Microsoft PowerPoint - 土估第十一章

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1 土地估價理論與實務 第十一章不動產總值中分離土地與建築物價格之合理性分析 第一節前言第二節不動產價格構成因素分析第三節分離土地與建築物估價之課題分析第四節土地貢獻原則分析第五節建築物貢獻原則分析第六節殘餘法第七節聯合貢獻原則分析第八節結論 1

2 第一節前言 在估價理論文獻上, 大部份內容均說明不動產價值如何評估, 或對土地 建築物作個別估價, 只有小部分論及從不動產總值中, 分離土地價格與建築物價格方法, 如殘餘法即是 日本對不動產價格的分離方法, 發展出區分地上權地價 經濟及政策上所追求之公平與效率, 運用於不動產估價上, 是否應採所謂土地與建築物聯合貢獻? 為本章探討之要點 2

3 第一節前言 壹 分離土地與建築物估價適用前提 不動產總值分離土地與建築物價格之適用前提為 區分建物所有權及持有土地持分之公寓或大樓型態的不動產估價 不動產總值中, 所分離評估之土地及建築物價格, 不代表土地之素地 ( 空地 ) 價格, 或建築物之重建成本價格 不動產總值中, 所分離評估之土地及建築物價格, 係為反應於市場上之土地貢獻效用及建築物貢獻效用之價格 3

4 第一節前言 貳 相關名詞定義 土地貢獻原則 不動產總值中, 扣除建築物成本價格 ( 假設各地區同樣條件建築物之營造施工費差異不大 ), 所剩餘的價值, 全數分攤於土地上, 以反應區位價值, 此即為土地貢獻原則 建築物貢獻原則 不動產總值中, 扣除正常地價後之剩餘為建築物價格, 此即建築物貢獻原則 聯合貢獻原則 不動產價值係土地與建築物聯合貢獻, 但其貢獻比重則視土地與建築物個別利用狀況而定 4

5 第二節不動產價格構成因素分析 估技 98 條規範, 區分所有建物之估價, 應就專有部分 共用部分之比例及基地權利合併估價, 並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整 從成本面考量不動產價格時, 其價格可以下式表示 : 不動產市價 = 土地價格 + 建築成本 + 管銷費用 + 合理利潤 +( 超額利潤 ) 土地價格, 包含土地購入成本, 加計持有土地期間之土地融資支付利息與自有資本利息 建築成本, 工程費 一般管理費 設計費 監工費及營造商利潤等 管銷費用, 管理費用 代銷費用 利息 雜項等費用 合理利潤, 一般建築投資業者之平均合理利潤 超額利潤, 即土地原始取得成本低於不動產銷售當時之合理地價時, 所獲得的超額收益, 或是因不動產市場景氣上揚時, 房地增值超出合理利潤之超額收益 5

6 第三節分離土地與建築物估價之課題分析 由於現階段我國稅法規定對土地須課地價稅 土地增值稅, 對房屋課房屋稅 契稅等稅捐, 因此造成不同交易目的或避稅規定時, 即有不同的土地與房屋價格分配方式, 則產生下列五項課題 營業稅多土地貢獻 ( 土地貢獻原則 ) 由於土地交易所得免稅 ( 僅依公告現值申報課徵土地增值稅 ), 房屋交易所得需要課徵營業稅, 因此, 通常建設公司會把不動產大部份銷售價款, 列為土地售價, 壓低房屋部分的售價, 以減少營業稅賦 公寓大樓將分土地均等值 公告現值無法反應立體地價, 造成高層樓房區分建物所有權人, 均納相同的地價稅及土地增值稅 公告現值可能高於市價 ( 土地貢獻原則 ) 在不動產景氣變動中, 當房價偏低, 公告現值較高時, 常出現土地持分面積乘公告現值後的總值, 超過不動產市場總值的不合理性 債務人多以建物貢獻融資 ( 建築物貢獻原則 ) 部分不動產所有權人為向金融機關取得較高額度之貸款, 於不動產估價時, 常將土地價格估低, 建築物價格估高 房屋稅基傾向建物貢獻 ( 建築物貢獻原則 ) 依房屋稅條例之規定, 房屋標準價格之訂定, 係以房屋買賣價格減除地價部分 6

