擬訂臺北市大安區仁愛段六小段 418-1 地號等 5 筆土地 都市更新事業計畫及權利變換計畫案公聽會 實施者 : 大陸建設股份有限公司建築設計 : 陳傳宗建築師事務所都更規劃 : 力冠丰都市規劃有限公司 中華民國 1 0 1 年 6 月 7 日 1
公聽會議程 時間 14:00-14:05 14:05-14:45 14:45-15:10 15:10-15:25 15:25-15:30 15:30- 議程主席致詞規劃單位簡報綜合討論來賓指導上級單位指導散會 出席單位及人員 : 臺北市都市更新處 大安區建安里溫里長進亮 張所長能政 李所長忠憲 大安區仁愛段六小段 418-1 地號等 5 筆土地之土地所有權人 合法建築物所有權人及他項權利人 囑託限制登記機關 預告登記請求權人 101.6.7 2
緣起與法令依據 實施者 : 大陸建設股份有限公司 法令依據 : 依據都市更新條例第 19 條及第 29 條規定辦理 更新單元劃定公告 : 100 年 9 月 23 日府都新字第 10002904700 號公告之 劃定臺北市大安區仁愛段六小段 418-1 地號等 5 筆土地為更新單元 登報公告 : 101 年 5 月 24 25 26 日連續登報三天 101 年 5 月 24 日張貼會議公告於大安區建安里佈告欄 101 年 5 月 24 日以雙掛號通知相關權利人 會議通知資料日期 : 依據 101 年 5 月 21 日土地及建物登記簿謄本清冊 101.6.7 3
基地位置 本更新單元位於臺北市忠孝東路 4 段 147 巷以東 敦化南路 1 段 187 巷以南 忠孝東路 4 段 181 巷以西及忠孝東路 4 段 181 巷 10 弄以北所圍街廓內 更新單元 本更新單元位置 101.6.7 4
更新單元現況及周邊環境 更新單元內計1棟合法鋼筋混凝土造建物 為民國52年時期興建之9層樓建築物 101.6.7 5
更新範圍內產權及同意比例說明 敦化南路一八七巷 忠孝東路四段一八一巷 10 弄 項目 全區總和 (A=a+b) 公有 (a) 私有 (b=a-a) 排除總和 (c) 計算總和 (B=b-c) 同意數 (C) 同意比例 (%)(C/B) 面積 ( m2 ) 土地部分 2,336.00-2,336.00 60.53 2,275.47 1940.14 85.26% 忠孝東路四段一八一巷所有權人數 土地 418-1 418-2 419 420 及 421 地號等 5 筆土地皆為私有, 土地面積 2,336.00 m2 建物 76 人 - 76 人 1 人 75 人 51 人 68.00% 皆為私有, 建物面積為 6,363.97m2 更新單元 面積 ( m2 ) 6,363.97-6,363.97-6,363.97 4837.44 76.01% 建物部分 所有權人數 43 人 - 43 人 - 43 人 34 人 79.07% 101.6.7 6
化南路周邊公共設施分布及分區 圖例敦住四 孝東路四段一段忠 仁愛路四段 使用分區 面積 ( m2 ) 建蔽率 (%) 建築面積 ( m2 ) 容積率 (%) 法定容積 ( m2 ) 第四種住宅區 2,336.00 50% 1,168.00 300% 7,008.00 總計 2,336.00 1,168.00 7,008.00 101.6.7 7
更新單元周邊交通系統 主要道路 : 敦化南路 : 向北至松山區, 往南到文山區 新北市永和區 忠孝東路 : 向西往中正區, 往東通往南港區 周邊大眾運輸 : 公車 : 合計 24 條路線, 場站密集 捷運站 : 鄰近捷運忠孝敦化站 停車供需狀況 : 依汽 機車需供比均顯示基地鄰近區域均有停車供給不足情況 1 2 3 4 5 6 7 8 圖例 阿波羅大廈捷運忠孝敦化站頂好市場市民大道口捷運忠孝敦化站安和敦化路口市民敦化路口市民延吉街口 3 3 500 公尺半徑 7 101.6.7 8 4 5 敦化南路4 5 187 巷 一基地段10 弄 2 181 2 忠孝東路四段 6 捷運忠孝敦化站 6 7 巷 1 大眾運輸路線及站位示意圖 8 8 1
相關都市計畫 本更新單元現行都市計畫係 修訂南京東路 光復路 仁愛路 敦化路所圍地區細部計畫 ( 第二次通盤檢討 ) 案 本更新單元土地使用分區為第四種住宅區, 建蔽率為 50% 容積率 300%, 相關計畫修訂概要如下表 計畫名稱 修訂南京東路 光復路 仁愛路 敦化路所圍地區細部計畫 ( 第二次通盤檢討 ) 案 修訂縱貫鐵路 敦化南路 仁愛路 光復南路所圍地區細部計畫 ( 通盤檢討 ) 案 函號 74.02.28 府工二字第 06030 號 68.02.17 府工二字第 03367 號 與本案有關之內容概要 土地使用分區管制 : 第四種住宅區 : 建蔽率 : 百分之六 容積率: 百分之三 ; 惟本案發佈於 台北市土地使用分區管制規則 ( 現為台北市土地使用分區管制自治條例 ) 前, 故仍應依該規則第十條辦理, 建蔽率 : 百分之五 容積率: 百分之三 土地使用分區管制 : 住宅用地 建蔽率 : 百分之五 容積率: 百分之二二五 101.6.7 9
