 本 构 成 情 况 ( 按 区 域 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 广 东 1,046,151.09 38.79% 2,057,051.85 27.76% 1,686,317.10 26.91% 720,178.96 16.38% 北 京 51,263.56 1.90% 703,385.07 9.49% 749,887.15 11.97% 299,541.24 6.81% 四 川 554,104.57 20.54% 558,091.02 7.53% 553,854.15 8.84% 641,004.07 14.58% 上 海 212,341.17 7.87% 581,826.15 7.85% 441,387.76 7.04% 354,005.36 8.05% 湖 北 81,812.76 3.03% 462,958.42 6.25% 499,443.35 7.97% 281,689.99 6.41% 重 庆 133,889.59 4.96% 460,807.16 6.22% 506,559.89 8.08% 270,624.47 6.16% 天 津 148,489.59 5.51% 400,093.63 5.40% 164,344.42 2.62% 389,706.92 8.87% 江 苏 26,515.73 0.98% 446,770.63 6.03% 318,105.27 5.08% 344,238.63 7.83% 浙 江 51,922.50 1.93% 400,784.59 5.41% 366,518.51 5.85% 118,252.50 2.69% 辽 宁 68,356.34 2.53% 391,188.95 5.28% 257,617.12 4.11% 332,649.40 7.57% 山 东 3,891.76 0.14% 195,269.47 2.63% 115,119.33 1.84% 191,447.55 4.36% 江 西 44,066.91 1.63% 151,116.44 2.04% 147,818.43 2.36% 97,901.66 2.23% 湖 南 55,960.39 2.07% 103,654.14 1.40% 162,431.56 2.59% 143,592.91 3.27% 吉 林 29,425.49 1.09% 123,442.44 1.67% 150,486.24 2.40% 129,521.15 2.95% 河 北 0.00 0.00% 113,990.21 1.54% - 0.00% - 0.00% 安 徽 135,154.65 5.01% 115,378.53 1.56% 44,048.61 0.70% - 0.00% 河 南 378.33 0.01% 94,843.34 1.28% - 0.00% - 0.00% 内 蒙 古 598.26 0.02% 50,394.17 0.68% 101,549.65 1.62% 81,265.89 1.85% 1-1-171
项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 陕 西 52,867.83 1.96% - 0.00% - 0.00% - 0.00% 主 营 业 务 成 本 合 计 2,697,190.52 100.00% 7,411,046.21 100.00% 6,265,488.54 100.00% 4,395,620.70 100.00% (3) 毛 利 润 和 毛 利 率 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 分 别 实 现 毛 利 润 2,493,367.49 万 元 2,970,030.90 万 元 3,493,392.38 万 元 和 1,537,304.90 万 元 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 毛 利 润 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 如 下 表 所 示 : 表 6-45 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 营 业 务 毛 利 润 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 房 地 产 销 售 1,447,104.06 94.41% 3,307,688.02 94.72% 2,790,402.56 94.00% 2,337,232.08 93.80% 其 他 85,714.57 5.59% 184,564.33 5.28% 178,178.51 6.00% 154,558.98 6.20% 主 营 业 务 毛 利 润 合 计 1,532,818.63 100.00% 3,492,252.35 100.00% 2,968,581.07 100.00% 2,491,791.07 100.00% 发 行 人 主 营 业 务 毛 利 润 主 要 来 源 于 房 地 产 销 售 业 务 最 近 三 年 及 一 期, 房 地 产 销 售 业 务 分 别 实 现 毛 利 润 2,337,232.08 万 元 2,790,402.56 万 元 3,307,688.02 万 元 和 1,447,104.06 万 元, 对 公 司 同 期 主 营 业 务 毛 利 润 的 贡 献 分 别 为 93.80% 94.00% 94.72% 和 94.41% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 毛 利 率 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 如 下 表 所 示 : 表 6-46 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 营 业 务 毛 利 率 构 成 情 况 ( 按 板 块 ) 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 房 地 产 销 售 35.78% 31.33% 31.25% 35.24% 其 他 46.17% 53.56% 58.41% 60.38% 主 营 业 务 毛 利 率 36.24% 32.03% 32.15% 36.18% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 营 业 务 毛 利 率 分 别 为 36.18% 32.15% 32.03% 和 36.24% 近 年 来, 由 于 全 国 土 地 成 本 的 持 续 上 涨, 建 材 及 人 力 成 本 的 逐 渐 上 升, 而 房 屋 销 售 价 格 增 速 相 对 缓 慢, 我 国 房 地 产 企 业 的 毛 利 水 平 呈 逐 年 下 降 趋 势, 公 司 的 销 售 毛 利 率 亦 逐 渐 1-1-172
受 到 压 缩 (4) 营 业 税 金 及 附 加 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 发 生 的 营 业 税 金 及 附 加 分 别 为 812,026.70 万 元 952,212.77 万 元 1,114,773.86 万 元 和 480,966.23 万 元, 主 要 包 括 土 地 增 值 税 和 营 业 税 等 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 营 业 税 金 及 附 加 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-47 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 营 业 税 金 及 附 加 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 营 业 税 226,342.29 47.06% 565,591.97 50.74% 491,654.49 51.63% 376,794.73 46.40% 城 市 维 护 建 设 税 15,312.38 3.18% 38,236.99 3.43% 33,047.16 3.47% 25,018.06 3.08% 教 育 费 附 加 6,844.86 1.42% 27,704.87 2.49% 15,013.96 1.58% 12,064.36 1.49% 资 源 税 13.51 0.00% 43.33 0.00% 40.99 0.00% 127.93 0.02% 土 地 增 值 税 222,923.22 46.35% 467,836.92 41.97% 392,379.23 41.21% 384,009.55 47.29% 其 他 税 金 9,529.97 1.98% 15,359.78 1.38% 20,076.95 2.11% 14,012.07 1.73% 合 计 480,966.23 100.00% 1,114,773.86 100.00% 952,212.77 100.00% 812,026.70 100.00% 发 行 人 主 要 税 种 和 适 用 税 率 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-48 发 行 人 主 要 税 种 和 适 用 税 率 情 况 项 目 计 税 依 据 适 用 税 率 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 25% 营 业 税 房 地 产 销 售 收 入 建 筑 服 务 收 入 等 3% 5% 或 20% 城 市 维 护 建 设 税 营 业 税 ( 或 已 交 增 值 税 ) 按 公 司 所 在 地 政 策 缴 纳 教 育 费 附 加 营 业 税 ( 或 已 交 增 值 税 ) 按 公 司 所 在 地 政 策 缴 纳 土 地 增 值 税 房 地 产 销 售 收 入 - 扣 除 项 目 金 额 按 超 率 累 进 税 率 30%-60% 契 税 土 地 使 用 权 的 出 售 出 让 金 额 3%-5% (5) 期 间 费 用 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 期 间 费 用 情 况 如 下 表 所 示 : 1-1-173
项 目 表 6-49 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 期 间 费 用 情 况 单 位 : 万 元 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 销 售 费 用 103,798.59 2.45% 240,192.49 2.20% 218,517.64 2.37% 164,561.09 2.39% 管 理 费 用 92,777.72 2.19% 172,275.74 1.58% 157,581.86 1.71% 122,270.41 1.77% 财 务 费 用 95,845.30 2.26% 127,122.41 1.17% 98,553.20 1.07% 89,209.34 1.29% 合 计 292,421.61 6.91% 539,590.64 4.95% 474,652.70 5.14% 376,040.84 5.46% 注 : 本 表 中 占 比 指 占 营 业 收 入 的 比 重 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 发 生 的 期 间 费 用 合 计 分 别 为 376,040.84 万 元 474,652.70 万 元 539,590.64 万 元 和 292,421.61 万 元, 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 5.46% 5.14% 4.95% 和 6.91% 总 体 来 看, 最 近 三 年 发 行 人 期 间 费 用 占 营 业 收 入 的 比 例 呈 现 出 稳 中 有 降 的 趋 势, 说 明 发 行 人 对 期 间 费 用 的 管 控 能 力 较 强 发 行 人 销 售 费 用 主 要 为 各 房 地 产 开 发 项 目 的 广 告 宣 传 费 用 和 销 售 代 理 佣 金 随 着 公 司 销 售 规 模 的 扩 大, 最 近 三 年 发 行 人 发 生 的 销 售 费 用 金 额 呈 现 逐 年 增 加 趋 势, 但 是 得 益 于 公 司 在 行 业 内 良 好 的 企 业 形 象 及 品 牌 声 誉, 销 售 费 用 占 营 业 收 入 的 比 例 始 终 保 持 在 较 低 水 平 并 逐 年 降 低 最 近 三 年, 发 行 人 发 生 的 销 售 费 用 分 别 为 164,561.09 万 元 218,517.64 万 元 和 240,192.49 万 元, 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 2.39% 2.37% 和 2.20% 2015 年 1-6 月, 发 行 人 发 生 的 销 售 费 用 为 103,798.59 万 元, 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 为 2.45% 发 行 人 管 理 费 用 主 要 职 工 薪 酬 折 旧 费 用 税 费 等 随 着 公 司 经 营 规 模 的 扩 大 各 地 子 公 司 的 设 立 机 构 和 人 员 的 增 加, 最 近 三 年 发 行 人 发 生 的 管 理 费 用 金 额 逐 年 增 长, 但 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 则 保 持 逐 年 下 降 的 趋 势 最 近 三 年, 发 行 人 发 生 的 管 理 费 用 分 别 为 122,270.41 万 元 157,581.86 万 元 和 172,275.74 万 元, 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 1.77% 1.71% 和 1.58% 2015 年 1-6 月, 发 行 人 发 生 的 管 理 费 用 为 92,777.72 万 元, 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 为 2.19% 发 行 人 财 务 费 用 主 要 包 括 利 息 支 出 汇 兑 损 失 和 其 他 最 近 三 年, 发 行 人 发 生 的 财 务 费 用 分 别 为 89,209.34 万 元 98,553.20 万 元 和 127,122.41 万 元, 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 1.29% 1.07% 和 1.17%, 总 体 保 持 稳 定 2015 年 1-6 月, 发 行 人 发 生 的 财 务 费 用 为 95,845.30 万 元, 占 同 期 营 业 收 入 的 比 例 为 2.26% 1-1-174
(6) 投 资 收 益 分 析 最 近 三 年, 发 行 人 分 别 实 现 投 资 净 收 益 41,136.90 万 元 63,505.26 万 元 和 115,279.36 万 元, 这 主 要 系 发 行 人 联 营 合 营 企 业 当 期 实 现 的 盈 利 中 归 属 于 发 行 人 的 部 分 2015 年 1-6 月, 发 行 人 实 现 投 资 净 收 益 34,821.26 万 元 (7) 资 产 减 值 损 失 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 资 产 减 值 损 失 构 成 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-50 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 资 产 减 值 损 失 构 成 情 况 单 位 : 万 元 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 金 额 占 比 坏 账 损 失 -1,994.87 100.00% 9,937.05 17.66% 5,988.26 100.00% 7,079.42 100.00% 存 货 跌 价 损 失 - 0.00% 46,316.77 82.34% - 0.00% - 0.00% 合 计 -1,994.87 100.00% 56,253.82 100.00% 5,988.26 100.00% 7,079.42 100.00% 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 资 产 减 值 损 失 分 别 为 7,079.42 万 元 5,988.26 万 元 56,253.82 万 元 和 -1,994.87 万 元 2014 年 度, 发 行 人 发 生 的 资 产 减 值 损 失 较 2013 年 出 现 大 幅 增 加, 这 主 要 系 公 司 本 期 计 提 了 存 货 跌 价 准 备 所 致 2015 年 1-6 月, 发 行 人 发 生 的 资 产 减 值 损 失 为 -1,994.87 万 元, 这 主 要 由 于 本 期 发 行 人 回 收 部 分 应 收 账 款, 相 应 计 提 的 坏 账 损 失 冲 回 所 致 (8) 净 利 润 分 析 最 近 三 年, 发 行 人 分 别 实 现 实 现 净 利 润 997,859.83 万 元 1,186,446.23 万 元 和 1,423,136.13 万 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 19.42% 总 体 来 看, 最 近 三 年 发 行 人 经 营 情 况 良 好, 实 现 的 净 利 润 持 续 稳 步 增 长 2015 年 1-6 月, 发 行 人 实 现 净 利 润 590,079.04 万 元, 同 比 增 长 40.81%, 继 续 保 持 较 好 的 发 展 势 头 (9) 盈 利 能 力 指 标 分 析 最 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 主 要 盈 利 能 力 指 标 情 况 如 下 表 所 示 : 1-1-175
