新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準 中華民國 104 年 1 月 16 日新北市政府新北府城更字第 號修正發布 一 新北市政府為審議都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額, 合於實務需求, 俾使提列都市更新案件之費用標準化及公平一致, 以符合法令目標,

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2 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準 中華民國 104 年 1 月 16 日新北市政府新北府城更字第 號修正發布 一 新北市政府為審議都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額, 合於實務需求, 俾使提列都市更新案件之費用標準化及公平一致, 以符合法令目標, 特訂定 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準 ( 以下簡稱本基準 ) 二 為利於實施都市更新權利變換, 本基準係依都市更新條例第三十條規定及都市更新權利變換實施辦法第十三條提列費用, 並就工程費用 權利變換費用 貸款利息 稅捐 管理費用 都市計畫變更負擔費用及容積移轉費用等七大項, 分別於項下訂定各項應支付費用, 其內容詳如提列總表 三 有關都市更新權利變換計畫, 其工程費用提列營建單價部分, 其提列基準詳如分項說明一 四 有關都市更新權利變換計畫提列工程費用項下營造工程費用時, 應編制檢具其估算表, 詳如分項說明二 五 有關都市更新權利變換計畫提列工程費用項下營造工程費用時, 涉及建材設備部分, 須符合建材設備表, 詳如分項說明三 六 有關都市更新權利變換計畫提列權利變換費用項下都市更新規劃費及額外項目費用, 其計算公式及基準詳如分項說明四 七 有關都市更新權利變換計畫提列權利變換費用項下不動產估價費用 ( 含技師簽證費 ), 其提列基準詳如分項說明五 八 有關都市更新權利變換計畫提列權利變換費用項下拆遷安置費, 其提列基準詳如分項說明六

3 提列總表 工程 費用 (A) 一 重建費用 可提列項目 提列標準 備註 ( 一 ) 建築設計費用 1. 按新北市建築物 土地改良 雜 1. 第 2 項應檢 項工作物等工程造價標準表及新 附合約佐證 北市建築師公會建築師酬金標準 2. 特殊工程費 表計算 用需於財務 2. 特殊必要設計費用, 得予提列 ( 如 計畫章節詳 立面外觀 景觀設計 燈光設計 細載明總費 等 ), 並經新北市都市更新審議委 用及平均單 員會 ( 以下稱委員會 ) 審議同意 價, 以利審查 其合理性與 必要性 ( 二 ) 營建費用 ( 含公益 1. 營建費用 = 總樓地板面積 營建 設施樓地板面積 ) 單價 2. 營建單價依營建單價基準認 列, 詳如分項說明一, 並視實際 狀況調整 若情形特殊由專業技 師簽證, 以送請委員會審查通過 者採計 3. 實施者應編制營造工程費用估 算表, 詳如分項說明二 4. 建材設備須符合建材設備表所 列, 詳如分項說明三 若因個案 條件因素無法符合建材設備之規 定者, 得允許其中一個項目未達 規定, 並應提出說明, 由委員會 審議而定 ( 三 ) 工程管理費 依建築經理工程控管金額 服務費率核計 原則以自組更新會或非以更新後房地折價抵付之代執行機構者, 始得提列 ( 四 ) 空氣污染防制費 依空氣污染防制費收費辦法核計 ( 五 ) 其他必要費用 1. 公寓大廈公共基金 依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金, 其標準

4 二 ( 一 ) 公共設公施 ( 道共路 溝及渠 兒公童遊樂益場 鄰設里公施園 廣場 綠地 停車場 ) ( 二 ) 公益設施認養捐贈費用 依公寓大廈管理條例施行細則第五條規定計算 2. 外接水 電 1. 以更新後每戶 75,000 元提列為基瓦斯管線工程準 費用 2. 其他特殊情形得視個案情況提列, 並經委員會審議通過為限 3. 建築執照相依本府工務局建築執照規費標準關規費提列 4. 其他依實際狀況認列 1. 地上物拆遷補償面積依測量技師簽證報告書補償費所載為準, 補償單價由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 2. 工程開闢費開闢單價 : 用 1. 計畫道路 : 不得超過 4,000 元 /m 2 2. 其他公共設施用地 : 依各管理機關審定金額為準 3. 公共設施用地捐贈本市土地土地取得費用依都成本市更新建築容積獎勵辦法第五條規定之成本提列 1. 室內裝修費用依該公益設施管理機關審定之金額認列 2. 公益設施認養經費依該公益設施管理機關審定之金額認列 ( 三 ) 捐贈本市都市更新基金依事業計畫所審定金額為準 三 申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫依事業計畫所審定相關經費及相關委辦費金額為準 費用標準必要時應檢附事業機構提供之證明文件 經目的事業主管機關同意者, 不在此限 該公共設施用地位於更新單元外, 則此項用地取得成本得列入共同負擔費用 ; 若位於更新單元內, 則不得提列

5 貳 權利變換費用 (B) 工程費用 (A) 合計 : 一 調查費 ( 一 ) 都市更新規劃費用 ( 二 ) 不動產估價費用 ( 含技師簽證費 ) 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證, 且不得高於規劃費提列基準, 詳如分項說明四 各階段所需之估價作業費用, 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證, 且不得高於權利變換不動產估價提列基準, 詳如分項說明五 ( 三 ) 土地鑑界費 ( 四 ) 鑽探費用 ( 五 ) 鄰房鑑定費用二 更新前土地及建物測量費用 更新前每筆地號 4,000 元 以每孔 75,000 元提列 1. 依據新北市建築物施工損壞鄰房事件處理程序第十點規定, 現況鑑定之範圍以鄰房房屋邊緣線與工程開挖境界線間之水平距離位於開挖深度四倍以內為原則 2. 依新北市土木技師公會 建築師公會 結構技師公會等, 本府工務局核准備查得予鑑定建築物施工損壞鄰房之相關公會及學術研究機構之鑑定業務收費標準規定計算 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證 依內政部土地複丈費及建築改良物測量費標準 1. 不包括損鄰賠償及損鄰保險 2. 應提供鑑定範圍圖及戶數證明 三 土地改良 ( 一 ) 建 1. 合 (1) 補償面積, 依登記面積所載為 檢附目的事 物拆遷補償費 築改良 法建 準 屬原合法建築物之陽台面 業主管機關 用 物 築物 積, 無論是否登記, 得予以補 核發之合法 償 但無登記者須檢具證明文 房屋證明 件 者, 得以提 (2) 補償單價由實施者委託三家以 列 上專業估價者查估後評定之 2. 非 補償面積依測量技師簽證報告書所 指合法建物 合法 載為準, 補償單價由實施者委託三 以外之 1 樓

6 建築物 ( 二 ) 其他土地改良物四 占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費五 拆遷安置合法建築物拆費遷安置費 ( 租金補貼 ) 六 地籍整理更新後土地分費用割或合併 建物登記規費 土地登記規費 建物第一次測量費 地政士之費用及抵押權設定 塗銷登記等費用 七 審查費用八 其他必要業務費權利變換費用 (B) 合計 : 家以上專業估價者查估後評定之 頂樓增建等, 以建築法第 4 條所規定之建築物為限 補償單價由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 補償面積依測量技師簽證報告書所載為準, 補償方式依實際狀況認列或比照新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷標準金額 更新期間原住戶居住租金或營業租僅限合法建金之補貼, 其金額依權利變換拆遷築物, 但檢附安置費提列基準計算, 詳如分項說目的事業主明六 管機關核發之合法房屋證明者, 亦得以提列 1. 每戶以 2 萬元提列 ( 不含信託登應出具契約記及信託塗銷費用 ) 佐證 2. 若有信託登記每戶可再提列 4,500 元 ; 若有信託塗銷, 每戶可再提列 4,500 元 依新北市都市更新案件審查收費標準基本項目提列 依實際狀況認列

7 參 貸款利息 (C) 1. 貸款利息 = (1)+(2) (1) 合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費 + 都市 計畫變更負擔費用 (F)+ 容積移轉費用 (G) 貸款年利率 貸款期間 (2) ( 工程費用 (A)- 公寓大廈管理基金 )+( 權利變 換費用 (B)- 合法建築物及其他土地改良物拆遷補 償費 ) 貸款年利率 貸款期間 0.5( 折半 ) 2. 有關都市更新工程費用及權利變換費用貸款年利率 = 自有資金比例 郵政儲金一年期定存利率 + 融資比例 評價基準日當期五大銀行平均基準利率 ( 自有資金比 例依實際狀況提列 ) 3. 如審議當時, 中央銀行公布之五大銀行平均基準利 率較提列之利率差異超過 30%, 得依審議當時年息百 分率計之 4. 貸款期間 : 係指都市更新權利變換計畫發布實施後 至產權登記, 不得長於都市更新事業實際施工期間加 十二個月 5. 施工期間 : 為申報開工至取得使照, 如下表 : 項目時程開挖地下 1 層以 4 個月計算, 每多開挖 1 層地下層增加 2 個月 地上層每層 1 個月計算 6. 如以逆打工法施工, 本項施工期間之計算應予縮 減, 以地下層每層減少 1.5 個月計算 參 貸款利息 (C) 7. 實施者應提供財務計畫及現金流量分析, 個案如有特殊狀況應提出數據資料證明 貸款利息 (C) 合計 : 肆 稅一 印花稅依印花稅法第五條規定提列 捐 (D) 二 營業稅營業稅稅基計算式 : 房屋評定標準價格更新後總價值 (1- 共同負擔比例 ) 營業稅稅率土地公告現值 + 房屋評定標準價格 1. 房屋評定標準價格 = 房屋及車位產權面積 房屋評定標準價格 房屋評定標準價格係依新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點規定計算 2. 土地公告現值 = 土地面積 ( 不含公共設施用地部分 ) 公告現值 3. 營業稅率以 5% 提列

8 稅捐 (D) 合計 : 伍 一 行政作業費用 (E1) 行政作業費用 (E1)= 更新單元內 依更新條例 土地公告現值總值 2.5% 第九條辦理 管 之更新事業 理 為限 費 二 信託費用 (E2) 依實際狀況認列, 並應檢具契約影 符合信託業 用 本佐證 法相關規定 ( 者, 始得提 E 列 ) 三 人事行政管理費用 (E3) 1. 人事行政管理費用 (E3)= 1. 本項費用 (A+B+C+D+F+G) 人事行政管理 包含人事 行 費率 政管理 總務 2. 費率依產權級別及更新單元基地面積計算, 如下表 : 產權級別未滿 ( 筆 ) 30~150 筆超過 150 筆 30 筆基地面積 ( m2 ) 及整合費 2. 公有土地面積比例達 90% 者, 予以酌減 未滿 1, % 4.50% 5.00% 1,500 以上, 未滿 2, % 5.00% 5.50% 2,500 以上 5.00% 5.50% 6.00% 3. 產權級別 :( 門牌戶數 + 土地及合 法建築物所有權人數聯集 )/2 四 銷售管理費用 (E4) 1. 銷售管理費 (E4)= (A+B+C+D+ F+G) 銷售管理費率 2. 費率隨費用規模提高而遞減, 如 下表 : A+B+C+D+F+G 費率 25 億以下部份 6% 超過 25 億 ~50 億部分 5.5% 超過 50 億部分 5% 3. 分別計算各級金額後, 累加即為 銷售管理費 五 風險管理費用 (E5) 風險管理費 (E5)=(A+B+C+D+ 風險管理費 E1+E2+E3+F+G) 風險管理費率 率以 12% 為 上限

