gg 二零一八年七月廿五日 经济触角 光银国际研究团队评论 简述 中国 6 月房价指数加速上升, 环比涨幅创下 20 个月以来新高, 国家统计局最新数据显示, 全国 70 个大中城市中有 63 个城市的新房价格指数环比涨幅扩大 上半年, 房地产市场调控政策延续从严趋势, 一二线热点城市成交稳中有降, 价格趋稳 ; 三四线由于去库存及严控政策, 房价得到抑制 2018 年上半年, 房地产市场保持高位运行, 无论开发投资 销售额还是销售面积, 都录得可观增长 展望下半年, 房地产调控政策将持续加强监管, 治理市场投机炒房乱象, 并建立长效监管机制, 防止房地产市场泡沫及剧烈波动 房地产政策在继续推行 限购 限贷 限售 限价 四限的前提下, 将加码热点城市及 因城施策 政策调控, 鼓励租赁 调整人才市场 抢人政策 等, 并加快房地产税 租售同权等政策落实 对下半年商品房住宅销售回落, 库存积压, 在岸资金流动性收紧等市场风险加剧的预期仍在, 我们预计, 下半年房价将趋于平稳, 量降价稳将成趋势 林樵基研究部主管 banny.lam@cebi.com.hk (852)2916-9630 下半年中国房地产市场调控从严, 量降价稳将成趋势 中国 6 月房价指数加速上升, 环比涨幅创下 20 个月以来新高, 国家统计局最新数据显示, 全国 70 个大中城市中有 63 个城市的新房价格指数环比涨幅扩大 上半年, 房地产市场调控政策延续从严趋势, 一二线热点城市成交稳中有降, 价格趋稳 ; 三四线由于去库存及严控政策, 房价得到抑制 2018 年上半年, 房地产市场保持高位运行, 无论开发投资 销售额还是销售面积, 都录得可观增长, 分别同比增长 9.7%, 13.2% 和 3.3% 展望下半年, 房地产调控政策将持续加强监管, 治理市场投机炒房乱象, 并建立长效监管机制, 防止房地产市场泡沫及剧烈波动 房地产政策在继续推行 限购 限贷 限售 限价 四限的前提下, 将加码热点城市及 因城施策 政策调控, 鼓励租赁 调整人才市场 抢人政策 等, 并加快房地产税 租售同权等政策落实 对下半年商品房住宅销售回落, 库存积压, 在岸资金流动性收紧等市场风险加剧的预期仍在, 我们预计, 下半年房价将趋于平稳, 量降价稳将成趋势 考虑到房地产投资增速回落的影响, 我们预期下半年中国经济增速将放缓至 6. 上半年房地产开发投资及销售增速加快, 库存继续下降 上半年全国房地产开发投资增速提升, 同比增长 9.7%, 远超 2017 年全年的 7% 其中, 占开发投资的比重超过 7 的住宅投资, 同比增长 13.6%, 高于 2017 年的 9.4% 商品房销售额和销售面积增长提速, 连续两月攀升, 分别同比增长 13.2% 和 3.3%, 增速提高 其中, 商品住宅销售额同比增长 14.8%, 销售面积同比增长 3.2% 与此同时, 上半年商品房待售面积比去年同期下降了 14.7%, 虽然跌幅有所收窄, 但却达到了待售面积历史新低 随着三四线城市去库存压力的大幅改善, 去库存动力逐步减弱, 房地产行业将迎来补库存周期 一线城市房价总体稳定, 二线城市房价有所反弹, 三线城市房价得到抑制 6 月份全国 70 个大中城市中, 一线城市房价总体平稳, 新建商品房和二手住宅销售价格分别结束了连续 4 个月 3 个月下跌的态势 但一线城市中, 深圳 北京和上海的新房价格仍延续了 10 个月 9 个月和 6 个月的连跌 二线城市由于人才引进政策及摇号政策, 购房人群持续扩大, 变相降低了限购门槛, 使部分城市楼市供给短暂不足, 导致阶段性房价反弹 其中,6 月份 31 个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨 6.3 和 4.6%, 涨幅较前五个月有所扩大 今年以来,35 个三线城市去化周期降至十年低点, 房价持续上涨,6 月份新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨 6. 和 4.3%, 与 5 月持平, 反映出在严格去库存及调控措施下, 三四线城市房价的上涨势头得到抑制 1
中央地方联动, 展开新一轮楼市调控措施 6 月份, 全国 70 个大中城市中, 有 63 个城市房价上涨 住建部等七部委 6 月底宣布, 自 7 月初至 12 月底, 在北京 上海等 30 个城市治理房地产市场乱象 房地产调控已由一二线城市向三四线城市全面铺开, 各地房价预期有望回落 总的来说, 一二线城市房价在严格房控下整体趋稳, 三四线城市由于自身缺乏产业基础, 和人才吸引力, 未来房价上行空间较小 由于二线城市将从一线城市承接更多产业 人口转移, 伴随人口增加及购房需求攀升, 未来房价上行压力相对较大 进入下半年, 随着中央坚持 房住不炒 的定位持续强化, 各地房地产调控将因城施策, 密集加码, 推进房地产供给侧改革的同时, 加快落实防止炒卖投机行为等政策, 预计下半年楼市将整体降温, 房价增幅有所收窄 2