表 6-51 最 近 三 年 及 一 期 发 行 人 主 要 盈 利 能 力 指 标 情 况 项 目 2015 年 1-6 月 2014 年 度 2013 年 度 2012 年 度 总 资 产 报 酬 率 2.45% 6.06% 6.07% 6.42% 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 7.79% 21.65% 22.95% 21.84% 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 7.69% 21.31% 22.81% 21.60% 最 近 三 年, 发 行 人 总 资 产 报 酬 率 分 别 为 6.42% 6.07% 和 6.06%; 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 分 别 为 21.84% 22.95% 和 21.65%; 扣 除 非 经 常 性 损 益 后 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 分 别 为 21.31% 22.81% 和 21.60% 在 行 业 利 润 率 受 土 地 人 力 和 建 材 成 本 上 升 以 及 房 地 产 价 格 增 速 放 缓 等 因 素 影 响 出 现 趋 势 性 下 滑 的 背 景 下, 发 行 人 严 控 成 本, 提 升 管 理 效 益, 始 终 保 持 较 好 的 盈 利 能 力 及 较 稳 定 的 利 润 率 水 平 (10) 发 行 人 未 来 业 务 发 展 目 标 和 盈 利 能 力 持 续 性 稳 定 性 的 因 素 分 析 发 行 人 始 终 贯 彻 务 实 创 新 规 范 卓 越 的 宗 旨, 坚 持 以 发 展 为 主 题, 以 经 济 效 益 为 中 心 以 房 地 产 为 主 业 的 指 导 思 想, 恪 守 三 个 为 主 和 三 个 结 合 的 企 业 经 营 方 针, 坚 持 成 长 型 企 业 定 位, 向 打 造 中 国 地 产 长 城 的 品 牌 愿 景 不 断 迈 进 在 未 来 发 展 中, 公 司 将 进 一 步 完 善 区 域 布 局, 做 大 做 强 中 心 城 市, 审 慎 拓 展 周 边 经 济 发 达 的 二 三 线 城 市, 打 造 区 域 城 市 群 ; 将 坚 持 以 普 通 住 宅 滚 动 开 发 为 主, 聚 焦 居 民 普 通 居 住 需 求, 有 计 划 地 逐 步 加 大 国 家 中 心 城 市 商 业 地 产 投 入 比 例 ; 将 坚 持 以 人 为 本 的 设 计 理 念, 完 善 各 类 型 产 品 的 标 准 化 建 设, 建 立 更 加 全 面 稳 定 和 高 效 的 产 品 生 产 线, 保 障 产 品 品 质, 有 效 降 低 成 本 ; 将 巩 固 和 发 扬 和 者 筑 善 的 品 牌 理 念, 创 新 客 户 关 系 管 理 模 式, 完 善 以 顾 客 价 值 为 核 心 的 质 量 管 理 体 系 在 保 障 房 地 产 主 业 持 续 健 康 发 展 的 同 时, 公 司 也 将 积 极 关 注 行 业 创 新 发 展 和 前 沿 领 域, 聚 焦 行 业 转 型, 探 索 和 实 践 养 老 地 产 社 区 生 活 服 务 社 区 移 动 互 联 平 台 海 外 地 产 房 地 产 金 融 等 创 新 业 务, 为 公 司 未 来 发 展 提 供 新 的 盈 利 增 长 点 近 年 来, 土 地 建 材 及 人 工 成 本 持 续 上 涨, 而 宏 观 调 控 及 部 分 区 域 供 需 矛 盾 变 化 导 致 商 品 房 销 售 价 格 上 涨 受 限, 致 使 国 内 房 地 产 企 业 盈 利 能 力 普 遍 下 滑 在 行 业 的 波 动 调 整 中, 公 司 始 终 保 持 较 好 的 盈 利 能 力, 且 表 现 出 较 强 的 可 持 续 性 一 方 面 公 司 凭 借 前 瞻 性 的 市 场 判 断 充 足 的 土 地 储 备 专 业 的 项 目 开 发 及 销 售 能 力 强 大 的 品 牌 声 誉 和 影 响 1-1-176
力, 在 市 场 波 动 中 始 终 保 持 销 售 规 模 和 经 营 业 绩 的 持 续 增 长, 另 一 方 面 公 司 通 过 多 渠 道 的 低 成 本 融 资 严 格 的 成 本 控 制 机 制 标 准 化 的 产 品 开 发 体 系 持 续 降 低 经 营 成 本, 巩 固 和 提 升 自 身 盈 利 能 力 八 本 次 债 券 发 行 后 发 行 人 资 产 负 债 结 构 的 变 化 本 次 债 券 发 行 完 成 后 将 引 起 发 行 人 资 产 负 债 结 构 的 变 化 假 设 发 行 人 的 资 产 负 债 结 构 在 以 下 假 设 基 础 上 产 生 变 动 : 1 相 关 财 务 数 据 模 拟 调 整 的 基 准 日 为 2015 年 6 月 30 日 ; 2 假 设 本 次 债 券 的 募 集 资 金 净 额 为 150 亿 元, 即 不 考 虑 融 资 过 程 中 所 产 生 的 相 关 费 用 且 全 部 发 行 ; 3 假 设 本 次 债 券 募 集 资 金 净 额 150 亿 元 计 入 2015 年 6 月 30 日 的 资 产 负 债 表 ; 4 本 次 债 券 募 集 资 金 150 亿 元, 全 部 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金 ; 5 假 设 本 次 债 券 于 2015 年 6 月 30 日 完 成 发 行 基 于 上 述 假 设, 本 次 债 券 发 行 对 发 行 人 合 并 资 产 负 债 结 构 的 影 响 如 下 表 所 示 : 表 6-52 本 次 债 券 发 行 对 发 行 人 合 并 资 产 负 债 结 构 的 影 响 单 位 : 万 元 项 目 历 史 数 模 拟 数 变 化 值 流 动 资 产 合 计 36,259,639.25 37,759,639.25 1,500,000.00 非 流 动 资 产 合 计 1,685,072.03 1,685,072.03 - 资 产 总 计 37,944,711.28 39,444,711.28 1,500,000.00 流 动 负 债 合 计 20,047,421.90 20,047,421.90 - 非 流 动 负 债 合 计 9,346,557.27 10,846,557.27 1,500,000.00 负 债 合 计 29,393,979.17 30,893,979.17 1,500,000.00 资 产 负 债 率 77.47% 78.32% 0.86% 本 次 债 券 发 行 对 发 行 人 母 公 司 资 产 负 债 结 构 的 影 响 如 下 表 所 示 : 表 6-53 本 次 债 券 发 行 对 发 行 人 母 公 司 资 产 负 债 结 构 的 影 响 单 位 : 万 元 项 目 历 史 数 模 拟 数 变 化 值 流 动 资 产 合 计 8,685,042.01 10,185,042.01 1,500,000.00 非 流 动 资 产 合 计 1,515,100.30 1,515,100.30 - 资 产 总 计 10,200,142.31 11,700,142.31 1,500,000.00 1-1-177
项 目 历 史 数 模 拟 数 变 化 值 流 动 负 债 合 计 6,257,236.06 6,257,236.06 - 非 流 动 负 债 合 计 1,392,060.60 2,892,060.60 1,500,000.00 负 债 合 计 7,649,296.65 9,149,296.65 1,500,000.00 资 产 负 债 率 74.99% 78.20% 3.21% 九 重 大 或 有 事 项 或 承 诺 事 项 ( 一 ) 发 行 人 对 外 担 保 情 况 1 为 合 营 联 营 企 业 及 其 下 属 企 业 提 供 担 保 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 及 子 公 司 为 合 营 联 营 企 业 及 其 下 属 企 业 提 供 的 担 保 情 况 如 下 表 所 示 : 表 6-54 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 及 子 公 司 为 合 营 联 营 企 业 及 其 下 属 企 业 提 供 的 担 保 情 况 单 位 : 万 元 借 款 期 限 序 号 担 保 人 名 称 被 担 保 人 名 称 担 保 金 额 起 始 日 期 到 期 日 期 保 利 ( 福 建 ) 房 地 产 投 1 资 有 限 公 司 莆 田 中 辰 11,000.00 2015 年 1 月 21 日 2018 年 1 月 21 日 保 利 ( 福 建 ) 房 地 产 投 2 资 有 限 公 司 莆 田 中 辰 960.00 2015 年 4 月 28 日 2017 年 11 月 28 日 3 保 利 地 产 南 京 学 尚 13,000.00 2013 年 12 月 3 日 2016 年 10 月 30 日 4 保 利 地 产 南 京 学 尚 20,000.00 2014 年 2 月 27 日 2016 年 10 月 30 日 5 保 利 地 产 盛 世 鑫 和 50,000.00 2014 年 7 月 21 日 2019 年 7 月 21 日 6 保 利 地 产 鑫 和 隆 昌 10,000.00 2015 年 3 月 31 日 2018 年 3 月 30 日 7 保 利 地 产 武 汉 清 能 27,150.00 2014 年 2 月 12 日 2016 年 10 月 23 日 8 保 利 地 产 武 汉 清 能 7,400.00 2014 年 7 月 4 日 2016 年 5 月 29 日 9 保 利 地 产 武 汉 清 能 6,650.00 2014 年 12 月 30 日 2017 年 12 月 30 日 10 保 利 地 产 武 汉 清 能 8,350.00 2015 年 1 月 29 日 2017 年 12 月 30 日 11 保 利 地 产 河 南 天 之 东 11,860.00 2015 年 3 月 12 日 2018 年 3 月 2 日 12 保 利 地 产 洛 阳 利 业 3,920.00 2015 年 4 月 3 日 2018 年 4 月 2 日 13 保 利 地 产 广 州 中 耀 4,000.00 2015 年 6 月 18 日 2018 年 6 月 17 日 14 保 利 地 产 广 州 越 鸿 5,000.00 2015 年 3 月 25 日 2018 年 3 月 24 日 15 保 利 地 产 东 莞 和 宏 25,000.00 2014 年 6 月 17 日 2016 年 6 月 16 日 16 保 利 地 产 东 莞 和 越 25,000.00 2015 年 1 月 16 日 2017 年 1 月 15 日 17 保 利 地 产 东 莞 和 越 10,000.00 2015 年 1 月 16 日 2016 年 1 月 15 日 1-1-178
发 行 人 发 生 的 前 述 对 外 担 保 事 项 已 根 据 公 司 法 中 国 证 监 会 和 上 交 所 的 有 关 规 定 公 司 章 程 以 及 内 部 规 章 制 度 履 行 了 必 要 的 批 准 程 序, 不 存 在 违 法 违 规 的 情 况 2 为 商 品 房 购 买 人 提 供 的 按 揭 贷 款 担 保 发 行 人 按 照 房 地 产 经 营 惯 例 为 商 品 房 购 买 人 提 供 抵 押 贷 款 担 保 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 累 计 为 商 品 房 购 买 人 提 供 的 按 揭 贷 款 担 保 余 额 为 4,441,817.02 万 元 ( 二 ) 未 决 诉 讼 仲 裁 事 项 截 至 本 募 集 说 明 书 签 署 日, 发 行 人 及 其 全 资 控 股 子 公 司 不 存 在 尚 未 了 结 的 或 可 预 见 的 对 公 司 生 产 经 营 产 生 重 大 影 响 的 诉 讼 仲 裁 事 项 ( 三 ) 重 大 承 诺 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 已 签 订 合 同 ( 主 要 为 土 地 和 建 安 合 同 ) 但 未 付 的 约 定 资 本 项 目 支 出 共 计 7,499,155.03 万 元, 需 在 合 同 他 方 履 行 合 同 约 定 义 务 的 同 时, 在 若 干 年 内 支 付, 具 体 如 下 表 所 示 : 表 6-55 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 已 签 订 的 正 在 或 准 备 履 行 的 大 额 合 同 项 目 合 同 金 额 累 计 已 付 款 期 末 余 额 1 年 内 支 付 金 额 1-2 年 内 支 付 金 额 2-3 年 内 支 付 金 额 单 位 : 万 元 3 年 以 上 支 付 金 额 土 地 受 让 合 同 3,582,970.77 1,353,083.76 2,229,887.01 1,347,220.22 728,453.09 154,213.70 - 建 安 工 程 合 同 15,088,587.13 9,962,754.17 5,125,832.96 3,425,364.51 1,123,362.55 446,838.38 130,267.52 其 他 约 定 支 出 327,026.54 183,591.48 143,435.06 101,247.94 33,512.36 7,675.55 999.21 合 计 18,998,584.44 11,499,429.41 7,499,155.03 4,873,832.67 1,885,328.00 608,727.63 131,266.73 除 上 述 事 项 外, 截 至 本 募 集 说 明 书 签 署 日, 发 行 人 无 其 他 应 披 露 未 披 露 的 重 大 财 务 承 诺 事 项 ( 四 ) 资 产 负 债 表 日 后 事 项 截 至 本 募 集 说 明 书 签 署 日, 发 行 人 无 应 披 露 未 披 露 的 资 产 负 债 表 日 后 事 项 十 资 产 抵 押 质 押 和 其 他 限 制 用 途 安 排 截 至 2015 年 6 月 30 日, 发 行 人 所 有 权 受 限 资 产 主 要 系 金 融 机 构 借 款 而 设 定 的 担 保 资 产, 包 括 存 货 投 资 性 房 地 产 和 固 定 资 产 等 此 外, 发 行 人 部 分 货 币 资 金 为 履 约 保 证 金 存 款, 在 履 约 期 间 使 用 权 受 到 限 制 具 体 情 况 如 下 表 所 示 : 1-1-179