劃定單元規劃構想 為創造舒適人行環境, 其臨路三側均須退縮留設 4 公尺以上無遮簷人行道, 且街角皆應留設開放空間供公眾使用 101.6.7 10
都市更新處理方式 區段劃分 : 全區皆為重建區段 實施方式 : 以權利變換方式實施 實施者 : 大陸建設股份有限公司 重建區段區段 101.6.7 11
都市更新建築容積獎勵計算 申請容積獎勵項目 F1 以原容積高於法定容積 F2 多數人分配之樓地板面積不及當地居住平均水準 F3 更新時程獎勵 F4 考量地區環境狀況 F5 更新地區規劃設計獎勵 F5-1 建築設計與鄰近地區建築物相互調和 無障礙環境及都市防災 F5-2 開放式空間廣場 F5-3 供人行走之地面道路或騎樓 F5-4 保存具歷史 紀念性或藝術價值之建築 F5-5 更新單元規模 F5-6 建築基地及建築物採綠建築設計 ( 銀級 ) F5 小計 F6 處理佔有他人土地之舊違章建築戶都市更新容積獎勵合計其他容積獎勵 ( 停車獎勵 ) 申請容積獎勵總計註 : 以上獎勵值經審議會審議結果為準 獎勵面積 ( m2 ) - - 490.56 700.80-649.48 - - 420.48 1770.76-2261.32 735.00 2996.32 基準容積比率 - - 7.00 % 10.00 % - 9.27 % - - 6.00 % 25.27 % - 32.27 % 10.49 % 42.76 % 101.6.7 12
容積獎勵計算 - F5-3 留設人行步道 人行道告示牌 臨路三側退縮 4~6M 寬度之人行步道 面積合計 649.48 m2 停車獎勵告示牌 人行步道範圍 人行道告示牌 101.6.7 13
拆遷 安置計畫 法令依據 : 依據都市更新條例第 36 條 自治條例第 4 條規定辦理 拆遷計畫 : 本案地上物有合法建築物 1 棟, 擬由實施者統一代為拆除, 拆除面積共計 6,363.97 m2 預計拆遷時程依據都市更新權利變換實施辦法第 18 條 第 19 條規定辦理 本案預定公告拆遷日為權利變換計畫核定發布日起第 90 天, 地上物之所有權人 管理人或使用人應於公告拆遷日起 30 天內自行遷移 合法建築物之補償與安置 本案建築物拆遷補償依 臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例 規定編列 租金以合法建築物謄本登載面積計算 一樓每坪每月發放 1550 元 ; 二樓以上每坪每月發放 1200 元 ; 地下一樓每坪每月發放 850 元 於開工日起逐月發放至產權登記日止 101.6.7 14
財務計畫說明 - 共同負擔約 22.09 億 總項目 壹 工程費用 貳 權利變換費用 ( C) 項目一 重建費用 (A) ( 一 ) ( 二 ) 新建工程 ( 三 ) 其他必要費用 細項 數量單價總價說明 建築物拆除費 6,045,772 面積 拆除單價 1. 營建費用 1,258,659,080 SC 第三級 ( 最高級 ) 2. 建築設計費 47,914,033 3. 鑑界費 5 筆 4,000 元 / 筆 20,000 依更新前地號數 4000 元 / 筆 4. 鑽探費 4 7,5000 元 / 孔 300,000 7.5 萬 / 每孔 5. 建築相關規費 380,562 法定總工程造價之 1/1000 1. 公寓大廈管理基金 2,952,808 2. 開放空間基金 - 3. 外接水 電 瓦斯管線工程 47 戶 75,000 元 / 戶 3,525,000 4. 鄰房鑑定費 1,109 戶 4,913,000 5. 綠建築規劃費 340,000 6. 交通規劃費 300,000 重建費用 (A) 合計 : 公共設施費用 (B) 合計 : 一 都市更新規劃費二 不動產估價費 ( 含技師簽證費 ) 三 更新前測量費 ( 含技師簽證費 ) 四 土地改 ( 一 ) 合法建築物拆遷補償費良物拆遷補償及安置費 ( 二 ) 合法建築物拆遷安置費 ( 含租金補貼 ) 五 地籍整理費權利變換費用 (C) 合計 : 1,325,350,255-8,076,000 1,300,000 依實際合約 47 戶 20,000 元 / 戶 940,000 303,458,607 159,539,491 依臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例 133,603,116 101.6.7 15
