金地集团 (6383) 并表项目减少影响收入, 净利润稳增长, 融资成本维持低位 事件 :217 年, 公司实现营业收入 376.62 亿元, 同比下降 32.15%; 公司实现归属于上市公司股东的净利润 68.43 亿元, 同比增长 8.61%;EPS1.52 元, 同比增长 8.57%;217 利润分配预案为每 1 股派发现金股利 5.3 元 ( 含税 ) 并表结算面积减少, 毛利率提高, 净利润稳定增长 217 年营业收入下降较多, 主要是由于合作项目增加, 并表结算面积减少使得结算收入减少, 公司自 9 年以来土地储备的权益比例逐年下降, 可并表项目减少, 217 年土储权益比例 51.2%, 未来两年并表结算收入减少的趋势可能延续 另一方面, 公司归母净利润同比增长 8.61%, 主要是由于毛利率的提高, 其中, 房地产业务毛利率为 33.96%, 较上年同期增加 5.23 个百分点, 而公司非并表项目销售额的快速增加反映在投资收益上, 其中,217 年公司对联营企业和合营企业的投资收益同比增长 217% 拿地创历史新高, 一二线土储占比超 8% 公司 217 年共获取 94 宗土地, 总合同投资额突破 1, 亿元, 为公司新增了约 1,3 万平方米的总土地储备, 创历史新高, 按照 17 年 766.7 万方的销售面积计算, 拿地销售比为 1.7, 力度加大 公司继续坚持合理布局, 深耕一线城市及强二线城市, 一线城市的权益投资额占比约 23%, 二线城市的权益投资额占比约 64%, 三四线城市的权益投资额占比约 13%, 同时, 公司在 217 年新进入海口 重庆 成都 济南 惠州 徐州 滁州 镇江等城市, 为集团规模发展开拓了新的增长点 截至报告期末, 公司总土地储备约 3,77 万平方米, 权益土地储备约 1,93 万平方米, 已布局全国 41 个城市 融资渠道多元, 融资成本维持低位, 财务状况稳健 217 年公司完成 4 亿元公司债 3.5 亿元物业费 ABS 3 亿元超短期融资券 15 亿元中期票据及 2 亿美元债券的发行 217 年末, 公司债务融资余额为 553.54 亿元, 债务融资加权平均成本为 4.56%, 相比去年 4.52% 略微提高, 仍维持较低水平 资产负债率为 72.13%, 净负债率为 48.2%, 相比去年有所增加, 但仍处于行业较低水平, 加杠杆空间较大, 财务状况很稳健 投资建议 按照最新收盘市值, 公司股息率为 4.77%, 分红水平较高 我们认为公司土地储备及项目优质, 财务状况稳健, 在行业集中度提升的背景下获取优质土地及融资优势明显, 鉴于公司权益比例降低, 并表结算面积可能减少而投资收益增加, 我们将 218-19 年 EPS 由 1.93 和 2.42 元下调为 1.82 和 2.13 元, 预计 22 年 EPS 为 2.4 元, 对应 PE 为 6.1X 5.2X 4.6X, 维持 买入 评级, 根据行业整体预期估值下行进行调整, 对应 18 年 PE 调整到 9 倍,6 个月目标价由 19.3 元下调至 16.4 元 投资评级 行业 证券研究报告 218 年 4 月 19 日 房地产 / 房地产开发 6 个月评级买入 ( 维持评级 ) 当前价格 目标价格 基本数据 11.1 元 16.4 元 A 股总股本 ( 百万股 ) 4,514.58 流通 A 股股本 ( 百万股 ) 4,514.58 A 股总市值 ( 百万元 ) 5,111.88 流通 A 股市值 ( 百万元 ) 5,111.88 每股净资产 ( 元 ) 9.3 资产负债率 (%) 72.13 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 17.53/1.5 作者 陈天诚分析师 SAC 执业证书编号 :S111517111 chentiancheng@tfzq.com 付雅婷 fuyating@tfzq.com 股价走势 51% 41% 31% 21% 11% 1% 资料来源 : 贝格数据 相关报告 金地集团沪深 3 联系人 -9% 217-4 217-8 217-12 房地产开发 1 金地集团 - 公司点评 :2 月销售点评 : 销售季节性下滑, 静待下半年发力 218-3-12 2 金地集团 - 首次覆盖报告 : 销售增长质量高 派息优厚估值低 218-1-8 风险提示 : 重点布局城市受到较为严厉的调控, 销售不及预期 财务数据和估值 216 217 218E 219E 22E 营业收入 ( 百万元 ) 55,58.5 37,662.18 43,364.74 51,39.95 6,456.5 增长率 (%) 69.43 (32.15) 15.14 17.7 18.45 EBITDA( 百万元 ) 11,38.25 11,61.44 13,299.22 14,661.37 16,17.52 净利润 ( 百万元 ) 6,3.46 6,842.68 8,237.56 9,6.64 1,821.99 增长率 (%) 96.87 8.61 2.38 16.55 12.72 EPS( 元 / 股 ) 1.4 1.52 1.82 2.13 2.4 市盈率 (P/E) 7.95 7.32 6.8 5.22 4.63 市净率 (P/B) 1.34 1.23 1.1.95.82 市销率 (P/S).9 1.33 1.16.98.83 EV/EBITDA 6.47 6.74 1.67 4.2.81 资料来源 :wind, 天风证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1