表 6-56 截 至 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 所 有 权 受 限 资 产 情 况 单 位 : 万 元 项 目 用 途 账 面 价 值 货 币 资 金 履 约 保 证 金 存 款 65,634.16 存 货 抵 押 借 款 5,978,985.11 投 资 性 房 地 产 抵 押 借 款 422,273.57 固 定 资 产 抵 押 借 款 100,417.43 合 计 6,567,310.27 截 至 2015 年 6 月 30 日, 除 上 述 披 露 的 受 限 资 产 之 外, 发 行 人 无 其 他 具 有 可 对 抗 第 三 人 的 优 先 偿 付 负 债 的 情 况 十 一 其 他 重 大 事 项 2010 年 因 中 国 建 设 银 行 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 设 银 行 ) 工 作 人 员 涉 嫌 与 社 会 不 法 分 子 串 通 伪 造 印 鉴 非 法 挪 用 保 利 博 高 华 ( 武 汉 ) 房 地 产 股 份 有 限 公 司 存 放 于 建 设 银 行 武 汉 解 放 公 园 路 支 行 账 户 的 资 金 9,000 万 元 2010 年 度 追 回 被 查 封 的 2,000 万 元 资 金 已 解 除 查 封 并 收 回, 尚 有 7,000 万 元 未 收 回 根 据 2015 年 8 月 上 旬 生 效 的 湖 北 省 高 级 人 民 法 院 [2014] 鄂 刑 一 终 字 第 00102 号 刑 事 判 决 书 判 决 内 容 规 定, 武 汉 市 人 民 检 察 院 扣 押 和 武 汉 市 中 级 人 民 法 院 冻 结 的 各 3,500 万 元 依 法 发 还 建 设 银 行, 由 该 行 归 还 存 款 单 位 保 利 博 高 华 ( 武 汉 ) 房 地 产 股 份 有 限 公 司 据 悉, 建 设 银 行 已 依 据 生 效 判 决 书 向 相 关 司 法 机 关 申 请 发 还, 相 关 手 续 正 在 审 批 过 程 中 1-1-180
第 七 节 募 集 资 金 运 用 一 本 期 债 券 募 集 资 金 运 用 计 划 本 期 债 券 募 集 资 金 不 超 过 60 亿 元 本 期 债 券 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后, 拟 全 部 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金 发 行 人 主 营 业 务 具 有 资 金 投 入 规 模 较 大 的 特 点, 因 此 充 足 的 资 金 供 应 是 公 司 进 一 步 扩 大 业 务 规 模 提 升 营 运 效 率 的 必 要 条 件 发 行 人 拟 将 本 期 债 券 募 集 资 金 全 部 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金 随 着 发 行 人 经 营 规 模 的 不 断 扩 大, 公 司 对 流 动 资 金 的 总 体 需 求 逐 步 增 加, 因 此 通 过 发 行 本 期 债 券 募 集 资 金 补 充 流 动 资 金 将 对 公 司 正 常 经 营 发 展 提 供 有 力 保 障 二 后 续 期 次 债 券 募 集 资 金 运 用 计 划 根 据 公 司 的 财 务 状 况 和 资 金 需 求, 发 行 人 拟 将 本 次 债 券 项 下 后 续 期 次 债 券 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后 全 部 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金 发 行 人 将 在 本 次 债 券 项 下 后 续 期 次 债 券 发 行 前 确 定 确 定 当 期 债 券 募 集 资 金 用 途, 并 在 募 集 说 明 书 中 予 以 明 确 三 募 集 资 金 运 用 对 发 行 人 财 务 状 况 的 影 响 ( 一 ) 对 发 行 人 负 债 结 构 的 影 响 以 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 财 务 数 据 为 基 准, 本 次 债 券 发 行 完 成 且 根 据 上 述 募 集 资 金 运 用 计 划 予 以 执 行 后, 发 行 人 合 并 财 务 报 表 的 资 产 负 债 率 水 平 将 略 有 上 升, 由 发 行 前 的 77.47% 上 升 为 发 行 后 的 78.32%, 将 上 升 0.86 个 百 分 点 ; 母 公 司 财 务 报 表 的 资 产 负 债 率 水 平 将 亦 将 有 所 上 升, 由 发 行 前 的 74.99% 上 升 为 发 行 后 的 78.20%, 将 上 升 3.21 个 百 分 点 ; 合 并 财 务 报 表 的 非 流 动 负 债 占 负 债 总 额 的 比 例 将 由 发 行 前 的 31.80% 增 至 发 行 后 的 35.11%, 母 公 司 财 务 报 表 的 非 流 动 负 债 占 负 债 总 额 的 比 例 将 由 发 行 前 的 18.20% 增 至 发 行 后 的 31.61% ( 二 ) 对 于 发 行 人 短 期 偿 债 能 力 的 影 响 以 2015 年 6 月 30 日 发 行 人 财 务 数 据 为 基 准, 本 次 债 券 发 行 完 成 且 根 据 上 述 募 集 资 金 运 用 计 划 予 以 执 行 后, 发 行 人 合 并 财 务 报 表 的 流 动 比 率 将 由 发 行 前 的 1.81 增 加 至 发 行 后 的 1.88, 母 公 司 财 务 报 表 的 流 动 比 率 将 由 发 行 前 的 1.39 增 加 至 发 行 后 的 1.63 发 行 人 流 动 比 率 将 有 一 定 的 提 高, 流 动 资 产 对 于 流 动 负 债 的 覆 盖 能 力 得 到 提 升, 短 期 偿 债 能 力 1-1-181
有 所 增 强 四 募 集 资 金 专 项 账 户 管 理 安 排 发 行 人 按 照 管 理 办 法 的 相 关 要 求, 设 立 了 本 期 公 司 债 券 募 集 资 金 专 项 账 户, 用 于 本 期 债 券 募 集 资 金 的 接 收 存 储 划 转 与 本 息 偿 付 募 集 资 金 专 项 账 户 相 关 信 息 如 下 : 账 户 名 称 : 开 户 银 行 : 银 行 账 户 : 1-1-182
第 八 节 债 券 持 有 人 会 议 债 券 持 有 人 认 购 或 购 买 或 以 其 他 合 法 方 式 取 得 本 次 债 券 均 视 作 同 意 并 接 受 发 行 人 为 本 次 债 券 制 定 的 债 券 持 有 人 会 议 规 则 并 受 之 约 束 一 债 券 持 有 人 行 使 权 利 的 形 式 债 券 持 有 人 会 议 规 则 中 规 定 的 债 券 持 有 人 会 议 职 责 范 围 内 的 事 项, 债 券 持 有 人 应 通 过 债 券 持 有 人 会 议 维 护 自 身 的 利 益 ; 其 他 事 项, 债 券 持 有 人 应 依 据 法 律 行 政 法 规 和 本 募 集 说 明 书 的 规 定 行 使 权 利, 维 护 自 身 的 利 益 债 券 持 有 人 会 议 由 本 次 债 券 全 体 债 券 持 有 人 依 据 债 券 持 有 人 会 议 规 则 组 成, 债 券 持 有 人 会 议 依 据 债 券 持 有 人 会 议 规 则 规 定 的 程 序 召 集 并 召 开, 并 对 债 券 持 有 人 会 议 规 则 规 定 的 职 权 范 围 内 事 项 依 法 进 行 审 议 和 表 决 二 债 券 持 有 人 会 议 规 则 主 要 内 容 第 一 章 总 则 第 一 条 为 规 范 本 次 债 券 持 有 人 会 议 的 组 织 和 行 为, 界 定 债 券 持 有 人 会 议 的 职 权 义 务, 保 障 债 券 持 有 人 的 合 法 权 益, 根 据 公 司 法 证 券 法 和 管 理 办 法 及 相 关 法 律 法 规 及 其 他 规 范 性 文 件 的 规 定, 制 定 债 券 持 有 人 会 议 规 则 第 二 条 债 券 持 有 人 会 议 由 全 体 债 券 持 有 人 组 成, 债 券 持 有 人 会 议 依 据 债 券 持 有 人 会 议 规 则 规 定 的 程 序 召 集 和 召 开, 并 对 债 券 持 有 人 会 议 规 则 规 定 的 权 限 范 围 内 的 事 项 依 法 进 行 审 议 和 表 决 债 券 持 有 人 认 购 或 购 买 或 以 其 他 合 法 方 式 取 得 本 次 债 券, 即 视 为 同 意 并 接 受 本 次 债 券 持 有 人 会 议 规 则, 受 债 券 持 有 人 会 议 规 则 之 约 束 第 三 条 债 券 持 有 人 会 议 根 据 债 券 持 有 人 会 议 规 则 审 议 通 过 的 决 议, 对 所 有 债 券 持 有 人 ( 包 括 所 有 出 席 会 议 未 出 席 会 议 反 对 决 议 或 放 弃 投 票 权 的 债 券 持 有 人, 持 有 无 表 决 权 的 本 次 债 券 之 债 券 持 有 人 以 及 在 相 关 决 议 通 过 后 受 让 本 次 债 券 的 持 有 人, 下 同 ) 具 有 同 等 的 效 力 和 约 束 力 债 券 持 有 人 单 独 行 使 权 利 的, 不 适 用 债 券 持 有 人 会 议 规 则 的 相 关 规 定 债 券 持 有 人 单 独 行 使 权 利, 不 得 与 债 券 持 有 人 会 议 通 过 的 决 议 相 抵 触 债 券 持 有 人 会 议 可 就 涉 及 全 体 债 券 持 有 人 利 益 相 关 的 事 项 进 行 表 决 ( 债 券 持 有 人 与 1-1-183
债 券 持 有 人 会 议 拟 审 议 事 项 有 关 联 关 系 时, 应 当 回 避 表 决 ), 但 不 得 对 发 行 人 的 正 常 经 营 活 动 进 行 干 涉 债 券 持 有 人 会 议 规 则 所 规 定 债 券 持 有 人 会 议 职 权 范 围 内 的 事 项, 债 券 持 有 人 应 通 过 债 券 持 有 人 会 议 维 护 自 身 利 益 ; 其 他 事 项, 债 券 持 有 人 应 依 据 法 律 行 政 法 规 和 本 次 债 券 募 集 说 明 书 的 规 定 行 使 权 利, 维 护 自 身 利 益 第 四 条 债 券 持 有 人 会 议 规 则 中 使 用 的 词 语 与 债 券 受 托 管 理 协 议 中 定 义 的 词 语 具 有 相 同 的 含 义 第 二 章 债 券 持 有 人 会 议 的 权 限 范 围 第 五 条 债 券 持 有 人 会 议 的 权 限 范 围 如 下 : (1) 变 更 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 募 集 说 明 书 的 约 定, 但 债 券 持 有 人 会 议 不 得 作 出 决 议 同 意 发 行 人 不 支 付 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 本 息 变 更 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 利 率 取 消 本 次 债 券 募 集 说 明 书 中 的 回 购 条 款 ( 如 有 ); (2) 变 更 本 次 债 券 受 托 管 理 人 及 其 授 权 代 表 或 债 券 受 托 管 理 协 议 的 主 要 内 容 ; (3) 发 行 人 不 能 按 期 支 付 本 次 债 券 的 本 息 时, 决 定 采 取 何 种 措 施 维 护 债 券 持 有 人 权 益, 决 定 是 否 通 过 诉 讼 等 程 序 强 制 发 行 人 偿 还 本 次 债 券 本 息 ; (4) 发 行 人 发 生 减 资 ( 因 股 权 激 励 和 / 或 维 护 股 价 稳 定 回 购 股 份 导 致 的 减 资 除 外 ) 合 并 分 立 解 散 或 者 申 请 破 产 时 决 定 采 取 何 种 措 施 维 护 债 券 持 有 人 权 益, 对 是 否 委 托 债 券 受 托 管 理 人 参 与 发 行 人 的 整 顿 和 解 重 组 或 者 破 产 的 法 律 程 序 作 出 决 议 ; (5) 变 更 债 券 持 有 人 会 议 规 则 ; (6) 发 生 其 他 对 债 券 持 有 人 权 益 有 重 大 影 响 的 事 项 时, 决 定 采 取 何 种 措 施 维 护 债 券 持 有 人 权 益 ; (7) 根 据 法 律 及 债 券 持 有 人 会 议 规 则 的 规 定 其 他 应 当 由 债 券 持 有 人 会 议 审 议 并 决 定 的 事 项 第 三 章 债 券 持 有 人 会 议 的 召 集 第 六 条 存 在 下 列 情 况 的, 应 当 召 开 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 持 有 人 会 议 : (1) 变 更 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 募 集 说 明 书 的 约 定 ; (2) 修 改 本 次 债 券 持 有 人 会 议 规 则 ; 1-1-184
(3) 变 更 本 次 债 券 受 托 管 理 人 或 债 券 受 托 管 理 协 议 的 主 要 内 容 ; (4) 发 行 人 不 能 按 期 支 付 本 次 债 券 项 下 任 一 期 次 债 券 的 本 息 或 发 生 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 的 其 他 违 约 事 件 ; (5) 发 行 人 减 资 ( 因 股 权 激 励 和 / 或 维 护 股 价 稳 定 回 购 股 份 导 致 的 减 资 除 外 ) 合 并 分 立 解 散 或 者 申 请 破 产 ; (6) 增 信 措 施 或 者 其 他 偿 债 保 障 措 施 发 生 重 大 变 化 ; (7) 发 行 人 单 独 或 者 合 计 持 有 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 总 额 百 分 之 十 以 上 的 债 券 持 有 人 向 债 券 受 托 管 理 人 书 面 提 议 召 开 ; (8) 发 行 人 管 理 层 不 能 正 常 履 行 职 责, 导 致 发 行 人 债 务 清 偿 能 力 面 临 严 重 不 确 定 性, 需 要 依 法 采 取 行 动 的 ; (9) 发 行 人 提 出 债 务 重 组 方 案 的 ; (10) 发 生 其 他 对 债 券 持 有 人 权 益 有 重 大 影 响 的 事 项 受 托 管 理 人 应 当 自 收 到 书 面 提 议 之 日 起 五 个 交 易 日 内 向 提 议 人 书 面 回 复 是 否 召 集 持 有 人 会 议 同 意 召 集 会 议 的, 受 托 管 理 人 应 当 于 书 面 回 复 日 起 十 五 个 交 易 日 内 召 开 会 议 当 出 现 债 券 持 有 人 会 议 权 限 范 围 内 及 债 券 持 有 人 会 议 规 则 第 六 条 所 述 的 任 何 事 项 时, 债 券 受 托 管 理 人 应 自 其 知 悉 该 等 事 项 之 日 起 5 个 工 作 日 内, 以 公 告 方 式 发 出 召 开 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 持 有 人 会 议 的 通 知 ; 会 议 通 知 的 发 出 日 不 得 晚 于 会 议 召 开 日 期 之 前 10 个 交 易 日 变 更 或 解 聘 债 券 受 托 管 理 人 的 债 券 持 有 人 会 议, 发 行 人 或 单 独 或 合 计 持 有 本 次 债 券 项 下 任 一 期 次 债 券 表 决 权 总 数 百 分 之 十 以 上 的 债 券 持 有 人 可 以 公 告 方 式 发 出 召 开 当 期 债 券 持 有 人 会 议 的 通 知, 会 议 通 知 的 发 出 日 不 得 晚 于 会 议 召 开 日 期 之 前 10 个 交 易 日 第 八 条 如 债 券 受 托 管 理 人 未 能 按 债 券 持 有 人 会 议 规 则 第 七 条 的 规 定 履 行 其 职 责, 单 独 或 合 并 持 有 的 本 次 债 券 项 下 任 一 期 次 债 券 表 决 权 总 数 10% 以 上 的 债 券 持 有 人 可 以 公 告 方 式 发 出 召 开 当 期 债 券 持 有 人 会 议 的 通 知 就 债 券 持 有 人 会 议 权 限 范 围 内 的 事 项, 发 行 人 向 债 券 受 托 管 理 人 书 面 提 议 召 开 债 券 持 有 人 会 议 之 日 起 5 个 工 作 日 内, 债 券 受 托 管 理 人 未 发 出 召 开 债 券 持 有 人 会 议 通 知 的, 发 行 人 可 以 公 告 方 式 发 出 召 开 债 券 持 有 人 会 议 的 通 知 本 条 所 述 任 一 情 况 下, 债 券 持 有 人 会 议 通 知 的 发 出 日 不 得 晚 于 会 议 召 开 日 期 1-1-185