財務計畫說明 - 共同負擔約 22.09 億 總項目 項 細項 數量 單價 總價 說明 目 參 貸款利息 利息支出貸款利息 (D) 合計 : 115,884,073 115,884,073 肆 稅捐 ( E) 印花稅 ( 承攬 不動產契據 ) 營業稅稅捐 (E) 合計 : 1,941,935 10,516,586 12,458,521 一 人事行政管理費 (F1) 5.00% 87,234,647 二 營建工程管理費 (F2) - 伍 管三 銷售管理費 (F3) 6.00% 134,745,444 理費用四 風險管理費 (F4) 12.25% 225,937,298 (F) 五 信託管理費 (F5) 4,378,500 管理費用 (F) 合計 : 共同負擔費用 (A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F) 總計 : 452,295,889 2,209,447,345 註 1: 依據都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表編列註 2: 本表係依目前設計結果初算, 應以審議會審議結果為準 101.6.7 16
101.6.7 17 都市更新辦理流程更新事業計畫權利變換計畫拆除舊建物營建施工交屋移轉登記發放補償金產權移轉實施者不願或不能分配得分配者申請建築執照通知搬遷審議公展及公聽會送件選屋至少30 天公聽會更新單元劃9 定.. 23 100
選屋原則 本案土地及合法建物所有權人 權利變換關係人與實施者應於申請分配期限內進行申請分配, 分配原則如下 : 所有權人以分配低樓層為主 ( 由下往上分配 ); 實施者以分配高樓層為主 ( 由上往下分配 ) 所有權人以更新前原樓層原位置分配更新後分配單元為原則 為避免影響其他權利人選屋之權益與保障他項權利人之債權, 實際選屋 ( 含車位 ) 之總價值與選屋權利價值之差額找補, 以不超過選屋權利價值之 10% 為原則 達最小分配單元價值且未於前開申請分配期限內提出分配位置申請, 或同一分配單元 停車位有兩人以上提出申請分配時, 將辦理公開抽籤, 抽籤當日未出席者, 將依規定代為抽籤 101.6.7 18
權利變換作業程序 委託三家估價師事務所 更新前後價值估定 擬定選配原則 參與意願調查 召開公聽會 分配位置調查 雙掛號寄發通知 至少 30 天選配期 公開抽籤及確認結果 完成權利變換計畫書並送件 計畫公展及公聽會 本案與事業計畫併送 都更幹事會及審議會審查 權利變換計畫核定公告 101.6.7 19
權利變換作業程序 1. 更新前 後之土地與建築物價值進行估價 2. 計算營造費用 測量鑽探 相關規費 等成本 ( 共同負擔 ) 3. 依每人更新前權利價值比例, 計算每人應分配權利價值 4. 調查參與分配更新後土地及建物之意願 (1) 同意參與者 : 進行分配 (2) 不同意參與者 : A. 未表示意見 : 依據權利變換結果負擔成本與分配更新後土地及建築物 ( 若已達最小分配單元, 則代為抽籤分配 ) B. 不同意參與分配 : 依都市更新權利變換實施辦法第 7-1 條第 2 項 : 領取補償金 5. 調查更新後土地及建物分配位置 ( 選屋 ) (1) 選配期至少三十日, 預計六月中雙掛號寄發通知 (2) 未於期限內提出申請者, 或同一位置有二人以上申請分配時, 均以公開抽籤方式分配, 並寄發抽籤結果 101.6.7 20
三家估價公司更新前後評估結果 更新前合併後土地價值 更新後房地價值 項目 土地平均單價 ( 萬元 / 坪 ) 更新前土地總價 ( 元 ) 二樓以上平均建坪單價 ( 元 / 坪 ) 車位平均價格 ( 元 / 個 ) 更新後總權利價值 ( 元 ) 宏大不動產估價師聯合事務所 2,346,044,800 1,144,921 3,698,649 6,262,648,990 331.2 2,340,391,680 1,134,355 3,698,649 6,209,905,740 2,336,151,840 1,134,877 3,598,649 6,197,712,573 註 1: 價格日期 :101 年 4 月 30 日註 2: 構造 / 造價水準 : 鋼骨造第三級註 3: 以上數據係以目前設計結果估算, 未來實際數據以審查後核定數據為準 332 中華徵信不動產估價師聯合事務所 政大不動產估價師事務所 330.6 101.6.7 21