图.1: 全国房地产开发投资增速 ( 同比 ) 图.2:2018 年 1-6 月份房地产开发投资 ( 百分比 ) 12% 8 7 8% 6 6% 5 4% 4 2% 3 2 住宅办公楼商业营业用房其他 图.3: 企业土地购置面积增速 ( 同比 ) 图.4: 商品房销售额增速 ( 同比 ) 2 2 1 2 1 - 图.5: 商品房销售面积增速 ( 同比 ) 图.6: 商品房待售面积增速 ( 同比 ) 2 1-8% -9% - -11% -12% -13% -14% -1-16% -17% -18% 3
图.7: 一 二 三 四线城市新建商品住宅销售价格 ( 环比 ) 2. 1. 1. 0. 图.8: 一 二 三 四线城市二手住宅销售价格 ( 环比 ) 1. 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0. -0. -1. 0. -0.2% -0.4% -0.6% 一线二线三线四线 一线二线三线四线 图.9: 房地产开发景气指数 图.10: 固定资产投资 ( 累计同比 ) 101.8 101.7 101.6 9% 101.5 8% 101.4 7% 101.3 101.2 6% 101.1 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 来源 : 万得, 光银国际 来源 : 万得, 彭博和光银国际 图.11: 新增人民币贷款 ( 人民币十亿 ) 和货币增速 图.12: 社会融资总额 ( 人民币十亿 ) 12% 3,500 4,000 8% 6% 4% 2% 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 新增人民币贷款 ( 右 ) M2 ( 左 ) 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 人民币十亿 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 来源 : 万得, 彭博和光银国际 来源 : 万得, 彭博和光银国际 4
中国经济数据 2014 2015 2016 2017 1Q2018 2Q2018 1H2018 实际国民生产总值 ( 同比 %) 6.9 6.7 6.7 6.9 6.8 6.7 6.8 制造业 PMI (%) 49.7 51.4 51.4 51.6 51.5 51.5 51.5 非制造业 PMI (%) 54.4 54.5 54.5 55.5 54.6 54.9 55.0 出口 ( 人民币 / 同比 %) (1.8) (1.9) (1.9) 10.8 7.4 3.2 4.9 进口 ( 人民币 / 同比 %) (13.2) 0.6 0.6 18.7 11.7 11.0 11.5 贸易余额 ( 人民币 / 十亿 ) 3686.5 3352.3 3352.3 2871.6 313.6 598.08 901.32 出口增长 ( 美元 / 同比 %) (2.9) (7.7) (7.7) 7.9 13.9 12.1 12.8 进口增长 ( 美元 / 同比 %) (14.1) (5.5) (5.5) 15.9 19.1 20.4 19.9 贸易余额 ( 美元 / 十亿 ) 593.9 510.7 510.7 422.5 46.5 94.8 139.7 消费物价指数 ( 同比 %) 1.4 2.0 2.0 1.6 2.2 1.8 2.0 生产者物价指数 ( 同比 %) (5.2) (1.4) (1.4) 6.3 3.1 4.1 3.9 固定资产投资 ( 年初至今 / 同比 %) 10.0 8.1 8.1 7.2 7.5 7.5 6.0 房地产投资 ( 年初至今 / 同比 %) 1.0 6.9 6.9 7.0 10.4 10.4 9.7 工业增加值 ( 同比 %) 6.1 6.0 6.0 6.6 6.8 6.8 6.8 零售额 ( 同比 %) 10.7 10.4 10.4 10.2 9.8 9.8 9.0 新增贷款 ( 人民币 / 十亿 ) 11719.9 12645.9 12645.9 13523.1 4859.3 3510.0 8369.3 广义货币供应量 ( 同比 %) 13.3 11.3 11.3 8.2 8.2 8.0 8.0 总社会融资 ( 人民币 / 十亿 ) 15408.6 17802.2 17802.2 19443.0 5580.0 3501.3 9084.0 6/17 7/17 8/17 9/17 10/17 11/17 