之 前 10 个 交 易 日 第 九 条 债 券 持 有 人 会 议 召 集 通 知 发 出 后, 除 非 发 生 不 可 抗 力 或 债 券 持 有 人 会 议 规 则 另 有 规 定, 不 得 变 更 债 券 持 有 人 会 议 召 开 时 间 或 取 消 会 议, 也 不 得 变 更 会 议 通 知 中 列 明 的 议 案 ; 因 不 可 抗 力 确 需 变 更 债 券 持 有 人 会 议 召 开 时 间 取 消 会 议 或 变 更 会 议 通 知 中 所 列 议 案 的, 召 集 人 应 当 在 原 定 召 开 日 期 的 至 少 5 个 工 作 日 之 前 以 公 告 方 式 发 出 补 充 通 知 并 说 明 原 因 债 券 持 有 人 会 议 补 充 通 知 应 在 刊 登 会 议 通 知 的 同 一 指 定 媒 体 上 公 告 新 的 开 会 时 间 应 当 至 少 提 前 5 个 工 作 日 公 告, 但 不 得 因 此 变 更 债 权 登 记 日 债 券 持 有 人 会 议 通 知 发 出 后, 如 果 召 开 债 券 持 有 人 会 议 的 拟 决 议 事 项 消 除 的, 召 集 人 可 以 公 告 方 式 取 消 该 次 债 券 持 有 人 会 议 并 说 明 原 因 债 券 受 托 管 理 人 发 出 召 开 债 券 持 有 人 会 议 通 知 的, 受 托 管 理 人 是 债 券 持 有 人 会 议 召 集 人 ; 发 行 人 根 据 债 券 持 有 人 会 议 规 则 发 出 召 开 债 券 持 有 人 会 议 通 知 的, 发 行 人 为 召 集 人 ; 单 独 持 有 本 次 债 券 项 下 任 一 期 次 债 券 表 决 权 总 数 10% 以 上 的 债 券 持 有 人 发 出 召 开 当 期 债 券 持 有 人 会 议 通 知 的, 该 债 券 持 有 人 为 召 集 人 ; 合 并 持 有 本 次 债 券 项 下 任 一 期 次 债 券 表 决 权 总 数 10% 以 上 的 多 个 债 券 持 有 人 发 出 召 开 当 期 债 券 持 有 人 会 议 通 知 的, 则 该 等 债 券 持 有 人 推 举 一 名 债 券 持 有 人 为 召 集 人 第 十 条 债 券 持 有 人 会 议 通 知 应 包 括 以 下 内 容 : (1) 债 券 发 行 情 况 ; (2) 受 托 管 理 人 或 召 集 人 会 务 负 责 人 姓 名 及 联 系 方 式 ; (3) 会 议 时 间 和 地 点 ; (4) 会 议 召 开 形 式 : 持 有 人 会 议 可 以 采 用 现 场 非 现 场 或 者 两 者 相 结 合 的 形 式 ; 会 议 以 网 络 投 票 方 式 进 行 的, 受 托 管 理 人 应 当 披 露 网 络 投 票 办 法 计 票 原 则 投 票 方 式 计 票 方 式 等 信 息 ; (5) 会 议 拟 审 议 议 案 : 议 案 属 于 债 券 持 有 人 会 议 权 限 范 围 有 明 确 的 决 议 事 项, 并 且 符 合 法 律 法 规 和 债 券 持 有 人 会 议 规 则 的 相 关 规 定 ; (6) 会 议 议 事 程 序 : 包 括 债 券 持 有 人 会 议 的 召 集 方 式 表 决 方 式 表 决 时 间 和 其 他 相 关 事 宜 ; (7) 债 权 登 记 日 : 应 当 为 债 券 持 有 人 会 议 召 开 日 前 的 第 五 个 交 易 日 ; 1-1-186
(8) 提 交 债 券 账 务 资 料 以 确 认 参 会 资 格 的 截 止 时 点 : 债 券 持 有 人 在 债 券 持 有 人 会 议 召 开 前 未 向 召 集 人 证 明 其 参 会 资 格 的, 不 得 参 加 债 券 持 有 人 会 议 和 享 有 表 决 权 ; (9) 委 托 事 项 : 参 会 人 员 应 当 出 具 授 权 委 托 书 和 身 份 证 明, 在 授 权 范 围 内 参 加 债 券 持 有 人 会 议 并 履 行 受 托 义 务 第 十 一 条 债 券 持 有 人 会 议 的 债 权 登 记 日 为 债 券 持 有 人 会 议 召 开 日 前 的 第 五 个 交 易 日 债 权 登 记 日 收 市 时 在 有 关 登 记 托 管 机 构 的 托 管 名 册 上 登 记 的 未 获 偿 还 的 本 次 债 券 持 有 人, 为 有 权 出 席 该 次 债 券 持 有 人 会 议 的 登 记 持 有 人 第 十 二 条 召 开 债 券 持 有 人 会 议 的 地 点 原 则 上 应 在 广 东 省 广 州 市 内 会 议 场 所 由 发 行 人 提 供 或 由 债 券 持 有 人 会 议 召 集 人 提 供 第 四 章 议 案 委 托 及 授 权 事 项 第 十 三 条 提 交 债 券 持 有 人 会 议 审 议 的 议 案 由 召 集 人 负 责 起 草 议 案 内 容 应 符 合 法 律 的 规 定, 在 债 券 持 有 人 会 议 的 权 限 范 围 内, 并 有 明 确 的 议 题 和 具 体 决 议 事 项 第 十 四 条 单 独 或 合 并 持 有 本 次 债 券 项 下 任 一 期 次 债 券 表 决 权 总 数 10% 以 上 的 债 券 持 有 人 有 权 向 当 期 债 券 持 有 人 会 议 提 出 临 时 议 案 发 行 人 及 其 他 重 要 关 联 方 可 参 加 债 券 持 有 人 会 议 并 提 出 临 时 议 案 临 时 提 案 人 应 不 迟 于 债 券 持 有 人 会 议 召 开 之 日 前 第 5 个 交 易 日, 将 内 容 完 整 的 临 时 议 案 提 交 召 集 人, 召 集 人 应 在 会 议 召 开 日 的 至 少 2 个 交 易 日 前 发 出 债 券 持 有 人 会 议 补 充 通 知, 并 公 告 提 出 临 时 议 案 的 债 券 持 有 人 姓 名 或 名 称 持 有 债 券 的 比 例 和 临 时 议 案 内 容, 补 充 通 知 应 在 刊 登 会 议 通 知 的 同 一 指 定 媒 体 上 公 告 除 上 述 规 定 外, 召 集 人 发 出 债 券 持 有 人 会 议 通 知 后, 不 得 修 改 会 议 通 知 中 已 列 明 的 议 案 或 增 加 新 的 议 案 第 十 五 条 债 券 持 有 人 ( 或 其 法 定 代 表 人 负 责 人 ) 可 以 亲 自 出 席 债 券 持 有 人 会 议 并 表 决, 也 可 以 书 面 委 托 代 理 人 代 为 出 席 并 表 决 受 托 管 理 人 可 以 作 为 征 集 人, 征 集 债 券 持 有 人 委 托 其 代 为 出 席 债 券 持 有 人 会 议, 并 代 为 行 使 表 决 权 征 集 人 应 当 向 债 券 持 有 人 客 观 说 明 债 券 持 有 人 会 议 的 议 题 和 表 决 事 项, 不 得 隐 瞒 误 导 或 者 以 有 偿 方 式 征 集 征 集 人 代 为 出 席 债 券 持 有 人 会 议 并 代 为 行 使 表 决 权 的, 应 当 取 得 债 券 持 有 人 出 具 的 委 托 债 券 受 托 管 理 人 和 发 行 人 应 当 出 席 债 券 持 有 人 会 议, 但 无 表 决 权 ( 债 券 受 托 管 理 人 亦 为 债 券 持 有 人 或 征 集 人 除 外 ) 应 单 独 和 / 或 合 并 持 有 本 次 债 券 项 下 任 一 期 次 债 券 表 决 1-1-187
权 总 数 10% 以 上 的 债 券 持 有 人 或 者 债 券 受 托 管 理 人 的 要 求, 发 行 人 的 董 事 监 事 和 高 级 管 理 人 员 ( 合 称 发 行 人 代 表 ) 应 当 出 席 债 券 持 有 人 会 议 发 行 人 代 表 在 债 券 持 有 人 会 议 上 应 对 债 券 持 有 人 债 券 受 托 管 理 人 的 询 问 作 出 解 释 和 说 明 若 债 券 持 有 人 为 发 行 人 持 有 发 行 人 10% 以 上 股 权 的 股 东 发 行 人 控 股 股 东 或 发 行 人 下 属 子 公 司, 则 该 等 债 券 持 有 人 在 债 券 持 有 人 会 议 上 可 发 表 意 见, 但 无 表 决 权, 并 且 其 持 有 的 当 期 债 券 在 计 算 债 券 持 有 人 会 议 决 议 是 否 获 得 通 过 时, 不 计 入 当 期 债 券 表 决 权 总 数 确 定 上 述 发 行 人 股 东 的 股 权 登 记 日 为 债 权 登 记 日 当 日 债 券 持 有 人 进 行 表 决 时, 每 一 张 未 偿 还 的 当 期 债 券 享 有 一 票 表 决 权 经 会 议 主 席 同 意, 本 次 债 券 其 他 重 要 相 关 方 可 以 参 加 债 券 持 有 人 会 议, 并 有 权 就 相 关 事 项 进 行 说 明, 但 无 表 决 权 第 十 六 条 债 券 持 有 人 本 人 出 席 会 议 的, 应 出 示 本 人 有 效 身 份 证 明 文 件 和 持 有 未 偿 还 的 本 次 债 券 的 证 券 账 户 卡 或 法 律 规 定 的 其 他 证 明 文 件, 债 券 持 有 人 法 定 代 表 人 或 负 责 人 出 席 会 议 的, 应 出 示 本 人 有 效 身 份 证 明 文 件 法 定 代 表 人 或 负 责 人 资 格 的 有 效 证 明 和 持 有 未 偿 还 的 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 的 证 券 账 户 卡 或 法 律 规 定 的 其 他 证 明 文 件 委 托 代 理 人 出 席 会 议 的, 代 理 人 应 出 示 本 人 有 效 身 份 证 明 文 件 被 代 理 人 ( 或 其 法 定 代 表 人 负 责 人 ) 依 法 出 具 的 授 权 委 托 书 被 代 理 人 有 效 身 份 证 明 文 件 被 代 理 人 持 有 未 偿 还 的 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 的 证 券 账 户 卡 或 法 律 规 定 的 其 他 证 明 文 件 第 十 七 条 债 券 持 有 人 出 具 的 委 托 他 人 出 席 债 券 持 有 人 会 议 的 授 权 委 托 书 应 当 载 明 下 列 内 容 : (1) 代 理 人 的 姓 名 身 份 证 号 码 ; (2) 代 理 人 的 权 限, 包 括 但 不 限 于 是 否 具 有 表 决 权 ; (3) 是 否 有 分 别 对 列 入 债 券 持 有 人 会 议 议 程 的 每 一 审 议 事 项 投 赞 成 反 对 或 弃 权 票 的 指 示 ; (4) 授 权 委 托 书 签 发 日 期 和 有 效 期 限 ; (5) 委 托 人 签 字 或 盖 章 第 十 八 条 授 权 委 托 书 应 当 注 明 如 果 债 券 持 有 人 不 作 具 体 指 示, 债 券 持 有 人 代 理 人 是 否 可 以 按 自 己 的 意 思 表 决 授 权 委 托 书 应 在 债 券 持 有 人 会 议 召 开 前 送 交 召 集 人 和 受 托 1-1-188
管 理 人 第 五 章 债 券 持 有 人 会 议 的 召 开 第 十 九 条 债 券 持 有 人 会 议 可 以 采 取 现 场 方 式 召 开, 也 可 以 采 取 通 讯 等 方 式 召 开 第 二 十 条 债 券 持 有 人 会 议 应 由 债 券 受 托 管 理 人 代 表 担 任 会 议 主 席 并 主 持 如 债 券 受 托 管 理 人 未 能 履 行 职 责 时, 由 出 席 会 议 的 债 券 持 有 人 共 同 推 举 一 名 债 券 持 有 人 ( 或 债 券 持 有 人 代 理 人 ) 担 任 会 议 主 席 并 主 持 会 议 ; 如 在 该 次 会 议 开 始 后 1 小 时 内 未 能 按 前 述 规 定 共 同 推 举 出 会 议 主 持, 则 应 当 由 出 席 该 次 会 议 的 持 有 未 偿 还 的 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 表 决 权 总 数 最 多 的 债 券 持 有 人 ( 或 其 代 理 人 ) 担 任 会 议 主 席 并 主 持 会 议 第 二 十 一 条 会 议 主 席 负 责 制 作 出 席 会 议 人 员 的 签 名 册 签 名 册 应 载 明 参 加 会 议 的 债 券 持 有 人 名 称 或 姓 名 出 席 会 议 代 理 人 的 姓 名 及 其 身 份 证 件 号 码 持 有 或 者 代 表 的 未 偿 还 的 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 表 决 权 总 数 及 其 证 券 账 户 卡 号 码 或 法 律 规 定 的 其 他 证 明 文 件 的 相 关 信 息 等 事 项 第 二 十 二 条 债 券 持 有 人 及 其 代 理 人 出 席 债 券 持 有 人 会 议 的 差 旅 费 用 食 宿 费 用 等, 均 由 债 券 持 有 人 自 行 承 担 第 二 十 三 条 债 券 持 有 人 会 议 须 经 单 独 或 合 并 持 有 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 表 决 权 总 数 50% 以 上 的 债 券 持 有 人 ( 或 债 券 持 有 人 代 理 人 ) 出 席 方 可 召 开 第 二 十 四 条 会 议 主 席 有 权 经 会 议 同 意 后 决 定 休 会 复 会 及 改 变 会 议 地 点 经 会 议 决 议 要 求, 会 议 主 席 应 当 按 决 议 修 改 会 议 时 间 及 改 变 会 议 地 点 休 会 后 复 会 的 会 议 不 得 对 原 先 会 议 议 案 范 围 外 的 事 项 做 出 决 议 第 二 十 五 条 发 行 人 债 券 清 偿 义 务 承 继 方 等 关 联 方 及 增 信 机 构 应 当 按 照 受 托 管 理 人 或 者 召 集 人 的 要 求 列 席 债 券 持 有 人 会 议 资 信 评 级 机 构 可 应 受 托 管 理 人 或 者 召 集 人 邀 请 列 席 会 议, 持 续 跟 踪 债 券 持 有 人 会 议 动 向, 并 及 时 发 表 公 开 评 级 意 见 第 二 十 六 条 债 券 持 有 人 会 议 应 当 有 律 师 见 证 见 证 律 师 对 会 议 的 召 集 召 开 表 决 程 序 出 席 会 议 人 员 资 格 和 有 效 表 决 权 等 事 项 出 具 法 律 意 见 书 法 律 意 见 书 应 当 与 债 券 持 有 人 会 议 决 议 一 同 披 露 第 六 章 表 决 决 议 及 会 议 记 录 1-1-189
第 二 十 七 条 向 会 议 提 交 的 每 一 议 案 应 由 与 会 的 有 权 出 席 债 券 持 有 人 会 议 的 登 记 持 有 人 或 其 正 式 任 命 的 代 理 人 投 票 表 决 每 一 张 未 偿 还 的 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 拥 有 一 票 表 决 权 债 券 持 有 人 与 债 券 持 有 人 会 议 拟 审 议 事 项 有 关 联 关 系 时, 应 当 回 避 表 决 第 二 十 八 条 债 券 持 有 人 或 其 代 理 人 对 议 案 进 行 表 决 时, 只 能 投 票 表 示 : 同 意 或 反 对 或 弃 权 第 二 十 九 条 债 券 持 有 人 会 议 采 取 记 名 方 式 投 票 表 决 每 次 债 券 持 有 人 会 议 之 监 票 人 为 两 人, 负 责 该 次 会 议 之 计 票 监 票 会 议 主 席 应 主 持 推 举 该 次 债 券 持 有 人 会 议 之 监 票 人, 监 票 人 由 出 席 会 议 的 债 券 持 有 人 或 其 代 理 人 担 任 与 发 行 人 有 关 联 关 系 的 债 券 持 有 人 及 其 代 理 人 不 得 担 任 监 票 人 债 券 持 有 人 会 议 对 议 案 进 行 表 决 时, 应 由 监 票 人 负 责 计 票 监 票 第 三 十 条 债 券 持 有 人 会 议 不 得 就 未 经 公 告 的 议 案 进 行 表 决 债 券 持 有 人 会 议 审 议 议 案 时, 不 得 对 议 案 进 行 变 更 任 何 对 议 案 的 变 更 应 被 视 为 一 个 新 的 议 案, 不 得 在 该 次 会 议 上 进 行 表 决 债 券 持 有 人 会 议 不 得 对 会 议 通 知 载 明 的 议 案 进 行 搁 置 或 不 予 表 决, 会 议 主 席 应 保 证 债 券 持 有 人 会 议 连 续 进 行, 直 至 形 成 最 终 决 议 因 不 可 抗 力 等 特 殊 原 因 导 致 会 议 中 止 或 不 能 作 出 决 议 的, 应 采 取 必 要 措 施 尽 快 恢 复 召 开 债 券 持 有 人 会 议 或 直 接 终 止 该 次 会 议, 并 及 时 公 告 会 议 主 席 根 据 表 决 结 果 确 认 债 券 持 有 人 会 议 决 议 是 否 获 得 通 过, 并 应 当 在 会 上 宣 布 表 决 结 果 决 议 的 表 决 结 果 应 载 入 会 议 记 录 第 三 十 一 条 会 议 主 席 如 果 对 提 交 表 决 的 决 议 结 果 有 任 何 怀 疑, 可 以 对 所 投 票 数 进 行 点 算 ; 如 果 会 议 主 席 未 提 议 重 新 点 票, 出 席 会 议 的 债 券 持 有 人 ( 或 债 券 持 有 人 代 理 人 ) 对 会 议 主 席 宣 布 结 果 有 异 议 的, 有 权 在 宣 布 表 决 结 果 后 立 即 要 求 重 新 点 票, 会 议 主 席 应 当 即 时 点 票 第 三 十 二 条 除 债 券 受 托 管 理 协 议 或 债 券 持 有 人 会 议 规 则 另 有 规 定 外, 债 券 持 有 人 会 议 形 成 的 决 议, 须 经 出 席 会 议 的 代 表 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 表 决 权 二 分 之 一 以 上 的 债 券 持 有 人 ( 或 债 券 持 有 人 代 理 人 ) 同 意 才 能 生 效 ; 但 对 于 免 除 或 减 少 发 行 人 在 本 次 债 券 项 下 的 义 务 的 决 议 ( 债 券 持 有 人 会 议 权 限 内 ), 须 经 出 席 会 议 的 代 表 本 次 债 券 1-1-190