1. 事件 : 217 年, 公司实现营业收入 376.62 亿元, 同比下降 32.15%; 公司实现归属于上市公司股东的净利润 68.43 亿元, 同比增长 8.61%;EPS1.52 元, 同比增长 8.57%;217 利润分配预案为每 1 股派发现金股利 5.3 元 ( 含税 ) 2. 并表结算面积减少, 毛利率提高, 净利润稳定增长 : 217 年营业收入下降较多, 主要是由于合作项目增加, 并表结算面积减少使得结算收入减少, 公司自 9 年以来土地储备的权益比例逐年下降, 可并表项目减少,217 年土储权益比例 51.2%, 未来两年并表结算收入减少的趋势可能延续 另一方面, 公司归母净利润同比增长 8.61%, 主要是由于毛利率的提高, 其中, 房地产业务毛利率为 33.96%, 较上年同期增加 5.23 个百分点, 而公司非并表项目销售额的快速增加反映在投资收益上, 其中, 217 年公司对联营企业和合营企业的投资收益同比增长 217% 图 1: 历年收入及增速 图 2: 历年净利润及增速 6 5 4 3 2 1 555.9 8 456.36 69.4 6 328.63 348.36 376.62 327.62 31. 4 2 6. -28.2-2 -32.2-4 212 213 214 215 216 217 1 8 6 4 2 94.77 1 85.76 77.1 8 6 49.64 42.92 45.1 48.43 4 2 1.1 1.5 5.1-2.4-2 212 213 214 215 216 217 营业收入 ( 亿元 ) 增长速度 (%) 净利润 ( 亿元 ) 增长速度 (%) 图 3: 公司历年销售金额及增速 图 4: 公司历年销售均价及增速 1,5. 1,. 5.. 63.1 1,6.3 617. 31.9 45.4 49. 341.5 25.9 8.8 1,48.1 6 5 39.94 3 2 1 212 213 214 215 216 217 7 2. 1.5 1..5. 1.84 25 1.53 1.38 1.19 1.25 1.26 2.12 15 9.8 1.5 1 5.3 5.6 212 213 214 215 216 217 销售金额 ( 亿元 ) 增速 (%) 均价 ( 万元 / 平米 ) 增速 (%) 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2
图 5: 历年毛利率 净利润率及 ROE 图 6: 土地储备权益比例 ( 按面积 ) 4. 1.% 3. 2. 1. 32. 14.5 15.9 34.8 26.9 28.9 28.7 29.5 25.2 13. 13.1 17.7 14.8 15.5 16.4 13.2 1.9 9.8 8.% 6.% 4.% 87.5% 86.7% 87.7% 85.5% 8.7% 79.6% 76.% 7.8% 61.5% 5.8% 51.2%. 212 213 214 215 216 217 毛利率 (%) 净利率 (%) ROE(%) 2.%.% 27282921211212213214215216217 3. 拿地创历史新高, 一二线土储占比超 8%: 公司 217 年共获取 94 宗土地, 总合同投资额突破 1, 亿元, 为公司新增了约 1,3 万平方米的总土地储备, 创历史新高, 按照 17 年 766.7 万方的销售面积计算, 拿地销售比为 1.7, 力度加大 公司继续坚持合理布局, 深耕一线城市及强二线城市, 一线城市的权益投资额占比约 23%, 二线城市的权益投资额占比约 64%, 三四线城市的权益投资额占比约 13%, 同时, 公司在 217 年新进入海口 重庆 成都 济南 惠州 徐州 滁州 镇江等城市, 为集团规模发展开拓了新的增长点 截至报告期末, 公司总土地储备约 3,77 万平方米, 权益土地储备约 1,93 万平方米, 已布局全国 41 个城市 图 7: 土储及权益土储 图 8: 权益投资额城市能级分布 4, 3,77 3, 2, 1, 1,548 1,688 1,537 1,916 1,1361,133 2,5 2,4 2,6 2,95 13% 23% 64% 土地储备面积 ( 万平方米 ) 土地储备权益面积 ( 万平方米 ) 一线城市二线城市三四线城市 4. 融资渠道多元, 融资成本维持低位, 财务状况稳健 : 217 年公司完成 4 亿元公司债 3.5 亿元物业费 ABS 3 亿元超短期融资券 15 亿元中期票据及 2 亿美元债券的发行 217 年末, 公司债务融资余额为 553.54 亿元, 债务融资加权平均成本为 4.56%, 相比去年 4.52% 略微提高, 仍维持较低水平 资产负债率为 72.13%, 净负债率为 48.2%, 相比去年有所增加, 但仍处于行业较低水平, 加杠杆空间较大, 财务状况很稳健 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3