7 第四節土地貢獻原則分析 參 不動產估價技術規則之規定 依估技 100 條之規定, 區分所有建物以其房地價格推估該區分所有建物基地單價時, 得以下列方式估計之 : 該區分所有建物基地權利價格 = 該區分所有建物房地價格 - 該區分所有建物之建物成本價格 該區分所有建物之基地權利單價 = 該區分所有建物基地權利價格 / 該區分所有建物之基地持分面積 基地單價 = 該區分所有建物之基地權利單價 平均地價分配率 / 該區分所有建物之地價分配率 7

8 第四節土地貢獻原則分析 參 不動產估價技術規則之規定 該區分所有建物之地價分配率公式如下 該區分所有建物之地價分配率 = 該區分所有建物之樓層別效用比 - 平均樓層別效用比 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率 依估技 98 條之規定 區分所有建物之估價, 應就專有部分 共用部分之比例及基地權利合併估價, 並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整 前項樓層別效用比, 由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告, 供前項調整之參考, 並依市場行情及地方習慣推估之 8

9 第四節土地貢獻原則分析 肆 土地貢獻原則之實例分析 某一筆住宅區土地 1 坪, 土地正常市價每坪 0,000 元, 興建地下一層, 地上五層之建築物, 各層建物面積 坪, 土地持分 坪, 經計算其成本費用共 37,584,000 元, 每一建坪成本單價 87,000 元, 則該批不動產市價為 52,0,000 元, 其單價如下表 (11-2) =3 4 7= = = =11 2 樓層 建物面積 ( 坪 ) 土地持分 ( 坪 ) 宗地價格 ( 萬元 / 坪 ) 建物價值 ( 萬元 / 坪 ) 土地持分價值 建物總值 開發費用 不動產總價值 建坪單價 ( 萬元 / 坪 ) 不動產市價 不動產單價 ( 萬元 / 坪 ) B1F F , F F F F 合計 ,800 1, , ,2 -- 平均 * 粉色字為課本錯誤之處

10 第四節土地貢獻原則分析 肆 土地貢獻原則之實例分析 採地價分配率方式計算土地 建物時值, 如下表 (11-3) = = =9 11=8+10 樓層 建坪 出售單價 ( 萬元 / 坪 ) 效用比率 (%) 建物效用 (%) 地價分配率 (%) 建物成本 ( 萬元 / 坪 ) 建物成本 土地價值 ( 萬元 / 坪 ) 土地價值 不動產市價 B1F F ,260 1,584 2F F F F 合計 ,240 5,184 平均 建物成本單價 1. 建物效用 = =/ % 出售平均時值 2. 建築物價值 (8) 與建築物效用均係固定 3. 土地價值 (9.10) 依地價分配率評估而有高低之差 10

11 第四節土地貢獻原則分析 肆 土地貢獻原則之實例分析 採不動產估價技術規則之規定計算實例, 如下表 (11-4) 所示 = = = =8+10 樓層 建坪 出售單價 ( 萬元 / 坪 ) 效用比率 (%) 建物效用 (%) 地價分配率 (%) 建物成本 ( 萬元 / 坪 ) 建物成本 土地價值 ( 萬元 / 坪 ) 土地價值 不動產市價 B1F F ,260 1,584 2F F F F 合計 ,240 5,184 平均 建物效用 = 某層樓層別效用比 - 某層樓地價分配率 11

12 第四節土地貢獻原則分析 肆 土地貢獻原則之實例分析 地價分配率之推算 ( 以地面層 第二層為例 ) 地面層之地價分配率 = 地面層之樓層別效用比 - 平均樓層別效用比 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率 =2%-1% (1944 萬元 /5184 萬元 ) =175% 第二層之地價分配率 = 第二層之樓層別效用比 - 平均樓層別效用比 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率 =1%-1% (1944 萬元 /5184 萬元 ) =75% 12