项 下 当 期 债 券 表 决 权 三 分 之 二 以 上 的 债 券 持 有 人 ( 或 债 券 持 有 人 代 理 人 ) 同 意 才 能 生 效 第 三 十 三 条 债 券 持 有 人 会 议 形 成 的 决 议 自 通 过 之 日 起 生 效 会 议 主 席 应 向 发 行 人 所 在 地 中 国 证 监 会 派 出 机 构 及 交 易 所 报 告 债 券 持 有 人 会 议 的 情 况 和 会 议 结 果, 对 于 不 能 作 出 决 议 或 者 终 止 会 议 的 情 形, 还 应 当 说 明 理 由 债 券 持 有 人 会 议 的 有 效 决 议 对 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 全 体 债 券 持 有 人 ( 包 括 所 有 出 席 会 议 未 出 席 会 议 反 对 决 议 或 放 弃 投 票 权 的 债 券 持 有 人, 持 有 无 表 决 权 的 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 之 债 券 持 有 人 以 及 在 相 关 决 议 通 过 后 受 让 取 得 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 的 持 有 人 ) 具 有 同 等 的 效 力 和 约 束 力 受 托 管 理 人 依 据 债 券 持 有 人 会 议 决 议 行 事 的 结 果 由 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 全 体 债 券 持 有 人 承 担 债 券 持 有 人 单 独 行 使 债 权, 不 得 与 债 券 持 有 人 会 议 通 过 的 有 效 决 议 相 抵 触 第 三 十 四 条 债 券 持 有 人 会 议 召 集 人 应 在 债 券 持 有 人 会 议 做 出 生 效 决 议 之 日 的 次 日 将 决 议 进 行 公 告, 发 行 人 应 予 协 助 和 配 合 第 三 十 五 条 债 券 持 有 人 会 议 应 有 会 议 记 录 会 议 记 录 记 载 以 下 内 容 : (1) 召 开 会 议 的 日 期 具 体 时 间 地 点 ; (2) 会 议 主 席 姓 名 会 议 议 程 ; (3) 出 席 会 议 的 债 券 持 有 人 ( 或 债 券 持 有 人 代 理 人 ) 所 代 表 的 本 次 债 券 的 张 数 以 及 出 席 会 议 的 债 券 持 有 人 ( 或 债 券 持 有 人 代 理 人 ) 所 代 表 的 本 次 债 券 表 决 权 总 数 占 所 有 本 次 债 券 表 决 权 总 数 的 比 例 ; (4) 各 发 言 人 对 每 个 审 议 事 项 的 发 言 要 点 ; (5) 每 一 表 决 事 项 的 表 决 结 果 ; (6) 债 券 持 有 人 的 质 询 意 见 建 议 及 发 行 人 代 表 的 答 复 或 说 明 等 内 容 ; (7) 债 券 持 有 人 会 议 认 为 应 当 载 入 会 议 记 录 的 其 他 内 容 受 托 管 理 人 或 者 召 集 人 应 当 在 债 券 持 有 人 会 议 表 决 截 止 日 次 一 交 易 日 披 露 会 议 决 议 公 告, 会 议 决 议 公 告 包 括 但 不 限 于 以 下 内 容 : (1) 出 席 会 议 的 债 券 持 有 人 所 持 表 决 权 情 况 ; (2) 会 议 有 效 性 ; (3) 各 项 议 案 的 议 题 和 表 决 结 果 1-1-191
第 三 十 六 条 债 券 持 有 人 会 议 应 当 有 书 面 会 议 记 录 债 券 持 有 人 会 议 记 录 由 出 席 会 议 的 受 托 管 理 人 或 者 召 集 人 代 表 和 见 证 律 师 签 名, 并 由 召 集 人 交 债 券 受 托 管 理 人 保 存, 并 按 证 券 交 易 所 要 求 向 证 券 交 易 所 提 供 债 券 持 有 人 会 议 记 录 的 保 管 期 限 至 少 为 本 次 债 券 到 期 之 日 起 十 年 第 七 章 附 则 第 三 十 七 条 债 券 受 托 管 理 人 应 严 格 执 行 债 券 持 有 人 会 议 决 议, 代 表 债 券 持 有 人 及 时 就 有 关 决 议 内 容 与 发 行 人 及 其 他 有 关 主 体 进 行 沟 通, 督 促 债 券 持 有 人 会 议 决 议 的 具 体 落 实 第 三 十 八 条 除 涉 及 发 行 人 商 业 秘 密 或 受 适 用 法 律 规 定 的 限 制 外, 出 席 会 议 的 发 行 人 代 表 应 当 对 债 券 持 有 人 的 质 询 和 建 议 做 出 答 复 或 说 明 第 三 十 九 条 对 债 券 持 有 人 会 议 的 召 集 召 开 表 决 程 序 及 决 议 的 合 法 有 效 性 发 生 争 议, 应 在 发 行 人 住 所 地 人 民 法 院 通 过 诉 讼 解 决 第 四 十 条 法 律 对 债 券 持 有 人 会 议 规 则 有 明 确 规 定 的, 从 其 规 定 第 四 十 一 条 债 券 持 有 人 会 议 规 则 项 下 公 告 的 方 式 为 : 中 国 证 监 会 或 上 海 证 券 交 易 所 指 定 的 媒 体 上 进 行 公 告 第 四 十 二 条 债 券 持 有 人 会 议 的 会 议 费 公 告 费 律 师 费 等 费 用 由 发 行 人 承 担 第 四 十 三 条 如 债 券 持 有 人 会 议 规 则 的 规 定 与 公 司 法 证 券 法 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 管 理 办 法 等 法 律 法 规 及 规 范 性 文 件 的 规 定 及 中 国 证 监 会 的 最 新 监 管 要 求 有 冲 突, 以 公 司 法 证 券 法 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 管 理 办 法 等 法 律 法 规 及 规 范 性 文 件 的 规 定 及 中 国 证 监 会 的 最 新 监 管 要 求 为 准 第 四 十 四 条 债 券 持 有 人 会 议 规 则 所 称 以 上 内, 含 本 数 ; 过 低 于 多 于, 不 含 本 数 1-1-192
第 九 节 债 券 受 托 管 理 人 债 券 持 有 人 认 购 或 购 买 或 以 其 他 合 法 方 式 取 得 本 次 债 券 均 视 作 同 意 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 作 为 本 次 债 券 的 债 券 受 托 管 理 人, 且 视 作 同 意 本 公 司 与 债 券 受 托 管 理 人 签 署 的 本 次 债 券 的 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 的 相 关 规 定 本 节 仅 列 示 了 本 次 债 券 之 债 券 受 托 管 理 协 议 的 主 要 内 容, 投 资 者 在 作 出 相 关 决 策 时, 请 查 阅 债 券 受 托 管 理 协 议 全 文 债 券 受 托 管 理 协 议 的 全 文 置 备 于 本 公 司 与 债 券 受 托 管 理 人 的 办 公 场 所 一 债 券 受 托 管 理 人 根 据 发 行 人 与 中 信 证 券 于 2015 年 9 月 签 署 的 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 公 开 发 行 2015 年 公 司 债 券 受 托 管 理 协 议, 中 信 证 券 受 聘 担 任 本 次 债 券 的 债 券 受 托 管 理 人 中 信 证 券 作 为 首 家 在 上 海 证 券 交 易 所 上 市 的 国 内 证 券 公 司, 是 目 前 资 产 规 模 最 大 经 营 牌 照 最 全 盈 利 能 力 最 强 的 证 券 公 司 之 一, 中 信 证 券 在 近 15 年 间 共 有 14 年 在 国 内 证 券 公 司 同 业 中 债 券 承 销 市 场 份 额 排 名 第 一, 在 国 内 债 券 市 场 中 占 据 重 要 地 位, 具 有 丰 富 的 债 券 项 目 执 行 经 验 除 作 为 本 次 债 券 发 行 的 牵 头 主 承 销 商 之 外, 与 发 行 人 不 存 在 可 能 影 响 其 公 正 履 行 公 司 债 券 受 托 管 理 职 责 的 利 害 关 系 本 次 债 券 受 托 管 理 人 的 联 系 方 式 如 下 : 债 券 受 托 管 理 人 名 称 : 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 住 所 : 广 东 省 深 圳 市 福 田 区 中 心 三 路 8 号 卓 越 时 代 广 场 ( 二 期 ) 北 座 联 系 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 亮 马 桥 路 48 号 中 信 证 券 大 厦 法 定 代 表 人 : 王 东 明 联 系 人 : 蒋 昱 辰 刘 忠 江 刘 昀 王 艳 艳 陈 咸 耿 马 丰 明 黄 晨 源 徐 洋 蔡 雪 珂 联 系 电 话 :010-6083 3515 6083 3551 传 真 :010-6083 3504 1-1-193
二 债 券 受 托 管 理 协 议 主 要 内 容 以 下 仅 列 明 债 券 受 托 管 理 协 议 的 主 要 条 款, 投 资 者 在 作 出 相 关 决 策 时, 请 查 阅 债 券 受 托 管 理 协 议 的 全 文 ( 一 ) 发 行 人 的 权 利 和 义 务 1 发 行 人 应 当 根 据 法 律 法 规 和 规 则 及 募 集 说 明 书 的 约 定, 按 期 足 额 支 付 的 利 息 和 本 金 在 本 次 债 券 任 何 一 笔 应 付 款 到 期 日 前 2 个 工 作 日, 发 行 人 应 向 债 券 受 托 管 理 人 做 出 下 述 确 认 : 发 行 人 已 经 向 其 开 户 行 发 出 在 该 到 期 日 向 兑 付 债 券 受 托 管 理 人 支 付 相 关 款 项 的 不 可 撤 销 的 指 示 2 发 行 人 应 当 为 本 次 债 券 的 募 集 资 金 制 定 相 应 的 使 用 计 划 及 管 理 制 度 募 集 资 金 的 使 用 应 当 符 合 现 行 法 律 法 规 的 有 关 规 定 及 募 集 说 明 书 的 约 定 3 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内, 发 行 人 应 当 根 据 法 律 法 规 和 规 则 的 规 定, 及 时 公 平 地 履 行 与 本 次 债 券 相 关 的 信 息 披 露 义 务, 及 时 向 债 券 受 托 管 理 人 提 供 信 息 披 露 文 件, 并 确 保 其 在 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内 所 披 露 或 者 向 中 国 证 监 会 证 券 交 易 所 等 部 门 及 / 或 社 会 公 众 债 券 受 托 管 理 人 债 券 持 有 人 提 供 的 所 有 文 件 公 告 声 明 资 料 和 信 息, 包 括 但 不 限 于 与 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 发 行 和 上 市 相 关 的 申 请 文 件 和 公 开 募 集 文 件, 均 是 真 实 准 确 完 整 的, 不 得 有 任 何 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏 发 行 人 在 相 关 信 息 披 露 文 件 中 关 于 意 见 意 向 期 望 的 表 述 均 是 经 适 当 和 认 真 的 考 虑 所 有 有 关 情 况 之 后 诚 意 做 出 并 有 充 分 合 理 的 依 据 4 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内, 发 生 以 下 任 何 事 项, 发 行 人 应 当 在 三 个 工 作 日 内 书 面 通 知 债 券 受 托 管 理 人, 并 根 据 债 券 受 托 管 理 人 要 求 持 续 书 面 通 知 事 件 进 展 和 结 果 : (1) 发 行 人 经 营 方 针 经 营 范 围 或 生 产 经 营 外 部 条 件 等 发 生 重 大 变 化 ; (2) 本 次 债 券 信 用 评 级 发 生 变 化 ; (3) 发 行 人 主 要 资 产 被 查 封 扣 押 冻 结 等 ; (4) 发 行 人 发 生 未 能 清 偿 到 期 债 务 的 违 约 情 况 ; (5) 发 行 人 当 年 累 计 新 增 借 款 或 者 对 外 提 供 担 保 超 过 上 年 末 净 资 产 的 百 分 之 二 十 ; (6) 发 行 人 放 弃 债 权 或 财 产, 超 过 上 年 末 净 资 产 的 百 分 之 十 ; 1-1-194
(7) 发 行 人 发 生 超 过 上 年 末 净 资 产 百 分 之 十 的 重 大 损 失 ; (8) 发 行 人 作 出 减 资 合 并 分 立 解 散 及 申 请 破 产 的 决 定 ; (9) 发 行 人 涉 及 重 大 诉 讼 仲 裁 事 项 或 者 受 到 重 大 行 政 处 罚 ; (10) 保 证 人 ( 如 有 ) 担 保 物 ( 如 有 ) 或 者 其 他 偿 债 保 障 措 施 发 生 重 大 变 化 ; (11) 发 行 人 情 况 发 生 重 大 变 化 导 致 可 能 不 符 合 公 司 债 券 上 市 条 件 ; (12) 发 行 人 涉 嫌 犯 罪 被 司 法 机 关 立 案 调 查, 发 行 人 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 涉 嫌 犯 罪 被 司 法 机 关 采 取 强 制 措 施 ; (13) 发 行 人 拟 变 更 募 集 说 明 书 的 约 定 ; (14) 发 行 人 不 能 按 期 支 付 本 息 ; (15) 发 行 人 管 理 层 不 能 正 常 履 行 职 责, 导 致 发 行 人 债 务 清 偿 能 力 面 临 严 重 不 确 定 性, 需 要 依 法 采 取 行 动 的 ; (16) 发 行 人 提 出 债 务 重 组 方 案 的 ; (17) 本 次 债 券 项 下 任 一 期 债 券 可 能 被 暂 停 或 者 终 止 提 供 交 易 或 转 让 服 务 的 ; (18) 发 行 人 的 偿 债 能 力 信 用 状 况 经 营 与 财 务 状 况 发 生 重 大 变 化, 可 能 影 响 如 期 偿 还 本 次 债 券 项 下 任 一 期 债 券 本 息 的 或 其 他 偿 债 保 障 措 施 发 生 重 大 变 化 ; (19) 发 生 其 他 对 债 券 持 有 人 权 益 有 重 大 影 响 的 事 项 ; (20) 发 生 其 他 对 投 资 者 作 出 投 资 决 策 有 重 大 影 响 的 事 项 就 上 述 事 件 通 知 债 券 受 托 管 理 人 同 时, 发 行 人 就 该 等 事 项 是 否 影 响 本 次 债 券 本 息 安 全 向 债 券 受 托 管 理 人 作 出 书 面 说 明, 并 对 有 影 响 的 事 件 提 出 有 效 且 切 实 可 行 的 应 对 措 施 5 发 行 人 应 当 协 助 债 券 受 托 管 理 人 在 债 券 持 有 人 会 议 召 开 前 取 得 债 权 登 记 日 的 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 持 有 人 名 册, 并 承 担 相 应 费 用 除 上 述 情 形 外, 发 行 人 应 每 年 ( 或 根 据 债 券 受 托 管 理 人 合 理 要 求 的 间 隔 更 短 的 时 间 ) 向 债 券 受 托 管 理 人 提 供 ( 或 促 使 有 关 登 记 托 管 机 构 提 供 ) 更 新 后 的 债 券 持 有 人 名 单 6 发 行 人 应 当 履 行 债 券 持 有 人 会 议 规 则 及 债 券 持 有 人 会 议 决 议 项 下 债 券 发 行 人 应 当 履 行 的 各 项 职 责 和 义 务, 及 时 向 债 券 受 托 管 理 人 通 报 与 本 次 债 券 相 关 的 信 息, 为 债 券 受 托 管 理 人 履 行 职 责 提 供 必 要 的 条 件 和 便 利, 充 分 保 护 债 券 持 有 人 的 各 项 权 益 7 预 计 不 能 偿 还 或 已 经 发 生 不 能 按 期 偿 还 本 次 债 券 项 下 任 一 期 债 券 本 息 时, 发 行 1-1-195