9 管理費用 (E) 合計 : 陸 都市計畫變更負擔費用 (F) 依都市計畫相關法令變更都市計畫, 應提供或捐贈之一定金額 可建築土地或樓地板面積, 及辦理都市計畫變更所支付之委辦費 若為土地, 應列為用地負擔 ; 若為樓地板面積時, 則應轉換為金額, 並以各該都市計畫變更相關規定換算 柒 容 申請容積移轉所 1. 以捐贈送出基地公共設施者, 應檢具相關契約 積移轉 支付之容積購入 影本佐證 費用 費用及委辦費 2. 以繳納代金方式購入者, 得以估價方式提列所 (G) 需購入容積移轉費用 共同負擔費用 = 壹 + 貳 + 參 + 肆 + 伍 + 陸 + 柒總計 : 1. 依都市更新條例第三十條規定提列 2. 依事業計畫所審定金額為準 應將相關證明文件隨權利變換計畫一併檢附

10 中華民國 104 年 1 月 16 日新北市政府新北府城更字第 號修正發布 分項說明一 營建單價基準 一 本營建單價基準於一百零三年十月三十一日提經新北市都市更新審議委員會 ( 以 下稱委員會 ) 第三十八次委員會議研議通過, 作為都市更新事業計畫及權利變換計 畫之工程造價審議參酌 二 建築物工程造價標準單價表 ( 以下簡稱本表, 單位 : 元 / 坪 ) 構造別總樓地板面積 ( 坪 ) 未滿 2,300 鋼骨造 2,300 以上 - 未滿 7,800 7,800 以上 6-10 層 125, , , 層 136, , , 層 159, , , 層 175, , , 層 186, , , 層 195, , , 層以上 203, , ,800 構造別總樓地板面積 ( 坪 ) 未滿 2,300 鋼骨鋼筋混凝土 2,300 以上 - 未滿 7,800 7,800 以上 6-10 層 120, , , 層 130, , , 層 144, , , 層 158, , , 層 168, , , 層 177, , , 層以上 185, , ,800 構造別總樓地板面積 ( 坪 ) 未滿 2,300 鋼筋混凝土 2,300 以上 - 未滿 7,800 7,800 以上 6-10 層 100,100 97,200 94, 層 112, , , 層 123, , , 層 135, , , 層 148, , , 層以上 162, , ,600 ( 一 ) 本表之物價基準日為一 Ο 三年四月 ( 二 ) 有關本表之二種以上使用用途單價計算原則, 請參閱核計原則 ( 五 ) 之說 明 1

11 ( 三 ) 有關建築物地下層加成計算方式, 請參閱核計原則 ( 六 ) 之說明 ( 四 ) 有關建築物樓層高度加成計算方式, 請參閱核計原則 ( 七 ) 之說明 ( 五 ) 有關本表之物價指數處理措施, 請參閱核計原則 ( 八 ) 之說明 三 建築物工程造價提列項目核計原則 ( 本提列項目與其他已提列之共同負擔項目不得重複 ): ( 一 ) 已包含項目 : 1 建築工程: (1) 假設工程 (2) 基礎工程 (3) 結構體工程 (4) 外部裝修工程 (5) 內部裝修工程 (6) 門窗工程 (7) 防水隔熱工程 (8) 雜項工程 (9) 景觀工程 ( 庭園及綠化工程 ) (10) 設備工程 ( 電梯 廚具等 ) 2 機電工程: (1) 電氣工程 (2) 弱電工程 (3) 給排水工程 (4) 生活廢水工程 (5) 消防設備工程 (6) 通風工程 3 施工稅捐 利潤及管理費 ( 二 ) 不包含項目 : 1 拆除工程 2 建築設計費 鑑界費 鑽探費 建築相關規費 3 公寓大廈管理基金 4 公共設施開闢相關費用( 含土地成本 地上物拆遷 工程費用及公益設施認養費 ) ( 三 ) 得加計提列項目一 :( 應檢附相關證明文件佐證 ) 1 特殊大地工程( 以地質改良 地錨 基樁等為限, 須提供相關技師之鑽探報告書 ) 2

12 2 山坡地開發工程( 如水土保持等, 須提供水土保持計畫 ) 3 機械停車( 因面積或形狀等基地條件之因素, 而必須設置機械停車設備者為限 ) 4 古蹟保存及歷史建物之維護費 5 大樹保護及遷移費用 6 其他特殊設備及工法或行政單位要求 ( 四 ) 得加計提列項目二 :( 應檢附相關證明文件佐證, 並適度反映於更新後售價 ) 1 綠建築設施( 僅得予提列與工程造價差價部分 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統, 取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估者, 始得提列 ) 2 智慧建築相關設備 3 外牆工程, 如基座以上外牆採用如金屬 玻璃 石材 預鑄等 4 提高耐震能力設施( 如 : 減震 制震 隔震等 ) 5 特殊景觀工程( 包括公共藝術等 ), 不得超過標準工程造價總價的百分之一 6 其他特殊設備及工法( 如各分戶空調設備 綠能屋頂等 ) ( 五 ) 建築物使用用途 : 辦公室 住宅 店舖及一般市場 建築物主體有兩種以上構造時, 其單價應按其構造比例及本表單價加權計算之 前述所稱建築物主體係指地面層以上之建築物結構 建築物之用途分屬不同類別時, 其單價應按其各類使用比例及本表單價加權計算之 同一建築基地之建築物分屬兩種以上不同樓層時, 其單價應按各部分所佔樓地板面積比例及個別單價平均計算之 ( 六 ) 建築物地上地下層計算方式, 有下列情形者, 得按本表依下列核計原則另計加價或加成 : 1 地上層七層至十五層建築物其地下樓層超過三層 2 地上十六層以上建築物其地下樓層數超過四層 3 以上各超建樓層之實際面積按核列地面層以上認列單價依下述算式加計造價 : (1) 超建第一層部份, 該層加計造價百分之三十 (2) 超建第二層部分, 該層加計造價百分之四十 (3) 超建第三層部分, 該層加計造價百分之五十 (4) 超建第四層 ( 含 ) 以上部分, 該層加計造價百分之六十 4 以上計算地下室超建者, 應以實際開挖層數認列, 若地下室非完全開 3

13 挖則不予加計 ( 如 : 山坡地 ) ( 七 ) 建築物之樓層高度以標準高度為三點二公尺內為主, 有下列情形者, 得按標準單價依下列核計原則另計加價或加成 : 1 樓層高度超過三點二公尺( 不含三點二公尺 ), 每增加零點一公尺該層加計造價百分之一進行計算 2 後續樓層高度以此類推方式進行加計造價 3 其中一樓設計如供住宅使用者以三點二公尺為基準高度, 如供商業使用者以三點六公尺為基準高度 ( 八 ) 物價指數處理措施 : 1 本表之單價得依當月營造工程物價指數比較本表物價基準日總指數, 其指數增減率之絕對值超過百分之二點五者, 就漲跌幅超過百分之二點五部分進行調整, 指數增減率之絕對值在百分之二點五以內者不予調整, 物價調整基準日需與權利變換計畫之估價基準日一致 2 所稱物價指數依據行政院台灣地區營造工程物價指數總指數辦理 3 計算方式: (1) 指數增減率 =[(B/C)-1] 100% B= 調整日當月總指數 C= 本表物價基準日當月總指數 指數增減率由百分比換算為數值後, 計算至小數點以下第四位 ( 第五位四捨五入 ) (2) 每期調整價格均以下列公式計算調整金額 : A ( 指數增減率之絕對值 -2.5%) 其中 A= 本表物價基準日之價格 (3) 指數增減率為正值者, 就上開調整金額調整;指數增減率為負值者, 就上開調整金額扣減 ( 九 ) 營建費用 = 總樓地板面積 工程造價 ( 總樓地板面積為建築物各層包括地下層 屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和, 但不計入依法設置的遮陽板 陽臺 屋簷 雨遮或花臺等之面積 ) 4

14 分項說明二 營造工程費用估算表 單位 : 元 /M 2 工程項目 單位 單價 複價 壹 建築工程 假設工程 基礎工程 結構體工程 外部裝修工程 內部裝修工程 門窗工程 防水隔熱工程 雜項工程 庭園景觀工程 ( 含庭園及綠化工程 ) 設備工程 ( 電梯 廚具 ) 小計 貳 機電工程 電氣工程 弱電設備工程 給排水工程 生活廢水工程 消防設備工程 通風工程及空調設備 小計 合計 ( 壹 + 貳 ) 管理費 ( 含保險 利潤 )10% 營業稅 (5%) 總計 成本百分比 (%) 5

15 分項說明三 建材設備表 項目位置使用建材及設備備註 一 外觀牆面 正 背 側面牆 立面牆身使用面磚搭配裝飾材 間 二 隔 內部隔間牆門廳 梯廳 輕隔間或 1/2B 磚牆 牆面貼面磚或石材 三 牆面 公共樓梯間室內空間 面漆 面漆 如水泥漆 乳膠漆等 如水泥漆 乳膠漆等 浴廁 磁磚 地下室 防水粉刷加面漆 門廳 梯廳 地磚或石材 宜選擇具有防滑止滑性能之材料 公共樓梯間 止滑或防滑地磚 四 地坪 室內空間浴廁 陽台 拋光石英磚或天然石材 防滑地磚 地下室 環氧樹脂或耐磨地坪 1. 整體粉光, 加舖 PU 或其他防水隔熱層 [ 如自黏性防水膜 ( 防水 ) 泡沫混凝土 屋頂 ( 隔熱 )] 地磚或植草 2. 兩層隔熱 兩層防水材質 3. 熱熔式瀝青防水毯 設備 門窗 五 金屬門窗隔音設備 各戶大門使用耐燃金屬門 6

16 項目位置使用建材及設備備註 備 六 電梯設備 七 浴室設備 八 廚具設 1. 電梯設備須符合建築物昇降設備設置 及檢查管理辦法 2. 門廳電梯採大型門框及鏡面不銹鋼蝕 花門扇, 其餘樓層可採不銹鋼大型門框, 門板採用不鏽鋼, 或採整體造型設計 3. 電梯採微電腦變頻變壓電梯, 除一般電 梯安全設施外, 建材設備中應含有閉路 電視監控系統 防夾感應設備 照明燈 及通風扇, 無人乘坐時自動關閉控制 地震自動停駛及停電自動歸位 1. 石材或人造石檯面 2. 檯面搭配嵌入式面盆 龍頭, 並留設雙 聯插座及隱藏式電源供明鏡使用 3. 符合綠建材之 二段式省水馬桶 及 省水 SPA 淋浴設施 1. 附爐具 流理檯面 排油煙機 2. 冷熱單槍龍頭 3. 瓦斯偵測連線警報系統 須達到廚房基本使 用功能, 得視產品規 劃調整 每戶採單相三線式 110/220V 多迴路供電 ( 標準規格五迴路以上 ), 各戶設獨立電錶, 九 電氣設備 總開關抽風設備 總開關箱設置無熔絲開關, 並加設各迴路標示及單線圈, 浴廁 工作陽台 廚房插座迴路加裝漏電斷路器 各浴室 廚房 儲藏室皆為低頻抽風系統 門禁設 對講機 門禁設備, 並與大樓管理系統連 備 結 此部分主要為空調 十 通風工程 及空調設備 各戶配備 以分離式冷氣安裝為主, 預留穿樑套管 ( 以專區規劃主機位置 ) 設備裝置之設計, 非以空調設備主題為主, 空調設備之費用應另行詳實編列, 視其實價酌予調整 地下室 各層進風管道, 各層抽風設備 7

17 項目位置使用建材及設備備註 監控系統 十一 門禁管理及保全 庭園四周公共門禁 監視與報警 圍牆與庭園四周設自動監視系統 整棟式二十四小時錄影系統 反脅迫門禁管理及保全監視系統, 自動報警系統連結個人 保全或警察局, 地下室及電梯監視系統連線至管理員室及各戶監視器 8