13 第四節土地貢獻原則分析 肆 土地貢獻原則之實例分析 推算基地權利價格 ( 以第四層為例 ) 第四層樓之基地權利價格 = 第四層樓之房地產買賣價格 - 第四層樓之建物成本價格 =0 萬元 - 萬元 =396 萬元 第四層樓之基地權利單價 = 第四層樓之基地權利價格 / 第四層樓之土地持分面積 =396 萬元 / 坪 =19.8 萬元 / 坪 基地單價 = 第四層樓之基地權利單價 平均地價分配率 / 第四層樓之地價分配率 =19.8 萬元 / 坪 75.0%/55.0% =27.0 萬元 / 坪 13

14 第四節土地貢獻原則分析 肆 土地貢獻原則之實例分析 推算基地權利價格 ( 以地面層為例 ) 地面層之基地權利價格 = 地面層之房地產買賣價格 - 地面層之建物成本價格 =84 萬元 - 萬元 =1260 萬元 地面層之基地權利單價 = 地面層之基地權利價格 / 地面層之土地持分面積 =1260 萬元 / 坪 =63 萬元 / 坪 基地單價 = 地面層之基地權利單價 平均地價分配率 / 地面層之地價分配率 =63 萬元 / 坪 75.0%/175.0% =27.0 萬元 / 坪 土地總價值為 0 萬元, 土地面積計 1 坪, 計算土地單價為 27 萬元 / 坪 14

15 第五節建築物貢獻原則分析 在經濟理論上, 生產要素為土地 勞力 資本及企業家, 在投施生產要素後, 所獲取的報酬, 於土地是地租, 於勞力是工資, 於資本是利息, 於企業家是利潤 不動產價值之所以產生, 亦係結合土地 勞力 資本及企業家的貢獻, 欲創造不動產最高最有效利用之價值, 則土地 勞力 資本及企業家的投入須為最適當的規模

16 第五節建築物貢獻原則分析 壹 採用建築物貢獻原則之理由 根據剩餘生產力原則, 咸認為利用土地產生的收益, 應先扣除勞力工資 資本利息及企業家經營利潤後, 所剩下的收益, 方是土地的報酬, 稱之為地租 ; 如該部分地租收益是最大的, 即為土地的最佳利用狀態 在實務運作上, 當一宗土地作最高最有效利用時, 因其已興建公寓或大樓型態之建築物, 則建築物的區分所有權人所使用的實體, 是建築物本身, 而非土地持分, 所以土地持分的多寡不影響其使用不動產的收益, 反而是土地持分越少越佳, 因為地價稅 土地增值稅等土地稅賦均減少 在計算個別收益數額時, 已分不清土地或建築物收益的多寡, 在建築物耐用期間內, 或為三十年, 或為五十年, 該期間不動產之交易, 市場上均側重於使用建築物之面積及收益, 所願支付的價格, 而不是側重在三 五十年後, 建築物拆除改建的土地利益所願支付的價格 16

17 第五節建築物貢獻原則分析 貳 建築物貢獻原則之計算步驟及實例分析 建物貢獻原則之基本作法是, 土地視為空地的價格, 不動產所創造出來高附加價值, 均因建築物而產生, 無建築物則土地仍為空地, 所以不動產總值扣除土地價格, 所餘的價格即為建築物價格 17

18 第五節建築物貢獻原則分析 貳 建築物貢獻原則之計算步驟及實例分析 房屋稅法之規定 依房屋稅條例第 11 條規定, 房屋標準價格, 應依據下列事項分別評定 按各種建造材料所建房屋, 區分種類及等級 各類房屋之耐用年數及折舊標準 按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況, 並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分, 訂定標準 前項房屋標準價格, 如物價總指數有百分之三十以上增加時, 應重行評定, 並應依其耐用年數予以折舊, 按年遞減其價格 18