人 应 当 按 照 债 券 受 托 管 理 人 要 求 或 债 券 持 有 人 会 议 表 决 通 过 的 要 求 提 供 或 追 加 担 保, 并 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 约 定 的 其 他 偿 债 保 障 措 施, 并 应 当 配 合 债 券 受 托 管 理 人 办 理 其 依 法 申 请 法 定 机 关 采 取 的 财 产 保 全 措 施 发 行 人 追 加 担 保 或 其 他 偿 债 保 障 措 施 的 费 用 应 由 发 行 人 承 担, 债 券 受 托 管 理 人 申 请 财 产 保 全 措 施 的 费 用 应 由 全 体 债 券 持 有 人 按 照 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 持 有 比 例 承 担 8 发 行 人 无 法 按 时 偿 付 本 次 债 券 项 下 任 一 期 债 券 本 息 时, 应 当 对 后 续 偿 债 措 施 作 出 安 排, 并 及 时 通 知 债 券 受 托 管 理 人 和 债 券 持 有 人 债 券 持 有 人 有 权 对 发 行 人 安 排 的 后 续 偿 债 措 施 提 出 异 议, 若 发 行 人 无 法 满 足 债 券 持 有 人 合 理 要 求 的, 债 券 持 有 人 可 要 求 发 行 人 提 前 偿 还 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 本 息 9 发 行 人 应 对 债 券 受 托 管 理 人 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 职 责 或 授 权 予 以 充 分 有 效 及 时 的 配 合 和 支 持, 并 提 供 便 利 和 根 据 债 券 受 托 管 理 人 要 求 提 供 其 履 行 职 责 所 必 要 的 信 息 资 料 和 数 据 发 行 人 应 指 定 专 人 负 责 与 本 次 债 券 相 关 的 事 务, 并 确 保 与 债 券 受 托 管 理 人 能 够 有 效 沟 通 在 不 违 反 应 遵 守 的 法 律 规 定 的 前 提 下, 于 每 个 会 计 期 间 结 束 且 发 行 人 年 度 报 告 已 公 布 后, 尽 可 能 快 地 向 债 券 受 托 管 理 人 提 供 经 审 计 的 会 计 报 告 ; 于 公 布 半 年 度 报 告 季 度 报 告 后, 应 尽 快 向 债 券 受 托 管 理 人 提 供 半 年 度 季 度 财 务 报 表 ; 根 据 债 券 受 托 管 理 人 的 合 理 需 要, 向 其 提 供 与 经 审 计 的 会 计 报 告 相 关 的 其 他 必 要 的 证 明 文 件 10 受 托 管 理 人 变 更 时, 发 行 人 应 当 配 合 债 券 受 托 管 理 人 及 新 任 受 托 管 理 人 完 成 债 券 受 托 管 理 人 工 作 及 档 案 移 交 的 有 关 事 项, 并 向 新 任 受 托 管 理 人 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 应 当 向 债 券 受 托 管 理 人 履 行 的 各 项 义 务 11 在 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内, 发 行 人 应 尽 最 大 合 理 努 力 维 持 债 券 上 市 交 易 如 果 本 次 债 券 项 下 任 一 期 债 券 被 暂 停 上 市, 发 行 人 经 过 整 改 后 向 证 券 交 易 所 申 请 恢 复 上 市 的, 必 须 事 先 经 债 券 受 托 管 理 人 书 面 同 意 12 发 行 人 应 严 格 依 法 履 行 有 关 关 联 交 易 的 审 议 和 信 息 披 露 程 序, 包 括 但 不 限 于 (1) 就 依 据 适 用 法 律 和 发 行 人 公 司 章 程 的 规 定 应 当 提 交 发 行 人 董 事 会 和 / 或 股 东 大 会 审 议 的 关 联 交 易, 发 行 人 应 严 格 依 法 提 交 其 董 事 会 和 / 或 股 东 大 会 审 议, 关 联 董 事 和 / 或 关 联 股 东 应 回 避 表 决, 独 立 董 事 应 就 该 等 关 联 交 易 的 审 议 程 序 及 对 发 行 人 全 体 股 东 是 否 公 平 发 表 独 立 意 见 ; 和 (2) 就 依 据 适 用 法 律 和 发 行 人 公 司 章 程 的 规 定 应 当 进 行 信 息 披 1-1-196
露 的 关 联 交 易, 发 行 人 应 严 格 依 法 履 行 信 息 披 露 义 务 13 发 行 人 应 按 照 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 条 款 的 约 定 按 期 向 债 券 持 有 人 支 付 债 券 本 息 及 其 他 应 付 相 关 款 项 在 本 次 债 券 项 下 任 一 期 债 券 任 何 一 笔 应 付 款 到 期 日 前 发 行 人 应 按 照 本 次 债 券 兑 付 代 理 人 的 相 关 要 求, 将 应 付 款 项 划 付 至 兑 付 代 理 人 指 定 账 户, 并 通 知 债 券 受 托 管 理 人 14 发 行 人 应 当 根 据 债 券 受 托 管 理 协 议 第 4.17 条 的 规 定 向 债 券 受 托 管 理 人 支 付 本 次 债 券 受 托 管 理 报 酬 和 债 券 受 托 管 理 人 履 行 受 托 管 理 人 职 责 产 生 的 额 外 费 用 15 发 行 人 不 得 怠 于 行 使 或 放 弃 权 利, 致 使 对 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 的 还 本 付 息 能 力 产 生 实 质 不 利 影 响 16 发 行 人 应 当 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 募 集 说 明 书 及 法 律 法 规 和 规 则 规 定 的 其 他 义 务 ( 二 ) 债 券 受 托 管 理 人 的 职 责 权 利 和 义 务 1 债 券 受 托 管 理 人 应 当 根 据 法 律 法 规 和 规 则 的 规 定 及 债 券 受 托 管 理 协 议 的 约 定 制 定 受 托 管 理 业 务 内 部 操 作 规 则, 明 确 履 行 受 托 管 理 事 务 的 方 式 和 程 序, 对 发 行 人 履 行 募 集 说 明 书 及 债 券 受 托 管 理 协 议 约 定 义 务 的 情 况 进 行 持 续 跟 踪 和 监 督 债 券 受 托 管 理 人 为 履 行 受 托 管 理 职 责, 有 权 代 表 债 券 持 有 人 查 询 债 券 持 有 人 名 册 及 相 关 登 记 信 息, 以 及 专 项 账 户 中 募 集 资 金 的 存 储 与 划 转 情 况 2 债 券 受 托 管 理 人 应 当 根 据 法 律 法 规 和 规 则 的 规 定 及 债 券 受 托 管 理 协 议 的 约 定 制 定 受 托 管 理 业 务 内 部 操 作 规 则, 明 确 履 行 受 托 管 理 事 务 的 方 式 和 程 序, 对 发 行 人 履 行 募 集 说 明 书 及 债 券 受 托 管 理 协 议 约 定 义 务 的 情 况 进 行 持 续 跟 踪 和 监 督 债 券 受 托 管 理 人 为 履 行 受 托 管 理 职 责, 有 权 代 表 债 券 持 有 人 查 询 债 券 持 有 人 名 册 及 相 关 登 记 信 息, 以 及 专 项 账 户 中 募 集 资 金 的 存 储 与 划 转 情 况 (1) 就 债 券 受 托 管 理 协 议 第 3.4 条 约 定 的 情 形, 列 席 发 行 人 和 保 证 人 的 内 部 有 权 机 构 的 决 策 会 议 ; (2) 每 年 度 查 阅 前 项 所 述 的 会 议 资 料 财 务 会 计 报 告 和 会 计 账 簿 ; (3) 在 事 先 与 发 行 人 协 商 一 致 后, 调 取 发 行 人 保 证 人 ( 如 有 ) 银 行 征 信 记 录 ; (4) 在 事 先 与 发 行 人 协 商 一 致 后, 对 发 行 人 和 保 证 人 ( 如 有 ) 进 行 现 场 检 查 ; (5) 在 事 先 与 发 行 人 协 商 一 致 后, 约 见 发 行 人 或 者 保 证 人 ( 如 有 ) 进 行 谈 话 1-1-197
3 债 券 受 托 管 理 人 应 当 对 发 行 人 专 项 账 户 募 集 资 金 的 接 收 存 储 划 转 与 本 息 偿 付 进 行 监 督 在 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内, 债 券 受 托 管 理 人 应 当 每 年 度 检 查 发 行 人 募 集 资 金 的 使 用 情 况 是 否 与 募 集 说 明 书 约 定 一 致, 有 权 要 求 发 行 人 及 时 向 其 提 供 相 关 文 件 资 料 并 就 有 关 事 项 作 出 说 明 4 债 券 受 托 管 理 人 应 当 督 促 发 行 人 在 募 集 说 明 书 中 披 露 债 券 受 托 管 理 协 议 债 券 持 有 人 会 议 规 则 的 主 要 内 容, 并 应 当 通 过 本 次 债 券 交 易 场 所 的 网 站 和 中 国 证 监 会 指 定 的 报 刊, 向 债 券 持 有 人 披 露 包 括 但 不 限 于 受 托 管 理 事 务 报 告 本 次 债 券 到 期 不 能 偿 还 的 法 律 程 序 以 及 中 国 证 监 会 及 自 律 组 织 要 求 的 其 他 需 要 向 债 券 持 有 人 披 露 的 重 大 事 项 或 文 件 5 债 券 受 托 管 理 人 应 当 每 年 度 对 发 行 人 进 行 回 访, 监 督 发 行 人 对 募 集 说 明 书 约 定 义 务 的 执 行 情 况, 并 做 好 回 访 记 录, 出 具 受 托 管 理 事 务 报 告 6 出 现 债 券 受 托 管 理 协 议 第 3.4 条 情 形 且 对 债 券 持 有 人 权 益 有 重 大 影 响 情 形 的, 在 知 道 或 应 当 知 道 该 等 情 形 之 日 起 五 个 工 作 日 内, 债 券 受 托 管 理 人 应 当 问 询 发 行 人 或 者 保 证 人 ( 如 有 ), 要 求 发 行 人 或 者 保 证 人 ( 如 有 ) 解 释 说 明, 提 供 相 关 证 据 文 件 和 资 料, 并 向 市 场 公 告 临 时 受 托 管 理 事 务 报 告 发 生 触 发 债 券 持 有 人 会 议 情 形 的, 召 集 债 券 持 有 人 会 议 7 债 券 受 托 管 理 人 应 当 根 据 法 律 法 规 和 规 则 债 券 受 托 管 理 协 议 及 债 券 持 有 人 会 议 规 则 的 规 定 召 集 债 券 持 有 人 会 议, 并 监 督 相 关 各 方 严 格 执 行 债 券 持 有 人 会 议 决 议, 监 督 债 券 持 有 人 会 议 决 议 的 实 施 8 债 券 受 托 管 理 人 应 当 在 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内 持 续 督 促 发 行 人 履 行 信 息 披 露 义 务 债 券 受 托 管 理 人 应 当 关 注 发 行 人 的 信 息 披 露 情 况, 收 集 保 存 与 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 偿 付 相 关 的 所 有 信 息 资 料, 根 据 所 获 信 息 判 断 对 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 本 息 偿 付 的 影 响, 并 按 照 债 券 受 托 管 理 协 议 的 约 定 报 告 债 券 持 有 人 9 债 券 受 托 管 理 人 预 计 发 行 人 不 能 偿 还 债 务 时, 应 当 要 求 发 行 人 追 加 担 保, 督 促 发 行 人 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 第 3.7 条 约 定 的 偿 债 保 障 措 施, 或 者 可 以 依 法 申 请 法 定 机 关 采 取 财 产 保 全 措 施 发 行 人 追 加 担 保 或 其 他 偿 债 保 障 措 施 的 费 用 应 由 发 行 人 承 担, 债 券 受 托 管 理 人 申 请 财 产 保 全 措 施 的 费 用 应 由 全 体 债 券 持 有 人 按 照 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 持 有 比 例 承 担 1-1-198
10 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内, 债 券 受 托 管 理 人 应 当 勤 勉 处 理 债 券 持 有 人 与 发 行 人 之 间 的 谈 判 或 者 诉 讼 事 务 11 如 发 行 人 为 本 次 债 券 项 下 任 一 期 债 券 设 定 担 保 的, 担 保 财 产 为 信 托 财 产 债 券 受 托 管 理 人 应 当 在 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 发 行 前 或 当 期 债 券 募 集 说 明 书 约 定 的 时 间 内 取 得 担 保 的 权 利 证 明 或 者 其 他 有 关 文 件, 并 在 担 保 期 间 妥 善 保 管 12 发 行 人 不 能 偿 还 债 务 时, 债 券 受 托 管 理 人 应 当 督 促 发 行 人 增 信 机 构 ( 如 有 ) 和 其 他 具 有 偿 付 义 务 的 机 构 ( 如 有 ) 等 落 实 相 应 的 偿 债 措 施, 并 可 以 接 受 全 部 或 部 分 债 券 持 有 人 的 委 托, 以 自 己 名 义 代 表 债 券 持 有 人 提 起 民 事 诉 讼 参 与 重 组 或 者 破 产 的 法 律 程 序 13 债 券 受 托 管 理 人 对 受 托 管 理 相 关 事 务 享 有 知 情 权, 但 应 当 依 法 保 守 所 知 悉 的 发 行 人 商 业 秘 密 等 非 公 开 信 息, 不 得 利 用 提 前 获 知 的 可 能 对 公 司 债 券 持 有 人 权 益 有 重 大 影 响 的 事 项 为 自 己 或 他 人 谋 取 利 益 14 债 券 受 托 管 理 人 应 当 妥 善 保 管 其 履 行 受 托 管 理 事 务 的 所 有 文 件 档 案 及 电 子 资 料, 包 括 但 不 限 于 债 券 受 托 管 理 协 议 债 券 持 有 人 会 议 规 则 受 托 管 理 工 作 底 稿 与 增 信 措 施 有 关 的 权 利 证 明 ( 如 有 ), 保 管 时 间 不 得 少 于 债 券 到 期 之 日 或 本 息 全 部 清 偿 后 五 年 对 于 债 券 受 托 管 理 人 因 依 赖 其 合 理 认 为 是 真 实 且 经 发 行 人 签 署 的 任 何 通 知 指 示 同 意 证 书 书 面 陈 述 声 明 或 者 其 他 文 书 或 文 件 而 采 取 的 任 何 作 为 不 作 为 或 遭 受 的 任 何 损 失, 债 券 受 托 管 理 人 应 得 到 保 护 且 不 应 对 此 承 担 责 任 15 除 上 述 各 项 外, 债 券 受 托 管 理 人 还 应 当 履 行 以 下 职 责 : (1) 债 券 持 有 人 会 议 授 权 受 托 管 理 人 履 行 的 其 他 职 责 ; (2) 募 集 说 明 书 约 定 由 受 托 管 理 人 履 行 的 其 他 职 责 16 在 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内, 债 券 受 托 管 理 人 不 得 将 其 受 托 管 理 人 的 职 责 和 义 务 委 托 其 他 第 三 方 代 为 履 行 债 券 受 托 管 理 人 在 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 的 职 责 或 义 务 时, 可 以 聘 请 律 师 事 务 所 会 计 师 事 务 所 等 第 三 方 专 业 机 构 提 供 专 业 服 务 17 就 提 供 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 服 务, 债 券 受 托 管 理 人 所 收 取 的 债 券 受 托 管 1-1-199