18 分項說明四 規劃費提列基準 都市更新規劃費 =P1+P2+P3+ 其他項目 1. 都市更新規劃基準費用 表 5-1 新北市都市更新權利變換更新規劃費提列基準 項目認列標準 ( 萬元 ) 事業概要都市更新事業概要 P1=150 計畫擬訂 計畫執行與成果報核 說明 都市更新事業計畫及權利變換計畫申請報核 P2=200+X+Y 以權利變換方式實施 P3=150 一 本費用不涉及都市計畫變更與容積移轉相關作業 二 本費用不含下列各項 : ( 一 ) 政府規費 ( 二 ) 權利關係人土地使用同意書取得 ( 三 ) 加強山坡地審查 交通影響評估 環境影響評估 ( 四 ) 其他更新作業所需之必要技師簽證費及本提列基準已提列之其他項目 三 變更規劃費另計 更新面積規模 / 權屬情形之費用認列標準 更新面積規模 X( 累計方式計算 ) 權屬情形 Y( 累計方式計算 ) 更新單元面積 (m 2, 註 1) 2,000 m2以下部分 ; 若面積規 模於 1,000 m2以下者, 均以 1,000 m2以計算 超過 2,000 m2且 4,000 m2以下 部分 超過 4,000 m2且 6,000 m2以下 部分 超過 6,000 m2且 10,000 m2以下 部分 基準 ( 萬元 /m 2 ) 權利人人數 ( 人, 註 2) 基準 ( 萬元 / 人 ) 人以下, 均以 20 人計算 超過 10,000 m2部分 0.02 註 1: 更新單元面積含公共設施用地 超過 20 人且 100 人以下部 分 超過 100 人且 200 人以下部 分 超過 200 人部分 1.5 註 2: 權利人人數為土地所有權人 建築物所有權人及違建戶權利人之聯集總計 9

19 2. 若有下列特殊情況者得另外加計表 5-2 都市更新規劃額外項目費用計算表項目說明計畫費用 P2 調整增加 30%, 各階段收事業計畫及權利變換計畫分別報核費依個案自行訂定 每增加 1 個權利變換計畫, 計畫費用同一更新事業有複數重建區段者 P2 調整增加 30% 協助籌組設立都市更新團體 ( 都市更新會 ) 50 萬元更新可行性評估 ( 法令檢討及獎勵分析 權利變換模擬分析 整合策略分析 其他等作 60 萬元業, 不含估價 ) 3. 依都市更新條例第 15 條規定核准立案之更新團體, 獲准政府都市更新事業補助經費, 應予扣除 4. 前述各項費用均有 20% 之調整彈性 10

20 分項說明五 權利變換不動產估價提列基準 一 都市更新不動產估價費認列包括估價服務費用及簽證費用 : ( 一 ) 一家估價師事務所估價服務費用 = 四十萬元 + 更新前主建物筆數或土地筆數 零點二五萬元 + 更新後主建物筆數 零點二五萬元 ( 二 ) 簽證費用 : 評估每單位不動產價值應加計專業簽證費用零點二五萬元 二 得依公會酬金收費標準提列 三 依實際合約金額認列, 並檢具合約影本佐證 分項說明六 權利變換拆遷安置費提列基準 拆遷安置費 =Σ 住宅拆遷安置費 i+σ 營業拆遷安置費 i+ 其他安置費 i=1 ( 一 ) 住宅拆遷安置費 =Σ 居住面積 i 住宅租金水準 安置期間 i=1 ( 二 ) 營業拆遷安置費 =Σ 營業面積 i 營業租金水準 安置期間 i=1 i=1 ( 三 ) 其他安置費 = 由實施者依需要或有關法規規定, 編列必要之費用 備註 : 1 居住面積: 係以各戶原居住產權面積為依據 2 住宅及營業租金水準: 由實施者委託鑑價機構依當地實際租金額度查估 3 安置期間: 係指都市更新權利變換計畫發布實施後至產權登記, 不得長於都市更新事業實際施工期間加十二個月 4 營業面積: 以房屋稅單所載營業面積為準或由實施者依原現況實際面積委託測量技師測量查估 5 上述面積認定以地政機關登記之產權面積為限 11

21 修訂 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 草案總說明 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 ( 以下稱本基準 ) 發布迄今, 基於中央及地方相關法令修正 審議經驗與實務操作等因素, 修訂本基準表, 使管理項目及相關費用提列明確化, 較符合實際發生費用, 確保地主權益, 故於本次增列及修正部分內容 是以為求合於當前實際操作需要及審議原則, 爰針對依實務需求調整提列項目 標準化提列項目的操作, 並重新修正檢討部份項目的計列公式, 使提列標準可因應個案情況彈性調整, 提升整體都市更新審議效率 綜上, 茲檢具本修正草案, 其修正重點如下 : 一 本基準名稱將表字樣刪除, 並增訂主條文, 另將附表列於各相關點次內, 以及整併相關附件及附表, 以求法制體例一致 二 配合民國 99 年 5 月 12 日都市更新條例修正第 30 條 103 年 1 月 16 日都市更新權利變換實施辦法修正第 13 條, 將都市計畫變更負擔費用 申請各項建築容積獎勵所支付費用及容積移轉所支付費用納入共同負擔費用 三 配合民國 102 年 3 月 14 日新北市都市更新審議原則修正外接水 電 瓦斯管線工程費用 鑽探費用 地籍整理費用及鄰房鑑定費用等費用提列部分, 修正共同負擔提列標準 四 土地改良物依實際補償性質, 調整分類為合法建築物 非合法建築物 其他土地改良物 五 配合發布實施 新北市都市更新案件審查收費標準, 都市更新案件須應繳審查費用 六 配合都市更新實際成本修訂貸款利息 稅捐 管理費用, 俾使提列標準更合理 七 將管理費用 ( 人事行政管理費用 銷售管理費用 ) 依影響變數逐級提列, 使標準明確化 1

22 八 配合修訂 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表, 修正附件一 新北市都市更新權利變換營建單價提列基準 ( 一 ) 將原規定三種等級之建材設備表修正為單一等級, 建材設備等級表保留原規定之中級建材設備並加以修改 ( 二 ) 建築物工程造價標準單價表之物價基準日由 96 年 12 月修改為 103 年 4 月, 俾使提列標準更合理, 並依建築物之樓層別 構造別及量體規模訂定標準單價 ( 三 ) 建築物工程造價提列項目核計原則, 明訂另行設計項目, 設計後應適當提高更新後房價, 避免實施者浮報工程造價增加共同負擔費用 九 為求合於當前實際操作需要, 爰針對依實務需求調整費用項目, 修正附件二 新北市都市更新權利變換更新規劃費提列基準 及附件三 新北市都市更新權利變換不動產估價提列基準 十 配合修訂 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表, 修正附件四 新北市都市更新權利換拆遷安置提列基準, 明確定義安置期間, 以避免與都市更新條例施行細則明訂之更新期間混淆 2

23 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 修正條文對照表 修正條文名稱現行條文名稱說明 新北市都市更新權利變換計 畫提列共同負擔項目及金額 基準 新北市都市更新權利變換計 畫提列共同負擔項目及金額 基準表 為符合法制體例一致, 將本基 準名稱之表字樣刪除 修正規定現行規定說明 一 新北市政府為審議都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額, 合於實務需求, 俾使提列都市更新案件之費用標準 - 1. 新增條文 2. 說明訂定 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準 之目的 化及公平一致, 以符合法令目標, 特訂定 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準 ( 以下簡稱本基準 ) 二 為利於實施都市更新權利變換, 本基準係依都市更新條例第三十條規定及都市更新權利變換實施辦法第十三條提列費用, 並就工程費用 權利變換費用 貸款利息 稅捐 管理費用 都市計畫變更負擔費用及容積移轉費用等七大項, 分別於 - 1. 新增條文 2. 說明訂定 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準 之法源依據 3. 本基準表就工程費用 權利變換費用 貸款利息 都市計畫變更負擔費用及容積移轉費用等七大項, 且基於法條亦應循簡政便民之精神, 並利於行政效率之提高, 因此, 本基準表係以表格方式表示 3

24 修正規定現行規定說明項下訂定各項應支付費用, 其內容詳如提列總表 三 有關都市更新權利變換計畫, 其工程費用提列營建單價部分, 其提列基準詳如分項說明一 四 有關都市更新權利變換計畫提列工程費用項下營造工程費用時, 應編制檢具其估算表, 詳如分項說明二 - 1. 新增條文 2. 說明工程費用項下提列營建單價, 應依本點基準提列, 以利於審議參考 - 1. 新增條文 2. 說明工程費用項下提列營造工程費用, 應依本點表格編制相關工程項目, 做為提列營造工程費用之依 據, 並利於審議參考 五 有關都市更新權利變換計畫提列工程費用項下營造工程費用, 涉及建材設備部分, 須符合建材設備表, 詳如分 1. 新增條文 2. 說明都市更新權利變換計畫提列營造工程造價費用, 如有編列建材設備之費用時, 應符合本點規定 項說明三 六 有關都市更新權利變換計畫提列權利變換費用項下都市更新規劃費及額外項目費用, 其計算公式及基準, 詳如分項說明 1. 新增條文 2. 說明涉及都市更新規劃費及額外項目費用計算, 應依本點計算公式提列費用, 以符公平一致性 四 七 有關都市更新權利變換 計畫提列權利變換費用 項下不動產估價費用 ( 含 - 1. 新增條文 2. 規範涉及權利變換費用項 下不動產估價費用 ( 含技 4

25 修正規定現行規定說明 技師簽證費 ), 其提列基準詳如分項說明五 八 有關都市更新權利變換計畫提列權利變換費用項下拆遷安置費, 其提列基準詳如分項說明六 師簽證費 ), 應依本基準提列 - 1. 新增條文 2. 規範都市更新權利變換計畫提列權利變換費用涉及住宅 營業及其他拆遷安 置費, 應依本基準提列 5

26 提列總表 修正基準表現行基準表說明 壹 工程費用 一 重建 可提列項目 提列標準 備註 ( 一 ) 建築設計費用 1. 按新北市建築物 土地改良 雜 1. 第 2 項應檢 項工作物等工程造價標準表及新 附合約佐證 北市建築師公會建築師酬金標準 2. 特殊工程費 壹 工程費用 可提列項目 提列標準 說明 一 ( 一 ) 建築設計費用 按新北市建築物 土地改良 雜項 重建 工作物等工程造價標準表及台灣省 費用 建築師公會建築師酬金標準表計 加註立面 景觀 燈光設計等相關建築設計費用可額外提列 (A) 費 表計算 用需於財務 (A) 算 用 2. 特殊必要設計費用, 得予提列 ( 如 計畫章節詳 立面外觀 景觀設計 燈光設計 細載明總費 等 ), 並經新北市都市更新審議委 用及平均單 員會 ( 以下稱委員會 ) 審議同意 價, 以利審查 其合理性與 必要性 ( 二 ) 營建費用 ( 含公益 1. 營建費用 = 總樓地板面積 營建 ( 二 ) 營建費用 ( 含 (1) 營建費用 = 總樓地板面積 營 臺北縣 設施樓地板面積 ) 單價 公益設施樓地板面積 ) 建單價 都市更新 2. 營建單價依營建單價基準認 (2) 營建單價依臺北縣都市更新權 權利變換 列, 詳如分項說明一, 並視實際 利變換營建單價提列基準認列, 並 營建單價 狀況調整 若情形特殊由專業技 視實際狀況調整 提列基準 師簽證, 以送請委員會審查通過 (3) 若情形特殊由專業技師簽證, 以 如附件一 者採計 送請新北市都市更新審議委員會審 3. 實施者應編制營造工程費用估算表, 詳如分項說明二 4. 建材設備須符合建材設備表所列, 詳如分項說明三 若因個案條件因素無法符合建材設備之規定者, 得允許其中一個項目未達規定, 並應提出說明, 由委員會 查通過者採計 ( 三 ) 工程管理費依建築經理工程控管金額 服務費率核計 考量都市更新會多半未具備工程管理能力, 須委外辦理, 故加註 以自組更新會或非以更新後房地折價抵付之代執行機構者 審議而定 ( 三 ) 工程管理費依建築經理工程控管金額 服務費 原則以自組 ( 四 ) 空氣污染防制費依空氣污染防制費收費辦法核計 率核計 更新會或非 以更新後房地折價抵付 ( 五 ) 其他必 1. 公寓大廈公共基金 依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例 6