图 9: 资产负债率及净负债率 图 1: 历年加权平均融资成本 8. 6. 4. 2.. 69.8 69.3 72.1 67.5 65.8 65.4 59. 43.8 49.8 48.2 32.4 28.4 212 213 214 215 216 217 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% 6.2% 6.31% 5.32% 4.52% 4.56% 资产负债率 (%) 净负债率 (%).% 213 214 215 216 217 5. 投资建议 : 按照最新收盘市值, 股息率为 4.77%, 分红水平较高 我们认为公司土地储备及项目优质, 财务状况稳健, 在行业集中度提升的背景下获取优质土地及融资优势明显, 鉴于公司权益比例降低, 并表结算面积可能减少而投资收益增加, 我们将 218-19 年 EPS 由 1.93 和 2.42 元下调为 1.82 和 2.13 元, 预计 22 年 EPS 为 2.4 元, 对应 PE 为 6.1X 5.2X 4.6X, 根据行业整体预期估值下行进行调整, 对应 18 年 PE 调整到 9 倍,6 个月目标价由 19.3 元下调至 16.4 元 6. 风险提示 重点布局城市受到较为严厉的调控, 销售不及预期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4
财务预测摘要 资产负债表 ( 百万元 ) 216 217 218E 219E 22E 利润表 ( 百万元 ) 216 217 218E 219E 22E 货币资金 21,564.99 27,46.3 55,957.64 27,398.14 78,498.44 营业收入 55,58.5 37,662.18 43,364.74 51,39.95 6,456.5 应收账款 2,758.12 49,743.23 22,77.39 3,379.7 26,512.46 营业成本 39,133.26 24,547.38 28,222.93 33,968.99 41,454.99 预付账款 3,871.39 3,469.48 1,641.77 5,46.3 4,95.85 营业税金及附加 4,999. 3,486.57 3,954.32 4,755.57 5,58.81 存货 71,776.66 84,183.1 14,91.76 92,91.56 36,649.22 营业费用 1,176.8 1,242.55 1,43.69 1,76.48 2,85.26 其他 6,773.98 5,174.64 7,393.14 6,447.25 6,338.34 管理费用 1,591. 2,651.56 1,242.93 1,485.26 1,732.81 流动资产合计 124,745.13 169,976.47 12,61.69 134,722.68 152,94.31 财务费用 (136.5) (117.61) (1,629.7) (2,351.56) (2,987.46) 长期股权投资 9,882.74 15,46.36 19,585.36 23,619.36 27,572.36 资产减值损失 611.58 (39.77) 374.11 315.31 216.55 固定资产 1,195.2 1,123.16 1,728.4 2,23.64 2,553.88 公允价值变动收益 546.2 784.21 845. 712. 789. 在建工程..... 投资净收益 2,434.8 4,949.94 4,24. 5,47. 5,817. 无形资产 38.95 48.8 67.37 84.9 85.96 其他 (5,96.55) (11,498.68) (1,98.) (11,518.) (13,212.) 其他 16,848.22 19,914.64 19,836.91 21,113.8 22,287.51 营业利润 11,113.18 11,656.3 14,817.82 16,864.9 18,979.9 非流动资产合计 27,965.11 36,492.24 41,218.4 47,2.17 52,499.71 营业外收入 149.14 17.75 133.87 13.25 123.96 资产总计 153,634.26 27,942.7 144,854.73 182,883.98 25,87.51 营业外支出 57.7 83.51 4. 6.19 61.23 短期借款 861.37 2,35.97... 利润总额 11,25.26 11,68.28 14,911.69 16,934.96 19,41.82 应付账款 29,245.3 29,4.5 22,648.9 4,2.44 47,64.25 所得税 2,629.41 2,22.98 3,24.78 3,616.16 3,931.95 其他 38,59.78 73,12.59 31,472.75 36,147.37 37,16.66 净利润 8,575.85 9,477.3 11,67.91 13,318.8 15,19.87 流动负债合计 68,616.17 14,494.6 54,12.85 76,167.81 84,17.91 少数股东损益 2,275.39 2,634.62 3,433.35 3,718.16 4,287.88 长期借款 1,18.69 17,362.84... 