選配表單填寫方式說明 選配單填寫方式 1. 權利變換意願調查表 2. 各權利人權利價值說明表 3. 更新後建築物( 含地下室停車位 ) 分配單元平面圖 4. 更新後建築物分配單元及位置對照表 5. 更新後停車位分配單元及位置對照表 6. 更新後分配位置申請書 7. 更新後合併分配協議書 為需繳回之表單 101.6.7 22
1. 權利變換意願調查表 請確認個人更新前土地及建物產權是否正確, 若有錯誤, 請填寫正確數字, 並於塗改處蓋章 請勾選是否願意參與權利變換分配 請簽名並蓋章, 填具資料及日期 ( 若有塗改請於修改處蓋章 ) 101.6.7 23
2. 各權利人權利價值說明表 註 : 標示各權利人之應分配價值, 供選屋參考 101.6.7 24
3. 更新後建築物 ( 含地下室停車位 ) 分配單元平面圖 - 建物 單元編號 : 請依 樓層- 編號 填寫, 例如 4F-B 二至十層平面圖 101.6.7 25
3. 更新後建築物 ( 含地下室停車位 ) 分配單元平面圖 - 停車位 大車位 小車位 車位編號 : 請依 樓層 - 編號 填寫, 例如 B3-68 地下三層平面圖 101.6.7 26
4. 更新後建築物分配單元及位置對照表 ( 摘錄 ) 標示各戶之產權面積 單價及總價, 供選屋參考 101.6.7 27
5. 更新後停車位分配單元及位置對照表 ( 摘錄 ) 標示各車位之類型 編號及單價, 供選停車位參考 101.6.7 28
6. 更新後分配位置申請書 甲 1. 請填所有權人名字 2. 必須為同一人 4F-B 1 B1-144 B3-68 B4-9 3 1. 請填寫申請分配之單元編號及汽車位編號 2. 重覆必須抽籤決定 請簽名並蓋章, 填具資料及日期 ( 若有塗改請於修改處蓋章 ) 101.6.7 29
7. 更新後合併分配協議書 2 甲 乙 要合併分配者才填 1. 請填申請合併分配所有權人 名字 甲乙 4F-B 1/2 1/2 B3-68 1/2 1/2 2. 經法院查封 假扣押 假處分或破產登記者, 不得合併分配 1. 請填寫申請分配之單元編號及 汽車位編號 2. 請填寫權利範圍 ( 持分比例 ) 甲 乙 請簽名並蓋章, 填具資料及日期 ( 若有塗改請於修改處蓋章 ) 101.6.7 30
大陸建設共和大廈都更案 陳傳宗建築師事務所 2012.06.07 C.T.CHEN ARCHITECTS & ASSOCIATES 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 31
人車動線系統配置計畫 敦化南路一段 187 巷 ( 八米計畫道路 ) 出車警告標示 出車警告標示 圓凸鏡 忠孝東路四段 181 巷 10 弄 ( 八米計畫道路 ) 忠孝東路四段 181 巷 ( 八米計畫道路) 車行動線系統更新單元車行出入口藉由北側八米寬計畫道路直接對外聯繫, 避免干擾基地內及鄰地人行安全 人行動線系統基地周邊留設四至六米人行步道, 注重人車分離原則, 以景觀步道串聯基地 建築物的大廳入口設置於基地北側, 緊鄰八米計畫道路, 以配合居民使用需求 圖例 基地外車行動線 基地內車行動線 人行動線 基地車行出入口 社區出入口 停獎人行出入口 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 32
防災動線系統配置計畫 敦化南路一段 187 巷 ( 八米計畫道路 ) 985 忠孝東路四段 181 巷 ( 八米計畫道路) 忠孝東路四段 181 巷 10 弄 ( 八米計畫劃道路 ) 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 33
景觀設計說明 靜水流泉複層觀賞植栽樟樹台灣欒樹 敦化南路一段 187 巷 ( 八米計畫道路 ) 忠孝東路四段 181 巷 ( 八米計畫道路) 概念說明 : 塑造戶外沿街步道空間, 創造綠樹剪影隨風搖曳之綠影步道, 增加步道空間友善性及樹木遮蔭性 整體中庭景觀企圖圍塑寧靜之氛圍, 以水面上樹木的倒影, 提升空間質感, 創造幽靜沉思的場所 人行步道空間 忠孝東路四段 181 巷 10 弄 ( 八米計畫道路 ) 水景植栽 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 34
景觀設計說明 社區交誼空間 綠毯草坪 植栽綠化 屋頂設計說明 : 大面積草坪為空間綠毯主景, 再搭配灌木圍塑出簡單的綠能環境 周邊考量眺望及機能維修的因素, 故退縮約 1 米步道作為轉換空間, 讓出入口交誼平台與外部機能區互不干擾 社區交誼空間 綠毯地坪搭配灌木 木質植栽槽 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 35