27 修正基準表現行基準表說明 之代執行機 要費用 或金額提列公共基金, 其標準依公 構者, 始得提 寓大廈管理條例施行細則第五條規 列 定計算 ( 四 ) 空氣污染防制費 依空氣污染防制費收費辦法核計 ( 五 ) 其他必 1. 公寓大廈公共基金 依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定 2. 外接水 電 瓦斯管線工程費用 依實際狀況認列 費用標準必要時應檢附事業機構提 配合審議原則修訂標準 要費用 比例或金額提列公共基金, 其標準 供之證明文 依公寓大廈管理條例施行細則第 件 五條規定計算 3. 建照執照 依本府工務局建築執照規費標準提 2. 外接水 電 1. 以更新後每戶 75,000 元提列為基 費用標準必 相關規費 列 瓦斯管線工程費用 準 2. 其他特殊情形得視個案情況提列, 並經委員會審議通過為限 要時應檢附事業機構提供之證明文 二 ( 一 ) 公共設 4. 其他 依實際狀況認列 1. 地上物拆 (1) 由實施者委託三家以上專業估 遷補償費 價者查估後評定之 依都市更新條例 36 條修正 件 公 施 ( 道 (2) 前述金額應不低於新北市興辦 3. 建築執照相 依本府工務局建築執照規費標準 共 路 溝 公共工程用地地上物拆遷補償救濟 二 公共及公益設施 ( 一 ) 公共設施 ( 道路 溝渠 兒童遊樂場 鄰里公園 廣場 綠地 停車場 ) 關規費提列 4. 其他依實際狀況認列 1. 地上物拆遷補償面積依測量技師簽證報告書補償費所載為準, 補償單價由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 2. 工程開闢費開闢單價 : 用 1. 計畫道路 : 不得超過 4,000 元 /m 2 2. 其他公共設施用地 : 依各管理機關審定金額為準 3. 公共設施用地捐贈本市土地土地取得費用依都成本市更新建築容積獎勵辦法第五條規定之成本提列 經目的事業主管機關同意者, 不在此限 該公共設施用地位於更新單元外, 則此項用地取 及公益設施 渠 兒童遊樂場 鄰里公園 廣場 綠地 停車場 ) ( 二 ) 公益設施 ( 三 ) 認養及捐贈費用 自治條例拆遷標準金額 2. 工程開闢 依實際狀況認列 費用 3. 其他必要費用 工程管理 依建築經理工程控管金額 服務費率核計 空氣污染防制費 依空氣污染防制費收費辦法核計 其他 依實際狀況認列 室內裝修費用 依實際狀況認列 1. 公益設施認養經費 依實際狀況認列 為避免浮濫提列, 由負責開闢公共設施用地機關制定標準單價 本項費用較低, 刪除簡化處理 本項費用較低, 刪除簡化處理 將標準予以明確定義為須依公益設施主管機關審定之金額為準 明定提列基準以都市更新建築容積獎勵辦法第五條規定計算 得成本得列 2. 捐贈本縣都市更新 依實際狀況認列 入共同負擔 基金 費用 ; 若位於 更新單元 內, 則不得提 列 7

28 修正基準表現行基準表說明 ( 二 ) 1. 室內裝修費用依該公益設施管理 公益設 機關審定之金額認 施認養 列 捐贈費 2. 公益設施認養經費依該公益設施管理 用機關審定之金額認列 ( 三 ) 捐贈本市都市更新基金依事業計畫所審定金額為準 貳 權利變換 工程費用 (A) 合計 : 一 調查費 ( 一 ) 都市更新規劃費用 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證, 且不得高於新北市都市更新權利變換 新北市都市更新權利變換更新規劃 三 申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫 依事業計畫所審定 費用 更新規劃費提列基準 費提列基準 貳 權利變換費用 (B) 相關經費及相關委辦費工程費用 (A) 合計 : 一 調查費 ( 一 ) 都市更新規劃費用 ( 二 ) 不動產估價費用 ( 含技師 金額為準 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證, 且不得高於規劃費提列基準, 詳如分項說明四 各階段所需之估價作業費用, 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐 (B) ( 二 ) 不動產估價依實際狀況認列, 並應檢具費用 ( 含技師簽證契約影本佐證, 且不得高於費 ) 新北市都市更新權利變換不動產估價提列基準 ( 三 ) 土地複丈費依地政單位規定 如附件二新北市都市更新權利變換不動產估價提列基準如附件三 配合都市更新條例第 30 條修訂及都市更新權利變換實施辦法第 13 條, 將 申請各項建築容積獎勵所支付之費用 列入共同負擔 簽證費 ) ( 三 ) 土地鑑界費 證, 且不得高於權利變換不動產估價提列基準, 詳如分項說明五 更新前每筆地號 4,000 元 依內政部土地複丈費及建築改良物 ( 四 ) 鑽探費用依實際狀況認列 依實務狀況修訂 依 內政部土地複丈費及建築改良物測量費標準 修正 測量費標 ( 四 ) 鑽探費用以每孔 75,000 元提列 ( 五 ) 鄰房鑑定 1. 依據新北市建築物施工損壞鄰房費用事件處理程序第十點規定, 現況 準 1. 不包括損鄰賠償及損 配合審議原則修訂標準 配合實際執行需要, 增訂標準 鑑定之範圍以鄰房房屋邊緣線與 鄰保險 工程開挖境界線間之水平距離位 2. 應提供鑑 於開挖深度四倍以內為原則 定範圍圖及 2. 依新北市土木技師公會 建築師 戶數證明 二 更新前土地及建物測量費用 依實際狀況認列, 並應檢具 公會 結構技師公會等, 本府工 契約影本佐證 務局核准備查得予鑑定建築物施 工損壞鄰房之相關公會及學術研 究機構之鑑定業務收費標準規定 計算 8

29 修正基準表現行基準表說明 二 更新前土地及建物測量費用依實際狀況認列, 並應檢具契約影 三 合法建築物及其他土地改 (1) 由實施者委託三家以 三 土地改良物拆遷補償費用 ( 一 ) 建築改良物 1. 合法建築物 本佐證 (1) 補償面積 依登記面積所載為準 屬原合法建築物之陽台面積, 無論是否登記, 得予以補償 但無登記者須檢具證明文件 檢附目的事業主管機關核發之合法房屋證明者, 得以提 良物拆遷補償費 上專業估價者查估後評定之 (2) 前述金額得比照新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷標準金額, 若高於此標 1. 依都市更新條例第 36 條及內政部 99 年 5 月 17 日內授營更字第 號解釋函修正 (2) 補償單價由實施者委託三家以 列 準, 應述明原因 上專業估價者查估後評定之 2. 非合 補償面積依測量技師簽證報告書所 指合法建物 法建築物 載為準, 補償單價由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 以外之 1 樓 頂樓增建等, 以建築法第 4 條所規定之建 1. 欄位順序調整 2. 定義非合法建築物應以可供居住之 居室 為限 築物為限 ( 二 ) 其 補償單價由實施者委託三家以上專 他土地 業估價者查估後評定之 四 拆遷安置 ( 一 ) 佔有他人土地 依實際狀況認列或比照臺 改良物四 占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費五 拆遷安置合法建築物拆 補償面積依測量技師簽證報告書所載為準, 補償方式依實際狀況認列或比照新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷標準金額 更新期間原住戶居住租金或營業租 僅限合法建 費 之舊違章建築及其他土地改良物拆遷補償費 ( 二 ) 合法建築物拆遷安置費 ( 建物租金補貼 ) 北縣興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例拆遷標準金額 (1) 依實際狀況認列, 居住面積係以各戶原居住產權面積為依據 (2) 前述金額得比照臺北縣 附件四 臺北縣都市更新權利變換拆遷安置費 1. 欄位順序調整, 並修正原文字誤植部分 : 佔 應為 占 2. 原名稱包含 其他土地改良物, 與前項重複, 為免混淆, 故刪除 費 遷安置費 ( 租金補貼 ) 金之補貼, 其金額依權利變換拆遷安置費提列基準計算, 詳如分項說明六 築物, 但檢附目的事業主管機關核發之合法房屋證明者, 亦得以提 五 地籍整理 更新後土地分割或 都市更新權利變換拆遷安置費提列基準, 若高於此標準, 應述原因 依內政部規定收費標準 提列基準 1. 欄位順序調整, 並修正原文義不清之詞句 2. 明確定義本項係針對 人 的安置所必須支出的成本 六 地籍整理費用 更新後土地分割或合併 建物 1. 每戶以 2 萬元提列 ( 不含信託登記及信託塗銷費用 ) 列 應出具契約佐證 費用 合併 建物登記規費 土地登記規費 建物第一次測量 依地政士實際上收費標準明確訂定 登記規費 土地 2. 若有信託登記每戶可再提列 費 地政士之費用及 9

30 修正基準表現行基準表說明 登記規費 建物 4,500 元 ; 若有信託塗銷, 每戶可再第一次測量提列 4,500 元 費 地政士之費用及抵押權設定 塗銷登記等費用 七 審查費用依新北市都市更新案件審查收費標準基本項目提列 八 其他必要業務費依實際狀況認列 權利變換費用 (B) 合計 : 抵押權設定 塗銷登記等費用 六 其他必要依實際狀況認列業務費權利變換費用 (B) 合計 : 參 貸款利息 (C) (1)((A)+(B)) 年息百分率 更新期間, 折半計算 (2) 有關都市更新工程費用及權利變換費用貸款利率, 依申請分配日前一個月內中央銀行公布之五大銀行平均基準利率作為都市更新審議利率基準, 另加碼不超過 1.5% 為上限 (3) 實施者應提供財務計畫及現金流量分析, 個案如有特殊狀況應提出數據資料證明 (4) 如審議當時, 中央銀行公布之五大銀行平均基準利率較提列之利率差異超過 30%, 得依審議當時年息百分率計之 (5) 更新期間 : 係指都市更新事業計畫發布實施後至產權登記, 不得長於都市更新事業實際施工期間加八個月 開始實施審查收費制度 10