归属于母公司净利润 6,3.46 6,842.68 8,237.56 9,6.64 1,821.99 应付债券 18,417.98 22,39.61 2,32. 25,348. 27,125. 每股收益 ( 元 ) 1.4 1.52 1.82 2.13 2.4 其他 3,387.54 6,89.59 4,162.95 4,546.69 4,933.8 非流动负债合计 31,914.22 45,492.4 24,464.95 29,894.69 32,58.8 负债合计 1,53.39 149,986.1 78,585.8 16,62.51 116,228.99 主要财务比率 216 217 218E 219E 22E 少数股东权益 15,672.97 17,191.91 2,625.26 24,343.42 28,631.3 成长能力 股本 4,513.63 4,514.58 4,514.58 4,514.58 4,514.58 营业收入 69.43% -32.15% 15.14% 17.7% 18.45% 资本公积 3,615.86 3,455.7 3,444.95 3,448.56 3,449.73 营业利润 79.25% 4.88% 27.13% 13.81% 12.54% 留存收益 28,762.34 32,445.47 37,684.15 44,514.91 52,982.91 归属于母公司净利润 96.87% 8.61% 2.38% 16.55% 12.72% 其他 539.7 348.3... 获利能力 股东权益合计 53,13.87 57,955.96 66,268.94 76,821.48 89,578.53 毛利率 29.5% 34.82% 34.92% 33.45% 31.43% 负债和股东权益总 153,634.26 27,942.7 144,854.73 182,883.98 25,87.51 净利率 11.35% 18.17% 19.% 18.81% 17.9% 计 ROE 16.83% 16.79% 18.5% 18.29% 17.76% ROIC 15.1% 18.58% 16.66% 64.3% 2.71% 现金流量表 ( 百万元 ) 216 217 218E 219E 22E 偿债能力 净利润 8,575.85 9,477.3 8,237.56 9,6.64 1,821.99 资产负债率 65.43% 72.13% 54.25% 57.99% 56.47% 折旧摊销 9.72 14.84 11.47 148.3 178.89 净负债率 71.58% 73.4% 15.28% -7.39% 49.73% 财务费用 689.82 1,31.19 (1,629.7) (2,351.56) (2,987.46) 流动比率 1.82 1.63 1.9 1.77 1.81 投资损失 (2,434.8) (4,949.94) (4,24.) (5,47.) (5,817.) 速动比率.77.82 1.62.56 1.37 营运资金变动 15,636.51 (8,438.48) 5,222.9 (39,259.27) 41,48.32 营运能力 其它 (5,477.11) (4,519.64) 4,278.35 4,43.16 5,76.88 应收账款周转率 3.34 1.7 1.2 3.91 4.4 经营活动现金流 17,81.71 (6,988.73) 57,15.4 (32,479.) 48,681.62 存货周转率.74.48.88.95.94 资本支出 4,179.81 2,861.5 6,84.64 4,29.26 4,97.62 总资产周转率.38.21.25.31.31 长期投资 3,558.23 5,523.61 4,179. 4,34. 3,953. 每股指标 ( 元 ) 其他 (8,72.96) (7,638.92) (13,251.53) (9,84.99) (8,548.16) 每股收益 1.4 1.52 1.82 2.13 2.4 投资活动现金流 (964.92) 745.74 (2,231.89) (1,48.74) (497.55) 每股经营现金流 3.78-1.55 12.63-7.19 1.78 债权融资 36,634.42 52,812.63 28,32. 34,116.53 36,4.91 每股净资产 8.29 9.3 1.11 11.62 13.5 股权融资 (394.95) (21.87) 1,38.11 2,393.68 3,24.34 估值比率 其他 (45,791.42) (4,14.15) (55,842.2) (31,19.97) (36,59.3) 市盈率 7.95 7.32 6.8 5.22 4.63 筹资活动现金流 (9,551.95) 12,47.61 (26,231.91) 5,4.25 2,916.22 市净率 1.34 1.23 1.1.95.82 汇率变动影响..... EV/EBITDA 6.47 6.74 1.67 4.2.81 现金净增加额 6,564.83 6,227.61 28,551.61 (28,559.49) 51,1.3 EV/EBIT 6.51 6.8 1.68 4.6.82 资料来源 : 公司公告, 天风证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5