19 第五節建築物貢獻原則分析 貳 建築物貢獻原則之計算步驟及實例分析民間估價業者之作法 在民間估價業者之作法, 係將土地市價固定, 不動產交易價格減除地價, 即為建築物價值 舉例說明 : 某一土地 1 坪, 土地市價為每坪 0,000 元, 基地上興建地下一層, 地上五層之建物, 其土地及建築物分配情形如下表 (11-5) = = = = 8 2 樓層 建坪 土地持分 ( 坪 ) 各層單價 ( 萬元 / 坪 ) 不動產市價 土地價值 ( 萬元 / 坪 ) 土地持分價值 建物價值 建物價值 ( 萬元 / 坪 ) B1F F 22 1,584 1, F F F F 合計 , ,800 3, 平均

20 第五節建築物貢獻原則分析 參 建築物貢獻原則之檢討 將土地視為空地, 不考慮建築物完成後之效用有部分亦係土地的貢獻, 因此, 當建築物拆除時, 各樓層持分同樣土地面積, 在價值相同的情況下, 將造成分配的不公平 建築物不附著於土地上興闢, 其立體價值無由產生, 因此, 將土地僅以素地價值考慮, 所餘之價值全數由建築物貢獻, 不是公平的現象 企業家利潤不宜單獨視為建築物的貢獻價值, 應該將利潤視為土地與建築物之協調設計所獲致的成果 興建建築物所費成本, 以地下層工程成本最高, 該原則做法是固定各層樓土地成本價格, 將會造成地下層價格偏低或甚價格為負數的可能 不動產價值隨經濟 社會的進步而增加, 若仍以建物貢獻價值估算之, 則自然增值之利益無法以現行土地增值稅方式漲價歸公, 將造成社會財富不均現象日益嚴重

21 第六節殘餘法 殘餘法 係針對收益性不動產的估價, 其方法係以市場比較法或成本法求得土地或建築物的價格, 據此價格求得歸屬於土地或建築物的收益, 再以不動產總收益扣除土地或建築物的收益部分, 剩餘即屬於建築物或土地的收益, 再將該部分收益予以資本還原, 即得建築物或土地的收益價格 殘餘法包括 土地殘餘法 建築物殘餘法 殘餘法適用的原因 係不動產價值由土地 資本 勞力及企業家四種生產要素結合而成, 這四種因素組合的優劣, 直接影響不動產的總所得及總收益 21

22 第六節殘餘法 壹 土地殘餘法 土地殘餘法步驟 1. 首先推估建築物的價值, 一般為重建價值的考慮 2. 計算整體不動產的總淨收益 3. 由總淨收益減去建築物價值所產生的收益, 包括利息和報酬 4. 剩餘為土地收益, 予以資本化還原即得土地價值 例子如下 1. 估算建築物價值 4,500,000 元 2. 不動產總淨收益 855,000 元 3. 建築物價值之收益 4,500,000 元 0.=675, 剩餘之土地收益 855,000 元 -675,000 元 =180,000 元 5. 土地價值 180,000 元 0.09=2,000,000 元 6. 不動產總值 6,500,000 元 22

23 第六節殘餘法 貳 建築物殘餘法 建築物殘餘法之步驟 1. 以市場比較法估算出土地價值 2. 計算整體不動產的總淨收益 3. 由總淨收益減去土地價值所產生的收益 4. 剩餘為建築物收益, 予以資本化還原即為建築物價值 例子如下 1. 土地市價 2,000,000 元 2. 不動產總淨收益 855,000 元 3. 土地價值之收益 2,000,000 元 0.09=180,000 元 4. 剩餘之建築物收益 855,000 元 -180,000 元 =675,000 元 5. 建築物價值 675,000 元 0.=4,500,000 元 6. 不動產總值 6,500,000 元 23

24 第七節聯合貢獻原則分析 長期而言, 房地產價格的上漲, 主要係源自土地的增值, 建築物將因實質耐用年數的限制而不斷更新重建 短期而言, 房地產價格的上升, 則是對土地之區位及建築物可使用空間的效用所影響, 即房地產價格係因土地及建築物的效用聯合貢獻所致 所謂的 短期, 泛指該建築物的經濟耐用年限, 且該建築物的所有權型態, 是區分建物所有權 24

