公司动态 远东发展 [35.HK,3.42 港元, 未评级 ] 蓄势待发展望高峰 分析员 : 崔瓅澄, (rachelchui@chinastock.com.hk; 电话 : +852 3698-6391) 保持冷静, 继续向前发展 - 由传统家族管理到现代专业管理 远东发展 [35.HK,3.42 港元, 未评级 ] 2017 年 1 月 19 日 远东发展是一家综合企业, 在中国内地 香港 马来西亚 新加坡 澳大利亚 新西兰和英国从事物业开发 酒店和停车场业务 2008 年, 其传统的家族管理层引入了专业经理扩大业务 除了香港和中国大陆 ( 酒店 停车场和租赁 ) 的防守性业务外, 他们亦进军了世界各地更具活力的房地产市场 ( 新加坡 马来西亚 澳大利亚 新西兰和英国 ) 由于该业务的项目周期关系, 收成的季节才刚刚开始 截至 2016 年 9 月 30 日, 远东的净负债为 66.79 亿港元 ; 总股本为 104.29 亿港元 ; 净负债率为 64.0% 公司的酒店重估盈余为 107.32 亿港元 ; 经调整负债比率为 31.6% 基于共识预测, 该股票的 2017 财年市盈率为 6.4 倍 预计全年股息不会低于去年 ( 股息率约 5%) 远东发展是深港通标的, 未来可能会吸引更多内地投资者 具国际视野, 有效地经营区内业务 有良好的往绩纪录, 在澳大利亚有强大的盟友 在澳大利亚 ( 图 3), 快速发展的模式是较佳的选择 当购买了一块土地, 就立即开始规划和建设 这策略使投资回报周期有较高的可见度 外汇风险被自然对冲, 所有建筑债务均以当地货币计值 此外, 澳大利亚并没有香港的 30 个月预售限制, 这代表着住宅单位可以在项目启动后随时出售 一般而言, 会有较早的预售记录, 并允许更长的时间进行销售 这有助开发商达到其项目的销售目标 远东发展与 The Star 和周大福企业签订了谅解备忘录, 涉及合作开发悉尼和黄金海岸的赌场土地, 这些土地有巨大的住宅用途发展潜力, 有关合作正处于规划批准阶段 商业开发资本的 25% 和住宅开发资本的 50% 由远东发展出资 预计这些项目将在在 2022 年开幕 ; 预计住宅单位将在 2019 年进行第一批预售 手头订单的可见度高 : 收入增长前景良好 房地产开发业务的预售数据强劲, 有望成为公司未来收入的重要部分 如图 2 所示, 物业开发分部毛利占总毛利的比例一直上升 2017 财年上半年物业销售收入为 19.6 亿港元, 同比增长 120%; 预计 2017 财年将超过 30 亿港元 预计 2017 财年上半年的总收入上升至 30 亿港元, 同比增长 59%; 预计 2017 财年为 50 亿至 60 亿港元 在 2017 财年上半年, 股东应占净利润飙升至 6.81 亿港元, 同比增长 158%, 主要由于墨尔本 香港和上海的发展项目落成 截至 2016 年 9 月 30 日, 公司的累计预售总额创下新高, 达到 98 亿港元 公司的 2017 年中期股息为 3.5 港仙 每股盈利为 32.0 港仙, 同比增加 133.6% 其他业务均有稳定的经常性收入, 为未来的良好增长奠下基础 公司旗下项目尚未入账的预售价值为 97.67 亿港元 ( 图 4) 手头项目的潜在销售价值为 286.07 亿港元 ( 图 5) 截至 2016 年 9 月 30 日, 公司管理 76,204 个停车场泊位 ; 公司在 2017 财年上半年新增了约 5,200 个泊位 2016 年 12 月 23 日, 公司在英国新增了 1,500 个停车 市值 : 9.78 亿美元 ; 自由流通量 :: 45.2% FY 截至 ended 3 月底止年度 on March 31 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E Revenue 收入 ( 百万港元 (HK ) m) 5,110 3,995 5,528 6,748 9,348 Operating 经营利润 ( 百万港元 profit (HK ) m) 1,217 1,027 1,732 2,058 2,674 EBIT 利润率 EBIT margin 23.8% 25.7% 31.3% 30.5% 28.6% Reported 报表净利润 net ( 百万港元 profit )(HK m) 956 734 1,161 1,230 1,723 Adjusted 经调整净利润 net ( profit 百万港元 (HK ) m) 684 625 1,315 1,398 2,058 经调整净利润率 Adjusted net margin 13.4% 15.6% 23.8% 20.7% 22.0% Adjusted 经调整每股盈利 EPS ((HK$) 港元 ) 0.360 0.310 0.54 0.57 0.81 Dividend 股息 ( 港元 (HK$) ) 0.16 0.16 0.18 0.18 0.24 分红比例 Payout ratio 44.4% 51.6% 32.7% 31.9% 29.6% ROE 净资产收益率 (%) (%) 10.7 7.6 11 10.8 13.7 Dividend 股息收益率 yield (%)(%) 4.7 4.7 5.1 5.3 7.0 PER 市盈率 (x) ( 倍 ) 9.5 11.0 6.4 6.1 4.2 PBR 市净率 (x) ( 倍 ) 0.7 0.7 0.7 0.6 0.6 来源 : 彭博共识预测 场泊位 一般来说, 公司收购项目的收益率约为 8-9%, 在改善后, 增长将约 12% 左右 至于酒店方面, 截至 2016 年 9 月 30 日, 公司管理 6,000 间酒店客房 ; 预计约有 700 间新客房于 2017 年开始运营, 香港及伦敦均会开设一家新酒店 图 6 和 7 显示了酒店客房数量和发展项目的增长 风险因素 :(1) 外汇汇率风险 ;(2) 各地区的房地产价格波动 ; (3) 入住率 酒店费用和停车场费用存在不确定性 最近的动向 1. 公司上一次集资的日期是 2016 年 9 月 8 日, 涉及发行 2021 年到期 息率为 3.75% 的票据 ( 股票代码 : 4310), 共筹集了 3 亿美元 这反映了公司的信誉和市场对公司的信心 2. 在 2017 年 1 月 12 日, 公司两家全资附属 - 帝盛酒店集团及 Dorsett Hospitality International Services Limited( 卖方 ) 与金轮翠玉 ( 买方 ) 订立条款大纲, 据此, 卖方有意向买方出售 Double Advance Group Limited( DAGL ) 之全部权益, 其中包括 (a) DAGL 之全部已发行股本及 (b) DAGL 欠付卖方之股东贷款, 以及其后由管理人管理香港西九龙丝丽酒店 交易涉及的金额尚未披露 酒店的账面值为 1.09 亿港元, 资本值为 3.94 亿港元