分析师声明本报告署名分析师在此声明 : 我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法 我们所得报酬的任何部分不曾与, 不与, 也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系 一般声明除非另有规定, 本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司 ( 已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格 ) 及其附属机构 ( 以下统称 天风证券 ) 未经天风证券事先书面授权, 不得以任何方式修改 发送或者复制本报告及其所包含的材料 内容 所有本报告中使用的商标 服务标识及标记均为天风证券的商标 服务标识及标记 本报告是机密的, 仅供我们的客户使用, 天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户 本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料, 但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证 本报告中的信息 意见等均仅供客户参考, 不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约 该等信息 意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的 财务状况以及特定需求, 在任何时候均不构成对任何人的个人推荐 客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估, 并应同时考量各自的投资目的 财务状况和特定需求, 必要时就法律 商业 财务 税收等方面咨询专家的意见 对依据或者使用本报告所造成的一切后果, 天风证券及 / 或其关联人员均不承担任何法律责任 本报告所载的意见 评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断 该等意见 评估及预测无需通知即可随时更改 过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保 在不同时期, 天风证券可能会发出与本报告所载意见 评估及预测不一致的研究报告 天风证券的销售人员 交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准 采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和 / 或交易观点 天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务 天风证券的资产管理部门 自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策 特别声明在法律许可的情况下, 天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易, 也可能为这些公司提供或争取提供投资银行 财务顾问和金融产品等各种金融服务 因此, 投资者应当考虑到天风证券及 / 或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突, 投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据 投资评级声明 类别说明评级体系 股票投资评级 行业投资评级 自报告日后的 6 个月内, 相对同期沪深 3 指数的涨跌幅自报告日后的 6 个月内, 相对同期沪深 3 指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益 2% 以上 增持 预期股价相对收益 1%-2% 持有 预期股价相对收益 -1%-1% 卖出 预期股价相对收益 -1% 以下 强于大市 预期行业指数涨幅 5% 以上 中性 预期行业指数涨幅 -5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅 -5% 以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路 36 号邮编 :131 湖北武汉市武昌区中南路 99 号保利广场 A 座 37 楼邮编 :4371 电话 :(8627)-87618889 传真 :(8627)-87618863 上海市浦东新区兰花路 333 号 333 世纪大厦 2 楼邮编 :2124 电话 :(8621)-68815388 传真 :(8621)-6881291 深圳市福田区益田路 533 号平安金融中心 71 楼邮编 :518 电话 :(86755)-23915663 传真 :(86755)-82571995 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6