1F 平面圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 36
2F~10F 平面圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 37
11F 平面圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 38
12F~20F 平面圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 39
屋突平面圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 40
地下 1F 平面圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 41
地下 2F 平面圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 42
地下 3F 平面圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 43
地下 4F 平面圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 44
設計構想 整體建築造型 : 考量東區週邊現代建築風格的融合, 將建築以服務核的兩個獨立區塊組成連結而成 整體建築量體 : 由實牆和玻璃帷幕交錯排列點綴, 用花崗岩框架增添在視覺上的垂直高度, 再應用此外牆處理手法讓這兩個高度不同的區塊能展現和諧的一致性 建築居中之服務核 : 以鋁格柵外牆為主並於背後打燈, 如此的設計將服務核的地位提昇, 成為建築語彙上重要的特徵, 且讓夜間燈光效果更為炫目 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 45
北向立面 建築物之量體 造形 色彩 坐落方位 建築量體計劃本案規劃為地上二十層建築物, 總高度將近 73.60 公尺, 與忠孝商圈的高層建築並列於東區, 形成一致的天際線 玻璃帷幕 鋁格柵 淺灰色垂直格柵 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 46
南向立面 建築物之量體 造形 色彩 坐落方位 建築座向計劃本案為了整體建物達到最高品質的住家配置及節能效益, 以南北向的配置, 讓住戶能透過玻璃帷幕提供的廣闊視野一覽遠方陽明山與台北 101 的美景, 有效的達到環保的概念 玻璃帷幕 灰色石材 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 47
西向立面 建築物之量體 造形 色彩 坐落方位 建築造形設計構想本案建築以服務核的兩個獨立區塊組成連結而成, 再運用花崗岩框架增添在視覺上的垂直高度, 而整體建築量體由實牆和玻璃帷幕交錯排列點綴, 以達到讓這兩個高度不同的區塊能展現和諧的一致性 鋁格柵 灰色石材 玻璃帷幕 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 48
東向立面 建築物之量體 造形 色彩 坐落方位 建築色彩劃考量與忠孝商圈現代建築風格的融合, 整體建材上運用灰色花崗石材及玻璃帷幕為主, 其色彩以低彩度的調性, 搭配玻璃與植栽的綠意, 使建築量體與週遭環境建物相互融合的美感 鋁格柵 玻璃帷幕 灰色石材 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 49
日間模擬透視圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 50
夜間模擬透視圖 大陸建設共和大廈都更案 2012.06.07 陳傳宗建築師事務所 C.T.Chen Architects & Associates 51
臺北市大安區仁愛段六小段 418-1 地號等 5 筆土地都市更新權利變換估價 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 52 52
簡報大綱 壹 基地條件概述貳 評估內容參 估價條件及原則肆 更新前評估基礎說明伍 更新前價值評估及步驟陸 更新後建築規劃設計及價格評估 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 53 53