31 參 貸款利息 (C) 1. 貸款利息 = (1)+(2) (1)[ 合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費 + 都市計畫變更負擔費用 (F)+ 容積移轉費用 (G)] 貸款年利率 貸款期間 (2)[( 工程費用 (A)- 公寓大廈管理基金 )+( 權利變換費用 (B)- 合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費 )] 貸款年利率 貸款期間 0.5( 折半 ) 2. 有關都市更新工程費用及權利變換費用貸款年利率 = 自有資金比例 郵政儲金一年期定存利率 + 融資比例 評價基準日當期五大銀行平均基準利率 ( 自有資金比例依實際狀況提列 ) 3. 如審議當時, 中央銀行公布之五大銀行平均基準利率較提列之利率差異超過 30%, 得依審議當時年息百分率計之 4. 貸款期間 : 係指都市更新權利變換計畫發布實施後至產權登記, 不得長於都市更新事業實際施工期間加十二個月 5. 施工期間 : 為申報開工至取得使用執照, 如下表 : 項目時程開挖地下 1 層以 4 個月計算, 每多開挖 1 層地下層增加 2 個月 地上層每層 1 個月計算 修正基準表現行基準表說明 6. 如以逆打工法施工, 本項施工期間之計算應予縮減, 以地下層每層減少 1.5 個月計算 參 貸款利息 (C) 7. 實施者應提供財務計畫及現金流量分析, 個案如有特殊狀況應提出數據資料證明 貸款利息 (C) 合計 : 肆 稅一 印花稅依印花稅法第五條規定提列 捐 (D) 二 營業稅營業稅稅基計算式 : 1. 房屋評定標準價格 = 房屋及車位產權面積 房屋評定標準價格 房屋評定標準價格係依新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點規定計算 貸款利息 (C) 合計 : 肆 稅捐 (D) 印花稅等應合法提列的稅捐 伍 管理費用( E ) 一 行政作業費用 (E1) 二 信託費用 (E2) 稅捐 (D) 合計 : 行政作業費用 (E1)= 更新單元內土地公告現值總值 2.5% 依實際狀況認列, 並應檢具契約影本佐證 依更新條例第九條辦理之更新事業為限 1. 配合各項費用實際支出之時點不同, 做合理之拆分 : (1) 拆遷補償費合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費在權利變換計畫核定 15 日內發放完畢 都市計畫變更負擔費用為都計變更後即須全數支付 容積移轉費用則需於權利變換計畫申請報核時便須全數支付故利息不應折半計算 (2) 除前述費用以外之費用則大多依進度付款, 故維持原先折半之計算 2. 更新期間 於都更條例施行細則第 21 條已有明確定義, 為免混淆, 建議本項修改為 貸款期間 3. 申請分配日前一個月內 修正為 評價基準日當期 1. 將項目予以明確定義 2. 依稅捐處之解釋, 權利變換視為合建分屋, 故實際仍須課徵物物交換之營業稅, 實施者分回部分之營業稅由實施 11

32 伍 管理費用( E ) 修正基準表 現行基準表 說明 2. 土地公告現值 = 土地面積 ( 不含公共設施用地部分 ) 三 總務 總務及人事管理費用 (E3)=(A+B+C+D) 本項費用包 者自行負擔已有明釋 房屋評定標準價格及人事管管理費率含人事 行 ( 內授營都字更新後總價值 (1- 共同負擔比例 ) 營業稅稅率土地公告現值 + 房屋評定標準價格理費用政管理及總第 號函 ), 公告現值 (E3) 務費 而所有權人分回之部分 3. 營業稅率以 5% 提列 管理費率以則應列為共同負擔 稅捐 (D) 合計 : 5% 為上限 3. 參酌 加值型及非加一 行政作業費用 (E1) 行政作業費用 (E1)= 更新單元內依更新條例值型營業稅法施行細 土地公告現值總值 2.5% 第九條辦理 則 第 21 條訂定提列標 之更新事業 準 為限 1. 明確定義資金信託與 二 信託費用 (E2) 依實際狀況認列, 並應檢具契約影 符合信託業 土地信託費用提列方式 本佐證 法相關規定 2. 資金信託及土地信託 者, 始得提 有助於實施者與地主雙 列 方維持更新案穩定性 三 人事行政管理費用 (E3) 1. 人事行政管理費用 (E3)= (A+B+C+D+F+G) 人事行政管理費率 2. 費率依產權級別及更新單元基地面積計算, 如下表 : 產權級別未滿 ( 筆 ) 30~150 筆超過 150 筆 30 筆基地面積 ( m2 ) 未滿 1, % 4.50% 5.00% 以酌減 1,500 以上, 未滿 2,500 四 銷售 銷售管理費 (E4)=(A+B+C+D) 銷售費率 銷售費率以 1. 本項費用包含人事 行政管理 總務及整合費 2. 公有土地面積比例達 90% 者, 予 管理費用 (E4) 6% 為上限 4.50% 5.00% 5.50% 故按基地規模及產權複 2,500 以上 5.00% 5.50% 6.00% 五 風險 風險管理費 (E5)=(A+B+C+D+ E1+E2+E3) 風險費率以 3. 產權級別 :( 門牌戶數 + 土地及合法建築物所有權人數聯集 )/2 管理費用 (E5) 風險費率 12% 為上限 管理費用 (E) 合計 : 四 銷售管理費用 (E4) 1. 銷售管理費 (E4)= (A+B+C+D+ F+G) 銷售管理費率 2. 費率隨費用規模提高而遞減, 如 下表 : 故費用全額提列 1. 原人事行政管理費率係參考臺灣證券交易所公告, 以國內公開發行之營建公司平均管理費用, 採營業收入 5% 計 2. 在實務上, 地主整合費多由本項支應, 考慮基地規模及產權複雜時, 整合費支出增加, 雜程度將管理費率分級 1. 考慮業界實際情形, 隨規模增加而降低各級距之費率, 並採各級距累加方式計算 2. 公式基數增加 都市計畫變更負擔費用 12

33 修正基準表 現行基準表 說明 A+B+C+D+F+G 費率 容積移轉費用 25 億以下部份 6% 超過 25 億 ~50 億部分 5.5% 超過 50 億部分 5% 五 風險管理費用 (E5) 3. 分別計算各級金額後, 累加即為銷售管理費 風險管理費 (E5)=(A+B+C+D+ E1+E2+E3+F+G) 風險管理費率 風險管理費率以 12% 為 共同負擔費用 (A)+(B)+(C)+(D)+(E) 總計 : 公式基數增加 都市計畫變更負擔費用 容積移轉費用 陸 都市計畫變更負擔費用 (F) 柒 容積移轉費用 (G) 管理費用 (E) 合計 : 依都市計畫相關若為土地, 應列為用地負擔 ; 若為樓地板面積法令變更都市計時, 則應轉換為金額, 並以各該都市計畫變更相畫, 應提供或捐關規定換算 贈之一定金額 可建築土地或樓地板面積, 及辦理都市計畫變更所支付之委辦費申請容積移轉所 1. 以捐贈送出基地公共設施者, 應檢具相關契約支付之容積購入影本佐證 費用及委辦費 2. 以繳納代金方式購入者, 得以估價方式提列所需購入容積移轉費用 上限 1. 依都市更新條例第三十條規定提列 2. 依事業計畫所審定金額為準 應將相關證明文件隨權利變換計畫一併檢附 配合都市更新條例第 30 條及都市更新權利變換實施辦法第 13 條修訂, 將 都市計畫變更負擔費用 列入共同負擔 配合都市更新條例第 30 條及都市更新權利變換實施辦法第 13 條修訂, 將 容積移轉費用 列入共同負擔 共同負擔費用 = 壹 + 貳 + 參 + 肆 + 伍 + 陸 + 柒總計 : 13

34 分項說明一 營建單價基準 修正草案內容現行規定內容備註 一 本營建單價提列基準於一百零三年十月三十一日提經新北市都市更新審議委員會 ( 以下稱委員會 ) 第三十八次委員會議研議通過, 作為都市更新事業計畫及權利變換計畫之工程造價審議參酌 二 建築物工程造價標準單價表 ( 以下簡稱本表, 單位 : 元 / 坪 ) 構造別總樓地板面積 ( 坪 ) 未滿 2,300 鋼骨造 2,300 以上 - 未滿 7,800 7,800 以上 6-10 層 125, , , 層 136, , , 層 159, , , 層 175, , , 層 186, , , 層 195, , , 層以上 203, , ,800 構造別總樓地板面積 ( 坪 ) 未滿 2,300 鋼骨鋼筋混凝土 2,300 以上 - 未滿 7,800 7,800 以上 6-10 層 120, , , 層 130, , , 層 144, , , 層 158, , , 層 168, , , 層 177, , , 層以上 185, , ,800 附件一 新北市都市更新權利變換營建單價提列基準 一 本營建單價提列基準於九十七年一月二十五日提經臺北縣都市更新審議委員會第二十八次委員會議研議通過, 做為都市更新事業計畫及權利變換計畫之工程造價審議參酌 二 建築物工程造價標準單價表 ( 以下簡稱本表, 單位 : 元 / 坪 ) 構造別鋼骨造鋼骨鋼筋混凝土造鋼筋混凝土造 建材設備等級第一級第二級第三級第一級第二級第三級第一級第二級第三級 1-5 層 層 層 層 層 層 層 建築物工程造價標準單價表 建材設備等級表, 由三種等級修改為單一等級 2. 建築物工程造價標準單價表 建材設備等級表, 保留原規定第二級標準, 避免都市更新案件朝豪宅化趨勢發展 3. 考量基地量體規模, 量體規模越大者, 工程造價標準越低 4. 物價基準日調整為 102 年 4 月 5. 明定可另行設計項目, 因各案條件有其必要性者, 得合理提列 6. 部分條文項次配合調整, 並整併相關附件及附表, 以求法制體例一致 構造別總樓地板面積 ( 坪 ) 未滿 2,300 鋼筋混凝土 2,300 以上 - 未滿 7,800 7,800 以上 6-10 層 100,100 97,200 94, 層 112, , , 層 123, , , 層 135, , , 層 148, , , 層以上 162, , ,600 1

35 修正草案內容 現行規定內容 備註 ( 一 ) 本表之物價基準日為一 Ο 三年四月 ( 二 ) 有關本表之複合式結構運用原則, 請參閱核計原則 ( 五 ) 之說明 ( 三 ) 有關建築物地下層加成計算方式, 請參閱核計原則 ( 六 ) 之說明 ( 四 ) 有關建築物樓層高度加成計算方式, 請參閱核計原則 ( 七 ) 之說明 ( 五 ) 有關本表之物價指數處理措施, 請參閱核計原則 ( 八 ) 之說明 三 建築物工程造價提列項目核計原則 ( 本提列項目與其他已提列之共同負擔項目不得重複 ): ( 一 ) 已包含項目 : 1 建築工程: (1) 假設工程 (2) 基礎工程 (3) 結構體工程 (4) 外部裝修工程 (5) 內部裝修工程 (6) 門窗工程 (7) 防水隔熱工程 (8) 雜項工程 (9) 景觀工程 ( 庭園及綠化工程 ) (10) 設備工程 ( 電梯 廚具等 ) 2 機電工程: (1) 電氣工程 (2) 弱電工程 (3) 給排水工程 (4) 生活廢水工程 (5) 消防設備工程 (6) 通風工程 3 施工稅捐 利潤及管理費 ( 一 ) 本表之物價基準日為九十七年十二月 ( 二 ) 有關本表之複合式結構運用原則, 請參閱核計原則 ( 四 ) 之說明 ( 三 ) 有關建築物地下層加成計算方式, 請參閱核計原則 ( 五 ) 之說明 ( 四 ) 有關建築物樓層高度加成計算方式, 請參閱核計原則 ( 六 ) 之說明 ( 五 ) 有關本表之物價指數處理措施, 請參閱核計原則 ( 七 ) 之說明 ( 六 ) 本標準單價表之建材設備等級 : 1 第一級: 為一般等級 2 第二級: 為中高級等級 3 第三級: 為高級等級 三 建築物工程造價提列項目核計原則 ( 本提列項目與其他已提列之共同負擔項目不得重複 ): ( 一 ) 可包含項目 : 1 建築工程: (1) 假設工程 (2) 基礎工程 (3) 結構體工程 (4) 外部裝修工程 (5) 內部裝修工程 (6) 門窗工程 (7) 防水隔熱工程 (8) 雜項工程 (9) 景觀工程 ( 庭園及綠化工程 ) (10) 設備工程 ( 電梯 廚具等 ) 2 機電工程: (1) 電氣工程 (2) 弱電工程 (3) 給排水工程 (4) 生活廢水工程 (5) 消防設備工程 (6) 通風工程 3 施工稅捐 利潤及管理費 2