25 第七節聯合貢獻原則分析 壹 採用聯合貢獻原則之理由 無土地之承載, 建築物將無以依附 土地與建築物合併作高度利用, 興建公寓或大樓出租時, 在我國不動產市場上, 尚無法明確計算出何者係土地產生之收益 都市地區區分所有權型態的公寓或大樓, 係加強磚造或鋼筋混凝土造, 實質耐用年數達 50 年以上, 而其經濟或功能上的耐用年數亦達 30 年左右 土地產生之收益是長遠的, 由建築物產生之收益, 則在耐用年數屆滿後即終止, 故為有限的 不動產價值的產生, 係結合土地 資本 勞動及企業家等四種生產要素, 缺一即無以實現最大利潤 在公平原則的考量下, 土地和建築物合併構成不動產價值時, 應以土地及建築物的貢獻, 按效用比率予以公平分離價格 適當地將土地與建築物的效用價值共同分配, 在未來不動產之價值估算, 則不會有不同目的而有不同的貢獻原則之出現 25

26 第七節聯合貢獻原則分析 貳 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法一, 依估技 101 條規定 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者, 以房地價格推估該區分所有建物基地單價, 亦得以下列方式估計之 該區分所有建物基地權利價格 = 該區分所有建物房地價格 土地價值比率 該區分所有建物之基地權利單價 = 該區分所有建物基地權利價格 / 該區分所有建物之基地持分面積 該區分所有建物之基地單價 = 該區分所有建物之基地權利單價 平均樓層效用比 / 區分所有建物之樓層別效用比 26

27 第七節聯合貢獻原則分析 貳 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法一, 依估技 101 條規定 ( 續 ) 前項所稱土地價值比率及建物價值比率, 應參酌當地市場調查資料, 運用估價方法估算之 實例如下 土地單價 萬元 / 坪, 總價為 1800 萬元 ; 建物單價為 萬元 / 坪, 總價為 1944 萬元 土地價值比率 =1800 ( )=48.1% 建物價值比率 =1944 ( )=51.9% 以地面層為例, 計算基地權利單價 地面層基地權利價格 = %=761.9 萬元 地面層基地權利單價 =761.9 =38.09 萬元 / 坪 計算區分所有建物之基地單價 基地單價 = =.78 萬元 / 坪 此一基地單價, 即為土地貢獻價格總額 萬元, 除以基地面積 1 坪, 得到.78 萬元 / 坪之基地單價.78 萬元 / 坪與原土地單價 萬元 / 坪之差異, 即為貢獻價值 ( 如下表 11-6 所示 ) 27

28 聯合貢獻原則實例分析 ( 方法一 ) (NV) 5= =6 2 (BC ) 8 9=8 3 (LP ) 10=7/ (7+9 ) 11=9/ (7+9 ) 12= = =4 11 =14 3 樓層 建物面積 土地持分 ( 坪 ) 不動產市價 不動產單價 ( 萬元 / 坪 ) 建物成本 ( 萬元 / 坪 ) 建物成本 土地價格 ( 萬元 / 坪 ) 土地價格 建物價值比率 (% ) 土地價值比率 (% ) 建物貢獻價格 建物貢獻價格 ( 萬元 / 坪 ) 土地貢獻價格 土地貢獻價格 ( 萬元 / 坪 ) B1F F 1, F F F F 合計 ,184 1,944 1,800 2, ,493.2 平均 * 粉色字為課本錯誤之處 28