12/17 1/18 2/18 3/18 4/18 5/18 6/18 实际国民生产总值 ( 同比 %) 6.9 - - 6.8 - - 6.8 - - 6.8 - - 6.7 制造业 PMI (%) 51.7 51.4 51.7 52.4 51.6 51.8 51.6 51.3 50.3 51.5 51.4 51.9 51.5 非制造业 PMI (%) 54.9 54.5 53.4 55.4 54.3 54.8 55.5 55.3 54.4 54.6 54.8 54.9 55.0 出口 ( 人民币 / 同比 %) 10.3 6.3 8.9 5.5 9.5 7.4 16.3 5.7 35.4 (9.9) 3.5 2.8 3.1 进口 ( 人民币 / 同比 %) 14.8 14.5 19.6 15.8 15.4 0.9 22.9 30.6 (0.2) 5.9 11.6 15.6 6.0 贸易余额 ( 人民币 / 十亿 ) 284.3 308.5 273.7 185.9 245.9 252.3 357.5 127.2 218.0 (31.6) 179.7 156.5 261.9 出口增长 ( 美元 / 同比 %) 10.3 6.4 4.9 7.9 6.3 11.5 10.9 10.8 43.7 (2.9) 12.6 12.6 11.3 进口增长 ( 美元 / 同比 %) 16.9 11.1 13.4 18.9 17.1 17.6 4.5 37.3 6.3 14.4 21.5 26.0 14.1 贸易余额 ( 美元 / 十亿 ) 41.3 44.9 40.1 27.4 37.2 36.9 54.0 19.1 32.7 (5.3) 28.3 24.9 41.6 消费物价指数 ( 同比 %) 1.5 1.4 1.8 1.6 1.9 1.7 1.8 1.5 2.9 2.1 1.8 1.8 1.9 生产者物价指数 ( 同比 %) 5.5 5.5 6.3 6.9 6.9 5.8 4.9 4.3 3.7 3.1 3.4 4.2 4.7 固定资产投资 ( 年初至今 / 同比 %) 8.6 8.3 7.8 7.5 7.3 7.2 7.2-7.9 7.5 7.0 6.1 6.0 房地产投资 ( 年初至今 / 同比 %) 8.5 7.9 7.9 8.1 7.8 7.5 7.0-9.9 10.4 10.3 10.2 9.7 工业增加值 ( 同比 %) 7.6 6.4 6.0 6.6 6.2 6.1 6.2-7.2 6.0 7.0 6.8 6.0 零售额 ( 同比 %) 11.0 10.4 10.1 10.3 10.0 10.2 9.4-9.7 10.1 9.4 8.5 9.0 新增贷款 ( 人民币 / 十亿 ) 1540.0 825.5 1090.0 1270.0 663.2 1120.0 584.4 2900.0 839.3 1120.0 1180.0 1150.0 1840.0 广义货币供应量 ( 同比 %) 9.4 9.2 8.9 9.2 8.8 9.1 8.2 8.6 8.8 8.2 8.3 8.3 8.0 总社会融资 ( 人民币 / 十亿 ) 1771.8 1195.6 1489.5 1833.5 1035.7 1619.6 1139.8 3061.0 1167.2 1354.6 1560.5 760.8 1180.0 全国城镇调查失业率 (%) - - - - - - - 5.0 5.0 5.1 4.9 4.8 4.8 31 个大城市城镇调查失业率 (%) - - - - - - - 4.8 4.9 4.9 4.7 4.7 4.7 5
世界经济 / 金融指标 全球股指 货币市场 指数 收市市盈率一周变动收益率一周变动价格 (%) (%) (%) 美国 联邦基金目标利率 2.00 0.00 道琼斯工业平均指数 25,241.94 18.42 0.49 美国最佳利率 5.00 0.00 标准普尔 500 指数 2,820.40 21.10 0.39 联储贴现率 2.50 0.00 纳斯达克综合指数 7,840.77 26.68-0.18 欧洲央行最低再融资利率 1 周 0.00 0.00 欧洲 日本央行政策利率 -0.10 0.00 富时 100 指数 7,709.05 13.75 1.08 美国综合国债 1 个月收益率 1.89 0.01 德国 DAX 30 指数 12,689.39 14.12 0.22 美国综合国债 1 年收益率 2.39-0.01 法国 CAC 40 指数 5,434.19 16.97 0.21 美国综合国债 5 年收益率 2.81 0.05 斯托克 600 价格指数 388.18 16.17 0.83 美国综合国债 10 年收益率 2.94 0.07 亚洲 美国综合国债 30 年收益率 3.06 