36 修正草案內容 現行規定內容 備註 ( 二 ) 不包含項目 : 1 拆除工程 2 建築設計費 鑑界費 鑽探費 建築相關規費 3 公寓大廈管理基金 4 公共設施開闢相關費用( 含土地成本 地上物拆遷 工程費用及公益設施認養費 ) ( 三 ) 得加計提列項目一 :( 應檢附相關證明文件佐證 ) 1 特殊大地工程( 以地質改良 地錨 基樁等為限, 須提供相關技師之鑽探報告書 ) 2 山坡地開發工程( 如水土保持等, 須提供水土保持計畫 ) 3 機械停車( 因面積或形狀等基地條件之因素, 而必須設置機械停車設備者為限 ) 4 古蹟保存及歷史建物之維護費 5 大樹保護及遷移費用 6 其他特殊設備及工法或行政單位要求 ( 四 ) 得加計提列項目二 :( 應檢附相關證明文件佐證, 並適度反映於更新後售價 ) 1 綠建築設施( 僅得予提列與工程造價差價部分 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統, 取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估者, 始 ( 二 ) 不包含項目 : 1 拆除工程 2 建築設計費 鑑界費 鑽探費 建築相關規費 3 公寓大廈管理基金 4 公共設施開闢相關費用( 含土地成本 地上物拆遷 工程費用及公益設施認養費 ) ( 三 ) 特殊因素, 得專案研析說明另行設計者 : 1 特殊大地工程( 含地質改良 ) 2 山坡地開發工程 3 特殊設備( 包括機械停車 空調設備 ) 4 綠建築設施 5 環境監測費 環保安衛費 6 特殊外牆工程( 如帷幕牆等 ) 7 鄰房鑑定與鄰房保固費 8 古蹟保存及歷史建物之維護費 9 大樹保護及遷移費用 10 減震 制震構造 11 其他特殊設備及工法或行政單位要求 得提列 ) 2 智慧建築相關設備 3 外牆工程, 如基座以上外牆採用如金屬 玻璃 石材 預鑄等 4 提高耐震能力設施( 如 : 減震 制震 隔震等 ) 5 特殊景觀工程( 包括公共藝術等 ), 不得超過標準工程造價總價的百分之 一 6 其他特殊設備及工法( 如各分戶空調設備 綠能屋頂等 ) ( 五 ) 建築物使用用途 : 辦公室 住宅 店舖及一般市場 建築物主體有兩種以上構造時, 其單價應按其構造比例及本表單價加權計算之 前述所稱建築物主體係指地面層以上之建築物結構 建築物之用途分屬不同類別時, 其單價應按其各類使用比例及本表單價加權計算之 同一建築基地之建築物分屬兩種以上不同樓層時, 其單價應按各部分所佔樓地板面積比例及個別單價平均計算之 ( 六 ) 建築物地上地下層計算方式, 有下列情形者, 得按本表依下列核計原則另計 ( 四 ) 建築物使用用途 : 辦公室 住宅 店舖及一般市場 建築物主體有兩種以上構造時, 其單價應按其構造比例及本表單價加權計算之 前述所稱建築物主體係指地面層以上之建築物結構 建築物之用途分屬不同類別時, 其單價應按其各類使用比例及本表單價加權計算之 同一建築基地之建築物分屬兩種以上不同樓層時, 其單價應按各部分所佔樓地板面積比例及個別單價平均計算之 ( 五 ) 建築物地上地下層計算方式, 有下列情形者, 得按本表依下列核計原則另計 3

37 修正草案內容 現行規定內容 備註 加價或加成 : 1 地上層七層至十五層建築物其地下樓層超過三層 2 地上十六層以上建築物其地下樓層數超過四層 3 以上各超建樓層之實際面積按核列地面層以上認列單價依下述算式加計造價 : (1) 超建第一層部份, 該層加計造價百分之三十 (2) 超建第二層部分, 該層加計造價百分之四十 (3) 超建第三層部分, 該層加計造價百分之五十 (4) 超建第四層 ( 含 ) 以上部分, 該層加計造價百分之六十 加價或加成 : 1 地上層七層至十五層建築物其地下樓層超過二層 2 地上十六層以上建築物其地下樓層數超過三層 3 以上各超建樓層之實際面積按核列地面層以上認列單價依下述算式加計造價 : (1) 超建第一層部份, 該層加計造價百分之三十 (2) 超建第二層部分, 該層加計造價百分之四十 (3) 超建第三層部分, 該層加計造價百分之五十 (4) 超建第四層 ( 含 ) 以上部分, 該層加計造價百分之六十 4 以上計算地下室超建者, 應以實際開挖層數認列, 若地下室非完全開挖 則不予加計 ( 如 : 山坡地 ) ( 七 ) 建築物之樓層高度以標準高度為三點二公尺內為主, 有下列情形者, 得按標準單價依下列核計原則另計加價或加成 : 1 樓層高度超過三點二公尺( 不含三點二公尺 ), 每增加零點一公尺該層加計造價百分之一進行計算 2 後續樓層高度以此類推方式進行加計造價 3 其中一樓設計如供住宅使用者以三點二公尺為基準高度, 如供商業使用者以三點六公尺為基準高度 ( 八 ) 物價指數處理措施 : ( 六 ) 建築物之樓層高度以標準高度為四公尺內為主, 有下列情形者, 得按標準單價依下列核計原則另計加價或加成 : 1 樓層高度超過四公尺( 不含四公尺 ), 每增加零點一公尺該層加計造價百分之ㄧ進行計算 2 後續樓層高度以此類推方式進行加計造價 3 其中一樓設計如供住宅使用者以四點二公尺為基準高度, 如供商業使用者以四點五公尺為基準高度 ( 七 ) 物價指數處理措施 : 1 本表之單價得依當月營造工程物價指數比較本表物價基準日總指數, 其指數增減率之絕對值超過百分之二點五者, 就漲跌幅超過百分之二點五部分進行調整, 指數增減率之絕對值在百分之二點五以內者不予調整, 物價調整基準日需與權利變換計畫之估價基準日一致 2 所稱物價指數依據行政院台灣地區營造工程物價指數總指數辦理 3 計算方式: (1) 指數增減率 =[(B/C)-1] 100% B= 調整日當月總指數 C= 本表物價基準日當月總指數 指數增減率由百分比換算為數值後, 計算至小數點以下第四位 ( 第五位四捨五入 ) (2) 每期調整價格均以下列公式計算調整金額 : 1 本表之單價得依當月營造工程物價指數比較本表物價基準日總指數, 其指數增減率之絕對值超過百分之二點五者, 就漲跌幅超過百分之二點五部分進行調整, 指數增減率之絕對值在百分之二點五以內者不予調整, 物價調整基準日需與權利變換計畫之估價基準日一致 2 所稱物價指數依據行政院台灣地區營造工程物價指數總指數辦理 3 計算方式: (1) 指數增減率 =[(B/C)-1] 100% B= 調整日當月總指數 C= 本表物價基準日當月總指數 指數增減率由百分比換算為數值後, 計算至小數點以下第四位 ( 第五位四捨五入 ) (2) 每期調整價格均以下列公式計算調整金額 : 4

38 修正草案內容 現行規定內容 備註 A ( 指數增減率之絕對值 -2.5%) 其中 A= 本表物價基準日之價格 (3) 指數增減率為正值者, 就上開調整金額調整;指數增減率為負值者, 就上開調整金額扣減 ( 九 ) 營建費用 = 總樓地板面積 工程造價 ( 總樓地板面積為建築物各層包括地下層 屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和, 但不計入依法設置的遮陽板 陽臺 屋簷 雨遮或花臺等之面積 ) A ( 指數增減率之絕對值 -2.5%) 其中 A= 本表物價基準日之價格 (3) 指數增減率為正值者, 就上開調整金額調整;指數增減率為負值者, 就上開調整金額扣減 ( 八 ) 本表所列單位面積造價均包含施工者之稅捐 利潤及管理費 ; 樓層數六樓以上者含法定電梯設備 ( 九 ) 營建費用 = 總樓地板面積 工程造價 ( 十 ) 工程造價基準表各種構造之造價, 已反應樓層高度 建材 ( 含結構材料 ) 設計及法定設備之差別 建材等級差異之標準造價已於表中詳列 1 為一般合格等級建材 2 為中高級品等級建材 3 為高級品等級建材 ( 十一 ) 樓層高度, 建材 設備等特殊者得敘明理由, 並視其實價酌予調整 四 實施者應編制 營造工程造價估算表 ( 附表一 ) 建材設備等級採第三級時, 應依使用建材設備等級填具 建築工程建材設備等級表 ( 附表二 ), 並須符合 建材設備等級表 ( 附表三 ) 所列 一 外觀牆面 二 牆面 ( 含踢踏板 ) 三 地坪 八 停車設備 九 電器設備 及 十 通風工程及空調設備 為各該級建材設備必要項, 加上其餘六項 ( 十三 消防設備除外 ) 應達三項以上為該級建材設備 5

39 分項說明二 營造工程費用估算表 壹 建築工程 假設工程 基礎工程 結構體工程 外部裝修工程 內部裝修工程 門窗工程 防水隔熱工程 雜項工程 修正草案內容現行規定內容備註 工程項目單位單價複價 庭園景觀工程 ( 含庭園及綠化工程 ) 設備工程 ( 電梯 廚具 ) 小計 貳 機電工程 電氣工程 弱電設備工程 給排水工程 生活廢水工程 消防設備工程 通風工程及空調設備 小計 合計 ( 壹 + 貳 ) 管理費 ( 含保險 利潤 )10% 營業稅 (5%) 總計 單位 : 元 /M 2 成本百分比 (%) 附表一 : 營造工程費用估算表 壹 建築工程 假設工程 基礎工程 結構體工程 外部裝修工程 內部裝修工程 門窗工程 防水隔熱工程 雜項工程 工程項目單位單價複價 庭園景觀工程 ( 含庭園及綠化工程 ) 設備工程 ( 電梯 廚具 ) 小計 貳 機電工程 電氣工程 弱電設備工程 給排水工程 生活廢水工程 消防設備工程 通風工程及空調設備 小計 合計 ( 壹 + 貳 ) 管理費 ( 含保險 利潤 )10% 營業稅 (5%) 總計 單位 : 元 /M 2 成本百分比 (%) 1. 附表項次調整, 並整併相關附件及附表, 以求法制體例一致 2. 建材設備等級表, 保留原規定之第二級標準, 避免都市更新案件朝豪宅化趨勢發展 3. 各項使用建材及設備, 修改為以符合住宅中上水準之建材設備 6

40 地下室三 地坪(含門檻)屋頂四 平頂刪除 修正草案內容現行規定內容備註 附表二 : 建築工程建材設備等級表都市更新事業計畫之建材設備等級表使用建材及設備備註項目位置 ( 請註明使用材料 ( 請註明廠商 品 ( 一 二 三級 ) 之種類 ) 牌 規格 ) 一牆 正面牆面外觀背面牆 側面牆二 牆面(含踢腳板)自評等級 內部隔間牆 一樓門廳 二樓以上梯廳 公共樓梯間一樓店面室內空間二樓以上室內空間浴廁 陽臺 一樓門廳 一樓以上梯廳 公共樓梯間一樓店面室內空間二樓以上室內空間浴廁 陽臺 地下室 一樓門廳 一樓以上梯廳 公共樓梯間一樓店面室內空間二樓以上室內空間浴廁 7