FAR EAST CONSORTIUM INTL [35.HK, HK$3.42, NOT-RATED] FUTURE READY, THE BEST IS YET TO COME Analyst: Rachel Chui, (rachelchui@chinastock.com.hk; Tel: +852 3698-6391) Stay calm and carry on from traditional family business to modern professional management Far East Consortium International Limited (Far East) is a conglomerate with property development, hospitality and car-parking ventures in Mainland China, Hong Kong, Malaysia, Singapore, Australia, New Zealand and the United Kingdom. Its shareholding structure is shown in Figure 1. In 2008, the traditional family management brought in professional managers to expand the business. On top of defensive businesses in Hong Kong and Mainland China (hotels, car parks and leasing), they marched into the more dynamic property development industry all over the world (Singapore, Malaysia, Australia, New Zealand and the UK). Due to the project cycle of this business, the harvest season commenced only recently. Far East Consortium INTL [35.HK, HK$3.42, Not-rated] January 19, 2017 As at Sept 30, 2016, Far East s net debt was HK$6,679m; total equity was HK$10,429m; net gearing was 64.0%; its hotel revaluation surplus was HK$10,732m; and its adjusted gearing ratio was 31.6%. The stock is trading at 6.4x FY17E PER based on consensus. The full-year dividend is expected to be no less than last year s (~5% dividend yield). Far East is included in SZ-HK Stock Connect, which may attract more Mainland investors in the future. Think globally, act locally proven track record and strong allies in Australia In Australia (Figure 3), rapid development is preferred. Once a piece of land is purchased, planning and construction are launched immediately. This strategy ensures a predictable investment return cycle. A natural hedge is applied to cope with FX risk, and all construction debt is in local currency. Additionally, in Australia there is no 30-month presale limit as in Hong Kong, which means residential units can be sold any time after project commencement. An earlier presale record can be expected, and a longer period is allowed for sales. This helps the developer meet its sales target for the project. Far East signed a memorandum of understanding with The Star and Chow Tai Fook Enterprise involving casino sites with substantial residential development potential in Sydney and Gold Coast, with planning approval in progress. Far East is providing 25% of the capital for the commercial development and 50% of the capital for the residential development. The grand opening of these sites is expected in 2022; the presale of the first batch of residential units is expected in 2019. Visible project pipeline: Well-trodden path for revenue growth The robust presale figures for property development will contribute to a solid part of the Company s future revenue. As shown in figure 2, the gross profit from property development is an increasingly important part of total gross profit. Revenue from sales of properties in 1H FY2017 stood at HK$1,960m, up 120%YoY; the FY2017 figure is expected to be over HK$3,000m. Total revenue in 1H FY2017 climbed to HK$3,000m, up 59% YoY; FY2017 is expected to be HK$5,000-6,000m. In 1H FY2017, net profit attributable to shareholders rocketed to HK$681m, up 158%YoY, mainly because of the completion of development projects in Melbourne, Hong Kong and Shanghai. As at Sept 30, 2016, the Company achieved record-high cumulative presales of HK$9.8bn. Its 2017 interim dividend was HK$3.5 cents. EPS was HK$ 