0.08 香港恒生指数 28,920.90 11.47 2.86 伦敦银行同业拆放利率 - 1 个月 2.06-0.01 恒生中国企业指数 11,074.16 8.42 4.69 伦敦银行同业拆放利率 - 3 个月 2.34 0.00 上海深圳沪深 300 指数 3,577.75 13.60 4.27 日本综合国债 1 年收益率 -0.12 0.00 上海证券交易所综合指数 2,903.65 14.14 4.18 日本综合国债 10 年收益率 0.07 0.03 深证综合指数 1,624.72 26.38 2.31 德国综合国债 1 年收益率 -0.67-0.01 日经 225 指数 22,614.25 17.11-0.79 德国综合国债 10 年收益率 0.39 0.04 韩国 KOSPI 指数 2,273.03 10.91-0.75 中国基准利率 4.35 0.00 台湾证交所加权股价指数 10,965.79 14.56 1.14 中国国债收益率 CFIF 报价 - 1 年 3.07 0.03 标普 / 澳证 200 指数 6,247.65 18.52 0.04 中国国债收益率 CFIF 报价 - 5 年 3.33 0.05 MSCI 指数 中国国债收益率 CFIF 报价 - 10 3.57 0.08 MSCI 世界指数 2,151.08 18.78 0.60 上海银行同业拆放利率 - 隔夜 2.35-0.18 MSCI ACWI 指数 519.00 17.98 0.64 上海银行同业拆放利率 - 1 个月 3.10-0.11 MSCI 新兴市场指数 1,080.38 13.50 0.88 香港基本利率 ( 贴现率 ) 0.42 0.20 MSCI 美国指数 2,688.87 21.50 0.29 香港银行同业拆放利率 - 隔夜 0.42 0.20 MSCI 英国指数 2,226.65 13.84 1.12 香港银行同业拆放利率 - 一个月 1.90 0.02 MSCI 法国指数 157.30 17.37 0.11 离岸人民币拆放利率 - 隔夜 2.20-0.05 MSCI 德国指数 153.89 14.99 0.33 离岸人民币拆放利率 -1 个月 3.06-0.08 MSCI 中国指数 86.01 14.53 0.60 公司债 ( 穆迪 ) MSCI 香港指数 15,486.70 10.49 1.25 Aaa 3.96 0.14 MSCI 日本指数 1,038.09 14.08 0.03 Baa 4.87 0.11 * 亚洲市场根据 25/7/2018 收市价, 其他市场根据前一日的收市价 全球商品 外汇市场 价格 一周变动一周变动现货价格 (%) (%) 能源 美元指数 94.56-0.55 NYMEX 轻质低硫原油期货 美元 / 桶 68.54-0.32 欧元 / 美元 1.17 0.62 ICE 布伦特原油期货 美元 / 桶 73.95 1.44 英镑 / 美元 1.32 0.98 天然气期货 美元 / 百万英 2.74 0.74 澳大利亚元 / 美元 0.74 0.79 基本金属 热单位 美元 / 加拿大元 1.31-0.76 LME 原铝现货 ($) 美元 / 吨 2,064.00-0.07 美元 / 日元 111.23-1.57 铜期货 美元 / 磅 280.70 1.70 美元 / 瑞士法郎 0.99-0.76 LME 钢筋期货 美元 / 吨 540.00 0.00 人民币中间价指数 6.80 1.68 LME 铅现货 ($) 美元 / 吨 2,136.75-0.48 美元 / 中国人民币 6.78 0.89 贵金属 交割远期 现货金 美元 / 盎司 1,227.93 0.40 中国人民币 12 月无本金 6.84 0.32 黄金期货 美元 / 盎司 1,236.00-0.19 美元 / 中国境外即期汇率 6.78 0.45 现货银 美元 / 盎司 15.54 0.66 美元 / 港币 7.85-0.05 现货铂 美元 / 盎司 840.49 4.20 中国人民币 / 港币 1.16-0.92 农产品 中国境外即期汇率 / 港币 1.16-0.49 玉米期货 美元 / 蒲式耳 367.75 1.87 美元 / 韩元 1,126.35-0.53 小麦期货 (CBT) 美元 / 蒲式耳 517.25 4.60 美元 / 新台币 30.62 0.15 11 号糖 ( 全球 ) 美元 / 磅 11.28 1.81 美元 / 新加坡元 1.36-0.42 大豆期货 美元 / 蒲式耳 868.75 1.28 美元 / 印度卢比 68.76 0.19 数据来源 : 彭博, 光银国际, 国家统计局 6
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