29 第七節聯合貢獻原則分析 貳 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法二, 已知不動產價格之各項構成因素, 適用於 1 年以內之新建築物, 且地價 建築物價格易於取得實例之地區 1. 以近鄰地區或同一供需圈內類似地區中, 求取估價不動產的正常市價及其建坪單價 2. 分析估價不動產的建築物面積, 及其土地持分面積的正常合理比例 3. 求取估價不動產各層樓的樓層別效用比率 4. 計算建築物成本價格, 含營建成本 設計費等 5. 計算當期正常土地 ( 素地 ) 價格 6. 求取不動產個別因素校正率, 其方法為計算建築成本乘效用比率, 再加上土地價格乘效用比率之總和, 以不動產市價總額除以該總合之比率即得 即不動產市價個別因素校正率 = ( 建築成本 效用比率 )( + 土地價格 效用比率 ) 29

30 第七節聯合貢獻原則分析 貳 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法二, 已知不動產價格之各項構成因素, 適用於 1 年以內之新建築物, 且地價 建築物價格易於取得實例之地區 ( 續 ) 7. 以土地價格 ( 或建築成本 ) 乘效用比率乘個別因素校正率所得之價格, 即為土地貢獻價格 ( 或建物貢獻價格 ), 以公式表示, 即 不動產總值 = 土地貢獻價值 + 建築物貢獻價值即 NV=L + B 其中 NV: 不動產總值 L: 土地貢獻價值 B: 建築物貢獻價值 土地持分價值 = 正常土地價格 效用比率即 L S =L P U 其中 L S : 土地持分價格 L P : 正常土地價格 U: 效用比率 30

31 第七節聯合貢獻原則分析 貳 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法二, 已知不動產價格之各項構成因素, 適用於 1 年以內之新建築物, 且地價 建築物價格易於取得實例之地區 ( 續 ) 區分所有權建築物價值 = 建築物重建成本 效用比率即 BS=BC U 其中 BS: 區分所有權建築物價值 BC: 建築物重建成本計算個別因素校正率 NV NV NV ID= = = ( L U )( + B U)( L +B ) L +B P C P C S S 其中 ID: 個別因素校正率 計算土地貢獻價值 L=L P U ID=L S ID 計算建築物貢獻價值 B=B C U ID=B S ID 實例表 (11-7) 如下 31

32 1 樓層 B1F 1F 2F 3F 4F 5F 合計 平均 2 建物面積 ( 坪 ) 土地持分 ( 坪 ) 1 4 (N V) 不動產市價 360 1, ,184 5=4 2 不動產單價 ( 萬元 / 坪 ) 聯合貢獻原則實例分析 ( 方法二 ) 6 (U ) 效用比率 (% ) 建築成本 ( 萬元 / 坪 ) 27 8= 2 7 (BC ) 建築成本 1,944 9 土地價格 ( 萬元 / 坪 ) 90 10= 3 9 (LP ) 土地價格 1, (ID ) 個別因素校正率 (% ) = 建物貢獻價格 , =1 2 2 建物貢獻價格 ( 萬元 / 坪 ) = 土地貢獻價格 , 註 : 以 B1層為例個別因素校正率 = 1.4% ( 50% )( + 50% ) = * 粉色字為課本錯誤之處 4.4 =14 3 土地貢獻價格 ( 萬元 / 坪 )

33 第七節聯合貢獻原則分析 貳 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法三, 已知不動產價格之各項構成因素, 適用於 1 年以內之新建築物, 且地價 建築物價格易於取得實例之地區 1. 以近鄰地區或同一供需圈內類似地區中, 求取估價不動產的正常市價及其建坪單價 2. 分析估價不動產的建築物面積, 及其土地持分面積的正常合理比例 3. 計算建築物成本價格, 含營建成本 設計費等 4. 計算當期正常土地 ( 素地 ) 價格 5. 求取建築物貢獻價格, 即依建築物成本價格占正常土地價格及建築物成本價格總額之比例, 即 正常土地 / 價格建築物貢獻價格 = 不動產總額 正常土地價格 + 建築物成本價格 33