壹 基地條件概述 1. 勘估標的 : 大安區仁愛段六小段 418-1 地號等 5 筆土地 2. 更新單元土地使用分區 : 第四種住宅區 3. 更新單元土地面積 : 2,336.00 平方公尺 (706.64 坪 ) 4. 更新單元臨路情形 : 東側鄰 8 公尺忠孝東路四段 181 巷 北側鄰 8 公尺敦化南路一段 187 巷 南側鄰 8 公尺忠孝東路四段 181 巷 10 弄 5. 更新單元地形 : 略呈 L 形 6. 更新單元地勢 : 平坦 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 54 54
更新單元位置圖 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 55 55
更新單元地籍圖 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 56 56
貳 評估內容 1 評估更新前各宗土地之權利價值 2 評估更新前各土地所有權人及權利變換關係人之權利價值比例 3 評估更新後區分所有建物及其土地應有部份之權利價值 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 57 57
參 估價條件與原則 更新前 1 更新前各宗土地之權利價值係在各筆土地合併利用狀況下, 且不考慮任何獎勵容積之前提下, 以法定容積所評估之價值 2 本案因有土地持分面積相等但區分所有建物面積不同之狀況, 故依據實施者提供合理之土地持分面積, 最後依據實際土地持分面積與合理土地持分面積進行價值找補之計算 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 58 58
參 估價條件與原則 3 本案 668 709 建號分別為地面一層及地下室, 兩者土地持分面積分別為 14.6 坪及 3.71 坪, 合計之土地持分與其他戶別相同, 約為 18.31 坪 緣由為地下室原為大樓之公設自始即無土地持分, 前 668 建號 (1F-A) 所有權人係先取得 1F-A 所有權, 當時其土地持分為 16.92 坪, 其後, 前 1F-A 所有權人取得地下一層產權後, 再陸續取得零星土地, 加計 1F-A 之土地持分後為 18.31 坪, 再將 1F-A 與地下一層分別出售, 出售時即將 3.71 坪土地登記予地下一層新所有權人 故本次依實施者及共和大廈改建委員會所提供之條件將產權回歸原貌, 以有屋無地進行地下室之價值評估 本案之地下室係依照法定用途並參酌現況評估 4 評估更新前各宗土地價值時, 選定 419 地號為比準地 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 59 59
參 估價條件與原則 5 本更新單元內之建物之建築完成日期為空白, 因此屋齡之計算依照建物測量成果圖登載之繪製日期 ( 民國 53 年 3 月 ) 為準 6 本案更新前合法建物為鋼筋混凝土造, 屋齡為 48 年, 依中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報規定, 住家用之鋼筋混凝土造建物耐用年數為 50 年, 本次依該建物目前之維護使用情形, 將耐用年數再增加 20 年為前提進行評估 7 本案依實施者提供之土地 建物清冊為評估依據 8 評估更新前各戶價格, 選定敦化南路 1 段 187 巷 22 號 4 樓作為比準戶 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 60 60
參 估價條件與原則 更新後 1 更新後區分所有建物及其土地應有部分, 依本案所提之都市更新權利變換計畫之建築計畫 建材標準 設備等級 工程造價水準及更新前後樓層別效用比關連性等因素, 以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之 2 評估更新後各戶價格, 選定第四層 A 戶作為比準戶 價格日期為 101 年 4 月 30 日 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 61 61