41 地下室五 電梯設備室設備六 浴具設七 廚車設 停設備 電氣抽風設備十 通風工程及空調設備修正草案內容現行規定內容備註 陽臺 備八備九總開關 各戶配備 各戶配備 地下室景十程觀一植栽與綠化工 庭園與造景十二 門禁管及保全監控系庭園四周入口門廳各戶大門統理十三 消防設備各戶門窗瓦斯門禁 監視與報警 8

42 項目位置使用建材及設備備註一分項說明三 建材設備表 外觀牆面間二 隔三 牆面 地坪3. 熱熔式瀝青防水毯 五 設備門窗正 背 側面牆 內部隔間牆 門廳 梯廳 修正草案內容現行規定內容備註 立面牆身使用面磚搭配裝飾材 輕隔間或 1/2B 磚牆 牆面貼面磚或石材 防水粉刷加面漆 四公共樓梯間 面漆 室內空間 面漆 浴廁 磁磚 門廳 梯廳 地磚或石材 公共樓梯間 止滑或防滑地磚 室內空間 拋光石英磚或天然石材 地下室 浴廁 陽台 防滑地磚 地下室環氧樹脂或耐磨地坪 屋頂 1. 整體粉光, 加舖 PU 或其他防水隔熱層 [ 如自黏性防水膜 ( 防水 ) 泡沫混凝土 ( 隔熱 )] 地磚或植草 2. 兩層隔熱 兩層防水材質 金屬門窗隔音設備 各戶大門使用耐燃金屬門 如水泥漆 乳膠漆等 如水泥漆 乳膠漆等 宜選擇具有防滑止滑性能之材料 附表三 : 建材設備等級表 項目第一級第二級第三級一 外觀牆面二 牆面(含踢腳板)位置 正面牆四面正立面, 貼馬賽克 小背面牆口磚 方塊磚 丁掛磚等國產磁磚, 另噴磁磚側面牆漆 內部隔間牆 一樓門廳 二樓以上梯廳 公共樓梯間 一樓店面室內空間二樓以上室內空間 浴廁 輕隔間或 1/2B 磚牆, 牆面粉刷水泥漆 乳膠漆 水泥漆 乳膠漆 國產磁磚 使用建材及設備 四面正立面, 三段式區分, 基座部分使用天然石材搭配高級飾材, 牆身部分使用整體造型丁掛 小口磚或山形磚搭配抿石子 鐵件 石頭漆線板收邊, 冠頂部分使用列柱 玻璃纖維強化水泥 GRC 線板 屋瓦 輕隔間或 1/2B 磚牆, 牆面粉刷水泥漆 乳膠漆 牆面貼拋光石英磚或石材 水泥漆 乳膠漆 水泥漆 乳膠漆 水泥漆 乳膠漆 水泥漆 乳膠漆 亮面磁磚加腰帶 四面正立面, 三段式區分, 建材部分使用天然石材 玻璃鋼材石材, 磁磚部分採用防霉抗菌磁磚, 或藝術造型或雕刻品 輕隔間或 1/2B 磚牆, 牆面粉刷水泥漆 乳膠漆 牆面貼進口拋光石英磚或進口石材 雕塑造型 牆面貼進口拋光石英磚或進口石材 牆面貼進口拋光石英磚或進口石材 牆面貼進口拋光石英磚或進口石材 亮面磁磚加腰帶 進口磁磚 備註 1. 本條文將原規定三種等級之建材設備表修正為單一等級, 建材設備表保留原規定之中級建材設備並加以修改 2. 依上開說明, 將 建材設備等級表 修正為 建材設備表 9

43 修正草案內容現行規定內容備註六 電梯設備七 浴室設備八 廚具設 地坪(含門檻)九 電氣設備結 及空調設備十 通風工程四 平頂備總開關抽風設備門禁設備各戶配備 1. 電梯設備須符合建築物昇降設備設置及檢查管理辦法 2. 門廳電梯採大型門框及鏡面不銹鋼蝕花門扇, 其餘樓層可採不銹鋼大型門框, 門板採用不鏽鋼, 或採整體造型設計 3. 電梯採微電腦變頻變壓電梯, 除一般電梯安全設施外, 建材設備中應含有閉路電視監控系統 防夾感應設備 照明燈及通風扇, 無人乘坐時自動關閉控制 地震自動停駛及停電自動歸位 1. 石材或人造石檯面 2. 檯面搭配嵌入式面盆 龍頭, 並留設雙聯插座及隱藏式電源供明鏡使用 3. 符合綠建材之 二段式省水馬桶 及 省水 SPA 淋浴設施 1. 附爐具 流理檯面 排油煙機 2. 冷熱單槍龍頭 3. 瓦斯偵測連線警報系統 每戶採單相三線式 110/220V 多迴路供電 ( 標準規格五迴路以上 ), 各戶設獨立電錶, 總開關箱設置無熔絲開關, 並加設各迴路標示及單線圈, 浴廁 工作陽台 廚房插座迴路加裝漏電斷路器 各浴室 廚房 儲藏室皆為低頻抽風系統 對講機 門禁設備, 並與大樓管理系統連以分離式冷氣安裝為主, 預留穿樑套管 ( 以專區規劃主機位置 ) 須達到廚房基本使用功能, 得視產品規劃調整 此部分主要為空調設備裝置之設計, 非以空調設備主題為主, 空調設備之費用應另行詳實編列, 視其實價酌予調整 地下室防水水泥漆 三陽臺 一樓門廳 一樓以上梯廳 防水水泥漆 國產磁磚 國產磁磚 整體造型丁掛 小口磚或山形磚搭配抿石子, 加防水水泥漆 拋光石英磚 天然石材 人造鋼石 拋光石英磚 天然石材 人造鋼石 整體照型天然石材 玻璃鋼材石材, 磁磚部分採用防霉抗菌磁磚 進口花崗石或拼花處理大理石石材 進口花崗石或大理石石材 公共樓進口花崗石或大理國產磁磚 拋光石英磚 梯間石石材 一樓店進口花崗石或大理面室內國產磁磚 拋光石英磚 石石材 空間 二樓以拋光石英拋光石英磚或實木上室內國產磁磚 磚 複合式木地板 空間質地板 浴廁 國產磁磚 防滑地磚 防滑地磚或進口石材 陽臺 小口磚 馬賽克 防滑石英磚 地下室 整體粉光 AC 舖面或 PU 1. 整體防水粉 屋頂 光, 加舖 PU 1. 整體防水粉光, 加 1. 整體防或其他防水舖 PU 或其他防水水粉隔熱層 [ 如隔熱層 [ 如自黏性光, 加鋪自黏性防水防水膜 ( 防水 ) 防水隔膜 ( 防水 ) 泡沫混凝土 ( 隔熱 PU 泡沫混凝土熱 )] 貼石材 2. 一層隔 ( 隔熱 )] 貼 2. 超越兩層隔熱及熱 一層石材 兩層防水, 或更多防水 2. 兩層隔熱 層次產品 兩層防水材 質 一樓門廳 水泥漆 乳膠漆 整體造型加水泥漆 乳膠漆 ( 含灯具 ) 藝術造型雕塑配合多項建材 壁灯 吊灯 第三級應與天花 牆面整體配置達飯店型門廳設備 10

44 地下室各層進風管道, 各層抽風設備 十一 門禁管理及保全監控系統庭園四周公共門禁 監視與報警 修正草案內容現行規定內容備註 圍牆與庭園四周設自動監視系統 整棟式二十四小時錄影系統 反脅迫門禁管理及保全監視系統, 自動報警系統連結個人 保全或警察局, 地下室及電梯監視系統連線至管理員室及各戶監視器 地下室防水水泥漆 五 電梯設備一樓以上梯廳 公共樓梯間一樓店面室內空間二樓以上室內空間 浴廁 水泥漆 乳膠漆 整體造型加水泥漆 乳膠漆 ( 含灯具 ) 水泥漆 乳膠漆 水泥漆 乳膠漆 水泥漆 乳膠漆 防水水泥漆 乳膠漆 水泥漆 乳膠漆加線板 陽臺晴雨漆 整體造型加水泥漆 乳膠漆 ( 含吊灯 壁灯 ) 整體造型加水泥漆 乳膠漆 整體造型加水泥漆 乳膠漆 水泥漆 乳膠漆加線板 企口防潮塑膠浪板或防水水泥漆 乳膠漆 1. 電梯設備應考量車廂容納人數 停數 配置電梯臺數以及品牌而定, 發生停電時緊急發電機電源應能適時啟動電梯設備 2. 第一級電梯應包含一般電梯安全設施如緊急求救警鈴, 對講機, 含防夾門擋 3. 第二級以及第三級電梯除一般電梯安全設施外, 建材設備中應含有閉路電視監控系統 控制箱門開關時間 照明燈及通風扇, 無人乘坐時自動關閉控制 入口處採雙側安全門檔, 門廳電梯採大型門框及鏡面不銹鋼蝕花門扇, 其餘樓層可採不銹鋼大型門框, 門板採用不鏽鋼, 或採整體造型設計 各建案應視實際狀況詳實編列, 視其實價酌予調整 11

45 浴室設備空間之巧思 七 廚具設備 停車設備修正草案內容現行規定內容備註六1. 人造石檯面 崁入式面盆 2. 馬桶 3. 塑鋼 陶瓷浴缸 1. 面盆 ( 崁入式 檯面式 ) 馬桶 ( 單體 壁掛式 ) 衛生設備 2. 天然石材或人造石檯面 3.SMC 琺瑯 按摩浴缸 4.SPA 淋浴 淋浴拉門 5. 乾 濕分離式設計 1. 設置玄關化妝室 ( Powder Room) 2.Home Spa 淋浴間 ( Body Shower) 3. 定溫冷熱單槍龍頭 4. 全天然石材砌作浴缸 5. 電腦馬桶 6. 大型化按摩浴缸 1. 等級之需分需視戶數以及每層樓配置之數量而定 2. 第二級以及第三級設備多以進口設備為主 3. 第三級衛浴設備多為使用者自行選配, 並增加設計師於收納 整體式廚具 ( 人造石檯面 雙口洗滌槽 瓦斯爐臺 抽油煙機 ) 整體式廚具設備, 含 : 1. 杜邦人造石流理檯面 2. 三口式瓦斯爐 3. 崁入式烘碗機 4. 冷熱單槍龍頭 5. 附加烤箱 洗碗機 除第二級設備外, 另增雙排式大尺度廚具, 並含 : 1. 融入電冰箱整體設計 2. 廚具設備中含鐵胃 廚餘處理機 3. 廚具尺寸較大, 種類較多 停車設備分為平面車位 立體車位 地下立體車位等, 需視建案本身地下空間之設計為主, 其等級之區分需考量機械設備保養費用 以及保全系統之等級, 第一級建案多為一般保全以及緊急求救功能, 第二級建案多為中央安全保全系統以及 CCTV 之監視系統, 第三級建案除中央安全保全系統外, 另加設家庭自動化網路監視監控系統, 並包含停車場自動化 CCTV 監視系統以及安全警報自動化系統 1. 等級之需分需視戶數以及每層樓配置之數量而定 2. 第二級以及第三級設備多以進口設備為主 3. 第三級廚具設備多為使用者自行選配, 並增加中島式以及開放式廚房設計 八停車設備以及安全配置系統之費用應於各級建案中詳實編列, 視其實價酌予調整 12