理 人 报 酬 为 零 在 中 国 法 律 允 许 的 范 围 内, 且 在 必 要 合 理 的 情 况 下, 债 券 受 托 管 理 人 在 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 债 券 受 托 管 理 人 责 任 时 涉 及 的 以 下 费 用, 由 发 行 人 承 担 : (1) 因 召 开 债 券 持 有 人 会 议 所 产 生 的 会 议 费 公 告 费 律 师 费 等 合 理 费 用, 且 该 等 费 用 符 合 市 场 公 平 价 格 ; (2) 在 取 得 发 行 人 同 意 ( 发 行 人 同 意 债 券 受 托 管 理 人 基 于 合 理 且 必 要 的 原 则 聘 用 ) 后 聘 用 第 三 方 专 业 机 构 ( 包 括 律 师 会 计 师 评 级 机 构 等 ) 提 供 专 业 服 务 而 发 生 的 费 用 ; (3) 因 发 行 人 未 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 和 募 集 说 明 书 项 下 的 义 务 而 导 致 债 券 受 托 管 理 人 额 外 支 出 的 费 用 如 需 发 生 上 述 (1) 或 (2) 项 下 的 费 用, 由 发 行 人 直 接 支 付, 但 债 券 受 托 管 理 人 应 事 先 告 知 发 行 人 上 述 费 用 合 理 估 计 的 最 大 金 额, 并 获 得 发 行 人 的 同 意, 但 发 行 人 不 得 以 不 合 理 的 理 由 拒 绝 同 意 发 行 人 同 意 补 偿 债 券 受 托 管 理 人 行 使 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 债 券 受 托 管 理 职 责 而 发 生 的 上 述 ( 一 ) ( 二 ) 和 ( 三 ) 项 下 的 合 理 费 用, 直 至 一 切 未 偿 还 的 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 均 已 根 据 其 条 款 得 到 兑 付 或 成 为 无 效 18 如 果 发 行 人 发 生 债 券 受 托 管 理 协 议 第 3.4 条 项 下 的 事 件, 债 券 受 托 管 理 人 有 权 根 据 债 券 持 有 人 会 议 作 出 的 决 议, 依 法 采 取 任 何 其 他 可 行 的 法 律 救 济 方 式 回 收 未 偿 还 的 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 本 金 和 利 息 以 保 障 全 体 债 券 持 有 人 19 债 券 受 托 管 理 人 有 权 行 使 债 券 受 托 管 理 协 议 募 集 说 明 书 及 法 律 法 规 和 规 则 规 定 的 其 他 权 利, 应 当 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 募 集 说 明 书 及 法 律 法 规 和 规 则 规 定 的 其 他 义 务 ( 三 ) 受 托 管 理 事 务 报 告 1 受 托 管 理 事 务 报 告 包 括 年 度 受 托 管 理 事 务 报 告 和 临 时 受 托 管 理 事 务 报 告 2 乙 方 应 当 建 立 对 甲 方 的 定 期 跟 踪 机 制, 监 督 甲 方 对 募 集 说 明 书 所 约 定 义 务 的 执 行 情 况, 并 在 每 年 六 月 三 十 日 前 向 市 场 公 告 上 一 年 度 的 受 托 管 理 事 务 报 告 前 款 规 定 的 受 托 管 理 事 务 报 告, 应 当 至 少 包 括 以 下 内 容 : 1-1-200
(1) 债 券 受 托 管 理 人 履 行 职 责 情 况 ; (2) 发 行 人 的 经 营 与 财 务 状 况 ; (3) 发 行 人 募 集 资 金 使 用 及 专 项 账 户 运 作 情 况 ; (4) 内 外 部 增 信 机 制 偿 债 保 障 措 施 发 生 重 大 变 化 的, 说 明 基 本 情 况 及 处 理 结 果 ; (5) 发 行 人 偿 债 保 障 措 施 的 执 行 情 况 以 及 公 司 债 券 的 本 息 偿 付 情 况 ; (6) 发 行 人 在 募 集 说 明 书 中 约 定 的 其 他 义 务 的 执 行 情 况 ; (7) 债 券 持 有 人 会 议 召 开 的 情 况 ; (8) 发 生 债 券 受 托 管 理 协 议 第 3.4 条 第 ( 一 ) 项 至 第 ( 十 二 ) 项 等 情 形 的, 说 明 基 本 情 况 及 处 理 结 果 ; (9) 对 债 券 持 有 人 权 益 有 重 大 影 响 的 其 他 事 项 上 述 内 容 将 根 据 中 国 证 监 会 或 有 关 证 券 交 易 所 的 规 定 和 要 求 的 变 化 进 行 调 整 3 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内, 出 现 债 券 受 托 管 理 人 在 履 行 受 托 管 理 职 责 时 发 生 利 益 冲 突 发 行 人 募 集 资 金 使 用 情 况 和 募 集 说 明 书 不 一 致 的 情 形, 或 出 现 债 券 受 托 管 理 协 议 第 3.4 条 第 ( 一 ) 项 至 第 ( 十 二 ) 项 等 情 形 以 及 其 他 对 债 券 持 有 人 权 益 有 重 大 影 响 的 事 项 的, 债 券 受 托 管 理 人 在 知 道 或 应 当 知 道 该 等 情 形 之 日 起 五 个 工 作 日 内 向 市 场 公 告 临 时 受 托 管 理 事 务 报 告 ( 四 ) 利 益 冲 突 的 风 险 防 范 机 制 1 债 券 受 托 管 理 人 通 过 本 人 或 代 理 人, 在 全 球 广 泛 涉 及 投 资 银 行 活 动 ( 包 括 投 资 顾 问 财 务 顾 问 资 产 管 理 研 究 证 券 发 行 交 易 和 经 纪 等 ) 可 能 会 与 债 券 受 托 管 理 人 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 之 受 托 管 理 职 责 产 生 利 益 冲 突 为 防 范 相 关 风 险, 债 券 受 托 管 理 人 已 采 取 以 下 解 决 机 制 : 债 券 受 托 管 理 人 已 根 据 监 管 要 求 建 立 完 善 的 内 部 信 息 隔 离 和 防 火 墙 制 度, 保 证 :(1) 债 券 受 托 管 理 人 承 担 债 券 受 托 管 理 协 议 职 责 的 雇 员 不 受 冲 突 利 益 的 影 响 ;(2) 债 券 受 托 管 理 人 承 担 债 券 受 托 管 理 协 议 职 责 的 雇 员 持 有 的 保 密 信 息 不 会 披 露 给 与 债 券 受 托 管 理 协 议 无 关 的 任 何 其 他 人 ;(3) 相 关 保 密 信 息 不 被 债 券 受 托 管 理 人 用 于 债 券 受 托 管 理 协 议 之 外 的 其 他 目 的 ;(4) 防 止 与 债 券 受 托 管 理 协 议 有 关 的 敏 感 信 息 不 适 当 流 动, 对 潜 在 的 利 益 冲 1-1-201
突 进 行 有 效 管 理 债 券 受 托 管 理 人 其 他 业 务 部 门 或 关 联 方 可 以 在 任 何 时 候 :(1) 向 任 何 其 他 客 户 提 供 服 务 ;(2) 从 事 与 发 行 人 或 与 发 行 人 属 同 一 集 团 的 任 何 成 员 有 关 的 任 何 交 易 ; 或 (3) 为 与 其 利 益 可 能 与 发 行 人 或 与 发 行 人 属 同 一 集 团 的 其 他 成 员 的 利 益 相 对 立 的 人 的 相 关 事 宜 行 事, 并 可 为 自 身 利 益 保 留 任 何 相 关 的 报 酬 或 利 润 2 债 券 受 托 管 理 人 不 得 为 本 次 债 券 项 下 任 一 期 债 券 提 供 担 保, 且 债 券 受 托 管 理 人 承 诺, 其 与 发 行 人 发 生 的 任 何 交 易 或 者 其 对 发 行 人 采 取 的 任 何 行 为 均 不 会 损 害 债 券 持 有 人 的 权 益 3 发 行 人 或 债 券 受 托 管 理 人 任 何 一 方 违 反 债 券 受 托 管 理 协 议 利 益 冲 突 防 范 机 制, 对 协 议 另 一 方 或 债 券 持 有 人 产 生 任 何 诉 讼 权 利 要 求 损 害 支 出 和 费 用 ( 包 括 合 理 的 律 师 费 用 ) 的, 应 负 责 赔 偿 受 损 方 的 直 接 损 失 ( 五 ) 受 托 管 理 人 的 变 更 1 在 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 存 续 期 内, 出 现 下 列 情 形 之 一 的, 应 当 召 开 债 券 持 有 人 会 议, 履 行 变 更 受 托 管 理 人 的 程 序 : (1) 债 券 受 托 管 理 人 未 能 持 续 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 约 定 的 受 托 管 理 人 职 责 ; (2) 债 券 受 托 管 理 人 停 业 解 散 破 产 或 依 法 被 撤 销 ; (3) 债 券 受 托 管 理 人 提 出 书 面 辞 职 ; (4) 债 券 受 托 管 理 人 不 再 符 合 受 托 管 理 人 资 格 的 其 他 情 形 在 受 托 管 理 人 应 当 召 集 而 未 召 集 债 券 持 有 人 会 议 时, 单 独 或 合 计 持 有 本 次 债 券 项 下 当 期 债 券 总 额 百 分 之 十 以 上 的 债 券 持 有 人 有 权 自 行 召 集 债 券 持 有 人 会 议 2 债 券 持 有 人 会 议 决 议 决 定 变 更 受 托 管 理 人 或 者 解 聘 债 券 受 托 管 理 人 的, 自 新 任 受 托 管 理 人 被 正 式 有 效 地 聘 任 之 日, 新 任 受 托 管 理 人 继 承 债 券 受 托 管 理 人 在 法 律 法 规 和 规 则 及 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 的 权 利 和 义 务, 债 券 受 托 管 理 协 议 终 止 新 任 受 托 管 理 人 应 当 及 时 将 变 更 情 况 向 中 国 证 券 业 协 会 报 告 3 债 券 受 托 管 理 人 应 当 在 上 述 变 更 生 效 当 日 或 之 前 与 新 任 受 托 管 理 人 办 理 完 毕 工 作 移 交 手 续 4 债 券 受 托 管 理 人 在 债 券 受 托 管 理 协 议 中 的 权 利 和 义 务, 在 新 任 受 托 管 理 人 1-1-202
被 正 式 有 效 地 聘 任 之 日 起 终 止, 但 并 不 免 除 债 券 受 托 管 理 人 在 债 券 受 托 管 理 协 议 生 效 期 间 所 应 当 享 有 的 权 利 以 及 应 当 承 担 的 责 任 ( 六 ) 陈 述 和 保 证 1 发 行 人 保 证 以 下 陈 述 在 债 券 受 托 管 理 协 议 签 订 之 日 均 属 真 实 和 准 确 : (1) 发 行 人 是 一 家 按 照 中 国 法 律 合 法 注 册 并 有 效 存 续 的 股 份 有 限 公 司 ; (2) 发 行 人 签 署 和 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 已 经 得 到 发 行 人 内 部 必 要 的 授 权, 并 且 没 有 违 反 适 用 于 发 行 人 的 任 何 法 律 法 规 和 规 则 的 规 定, 也 没 有 违 反 发 行 人 的 公 司 章 程 以 及 发 行 人 与 第 三 方 签 订 的 任 何 合 同 或 者 协 议 的 规 定 2 债 券 受 托 管 理 人 保 证 以 下 陈 述 在 债 券 受 托 管 理 协 议 签 订 之 日 均 属 真 实 和 准 确 : (1) 债 券 受 托 管 理 人 是 一 家 按 照 中 国 法 律 合 法 注 册 并 有 效 存 续 的 证 券 公 司 ; (2) 债 券 受 托 管 理 人 具 备 担 任 本 次 债 券 受 托 管 理 人 的 资 格, 且 就 债 券 受 托 管 理 人 所 知, 并 不 存 在 任 何 情 形 导 致 或 者 可 能 导 致 债 券 受 托 管 理 人 丧 失 该 资 格 ; (3) 债 券 受 托 管 理 人 签 署 和 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 已 经 得 到 债 券 受 托 管 理 人 内 部 必 要 的 授 权, 并 且 没 有 违 反 适 用 于 债 券 受 托 管 理 人 的 任 何 法 律 法 规 和 规 则 的 规 定, 也 没 有 违 反 债 券 受 托 管 理 人 的 公 司 章 程 以 及 债 券 受 托 管 理 人 与 第 三 方 签 订 的 任 何 合 同 或 者 协 议 的 规 定 (4) 债 券 受 托 管 理 人 不 对 本 次 债 券 的 合 法 有 效 性 作 任 何 声 明 ; 除 监 督 义 务 外, 不 对 本 次 债 券 项 下 各 期 债 券 募 集 资 金 的 使 用 情 况 负 责 ; 除 依 据 法 律 和 债 券 受 托 管 理 协 议 出 具 的 证 明 文 件 外, 不 对 与 本 次 债 券 有 关 的 任 何 声 明 负 责 ( 为 避 免 疑 问, 若 债 券 受 托 管 理 人 同 时 为 本 次 债 券 的 主 承 销 商, 则 本 款 项 下 的 免 责 声 明 不 影 响 债 券 受 托 管 理 人 作 为 本 次 债 券 的 主 承 销 商 应 承 担 的 责 任 ) ( 七 ) 不 可 抗 力 1 不 可 抗 力 事 件 是 指 发 行 人 和 债 券 受 托 管 理 人 在 签 署 债 券 受 托 管 理 协 议 时 不 能 预 见 不 能 避 免 且 不 能 克 服 的 自 然 事 件 和 社 会 事 件 主 张 发 生 不 可 抗 力 事 件 的 一 方 应 当 及 时 以 书 面 方 式 通 知 其 他 方, 并 提 供 发 生 该 不 可 抗 力 事 件 的 证 明 主 张 发 生 不 可 抗 力 事 件 的 一 方 还 必 须 尽 一 切 合 理 的 努 力 减 轻 该 不 可 抗 力 事 件 所 造 成 的 不 利 影 响 1-1-203