34 第七節聯合貢獻原則分析 貳 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法三, 已知不動產價格之各項構成因素, 適用於 1 年以內之新建築物, 且地價 建築物價格易於取得實例之地區 ( 續 ) 6. 求取土地貢獻價格, 即依正常土地價格占建築物成本價格及正常土地價格總額之比例, 即 土地貢獻價格 = 不動產總額 建築物成本價格 正常土地價格 + 建築物成本價格 不動產 = 土地貢獻價值 + 建築物貢獻價值即 NV=L + B 土地持分價值 = 正常土地價格 效用比率即 L S =L P U 區分所有權建築物價值 = 建築物重建成本 效用比率即 B S =B C U L S ( L P U) 計算土地貢獻價值即 L=NV =NV L S+BS ( L P U ) + ( B C+U) L P U L P L=NV =NV ( L +B ) U L +B P C P C 計算建築物貢獻價值即 BS ( BC U) B=NV =NV L+B ( L U+ )( B U) S S P C ( BC U) BC =NV =NV ( L +B ) U L +B P C P C 34

35 聯合貢獻原則實例分析 ( 方法三 ) (NV) 5 6 7= 6 2 (B C ) 8 9= 8 3 (L P ) 9 10= 4 L 7+9 ( ) 7 11= 4 B 7+9 ( ) 樓層 建物面積 ( 坪 ) 土地持分 ( 坪 ) 不動產市價 不動產單價 ( 萬元 / 坪 ) 建物成本 ( 萬元 / 坪 ) 建物成本 土地價值 ( 萬元 / 坪 ) 土地價值 土地貢獻價格 建物貢獻價格 B1F F 1, F F F F 合計 , , ,800 2, ,692.1 平均 * 粉色字為課本錯誤之處 35

36 第七節聯合貢獻原則分析 貳 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法四, 已與新建不動產市場價格產生差異之中古屋不動產市場價格, 運用分離土地與建築物估價聯合貢獻原則之作法 1. 以近鄰地區或同一供需圈內類似地區中, 求取估價不動產的正常市價及其建坪單價 2. 就上一地區中, 求取與估價不動產條件相當之新建不動產的正常市價及其建坪單價 3. 以方法一之步驟, 求取新建不動產之樓層別效用比率 建築物成本價格 正常土地價格 個別因素校正率 土地貢獻價格及建築物貢獻價格等項 4. 計算中古屋不動產發生的市場折舊額, 即 中古屋市場折舊額 = 新建不動產市價 - 中古屋不動產市價 5. 計算中古屋不動產總值, 即以新建不動產所分離出之建築物貢獻價格, 減去中古屋市場折舊額 6. 核計中古屋不動產總值, 即以中古屋建築物殘值, 加上新建不動產之土地貢獻價格 36

37 第七節聯合貢獻原則分析 貳 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法四之理論基礎為 仍然以土地與建築物聯合產生貢獻原則為之 在不動產存續期間, 土地價值是永續且不會衰減價格, 而建築物將因物理性 功能性或經濟性原因發生折舊, 因此, 市場折舊額攤提於建築物價格中, 以公式表示即為 : 不動產總值 ( 新建 )= 土地貢獻價值 + 建築物貢獻價值即 NV=L + B 土地持分價值 = 正常土地價格 效用比率即 L S =L P U 區分所有權建築物價值 = 建築物重建成本 效用比率即 B S =B C U 計算中古屋市場折舊額即 DV=NV-OV 其中 DV= 中古屋市場折舊額 OV= 中古屋不動產市價 計算土地貢獻價值 LS L=NV L+B 計算中古屋建築貢獻價值 OB=OV-L=NV-DV-L 其中 OB= 中古屋建築物貢獻價值 S S 37

38 聯合貢獻原則實例分析 ( 方法四 ) ( 註 1) (NV) 5( 註 2) (OV) 6 (U) 7 (BC) 8 (LP) 9(B) 10 (L) 11= 4-5 (DV) 12= 9-11 (OB) 10+12= 5 (OV) 樓層 建物面積 ( 坪 ) 土地持分 ( 坪 ) 不動產市價 不動產市價 效用比率 (% ) 建築成本 土地價格 建物貢獻價格 土地貢獻價格 中古屋市場折舊額 中古屋建物貢獻價格 中古屋不動產市價 B1F F 1,584 1, ,134 2F F F F 合計 ,184 3, ,944 1,800 2, , ,530 1, ,654 平均 註 1: 同區位新建不動產市價註 2: 中古屋不動產市價 * 粉色字為課本錯誤之處 38