32.0 cents, up 133.6% YoY. The remaining business has stable recurring income and acts as a foundation for substantial future growth. The not yet recognized presale value of the projects is HK$9,767m (figure 4). Market Cap: US$ 978.0m; Free Float:: 45.2% FY ended on March 31 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E Revenue (HK m) 5,110 3,995 5,528 6,748 9,348 Operating profit (HK m) 1,217 1,027 1,732 2,058 2,674 EBIT margin 23.8% 25.7% 31.3% 30.5% 28.6% Reported net profit (HK m) 956 734 1,161 1,230 1,723 Adjusted net profit (HK m) 684 625 1,315 1,398 2,058 Adjusted net margin 13.4% 15.6% 23.8% 20.7% 22.0% Adjusted EPS (HK$) 0.360 0.310 0.54 0.57 0.81 Dividend (HK$) 0.16 0.16 0.18 0.18 0.24 Payout ratio 44.4% 51.6% 32.7% 31.9% 29.6% ROE (%) 10.7 7.6 11 10.8 13.7 Dividend yield (%) 4.7 4.7 5.1 5.3 7.0 PER (x) 9.5 11.0 6.4 6.1 4.2 PBR (x) 0.7 0.7 0.7 0.6 0.6 Source: Bloomberg consensus The potential sales value of the development project pipeline is HK$28,607m, (figure 5). The Company managed 76,204 car-park bays as at Sept 30, 2016; it added around 5,200 bays in 1H FY2017. On Dec 23, 2016, it added another 1,500 car park bays in the UK. In general, the yield of purchased projects is expected to be 8-9% and to increase to around 12% after improvement. As for hotels, as at Sept 30, 2016, it had 6,000 rooms under management; around 700 new rooms are expected to be in operation in FY2017, with the opening of one hotel in Hong Kong and one in London. Figures 6 and 7 demonstrate the growth in the number of hotel rooms and the development pipeline. Risk factors: (1) FX rate risk; (2) regional property price fluctuations; and (3) uncertainty about the occupancy rates, hotel tariffs and car park fees. Recent news 1. The last fund-raising exercise on Sept 8, 2016 raised US$300,000,000 in 3.75% notes due in 2021 (Stock Code: 4310). This reflects the Company s credibility and market confidence in the Company. 2. On Jan 12, 2017, Dorsett Hospitality International Limited and Dorsett Hospitality International Services Limited, both wholly owned subsidiaries of the Company, entered into Heads of Terms with Golden Wheel Jasper Company Limited in relation to the Proposed Sale of a hotel involving the sale of shares and the assignment of a sale loan, and subsequent management of the Silka West Kowloon Hotel. The amount involved has not yet been announced. The book value of the hotel is HK$109m and the capital value is HK$394m.
Figure 1: Shareholding structure *Note: Mr. Deacon Te Ken CHIU passed away on 17 March 2015; his interests in the ordinary shares of the Company forms part of his estate. Sources: HKEX Figure 2: 1H FY17 and 1H FY16 gross profit comparison Figure 3: 1HFY17 total revenue by location and business segment
Figure 4: Not yet recognized presale value (HK$ M) Total presale value not yet recognized: 9,767 Figure 5: Potential sales value of development project pipeline (HK$ M) All potential sales value: 28,667
Figure 6: Number of hotel rooms from FY06A to FY22F Note: The Silka West Kowloon has not yet excluded from the table as the transaction has not been completed yet. Figure 7: Hotels in the Development Pipeline
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