2 在 发 生 不 可 抗 力 事 件 的 情 况 下, 发 行 人 和 债 券 受 托 管 理 人 应 当 立 即 协 商 以 寻 找 适 当 的 解 决 方 案, 并 应 当 尽 一 切 合 理 的 努 力 尽 量 减 轻 该 不 可 抗 力 事 件 所 造 成 的 损 失 如 果 该 不 可 抗 力 事 件 导 致 债 券 受 托 管 理 协 议 的 目 标 无 法 实 现, 则 债 券 受 托 管 理 协 议 提 前 终 止 ( 八 ) 违 约 责 任 1 债 券 受 托 管 理 协 议 任 何 一 方 违 约, 守 约 方 有 权 依 据 法 律 法 规 和 规 则 募 集 说 明 书 及 债 券 受 托 管 理 协 议 的 规 定 追 究 违 约 方 的 违 约 责 任 2 若 一 方 因 其 过 失 恶 意 故 意 不 当 行 为 或 违 反 债 券 受 托 管 理 协 议 或 适 用 的 法 规 的 任 何 行 为 ( 包 括 不 作 为 ) 而 导 致 另 一 方 及 其 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 雇 员 和 代 理 人 产 生 任 何 诉 讼 权 利 要 求 损 害 债 务 判 决 损 失 成 本 支 出 和 费 用 ( 包 括 合 理 的 律 师 费 用 ), 该 方 应 负 责 赔 偿 并 使 另 一 方 其 免 受 损 失 ( 九 ) 法 律 适 用 和 争 议 解 决 1 债 券 受 托 管 理 协 议 适 用 于 中 国 法 律 并 依 其 解 释 2 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 所 产 生 的 或 与 债 券 受 托 管 理 协 议 有 关 的 任 何 争 议, 首 先 应 在 争 议 各 方 之 间 协 商 解 决 如 果 协 商 解 决 不 成, 应 提 交 位 于 北 京 的 北 京 仲 裁 委 员 会 按 照 该 会 届 时 有 效 的 仲 裁 规 则 进 行 仲 裁 仲 裁 应 用 中 文 进 行 仲 裁 裁 决 是 终 局 的, 对 双 方 均 有 约 束 力 3 当 产 生 任 何 争 议 及 任 何 争 议 正 按 前 条 约 定 进 行 解 决 时, 除 争 议 事 项 外, 各 方 有 权 继 续 行 使 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 的 其 他 权 利, 并 应 履 行 债 券 受 托 管 理 协 议 项 下 的 其 他 义 务 1-1-204
第 十 节 发 行 人 中 介 机 构 及 相 关 人 员 声 明 1-1-205
发 行 人 声 明 根 据 公 司 法 证 券 法 和 公 司 债 券 发 行 与 交 易 管 理 办 法 的 有 关 规 定, 本 公 司 符 合 公 开 发 行 公 司 债 券 的 条 件 公 司 法 定 代 表 人 签 名 : 宋 广 菊 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 年 月 日 1-1-206
发 行 人 全 体 董 事 声 明 本 公 司 全 体 董 事 承 诺 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 完 整 性 承 担 个 别 和 连 带 的 法 律 责 任 公 司 全 体 董 事 签 名 : 宋 广 菊 张 振 高 彭 碧 宏 张 万 顺 朱 铭 新 刘 平 张 礼 卿 谭 劲 松 朱 征 夫 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 年 月 日 1-1-207
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1-1-209
1-1-210
发 行 人 全 体 监 事 声 明 本 公 司 全 体 监 事 承 诺 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 完 整 性 承 担 个 别 和 连 带 的 法 律 责 任 公 司 全 体 监 事 签 名 : 付 俊 刘 军 才 郭 猛 超 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 1-1-211 年 月 日
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发 行 人 全 体 非 董 事 高 级 管 理 人 员 声 明 本 公 司 全 体 非 董 事 高 级 管 理 人 员 承 诺 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 完 整 性 承 担 个 别 和 连 带 的 法 律 责 任 公 司 全 体 非 董 事 高 级 管 理 人 员 签 名 : 余 英 陈 冬 桔 王 健 胡 在 新 吴 章 焰 张 伟 周 东 利 黄 海 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 年 月 日 1-1-213
1-1-214
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1-1-217
联 席 主 承 销 商 声 明 本 公 司 已 对 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 进 行 了 核 查, 确 认 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 本 公 司 承 诺 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 因 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 致 使 投 资 者 在 证 券 交 易 中 遭 受 损 失 的, 与 发 行 人 承 担 连 带 赔 偿 责 任, 但 是 能 够 证 明 自 己 没 有 过 错 的 除 外 ; 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 且 公 司 债 券 未 能 按 时 兑 付 本 息 的, 本 公 司 承 诺 负 责 组 织 募 集 说 明 书 约 定 的 相 应 还 本 付 息 安 排 项 目 负 责 人 签 名 : 王 艳 艳 蔡 雪 珂 法 定 代 表 人 ( 签 字 ): 王 东 明 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 年 月 日 1-1-218
联 席 主 承 销 商 声 明 本 公 司 已 对 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 进 行 了 核 查, 确 认 不 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 本 公 司 承 诺 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 因 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 致 使 投 资 者 在 证 券 交 易 中 遭 受 损 失 的, 与 发 行 人 承 担 连 带 赔 偿 责 任, 但 是 能 够 证 明 自 己 没 有 过 错 的 除 外 ; 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 且 公 司 债 券 未 能 按 时 兑 付 本 息 的, 本 公 司 承 诺 负 责 组 织 募 集 说 明 书 约 定 的 相 应 还 本 付 息 安 排 项 目 负 责 人 : 任 意 公 司 授 权 代 表 : 黄 朝 晖 中 国 国 际 金 融 股 份 有 限 公 司 年 月 日 1-1-219
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受 托 管 理 人 声 明 本 公 司 承 诺 严 格 按 照 相 关 监 管 机 构 及 自 律 组 织 的 规 定 募 集 说 明 书 及 受 托 管 理 协 议 等 文 件 的 约 定, 履 行 相 关 职 责 发 行 人 的 相 关 信 息 披 露 文 件 存 在 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 者 重 大 遗 漏, 致 使 债 券 持 有 人 遭 受 损 失 的, 或 者 公 司 债 券 出 现 违 约 情 形 或 违 约 风 险 的, 本 公 司 承 诺 及 时 通 过 召 开 债 券 持 有 人 会 议 等 方 式 征 集 债 券 持 有 人 的 意 见, 并 以 自 己 名 义 代 表 债 券 持 有 人 主 张 权 利, 包 括 但 不 限 于 与 发 行 人 增 信 机 构 承 销 机 构 及 其 他 责 任 主 体 进 行 谈 判, 提 起 民 事 诉 讼 或 申 请 仲 裁, 参 与 重 组 或 者 破 产 的 法 律 程 序 等, 有 效 维 护 债 券 持 有 人 合 法 权 益 本 公 司 承 诺, 在 受 托 管 理 期 间 因 本 公 司 拒 不 履 行 迟 延 履 行 或 者 其 他 未 按 照 相 关 规 定 约 定 及 本 声 明 履 行 职 责 的 行 为, 给 债 券 持 有 人 造 成 损 失 的, 将 承 担 相 应 的 法 律 责 任 项 目 负 责 人 签 名 : 王 艳 艳 蔡 雪 珂 法 定 代 表 人 ( 签 字 ): 王 东 明 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 年 月 日 1-1-222
发 行 人 律 师 声 明 本 所 及 签 字 的 律 师 已 阅 读 募 集 说 明 书 及 其 摘 要, 确 认 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 与 本 所 出 具 的 法 律 意 见 书 不 存 在 矛 盾 本 所 及 签 字 的 律 师 对 发 行 人 在 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 中 引 用 的 法 律 意 见 书 的 内 容 无 异 议, 确 认 募 集 说 明 书 不 致 因 所 引 用 内 容 出 现 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 经 办 律 师 ( 签 字 ): 律 师 事 务 所 负 责 人 ( 签 字 ): 北 京 市 德 恒 律 师 事 务 所 年 月 日 1-1-223
会 计 师 事 务 所 声 明 本 所 及 签 字 注 册 会 计 师 已 阅 读 募 集 说 明 书 及 其 摘 要, 确 认 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 与 本 所 出 具 的 报 告 不 存 在 矛 盾 本 所 及 签 字 注 册 会 计 师 对 发 行 人 在 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 中 引 用 的 财 务 报 告 的 内 容 无 异 议, 确 认 募 集 说 明 书 不 致 因 所 引 用 内 容 而 出 现 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 经 办 注 册 会 计 师 ( 签 字 ): 祁 涛 邓 艳 明 王 世 恩 会 计 师 事 务 所 负 责 人 ( 签 字 ): 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 年 月 日 1-1-224
资 信 评 级 机 构 声 明 本 机 构 及 签 字 的 资 信 评 级 人 员 已 阅 读 募 集 说 明 书 及 其 摘 要, 确 认 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 与 本 机 构 出 具 的 报 告 不 存 在 矛 盾 本 机 构 及 签 字 的 资 信 评 级 人 员 对 发 行 人 在 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 中 引 用 的 报 告 的 内 容 无 异 议, 确 认 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 不 致 因 所 引 用 内 容 出 现 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 对 其 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 签 字 资 信 评 级 人 员 ( 签 字 ): 资 信 评 级 机 构 负 责 人 ( 签 字 ): 大 公 国 际 资 信 评 估 有 限 公 司 1-1-225 年 月 日
第 十 一 节 备 查 文 件 一 备 查 文 件 内 容 本 募 集 说 明 书 的 备 查 文 件 如 下 : 1 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2012 年 度 2013 年 度 和 2014 年 度 经 审 计 的 财 务 报 告 和 2015 年 半 年 度 未 经 审 计 的 财 务 报 表 ; 2 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 关 于 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 公 开 发 行 2015 年 公 司 债 券 的 核 查 意 见 ; 中 国 国 际 金 融 股 份 有 限 公 司 关 于 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 公 开 发 行 2015 年 公 司 债 券 的 核 查 意 见 ; 3 北 京 市 德 恒 律 师 事 务 所 关 于 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2015 年 公 开 公 司 债 券 的 法 律 意 见 ; 4 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告 ; 5 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券 持 有 人 会 议 规 则 ; 6 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 公 开 发 行 2015 年 公 司 债 券 受 托 管 理 协 议 ; 7 中 国 证 监 会 核 准 本 次 发 行 的 文 件 在 本 期 债 券 发 行 期 内, 投 资 者 可 以 至 发 行 人 主 承 销 商 处 查 阅 本 募 集 说 明 书 全 文 及 上 述 备 查 文 件, 或 访 问 上 海 证 券 交 易 所 网 站 (http://www.sse.com.cn) 查 阅 本 募 集 说 明 书 及 摘 要 二 备 查 文 件 查 阅 地 点 投 资 者 可 以 自 本 期 债 券 募 集 说 明 书 公 告 之 日 起 到 下 列 地 点 查 阅 本 募 集 说 明 书 全 文 及 上 述 备 查 文 件 : 发 行 人 : 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 住 所 : 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 30-33 层 联 系 地 址 : 广 东 省 广 州 市 海 珠 区 阅 江 中 路 688 号 保 利 国 际 广 场 北 塔 33 层 董 事 会 办 公 室 法 定 代 表 人 : 宋 广 菊 联 系 人 : 黄 海 尹 超 1-1-226
联 系 电 话 :020-8989 8833 传 真 :020-8989 8666-8831 牵 头 主 承 销 商 : 中 信 证 券 股 份 有 限 公 司 住 所 : 广 东 省 深 圳 市 福 田 区 中 心 三 路 8 号 卓 越 时 代 广 场 ( 二 期 ) 北 座 联 系 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 亮 马 桥 路 48 号 中 信 证 券 大 厦 法 定 代 表 人 : 王 东 明 联 系 人 : 蒋 昱 辰 刘 忠 江 刘 昀 王 艳 艳 陈 咸 耿 马 丰 明 黄 晨 源 徐 洋 蔡 雪 珂 联 系 电 话 :010-6083 3515 6083 3551 传 真 :010-6083 3504 联 席 主 承 销 商 : 中 国 国 际 金 融 股 份 有 限 公 司 住 所 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 1 号 国 贸 写 字 楼 2 座 28 层 联 系 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 1 号 国 贸 写 字 楼 2 座 27 层 法 定 代 表 人 : 丁 学 东 联 系 人 : 任 意 王 超 余 子 宜 祁 秦 陈 嘉 曦 刘 浏 联 系 电 话 :010-6505 1166 传 真 :010-6505 1156 三 备 查 文 件 查 阅 时 间 本 期 债 券 发 行 期 间, 每 日 9:00-11:30,14:00-17:00( 非 交 易 日 除 外 ) 投 资 者 若 对 本 募 集 说 明 书 及 其 摘 要 存 在 任 何 疑 问, 应 咨 询 自 己 的 证 券 经 纪 人 律 师 专 业 会 计 师 或 其 他 专 业 顾 问 1-1-227