肆 更新前評估基礎說明 1 依不動產估價技術規則第 84 條說明 : 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價, 應以合併後土地估價, 並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格 2 依不動產估價技術規則第 126 條說明 : 權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積, 且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者, 各區分所有建物之土地權利價值係以其土地權利價值比率算之 3 依不動產估價技術規則第 127 條說明 : 權利變換前之基地為素地未建築使用者, 以素地價值推估其土地權利價值 4 土地權利價值及比例 : 未來更新後權利分配之依據 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 62 62
伍 更新前價值評估及步驟 步驟三 步驟一 評估比準地價格, 依個別條件推估各筆土地合併前價格 步驟二 評估更新單元內土地合併後總值, 為更新前權利價值 土地上為區分建物者, 依不動產估價技術規則評估各戶區分建物土地權利價值 土地上有他人合法建築物者, 依法評估合法建築物佔原土地價值比率, 核算建物使用權價值 步驟四 將權利變換關係人價值歸戶, 並核算權利價值比例 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 63 63
步驟一 : 合併前各筆土地價值評估 1 本次以比較法及成本法之土地開發分析評估比準地土地單價為 : (1) 第四種住宅區 :323 萬元 / 坪 2 考量各宗土地個別條件之優劣以比準地之土地價格推估其他土地價格 合併前住宅區土地總價值 = 2,269,842,933 元 實際數字以臺北市都市更新審議會審議為準 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 64 64
土地個別條件評估參考項目 : 開發適宜性 鄰路 面寬 寬深度比 地形 角地 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 65 65
步驟二 : 合併後地價舉例說明 1 更新前合併後住宅區土地價格評估為 332 萬元 / 坪, 更新前土地素地價格總值為 2,346,044,800 元 2 以 418-2 地號為例, 其土地權利價值比例 = 1,856,443 元 2,269,842,933 元 0.0817% 3 該地號其更新前土地素地價格 = 2,346,044,800 元 0.0817% 1,918,766 元 實際數字以臺北市都市更新審議會審議為準 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 66 66
更新前合併前 某地號更新前土地權利價值 1,918,766 元 某地號土地素地價格 : 1,856,443 元 土地權利價值比例為 0.0817% 更新前權利價值總計 2,346,044,800 元 實際數字以臺北市都市更新審議會審議為準 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 67 67
區域大樓成交案例 比較標的 一 二 三 門牌 忠孝東路四段 216 巷 1-49 號 5 樓 忠孝東路四段 170 巷 17 弄 2-50 號 4 樓 忠孝東路四段 181 巷 7 弄 1-49 號 5 樓 價格型態 成交價格 成交價格 成交價格 買賣價格 4,200 萬元 79.56 萬 / 坪 4,455 萬元 77.59 萬 / 坪 4,288 萬元 78.12 萬 / 坪 價格日期 2011/7 2011/4 2011/8 面積 ( 坪 ) 79.56 57.42 54.89 屋齡 ( 年 ) 35.8 34.3 42.8 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 68 68
區分所有建物評估參考項目 : 視野 棟別 樓層位置 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 69 69
步驟三 : 更新前區分所有建物權利價值分算說明 ( 舉例說明 ) 419 地號上坐落九層樓共有 36 戶, 以 683 建號為例, 分算方式如下 : 樓層 建坪單價 ( 萬元 / 坪 ) 建物面積 ( 坪 ) 區分所有建物房地總價 ( 萬元 ) 比例 (%) 樓層 更新前權利價值 ( 元 )( 1F 990,600 42.06 41,664,636 2.96% 該宗地價 1F 2,260,104,284 2.96% =66,906,255 2,260,104,284 元 4F 780,000 42.06 32,806,800 2.33% 4F 2,260,104,284 2.33% =52,682,091 合計 1,925.81 1,408,005,456 100% 小計 2,260,104,284 本案 419 地號更新前戶數為 36 戶, 本表之比例僅顯示小數以下兩位, 本案實際之計算無四捨五入實際數字以臺北市都市更新審議會審議為準 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 70 70