39 第七節聯合貢獻原則分析 參 聯合貢獻原則之檢討 運用聯合貢獻原則時, 須同時充分掌握土地合理市價及建築物重建價格, 而在都市發展飽和地區, 以市場比較法取得土地價格較為困難 ; 因此, 在作業便利之比較, 均不及土地或建築物貢獻原則, 惟其公平性較土地或建物貢獻原則為佳 運用聯合貢獻原則時, 所計算出之個別因素校正率, 基本上須針對土地及建物之個別特性予以修正, 在實務上作業亦須由估價師專業經驗判斷調整 中古屋不動產價值中, 土地不會發生折舊, 僅對建築物折舊予以扣除其貢獻價值, 是較合適的處理方式 39

40 第八節結論 不動產總值中分離土地與建築物價格, 從物理 經濟 市場 稅法及政策等觀點出發, 均有其必要性 物理上, 不動產 = 土地 + 建築物 經濟上, 不動產 = 土地 + 勞力 + 資本 + 企業家 市場上, 不動產 = 土地市場 + 房屋市場 稅法上, 土地 : 增值稅 地價稅等建築物 : 契稅 房屋稅 營業稅等 政策上, 土地 : 自然增值須漲價歸公建築物 : 鼓勵投施勞力 資本之最有效改良利用 不動產估價所追求的目標, 係公正 客觀 公平 合理, 因此, 估價過程中, 需對評估價格的合理性, 作明確提示, 無論是土地貢獻原則 建築物貢獻原則或土地與建築物聯合貢獻原則, 都有其適用之前提, 若於法令規章上規定採用某種貢獻原則, 則在估價時務上, 勢必有所偏頗 40

41 補充 - 素地估價 素地估價之意義 指不包括地上改良物或不存在他項權利之土地, 若估價標的實際存在地上改良物或他項權利, 應將視為不存在, 純粹估計素地狀態下之價格 素地估價之方法 市場比價法 土地殘餘法 分配法 土地開發分析法 41

42 補充 - 建築物估價 建築物估價之意義 建築物必存在於土地上, 然只估計建築物, 不考慮基地之價格 建築物估價之方法 成本法 建物殘餘法 分配法 評點法 42

43 補充 - 房地估價 房地估價之意義 建築物及其基地結和成一體下, 估計整體價格, 習稱 房地估價 房地估價之方法 市場比較法 收益資本化法 成本法 土地建物價值分離法之意義 由於估價實務上, 採土地與建物分別估價, 因此估得建築物及其基地整體價格後, 須分離土地與建築物價格 土地建物價值分離法之理論 土地貢獻原則 超額利潤歸屬於土地的貢獻 建物貢獻原則 超額利潤歸屬於建築物的貢獻 聯合貢獻原則 超額利潤屬於土地與建築物二者共同的貢獻 43

44 補充 - 高樓土地估價 高樓土地估價之意義 高樓大廈每一層樓售價不同, 而每一層樓之造價應大致相同, 因此售價之不同係導源於土地立體地價不同 樓層價差之理論 土地貢獻 每一層樓之造價大致相同, 而每一層樓之售價所以不同, 主要導源於土地立體效用 ( 立體區位 ) 不同 建物貢獻 整幢大樓之使用效益來自建築物, 而非土地 ; 而立體效用之產生也唯有建築物之興建 聯合貢獻 只有土地而無建物或只有建物而無土地, 均不能創造整體效益 樓層別效用比率 指一幢建物各樓層效用之百分比 ; 樓層別效用比率係土地與建物合為一體之效用貢獻百分比 地價分配率 將樓層別效用比率扣除建物效用部分, 即得地價分配率 ; 地價分配率係指土地立體空間效用分配之百分比 44