46 電氣設備統 及空調設備十一 景觀工程修正草案內容現行規定內容備註九十 通風工程總開關 各戶配備 抽風設備 各戶配備 地下室 植栽與綠化 標準規格, 三至五迴路 各房一燈一開關一插座 無窗浴室 留置冷氣窗孔 簡易抽風設備 法規規定項目, 一般草皮, 一般灌木, 一 二棵喬木 標準規格五迴路以上, 多迴路系統無熔絲開關及漏電斷電開關 各房二燈四開關二插座以上, 進口大型面板附夜光 各浴室 廚房 儲藏室皆為無聲抽風系統 以分離式冷氣安裝為主, 取消冷氣窗, 預留穿樑套管 ( 以專區規畫主機位置 ) 各層進風管道, 各層抽風設備 地被為臺北草或韓國草, 灌木為多種四季花木, 喬木足以造成遮涼林蔭 各重電機具及迴路皆為獨立, 多迴路系統無熔絲開關及漏電斷電開關 各房二燈四開關二插座以上, 進口大型微調面板附夜光, 或全戶系統遙控開關,( 熱水分瓦斯及電熱雙系統供應 ) 各浴室 廚房 儲藏室皆為無聲抽風系統, 配合暖房乾燥系 1. 分離式冷氣 預留穿樑套管 ( 包含管線佈設及設備安裝 ) 2. 中央系統空調主機 ( 含管線系統 ) 3. 熱交換系統 各層進風管道, 各層空氣品質自動偵測感應抽風設備 地面及屋頂同第二級, 數量更多更仔細 此部分主要為空調設備裝置之設計, 非以空調設備主題為主, 空調設備之費用應另行詳實編列, 視其實價酌予調整 庭園與造景 無 部份造景及庭園小道, 含自動灑水系統 整體造景及庭園小橋流水, 含自動灑水系統及投射燈光, 屋頂花園亦同 13

47 二 門禁管理及保全監控系統十三 消防設備修正草案內容現行規定內容備註十庭園四周 入口門廳 各戶大門 各戶門窗瓦斯 門禁 監視與報警 無 電視對講機, 進門刷卡管理 金屬雕花門, 雙道門鎖 無 無 圍牆與庭園四周設自動監視系統 電視對講機, 進門指紋辨視 密碼輸入及刷卡管理, 並設定時性人員管理 防爆耐燃多層金屬門, 多道全排門鎖, 強開警報系統 瓦斯偵測及各門窗磁簧開關連線本戶警報系統及大樓警報系統 整棟式二十四小時錄影系統, 自動報警系統連結個人 保全或警察局, 地下室及電梯監視系統連線至管理員室及各戶監視器 同第二級 同第二級, 並設二十四小時人員管理 防爆耐燃多層金屬門, 多道全排門鎖, 強開警報系統連結大樓管理系統 整棟式二十四小時錄影系統, 人員查證確定全棟警示廣播系統, 自動報警系統連結保全或警察局, 地下室及電梯監視系統連線至管理員室, 全棟大樓各監視點全天候電視螢幕顯示 消防設備需視建案本身設計為主, 包含的項目有消防栓 ( 含室內與室外之設備 ) 感知器 ( 含差動式 定溫室 偵煙式 ) 火警受信總機 消防泵 避難指標 ( 含避難方向指示燈 緊急照明燈 出口指示燈 ) 緩降機 消防灑水設備 ( 含泡沫泵 泡沫頭 一齊開放閥 比例混合器 原液槽等 ) 緊急發電機及消防設備安裝等 消防設備及配置之費用應於各級建案中詳實編列, 視其實價酌予調整 14

48 修正草案內容現行規定內容備註 分項說明四 規劃費提列基準 都市更新規劃費 =P1+P2+P3+ 其他項目 1. 都市更新規劃基準費用表 5-1 新北市都市更新權利變換更新規劃費提列基準 項目認列標準 ( 萬元 ) 事業概要都市更新事業概要 P1=150 計畫擬訂 都市更新事業計畫及權利變換計畫申請報核 P2=200+X+Y 計畫執行與成以權利變換方式實施 P3=150 果報核一 本費用不涉及都市計畫變更與容積移轉相關作業 二 本費用不含下列各項 : ( 一 ) 政府規費 ( 二 ) 權利關係人土地使用同意書取得 說明 ( 三 ) 加強山坡地審查 交通影響評估 環境影響評估 ( 四 ) 其他更新作業所需之必要技師簽證費及本提列基準已提列之其他項目 三 變更規劃費另計 更新面積規模 / 權屬情形之費用認列標準更新面積規模 X( 累計方式計算 ) 權屬情形 Y( 累計方式計算 ) 更新單元面積 (m 2, 註 1) 2,000 m2以下部分 ; 若面積規 模於 1,000 m2以下者, 均以 1,000 m2以計算 超過 2,000 m2且 4,000 m2以下 部分 超過 4,000 m2且 6,000 m2以下 部分 超過 6,000 m2且 10,000 m2以下 部分 基準 ( 萬元 /m 2 ) 權利人人數 ( 人, 註 2) 基準 ( 萬元 / 人 ) 人以下, 均以 20 人計算 超過 10,000 m2部分 0.02 超過 20 人且 100 人以下部 分 超過 100 人且 200 人以下部 分 超過 200 人部分 1.5 註 1: 更新單元面積含公共設施用地 註 2: 權利人人數為土地所有權人 建築物所有權人及違建戶權利人之聯集總計 附件二 新北市都市更新權利變換更新規劃費提列基準 項目 更新規劃費認列標準 ( 萬元 ) 說明 發起 更新可行性評估 * P1=30 A: 更新單元面積 ( m2 ) 都市更新計畫 * P2=50 含公共設施用地 都市更新事業概要 N: 權利人人數 ( 人 ) 含 擬定 都市更新事業計畫都市更新權利變換計畫 P3=100+AX+NY 土地 合法建物所有權人及違章建築戶權 執行 計畫執行與成果報核 * P4=150 利人 X: 面積 ( 詳下表以累計方式計算 ) Y: 人數 ( 詳下表以累計方式計算 ) 一 標註 * 部分可調整彈性依個案複雜程度, 可酌予調整上下 20% 二 本費用不涉及都市計畫變更與容積移轉相關作業 三 本費用非屬於類似 921 災後重建之更新案, 且大多為住宅區之重建區 段 四 本費用不含下列各項 : ( 一 ) 政府規費 ( 二 ) 三家鑑價機構估價費用 說明 ( 三 ) 建築設計簽證 都市設計審議程序及相關圖說 ( 建築師業務 ) ( 四 ) 權利關係人土地使用同意書取得 ( 五 ) 土地及建物測量簽證 ( 測量技師業務 ) ( 六 ) 鑑界和建築線指定 ( 七 ) 土地登記 ( 地政士業務 ) ( 八 ) 環境影響評估 ( 九 ) 其他更新作業所需之必要技師簽證費 ( 十 ) 規劃費用包含舉辦公聽會 說明會費用與營業稅 五 變更規劃費另計 面積 / 人數單位費用認列標準 更新單元面積 ( m2 ) X( 萬元 / m2 ) 權利人人數 ( 人 ) Y( 萬元 / 人 ) 1 A N <A <N <A <N <A <N 考量部分案例免送概要或採協議合建, 故事業概要 事業計畫 權利變換計畫等, 各階段更新規劃費認列標準均應獨立 2. 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 已含括之提列項目, 非屬更新規劃費用範疇, 予以刪除 3. 更新規模較小的單元或人數較為少之個案, 倘依原提列基準計算, 事業計畫提列的費用較事業概要低之不合理情形, 予以修正 15

49 修正草案內容 現行規定內容 備註 2. 若有下列特殊情況者得另外加計表 5-2 都市更新規劃額外項目費用計算表 1. 缺少多項審議之成本及特殊項目之成 項目說明本, 需經都市設計 環境影響評估等規計畫費用 P2 調整增加 30%, 各階段收事業計畫及權利變換計畫分別報核劃設計費用成本無費依個案自行訂定 法反應, 予以修正 同一更新事業有複數重建區段者 每增加 1 個權利變換計畫, 計畫費用 2. 加註依都市更新條例 P2 調整增加 30% 第 15 條規定核准立 協助籌組設立都市更新團體 ( 都市更新會 ) 50 萬元 案之更新團體, 獲准 更新可行性評估 ( 法令檢討及獎勵分析 權利變換模擬分析 整合策略分析 其他等作業, 不含估價 ) 60 萬元 政府都市更新事業補助經費, 應予扣除 3. 依都市更新條例第 15 條規定核准立案之更新團體, 獲准政府都市更新事業補助經費, 應予扣除 4. 前述各項費用均有 20% 之調整彈性 16

50 修正草案內容現行規定內容備註 分項說明五 權利變換不動產估價提列基準一 都市更新不動產估價費認列包括估價服務費用及簽證費用 : ( 一 ) 一家估價師事務所估價服務費用 = 四十萬元 + 更新前主建物筆數或土地筆數 零點二五萬元 + 更新後主建物筆數 零點二五萬元 ( 二 ) 簽證費用 : 評估每單位不動產價值應加計專業簽證費用零點二五萬元 二 得依公會酬金收費標準提列 三 依實際合約金額認列, 並檢具合約影本佐證 附件三新北市都市更新權利變換不動產估價提列基準都市更新不動產估價費認列包括估價服務費用及簽證費用 : ( 一 ) 一家估價師事務所估價服務費用 = 二十五萬元 + 更新前主建物筆數或土地筆數 零點二五萬元 + 更新後主建物筆數 零點二五萬元 ( 二 ) 簽證費用 : 評估每單位不動產價值應加計專業簽證費用零點二五萬元 1. 名稱修正簡化 2. 因應實務界實際操作收費情況調整, 提高基本服務費用 3. 增列得依公會酬金收費標準提列 ; 亦得依實際合約金額認列 分項說明六 權利變換拆遷安置費提列基準 拆遷安置費 =Σ 住宅拆遷安置費 i+σ 營業拆遷安置費 i+ 其他安置費 i=1 ( 一 ) 住宅拆遷安置費 =Σ 居住面積 i 住宅租金水準 安置期間 i=1 ( 二 ) 營業拆遷安置費 =Σ 營業面積 i 營業租金水準 安置期間 i=1 i=1 ( 三 ) 其他安置費 = 由實施者依需要或有關法規規定, 編列必要之費用 備註 : 1 居住面積: 係以各戶原居住產權面積為依據 2 住宅及營業租金水準: 由實施者委託鑑價機構依當地實際租金額度查估 3 安置期間: 係指都市更新權利變換計畫發布實施後至產權登記, 不得長於都市更新事業實際施工期間加十二個月 4 營業面積: 以房屋稅單所載營業面積為準或由實施者依原現況實際面積委託測量技師測量查估 5 上述面積認定以地政機關登記之產權面積為限 附件四新北市都市更新權利變換拆遷安置費提列基準 拆遷安置費 =Σ 住宅拆遷安置費 i+σ 營業拆遷安置費 i+ 其他安置費 i=1 i=1 ( 一 ) 住宅拆遷安置費 =Σ 居住面積 i 住宅租金水準 更新期間 i=1 ( 二 ) 營業拆遷安置費 =Σ 營業面積 i 營業租金水準 更新期間 i=1 ( 三 ) 其他安置費 = 由實施者依需要或有關法規規定, 編列必要之費用 說明 : 1 居住面積: 係以各戶原居住產權面積為依據 2 住宅及營業租金水準: 由實施者委託鑑價機構依當地實際租金額度查估 3 更新期間: 係指都市更新事業計畫發布實施後至產權登記, 不得長於都市更新事業實際施工期間加入八個月 4 營業面積: 以房屋稅單所載營業面積為準或由實施者依原現況實際面積委託測量技師測量查估 5 上述面積認定以地政機關登記之產權面積為限 1. 名稱修正簡化 2. 明確定義 安置期間 以避免與法定 更新期間 混淆 3. 安置期間配合貸款期間修正調整 17