步驟四 : 更新前權利價值分算說明 ( 舉例說明 ) 本案扣除有土無建, 及做合理土地持分找補後, 該 683 建號所有權人的土地權利價值歸戶之計算結果 =57,432,578 2,346,044,800 元 =2.44806% 419 地號 683 建號所有權人權利價值 57,432,578 更新前土地權利價值合計 2,346,044,800 權利價值比例 2.44806% 不參與權利變換者, 領取更新前權利價值 57,432,578 元 參與權利變換者, 以權利價值比例 2.44806% 參與分配更新後價值 實際數字以臺北市都市更新審議會審議為準 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 71 71
陸 更新後建築規劃設計及價格評估 產品型態 : 住宅大樓 建築樓層 : 地上二十層 / 地下四層 建物結構 : 鋼骨造 規劃坪數 :90 坪 176 坪 公設比 :31%~33% 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 72 72
更新後權利價值評估 1 更新後權利價值評估標的為權利變換後區分所有建物及其土地應有部份, 應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫 建材標準 設備等級 工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素, 以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之 2 分別選定更新後區分所有建築物住宅之其中一戶為比準單元, 分別以比較法及收益法推估合理建坪價格 再以比準單元為基礎, 根據樓層別效用比及位置差異, 推估其他區分所有建物建坪價格 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 73 73
比準單元評估 更新後選定某一單元作為比準單元, 以比較法及收益法之直接資本化法評估合理建坪價格 樓層 單元 面積 ( 坪 ) 採光 格局 私密性 棟距 比準單元建坪單價 ( 元 / 坪 ) 第四層 A 89.77 三面採光 長方形 一般 一般 1,100,000 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 74 74
更新後各戶差異評估項目 樓層別效用比 位置差異調整項目 : 面積 通風採光 棟距 視野 車道影響 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 75 75
區域住宅案例調查 比較標的 一 二 三 門牌 忠孝東路三段 2-50 號 11 樓 光復南路 302-350 號 3 樓 光復南路 602-650 號 10 樓 價格型態 成交價格 成交價格 成交價格 買賣價格 5,900 萬元 116.28 萬元 / 坪 3280 萬元 112.5 萬元 / 坪 2,655 萬元 104.78 萬元 / 坪 價格日期 100.7 100.4 100.6 面積 ( 坪 ) 54.44( 含 5.85 車位 ) 29.14 坪 25.34 坪 屋齡 ( 年 ) 4.3 1.8 3.2 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 76 76
更新後價格結論 登記用途 樓層 面積 ( 坪 )/ 車位數 ( 部 ) 總價 ( 元 ) 平均單價 ( 元 / 坪 ) ( 元 / 部 ) 住家 2F~20F 4,991.83 5,715,248,900 1,144,921 停車空間 B1~B4 148 個 547,400,000 3,698,649 合計 6,262,648,990 實際數字以臺北市都市更新審議會審議為準 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 77 77
簡報結束 請多指教 宏大不動產估價師聯合事務所 HONDA APPRAISERS JOINT FIRM 78 78